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registrales
(Ley 17.801)
Elementos
fundamentales
de Derechos
Reales
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La ley 17.801 de registros
inmobiliarios. Los principios
registrales
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que
inspiran la Ley 17.801. No se encuentran consignados expresamente, son
elaboraciones doctrinarias.
La ley fue redactada sobre la base de las pautas fijadas en el proyecto de
ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del Registro de la
ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tomó
como base las conclusiones de la primera Reunión de Directores de
Registros Provinciales, celebrada en Buenos Aires en el año 1964.
Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y
en la reglamentación del código de Vélez en materia de registración de
hipotecas.
a) Principio de prioridad:
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Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que
quien primero registra es preferido. En segundo lugar, establece una
reserva de prioridad a través del certificado registral instaurado en los arts.
23 y 24 de la ley.
b) La inscripción:
1 Art. 19. Ley Nº 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
2 Art. 40. Ley Nº 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
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Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares;
Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales3.
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Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en una
toma de razón, mediante breves notas, de los puntos principales que
hacen a las personas, causa y objeto de la situación asentada.
Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada
inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que
servirá para designarlo (Número de Matrícula).
En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de
las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y
coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones,
etc.).
c) Especialidad y determinación:
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro,
deben estar perfectamente individualizados los elementos de la relación
jurídica (sujeto-objeto-causa o el hecho jurídico) plasmados en él. La
relación jurídica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la
constitución de una hipoteca, y un hecho jurídico es, por ejemplo, la
muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extinción del usufructo.
En la matrícula del registro de Córdoba hay un casillero para la
determinación de los sujetos titulares del derecho que se registra, el ítem
a), y allí se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las
Escrituras públicas, los datos de la causa formal donde está contenido el
acto o hecho jurídico (Escritura, número, fecha y número de registro del
Escribano, generalmente) y la causa material contenida en el acto
(compraventa, donación, etc.); en cuanto a la determinación del objeto
(inmueble), se hallan en el encabezado de la matrícula, luego del número
de folio real abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento
de matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás
asientos; allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los
elementos de la relación jurídica. El mismo dispone:
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Respecto de las sociedades o personas jurídicas se
consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de
adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento
del dominio que exista al momento de la matriculación. Se
expresará, además, el número y fecha de presentación del
documento en el Registro.5
d) Tracto sucesivo:
5 Art. 12. Ley Nº 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6 Art. 15. Ley Nº 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
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Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba
inscripción alguna con anterioridad, como el que es usucapión, no existirá
titular registral anterior ni encadenamiento posible.
e) Efectos:
f) Tracto abreviado:
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Art. 16. No será necesaria la previa inscripción o anotación,
a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
g) Legalidad:
Es decir, este principio nos dice que los títulos que ingresen al Registro
serán sometidos a un examen o calificación a los fines de controlar si son
válidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad
que tiene el registrador se lo ha dado en llamar función calificadora.
7 Art. 16. Ley Nº 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
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Según el art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo
que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”.8
h) Rogación:
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada
por los interesados. El registro no procede de oficio, sino a solicitud de
parte legitimada.
El art. 6 de la Ley 17.801 expresa en tal sentido: “La situación registral sólo
variará a petición de:
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La publicidad de los derechos reales es la “actividad dirigida a hacer
cognoscible una situación jurídica real, que persigue como finalidad
primordial la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico”
(Moisset de Espanés, 1972, p. 3) y puede ser:
Medios
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d) Las certificaciones a las que se refiere el art. 22 y ss. de la
Ley Nº 17.801.
11 Art. 21. Ley Nº 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
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que informan. Si se hubiese registrado un título nulo o viciado, el informe
sólo acreditará que el título existe y que su contenido es el reflejado allí, no
saneará el título.
Subasta judicial
Para adquirir un bien en una subasta judicial se deberá concurrir a las Salas
de Remate correspondientes a la Circunscripción Judicial donde se
encuentre el Tribunal ordenante de la subasta referida. Indefectiblemente,
deberá traer su Documento Nacional de Identidad y cumplir con las
condiciones de venta que fije el Tribunal respecto de la forma de pago,
monto de la comisión al Martillero e impuestos que deberá abonar al
adquirir un bien en una subasta judicial. Recuerde que los bienes que
adquiera serán libres de gravámenes.
Cabe aclarar que aunque las condiciones de venta pueden variar en cada
subasta, según lo fije el Tribunal que la ordenó, por lo general se deberán
abonar en efectivo y en el momento de la subasta los montos
correspondientes a los siguientes rubros:
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Cierre del módulo
En el desarrollo del presente módulo, nos referimos en primera instancia a
la protección de la posesión y la Tenencia, extrajudicial y judicialmente, y
como consecuencia de esta última analizamos cada una de las acciones
posesorias y de las acciones reales.
Posteriormente, nos referimos en específico al tema de la publicidad
registral.
De este modo, empezamos por caracterizar los distintos tipos de sistemas
existentes, diferenciamos sistemas registrales y no registrales, y
distinguimos las formas en las cuales pueden presentarse los primeros.
Una vez desarrollada tal caracterización, pasamos a analizar la situación de
la publicidad en el derecho argentino.
Es sumamente interesante observar que al redactar el Código Civil, Vélez
Sarsfield se mostró contrario y renuente a la instauración de registros,
permitiéndolo solamente para el caso de la hipoteca.
La realidad y el correr del tiempo determinaron e hicieron sentir la
insuficiencia de la tradición como medio único de publicidad, por lo que,
contrariando a la Constitución Nacional e incluso al Código Civil, la Capital
Federal empezó a crear registros para los bienes inmuebles, siendo seguida
tal tendencia sucesivamente por las distintas provincias. Esta situación
provocó una anomalía que fue subsanada con la sanción de la Ley Nº
17.801, que normativizó e incorporó al ordenamiento los registros.
De dicha normativa surgen ciertos principios y directrices básicos, que
hemos analizado en este apartado.
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Referencias
Alterini, J. H. (1974). La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y
extrarregistral. Con una armonización entre la tradición y la inscripción
registral. II Congreso Internacional del Derecho Registral. Buenos Aires:
Editado por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
Estudio Jurídico Zona Norte Dr. Juan Carlos Muse Generch & Asoc. (s.f.).
Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sársfield.
Recuperado de:
http://www.consejosdederecho.com.ar/codigocivilanotado.htm
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