PRINCIPIO DE TRACTO:

SUCESIVO Y ABREVIADO

ESC DANIELA LATTUADA

 TRACTO SUCESIVO
¿DE QUÉ SE TRATA ?

“Es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos
los actos adquisitivos inscriptos una continuidad perfecta en orden al tiempo, sin salto alguno, de
suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada línea matriculada.”

Roca Sastre, Ramón M., “Instituciones de derecho hipotecario”, t. II p. 308. En Cornejo, Américo Atilio
“Derecho Registral” p. 109 Ed Astrea.
Artículo 15 DE LEY 17 801. -
No se registrará documento en el que aparezca
como titular del derecho una persona distinta de
la que figure en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en cada folio deberán resultar
el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así
como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Supone que cada modificación en el estado jurídico de un inmueble tenga su
reflejo en el asiento registral -> entonces el TRACTO SUCESIVO implica el
perfecto encadenamiento de las sucesivas mutaciones a partir del último
titular registral. -> Continuidad ininterrumpida.

Objeto: mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por

el orden regular de los titulares registrales -> de modo que los
actos jurídicos dispositivos formen un encadenamiento perfecto.

CADA NUEVA INSCRIPCIÓN SE APOYA EN LA ANTERIOR À QUE RESULTA SER SU

ANTECEDENTE LEGÍTIMO.
El Art 15 ley 17.801 ha adoptado dos principios:

PRINCIPIO DE IDENTIDAD

implica que debe ser la misma persona quien aparece como titular del
derecho en el documento que se presenta a inscribir y quien figura en el
asiento del Registro. Art.15 parte 1.

PRINCIPIO DE CONTINUIDAD REGISTRAL

Establece la necesidad de perfecto encadenamiento entre el asiento
antecedente y el consecuente. Art.15 parte 2.
 ALCANCE LEGAL EL TRACTO SUCESIVO ES UN MECANISMO, UNA
DEL REQUISITO DE FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS EN EL
REGISTRO Y, POR LO TANTO, SOLO CONFIGURA
LA PREVIA UN REQUISITO FORMAL PARA LA POSIBILIDAD
INSCRIPCIÓN DE LA REGISTRACIÓN DE LOS DOCUMENTOS,
PERO EN MODO ALGUNO ES UNA EXIGENCIA
EL TRACTO HACE AL ASPECTO IMPUESTA PARA LA LEGITIMACIÓN DEL
MERAMENTE PROCESAL DEL DISPONENTE, EN CUANTO SE REFIERE AL ACTO
DERECHO REGISTRAL Y NO AL JURÍDICO CONTENIDO EN EL DOCUMENTO
SUSTANCIAL. SUSCEPTIBLE DE SER REGISTRADO”

cornejo, Américo Atilio “Derecho Registral” p. 110 Ed Astrea. exto

 ELEMENTOS DEL TRACTO
SUCESIVO
12 3
SUJETOS: OBJETO: OPORTUNIDAD

debe haber identidad entre la la exigencia de la previa

persona que otorga el acto tiene que haber
coincidencia de la inscripción debe existir en
dispositivo y la que figura el momento de practicarse
descripción del inmueble,
como titular del derecho que el Asiento respectivo y no
entre lo que dice el folio y
se dispone, según los al formalizarse el
el documento.
asientos del registro. documento.
El tracto sucesivo puede ser:
MATERIAL:

cuando la previa inscripción es un presupuesto para que el

transmitente esté legitimado para otorgar el acto.

FORMAL:
cuando la previa inscripción a nombre del transmitente solo
es exigida al momento de la registración del documento.
OPORTUNIDAD
En nuestra legislación el tracto sucesivo es formal, solamente se exige la
previa inscripción a nombre del transmitente del acto al momento de la
registración, para que exista un perfecto encadenamiento de titularidades.

(Puede ocurrir que no tenga inscripto el derecho a mi nombre, pero esté

legitimado para disponer extra registralmente, ya que el derecho real en mi
cabeza puede haber nacido extra registralmente.)
OPORTUNIDAD
Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del escribano en
cuanto a tener a la vista el título inscripto cuando se trata de documentos
de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales
sobre inmuebles.

El escribano debe dejar constancia en el “corresponde” que se encuentra

pendiente de inscripción y debe tener precaución, dado que al no estar
inscripto el asiento precedente no sabe cómo va a salir inscripto el mismo
pudiendo salir normal pero también provisional o incluso devuelto.
 EFECTOS

En caso de la inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo el registro procede

de la siguiente forma:

A ) Si el adquirente no puede justificar la legitimación de su disponente, el

documento no se inscribe – DEVOLUCION LISA Y LLANA.
B ) Si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede justificar la
legitimación del disponente el documento se inscribe PROVISIONALMENTE
por 180 días (Art 9 Ley 17801)

Ej: en una escritura en donde el adjudicatario transfiere y el escribano

no coloca los datos de la declaratoria de herederos, expediente, etc.
PROVISIONAL por 180 días hasta tanto acredite tracto.
 TRACTO ABREVIADO
¿DE QUÉ SE TRATA ?

´Es una modalidad del tracto sucesivo por la cual se permite

concentrar en un solo asiento único dos o más transmisiones
operadas desde el titular inscripto.

´ ¡IMPORTANTE! NO ES UNA EXCEPCIÓN A

LA REGLA GENERAL ! (TRACTO SUCESIVO).
 La ley continua la exigencia del perfecto encadenamiento
entre el antecedente y el consecuente, es decir se exige la
continuidad del tracto, cosa que surge claramente del Art 16
último párrafo.

Es decir… que se comprime en un asiento único la relación de las distintas

transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el
registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo ello basado en
una cuestión de orden práctico, basado en la confección de un asiento que
va a desaparecer de inmediato por otro posterior.

Falbo, “Revista Notarial” n° 854 en Cornejo, Américo Atilio “Derecho

Registral” p. 110 Ed Astrea.
 Artículo 16 de la lEY 17801
No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los

herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su
cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
 Debe tratarse de una obligación contraída en vida por una
persona estando pendiente únicamente la obligación de
escriturar.

Al fallecer el obligado o su cónyuge (este último en caso de que recae sobre un bien
ganancial) no se exige que previamente se termine el juicio sucesorio y se inscriba el
dominio a nombre de los herederos declarados para luego poder inscribir la
escritura, sino que esta puede ser hecha antes. Si se requiere que los herederos que
van a otorgar la escritura hayan sido declarados como tales en juicio.
(Art 2353 CCyC)
 Ejemplo: A vende un inmueble a B por boleto de compraventa. A muere.

¿Por quién debe ser otorgada la escritura?

Los herederos del causante titular registral. Si todos los
herederos están presentes, son mayores de edad y capaces.

Desde el momento en que A fallece el registro publicita una inexactitud en cuanto al

titular, entonces si los herederos hacen la escritura elevando esa compraventa a la
forma exigida por ley, nos encontramos con que registralmente no hay ninguna
anotación respecto de ellos. Por eso el escribano debe relatar en su escritura como se
da el tracto sucesivo.
 Antecedentes que se deben relacionar en la escritura a partir del titular
inscripto:
1-el contrato celebrado por el causante o su cónyuge o la referencia de los
instrumentos que generan la obligación de escriturar.
2-debe referenciarse la declaratoria de herederos.

El registro solo deberá controlar que de la escritura surja el tracto e inscribirá

UNA SOLA VEZ a nombre del adquirente (es decir, el comprador en el boleto
de compraventa “B”) -> así se evita una inscripción a nombre de los herederos
y luego otra a nombre de los adquirentes.
 Artículo 16 de la lEY 17801

No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos

de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores

transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cónyuge;
En este caso, la obligación es contraída por los herederos con relación a un
inmueble de la sucesión, antes que el dominio esté inscripto a su nombre.

También resultan aplicable la exigencia de la Declaratoria de herederos.

Entonces la diferencia con el inciso anterior es que en aquel vende el

causante mientras que en este inciso son los herederos que deciden vender.

Entre los “sucesores” a quienes se refiere el inciso b se encuentran los

cesionarios del heredero declarado.
 Artículo 16 de la lEY 17801
No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la

partición de bienes hereditarios;
 Al fallecer una persona se genera con relación a sus bienes y los de su
cónyuge (los cuales revisten el carácter de ganancial) una masa sobre la
que se llama comunidad hereditaria. La forma de poner fin a esa
comunidad es por medio de la partición realizada en juicio sucesorio.

Para instrumentar esa transferencia no es requisito previo inscribir la

titularidad a nombre de los integrantes de la comunidad, el tracto es
posible con las exigencias del inc. a).

Entonces este inciso abarca la situación de que por la partición al heredero

le tocó un inmueble y este lo vende. El notario meritúa las actuaciones
judiciales y el registrador anotará a nombre del adquirente.
 Artículo 16 de la lEY 17801
No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento
que se otorgue, en los siguientes casos:

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
 Se configura cuando las escrituras se refieren al mismo
inmueble y hayan sido otorgada el mismo día, en el mismo
lugar o no y por los mismos o diferentes funcionarios.

Ej: A vende un inmueble a B y B en el mismo día le vende a C. En este caso

se debería hace un asiento a nombre de B y luego otro asiento a nombre de
C, pero por una cuestión de economía procesal, el registrador hace un solo
asiento a nombre de C, dejando constancia de todo el tracto.

Ej: partición y adjudicación de bienes en divorcio.

 Artículo 16 de la lEY 17801
ultima parte

En todos estos casos el documento deberá expresar la

relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el
folio respectivo.
¿La enumeración es taxativa o enunciativa?
Discusión doctrinaria.
 LA LEY 8236

Art. 45. - El tracto abreviado se aplicará en todos los supuestos en que

las normas sustanciales confieran facultades dispositivas a titulares de
derechos reales y siempre que el documento que se pretende inscribir
se baste a sí mismo en cuanto a la relación de antecedentes que
legitimen al disponente del derecho.

En el supuesto del art. 16 inc. d) de la Ley 17.801, son simultáneos los

documentos que se refieren a negocios jurídicos que versen sobre el
mismo inmueble, otorgados en el mismo día, aunque hayan intervenido
distintos funcionarios y sean de distinta naturaleza y jurisdicción.
Bastará para la registración la sola presentación del segundo o ulterior
documento.
 LA LEY 8236

Art. 45. -(..) No podrá aplicarse el art. 16 inc. d) de la Ley 17.801 a la

transferencia de dominio o constitución de otro derecho real sobre
unidades de propiedad horizontal sin tener previa o simultáneamente
inscripto el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Para registrar un documento en el que el transmitente o constituyente

del derecho no sea el titular registral, deberá constar en el mismo la
relación pormenorizada y completa de todas las adjudicaciones,
transmisiones o mutaciones desde quien figure inscripto, conforme lo
establece el art. 16 in fine de la Ley 17.801.
 LA LEY 8236

Art. 46. - El asiento de inscripción se confeccionará individualizando todos los

documentos que legitimen la titularidad del derecho real del otorgante:

a) En los documentos notariales: Nombre y número de registro del Notario

interviniente, número, fojas y fecha de la escritura.

b) En los documentos judiciales o administrativos: juzgado y secretaría o repartición

pública, número de expediente y carátula, fojas y fecha de los documentos que
integren el título judicial o administrativo.
 LA LEY 8236

Art. 47. - En las escrituras por tracto abreviado, en los casos que correspondiere, el
notario autorizante deberá dejar constancia del pago a la Caja de Jubilaciones y
Pensiones de Abogados y Procuradores de la Provincia de Mendoza y de las
conformidades de los profesionales intervinientes, según lo dispuesto por los
artículos 20 de la Ley 5059, 30 de la Ley 3641 y 4, segundo párrafo de la Ley 8100.
Cuando al notario no le consten los pagos pero haya practicado una retención de los
montos necesarios para pagar los mismos, lo hará expreso en la escritura. Caso
contrario se practicará una inscripción Provisional.
.
 ´ “Derecho Registral “ Americo Atilio Cornejo . Ed.
Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma SRL. Bs As.

bibliografía (Ley 17801. Registro de la

Propiedad Inmueble.

Ley 8236.