Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C...

Pgina 1 de 11

Aspectos Legales
del Contrato De Arrendamiento

Etapa 1 Pgina 1

Marco legal
Dentro de la "cultura jurdica" de la que debe disponer
cualquier persona vinculada al mbito inmobiliario, uno de
los temas de mayor relevancia, por la frecuencia de las
operaciones que se realizan, es el de los contratos de
arriendo de inmuebles.
Corredores de propiedades, inversionistas, agentes
financieros, etc., son personas que diariamente enfrentan
decisiones relacionadas a este tpico.
Con el fin de aminorar los riesgos implcitos en este tipo de
operaciones y prestar una adecuada asesora a sus clientes
para el cumplimiento de las disposiciones legales, los
profesionales deben conocer, profundizar y actualizarse en
forma permanente para manejar los conceptos legales que
implican este tipo de contratos.

Caractersticas Generales del Arrendamiento

El Artculo 1915 del Cdigo Civil define al contrato de Arrendamiento, sealando que el arrendamiento es un
contrato en que las dos partes se obligan recprocamente; la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

En concepto del legislador existen tres tipos o clases de arrendamiento:

La concesin de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.
La confeccin de obra.
La prestacin de un servicio o arrendamiento de servicios.
Las disposiciones que el Cdigo Civil establece en relacin a los empleados domsticos se encuentran
derogadas por el Cdigo del Trabajo.

En trminos generales el contrato de arrendamiento es:

1. Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de acuerdo respecto a sus elementos esenciales
para que se formalice y surjan las obligaciones que de l derivan. Sin embargo, es de gran importancia su
escrituracin porque:

La actual legislacin, en materia de arrendamiento de bienes races urbanos, prescribe que, si el

contrato es solamente verbal y surge discrepancia en cuanto al canon de arriendo, se presumir que la
renta ser la que declare el arrendatario. Esta presuncin simplemente legal admite prueba en
contrario. Art.20 Ley 18.101.
Existe la limitacin de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o contratos que contiene la
entrega o promesa de una cosa que valga mas de dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable
a este contrato. Art.1709.Por la norma del art.1962 es importante que el contrato conste en escritura
pblica si se refiere a bienes races, para hacerlo oponible al tercer adquirente. Adems, si se inscribe
en el registro de Hipotecas y Gravmenes, es oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha
inscripcin sea anterior a la inscripcin hipotecaria.
Tratndose de predios rsticos, el contrato debe celebrarse por instrumento pblico o privado, y en este
ltimo caso se requiere presencia de testigos mayores de 18 aos. Art.5 DL 993.

En materia de administracin de bienes races y segn veremos, si el administrador quiere celebrar un

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 2 de 11

contrato cuyo plazo sea mayor a 5 u 8 aos dependiendo de si el predio es urbano o rstico
respectivamente, se requiere autorizacin judicial, o autorizacin de la mujer casada en sociedad
conyugal, en su caso.

En el ejercicio de la autonoma de la voluntad, las partes son libres para convenir las solemnidades que
estimen convenientes, y dar al contrato el carcter de solemne. Si se convino escritura pblica, su no
otorgamiento da derecho para retractarse del contrato hasta antes del otorgamiento de la misma o
hasta antes de la entrega de la cosa arrendada. Art.1921. Si intervienen arras se observaran las mismas
reglas que en el contrato de compraventa.
Es usual que el dueo de la propiedad o un intermediario publique en el peridico avisos en los cuales
ofrece una propiedad raz en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en el mismo inmueble
ofertndolo. Estos avisos jurdicamente son ofertas al pblico, y se encuentran reguladas por los arts.99
y siguientes del Cdigo de Comercio.

El arrendador tendr libertad para elegir entre los distintos postulantes que se presenten, pero
aceptado uno, dado el carcter de consensual que tiene este contrato, se perfecciona en el acto y no
podra el arrendador retractarse. Es frecuente que, posteriormente se presente otra persona ofreciendo
un precio mayor, y el arrendador ante la expectativa de celebrar un contrato ms beneficioso, conviene
con ste un nuevo contrato.

En la prctica el primitivo arrendatario tendr todas las acciones legales para lograr una adecuada y
completa indemnizacin de perjuicios, en la medida que logre acreditar la existencia del contrato
previo, de ah la importancia de exigir, al menos, un recibo o aceptacin por escrito de la calidad de
arrendatario.

2. Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de l nacen ligan a ambas partes recprocamente. El
arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la ejecucin de la obra o la prestacin de un servicio, y el
arrendatario debe pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Al ser bilateral tiene importancia la
condicin resolutoria tcita en virtud de la cual si uno de los contratantes deja de cumplir lo pactado, el diligente
podr solicitar la terminacin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios.

3. Se trata de un contrato de tracto sucesivo, por ende al aplicarle el art.1489, en vez de resolucin proceder el
trmino del contrato. No sera vlido convenir un pacto comisorio calificado en el contrato arrendamiento de predios
urbanos con clusula de "ipso facto", puesto que la Ley 18.101 en su art.19 dispone que los derechos conferidos a los
arrendatarios por esa ley son irrenunciables y, dentro de estos derechos, el trmino del arriendo, el que debe
solicitarse judicialmente por el arrendador.
4. Es un contrato oneroso, que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno en
beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de carcter conmutativo y equivalentes. No existe la lesin
enorme en caso de que se pague una renta muy superior al valor de la misma, sin embargo, es posible aplicar las
normas sobre lesin establecidas en el art.1544 en materia de clusula penal, precepto que dispone en su inc.1? que
cuando por el pacto principal una de las partes se oblig a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo
que por la otra debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podr pedirse
que se rebaje de la segunda todo lo que exceda el duplo de la primera, incluyndose sta en l.
5. Es un contrato nominado porque se encuentra reglamentado en la ley, y adems esta normativa es de carcter
exhaustivo, dejando muy poco a la creacin de los particulares.
6. Es un contrato entre vivos, porque est destinado a producir sus efectos en vida de sus autores, y sus
obligaciones son transmisibles, por lo que continan producindose sus efectos aun despus de la muerte de
cualquiera de las partes, lo que ha confirmado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia. Ello, obviamente
cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pero no ocurre lo mismo, segn veremos, en el
arrendamiento de servicios y, a veces, en la ejecucin de una obra.

7. Es un contrato personal, porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra convencin, sin perjuicio de que se
acostumbra a garantizar las obligaciones del arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones
que procedan, siendo esta cauciones naturalmente accesorias.

Etapa 1 Pgina 2

Partes del Contrato

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 3 de 11

En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su consentimiento, el Art.1919 seala que en
el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se
llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.

Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios

urbanos el arrendatario se denomina inquilino, y el de predios
rsticos colono. Arts.1970 y 1979.

En la confeccin de obra la persona que ejecuta la obra se

denomina artfice y, en ciertos casos, empresario.

En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador

recibe el nombre de empleador, y el arrendatario de empleado.

En el arrendamiento de transporte se llama consignante a aquel

que confa las cosas para el transporte; la persona a quien van
dirigidas consignatarios; y el que efecta el transporte
acarreador.

Las clusulas bsicas de todo contrato de arriendo son:

a. Individualizacin de las partes: Ejemplo: Comparece por una parte el arrendador

donCarlos Gutirrez,Rut: XXXXXX, de nacionalidad XXXXXX, estado civil XXXXX, domiciliado en XXXX.Y por la otra el
arrendatario: doa Mara Alcayaga, rut: XXXXXX, de nacionalidad XXXXXX, estado civil XXXXX, domiciliada en XXXX.
b. Individualizacin de la cosa contratada: Ejemplo:
El arrendador da en arriendo al arrendatario la casa habitacin ubicada en la calle Las rosas nmero 20 de la Comuna
de Santiago.
c. El precio de la cosa contratada: Ejemplo:
El monto de renta mensual ser de $200.000
d. La forma de pago: Ejemplo:
La renta se pagar por mes anticipado dentro de los primeros 5 das de cada mes con depsito en la cuenta corriente
nmero 9999-9 del Banco de la Ciudad, cuyo titular es el arrendador.
e. Vigencia del contrato: Si es a plazo fijo o si es renovable automticamente se debe especificar as como el
mecanismo de aviso de no renovacin.
f. Monto de garanta, forma y plazo de devolucin de ella si es que procede.
g. Reajustabilidad
h. Prohibiciones: Por ejemplo prohibicin de subarrendar, de hacer modificaciones o de usar para un fin distinto
para el cual se arrend el bien.Elementos esenciales del arrendamiento
Estas son clusulas bsicas, pudiendo las partes acordar adicionalmente cualquiera que estimen convenientes para
proteger sus intereses, siempre y cuando stas sean de objeto lcito y se ajusten a la normativa legal.

Elementos del contrato

El consentimiento:

Es el acuerdo de voluntades recado en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa. El arrendamiento de cosas es
consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y el precio. No es necesario un documento que lo respalde,
pero el instrumento es importante por tratarse de una formalidad probatoria que facilita la prueba.
La jurisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en juicios de arrendamiento cuando no existe una prueba
escrita o un principio de sta. Tambin puede ser conveniente celebrarlo por escritura pblica e inscribirlo en el
Conservador de Bienes Races entre los ttulos que pueden inscribirse. De esta manera las partes pueden disponer de
un titulo ejecutivo para solicitar compulsivamente el cumplimiento de las mutuas obligaciones y, adems, en caso de
enajenarse la cosa arrendada, el adquirente queda obligado a respetar el arriendo, e incluso debe ser respetado por
los acreedores hipotecarios cuando el contrato se encuentra inscrito con antelacin a la inscripcin hipotecaria, por
disponerlo as el Art.1962.

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 4 de 11

Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto de administracin y no de

disposicin, es por ello que para arrendar a travs de un mandatario o representante basta que se hayan otorgado
las facultades del art.2132. Sin embargo, podra cuestionares esta facultad cuando se arrienda por largos periodos
de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podra envolver una verdadera disposicin de la cosa. Es por ello que
en Francia, segn expresan los hermanos Mazeaud, el arrendamiento perpetuo es nulo. La jurisprudencia considera
como perpetuos los arrendamientos de duracin superior a 99 aos.

En caso de que el contrato se celebre a travs de intermediarios, se aplica la norma del art.106 del Cdigo de
Comercio, que seala que el contrato propuesto por intermedio de corredor se entender por perfecto desde el
momento en que los interesados aceptaren pura y simplemente la propuesta.

Los intermediarios no tienen facultades de administracin sino que tan slo contactan a las partes interesadas en el
negocio o contrato, siendo sus voluntades las que perfeccionan el contrato.

Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones. El consentimiento y el arrendamiento

como acto de administracin.
Estas formalidades no son exigidas en consideracin al contrato mismo, sino en atencin a la calidad de las personas
que los celebran, con la excepcin del arrendamiento de predios rsticos regido por el DL 993, que debe celebrarse
por instrumento pblico o privado, y en este ultimo caso requiere la presencia de testigos mayores de 18 aos.

Los artculos 1756 y 1761 contiene limitaciones referidas al rgimen de la sociedad conyugal en que se protegen los
intereses de la mujer cuando administra el marido en la llamada administracin ordinaria, o se protegen los
derechos del marido cuando se tiene lugar la administracin extraordinaria realizada por la mujer o un tercero,
ambos en calidad de curadores, pero en el caso de la mujer hay una normativa especial.

A. El Artculo 1756 dispone que sin autorizacin de la mujer, el marido no podr dar en arriendo o ceder la
tenencia de los bienes races rsticos por mas de ocho aos, ni de los urbanos por mas de cinco aos, incluidas loas
prorrogas que hubiere pactado el marido.

B. Por su parte el Artculo 1761 seala que la mujer administradora no podr dar en arriendo los inmuebles
sociales o ceder su tenencia, y el marido o sus herederos estarn obligados al cumplimiento de los pactado por un
espacio de tiempo que no pase de los limites sealados en el inc.4 del art.1749. Este arrendamiento o cesin, sin
embargo, podr durar ms tiempo, si la mujer para estipularlo as, hubiere sido especialmente autorizada por la
justicia, previa informacin de utilidad.

Existe una disposicin anloga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en arriendo bienes races de las
personas a su cargo, en el art.407, norma que tambin se aplica a la administracin de los bienes de los hijos de
familia, por expresa disposicin del art.256.

Fuera de la limitacin indicada, en todo caso el arriendo tiene un tope natural, cual es que no podr extenderse por
ms nmeros de aos que los que falten al pupilo para cumplir 18 aos.
La sancin legal a la omisin de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad del arrendamiento o la cesin de la
tenencia, en lo que excede a los plazos legales o el autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen los
artculos 1756 y 1761.
Otra situacin que debemos considerar es la establecida en el Art.142 inc.1, el cual establece que una vez que un
bien raz ha sido declarado bien familiar no se podr enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o
gravar, los bienes familiares, sino concurriendo la voluntad de ambos cnyuges.

Lo mismo regir para la celebracin de contratos que, como el arrendamiento, slo concedan derechos personales de
uso o de goce sobre algn bien familiar. La sancin si se celebre un contrato de arrendamiento sin la autorizacin del
cnyuge no propietario es la nulidad relativa.

Etapa 1 Pgina 3

Elementos Esenciales del Arrendamiento

2. La cosa arrendada.
Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda
declaracin de voluntad: ser licito, determinado, existir o esperar
que exista, y no debe ser consumible dada la naturaleza del

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 5 de 11

contrato.

El Art.1916 del CC nos indica la regla general en esta materia, al

disponer que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse,
excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos
estrictamente personales, como los de habitacin y uso.

3. El precio o renta en el contrato de arrendamiento.

Debe ser real, serio y determinado. La cantidad pactada puede

ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se
contengan datos que sirvan para determinarlo. El precio puede
consistir en dinero y tambin en frutos naturales de la cosa
arrendada. Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota o parte alcuota de cada cosecha. Esta
ltima forma de pago recibe el nombre de aparcera, siendo
comn en el arrendamiento de predios rsticos.

El art.1917 se refiere al precio, y seala que el precio puede consistir ya en dinero ya en frutos naturales de la cosa
arrendada, y en este segundo caso puede pactarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha. Se llama renta cuando se paga peridicamente.
Agrega el art.1918 que el precio podr determinarse de los mismos modos que el contrato de venta, esto es, por los
contratantes de comn acuerdo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, al arbitrio de un tercero, si
este tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes. En
ningn caso podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

Puede arrendarse an la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el
arrendador, en caso de eviccin.
Esta norma es muy similar a la de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa ajena son
vlidos, ello, sin perjuicio de los derechos del dueo, el que podr reclamar la cosa.
El arrendador deber indemnizar por la privacin total o parcial que sufra el arrendatario de la cosa arrendada. En
consecuencia, y de conformidad al art.1916 ya mencionado, no son susceptibles de arriendo:
A.Las cosas cuyo arriendo la ley prohibe.
B.Los derechos personalsimos.
C.Las cosas consumibles.

Etapa 1 Pgina 4

El Caso de los Bienes Races Urbanos

El arrendamiento de bienes races urbanos est sometido a las
normas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales
que se consignan en el prrafo 5 del Ttulo XXVI, denominado
"Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas,
almacenes u otros edificios".

Rige adems la Ley N 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9

de mayo de 1982, que derog el DL N 964, de 12 de abril de
1975, y que consta de 5 Ttulos y dos artculos de disposiciones
transitorias que analizaremos.

El Ttulo I trata del mbito de puplicacin de la ley.

El II el desahucio y restitucin.
El III de la Competencia y del Procedimiento.
El IV de Disposiciones Generales.
El V de Disposiciones Varias.

Al contrato de arrendamiento propiamente tal le son aplicables

los Arts. 1915 y siguientes del CC, en lo no reglado por la Ley N
18.101, por aplicacin del principio de supletoriedad contenido
en el Art. 4 del CC.

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 6 de 11

La Ley N 18.101 mbito de aplicacin

A. Los bienes races ubicados dentro del radio urbano.

B. Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyen terreno, siempre que su superficie no exceda de
una hectrea. Lo dicho para el arriendo tambin se aplica al subarriendo.
Se exceptan de la aplicacin de esta ley, por disponerlo as su art.2, los siguientes bienes races:

Predios de una cabida superior a una hectrea que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal o que
estn destinados a este tipo de explotacin.
Inmuebles fiscales.
Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por perodos continuos o
discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, esto es,
entre el hotelero o posadero y sus parroquianos.
Estacionamientos de automviles o vehculos.

No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos que se refieren a viviendas temporales y
estacionamientos se substanciarn de acuerdo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la ley en comento.
1.Presuncin en el monto de la renta
Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario.
El artculo 20 de la ley N 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la ley que no consten
por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario. Como explicbamos anteriormente, se
trata de una presuncin simplemente legal.
2. La mora en el pago de la renta de arrendamiento
La mora de un perodo entero en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones,
entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta
seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de 30 das,
conforme lo establece el Art.1977 del CC.
Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la oportunidad
convenida, la accin es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el pago, por ejemplo prestando
una garanta real o personal. Si el contrato est regido por la Ley N 18.101, se aplica en caso de mora, el art.21
que establece en todo contrato reajustes proporcionales a la UF y si se deben intereses se calcularn sobre la suma
adeudada ms el reajuste.

Etapa 1 Pgina 5

La Ley N 18.101 mbitos de aplicacin

(viene de la pg. anterior)

3. Irrenunciabilidad de los derechos de los

arrendatarios.
El Art.12 del CC establece que pueden renunciarse los
derechos conferidos por las leyes, con tal que slo miren
el inters individual del renunciante, y que no est
prohibida su renuncia.

Por lo antedicho, el Art.19 de la ley en comento es

excepcional, en el sentido que consagra la
irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por
ello que, cuando se solicita la aprobacin de un
avenimiento ante el Juzgado que est conociendo de un
juicio regido por estas normas, normalmente se provee
"Tngase por aprobado en lo que no fuere contrario a
derecho".
As queda firme todo aquello que no implique una

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 7 de 11

renuncia del arrendatario a los derechos conferidos por

la ley N 18.101.
4. Reajuste de las devoluciones de dinero.
Los pagos o devoluciones de dineros harn reajustados en
la misma proporcin que hubiere variado el valor de la
Unidad de Fomento entre la fecha en que debi hacerse
el pago y aquella en que efectivamente se haga. El
art.21 as lo establece al decir que en caso de mora, los
pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes
de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se
efectuarn reajustados en la misma proporcin en que
hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que
efectivamente se hagan.
Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el
inciso anterior.
5. Consignacin de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.
Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorera respectiva; esto es, la que
corresponda a la ubicacin del inmueble. Se le comunicar al arrendador por carta certificada la existencia del
depsito, conforme lo seala el art.23, el cual seala que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta de
arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de
pago por consignacin establecido en el prrafo 7, del Ttulo XIV, del Libro IV del Cdigo Civil, podr depositar
aqulla en la Unidad de Servicio de Tesorera que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre,
apellido y la residencia del arrendador.
Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del
depsito.

Este pago se considerar hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser calificada en el
juicio que corresponda.

El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el
inciso tercero del Art.1956 del CC, esto es la tcita reconduccin. Esta es una forma especial y excepcional de
extinguir las obligaciones dentro del pago por consignacin. Adems, tratndose de rentas de arrendamiento
peridicas se aplica el Art.1601 inc.5 del CC, que dispone que cuando se trata del pago peridico de sumas de
dinero provenientes de una misma obligacin, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositar en la
cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarn en
Tesorera, como lo establece la ley N 18.101, y no ser necesaria la oferta de las siguientes a la que ya se haya
consignado.

No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma sealada, no podemos olvidar que de
todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente har el
arrendador a travs del procedimiento correspondiente.

Etapa 1 Pgina 6

La Ley N 18.101 mbitos de aplicacin

(continuacin)

6. Monto de la garanta que entrega el arrendatario al

arrendador
La garanta no puede exceder de un mes de renta y debe
restituirse reajustada de acuerdo a la variacin del Indice de
Precios al Consumidor.
7. Desahucio y restitucin en la Ley 18.101
En los casos de aplicacin de esta ley, el desahucio:
A.No tiene que ser fundado.
B. Tiene que ser judicial. Art.3.

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 8 de 11

Plazos de desahucio.

Contratos mes a mes y de duracin indefinida, el plazo en

este caso es de cuatro meses, contados desde la
notificacin de la demanda, y se aumentar en dos meses
por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado
el inmueble. El plazo no puede durar ms de 12 meses.
Art.3

Contratos a plazo fijo que no exceden de un ao.

El plazo es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda. Art.4.

En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento
solo hasta el da en que ella se efecte.

Contratos a plazo fijo por ms de un ao.En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se
aplica el art.1976 CC, que establece la regla general remitindose al art.1944. El art.1951 establece la
misma regla a propsito del arrendamiento de cosas.

Etapa 1 Pgina 7

La Ley N 18.101 y su Articulado Transitorio

Esta ley derog la renta mxima legal contemplada en DL N 964 de 1975, que era el 11% del avalo fiscal. La actual
normativa que regula el arrendamiento de predios urbanos no contiene ninguna limitacin al monto de la renta,
pudiendo las partes convenirla libremente.
Sin embargo, en virtud de lo dispuesto en el Art. 2 transitorio de la Lley N 18.101, que reproduce las limitaciones
contenidas en el DL N 964, todos los contratos que se celebraron durante los 4 aos subsiguientes al 29 de enero de
1982, quedaron sujetos a esas restricciones. Y al igual que anteriormente, modificado los avalos, automticamente
se modifica la renta. Los gastos comunes y servicios de suministros no se comprenden en la renta. Ello sin perjuicio
de que subsisten contratos por el DL N 964, respecto de los cuales, si procede, se aplica el sistema de la renta
mxima legal.
1. Limitaciones al monto de la renta de arrendamiento.
Art.2 transitorio de la Ley N 18.101. Estas limitaciones tienen el carcter de transitorias, es decir, se aplican en
un perodo intermedio o transitorio de una legislacin a otra, con el fin de matizar el cambio tan profundo en la
liberalizacin de las rentas y estn referidas a los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se
celebren durante los 4 aos subsiguientes al 29 de enero de 1982, fecha de la publicacin de la ley, las que se
regirn por las siguientes normas, en materia de renta:
La renta anual mxima no podr exceder el 11% del avalo fiscal para el pago del impuesto territorial.
Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta de arrendamiento se reajustar
automticamente en la misma proporcin en que se hubieren modificado los avalos respectivos, pudiendo el
arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convencin modificatoria especial (Art.2 transitorio de la ley
N 18.101).
En la misma disposicin se impone al Servicio de Impuestos Internos la obligacin de establecer de oficio en el Rol
General de Avalos y en los recibos de contribuciones la renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los
inmuebles en general.
La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se determinar separadamente para
cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la renta mxima total de todo el inmueble (Art.2
transitorio, N 2, ley N 18,101).
Frente a la duda en el monto de la renta, cualquiera de las partes podr solicitar al Servicio de Impuestos Internos la
fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.
El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta mxima legal
correspondiente a todo el inmueble, aumentada en un 10%. Sin embargo, si se subarriendo todo el inmueble se
vuelve a la regla anterior (art.2 transitorio, N 3, ley N 18.101).
Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos ltimos se fijar separadamente
del inmueble y no podr exceder de un 30% de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 9 de 11

una unidad de fomento, no podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles (art.2 transitorio, N
4, ley N 18.101).
El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con ste, ni percibir una renta
superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta (art.2 transitorio, N 5, ley N
18.101).
Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o peridicamente,
por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerar como tal (art.2
transitorio, N 6, ley N 18.101).
Todas las convenciones o pagos que contravengan las normas anteriormente sealadas son nulas absolutamente y el
arrendador ser obligado a restituir lo percibido, con el inters corriente, desde la fecha de su percepcin (art.2
transitorio, N 8, ley N 18.101).
El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo o a travs
de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races mediante la concesin de mutuos
hipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a
percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo (art.2
transitorio N 10, ley N 18.101).
La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente, gas, energa
elctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyndose en ellos los correspondientes
a la administracin de los bienes comunes.
El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la renta, no podr significar lucro o
beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma
separada de la renta de arrendamiento.
Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este nmero,
devolver el exceso al arrendatario, con ms inters corriente desde la fecha de su percepcin y el reajuste que
proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto
Nacional de Estadsticas (art.2 transitorio, N 9; ley N 18.101).

Etapa 1 Pgina 8

Viviendas excluidas de las limitaciones al monto de la

renta de arrendamiento del art.2 transitorio de la Ley
N 18.101:
Las edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya
otorgado por la Municipalidad respectiva con posterioridad al 12
de abril de 1975.
Los construidos conforme al DFL N 2, de 1959, o a la ley N
9.135.
Todas las viviendas cuyos avalos, para los efectos del pago del
impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades
de fomento.
Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas,
teatros y cines, y en general, a actividades lucrativas.
Esta norma transitoria es una repeticin de la contenida en el DL
N 964.
2. Monto de la garanta que entrega el arrendatario al
arrendador
El art.2 transitorio de la ley N 18.101, en su N 7, faculta al
arrendador para que exija al arrendatario una caucin de sus obligaciones mediante una garanta, la que,
necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta.
Estas normas si bien estn dentro de la normativa transitoria, son de aplicacin actual y permanente.
La citada disposicin es del tenor siguiente. "El arrendador podr exigir al arrendatario que caucione sus

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga ... Pgina 10 de 11

obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso, sta no podr exceder de un mes de
renta.
Concluido el arriendo, si procede la devolucin de la garanta, el arrendador debe restituirla reajustada en la misma
proporcin o variacin que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor determinado por el Instituto
Nacional de Estadsticas, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente a su devolucin.
Si las partes estipularen una garanta o pago que excede lo sealado anteriormente, se sanciona dicha convencin
con la nulidad absoluta, y las sumas que el arrendador hubiere percibido con infraccin de la ley, deber devolverlas
con el inters corriente desde la fecha de su respectiva percepcin.
Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garanta no puede imputarse al pago de
la renta.
Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el ltimo mes que permanece en la propiedad
aduciendo que la garanta responder a esa renta.
Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la garanta para su fin,
y devolvindola slo una vez constatado el buen estado de la propiedad.

Preguntas Etapa 1

Con respecto al contrato de arriendo, indique cual de las siguientes afirmaciones es falsa:
A) Es consensual por que basta que las partes se pongan de
acuerdo respecto a sus elementos esenciales para que surjan
obligaciones para ellas.
B) Es oneroso, por que tiene por objeto la utilidad para ambos
contratantes.
C) Es consuetudinario, por que est destinado a producir efectos
segn lo normado por el artculo 1544 del cdigo civil.
D) Es nominado por que se encuentra reglamentado por la ley, la
cual es exhaustiva y deja muy poco a la imaginacin de los
particulares.
- limpiar - - confirmar respuesta -

Que el arrendamiento sea un contrato entre vivos significa que:

A) Est destinado a producir efectos en vida de sus autores y que
sus obligaciones son transmisibles, por lo que dichos efectos
no cesan por muerte de cualquiera de los contratantes.
B) Est destinado slo a producir efectos durante la vida de los
contratantes, por lo que sus efectos cesan a la muerte de
cualquiera de las partes.
C) Produce obligaciones para las partes, siempre y cuando hayan
elevado a escritura pblica dicho contrato.
D) Ninguna de las anteriores es correcta.
- limpiar - - confirmar respuesta -

Un contrato de arriendo ha sido celebrado por escritura pblica e inscrito en el Conservador de Bienes
races respectivo. Indique el o los efectos ms importantes de este hecho:
A) Obliga a los acreedores hipotecarios a respectar el contrato si
la inscripcin es anterior a la inscripcin de la hipoteca.
B)

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga ... Pgina 11 de 11

Si el bien raz es vendido por el propietario, el adquiriente no

est obligado a respetar las condiciones del contrato de
arriendo.
C) El contrato se convierte en un ttulo ejecutivo, lo cual sirve
para solicitar compulsivamente el cumplimiento de las mutuas
obligaciones.
D) Todas las anteriores son correctas
E) Slo a y c son correctas.
- limpiar - - confirmar respuesta -

Manuel celebr un contrato de arriendo a plazo fijo por 5 aos por un local comercial. Transcurridos 18
meses el arrendador fallece y su nico heredero, ahora propietario del inmueble, le seala que deben
firmar un nuevo contrato o de lo contrario le pedir la restitucin de la propiedad.
En cuanto a ello seale qu opciones tiene Manuel frente a esta persona:

A) Puede firmar el nuevo contrato si ste respeta todos los

acuerdos anteriores.
B) Puede aceptar restituir el inmueble siempre y cuando se le
indemnice adecuadamente.
C) Puede negarse a firmar un nuevo contrato y obligar a la otra
parte a mantener los acuerdos del contrato vigente hasta que
se cumpla el plazo de los 5 aos.
D) Todas las anteriores.
E) No tiene opcin ms que restituir el inmueble, pues el
contrato ces de producir efectos, dada la muerte de la
persona que firm el contrato en calidad de arrendador.
- limpiar - - confirmar respuesta -

Cul de las siguientes afirmaciones es falsa?:

A) El contrato escrito es una formalidad que facilita la prueba en
un eventual juicio.
B) Los corredores o intermediarios no tienen facultades de
administracin, sino que slo contactan a las partes
interesadas en el negocio o contrato.
C) Si un corredor o intermediario propone un contrato de
arriendo, ste se entender por vlido desde el momento en
que las partes libremente expresen su aceptacin de la
propuesta.
D) El precio de renta puede ser indeterminado, siempre y cuando
se fijen normas o se expresen datos que sirvan para
determinarlo.
E) El precio de renta no puede superar el 11% del avalo fiscal
de la propiedad.
- limpiar - - confirmar respuesta -

Copyright 2006 Learning|Group. Programa Open E-Learning.

http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015