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PARCIAL 1 DERECHOS REALES:

Situación Problemática 1

Desde el art. 1883 Código Civil y Comercial determine el objeto en cada uno
de los derechos reales contemplados en el art. 1887 Código Civil y Comercial,
según el siguiente esquema:

DERECHO REAL enumerado en el art. OBJETO conforme art. 1883 CCyC


1887 CCyC
El dominio Inmuebles, cosas fideicomitidas
El condominio Inmuebles
La propiedad horizontal Propiedad horizontal inscripto en el
Registro de la Propiedad Inmueble
Los conjuntos inmobiliarios Inmuebles
El tiempo compartido Cosas muebles e inmuebles que
integran el sistema del tiempo
compartido
El cementerio privado Parcelas exclusivas destinadas a la
sepultura
La superficie Propiedad superficiaria
El usufructo Rentas
El uso Inmuebles
La habitación Vivienda, Inmueble
La servidumbre Utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno
La hipoteca Inmuebles
La anticresis Inmuebles y cosas muebles
registrables
La prenda Crédito instrumentado sobre una cosa,
registrable o no.

Situación problemática 2 (25 puntos)

Desde el Titulo I capitulo 2 del Libro IV del Código Civil y Comercial determine los
requisitos exigidos para adquirir derecho real conforme a la llamada teoría del título
y el modo.

La causa mediata de la mutación real constituye su “título” (compraventa); y la


segunda causa, la inmediata, es el “modo”. El sólo consentimiento de las partes no
alcanza para producir una mutación real, puesto que hace falta algo más, otro acto,
que es el modo. Dicho modo puede ser tanto la tradición como la inscripción
registral. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir

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derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos, y sobre
cosas no registrables, cuando el tipo así lo requiera.
Es claro que el título requerido para que sirva de causa fuente del derecho real debe
ser un título “suficiente”. Es decir, aquel acto jurídico que esté revestido de las
formas necesarias y que tenga por finalidad transmitir o constituir un derecho real.
Vale decir que requiere cumplir con requisitos de forma y de fondo. El primero, en
cuanto al derecho real inmobiliario, es la escritura pública. Puesto que el art. 1017
señala expresamente que deben ser otorgados por escritura pública: a) los
contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles quedando exceptuados los actos realizados mediante
subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa. El juez no puede
constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en
contrario.
El título suficiente debe tener por finalidad transmitir o constituir un derecho real (art.
1892); debe tener “vocación real” o traslativa con efectos reales. Por ello un contrato
de locación, así sea llevado a la forma de la escritura pública, jamás tendrá efectos
reales. En este sentido existen requisitos de fondo o sustanciales.
El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente hace adquirir derechos
reales que se ejercen por la posesión. La tradición traslativa de dominio es el acto
jurídico bilateral mediante el cual el transmitente, desplaza idealmente el inmueble
y lo coloca a quien lo recibe de conformidad. Si no existiera el título suficiente para
transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión, pero no el
derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando, celebrado un boleto de
compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador; este último
será poseedor en los términos del art. 1909, pero no será titular de dominio en tanto
esa compraventa no se instrumente en escritura pública, en cumplimiento de lo
dispuesto en el art.1017, inc. a) antes referido.
La adquisición legal de derechos reales para el subadquirente, cuando hay posesión
de buena fe, de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente, excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita. Pero con respecto las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripción a nombre quien la invoca.
Por supuesto, que tanto el título cuanto el modo para ser “suficientes” para adquirir
un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
Situación problemática 3

Desde la ley 17.801 determine los documentos susceptibles de ser registrados y los
requisitos que deben reunir éstos.

De acuerdo con el art. 2 los documentos susceptibles de ser registrados son: a) los
que constituyan, transmita, declaren, modifiquen, extingan derechos reales sobre

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inmuebles; b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares; c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Los requisitos exigidos son: estar constituidos por escritura notarial o resolución
judicial o administrativa, según legalmente corresponda; tener las formalidades
establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien está
facultado para hacerlo. Y, por último, revestir el carácter de auténticos y hacer fe
por si mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto
de registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio derecho real o asiento
practicable. No se inscribirán los documentos, sino constare el código de
identificación de las partes intervinientes, otorgado por la AFIP o por el ANSES.

Situación problemática 4

Desde los arts. 1892, 1893, 1170 y 756 del Código Civil y Comercial clasifique la
posesión de inmuebles adquirida mediante boleto de compra-venta emanado del
titular registral o una cadena de boletos.

La tradición posesoria es suficiente para transmitir o constituir derechos reales que


se ejercen por posesión. Pero, si el modo consiste en una inscripción constitutiva,
la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad. El boleto
de compraventa inmobiliaria instrumentaba el contrato de compraventa, aun cuando
no podía reputarse título suficiente para la adquisición del dominio, para lo cual se
requería la escritura pública.

Ante un conflicto de intereses entre quien ha adquirido un inmueble mediando un


boleto de compraventa y un tercero acreedor del titular registral que lo ha
embargado o hipotecado. Lo propio para el caso en que el tercero en vez de ser
acreedor sea un adquirente por escritura pública sin posesión. El Código Civil y
Comercial, en los arts. 1170 y 1171 soluciona la controversia entre el poseedor de
buena fe con boleto de compraventa y el acreedor embargante del titular registral.
Deja a salvo el derecho del comprador de buena fe, en tanto el adquirente cumpla
los requisitos establecidos en cada una de esas normas. a) Buena fe: este requisito
surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis, CC, ya lo imponía para las
ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el momento de la
celebración del contrato; b) Contratación directa con el titular registral o subrogación
en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos, lo que permite proteger al cesionario sucesivo de un mismo
boleto de compraventa, siempre que haya una concatenación perfecta que vincule
al adquirente con el titular registral originario del inmueble; c) Pago como mínimo
del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de esa porción
mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art. 1185 bis . El art.

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1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de
la medida cautelar. d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código fijó una regla general
y abierta en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha
cierta frente a terceros "el día en que acontece un hecho del que resulta como
consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado
después" (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite que la jurisprudencia
reconozca como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos privados a
supuestos que actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al
boleto para su preferencia ante medidas cautelares sobre el inmueble. d) Publicidad
suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad registral o
posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse
si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó
para su inscripción en el Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado.
La ley no aclara si la relación de poder posesoria o la inscripción en el Registro
debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si puede
serlo después.

La norma del art. 756 CCyC refiere al supuesto fáctico en que el deudor acordó de
manera separada e independiente con varias personas la promesa de constituir un
derecho real sobre una misma cosa. La concordancia, respecto a rol de la posesión,
es plena. La norma general del art. 756 y la específica, referida al boleto, del art.
1170 coinciden en asignarle a la posesión un rol central en la oponibilidad. El nuevo
CCyC ha revalorizado la función publicitaria de la posesión. Es un criterio que parte
mayoritaria de la doctrina y la jurisprudencia venían siguiendo desde hace años.