Módulo 2: Contratos

IN TR ODUCCIÓN AL MÓDULO

Introducción

UN IDAD 4: CON TR ATOS

Introducción a la unidad

Tema 1: Contratos

Cierre de la unidad

UN IDAD 5: COMPR AVEN TA IN MOB ILIAR IA

Introducción a la unidad

Tema 1: Compraventa inmobiliaria

Tema 2: Compraventa de inmuebles

Tema 3: La oferta de compra

Tema 4: El boleto de compraventa: sus partes, contenido

Tema 5: El boleto de compraventa y su validez

Tema 6: ¿Qué dice el nuevo ordenamiento sobre la resolución?

Tema 7: Escrituración de propiedades: obligación y plazo

Tema 8: Compraventa y propietario inhibido

Tema 9: Compraventa Inmobiliaria y situación de los incapaces

Cierre de la unidad

UN IDAD 6: CESIÓN DEL B OLETO DE COMPR A VEN TA

Introducción a la unidad
 Tema 1: Cesión de boleto de compraventa

Tema 2: Barrios cerrados, clubes de campo y su problemática legal

Cierre de la unidad

CIER R E DEL MÓDULO

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Introducción

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En este módulo veremos los distintos contratos que redactara el corredor, especialmente el boleto de compraventa y su posibilidad de cesión a terceras personas. 
 Figura 1. Elaboración propia (2019)

Objetivos del módulo

Conocer los distintos contratos que realiza el corredor y sus partes esenciales para la redacción. 

Contenidos del módulo

Unidad 4— Contratos

4.1 Contratos.

Unidad 5— Compraventa inmobiliaria

5.1 Compraventa inmobiliaria

5.2 Compraventa de inmuebles
5.3 La oferta de compra
5.4 El boleto de compraventa: sus partes, contenido
5.5 El boleto de compraventa y su validez
5.6 Qué dice el nuevo ordenamiento sobre la resolución?
5.7 Escrituración de propiedades: obligación y plazo
5.8 Compraventa y propietario inhibido
5.9 Compraventa inmobiliaria y situación de los incapaces

Unidad 6— Los mercados

6.1 Cesión del boleto de compraventa

6.2 Barrios cerrados, clubes de campo y su problemática legal

Cambios en el negocio inmobiliario

En la nota podemos observar un cambio sustancial para el otorgamiento de créditos hipotecarios en emprendimientos desde el pozo.

El boleto de compra-venta de vivienda desde el pozo se considera escritura

04/11/2018 21:28 Actualizado al 05/11/2018 21:19 A través de la publicación en el Boletín Oficial del Decreto 962/2018, el
Gobierno Nacional introduce dos modificaciones sustanciales a la ley de Registro de la Propiedad Inmueble:ahora podrán
inscribirse los boletos de compraventa de viviendas adquiridas desde el pozo, y para hacerlo las partes no necesitarán de
un escribano si acceden al sistema de firma digital impulsado por el Ministerio de Modernización.

MÁS INFORMACIÓN CLARIN 

Kellmer, G. (2018). Cambios en el negocio inmobiliario. Recuperado el 13 de marzo de 2019 de: https://www.clarin.com/economia/economia/boleto-compra-venta-vivienda-pozo-

considera-escritura_0_-qOqVtF9e.html 
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Introducción a la unidad

¿Cuál es la cantidad mínima de intervinientes para realizar un contrato?

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Tema 1: Contratos

“El contrato es el acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas
vínculos de obligaciones (…) los contratos han de ser celebrados entre personas capaces y no han de
referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o las buenas costumbres. Los contratos lícitos
obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley” (Capitant) 

Los contratos inmobiliarios tienen su razón de ser, en que son el negocio jurídico que precedió a la constitución de un derecho real. 

Elementos esenciales de un contrato

C A PA C I D A D E L C ONSE NTIM IE NTO E L O BJ E T O LA C A U S A

Es menester que las partes que conforman un contrato sean capaces, para que este sea válido.

Incapacidad no es lo mismo que imposibilidad de consentir

C A PA C I D A D E L C ONSE NTIM IE NTO E L O BJ E T O LA C A U S A

Es la base de todo contrato, es el acuerdo de dos o varias personas para producir un efecto jurídico determinado. Para ello es menester que el
consentimiento sea libre y no esté viciado (Los Vicios del Consentimiento son: el error, el dolo, la violencia). 

C A PA C I D A D E L C ONSE NTIM IE NTO E L O BJ E T O LA C A U S A

Que debe tener un contrato para ser válido debe contar con cuatro (4) características:

1.º. Debe ser posible.

2.º. Debe ser lícito.

3.º. Debe constituir para el acreedor una ventaja apreciable en dinero.

 4.º. Debe ser suficientemente determinado.

C A PA C I D A D E L C ONSE NTIM IE NTO E L O BJ E T O LA C A U S A

En las obligaciones contractuales: Expresa el motivo jurídico del consentimiento de aquel que se obliga.

La toma de recaudos 
Es de buen profesional eficiente y responsable, recordar la obligación legal y ética que tenemos y hacer de esto una costumbre en la toma de recaudos y evitar
malos momentos y perjuicios por nuestro desempeño como profesionales.

Una vez que tenemos a nuestro cliente delante de nosotros y habiendo manifestado este cuál es la intención de por qué ha solicitado nuestra intervención como
profesional (si quiere vender, alquilar la propiedad, etc.), primeramente y antes de redactar la autorización, debemos cerciorarnos que la persona esté en
condiciones legales de contratar, porque de lo contrario, habremos hecho un contrato nulo con la consabida consecuencia jurídica por no haber sido diligentes y
responsables, y no cumplir con una obligación que la ley nos impone; no nos olvidemos que estamos intermediando entre las partes para lograr un negocio exitoso,
donde las partes plasmarán su voluntad y acuerdo en un contrato redactado por nosotros, y que a partir de allí habrá derechos y obligaciones recíprocas, y efectos
jurídicos; además de habernos confiado su patrimonio.

Entonces debemos:

Verificar la identidad de la persona (art.52, ap.a) inc. 3 ley 10973, mod. 14085), y art.36, ley 20266-modif. 25028)

En carácter de que viene (propietario, apoderado de, etc.)

Capacidad legal para contratar: se puede dar que podemos tener delante de nosotros una persona que nos muestra un poder del titular (que
puede haber fallecido, y consecuentemente caduca el poder), que tiene alcance para administrar, pero no para disponer, o que el poder se
encuentra vencido, o una persona que parece ser normal y una vez hechas las averiguaciones resulta ser un incapaz que está bajo cuidados
de otra persona; o puede ser una persona que se encuentra en estado falencial— quiebra— y para contratar hay que pedir autorización judicial,
etc.), etc., para citar alguno de los casos.

Si es o no el titular de dominio (leer la escritura del inmueble y tomar datos del inmueble, si tiene o no restricciones al dominio —hipoteca, etc.,
gravámenes, etc.) (art. 52, ap. a inc. 5 ley 10973 mod. 14085) Si está todo en condiciones redactamos la autorización (de venta o de alquiler) y
luego pedimos informes de dominio del bien (para saber si tiene embargo, hipoteca vigente, bien de familia, o alguna traba de litis, etc.), y que
esa persona (titular de dominio) esté libre para disponer de sus bienes (si es que la intención es vender) que no esté inhibido (ya que si está
inhibido primero hay que levantar la inhibición— si esta es de índole penal debemos desistir de tomar esa propiedad).— esto es absolutamente
necesario y con carácter obligatorio, ya que debemos proponer los negocios con exactitud y claridad, y además puede pasar que puede haber
una sucesión en el camino, y hasta que no esté la declaratoria de herederos (por lo menos) no se puede vender.

Nos puede llegar a pasar que estamos frente a una persona que es titular de dominio de un bien inmueble, y no puede disponer de él porque es un incapaz o tiene
algún grado de incapacidad y está al cuidado de un tutor o hay algún curador de los bienes, o está desapoderado por algún juzgado (en una quiebra), y por más
autorización que nos firme, a nosotros no nos sirve para nada, y habremos gastado dinero, tiempo y esfuerzo tomando una propiedad que el que nos encomendó la
venta no está en condiciones de contratar. O sea que también debemos cerciorarnos de quien es la persona que nos debe firmar esa autorización, y como se
compone la “parte vendedora”, cuantas personas deben firmar, para asegurarnos el consentimiento de todos y no tengamos problemas (por ejemplo, puede haber
una sucesión terminada y uno de los herederos me trae la propiedad para venderla, y resulta que los otros herederos no quieren vender).

Siendo el contrato un acuerdo de voluntades, se entienden hechos de buena fe y para ser cumplidos; a la hora de interpretar un contrato y para el caso que por
diversas razones llegue a la justicia, es lo que el Juez va a tener en cuenta:

1 Lo que las partes entendieron o pudieron entender cuando contrataron;

2 Si hubo o no mala fe;

3 Quien fue el profesional que intervino en la operación.

La autorización de venta

“El objeto de la autorización de venta o para comercializar es justamente facultar al mediador inmobiliario para que este ofrezca al público, para su venta o para el
negocio de que se trate, el bien raíz del comitente, procurando conseguir interesados en la operación que permitan la celebración definitiva del convenio deseado
por este. Además, se utiliza con la finalidad de afirmar los derechos y las obligaciones de la inmobiliaria y del propietario, las condiciones y modalidades del
negocio que se pretende celebrar con terceros, el plazo de duración del encargo, el pacto de exclusividad que pudiera existir y otros aspectos relevantes de la
gestión encomendada al intermediario.” (según análisis jurídico del pronunciamiento judicial fallo dictado el 30/12/2009 por la sala C de la C. Nac. Com. en los
autos “Tornquist Propiedades S.A. v. Kitroser, María R.” en los autos: “Tornquist Propiedades S.A. v. Kitroser, María R.”. JA/ Jurisprudencia anotada— Por Mariano
Esper- Abeledo Perrot).

La autorización de intermediación (ya sea para venta o alquiler) es un contrato entre el Corredor Público y su comitente, y tiene que tener ciertos elementos:

Membrete de la inmobiliaria (con N.º de matrícula y N.º de colegiado)

Datos completos del autorizante (nombre y apellido, domicilio, estado civil, nacionalidad, tipo y N.º de documento, estado civil— si es casado
necesita asentimiento conyugal)

Datos del corredor y plazo de la autorización.

Identificación del bien (leer de la escritura: nomenclatura catastral, matrícula, etc.)

Si se requiere de autorización porque o hay un menor, o incapaz, o hay una sucesión, etc. dejar constancia, juzgado, secretaría, jurisdicción, N.º
de expediente porque hay que ponerlo en el boleto.

Si es propiedad horizontal la unidad funcional de que se trata y si hay unidades complementarias.

Si hay planos de obra, plano ph, reglamento de copropiedad, etc.

El precio en que mínimamente debe venderse (o alquilarse)

Condiciones de la operación (normalmente es 30% al boleto y 70% contar escritura)

Estado de ocupación.

Si quedan accesorios (aire acondicionado, salamandra, etc.)

 Plazo de escrituración y gastos de la misma; forma de entrega de la posesión.

Establecer que la venta se realiza libre de toda deuda y/o gravamen, con todos sus impuestos, tasas y contribuciones y servicios pagos hasta
el día de la escritura.

Honorarios del corredor.

Gastos de publicidad, si nos entregan o no juego de llaves, si colocamos o no cartel.

Se firman dos ejemplares.

Nota: la autorización de venta o alquiler y el formulario de oferta de compra se pueden tener impresos, pero el boleto de compraventa NO, porque cada operación
tiene detalles diferentes.

Vencimiento del plazo de la autorización

El corredor no tiene derecho a cobrar comisión si la operación se realiza sin su intervención, luego de vencido el plazo de la autorización y por precio diferente.

Este principio está sujeto a variaciones de acuerdo con las circunstancias del caso, porque lo fundamental es que no haya violación de los deberes de buena fe,
por los contratantes, en perjuicio del corredor. En tal sentido, puede anotarse la decisión que reconoce al corredor el derecho a la comisión, pese a hallarse vencido
el plazo, si la operación fue concretada por las partes, 5 días después del vencimiento de aquel, en términos idénticos a los de la oferta llevada por el corredor.

Anexo: Modelo de autorizaciones

–

1) AUTORIZACIÓN PARA LOCACIÓN

AUTORIZO A ... representada por el Martillero y Corredor Público ... para que proceda a la locación del inmueble consistente en un Departamento destinado
exclusivamente a vivienda sito en la ..... piso ..... Depto ..... , de Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones generales básicas:
A) El precio de la Locación se fijara en la suma de U$S ..... ( Billetes Dólares .....) por mes, pagaderos por adelantado del 1º al 5 de cada mes.−
B) La locación incluye una línea Telefónica .....−
C) El depósito de garantía se fija en la suma de U$S ..... (Billetes Dólares ..... ).−
D) El Locatario deberá tomar a su cargo el pago de las Expensas comunes, el impuesto Inmobiliario y el Impuesto Municipal, así como también las facturas de
Obras Sanitarias de la Nación, Teléfono, Electricidad y Gas Natural.−
E) El locatario deberá presentar UN GARANTE que firmará el contrato juntamente con el mismo, avalando todas y cada una de sus obligaciones, dicho
GARANTE, deberá ser titular de Bienes Inmuebles, ubicados en la Capital Federal y/o en Gran Buenos Aires, y cuyo valor este acorde con el monto que deba
avalar, así como también se deja convenientemente establecido que deberá ser a entera satisfacción de la Parte Locadora.−
F) Si el Locatario y/o EL Garante no fuere del agrado de la Parte Locadora y/o autorizante, esta no estará obliga a suscribir el contrato de locación. —
La presente autorización se otorga en forma exclusiva e irrevocable por el plazo de ... días corridos, a partir de la fecha, en la Ciudad y Partido de… , a los … , días
del mes de … de ...

2) AUTORIZACIÓN DE VENTA
Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ..." , representada por su titular Martillero y Corredor Público Don …, Colegiado
…, con domicilio en … de la ciudad y partido de..., Provincia de … por el término de … días, para que proceda a Vender el Inmueble sito en la calle …, de la localidad
de …, partido de …, Provincia de …, bajo las siguientes condiciones generales básicas:
1º) El Precio total de venta será de: …
2º) La forma de pago será la siguiente:
a) En el acto de la firma del boleto de compraventa se deberá abonar la suma de ... en concepto de "a cuenta de precio”.
b) En el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio, se deberá abonar el saldo de precio totalmente al contado, es decir, la suma de: …
c) La escritura traslativa de dominio se firmara dentro de los … días, de la fecha en que se suscriba el Boleto de Compraventa, siendo los gastos que la misma
origine abonados en el orden causado y de acuerdo a la Práctica Notarial, conforme a Ley. Debiendo otorgarse simultáneamente La Posesión del inmueble, libre
de ocupantes y totalmente desocupado.
3º) El AUTORIZANTE declara: ser único y exclusivo titular de dominio, que los títulos son perfectos y que, no se encuentra Inhibido para disponer del mismo,
asumiendo la obligación de entregar el inmueble libre de hipotecas, embargos, y demás gravámenes, con todos los impuestos, contribuciones, tasas, servicios, y
 demás obligaciones y afectaciones correspondientes al inmueble totalmente pagos hasta el día de la firma de la escritura traslativa de dominio.
4º) En el inmueble se halla instalada la línea telefónica Número: ... cuya 
facturación será abonada hasta el día de la escrituración por el Autorizante, quien transferirá la misma a favor de quien resulte comprador.
5º) En caso de venta o revocación de la presente, el Autorizante deberá abonar a ..... en concepto de honorarios el ... % sobre el precio total obtenido o
establecido en la presente, en el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o de la revocación de la presente.
En prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ... Partido de ... , Pcia. de .....
, a los ..... días del mes de ..... de .....

3) MODELO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA DE UN FONDO DE COMERCIO

Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ..." , representada por su titular Martillero y Corredor Público Don ..., Colegiado
....., con domicilio en ... de la ciudad y partido de..., Provincia de ... por el término de ... días, para que proceda a VENDER EL FONDO DE COMERCIO del negocio del
ramo de: ....., sito en la calle ... de la Localidad de la Ciudad y Partido de ..., Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones generales básicas:
1) El Precio total de venta será de U$S ... (BILLETES DÓLARES ..... )
2) La forma de pago será la siguiente:
a) En el acto de la firma del boleto de compraventa quien resulte comprador deberá abonar la suma de ..... (Billetes Dólares ... ) en concepto de a cuenta de precio.
b) En el acto del otorgamiento de la Posesión, quién resulte comprador deberá abonar U$S ..... (Billetes Dólares ... )
c) La POSESION se otorgara a los ... a partir de la firma del Boleto de Compraventa , siendo los gastos que origine la operación, tales como Publicación de
Edictos, Sellados, certificaciones, transferencias de inscripciones y habilitaciones, Etc. Etc. soportados en el 50 % del total de los mismos, por cada una de las
partes.
3) La Posesión del Fondo de Comercio será entregada por la Parte Vendedora, a la Parte Compradora, con la intervención del Martillero y Corredor Público ...,
una vez cumplido la publicación de Edictos y/o Avisos y vencido los plazos que para las oposiciones establece la Ley 11.867, y que sean cumplidos, todos los
requisitos de la referida Ley.
4) Queda facultada y autorizada ... para recibir en calidad de seña y/o de otro concepto, para concretar la compraventa del Fondo de Comercio objeto de la
presente autorización, como así aceptar la oferta de compra y/o reserva que le pudieran realizar de acuerdo a las condiciones indicadas.
5) En caso de venta o revocación de la presente, el Propietario comitente abonará a ..... en concepto de comisión y/u honorarios el ... % sobre el precio total
obtenido o establecido en la presente, debiendo efectuarse el pago en el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o de la
revocación de la presente, automáticamente sin necesidad de requerimiento alguno produciéndose la mora por el mero incumplimiento.
6) Conforme lo normando por el artículo 111 del Código de Comercio, en el supuesto caso de que el Propietario autorizante efectuara la venta dentro del plazo
de vigencia de la presente autorización, en forma particular, y/o si después de haber vencido la misma efectuare la venta con algún, interesado que le hubiere
presentado ... deberá abonar los honorarios y/o comisión pactada más los que le hubiera correspondido abonar al Comprador.
7) Las Mercaderías existentes al momento del otorgamiento de la posesión, que estén aptas para la venta y el consumo, serán inventariadas por el Sr. Martillero
y Corredor Público ... (único árbitro para esta operación) a precio de costo y corriente de plaza neto, y el importe total de las mismas las deberá pagar la parte
compradora a la parte vendedora, mediante la suscripción de ... pagarés mensuales iguales y consecutivos, en Dólares, sin intereses.−
Leído el presente, las partes se ratifican de su contenido por ser lo pactado, y en prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de
un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad y Partido de ... Pcia. de Bs Aires, a los ... días del mes de ... de ...−

Locación de inmuebles

En el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la locación propiamente dicha se encuentra legislada en los arts. 1187 al 1226. 

Definición

Artículo 1187

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Se aplica en subsidio lo dispuesto
con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventas.
Comentarios: Al igual que la legislación anterior, se resalta la temporalidad en la duración del contrato y la aplicación en subsidio de lo dispuesto sobre la compraventa.

Fuentes: Arts. 1493 y 1494.

Forma. Oponobilidad

Artículo 1188

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a prórrogas y modificaciones.

Comentarios:
Anteriormente, el código no prescribía una forma determinada, pero la ley 23091 impuso la instrumentación por escrito, interpretada mayoritariamente como una solemnidad ad
probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio, sino a la posibilidad de su acreditación.

Fuentes: Ley de Locaciones Urbanas 

Transmisión por causa de muerte

Artículo 1189

Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario la locación

Se trasmite activa y pasivamente por causa de muerte.

Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

Continuador de la locación

Artículo 1190

Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a la habitación, fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones
pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o
fallecimiento. El derecho del continuador de la locación prevalece sobre el heredero del locatario. 

Comentarios:

Al no tratarse la locación de cosas de un contrato en función de la persona, solo podría obstruir la transmisión por causa de muerte, un pacto o disposición legal en
contrario, el que no podrá, sin embargo, restringir el plazo mínimo de locación de inmuebles, que es de dos años.

La locación subsiste siempre que la cosa objeto de la locación, haya sido enajenada por cualquier acto jurídico, sea por venta, donación, permuta, dación en pago, etc. El
fundamento de la norma estriba en la buena fe. Al igual que el supuesto anterior, la norma es derogable por voluntad de las partes, pero no podrá restringir el plazo mínimo
de dos años.

Se consagra el derecho a hacer subsistir la locación en cabeza de los continuadores, sujetos que no se identifican con los herederos del locatario, esta opción beneficia a quien
habitaba el inmueble y además logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un año previo al abandono o fallecimiento del locatario, aun cuando no se verifique

grado alguno de parentesco.

Cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de resolución por causa imputable al locatario, sin embargo, en la medida que el locatario tuviere grupo conviviente
habitando en el inmueble, estos tendrán la facultad de convertirse en continuadores de la locación, siempre que sea un inmueble con destino a la habitación.
Fuentes: Art. 1496 y 1498; Ley 23091

Facultades del representante

Artículo 1191

Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa. 

Comentarios:
La celebración del contrato de locación es considerada un acto de administración, por lo cual, locador y locatario, solo requieren contar con dicha actitud para que el contrato sea
válido. Por excepción, podrá ser considerado un acto de disposición cuando se exceda de un determinado plazo, esto es, cuando se exceda los tres años, para lo cual se requiere
facultad expresa.

Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locación como de percibir pagos anticipados, entendiéndose tal, el que se efectúa antes de ser exigible.

Objeto y destino

Artículo 1192

Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto de contrato de locación, si es determinable, aunque sea solo en su especie.

Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y frutos ordinarios.

Comentarios:
En el contrato de locación de cosa futura, se entiende que el mismo se encuentra bajo condición suspensiva de que la cosa llegue a existir; el riesgo pesa, a falta de pacto en
contrario, en cabeza del locador. En relación a la locación de cosa ajena, la doctrina considera posible y lícito en aquellos casos en los que existe legitimación para disponer del
uso y goce.

Fuentes: Arts. 1499,1500 y 1501. 

Contrato reglado por normas administrativas

Artículo 1193

Si el locador es una persona jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas, y en subsidio por las del Código Civil en materia de
locación.

Comentarios:
Ya no se realiza la distinción compleja entre bienes estatales, corporaciones o establecimientos de utilidad pública, como en la antigua redacción del Código.
Son personas jurídicas públicas: el Estado Nacional, Provincial, Municipal, CABA, Iglesia Católica, entidades autárquicas y demás organizaciones a las que se atribuya ese
carácter, se entiende que abarca también a los Colegios Profesionales, si el Estado les confiriese la facultad de administrar bienes de su patrimonio.

Cuando el Estado actúa como sujeto de derecho privado celebrando contratos de locación con particulares, y asumiendo el rol de locatario, queda sujeto a las disposiciones del
Código Civil.

Fuentes: Art. 1502

Destino de la cosa locada

Artículo 1194

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza. Si el destino es mixto, se aplican las normas correspondientes al destino habitacional.

Comentarios:
Se otorga preeminencia a la autonomía de las partes. A falta de un convenio expreso se disponen distintas alternativas: aquel que tenía la cosa al momento de celebrarse el
contrato, el que se suele dar a las cosas de naturaleza similar o el que mejor corresponda con la naturaleza de la cosa. La determinación del destino es importante, ya que hace
nacer la facultad del locador de extinguir el contrato cuando se da un uso distinto al pactado.

La norma establece que, existiendo destino mixto, por ej.: inmueble para colocar un comercio y vivienda, debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional.

Fuentes: Arts. 1504 y 1554.

Habitación de personas incapaces con capacidad restringida

Artículo 1195

Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble.

Comentarios:
La norma confiere una tutela más amplia, abarca a los incapaces de hecho, no solo a los mejores, y se hace extensiva la protección a aquellos que reciben mera “asistencia” aun
cuando no habiten el inmueble. La nulidad será parcial y solo recaerá sobre la cláusula de exclusión.

Fuentes: Art.1504 in fine.

Locación habitacional

Artículo 1196
Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. 

Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. 

El pago de valor llave o equivalentes. 

Plazo máximo

Artículo 1197

El tiempo de locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos previstos contados desde su inicio.

Comentarios:
El código anterior a la reforma previa un plazo máximo de 10 años, que se consideró como exiguo en ciertas circunstancias. La reforma distingue los plazos según los distintos
destinos del inmueble.
Respecto de la renovación, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los plazos máximos establecidos. El cómputo del plazo es el inicio del
contrato, de lo contrario las partes podrían pactar un contrato de 20 o 50 años, con renovaciones por iguales plazos, contraviniendo la limitación legal. Tanto la renovación como la
prórroga deben instrumentarse por escrito, por lo general con una cláusula que establezca esa opción.

Fuentes: Art. 1505

Plazo mínimo de la locación de inmuebles

Artículo 1198

El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años,
excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. 

Excepciones al plazo mínimo legal

Artículo 1199

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: 

Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero, diplomático o consular.

Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos
fines.
 Guarda de cosas. 

Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. 

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente
cumplirse en el plazo menor pactado. 

Efectos de la locación

Entregar la cosa

Artículo 1200

El locador debe entregar la cosa conforme lo acordado.

A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o debió haber conocido.

Comentarios
Si nada se ha acordado, el destino y/o uso que se dará a la cosa determinará el estado en que deba ser entregada, excepto cuando el locatario conocía o debía conocer el estado
de la cosa. El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, debiendo repararse la misma en el intervalo que va desde que el contrato se perfecciona
a la entrega de la cosa locada, salvo en los casos en los que excepcionalmente esto se descarte por la autonomía de la voluntad.
Fuentes: Art. 1514.

Conservar la cosa en aptitud para el uso convenido

Artículo 1201

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto,
en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el
locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato. 

Pagar mejoras

Artículo 1202

El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario. Excepto que
sea por destrucción de la cosa.
Comentarios
Se suprimen varios preceptos del Código de Vélez, consideradas sobreabundantes.

Se entiende por mejora necesaria: aquella cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa y que son a cargo del locador; con ello se resguarda al locatario
cuando se resuelve el contrato por cualquier causa que no sea su culpa y aunque no se haya previsto en el contrato. Este precepto podría ser derogado por voluntad de las partes,
excepto cuando se trate de un contrato de consumo, que como ya se ha mencionado, es de orden público. En ningún caso deberá el locador las mejoras útiles.

Fuentes: Art. 1539, 1545,1549,1550.

Frustración del uso y goce de la cosa

Artículo 1203

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como
antes. 

Pérdida de luminosidad del inmueble

Artículo 1204

La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto
que medie dolo del locador. 

Prohibición de variar el destino

Artículo 1205

El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo, aunque ello no cause perjuicio al locador.

Comentarios
Se respeta ante todo al acuerdo que las partes libremente expresaron en el contrato; sin embargo, la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de
la cosa por un acto posterior. Todo lo referente al uso pactado es una cuestión de hecho que en definitiva dependerá del criterio judicial.

La inexistencia de daños y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a pedir la extinción del contrato y los daños y perjuicios derivados de la extinción de la
locación.
Fuentes: Arts. 1503, 1504, 1554
Mantener la cosa en buen estado

Artículo 1207

Reparaciones: Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y solo estas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador dándole previo aviso.

Comentarios
Se consagra la obligación de aviso previo al locador antes de proceder a la erogación de urgencia. En caso de inmuebles se refiere a las reparaciones que impone el uso normal y
adecuado de la cosa, pero no está obligado por ej.: a abonar el impuesto inmobiliario o la pintura del lugar. Solo serán a cargo del locatario en la medida que sean menores, si
implican una erogación mayor, por ej.: un calefón inutilizable por tener ya veinte años de uso, serán a cargo del locador. Otros ejemplos: reparar una cerradura, es una mejora de
mantenimiento a cargo del locador, pero no el cambio de cableado eléctrico del inmueble.

En relación al aviso necesario al locador, basta con que se curse algún tipo de notificación, ya que muchas veces la urgencia no admite dilación alguna, por ello en casos de
suma urgencia, como por ej., la rotura de una cañería, con un mensaje de texto por telefonía celular, revestiría gran utilidad y sería plenamente válido.

Ver también art.1206

Fuentes: Art. 1573

Pagar el canon convenido

Artículo 1208

La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su
cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

Comentarios
Los impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser objeto de convenio de partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o
permanezca adeudado por el locador. También en el caso de las expensas comunes, ordinarias, extraordinarias, y el pago de servicios, el alquiler, su pago suele imponerse al
locatario y su incumplimiento autoriza el desalojo.

Como alguna jurisprudencia negó la acción ejecutiva, se incluyó, además del precio del alquiler, todas las prestaciones de pago periódico asumidas por el locatario, para zanjar
cualquier duda o cuestión interpretativa al respecto.

Fuentes: Arts. 1556, 1574, 1575,1578, 1581.

Sobre el precio de la locación: 

Se aplica lo dispuesto con respecto al contrato de compraventa (arts. 1124, 1133, 1134 y cctes. del CCyC.

Formas de deteminar el precio:

a) lo fijan las partes a la firma del contrato
b) lo determina un tercero
c) se fija en relación a una cosa determinada
Precio en moneda extranjera:

Pesificación de las obligaciones (arts. 765 y 766 CCyC)

Previsiones contractuales al momento de contratar.

¿Cómo fijamos el precio en un contexto con inflación?

Diversas formas que puede ser útiles a la hora de contratar pueden ser:
A) Contrato pactando alquiler progresivo o escalonado, ascendente o descendente.
B) Alquiler en moneda extranjera con precauciones.
C) Alquiler fijado en bonos de la deuda argentina.
D) Alquiler fijado por un tercero (sin limitación durante el plazo mínimo)
E) Alquiler cuotativo.
F) Alquiler constituido por suma predeterminada y porcentaje de ventas.
H) Alquiler con indexación en suspenso.

Pagar cuentas y contribuciones por la actividad

Artículo 1209

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa,
excepto pacto en contrario. 

Restituir la cosa

Artículo 1210

El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso
regular.

También debe entregarle constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o los servicios que tenga.

Comentarios
Una vez extinguido el contrato, nace la obligación restitutoria, la que incumplida da lugar al desalojo. Ha sido suprimida la presunción de que “la cosa, al ser entregada al
comienzo de la locación, se encontraba en buen estado y era apta para su destino”.

También se hace por primera vez expresa mención la obligación de entregar los recibos de pago, de modo que se acredite el cumplimiento el contrato y sirvan para demostrar
frente a proveedores e interesados el estado de pago.

Fuentes: Arts. 1615 y 1616.

 Régimen de mejoras

Regla

Artículo 1211

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejora necesaria, puede reclamar su valor al locador.

Violación del régimen de mejoras

Artículo 1212

La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

Comentarios
En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser necesarias, útiles o suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o
esas mejoras impliquen mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la autonomía privada, pueden establecer la prohibición de introducir mejoras, ya sea
en forma general o especial, y posteriormente pueden introducir una autorización similar.

El fundamento de no alterar el destino de la cosa radica en que la modificación es una facultad del propietario y no del locador. Y por último, el fundamento de la prohibición de las
mejoras luego de requerida la devolución radica en que el locatario ya no tiene un pleno disfrute de la misma.

La violación de la prohibición de introducir mejoras autoriza la resolución contractual, plasmando un régimen más simplificado, suprimiendo las opciones de paralizar la
ejecución, demandar la demolición, solicitar la restitución y otras soluciones análogas, que anteriormente contemplaba el Código de Vélez Sarsfield.

Fuentes: Arts. 1537 a 1543 y 1545 a 1551.

Cesión y sublocación

Cesión

Artículo 1213

El locatario solo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los art. 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el
destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder, implica la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda cosa.

Comentarios
Si nos referimos a la transmisión de la posición contractual locativa, la norma se remite a las reglas sobre cesión de posición contractual, la violación de dichas reglas se
considera alterar el destino de la cosa locada, circunstancia que facultara al locador a finalizar el contrato y reclamar las indemnizaciones que pudieran corresponder.
La sublocación de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locación, pero una sublocación que tenga por objeto una cosa idéntica en toda su extensión, que
comprendía la relación locativa original, es considerada por el nuevo ordenamiento como cesión.

Fuentes: Arts. 1583, 1584, 1585, 1597

Sublocación

Artículo 1214

El locatario puede dar en sublocación parte de una cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar
e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador solo puede oponerse por medio
fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese a la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Comentarios
La sublocación autorizada es solo parcial, y siempre que no exista pacto en contrario, ya se mencionó en el artículo anterior que la sublocación de toda la cosa se considera
cesión.

Sin embargo, al ser una norma supletoria, el acuerdo entre partes puede dispensar al locatario del procedimiento de notificación o la prohibición de iniciarlo, y en este último caso,
aunque se cursare notificación al locador y hubiera transcurridos los días que impone la norma, no se habilitara la autorización para subarrendar.

Fuentes: Arts. 1583, 1589, 1602.

Relaciones entre sublocador y sublocatario

Artículo 1215

Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el
contrato principal.

Comentarios
Para el supuesto de que el locatario perfeccione un contrato de sublocación, se regirá por el contrato base y las normas legales, aunque sean supletorias. Por ende, se entiende
implícito que el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus mismos alcances y restricciones.

Fuentes: Arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600.

Acciones directas
Artículo 1216

Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocador para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda
del sublocatario.

También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por el uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. La
conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

Comentarios
Por expresa habilitación legal, el locador puede exigir al sublocatario el pago de los alquileres adeudados, pero hasta el monto que le debiera al locatario-sublocador. La acción se
extiende para el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación impone.

Por su parte, el sublocatario mediante acción directa podría también exigir al locador el cumplimiento de las obligaciones originariamente asumidas por el contrato de locación
celebrado con el locatario sublocador, por ej. La de mantener la cosa en buen estado de conservación.

Fuentes: Arts. 1591, 1592, 1601, inc 2° y 4°, 1606, 1607.

Extinción del contrato

Extinción de la locación

Artículo 1217

Son modos especiales de la extinción de la locación

a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el Art. 1218.
b) La resolución anticipada.

Comentarios
Si el plazo fuera indeterminado, se deberá acudir ante el juez para la fijación del mismo, si el plazo es tácito, la locación concluye en el tiempo en que acorde a los usos y
costumbres debía restituirse la cosa, pero no se incurrirá en mora hasta que el locatario sea debidamente interpelado.

Fuentes: Art. 1604.

Continuación de la locación concluida

Artículo 1218

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación
de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos

durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.

Comentarios
Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locación:

1. existencia de contrato de plazo fijo de duración,

2. que ese plazo haya transcurrido,

3. que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locatario se oponga.

Fuentes: Arts. 1622, 1609, 1610.

Resolución imputable al locador

Artículo 1220

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos.

Comentarios
Las causales no operan de pleno derecho. Para el supuesto de locación de consumo se aplica el régimen del consumidor.

Fuentes: Art. 1604 inc. 7

Resolución anticipada

Artículo 1221

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: 

Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de
la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler. 

Renovación de contrato

Artículo 1221 bis

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola
en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de
e o a e ac e te, a e ectos de aco da a e o ac ó de co t ato, e u p a o o ayo a qu ce ( 5) d as co dos. caso de s e c o de ocado o e te a su egat a de
llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Efectos de la extinción

Intimación de pago y desalojo

Artículo 1222

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. 

Facultades sobre las mejoras útiles y suntuarias

Artículo 1224

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño
para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

Comentarios
Las mejoras útiles son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y suntuarias, son de exclusiva utilidad para quien las introduce. No debe inferirse de la norma la obligación
del locador de abonar una mejora no autorizada, se le acuerda la facultad de pedir el retiro de la mejora en cuestión si esta pudiera ser retirada por el locatario, abonando el mayor
valor que adquirió la cosa. En caso de mejoras necesarias siempre podrá el locatario exigir su valor. Las mejoras voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del
locador, si este tuvo culpa en la resolución del contrato.

Fuentes: Art. 1620

Caducidad de la fianza

Artículo 1225

Renovación: Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
Comentarios
Siendo nulas las cláusulas que prorroguen automáticamente las fianzas, el fiador se desvincula de la relación contractual, aunque se haya pactado la prórroga tacita, y si no se
pactó la misma, solo responde por la obligación de restituir la cosa. Esta disposición es de orden público e inderogable por voluntad de las partes. Si las partes desean renovar el
contrato, aún tácitamente, deberán requerir la expresa conformidad del fiador.

La obligación se limita al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas de la efectiva restitución, no se extiende a la falta de pago de gastos de conservación a
cargo del locatario devengados con posterioridad a la fecha de cese del contrato, ni tampoco a los perjuicios derivados de una sublocación celebrada con posterioridad.

Fuentes: No se encontraba en el Código de Vélez, es una reproducción del art. 1582 del Código Civil, reformado mediante ley 25.628.

Facultad de retención

Artículo 1226

El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese
valor con la suma que le es debida.

Comentarios
El texto circunscribe el derecho de retención a la percepción de los frutos, pero debe estarse a los principios generales, advirtiéndose que el legislador no ha especificado un
régimen de excepción que autorice el uso de la cosa.

Fuentes: Art. 1547, 1618

Justamente lo que caracteriza al contrato de locación de otros contratos es su plazo, su temporalidad, y es esa una forma de extinguirlo. El plazo tiene mucho que
ver con el destino de la cosa locada, así es como por ejemplo para el alquiler de un campo en el que se tienen previstas mejoras y plantaciones, el plazo será
mayor. Y notamos cómo disminuye el plazo para el caso de que el destino de la locación sea vacacionar. 

Corredor inmobiliario

Intervención de uno o de varios corredores

Artículo 1351

Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las
partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
 Garantías de alquiler

En los contratos de locación de vivienda y para “garantizar el cumplimiento del contrato”, al futuro inquilino se le solicita un “garantías propietarias” o fianza, pues
acreditan solvencia presentando escrituras de dominio. Otras veces prueban su solvencia con recibos de sueldo u otros informes.
Las garantías son personales, es decir, es la persona del garante quien responderá con todo su patrimonio en caso de incumplimiento del pago de los alquileres.
Resulta interesante aclarar esto, pues equivocadamente se cree que estos fiadores han garantizado con una propiedad determinada y si luego de firmar, por
ejemplo, la transfieren, ya no son más garantes. Se trata de una fianza personal; por ello, aunque se las conozca como garantías propietarias, no son tales, sino que
son personas que acreditan su solvencia con la propiedad de determinados inmuebles.

Los fiadores no podrán acreditar solvencia presentando inmuebles afectados al bien de familia, pues esta medida como hemos explicado en la entrada: “bien de
familia como protección de la vivienda”; tiene como efecto impedir la ejecución del inmueble por los acreedores. Y ese mismo ítem se ha diferenciado qué ocurre
con las deudas anteriores y deudas posteriores a la constitución del bien de familia. 

El caso del inquilino que vencido el contrato de locación continúa en la posesión del inmueble:

En este caso, la jurisprudencia ha entendido que existe “continuación del contrato en los mismos términos; quien asume la condición de fiador,
en cualesquiera de sus modalidades, toma a su cargo la responsabilidad por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma por la
sobreviniencia del contrato que la ley expresamente ha establecido”.

El caso de aumento del alquiler:

El aumento de los alquileres en el contrato de locación no implica novación del contrato originario, pero esta modificación no puede serle
impuesta a los fiadores, que no hubieran intervenido al pactado de la misma, tienen que haberlo firmado expresamente.

Es decir, que cualquier aumento del alquiler que hubieran convenido el propietario con el inquilino, no podrá oponérsele a las garantías, si estas
no han participado y prestado su consentimiento a asumir tales aumentos.

Garantía

Art. 13 Ley 27551

En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza, o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como las
características y condiciones de las mismas.

Los garantes están obligados en todos los términos asumidos por el inquilino, aun después de vencido
el contrato, si este continúa en la ocupación del inmueble.

Los fiadores no se encuentran obligados al pago de los aumentos de alquiler durante la prosecución del
contrato si no prestaron expreso consentimiento a ello y, por lo tanto, asumieron esa obligación.

Ajuste del canon locativo

Con la sanción de la ley 27551 se estableció la forma en que se deben actualizar los valores locativos de los alquileres destinados a uso habitacional. 

Art. 14 LEY 27551.— Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus
modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el
cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del
índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado
mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Consignación

El texto del artículo siguiente es una solución para el caso que el locador se niegue a recibir los alquileres, evitando de esta manera la mora del locatario, que desea
cumplir con la deuda contrada. 

Art. 15 ley 27551.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial
de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de
silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la
consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central
de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador. 

DeclaracIón ante AFIP

 Es obligatorio que el locador realice la declaración del contrato de locación dentro de los 15 días de firmado el mismo ante AFIP, su incumplimiento genera multas o
sanciones establecidas por el organismo. 

Artículo 16

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma
y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de
contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la
Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

Ley de alquileres N° 27551

InfoLEG - Ministerio de Justicia y Derechos Humanos - Argentina.pdf

134.3 KB

Ley 27551 (2020) Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

Congreso inmobiliario latinoamericano

En este artículo podemos observar como la criptomoneda comienza a tener relación con la compraventa de inmuebles.
Bitcoin se queda con el papel principal en el Congreso Inmobiliario
Latinoamericano
Surgen oportunidades para utilizar bitcoin como medio de pago de un inmueble, autenticación de un contrato de
compraventa o alquiler y el uso de contratos inteligentes

MÁS INFORMACIÓN INFOBAE 

Infobae. (2018). Bitcoin se queda con el papel principal en el Congreso Inmobiliario Latinoamericano. Recuperado el 13 de Marzo de 2019 de:

https://www.infobae.com/cripto247/mercados/2018/08/10/bitcoin-se-queda-con-el-papel-principal-en-el-congreso-inmobiliario-latinoamericano/ 
4 20

Cierre de la unidad

¿Cuál es la cantidad mínima de intervinientes para realizar un contrato?

Un contrato se realiza entre dos o más personas con el objeto de crear entre ellas vínculos de derechos y obligaciones.

Bibliografía

de referencia
–

Código Civil y Comercial de la Nación.

Schiavino, R. (2012). La figura del corretaje en la reforma. Compendio Jurídico. Tomo 67 PP. 69. Erreius.
5 20

Introducción a la unidad

¿Se puede entregar la posesión en el boleto de compra venta?

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Te invitamos a recorrer el contenido de la unidad.

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6 20

Tema 1: Compraventa inmobiliaria

Primeramente, hablamos de contrato, además de ser un acuerdo de voluntades, el CCyCN lo define como: 

Artículo 957

Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas
patrimoniales. 

Fuentes

El Código Civil definía el contrato en el art. 1137. Si bien el nuevo texto es más preciso que el del código sustituido, la noción de contrato no varía, por lo que la doctrina y
jurisprudencia nacida al amparo del texto anterior siguen siendo de utilidad. La definición legal reproduce el inc. 1° del art. 899 del Proyecto de 1998. 

Comentario

1. Noción de contrato. El nuevo Código Civil y Comercial consagra legislativamente la noción de contrato que la doctrina y la jurisprudencia habían consensuado en su labor
interpretativa y de aplicación del Código de Vélez. De modo que contrato es todo acto jurídico bilateral y patrimonial. Bajo ese concepto entran en la noción de contrato los
actos jurídicos que crean relaciones jurídicas, pero también los que las modifican (la novación), las transmiten (la cesión), las regulan (el contrato de arbitraje) o las
extinguen, como la transacción o el distracto.
1.1. Contrato y derecho real Es contrato tanto el que crea obligaciones como el que sirve de título a la creación o constitución de derechos reales. El art. 2185 del Cód. Civ. y
Com. confirma esta idea al disponer que “Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato…”.
1.2. Contrato y derecho de familia Tradicionalmente en el derecho de familia el ámbito de la autonomía de la voluntad era mucho más reducido que en el derecho
patrimonial. Sin embargo, se advierte que en el Código Civil y Comercial hay una apertura hacia la contractualización de las relaciones entre los cónyuges y convivientes. Ello
se aprecia en la eliminación de la prohibición de contratos entre cónyuges, la posibilidad de optar por un régimen de bienes alternativo (arts. 505 y ss.), y de celebrar “pactos
de convivencia” (arts. 513 y ss.)

2. Contrato y acto jurídico. El contrato es un acto jurídico; es más, es el modelo prototípico del acto jurídico patrimonial. Por lo tanto, le son aplicables las disposiciones de los
títulos IV y V del Libro I (arts. 257 a 400) y las reglas establecidas en este Título deben ser interpretadas y aplicadas en armonía con las previsiones sobre acto jurídico.
2.1. El contrato como instrumento de la vida económica. La institución jurídica del contrato, el contrato, acto jurídico, es un reflejo de la institución jurídica de la propiedad
privada. Es entonces el vehículo de la circulación de la riqueza (Messineo), y como tal instrumento capital para el funcionamiento de la economía de mercado (Cueto Rúa).

Por ello, las interpretaciones del contrato deberán tener en cuenta la finalidad económica perseguida por las partes al celebrarlo, como lo resolvía el Código de Comercio y lo
 consagra ahora el art. 1065, inc. c) del Cód. Civ. y Com.

3. Contrato y convención jurídica. Patrimonialidad de la relación jurídica Explicaba Spota que la convención jurídica es contrato cuando se desenvuelve en el campo
patrimonial, por lo que cuando ello sucede “… resulta correcto aseverar que los términos convención jurídica y contrato son intercambiables”. De allí que se sostenga que el
acuerdo de partes por el que se decide someter una controversia patrimonial a la decisión de árbitros, es un contrato, pues produce sus efectos en ese ámbito. Y así lo
resuelve el Código Civil y Comercial al regular el arbitraje como contrato típico. 

4. Patrimonialidad de la relación jurídica e interés no patrimonial. Cuando el Código trata del objeto del contrato, establece que debe ser lícito, posible, determinado o
determinable, susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aunque este no sea patrimonial (art.1003). Esta última frase permite calificar
como contrato el caso de quien tiene interés en estudiar una lengua muerta y paga por ello a un profesor; ese acto jurídico es un contrato, aun cuando el interés en aprender
latín o sánscrito no pueda ser objetivamente estimado en dinero (Lorenzetti). 

5. El consentimiento. La definición del art. 957 pone el acento en el consentimiento, que ha de estar dirigido a crear, modificar, reglar, transmitir o extinguir derechos. La
doctrina señala que cuando se habla del consentimiento de los contratantes se está aludiendo de manera relativamente promiscua de tres cosas:
— La voluntad interna de cada uno de los contratantes;
— La declaración de esa voluntad;
— Y lo que puede llamarse la zona de coincidencia entre las voluntades declaradas, que constituye entonces la declaración de voluntad común o intención común, que
propiamente constituye el consentimiento contractual.

6. Otros requisitos del contrato. Sin embargo, la noción de contrato no estaría plenamente descripta, si no se atiende a aspectos atinentes al consentimiento en sí mismo y a
otros elementos. Por empezar, el consentimiento requiere la capacidad de las partes; en este sentido, la capacidad es un presupuesto de la validez de contrato. El Código
regula la capacidad en general en el Libro I (a partir del art. 22) y las inhabilidades para contratar a partir del art. 1009. Y el consentimiento ha de exteriorizarse a través de
una manifestación de voluntad, que por regla general puede tener lugar oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material (art. 262),
excepcionalmente por el silencio (art. 263) y que en determinados casos estará sujeta a alguna forma establecida por la ley o por las partes (arts. 284 y ss. y 1015 y ss.).
Pero la doctrina argentina en general no considera a la forma como un elemento del contrato. Amén de ello se consideran elementos del contrato al objeto (art. 1003) y la
causa (art. 1012), los que deben a su vez reunir ciertos requisitos; el objeto debe ser lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica y
corresponder a un interés de las partes aunque este no sea patrimonial. Mientras que la causa debe existir y ser lícita (v. art. 1014). Al objeto y la causa del contrato se
aplican las disposiciones más generales sobre el objeto y la causa de los actos jurídicos (arts. 279 a 282). Con la mención de la causa se supera la disputa doctrinaria
sobre si ella constituye o no un elemento de los actos jurídicos en general y del contrato en particular. Como veremos en su momento se adopta la noción sincrética de
causa, esto es, la que comprende la causa tipificadora u objetiva y la causa motivo o subjetiva.

Jurisprudencia

Por contrato se entiende el acto jurídico bilateral y patrimonial en el cual están en presencia dos partes, que formulan una declaración de voluntad común en directa atinencia a
relaciones patrimoniales y que se traduce en crear, conservar, modificar, transmitir o extinguir obligaciones (CSN, 31/7/1973, ED, 49-486).

Nuevo Código

De acuerdo al nuevo CCyCN la compraventa se define en su artículo 1123 como: 

Artículo 1123

Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. 

Fuentes del nuevo texto

La disposición que se comenta se corresponde con el art. 1323, CCiv., y con el art. 450, CCom., que definían este vínculo contractual, aunque presenta variantes de contenido
respecto de ellos, como indicaré en el apartado siguiente. Su fuente inmediata es el art. 1064 del Proyecto de 1998, que ha sido calcado, con la sola sustitución de la expresión
“el dominio” por “la propiedad” que indica el nuevo texto. 

Comentario

A tono con la unificación civil y comercial aprobada, el Código presenta una definición global de la compraventa y la despoja de aquellas notas que caracterizaban la compraventa
mercantil (adquisición para revender, alquilar su uso, etc., doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 450, 451, CCom). La definición legal que se comenta presenta algunas diferencias con los
conceptos de compraventa que proponían los regímenes sustituidos, que conviene destacar:

a) La denominación de la figura es compraventa, sencillamente, y no compra y venta (Código Civil), ni compra-venta (Código de Comercio). Esta sutil distinción carece de
consecuencias jurídicas y prácticas;
b) Se modifica el tiempo verbal empleado en la definición del Código Civil y se utiliza el tiempo presente del indicativo, como en todo el articulado del Código, porque es el que más
se adapta a la claridad expositiva pretendida por el nuevo texto (Fundamentos, apartado II “Método”, punto 1.3., “El método del Anteproyecto” );
c) Se elimina del concepto legal la obligación del comprador de recibir la cosa adquirida, como lo imponía el art. 1323, CCiv. Sin embargo, ello carece de impacto jurídico, puesto
que al regular las obligaciones de las partes, el Código expresamente prevé que el adquirente está obligado a recibir la cosa (art.1141, inc. b]);
d) También la nueva definición silencia la necesidad de que el precio en dinero que abone el comprador sea cierto, como exigían el viejo Código Civil (arts. 1323 y 1349 y ss.), que
se aplicaba a la compraventa mercantil (Zavala Rodríguez, Malagarriga). Sin embargo, esto tampoco tiene consecuencias jurídicas de relevancia, puesto que al regular el
elemento “precio”, el Código exige que esté determinado o sea determinable (art. 1133), en fórmula similar al texto civil sustituido;
e) El nuevo Código ha variado el régimen que el Código Civil establecía para las obligaciones en moneda extranjera (art. 765): ya no se consideran más como obligaciones de dar
sumas de dinero, como fijaba el art. 617, CCiv., sino que se reputan como obligaciones de dar cantidades de cosas clasificación que, en verdad, el nuevo Código no recoge sino
que engloba bajo la denominación “obligaciones de género” (arts. 762 y 763). Se retorna, así, al sistema originario del Código de Vélez (art. 617, texto originario de ese Código).
Esta modificación impactará en el requisito tradicional del “precio en dinero” exigido para la compraventa y resucitará las viejas discusiones respecto de si el acto por el cual se
transmite la propiedad de una cosa y se paga con moneda extranjera es una compraventa o constituye una permuta (Salvat no se pronuncia, Borda, Garo: compraventa,
Malagarriga: parece también aceptar que es compraventa; Spota, Instituciones…, t. IV: permuta). Considero que si el precio se fijó en moneda extranjera continúa siendo una
compraventa (ver también mi comentario al art. 1172).
f) Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit.) explican que se ha preferido retomar la palabra “propiedad” y no “dominio”, que utilizaban los anteriores Proyectos de Reforma
de la legislación civil y comercial, puesto que, por una parte, tanto la Constitución Nacional como los Tratados firmados por nuestro país aluden a propiedad y no a dominio, y, por
la otra, puesto que se trata de un vocablo conocido y aceptado por el lenguaje común. Sin embargo, en disposiciones posteriores (art. 1132, por ejemplo), se insiste con la palabra
dominio;
g) Finalmente, y aquí reside la modificación de mayor trascendencia que presenta el nuevo régimen, se deroga toda alusión a la intención de lucro que pueda tener el adquirente
al tiempo de comprar la cosa, exigida por el Código mercantil para que la venta fuera comercial (arts. 450, 451, y doct. art. 8, incs.1° y 2°, CCom.).

Esta supresión se comprende desde que la compraventa no posee más ya su doble carácter civil y mercantil que regía anteriormente, que justificaba los requisitos legales para
diferenciar uno y otro tipo de venta. La unificación aprobada elimina la necesidad de esa diferenciación, y así se refleja entonces en la definición analizada.

Jurisprudencia

Se mantiene vigente la copiosa doctrina judicial vinculada con la definición clásica del contrato de compraventa y con la caracterización de sus elementos esenciales (cosa y
precio en dinero). Quedan sin vigor las decisiones judiciales relacionadas con la diferenciación entre compraventa civil y comercial. Renacerá la controversia que supo existir
respecto de si la fijación del precio en moneda extranjera califica el acto como compraventa o como permuta. 

1. Si en el contrato falta alguno de los elementos que tipifican la compraventa, esta no existirá como tal, pero ello no determina su nulidad, sino que, según el caso, se
configurará otro contrato o será innominado (SC Santa Fe, 12/5/1971, Juris, Rosario, 38 -131). 

2. La circunstancia de que el precio se haya pactado en moneda extranjera no modifica su calidad de compraventa (CNCiv., sala A, 17/10/1963, LA LEY, 114 - 390). 

3. Aunque la obligación contraída en moneda extranjera es legalmente considerada como de dar cantidades de cosas, no puede sostenerse que no sea dinero, por lo que no
influye sobre la calificación del contrato (CNCom., sala C, 9/9/1968, JA, 196 9-I1001, sum. 116; SCBA del 26/9/1967, LA LEY, 129 786).

¿Cuál es la naturaleza de la compraventa?

Artículo 1127

Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.

El nuevo texto replica con términos casi idénticos el antiguo art. 1326, CCiv.

Jurisprudencia

La regla del art. 1326, CCiv., ha sido aplicada inveterada y masivamente por la doctrina judicial, al examinar todo tipo de contratos y no solo la compraventa; sus enseñanzas
entonces se mantienen sin cambios. 

1. El contrato debe calificarse en atención a la finalidad perseguida por las partes en el momento en que lo celebraron, a cuyo efecto deberá tenerse en cuenta si concurren
los elementos que caracterizan a los legislados, con prescindencia de la denominación que las partes le dieran (CCom., 6/7/1951, LA LEY, 63 728, CNCiv., sala C, 19/4/1961,
LA LEY, 102 -603, CNCiv., sala D, 17/2/1967, JA, 196 7-1 V- 313). 

2. La índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes. No por la nominación que le hayan atribuido se determina la naturaleza jurídica de los contratos;
esta nace de la relación jurídica que han pretendido establecer los contratantes, siendo necesario para ello indagar el motivo impulsor o fin perseguido y fijar lo que

verosímilmente entendieron o pudieron entender al vincularse (CNCiv sala M 13/10/1997 LA LEY 1 9 98— E 566)
 verosímilmente entendieron o pudieron entender al vincularse (CNCiv., sala M, 13/10/1997, LA LEY, 1 9 98— E, 566). 

Obligación de vender

Artículo 1128

Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. 

Fuentes del nuevo texto

La norma se corresponde con el art. 1324, CCiv., cuyos cinco incisos han sido eliminados y se han sintetizado en la regla transcripta. La fuente inmediata de la disposición es el
art. 1067 del Proyecto de 1998, de texto casi idéntico al actual. 

Comentario

El artículo trata las denominadas ventas forzosas o necesarias , que se encontraban reguladas en las cinco hipótesis que preveía el viejo art. 1324, CCiv. La nominación de ventas
forzosas o necesarias (Salvat, Wayar) aludía a los distintos supuestos legales respecto de los que se discutía si existía un consentimiento contractual real. Las hipótesis
previstas por el art. 1324, CCiv., como casos de ventas forzosas, eran sintéticamente las siguientes: 

1. compras por expropiación, por causa de utilidad pública;

2. cuando por convención o testamento se imponía al propietario la obligación de vender; 

3. remate de cosa indivisible solicitado por uno de los copropietarios; 

4. remate judicial de la cosa; 

5. venta impuesta por la ley al administrador de bienes ajenos, de las cosas que administra.

Como se advierte, el listado abarcaba hipótesis bien disímiles y de dudosa calificación como compraventas. La doctrina nacional discutió la naturaleza de cada una de estas
hipótesis, asignando diverso sentido a unas y otras (cfr. Salvat, Borda). El artículo que se comenta pretende agotar esas interminables discrepancias doctrinarias respecto de la
naturaleza y alcances de cada uno de los supuestos que preveía el Código Civil y provee un texto depurado de hipótesis concretas de ventas forzosas, al tiempo que brinda una
premisa general: nadie se encuentra obligado a vender una cosa de su propiedad, excepto que jurídicamente se encuentre constreñido a ello. Esta regla puede abarcar las
hipótesis que estatuía el discutido art. 1324, CCiv., e incluso, otras que este no preveía, pero que a partir de ahora se puedan considerar comprendidas dentro de la amplia
expresión del art. 1128.

Jurisprudencia

Las normas que rigen las compraventas se aplican tanto a las enajenaciones libremente consentidas como a las que se realizan en virtud de una ejecución judicial, sin que la
circunstancia de que una de las partes en el juicio sea el Estado o una institución oficial autorice distinción alguna al respecto (C2a La Plata, 4/4/1944, LA LEY, 34 - 222).

Cosa vendida

Artículo 1129

Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

Fuentes del nuevo texto: El artículo que se anota corresponde al art. 1327, CCiv., que poseía un texto algo más extenso que el actual, ya que incluía la locución “aunque sean
cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida”. Esta supresión no altera la esencia de la regla establecida, que se mantiene vigente. El Código de Comercio no traía
una disposición semejante. El Proyecto de 1998 no contenía una norma como la transcripta. 

Comentario
1. Método adoptado por el nuevo Código Luego de fijar en los arts. 1123 a 1128 las disposiciones generales aplicables a la compraventa, el Código presenta una sección
compuesta por cuatro artículos destinada a regular uno de los elementos esenciales de toda compraventa: la cosa objeto del contrato. El Código de Vélez también trataba la cosa
vendida en un capítulo general destinado a ello (arts. 1327 a 1348), que incluían disposiciones variadas que el nuevo Código simplificó, unificó o adecuó metodológicamente, al
ubicarlas en otros sectores de este capítulo. Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit.) explican que no se consideró sobreabundante incluir una norma como la presente,
por cuanto ello implica remitirse a los requisitos del objeto de los actos jurídicos, con las especificaciones contenidas en la parte general de los contratos, y puesto que “su
regulación evitará toda especulación interpretativa, cuando la venta sea de bienes que no son cosas”.  Más allá de esta decisión opinable y método consecuente, lo cierto que es
la norma incorporada, forma parte del Derecho positivo y, cabe, entonces, su análisis. 
2. La cosa objeto de la compraventa El contrato es una especie fundamental de los actos jurídicos (doct. art. 957) y, por lo tanto, se nutre de la disciplina jurídica de estos, en todo
lo que no sea especialmente modificado al regularse la materia contractual. A su vez, la compraventa es una especie del género contrato y, por ello, se abastece de las
disposiciones que regulan los aspectos generales de los contratos. Por lo tanto, al analizar la cosa objeto de una compraventa, deben valorarse tanto las disposiciones generales
sobre el objeto de los actos jurídicos (arts. 279- 280), como las normas que tratan el objeto de los contratos (arts. 1003- 1011). El art. 279 define negativamente qué puede ser
objeto de los actos jurídicos. En lugar de establecer que ese objeto debe reunir determinadas características o condiciones, estipula que “no debe ser” un hecho imposible,
prohibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público, lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser objeto de los
actos jurídicos un bien que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea. El Código establece que los bienes materiales se llaman cosas (art. 16). Con algunas variantes, el
art. 279 reitera la esencia del antiguo art. 953, CCiv., que determinaba qué podía ser objeto de los actos jurídicos. A su vez, al regularse la materia contractual, el Código declara
aplicables al objeto de los contratos las normas sobre el objeto de los actos jurídicos, lo que constituye una remisión innecesaria y prescribe algunas directrices específicas que
debe reunir el objeto de los contratos, a saber: debe ser lícito, posible, determinado o determinable, susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las
partes, aun cuando este no sea patrimonial (art. 1003). Son, en definitiva, los requisitos que la doctrina moderna explicaba que debía reunir el objeto de los contratos (cf. Mosset
Iturraspe, Contratos, ob.cit.; Alterini, Contratos…, ob. cit). Por otra parte, en las disposiciones subsiguientes, el Código autoriza que el objeto de los contratos sean: bienes

existentes y futuros (art. 1007); bienes ajenos (arts. 1008); bienes litigiosos, gravados o sujetos a medidas cautelares (art. 1009); la herencia futura, en excepcionalísimos casos
(arts. 1010); o derechos sobre el cuerpo humano, aplicándose los arts. 17 y 56 (art. 1004). Teniendo presente las reglas expuestas, se concluye que la cosa objeto de la
compraventa debe cumplir con los siguientes requisitos: Debe tratarse de una cosa, es decir, de un bien material susceptible de valor económico (arts. 16 y 1003); Debe estar
precisada en su especie o género, y su cantidad debe ser determinable (art. 1005); Debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir, es decir, puede tratarse de
una cosa presente o futura (arts. 1007 y 1131); Puede ser de propiedad del vendedor o no, ya que se admite expresamente la venta de cosas ajenas (arts. 1008 y 1132); Puede
tratarse de cosas sometidas a litigios, gravadas o afectadas por medidas cautelares (arts. 1009); La enajenación no debe encontrarse prohibida (doct. arts. 234, 279, 1003 y
1004). En esencia, se mantiene el régimen derogado del Código Civil y del Código de Comercio, con las diferencias introducidas en materia de cosas ajenas cuyo régimen se
aclara, como se explicará al examinar el art. 1132, herencias futuras, dado que ahora se permite expresamente pactar sobre ellas cuando se reúnen determinados requisitos (art.
1010), y actos de disposición sobre el cuerpo humano o sus partes, en la medida que se cumplan con las disposiciones que el propio Código prevé en los arts. 17 y 56. Sobre esto
último, habrá que analizar adecuadamente si una compraventa sobre partes del cuerpo humano, sangre, genes, pelo, células madre, etc. puede ser considerada lícita y no atenta
contra la moral, buenas costumbres, orden público o dignidad de la persona humana, que tornen nulo el acto en sí mismo. 

Jurisprudencia
La venta de una cosa embargada no afecta a la medida cautelar, por lo que el embargo se mantiene aun cuando aquella haya pasado a manos del adquirente (CCom., sala C,
8/4/1960, LA LEY, 99 - 777, sum. 4869; C. 1a, La Plata, 6/12/1960, JA, 1961 -V-226).

Cosa futura

Artículo 1131

Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del
contrato, o de las circunstancias, para que esta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa
no llegue a existir sin culpa del vendedor. 

Jurisprudencia

Aunque sea elevada la ganancia obtenida por el comprador de una cosecha futura, el contrato es válido, ya que se trata de una venta aleatoria, siempre que el vendedor no haya
actuado apremiado por necesidades urgentes que pudieran haber sido explotadas por el comprador para obtener un beneficio desmesurado (CFed. Bahía Blanca, 6/3/1958, JA,
195 9- II I-216).

Cosa ajena

Artículo 1132

Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al
comprador. 

Fuentes del nuevo texto: El Código Civil trataba la materia en dos ámbitos diferentes: dentro de la parte general de contratos, en el famoso art. 1177, y en su correlato, el art. 1178,
y al disciplinar el contrato de compraventa, en los arts. 1329 a 1331, donde regulaba sucesivamente la venta de cosa totalmente ajena y la venta de cosa parcialmente ajena. El
Código de Comercio también analizaba la materia, aunque únicamente lo hacía en el art. 453, ubicado en las normas relativas a la compraventa. El art. 1132 del nuevo
ordenamiento reitera con similar redacción el art. 1070 del Proyecto de 1998 que, entonces, constituye su fuente inmediata. 

Comentario
El Código Civil, como regla general, autorizaba la contratación sobre cosas ajenas en el art. 1177. Sin embargo, al regular el contrato de compraventa, prohibía el contrato sobre
cosas ajenas (arts. 1329 a 1331, CCiv.), estableciendo un régimen complicado respecto de las acciones posibles entre las partes del contrato según su buena o mala fe, a las
que se agregaban las facultades del verdadero titular de dominio que no había participado en la venta de la cosa de su propiedad. La doctrina nacional (Borda, Rezzónico, Wayar)
se encargó de aclarar, desde siempre, que la enajenación verdaderamente prohibida por el Código era la venta de cosa ajena como propia (doct. art. 1178, CCiv.), es decir, como si
fuera de titularidad del enajenante, cuando en verdad no lo era; y examinaba los diferentes efectos y acciones emergentes de ese acto, según la buena o la mala fe de los
contratantes. La venta de cosa ajena, como ajena, es decir, con conocimiento de ambas partes respecto de la ajenidad de la cosa, y buena fe, era un acto admitido por el
ordenamiento jurídico que obligaba al vendedor a adquirir la propiedad de la cosa para transmitírsela al comprador. La venta era inoponible al dueño de la cosa (Spota, “Venta…” ,
cit.).

1. El Código de Comercio, por su parte, partía de la hipótesis opuesta al art. 1329, CCiv.: su art. 453 declaraba expresamente la validez de la venta de cosa ajena y establecía los
f t i d j ió t bié i b ú l b l f d l t N b t t l d ti i li t á b d i idí
efectos y consecuencias de esa enajenación, que también variaban según la buena o mala fe de las partes. No obstante, la doctrina comercialista más renombrada no coincidía
respecto del ámbito de aplicación de las situaciones reguladas en el primero y segundo párrafos de la norma (Castillo, Malagarriga).
 
2. El nuevo régimen de venta de cosa ajena El nuevo Código unifica, aclara y simplifica los contradictorios textos legales derogados. Así, en un solo artículo, declara
expresamente que la venta de cosa total o parcialmente ajena es válida, y determina que sus efectos se regularán por el art. 1008. Con ello, se agotan las discusiones
doctrinarias y jurisprudenciales respecto del alcance de los textos civiles y mercantil extinguidos. Ahora bien: es claro que, aunque no lo diga expresamente, el art. 1132 se refiere
a la venta de cosa ajena que se vende como ajena, esto es, que ambas partes conocen esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia, constituye un supuesto
vedado por el art. 1008, in fine, si el vendedor no hace entrega de la cosa, y aún podría considerarse una hipótesis de dolo que nulifica el acto (doct. arts. 271 y 272). En los
supuestos de venta de cosa ajena, el Código establece en el art. 1132, in fine, en consonancia con la doctrina y jurisprudencia tradicionales, que el vendedor se encuentra
obligado a transmitir el dominio al comprador; con lo cual, el enajenante debe adquirir la cosa del verdadero propietario para, luego, transmitirla al adquirente. Esta es la exigencia
que clásicamente se impone vendedor en este tipo de ventas. Sin embargo, la última parte del art. 1132 no se corresponde con lo previsto en el art. 1008, a cuyo régimen remite el
propio art. 1132. Es decir, advierto cierta discordancia entre uno y otro artículo, pese a que ambos declaran válida la hipótesis de venta de cosa ajena. Me explicaré. El art. 1008,
que constituye casi una réplica del antiguo art. 1177, CCiv., establece que en la contratación sobre bienes ajenos la obligación del enajenante puede asumir dos modalidades: no
garantizar el éxito de la promesa de transmitir el bien ajeno o garantizar esa promesa. Según el tipo de obligación asumida por el transmitente, varía en la venta de cosa ajena la
actuación y la consecuente responsabilidad del vendedor: si este no garantizó el éxito de su promesa de transmitir la cosa ajena, contrae una obligación de medios que solo lo
obliga a ejecutar los actos necesarios para que la prestación se realice, y si por su culpa el bien no se transmite, debe reparar los daños; si, por el contrario, el vendedor garantiza
su promesa, asume una obligación de resultado que lo obliga a resarcir los daños cuando esa promesa no se cumple (cfr. Alterini, Contratos…, ob. cit.). Como señalé, los textos
de los arts. 1008 y 1132, última parte, no se conjugan adecuadamente (cfr. Borda, Alejandro), ya que si el vendedor no garantizó el éxito de su promesa de entregar la cosa ajena,
como lo permite el art. 1008, segunda parte, no se comprende cómo puede estar obligado a transmitir o hacer transmitir el dominio al comprador, como lo exige el art. 1132, in
fine; salvo que, para armonizar los textos, se entienda que esa obligación de “transmitir o hacer transmitir” el dominio de la cosa a cargo del vendedor que impone el art. 1132
consiste en hacer los actos necesarios para ello, sin obligarse al resultado concreto de la transmisión. La discordancia será resuelta, analizando adecuadamente la voluntad de

las partes al contratar y cuál fue el verdadero alcance de la obligación asumida por el vendedor de una cosa que no le pertenecía, para determinar la procedencia o no del régimen
de indemnización previsto por el art. 1008. Finalmente, el nuevo sistema también afirma la validez de la venta de cosa parcialmente ajena, a la que se le aplican las reglas
examinadas (arts. 1008 y 1131), dejándose sin efecto la disposición del Código Civil que declaraba nulo todo el acto, aun respecto de la parte que el vendedor tenía sobre la cosa
enajenada (art. 1331, CCiv.). 

Jurisprudencia

1. La promesa de venta de un inmueble ajeno es válida (CNCiv., sala A, 30/08/1971, LA LEY, 146 - 674, sum. 28.755; CNCiv., sala F, 13/2/1969, LA LEY, 136-50). 

2. Para determinar la responsabilidad del vendedor de una cosa ajena deben aplicarse las reglas de la evicción, pues la acción otorgada al comprador por el art. 1329
constituye la ejecución anticipada de esta garantía (C1a La Plata, 30/3/1948, JA, 1948 -1 - 583).

Del precio

Artículo 1133

Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero
designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. 
Artículo 1134

Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo
sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

El régimen que propone el nuevo Código parte de similares premisas que los textos derogados: admite la validez del precio que pueda fijar un tercero ajeno a los contratantes.
Aclara que el tercero puede estar designado en el contrato o ser nominado después de su celebración

Jurisprudencia

15/6/1967, LA LEY, 128 -149). 

1. Aunque la ley no lo establezca expresamente, el precio debe ser serio (CNCiv., sala B, 14/11/1967, LA LEY,131 -293). 

2. Existe precio cierto determinado con referencia a otra cosa, si se lo fijó en el 75% del convenido en otro contrato celebrado entre las mismas partes (CNCiv., sala F,
26/10/1971, JA, 1 5-197 2-168). 

3. El tercero, a cuyo arbitrio se ha dejado librada la determinación del precio, actúa como mandatario de las partes (C. 2a La Plata, 17/9/1957, DJBA, 52 563; SC Mendoza. 

Fuentes del nuevo texto

La unificación de los Códigos extintos implicó ensamblar el régimen de los contratos y, por lo tanto, los requisitos y modalidades del precio en la compraventa.

Así, la normativa en la temática es inicialmente única. Sin embargo, la fuerte incidencia que la compraventa mercantil tiene en el tráfico y en los negocios impactó en el nuevo
texto, a punto tal que la venta de cosas muebles se legisla de forma separada (arts. 1142 y ss.) al régimen general de la compraventa.

Resumiendo, el nuevo Código regula el precio en la compraventa con la siguiente metodología: a) primero, lo trata de forma genérica en los arts. 1133 y 1134, que, en principio, se
aplican para todo tipo de compraventa; y b) posteriormente, al disciplinar la compraventa de cosas muebles en particular, presenta dos normas que completan la regulación
anterior (arts. 1143 y 1144). Los arts. 1135 y 1136 también se refieren al precio en la compraventa, más se aplican específicamente a la venta de inmuebles.

Comentario

Generalidades sobre el precio en la compraventa Tradicionalmente, se exige que el precio en la compraventa reúna los siguientes requisitos: a) en dinero; b) cierto; y c) serio (cfr.
Salvat). Además, el precio no debe ser vil. Los Códigos extintos solo exigían expresamente los requisitos a) y b), mientras que los restantes eran exigidos por la doctrina y
jurisprudencia de manera uniforme y como resultado de una interpretación integral del ordenamiento jurídico. Para el examen del requisito de precio “en dinero”, remito al análisis
de los arts. 1123 y 1172 de este Código.

El nuevo texto legal solamente exige, como su anterior, que el precio sea en dinero y que esté determinado o sea determinable. El primer requisito surge de la propia definición de
compraventa que provee el Código en el art. 1123; el segundo, emana de los arts. 1133 y 1134 que se comentan.
El precio de la venta tiene que estar determinado por alguna de las modalidades que señala la norma, es decir, que basta para la validez del precio que las partes prevean el
procedimiento para determinarlo. Siguiendo la pauta que el art. 1005, in fine, establece para la determinación de la cantidad del bien objeto de los contratos, se puede indicar que
el precio es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su determinación. Es decir, que el propio contrato debe señalar el modo o sistema de cálculo para
arribar al precio de la venta y, así, considerarse una hipótesis de precio válido.

Entonces, de acuerdo a todo lo expuesto en la compraventa, hay elementos a saber: 

Capacidad (que las partes sean lealmente capaces para adquirir derechos y contraer obligaciones) 

Consentimiento (que las partes estén de acuerdo y que sea libre y no esté viciado) 

Cosa (La cosa es lo que se vende, y debe estar perfectamente identificada y determinada) 

Precio (precio cierto en dinero pagado por el comprador, determinado o determinable ya sea por las
partes o por un tercero) 

Por otro lado, el CCyCN en su art. 1129 habla de la cosa vendida y refiere que “pueden venderse todas
las cosas que pueden ser objeto de los contratos. 
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Tema 2: Compraventa de inmuebles

Está legislada en el CCyCN en los arts. 1137 al 1140:

Artículo 1137

Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos
requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete. 

Artículo 1138

Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos
referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos
que graven la venta. 

Artículo 1139

Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.

Artículo 1140

Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero. 

Como en esencia las obligaciones del vendedor son las mismas, cualquiera sea el tipo de cosa objeto del contrato, con algunas variantes que en cada caso se señalarán,
aquellas disposiciones del Código mercantil también sirven como antecedentes pertinentes de la nueva regulación.
Fuentes

La fuente inmediata de los arts. 1137 a 1140 son los arts. 1074 a 1077 del Proyecto de 1998, de contenido semejante a las disposiciones transcriptas. 

Comentario

El vendedor se encuentra obligado a cumplir con los siguientes deberes: 

a) conservar la cosa objeto del contrato; 
b) transferir la propiedad de la cosa; 
c) pagar los gastos de entrega de la cosa y los que se originen en la obtención de los instrumentos de la venta; y 
d) responder por saneamiento. 
Además, el vendedor también tiene a su cargo el cumplimiento de ciertos deberes colaterales y, en las ventas de cosas muebles, existen ciertas obligaciones adicionales
específicas, como por ejemplo entregar una factura en los términos del art.1145.

Transferir la propiedad de la cosa. Luego de conservar la cosa en su poder, el vendedor debe seguidamente transferir su propiedad al comprador, en el tiempo y lugar
contractualmente estipulados. Esta tradicional obligación del enajenante surge con claridad del art.1137 que se comenta y de la propia definición del art. 1123 que el Código
provee. En esencia, el deber de transferir la propiedad se puede fraccionar, por lo menos teóricamente, en dos aspectos: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad
del derecho que se transmite sobre ella. 
a) La entrega de la cosa es la dación material que el vendedor debe efectuar al comprador. Esa entrega o tradición es sumamente relevante no solo en el ámbito de los derechos
personales emanados de la venta, sino porque, antes de esa entrega o tradición, el acreedor, el comprador, en nuestro tema, no adquiere sobre la cosa ningún derecho real. Este
inveterado principio surgía del famoso art. 577, CCiv., y lo reitera el art. 750, del nuevo Código. La tradición de la cosa debe cumplirse de acuerdo con la forma legal que exigen los
arts. 1924 y 1925, similares a los arts. 2377 y ss., CCiv., salvo que se presenten algunas de las excepciones que se establecen en los arts. 1892, 1923 o en otras disposiciones
que admitan un modo suficiente diverso para tener por cumplida la entrega de la cosa (doct. art. 1149, por ejemplo). Por otra parte, el art. 1139 del nuevo Código dispone que el
vendedor debe entregar el inmueble “inmediatamente de la escrituración” (sic). Es evidente que se trata de un defecto de redacción y que debe leerse como “inmediatamente
después de la escrituración”. El vendedor queda exceptuado de entregar el bien en ese momento si se hubiere acordado lo contrario (art. 1139, in fine) 
b) El otro aspecto que involucra la obligación del vendedor de transferir al adquirente la propiedad de la cosa reside en la existencia y legitimidad del derecho que transmite. En
efecto, no basta con que el vendedor entregue materialmente la cosa al comprador, cumpliendo las formalidades legales que exigen los arts. 1924 y concs., si él no transmite un
derecho completo, legítimo y válido sobre esa cosa, sea porque no es el titular del derecho de propiedad que transmite, porque este se encuentra restringido o gravado, porque el
propio vendedor no puede disponer de sus bienes o por cualquier otro motivo que afecte el derecho del comprador a recibir un derecho pleno y disponer, usar y gozar de la cosa
adquirida sin pretensión de terceros. Se debe tratar de una tradición válidamente realizada y, además, que permita al comprador adquirir un derecho de propiedad perfecto. El
incumplimiento de esta obligación activa la responsabilidad del vendedor por saneamiento (arts. 1033 y ss.), que en el Código Civil extinto se denominaba evicción (arts. 2089 y
ss.). 

Pagar los gastos de entrega y los originados en la obtención de los instrumentos de la venta. La ley pone a cargo del vendedor el pago de algunos costos vinculados con la venta
celebrada, salvo que lo contrario se haya pactado en el contrato, dado que en esta materia, como lo vengo indicando insistentemente, rige con plenitud el principio de autonomía
de la voluntad (doct. arts. 12, 944, 958 y 962). 

1. En primer término, el enajenante debe abonar los gastos que origine la entrega de la cosa. Así lo dispone el art. 1138, tal como lo establecían el art. 1415, CCiv., y el art. 460,
CCom. 

2. En segundo lugar, el nuevo Código también pone a cargo del vendedor los gastos que se generen para obtener “los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta” (art. 1137), como podrían ser certificados, visados, constancias documentales, etcétera. Además de esos costos a cargo del enajenante, la ley
agrega que, en la venta inmobiliaria, también se encuentran a cargo del vendedor los gastos derivados del estudio de títulos, los costos de la mensura del inmueble y el
 pago de los tributos que graven la venta. Respecto del “estudio del título y sus antecedentes”, la expresión más difundida sería estudio de títulos, como se encuentra
afianzada en la doctrina, jurisprudencia y en el ámbito notarial (cf. Alterini, “Estudio…” , ob.cit.). La decisión legal de poner a cargo del enajenante el pago del estudio de
títulos recoge los usos y costumbres notariales según los cuales, usualmente, es el vendedor quien sufraga ese análisis jurídico documental, en aquellas jurisdicciones
donde se suele confeccionar. 

3. En tercer lugar, el art. 1138 también establece como obligación a cargo del vendedor el pago de los gastos de la mensura del inmueble. 

Responder por saneamiento. El nuevo Código adapta la terminología de las clásicas garantías de evicción y vicios redhibitorios, que Vélez reguló de manera metodológicamente
inapropiada (cfr. Mosset Iturraspe, Contratos, ob. cit.) en la parte del Código que trataba los contratos en particular (en los arts. 2089 y ss., y 2164 y ss., respectivamente). El
nuevo ordenamiento las disciplina bajo la denominación global de obligación de saneamiento en las disposiciones de la parte general de los contratos, donde
metodológicamente resulta más adecuado (arts. 1033 y ss.)

Dos reflexiones adicionales: 

a) El deber de “poner a disposición” del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta parecería agotarse con ello, es decir, con su puesta
a disposición y no con su entrega efectiva. Sin embargo, creo que si esos instrumentos son accesorios de la cosa, o pueden ser calificados como tales, la situación del vendedor
se modifica, ya que se encontrará obligado a entregarlos junto con la cosa, como accesorios de ella precisamente (doct. art. 746). Por otra parte, en la compraventa de cosas
muebles, este deber colateral puede asumir la entidad de una verdadera obligación, como la reputa el art. 1146, que luego examinaré;

b) El deber de cooperar a que la transferencia dominial se concrete involucra obligaciones de hacer y de no hacer: lo primero, en cuanto implica actos de diligencia por parte del
vendedor, como comparecer en tiempo, modo, lugar, etc., a la formalización del acto, o la entrega al escribano de la documentación necesaria para que este pueda confeccionar
la escritura pública que documente la operación, entre otras posibilidades; y lo segundo, en tanto debe abstenerse de realizar actos que obstaculicen o impidan hacer efectiva la
transferencia dominial a que se comprometió por contrato.
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Tema 3: La oferta de compra

La oferta de compra, o también llamada “reserva ad-referendum” es un contrato “no formal”; “La oferta es una promesa que se hace de dar o cumplir una cosa.
Propuesta para contratar “(Dic. Salvat y Dic. De C.J.S. de M. Osorio). Es una proposición unilateral que una de las partes dirige a otra para celebrar un contrato. Es
una declaración contractual, no un acto preparatorio del contrato. Así pues, solo hay oferta cuando el contrato puede quedar cerrado con la sola aceptación de la
otra parte (Manual de contratos de G. Borda). Tiene que tener estos elementos: 

Necesariamente, debe ser dirigida al propietario.

Identificación del inmueble.

Precio y condiciones de la operación (si se hace boleto o van directo a la escritura).

Plazo por el cual se efectúa dicha oferta (dentro del cual el propietario debe contestarla por SI o por NO).

La oferta debe ser lisa y llana.

Redactarla por lo menos en dos ejemplares (tres ejemplares es lo recomendable).

La gestión del Corredor debe cumplir las siguientes etapas: 

Recepción de la oferta de compra;

Presentación al titular de dominio (si la acepta, con su firma);

Notificación al “comitente— oferente” por escrito y firmada. 

Siendo la compra-venta un contrato consensual (que se perfecciona con el consentimiento de ambas partes), si la oferta lisa y llana es aceptada por el vendedor,
queda casi concretada la operación; luego debe notificarse al comprador que el propietario aceptó la oferta y posteriormente citar a las partes para firmar el boleto
de compraventa. Hasta allí habremos acercado a las partes.

¿Qué ocurre si el propietario acepta solo partes de la propuesta u oferta de compra? 

Dijimos que la oferta debe ser hecha en forma lisa y llana, y aceptada por el vendedor en todas sus partes. Partiendo de esa base, tal como está, lo que
corresponde es transmitirle esta situación al oferente para ver si puede mejorar la oferta; de ser así, hay que hacer una nueva propuesta que si se la comunicamos
al vendedor y este la acepta, queda perfeccionado el contrato y acercadas las partes (que el vendedor —al pie del formulario— ponga de puño y letra que “en la
fecha acepto la presente propuesta en todos sus términos de plena conformidad, y que el comprador ponga debajo de la aceptación del vendedor “en la fecha
tomo conocimiento de la aceptación de la propuesta de fecha / /.”) así queda cerrada la operación y se los cita para firma de boleto. Si el oferente no quiere mejorar
la oferta, la oferta (o reserva ad-referendum) se cae y hay que devolverle la suma entregada. Si el oferente hace la propuesta al vendedor, y este la acepta, y
pusimos en el formulario de oferta de compra que “una vez aceptada la propuesta, la suma entregada queda en concepto de seña”, queda perfeccionado el
contrato y la suma entregada funcionará como seña para el caso de arrepentimiento de cualquiera de las partes; en cambio, si pusimos que “de ser aceptada la
propuesta la suma entregada quedará “a cuenta de precio” es de cumplimiento obligatorio. Ambos deben cumplir con lo ofrecido y lo aceptado. Los efectos
jurídicos serán los mismos que los de un contrato de compraventa, porque tienen los elementos esenciales: consentimiento, cosa, precio.
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Tema 4: El boleto de compraventa: sus partes, contenido

Entraremos a considerar ahora el contenido mismo del boleto de compraventa. 

1 Identificación de las partes: indicamos con nombres completos, tipo y Nº de documento, quien “dice ser” de estado civil…, y domiciliarse en…
(los extranjeros, la cédula de identidad o el pasaporte). 

2 Representación. Poder: En el caso de que quien comparezca en representación de un tercero, deberá requerirse el poder en escritura pública
(original) mediante ese tercero le confirió el mandato y verificar: a)si es esa persona, b) si el poder alcanza para ese acto, c) si es una
sociedad, se deberá requerir además la documentación de la sociedad que acredite donde surja el carácter de apoderado que se invoque.
En todos los casos dejar constancia en el boleto de dicha documentación. 

3 Representación de incapaces: En el caso de menores o incapaces de hecho deberá dejarse constancia de la autorización judicial que
convalide la actuación del tutor o curador. 

4 Compra o venta de y en condominio: Si lo vendido fuera de propiedad de más de una persona, la venta del total solo podrá hacerse mediante la
comparencia personal o por apoderado de todos los condóminos. 

5 Venta de padres a hijos: Deberán comparecer, además de la cónyuge, como en todos los casos de bienes gananciales, todos los hijos
legítimos del padre vendedor. Se hará constar, también, como declaración de ambas partes.

6 Individualización de la cosa: hacerlo constar de manera tal que no queden dudas.- Cuando las dimensiones físicas del inmueble no coincidan
con las que surgen del título de propiedad, deberá dejarse constancia que la venta se realiza “ad-corpus” (sin referencia a una cierta unidad
medida, o sin indicación de área o superficie).— y también ponemos que de los respectivos informes de dominio (expedidos con fecha tal con
Nº tal surge: … lo que diga el informe que normalmente no surgen embargos, etc.) y de anotaciones personales (expedidos con fecha tal bajo
Nº tal surge: … normalmente, surge que no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes) 

7 Precio: es un elemento sustancial propio de la compraventa; debe ser determinado o determinable, y cierto en dinero.

8 Forma de pago: debe aclararse en forma precisa de manera que no queden dudas.

9 Designación del escribano, y gastos de escrituración (a cargo del comprador, a cargo del vendedor, o cada uno paga sus gastos en el orden
causado, o de acuerdo a los usos y costumbres notariales)

10 Plazo de escrituración: en que corra a partir de la firma del boleto, que puede o no coincidir con la entrega de la posesión.

11 Garantía por el saldo de precio: cuando el saldo de precio tenga vencimientos posteriores al acto escriturario, es conveniente, aunque no
obligatorio, la constitución de un derecho real de hipoteca. Cuando no sea así, es conveniente indicar expresamente las penalidades.

12 El cumplimiento, el arrepentimiento, el pacto comisorio: si las partes prevén el arrepentimiento, poner que la cantidad recibida es en concepto
de seña; si se arrepiente, el comprador pierde lo que puso, y si el que se arrepiente es el vendedor, este debe devolver al comprador lo que puso
y otro tanto más. Y si no está previsto el arrepentimiento, la cantidad recibida es “a cuenta de precio y principio de ejecución”, y las partes se
obligan mutuamente al cumplimiento y se reservan el derecho de accionar judicialmente; entonces funciona el pacto comisorio (si es expreso
se pone en el boleto si no ponemos nada es el tácito).

13 Constatación de identidad y lectura del boleto: ponemos que las partes han constatado recíprocamente la identidad de las mismas con sus
respectivos documentos de identidad, y leído el contenido del presente boleto de compraventa, se ratifican en su contenido firmando los
 ejemplares de ley (mínimo dos ejemplares). 

14 Sellado de boleto: las partes se obligan mutuamente al sellado del presente boleto de compraventa, siendo los gastos soportados por las
partes en un 50% cada uno (o a cargo del comprador, o a cargo del vendedor, según el caso). 

NOTA: a) el corredor debe estar presente, b) firmar el boleto con los informes de inhibición y dominio a la vista de las partes, c) y que se encuentren todas las
partes presentes para la firma; d) firmar tantas copias como partes corresponda a la operación e) y recoger un ejemplar para su registro en los libros. 
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Tema 5: El boleto de compraventa y su validez

Artículo 1170

Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: 

el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos; 

el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; 

el boleto tiene fecha cierta; 

la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. 

Fuentes del nuevo texto

1. La legislación civil. El Código Civil extinguido no contenía una disposición como la que se anota. Regulaba todo lo atinente al boleto de compraventa únicamente en dos
normas que disciplinaban unos pocos aspectos relativos a este extendido instrumento contractual: el art. 1185 bis, incorporado en 1968 por la ley 17.711, luego modificado
por la ley 17.940,que regulaba la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del vendedor, tema legislado en el siguiente artículo de este Código, y el art. 2355, cuyo último
párrafo, también incorporado por la ley 17.711, reputaba legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa, en una
redacción que generó polémicas doctrinarias aún no agotadas. En lo demás, el Código precedente no traía normas expresas que rigieran los numerosos conflictos que
genera el masivo boleto de compraventa inmobiliaria, por lo que para resolver esas controversias e interpretarlo adecuadamente debían aplicarse las normas y principios
generales que el Código Civil establecía, básicamente, en materia de actos jurídicos, obligaciones, contratos y derechos reales. En la legislación civil general, el tema del
boleto de compraventa de inmuebles se regulaba también en dos regímenes específicos:
a) la ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939); y
b) en la ley 19.724 de Prehorizontalidad complementada por la ley 20.276 de Excepciones al Régimen de Prehorizontalidad.

Esas normas legislaban sobre el boleto de compraventa de inmuebles en el específico marco de aplicación de esos regímenes, por lo cual sus disposiciones no podían
traspolarse a situaciones ajenas a esos ámbitos. La ley 14.005 permanece vigente; las leyes 19.724 y 20.276 fueron derogadas por el nuevo ordenamiento, art. 3, inc. a), de
la ley que aprobó el nuevo Código y todo el régimen de prehorizontalidad se comprimió en el marco sencillo y poco protectorio provisto por los arts. 2070 a 2072 del Código.

2. La legislación mercantil Como el Código de Comercio derogado no regulaba directamente las ventas de inmuebles (doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 451, 452, inc. 1°, entre otros),
no contenía en consecuencia disposiciones que trataran lo relativo al boleto de compraventa inmobiliaria.

3. La fuente directa del art. 1170 Finalmente, señalo que el Proyecto de 1998 no contenía una disposición semejante a la transcripta. Tampoco la tenían el Proyecto de
Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de 1987, ni el Proyecto de Reformas al Código Civil, elaborado por la Comisión designada por dec. 468/1992.
Comentario

1. El boleto de compraventa. Generalidades El tradicionalmente conflictivo tema del boleto de compraventa de inmuebles b asta recordar la existencia de un viejísimo plenario,
“Baño C. Spinedi” (CCiv. Cap., en pleno, 16/3/1918, JA 1- 222), para ratificar el aserto ha sido escasamente regulado por el nuevo ordenamiento, que previó solo dos
disposiciones específicas destinadas a tratar algunos de sus efectos, dejando sin contenido regulador concreto a numerosas controversias que cotidianamente genera
este instrumento utilizado cotidianamente en las ventas inmobiliarias, y también en ciertas ventas mobiliarias registrables (automotores, embarcaciones, etc.). Ello, pese a
que desde hace tiempo las V Jornadas de Derecho Civil (Rosario, 1971) habían recomendado que “es necesario reemplazar los arts. 1185 bis y 2355, última parte, por un
régimen eficaz de protección a los adquirentes por boleto de compraventa, el que debe contemplar las variadas situaciones que pueden presentarse sujetándose a un
adecuado régimen de publicidad” (Conclusiones de los Congresos y Jornadas Nacionales de Derecho Civil 1927 2003, Buenos Aires, La Ley, 2005, p. 46). Por lo tanto, todos
los aspectos no específicamente tratados por los arts. 1170 y 1171 que examinaré, se regularán por las disposiciones generales del Código (arts. 756, 1916, entre tantos
otros). El Código tampoco toma partido en la principal de las cuestiones conflictivas vinculadas con esta figura: cuál es la naturaleza jurídica del boleto (cf. Negri), es decir,
si se trata de un contrato preliminar de venta, si se trata del contrato definitivo, perfecto y concluido de compraventa de un inmueble o si se trata de otro tipo de vínculo
jurídico. La doctrina al respecto es vastísima (cfr. Morello, Gatti - Alterini, Etchegaray, Rocco, Mariani De Vidal, Mosset Iturraspe, “La discutida... ", ob. cit., entre tantos otros).
La referida cuestión tiene una consecuencia práctica decisiva en el régimen del nuevo Código, ya que si se reputa al boleto como un contrato preliminar, habrá que aplicar
las reglas que los arts. 994 a 996 establecen para los contratos preliminares, entre las cuales se determina que su plazo de vigencia es de un año, que las partes podrán
renovar” a su vencimiento” (art. 996) ¿antes no?, lo que impactará decididamente en la mecánica de esta masiva figura jurídica que frecuentemente se celebra por períodos
muy superiores al plazo legal indicado. La naturaleza jurídica del boleto no impactará en materia de asentimiento conyugal de inmuebles gananciales en el régimen de
comunidad cuando se pretenda enajenarlos o gravarlos, ya que sea que se repute al boleto como un contrato definitivo de venta o solo se lo califique como un contrato
preliminar de venta, la ley exige para ambos supuestos la prestación del asentimiento del cónyuge no titular del inmueble (art. 470). 

2. Boleto de compraventa y medidas cautelares sobre el inmueble El precepto predispone reglas generales para clarificar una de las cuestiones más debatidas vinculadas con
esta figura: el conflicto entre el titular de un boleto de compraventa y el acreedor del vendedor que solicitó alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto de la venta. La
línea legislativa adoptada por el Código toma partido en esta debatida cuestión y consolida la corriente jurisprudencial que predicaba la aplicación analógica del régimen de
oponibilidad del viejo art. 1185 bis, CCiv., a las ejecuciones individuales. El sistema del art. 1185 bis, CCiv., se mantiene casi sin variantes en el nuevo Código, como se verá
al examinar el siguiente art. 1171. La norma comprende las medidas cautelares trabadas sobre el inmueble, lo que incluye el embargo, la anotación de litis, la prohibición de
contratar u otras que puedan decretarse sobre el bien raíz de acuerdo con la legislación procesal que corresponda aplicar. El art. 1170 que se comenta estandariza el
sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores: ya se trate de ejecuciones individuales o colectivas, la ley otorga prevalencia al adquirente por
boleto de compraventa en la medida que se reúnan las condiciones que la ley establece para cada caso. Los requisitos que el art. 1170 prescribe para otorgar preferencia o
prioridad al adquirente del inmueble por boleto de compraventa frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el bien raíz enajenado son los siguientes:
a) Buena fe: este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis, CCiv., ya lo imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en
el momento de la celebración del contrato;
b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, lo
que permite proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa, siempre que haya una concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular
registral originario del inmueble;
c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de esa porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art.
1185 bis. El art. 1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la medida cautelar, lo que entiendo se refiere al momento que el Registro
inmobiliario correspondiente toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar. Recordemos que, en cuanto al pago, siguen vigentes las disposiciones
de orden público de la ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal (ley L - 2441, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), pese a que la realidad haya

desvirtuado su intención y prescripciones;

d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código alteró el nunca pacífico régimen de la fecha cierta de los instrumentos privados que establecía el art. 1035, CCiv., y fijó una regla
general y abierta en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a terceros “el día en que acontece un hecho del que resulta como
consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después” (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite que la jurisprudencia reconozca
como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos privados a supuestos que actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al boleto para su
preferencia ante medidas cautelares sobre el inmueble, la legislación vigente aclara un tema muy discutido en la doctrina (cfr. Gatti- Alterini).
e) Publicidad suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad registral o posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede
verificarse si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó para su inscripción en el Registro pertinente, cuando ello se encuentre
autorizado. La ley no aclara si la relación de poder posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si
puede serlo después.
Jurisprudencia

La naturaleza jurídica del boleto de compraventa dio lugar a pronunciamientos encontrados:

1. El llamado boleto de compraventa de inmueble constituye un verdadero contrato de compraventa (CNCiv., sala A, 6/11/1969, LA LEY, 138-412; CNCiv., sala C, 12/5/1961, LA
LEY, 106 - 42). 

2. Solo configura una promesa de contratar de la cual no surgen los efectos de la compraventa (CNCiv., sala F,11/6/1970, JA, 8 - 1970 - 357; CNCiv., sala C, 26/10/1955, LA
LEY, 81 - 319).

Artículo 1171

Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta, otorgados a favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El
comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio. 

Pacto comisorio
Es una cláusula que se pone en los contratos de locación y de compraventa; puede ser tácito o expreso.

PA C T O C O M I S O RI O TÁ C I T O PA C T O C O M I S O RI O E XPRE S O

Es aquel que no está escrito pero implícito en la ley, y no es necesario ponerlo; en los contratos bilaterales, cuando una de las partes no cumple, la otra
puede intimarla para que el otro dentro de los 15 días cumpla la obligación; y si pasan los 15 días se lo notifica de que el contrato ha quedado resuelto,
con derecho para el acreedor de poder pedir el resarcimiento por daños y perjuicios.

PA C T O C O M I S O RI O TÁ C I T O PA C T O C O M I S O RI O E XPRE S O

Se pacta expresamente entre las partes que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede intimar al cumplimiento del contrato, y pedir
daños y perjuicios; pero si pidió la resolución, no podrá luego exigir el cumplimiento.— Va por escrito en el boleto de compraventa.
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Tema 6: ¿Qué dice el nuevo ordenamiento sobre la resolución?

Artículo 1083

Resolución total o parcial

Una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple. Pero los derechos de declarar la resolución total o la resolución parcial son
excluyentes, por lo cual, habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el acreedor solo puede resolver
íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la prestación parcial. 

Comentario

1. Método del Código en este instituto. Los arts. 1083 a 1085 contienen previsiones aplicables al pacto comisorio, expreso y tácito. El art. 1086 regula el pacto expreso y los
arts. 1087 a 1089 lo referido al pacto comisorio tácito. El instituto solo se aplica a los contratos bilaterales con prestaciones recíprocas. 

2. Legitimación activa para resolver por incumplimiento. Como se expuso ut supra, el Código vigente modificó la redacción del Proyecto de 1998 que hacía expresa referencia
a que el legitimado era la “parte que no ha incurrido en incumplimiento”. La ley vigente solo se refiere a “una parte” sin hacer mención expresa de que tal parte no debe ser
incumplidor de su obligación. En el Código de Vélez regía la regla del art. 510 que expresaba “En las obligaciones recíprocas, el uno de los obligados no incurre en mora si el
otro no cumple o no se allana a cumplir la obligación que le es respectiva”. No queda, sin embargo, duda que el legitimado para resolver por incumplimiento es quien no está
en mora en el cumplimiento de su propia prestación. En palabras de A. Alterini, “acreedor insatisfecho de la obligación” y “parte cumplidora de las obligaciones a su cargo,
pues de otro modo no podría reclamar ni la ejecución” (art. 1201 del Cód. de Vélez) “ni la resolución” (art. 1204, 4° párrafo del Cód. de Vélez). Es la conclusión unánime de la
doctrina (v.gr. Albaladejo; Díez Picazo, López de Zavalía; Lorenzetti; Puig Brutau, Díez Picazo y Gullón; Alterini A. en Llambías; Spota - Leiva Fernández; Vélez Torres, Puig
Peña). Dicha regla que el moroso no puede constituir en mora surge hoy del art. 1031 y más especialmente del art. 1078 inc. c) aunque la diferencia con el derogado art. 510
sigue siendo que este estaba previsto como un presupuesto para la constitución en mora mientras que el derogado 1201 y los vigentes 1078 inc. c) y 1031 apuntan más a
una excepción que debe oponerse por la contraparte. Si ambas partes están en mora, no puede resolverse por incumplimiento. (V. comentario al art. 1088).

3. Opción excluyente de resolver total o parcialmente. Si el acreedor insatisfecho de la prestación debida, opta por resolver parcialmente el contrato, tal posición importa
validar el resto de las prestaciones no resueltas, por eso es que el Código impide que si optó por la resolución parcial, luego pretenda la resolución total. De la misma
manera, si optó por la resolución total, va de suyo que no puede luego desandar lo hecho y pretender la resolución parcial. La decisión de resolver por incumplimiento sea
total, sea parcial, se excluyen recíprocamente. 

4. El cumplimiento parcial de una prestación no impide la resolución total. Se trata de la oración incorporada al Código vigente tomada del art. 1048 del Proyecto de Código
Civil de 1998 para la República Argentina. Aunque el deudor haya efectuado una prestación parcial, el acreedor del resto insoluto de lo prometido, puede resolver
parcialmente el contrato si lo cumplido le resulta suficientemente satisfactorio. Sin embargo, no podrá resolver íntegramente el contrato porque ya hay una parte cumplida,
salvo que la prestación percibida carezca en forma aislada de un fin en sí misma que justifique su mantenimiento. Si la prestación ya cumplida no tiene ningún interés para
el acreedor de las restantes prestaciones insolutas, podrá resolver todo el contrato y a la par que demandar el resarcimiento de daños y perjuicios que haya sufrido, restituir
la prestación recibida. Por regla, si se resuelve parcialmente, las prestaciones parcialmente cumplidas no se resuelven y quedan firmes (Díez Picazo, Planiol y Ripert).
Concordante con lo expuesto el art. 1088 inc. a) del Código, que regula los requisitos para resolver por pacto comisorio tácito, explica el mismo concepto desde la mira de la
prestación insoluta: se puede resolver parcialmente si la prestación incumplida priva al acreedor de lo que razonablemente tenía derecho a esperar en razón del contrato. 
Artículo 1084

Configuración del incumplimiento

A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando: 
a) el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato; 
b) el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedor; 
c) el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar; 
d) el incumplimiento es intencional; 
e) el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor. 
La resolución puede ser total o parcial, pues conforme al Código una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple.

Comentario

1. Ámbito de aplicación. El art. 1084 prevé cuál es la magnitud del incumplimiento que habilita la resolución por parte comisorio, pero, a diferencia del texto derogado (tercer
párrafo del art. 1204) el nuevo Código no restringe sus previsiones al supuesto de pacto expreso, sino que es aplicable a ambos supuestos, pacto comisorio expreso y
tácito. 

2. Carácter significativo de la prestación incumplida. No cualquier incumplimiento habilita la resolución por pacto comisorio. La resolución solo procede ante un
incumplimiento significativo, es decir, un cumplimiento relevante. No insignificante (Albaladejo, Díez Picazo). Solo un incumplimiento nuclear, importante, habilita el pacto
comisorio (Lorenzetti). El fundamento es en definitiva buena fe. Ambos incisos apuntan a establecer qué es una prestación determinante de la celebración del contrato, sin
la cual lo concertado carece de razón de ser. A su vez, revestir tal carácter significativo es un requisito de precedencia de la resolución implícita (tácita) según el inc. a) del
art. 1088. El incumplimiento significativo debe ser de una obligación principal en el contrato (también en tal sentido el Cód. Civil holandés de 1992, art. 265.1 L.6), es decir, de

una cuya obtención haya sido la causa en la celebración del contrato por parte del acreedor (Albaladejo; Alterini; Díez Picazo; Lavalle Cobo; Vélez Torres). Un principio
análogo también ha sido recibido por la regla 7.3.1. De los Principios de UNIDROIT que utiliza la caracterización de “esencial” como lo hace el Código. También los arts. 49.1
y 73.1 y 2 de la Convención de Viena de 1980 sobre Compraventa Internacional de Mercaderías utiliza la misma voz. Por su parte, el art. 1054 inc. a) del Proyecto de Código
Civil de 1998 para la República Argentina califica el incumplimiento requerible como “significativo”. Si el incumplimiento es parcial, solo será significativo si el acreedor no
hubiese celebrado el contrato sin esa prestación (Cifuentes- Sagarna). Sin embargo, en este tema, como en el análogo de la exceptio non adimpleti contractus , no es
posible establecer pautas rígidas, sino que el grado de incumplimiento, en definitiva, deberá apreciarse conforme a las circunstancias y a la luz de la buena fe (López de
Zavalía) y el principio de conservación del contrato (Lavalle Cobo). 

3. Incisos a) y c). El Código caracteriza como incumplimiento significativo dos situaciones diferentes. En primer término, que el cumplimiento estricto sea fundamental dentro
del contexto del contrato. Adviértase que puede serlo no solo si se ha pactado expresamente, sino también si del contexto contractual resuelto que el cumplimiento
análogo, aunque no estricto, es insuficiente. Pero, tal relevancia debe ser conocida o poder ser conocida por el incumplidor. ¿Puede sostenerse que un cumplimiento
estricto es fundamental en un contrato escrito si no se estableció expresamente? Aunque en principio pareciera que no, debe tenerse presente la regla del art. 961 del
Código, esta norma, muy similar a la contenida en el art. 1258 del Cód. Civil español, establece “Art. 961. Buena fe. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y
ejecutarse de buena fe. Obligan no solo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los
alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor”. Es decir, que aunque no esté expresamente pactado como cláusula en un
contrato escrito, lo mismo deberá considerársela, incluida si la importancia del cumplimiento estricto ha sido o pudo haber sido de conocimiento del deudor incumplidor. El
inc. c) contiene una previsión análoga a la del inc. a): “a los fines de establecer la esencialidad del incumplimiento se debe tomar en cuenta, entre otras circunstancias, si
‘priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato’, o si ‘el cumplimiento estricto de la obligación insatisfecha era
esencial dentro del contrato’” (Lorenzetti). La fórmula del inc. b) coincide con el art. 2014 del Cód. de Lousiana de 1984 y la Convención de Viena sobre compraventa
internacional de mercaderías (ley 22.765). 

4. Inciso b). El inc. b) recoge la misma idea que el inciso anterior, pero destacando la oportunidad del cumplimiento. La referencia a que el cumplimiento tempestivo de la
prestación es condición resulta equívoca por utilizar en un contexto normativo una voz “condición” que en el mismo Código tiene un significado preciso. Condición no es,
porque si fuese condición sería resolutoria y al cumplirse se extinguiría la condición como si no hubiese existido, mientras en el pacto comisorio se pena el incumplimiento
de una obligación existente e insatisfecha. En síntesis, el Código considera que el cumplimiento extemporáneo es incumplimiento significativo si el cumplimiento
 tempestivo de la prestación es requisito del mantenimiento del interés del acreedor. Pero el mantenimiento de interés del acreedor remite al instituto de frustración del fin
del contrato, frustración de la causa del contrato o frustración de la finalidad, como llama a la institución el art. 1090, porque si el interés del acreedor se pierde
insatisfecho, aunque el contrato pueda cumplirse, no satisfacerá la finalidad que la parte tuvo en mira al celebrar el contrato. A su vez, la caída de dicha finalidad acarreará
la caída del contrato en virtud de la necesidad de concurrencia de la causa no solo en la concertación del contrato, sino en sus subsistencias, conforme a la previsión del
art. 1013 que expresa “Art. 1013. Necesidad. La causa debe existir en la formación del contrato y durante su celebración y subsistir durante su ejecución. La falta de causa
da lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del contrato”. 

5. Inciso d). El inc. d) autoriza la resolución por pacto comisorio si el incumplimiento es intencional, es decir, si concurre en el deudor, concurre dolo como incumplimiento
voluntario de las obligaciones; pudiendo cumplir decide no hacerlo cualquiera sea su motivación. 

6. Anuncio de incumplimiento. Finalmente, puede ocurrir que el deudor anuncie en forma seria y definitiva que no cumplirá. Frente a la seriedad del anuncio efectuado por el
deudor, con las notas de seriedad y definitividad (es decir, no mera postergación), carece de exigibilidad tanto la el requerimiento a cumplir como el otorgamiento de plazo
alguno para el cumplimiento (Lavalle Cobo) como lo resolvió la SCBA en 1979 (comp. Mayo— Tobías). Es la situación que se conoce como automora (Padilla) en la que el
deudor manifiesta expresamente su voluntad de incumplir definitivamente la prestación a su cargo, lo que configura dolo como incumplimiento voluntario de las
obligaciones a su cargo. El concepto también está recibido en el art. 1088 inc. c) que establece que bajo esa circunstancia el requerimiento es innecesario. 

7. Incumplimiento parcial de ambas partes. Puede ocurrir que ambas partes estén incursas en incumplimientos parciales y recíprocos, mora recíproca, en cuyo caso no
procede la aplicación de pacto comisorio alguno, sea expreso, sea tácito (Lavalle Cobo) definitiva del deudor al acreedor. 

Artículo 1085

Conversión de la demanda por cumplimiento

La sentencia que condena al cumplimiento lleva implícito el apercibimiento de que, ante el incumplimiento, en el trámite de ejecución, el acreedor tiene derecho a optar por la
resolución del contrato, con los efectos previstos en el artículo 1081. 
a) emplear los medios legales para que el deudor le procure aquello a que se ha obligado; 
b) hacérselo procurar por otro a costa del deudor; 
c) obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes.

Tanto como sucedía en el Código derogado con lo dispuesto en el art. 505.

Jurisprudencia

Pese a haberse optado por el cumplimiento, el acreedor puede luego resolver el contrato (CNCom. Sala D, 17/3/1977, LA LEY, 1977 - B, 370), aún luego de dictarse sentencia de
cumplimiento y en el procedimiento de ejecución (SCBA, 30/5/1972, LA LEY, 149 - 595, 30.012 - S).

Artículo 1086

Cláusula resolutoria expresa

Las partes pueden pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimientos genéricos o específicos debidamente identificados. En este supuesto, la
 as pa tes puede pacta e p esa e te que a eso uc ó se p odu ca e caso de cu p e tos ge é cos o espec cos deb da e te de t cados. este supuesto, a
resolución surte efectos a partir que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver.

Comentario

1. Supresión de prohibiciones de acordar esta cláusula. En el Código de Vélez estaba prohibido acordar este pacto en los supuestos de prenda (arts. 3222 y 1203), conocido
como pacto pignoraticio y prohibido desde Roma, anticresis (arts. 3251 y 3252), venta de cosas muebles (arts. 1374 y 1376). Todas estas prohibiciones han sido
suprimidas, por lo que habrá que estar atentos a la inserción abusiva de esta cláusula tanto en los contratos, títulos de garantías reales como en el de compraventa.
Subsiste del anterior sistema la limitación contenida en la ley 14.005 de compraventa de lotes en mensualidades (art. 8°) que dispone “El pacto comisorio, por falta de pago,
no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al
cincuenta por ciento del precio de compra”. También rige la limitación elíptica proveniente del art. 1185 bis del Código de Vélez, hoy prevista en el art.1171 del Código, que
expresa “Art. 1171. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta, otorgados a favor de adquirentes de buena
fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio”. (V. Borda, Spota - Leiva Fernández).

2. Aplicación a los contratos predispuestos. La voz “libremente” que utilizaba el Proyecto de 1998 y el Código suprimió, podía ser esgrimida para retacear la aplicación de esta
cláusula en los contratos predispuestos (arts. 984 a 989 del Código), donde hoy no están prohibidas sino que deben pasar por el tamiz de los arts. 988 y 989 del Código. Un
caso particular subsiste en el art. 14 la ley 19.724 de prehorizontalidad que expresa” 14. Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible. Las cláusulas
que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación, o intimación o suspender su ejecución o la de la
obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la
jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, solo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula
especial, firmada por este”. 

3. Aplicación a los contratos unilaterales. A diferencia de lo previsto en el art. 1087, como el art. 1086 nada expresa, no habría inconveniente en que en un contrato unilateral y
oneroso se pacte expresamente el pacto comisorio (Alterini A. en Llambías, Mosset Iturraspe), v.gr. una donación que se espera para tal día en el que no llega. También en
ese sentido Planiol y Ripert. 

4. Pacto comisorio expreso que no prevé sus consecuencias. En la aplicación del Código de Vélez podría ocurrir que se pactase expresamente un pacto comisorio y que por
inadvertencia se omitiese establecer a qué tipo de incumplimiento se refiere y cuáles son sus efectos, v.gr. sus consecuencias respecto de los actos ya cumplidos. En tal
caso, cabía aplicar las normas escuetas de la cláusula comisoria tácita en virtud de la interpretación analógica prevista en el art. 16 de aquel Código (Alterini A., en
Llambías). En el Código vigente también puede concurrir tal omisión, máxime tras la supresión de la expresión “regular los requisitos para su operatividad y sus efectos”
que utilizaba el Proyecto de 1998, antecedente de la actual norma; pero, a diferencia del Código de Vélez, ya no cabe duda que corresponde aplicar las reglas de los arts.
1083 y 1084 en orden a la magnitud del incumplimiento y los arts. 1081 y 1082 respecto de sus efectos resarcitorios y restitutorios. 

5. El pacto debe ser claro y el incumplimiento previsto debe ser correctamente identificado. Lo dispone el art. 1086. La claridad es necesaria porque se trata de un instituto
que vulnera el principio de conservación del contrato procediendo a extinguirlo, de suerte que su interpretación siempre debe ser restringida (Lavalle Cobo). Sin embargo,
acordar dicha cláusula ni requiere de fórmula sacramental alguna (Alterini A., en Llambías).

6. Para ejercer el pacto comisorio expreso se requiere intimación previa. El Código es claro, en este punto, se debe comunicar al deudor la voluntad de resolver, pues no
basta con que esa parte esté incursa en mora automática, porque aun siendo morosa su contraparte, el acreedor podría desear en el cumplimiento. Se decide así un punto
controvertido durante la vigencia del Código de Vélez, pues mientras una corriente sostenía la necesidad de la comunicación resolutoria (Alterini A. en Llambías; Lavalle
Cobo) algún pronunciamiento sobre el pacto expreso sostuvo lo contrario ( CNCom., sala D, 19/12/2007, DJ, 2008 - II 502). 

7. La comunicación debe ser fehaciente. Tal exigencia ya estaba en el 3.º párrafo del art. 1204 del Código de Vélez y se repite ahora en el art. 1086. Debe ser fehaciente, es
decir, que hace debe hacer fe de la voluntad en él expresada, v.gr. mediante una carta documento o un telegrama regido por la ley 750 y 1/2, o una comunicación notarial en
los términos del art. 12 de la ley 12.990. 

8. Innecesariedad de una instancia judicial. Tanto el pacto comisorio expreso, como el tácito como el expreso, no requieren de demanda ni pronunciamiento judicial alguno
(Alterini A. en Llambías, Lorenzetti) pues operan ipso jure, o, como dispone el art. 1088, inc. c) y disponía el art. 1204 inc. 3° del Código de Vélez “de pleno derecho”, y la
sentencia judicial de la contienda que podría generarse producirá efecto no al momento de la demanda efecto declarativo de la sentencia, sino al momento de la recepción
de la comunicación fehaciente librada por el acreedor conteniendo su voluntad de resolver el contrato. 
 9. Instante en que se produce la resolución del contrato. El Código se refiere al momento como aquel el que se “comunica” la voluntad de resolver. Esta expresión, tanto como
la del Proyecto de 1998 que reza “hace saber” debe ser entendidas como el momento en que la parte incumplidora toma conocimiento o puede tomar conocimiento de la
voluntad de resolver de su contraparte. Es una comunicación “recepticia” (Lavalle Cobo, Lorenzetti) que entre ausentes se rige por lo dispuesto por el art. 980 inc. b) del
Código; en esto absolutamente opuesto a lo que preveía el art. 1154 del Código Civil de Vélez que recibía el sistema de la remisión. El mismo principio la recepción surge del
art. 1088 inc. c) in fine para el supuesto de pacto comisorio tácito. 

10. Quid de admitir un instante de resolución posterior al previsto en el artículo. El Código suprimió en su redacción la frase “Salvo estipulación expresa en contrario” que
utilizaba su antecedente de 1998. Ese cambio parece ser anodino, pero, en definitiva, es lo que autorizaba a que las partes pudiesen pactar una suerte de plazo de gracia
para el cumplimiento, pues, en virtud de un pacto que previese la resolución, v.gr. a las 48 hs. de recibida la comunicación, se podía otorgar otro plus para viabilizar el
cumplimiento (v. Lorenzetti), en un todo de acuerdo con el principio de conservación del contrato. La supresión de ese texto hoy pone en duda la posibilidad de resolver en
otro momento que no sea la recepción de la comunicación. 

Jurisprudencia

1. Sobre el plazo adicional (CNCiv., sala D, 31/3/1977, LA LEY, 1977 - D, 122). 

2. El pacto debe ser expreso, aunque no requiere formalidad alguna (CNCiv., sala C, 9/12/1969, LA LEY, 140 - 753, 24.604 - S; íd, sala D, 19/4/1968, LA LEY, 134-396; CNCom.,
sala B, 29/12/1977, ED, 77 -381). 

3. Procede la resolución por simple declaración del comitente de un contrato de suministro de combustible, motivada en la reiterada falta de entrega del producto objeto del
contrato, toda vez que dicho obrar configura un incumplimiento previsto en la cláusula comisoria, no siendo necesario demandar por resolución del contrato (CNCom., sala
A, 14/9/2004, LA LEY, 2005 - A, 418). 

Artículo 1087

Cláusula resolutoria implícita

En los contratos bilaterales la cláusula resolutoria es implícita y queda sujeta a lo dispuesto en los artículos 1088 y 1089.

Comentario

1. Remisión al art. 1089. Este artículo remite a lo dispuesto en los dos artículos siguientes, el 1088 y el 1089, cuyo epígrafe es “Resolución por ministerio de la ley”; sin
embargo, su fuente, el art. 1053 de 1998, no remitía al art. 1056 “Resolución por ministerio de la ley” sino únicamente a los arts. 1054 “presupuestos de la resolución” y 1055
“requerimiento”. 

2. Aplicación a los contratos bilaterales. Igual que en el art. 1204 del Código Civil de Vélez y en el art. 216 del también sustituido Código de Comercio, el pacto comisorio tácito
solo es aplicable a los contratos bilaterales, es decir, sinalagmáticos perfectos. Para los unilaterales y plurilaterales cabe la previsión del pacto comisorio expreso. 

3. Resolución abusiva. Se ha resuelto en varias oportunidades que la resolución por pacto comisorio, aun en los casos permitidos, no se habilita ante supuesto de ejercicio
 abusivo. 

Jurisprudencia

Deben tratarse de prestaciones recíprocas (CNCom., sala D, 13/4/1982, LA LEY, 1982 - C, 381); es improcedente el ejercicio abusivo del apto comisorio tácito (CNCiv., sala M,
17/12/2009, LA LEY, 2010 - B, 168, CCiv. y Com. de Morón, sala II, 6/12/2012, LLBA, 2013 [febrero], 105). La facultad resolutoria, consignada en el art. 216 del Cód. de Comercio y

en el art. 1204 del Cód. Civil, no se aplica a los contratos plurilaterales, como ser el contrato de sociedad, desde que, en ellos, las prestaciones no están vinculadas por un nexo de
reciprocidad (CApel. del Noreste del Chubut, sala B, 4/4/2006, LLPatagonia, 2007 [abril], 946).

Artículo 1088

Presupuestos de la resolución por cláusula resolutoria implícita

La resolución por cláusula resolutoria implícita exige: 

a) un incumplimiento en los términos del artículo 1084. Si es parcial, debe privar sustancialmente de lo que razonablemente la parte tenía derecho a esperar en razón del
contrato; 
b) que el deudor esté en mora; 
c) que el acreedor emplace al deudor, bajo apercibimiento expreso de la resolución total o parcial del contrato, a que cumpla en un plazo no menor de quince días, excepto que de
los usos, o de la índole de la prestación, resulte la procedencia de uno menor. 
La resolución se produce de pleno derecho al vencimiento de dicho plazo. Dicho requerimiento no es necesario si ha vencido un plazo esencial para el cumplimiento, si la parte
incumplidora ha manifestado su decisión de no cumplir, o si el cumplimiento resulta imposible. En tales casos, la resolución total o parcial del contrato se produce cuando el
acreedor la declara y la comunicación es recibida por la otra parte.

Comentario

1. Naturaleza jurídica y ámbito de aplicación. El instituto se conoce como pacto comisorio tácito, cláusula resolutoria tácita, o impropiamente como condición resolutoria
implícita. No es condición resolutoria porque no opera ipso jure. Se aplica a los contratos bilaterales sinalagmáticos perfectos o sinalagmáticos genéticos, y en razón de la
existencia de obligaciones recíprocas (comp. Planiol y Ripert) en todas las situaciones que no tengan otra previsión expresa (v. art. 1089). 

2. Requiere un incumplimiento esencial, sea total o parcial. La resolución sólo procede ante un incumplimiento esencial, es decir un cumplimiento relevante. No insignificante
(Albaladejo, Díez Picazo). También con el mismo alcance se expide el art. 7.3.1. de los Principios de UNIDROIT. Pero el incumplimiento no es esencial o significativo si no
recae sobre una obligación principal del contrato, es decir una prestación cuya obtención haya sido la causa en la celebración del contrato por parte del acreedor
(Albaladejo, Alterini A., Díez Picazo, Vélez Torres). Con el mismo alcance se expiden el art. 7.3.1. de los Principios de UNIDROIT; el art. 49.1 de la Convención de Viena de
1980 sobre Compraventa Internacional de Mercaderías y el art. 1054 inc. a) del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina. Sin embargo si aún recayendo
sobre una prestación principal el incumplimiento no es total sino defectuoso o meramente parcial si no es esencial no alcanza para habilitar la resolución por el pacto
comisorio tácito. El requisito es de un incumpliendo esencial y lo que obsta a que la parte acreedora reciba lo que sustancialmente tenía derecho a esperar en razón del
contrato o como expresa el inc. c) del art. 1084, si "el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar". 
3. El deudor debe estar en mora. A ese requisito se refiere expresamente el inc. b) del art. 1088. El ejercicio de la cláusula resolutoria implícita, o pacto comisorio tácito,
requiere que el incumplidor esté en mora (Planiol y Ripert, López de Zavalía) Este recaudo era también requisito inexcusable para la aplicación del instituto en el art. 1054
inc. b) del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina. 

4. El acreedor no debe estar en mora. Como quedó expresado en relación al art. 1083 sólo puede resolver por incumplimiento quien no está en mora en el cumplimiento de su
prestación, es decir el " acreedor insatisfecho de la obligación" y "parte cumplidora de las obligaciones a su cargo pues de otro modo no podría reclamar ni la ejecución"
(Alterini, A., arts. 1201 y 510 del Cód. de Vélez) "ni la resolución" (art. 1204, 4° párrafo del Cód. de Vélez). En eso está acorde la doctrina (Albaladejo; Díez Picazo, López de
Zavalía; Lorenzetti; Puig Brutau, Puig Peña, Díez Picazo y Gullón; Alterini A. en Llambías; Spota - Leiva Fernández; Vélez Torres). Dicha regla que el moroso no puede

constituir en mora surge hoy del art. 1031 y más especialmente del art. 1078 inc. c) aunque la diferencia con el derogado art. 510 sigue siendo que éste estaba previsto
como un presupuesto para la constitución en mora mientras que el derogado 1201 y los vigentes 1078 inc. c) y 1031 apuntan más a una excepción que debe oponerse por
la contraparte. 

5. Debe requerirse el cumplimiento bajo apercibimiento de resolver el contrato. La exigencia del requerimiento obedece al principio de conservación de los actos jurídicos, y
compensa el carácter extrajudicial del instituto resolutorio. El acreedor insatisfecho debe requerir al deudor incumplidor que cumpla su prestación bajo apercibimiento de
resolver el contrato. Este recaudo avalado por la doctrina (comp. Albaladejo) también se exigía en el derogado art. 1204 del Cód. Civil y en el art. 216 del igualmente derogado
Código de Comercio. Concurren en tal exigencia también el art. 1454 del Código Civil italiano y el art. 1055 del Proyecto de Código Civil de 1998, y el art. 8:106 de los
Principios del Derecho Europeo de los Contratos elaborado para la UE por la Comisión presidida por el Prof. Ole Lando. El requerimiento es un acto jurídico unilateral y
recepticio (López de Zavalía), vinculado al que se explicó en oportunidad del art. 1077, aunque difiere en que en la comunicación recepticia del art. 1077 no hay intimación
alguna, lisa y llanamente se resuelve, rescinde o revoca, y por ende, tampoco hay plazo alguno para cumplir. Aunque no se requiera expresamente, la prudencia aconseja
hacerlo por escrito y con prueba de la recepción por el deudor. 

6. El requerimiento debe ser expreso. El apercibimiento debe ser expreso dispone el inc. c) del art. 1088 pero el requerimiento también debe serlo. No basta una mera
exhortación a cumplir, pues si bien no es requerible ninguna fórmula sacramental (Alterini A., en Llambías) la vaguedad de sus términos tornan ineficaz al requerimiento
(Lavalle Cobo, Ramella). El requerimiento debe ser fehaciente como lo exige el art. 1086 para la cláusula resolutoria expresa o pacto comisorio expreso. Esa exigencia ya
estaba en el 3er párrafo del art. 1204 del Código de Vélez y se repite ahora en el art. 1086 de donde se extiende al art. 1088. Fehaciente, significa que hace, debe hacer fe de
la voluntad en él expresada, lo que se logra v.gr. mediante una carta documento o un telegrama regido por la ley 750 y 1/2, o una comunicación notarial en los términos del
art. 12 de la ley 12.990. El carácter recepticio conduce a que el requerimiento deba dirigirse al domicilio del deudor, al especial contractual si lo hay o, en su defecto, al
general real. 

7. La resolución puede ser total o parcial. Surge de la regla del art. 1083 que también prescribe que la opción entre la resolución total o parcial es excluyente de modo que
optando por una luego el acreedor no podrá volver sobre los propios pasos y pretender optar por la otra. En algún caso la resolución parcial parece muy adecuada, v.gr. en un
contrato de suministro. 

8. Contenido del requerimiento. El requerimiento debe contener: a) la individualización del contrato y la prestación incumplida, lo cual parece muy necesario si se trata de
partes con múltiples relaciones contractuales.
b) La intimación a cumplir,
c) el otorgamiento de un plazo de gracia para el cumplimiento que por regla no debe ser inferior a los 15 días, entiéndese contados civilmente desde la recepción del
requerimiento por el deudor. Si se omite establecer un plazo nuevamente el principio de conservación de los actos jurídicos, en este caso el requerimiento debe entenderse
que roge el plazo de quince días (Lavalle Cobo).
d) el apercibimiento expreso [inc. c) del art. 1088] de resolución si cumplido el plazo se mantiene el incumplimiento o se cumple en forma defectuosa o parcial dentro del
plazo. Este requisito se considera esencial por parte de la doctrina (Lavalle Cobo, López de Zavalía, Ramella, Comp. Mosset Iturraspe) porque sin su concurrencia la mera
existencia de la norma legal no permite inferir la voluntad de resolver por parte del acreedor en caso de continuar el incumplimiento y vencido el plazo de gracia.
e) reserva de reclamar intereses o daños y perjuicios (Lavalle Cobo).

9. Plazo para evitar la resolución. El plazo es el mismo previsto en el art. 1204 del Código de Vélez: uno no inferior a quince días. Sin embargo como la propia norma vigente lo
establece ese plazo puede reducirse si de los usos o de la índole de la prestación resulta procedente uno menor. Es tradicional considerar que la obligación de restituir cosa
mueble (no voluminosa) no requiere tanto tiempo, aunque sí podría necesitarse si se trata de una cosa mueble de gran dificultad de traslado. Si se invocan los usos
comerciales deberán demostrarse si su existencia es controvertida. El acuerdo previo entre las parte no autoriza a soslayar el plazo legal. Es discutido si una vez
establecido el plazo en el requerimiento, el acreedor puede modificarlo (Lavalle Cobo). La solución razonable es que no podría acortarlo aun si con ello no transgrede el
plazo mínimo de quince días si ya operó el carácter recepticio de la comunicación recibida; en cambio no parece haber ningún inconveniente en prolongar el plazo otorgado
para el cumplimiento aun habiéndose establecido uno menor en el requerimiento (Borda) pues proceder así satisface el principio de conservación del contrato. El tema
adquiere relevancia si el acreedor intimó por un plazo menor al de quince días y luego decide ampliarlo a quince días o más. Todo dependerá de la validez del primer plazo,
es decir si realmente estaba habilitado un plazo menor a quince días por los usos o la índole de la prestación. Si no lo estaba sólo servirá el segundo requerimiento, que, en
tal caso no sería una ampliación sino el único requerimiento válido. Por el contrario si estaba justificado un plazo inferior a quince días y luego el acreedor lo amplía no
parece haber inconveniente alguno porque como ya se expresó eso encuentra sustento en el principio de conservación de contrato. Otro enfoque (Borda, Lavalle Cobo)
hace valer directamente el plazo mínimo legal de quince días en caso de que el acreedor otorgue un plazo menor indebidamente por no concurrir ninguna de las
circunstancias que lo autorizan (uso o índole de la prestación). 
 10. La resolución es extrajudicial y produce efectos ipso jure. El instituto no requiere actuación judicial alguna. La resolución es extrajudicial (Díez Picazo y Gullón; Puig Brutau;
Planiol y Ripert; Vélez Torres). La norma establece que al vencimiento del plazo y en caso de subsistir el incumplimiento el contrato se resuelve de pleno derecho sin
necesidad de actividad ni declaración judicial alguna (Lavalle Cobo). Eso significa que se extingue por mera autoridad del acreedor (Mayo- Tobías). El efecto es ipso jure
porque no requiere de acto complementario alguno, pero la resolución se produce retroactivamente al momento de la mora que es anterior al del requerimiento (Albaladejo;
Díez Picazo; Puig Peña; Vélez Torres). Esto surge del inc. b) del art. 1079. Debe recordarse que durante el plazo de gracia el deudor ya está en mora, por eso si cumple luego
de recibido el requerimiento deberá resarcir el perjuicio moratorio. El Código mejora en este aspecto al art. 1204 de Vélez que al referirse al efecto que se produce en caso

de mantenerse el incumplimiento por el deudor luego de vencido el plazo de gracia utilizaba la expresión "sin más" lo que daba pie a que pudiese considerarse erradamente
que la resolución era automática sin que el acreedor mantuviese la posibilidad de exigir el cumplimiento (Borda). 

11. Supuestos en los que el requerimiento no es necesario. La norma prescribe que el requerimiento es innecesario si a) ha vencido un plazo esencial para el cumplimiento, b)
la parte incumplidora ha manifestado su decisión de no cumplir, o c) el cumplimiento resulta imposible. La primera situación debe concordarse con el inc. b) del art. 1084.
Se trata del supuesto en que el cumplimiento temporáneo es esencial, por lo que habiéndose incumplido, resulta claro que otorgar un plazo de gracia para el cumplimiento
es inconducente pues en caso de producirse sería irrelevante por insatisfactorio. Exigir el requerimiento en tal caso sería lo que Alterini A. y Llambías calificaron como
"homenaje a un ritualismo perimido". En tal supuesto lo prescindible no es el requerimiento sino el plazo de gracia. El segundo caso es aquel en el que el deudor manifiesta
expresamente su voluntad de incumplir definitivamente su prestación lo que configura dolo como incumplimiento voluntario de las obligaciones a su cargo, y lo constituye
en automora (Padilla), tal como se explica en el comentario al art. 1084. Por fin, el tercer supuesto es aquel en el que el cumplimiento se ha tornado imposible. Como se
advierte, este supuesto en realidad también comprende al anterior. Si por su aplicación se resuelve directamente, el deudor tiene, desde luego, la posibilidad de invocar y
demostrar la concurrencia de una casual exculpatoria tal el caso fortuito o la fuerza mayor. 

12. Resolución judicial. No cabe duda que la resolución también puede hacerse en sede judicial (Bueres; Lavalle Cobo; López de Zavalía, Mayo- Tobías, Mosset Iturraspe;
comp. Llambías). Pese a que la norma autoriza la resolución extrajudicial, si el acreedor decide soslayar el requerimiento extrajudicial también puede resolver en sede
judicial sin necesidad de otorgar plazo alguno (Lavalle Cobo). Igualmente si el requerido cuestiona la resolución, el acreedor insatisfecho no obstante deberá demandar
para reclamar el cumplimiento o el resarcimiento (Albaladejo). Si el deudor decide no cumplir, vencido el plazo de gracia el requirente puede demandar el cumplimiento con
el resarcimiento de daños moratorios o el resarcimiento de daños, como pretensión principal o una en subsidio de la otra (Albaladejo; Puig Peña; Vélez Torres). 

13. Purga de la mora. El deudor requerido de cumplimiento puede cumplir dentro del plazo de gracia. 

Jurisprudencia

1. El acreedor que pretende la resolución no debe estar incurso en mora (CNCiv., sala G, 30/10/2009, LLAR/JUR/45362/2009). 

2. Sin interpelación que otorgue un plazo de gracia, la resolución por pacto comisorio tácito es improcedente (CNCom., sala D, 23/4/2008, LLAR/JUR/7956/2008). 

3. Si en el requerimiento se omite establece un plazo de gracia rige el de quince días (C3a Civ. y Com. Minas, Paz y Trib. Mendoza, 28/12/1073, JA, 22, 1974 - 814), los usos
comerciales que habilitan a reducir el plazo de gracia deben demostrarse (CCiv. y Com. Mercedes, 3/4/1979, ED, 82 - 516); el requerimiento debe contener el apercibimiento
de resolver si se mantiene el incumplimiento luego del plazo de gracia ( CNCom., sala C, 29/5/1981, ED, 94 - 776). El requerimiento debe efectuarse por medio fehaciente
(CNCiv., sala A, 15/10/2010, LA LEY del 7/2/2011, 11, LA LEY, 2011 - A, 224). También debe demostrarse que el requerimiento fue recibido por el destinatario (CCiv. y Com.
Formosa, 6/2/2006, LLLitoral, 2006 [setiembre], 1076; CNCiv. Sala A, 15/10/2010, LA LEY, 2011 - A, 224). 

4. El requerimiento no es exigible si se resuelve en sede judicial (CNCiv., sala A, 9/3/1978, LA LEY, 1978 - C, 177; íd., 17/5/1979, LA LEY, 1979 - C, 484), y por ende tampoco lo
es el otorgamiento de un plazo de gracia. 

5. No produce efecto el requerimiento que no respetó el plazo mínimo legal quince días y carecía del apercibimiento de considerar resuelto el contrato (CNCom., sala E,
24/3/2003, LA LEY, 2003 - F, 569) de dinero.

Resolución por ministerio de la ley. El requerimiento dispuesto en el artículo 1088 no es necesario en los casos en que la ley faculta a la parte para declarar unilateralmente
la extinción del contrato, sin perjuicio de disposiciones especiales.
Sobre los artículos 1087 y 1088

Comentario

La regla de los arts. 1087 y 1088 se aplica a todas las situaciones que no tengan otra disposición expresa. Subsiste del anterior sistema la limitación contenida en el art. 8° de la
ley 14.005 de compraventa de lotes en mensualidades y la proveniente del art. 1185 bis del Código de Vélez, hoy prevista en el art. 1171 del Código (v. Borda, Spota - Leiva
Fernández). Este precepto excluye del ámbito de aplicación del requerimiento referido en el art. 1088 a los supuestos en los que la ley autoriza a una de las partes a resolver
unilateralmente. Es el caso del desistimiento unilateral de la obra por parte del locatario de obra (art. 1261), el contrato de cuenta corriente bancaria (art. 1404) y en el contrato de
comodato (arts. 1539 y 1541), la revocación del mandato (art. 1331) y todos los supuestos de desalojo en la locación de cosas excepto el desalojo por falta de pago que se
referirá seguidamente. La norma también hace referencia a supuestos especiales. En tal ítem cabe incorporar el supuesto de desalojo por falta de pago de dos períodos
consecutivos de alquiler, en el caso de tratarse de un inmueble destinado a vivienda, al art. 1222 del Código, como modo de extinción del contrato de locación de cosas. Para tal
situación, el Código prescribe una intimación al pago previo a la interposición de la demanda judicial para recuperar la tenencia en la que el plazo de gracia es de diez días. Cabe
destacar que en la propuesta originaria a la Comisión del dec. 191/2011, no se contempló ex profeso la intimación previa a la demanda de desalojo por falta de pago del art. 5° de
la ley 23.091, porque en la práctica, si es omitida, los jueces la consideran suplida por el traslado de la demanda, en vez de retrotraer el proceso (Leiva Fernández). En alguna
oportunidad se consideró erróneamente que el contrato título del derecho real de usufructo no era susceptible de resolución por vía del pacto comisorio tácito.

Jurisprudencia

1. No se aplica el pacto comisorio al contrato título del derecho real de usufructo porque no configura una de las causales taxativas de extinción del usufructo previstas en los
arts. 2934 y 2937 del Cód. Civil (CNCiv., sala E, 2/2/2004, DJ, 2004 - 2 - 326, LA LEY, 2004 - D, 203, con nota de Ethel Humphreys, ED, 207 400, JA, 2004 - II -427). 

2. El requerimiento debe contener un plazo de gracia al menos de quince días (CNCom., sala E, 24/3/2003, LA LEY, 2003 - F, 569, LLAR/JUR/1734/2003). 

3. No procede el pacto comisorio en los supuestos reglados por la ley 14.005 en su art. 8° (CCiv. y Com. de Formosa, 20/5/2009, LL Litoral, 2009 [octubre], 1025, LL
AR/JUR/18796/2009). 

4. La cláusula resolutoria se entiende implícita en los contratos con prestaciones correlativas, como es el supuesto de la locación, más en el caso, la locadora no requirió de
los locatarios incumplidores, el cumplimiento del pago en un plazo determinado para resolverlo (arts. 1204 Cód. Civil y 216 Cód. de Com.), en consecuencia, la resolución se
producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte habilitada por la ley comunique a la locadora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver (CNCiv sala J,
20/10/2010, LLAR/JUR/65149/2010).
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Tema 7: Escrituración de propiedades: obligación y plazo

Una vez que las partes celebraron el boleto de compraventa inmobiliaria, surge la obligación de escriturar. Esta obligación corresponde a las dos partes, algunas
veces estas, establecen un plazo para escriturar y en otras ocasiones no lo establecen. 

Para el caso de que el tiempo transcurra sin escriturar; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: 

La primera es que existe una prórroga del plazo.

Y la segunda es que se transforma en una obligación pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata. 

Puede ser también que las partes acuerden que vencerá el plazo para escriturar una vez obtenida toda la documentación, o la aprobación de obras, o de una
urbanización, o al pagarse determinado número de cuotas. En este último caso, alcanzado el número acordado de cuotas, la escrituración es exigible. 

Para el caso de que las partes no se pusieran de acuerdo sobre el vencimiento del plazo, pueden pedir la fijación judicial de este. Una vez cumplido el plazo o las
condiciones que se hubieran estipulado para entenderlo como cumplido; si una de las partes se niega a escriturar, entrará en mora (art. 886 del código CyCN) y
podrá ser intimado para su cumplimiento.

En caso de persistencia, la otra parte podrá demandar la escrituración e incluso el juez podrá suplir la
voluntad del contratante. También se podrán demandar los daños por mora si existe responsabilidad y
culpa por parte del contratante. 

Por último, frente a la mora por escriturar, la parte cumplidora podrá dilatar el cumplimiento de su obligación y no pagar los impuestos o las expensas a las que se
hubiera obligado desde la posesión; haciendo uso de una excepción prevista en el código y conocida como “excepción de incumplimiento contractual”, que puede
traducirse en que: una parte deja de cumplir hasta que la otra cumpla.
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Tema 8: Compraventa y propietario inhibido

La inhibición general del deudor representa un verdadero obstáculo para la escrituración de un inmueble. 

Esta es una medida cautelar que se puede solicitar en un juicio cuando no se conocen bienes del deudor o los que se conozcan no alcancen a cubrir la deuda.

La inhibición, obtenida por orden judicial, se anota en el Registro General de la propiedad e impide al deudor enajenar bienes inmuebles que tenga o llegue a adquirir
por cualquier título; a diferencia del embargo en el que se afecta un bien determinado, esta medida impide al deudor enajenar sus bienes, mientras no solvente su
deuda y se proceda al levantamiento de la cautelar.

Asimismo, la inhibición puede inscribirse en el registro automotor, por lo que el deudor tampoco podrá transferir bienes automotores. La situación en esta
compraventa:

 Al disponerse las partes a escriturar, el escribano solicita los informes respectivos al registro de la propiedad, tanto respecto de los títulos del inmueble como de
la persona del vendedor, por lo que si de los informes resultara que el vendedor se encuentra inhibido, este no podrá transferir el inmueble en ese estado. 

¿Cómo solucionar esta operación y esta escritura? 

Una forma de arribar a buen puerto ante un conflicto de esta naturaleza será posponer la escrituración para proceder al levantamiento de la medida mediante el
pago de la deuda, conjuntamente con sus intereses, honorarios y los gastos del juicio que se hubiera entablado contra el vendedor. Porque esta medida es un acto
jurisdiccional que solo los magistrados intervinientes pueden levantar. 

No bastará la retención del escribano de la suma indicada en el decreto judicial (como suele hacerse en
otras ocasiones cuando existen, por ejemplo, deudas de impuestos), por lo que se solicitará al juez un
decreto de levantamiento de la inhibición al solo efecto de escriturar la venta y proceder a retener y
depositar el importe por el cual se solicitara su anotación. 
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Tema 9: Compraventa Inmobiliaria y situación de los incapaces

Nos vamos a referir al Inhabilitado judicial. Los inhabilitados quedan privados de la disposición de sus bienes por actos entre vivos. En consecuencia, no pueden
vender bienes inmuebles de su propiedad, “sin la conformidad del curador”.

Arts. 1000 al 1002 (Incapacidad e inhabilidad para contratar)

El inhabilitado no es un incapaz de ejercicio, por lo que puede actuar por sí, aunque para ello requiera la
asistencia del curador. Por tanto, podrá celebrar contratos de compraventa inmobiliaria. 

Por último, cabe destacar las recomendaciones enunciadas en el Cuarto Congreso de Derecho Civil que declaró: 

Que el inhabilitado tiene capacidad de obrar restringida y está sujeto, para determinados casos, al régimen de la asistencia. 

Que la función del curador no debe limitarse a prestar su conformidad, sino, asimismo, a vigilar el cumplimiento de los propósitos que lo
llevaron a concederla. 

Que la negativa o imposibilidad de obtener consenso del curador puede suplirse judicialmente. 

La inhabilitación tiene como propósitos prestar una protección especial a los incapaces en beneficio no
solo de su persona, sino también del tráfico inmobiliario y los intereses sociales y económicos; por lo
tanto, protege el patrimonio del incapaz, procurando su aumento y mantenimiento. 

Compraventa en México

En el video podemos ver, con el objeto de realizar una comparación, como se realiza una compra-venta en México.

¿Cómo hacer un contrato de compraventa de casas o vivienda en México?

Propiedades.com. (2016). Contrato de compraventa de inmuebles en México: formato, machote, ejemplos y preguntas frecuentes. Recuperado el 13 de marzo de 2019

de: http://propiedades.com/blog/informacion-inmobiliaria/contrato-compraventa-inmuebles-mexico 
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Cierre de la unidad

¿Se puede entregar la posesión en el boleto de compra venta?

Los contratos están sujetos a la voluntad de las partes, por lo tanto, se puede entregar la posesión en el momento que las mismas lo decidan.

Bibliografía

de referencia
–

Código Civil y Comercial de la Nación.

Esper, M. (2010) Jurisprudencia Anotada. Aspectos centrales del corretaje inmobiliario: autorización de venta, reserva y cobro de la retribución —Corretaje: Efectos respecto del
corredor - Derecho a comisión - Supuestos en que no le corresponde - Compraventa inmobiliaria - Falta de concreción de la operación principal - Revocación de autorización
de venta - Reserva ad referendum - Efectos (C. Nac. Com., sala C, 30/12/2009) Abeledo Perrot

Ley 20.266 (Modif. Por la 25.028).

Ley 10.973 (reformado por la ley 14.085).

Ley 13.512 de propiedad horizontal.

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Introducción a la unidad

¿Se puede ceder un boleto de compra venta? 

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Tema 1: Cesión de boleto de compraventa

El boleto de compraventa puede ser cedido con el resultado de que por medio de la cesión se transmite la situación jurídica del contratante cedente a favor del
cesionario, quien asume la posición contractual y no meramente la del sujeto activo o pasivo de un derecho en particular.

Cuando intervenimos en una cesión de boleto, debemos pedir informes de dominio de la propiedad, y de inhibición del cedente y del cesionario; y además notificar
al vendedor que se está cediendo el boleto. La posibilidad que tiene el segundo adquirente (que documenta la cesión, no la venta) de reclamar la escrituración para
sí desde que la cesión es notificada al dueño del inmueble deriva de ese mecanismo (se le ceden los derechos del crédito de la escrituración respecto del dueño -
conf. Hoy art.1620 CC y CN, antes Art.1457 Cód. Civil).

La cesión del boleto debe ser formal y por escrito, pero no requiere de procedimientos ni fórmulas sacramentales; puede ser agregado al documento principal o
puede hacerse por separado (conf. Art. 1618, CC y CN).

Mientras no se materialice la notificación del deudor cedente al vendedor, el cedente no queda desobligado respecto del vendedor cedido (art. 1620 y 1637 CC y CN)

Con relación a la cesión, esto está tratado en los arts.1614 al 1640 y sobre la parte pertinente se reproduce en estos más abajo citados, a saber:

Artículo 1614

Definición

Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la cesión de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación,
según que se haya realizado con la contraprestación de un precio en dinero, de la transmisión de la propiedad de un bien, o sin contraprestación, respectivamente, en tanto no
estén modificadas por las de este Capítulo. 

Comentario

Introducción. El tratamiento del contrato de cesión de derechos, en líneas generales, sigue los lineamientos establecidos por doctrina y jurisprudencia general del presente
contrato, tal cual lo conocemos. Sin embargo, es prudente adelantar que se introducen ciertas innovaciones interesantes —cesión de deudas, cesión de posición contractual—,
que ya estaban reconocidas y relativamente tratadas por la doctrina civilista y notarialista argentina, pero que no encontraban reposo directo en algún artículo específico del
Código Civil —más aún, se deducían de artículos propios de otras instituciones.

Concepto. El artículo define al contrato de cesión de derechos con criterio amplio: cualquier derecho puede ser cedido, con excepción de aquellos que resulten contrarios a la ley,
las convenciones que lo originan, la naturaleza propia del derecho sometido a cesión.
Si el derecho es cedido por un precio en dinero, a cambio de propiedad de un bien o sin obtención de contraprestación alguna, misma se regirá por las normas relativas a la
compraventa, la permuta o la donación, respectivamente, lo que la doctrina mayoritaria ha venido tratando bajo el título de subtipos o clases comunes de cesión.

La doctrina en general ha brindado a la cesión de derechos los siguientes caracteres: consensual, formal, bilateral o unilateral, onerosa o gratuita —algunos autores también
consideran acepción de neutro—, conmutativo, típico, nominado, causado. Sin embargo, algunos consideran que la misma puede revestir la calidad unilateral, mientras que la
consideran acepción de neutro , conmutativo, típico, nominado, causado. Sin embargo, algunos consideran que la misma puede revestir la calidad unilateral, mientras que la
moderna doctrina intenta afirmar que está en presencia de un contrato de tipo transmisivo en lugar de unas opiniones que advierten el carácter meramente declarativo a la cesión
de derechos.

Jurisprudencia

1. La cesión de un derecho no puede identificarse con la novación que extingue la relación anterior y da nacimiento a otra, con un distinto acreedor, sino que es el mismo
crédito que pasa del cedente al cesionario (art. 1434 Cód. Civil), en virtud de un contrato en el que no es parte el fisco nacional (CSJN, 9/12/1993, IMP, 1994-A-1254). 

2. La cesión de créditos legislada en el arts. 1434 y ss. del Cod. Civil, determina que el mismo derecho existente pasa del cedente al cesionario con todos sus accesorios y
garantías (art. 1458, Cód. Civil) convirtiéndose el cesionario en dueño exclusivo del derecho cedido, pudiendo ejercer en tal carácter contra el deudor los derechos que
nacen del crédito (SCBA,5/10/1993, DJBA, 1456807).

Artículo 1616

Derechos que pueden ser cedidos

Todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho.

Comentario

En definitiva, no se ceden los derechos limitados o restringidos por la ley, o por la voluntad de las partes, y finalmente aquellos que, independientemente de su legalidad o
voluntariedad, no pueden transmitirse porque su propia naturaleza no lo permite.

Jurisprudencia

Es válida la cesión del derecho a la percepción del crédito proveniente de un muro medianero que separa un fundo del vecino (CNCiv., sala E, 16/11/2009, LA Ley Online
AR/JUR/58328/2009).
Artículo 1618

Forma

La cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual. Deben otorgarse por escritura pública: 
a) la cesión de derechos hereditarios; 
b) la cesión de derechos litigiosos. Si no involucran derechos reales sobre inmuebles, también puede hacerse por acta judicial, siempre que el sistema informático asegure la
inalterabilidad del instrumento; 
c) la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública.

Fuentes

La regla de la exigencia de la forma escrita con los supuestos que prevén escritura pública encuentra asidero tanto en los fundamentos del presente código como en los que
oportunamente se brindaron en atención al proyecto de unificación del año 1998. 
Sobre esto, el artículo reconoce como fuente directa al propio 1532 del proyecto del año 1998, con algunas salvedades interesantes: en el apartado b) el anterior proyecto
brindaba también la opción de la presentación de un escrito ratificado ante el secretario del tribunal. Finalmente, en el apartado e) el anterior proyecto consideraba que debían
otorgarse por escritura pública los derechos derivados de un acto hecho por escritura, y no así la cesión de derechos derivados, como lo establece el artículo en estudio.

Comentario

La regla general sigue siendo la misma adoptada por el codificador. La cesión, entonces, debe hacerse por escrito, y ese es el principio general conforme a la doctrina clásica en
pleno. Es por ello que en nuestro país la cesión es un contrato de tipo formal, muy a pesar de que la doctrina sí difiere en los alcances de la formalidad, considerada por algunos
como ad solemnitatem —Acuña Anzorena y por otros como ad probationem —Borda, Spota, Garrido, Zaga entre otros—. Cabe destacar que en este punto se estudian diferentes
análisis de relevancia en relación a la interpretación del art. 1184 del Cód. Civil antes y después de la reforma de la ley 17.711 /1968. El presente artículo prevé además el caso
especial también contemplado en la legislación civil aún vigente: en efecto, opera como modalidad especial la transmisión de títulos por endoso o por entrega manual del
instrumento. El endoso opera como declaración del portador de un título, que mediante la misma pone en su posición a otra persona.

Artículo 1619

Obligaciones del cedente

El cedente debe entregar al cesionario los documentos probatorios del derecho cedido que se encuentren en su poder. Si la cesión es parcial, el cedente debe entregar al
cesionario una copia certificada de dichos documentos.
Fuentes

Art. 1533 del Proyecto de Unificación del año 1998.

Comentario

El artículo se refiere a un deber esencial que tiene el cedente, que no puede ser otro que el de entrega. Esto está relacionado directamente con el deber primario que debe cumplir
de transferir el derecho cedido, y de ahí que surja la necesidad de hacer entrega de los documentos que este, lógicamente, tenga en su poder. Esta entrega comprende, según la
doctrina unánime, no solo el valor de la cesión, sino también la fuerza ejecutiva del título y todos los accesorios que esto comprenda. Finalmente, se adopta una regla general del
derecho privado, que cuenta en la actualidad con un amplio tratamiento de la doctrina notarialista, que explica que cuando las cesiones, transmisiones o daciones de derechos
son del tipo parcial, se concretan dando copia certificada a quien resulte ser el destinatario de las mismas.

Jurisprudencia

Para que el contrato de cesión se cumpla, es necesario poner al cesionario en la efectiva posesión del derecho cedido que permita su efectivo ejercicio, solo así se realiza la
transferencia de la propiedad sobre el crédito o el plexo contractual que se transmite (CCiv. y Como San Martín, sala II, 5/5/1994, LLBA, 1994-1004).

Artículo 1620

Efectos respecto de terceros

La cesión tiene efectos respecto de terceros desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta, sin perjuicio de las reglas especiales relativas a
los bienes registrables. 

Fuentes

Del nuevo texto: supone la concreción de los efectos previstos en los arts. 1457 y 1458 relativos a la propiedad del derecho que pasa al cesionario por solo efecto de la cesión y a
la ya mencionada fuerza ejecutiva del título que se cede. Además, guarda relación directa con los arts. 1459, 1467 y 1470 respectivamente. Fuentes: art. 1534 del Proyecto de
Unificación del año 1998.
Comentario

Se mantiene la doctrina específica que resulta del art. 1459, que establece, como enseña Borda, que respecto de los terceros que tengan algún interés legítimo en contestar la
cesión, el derecho no se transmite al cesionario, a no ser que opere la notificación del traspaso al deudor cedido. Desde la notificación al cedido entonces, la cesión surtirá los
efectos normales previstos en el contrato en análisis.

Finalmente, el artículo deja a salvo toda regla relativa al mundo de los bienes registrables que encuentran, por propia naturaleza en la registración, ciertos principios que agregan
requisitos esenciales para que los mismos produzcan los efectos previstos por las partes (necesidad de escritura pública y sus efectos: inscripción, formalidades específicas,
publicidad formal o material, etcétera).

Jurisprudencia

El deudor cedido hasta la notificación de la cesión está comprendido en el concepto de tercero a que se refiere el art. 1459 del Cód. Civil (CNCom., en pleno, 18/4/1975, LA LEY,
1975-B, 675).

Artículo 1636

Transmisión

En los contratos con prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, esta solo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la
notificación al deudor cedido.

Comentario

La teoría de los contratos permite un alto vuelo a la autonomía de la voluntad, muy a pesar de los avatares cotidianos que dirigen a considerar que la misma se viene debilitando
frente a la proliferación de los contratos en masa, predispuestos, por adhesión, o similares de la misma naturaleza.
Este imperio de la autonomía de la voluntad permite que las partes de los contratos en ejecución o con prestaciones pendientes —cualquiera sea la posición que detenten—,
puedan transmitirla a cualquier título, y bajo las circunstancias que, dentro de la ley, encuentren justas y adecuadas a sus pretensiones. Sin embargo, para que se consolide el
supuesto previsto y también en protección al principio de la autonomía de voluntad —esta vez, la tenida en cuenta originariamente al momento de celebrar el contrato, resultará
necesario que las demás partes presten la conformidad o consientan antes, durante o después de realizada la cesión.
Fallo judicial

La información contemplada en el recurso reseña el fallo que podrá tomar como ejemplo de casos que se pueden presentar dentro del corretaje.   

El juez del concurso del propietario de un inmueble es incompetente para

tramitar la pretensión resarcitoria del cesionario del boleto de compraventa
que no pudo obtener la escrituración, al tratarse de un crédito post concursal |
Microjuris Argentina al Día
Partes: Mamani Donato Estanislao c/ Sodas Calsina S.R.L. y otro s/ Tribunal: Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de
Jujuy Sala/Juzgado: I Civil y Comercial y de Familia Fecha: 5-abr-2017 Cita: MJ-JU-M-103742-AR | MJJ103742 |
MJJ103742Sumario: 1.-Es procedente confirmar la sentencia que declaró la incompetencia del juez que tramita el concurso
preventivo del demandado...

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Microjuris (2017). El juez del concurso del propietario de un inmueble es incompetente para tramitar la pretensión resarcitoria del cesionario del boleto de compraventa que no pudo

obtener la escrituración, al tratarse de un crédito post concursal. Recuperado el 13 de Marzo de 2019 de: https://bit.ly/2XVd5xJ    
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Tema 2: Barrios cerrados, clubes de campo y su problemática legal

Dentro de la compraventa inmobiliaria y la cosa vendida encontramos esta figura relativamente nueva: El club de campo o “country” y el barrio privado.
Los tribunales han declarado que “la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de
propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. El “country” club o club de campo es un todo y una unidad con límites
precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que, por lo tanto, aquellos no pueden subdividirse ni
tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual” (CNCiv., Sala A, 2/6/89)

“Esta forma de dominio tiene ciertas notas afines al régimen de propiedad horizontal, pues habrá partes
comunes como las vías de acceso o los servicios comunes de vigilancia y de mantenimiento, y partes
propias como las parcelas o edificaciones particulares.” 

En una de las notas que acompañaban aquel proyecto de reforma del Cod. Civ. Y Comercial se decía así: 

“Se ha buscado dar respaldo normativo a aplicaciones muy difundidas, pero no imaginadas cuando se
sancionara la legislación vigente, y la posibilidad de que se sometan expresiones modernas de la
propiedad como los clubes de campo, (…)y organizaciones semejantes”.

En el caso de un parque industrial, (otras de las figuras novedosas que, como los clubes de campo, no se encuentran sometidas al régimen de propiedad
horizontal); y que, sin embargo, tal como lo propuso la modificación; hay bastantes similitudes. 

Problema de legislación
Volviendo al Club de Campo: Ante el vacío legal de otorgarle al country una naturaleza jurídica determinada, distintos sectores de la sociedad, promocionan su
existencia conjuntamente con los barrios privados y se encuentran en esta figura verdaderos emprendimientos inmobiliarios con el plus de gestionar “una empresa
de servicios dedicada a la administración del club de campo”; otra parte de la sociedad parece vincularlo solamente a un “proyecto de urbanización” y, por tanto, le
hacen aplicable las leyes de urbanización dentro del ámbito provincial o municipal, dictándose decretos al respecto (en la provincia de Buenos Aires, por ej. el
decreto 9404/86); también le resultan aplicables las normas sobre el dominio fiduciario y hasta la figura de “asociación civil” se utiliza para organizar e imponer
ciertas normas de convivencia entre los propietarios; o quizá solo la forma de asociación se la apliquen al “club entendido como el lugar de recreación” y no a las
viviendas y a otros bienes comunes. Y todas estas cosas a la vez para encuadrar una sola figura jurídica … En similar situación se encuentran los parques
industriales, en dónde cada municipio ha dictado alguna ordenanza para intentar regular la situación. 

En definitiva: demasiadas leyes para una sola figura jurídica que no resuelve el derecho de propiedad. 
 Y si bien se puede encontrar en el club de campo algunas de las figuras que se intenta, aplicarles, no es en sí misma ninguna. Pues si bien “la empresa dedicada a
la administración”; podrá ser muy eficaz, prestando servicios al club de campo y al barrio privado; le faltarán facultades, derechos y obligaciones que sí, en cambio,
tiene un administrador de consorcio, tenga figura de empresa o no. Para los dueños de las parcelas, en caso de tener que demandar a un tercero como “el club de
campo” o “barrio privado”, no tendrá a mano la figura de la administración del consorcio. Para la misma empresa prestataria de servicios, le será difícil reclamarle
“al club” una contraprestación por faltarle al club personería (claro que para dar solución a la personería también le han aplicado la forma de “asociación” y si es
una asociación, para qué necesitaría contratar una administración externa, si una asociación tiene sus directores, a lo sumo podría contratar empleados; y si sigo
intentando encuadrar al country en una forma legal, tarde o temprano:… El talón de aquíles y todo se complica …). Desde ya, todas estas situaciones tienen remedio
legal, no es un “callejón sin salida”, pero se haría muy extenso y desatinado extenderme más aquí.

Pero aun encontrando el remedio para llenar el vacío legal en las normas de derecho común, y aun encontrando figuras análogas para suplir; sin lugar a dudas, la
atipicidad de la figura del club de campo y su problemática, requieren una legislación específica propia; así sea la inclusión de su figura en la ley de propiedad
horizontal con las ampliaciones particulares; esta solución daría seguridad jurídica y evitaría el desgaste doctrinario y judicial propiciando una necesaria economía
en las relaciones jurídicas.

Hoy ya implementado el nuevo ordenamiento de Código Civil y Comercial Nacional, los clubes de campo y los barrios cerrados se encuentran dentro del grupo de
los “Conjuntos inmobiliarios” regulados en los arts. 2073 a 2113.

Artículo 2073

Concepto

Son conjuntos inmobiliarios, los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico,
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. 

Artículo 2074

Características

Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. 

Artículo 2075

Marco legal

Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar
a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

Artículo 2080

Limitaciones y restricciones reglamentarias

De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y
restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción
establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante
de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario, sin admitir prueba
en contrario.

Artículo 2081

Gastos y contribuciones

Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente
previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

Artículo 2084

Servidumbres y otros derechos reales

Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con
terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben
decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.

Artículo 2085

Transmisión de unidades

El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
Artículo 2086

Sanciones

Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las
sanciones previstas en ese instrumento.

Material de lectura

En el siguiente recurso podrás consultar lo referente al Código Civil y Comercial unificado. 

Nuevo Código Civil y Comercial unificado.pdf

271.3 KB

Hernández, M. P. (2015) Nuevo Código Civil y Comercial unificado

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Cierre de la unidad

¿Se puede ceder un boleto de compra venta?

De acuerdo con Romero (2018), la cesión del boleto de compraventa se define como el negocio jurídico mediante el cual una de las partes, comprador o vendedor,
se obliga a transmitir a un tercero el conjunto de derechos y obligaciones que surgen del boleto de compraventa. La autonomía de la voluntad, principio que rige los
contratos, permite que las partes puedan transmitir su posición jurídica bajo cualquier título.

Bibliografía

de referencia
–

Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.994. Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#29 

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