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El Ttulo Supletorio y Organizacin del Registro.


Indice 1. Introduccin. 2. El ttulo supletorio. 3. Tramitacin 4. Sentencia 5. Organizacin de los Registro y Poder a los que Pertenecen. 6. Remuneracin 7. Reforma a los aranceles del registro publico. 8. Responsabilidad del Registrador. 9. Situacin Actual del Registro. 10. Conclusin. 11. Bibliografa. 1. Introduccin. El ttulo supletorio es el ttulo que busca la acreditacin de la posesin y la garanta del derecho de propiedad de la persona que posee actualmente el bien inmueble. El propsito del ttulo supletorio es que el propietario que careciere de ttulo hbil pudiera inscribir pudiera inscribir como suya una propiedad la cual estaba en posesin del mismo. . Pero las intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del titulo supletorio ingresan al Registro tanto la posesin del propietario como la del no propietario. El registro publico es sin duda el rgano ms importante del poder judicial, ya que es el encargado de la correcta inscripcin de ttulos de propiedad, sentencias judiciales que afecte a la propiedad y a las personas en sus diferentes estados civiles. Adems es el rgano encargado de la regulacin del catastro y de los diferentes sistemas de regulacin de la propiedad urbana y rural, ya que en el se encuentran contenido los ttulos de propiedad, con sus respectivos nmeros, folios y tomos para hacer mas efectivo su ubicacin para el momento en que se hayan de buscar por motivos de venta o compra. Otro aspecto del registro es que ah se encuentran un libro dedicado a las personas donde se plasma su estado civil, declaracin de quiebra o de herederos, sentencia ejecutoriada, matrimonio o divorcios y dems cosas estados de las personas. Los documentos del registro estn reguardados por un funcionario pblico nombrado por la corte suprema de justicia, llamado Registrador y cuyo salario esta establecido por una tasa establecida en el decreto nmero 26-93 y el cual de estos aranceles saldr el sueldo de los dems empleados que trabajen en el registro. Objetivos. Objetivo general: Conocer la tramitacin de los ttulos supletorios y organizacin del registro, su dependencia y su estructuracin. Objetivos especificos: Identificar la tramitacin de los ttulos supletorios y los libros que se llevan en el registro. Plasmar la forma de tramitar la oposicin y la divisin del registro. Conocer la situacin actual del registro y sus avances tcnicos. 2. El ttulo supletorio. Si el propietario no tiene ttulo hbil para inscribir, puede solicitar un titulo supletorio, para lo cual deber acreditar la posesin. La ley parte de la idea y del supuesto de que es el propietario el que solicita la titulacin supletoria. As se desprende del arto. 137 del R. R. P., que en parte dice: El propietario que careciere de ttulo hbil para inscribir. Pero las intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del titulo supletorio ingresan al Registro tanto la posesin del propietario como la del no propietario. El ttulo supletorio es el que sirve para suplir el ttulo propio y adecuado de la adquisicin de inmuebles o derechos reales, substituyendo l ttulo originario y verdadero, revelador de la trasmisin o adquisicin, en que se justifica que aqul existi, como acto o como documento, de un modo ms o menos imperfecto; De

tal manera, que en el escrito en que se pide la admisin de la informacin, es necesario que exprese el nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o derechos. Efectos Con relacin a los verdaderos dueos: De la informacin slo resulta probada la posesin y no el dominio. Esta inscripcin posesoria recibe igual trato registral que la dominical, todos los derechos que corresponden ante el Registro al dueo verdadero con titulo inscrito, corresponden tambin al que ostenta un titulo supletorio inscrito, quien es dueo aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir derechos con relacin a su finca, y estos derechos se inscriben en el Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueo, aunque todos ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan slo relaciones de posesin". No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueos, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus sucesores, sin que stos puedan ampararse en la fe pblica registral pues l ttulo supletorio se extiende sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Claro est que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulacin permanecer firme frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueo, l y sus sucesores estn expuestos a las acciones de los verdaderos propietarios y slo la prescripcin los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expres anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro. En rigor, dice Roca Sastre, aqu radica la parte dbil de las inscripciones posesorias; a pesar de que, en general, los otros principios regstrales actan frente al dueo. As mientras la inscripcin de posesin subsista, funciona provisoriamente la legitimacin registral Por ello, provoca cierre registral al ttulo del dueo mientras dicha inscripcin no se cancele, de modo que el dueo deber acomodarse a lo dispuesto en los artos. 82 y 83 de la Ley. El ttulo supletorio de un inmueble, ha dicho la Suprema, surte los efectos de ttulo de dominio, mientras un tercero no pruebe su mejor derecho sobre el mismo bien; y habilita al titular para ejercer todas las acciones y derechos sobre la finca a que dicho instrumento se refiere, como lo pudiera hacer el verdadero dueo, incluyendo la accin reivindicatoria y la de tercera de dominio. Es conveniente observar que, en sentencia de las 12 m. del 13 de agosto de 1946, B. J., p. 13563, dijo el Tribunal que el ttulo supletorio no tiene la virtud, por si solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la accin reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares. Con relacin a la prueba de la posesin: La posesin que acreditan los ttulos supletorios comenzar a contarse desde la fecha en que se haya fijado en la correspondiente informacin, a menos que en juicio se pruebe lo contrario. Pero esa posesin que acredita el ttulo supletorio y que es el resultado de unas diligencias de jurisdiccin voluntaria, no basta en tesis general para el juicio contradictorio, en donde hay que probarla nuevamente con intervencin de las partes. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia que se desprende de las sentencias siguientes: S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B. J., p. 5269; S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B. J., p. 13489 y otras que citar en el estudio de la oposicin. La misma Corte declar que la posesin anterior que se induce del ttulo supletorio tampoco es atendible. Con relacin a las ventas del inmueble del cual se solicita titulo supletorio: El art. 2576 C. dice as: Art. 2576. - Si solicitndose de la propiedad inmueble algn titulo aun en calidad de supletorio, otra persona vendiere esa misma propiedad a un tercero, esta venta ser nula, como viciada de objeto licito, con tal que, de la solicitud del titulo se haya dado aviso al pblico en el Diario Oficial. El articulo transcrito, que establece la nulidad, por objeto ilcito, de la venta del inmueble sobre el cual se est solicitando titulo supletorio, ha sido objeto de duras criticas por la doctrina. Los anotadores han hecho ver la forma absurda en que fue redactado y los graves perjuicios que puede ocasionar a los que tienen inscrito a su favor el inmueble. Se expresan as: La prohibicin de vender, bajo pena de nulidad, el objeto sobre que recae una solicitud de ttulo, en el caso del articulo anotado, tal como est redactada esa disposicin, puede conducir a un verdadero absurdo. Una persona que conserva su titulo inscrito de un inmueble, no puede enajenarlo, porque otra, que carece de titulo, est pidiendo el supletorio. Es muy fcil causar perjuicio al propietario de cualquier inmueble, con slo impedirle la venta, por medio de una solicitud de esa clase. Pero la Corte Suprema de Justicia le ha dado su verdadero alcance en sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B. J., p. 13865, en donde sostuvo que el dueo que ostenta un titulo inscrito en el Registro puede vender la cosa sobre la cual otro solicita titulo supletorio, sin que la venta resulte afectada de nulidad por lo dispuesto en el art. 2576 C., ya que esta disposicin se aplica cuando el vendedor se encuentra en iguales condiciones del solicitante del titulo supletorio, bien porque est pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se tramita, o bien que la venta se efecte cuando ya lo haya obtenido e inscrito. Se expresa la Corte as: Respecto a esta argumentacin debe

decirse que este articulo ciertamente prescribe que, si ya se ha dado aviso al pblico de la solicitud de titulo supletorio de un inmueble y otra persona lo vende a un tercero, esta venta ser nula, como viciada de objeto ilcito; pero esa otra persona no puede ser el dueo que ostenta un titulo inscrito en el Registro, pues si no fuera as, aun apartando el principio adoptado por nuestro Cdigo Civil, que desconoce el objeto licito en la enajenacin, tal disposicin estara opuesta a los efectos de la publicidad del Registro que trae como consecuencia, el otro principio consignado en los artculos 3796, 3949 C., de que los actos o contratos que se ejecutan u otorgan por personas que en el Registro aparezcan como dueos una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a terceros, aunque despus se anule el derecho del otorgante, salvo que existan causas que consten en el mismo Registro; Por lo que, esa otra persona a que alude la disposicin que se comenta, debe entenderse que es aquella que se encuentre en iguales condiciones del solicitante del titulo supletorio, bien porque est pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se tramite, acogindose a lo dispuesto en el Art. 21 de R. del R. R; o bien, que la venta se efecte cuando ya lo haya obtenido e inscrito, pues extendindose stos sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el comprador queda sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras palabras, el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual naturaleza al que se est obteniendo, o sea uno posesorio, porque si ste se concede porque no hay titulo inscrito en el Registro, vale decir, porque no aparece historia del dominio a favor de alguna persona, entonces es solamente la posesin la que se trata de titular, y por eso es lgico deducir, que la persona que no puede vender el inmueble de que se est sacando ttulo supletorio es la que, no teniendo titulo de dominio, pretende u ostenta otro igual que pueda competir con aqul, pues contra el dueo y seor del dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no est protegido por la prescripcin extraordinaria, segn la ley y la jurisprudencia de este Supremo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta, sera antijurdica y perjudicial para terceros que han adquirido de quienes aparecen en el Registro con derecho para enajenar el dominio. Derechos que pueden ser objeto de titulacin supletoria De conformidad con el art. 137 del R. R. P. pueden ser objeto de titulacin supletoria el dominio y los otros derechos reales. Pero esta regla general sufre sus excepciones, as por ejemplo, no admiten titulacin supletoria: a) la hipoteca, pues no puede ser objeto de posesin; b) las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesin capaz de conducir a la prescripcin adquisitiva;12 c) la anticresis, pues conforme el art. 3900 C. es nulo el contrato de anticresis si no se constituye por escritura pblica inscrita. La Corte Suprema en varias resoluciones ha mantenido el criterio de que no se puede obtener ttulo supletorio de mejoras en terreno ajeno: En sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B. J., p. 7209, dijo que el que edifica en terreno ajeno no tiene derecho para obtener la inscripcin de la minuta de las edificaciones, porque, como expresa Morell y Terry, a ello se opone el principio de la previa inscripcin que impide toda modificacin hipotecaria, no autorizada en debida forma por la persona en cuyo favor conste inscrito el dominio (o el derecho de que se trata) o decretada en su caso por los tribunales y que, por iguales razones, debe rechazarse la posibilidad de obtener ttulo supletorio de las edificaciones. El constructor, agrega la Corte, puede inscribir las mejoras en virtud de contrato celebrado con el dueo del terreno o autorizado por ste. En caso que negare la autorizacin, el constructor podr demandarlo a fin de justificar que las fabricaciones fueron hechas por l y a sus expensas, con lo cual los Tribunales decretarn la inscripcin de su derecho sobre lo edificado. Una vez inscrita la edificacin, el constructor puede hipotecaria de conformidad con el art. 3790 inc. 3 C. En sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B. J., p. 9358, sostuvo que el constructor, plantador o sembrador en terreno ajeno no puede legalmente obtener ttulo supletorio, porque aun obtenindolo no podra inscribirse en el Registro, desde luego que se opondra a ello la presuncin legal de que todas las obras han sido ejecutadas por el propietario del suelo y a su costa, y que por lo tanto le pertenecen, presuncin que no puede ser destruida por la declaracin de quien en el Registro no aparece con derecho a ello. Nada ganara, agrega la Corte, por lo tanto, el solicitante de la informacin posesoria, si la obtuviese; y en verdad, los tribunales estn llamados a declarar tan slo derechos existentes y que por esa razn deben producir efectos. En sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B. J., p. 9364, sostuvo que el comunero no puede obtener ttulo supletorio de las mejoras, ya que las obras, plantaciones o siembras pertenecen a la comunidad. De conformidad, agrega la Corte, con el art. 137 del R. R. P. est legitimado para solicitarlo el propietario que careciere de titulo hbil para inscribir. Las plantaciones y obras pertenecen a la comunidad y el comunero de buena fe, slo tiene, fuera de su retencin y disfrute, sobre lo edificado, sembrado o plantado, una accin personal contra los participes, para obtener el reembolso en proporcin de las respectivas cuotas, y en cuanto hayan aumentado el valor de la cosa comn, pero que en ninguna manera

corresponde al comunero una accin real de dominio exclusivo en concreto sobre las obras realizadas en la cosa comn. El que hizo obras en terreno ajeno, ro tiene derecho de obtener ttulo supletorio. Sin embargo, en consulta del 21 de agosto de 1943, B. J., p. 12179, declar que conforme el art. 137 del Reglamento del Registro Pblico, no hay inconveniente legal para que solicite ttulo supletorio el dueo de una edificacin en terreno ajeno, ya que es obligacin de darle audiencia a ste, lo mismo que al Sndico Municipal, en su caso. Posteriormente, en sentencia de las 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B. J., p. 13561, volvi a mantener el primer criterio. Por nuestra parte nos sumamos a la consulta de agosto de 1943. 3. Tramitacin La tramitacin del ttulo supletorio pertenece a la jurisdiccin voluntaria, la cual termina en su caso, con la oposicin, abrindose as la jurisdiccin contenciosa. En el Libro II, que trata de la jurisdiccin voluntaria, Titulo XXIX del Cdigo de Procedimiento Civil, se reglamenta el modo de proceder en la solicitud de ttulo supletorio. Tambin existen reglas de procedimiento en el Captulo XI del Reglamento del Registro Pblico, que trata de los ttulos supletorios. Solicitud La solicitud del ttulo supletorio, debe reunir los requisitos sealados en el nmero 1 del art. 35 del R. R. P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuanta sealada en la Ley del 29 de Agosto de 1968. Con relacin al inc. 5 del No. 1 del citado artculo, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que para que proceda la solicitud de ttulo supletorio, es necesario que no exista ttulo inscrito a favor de otra persona. En sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B. J., p. 13865, la Corte Suprema de Justicia dijo que el ttulo supletorio slo se concede cuando no hay ttulo inscrito en el Registro, vale decir, cuando no aparece la historia del dominio a favor de alguna persona. Para la tramitacin del titulo supletorio no se exige la presentacin de certificacin registral en donde se haga constar si el inmueble est o no inscrito y en caso de estarlo a nombre de quin. Por otra parte, si el solicitante sabe que el inmueble est inscrito a su favor o a favor de otra persona, lo ms probable es que no lo manifieste. Tampoco se exige certificacin en la que se haga constar a nombre de quin est catastrado, para que el Juez con base en ella pueda negar la informacin. Por estas razones, el Juez, en la mayora de los casos, carece, de los medios probatorios para declarar sin lugar la informacin por estar inscrito el inmueble a favor del solicitante o de otra persona. Aunque el Juez apruebe la informacin el Registrador puede negar la inscripcin por los motivos indicados. No obstante, podra suceder que el ttulo penetre al Registro. Ms adelante observaremos que en el Registro se presentan casos de doble inmatriculacin a favor de la misma o de diferentes personas, por las razones que ah se sealan. La informacin se tramitar con audiencia del Sndico Municipal del lugar donde se instruya, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la de los dems partcipes en el dominio, si se pretende inscribir otro derecho real. Si la propiedad fuere rural, tambin se debe citar al Representante del Fisco. Algunos juristas piensan que la ley debera exigir la citacin de los colindantes, a fin de que el ttulo resulte ms depurado y como consecuencia tenga mayor aceptacin. Con relacin a la intervencin del Sndico, la Corte Suprema ha dicho: a) Que el Sndico Municipal no est autorizado para cobrar por la citacin para un ttulo supletorio. b) Que si en una solicitud de ttulo supletorio de mayor cuanta el Juez de Distrito delega en el Juez Local del lugar la recepcin de la prueba testifical, sta debe recibirla con audiencia del respectivo Sndico de la localidad. c) Que el Sndico a que se refiere el art. 781 Pr. es el del Municipio donde est ubicado el bien, salvo que fuere de mayor cuanta la solicitud y por lo tanto se hiciese ante el Juez de Distrito, pues en este caso el Sndico es el de la cabecera y l debe pedir informe al Alcalde del lugar; d) de acuerdo con el art. 782 Pr. el Sndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad, puede oponerse como cualquier particular a la solicitud de ttulo supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada. Sobre la intervencin del Fisco ha dicho: a) Que cuando se trate de titulo supletorio de propiedades rurales es indispensable la Citacin del Fisco. b) Que los agentes fiscales pueden representar al Fisco en las solicitudes de titulo supletorio. En sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, B. J., P. 11065, la Corte Suprema de dijo que de conformidad con los artos. 137,138 y 142 del R. R. P., el titulo supletorio de un inmueble slo puede

solicitarlo quien se encuentra en posesin actual de l, circunstancia esencial que ha de acreditarse en la informacin correspondiente. En sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B. J., P. 19523, dijo que el titulo supletorio debe extenderse cuando se pruebe el hecho de la posesin, sin que el Juez pueda juzgar sobre la legalidad de la adquisicin que el solicitante declare. La solicitud se publicar en extracto y por carteles en el Diario Oficial La Gaceta, en tres oportunidades y con intervalos de 10 das, citando a las personas que pretendan algn derecho sobre los bienes cuyo ttulo se pide. El ltimo ejemplar de La Gaceta en que fue publicado se agregar al expediente. Adems, se fijar un Cartel en la Tabla de Avisos del Juzgado y el original se agregar al expediente. En los carteles de ttulos supletorios deben especificarse las dimensiones y linderos del terreno y si es ejidal o propio, haciendo constar en las diligencias si tuvo intervencin el Sindico. Prueba Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandar a recibir la prueba, que consistir en la declaracin de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o trmino municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse en forma legal. La palabra acreditar empleada en el articulo 138 nmero III del Reglamento del Registro Pblico, quiere decir: Demostrar, probar, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en consulta del 9 de octubre de 1920, B. J., p. 3071. Oposicin La oposicin debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda ser atendida y se tramitar en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la informacin hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrir el juicio de oposicin una vez que haya vencido el trmino de los edictos. Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen derecho de oponerse en las solicitudes de ttulo supletorio o declaratorias de herederos hasta el ltimo da del trmino sealado por la ley, el cual se contar desde la fecha de la ltima publicacin del cartel respectivo; es decir, para oponerse sirve de limite el ltimo da por lo que, si alguien se opone antes de la publicacin del ltimo cartel, su oposicin est arreglada a derecho y debe tramitarse; y lo mismo ocurrira si la oposicin fuese interpuesta con anterioridad a la publicacin del primer cartel. Al presentarse, pues, la oposicin se suspenden las diligencias de jurisdiccin voluntaria y se abre el proceso ordinario de oposicin en el cual, dice la Corte Suprema de Justicia, no es parte el Sindico Municipal, por lo que no es necesario notificarle el auto que ordena la fianza de costas. Se dijo: Al presentarse una persona a oponerse a la informacin de ttulo supletorio, se suspende el curso del expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario de oposicin (Artculos 139 R. R. P. y 782 Pr.). De lo cual se deducimos la existencia de dos procesos: Uno de jurisdiccin voluntaria, que es la informacin de ttulo supletorio, que queda en suspenso, y el otro de jurisdiccin contenciosa y de tramitacin ordinaria, en el que se ventila la oposicin. En este segundo juicio el Representante del Ministerio Pblico no tiene participacin de ninguna clase, y su tramitacin se sigue con el oponente, que tiene el carcter de demandante y el solicitante del ttulo, con el carcter de demandado. Creo que la Corte quiso decir Sindico Municipal, porque en ningn caso interviene el Representante del Ministerio Pblico. El opositor debe fundar su pretensin en algn derecho que tenga sobre los bienes cuyo ttulo se pide o en la posesin de los mismos. Con relacin a lo expuesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha sostenido: Que la promesa de venta engendra derechos personales y no derechos reales sobre la cosa, en consecuencia al tenor del art. 138 inco. 4 del R. R. P, no es suficiente para oponerse a la solicitud de un titulo supletorio. Que la posesin legitima es la que se demuestra dentro del juicio de oposicin, porque es la rendida entre las partes contendientes y no la presentada en las propias diligencias, de solicitud de titulo supletorio, cuyo Juicio no tiene ms carcter que el voluntario; Por lo que, de conformidad con el art. 137 del R. R. P, el solicitante que se atuvo a la testifical rendida en las diligencias de la solicitud, y en cambio el opositor prob la posesin del inmueble, no puede obtener ttulo supletorio.28 Este criterio lo ha mantenido en las sentencias siguientes: S. 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B. J., p. 584. S. 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, B. J., p. 18258. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B. J., p. 18784. Que no es suficiente una cesin de derechos hereditarios para oponerse a un ttulo supletorio porque no justifica dominio. Que la circunstancia de que el solicitante de un ttulo supletorio tenga con anterioridad el titulo de dominio inscrito, no es motivo para que se le deniegue en el juicio de oposicin, que slo debe tener por

fundamento el mejor derecho del opositor, y no la peticin sobrancera del verdadero dueo para que se le extienda ttulo del inmueble que ya tiene inscrito como suyo; Que estableciendo el art. 142 del Registro Pblico que los ttulos supletorios acreditan la posesin de los inmuebles a que se refieren, es legitima la oposicin que se basa no solamente sobre el derecho a los bienes, sino sobre el hecho de poseer en nombre propio y contradictoriamente todo o parte de la finca o derecho cuya inscripcin se trata de obtener. Que el opositor no puede alegar que los testigos de la informacin no acreditaron su calidad de propietarios, por carecer de inters. Que la oposicin a un titulo supletorio puede fundarse en la posesin material del opositor puesto que, en este caso, el solicitante de titulo supletorio carece de esa posesin. Se dice que en el B. J. 7843 as se resolvi. Que el depositario no puede oponerse a la solicitud de titulo supletorio, ya que es principio incuestionable que el art. 781 Pr. requiere que el opositor pretenda algn derecho sobre los bienes, lo que presupone un vinculo directo entre el demandante y el predio que el demandado hace objeto de su informacin posesoria. Que no teniendo los arrendatarios de terrenos municipales el carcter de propietarios, carecen de derechos para solicitar titulo supletorio de las parcelas que poseen a nombre de su arrendador. Que se puede presentar despus del trmino de los edictos la aclaracin de la demanda de oposicin por haberse omitido el apellido del solicitante, pues no es una nueva demanda, sino para los efectos de la notificacin y que puede hacer oposicin quien esgrime otro titulo supletorio aunque no tenga 30 aos. Que el comunero est legitimado para oponerse a la solicitud del ttulo del bien comn; 1) que de acuerdo con el art. 782 Pr., el Sindico Municipal, como representante legal de la Municipalidad puede oponerse como cualquier particular a cualquier solicitud de titulo supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada y siempre que ostentare el acuerdo del Consejo Municipal que lo faculte para ello, segn el prrafo tercero del art. 35 de la Ley Orgnica del Distrito Nacional y de Municipalidades de 4 de abril de 1967. Si el Estado se opusiere a la informacin alegando que se trata de terrenos baldos nacionales, el Juez conceder a la parte el trmino de quince das para que desvirte la aseveracin del Estado. Si pasara ese trmino sin que lo haya efectuado, el Juez sobreseer en el procedimiento. 4. Sentencia Si no se present oposicin o sta es declarada sin lugar, el Juez aprobar la informacin si estuviere ajustada a lo dispuesto en los artos. 137 a 139 del R. R. P. y ordenar que se extienda certificacin de la sentencia para su inscripcin en el Registro. En esta sentencia, se insertar el plano en que se indica la medida y descripcin de la propiedad. El plano lo debe tener a la vista el Juez antes de dictar la sentencia. La Corte Suprema de Justicia dice que el art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre de 1970, publicada en La Gaceta No. 17 del 21 de enero de 1971, que actualiz el Catastro de Nicaragua prescribe terminantemente que los Jueces antes de dictar sentencia aprobando la solicitud de un Titulo Supletorio, exigirn al interesado que presente un plano indicando las medidas de la propiedad y la descripcin de la misma, debiendo insertarse esta medida en la sentencia. Dicha medida deber ser realizada por un Ingeniero, Topgrafo-Agrimensor o entendido aprobado por la Oficina del Catastro respectivo". Con relacin a la validez de las diligencias y del ttulo supletorio, la Corte Suprema ha dicho: Que no se accede a la demanda de nulidad de un titulo supletorio por falta de formalidades en su tramitacin, porque el demandante no fue parte en la informacin. Que el demandante carece de inters para pedir la nulidad del titulo supletorio, porque se concedi sin perjuicio de tercero de mejor derecho y en cuyas diligencias no ha figurado, sin que ningn dao ni provecho pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo relativo a la inscripcin de ese ttulo en el Registro de la Propiedad, porque teniendo por objeto dicha inscripcin acreditar, respecto de terceros, la posesin del inmueble o derecho real a que se refiere, con miras a una prescripcin ulterior capaz de convertir en dominio el derecho posesorio, por el transcurso del tiempo, es indudable que no puede menos de perjudicar a quien se pretende con mejor derecho, lo cual es suficiente razn para justificar su inters en hacerla desaparecer, pues como ya lo dijo este Supremo Tribunal, el primer efecto de la inscripcin de la posesin es hacer sta pblica, ante todo tercero y revelar una situacin jurdica que ha de servir de punto de partida para ulteriores relaciones todas basadas en la posesin". (B. J., Pg. 8549). Por manera que, si bien el demandante no ha tenido accin para reclamar la nulidad del ttulo supletorio de su contrario, si la tiene para pedir la cancelacin de una inscripcin que le para perjuicios. Que los defectos en la tramitacin deben alegarse en las diligencias y no en otro juicio y que no puede alegarse en un juicio la incompetencia del juez que emiti un ttulo supletorio.

Calificacin y Registro El Registrador, dentro de los tres das de habrsele presentado la certificacin, puede suspender la inscripcin, expresando al pie de la misma las razones que tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez la certificacin, dentro de los tres das dictar resolucin admitiendo o rechazando las observaciones del Registrador. Esta resolucin del Juzgado es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las observaciones del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada, deber inscribir inmediatamente despus de recibirla. Si las observaciones del Registrador fueren aceptadas por sentencia firme, el Juez o la Sala, en su caso, le enviar copia para que la custodie en su archivo. Las certificaciones de las sentencias de os ttulos supletorios estn exentas del impuesto de timbres. El Registrador debe negar la inscripcin si en el ttulo supletorio consta que el terreno es nacional, pero no puede basarse en conocimiento particular. La venta o adjudicacin forzada La venta o adjudicacin forzada es una verdadera venta, aunque hay quienes le niegan ese carcter porque consideran que no existe el consentimiento espontneo del deudor. No es medio especialmente establecido para inmatricular, como ocurre con el titulo supletorio. La adjudicacin o venta forzada es el resultado del juicio entablado contra el deudor para el pago de lo debido y la ley permite que abra folio para facilitar el acceso de las fincas al Registro. La venta forzada por s1 sola no constituye un ttulo perfecto de dominio si no lo tenia el enajenante, pero si un justo ttulo para la prescripcin decenal. Aunque el medio ms usado es el ttulo supletorio, con mucha frecuencia abren folio en nuestros Registros las ventas forzadas. La prenda Pretoria o anticresis judicial. El art. 19 del R. R. P. permite que la prenda pretoria o anticresis judicial abra folio. No es un medio de inmatriculacin tcnicamente aceptable, pues ni el dominio ni la posesin es incorporado al Registro, ya que el acreedor anticrtico es un mero tenedor. Es un medio que podra calificarse de provisional, pues si el deudor paga se extingue la prenda pretoria y, como consecuencia, desaparece la inscripcin de la misma; y si el bien es subastado, la inscripcin de la adjudicacin o venta forzada es lo que viene a constituir propiamente la inmatriculacin, y la prenda pretoria habr servido solamente de antecedente provisional de la apertura del folio. La doble inmatriculacin. La doble inmatriculacin es rechazada por nuestro sistema. El inco. 1 del arto. 19 del R. R. P. prohbe expresamente que la venta o adjudicacin forzada o prenda pretora abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor de persona distinta del causante o trasmite. En el inco. 3 del mismo articulo se declaran sin validez las inscripciones contra ttulo inscrito anteriormente. Este inciso no establece una prohibicin expresa sobre la doble inscripcin, pero la supone; es decir, parte de esa base. Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin hacer ninguna distincin, por lo que esa inscripcin anterior puede ser de dominio, posesoria (titulo supletorio) o de prenda Pretoria. Por otra parte, el arto. 3964 C. prohbe que se inscriba cualquier ttulo que contradiga la inscripcin de un ttulo traslativo de dominio. De lo expuesto se concluye que, inscrito un titulo de dominio o supletorio, no puede inscribirse otro ttulo de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de otra persona. Igual impedimento se produce si el ttulo inscrito con anterioridad es una prenda pretoria; es decir, no se puede inscribir otro ttulo de dominio, supletorio o prenda Pretoria a favor de otra persona sobre el mismo inmueble. No obstante el impedimento legal, en la prctica se produce la doble inmatriculacin, debido a la ausencia de Catastro en algunas zonas del pas y a la falta de datos suficientes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir -y rechazar la nueva inscripcin. Aun en las, zonas donde no hace mucho se estableci, el Catastro, ha quedado un buen nmero de casos de doble inmatriculacin que en cualquier momento pueden presentarse en los tribunales para su decisin. Con relacin a la validez de la inscripcin contradictoria, la Corte Suprema sostuvo que, inscrito el inmueble con anterioridad a nombre de otra persona, carece de valor legal la inscripcin posterior del ttulo supletorio por haberse hecho en contravencin al art. 3954 C. Igual criterio volvi a repetir en sentencia de las 12 m. del 29 de abril de 1941, B. J., p. 11250. La doble inmatriculacin puede ser total o parcial. Es total cuando los dos ttulos abarcan todo el inmueble, y parcial cuando la contradiccin entre ellos es sobre una parte de la propiedad. Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una doble inmatriculacin, sino a una doble inscripcin; por ejemplo, cuando en las fusiones, extinciones y desmembraciones no se extienden en las

fincas matrices las notas correspondientes. Tambin he podido observar que con un segundo testimonio se vuelve a desmembrar el mismo lote que se desmembr con el primer testimonio. Esto ocurre en aquellas fincas en que se han hecho muchas desmembraciones y el Registrador no tiene el cuidado de detectar la nota de desmembracin. Mientras las dos inscripciones permanezcan a favor del mismo titular, no se produce mayor problema. En cambio, cuando se dispone del inmueble o se principia a hacer transacciones en las dos cadenas regstrales, s se presentan serios conflictos. 5. Organizacin de los Registro y Poder a los que Pertenecen. En los 16 departamentos del pas debe existir un registro, ubicado en la cabecera departamental de cada uno de los mismos, la cual estara a cargo de un funcionario llamado registrador. El registro pertenece al poder judicial, esta ubicacin trae como como aparejada las siguientes consecuencias: La superintendencia directiva, correccional y econmica corresponde a la Corte Suprema de justicia (arto 193 inco 2 Cn de 1974). La corte por decreto constitucional nombra al registrador por un periodo de tres aos (arto 306 Cn de 1974). El control de la calificacin se hace por medio de los tribunales de justicia (juzgados de distrito y cortes de apelaciones). La constitucin poltica publicada en la gaceta nmero 89 del 24 de abril de 1974 dedica varios artculos a la organizacin del registro: Arto 280 La justicia se administra, en nombre de la Repblica, por medio del poder judicial, que estar compuesto por la Corte Suprema de Justicia, las Cortes de Apelaciones, el Tribunal Superior de Trabajo, el Tribunal de lo contencioso Administrativo, Jueces de Distrito y Locales, Jueces del Trabajo, Registradores Pblicos de la Propiedad y dems funcionarios que la constitucin y las leyes determinen. Arto 284 El periodo de los Registradores sea de tres aos comenzando a su periodo el 1 de mayo. Requisitos para ser Registrador. 1. Ser nicaragense natural, del estado de senglar. 2. Estar pleno uso de sus derechos ciudadanos. 3. Ser abogado de instruccin y moralidad notoria que hubiere ejercido con buen crdito su profesin por mas de dos aos. 4. No ser menor de 30 aos de edad, ni mayor de 70 al da de la eleccin. 6. Remuneracin. El Registrador percibe honorarios de conformidad con un arancel. Los gastos de la oficina, libros y subsidios para ciertos Registros de escaso movimiento los proporciona la corte suprema de justicia. Los empleados tiene una relacin directa con el Registrador y reciben de el una remuneracin. En la actualidad existe un fuerte movimiento que busca la asignacin de un sueldo fijo al Registrador, lo cual seria Burocratizar el Registro y tendra una consecuencia fatal para su rpido desenvolvimiento en el despacho de documentos. Es preciso revisar los aranceles regstrales y adecuarlos a la realidad. Por falta de control los registradores no cumplen con el arancel. 7. Reforma a los aranceles del registro publico. Decreto No. 26-93 de 21 de abril de 1993 Publicado en La Gaceta No.73 de 21 de abril de 1993 Artculo1.Refrmase el literal a) del Artculo 2 del Decreto No.-40-91 del 27 de Septiembre de 1991, denominado "Ley de Aranceles del Registro Pblico en General", que fue publicado en La Gaceta No.-182 del da 30 del mismo mes y ao, el cual se leer as: "a) Por cada inscripcin provisional o definitiva del dominio, hipoteca u otro derecho real, por valor determinado, con la razn correspondiente al pie del ttulo, se pagarn cinco crdobas (C$5.00) por cada mil crdobas (C$1.000.00) o fraccin, sin que el importe de los mismos pueda ser menor de cincuenta crdobas (C$50.00), ni mayor de cinco mil crdobas (C$5.000.00). Si hubiere formacin de finca nueva, se pagar por sta, adems, el mismo arancel. Si adems de la garanta hipotecaria se constituye tambin Prenda Agraria o Industrial, se pagarn cien crdobas (C$100.00) por la inscripcin de dicha Prenda en el libro respectivo y veinte crdobas (C$20.00) por la toma de razn de la misma en la columna marginal accesoria a la inscripcin de la propiedad. Cuando un mismo Contrato o garanta haya de inscribirse sobre varias propiedades (fincas), se pagar lo

prescrito en el prrafo primero de este inciso por la primera inscripcin y cien crdobas (C$100.00) por cada una de las restantes inscripciones, sin que el total exceda de seis mil crdobas (C$6.000.00). Si en una misma escritura constan varios contratos sobre derechos reales, se pagar lo prescrito en el primer prrafo de este inciso por cada uno de ellos. Lo mismo se observar cuando inscribindose ttulos de adjudicaciones, haya diversas adjudicaciones en el mismo ttulo, sin que en ambos casos el total exceda de veinte mil crdobas ($20.000.00). Por las cancelaciones se pagarn dos crdobas (C$2.00) por cada mil crdobas (C$1.000.00) o fraccin, sin que el pago pueda ser menor de cincuenta crdobas (C$50.00), ni mayor de dos mil quinientos crdobas (C$2,500.00). Si se tratare de varios asientos se aplicar la regla del prrafo preanterior." Artculo2.Refrmase el Artculo3 del mismo Decreto No.-40-91, el cual se leer as: "Artculo3.Por contratos u otras operaciones que nicamente se inscriban en el Registro de Prenda Agraria o Industrial, se pagarn dos crdobas (C$2.00) por cada mil crdobas (C$1,000.00) o fraccin, sin que el importe pueda ser menor de veinte crdobas (C$20.00), ni mayor de dos mil crdobas (C$2,000.00). En los endosos, cesiones, modificaciones y cancelaciones, se pagarn dos crdobas (C$2.00) por cada mil crdobas (C$1,000.00) o fraccin, y el pago del derecho no podr ser menor de veinte crdobas (C$20.00), ni mayor de dos mil crdobas (C$2,000.00). Cuando por causa de un contrato garantizado con Prenda Agraria o Industrial tuvieran que hacerse anotaciones al margen de los asientos regstrales de propiedades inmobiliarias, se pagarn veinte crdobas (C$20.00) por cada anotacin que se verificare. Por cada certificacin que se libre se pagarn treinta crdobas (C$30.00)." 8. Responsabilidad del Registrador. Los Registradores responden civilmente por los daos y perjuicios ocasionados Por los errores, omisiones o inexactitudes sealados en el arto 130 del R.R.P. El cdigo y su reglamento no contemplan ninguna figura delictiva, por lo que se debe recurrir al cdigo Penal, puede cometer los delitos de: Falsedad. Infidelidad de Custodia de Documentos. Cohecho entre otros. La responsabilidad civil esta respaldada por una fianza o hipoteca que otorgar el registrador antes de entrar a ejercer el cargo, la cual podr ser alcanzar la suma de: DEPARTAMENTO SUMA MANAGUA C$ 75,000 CHINANDEGA C$ 25,000 LEON C$ 25,000 CARAZO C$ 25,000 GRANADA C$ 25,000 MASAYA C$ 25,000 MATAGALPA C$ 25,000 RESTANTES C$ 25,000

Pagina 1 de 2 Nombre del Adquirente Jos Cruz Antonio

Descripcin

Documento

Nombre Notario Nora Snchez. 524117

del

Fecha de inscripcin 17/11/03 9:03:08 Mejoras.

Numero de Asiento 304197

Tomo

Nro de Rec 000 512 2

Alimento de Capital.

Mercantil

285

Notaciones Preventivas. Aqu se inscriben embargos, gravamen, permuta, etc.

Mejoras

Inscripciones.

Cancelacin.

Descripcin sistemtica del bien.

Libros del Registro. El registro se lleva en 3 libros manuscritos, debidamente empastados, foliados, anotados y rubricados por el Juez Civil de la respectiva jurisdiccin y son: 1. LIBRO DIARIO: Se anota la hora, da y ao en se presento el ttulo para su inscripcin. 2. LIBRO DE INSCRIPCIONES: Se anotan los ttulos de dominio, usufructo, habitacin, uso, anticresis, arrendamiento, promesa de venta y otros que seale la ley. 3. LIBRO DE PERSONAS: Es un libro auxiliar y se inscribirn: Las ejecutorias y documentos autnticos en virtud de los cuales resulten modificada la capacidad civil de las personas. La sentencia que declare la ausencia o presuncin de muerte y quienes son los herederos puestos en posesin provisional o definitiva de los bienes. La que declare la insolvencia o quiebra y la aceptacin del nombramiento de guardadores. La certificacin en que conste la aceptacin del albacea. Los documentos pblicos o autnticos en que se constituya una personal moral o se le de representacin. Toda declaracin de herederos. Las capitulaciones matrimoniales, cuando se establezca comunidad de bienes entre los cnyuges, lo mismo que las escriturasen que se modifiquen dichas capitulaciones. Las escrituras publicas en que los cnyuges voluntariamente se separen de bienes, cuando entre ellos ha habido sociedad conyugal establecidas por leyes anteriores o por voluntad de las partes, en conformidad con el cdigo civil. Las sentencias de divorcios, separacin de cuerpos y las de nulidad del matrimonio; Las de disolucin el matrimonio por mutuo consentimiento. Todos los otros documentos referidos en el cdigo civil en sus diferentes tratados (arto 3962 C). Los ndices del libro de inscripciones son llevados por tarjetas, las cuales son: Finca: Se colocan en orden sucesivo de nmeros de fincas. Personas: Se colocan en orden alfabtico de apellidos o razn social del propietario. Las tarjetas contendrn los siguientes datos: Nombre o razn social del propietario. Nmero de la finca, asiento, folio y tomo. Nmero catastral. Situacin de la finca, su rea y si es urbana o rural. Las tarjetas se imprimen con maquina de escribir corriente, antes de las reformas los ndices se llevaban manuscritos. El ndice del libros de las personas se llevaran en libro especial o tarjetas y contendrn los siguientes datos: Nmero de inscripcin. Nombre de las personas que aparecen en la misma. Objeto, tomo y pgina que est asentada. Segn el Arto 3976 C el registrador deber llevar adems de los libros mencionados otros permanentes que demuestren el estado de las propiedades races con sus diferentes modificaciones. Con base a lo expuesto y al Arto 56 del R.R.P. la corte suprema de justicia, en consulta del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058, dio instrucciones para la creacin de un libro en donde se anotarn los embargos de propiedades no inscritas. Se llevara tambin un libro para el registro de los documentos privados, ajenos al sistema y en completo desuso. El registro de prenda Agraria o Industrial, creado y reglamentado por la ley del 6 de agosto de 1937 y l registro mercantil estn anexados al registro del que nos estamos ocupando. La ley del 2 de septiembre de 1944 reformara el Arto 83 del R.R.P., seala como horas de trabajo en el Registro Pblico de 9 am. a 12m y de 3 a 5 pm.

9. Situacin Actual del Registro. La vigilancia del registro es inoperante. Las cortes de apelaciones jams han realizado a travs del comisionado, inspecciones, para constatar si el registro funciona en forma correcta y en rarsimas ocasiones enva un inspector. Los locales, mobiliario, mquinas, etc. no son los adecuados. Los Libros y dems documentos se estn destruyendo. En algunos registros de mayor volumen de operaciones el despacho de los documentos es lento, debido a la falta de una adecuada mecanizacin y organizacin. Generalmente, los Registradores son nombrados para cumplir con compromisos polticos o bien por amistad. El Registrador administra la oficina como si fuera su propio negocio y nunca invierte dinero para mejorar el servicio. Es necesario, pues, corregir todas estas irregularidades y establecer una mejor vigilancia y organizacin de la Institucin Registral. Sera conveniente que en la Corte Suprema operara una oficina encargada exclusivamente de vigilar el funcionamiento del Registro y del notariado, bases sobre las que descansa la seguridad de los actos y contratos. La necesidad de uniformarlas prcticas regstrales Los notarios, abogados y dems personas que visitan los registros a fin de informarse sobre la situacin jurdica del inmueble que les interesa, encuentran, por una parte, serios obstculos que muchas veces confunden hasta a los ms expertos en la materia al revisar el folio de la finca, debido a la falta de uniformidad de los registros del pas en cuanto a la forma de redactar los asientos, y, principalmente, en la determinacin de la columna en que debe vaciarse el contenido del ttulo o practicarse el asiento correspondiente; y, por otra parte, algunas otras prcticas viciosas que demoran sensiblemente la realizacin de la operacin proyectada, con serias prdidas de tiempo y de dinero. Entre las prcticas viciosas y discordantes que he podido observar, cito las siguientes: Unos Registradores inscriben el arriendo en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Esta ltima es la forma correcta, indicada por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia. Unos Registradores inscriben la promesa de venta en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Me inclino a favor de esta ltima forma. Unos Registradores inscriben las servidumbres en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta ltima es la forma legal. Unos Registradores inscriben el endoso de los crditos hecho de conformidad con el arto. 118 de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo, en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal. Unos Registradores hacen desmembraciones y fusiones que constan en documento privado. Lo correcto es exigir la escritura pblica, de conformidad con el arto. 3941 C. Unos Registradores hacen la fusin conservando el nmero de una de las fincas fusionadas, a la cual se agregan las otras, cuyas cuentas son canceladas; Otros, cancelan las cuentas de las fincas fusionadas y abren un nuevo folio. Esta es la forma correcta, de conformidad con el arto. 157 del R. R. P. y modelo que aparecen al final del Cdigo. La figura de la agregacin no la contempla nuestro Cdigo. Unos extienden la nota de fusin en la columna de cancelaciones de la finca fusionada; otros, en la columna accesoria o marginal. Me inclino a favor de la primera forma que, en el modelo del folio real, aparece en la columna de cancelaciones. Unos extienden las notas de la divisin en la columna de cancelaciones; otros, en la de inscripciones. Me inclino a favor de la primera forma. Unos extienden la nota de desmembracin en la columna de inscripciones; En la columna de cancelaciones. Me inclino a favor de la ltima forma. Unos Registradores inscriben ventas que constan en documento privado, violando la disposicin del arto. 3941 C. y otros. Unos Registradores inscriben la minuta de mejoras en la columna de inscripciones; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal, de conformidad con el arto. 3956 C. Unos Registradores inscriben las desmembraciones bajo el mismo nmero y folio de la finca matriz; otros, abre nuevo folio. Esta es la forma aconsejada y ajustada a nuestra tcnica de la fuliacin real. No existe razn para que se lleven en esta forma los Registros. El Cdigo seala los requisitos que deben contener los asientos y nuestras leyes se dictan para que se apliquen en todo el territorio nacional. Por otra parte, en cada prctica viciada se vicia el ordenamiento jurdico. El folio real tiene dos secciones o planas, divididas en seis columnas: Tres principales y tres accesorias situadas a la izquierda de las principales. La plana de la izquierda est reservada al dominio y dems

derechos reales, con excepcin de la hipoteca. Sus tres columnas principales estn destinadas: la primera a las anotaciones preventivas; la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones. En las tres columnas accesorias se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. La plana de la derecha se reserva a las hipotecas y sus tres columnas principales estn destinadas: la primera a las anotaciones preventivas. La segunda a las inscripciones y la tercera, a las cancelaciones de las inscripciones hipotecarias. En las tres columnas accesorias tambin se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. Expuesto lo anterior, es preciso determinar lo que se extiende en cada columna, para lo cual se recurre a la ley como fuente principal que seala lo que es objeto de anotacin, inscripcin o nota marginal, a la naturaleza del derecho, y a la jurisprudencia en algunos casos. Plana o seccin de la izquierda Principiaremos por la seccin de la izquierda de nuestro folio real, destinada al dominio y dems derechos reales. En la columna principal de inscripciones se extendern: El ttulo supletorio. Los ttulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio. Los ttulos en que se constituye, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitacin y anticresis. La promesa de venta de inmuebles. La Excelentsima Corte Suprema de Justicia, quiz tomando en cuenta su naturaleza, en consulta del 5 de noviembre de 1941, B. J., p. 11471, dijo que la promesa de venta debe inscribirse en la columna de anotaciones preventivas; pero, si nos atenemos a la literalidad del art. 129 del R. R. P., debe ser objeto de inscripcin y no de anotacin preventiva. La determinacin de lo que es materia de una inscripcin o anotacin preventiva, es asunto de poltica legislativa. El mencionado articulo, frente a la clara divisin en columnas de nuestro folio real, habla de la inscripcin de la promesa de venta, y no de su anotacin. Si los legisladores deseaban establecer una anotacin preventiva, expresamente lo hubieran manifestado. Por otra parte, las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y en la lista que se forma de acuerdo con nuestra legislacin no aparece la promesa de venta como anotacin preventiva, Es decir, no est comprendida ni en los supuestos de los arts. 29 del R. R. P. y 3964 C., ni en los otros casos a que se refiere el inc. 10 de este artculo. El contrato de seguro relativo a inmueble. Las trasmisiones hereditarias de los derechos inscritos en esta columna. El arrendamiento de inmuebles. Los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvas y dems obras pblicas de Igual ndole. La prenda pretora o anticresis judicial. El deslinde. Las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y, por lo tanto, resulta relativamente fcil determinar los derechos y situaciones que se incorporan en la columna principal de anotaciones preventivas. Se inscriben en esta columna: Las anotaciones preventivas contempladas en los artos. 3964 C. 29 del R. R. P. La anotacin del heredero que solicita a su favor la inscripcin de los bienes hereditarios Dentro de los seis meses siguientes a la muerte del testador. La anotacin de demanda de expropiacin. La anotacin del crdito refaccionario. La anotacin por falta de las solvencias fiscales. La venta del inmueble sobre el cual se est solicitando ttulo supletorio. Las trasmisiones de los derechos anotados en los casos admitidos. Citamos los siguientes: 1. La anotacin de legado de inmueble especfico 2. a de crdito refaccionario 3. La de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador, cuando lo permita la naturaleza de la relacin anotada: trasmisin del dominio o constitucin de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc. 4. La que resulte del supuesto del arto. 38 del R. R. P. La anotacin de demanda de la cancelacin en virtud de la falsedad o nulidad del ttulo, o bien porque se haya practicado por error o fraude. En la columna principal de cancelaciones se extendern: Todos los ttulo en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales o accesorias).

Las notas que se extiendan en los casos de desmembracin y divisin del inmueble. Contienen cancelaciones de las cuentas regstrales, parciales en el supuesto de desmembracin y totales en la divisin. Las notas que se extienden en los inmuebles fusionados. Tambin contienen cancelaciones de las cuentas regstrales. En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extienden; La nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias y rescisorias cuando se consuma la adquisicin del derecho. Si la resolucin o rescisin llega a verificarse, se har constar por nueva inscripcin a favor de quien corresponda. Las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el dominante. La minuta de mejoras. La prenda agraria o industrial. La prrroga de la anotacin preventiva practicada por faltas subsanables y las circunstancias de haber juicio pendiente.31 La columna en que se extiende esta nota no aparece en el Modelo No. 1. El pago del precio de la venta a plazo. Plana o seccin de la derecha En la columna principal de inscripciones se extendern. Los crditos u obligaciones garantizadas con hipotecas. Las trasmisiones de los crditos hipotecarios por actos entre vivos, o por causa de muerte. El derecho legal de retencin. En la columna principal de anotaciones preventivas se extendern: Las anotaciones preventivas de demanda, embargo y dems relacionadas con el crdito hipotecario. Las trasmisiones del crdito anotado preventivamente. En la columna principal de cancelaciones se inscribirn los ttulos en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales y accesorias). En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extendern: La nota que se practica al margen de la inscripcin del crdito cedido, en la que se hace constar la cesin. La prrroga de la anotacin preventiva practicada por falta subsanable y la circunstancia de haber juicio pendiente. El endoso de los crditos hechos de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamos. Los pagos parciales del crdito. El cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisicin del derecho. Incomodidades de las columnas accesorias. Es incmodo escribir en las columnas accesorias porque no tienen el ancho adecuado. Se acenta ms la incomodidad cuando es extenso el contenido del ttulo inscribible, razn por la cual algunos Registradores ocupan otras columnas para extender el asiento, lo que da lugar a la discordancia. Aunque no hay predio dominante en que hacer la inscripcin, pinsese por el momento en las extensas servidumbres de electroducto. Para solucionar este problema se podra: Ampliar estas columnas. El arto. 153, inco. 4 del R. R. P. no prohbe la ampliacin, pues simplemente dice que la anchura respectiva de cada columna de una y otra plana ser, por lo menos, la que indica en el modelo No. 1. 1. Promover una reforma para que, en los supuestos que se consideren necesarios, se extienda en la columna principal de inscripciones lo que es objeto de una nota marginal, en los casos que sta sustituya a la inscripcin. Por ejemplo, se podra disponer: a) Que las servidumbres se extiendan en la columna principal de inscripcin del predio dominante y del sirviente. b) Que la minuta de mejoras s extienda en la columna principal de inscripciones.

Registro Publico.

Departamentos

Departamento de Evaluacin (Oficial del registro)

Departamento diario

Departamento mercantil

Departamento archivo

de

Se presentan todos los documentos objeto de inscripcin, numero de asiento y fecha, se pone al margen del documento en el original.

Se inscriben todos documentos merca personas jurdicas, lib sociedades, libro de po libro de naves.

en este departamento se organizan todos los documentos que se deben archivar

Departamento de derechos reales

Se encarga de todos los movimientos de contratos, embargos, demanda, requerimiento de pago

10. Conclusin. El ttulo supletorio es el busca la proteccin de la posesin de una persona que no tiene un titulo de propiedad para ejercer el dominio y posesin de un bien el cual se encuentra en su poder para el disfrute de el, pero se considera que el ttulo supletorio no tiene la virtud, por si solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la accin reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares. La tramitacin del ttulo supletorio pertenece a la jurisdiccin voluntaria con la oposicin, abrindose as la jurisdiccin contenciosa. En el Libro II, que trata de la jurisdiccin voluntaria. La solicitud del ttulo supletorio, debe reunir los requisitos sealados en el nmero 1 del arto. 35 del R. R. P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuanta sealada en la Ley del 29 de Agosto de 1968. La prueba presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandar a recibir la prueba, que consistir en la declaracin de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o trmino municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse en forma legal. La oposicin debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda ser atendida y se tramitar en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la informacin hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrir el juicio de oposicin una vez que haya vencido el trmino de los edictos. 11. Bibliografa. Derecho Registral, Escobar Fornos Ivan. Cdigo Civil de Nicaragua. Reglamento del Registro Pblico. Internet. Entrevista en el Registro Pblico.

Trabajo enviado por: Guisselle Dolores Cuadra Centeno. Eduardo Javier Logo Canales. Vernica Cruz Cuadra. Huascar Benavides Sevilla Halding Francisco Arrliga. halding_escobar@yahoo.es Managua, Nicaragua 25 de noviembre del 2003.

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