1-Boleto de compraventa: concepto, que requisitos esenciales 

debe contener

Artículo 1170 CCC “El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros
que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.”

Es uno de los contratos de mayor importancia por sus consecuencias, habitualidad y por ser el
instrumento idóneo para la adquisición y venta de propiedades inmuebles, principal pero no
exclusivamente.

El boleto de compraventa es en un principio el contrato que cierra la operación y por ende la

define como tal; ya que desde su firma los contratantes adquieren derechos y quedan
obligados según lo acordado en el documento, y donde se entrega dinero a cuenta del precio
total pactado en calidad de pago a cuenta y principio de ejecución del contrato.

Más allá de los elementos esenciales que hacen a la existencia de la compraventa, sujetos
contratantes, precio y cosa vendida, cada operación tiene particularidades propias generadas
en las necesidades y situación de los contratantes, por ejemplo en cuanto a tiempos,
mudanzas, sucesiones pendientes, hipotecas o embargos sobre la cosa vendida, etc., por lo
que resulta fundamental la redacción de un contrato en particular para cada operación, donde
todas estas situaciones particulares queden debidamente expresadas, reconocidas y previstas
en sus soluciones, lo que evitará dejar focos de posibles conflictos abiertos en el transcurso de
la operación

El boleto origina el nacimiento de los derechos y obligaciones recíprocas entre los contratantes.
El vendedor tendrá básicamente el derecho de cobrar el precio, (saldo de precio restante), y la
obligación de entregar la cosa vendida en “forma” según lo acordado, y si hablamos de
inmuebles esto será normalmente entregando la posesión y firmando la escritura de
compraventa. En contracara, el comprador tendrá como derechos que se firme la escritura a su
favor y que se le entregue la posesión de la propiedad, por otro lado tendrá por obligación la de
pagar el precio en las condiciones pactadas. A esto deberá sumársele las obligaciones
especiales que puedan contraer las partes por las particularidades de la operación.

 Es así que con el boleto sólo estamos en el ámbito de los derechos personales (derechos y
obligaciones) y será con la escritura pública de compraventa donde entraremos en el ámbito de
los derechos reales (dominio o titularidad sobre la cosa, inscripción registral, etc.), con todo el
resguardo legal que esto significa y en relación a las características fundamentales del dominio:
exclusivo, perpetuo y absoluto

Los elementos que básicamente las partes deben pactar y dejar reflejados en un boleto de
compraventa son: el precio, la forma de pago, cuando se entregará la posesión, en qué estado
se entregará la propiedad, tratamiento de deudas sobre impuestos, tasas, contribuciones
especiales u obras de infraestructura; gastos, impuestos y honorarios originados por la
escrituración, designación de escribano, y el pacto comisorio, que prevé en caso de
incumplimiento de una de las partes, la posibilidad para la parte cumplidora de resolver la
operación (dejarla sin efecto) o exigir su cumplimiento vía judicial con las penalidades
pactadas. En éste último sentido decir que el incumplimiento de alguna de las partes genera la
posibilidad de que el “cumplidor” solicite el título de propiedad judicialmente a través de un
proceso que se conoce como “juicio de escrituración”. Cada uno de los elementos
mencionados debe ser evaluado y pactado según las particularidades del caso; como para los
plazos para firmar la escritura por ejemplo debe tenerse en cuenta los trámites previos y
necesarios.
También es de suma importancia utilizar el lenguaje adecuado y evitar expresiones que se han
vuelto comunes pero que no tienen reconocimiento legal, como “Tenencia precaria” o “Posesión
precaria”. Quien compra por boleto y le es entregada la propiedad, la tiene en posesión, con
total independencia de cómo se describa en el boleto, porque su ánimo sobre la cosa es el de
dueño. Toda otra expresión además de ser inexacta produce confusiones entre las partes sobre
su situación, sus derechos y obligaciones.

Por su parte el artículo 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de
compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

2.-Bien de familia : concepto que funcion cumple  , que requisitos son  necesarios  para  que
cumpla esa función

Es un derecho que está contemplado en el Código Civil (artículo 244/250) con el objetivo
de proteger o “blindar” la vivienda familiar ante situaciones que pudieran ponerla en riesgo. Se
puede inscribir como Bien de Familia cualquier vivienda urbana o rural. Si posee más de una
propiedad, sólo se puede afectar aquella en la que viva o desarrolle su actividad
profesional/comercial. 

Las excepciones que dispone el Código Civil son las siguientes. 

1. Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que

gravan directamente al inmueble. 
2. Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida con la conformidad del
cónyuge, el conviviente con unión convivencial inscripta o autorización judicial. 
3. Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la
vivienda. 
4. Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad,
incapaces, o con capacidad restringida.

Según la información del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires los beneficiarios
del regimen pueden ser los siguientes.

5. Conyuge o conviviente, sus descendientes (hijos e hijos adoptivos), o ascendientes

(padres, abuelos), aunque no convivan con el propietario. 

También pueden ser beneficiarios, en el caso que no aplique el primer punto

relacionado a familiares directos, los colaterales hasta el tercer grado de cosaguiniedad
(tios, sobrinos). Acá si será condición que vivan con el propietario. 

Para iniciar el trámite se necesita

 Título y fotocopia de propiedad. Escritura.

 Documentos de los propietarios y de los beneficiarios.
 Constancia de CUIT o CUIL. 
 Documentación que pruebe el vínculo entre propietarios y beneficiarios: libreta de
familia o, en su defecto, certificado de matrimonio de los propietarios o de unión
convivencial y certificados de nacimiento de los beneficiarios.
 Recibo y libre deuda de Impuesto Inmobiliario. 
En el Registro de la Propiedad Inmueble del distrito donde está inscripto el bien, o a través de
un trámite ante escribano público. En este último caso, el escribano confeccionará el
documento con todos los datos de propietarios y beneficiarios. Y hará luego la inscripción del
Bien de Familia ante el registro correspondiente. En el primer caso (personalmente ante el
Registro de la Propiedad) el trámite es gratuito

3-Venta  de padres a hijos , son legales y si lo fueren que requisitos debe cumplir

El requisito indispensable que tienen que cumplir dos personas que, siendo familia, quieren
comprar y vender una propiedad entre ellos, es que la persona que compra tenga la capacidad
real pago necesaria.

Esto quiere decir, que el hijo debe demostrar que puede pagar la propiedad realmente.

El resto de requisitos para vender y comprar se mantienen igual que para cualquier proceso de
venta y compra de propiedades inmuebles o terrenos en Argentina.

Básicamente, este es un requisito necesario porque si el hijo que compra, no es capaz de

demostrar que cuenta con los recursos económicos, es posible que, en lugar de una venta,
tengamos una donación simulando una compra venta inmobiliaria.

La cuestión es que los impuestos y contribuciones entre la venta y la donación de propiedades

son diferentes.

Si existe sospecha de que el padre le vende al hijo su propiedad, pero sin que este tenga
dinero para pagar, se podría anular esa compra. Incluso, ambos podrían enfrentar problemas
más graves.

En caso de los padres vendan un inmueble a uno de sus hijos, es necesario dejar aclarado en
el boleto de compraventa la conformidad expresa de los otros hijos, a fin de salvaguardar
cualquier reclamo futuro de los herederos.

4.- Condominio :concepto

Art. 2.673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por
una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble

Art. 2.675. El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los
casos que la ley designa.

rt. 2.677. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla
embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.

Art. 2.678. Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un
inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no
tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea
adjudicado en licitación.

Art. 2.679. Cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa
en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de
ella.

Art. 2.680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la
cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o
jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de
uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Art. 2.681. Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales,
sin el consentimiento de todos los otros.

Art. 2.682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio
del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es
de ningún valor.

Art. 2.683. Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o

arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente
eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

Art. 2.684. Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal
que no la deteriore en su interés particular.

Art. 2.685. Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de

sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero
pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.