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UNIDAD III: CONTRATO DE TRANSFERENCIA DEL USO O TENENCIA - LOCACIÓN DE COSAS – COMODATO.

1. Locación de cosas. Definición legal (art. 1187). Locación de cosas. Definición legal (art. 1187). Sujetos del
contrato. Elementos esenciales. Metodología. Caracteres. Distinción de la locación con los contratos de
compraventa, comodato, leasing, depósito, garaje y cajas de seguridad. Naturaleza jurídica del derecho
del locatario (art. 1189). Capacidad: acto de disposición o de administración. Capacidad para dar o tomar
cosas en locación. Locación a personas incapaces (art. 1195). Forma del contrato de locación (art. 1188) y
prueba. La incidencia de la muerte de las partes del contrato (art. 1190).

Locación de cosas. Definición legal (art. 1187)

Artículo 1187: “Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario
de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del
contrato de compraventa”.

Cabe notar que el Código Civil de Vélez definía a la locación en un precepto general, que comprendía la locación de
cosas, de servicios y de obra. El artículo 1187 se limita a definir el contrato de locación de cosas (ahora llamado
simplemente locación), y por separado, regula los contratos de obra y de servicios (antes llamados de "locación de
obra" y de "locación de servicios").

Asimismo, cabe destacar que el artículo 1187 incluyó la aclaración de que el uso y el goce de la cosa locada es
"temporario", dejando en claro que el Código mantiene el rechazo a la locación indefinida.

Sujetos del contrato.

Los sujetos intervinientes en el contrato de locación son:

✔ El locador: aquella persona que se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del
pago de un precio en dinero.
✔ El locatario: aquella persona que paga un precio en dinero para obtener el uso y goce temporario de una cosa.
Elementos esenciales
✔ Consentimiento

Un contrato de locación regular concluido supone el consentimiento de las partes sobre los siguientes puntos: a) la
naturaleza del contrato; b) la cosa que se alquila; c) el precio; d) el tiempo de duración del contrato; e) finalmente, el
uso para el cual se destina la cosa. Pero en verdad, lo único esencial a la existencia y validez del contrato es que haya
mediado consentimiento sobre la naturaleza y sobre la cosa, no siendo esenciales los restantes. El contrato que no
exprese la cosa que se alquila es nulo por falta de objeto; igualmente es nulo si no existe inteligencia entre las partes
respecto de la naturaleza del contrato, pues evidentemente no habría consentimiento sino disenso, si una de ellas
ha entendido darla en locación y la otra recibirla, por ejemplo, en depósito.

✔ Plazo: la locación está sujeta a plazo. El plazo extintivo no sólo es posible sino también necesario, puesto que no
hay locación perpetua. 
✔ Capacidad: se debe tener la máxima capacidad de administración y de disposición.

En clases nombraron una serie de artículos referidos a la capacidad, que son los siguientes:

-Art. 121, 1195, 1189, 1190.

Cosa fungible (ver punto 2) **este no lo dijeron en clase, pero no pude encontrar mucha info**
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✔ El precio (ver punto 3) **este tampoco fue nombrado**

✔ Causa **este tampoco fue nombrado**

ARTICULO 1004.- Objetos prohibidos. No pueden ser objeto de los contratos los hechos que son imposibles o están
prohibidos por las leyes, son contrarios a la moral, al orden público, a la dignidad de la persona humana, o lesivos de
los derechos ajenos; ni los bienes que por un motivo especial se prohíbe que lo sean. Cuando tengan por objeto
derechos sobre el cuerpo humano se aplican los artículos 17 y 56.

En cuanto al uso de la cosa conforme a los fines pactados, la norma se ocupa de dicho supuesto en el artículo 1194
(ver punto 2 destino de la cosa locada). ¿Qué sucede si el destino propuesto por el destinatario no está autorizado
por el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio? El contrato debe resolverse por la frustración de la
finalidad conforme a la regla del artículo 1090.

ARTICULO 1090.- Frustración de la finalidad. La frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza a la parte
perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de carácter extraordinario de las
circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es
afectada. La resolución es operativa cuando esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración
de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación
cuyo tiempo de ejecución es esencial.

Metodología. Remitir a la “definición legal”, cuando compara con el Código de Vélez.

Caracteres.

El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:

a) Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.

b) Es oneroso y conmutativo, se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler
pactado es el justo precio del uso y goce.
c) Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo
más o menos dilatado.

Distinción de la locación con los contratos de compraventa, comodato, leasing, depósito, garaje y cajas de
seguridad.

✔ Compraventa: en ella a diferencia de la locación hay una transferencia del dominio de la cosa objeto del
contrato.
✔ Comodato: tanto el locatario como el comodatario tienen el uso de la cosa ajena, pero las diferencias son
sustanciales:

-La locación es onerosa, en tanto que el comodato es esencialmente gratuito;

--El locatario tiene no solo el derecho al uso, sino también a los frutos que la cosa produce; el comodatario solo tiene
derecho al uso, y debe restituir la cosa con sus frutos en el tiempo y lugar convenidos, a menos que por cláusula
expresa se lo autorizara también a aprovechar para sí los frutos.

✔ Leasing: si bien es una locación, se caracteriza por la “opción de compra”, haciendo que el precio sea distinto al
de la locación normal: el primero es el pago de un precio (canon) que corresponde a una cuota y que luego de un
tiempo determinado (por las partes o a falta de ello por el CCCN) habilita a quien lo paga a adquirir el bien por
una suma extra (valor residual).
✔ Deposito: acá el depositario es un guardián de la cosa, no puede usarla, ni percibir sus frutos, salvo clausula
expresa. Solamente hay una custodia. El depositario solo responde por no haber puesto en la guarda de la cosa
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la misma diligencia que en las suyas propias o en las exigibles acorde con su profesión, en tanto que el locatario
responde ampliamente por toda falta de conservación o cuidado, debiendo mantenerla en el estado en que la
recibió.
✔ Garaje: Si el cliente tiene asignada una cochera fija, se trata de un contrato de locación, con un accesorio de
contrato de servicios (cuidado, lavado, etc.). Pero, ordinariamente, los automóviles no tienen cochera fija: ¿hay
en este caso locación? La jurisprudencia es vacilante; por nuestra parte adherimos a la predominante, según la
cual se trata de una figura jurídica compleja, un contrato innominado que participa de los caracteres de la
locación, del depósito y del contrato de servicios
✔ Caja de seguridad: se trata de un contrato de locación con prestaciones subordinadas de servicios y guarda. En
efecto, el cliente tiene el uso y goce de la cosa y paga por él un precio en dinero; el banco no recibe el contenido
de la caja ni asume el compromiso de guardar ni devolver ese contenido y ni siquiera sabe cuáles son las cosas
guardadas, todo lo cual es incompatible con la idea del depósito. El banco asume una obligación de resultado,
que consiste en el deber de custodiar de manera verdaderamente efectiva y no solo disuasiva los objetos
guardados en la caja de seguridad. Cualquier cláusula exonerativa de la responsabilidad del banco resultante
nula, pues constituye una irresponsabilidad general del deber de custodia que priva de validez a esa cláusula.
Diferencia principal que no se sabe que se guarda mientras que en la locación la ausencia de la especificación de
la cosa puede llevar a la nulidad del contrato.

Naturaleza jurídica del derecho del locatario (art. 1189).

El derecho que tiene el locatario sobre la cosa arrendada, ¿es de carácter personal o real?

a) La teoría clásica, basada en la tradición romanista, sostiene que se trata de un derecho personal; lo demostraría el
artículo 1201, que impone al locador la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa, obligación
que no tiene el titular de la nuda propiedad, pues el usufructuario puede defenderse directamente por medio de las
acciones que la ley pone a su disposición; esto significa que el locatario no goza de la cosa directamente sino que es
el locador quien le hace gozar de ella.

b) Frente a esta concepción tradicional, Troplong sostuvo la idea de que el derecho del arrendatario es de carácter
real. Se fundó sobre todo en el Código Napoleón, según el cual el contrato de locación subsiste en caso de venta de
la propiedad. La circunstancia de que dicho contrato cree una situación que debe ser respetada por el adquirente,
ajeno al contrato de locación, probaría que no se trata de un derecho personal que solo puede hacerse valer ante el
locador. Todavía puede agregarse otro argumento poderoso: el locatario tiene a su disposición las acciones
posesorias contra cualquier tercero que perturbe su posesión. Si su derecho fuera solamente personal, si el goce de
la cosa solo la tuviera él por acción del locador, es evidente que, en caso de perturbación por un tercero, él debería
dirigirse al dueño para exigirle que éste lo defienda, pero la ley le concede una acción directa fundada en su
posesión.

c) Para Planiol y Ripert, el derecho del arrendatario es una categoría jurídica intermedia.

La teoría que sigue viendo en él un derecho personal, se sustenta sobre todo en la tradición histórica. Pero es preciso
admitir que los presupuestos económicos y jurídicos de aquella han cambiado totalmente. En Roma el derecho del
arrendatario era rigurosamente personal, porque se atendía sobre todo a la protección de los derechos del dueño;
de ahí surgían estas consecuencias que hoy nos parecen asombrosas, por ejemplo, el propietario podía en cualquier
momento demandar el desalojo del inquilino, aunque no hubiera vencido todavía el término del contrato,
conservando aquél solo un derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos. Hoy en día, parece claro
que los derechos del locatario no son ya protegidos por la ley solo como derecho creditorio respecto de un deudor,
sino que se tiende a proteger la vivienda; se tiene en cuenta no solo la relación contractual, sino también la relación
directa del locatario con la cosa. Insistir en que el inquilino no goza por sí de la cosa, sino que lo hace solo por
intermedio del dueño, es hacer una afirmación que nada tiene que ver con la actual realidad económica y jurídica.
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Con el art. 1189 vemos como el CCCN considera al derecho de locatario un derecho real (a través de los dos
supuestos):

ARTICULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la
locación:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

(Apuntes) la cátedra considera que es un derecho personal, que da origen a la obligación del pago de un precio y la
obligación de uso y goce

Capacidad: acto de disposición o de administración. Capacidad para dar o tomar cosas en locación.

Casos de capacidad en nuestra ley:

✔ Menores emancipados. Tal como lo establece el artículo 27, los emancipados pueden administrar sus bienes,
hayan sido incorporados a su patrimonio a título gratuito u oneroso. Por lo tanto, tienen plena capacidad para
dar y recibir cosas en locación.
✔ Inhabilitados. Puesto que los inhabilitados pueden administrar sus bienes, pueden dar o tomar en locación una
cosa mueble o inmueble, salvo que la sentencia que lo inhabilitó se lo impida expresamente (art. 49).
✔ Administradores de bienes ajenos. Según el artículo 1191, los administradores de bienes ajenos pueden
arrendar, pero para celebrar un contrato por un plazo mayor de tres años, se requerirá facultad expresa.

-Los padres están autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos menores, pero el contrato lleva implícita la
condición de que acabará cuando concluya la patria potestad (art. 691).

-Los tutores y curadores no pueden, sin autorización judicial, arrendar bienes del menor por un plazo mayor de tres
años y aun los contratos que se hicieren autorizados por el juez llevan implícita la condición de terminar con la
mayor edad o la emancipación del menor (art. 121, inc. c]); ni pueden tampoco, sin autorización judicial, tomar en
arrendamiento, en representación del menor, bienes raíces que no fuesen para la casa habitación (art. 121, inc. d]).
Como puede apreciarse, la prohibición es más rigurosa cuando se trata de tomar en arrendamiento bienes raíces o
inmuebles, que cuando se trata de darlos en ese mismo carácter.

✔ Los administradores y mandatarios necesitan poder especial para celebrar contratos de locación por más de tres
años sobre los inmuebles que estén a su cargo (art. 1191).
✔ Los administradores de una herencia pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles como arrendadores o
arrendatarios, con la conformidad de todos los herederos (art. 2325). Dicha conformidad es requerida además
para la renovación y prórroga de las locaciones vigentes sobre los bienes que componen el acervo hereditario.

Locación a personas incapaces (art. 1195).

ARTICULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el
ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no
habite el inmueble.

Forma del contrato de locación (art. 1188) y prueba.

Forma: ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de
una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta
regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
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Prueba: Puesto que la locación es un contrato consensual, puede probarse por cualquier medio, siguiendo las pautas
de los artículos 1019 y 1020.

ARTICULO 1019.- Medios de prueba. Los contratos pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una
razonable convicción según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales, excepto
disposición legal que establezca un medio especial. Los contratos que sea de uso instrumentar no pueden ser
probados exclusivamente por testigos.

ARTICULO 1020.- Prueba de los contratos formales. Los contratos en los cuales la formalidad es requerida a los fines
probatorios pueden ser probados por otros medios, inclusive por testigos, si hay imposibilidad de obtener la prueba
de haber sido cumplida la formalidad o si existe principio de prueba instrumental, o comienzo de ejecución.

Se considera principio de prueba instrumental cualquier instrumento que emane de la otra parte, de su causante o
de parte interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia del contrato.

La incidencia de la muerte de las partes del contrato (art. 1190) (se tiene que tener en cuenta el art. 1189 expuesto
en naturaleza jurídica)

ARTICULO 1190.- Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble,
destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las
mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber
recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del
continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

1. La cosa locada (art. 1192): muebles no fungibles. Destino de la cosa locada (art. 1194).

La cosa locada (art. 1192): muebles no fungibles.

Todos los inmuebles, así como las cosas muebles no fungibles, pueden alquilarse. Las cosas fungibles no pueden
arrendarse porque, como se trata de cosas en las cuales un individuo de la especie equivale exactamente a otro
individuo de la misma especie, el locatario cumpliría restituyendo otra cosa igual, lo que significa que no se estaría
en presencia de una locación sino de un préstamo de consumo.

ARTICULO 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del
contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de
previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.

Cabe admitir que pueden ser objeto del contrato de locación las cosas indeterminadas pero de forma relativa: se
puede alquilar un caballo de paseo, un automóvil, sin especificar la individualidad de la cosa; pero no se puede
alquilar un animal genérico, pues se trataría de un contrato absurdo, carente de interés económico y jurídico; es
necesario, por tanto, que la cosa sea determinada al menos en especie (art. citado).

Existencia de la cosa al tiempo de contratar: Para que el contrato sea válido, es menester que la cosa exista al tiempo
de celebrarse el acto. Si la cosa hubiere perecido totalmente en ese momento, el contrato es nulo, pues carece de
objeto. Si ha perecido solo parcialmente, debe reconocerse al locatario el derecho de pedir la reducción del alquiler
o la resolución del contrato.

Cosas futuras: No hay inconveniente legal en alquilar una cosa futura (art. 1192), en cuyo caso el acto está
supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir; así ocurre cuando se alquila un local o un departamento que
está en construcción o que va a construirse; si el edificio no llega a construirse, el contrato de locación será nulo, sin
perjuicio de la eventual responsabilidad del locador si él tuviere culpa de que la construcción no se llevare a cabo.
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Cosas fuera del comercio: Si pueden alquilarse cosas cuya venta está prohibida. Es lo que establece nuestro Código,
en el artículo 1192, al señalar que la tenencia de la cosa locada (no la cosa misma o el dominio sobre ella) debe estar
en el comercio. Se comprenden en este precepto tanto las cosas sujetas a una inajenabilidad absoluta como a una
relativa por depender de una licencia o autorización previa.

Un ejemplo puede aclarar la idea expuesta. Una plaza pública no podría arrendarse para instalar en ella un mercado
particular o para cualquier otro fin que fuere contrario a su destino para lo cual sería indispensable su previa
desafectación; lo que sí puede darse en alquiler son espacios reducidos destinados a quioscos o pequeños locales de
venta de mercaderías; y en verdad no se trata propiamente de un contrato de locación sino de permisos de
ocupación, que aunque no tengan carácter eminentemente precario (como ocurre, en verdad, en la mayor parte de
los casos) implican siempre la potestad del Estado de ponerles término cuando así lo juzgue conveniente a los
intereses públicos; por lo demás, todos los contratos relativos al dominio público o privado del Estado, sean de
locación, ocupación temporaria o permiso precario, se rigen por las normas del derecho administrativo,
aplicándoseles el Código Civil y Comercial solo en subsidio (art. 1193).

Finalmente, debe destacarse que no se podrán alquilar las cosas que hayan sido puestas fuera del comercio por ser
nocivas al bien público u ofensivas a la moral y a las buenas costumbres, conforme a la disposición del artículo 1004.
Un interesante ejemplo de aplicación de esta norma son las disposiciones que prohibían el arrendamiento de
sepulcros y sepulturas para evitar el feo negocio de quienes obtienen una concesión municipal de sepulcros para
luego alquilar catres obteniendo considerables ganancias. El respeto por los muertos y las preocupaciones morales, y
aun religiosas, que rodean su memoria, se ven lesionados con este tipo de especulaciones..

Destino de la cosa locada (art. 1194).

ARTICULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

2. El precio. Modalidades de pago: en dinero y compensación con mejoras y gastos. Moneda de pago. Pago en
moneda extranjera. Ajuste del precio. Cláusulas de actualización directa o indirecta del precio: normativa aplicable
y estado actual de la cuestión. Pago adelanta-do (art. 1196).

El precio.

Es necesario admitir como regla general que debe estar determinado en el contrato o debe ser determinable de
acuerdo con sus cláusulas. Ahora bien, debe señalarse que el precio está integrado no solamente por el canon
propiamente dicho, sino que puede abarcar otros rubros, como el costo de los servicios públicos, expensas, tasas e
impuestos, lo que es de práctica en las locaciones urbanas.

Modalidades de pago: en dinero y compensación con mejoras y gastos.

El artículo 1187 establece que la contraprestación del uso y goce de la cosa será a cambio del pago de un precio en
dinero.

Hoy, sin embargo, esta idea resulta demasiado estrecha y no se aviene con la concepción moderna de la locación.
Los arrendamientos rurales pueden pagarse en especie y no por ello el contrato deja de ser locación. Nos parece
razonable, que habrá locación siempre que la contraprestación sea determinable en dinero; así este contrato
quedará configurado cuando el locatario se avenga a pagar cosas determinables en dinero, como, por ejemplo, una
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parte de los frutos, cierta cantidad de mercadería producida en el negocio locado, una cosa determinada, etc. Sería
en todo caso inútil la afirmación de que se trata de contratos innominados, porque de todas maneras son
equivalentes al arrendamiento y producen las mismas obligaciones.

Moneda de pago. Pago en moneda extranjera.

La ley 23.091 de locaciones urbanas estableció que los alquileres debían obligatoriamente establecerse en moneda
de curso legal. Pero dictada en 1991, la ley 23.928, llamada de convertibilidad, que estableció la paridad de un peso y
un dólar, aquella norma dejó de tener sentido, por lo que tácitamente quedó derogada y los tribunales, con razón,
han declarado válidos los alquileres pactados en dólares.

La ley 26.994, que sancionó el Código Civil y Comercial, derogó la ley 23.091, quedando pues consagrada la
posibilidad de las partes de pactar un precio locativo en moneda extranjera con arreglo a lo establecido en los
artículos 765 y 766 de dicho cuerpo normativo.

Ajuste del precio.

Es obvio que durante todo el término pactado de la locación, ninguna de las partes puede modificar unilateralmente
el alquiler; por el contrario, las partes pueden convenir válidamente cánones progresivos o escalonados. Asimismo,
será improcedente la modificación por la sola voluntad del locador cuando el locatario permanezca en el uso y goce
de la cosa después de vencido el término contractual; si el locatario no se aviene a un aumento, el único derecho del
locador es el de pedir su desalojo y hasta ese momento sigue rigiendo el mismo alquiler (art. 1218), sin perjuicio,
claro está, de reclamar la indemnización de los daños que resulten de no haber entregado el locatario la cosa en
término. Pero el recibo de los alquileres supone continuación de la locación concluida, de tal modo que los daños y
perjuicios solo pueden referirse al período durante el cual el locatario resistió la acción de desalojo.

Cláusulas de actualización directa o indirecta del precio: normativa aplicable y estado actual de la cuestión.

(Apuntes) El precio debe ser cierto y en dinero, y es fundamental la equivalencia entre las prestaciones. Para este
último requisito hay que tener en cuenta la inflación y la situación económica del país, teniendo en cuenta que:

a) Clausulas directas: Si bien hubo un tiempo en que se admitían clausulas indexadoras, hoy están prohibidas
b) Clausulas indirectas: Si se pueden establecer pagos escalonados o progresivos (aumento de un tanto por ciento cada
un determinado plazo de tiempo o el valor de “x” cantidad de productos) o con cláusulas de re-negociación (que
suelen ser peligrosas).
c) También se puede pactar es USD, pero sobre este punto existe una discusión doctrinaria en la cual se liberal el
deudor pagando en moneda nacional proporcional a la moneda extranjera.

Pago adelantado (art. 1196)

Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de
alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes
de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El
reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda
por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la
entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía
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de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias
al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

4. El tiempo de la locación: plazo máximo (art. 1197). Plazos mínimos (art. 1198). Excepciones (art. 1199).
Indeterminación del plazo.

El tiempo de la locación: plazo máximo (art. 1197).

ARTICULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años
para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un
lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

Los fundamentos de la limitación temporal que establecía el art. 1505 del Código Civil de Vélez se asentaban en tres
razones:

✔ De economía social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore,

✔ De movilidad del tráfico negocial, pues sería embarazoso para la enajenación de las cosas,
✔ De conveniencia para el régimen hereditario, para no dificultar la división de las herencias.
✔ Importaba imponer un límite irrazonable al derecho de trabajar y de ejercer industria lícita (art. 28, CN).

Estas razones fueron acogidas por el CCCN para la elaboración del artículo antes expuesto.

Plazos mínimos (art. 1198).

ARTICULO 1198.-: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su
destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres
excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Excepciones (art. 1199).

ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero

diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de
los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Indeterminación del plazo.

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Cuando los contratos de locaciones de inmuebles (fuera de los arrendamientos rurales y aparcerías) no contuvieren
plazo, rigen las siguientes disposiciones:

a) Si el contrato se refiere a casas, departamentos o piezas no amuebladas, o que tengan un fin comercial o industrial,
rige el plazo que hemos aludido de tres años;
b) Si se trata de casas, departamentos o piezas amuebladas y con fines de turismo, descanso o similares, y el alquiler se
hubiese fijado por meses, semanas o días, se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio, en tanto resulta la
interpretación lógica de la voluntad de las partes. Pero si el plazo fuera mayor de tres meses, se presume que no se
trata de viviendas destinadas a turismo y por lo tanto, rige el plazo mínimo de tres años (art. 1199, inc. b]). Incluso,
debe destacarse que los contratos cuyo plazo de duración sea menor de tres meses no estarán regidos por las
normas de la locación sino por las del contrato de hospedaje, contrato este que tiene una muy limitada regulación
legal, atinente a los efectos del depósito.
c) Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar ese objeto
(art. 1199, in fine). Tal, por ejemplo, el alquiler de un stand para una exposición, que durará el tiempo que esta
permanezca abierta.

5. Obligaciones del locador: (i) entrega de la cosa (art. 1200); (ii) Conservación de la cosa. Alcance de la
obligación de conservación de la cosa (art. 1201). Derecho de retención del locatario. Vicios o defectos
graves; (iii) pago de mejoras (art. 1202). Frustración de uso y goce de la cosa (art. 1203).

Entrega de la cosa (art. 1200);

ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión
contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o
pudo haber conocido.

La entrega de la cosa se cumple dando aquello que se ha previsto en el contrato y con todo lo necesario para que
cumpla con el destino pactado. El locador no respondió por los vicios aparentes o por aquellos que el locatario pudo
haber conocido obrando con la debida diligencia.

Entre las cosas que debe entregar el locador se incluyen:

● -Las llaves de la cosa ya sea inmueble o mueble (automóvil, caja fuerte, escritorio, etc.).
● -Las servidumbres del inmueble (art. 2172).
● -Los frutos y productos ordinarios de la cosa, siempre que estuviesen pendientes de recolección.
● -También están comprendidos en la locación ciertos servicios accesorios, como el de portería, calefacción, agua
caliente, etc.; el locador no podrá excusarse de prestarlos aduciendo que no los estipula el contrato, cuando la
existencia de cañerías, calderas y otras instalaciones indicaban que ellos estaban implícitamente contenidos en la
locación.

Lugar de entrega: Puesto que el Código no contiene sobre este punto reglas especiales para la locación, rige lo
dispuesto por los artículos 873 y 874:

a) Si hubiere lugar convenido en el contrato, la cosa debe entregarse allí; esta solución no solo es aplicable a los
muebles, sino también a los inmuebles, pues es perfectamente posible hacer la tradición simbólica mediante la
entrega de las llaves, lo que puede ocurrir en otro lugar que no sea el de la ubicación.

b) Si no hubiere lugar convenido, la entrega debe hacerse en el lugar en donde se encontraba la cosa al tiempo de la
celebración del contrato, y si no se pudiere acreditar dónde se encontraba la cosa, en el domicilio del locador, que es
el deudor de la obligación de entregar la cosa.
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Tiempo de la entrega: Si el contrato estipula el plazo no hay problema: debe cumplirse con lo pactado. Si no lo
estipula, debe entenderse que el locador tiene obligación de entregarla de inmediato a menos que los usos o
costumbres reconocieran algún plazo.

Gastos de la entrega: Los gastos de la entrega, salvo pacto en contrario, son a cargo del locador. Ello es así, pues se
aplican supletoriamente las normas de la compraventa (arts. 1187 y 1138). En el caso de que la locación sea con
fines de vivienda, en cambio, entendemos que los gastos de entrega se encuentran alcanzados por la prohibición de
cobro al locatario contenida en el inciso c) del artículo 1196 (“el pago de valor llave o equivalentes”), norma que
además es de orden público.

Sanciones para el caso de incumplimiento de la obligación de entrega: el locatario tiene a su disposición las
siguientes acciones:

● -Cumplimiento del contrato y pedir al tribunal que lo ponga en posesión de la cosa si el locador se negara a cumplir
la sentencia que lo condena a entregar. Todo ello, empero, sin perjuicio de los derechos que los terceros puedan
haber adquirido sobre la cosa.
● -Puede pedir la resolución del contrato (arts. 1084, 1087 y 1088).
● -Por último, el locatario puede demandar los daños que le resulten de la falta de entrega, siempre que no hubiere
mediado fuerza mayor.
Conservación de la cosa. Alcance de la obligación de conservación de la cosa (art. 1201).

ARTICULO 1201.- El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su
cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al
locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe
alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos
veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido
el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida,
aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Derecho de retención del locatario.

Mientras el locador no haya pagado las mejoras que están a su cargo, el locatario tiene derecho a retener la cosa
arrendada. Esta atribución se refiere a cualquier clase de mejoras o reparación, sin distinción alguna. Es una medida
de coacción destinada a asegurar al locatario el pago de su crédito. Por ello mismo, el derecho de retención cesa si el
locador afianzase suficientemente su pago, a las resultas de la liquidación que oportunamente se practique en el
juicio.

El derecho de retención está expresamente reconocido por el artículo 1226: “El ejercicio del derecho de retención
por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la
percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida”. Cabe agregar que el locador no puede eximirse
del pago de las mejoras haciendo abandono de la cosa porque su obligación nace del contrato y tiene carácter
personal.
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Vicios o defectos graves;

(Apuntes) Si estas son causales de frustración de uso y goce, el locatario puede resolver el contrato o puede pedir la
cesación del pago del alquiler por el tiempo que dure la frustración (remitir a “Frustración de uso y goce de la cosa
(art. 1203)”).

Pago de mejoras (art. 1202).

ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa
locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa.

Frustración de uso y goce de la cosa (art. 1203).

ARTICULO 1203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido
de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese
afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

6. Obligaciones del locatario: (i) Prohibición de variar el destino (art. 1205); (ii) Conservación de la cosa (art.
1206) y reparaciones (art. 1207). Mejoras urgentes; (iii) Pago del precio (art. 1208); (iv) Pago de cargas y
contribuciones; (v) Restitución de la cosa (art. 1210). Régimen de mejoras. Reglas (art. 1211). Violación (art.
1212).

Prohibición de variar el destino (art. 1205);

ARTICULO 1205.- Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

La libertad de las partes para convenir el destino y uso de la cosa locada tiene limitaciones legales fundadas en
razones de orden público y de moral. El contrato no podría tener un objeto ilícito o deshonesto bajo pena de
nulidad.

Puede ocurrir que aun sin cambiar el destino para el que la cosa fue alquilada, se incurra en abuso. Es uso
deshonesto y por lo tanto abusivo, el escándalo y los desórdenes, el desaseo, malas costumbres y vicios de los
ocupantes, el instalar en una finca alquilada para familia una casa de juego o una casa de citas o posada clandestina,
etcétera.

Cuando el contrato no previere el uso que debe darse a la cosa, se le dará el que tenía al momento de locarse, el que
se da a cosas análogas en el lugar donde se encuentra la cosa, o el que sea conforme con su naturaleza. Así, por
ejemplo, un departamento construido para vivienda no puede usarse para casa de comercio o industria; un campo
propio para cultivos intensivos no puede ocuparse con ganadería, etcétera.

Aun dentro de los límites señalados por la naturaleza y destino de la cosa, el uso debe ser prudente y cuidadoso,
para no perjudicar la cosa.

Conservación de la cosa (art. 1206) y reparaciones (art. 1207).

ARTICULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en
el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
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Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del
locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito.

ARTICULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo
el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

Mejoras de mero mantenimiento: la reparación de los deterioros menores que son regularmente causados por las
personas que habitan el edificio.

Nada se opone a que los contratantes estipulen lo contrario, del mismo modo que las reparaciones que por ley
correspondan al locador pueden ser asumidas convencionalmente por el locatario

Por lo común, el locador no tiene interés en que las reparaciones locativas se lleven a cabo, sino al término del
contrato; pero podrá exigir su realización aun durante su vigencia, si la omisión de ellas causare o pudiera causar un
daño mayor a la cosa. Concluido el contrato sin hacerse las reparaciones, el locador podrá realizarlas por cuenta del
locatario o descontar el valor de ellas de las sumas dadas en depósito.

Mejoras urgentes (último párrafo del art. 1207)

Si los trabajos fueran urgentes, el locatario puede ejecutarlos por cuenta del locador (art. 1207, in fine), sin
necesidad de autorización judicial y con la sola comunicación al locador. A diferencia de lo establecido para las
reparaciones no urgentes, la notificación es a los meros fines de poner en conocimiento del locador de la situación,
no siendo necesario aguardar a su conformidad para proceder a realizar la reparación

Independientemente de estas acciones, el locatario puede demandar, ante la negativa del locador de efectuar las
reparaciones, la extinción del contrato tal como lo autoriza el artículo 1220, inciso a), con culpa en el locador y los
consiguientes daños pertinentes.

Por otro lado, puede pedir la reducción proporcional del canon locativo por el tiempo en que se vio impedido de usar
y gozar el bien, a raíz de la realización de las reparaciones.

Pago del precio (art. 1208);

ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de
la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se
concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por
período mensual.

El pago del alquiler o arrendamiento es la obligación esencial del locatario, como que es el objeto que el locador ha
tenido en mira al contratar. Todo lo referente a si la fijación del alquiler es un elemento esencial del contrato, si
puede convenirse un alquiler en otros valores que no sean dinero, la forma de pago, etc.

Época: primero lo convenido y a falta de esto se aplica el art. 1208 in fine.

Lugar: El alquiler debe pagarse en el lugar convenido y, a falta de convenio, en el domicilio del locatario, que es el
deudor de la prestación.
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Puesto que el pago del alquiler es el objeto principalmente tenido en mira por el locador al celebrar el contrato, la
ley ha querido asegurarle que no será burlado en sus derechos y que no se verá privado del goce del bien que le
pertenece sin una adecuada compensación. Las garantías establecidas en su favor son las siguientes:

✔ Puede pedir la resolución del contrato y el consiguiente desalojo del inquilino si éste deja de pagar dos períodos
consecutivos del alquiler (art. 1219, inc. c]).
✔ Tiene un derecho de retención sobre los frutos y objetos que se encuentran en el inmueble alquilado (arg. art.
2587).
✔ Tiene acción ejecutiva para perseguir el cobro de los alquileres (art. 1208).
✔ El contrato puede prever fianzas personales o reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del
locatario, pero el depósito de garantía (fianza real) no puede exceder del importe de un mes, si se trata de
locaciones de vivienda (art. 1196, inc. b]).

Pago de cargas y contribuciones;

ARTICULO 1209.- El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que
dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Restitución de la cosa (art. 1210).

ARTICULO 1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en
que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten
atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada (art. 1223, párr. 1º). Por lo tanto, no existe
plazo alguno para hacer la restitución, sino que ella debe hacerse de manera inmediata. Estamos ante supuestos de
mora automática (art. 886), claramente aplicables a los contratos de locación de cosas muebles e inmuebles.

Si se trata de una sublocación, cuando cesa la locación principal, concluye también aquella (art. 1216, in fine) y, por
tanto, el sublocatario deberá restituir la cosa en el tiempo que deba hacerlo el locatario principal.

Pero si el contrato concluye por cualquier causa imputable al locatario y debe procederse al desalojo, la sentencia de
desalojo no podrá ejecutarse contra el locatario en un plazo inferior a diez días (art. 1223, párr. 3º). Se prevé de
manera expresa que el procedimiento previsto por el Código Civil y Comercial para la cláusula resolutoria implícita
(art. 1088) no es aplicable a la demanda de desalojo iniciada: i) por falta de pago de la prestación dineraria
convenida durante dos períodos consecutivos; ii) por cumplimiento del plazo convenido; iii) por el requerimiento
formulado por el locador en el supuesto de continuación de la locación concluida, y iv) en el supuesto de resolución
anticipada (art. 1223, párr. 2º). El procedimiento a seguir en estos casos es el que prevean las respectivas
legislaciones procesales. En el nuestro, a acción queda abierta en todos los casos. Sin embargo, la posibilidad de
recuperar el bien es más expedita cuando el motivo del desalojo sea fácilmente demostrable.

Régimen de mejoras. Reglas (art. 1211).

ARTICULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
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No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias,
puede reclamar su valor al locador.

Violación (art. 1212).

ARTICULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la
obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

7. Cesión de la posición contractual (art. 1213) y sub-locación (art. 1214). Conceptos. Régimen legal.
Prohibiciones: efectos.

Cesión de la posición contractual (art. 1213) y sub-locación (art. 1214).

ARTICULO 1213.- Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los
artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos (consentimiento de las partes antes,
simultáneamente o después de la cesión) viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. La prohibición
contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

ARTICULO 1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en
contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre
y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del
locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron,
viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Conceptos. Régimen legal.

La analogía de los dos procedimientos es notoria; en ambos casos, el arrendatario traspasa sus derechos a un
tercero; en ambos, aquel deja de tener el uso y goce de la cosa locada. Pero las diferencias son también importantes
por lo menos en nuestro régimen legal:

CESION SUBLOCACION

es el mismo contrato originario que se transfiere al hay un nuevo contrato de locación que viene a
cesionario superponerse al primero

EFECTOS

solo será válida respecto de terceros desde la la notificación al locador principal es irrelevante
notificación al deudor cedido respecto de terceros

El cesionario carece del derecho El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue
en buen estado de conservación
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El cedente carece de acción para demandar al locador El locatario-sublocador la tiene

por el cumplimiento de sus obligaciones

EXTINCION DE LOS DERECHOS DERIVADOS PARA EL BENEFICIO DEL TRASPASO

el cesionario debe respetar fielmente las cláusulas del
contrato originario y carece de todo derecho contra el
cedente si el contrato restringiera las contribuciones
normales que de acuerdo con la ley corresponden al
locatario
el sublocatario, cuyo contrato no especifica restricciones
análogas a las contenidas en el contrato originario, tiene
acción contra el sublocador por la obligación de garantía

el cesionario tiene acción directa contra el locador el sublocatario no puede exigir del primitivo locatario
originario para obligarlo a cumplir todas las obligaciones sino el cumplimiento de los derechos que le confiera su
que éste contrajo respecto del locatario cedente propio contrato

ONEROSIDAD

Puede ser gratuita Siempre es onerosa

Pero si bien se mira el problema, se advertirá fácilmente que tales diferencias surgen tan solo de la reglamentación
legal; el papel económico jurídico que en la vida práctica desempeñan la cesión y la sublocación es exactamente el
mismo. La finalidad económica esencial perseguida por las partes al celebrar uno y otro contrato es idéntica.

Prohibiciones: efectos.

El derecho de ceder y sublocar no puede ser ejercido de manera abusiva o que resulte perjudicial para los intereses
del locador. De ahí se desprenden que el subarriendo y la cesión de la locación se juzgarán hechos siempre bajo la
condición implícita de que el cesionario y el subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para
que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiera estipulado en su contrato
con el cesionario o subarrendatario. Es natural que así sea, de lo contrario, el contrato originario quedaría
desvirtuado con grave perjuicio del locador; por lo demás, el locatario no puede transmitir un derecho mejor ni más
extenso que el que posee.

En la práctica de los negocios, es frecuentísima la cláusula según la cual queda prohibido al locatario la cesión del
contrato o la sublocación. No es necesario que tal prohibición esté formulada expresamente, bastaría que ella
surgiera claramente de los términos del contrato. Así, por ejemplo, se ha decidido en un caso que la cláusula según
la cual la casa se alquila estrictamente para la familia del locatario implica prohibición de ceder o subalquilar. Si el
inquilino incurre en esta transgresión de sus obligaciones contractuales, tendrá el locador los siguientes recursos: a)
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hacer cesar el uso y goce del cesionario o sublocador; b) demandar la rescisión del contrato (art. 1219, inc. a); c) en
cualquiera de las hipótesis anteriores tendrá, además, acción por los daños sufridos (art. 1078, inc. h).

8. Extinción del contrato: (i) vencimiento del plazo. Plazo indeterminado. La tácita reconducción (art. 1218); (ii)
resolución. La facultad resolutoria en el contrato de locación. Régimen legal de la resolución anticipada (arts.
1219/1221); (iii) pérdida de la cosa; (iv) imposibilidad de uso: por vicios, por caso fortuito, por culpa.
Facultad de retención. Renovación del contrato art 1221. Intimación de pago y desalojo de viviendas.

Extinción del contrato:

ARTICULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;

b) la resolución anticipada.

ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida (sobre que no hay tacita reconducción)

Vencimiento del plazo.

Una vez que ha vencido el plazo de locación convenido, el contrato concluye (art. 1217, inc. a]), siempre y cuando el
plazo pactado no sea inferior a los mínimos que disponga la ley en los casos en que así lo hace.

Si se trata de inmuebles, cualquiera que sea su destino, excepto que se trate de arrendamientos rurales y aparcerías,
el plazo contractual no puede ser inferior a tres años (art. 1198).

En los arrendamientos rurales y en las aparcerías, el plazo contractual mínimo es de tres años (arts. 4º y 22, ley
13.246).

En ambos casos, si el plazo pactado fuera inferior a los mencionados, el locatario tiene derecho a permanecer en el
inmueble hasta que concluya el plazo legal.

No hay plazos mínimos en la locación de cosas muebles, ni en las hipótesis que enumera el artículo 1199. Aquí el
contrato vencerá en el momento en que las partes lo han establecido.

Plazo indeterminado.

Si el contrato es por tiempo indeterminado, cualquiera de las partes puede ponerle término cuando lo desee,
siempre, claro está, que si se trata de locaciones de inmuebles hubiera transcurrido el plazo mínimo. Hay que tener
en cuenta las siguientes salvedades:

a) Si el contrato se refiere a casas, departamentos o piezas no amuebladas, o que tengan un fin comercial o
industrial, rige el plazo que hemos aludido de tres años;

b) Si se trata de casas, departamentos o piezas amuebladas y con fines de turismo, descanso o similares, y el alquiler
se hubiese fijado por meses, semanas o días, se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio, en tanto resulta la
interpretación lógica de la voluntad de las partes. Pero si el plazo fuera mayor de tres meses, se presume que no se
trata de viviendas destinadas a turismo y por lo tanto, rige el plazo mínimo de tres años (art. 1199, inc. b]). Incluso,
debe destacarse que los contratos cuyo plazo de duración sea menor de tres meses no estarán regidos por las
normas de la locación sino por las del contrato de hospedaje.
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c) Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar ese
objeto (art. 1199, in fine). Tal, por ejemplo, el alquiler de un stand para una exposición, que durará el tiempo que
esta permanezca abierta.

La tácita reconducción (art. 1218);

ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en
ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, NO HAY TÁCITA RECONDUCCIÓN, sino la
continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido
el contrato mediante comunicación fehaciente.

El hecho de que el locador siga cobrando el precio de la locación una vez vencido el contrato, no importa la
celebración de un nuevo contrato ni la renovación del anterior; siempre es el mismo contrato, que faculta a las
partes a darlo por terminado cuando quieran (art. 1218).

Resolución. La facultad resolutoria en el contrato de locación. Régimen legal de la resolución anticipada (arts.
1219/1221);

ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

No obstante que el plazo mínimo de las locaciones de inmuebles urbanos es de tres años, el artículo 1221 reconoce
al inquilino el derecho a resolver la contratación transcurridos los seis primeros meses de la relación locativa; para
poder hacer uso de ese derecho, deberá notificar en forma fehaciente al locador su decisión con al menos un mes de
anticipación. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa,
deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio del alquiler al
momento de desocupar el inmueble y la de un solo mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación
de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de
indemnización alguna por dicho concepto.

En los casos de excepción previstos en el artículo 1199, el locatario también podrá resolver anticipadamente el
contrato, pero deberá pagar al locador el equivalente a dos meses de alquiler (art. 1221, inc. b]).

Pérdida de la cosa;
Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar
de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación
del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o
indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Imposibilidad de uso: por vicios, por caso fortuito, por culpa.

✔ Por vicios

Los vicios ocultos de la cosa, tanto los que existían al momento de la celebración del contrato como los que
sobrevinieren, autorizan al locatario a resolver el contrato (arts. 1220, inc. b]); si el defecto fuera subsanable, solo
tendrá derecho a reclamar su reparación en los términos del artículo 1057, pero si el locador no ofrece subsanarlo,
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renace el derecho del locatario a resolver. Debe recordarse que no son vicios redhibitorios los que eran aparentes al
momento de la celebración del contrato, los que a pesar de estar ocultos conocía el locatario y, finalmente, los que a
pesar de ser ocultos y que eran ignorados por el locatario, éste debía conocer en razón de su oficio o profesión.

En cuanto a la evicción, también prevista en el artículo 1220, inciso b), el locatario está facultado a resolver el
contrato de locación cuando, a raíz de que el locador fue vencido en juicio iniciado por el tercero o no defendió al
locatario, ha sido privado del uso y goce de la cosa locada, total o parcialmente.

✔ Por causas no imputables al locatario.

También concluye la locación cuando se dan causas no imputables al locatario, viéndose impedido de usar o gozar de
la cosa. O esta no puede servir para el objeto de la convención.

✔ Por culpa

Termina el contrato, a pedido de parte interesada, si la otra ha incurrido en algún incumplimiento que traiga
aparejada esa sanción, de acuerdo con las normas especiales contenidas en los artículos 1219 (culpa del locatario) y
1220 (culpa del locador).

ARTICULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

ARTICULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Facultad de retención.

Mientras el locador no haya pagado las mejoras que están a su cargo, el locatario tiene derecho a retener la cosa
arrendada. Esta atribución se refiere a cualquier clase de mejoras o reparación, sin distinción alguna. Es una medida
de coacción destinada a asegurar al locatario el pago de su crédito. Por ello mismo, el derecho de retención cesa si el
locador afianzase suficientemente su pago, a las resultas de la liquidación que oportunamente se practique en el
juicio. El derecho de retención está expresamente reconocido por el artículo 1226, el cual amplía la prerrogativa más
allá de la propia cosa, a los frutos naturales que esa cosa produzca. La norma dispone, además, que si percibe tales
frutos, deberá compensar su valor con la suma dineraria que le sea debida.

Cabe agregar que el locador no puede eximirse del pago de las mejoras haciendo abandono de la cosa porque su
obligación nace del contrato y tiene carácter personal.

Renovación del contrato art 1221 bis.

Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres
(3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma
fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En
caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
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Intimación de pago y desalojo de viviendas.

Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda
de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir
de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se
negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el
primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario
debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la
acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso
de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la
reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento
por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial
de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.

En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación
fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la
consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al
locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

9. Regulación complementaria de las locaciones (ley 27551): (iii 9.1) garantía (articulo 13 ley 27551); (iii 9.2)
ajustes (artículo 14 ley 27551); (iii 9.3) consignación (artículo 15 ley 27551); (iii 9.4) declaración ante la
administración federal de ingresos públicos (artículo 16 ley 27551); (iii 9.5) alquiler social (artículos 17 18 19
y 20 ley 27551)

Garantía

Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer
al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos
de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de
diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las
personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
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Ajustes.

Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los
artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como
valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes
iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible
promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco
Central de la República Argentina (BCRA).

Consignación.

Art. 15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el
artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo
reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del
locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la
notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de
conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de
acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas
correspondientes a cargo del locador.

Declaración ante la Administración Federal de Ingresos Públicos.

Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal
de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo
disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la
registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley
11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de
la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la
existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los
términos que esta autoridad disponga.

Programa Nacional de Alquiler Social

Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que
tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda,
es el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de
Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.
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Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los
objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma, debe:

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco
de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por
la no discriminación de las mismas;

b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen
garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de
viviendas;

d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la

vivienda;

e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan
facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una
vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del
locatario de las obligaciones a su cargo;

h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos
necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar
única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;

i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago
de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo
tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y
facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

Art. 20.- Facúltese a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas que
resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado por
el artículo 17 de la presente norma.

10. Legislación de emergencia covid-19. Decretos de necesidad y urgencia 320/2020 prorrogado por DNU 766/20
Y DNU 66/2021(iii. 10.1). Suspensión de desalojo; (iii. 10.2). Prórroga de contrato; (iii. 10.3) congelamiento
de precios de alquileres; (iii. 10.4) subsistencia de fianza; (iii 10.5) deudas por diferencia de precio; (iii 10.6)
deudas por falta de pago; (iii 10.7) 

 ARTÍCULO 1°. - SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Los desalojos se prorrogan hasta el 31 de marzo de 2021 los plazos
previstos en el artículo 2° del Decreto N° 320/20, prorrogados por el Decreto N° 766/20.  Quedan exentos de la
suspensión los desalojos por otras causas que no sean vencimiento o falta de pago.

ARTÍCULO 2°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Se prorroga hasta el 31 de marzo de 2021 el plazo de vigencia de los
contratos indicado en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto N° 320/20, prorrogado por el Decreto Nº 766/20,
para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de marzo de 2021.
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Queda a  DECISIÓN del locatario OPTAR  por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por
prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. Deberá notificarse en forma fehaciente a
la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la
fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

Los contratos alcanzados por la normativa son los señalados en el DNU 320/20:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros
alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de
servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley
N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO
NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

EXCLUSIÓN: Quedan EXCLUÍDOS del amparo de la presente normativa los contratos cuyos locatarios sean
empresarios que se encuentran bajo el régimen impositivo de AUTÓNOMOS que ejerzan el comercio y la industria
 
ARTÍCULO 3°. - CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Se prorroga, en los mismos términos y condiciones,
y hasta el 31 de marzo de 2021, el plazo previsto en el artículo 4° del Decreto N° 320/20, prorrogado por el Decreto
Nº 766/20.
Durante la vigencia de esta segunda prórroga se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de
marzo del año 2020. Regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan
acordado un precio total del contrato. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por
la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

ARTÍCULO 4°. - SUBSISTENCIA DE FIANZA: Se prorroga hasta el 31 de marzo de 2021 el plazo previsto en el artículo
5° del Decreto N° 320/20, prorrogado por el Decreto Nº 766/20. De esta manera quedan subsistentes y se extienden
la vigencia de las fianzas por las obligaciones del contrato hasta el plazo de su vencimiento.
No son de aplicación el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas
en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 5°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: Se prorroga hasta el mes de abril de 2021 el plazo establecido
para el mes de octubre de 2020 en el artículo 6° del Decreto N° 320/20, prorrogado hasta el mes de febrero de 2021
por el Decreto Nº 766/20.

ARTÍCULO 6°. - DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Se prorroga hasta el 31 de marzo de 2021 el plazo previsto en el
artículo 7° del Decreto N° 320/20, prorrogado por el Decreto Nº 766/20 hasta el 31 de enero de 2021.
 
Asimismo, se prorroga hasta el mes de abril de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para
el mes de octubre de 2020 en el artículo 7° del Decreto N° 320/20, prorrogado por el Decreto N° 766/20 hasta el mes
de febrero de 2021.
 
11. La fianza de la locación. Alcance de la fianza. Extensión de la fianza. Depósito en garantía.

La fianza de la locación. Alcance de la fianza. Extensión de la fianza.

Las fianzas otorgadas en garantía del cumplimiento de las obligaciones del locatario obligan al que las prestó no solo
al pago de los alquileres sino también al de cualquier otra suma de dinero que pueda adeudar el locatario como
consecuencia del contrato, salvo que se la hubiere limitado expresamente a determinadas obligaciones (art. 1575).
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En otras palabras: si el contrato no contiene una limitación expresa de la fianza, la responsabilidad del fiador es
amplia y cubre todas las obligaciones del locatario.

Si el contrato establece simplemente la fianza, sin más agregado, no hay duda de que las obligaciones del fiador
concluyen al término del contrato originario, por más que luego las partes lo prorroguen. Pero lo habitual es que el
fiador se obliga como pagador principal "hasta la desocupación de la casa" o "hasta la entrega de las
llaves". Suponiendo que las partes prorroguen la vigencia de la locación,

El artículo 1225 ha recogido la citada norma, y dispone que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al
vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se
exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez
vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original. La solución es de estricta justicia,
pues el nuevo acuerdo de voluntades está prescindiendo de la voluntad del fiador y comprometiendo en forma más
amplia su patrimonio, al extender la duración de la obligación.

Depósito en garantía.

Al término del contrato el locador está obligado a devolver el depósito de garantía que suele exigirse al momento de
la celebración, si la cosa locada se restituyera sin otros desperfectos que los provenientes de un uso normal.

En cuanto al monto a devolver, entendemos que se trata de una obligación de valor, y por ello, dicho monto será
actualizable en los mismos términos que se hubieren pactado para la actualización de los cánones locativos;  o en su
defecto por la tasa activa que apliquen los tribunales con jurisdicción en el contrato.  De manera corroborante, cabe
aplicar analógicamente el artículo 2225 referido a la prenda, el cual dispone que si la cosa devenga intereses, quien
la tiene debe imputarlos al pago de la deuda.

12. Arrendamientos rurales. Régimen legal aplicable. Ley 13.246. Concepto de arrendamiento rural. Diferencias con
aparcería agrícola y pecuaria. Contrato agrario accidental por cosecha. Concepto y diferencias entre capitalización
de hacienda, pastoreo, pasturaje o pastaje. Contrato de maquila (ley 25.113). Contrato asociativo de explotación
tambera (ley 25.169).

Régimen legal aplicable. Ley 13.246.

El Código Civil no contiene disposiciones especiales sobre arrendamientos rurales. No era una omisión involuntaria
de Vélez Sarsfield, por el contrario, él quiso organizar una propiedad fuerte, desprovista de trabas, se propuso hacer
un Código colonizador, que fuera una invitación a todos los hombres del mundo a trabajar la pampa desierta. Con
este criterio, no era conveniente una reglamentación protectora del arrendatario;  bastaba con las normas generales
de la locación. Y no puede dudarse de que aquel Código fue realmente un instrumento colonizador; la pampa no sólo
tuvo el incentivo de su feracidad sino también de la legislación que protegía el esfuerzo de los pioneros.

Pero a principios del siglo XX las condiciones económicas han variado fundamentalmente.  El problema no era ya la
conquista del desierto, pues todas las buenas tierras estaban en plena explotación, sino más bien la protección del
colono que las abonaba con su sudor. Los propietarios, en cambio, enriquecidos por la extraordinaria valorización de
la tierra y de los productos agrarios, abandonado sus estancias para vivir de rentas en Buenos Aires; les resultaba
más cómodo y provechoso arrendar sus campos, exigiendo pingües arrendamientos. La posesión de las tierras más
ricas del país y la intensa demanda originada en la valoración de los productos les permitía imponer gravosas
condiciones, no sólo exigiendo altísimos arrendamientos, sino también obligando al arrendatario a vender al
propietario la cosecha o a hacer la trilla con las máquinas de su propiedad. Todo esto demuestra la necesidad de una
legislación especial sobre esta materia. Poco a poco fue adquiriendo volumen el descontento de los colonos; en 1919
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hubo una huelga campesina que llamó la atención legislativa y poco después, en 1921, se sancionó la primera ley
sobre arrendamientos agrícolas (ley 11.170). Años después, se dictó una legislación más completa (ley 11.627); ya
partir de la revolución de 1943 se acentuó el intervencionismo estatal en los problemas del agro.  Se dictaron leyes
que rebajaron los arrendamientos y prorrogaron los contratos, asegurando la estabilidad del trabajador de la
tierra. Finalmente, en 1948, se dictó la ley 13.246 que fue modificada por la ley 21.452 y, por último, el Código Civil y
Comercial ha optado por no regular los contratos de arrendamiento y aparcerías rurales, dejando vigente la referida
ley 13.246 y sus modificaciones.

Concepto de arrendamiento rural. Diferencias con aparcería agrícola y pecuaria.

Dice el artículo 2º , ley 13.246, que habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso
y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación
agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en
dinero  . Aunque la ley habla de precio en dinero, no es indispensable que se lo fije en una cantidad cierta en
efectivo, bastando que sea determinable en dinero. 

En nuestros días, la mayoría de los contratos de arrendamientos se estipulan en un porcentaje, porque la inflación
ha hecho inconveniente el precio fijo en dinero. Y no por ello la situación del propietario y del colono deja de ser
exactamente la que corresponde al arrendamiento propiamente dicho:

a) El arrendatario tiene el uso libre y goce de la cosa; está obligado, es verdad, a dedicar la tierra a la
explotación establecida en el contrato (agricultura, ganadería), pero dentro de esos rubros tiene libre
determinación en el aprovechamiento de la tierra; así, por ejemplo, si en el contrato se estipula la
explotación agrícola, el arrendatario puede elegir la clase y calidad del cereal, la extensión que ha de dedicar
a uno u otro cultivo, cómo ha de trabajarse la tierra, quién ha de recoger y trillar la cosecha, etcétera. El
aparcero, en cambio, es un socio del dador y todo lo referente a la explotación de la chacra debe decidirse
de común acuerdo. 
b) El arrendador no participa de las pérdidas, no contribuye a los gastos de semilla; el dador de aparcería
sufre las pérdidas de explotación, contribuye habitualmente con la mitad del costo de la semilla. 
c) El arrendador pone solamente la tierra; el dador de aparcería contribuye a la explotación con los
elementos de trabajo, en tanto que el aparcero habitualmente pone solamente el trabajo. 
d) El arrendatario no está obligado a trabajar personal o directamente la tierra, en tanto que el aparcero sí lo
está (Arte. 23, inc. a , ley 13.246 ) como que ésta es precisamente su contribución típica al contrato.

Ahora bien, en los arrendamientos a porcentaje, las partes se encuentran en la situación típica de arrendador y
arrendatario y no en la de dador y aparcero. El arrendatario tiene la explotación libre de la chacra, elige por sí mismo
los cultivos y la extensión y ubicación de cada uno de ellos; el arrendador no contribuye con elementos de trabajo ni
paga la semilla. No hay entre este contrato y el arrendamiento con precio fijo en dinero otra diferencia que una
modalidad en el pago. En nuestras costumbres rurales, ese contrato se llama arrendamiento; es una costumbre
inveterada, que evidentemente la ley 13.246 no se ha propuesto eliminar.

Por otra parte, la propia ley 13.246 contiene disposiciones que no se explican sino dictadas en la inteligencia de que
el pago a porcentaje no privado al contrato de su carácter de arrendamiento. Así, por ejemplo, el artículo 18, inciso
a, obliga al arrendatario a dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato; el artículo 17, inciso c, alude a
las estipulaciones relativas al sistema y formas técnicas de explotación; estas disposiciones se evidentemente a
contratos en los que el arrendamiento se paga a porcentaje, únicos en los que tiene sentido que el contrato prohíba
determinados sistemas de explotación u obligue al arrendatario a dedicar el suelo a la producción fijada en el
contrato, pues si lo tiene arrendado a dinero, al propietario no le interesa el tipo de explotación con tal que no sea
nociva a la tierra.
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Por último, en el plano estrictamente legal hay un argumento decisivo para no incluir este contrato dentro del
concepto de aparcería, pues de acuerdo con el artículo 21 , ley 13.246, el dador debe entregar, además de la tierra,
los animales, enseres y elementos de trabajo, lo que no ocurre en nuestro caso.  Es claro que podría aducirse que ya
que nuestro contrato no encuadra exactamente en la definición que el artículo 2º hace del arrendamiento rural, ni
en el artículo 21 sobre aparcería, se trata de un contrato innominado. Pero no se ganaría nada con ello, porque de
cualquier modo le es íntegramente aplicable el régimen de los arrendamientos; sin contar con que la denominación
de arrendamiento está ya definitivamente incorporada a nuestras costumbres.

Contrato agrario accidental de arrendamiento por cosecha. (Reglamento de la ley)

Art. 7° — Se considerarán contratos accidentales o circunstanciales, por una sola cosecha, aquéllos en que el uso y
goce del predio se ceda para un cultivo, consociado o no con especies mejoradoras o forrajeras, que tengo por
objeto formar o renovar pastoreos o permitir la iniciación de la explotación agrícola.

Art. 8° — Los contratos accidentales o circunstanciales en virtud de los cuales se ceda el uso y goce de un predio
para el cultivo por una sola cosecha quedarán, no obstante, incluídos en el régimen de la Ley N° 13.246, en los
siguientes casos:

a) Cuando se compruebe que no se los aplica para la ejecución de los cultivos a que se refiere el Art. 7°, sino como un
medio habitual de ceder el uso y goce del predio para la explotación agrícola eludiendo proporcionar la garantía de
estabilidad y demás beneficios que la Ley N° 13.246 acuerda al arrendatario:
b) Cuando el arrendador imponga, autorice o consienta, expresa o tácitamente, la realización de cualquier clase de
trabajos culturales utilizables para explotaciones agrícolas que no sean requeridos por el cultivo objeto del contrato,
o la ejecución de mejoras que impliquen una explotación agrícola estable.

Concepto y diferencias entre capitalización de hacienda, pastoreo, pasturaje o pastaje.

La capitalización de hacienda: se trata de un contrato por medio del cual una de las partes entrega a la otra animales
para su cría, engorde o terminación, con el objeto de dividirse los beneficios resultantes (crías obtenidas, kilos
ganados). En la medida en que lo consideremos un tipo autónomo de contrato, se rige por el principio de autonomía
de la voluntad, por los usos y costumbres y supletoriamente por la legislación agraria. Así se ha dicho que: “La
capitalización de hacienda es el contrato en el que  una de las partes, propietario o arrendatario de un predio, recibe
de la otra parte una determinada cantidad de hacienda con el objeto de engordarla y repartir luego el mayor valor
que la hacienda adquiere”.

El contrato de Pastoreo: es aquel por medio del cual una de las partes entrega la tenencia de un predio rural para
que la otra lo ocupe con hacienda, siempre y cuando se celebre por un plazo no mayor de un año.

Lo que los caracteriza y especializa es la brevedad del plazo, el que deriva según algunos, del destino específico y
según nuestra opinión, de la realidad económica y productiva.

Así se ha dicho que “El contrato de pastoreo está excluido de los beneficios que la legislación rural acuerda a los
arrendatarios y se rige por las cláusulas contractuales, que son ley entre las partes mientras no se opongan a las
demás leyes” (TTrab. Olavarría, 23/09/59). También que “El contrato de pastoreo es en realidad una especie de
contrato de arrendamiento rural, que se diferencia de él tan solo por la brevedad del plazo y por su destino
específico, y supone una relación que participa de las características que configuran aquél contrato o el de aparcería

En el mismo sentido que: “Contrato de pastoreo es aquel en el que el sujeto agrario otorga a otro la tenencia de un
predio rural con destino a “pasturar” (apacentar o alimentar) ganado, mediante el pago de un precio cierto en
dinero y por un plazo dado; plazo que según la ley argentina no debe exceder el término de un año.
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Contrato de pastaje: este contrato, a veces llamado de “pasturaje”, muy utilizado en zonas ganaderas como la de
Bahía Blanca, no se encuentra regulado en la ley 13.246. Consiste en aquel contrato por medio del cual el
propietario, usufructuario o tenedor no entrega un predio rural, si no que recibe en el mismo animales para su
alimentación, obteniendo como contrapartida un pago por cabeza, por día, mes o año. Como dijimos, no está
regulado por la ley, se rige por el principio de libertad en las contrataciones y es muy utilizado y de gran utilidad ya
que permite optimizar el uso de recursos forrajeros que de otra manera se perderían. 
Se he dicho que: “El contrato de pastaje es aquel en el cual un sujeto agrario de   un predio rural sin otorgar la
tenencia le concede a otro el derecho de hacer pastar su ganado en dicho predio, mediante el pago de un precio
determinado por cabeza y por un plazo que puede ser diario, mensual o anual” (TTrab. Trenque Lauquen, 27/10/98).
También que: “El contrato de pastoreo y el de pastaje son distintas convenciones que originan consecuencias
jurídicas también distintas, aunque ambas tengan por finalidad el apacentamiento del ganado; y la diferencia
fundamental radica en la entrega del uso y goce del predio por el titular del dominio, que se da en el pastoreo y no
en el pastaje” (TTrab., Trenque Lauquen, 27/10/98).

Contrato de maquila (ley 25.113)

ARTICULO 1º — Habrá contrato de maquila o de depósito de maquila cuando el productor agropecuario se obligue a
suministrar al procesador o industrial materia prima con el derecho de participar, en las proporciones que
convengan, sobre el o los productos finales resultantes, los que deberán ser de idénticas calidades a los que el
industrial o procesador retengan para sí.
El productor agropecuario mantiene en todo el proceso de transformación la propiedad sobre la materia prima y
luego sobre la porción de producto final que le corresponde.
El procesador o industrial asume la condición de depositario de los productos finales de propiedad del productor
agropecuario debiéndolos identificar adecuadamente; estos productos estarán a disposición plena de sus titulares.
En ningún caso esta relación constituirá actividad o hecho económico imponible.

Contrato asociativo de explotación tambera (ley 25.169)

La Ley 25.169 regula el contrato asociativo de explotación tambera. El Art. 2º de esa ley dispone que aquel configura
una “particular relación participativa”, siéndole aplicable, además de esa ley “las normas del Código Civil” –
actualmente, Código Civil y Comercial-, siendo competente, en caso de controversia entre las partes, de manera
exclusiva el fuero civil.

Esta primera apreciación es relevante, ya que supone un esquema de igualdad de partes asociadas, que se
distribuirán el resultado de la explotación según lo que se dirá más adelante, diferente de la relación laboral –de
dependencia jurídica, técnica y económica del trabajador respecto del empleador-.

Los sujetos del contrato asociativo son el “Empresario-Titular” que es la persona física o jurídica, que en calidad de
propietario, poseedor, arrendatario o tenedor por cualquier título legítimo, dispone del predio rural, instalaciones,
bienes o hacienda que se afecten a la explotación tambera, por una parte y por la otra el “Tambero-Asociado”, que
es la persona física que ejecuta las tareas necesarias destinadas a la explotación del tambo, pudiendo para tal fin
contribuir con equipos, maquinarias, tecnología, enseres de su propiedad y con o sin personal a su cargo, siendo su
tarea personal e indelegable (Art. 3º ley cit.).

Las partes pactan la distribución del resultado de la explotación cuyo objeto exclusivo es la producción de leche
fluida, proveniente de un rodeo, cualquiera fuera la raza de ganado mayor o menor, su traslado, distribución y
destino y como actividad anexa la cría y recría de hembras con destino a reposición o venta, aunque pueden acordar
incluir el producto de las ventas de las crías machos, reproductores que se reemplacen y los despojos de animales
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muertos. El contrato es de plazo fijo, conforme a lo estipulado por las partes. Si nada se prevé, durará dos años
contados a partir de la primera venta obtenida por la intervención del tambero asociado.

No se admite la renovación tácita del contrato a su finalización, por lo que las partes deben acordar uno nuevo si
tienen interés en la continuidad del esquema asociativo.

13. Comodato. Concepto (art. 1533). Concepto (art. 1533). Sujetos. Objeto del contrato. Prohibiciones (art. 1535).
Efectos. Obligaciones del comodante (art. 1540): Cosa hurtada o perdida (art. 1537). Gastos (art. 1538).
Obligaciones del comodatario (art. 1536): conservación y restitución de la cosa. Restitución anticipada (art. 1539).
Extinción (art. 1541).

Concepto.

ARTICULO 1533.- Concepto. Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o
inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida

A diferencia del préstamo de consumo, no hay aquí transferencia de la propiedad; el prestatario solo adquiere un
derecho personal de uso de la cosa. Además, el uso debe ser gratuito; desde el momento en que se paga algo por él,
deja de ser comodato para convertirse en locación.

ARTICULO 1534.- Préstamo de cosas fungibles. El préstamo de cosas fungibles sólo se rige por las normas del
comodato si el comodatario se obliga a restituir las mismas cosas recibidas.

Sujetos.

No es indispensable ser propietario de la cosa que se da en comodato; basta tener sobre ella un derecho real o
personal de uso y goce. Por consiguiente, pueden darla en comodato el usufructuario, el usuario o el locatario. Pero
si el contrato de locación prohíbe subalquilarla, debe entenderse que no se la puede dar en comodato. Dudoso es si
el comodatario puede prestar la cosa que recibió por ese mismo título. El Código italiano no lo permite, a menos que
estuviera autorizado expresa o tácitamente en el contrato (art. 1804). Es la solución que mejor se adecua a la
naturaleza del contrato, que es un servicio de complacencia, prestado intuitu personae; parece abusivo que el
prestatario preste a su vez la cosa recibida. El nudo propietario no puede prestar la cosa, puesto que se ha
desprendido de su uso y goce. Tampoco pueden hacerlo las personas que se encuentran en posesión de una cosa
con derecho de usarla cuando la posesión les ha sido entregada no con la finalidad de que la gocen sino con otra
distinta; tal es el caso del comprador en la venta a prueba, del empresario de una obra, del mandatario,
administrador, etcétera.

Objeto del contrato.

Es claro que solo podrán ser objeto de un contrato de comodato aquellas cosas que estén destinadas a ser usadas
por el comodatario, sin consumirse en sí mismas, en tanto, en este supuesto, tendremos un contrato de mutuo.
Aclara sin embargo el artículo 1534 que el objeto del comodato podrán ser cosas fungibles, únicamente, cuando el
comodatario se obligue a restituir las mismas cosas que le fueron entregadas en comodato. Es el caso del vino de
vieja cosecha e inhallable en el comercio, que puede ser objeto de comodato si se presta para ser exhibido en una
exposición, por ejemplo, y devuelto a su finalización.

¿Pueden prestarse los derechos? En nuestra legislación solo las cosas pueden ser objeto de comodato; la solución
nos parece correcta, porque el llamado préstamo de un derecho no es otra cosa que su cesión gratuita; hablar en
ese supuesto de comodato, es confundir ambos contratos sin ventaja alguna.
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Prohibiciones (art.1535).

ARTICULO 1535.- Prohibiciones. No pueden celebrar contrato de comodato:

a) los tutores, curadores y apoyos, respecto de los bienes de las personas incapaces o con capacidad restringida, bajo
su representación;

b) los administradores de bienes ajenos, públicos o privados, respecto de los confiados a su gestión, excepto que
tengan facultades expresas para ello.

Efectos. Obligaciones del comodante (art. 1540):

ARTICULO 1540.- Obligaciones del comodante. Son obligaciones del comodante:

a) entregar la cosa en el tiempo y lugar convenidos;

b) permitir el uso de la cosa durante el tiempo convenido;

c) responder por los daños causados por los vicios de la cosa que oculta al comodatario;

d) reembolsar los gastos de conservación extraordinarios que el comodatario hace, si éste los notifica previamente o
si son urgentes.

Cosa hurtada o perdida (art. 1537).

ARTICULO 1537.- Cosa hurtada o perdida. El comodatario no puede negarse a restituir la cosa alegando que ella no
pertenece al comodante, excepto que se trate de una cosa perdida por el dueño o hurtada a éste. Si el comodatario
sabe que la cosa que se le ha entregado es hurtada o perdida, debe denunciarlo al dueño para que éste la reclame
judicialmente en un plazo razonable. El comodatario es responsable de los daños que cause al dueño en caso de
omitir la denuncia o si, pese a hacerla, restituye la cosa al comodante. El dueño no puede pretender del comodatario
la devolución de la cosa sin consentimiento del comodante o sin resolución del juez.

Gastos (art. 1538).

ARTICULO 1538.- Gastos. El comodatario no puede solicitar el reembolso de los gastos ordinarios realizados para
servirse de la cosa; tampoco puede retenerla por lo que le deba el comodante, aunque sea en razón de gastos
extraordinarios de conservación.

Obligaciones del comodatario (art. 1536): conservación y restitución de la cosa.

ARTICULO 1536,- Obligaciones del comodatario. Son obligaciones del comodatario:

a) usar la cosa conforme al destino convenido. A falta de convención puede darle el destino que tenía al tiempo del
contrato, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra, o el que corresponde a su naturaleza;

b) pagar los gastos ordinarios de la cosa y los realizados para servirse de ella;

c) conservar la cosa con prudencia y diligencia;

d) responder por la pérdida o deterioro de la cosa, incluso causados por caso fortuito, excepto que pruebe que
habrían ocurrido igualmente si la cosa hubiera estado en poder del comodante;

e) restituir la misma cosa con sus frutos y accesorios en el tiempo y lugar convenidos, A falta de convención, debe
hacerlo cuando se satisface la finalidad para la cual se presta la cosa. Si la duración del contrato no está pactada ni
surge de su finalidad, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento
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Si hay varios comodatarios, responden solidariamente.

Restitución anticipada (art. 1539).

ARTICULO 1539.- Restitución anticipada. El comodante puede exigir la restitución de la cosa antes del vencimiento
del plazo:

a) si la necesita en razón de una circunstancia imprevista y urgente; o

b) si el comodatario la usa para un destino distinto al pactado, aunque no la deteriore.

Extinción (art. 1541).

ARTICULO 1541.- Extinción del comodato. El comodato se extingue:

a) por destrucción de la cosa. No hay subrogación real, ni el comodante tiene obligación de prestar una cosa
semejante;
b) por vencimiento del plazo, se haya usado o no la cosa prestada;
c) por voluntad unilateral del comodatario;
d) por muerte del comodatario, excepto que se estipule lo contrario o que el comodato no haya sido celebrado
exclusivamente en consideración a su persona.