DERECHOREGISTRALI - Lectura 4

Módulo 4
Principios
registrales en
particular
(continuación)
9 Principio de tracto
sucesivo
9.1 Tracto sucesivo
Introducción
Este principio es consecuencia directa del principio general de todo nuestro

ordenamiento jurídico del “nemo plus iuris ad allium transferre potest cuam
ipse haberet”, consagrado en nuestro Código Civil y Comercial por el art. 3991,
por el cual nadie puede transmitir ni constituir un derecho ni mejor ni más
extenso del que goza, ni nadie puede adquirir un derecho ni mejor ni más
extenso del que gozaba quien se lo transmite. Esto importa en la exigencia de
que los distintos asientos existentes en cada folio guarden un perfecto
encadenamiento lógico – jurídico, no sólo en relación a las sucesivas
titularidades dominiales, sino respecto del total de las inscripciones o
anotaciones que a él se refieran (modificaciones, cancelaciones y extinciones).
Art. 399- “Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas”.2
Tracto sucesivo en la Ley 17.801
En la ley nacional registral 17.801, el principio del tracto sucesivo se encuentra

consagrado en su art. 153.
Siguiendo a López de Zavalía (1983), este art. 15 se compone de dos partes.
1
Art. 399. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
2 Art. 399. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
3,4, 5 Art. 15. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
1
En la primera parte está lo que se llama principio de identidad, que sería el que
regularía propiamente lo que denominamos tracto sucesivo.
En la segunda parte del artículo está el principio de continuidad, que es la

aplicación práctica del principio de identidad consagrado en la primera parte.
ARTÍCULO 15.- (Primera parte) “No se registrará documento en el que aparezca

como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente”.4
Esta primera parte es la que consagra el principio de identidad. Éste establece

la necesidad de que para que un adquirente pueda obtener la registración de
su derecho es necesario que esta adquisición provenga de quien figura inscripto
como titular del derecho que se adquiere.
ARTÍCULO 15.- (Segunda parte) “De los asientos existentes en cada folio
deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y
sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.5
La segunda parte del art. 15 regula otro aspecto del principio de tracto sucesivo
que es la continuidad.
Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad, la

consecuencia va a ser que leyendo el asiento final del folio se observe una serie
de asientos que se constituyen como los eslabones de una cadena que nos lleva
desde el primer eslabón que es el asiento de matriculación del inmueble al
asiento final.
Destaca López de Zavalía (1983) que estos principios de identidad y continuidad

que conforman el tracto sucesivo, funcionan de manera correcta en los
llamados registros completos, es decir, en los registros en los que el inmueble
ya se encuentra matriculado.
Pero existen registros incompletos en los que aún existen dominios que no han
sido registrados, y es aquí donde el principio de tracto sucesivo encuentra un
importante obstáculo.
Este obstáculo subsistirá hasta que se realice el primer asiento de matriculación

del inmueble, que dé inicio a la cadena de transmisiones.
Respecto a nuestros registros sobre inmuebles, éstos existieron en las

provincias desde antes de la sanción de la reforma al art. 2505 del Código Civil
de Vélez Sarsfield de la ley 17.7116 y la ley registral nacional 17.8017. En ellos se
6Ley Nacional 17711. Modificaciones al Código Civil. Publicada en Boletín Oficial el 26/04/1968.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
2
registraron gran cantidad de los inmuebles existentes en sus territorios, por lo
que podemos decir que nuestro registro se asemeja más a los denominados
registros completos en los que la totalidad de las parcelas existentes en el
territorio provincial se encuentran en él registradas.
Estos registros existentes en las provincias, que fueron señalados como

inconstitucionales, sirvieron de base para el traslado de los registros personales
o cronológicos existentes al sistema de folio real, lo que permitió que este
principio de tracto se cumpla en gran manera.
Este principio de tracto sucesivo repercute en el derecho constituido desde el

punto de vista del derecho formal.
Hay autores que, con un criterio que la mayoría de la doctrina considera

erróneo, han sostenido que la falta de cumplimiento del tracto, por no contar
con la registración previa del transmitente como titular del derecho, hace que
la escritura sea nula, o sea cuando se realizara una escritura pública de
constitución de un derecho en la que quien figure como transmitente del
derecho no consta como titular inscripto en el registro.
El fundamento que dan a esta afirmación lo encuentran en el art. 238 de la ley

registral nacional que establece que el escribano no podrá autorizar la escritura
sin contar con título antecedente inscripto a la vista y con el certificado
expedido por el registro.
De esto surgiría que quien no figure inscripto como titular de un derecho no

podrá disponer y que el escribano no podrá autorizar, en ese caso, una
escritura pública; y si lo hiciere, esta escritura será nula.
El real efecto de la falta de inscripción de quien pretende disponer es que el

registro no podrá emitir el certificado registral, no pudiendo valerse de la
reserva de prioridad que el certificado otorga. Y que, hasta tanto no se realice
el asiento de matriculación o subsane la omisión de inscripción que existiere,
tampoco podrá obtener la inscripción definitiva de su derecho, no pudiendo
lograr la oponibilidad establecida en el Código Civil y Comercial en los artículos
1892 y 1893.9
La jurisprudencia ha resuelto que es válida la objeción efectuada por el Registro

de la Propiedad a la inscripción de una escritura pública que omite un recaudo
7 Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en Boletín

Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
8 Artículo 23. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en

9 Artículos 1892 y 1893. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
3
necesario para dar cumplimiento al tracto sucesivo contemplado por el art. 15
de la ley 17.801.10
La exigencia de que cada inscripción se base en un acto otorgado por el titular

inscripto, sólo encontrando algunas excepciones en los casos de la primera
matriculación del inmueble, o respecto a los inmuebles más matriculados en los
casos en que se produce la inscripción por sentencia judicial de un inmueble
adquirido de modo originario por vía de la prescripción adquisitiva o usucapión.
Elementos del tracto sucesivo
Consensuada doctrina sostiene que los elementos del tracto sucesivo son los
siguientes:
A) Sujeto. Debe haber identidad entre la persona que otorga el acto dispositivo
y la que figura como titular del derecho que se pretende disponer. Esto de
acuerdo con los asientos obrantes en el registro.
B) Objeto. Tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre

lo registrado en el folio y el documento que se pretende inscribir. Además,
debe estar inscripto el "derecho" del titular.
C) Oportunidad. La exigencia de la previa inscripción debe existir en el

momento de practicarse el asiento respectivo y no al de formalizarse el
documento.
Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del escribano señalado
en el art. 2311 de la ley 17.801, en cuanto a la necesidad de tener a la vista el
título inscripto cuando se trata de documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles.
La inobservancia de esa exigencia no afecta a la validez del instrumento, habida

cuenta de lo dispuesto por el art. 30912 del Código Civil y Comercial.
D) Efectos. En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el

registro debe proceder de la siguiente manera: si el adquirente no puede
justificar la legitimación de su causante, el documento debe ser rechazado.
En cambio, si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede

justificar la legitimación de su causante, el documento se observará,
10 Artículo 15. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
en Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

12 Artículo 309. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
4
inscribiéndose en forma provisoria por ciento ochenta días de conformidad con
el art. 9°, inc. b, de la ley 17.80113.
El tracto sucesivo y la ausencia con presunción de fallecimiento
Es la ley 14.39414 la que regula lo referente a la ausencia con presunción de

fallecimiento.
En sus arts. 23 a 27 establece los requisitos que deben existir para que una
persona sea declarada ausente con presunción de fallecimiento.
Es el art. 28 de la misma ley la que establece los aspectos relativos a los bienes
que dejase el ausente. Y en la última parte del referido artículo establece que
se pre anotarán a nombre de los herederos del ausente, los bienes del dominio
del declarado ausente. De ellos se podrá hacer partición, pero no podrán
enajenarlos ni gravarlos sin autorización legal.
Los herederos al día presuntivo de fallecimiento y los legatarios, o sus

sucesores, recibirán los bienes del ausente, previa formación de inventario.
El dominio de los bienes del presunto fallecido se inscribirá en el Registro

correspondiente con la pre anotación del caso a nombre de los herederos que
podrán hacer partición de los mismos pero no enajenarlos ni gravarlos sin
autorización legal.
Esta previsión de la ley tiene repercusiones de carácter registral al establecer

que los bienes del declarado ausente se inscribirán en los registros
correspondientes a nombre de los herederos del declarado ausente, con la
aclaración de que se anotan a causa de una sucesión abierta por causa de
fallecimiento presunto.
Esta aclaración en la inscripción tiene por finalidad la publicidad de tal hecho,

que en caso de reaparición del declarado presuntamente fallecido provocare la
resolución de dicha inscripción a favor de sus herederos.
Es lógico pensar que si un tercero adquiriese alguno de estos bienes en los que
consta tal circunstancia, no podrá prevalerse de su buena fe al contratar ya que
debió conocer de esta circunstancia.
Se estaría así en presencia de un verdadero dominio imperfecto en los términos

de los arts. 1946, 1964, 1965, 1966, 1967, 1968 y 1969 y concordantes del
13
Artículo 9 inciso b. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
Publicada en Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
14Ley Nacional 14394. Régimen de menores y de la familia. Publicada en Boletín Oficial el 30 de
diciembre 1954. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
5
Código Civil y Comercial15 que regulan todo lo concerniente al denominado
“dominio revocable”.
El dominio es considerado imperfecto si está sometido a condición o plazo

resolutorio, o si la cosa está gravada con cargas reales.16
En su artículo 196417 establece cuáles son dominios imperfectos y menciona al

dominio revocable, al fiduciario y el desmembrado.
Art. 1965.- El dominio revocable es el sometido a condición o

plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la
cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser
impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley...18
Asimismo, se establece un plazo de 10 años para el caso de las condiciones

resolutorias impuestas al dominio, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo, o éste sea mayor o incierto.
Art. 1965.-… Si los diez años transcurren sin haberse producido la

resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del
dominio imperfecto.19
Art. 1966.- El titular del dominio revocable tiene las mismas
facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que
realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho.20
La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, salvo

acuerdo en contrario que se haya establecido en el título de adquisición o de la
ley. Para el caso de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto
de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa.21
15 Artículos 1946, 1964 – 1969 y concordantes. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
18
Artículo 1965. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
6
Art. 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el
plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste
en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.22
Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de

todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; en
cambio, si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.23
Siguiendo a Moisset de Espanés (1991), él ha analizado diferentes alternativas

que pueden presentarse en esta etapa de anotación preventiva y que
repercuten de manera directa en el aspecto registral a la hora de realizar, el
registrador, el análisis sobre la continuidad del tracto en las transmisiones que
se le presenten.
 Así una primera alternativa que encuentra es la posibilidad de que

ingresen al registro para su inscripción, instrumentos públicos en los que
el propio ausente aparece disponiendo de sus bienes. En este caso, al ser
éste un acto inequívoco de su reaparición, tiene como consecuencia la
cancelación del asiento inscripto a nombre de sus herederos.
 Una segunda alternativa que analiza y que repercute de manera registral

sería la del ingreso de un instrumento público en el que el reaparecido
solicite la cancelación de las inscripciones efectuadas a nombre de sus
herederos.
 Y una tercera alternativa es que si se pretendieran inscribir actos de

disposición sobre los bienes del ausente, en los que los herederos o
legatarios del mismo figurasen como disponentes de ellos, y sin contar
con la correspondiente autorización judicial, el registrador deberá
observar dicho documento no otorgando la correspondiente inscripción
definitiva.
Debe tenerse en cuenta que de acuerdo con lo establecido por el art. 3024 de la
misma ley 14.394, luego de transcurridos cinco años desde el día presuntivo de
fallecimiento u ochenta años desde el nacimiento de la persona, quedará sin
22
24 Artículo 30. Ley Nacional 14394. Régimen de menores y de la familia. Publicada en Boletín
Oficial el 30 de diciembre 1954. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
7
efecto la preanotación estipulada, pudiendo desde ese momento disponerse
libremente de los bienes.
9.1.1 Tracto sucesivo abreviado

La ley registral inmobiliaria 17.801 prevé en su art. 1625 la hipótesis de tracto
sucesivo abreviado o comprimido o simplemente llamado tracto sucesivo.
Al tracto abreviado podemos conceptualizarlo como una modalidad del tracto

sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o más
transmisiones operadas desde el titular inscripto.
No es una excepción al principio del art. 39926 del Código Civil y Comercial, sino
una modalidad del tracto sucesivo que encuentra sus razones en la economía
inscriptoria que acarrea.
En esta modalidad del tracto abreviado el acto de disposición es otorgado por

una persona que todavía no figura inscripta como titular, pero que su derecho
deriva del titular inscripto.
En el tracto abreviado se comprime en un único asiento la relación de las

distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en
el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad. Todo ello basado en
una razón de economía inscriptoria y orden práctico, cual es la de evitar la
confección de un asiento que va a desaparecer de inmediato por otro posterior.
Carácter de la enumeración del art 16 de la Ley 17801
El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 1627 que desarrolla una
enumeración de los casos en que es procedente, que, según la mayoría de la
doctrina (Andorno, Lafaille, García Coni, Moisset, Iturraspe), es meramente
enunciativa.
Andorno (1989), quien es partidario de esta posición amplia, entiende que se

deben contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los contemplados
en tal precepto legal, así el supuesto de inscripción simultánea de escritura de
reglamento y la transferencia de las unidades funcionales en el régimen de
Propiedad Horizontal, en las operaciones que realiza el albacea en
cumplimiento de mandas especiales, en la transformación de sociedades, etc.
8
Análisis del art. 16 de la ley 17.801
Art. 16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación a los

efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento
que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su
cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.28
Debe ser un acto que se realiza en cumplimiento de obligaciones o contratos

contraídos en vida por el causante o su cónyuge. Ejemplo de este caso es una
obligación de escriturar asumida en vida por el causante derivada en un boleto
de compraventa.
En este caso el adquirente por boleto reclama la escrituración del inmueble

adquirido por boleto y así la escritura podrá ser otorgada por el juez, en un
proceso de escrituración, o por los herederos declarados, si éstos no se
negasen a ello.
Aquí observamos claramente que si se quisiere respetar de manera rigurosa el

principio de tracto sucesivo, como el inmueble figura inscripto a nombre del
causante, habría que previamente inscribirlo a nombre de los herederos y luego
de esto pedir al escribano que vaya a intervenir que solicite el correspondiente
certificado registral y a partir de allí autorizar la correspondiente escritura.
El tracto abreviado en este caso permite que el escribano interviniente,

contando con el correspondiente certificado expedido por el registro, otorgue
la correspondiente escritura haciendo mención que dicha transferencia es
realizada por los herederos declarados del causante a favor del adquirente y en
cumplimiento de la obligación asumida por el causante.
Es de advertir que dependerá de lo preceptuado en los diferentes códigos

procesales, pero además del correspondiente certificado registral, en algunas
jurisdicciones como, por ejemplo, la provincia de Córdoba, el escribano
autorizante deberá contar con la copia de la declaratoria de herederos donde
conste que ella es apta para realizar dicha transferencia por la modalidad del
tracto abreviado.
28Artículo 16. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
9
En el caso de un bien inscripto a nombre del cónyuge del causante, en virtud
del art. 127629, éste al momento de contratarse por boleto de compraventa
debió prestar el asentimiento a tal acto, por lo que una vez fallecido tendrá que
realizarse tal acto conjuntamente con los herederos. Actualmente, lo mismo
está legislado en el artículo 470 del Nuevo Código Civil y Comercial.
b) “Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren

bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge”.30
Este inciso b) prevé la posibilidad de que los herederos o sucesores transmitan

o cedan bienes inscriptos en el registro a nombre del causante o su cónyuge.
Este caso no encuentra reparo alguno, ya que el bien que los herederos o
legatarios pretenden transferir e inscribir ya se encuentra en sus patrimonios,
con la salvedad de que éstos aún figuren en el registro a nombre del causante.
Hay que dejar en claro que para que esta inscripción por tracto abreviado sea
llevada a cabo es necesaria la previa instrumentación del acto que se pretenda
inscribir.
c) “Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de

bienes hereditarios”.31
Se trata tal vez del caso más difícil de explicar: es cuando previo a hacerse la
adjudicación de las hijuelas correspondientes a los herederos, ellos deciden
modificar el estado del inmueble; por ejemplo, sometiéndolo al estado de
prehorizontalidad.
En este tercer inciso se omite la inscripción del documento generado como

consecuencia de actos relacionados a la partición de los bienes hereditarios.
Podemos citar el ejemplo dado por López de Zavalía (1983), quien supone un
caso en el que dos personas son declaradas herederos de un causante titular de
un bien inmueble.
No se inscribe dicha declaratoria. Se realiza la partición de los bienes y se

otorgan las correspondientes hijuelas, pero las mismas no se inscriben.
En dicha hijuela se adjudica un inmueble para uno de los herederos, quien

pretende enajenarlo.
Aquí sostiene López de Zavalía (1983) que el escribano que intervenga en dicha
enajenación no podría invocar el tracto abreviado y autorizar la escritura,
obviando todo el período intermedio.
29Artículo1276. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
30 31
Artículo 16. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
10
Expresa el autor que al otorgarse la hijuela se terminó la posibilidad del tracto
abreviado, porque sólo ella podría beneficiarse con la modalidad del tracto
abreviado.
El tracto abreviado únicamente benefició al heredero en el paso del bien del

causante a su favor, que se otorgó al adjudicarse la hijuela.
Dada esta circunstancia no podría ampararse en el tracto abreviado y pretender

dar un paso más enajenando el bien a un tercero. Deberá previamente inscribir
la hijuela.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En
todos estos casos el documento deberá expresar la relación de
los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en el
registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.32
El cuarto supuesto del art. 1633 se refiere a la posibilidad de aplicar la

modalidad del tracto abreviado en las instrumentaciones simultáneas sobre un
mismo inmueble.
Se refiere a situaciones que son muy comunes en el ámbito de las operaciones

inmobiliarias, como, por ejemplo, el caso de que una persona adquiere un
inmueble y para poder abonar el precio del mismo al enajenante, solicita a un
tercero, que podría ser una entidad bancaria, que le prestase dinero para ello,
lo que garantizará con una garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble que
pretende adquirir.
Según lo establecido por el principio de continuidad de tracto no podría

otorgarse la escritura de hipoteca mientras la adquisición del inmueble no sea
registrada, con el consiguiente inconveniente para el comprador que no podrá
ver efectuada la adquisición por no contar con el precio para ello, por el hecho
de que el tercero prestador no lo hace efectivo por no contar con el bien
registrado a su nombre a los fines de obtener la correspondiente escritura.
32 Artículo 16 inciso d. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.

11
 Elementos.
Son elementos necesarios para que tenga aplicación el dispositivo contemplado

en el inciso d)34:
o Pluralidad de actos: es necesario que existan dos o más negocios

jurídicos de naturaleza registral que involucren el mismo
inmueble.
o Pluralidad de instrumentos: debe haber dos o más instrumentos

receptores de los actos causales. No importa que deba existir un
instrumento por cada acto causal. Lo que se requiere que al
menos sean dos los actos y que se instrumenten separadamente,
de allí en más podrá reunirse más de un acto en cada instrumento
ilimitadamente.
o Simultaneidad: la polémica viene dada en torno a la significación

y alcance que debe dársele al giro “instrumentaciones
simultáneas“, es decir, qué recaudos deben reunir para ser
consideradas simultaneas.
 Distintas opiniones en torno al alcance del término “simultáneo en el

inc. “d” del art 16:
a) Interpretación literal:
La interpretación literal debe descartarse de plano, porque simultáneo es lo

que se hace u ocurre al mismo tiempo que otra cosa, y es la propia norma la
que se aleja de tal significación cuando refiere “aunque en las respectivas
autorizaciones hubieran intervenido distintos funcionarios”35.
En un sentido literal sólo sería viable si los dos escribanos comienzan a leer
conjuntamente el documento, lo cual presupone que las partes deben atender
simultáneamente a ambos funcionarios.
Descartado el método exegético, debemos determinar el período temporal

dentro del cual deben instrumentarse los distintos negocios jurídicos para
poder predicar de ellos que se trata de instrumentaciones simultáneas.

12
b) Diferentes interpretaciones doctrinarias:
o FONTBONA (2010): Cuando sean realizadas en el mismo día y la

misma hora.
o MOSSET ITURRASPE – QUAGLIA (1972): En el mismo día y en la

misma audiencia notarial.
Audiencia notarial es el acto por el cual se reúnen los sujetos de

la escritura pública, con la presidencia del escribano público y en
presencia de los testigos con el objeto de instrumentar en el
protocolo el otorgamiento de los primeros.
Se trataría en realidad de audiencias continuas y no de una

misma audiencia notarial, incluso ante el mismo notario.
o LOPEZ DE ZAVALIA- CORNEJO (2011) (y la doctrina mayoritaria):

En un mismo día, por cuanto las escrituras no expresan hora sino
días y éstos se cuentan de medianoche a medianoche.
o FALBO (1968): En un mismo día y un mismo lugar.
o ANDORNO (1999): En el mismo día pero pueden autorizarse en

dos lugares distintos de la misma provincia.
Esta limitación en el espacio excede el contenido del dispositivo

legal, ya que la simultaneidad importa un problema de cota
temporal y no territorial.
o VENTURA (2005): Instrumentaciones simultáneas equivalen a

presentaciones en el mismo día, pues el Código Civil cuenta los
plazos de día en día.
Considera que el tracto sucesivo sustancial no se altera en razón

del tiempo transcurrido entre los distintos actos instrumentales,
si luego se presentan en conjunto al registrador para su
inscripción.
Supuesto en el que reaparece la utilidad de la modalidad

abreviada o comprimida en la confección del asiento.
o BONO (1997): Cuando se realicen negocios jurídicos que versen

sobre el mismo inmueble mediando certificación previa expedida
por el registro al efecto deben entenderse instrumentaciones
simultáneas la celebración de dichos actos en el plazo de vigencia
del certificado.
Si no existe reserva de prioridad (porque no se solicitó el

certificado o porque el mismo venció), pierde el sentido el análisis
13
y fijación de límites temporales al concepto de instrumentaciones
simultaneas rigiendo en tal caso la prioridad directa obtenida por
la presentación de cada uno de los documentos otorgados.
14
10 Principio de rogación
10.1 Principio de rogación
Es el principio en virtud del cual toda modificación de una determinada
situación registral debe ser instada por una persona especialmente legitimada
para ello. El registro no procede de oficio sino a pedido de parte legitimada.
Acción de rogación es aquella por medio de la cual se promueve la actuación

del registro.
Este principio establece que el registrador no actúa de oficio, sino sólo a pedido
de parte.
Como sostienen Moisset de Espanés (1991) y Cornejo (1994), sólo habrá

rogación cuando el requerimiento pretenda la incorporación, modificación o
extinción de una situación jurídica registral, no cuando aquella sólo procure el
acceso a la publicidad.
¿Quiénes pueden peticionar al registro?
ARTÍCULO 6.- La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o
anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de
registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a
funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser
formulada con su intervención.
15
ARTÍCULO 7.- La petición será redactada en la forma y de
acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación
local.36
Cancelación y caducidad
 Cancelación: Es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Es a pedido

de parte y debe haber legitimación.37
 Caducidad: Se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo,

no requiere petición de parte ni un asiento para que se considere caduca
la inscripción.38
Art. 36.- Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la

presentación de solicitud, acompañada del documento en que
conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de
la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de
otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por
disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta
deberá contener el consentimiento del titular del derecho
inscrito, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de
usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado de
defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o
parcial según resulte de los respectivos documentos y se
practicará en la forma determinada por la reglamentación local.
ARTÍCULO 37.- Caducan de pleno derecho y sin necesidad de
solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este
artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal
si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a
los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes. Los
plazos se cuentan a partir de la toma de razón.39
36 Artículos 6 y 7. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.



16
10.2 Recursos contra las decisiones del
registrador
La ley registral nacional no regula el tema referido a los recursos que se pueden
interponer contra las decisiones del registro en materia de inscripción o
rechazos de los instrumentos ingresados para su registración.
Ya vimos que los artículos 8 y 940 de la ley registral nacional 17.801 prevén la
posibilidad de que, analizada la legalidad del instrumento presentado, el
registro podrá rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y
manifiesta y observar el mismo si el vicio fuere subsanable, devolviéndolo al
rogante para su rectificación.
Frente a esta calificación que pudiere realizar el registro, las provincias regulan
lo atinente a los recursos que pueden interponerse frente a estas situaciones.
A modo de ejemplo citaremos las vías recursivas contra las decisiones del
registrador contempladas por la Ley Registral de la provincia de Córdoba N°
5771, que, en su Capítulo II (arts. 15 a 20)41, regula lo referente a los Recursos.
I) Inscripción provisoria. Prórrogas de la solicitud.
Rechazo
El artículo 1542 establece que si el documento presentado al Registro General

de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el registrador
interviniente lo inscribirá o anotará provisionalmente por el término de 180
días.
Dentro de ese término el interesado podrá aceptar la observación y solicitar

una nueva prórroga de la inscripción provisional por 90 días, la cual será
concedida por la Dirección General.
Excepcionalmente, la Dirección General podrá conceder nuevas prórrogas, las

que serán otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la
Dirección General, mediante resolución fundada mencionando las causas que
las motiven.

41
Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín Oficial el 12 de
noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
42 Artículo 15. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín
Oficial el 12 de noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
17
La inscripción provisional caducará de pleno derecho si transcurre el plazo sin
que se hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo.
Los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta serán dispuestos por

la Dirección General, y será el titular o quien lo reemplace quien suscriba el
acto. El interesado podrá recurrir ante la Justicia y, en ese caso, el documento
será inscripto o anotado provisionalmente por el término para interponer el
recurso respectivo.43
II) La observación registral. Procedimiento recursivo
Recurso de rectificación
El recurso de rectificación podrá ser interpuesto por el interesado en los casos

en que mediara observación motivada, el que deberá estar motivado y fundado
ante el registrador interviniente, dentro de los 30 días de haber sido notificado
formalmente de la observación que impugna, debiendo acompañar todos los
elementos de prueba que hagan a su derecho. Y el registrador deberá resolver
la cuestión dentro de los 15 días.
Art. 16.-… La presentación de los escritos podrá hacerse hasta los

primeros 30 minutos del horario administrativo del día hábil
inmediato siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto
se deberá requerir la colocación del cargo respectivo en la
oficina designada para la recepción del documento.44
A) La observación registral
La observación registral se origina por el incumplimiento de alguno de los

requisitos exigidos por el Registrador, que impide el posicionamiento registral
definitivo del instrumento.
Esta falta, a su vez, no alcanza una gravedad de importancia y su entidad no es

suficiente para incluirla en alguna de las causales de rechazo previstas en la ley.
Si bien el registrador no acepta definitivamente el documento, pues considera

que adolece de algún requisito o elemento, a su vez entiende que esta falta no
reviste una gravedad extrema y por ello solamente la observa.
43 Art. 15. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín Oficial
el 12 de noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
18
Si el rogante no cumplimenta las observaciones en el plazo otorgado, caerá la
protección y perderá la prioridad que el documento había adquirido desde su
ingreso al Registro.
La actuación del registrador en el proceso inscriptorio debe estar debidamente

fundada en derecho.
Si se decide por la inscripción estaremos frente a una presunción de

cumplimiento de las normas legales, pero si entiende que debe observarlo
tendrá que explicar su dictamen de una manera tan clara como autosuficiente
para permitirle al interesado la posibilidad cierta de proceder al cumplimiento
de lo solicitado u optar por las acciones legales (recursos registrales).
El art. 1645 establece la necesidad de motivar la observación, es decir, justificar

la misma.
No es suficiente con invocar la causa o motivo del acto, sino que es necesario
exponer los motivos que lo invalidan.
Dicha exposición consiste en la expresión de los antecedentes de hecho y de

derecho que preceden y justifican el dictado del acto.
B) Notificación de la observación
La observación registral recién producirá efectos cuando llegue a conocimiento

o se tenga por conocida por el rogante.
La ley provincial registral no plantea necesidad de una actividad determinada

del registro para notificar la observación.
Es el propio rogante quien tiene la obligación de concurrir al registro para

notificarse y tomar conocimiento de la existencia de observaciones y de sus
contenidos.
La obligación del registrador, luego de la calificación, sólo consiste en colocar la

documentación a disposición del interesado en el lugar predestinado para ello.
En contra de esto se encuentra Moisset de Espanés (1991), quien considera que

la observación debe ser notificada formalmente al rogante.
19
C) Formalidades que deben presentar los escritos de los recursos
Dispone la norma que los escritos de los recursos deberán estar revestidos de
las formalidades establecidas en el Código de Procedimiento Administrativo de
la Provincia de Córdoba Ley 6658/81.46
El art. 2847 de dicha ley exige que el escrito contenga los siguientes requisitos:
Nombres, apellidos, indicación de identidad, domicilio real y constituido

(dentro del radio de la ciudad de Córdoba) y relación de los hechos y derechos
fundando el recurso. Deberá ofrecerse toda la prueba y acompañarla o
designar el lugar donde ella se encuentra y, por último, debe el recurrente
firmar el escrito.
Asimismo el art. 1648 de la ley provincial registral, al igual que el art. 2949 del
Código de Procedimiento Administrativo de Córdoba, establece que con la
presentación del recurso se deben acompañar todos los elementos de prueba
que hagan a su derecho.
 Legitimados para recurrir: la norma legitima al “interesado”. Comprende

tanto al funcionario autorizante del acto como a quienes tuvieren un
interés legítimo en la inscripción.
 Manera de contar los plazos en la etapa recursiva: la ley provincial

registral hace remisión al Código de Procedimiento Administrativo de
Córdoba, estableciendo esta última en el art. 61: “Todos los plazos
administrativos se cuentan por días hábiles, salvo expresa disposición
legal en contrario o especial habilitación”.50
Esta remisión no es absoluta ya que debe aplicarse el complemento de lo

establecido en el último párrafo del art. 1651, denominado cargo de hora, según
el cual los escritos podrán presentarse en los primeros treinta minutos del
horario administrativo del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo. Por
esto no podrá aplicarse la última parte del art. 6452 del Código de
Procedimiento Administrativo de Córdoba que establece que el llamado “cargo
46 Ley 6658/81. Código de Procedimiento Administrativo de la Provincia de Córdoba. Publicación

en Boletín Oficial el 24 de abril de 1972. Legislatura de la Provincia de Córdoba.
47 Artículo 28. Ley 6658/81. Código de Procedimiento Administrativo de la Provincia de Córdoba.
Publicación en Boletín Oficial el 24 de abril de 1972. Legislatura de la Provincia de Córdoba.


49 Ley 6658/81. Código de Procedimiento Administrativo de la Provincia de Córdoba. Publicación
en Boletín Oficial el 24 de abril de 1972. Legislatura de la Provincia de Córdoba.


51
Artículo 16. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín
20
de hora” se computa hasta una hora del día inhábil siguiente al vencimiento del
plazo.
D) Los recursos registrales
En la ley provincial registral53 se receptan tres recursos registrales divididos en

dos etapas claramente diferenciadas, por ser la primera interna al registro y la
segunda externa al mismo.
Forman la primera etapa los recursos de rectificación (ante el registrador

interviniente) y de apelación (ante el director general).
La segunda etapa está conformada por el recurso jurisdiccional ante la justicia

ordinaria.
E) Recurso de rectificación
El recurso de rectificación debe ser presentado ante el registrador

interviniente, en su calidad de autor intelectual de la observación registral. Por
registrador debe entenderse al funcionario o firma autorizada que lo sustituya
quedando, por lo tanto, excluidos los agentes registrales. Estos últimos son los
autores materiales de las observaciones, son quienes las redactan y suscriben;
aquellos, los registradores, son quienes – se supone- las han decidido.
Para presentar el recurso se conceden treinta días hábiles administrativos

comenzando a contarse el plazo desde el día, inclusive, en que se considera
notificada la observación.
El registrador tiene quince días para resolver el recurso, iniciando el cómputo

desde el mismo día de la presentación del recurso (art. 6854Código
Procedimiento Administrativo) y en caso de no responder en este plazo su
silencio será entendido como una denegación tacita del recurso, consecuencia
que surge de la primera parte del art. 17 de la ley 557155.
53 Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín Oficial el 12 de


21
Efectos del recurso de rectificación
Denegado que fuere el recurso de rectificación o no contestado en el plazo de

quince días desde su interposición, el rogante tiene tres opciones:
a) Subsanar las observaciones y reingresar el documento para su

inscripción.
b) Solicitar prórroga para poder cumplimentar con la observación.
c) Continuar la vía recursiva a través del recurso de apelación.
Éste debe ingresarse al registro dentro de los quince días de haberse notificado
la denegación del recurso o del vencimiento del plazo para resolver el recurso
de rectificación. En la contestación de este recurso entiende el Director
General.
El director tiene treinta días para resolver el recurso y si no lo hiciere en este

plazo se tendrá por denegada la petición.
F) Recurso de apelación
Art 17.- Contra la resolución que mantenga la observación, o si

no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podrá el interesado
interponer dentro del plazo de 15 días, recurso de apelación
ante el Director General, quien deberá dictar resolución dentro
del plazo de 30 días.
El plazo para interponer este recurso se computará a partir de
la fecha de notificación de la resolución denegatoria del recurso
de rectificación o a partir del vencimiento del plazo para
resolver, según el caso.
La resolución del Director cerrará la instancia administrativa y
dejará expedita la jurisdiccional.56
Notificación: En la ley provincial registral57 se fijan los plazos máximos que el

registrador tiene para resolver los recursos presentados y en el supuesto de
superarse tales límites se produce la presunción legal de su rechazo.
56
57 Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín Oficial el 12 de
22
En este caso, la notificación se tiene por producida por el simple vencimiento
del plazo o por el solo transcurso del tiempo.
Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera respondido positivamente,

tampoco se advierte como necesaria la notificación porque en esta
circunstancia corresponde registrar definitivamente el documento.
Entonces el recurrente deberá concurrir en todos los casos al registro, sea para
continuar con el proceso recursivo, sea para reingresar el documento y
terminar con el procedimiento inscriptorio.
Efectos del recurso de apelación.
Art. 18.- “En caso en que la resolución recaída en el recurso de apelación

dispusiere la toma de razón requerida, la inscripción o anotación provisional se
convertirá en definitiva”.58
En los hechos no es automático, sino que hay que retirar el documento y

reingresarlo por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio.
Art. 18.-…Si la resolución mantuviere la observación del

documento, para lograr su registro definitivo deberá el
interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de
inscripción provisional que deberá fijar la resolución denegatoria
y que será de sesenta días contados a partir de la notificación;
todo ello sin perjuicio del derecho a recurrir jurisdiccionalmente
en la forma y plazo que establece el art. siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional y
su prórroga, sin que se hubieren subsanado los defectos que
impedían el registro definitivo o sin que se hubieren intentado
los recursos establecidos en este capítulo, la inscripción o
anotación provisional caducará de pleno derecho.59
23
Resolución negativa: En caso de recaer resolución negativa, se ocasiona una
nueva inscripción provisional por sesenta días a contarse de la fecha de su
notificación.
De la interpretación textual de la norma surge que la denegatoria del recurso

de apelación genera un nuevo plazo de sesenta días para la inscripción
provisional. Si esto fuere así, significa que el plazo faltante para completar los
ciento ochenta días (incluyendo en éste sus prorrogas automáticas) perdería
todos sus efectos, aun cuando faltaren más de los sesenta días del nuevo plazo.
Algunos autores opinan que este nuevo plazo nunca puede acortar la duración
de los ciento ochenta días originales atribuidos como propios de toda
inscripción provisional. Si aceptáramos que la interposición de recursos puede
acortar el plazo de la inscripción provisoria estaríamos castigando a quien
recurre y desalentándolo para que lo haga. Por ello, él entiende que el nuevo
plazo de sesenta días implica que al recurrente no le podrá quedar en ningún
caso menos de esa cantidad de días a partir de la notificación para intentar la
subsanación de las observaciones.
La resolución del director clausura la etapa recursiva registral quedándole al

interesado la opción de subsanar la observación o presentar el recurso en el
que conocerá la cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
G) Recurso ante la cámara de apelaciones
Art. 19.- Contra la resolución denegatoria de la Dirección General

se podrá recurrir por ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de turno de la Capital.
El recurso deberá interponerse ante el Registro General
dentro de los diez días de notificada la resolución denegatoria en
el mismo acto.
Interpuesto el recurso, la Dirección General deberá elevarlo
dentro de los cinco días al Excelentísimo Tribunal Superior de
Justicia para su remisión a la Cámara que corresponda. La
Cámara resolverá el recurso sin sustanciación.
Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera
extendido el plazo de la inscripción o anotación provisional.60
60 Art. 19.Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín Oficial
24
Este recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede
calificar ningún aspecto de la presentación, sino que sólo oficia de mesa de
recepción, reconociéndosele al registro únicamente la posibilidad de verificar si
el ingreso se ha producido dentro de los diez días de notificada la resolución
denegatoria del recurso de apelación.
En consecuencia, el registro limita su actuación a la remisión de las actuaciones

al Tribunal Superior de Justicia dentro del término de los cinco días de haberlas
recibido, para que éste, a su vez, las envíe a la Cámara Civil y Comercial que
deba entender en el asunto.
Entienden únicamente las cámaras de la Capital de la provincia.
Las decisiones que adopta el registrador no deben ser revisadas por el

procedimiento contencioso administrativo sino ante la justicia ordinaria, ya que
están en juego cuestiones de fondo: los asuntos atinentes al derecho de
propiedad hacen al derecho civil (privado) y no al derecho administrativo
(público). En el mismo sentido lo entiende el Tribunal Superior Justicia de
Córdoba (Autos: Bocal S.R.L c/ Scagliotti y otra – Hipotecario-).
El recurso ante la Cámara es pertinente tanto cuando se ha denegado el

recurso de apelación como cuando se hubiere resuelto no practicar la
registración por haberse rechazado el documento.
En efecto, según el art. 1561, el rechazo sólo puede ser efectuado por la
Dirección General. Ello significa que el director ha tomado conocimiento y se ha
expedido sobre el tema. Como consecuencia de esta intervención directa del
director, el art. 15 prevé la presentación del recurso del art. 1962, es decir, el
recurso ante la Cámara de Apelaciones.
Los art. 9 y 15 establecen que para los documentos rechazados, se inscriben

provisoriamente por el tiempo necesario para interponer el recurso del art. 19,
es decir, diez días hábiles administrativos. Pero el procedimiento recursivo
especial que tienen los documentos judiciales en el art. 20 tiene claras
diferencias con el contenido en los arts. 9 y 15.63
Por ello, es posible sostener que los documentos judiciales tienen un

procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos de
documentos, tanto sea respecto de su observación como de su rechazo.
La posición explicada encuentra su respaldo en las siguientes causas:
61Artículo 15. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el Boletín
62
63Artículo 9, 15, 19 y 20. Ley 5771. Registro General de la Provincia de Córdoba, publicada en el
Boletín Oficial el 12 de noviembre de 1974. Legislatura de la provincia de Córdoba.
25
A) Aunque el art. 1564 es, en general, aplicado a todo tipo de documentos, la
remisión que se efectúa al art. 1965 sólo puede caber para aquellos documentos
compatibles con el régimen recursivo del mismo, es decir, se exceptúan los que
tienen recursos determinados.
B) En el art. 2066 no se especifica si la insistencia procede sólo en caso de

observaciones o comprende cualquier supuesto de falta de registración, sea por
observación o rechazo.
C) Ante la falta de referencia expresa a documentos judiciales en los artículos

citados, la extensión de la anotación provisoria por rechazo de documentos
judiciales debe surgir del texto de la ley de fondo, más exactamente del art. 18
inc. a) de la ley 17.80167 que la determina en ciento ochenta días al igual que la
inscripción provisional ordinaria.
En síntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales,

sin distinguir el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la
inscripción provisoria dispuesto en el art. 18 inc. a) de la ley nacional
registral 17.801 y el recurso establecido en el art. 20 de la ley
provincial registral 5771 de la Provincia de Córdoba.
Resolución de la Cámara
La Cámara entenderá en el recurso sin sustanciación alguna.
El registrador debe someterse a la decisión de la Cámara y practicar la

inscripción definitiva, sin tener ninguna posibilidad de recurrirla. Él no es parte
en el proceso recursivo.
En el supuesto de dictarse una resolución desfavorable y una vez que haya

quedado firme, el documento perderá su estado registral, y operará el
vencimiento de la inscripción provisoria por caducidad.
La Cámara no tiene término para expedirse sobre el recurso y, hasta tanto ello
no suceda, la inscripción provisoria se mantiene vigente.


67 Artículo 18 inc.a. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
26
H) Insistencia judicial
Art.20.- En los casos, en que los tribunales insistieran en las

inscripciones dispuestas, la Dirección General elevará los
antecedentes al Excelentísimo Tribunal Superior de Justicia para
su remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los quince días en que se
devolviere el documento al Registro General, para que resuelva
el conflicto, manteniéndose la inscripción o anotación
provisional durante la sustanciación del mismo.
Los efectos y consecuencias de la resolución de la Cámara se
regirán por lo dispuesto en el art. 18.68
Esta norma prevé un trámite especial para resolver las discrepancias que se
produzcan entre el registrador y los magistrados.
Cuando el documento judicial no llegare a ser registrado y el magistrado no

compartiere la observación del registrador, aquél puede utilizar la figura de la
insistencia, acto consistente tanto en reiterar la solicitud de inscripción del
documento como en mantenerse firme en las mismas condiciones originales en
las que fue presentado el documento en el Registro.
El sentido de la insistencia es reiterar las condiciones originarias para que el

registrador opte por registrar definitivamente el documento o enviarlo a la
Cámara para que ésta tome la decisión definitiva.
La insistencia no obliga al registrador a actuar de la manera entendida por el

magistrado. El juez carece de las facultades suficientes para imponer la
inscripción bajo las condiciones que él determina.
El mandato legal es claro, las diferencias de criterios no se resuelven por la

jerarquía sino por la insistencia y ésta deviene en una petición que será resuelta
por la Cámara correspondiente.
Sólo pueden formular la insistencia los tribunales. No pueden interponerla los

interesados o los rogantes, sólo la autoridad judicial.
No hay plazo para interponer la insistencia, por lo que puede ser presentada en
cualquier momento durante la vigencia de la inscripción provisoria.
27
Interpuesta la insistencia, el director tiene quince días para remitir la
documentación al Tribunal Superior de Justicia de Córdoba para que éste, a su
vez, lo envíe a la Cámara Civil y Comercial en turno de la Ciudad de Córdoba, la
que no tendrá plazos para resolver la cuestión.
10.3 Desistimiento de la inscripción

Concepto
La acción de rogación, a tenor de la opinión de la doctrina mayoritaria, no es

obligatoria en el sistema registral nacional, pero una vez iniciada continúa de
oficio.
Ahora bien, al no ser obligatoria nada obsta a que se la desista.
El desistimiento es la petición que se efectúa en el registro para que se

interrumpa el examen del documento cuya inscripción o anotación se rogó, o
se deje sin efecto la calificación producida.
Plazo
Antes de la presentación, es decir, desde la celebración del acto hasta el

instante previo a la presentación del título al registro, no existe posibilidad de
desistimiento porque no hay procedimiento iniciado.
Operada la registración, es decir, al realizarse el asiento definitivo, dicho acto

produce la consolidación del estado registral del documento, el cual se
independiza del interesado para pasar a integrar el orden público.
Es factible el desistimiento del trámite inscriptorio si se solicita entre el asiento

de presentación del documento y su registración.
Se discute acerca de si el desistimiento puede operarse luego de practicada la

inscripción provisional.
Un sector mayoritario de la doctrina afirma que es esto posible, ya que es

factible el desistimiento tácito con la mera circunstancia de no subsanar en el
término de los ciento ochenta días el defecto que motiva la inscripción
provisoria, lo que da lugar a la caducidad del asiento.
Si es válido el desistimiento tácito, no sería razonable que se impida el

desistimiento de manera expresa.
28
Otro sector minoritario de la doctrina sostiene que no cabe la posibilidad del
desistimiento si se ha practicado la inscripción del documento, aunque sea en
forma provisoria sobre la base de la situación jurídica de los terceros en cuanto
a que el documento ingresado provoca un interés para los terceros en conocer
el contenido del mismo y esa posibilidad de conocer debe ser respetada.
Forma
Los documentos que ingresan al registro para su registración pueden ser de

naturaleza judicial, notarial y administrativa.
Los legitimados para expresar el aludido desistimiento serán aquellos que

indica el art. 669 de la ley 17.801, con el especial agregado para los supuestos de
documentos notariales, en los que es menester que el mismo titular del
derecho suscriba la petición de desistimiento.
Esta exigencia se motiva en el hecho de que el notario está legitimado como

autorizante del documento para pedir su inscripción a título propio y no como
representante o mandatario de las partes, pero no está legitimado por el art.
670 para desistir de dicha rogación, ya que su obligación deriva del carácter de
funcionario público y de lo preceptuado por las leyes orgánicas que regulan la
actividad notarial, lo que presupone la obligación de obtener su inscripción en
el registro.
No procede el desistimiento
Hemos expresado que el desistimiento de la inscripción es posible habida

cuenta de que en nuestro sistema la inscripción no es obligatoria y, en
consecuencia, el problema del desistimiento se reduce a constatar la
legitimación para peticionarlo.
Sin embargo, existen casos de los que se desprende que la inscripción de

ciertos documentos es obligatoria.
La ley 14.00571 de venta de inmuebles fraccionados en lotes y a plazos,

establece expresamente el carácter de obligación, para el propietario que
desea vender un inmueble en dicha forma, de anotar en el registro su
declaración de voluntad en tal sentido.
69 60
Art. 6. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
71Ley Nacional 14005. Inmuebles: normas para su venta. Publicada en Boletín Oficial el 23 de
octubre de 1950. Honorable Congreso de la Nación Argentina
29
La falta de cumplimiento de esta obligación hará pasible una sanción
pecuniaria, igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en curso de
todos los lotes que comprende el fraccionamiento.72
Además, el incumplimiento le impide demandar el cumplimiento de los

contratos de venta que haya celebrado.
Otra excepción a la posibilidad de desistir de una inscripción se encuentra en la

ley de pre horizontalidad 19.72473 que establece el deber del propietario
manifestar por escritura pública su voluntad de enajenar los inmuebles
conforme al régimen que la ley prevé, declaración que deberá ser inscripta en
el registro de la propiedad inmueble que corresponda.
Dicha omisión provoca el incumplimiento de una obligación, coloca en mora al

propietario del inmueble y le impide demandar el cumplimiento de los
contratos.
En los casos en que la inscripción del documento está establecida como una
obligación, no resulta viable la posibilidad de desistimiento del pedido de
inscripción formulado.
72 Art. 2 in fine. Ley Nacional 14005. Inmuebles: normas para su venta. Publicada en Boletín
Oficial el 23 de octubre de 1950. Honorable Congreso de la Nación Argentina
73 Ley Nacional 19724. Prehorizontalidad. Publicada en Boletín Oficial el 13 de abril de 1972.
Honorable Congreso de la Nación Argentina
30
11 Principio de legalidad
11.1 Principio de legalidad
Concepto
Algunos autores definen al Principio de Legalidad como el que impone que los
títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean
sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los
libros hipotecarios solamente se tenga acceso a los títulos válidos y perfectos.
A consideración de lo preceptuado anteriormente, podemos sostener que un

título no es válido porque se inscriba, sino que se inscribe porque es válido.
El término legalidad significa aquí que el registrador va a tener que observar la

normativa vigente y controlar que cualquier documento que ingrese al registro
y que pretenda ser inscripto se adecúe, sea conforme a las normas legales y
cumpla con todos los requisitos que la ley exige.
Este principio de legalidad, para que pueda cumplirse, para que pueda
desplegar sus efectos, utiliza un procedimiento que es conocido como función
calificadora.
No se debe confundir legalidad con función calificadora.
El cumplimiento de la legalidad requiere que el documento que ingrese al

registro para su inscripción necesite estar acorde con las pautas legales
existentes. Debe cumplir con los requisitos que la ley exige, entendiéndose aquí
el término ley en sentido genérico, comprensivo de leyes nacionales y
provinciales, decretos y resoluciones de los registros.
11.2 Función calificadora. Alcance,

posturas doctrinarias
Es el procedimiento que el principio de legalidad necesita para ponerse en
práctica, o para poder desplegar sus efectos. La calificación es el medio, la
legalidad es el fin.
31
Características de la función calificadora
 Obligatoria: el registrador debe verificar que el documento cumpla con

los requisitos establecidos por ley. Es una obligación, no una potestad.
 Persigue la obtención de un resultado: que puede ser la inscripción

definitiva, la inscripción provisional o el rechazo del documento.
 Autónoma: si bien la actividad del registrador está subordinada a la ley,

el criterio para calificar no va a estar prefijado anteriormente.
11.2.1 Límites a la función calificadora

Éstos varían según la inscripción tenga efecto constitutivo o declarativo.
Cuando la inscripción es constitutiva, la función calificadora es más amplia;
cuando es simplemente declarativa, es más limitada.
Sobre cuáles son los límites de la función calificadora en nuestro derecho hay
dos posturas:
a. Una restringida (Pelossi, Solari del Valle, Fonseca) que considera que la
función que va a llevar a cabo el legislador solamente debe limitarse a
controlar las formalidades extrínsecas del documento.
Enfocan el límite de la calificación al acto instrumental.
b. La postura amplia (Moisset de Espanés, López de Zavalía, Cornejo,

Adorno, que critican la postura restringida, la cual ya ha sido superada)
expresa que el registrador ejerce la función calificadora cuando verifica
el tracto abreviado (art. 1574) y cuando analiza el contenido del
documento que ingresa (art. 275); también lo hace en los casos de los
art. 3, 30, 31, 3276, etc. Por lo tanto, la función calificadora no puede
limitarse a las formalidades extrínsecas.
La concepción restringida hace una interpretación literal del art. 8.
Art. 8.- “El registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite ateniéndose a lo que resulte de ellos y
de los asientos respectivos”.77

76
Artículo 3, 30, 31 y 32. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
32
La concepción amplia hace una interpretación lógico – sistemática; ha
considerado el sistema registral en su totalidad, ya que todas las normas están
interrelacionadas.
La concepción restringida no coincide con el espíritu de la ley.
Dentro de la postura amplia hay distintos criterios entre los autores. Todos
coinciden en que el art. 8 en ningún momento dice “solamente” se observarán
las cuestiones extrínsecas.
1) Postura de López de Zavalía (1983):
Manifiesta que el primer límite que tiene el registrador es la legalidad interna:

Tiene que ver si es competente, si está facultado para calificar lo que se le
presenta. El segundo límite es la legalidad externa y hace la siguiente distinción:
 Nulidad formal: rechaza.
 Nulidad manifiesta y absoluta: rechaza.
 Nulidad no manifiesta (absoluta o relativa): inscribe.
2) Postura de Moisset de Espanés (1991):
La ley 17801 da cabida a este principio en los art. 8 y 978, en virtud del cual se
establece como una facultad y un deber del registrador efectuar un estudio
previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su
admisibilidad o rechazo.
En primer lugar, debe establecerse qué se entiende por “formas extrínsecas“; y,

en segundo lugar, determinar si la función del registrador se limita al análisis de
esas formalidades o puede extenderse a otros aspectos del título.
Cuando la ley habla de formas extrínsecas se refiere al acto instrumental, es

decir, a los requisitos del instrumento público de que se trate, como son la
competencia territorial del oficial público, su idoneidad con relación al acto, la
existencia de las firmas del oficial público y de los otorgantes, etc.
Si la función del registrador se redujese al estudio de las formas extrínsecas, es

decir del instrumento en sí mismo, no podría de ninguna manera analizar el
contenido del acto instrumentado ni pronunciarse sobre la falta de capacidad
de los otorgantes.
78Artículo 8 y 9. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.

33
El acto instrumentado y su contenido son la parte intrínseca del título que se
lleva al registro y si llegamos a admitir que el registrador puede indagar estos
aspectos no podrá ser sobre la base de la primera parte del art. 879.
Expresa Moisset de Espanés (1991) que el art. 880 no sólo establece un análisis
de las formalidades extrínsecas sino que insinúa además a continuación que el
registrador debe efectuar una comparación entre el documento que se le
presenta y los asientos que existan en el registro y que le sirven de
antecedente.
Aquí el registrador deberá tener en cuenta, por una parte, la capacidad del
constituyente del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el
Registro de Anotaciones Personales previsto en los artículos 30 a 3281 de la
Ley17.801; y, por la otra, la legitimación para obrar de quien aparece como
otorgante del acto en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del
tracto abreviado.
Pero la norma más importante para fijar los alcances de la función calificadora
es el art. 982 que, si bien presenta algunas oscuridades en su texto, nos brinda
suficientes elementos de juicio para establecer una distinción clara basada en el
sistema de nulidades de nuestro Código.
Con respecto a los actos ANULABLES nada tendrá que decir el registrador, pues
no puede embarcarse en investigaciones de hechos extraños al registro, o a los
documentos que se le presentan. En consecuencia, sólo podrá realizar
observaciones cuando el acto sea NULO, es decir, cuando la nulidad sea
manifiesta.
Cualquier nulidad manifiesta del documento tendrá que ser observada por el
registrador. Y cuando esa nulidad además de manifiesta sea absoluta, es decir,
insubsanable, tendrá que rechazar el documento (art. 9 inc. a); mientras que si
se trata de nulidades relativas, subsanables, deberá observar y devolver para
que se salven los vicios que afectan al acto (art. 9 inc. b).83
79 80
81 Artículos 30 a 32. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.

82
Artículo 9. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
83 Art. 9 inciso a y b. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
34
Resumen:
 Si hay nulidad absoluta y manifiesta: rechaza.
 Si hay nulidad relativa y manifiesta: observa e inscribe provisoriamente.
 Si hay nulidad relativa no manifiesta: inscribe definitivamente.
La justicia ha tenido reiteradamente que pronunciarse sobre el límite en la

actividad llevada a cabo por los registros inmobiliarios, especialmente para
decidir si el consentimiento conyugal es materia o no de observación por el
registro.
La cuestión versaba acerca de si el consentimiento conyugal exigido por el art.

1277 del Código Civil Argentino hace o no a las formas extrínsecas
contempladas por el art. 884 de la ley 17.801 y si éste es el límite sobre el que
debe actuar el registrador.
La jurisprudencia no siempre fue coincidente, lo que obligó a la Cámara

Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal a decidir la cuestión
por vía de un plenario.
En él hubo un voto de la mayoría y otro de la minoría.
En ambos votos no sólo se decide el tema sometido a plenario, sino que

además se vierten conceptos de importancia sobre el alcance de la función
calificadora que consideramos de interés poner de resalto.
En este plenario, la mayoría afirmó que en la ley existen argumentos

significativos que permiten extender la calificación del registrador más allá de
las formas extrínsecas para penetrar en cierta medida en el contenido del acto,
sin detenerse en su continente.
De este modo, se agrega que el art. 1585 condiciona la registración a que

aparezca en el documento como titular del derecho la persona que figura en la
inscripción precedente. No se trata, sin duda, de un tema vinculado con las
formas extrínsecas, sino directamente relacionado con la legitimación del
disponente, con su poder de disposición.
Los arts. 30 y 3286 de la ley que contemplan las anotaciones personales

determinan que, en atención a lo que resulte de los asientos respectivos del
registro, no es posible la inscripción definitiva de existir una inhibición del
disponente o en su caso una interdicción anotada.
84 Art. 8. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en

85
86 Artículo 30 y 32. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
35
También se expresó en el voto mayoritario que, por el art. 987, si el documento
revela una nulidad absoluta y manifiesta, se rechaza la inscripción; mientras
que si el defecto manifiesto es subsanable, se practica una inscripción
provisional hasta que se lo rectifique.
Porque si se maneja en un sentido estricto el concepto de las formas

extrínsecas, al ser las nulidades formales siempre supuestos de nulidades
absolutas, quedaría vacío de contenido el inc. b del art. 988 al no haber defectos
subsanables por vicios de forma, por lo que con una interpretación sistemática
los defectos subsanables pueden ser también del fondo del acto.
El voto de la minoría, en el plenario que estamos tomando, consideró que sin

perjuicio de lo establecido por los arts. 8 y 989 de la ley 17.801, otras
disposiciones suyas permiten avanzar sobre el examen de los requisitos
sustanciales de los documentos inscribibles.
Esos casos son los de los arts. 15, 30 y 3290 de dicha ley.
Fuera de esos supuestos que resultan expresamente de los textos legales, no

existe otra posibilidad prevista de examen de requisitos sustanciales de los
actos jurídicos.
La doctrina considera que ha existido una deliberada supresión por el legislador

de la facultad genérica de examinar la validez de los actos mismos.
En cuanto a la deducción que se pretende hacer del alcance del inc. b del art.
991, el voto de la minoría entiende que los defectos subsanables a que éste se
refiere son los que existieran en los testimonios presentados para la
inscripción, mas no en las escrituras mismas. En efecto, la devolución prescripta
en el inc. b tiene por finalidad la rectificación, y no es concebible sino que se
rectifique el testimonio, ya que la escritura matriz no podría serlo sin el
otorgamiento de una nueva escritura por las partes intervinientes. También
sostiene que el inc. b contempla defectos formales, mas no del acto de la
escritura pública, sino de su copia, que son los únicos subsanables.

88 Artículo 9 inciso b. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.

89 Artículo 8 y 9. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.

90 Artículo 15, 30 y 32. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.

91 Art. 9 inciso b. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble.
36
12 Principio de
publicidad
12.1 Principio de publicidad
 Publicidad directa “por exhibición de libros”
o Consiste en permitir a los interesados que efectúen

personalmente sus indagaciones sobre los documentos
archivados.
o Tiene como inconveniente que contribuye al deterioro,

sustracción, destrucción o adulteración de los asientos.
o El art. 21 de la ley 17801 dispone al respecto: “Las disposiciones

locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
consultada, sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro”.92
o En la práctica ya no se utiliza.
o Lo que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa publicidad

directa es la entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca
la inscripción de sin valor notarial. No es instrumento público.
 Informes:
o Dan a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la

situación actual o la histórica.
o Sólo nos da cognoscibilidad. Se solicita a través de martillero,

escribano, abogado.
o Cumplen solamente la función de publicidad.
o Gozan de fe pública, pero no garantizan inmutabilidad y no tienen

plazo de vigencia.
o Carecen de reserva de prioridad y bloqueo registral.
o No se deja constancia en el folio real de su expedición.
92Art. 21. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
37
 Certificado:
o Es un instrumento público.
o Hace conocer la situación jurídica del inmueble y garantiza que la

situación jurídica publicitada por el certificado se mantendrá
inmutable durante el plazo establecido en la ley registral en su
art. 2493 (15, 25 o 30 días dependiendo la distancia entre el
domicilio del funcionario interviniente y el registro), reservando
prioridad para un negocio que se encuentra en gestación.
o Produce los efectos materiales de la reserva de prioridad y el

bloqueo registral. De su expedición se deja constancia en el folio.
 Nota de inscripción:
o Contemplada en el art. 28 de la ley 17801, la que dispone que

“en todo documento que se presente para que en su
consecuencia se practique una inscripción o anotación,
inmediatamente después el registro le pondrá una nota que
exprese: Fecha, especie y número de orden de la registración
practicada”.94
o Es un instrumento público administrativo: el registro da fe de que

el documento está inscripto.
12.1.1 Publicidad formal y material

Tanto la publicidad formal como la material son dos aspectos de un mismo
fenómeno.
En un caso se ocupa de los fines jurídicos que se persiguen con la publicidad y

en el otro de las herramientas o medios que se emplean para lograr eso fines.
Publicidad formal:
 El legislador, para lograr los fines de la publicidad material, organiza un

sistema en que se emplean ciertos instrumentos o herramientas
publicitarias que reciben el nombre de publicidad formal.
38
 Apunta a quién y cómo se accede a la publicidad registral.
 Los registros tienen por finalidad dar publicidad sobre la situación

jurídica de ciertos bienes; pero no sería lógico ni conveniente que dicha
información estuviera disponible a cualquiera que por simple curiosidad
desee conocerla, sino que dicha información debe estar disponible para
quienes acrediten un interés legítimo en conocerla.
 Sólo puede acceder a la publicidad formal quien tenga un interés

legítimo.
Art. 21.- El Registro es público para el que tenga interés legítimo

en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser
considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.95
El art. 31 de la ley registral cordobesa N° 5771 establece que:
Se considera que tienen interés legítimo:

a. El titular registral o su representante.
b. Abogados, escribanos, procuradores, martillero,
ingeniero o agrimensor.
c. Los representantes de instituciones crediticias
oficiales, los poderes públicos y sus organismos.
d. Los terceros interesados que justifiquen el interés
relacionado con la consulta.96
En esta ley reglamentaria se contempla la posibilidad de que ciertos

profesionales accedan por el solo hecho de acreditar la calidad de tales a la
información existente en los registros.
Podría darse la situación que en el caso concreto uno de estos profesionales no

tenga interés legítimo en conocerlo, pero por una cuestión funcional se
presume que por su actividad éstos gozan del mismo.
95
39
Existen autores que entienden que la publicidad formal se da cuando la
información existente en las constancias del registro sale de él. Moisset de
Espanés (1991) considera que el concepto de publicidad formal es más amplio
que éste, considerando que todos los actos destinados a dar forma al registro,
incluso los que se dan al momento de ingresar la información al registro,
constituyen publicidad formal.
Para él, todos los medios destinados a la toma de razón de lo acontecido fuera
del registro son aspectos de la publicidad formal.
Publicidad material:
Para López de Zavalía (1983), la publicidad es materia en la medida en que la

inscripción influya sobre la relación jurídica.
Para Moisset de Espanés (1991), se refiere a los efectos sustantivos que

produce la publicidad y dependen de cada sistema registral.
Otros autores sostienen que es la posibilidad legal de conocimiento de las

situaciones jurídicas y, en ese sentido, se confunde y se identifica con la
registración.
La publicidad material se manifiesta así con los efectos materiales que la

registración provoca y son:
 Cognoscibilidad.
 Oponibilidad.
 Fe pública.
 Convalidación.
 Constitutividad.
12.1.2 Efectos materiales de la registración:

cognoscibilidad, oponibilidad, constitutividad y
convalidación
A) Constitutividad: Se trata tal vez del máximo exponente de los efectos que
puede producir la publicidad registral.
El efecto de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos

en los que la ley lo establece como requisito necesario para el nacimiento de un
40
derecho real. En nuestro ordenamiento, este efecto lo encontramos en el
Registro de Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de Carrera.
B) Cognoscibilidad: El registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer

la situación jurídica en que se encuentran las relaciones publicitadas. Esta
posibilidad de conocer actúa de manera tal que quien adquiera un derecho se
lo considerará como que lo hizo conociendo la situación jurídica del derecho
que adquirió, aunque realmente no la hubiera consultado. Es decir, la mera
posibilidad de conocer los asientos registrales hace considerarlo como
suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en que éstos no hayan sido
efectivamente consultados por los adquirentes.
C) Oponibilidad: Este efecto se relaciona con el de cognoscibilidad, es decir,

con la posibilidad de dar conocer a ciertos terceros la situación jurídica de un
bien. Nuestro ordenamiento en el caso de la constitución de derecho reales
sobre inmuebles exige la registración de las mismas con dichos efectos (art.
1892 y 189397 Código Civil y Comercial), pero a dichas transmisiones no siempre
les será necesaria la registración para ser oponible a ciertos terceros y así lo
establece el art 2098 de la ley registral 17.801 que establece que no podrán
prevalecerse de la falta de registración de un documento del cual éstos
hubieran participado, para los cuales el mismo se considerará como registrado
aun cuando no lo estuviera.
D) Convalidación: Aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los títulos.

La inscripción en el registro produce el saneamiento de los vicios de los que
pudiere adolecer el título que ingresó al documento. El derecho real inscripto
tiene plena eficacia respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan
los vicios de que adolecía el acto. En nuestro derecho, la inscripción registral no
sanea títulos ni subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto. En la ley
17.801 es el art. 4 el que establece que la inscripción registral no produce el
efecto convalidante de los títulos.
ARTÍCULO 4.- “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos
de que adoleciere según las leyes”.99

41
12.1.3 Presunción de exactitud
La presunción de exactitud e integridad es una presunción iuris tantum.
Los registros se presumen exactos. Se puede decir que un registro es exacto

cuando los asientos reflejan la realidad extra registral, es decir, la verdad
jurídica definitiva inter partes que deben pronunciar los jueces en caso de
plantearse un conflicto.
Causas de inexactitud registral:
1. Puede que no se haya hecho la tradición por lo que no existe el derecho.
2. Puede suceder que el documento que llega al registro sea inexacto.

Como nuestro registro es no convalidante, los vicios del documento se
trasladan al asiento.
3. Cuando el documento es exacto, pero el asiento sea inexacto, dando

lugar a una inexactitud endógena.
4. Cuando cambia la realidad material.
12.2 Fe pública registral

Principio de fe pública registral
El principio de la fe pública registral protege a todos aquellos terceros que

hubieren contratado confiados en las constancias del registro y, como principio
general, son mantenidos en su adquisición, aun cuando tales constancias no
concuerden con la realidad extra registral.
El principio de fe pública registral implica que esa presunción frente a ciertos

terceros es IURE ET DE IURE.
Este principio no ha sido acogido por la ley 17801100. Al registro se lo presume

exacto e íntegro, pero es una presunción IURIS TANTUM.
Lo que existía en nuestro anterior Código Civil era una fe pública registral
negativa porque funcionaba para los casos en que el registro omitía informar
(artículo 3147 derogado del Código Civil de Vélez).
Este principio establecido para la hipoteca se aplicaba por analogía a los

embargos y otras medidas cautelares.
100Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en Boletín

Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
42
Es decir, el registro me aseguraba que lo que no me informa es así, pero no me
aseguraba que lo que me informa es así.
En otras palabras, en nuestro anterior derecho la fe pública registral funcionaba

sólo en los casos de FUGA REGISTRAL. Esto se llama EFICACIA NEGATIVA DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL.
Esto no ha cambiado en la actualidad. Se mantiene el precepto de la eficacia

negativa de la publicidad registral.
Fe pública registral
La fe pública registral no es lo mismo que el principio de fe pública registral.
La fe pública registral es una emanación de la fe pública administrativa pero

tiene connotaciones particulares. Es la fe pública de los asientos, ya que son
instrumentos públicos por lo que gozan de la presunción de autenticidad, pero
sólo desde el punto de vista formal.
La presunción sólo se extiende a considerarlos reflejo del contenido del

documento presentado para su inscripción, pero no acreditan la existencia o
validez del derecho.
Gozan de la presunción de autenticidad pero sólo desde el punto de vista

formal: la presunción sólo se extiende a considerarlos reflejo del contenido del
documento (título) presentado para su inscripción. No acreditan validez o
existencia del derecho.
Los asientos hacen plena fe sólo de que se presentó al registrador un

instrumento público registrable cuyo contenido real se extractó y se plasmó en
el folio real correspondiente al inmueble involucrado.
Nada dice sobre la existencia del derecho, de los vicios ocultos del título que
escapan a la calificación, del cumplimiento de la tradición, etc.
12.2.1 Concepto de tercero registral y el artículo 1893

del Código Civil y Comercial
Hemos visto que en nuestro sistema de derecho las mutaciones reales sobre
inmuebles se producen extraregistralmente, pero a tenor de lo establecido por
los artículos 1892 y 1893101 del Código Civil y Comercial a los efectos de
43
oponibilidad a terceros, ellas deberán inscribirse en los registros
correspondientes.
Art. 20.- Las partes, sus herederos y los que han intervenido en
la formalización del documento, como el funcionario autorizante
y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de
inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder.102
Respecto a lo establecido en dichos artículos y en la ley registral 17.801,

especialmente en su art. 20, intentaremos dilucidar el sentido de la palabra
tercero empleada en los mismos.
Hay un concepto amplio de tercero, que lo identifica con todo aquel que no es
parte.
El término parte puede verse en tres sentidos: formal, sustancial y acumulativo.
Esta distinción entre formal y sustancial sólo interesa cuando dichas calidades
están disociadas y es el caso de los negocios jurídicos concluidos por
representantes facultados a ello.
En los negocios concluidos en nombre propio, tenemos a la parte en sentido

acumulativo.
A los fines de determinar el sentido de la palabra tercero, para quienes es

necesaria la inscripción del derecho para su oponibilidad, son terceros quienes
no son partes en sentido sustancial.
Existen diferentes nociones de tercero.
a. Para una primera opinión son terceros los que no son parte en sentido
sustancial. Sostienen éstos que a tenor de lo dispuesto por los arts.1892
y 1893103 del Código Civil y Comercial y el art. 20104 de la ley 17.801 sólo
para ciertos terceros sustanciales hace falta la registración, porque hay
terceros para los cuales el derecho deberá considerarse registrado sin
necesidad de que la misma sea efectivizada. Éste es el caso de las partes
102Artículo 20. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada
44
(en sentido sustancial), sus herederos y los que han intervenido en la
formulación del documento como el funcionario autorizante y los
testigos que intervinieran en el acto, los cuales no podrán prevalerse de
la falta de registración de derecho.
Ciertos fallos judiciales han dicho que el tercero a que se refieren los
arts.1892 y 1893105 es el que ha tenido emplazamiento registral de
buena fe de un derecho real que se transmitió de conformidad a las
disposiciones de la ley.
b. Alterini (2010) sostiene que los terceros a los que se refieren los
arts.1892 y 1893 son los llamados terceros interesados.
Esta noción se opone a la de terceros desinteresados -los denominados

penitusextranei-, o sea, aquellos terceros para quienes la inscripción les
resulta indiferente pues no los beneficia ni los perjudica.
Como apunta López de Zavalía (1983), terceros interesados son todos

aquellos que sustentan un derecho que resultará perjudicado a raíz de
la mutación.
Son casos típicos de terceros interesados los sucesores particulares, los

titulares de otros derechos reales, la masa del concurso, los acreedores
privilegiados, los retentores, los simples quirografarios, o sea, en
general los titulares de derechos subjetivos.
c. Para un sector de la doctrina, para que un derecho no inscripto le sea

inoponible a un tercero, éste debe ser de buena fe, esto es, debe
desconocer la inexactitud del registro derivado de la falta de inscripción
del documento.
Esta buena fe se presume en tanto no se demuestre que conoció o debió

conocer la inexactitud registral.
Expresaba Vélez Sarsfield en la nota del artículo 3136 de su Código que sería un
deshonor de la ley que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta
fraudulenta y permitieran que ésta triunfara.
En tal sentido se tiene dicho que la enumeración contenida en el art. 20 106 de la

ley 17.801 no es taxativa, por lo que una correcta interpretación de esta norma
lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de publicidad
cualquier persona que tenga conocimiento efectivo del acto.
108Art. 20. Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en
45
En contra de esta postura encontramos a López de Zavalía (1983) para quien la
regla en esta materia está dada por los artículos 1892 y 1893107 del Código Civil
y Comercial, que a los efectos de la oponibilidad a terceros exige la inscripción
registral de las mutaciones jurídicas reales sobre inmuebles. La excepción la
introduce el art. 20108 de la ley 17.801 que establece que se considerará
registrado el derecho para todos los que hubieren intervenido. Considera que si
la voluntad del legislador hubiere sido la de excluir del concepto de tercero no
sólo a los intervinientes, sino a cualquiera que por cualquier medio lo hubiere
conocido, así lo hubiere hecho.
12.2.2 El artículo 392 del Código Civil y Comercial
Art. 392: Efectos respecto de terceros en cosas registrables.

Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros
sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningún valor y pueden ser reclamados directamente del tercero,
excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no
pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se
ha realizado sin intervención del titular del derecho.109
Conforme lo establecido por el Código Civil de Vélez en su artículo derogado

1051, aun después de la reforma introducida por la ley 17.711 que preveía la
registración de los derechos reales, este requisito se contempló sólo a los
efectos de la oponibilidad a terceros, por lo que las mutaciones jurídicas reales
sobre inmuebles se producían a través de mecanismos extra registrales con
absoluta independencia de la inscripción.110
El nuevo Código Civil y Comercial prevé el mismo requisito sólo a los efectos de
la oponibilidad a terceros.
La reforma al Código Civil del año 1968 introducida por la ley 17.711 habría
receptado la teoría de la propiedad aparente al agregar al art. derogado 1051,
107
Artículos 1893 y 1894. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

46
en su parte final, la expresión “salvo los derechos de los terceros adquirentes
de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.
Esta teoría reconoce como antecedente al derecho romano conforme al cual el

error común y generalizado constituye una fuente creadora de derecho.
La nueva redacción del art. 1051 pareció sentar un principio que se contradecía
con el del “nemo plus iuris ad alium transferere potest cuam ipse haberet”
establecido en el art. 3270 del Código Civil de Vélez, pero ello no es correcto ya
que ambos principios tenían campos de actuación propios.
Así el art. 3270 derogado del Código Civil de Vélez mantenía su plena vigencia,
aun cuando existan excepciones al mismo.
El art. 392111 tiende a proteger la denominada seguridad dinámica en el tráfico

inmobiliario, en contraposición con la llamada seguridad estática.
Respecto a la naturaleza jurídica del principio de la propiedad aparente

compartimos la opinión de Andorno (1989) en cuanto sostiene que estamos en
presencia de un régimen de adquisición de la propiedad por la ley, similar al
establecido por el art. 1911112del Código Civil y Comercialpara las cosas
muebles.
Este principio funciona cuando un tercero subadquirente contrata con quien

aparece como verdadero propietario sin serlo, haciendo caer a éste en un error
que sería común a otros terceros. Por lo que resulta necesario, brindar
protección a esa adquisición, dando certeza y estabilidad a los negocios
jurídicos.
Dicho dispositivo expresa que quedan a salvo los derechos de terceros

adquirentes de buena fe a título oneroso por el acto nulo.
Respecto al requisito de buena fe, ésta debe recaer en cabeza del tercer
adquirente, no importando la buena o mala fe del enajenante.
Quien juzgue una adquisición que pretenda ampararse en este principio sólo
deberá analizar el título en su apariencia, bastando que los vicios de que
adoleciera no hayan revestido el carácter de aparentes para el tercero.
La buena fe requerida por el tercero para ampararse en la previsión de este

artículo no se satisface con la denominada “buena fe creencia”, sino que será
necesario además que dicha creencia vaya acompañada de un obrar diligente,
prudente, cuidadoso y previsor, teniendo en cuenta que se trata de un bien
costoso como es un inmueble.

112 Artículo 1911. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
47
El error en que este tercero debe incurrir debe ser un error común, en el
sentido de que otras personas en iguales circunstancias hubieren podido caer
razonablemente en el mismo.
Dicho error debe ser además invencible, esto es, que habiendo obrado con
cuidado y diligencia, fue imposible o muy difícil no equivocarse, debiendo tener
en cuenta para ello las circunstancias del caso.
Compartimos la opinión doctrinaria de quienes entienden que para que

funcione la teoría de la apariencia jurídica, el subadquirente de buena fe y a
título oneroso debe haber adquirido el inmueble de quien, careciendo de las
facultades necesarias para enajenarlo, haya tenido su derecho inscripto en el
registro correspondiente.
La nueva redacción del art. 392113 del Código Civil y Comercial niega la acción
repersecutoria contra el tercer adquirente de buena fe y a título oneroso,
legitimando la situación de dicho subadquirente.
Límite a la teoría de la propiedad aparente
La Teoría de la Apariencia, receptada en el agregado al art. 392114 del Código

Civil y Comercial, tiene sus límites.
De este modo, no podría aplicarse a hipótesis de extremas, como en el caso de

transmisiones a non domino, sobre la base de instrumentos falsos o
adulterados en los que no haya intervenido el verdadero propietario, ya que en
dichos casos el bien continúa siendo de propiedad del verdadero propietario y
de lo contrario se vulneraría el art. 17115 de la Constitución Nacional que
garantiza el derecho de propiedad.
113 114
115 Artículo. 17. Constitución de la Nación Argentina.
48
Referencias
Andorno, L. O., Marcolín de Andorno, M. (1989). Ley nacional registral inmobiliaria.
Buenos Aires: Hammurabi.
Bono, G. A. (1999). Principio registral de rogación (pp. 933-951).Córdoba: La Ley.
Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley Nº 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Cornejo, A. A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires: Astrea.
Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10 de

julio de 1968.
López de Zavalía, F. J. (1983). Curso introductorio al derecho registral. Buenos Aires:

Zavalía.
Mariani De Vidal, M. (2004). Derechos reales. Tomo I. Buenos Aires: Zavalía.
Moisset De Espanes, L. (1991). Publicidad Registral. Buenos Aires: Advocatus.
Musto, N. J. (2000). Derechos Reales. Tomo I. Buenos Aires: Astrea.
Ventura, G. (1994).Dinámica de la constitución de los derechos reales y su repercusión

registral. (pp. 187-207). Anuario De Derecho Civil V. Buenos Aires: Alveroni.
www.uesiglo21.edu.ar
49

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Módulo 4

Este principio es consecuencia directa del principio general de todo nuestro

Tracto sucesivo en la Ley 17.801

En la ley nacional registral 17.801, el principio del tracto sucesivo se encuentra

Siguiendo a López de Zavalía (1983), este art. 15 se compone de dos partes.

Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

En la segunda parte del artículo está el principio de continuidad, que es la

ARTÍCULO 15.- (Primera parte) “No se registrará documento en el que aparezca

Esta primera parte es la que consagra el principio de identidad. Éste establece

Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad, la

Destaca López de Zavalía (1983) que estos principios de identidad y continuidad

Este obstáculo subsistirá hasta que se realice el primer asiento de matriculación

Respecto a nuestros registros sobre inmuebles, éstos existieron en las

Estos registros existentes en las provincias, que fueron señalados como

Este principio de tracto sucesivo repercute en el derecho constituido desde el

Hay autores que, con un criterio que la mayoría de la doctrina considera

El fundamento que dan a esta afirmación lo encuentran en el art. 238 de la ley

De esto surgiría que quien no figure inscripto como titular de un derecho no

El real efecto de la falta de inscripción de quien pretende disponer es que el

La jurisprudencia ha resuelto que es válida la objeción efectuada por el Registro

7 Ley Nacional 17801. Régimen de Registros de la Propiedad Inmueble. Publicada en Boletín

Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

La exigencia de que cada inscripción se base en un acto otorgado por el titular

Elementos del tracto sucesivo

B) Objeto. Tiene que haber coincidencia en la descripción del inmueble, entre

C) Oportunidad. La exigencia de la previa inscripción debe existir en el

La inobservancia de esa exigencia no afecta a la validez del instrumento, habida

D) Efectos. En caso de inobservancia de la exigencia del tracto sucesivo, el

En cambio, si no obstante la falta de previa inscripción el adquirente puede

en Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

El tracto sucesivo y la ausencia con presunción de fallecimiento

Es la ley 14.39414 la que regula lo referente a la ausencia con presunción de

Los herederos al día presuntivo de fallecimiento y los legatarios, o sus

El dominio de los bienes del presunto fallecido se inscribirá en el Registro

Esta previsión de la ley tiene repercusiones de carácter registral al establecer

Esta aclaración en la inscripción tiene por finalidad la publicidad de tal hecho,

Se estaría así en presencia de un verdadero dominio imperfecto en los términos

diciembre 1954. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

El dominio es considerado imperfecto si está sometido a condición o plazo

En su artículo 196417 establece cuáles son dominios imperfectos y menciona al

Art. 1965.- El dominio revocable es el sometido a condición o

Asimismo, se establece un plazo de 10 años para el caso de las condiciones

Art. 1965.-… Si los diez años transcurren sin haberse producido la

La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, salvo

Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de

Siguiendo a Moisset de Espanés (1991), él ha analizado diferentes alternativas

 Así una primera alternativa que encuentra es la posibilidad de que

 Una segunda alternativa que analiza y que repercute de manera registral

 Y una tercera alternativa es que si se pretendieran inscribir actos de

Oficial el 30 de diciembre 1954. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

9.1.1 Tracto sucesivo abreviado

Al tracto abreviado podemos conceptualizarlo como una modalidad del tracto

En esta modalidad del tracto abreviado el acto de disposición es otorgado por

En el tracto abreviado se comprime en un único asiento la relación de las

Carácter de la enumeración del art 16 de la Ley 17801

Andorno (1989), quien es partidario de esta posición amplia, entiende que se

en Boletín Oficial el 10 julio 1968. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Art. 16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación a los

Debe ser un acto que se realiza en cumplimiento de obligaciones o contratos

En este caso el adquirente por boleto reclama la escrituración del inmueble

Aquí observamos claramente que si se quisiere respetar de manera rigurosa el

El tracto abreviado en este caso permite que el escribano interviniente,

Es de advertir que dependerá de lo preceptuado en los diferentes códigos