INFORME DE ESTUDIO DE TÍTULO

Predio Rústico : Lobo Blanco, Sector El Hatillo

Ubicación : Parcela A, Distrito de Chancay,
Provincia de Huaral y
Departamento de Lima.
Inscripción Registral : Partida Electrónica N° 60165218
Antecedente registral : N°60135835
Solicitante : Arturo Zapata y socios.
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Se procedió a revisar la siguiente documentación:

I. Certificado Literal: De fecha 18 de mayo de 2023.

1. Área Registrada:
• El predio en referencia cuenta con un área registrada de
4.9202 Ha.
2. Titular Registral: El titular registral es:
• KARL HERMAN SCHWARTZMANN FABIANI
Quien adquiere por COMPRA-VENTA, mediante Escritura
Pública de fecha 06.10.2012, tal como consta inscrita en el
Asiento C00001 de la Partida del Antecedente Registral del
Inmueble.
3. Cargas y Gravámenes Vigente:
• Consta inscrita 2 Anotaciones de demandas.

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 4. Títulos Pendientes y/o Suspendidos:
Hasta la fecha del presente informe, no consta ninguno. El que
aparece en la plataforma de Sunarp es el que ya se encuentra
inscrito en el Asiento E00002 de la Partida del inmueble.

II. HR Y PR: De fecha 15/02/2024.

• Se verifica del PR que el área registrada es de 262.1422 HA,
no coincidiendo con el área objeto de evaluación, que es de
4.9202 HA.

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 • Realizando una revisión con la Partida Matriz, se puede verificar
que el área del PR es el área total que se tenía antes de la
independización del Predio Independizado.

• En este sentido, el área del PR no coincide ni con el antecedente

registral ni con la propiedad independizada.

III. TESTIMONIO:
• Se han adjuntado 2 contratos de Compraventa, legalizados
mas no regularizados en registros públicos.
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 • La primera respecto a la compra venta celebrada entre el
Titular Registral KARL HERMAN SCHWARTZMANN FABIANI y la
ASOCIACION DE VIVIENDA CHANCAY 101, de fecha
05/10/2021.
• El segundo contrato es celebrado entre la ASOCIACIÓN DE
VIVENDA CHANCAY 101 y la Sra. PATRICIA LILIANA VARONA
TORRES, de fecha 24/03/2022.

IV. COMENTARIO:
• Se aprecia que el titular registral es KARL HERMAN
SCHWARTZMANN FABIANI, como consecuencia de la
Compraventa realizada a su favor en el año 2012, tal como
consta inscrita en el asiento C00001 de la Partida del
Antecedente Registral del Inmueble, en este sentido, se solicita
el testimonio o titulo archivado de la compraventa para
verificar las condiciones de esta.
• Dado que el PR y HU no coinciden con el área del predio
independizado, se puede verificar que aún no se ha
regularizado a nivel de la Municipalidad, por lo que debería
resolverse este punto antes de adquirirlo, ya que el predio
aparece aún afecto al impuesto predial por toda el área matriz
antes de la independización.
• Se constata, de las minutas adjuntadas, que el nuevo
propietario no inscrito es la Sra. PATRICIA LILIANA VARONA
TORRES, a causa de la COMPRAVENTA celebrada el
24/03/2022.
• De la revisión de su partida se ha podido observar dos
gravámenes generados con anterioridad a la adquisición,
respecto a dos Anotaciones de demandas debido a problemas
judiciales entre las Comunidades Campesinas del lugar, las
mismas que han sido trasladadas de la partida matriz.

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 • Por la extensión del terreno y dado que no consta información
respecto al número de Unidad Catastral del inmueble, se
recomienda realizar la respectiva búsqueda catastral, para lo
cual se requiere: Plano de ubicación, plano perimétrico y
memoria descriptiva, visado por un arquitecto o ingeniero civil.
Lo cual nos permitirá determinar si existe duplicidad o
superposición de partidas registrales.

V. RECOMENDACIONES GENERALES PARA LA COMPRAVENTA

DEL PREDIO:
• Se recomienda solicitar el CRI actualizado, ya que la partida
enviada es antigua.
• Realizar la respectiva consulta con el área técnica, para
realizar: el respectivo levantamiento topográfico, estudio de
suelos, verificar la viabilidad del proyecto, ver el riesgo del
terreno, ver la viabilidad de los servicios básicos, asegurarse
que no es parte de alguna área protegida, zona arqueológica
o zona minera.
• De la revisión del sistema Sunarp se aprecia que el predio
cuenta con base grafica registrada (se anexa foto).
• Revisar la proyección que tiene la municipalidad respecto a la
zonificación del predio, específicamente verificar si el predio se
encuentra dentro del casco urbano y si será viable el cambio
de uso del predio. Hay que tener en cuenta que la legislación
penal en el artículo 311° tipifica lo siguiente:

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 • Constatar físicamente el predio y verificar si las características
corresponden a lo que se encuentra inscrito en Sunarp y en la
municipalidad; asimismo, verificar que no haya problemas con
los colindantes, poseedores o exista algún tipo de invasión o
poseedores precarios.
• Se recomienda hacer una búsqueda de procesos judiciales
(civiles, penales) a todos los propietarios, esto con la finalidad
de verificar que no exista proceso judicial alguno, adicionales
a los señalados, que involucre el predio materia del presente
estudio. Se puede realizar en el Poder Judicial, Ministerio
Público donde se encuentra el predio con el nombre y número
de DNI del propietario.
• De igual forma se recomienda solicitar el título archivado de
los asientos donde consta las anotaciones de demanda para
conocer el número de expediente a fin de saber la situación
actual del proceso.
• Por cuestiones de seguridad jurídica, se recomienda que se
regularice y se inscriba en el Registro las compra-venta de la
propiedad, dado que el que figura actualmente es el Sr. KARL
HERMAN SCHWARTZMANN FABIANI, de manera que podría
seguir vendiendo la misma propiedad a terceros.
• Se recomienda ver el tema de la regularización del predio
independizado a nivel de la Municipalidad, por los puntos
explicados más arriba.
• A la firma de la minuta de compraventa se recomienda realizar
el respectivo bloqueo registral en las partidas de los predios.

VI. CONCLUSIÓN:
• Solicitar CRI del predio actualizada.
• Realizar la búsqueda catastral del predio.
• Verificar el área del predio, por la extensión de este.

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 • Realizar la búsqueda de los títulos archivados señalados.
• Verificar las transferencias que se han realizado de manera
privada, a fin de no tener ningún problema judicial con los
posesionarios del predio.
• Tener en cuenta las recomendaciones del presente informe,
antes de adquirir el predio.
En caso de alguna duda o consulta, no dude en comunicarse.

Lima, 19 de febrero de 2024.

Graciela Benites
Abogada
Celular: 998823450

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ANEXO: BASE GRÁFICA INSCRITA EN SUNARP