LAS MODALIDADES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

INTRODUCCIÓN. En el tema anterior, nos referimos a la Propiedad llamada pura y simple por la
manera de su adquisición y su ejercicio librada a la voluntad del titular, esto es, en cuanto a la relación
jurídica y material que es permisible. Sin embargo de ello, de manera muy especial y apartándonos
de este derecho de propiedad ya visto y que representa en su ejercicio una forma natural y
corriente del dominio sobre las cosas, existen algunas otras formas peculiares o particulares de
adquisición y ejercicio del derecho de propiedad, debido sobre todo a las características sui
generis que presentan en la aplicación práctica de este derecho.
En consideración a este pequeño preámbulo y siguiendo el orden doctrinal correspondiente, nos
corresponde referirnos a los llamados Modos que eventualmente se podrían presentar en el negocio
jurídico o relación jurídica y que se los denomina como: LA CONDICIÓN y el TERMINO, para darle
validez o, en su caso, darlo por terminado. Estas situaciones novedosas se las conoce con el
denominativo universalmente adoptado de las modalidades del derecho de propiedad y que nacen por
razón de las restricciones, modificaciones o cambios impuestos a la facultad del Titular, sin que esto
signifique el desmembramiento o la disminución de tales facultades y cualidades de este derecho.
Es conveniente por razones de método referirnos al TERMINO conceptualizado como un acaecer
cierto y futuro que se mide en tiempo, y que a su llegada produce dos efectos: uno, el llamado inicial,
que deja pendiente la ejecución del contrato, y el otro denominado extintivo, que hace que la
obligación desaparezca porque obliga al deudor a su cumplimiento. En nuestro caso (de los Derechos
Reales), solamente se podrá establecer un determinado Término para la trasmisión del derecho de
Propiedad. Por el contrario, sí es procedente establecer en el contrato de adquisición y su
ejercicio una fórmula jurídica en la que interviene activamente un elemento que exige una
determinada situación o particular suceso en los actores del negocio jurídico (relación jurídica). Es
la denominada: CONDICIÓN, considerada como aquel acontecimiento futuro e incierto que hace
depender de su cumplimiento la eficacia o resolución de un contrato, tal cual establece el Art. 494.-
del Código Civil. De ello nace la PROPIEDAD CONDICIONAL.
Otro elemento que establece una modalidad en el Derecho propietario, resulta de una
apreciación nada real establecida por la comunidad que se deja guiar por lo que parece,
resultando de ello la PROPIEDAD APARENTE. Y en la esfera de estas variedades del Derecho de
Propiedad, se reconoce aquella que por diferentes motivos imposibilita la libre disposición del bien que
pertenece a una persona, y que se la conoce como PROPIEDAD INALIENABLE

LA PROPIEDAD CONDICIONAL Como ya dijimos, el Término afecta al Derecho de Propiedad

solamente en cuanto a la transmisión de la propiedad del bien. En cambio La Condición si puede
afectar al derecho de propiedad en lo tocante al ejercicio mismo de este derecho. Según que llegue
a producirse el hecho o acontecimiento exigido como condición, de manera tal que los derechos de
las partes contratantes serán considerados con efectos diferentes. La condición; doctrinalmente se
la define como: “Un acontecimiento futuro e incierto, de cuya realización depende la confirmación
del nacimiento, la modificación o la resolución de un derecho”. Diccionario de Derecho Usual
(Tomo II. Ed. ELIASTA). Concluyendo, con la afirmación de que condición es la Cláusula inserta en
algún contrato o disposición de última voluntad, cualidades o requisitos que están unidos a la sustancia
de algún acto o relación jurídica y del hecho jurídico, para que su validez dependa de un
acontecimiento futuro o incierto. En este sentido, se reconocen diversas clases de condiciones, como
ser: la Condición Casual, la Condición Suspensiva, la Condición Resolutoria, la condición mixta, la
meramente potestativa y la Condición Ilícita o Imposible. Las que mayor interés revisten por su
oso frecuente son la Condición Suspensiva y la Condición Resolutoria, al margen de las otras
categorías que prescribe nuestra legislación nacional. Se considera a estas dos clases ya inicialmente
nombradas, como las más sobresalientes por los efectos que producen y por ser complementarias,
desestimando por esta oportunidad la Condición Mixta y la Meramente Potestativa que se las
utiliza con relativa frecuencia. En consecuencia el contrato en sus efectos dependerá de la realización
del acontecimiento exigido como condición. Para la validez de este acontecimiento deberán
observarse tres requisitos: a) Que sea futuro; b) Incierto, y c) Posible, desde el punto de vista jurídico,
físico y moral.
Condición Suspensiva.- Caracteriza a la Condición Suspensiva, la circunstancia de que el
nacimiento o la consolidación de un derecho depende de la realización de un suceso previsto como
una condición que reúna los requisitos de ser futuro, incierto y posible. Así, si una persona que
transfiere en calidad de venta algo suyo bajo la Condición Suspensiva, es decir dependiendo de que
se produzca un cierto acontecimiento, y mientras el hecho no ocurra, el adquirente se verá suspendido
en la efectividad del derecho transferido o adquirido. Una vez cumplida la condición se convertirá en
propietario corriente, puro y simple. Sin embargo de lo expresado quien se encuentre en Condición
suspensiva o Pendiente, podrá realizar actos de conservación de la cosa. Condición Resolutoria.- En
sentido inverso, caracteriza a la Condición Resolutoria el hecho de que la producción de un
acontecimiento futuro e incierto revocará la existencia de un derecho. Así en un contrato de
compraventa bajo condición resolutoria, si la condición se cumple el derecho del comprador se
resolverá en cuanto se realice el acontecimiento previsto.
Derecho de propiedad
Te explicamos qué es el derecho de la propiedad y cuáles son sus características. Además,
ejemplos de aplicación de este derecho.

Este derecho puede constatarse en casos como la compra o venta de una casa.

El derecho de propiedad.- El derecho de propiedad o dominio de propiedad es la capacidad jurídica

directa e inmediata que tiene una persona respecto a un objeto o una propiedad determinados, lo
cual le permite disponer de ellos libremente dentro del marco establecido por la ley.
En otras palabras, se trata del poder que los sujetos jurídicos tienen sobre los objetos y las
propiedades para hacer con ellos lo que quieran, sin violentar la ley ni causar daños a terceros.

El derecho de propiedad aplica sobre todos los objetos susceptibles de apropiación, lo cual está
determinado por tres características principales:
 Que sean útiles, pues de no serlo no tendría sentido su apropiación;
 Que sean limitados, pues de ser infinitos tampoco haría falta apropiárselos;
 Que puedan ser ocupados o poseídos, pues de otro modo no habría cómo actuar el poder del
derecho de propiedad sobre ellos.

De manera similar, se considera que el derecho de propiedad pleno brinda al poseedor tres
facultades sobre el objeto o propiedad en cuestión, que son el uso (ius utendi), goce (ius fruendi) y
disfrute (ius abutendi), una distinción que nació en el Derecho Romano durante las épocas
medievales:

 Ius utendi. El propietario tiene derecho a usar la cosa como le plazca, conforme a sus intereses
y a la función social que posea, siempre y cuando no viole la ley ni cause lesiones a otros
propietarios.
 Ius fruendi. El propietario tiene derecho a aprovecharse de la cosa, de los frutos que ésta
genere directa o indirectamente, o que permanezca luego de su uso.
 Ius abutendi. El propietario tiene derecho a disponer como desee de la cosa, ya sea para
destruirla, enajenarla, abandonarla, alquilarla, etc., siempre y cuando no vaya en contra de su
función social y no vulnere ningún derecho de terceros o ninguna ordenanza legal.

Ver además: Usufructo

Características del derecho de propiedad

Se considera que el derecho de propiedad existe de las siguientes maneras:

 Moral. Dado que la apropiación es reflexiva y no instintiva.

 Perpetuo. Dado que durará hasta que el bien exista.
 Exclusivo. Dado que sólo puede haber un propietario de la cosa a la vez.
 Limitado. Dado que puede ser restringido por el bien común, por la necesidad ajena o por la ley.
 Perfecto. Dado que el propietario puede por él defender su propiedad de la cosa incluso
mediante el ejercicio proporcionado de la fuerza.

Ejemplos de derecho de propiedad

Una hacienda junto con todo lo sembrado es propiedad exclusiva del propietario.
El derecho de propiedad puede constatarse en casos como la compra o venta de una casa,
dado que habrá necesariamente un propietario único y exclusivo que la pone a la venta y un nuevo
propietario único y exclusivo que acepta pagar por ella. Terminada la transacción, la propiedad se
habrá transferido de un sujeto a otro, pero la casa nunca habrá dejado de pertenecer a alguien.

Otro ejemplo lo constituiría una hacienda en la cual existan numerosos árboles frutales. Éstos son,
junto con todo lo sembrado en el terreno, propiedad exclusiva del propietario, así como también lo
serán los frutos que dichos árboles arrojen, y de los que el dueño podrá disponer como se le antoje:
vendiéndolos, regalándolos o dejándolos podrir.
Ejemplos de la propiedad
Existen distintas formas de clasificar una propiedad conforme a lo establecido por esta rama
del derecho, tales como:

 Clasificación por sujeto. Se puede hablar de propiedad privada (cuando pertenece a un

particular), pública (cuando pertenece al Estado), individual (si pertenece a un único propietario),
colectiva privada (cuando pertenece a una comunidad privada) o colectiva pública (cuando
pertenece a todos y es administrada por un ente u organismo público).
 Por ejemplo: Un parque es propiedad pública colectiva, mientras que una hacienda es
propiedad privada individual, y los bienes de una empresa privada son bienes colectivos
privados.
 Clasificación por naturaleza. Existen propiedades muebles (pueden moverse de sitio),
inmuebles (no pueden transportarse sin dañarlas), corporal (la que puede ser percibida por los
sentidos) e incorporal (la que se constituye por meros derechos, es abstracta).
 Por ejemplo: Un automóvil es un bien mueble, una casa es un bien inmueble, ambos
tienen propiedad corporal. Mientras que el propietario de un crédito tiene una propiedad
incorporal.

¿Qué es el usufructo?
El usufructo es el derecho real de goce o disfrute de un bien que no nos pertenece, o sea, de una
cosa ajena. Esto se traduce en términos jurídicos a la tenencia de la cosa, más no a su propiedad.

En conclusión, el usufructo es el derecho a usar y tener un bien, sin llegar a ser los dueños del
mismo. Se trata de una figura jurídica cuyos orígenes se remontan al derecho romano, y que es hoy
en día sumamente frecuente.

En términos jurídicos, se entiende el usufructo como la desmembración temporal del dominio sobre
la cosa, o sea, que mientras el usufructuario tiene derecho a las utilidades de la cosa, el titular de la
misma habrá perdido temporalmente su capacidad de gozar o disfrutar de ella, quedándole
únicamente el derecho de disposición sobre ella.

Dicho de una forma más sencilla, el propietario de un bien sigue siéndolo a pesar del usufructo, pero
será el usufructuario quien tenga derecho al goce y disfrute del mismo. He allí la “partición” de los
derechos que tradicionalmente otorga la propiedad.

Toda forma de usufructo responde a lo establecido en la materia por la Constitución nacional o cual
sea el ordenamiento jurídico vigente, y los códigos civiles que regulen la materia.

Características del usufructo

El usufructo es un derecho real en una cosa ajena, por lo que los bienes usufructuados no forman
parte del patrimonio de quien los usa, sino de su titular o dueño.
Por ende, muchos de los derechos de propiedad de la cosa le estarán impedidos, como los de venta,
por ejemplo. Por lo demás, es un derecho al disfrute completo, sin límites, pero definido en un
margen de tiempo preconcebido, o sea, temporal.

Existen diversos bienes usufructuables: bienes materiales (muebles o inmuebles),

derechos, servicios, incluso puede usufructuarse una parte de la cosa y no la cosa en su totalidad,
según se desee. Esto va desde viviendas, automóviles, maquinaria, plantaciones, capitales,
rebaños, etc.

Usufructo temporal y usufructo vitalicio

El usufructo temporal de maquinaria incluye su uso para la producción.
En líneas generales, el usufructo se clasifica en dos, según su duración preconcebida: temporal y
vitalicio. El usufructo temporal es aquel que tiene un período de duración establecido en su
contrato y de antemano, al término del cual se vence, es decir que el derecho de goce y disfrute
regresa al legítimo dueño de la cosa. Este es el tipo de usufructo más común.

En cambio, un usufructo vitalicio tiene la duración de la vida entera del usufructuario, y sólo
entonces regresará al dueño los derechos de disfrute de la cosa.

Contrato de usufructo
Toda relación de usufructo se guía por los términos de un contrato de usufructo. Este contrato,
lógicamente, rige los términos del acuerdo y, entre otras cosas, determina el tipo de usufructo y
su duración.

También indica el porcentaje del valor total del bien que el dueño deberá recibir por parte del
usufructuario, así como las fianzas, las cargas ordinarias, la redacción de un inventario (si aplica), y
el modo en que el contrato mismo habrá de extinguirse.

En muchos de estos contratos, además, se pueden incluir condiciones suspensivas, que establecen
requisitos para acceder al usufructo o para no perderlo. Estos contratos deben presentarse y
certificarse ante el organismo pertinente del Estado, como cualquier otro.

Usufructo y nuda propiedad

La nuda propiedad es el derecho exclusivo de los propietarios sobre una cosa cedida en
usufructo, por lo que no detenta el derecho de disfrute de la misma.

Por ejemplo, el propietario de un departamento que esté cedido bajo términos de alquiler se conoce
como el nudo propietario de la misma, pudiendo venderla si se le antoja; mientras tanto, los
derechos de uso y fruto (de allí viene el término, del usufructus latino) del mismo corresponderán al
alquilador.
Los derechos del nudo propietario, pues, son:

 Recuperar la cosa cedida en usufructo en buen estado, una vez extinguido el usufructo de
acuerdo a los términos del contrato.
 Disponer de la cosa, es decir, enajenarla a voluntad.
 Ejercer otros derechos que la propiedad de la cosa le otorgue.