CONTRATO DE

LOCACIÓN
CATEDRA DE DERECHO CIVIL III-
Dr. Jorge Varela
 ARTÍCULO 1187.- Definición.

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y

goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en
dinero.
• Uso y Goce.
• Cosa mueble o inmueble.
• Pago en Dinero (sino sería innominado o comodato//mutuo)
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
 EXCLUIDOS:
• LEY N° 13.246 ARRENDAMIENTOS RURALES Y APARCERIAS.-
 Partes y elementos

PARTES:

• LOCADOR, ARRENDADOR: entrega el uso y goce.

• LOCATARIO, ARRENDATARIO O INQUILINO: entrega dinero

ELEMENTOS ESENCIALES PARTICULARES:

• Uso y goce, precio y tiempo.

 Caracteres

NOMINADO

CONSENSUAL

BILATERAL DE PRESTACIONES RECIPROCAS (SINALGAMATICO)

ONEROSO – AL SER BILATERAL PUES HAY SACRIFICIO DE AMBAS PARTES

FORMAL PARA INMUEBLES Y MUEBLES REGISTRABLES, Y NO FORMAL PARA MUEBLES NO REGISTRABLES.

CONMUTATIVO (NO ALEATORIO)

TRACTO SUCESIVO (PERIODICIDAD) O EJEC. CONTINUADA

ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad.

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito. Esta
regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

• ARTÍCULO 286.- Expresión escrita. La expresión escrita puede tener lugar por instrumentos públicos, o por instrumentos particulares firmados o no firmados, excepto en los casos en que determinada instrumentación sea impuesta.
Puede hacerse constar en cualquier soporte, siempre que su contenido sea representado con texto inteligible, aunque su lectura exija medios técnicos.
• ARTÍCULO 287.- Instrumentos privados y particulares no firmados. Los instrumentos particulares pueden estar firmados o no. Si lo están, se llaman instrumentos privados. Si no lo están, se los denomina instrumentos particulares no
firmados; esta categoría comprende todo escrito no firmado, entre otros, los impresos, los registros visuales o auditivos de cosas o hechos y, cualquiera que sea el medio empleado, los registros de la palabra y de información.

Ad probationem (no podrá ser probado por testigos).

 OBJETO -
ARTÍCULO 1192.- Cosas que esté en el comercio.

ARTÍCULO 1194.- El Destino de la cosa locada:

• El del contrato.
• Sino:
• el destino que tenía al momento de locarse,
• el que se da a cosas análogas
• o el que corresponde a su naturaleza.

Si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

 Art. 1195.- Personas incapaces o con capacidad restringida.

• Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble

alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con
capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el
inmueble.
 Locación habitacional (art. 1196) (Ley Nº
27.551)- DE CONSUMO

No puede requerirse del locatario:

• a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

• b) Depósitos de garantía mayor al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente
al precio del último mes de la locación …;
• c) El pago de valor llave o equivalentes; y
• d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
 PLAZOS DE LA LOCACION

ARTICULO 1197.- Plazo máximo. 20 años habitacional y 50 años para los otros destinos.

- FINALIDAD :

• a) Economía social, pues un arrendamiento "hace que la cosa no se mejore";

• b) Movilidad del tráfico negocial (pues "sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas") y
• c) Conveniencia para el régimen hereditario (para "no embarazar la división de las herencias")

- ¿Es constitucional?. Fallo Segura SA CSJN

 PLAZOS MINIMOS
• ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de inmueble, cualquiera sea su destino,
el plazo mínimo legal de tres (3) años. ( Ley Nº 27.551 )
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
LA JURISPRUDENCIA HABLA DE “ORDEN PUBLICO” – protección al
más débil.
 Art. 1199.- Excepciones al plazo mínimo

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los
tres (3) meses, se presume (i.t.) que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y
que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
( Ley Nº 27.551 )