UNIVERSIDAD POPULAR AUTONOMA

DE VERACRUZ

Docente
Lic. Walter Isaias Garduza Cruz

Derecho Civil II

Lic. En derecho

Alumno
Luis Esteban Constantino Alvarez

4º Cuatrimestre

Jaltipan, Ver. 02 de Abril 2023

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 INDICE

INTRODUCCION........................................................................................................................... 3
2.5 COPROPIEDAD: CONCEPTOS Y CLASES...........................................................................4
2.5.1. RÉGIMEN Y ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD..................................................6
2.5.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS...........................................7
2.5.3 EXTINCIÓN........................................................................................................................... 9
2.6 LA PROPIEDAD HORIZONTAL O EN CONDOMINIO..........................................................10
2.7 USUFRUCTO......................................................................................................................... 13
2.7.1 CONCEPTO........................................................................................................................ 13
2.7.2 COSAS SOBRE LAS QUE RECAE....................................................................................14
2.7.3 FORMALIDADES Y MODALIDADES DEL USUFRUCTO.................................................18
2.7.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO................................................19
2.7.5 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO...........................................19
2.7.6 EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO......................................................................................... 21
2.8 USO Y HABITACIÓN: CARACTERES GENERALES Y DIFERENCIA ENTRE SI Y EL
DERECHO DE USUFRUCTO...................................................................................................... 23
2.9 SERVIDUMBRES REALES: CONCEPTOS Y ELEMENTOS................................................26
2.9.1 CLASIFICACION................................................................................................................ 27
2.9.2 FORMAS DE CONSTITUCIÓN........................................................................................... 28
2.10 SERVIDUMBRES................................................................................................................. 29
CONCLUSIÓN............................................................................................................................. 33
BIBLIOGRAFÍA........................................................................................................................... 34

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 INTRODUCCION

La copropiedad también conocida como condominio o comunidad, se refiere a la

modalidad del dominio en la cual existe un solo dominio, pero este se encuentra
dividido en cuotas entre varios titulares. El efecto práctico es que dos o más
personas comparten la propiedad de una cosa. La copropiedad puede provenir de
la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo las cosas que se aportan a
una sociedad o que son adquiridas en común. También puede originarse en la ley,
cuyos ejemplos más evidentes son la sociedad conyugal y la herencia; y,
finalmente, puede originarse de manera forzosa a través de una orden judicial (v.g
en la adjudicación de derechos y acciones de un bien a un tercero).
En el presente trabajo se revisará el concepto y naturaleza jurídica de la
copropiedad, vislumbrando sus características principales a la luz de las distintas
teorías jurídicas que abordan su tratamiento jurídico. A continuación se
determinarán las clases de copropiedad, los derechos de los copropietarios entre
sí, y la importancia de la administración del bien común; luego, se analizará la
propiedad horizontal distinguiendo esta última de la copropiedad. Finalmente, se
abordará las soluciones jurídicas al problema de la división de la cosa o bien
común, los problemas derivados de esta modalidad del dominio en México.
Así como también abordaremos que el usufructo es el derecho real a disfrutar
completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser.
Es un derecho real sobre cosa de otro, el poder del usufructuario no es una parte
del dominio de la cosa sobre que recae, de modo que pudiera decirse que dueño y
usufructuario comparten la propiedad de esta. Sólo de modo impropio se le puede
clasificar de pars dominii, en el sentido de que transitoriamente atribuye al
usufructuario partes de las facultades, las de uso y goce, que corresponderían
sobre la cosa a quien fuere su propietario pleno.
La jurisprudencia salvo alguna sentencia insiste expresamente en que no es una
parte del dominio, sino un derecho real en cosa de otro. Y no siendo una parte del
dominio, el usufructuario no es condueño, es decir, no hay comunidad entre dueño
nudo y usufructuario e el derecho de propiedad, ni, por tanto, se producen las
consecuencias que se producirían si la hubiese.

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 2.5 COPROPIEDAD: CONCEPTOS Y CLASES.

Definición legal
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias
personas.
Honorable Congreso de la Unión. (2021). Código Civil Federal. Artículo 938.
Recuperado de: Código Civil Federal (diputados.gob.mx)
¿A qué nos referimos con pro -indiviso?
La palabra pro- indiviso hace referencia a la indivisibilidad de la cosa o del derecho
sobre el que recae la copropiedad.
Artículo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del
tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado
por la suerte, salvo convenio en contrario.
Su naturaleza jurídica
Cuando hablamos de naturaleza jurídica nos referimos a la parte fundamental de
la copropiedad ya que son los elementos necesarios para que esta exista, es por
eso que la copropiedad debe estar formada por una cosa o derecho proindiviso y
alícuota a dos o más personas, es decir que los copropietarios no tienen dominio
sobre una parte determinada de la cosa sino sobre todas y cada una de las partes
de ella.
Visto lo anterior, queda claro que no es posible que a un copropietario le
pertenezca el baño y el patio de una casa y la sala y el comedor pertenezca al otro
copropietario, debido a que estas partes pertenecen a la totalidad de la
copropiedad.
Su clasificación
Atendiendo a la diversidad de la copropiedad puede clasificarse de la siguiente
manera:
1. Voluntaria y forzosa
a. Voluntaria: Es aquella que surge por acuerdo de los copropietarios y atiende a
que la cosa puede dividirse. Ejem. Un terreno.
b. Forzosa: son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una
imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se ve
obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza. Ejem. Una
casa de varios pisos.

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Por la naturaleza misma de las cosas implican un condominio permanente, del
cual no puede salir por no existir procedimiento ni posibilidad física o jurídica de
terminar con la indivisión, dos claros ejemplos de ello, son la medianería y el
condominio, figuras que se analizarán más adelante. (Rojina, 2008: 119)
2. Temporales y permanentes
a. Temporales: Se da en los casos en los que las partes acuerdan adquirir una
copropiedad de manera voluntaria.
b. Permanentes: Se da en los casos en los que la copropiedad es forzosa, por no
poderse dividir el bien.
3. Reglamentadas y no reglamentadas
a. Reglamentadas: son aquellas formas especiales que han merecido una
organización de! legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos
que pueden presentarse, dada Su naturaleza
b. No reglamentadas: Son las que no cuentan con una regulación específica y se
realiza al arbitrio de las partes.
4. Bienes determinados y Patrimonio Universal
a. Bienes determinados: se trata de la copropiedad que recae sobre una cosa o
un derecho, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en
dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la parte alícuota del
heredero puede llegar a tener un valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo
b. Patrimonio Universal: se trata del caso de copropiedad sobre un patrimonio
integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los
herederos tienen una pane alícuota, con valor positivo y negativo, porque tienen
una pane proporcional en el haber hereditario.
Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de
comprender bienes, derechos y obligaciones.
5. Por Pactos entre vivos y mortis causa
a. Por pactos entre vivos: se trata de las copropiedades que tienen como fuente
un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción.
Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato, es decir, por un acto
jurídico; pero también puede establecerse por un hecho jurídico en la accesión,
cuando se mezclan o confunden diferentes cosas. Puede también nacer de la
prescripción, que tiene características de hecho y de acto jurídico. De hecho, en
cuanto a la detentación de la cosa, al poder físico que se ejerce sobre un bien; y
de acto jurídico en cuanto a la intención de poseer con ánimo de dominio.

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b. Mortis Causa: ocurre en el intestado o sucesión legítima y en el de la
copropiedad nacida por testamento.
2.5.1. RÉGIMEN Y ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD

“La enajenación que de los bienes inmuebles sujetos a reserva hubiere hecho el viudo o
la viuda después de contraer segundo matrimonio subsistirá únicamente si a su muerte
no quedan hijos ni descendientes del primero, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria.”
Art 975 cc

La copropiedad es un derecho común sobre una propiedad, en cualquier acepción:

romana, germánica, de condominio, hereditaria y la medianería:
1. Romana: la cosa indivisible es de todos los dueños y estos son individualmente
propietarios de la cosa y de la cuota proporcional que les corresponde de la cosa
de que se trate; es decir, cada dueño dispone de la parte proporcional.
2. Germánica: es el derecho de propiedad sobre el bien, pertenece a la pluralidad
de condóminos sin que alguno de ellos sea propietario individualmente de cuota o
parte proporcional determinada. Se puede disponer de esta mediante concurso de
todos los dueños.
3. Hereditaria: los herederos o legatarios son dueños de la masa sucesoria y
pueden disponer de su porción hereditaria. Derecho real de copropiedad y
régimen de condominio
4. Indivisión forzosa: se da entre copropietarias de casa por pisos o
departamentos, a la que se
conoce como propiedad horizontal. Se producen ampliamente porque una cosa se
encuentra dividida en fracciones singularmente tituladas a sus respectivos dueños.
5. Medianería: constituye un estado de propiedad cuyos efectos no pueden ser
asimilados porque consiste en mutuas limitaciones del derecho de propiedad
provenientes de una relación de vecindad. Derecho real de copropiedad.
Para que haya mayoría deben reunirse las personas titulares de la copropiedad y
de los intereses que dichas personas representan. Si no hay mayoría, un juez
resolverá lo que debe hacerse.
“Las enajenaciones de los bienes muebles hechas antes o después de contraer segundo
matrimonio serán válidas, salva siempre la obligación de indemnizar.”
Art 976 cc

La enajenación que uno de los copropietarios hace a favor de un tercero extraño a

la copropiedad puede presentar dos supuestos:

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a) Cuando la venta está propalada: los copropietarios pueden ejercitar el derecho
del tanto que implica la venta directa, enajenando a favor del que ejercite el tanto
en términos legales.
b) Cuando está consumada: los copropietarios pueden ejercitar la acción de
retracto por medio de la cual el participe actor se subrogará a los derechos y
obligaciones del comprador.
“El viudo o la viuda, al repetir matrimonio, hará inventariar todos los bienes sujetos a
reserva, anotar en el Registro de la Propiedad la calidad de reservables de los inmuebles
con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y tasar los muebles.”
Art 977 cc.

2.5.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS.

Derechos
Según la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que constituyen una
Comunidad tienen una serie de derechos:
Todo propietario puede realizar obras dentro de su piso o local, siempre y cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o
estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta previamente a quien represente a la comunidad.
Es conveniente que esta comunicación se efectúe por escrito y de forma
fehaciente (que quede constancia de su contenido y de su recepción).
Derecho a participar en las deliberaciones de la Juntas.
Derecho a votar en las Juntas, a excepción de los propietarios que al iniciarse la
Junta no estuviesen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas y no las
hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente.
Derecho a solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de
interés para la Comunidad, para lo cual deberá dirigir escrito al presidente
relacionando los asuntos sobre los que desea se trate para que se incluyan en el
orden del día de la siguiente Junta.
Derecho a la impugnación judicial de los acuerdos adoptados si ha salvado su
voto mostrando su disconformidad o no ha asistido.
Derecho a ocupar los cargos de la Comunidad cuando por rotación o sorteo le
correspondan y a presentarse a la elección si este fuera el sistema de provisión de
dichos cargos.

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Derecho a exigir que se realicen las obras necesarias para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando los
servicios del edificio no presten un correcto servicio. Estas obras requerirán el voto
favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al
menos, la mayoría de las cuotas de participación.
Derecho a exigir obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a
cualquier vecino con independencia de su condición física, psíquica o sensorial, o
para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan, su
movilidad cuyo importe repercutido no exceda de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes.
Obligaciones
A continuación, se detallan las obligaciones que tienen los propietarios
pertenecientes a una Comunidad.
Cada propietario tiene la obligación de respetar las instalaciones generales de la
Comunidad y sus elementos comunes, ya sean de uso común o privado, y se
encuentren o no dentro de su piso o local.
Además de las instalaciones generales, están obligados a mantener en buen
estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan
daños, el propietario que los haya causado o las personas sobre las que él
responda deberán resarcir el daño.
El propietario u ocupante de la vivienda o local no puede desarrollar en ella, o en
el resto del inmueble, actividades prohibidas por los Estatutos que resulten
dañosas o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cada propietario está obligado a permitir la entrada eh su vivienda para: La
conservación de su propio piso o local.
Realizar las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los
elementos comunes (tuberías, obras en la fachada, etc.).
Realizar inspecciones para detectar problemas, tanto en los elementos comunes
como en los privativos.
Si al llevar a cabo cualquiera de estas acciones se produjera algún daño en la
propiedad, será la Comunidad la encargada de resarcirlo, excepto en aquellos
casos en que la entrada a la vivienda o local haya sido para la conservación del
mismo, que serán costeados por el propietario.
Cada propietario está obligado a contribuir, con arreglo a su cuota de
participación, a los gastos generales derivados del mantenimiento y reparación,
así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se

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trate de obras individuales. También debe contribuir al Fondo de Reserva que
exista en la Comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la
finca.
Cada propietario debe comunicar al Secretario de la Comunidad su domicilio en
España, a través de cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción. En defecto de esta comunicación, el domicilio para notificaciones será
el piso o local surtiendo plenos efectos las notificaciones entregadas al ocupante
de los mismos.
Si, intentada la citación no fuera posible practicarla, se expondrá en el tablón de
anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general destinado al
efecto. Se incluirá la fecha y motivos de la citación, así como la firma del
Secretario de la Comunidad y el visto bueno del Presidente. Dicha notificación
tendrá plenos efectos jurídicos a los tres días hábiles de su exposición.
Todo Propietario tiene la obligación de ser Presidente de la Comunidad.

2.5.3 EXTINCIÓN.

“Los derechos y obligaciones del usufructuario y del propietario se arreglan, en todo caso,
por el título constitutivo del usufructo.”
Art 987 cc

Los derechos de copropiedad se extinguen de modo absoluto cuando estos ya no

tienen la titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a
su titular y lo adquiere otro, produciéndose en este caso una transmisión, más que
una extinción.
Son nulos los pactos en los que se prohíbe que los copropietarios puedan
extinguir la propiedad.
Además de los modos comunes que producen la extinción de la propiedad, la
copropiedad se extingue por falta de pluralidad de sujetos; lo que es llamado
consolidación, y por cesar la indivisión material de la cosa es decir la división. La
consolidación tiene lugar por la reunión de una sola persona de las cuotas de
todos los propietarios mientras que la división de la cosa común es en realidad
más que una extinción del condominio, una transformación del derecho de
propiedad por cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva sobre
una porción material de la misma.
Si no hay acuerdo entonces las copropietarias tienen la actio commundi dividundo
(acción de división de la cosa común), mediante cual los copropietarios acuden al
juez para que el juez divida la cosa y adjudique a cada propietario su parte.

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Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este
indemnice a los otros en proporción a su cuota.

2.6 LA PROPIEDAD HORIZONTAL O EN CONDOMINIO

Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que consiste en pisos o

departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños. No es un
condominio, porque cada uno es propietario de su apartamento. No es el caso de
simples propiedades contiguas, porque existen partes comunes, comenzando por
el suelo. No se trata de un caso especialmente complejo de relaciones de
vecindad, la administración, etc., tienen modalidades especiales y pueden
originar una sociedad para ese efecto.
Elemento característico de la propiedad horizontal es el de que cada piso o
departamento tenga su salida o acceso independiente a lugar público: calle, plaza,
etc. Igualmente es propio de esta figura jurídica, que las partes comunes del
edificio, son inseparables de la titularidad de los diversos apartamentos, de modo
que no se puede disponer de éstos sin hacerlo también respecto de las partes
comunes.
Muy variados nombres se han propuesto para este fenómeno jurídico, tales como
"propiedad por pisos", "propiedad cúbica", "propiedad por volúmenes", etc.,
pero en nuestro país y en toda América ha predominado la denominación de
"propiedad horizontal".
El término "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que existan inmuebles
superpuestos, pertenecientes a diversos propietarios, contrariamente a la
antigua concepción romana, que consideraba al dueño del suelo, dueño de
todo lo que esté sobre él sin límites de altura, y dueño del subsuelo, sin límites de
profundidad. Sin embargo, el concepto de propiedad horizontal, no supone
necesariamente la superposición de pisos, aunque esto sea lo más
corriente; también existe propiedad horizontal si los distintos departamentos
forman un solo edificio, aunque sea de una sola planta o nivel, pero siempre que
los diversos propietarios individuales sean comuneros de partes comunes, tales
como el suelo, el techo, las instalaciones, cuartos de portería, puerta general de la
casa, etc.
Este concepto de la propiedad horizontal se recoge en los dos primeros artículos
de nuestra Ley. El primero dice: "Los diversos pisos de un edificio, los
departamentos o locales en los que se divide cada piso, cuando sean
independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común, podrán pertenecer a distintos propietarios". En el segundo se dice: "Cada
propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y comunero de
los bienes destinados al uso común".

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Importancia socio-económica
Como lo anota la exposición de motivos de nuestra ley del 60, la propiedad
horizontal tiende a solucionar el problema de la vivienda, ya que permite la
construcción de grandes edificios que aprovechan mejor el espacio y pueden
hacer más baratas las casas. Un mismo suelo sirve para muchos, y ahora, en las
grandes ciudades el terreno se cotiza en sumas fabulosas.
Los edificios altos favorecen una mayor densidad urbana con el consiguiente
ahorro de gastos de urbanización. Ciudades excesivamente grandes en
proporción a su población resultan antieconómicas.
En cambio, se ha objetado que la división de casas por pisos podría
dificultar la movilidad económica de la propiedad raíz. Pero la práctica ha
demostrado precisamente lo contrario, como observa Batle, tratadista español
que ha estudiado ampliamente el fenómeno; resulta que la habitación se
ha vuelto más asequible para un mayor número de personas por el costo reducido
y las facilidades crediticias que permite la propiedad horizontal en las legislaciones
que la regulan.
Las relaciones más íntimas de convivencia y vecindad que impone este sistema
de propiedad, suponen un elevado nivel de virtudes cívicas, pero
también las exigencias mismas de ellas, fomentan esas virtudes sociales.
Naturaleza jurídica
El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como
en la exégesis positiva de las leyes de cada país-
Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características
fundamentales para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así,
habrá que convenir en que se trata de una propiedad muy especial o modificada
por la conjunción con otros factores jurídicos. No hay en ella una libertad de
disposición total, sino condicionada al objeto propio del piso, y al interés de los
demás propietarios del edificio; tampoco hay libre división, porque las partes
comunes siguen como accesorias de lo principal que está constituido por los
apartamentos de cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc., está
igualmente condicionado al interés colectivo; no se sigue la regla de la accesión
de la edificación al suelo; no da derecho de dominio sobre el subsuelo ni sobre el
espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los problemas de vecindad y
exigen una prolija regulación que debe reglamentarse.
De esta sintética descripción se deduce que fácilmente se pueden hallar analogías
con otras figuras jurídicas, pero al mismo tiempo, no se puede encuadrar
plenamente en ninguna de ellas el régimen de propiedad por pisos.
He aquí las principales tendencias al respecto:

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 a) La identificación con las servidumbres. Esta doctrina inspiró el Código
Napoleón y el de Andrés Bello. Una objeción fundamental se puede hacer:
no cabe servidumbre sobre cosas propias.
b) Que se trata de una forma de derecho de superficie. Esta tendencia se
sigue en los países germanos, aunque algunos autores señalan sus graves
deficiencias, por ejemplo, Hedemann, ya que el dueño del suelo no lo es del
subsuelo; y nos hallamos ante algo mucho más complejo que una simple
edificación en suelo ajeno.
c) Sociedad. En Inglaterra y Estados Unidos, países en los que el concepto
de asociación y de sociedad tienen gran amplitud y variedad muy rica de
formas, se procura englobar también la propiedad horizontal en ese
esquema, y efectivamente sirve para explicar la organización de los
aspectos administrativos del edificio, mas no es suficiente para justificar
otros puntos aún más importantes: constitución, enajenación, etc.
d) Condominio de indivisión forzosa. Ciertamente una parte de la
realidad jurídica se explica con esta fórmula, pero no abarca toda la
complejidad del fenómeno. Con acierto señala Albadalejo, que son
aplicables supletoriamente las normas de la copropiedad, pero esto se
refiere evidentemente sólo a la parte común, más no a la privativa de cada
propietario, ni a las relaciones de índole social. El concepto de copropiedad
domina en muchos autores belgas, italianos y españoles.
e) La naturaleza jurídica propia de una entidad mixta: propiedad y
condominio, siendo lo principal lo individual y accesorio lo común. Este
concepto es el que tiende a imponerse y el que parece más acertado.

Castán recoge y aprueba la opinión de Batle de que en la

propiedad por pisos existe una comunidad de ciertos elementos, pero sobre la
casa entera no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios, que
no es lo mismo, y por tanto nos hallamos ante una institución de carácter
complejo. Concluye este mismo autor que en la nueva ley española del año 1960,
se da una mezcla de propiedad exclusiva (sobre cada piso) y de copropiedad
(sobre los elementos comunes), en la cual combinación tiene cierto predominio
el derecho de propiedad del piso o departamento, considerado como sustantivo
e independiente. También Arroyo del Río aceptaba la tesis de que la propiedad
horizontal tiene carácter mixto y por tanto se diferencia de una simple comunidad.
Pescio, precisa aún más, diciendo que la propiedad horizontal es una
especie del género comunidad: es una forma de la copropiedad y, según el
Profesor Butera, presenta una característica muy peculiar: es la síntesis de
una cosa principal dividida y una cosa accesoria indispensablemente común.
En las demás figuras de la comunidad, la comunión recae sobre lo principal; en
la propiedad horizontal, recae sobre lo accesorio. Y una particularidad
más: la comunión de lo accesorio es necesaria; el acto dispositivo sobre lo
principal se extiende de pleno derecho, al accesorio correspondiente.

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 2.7 USUFRUCTO.

Legalmente hablando, el usufructo es un derecho real. Un derecho real es aquél

derecho que tiene una persona sobre una cosa, por una relación jurídica. El
usufructo está definido en nuestro Código civil en el artículo 764 así:
“Aquel que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar
su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con
cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si
la cosa es fungible.”
Para traducir el anterior párrafo: una persona al tener el usufructo de una cosa,
tiene completo derecho al uso y goce de esta misma, pero no podrá ser dueño de
ella.

¿Quiénes son parte del usufructo?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:
 El nudo propietario: que es el dueño del bien.
 El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

¿Cuánto dura el usufructo?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:
a) Se constituye por tiempo determinado.
b) Se constituye por toda la vida del usufructuario (el famoso “usufructo vitalicio”)
El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario
también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una
condición, como, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el
usufructo se termine.
Por otro lado, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno, se
entenderá automáticamente que el usufructo ha sido constituido por toda la vida
del usufructuario.
2.7.1 CONCEPTO

Derecho real de goce que permite a una persona disfrutar de los bienes ajenos
con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de

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constitución o la ley autoricen otra cosa (art. 467). Se caracteriza básicamente por
el disfrute de la cosa que otorga al titular del derecho, más que por la obligación
de devolverlo sin alteración alguna. Puede recaer sobre bienes muebles e
inmuebles y tiene una duración limitada. Existen numerosas tipos de usufructos
que se incardinan en dos categorías básicas: el convencional, o creado por la
voluntad de las partes, y el legal.
Usufructo de disposición.
(Derecho Civil) Derecho real principal, desmembramiento del derecho de
propiedad, que confiere a su titular el derecho a utilizar la cosa y percibir sus
frutos, pero no el de disponer de ella, que pertenece al nudo propietario. V.
“Fructus”, Nuda propiedad, “Usus”
Derecho Civil
Tradicionalmente se ha visto en el usufructo una figura jurídica capaz de
proporcionar al sujeto activo del derecho (el usufructuario) ciertas facultades o
derechos limitados con carácter temporal, y por ello, determinadas parcelas
del Derecho -Derecho de familia y Derecho de sucesiones principalmente-
han hecho uso de esta figura para contribuir a satisfacer ciertas
necesidades.
Éste es el origen histórico del usufructo que apareció en Roma, relacionado con
los legados, como un derecho temporal de carácter alimenticio que se concedía a
la viuda; derecho que nuestras Leyes de Partidas (4, 5 17) ampliaron a favor de
los padres «como una compensación de los gastos y cuidados del padre en
la educación del hijo y en la administración de sus cosas».
Concepto. La definición clásica atribuida a PAULO señala que «el usufructo es el
derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, salva su sustancia». Por su parte,
el artículo 467 C.C. nos dice que «el usufructo da derecho a disfrutar los
bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no
ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».

2.7.2 COSAS SOBRE LAS QUE RECAE.

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de

conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley
autoricen otra cosa". Por tanto, el usufructo es un derecho real limitado de goce
que permite a su titular ejercer el señorío sobre unos bienes determinados, en el
cual la propiedad la tiene otra persona distinta de su titular. El objeto del usufructo
puede ser tanto cosas (bienes muebles o inmuebles) como derechos. El usufructo
podrá recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de ella o sobre una
cuota si la propiedad pertenece a una pluralidad de personas.

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El Código Civil limita la duración del usufructo:
 30 años si el usufructuario es una persona física, tal como establece el Art.
515 ,Código Civil: "no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o
Corporación o Sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido,
y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o la
Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo".
 Si el usufructuario es una persona física se establece su propia vida como
tope máximo, según el Art. 513 ,Código Civil, apartado 1º: "el usufructo se
extingue: 1º Por muerte del usufructuario (...)".
Se puede establecer una clasificación de los usufructos especiales de la siguiente
forma: Usufructos sobre cosas:
 Usufructo sobre cosas deteriorables: el Art. 481 , Código Civil
establece que: "si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse
se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a
servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado a
restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren;
pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que
hubieran sufrido por su dolo o negligencia".

 Usufructo de cosas consumibles: el Art. 482 , Código Civil

dice que: "si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar
sin consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la
obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se
hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el
derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio
corriente al tiempo de cesar el usufructo".

 Usufructo sobre árboles plantaciones arbóreas: los Art. 483-485 ,Código

Civil distinguen los supuestos de usufructo de viñas, olivares y otros árboles
o arbustos; el usufructo de montes y el de viveros. Dichos artículos plantean
la posibilidad de que el usufructuario pueda disfrutar de los árboles o
tengan la obligación de conservarlos, dependiendo de si los árboles son
considerados frutos o capital.

 Usufructo de minas: el Art. 476-478 , Código Civil dispone que

no corresponden al usufructuario de un predio en que existen
minas los productos de las denunciadas, concedidas o que se hallen
en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que expresamente se le
concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal. Podrá, sin
embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para
reparaciones u obras que estuviere obligado a hacer o que fueren

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 necesarias. El Código Civil también dice que, en el usufructo legal
podrá el usufructuario explotar las minas denunciadas, concedidas o en
laboreo, existentes en el predio, haciendo suya la mitad de las utilidades
que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con el
propietario. Asimismo, la calidad de usufructuario no priva al que la tiene del
derecho que a todos concede la Ley de Minas para denunciar y obtener
la concesión de las que existan en los predios usufructuados, en
la forma y condiciones que la misma ley establece.

 Usufructo sobre montes: el Art. 485 , Código Civil atribuye al

usufructuario la posibilidad de disfrutar de todos los
aprovechamientos que el monte pueda producir según su
naturaleza; siendo el monte tallar o de maderas de construcción, podrá
hacer en él las talas o las cortas ordinarias que solía hacer el dueño, y en
su defecto, acomodándose a la costumbre del lugar y siempre de modo
que no perjudiquen a la conservación de la finca; en los viveros de árboles,
podrá hacer la entresaca necesaria para que los que queden puedan
desarrollarse convenientemente.

 Usufructo de ganados o usufructo de un rebaño: Art. 499, Código Civil

consigna que: "si el usufructo se constituyere sobre un rebaño o piara de
ganados, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías las
cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la rapacidad de
animales dañinos. Si el ganado en que se constituyere el usufructo
pereciese del todo, sin culpa del usufructuario, por efecto de un
contagio u otro acontecimiento no común, el usufructuario cumplirá con
entregar al dueño los despojos que se hubiesen salvado de esta desgracia.
Si el rebaño pereciere en parte, también por un accidente, y sin culpa
del usufructuario, continuará el usufructo en la parte que se
conserve. Si el usufructo fuere de ganado estéril, se considerará, en cuanto
a sus efectos, como si se hubiese constituido sobre cosa fungible".
Usufructos sobre derechos:
 Usufructo sobre derechos reales: aparece regulado en el Art. 469 ,Código
Civil, según el cual el usufructo podrá ser constituido sobre un derecho
siempre que no sea personalísimo o intransmisible En lo concerniente a la
regulación del usufructo vidual, es preciso considerar las particularidades
recogidas en la normativa de determinados territorios que cuentan con
derecho civil especial o foral propio. Es el caso de Galicia, País Vasco,
Comunidad Foral de Navarra, Aragón, Cataluña e Islas Baleares.

 Usufructo de créditos: el Art. 507, Código Civil establece que los

usufructos de créditos facultan solamente para exigir una suma de dinero.

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 El crédito podrá ser exigido por el usufructuario que hubiese dado la fianza.
Si estuviese dispensado de prestar fianza o no hubiese podido constituirla,
o la constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del propietario,
o del Juez en su defecto, para cobrar dichos créditos.

 Usufructo de acciones de carácter real: según el Art. 486, Código Civil "el
usufructuario de una acción para reclamar un predio o derecho real, o un
bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la acción
a que le ceda para este fin su representación y le facilite los elementos de
prueba de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la acción
adquiriese la cosa reclamada, el usufructo se limitará a sólo los frutos,
quedando el dominio para el propietario".

 Usufructo de participaciones en empresas mercantiles o industriales: los

Art. 474, Art. 475, Código Civil establecen que el usufructuario percibirá
los frutos civiles en función del tiempo que dure el usufructo y por día. Si
el usufructo consistiere en el goce de los beneficios que diese una
participación en una explotación industrial o mercantil, cuyo reparto no
tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración.

 Usufructo de cuota de un dominio indiviso: los Art. 399, Art. 490,

Código Civil establecen que todo condueño tendrá la plena propiedad de su
parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo
en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir
otro en su aprovechamiento. El usufructuario de parte de una cosa poseída
en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de
ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si
cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común,
corresponderá al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicare al
propietario o condueño.
Usufructo sobre la totalidad de un patrimonio:
 Usufructo de un patrimonio: el Art. 506, Código Civil establece que, si se
constituyere el usufructo sobre la totalidad de un patrimonio, y al
constituirse tuviere deudas el propietario, se aplicará, tanto para
la subsistencia del usufructo como para la obligación del usufructuario a
satisfacerlas, lo establecido en los artículos 642 y 643 respecto de las
donaciones. En caso de que se hubiese pactado que el usufructuario se
haga cargo de las deudas, estará obligado a pagar las que apareciesen
antes de la constitución del usufructo. No mediando estipulación respecto al
pago de deudas, sólo responderá de ellas el donatario cuando la
donación se haya hecho en fraude de los acreedores. Si el que

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 constituye el usufructo no se reservan bienes bastantes para pagar las
deudas anteriores a ella, se presumirá fraude de los acreedores.

 Usufructo de un patrimonio hereditario: el Art. 510, Código Civil dice

que: "si el usufructo fuere de la totalidad o de parte alícuota de una
herencia, el usufructuario podrá anticipar las sumas que para el pago de las
deudas hereditarias correspondan a los bienes usufructuados, y tendrá
derecho a exigir del propietario su restitución, sin interés, al
extinguirse el usufructo. Negándose el usufructuario a hacer esta
anticipación, podrá el propietario pedir que se venda la parte de los bienes
usufructuados que sea necesaria para pagar dichas sumas, o
satisfacerlas de su dinero, con derecho, en este último caso, a
exigir del usufructuario los intereses correspondientes".

2.7.3 FORMALIDADES Y MODALIDADES DEL USUFRUCTO.

MODOS DE CONSTITUIR EL USUFRUCTO a. por la transmisión del uso y goce

con reserva de la nuda propiedad; En caso de duda en la forma de constitución se
presume oneroso b. por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso
y goce; c. por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a
otra.
MODALIDADES  REQUISITO ARTÍCULO 2136.- Modalidades. El
usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si
así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el
testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la
constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador
INVENTARIO PREVIO AL INGRESO DEL USUFRUCTO MAYORES DE
EDAD: POR INSTRUMENTO PRIVADO. INCAPACES O MENORES: POR
ESCRITURA PÚBLICA Si el usufructo se constituye por testamento, quien
ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado
del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte
interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la
ejecución no efectivizada PRESUNCIÓN: si el inventario no se realiza se
presume el buen estado de las cosas y en la cantidad estipulada.
GARANTÍA ARTÍCULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la
transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al
ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y
restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

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 2.7.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.

El derecho característico del usufructo es el de usar y aprovechar la cosa, y

consiguientemente percibir los frutos.
1. Derecho a disfrutar, es decir a percibir los frutos de la cosa usufructuada
2. Aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su
derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito.
3. Mejorar la cosa usufructuada. Según el artículo 487: “El usufructuario podrá
hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere
por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por
ello derecho a indemnización.
Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento
de los bienes”.
4. El artículo 488 añade: “El usufructuario podrá compensar los desperfectos de
los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho”

2.7.5 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.

El contenido de la posición jurídica del nudo-propietario se deriva de la idea de

que es propietario, con la limitación del derecho usufructo. Podrá, por tanto:
1. Enajenar los bienes.
Según el artículo 489 del Código Civil «el propietario de bienes en que otro
tenga el usufructo, podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni
hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario».
2. Hipotecarlos, como resulta del Art. 107.2 Ley Hipotecaria.
3. Hacer obras, mejoras y plantaciones, siempre que por tales actos no resulte
disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario».
4. Imponer servidumbres sobre la finca que no perjudiquen al derecho del
usufructo.
5. Inspeccionar la actuación del usufructuario, pero sin causarle molestias.
La doctrina distingue:
1.-Obligaciones anteriores a su entrada en el disfrute de los bienes:
Según el artículo 491. “El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes,
está obligado:

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1º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario
de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los
inmuebles.
2º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le
correspondan con arreglo a esta sección”. El artículo 493 dice: “El usufructuario,
cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de
hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie”.
2.-Obligaciones del usufructuario durante el usufructo.
El Código Civil establece un régimen distinto en cuanto a las
reparaciones de la cosa usufructuada, atendiendo a si dichas reparaciones son
ordinarias o extraordinarias.
 Reparaciones de la cosa.
Reparaciones ordinarias. Según el artículo 500. “El usufructuario está obligado a
hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Recomendamos la lectura de otro de nuestros post sobre la «obligación del
usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias en la cosa«
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que
procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su
conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste
hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario”.
Reparaciones extraordinarias. Según el artículo 501: “Las reparaciones
extraordinarias serán de cuenta del propietario.
El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de
hacerlas”.
El artículo 502 señala que: “Si el propietario hiciere las reparaciones
extraordinarias, tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la
cantidad invertida en ellas mientras dure el usufructo.
Si no las hiciere cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa,
podrá hacerlas el usufructuario; pero tendrá derecho a exigir del propietario, al
concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las
mismas obras.
Si el propietario se negare a satisfacer dicho importe, tendrá el usufructuario
derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con sus productos”
-Pagar las contribuciones y cargas.
-Defensa preventiva del derecho de propiedad, el usufructuario estará
obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero,
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de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y
responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido
ocasionados por su culpa.

2.7.6 EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO.

Como dice la Resolución de 8 de marzo de 2011, de la Dirección General de los

Registros y del Notariado, [j 1] el derecho de usufructo es un derecho
esencialmente temporal que, como regla general tiene carácter vitalicio, y que
como tal se extingue por la muerte del usufructuario (cfr. artículo 513, número 1
del Código Civil).
Producido este hecho determinante de la extinción del usufructo, el haz de
facultades de goce que integran su contenido revierte a favor del nudo propietario,
dando lugar a la consolidación del usufructo con la nuda propiedad de forma
automática, y sin necesidad de la concurrencia de la voluntad expresa del titular
de esta última; en realidad, el titular de la nuda propiedad no adquiere un derecho
que se le transmita, pues como dice la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo
Contencioso-Administrativo, 16 de Enero de 1999, [j 2] simplemente, el régimen
legal correspondiente a este derecho real prevé, cuando es usufructo vitalicio, que
la muerte del usufructuaria extingue el usufructo recuperando los propietarios las
facultades de goce de que se habían visto privados al constituirse tal derecho, lo
que excluye que esta recuperación vaya precedida de transmisión alguna.
Pero además de la muerte del usufructuario hay otras causas de extinción.
Supuestos de la extinción del usufructo
1.- Por la muerte del usufructuario
El usufructo tiene como regla general un carácter vitalicio, por tanto, se extingue
con la muerte del usufructuario. Este carácter vitalicio inherente al usufructo tiene
unas excepciones que se recogen en el artículo 521 y 781 del Código Civil. En
primer lugar, el usufructo a favor de varias personas, no se extinguirá hasta la
muerte de todos los usufructuarios. En segundo lugar, están las sustituciones
fideicomisarias que encargan al heredero que conserve y transmita a un tercero la
herencia. En el caso de que se produzca el fallecimiento del usufructuario, el
usufructo no se transmitirá a sus herederos. Solo se podrá realizar esta
transmisión si viene establecido previamente por las partes.
2.- Por la expiración del plazo

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El usufructo se extingue por la expiración del plazo por el que se constituyó.
También se extingue por el cumplimiento de la condición resolutoria. Como hemos
visto, si se produce el fallecimiento el usufructuario antes de que finalice el plazo,
se extingue el usufructo.
3.- Por la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona,
también se conoce como la consolidación
Esta causa de extinción tiene lugar cuando el usufructuario adquiere la nuda
propiedad. Se puede alcanzar la consolidación a través de pacto entre el
usufructuario y el nudo propietario. En este caso el usufructuario recibe una
contraprestación en dinero.
4.- Por la renuncia del usufructuario
Si el usufructuario renuncia el usufructo, el nudo propietario recupera las
facultades de uso y disfrute. En este caso, se produce la extinción del usufructo.
Existe una serie de limitaciones a cerca de este supuesto de extinción. Si se hace
la renuncia en fraude de acreedores, se podrá pedir la rescisión. Si el usufructo
está hipotecado, no se extingue la hipoteca hasta que se realiza el pago.
5.- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo
El usufructo se extingue cuando se pierde la cosa objeto del usufructo. Ya que el
usufructuario no podrá disponer de las facultades de uso y disfrute. Esta pérdida
puede ser parcial o total. El Código Civil en su artículo 1122 define la pérdida total
como aquello que desaparece de modo que se ignora su existencia. Es decir,
cuando perece y no se puede recuperar. El artículo 514 del Código Civil recoge si
la cosa se perdiera sólo en parte continuará el derecho de usufructo en la parte
restante.
6.- Por la resolución del derecho del constituyente
Esto establece que nadie puede transmitir a otro más derechos que aquellos que
tiene sobre la cosa.
7.- Por prescripción
Se rige por las reglas generales de la prescripción extintiva. Es decir, en el plazo
de 6 años para los bienes muebles. Para los bienes inmuebles se fija un plazo de
30 años.
8.- La expropiación forzosa
La expropiación forzosa da lugar a la pérdida de la propiedad. Al perder la
propiedad y por tanto las facultades de uso y disfrute, se extingue el usufructo. La
expropiación de la cosa por razones de utilidad pública genera para el propietario
la obligación de sustituir la cosa usufructuada. Esto lo puede hacer a través de dos
vías. Por un lado, cambiarla con otra de igual valor. Por otro lado, puede abonar al

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usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por el tiempo que
deba durar el usufructo. Si el propietario opta por la segunda vía, debe afianzar el
pago de los créditos. Lo anterior se recoge en el artículo 519 del Código Civil.
Efectos de la extinción del usufructo
Una vez que se extingue el usufructo ha de ser entregado la cosa usufructuada al
nudo propietario, consolidando el dominio. El usufructuario o en su caso, sus
herederos, conservarán el derecho de retener la cosa, hasta que se le abonen los
desembolsos realizados en lo usufructuado.
2.8 USO Y HABITACIÓN: CARACTERES GENERALES Y DIFERENCIA ENTRE
SI Y EL DERECHO DE USUFRUCTO

l. Definiciones Doctrinarias.-
Se trataba, a decir de Ballester, de un "uso sin disfrute". NO obstante lo indicado,
el concepto de esta figura ha evolucionado, de manera que según las tendencias
de la doctrina y legislación actuales, el beneficiario de este derecho puede no solo
servirse de la cosa sino recoger los frutos, pero en forma limitada: en lo que fuera
necesario para él y su familia.
Albaladejo señala, acertadamente, que el derecho de uso "es el derecho de usar
de la cosa y disfrutarla solo directamente".
En el mismo orden de ideas. Salvat sostiene que -en el derecho moderno, el
derecho de uso comprende la utilización de la cosa (el ius utendi), solamente que
este último derecho se encuentra restringido de ciertos límites, en el cual -el ius
fruendi queda limitado a las necesidades del usuario y su familia'.

Regulación del Derecho de uso.

El Código Civil prescribe: "El derecho de usar o de servirse de un bien no
consumible, se rige por las disposiciones anteriores (referidas al Usufructo), en
cuanto le sean aplicables'.
Características.-
Siendo más restringido que el derecho de usufructo, presenta las siguientes
características:
Es un derecho real en bien ajeno. creado siempre por voluntad de las partes (que
son el propietario y el usuario) y nunca por disposición de la ley.
Se concede con carácter personal, por 10 que no se puede ceder. es por ello que
el derecho de uso, junto con el derecho de habitación se concede con carácter

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personalísimo, y no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la
consolidación.
Recae exclusivamente sobre bienes "no consumibles" y nunca sobre consumibles.
 Es un derecho inembargable.
 No recae sobre créditos.
Concede derechos que únicamente cubren las necesidades del usuario y su
familia; todo excedente deberá devolverlo al propietario.
 Las obligaciones del usuario son semejantes a las del usufructuario.
 El derecho de uso se extingue en los mismos supuestos que el usufructo.
B) Derecho De Habitación.-
podemos decir que: -Derecho de Habitación es el derecho de LISO que se da
sobre una casa y se circunscribe al derecho de morar o habitar en esa casa o
predio, a favor del usuario y también su familia".
Características.-
Tiene los mismos caracteres que el derecho de uso:
Es un derecho real personalísimo, no negociable, cesible, ni transferible a
terceros.
Se diferencia de él en que es más reducido, pues, se contrae solo al derecho de
habitar en una casa, un departamento, etc.
Es un derecho que casi siempre es gratuito, ya que obedece al propósito de
prestar auxilio no ayuda a personas de condición económica modesta, a personas
a quienes se tiene especial diferencia, afecto o gratitud, y con el que se favorece
las más de las veces a familiares.
Diferencias del Derecho de Uso y Habitación con Otras Figuras Jurídicas.-
l. Con el usufructo.-
Como ya se ha mencionado, el derecho de uso se puede considerar un usufructo
disminuido, atendiendo a que si bien confiere la potestad de usar la cosa, el
derecho a percibir sus frutos es limitado.
De ahí que la distinción fundamental entre ambos derechos radique precisamente
en los alcances de la facultad de disfrute.
En el usufructo, según se ha estudiado, esa facultad por 10 general es extensa y
se ve limitada únicamente por la obligación de conservar la forma y sustancia del
bien. En el derecho de uso, en cambio. la regla es inversa ya que la posibilidad de
disfrute se admite pero en forma limitada, en la medida en que sea preciso para

pág. 24
cubrir las necesidades del usuario y su familia. Planiol y Ripert lo denominan como
"un pequeño usufructo, limitado a las necesidades del usuario".
Según se ha apuntado, el legislador de 1984 se limitó a reproducir el Código Civil
anterior en esta materia, y de ese modo omitió precisar los alcances del derecho
de
En lo que respecta al derecho de habitación. la distinción con el usufructo se toma
bastante más diáfana, dado que a diferencia de éste último. no confiere al
habitacioncita el derecho a disfrutar de la vivienda, sino simplemente a utilizarla
como morada para sí y su familia.
Los derechos de uso y habitación se distinguen también del usufructo por su
carácter intransmisible. Según se ha Visto, el usufructo puede ser Objeto de
transmisión por acto inter vivos, salvo que se hubiese constituido con carácter
personalísimo.
El uso y habitación, en cambio, no son susceptibles de ser enajenados o
transmitidos bajo ninguna circunstancia. Se trata. según se ha dicho, de derechos
de índole personalísimo.
'l. Con el arrendamiento.-
Según se ha visto al estudiar el usufructo, entre esta figura y el arrendamiento
existen semejanzas dadas por el hecho de que tanto el arrendamiento como el
usufructuario tienen derecho a usar y disfrutar del bien.
Se comenta al respecto, la dificultad de distinguir si nos encontrábamos frente a
una u otra figura.
Tratándose de los derechos de uso nos encontramos con la misma dificultad, la
cual se acentúa tratándose del derecho de habitación, por su innegable semejanza
con el arrendamiento. NO obstante 10 dicho, podemos apuntar entre estas figuras
las mismas características distintivas ya apuntadas al estudiar el usufructo, a
saber:
De modo preliminar, pueden distinguirse los derechos de naturaleza real que
genera el uso y habitación, de los derechos de índole personal que da lugar el
contrato de arrendamiento. Según Vimos al estudiar el usufructo, se trata de un
argumento discutible, ya que buena parte de la doctrina estima que el
arrendamiento hace surgir derechos reales. NO obstante ello, formamos parte de
quienes consideran que el arrendamiento hace surgir solamente derechos
personales a favor del locatario. Otra diferencia. ya que fue señalada también
respecto al usufructo, radica en el conjunto de obligaciones que el locador asume
al locatario en el contrato de arrendamiento.
En efecto, el locador se obliga a todos aquellos actos que permitan al locatario el
uso y disfrute del bien, mientras que en el uso y habitación no existe relación

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obligacional de tipo personal entre nudo propietario y usuario (0 habitacionista). La
única relación entre ellos es la derivada de "la coincidencia de sus derechos
respectivos sobre una misma cosa" Otra distinción radica en que el arrendamiento
es un contrato, y como tal sólo puede nacer del acuerdo de voluntades. Los
derechos de uso y habitación, en cambio, también pueden tener su origen en un
mandato legal.
Adicionalmente, los derechos de uso y habitación pueden también ser instituidos
por acto jurídico unilateral, 0 por testamento.
Otra diferencia se encuentra en la circunstancia de que está en la naturaleza del
arrendamiento el ser un acto a título oneroso, mientras que los derechos de uso y
habitación pueden no serlo, y de hecho con frecuencia se instituyen a título
gratuito.

2.9 SERVIDUMBRES REALES: CONCEPTOS Y ELEMENTOS

Servidumbre real es el derecho establecido sobre un inmueble, en beneficio del

propietario o poseedor de otro inmueble. Estas servidumbre tienen en mira
beneficiar a otro inmueble, generalmente vecino, o para decirlo con mayor
propiedad, satisfacer las necesidades permanentes de un fundo ajeno. Por ello
mismo, el traspaso de la propiedad del fundo dominante de una persona a otra no
influye sobre la servidumbre que se mantiene intacta. Se llama heredad o predio
dominante aquel en cuyo beneficio se han constituido las servidumbres; y heredad
o predio sirviente, aquel sobre el cual pesan las servidumbres personales o reales.

En cuanto a la constitución de las servidumbres cabe destacar tres elementos:

1- Elementos personales: No se exige ninguna capacidad especial para
constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria
para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el
acto o contrato por el que nazcan - intervivos, mortis causa, oneroso,
gratuito, etc.,. Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución
de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad
horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los
copropietarios.

2- Elementos Reales: En las servidumbre prediales se requiere la existencia

de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y
situación para que pueda existir la servidumbre. En las personales existe
sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por
parte del sujeto titular del gravamen.

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 3- Elementos formales: Modos de adquisición: Las servidumbres se podrán
establecer por Ley o por voluntad de las partes.
Por ley cabe distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de
manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley
contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de
exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces
a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es
por consiguiente una voluntad negociar. El negocio constitutivo lo formarán los
interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a
prestarla. Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le
pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.
Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que
tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación.
Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias. No se exige una
forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben constar en
documento público al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la
creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles,
pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden
recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las
formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación,
testamento…).

2.9.1 CLASIFICACION

Las servidumbres se pueden clasificar en:

a. Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y
el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a
quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o urbana,
dependiendo de la situación de la finca.

b. Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y éstas

por la voluntad de los propietarios.

c. Por su ejercicio: continua y discontinua

d. Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.

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 e. Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que
impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna
cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe hacer algo que le
sería lícito sin la servidumbre.

2.9.2 FORMAS DE CONSTITUCIÓN

Las servidumbres, como el usufructo, reconocen cinco fuentes que son: El

contrato, el acto jurídico unilateral, el testamento, la prescripción y la ley.
Se agrupan, por consiguiente, en servidumbres nacidas por actos del hombre e
impuestas por el legislador.
a) Contrato.- Las servidumbres nacidas de contrato implican una enajenación de
parte de la propiedad, al imponerse el dueño del predio sirviente una restricción al
ejercicio absoluto de su dominio. Por consiguiente, es por medio de contratos
translativos de dominio como se da lugar a las servidumbres voluntarias y sólo las
personas capaces de enajenar bienes raíces pueden constituir servidumbres. Los
incapaces, menores o enajenados, y los menores emancipados no pueden
constituir servidumbres por contrato, porque implican actos de enajenación para
cuya validez se requiere el consentimiento de la persona que ejerza la patria
potestad, del tutor, o del juez en su caso. Por contrato pueden estipularse
diferentes gravámenes, regulando la forma de uso de una determinada
servidumbre, incluso las servidumbres legales.
b) Acto jurídico unilateral.- También como en el usufructo, el artículo 1067
dispone que las servidumbres pueden constituirse por “voluntad del hombre”,
aludiendo así al acto unilateral, al contrato y al testamento, sin que haya razón
jurídica para sólo comprender los dos últimos actos.
c) Testamento.- Las servidumbres nacidas de testamento implican también una
limitación voluntaria que el autor de la sucesión impone a un predio de su
propiedad en beneficio del dueño del predio dominante.
d) Prescripción.- Las servidumbres nacidas por la prescripción suponen que se
esté en posesión del derecho que se trata de adquirir en este caso la posesión de
la servidumbre se traduce en la ejecución de actos que revelen su ejercicio. Por
ejemplo, se quiere adquirir por prescripción la servidumbre de paso: se habrán de
ejecutar actos por el dueño del predio que será dominante consistentes en pasar
como si ya estuviera constituida la servidumbre, y ese ejercicio debe ser continuo,
pacífico y público, en forma tal que se haga del conocimiento del dueño del predio
que será sirviente.
La prescripción no es una forma de adquirir toda clase de servidumbres; todas las
servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción; las

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servidumbres discontinuas y las no aparentes no pueden adquirirse por
prescripción, la razón que parece tomar en cuenta la ley es la siguiente: La
posesión necesaria para adquirir debe ser continua, pacífica, pública, fundada en
justo título y de buena o de mala fe. Por consiguiente, sólo las servidumbres
continuas pueden ser materia de una posesión continua; las servidumbres
discontinuas, por su propia naturaleza, no podrán ser objeto de posesión continua,
faltando este requisito nunca podrá adquirirse por prescripción; además, se
necesita que la servidumbre sea aparente, no basta con que sea continua; una
servidumbre continua no aparente, no puede adquirirse por prescripción.
En realidad, esta explicación carece de fundamento, supuesto que puede existir
una servidumbre discontinua que se esté disfrutando constantemente (por
ejemplo, servidumbre de paso que continuamente se realice o de desagüe por la
extracción continua del agua que se escurre al predio sirviente), y que por lo tanto,
debería ser susceptible de adquirirse por prescripción y porque la continuidad en
la prescripción sólo significa: no interrupción legal.
e) Ley.- Ya hemos explicado que la ley debe ser puesta en movimiento por un
hecho, acto o estado jurídicos para dar origen a las servidumbres.
f) Modalidades que pueden afectar la constitución de las servidumbres.- Las
servidumbres como el usufructo, pueden sufrir modalidades en su constitución, es
decir, pueden quedar sujetas a una condición o a un término. También la
modalidad puede consistir en que el dominio que se tenga sobre los predios sea
revocable y, por consiguiente, la servidumbre quedará también afectada a esa
modalidad.

2.10 SERVIDUMBRES

El derecho de servidumbre es un derecho real limitado de goce que consiste en la

facultad que tiene su titular (que normalmente lo será también de un predio) para
servirse parcialmente de otro predio en algún aspecto. A partir de aquí, el servicio
que una finca pueda prestar a otra puede ser de lo más diverso, no pudiendo
elaborar una lista cerrada que contenga todos.
Para el titular del predio que presta el servicio (predio sirviente la existencia de un
derecho de servidumbre sobre su finca se traduce en una carga que limita su
dominio. Por tanto, el dueño de una finca registral gravada con una servidumbre
no podrá actuar libremente respecto de su predio, tendrá que respetar el contenido
de la servidumbre existente (dejando transitar a personas del fundo vecino por el
suyo, dejando que un canal de agua atraviese su terreno, no pudiendo construir a
fin de no quitarle luz ni vistas al colindante...). El derecho de servidumbre absorbe
pues parte del poder del dominus (mientras que, por ejemplo, el usufructo absorbe
la práctica totalidad de ese poder).

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La servidumbre puede constituirse sobre predios o fincas (bienes inmuebles,
dando lugar a las servidumbres prediales. En este tipo de servidumbres, siempre
habrá un predio que será predio sirviente (la finca que sufre la servidumbre), y otro
que será predio dominante (el que se aprovecha del servicio que le presta el
predio sirviente). Una finca presta un servicio (por lo tanto sufrirá un gravamen a
otra que recibe ese servicio (y por tanto el beneficio del derecho de servidumbre).
El titular de la servidumbre será el que sea en cada momento dueño de predio
dominante, por lo que podría decirse que la servidumbre va aparejada a las fincas
más que a las personas que ostenten su propiedad. Cuando la servidumbre
consista en un servicio que presta una finca a favor de una persona (véase
personalidad) (en lugar de a otra finca), hablaremos entonces de servidumbres
personales.
Las servidumbres pueden ser también continuas y discontinuas, siendo las
continuas aquéllas cuyo uso no requiere la intervención del hombre, pudiendo ser
además permanente a lo largo de un periodo de tiempo (la obligación de no
construir quitando vistas al colindante. Las discontinuas son las que consisten en
usos que necesitan de la intervención del hombre y que suelen ser espaciados e
intermitentes (la servidumbre de paso por finca ajena). Art. 532 del Código Civil.
También se distingue entre servidumbres aparentes, cuando se anuncian por
signos exteriores que revelan su existencia (el camino que nos hace advertir la
existencia de una servidumbre de paso), y no aparentes, cuando no hay señal
externa de que estén constituidas (la servidumbre de luces y vistas. Art. 532 del
Código Civil.
Asimismo, existen servidumbres positivas, que son las que consisten en una
obligación para el dueño del predio sirviente de hacer algo a favor del predio
dominante, o de dejar que lo haga el dueño de dicho predio (servidumbre de paso,
y servidumbres negativas que consisten en la obligación para el dueño del predio
sirviente de dejar de hacer algo que, de no existir la servidumbre, podría hacer
(servidumbre de luces y vistas). Art. 533 del Código Civil.
Por último, se distingue entre servidumbres legales o forzosas, que son aquellas
cuya constitución puede ser exigida aun contra la voluntad del dueño del predio
sirviente, y las servidumbres voluntarias, que son las que las partes constituyen
por su libre voluntad (art. 536 del Código Civil).

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 CONCLUSIÓN

La copropiedad es una figura que se encuentra regulada por nuestro código civil al
ser parte de una forma de propiedad en la cual son distintos los individuos que
adquieren derechos y obligaciones sobre la cosa o bien susceptible a la
copropiedad, esta puede traer muchos beneficios en tanto al cuidado de la cosa o
bien en tanto al hecho de que existe una obligación de parte de otros sobre esta.
Es la copropiedad una forma muy usada que puede tener muchos beneficios así
como un derecho que se puede usar para distintas cosas.
Hay que tener presente el concepto del derecho de usufructo, del que se
desprende el contenido básico de las facultades y deberes del usufructuario, como
titular de un derecho real de disfrute en cosa ajena y las del nudo propietario, que
sigue siendo el titular del derecho de propiedad, aunque desprovisto de la facultad
de aprovechamiento que tiene el usufructuario y que por esto se llama nuda
propiedad. El usufructuario y el nudo propietario no tienen derechos y
obligaciones, sino facultades y deberes. No tienen derechos subjetivos en su
concepto preciso, sino que el derecho subjetivo es el de usufructo, del cual se
derivan facultades y deberes para el usufructuario y facultades y deberes
derivados del derecho de propiedad comprimido o más bien limitado, por el
usufructo para el nudo propietario. No tienen obligaciones, ya que estas en su
concepto preciso, son relaciones jurídicas en las que el acreedor tiene el derecho
de exigir una prestación al deudor; el usufructuario y el nudo propietario no tienen
obligaciones, sino deberes derivados, que integran su contenido, del derecho real
de usufructo.
Los derechos reales de servidumbre limitan la propiedad de las fincas urbanas o
rurales. Sin embargo, la utilidad que proporcionan a los fundos dominantes hacen
que estos puedan aprovecharse de manera efectiva, por lo que la pequeña
limitación que imponen a los predios sirvientes es compensada con las facultades
atribuidas al beneficiario.

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 BIBLIOGRAFÍA

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Recuperado de: Código Civil Federal (diputados.gob.mx)
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Administración de Condominios (administracion-condominios.com.mx) De
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Compilación del Derecho Civil de Aragón. «Derecho de bienes» Manual de
Derecho Civil Aragonés, 2ª Edición, p. 669 y ss, el justicia de Aragón,
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 Lacruz Berdejo, José Luis, Estudios de Derecho Privado, Común y foral,
Tomo I, Parte General y Derechos Reales; Centro de Estudios Registrales;
Barcelona, 1992.
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