UNIVERSIDAD DE BELGRANO

CARRERA ABOGACÍA.

DERECHO REGISTRAL
TRABAJO PRÁCTICO TRACTO SUCESIVO

Julia Galina

● Defina con sus palabras que significa que el tracto registral debe ser
sucesivo.
● El artículo 16, que contempla el tracto sucesivo abreviado, tiene carácter
taxativo? ¿Es una excepción al tracto sucesivo?
● Ejemplifique con un caso el tracto sucesivo abreviado.

1) En primer lugar, es menester destacar que, para poder otorgar un acto de

transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles,
el escribano o funcionario público deberá tener a la vista el título inscripto y la
certificación expedida a tal efecto por el Registro, en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.

El tracto sucesivo es un principio del derecho registral por el cual se conoce la

historia de dominio de la propiedad. Es el historial de propiedad de un bien desde su
primera inscripción hasta la fecha, debe existir un encadenamiento y correlación
perfecto de cada asiento dominial con los demás referidos al sujeto, objeto o causa
de una situación publicitada. Su principal propósito es garantizar los derechos e
intereses del titular de la operación. Por ejemplo, si es un automotor, el primer dueño
inscribirá su "dominio" originariamente. Si esa persona vende el auto, el nuevo
dueño realizará el trámite de transferencia, constituyéndose en el nuevo titular del
dominio. Con respecto a bienes inmuebles, se puede dejar constancia de los
cambios de titulares (cambios de dueños), la constitución de hipotecas y la división
del bien en porcentajes de propiedad, entre otros.

La interrupción del tracto sucesivo supone un obstáculo para la inscripción de un

título en el que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás
derechos reales. Así, puede darse cuando el derecho del otorgante no consta
previamente inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad. El tracto sucesivo se
reanuda a través del expediente de dominio, un procedimiento regulado en el
artículo 203 de la Ley Hipotecaria, observándose las particularidades contenidas en
el artículo 208 de la misma ley.

2) Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes
casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o
sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida
por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
 b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del
que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo.

El tracto sucesivo abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por la que se
permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el
titular inscripto. Se puede hacer cuando hubo un titular de un bien que nunca realizó
el asiento. Entonces el nuevo titular del bien se inscribe, sin que el anterior forme
parte de la inscripción. Cuando se realiza un tracto sucesivo abreviado se deben
incluir todos los datos del tracto, incluyendo los datos de la persona que no figuraba
antes como titular.

La enumeración del art. 16 de la Ley 17801 es meramente ejemplificativa; en todos

los casos en que haya diversidad de actos jurídicos de los cuales algunos no hayan
tenido acceso registral se pueden aplicar los principios del tracto abreviado,
exigiendo sólo la correcta y completa correlación de los derechos transmitidos y de
los sujetos de las transmisiones. El requisito del tracto sucesivo se exige como modo
de contralor del principio nema plus iuris, que de ninguna manera se verá afectado
por la no inscripción previa del título originario. Respecto de las partes, el título y el
modo ya dan pleno nacimiento al derecho. El encadenamiento exigido se verá
suficientemente acreditado por tratarse en todos los casos de elementos que surgen
de instrumentos públicos. Además no se da la posibilidad de lesionar el interés de
los terceros ni de que éstos se vean sorprendidos en su buena fe, pues aplicando el
art. 2505 del CCCN. advertimos que toda esta correlación mencionada en el punto
anterior, les será inoponible a los terceros, a quienes únicamente podrá perjudicar
una vez obtenida la inscripción registral.

3) Un inmueble (Libertador 123), está a nombre de María, su titular registral. Si voy al

registro y solicito informe, María me figurará como única titular registral del inmueble
Libertador 123. María fallece y deja como única y universal heredera a Juana, que
quiere venderle Libertador 123 a Juan. El trámite, en primer lugar, es hacer la
declaratoria de herederos para que un juez determine que la heredera de María es
Juana. En esa misma declaratoria, se pide una copia certificada firmada por el juez
de la resolución para que Juana pueda ir a la escribanía con esa copia y venderle
Libertador 123 a Juan. El inmueble entonces pasa de María (titular registral fallecida)
a Juan (comprador) directamente, sin pasar por Juana (única heredera/vendedora) y
de Juana a Juan (comprador).