Airbnb jaquea el Reglamento de

Propiedad Horizontal
23 julio, 2018

 Por Matías Altamira *

Airbnb es una empresa de base tecnológica dedicada a la publicación de
alquileres entre particulares, que compite con los hoteles y está jaqueando el
tradicional Reglamento de Propiedad Horizontal.
Como otras empresas del rubro, propone a sus usuarios que busquen
“anfitriones con habitaciones libres, casas enteras y alojamientos increíbles,
como castillos e iglús. Ponte en contacto con el anfitrión, confirma las fechas y
realiza el pago a través de la plataforma segura de Airbnb.”
Por experiencia personal, el sistema funciona a la perfección, tanto en el
proceso de búsqueda y selección del alojamiento como durante la estadía y el
mecanismo de pago y cancelación.
Al momento de recibir el departamento alquilado, su dueño expresó que si los
vecinos preguntaban quiénes éramos, respondiéramos que amigos de la
familia porque no sabía si estaba permitido el alquiler temporario, lo que me
dejó la incógnita y ahora trataré de responder.
Al revisar diversos reglamentos, algunos omiten cualquier referencia al destino
del departamento y otros establecen que debe ser utilizado para vivienda
familiar, distinguiéndolo de las oficinas, habilitadas para comercios o
profesionales, pero nada dicen sobre el plazo de la locación, y en particular si
está prohibida la locación temporaria, es decir por plazos de dos o tres noches.

La ley 13512 de Propiedad Horizontal dispone en su Art. 2º que cada

propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, con las
limitaciones del Art. 6º, que prohíbe al propietario y a los ocupantes: a)
destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; y b) perturbar
con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Siempre que los inquilinos se comporten correctamente y respeten las
exigencias del propietario y del edificio, no existe incumplimiento del
reglamento.
El Código Civil y Comercial de la Nación dispone en su Art. 1187 que hay
contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero; y en el Art.
1199, inc b), que no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación
de inmuebles o parte de ellos destinados a habitación con muebles que se
arrienden con fines de turismo, descanso o similares.

La actividad promocionada por Airbnb y/o cualquier otra empresa, así como los
llamados “anfitriones”, está en línea con estos dos artículos, ya que siempre los
inmuebles publicitados están amoblados y se alquilan con fines principalmente
de turismo, por períodos reducidos.
Finalmente, los términos y condiciones de Airbnb, que aceptan tanto
propietarios como inquilinos, disponen que al crear un anuncio, entre otras
obligaciones, el propietario debe revelar cualquier deficiencia, restricción y
requisitos que puedan ser relevantes, por ejemplo, si se admiten animales o no
en el edificio.
En resumen, si el Reglamento de Propiedad Horizontal no prohíbe
expresamente el alquiler por plazos menores al mínimo legal, el propietario
puede ofrecerlo en Airbnb y en cualquier otra plataforma similar, informando
expresamente a los inquilinos las restricciones aplicables.

* Abogado, especialista en derecho informático