Universidad Autónoma de Santo Domingo

(UASD)

Nombre
Orianna Reyes Jiménez

Matricula
FN0978

Materia
Derecho Inmobiliario

Maestra
Lic. Oscar Pavel Valdez Guillen

Titulo
Resumen: Unidad I

Fecha
16/Febrero/2023
 UNIDAD I
El patrimonio
El patrimonio. - división de los bienes. - distinción entre bienes muebles e
inmuebles. - distinción de los bienes inmuebles. - derechos personales. - derechos
reales: división. - el derecho de propiedad: características. - modos de adquisición
del derecho de propiedad.

El patrimonio es el total conjunto de derechos y obligaciones, en su apreciación

económica, atribuidas a un solo titular", en cuya definición distinguiremos para su
estudio separado estos tres elementos que la integran, o sea que el patrimonio es:

Un conjunto de derechos y obligaciones. En su apreciación económica. Atribuidos a un

solo titular.

El patrimonio de una persona es el conjunto de bienes, créditos (activo) y obligaciones o

deudas (pasivo) que tiene un sujeto. En términos más simples, el patrimonio es el
conjunto de derechos patrimoniales y obligaciones atribuibles a un sujeto.

 Bienes inmuebles
 Bienes muebles
 Bienes considerados según las personas a quienes pertenecen
 Bienes mostrencos
 Bienes vacantes

La diferencia principal entre los bienes muebles e inmuebles es la capacidad para

trasladarse: los bienes muebles pueden cambiar de lugar sin afectar a la estructura o
valor de los mismos, mientras que los bienes inmuebles no pueden moverse sin sufrir un
deterioro o perjuicio.

El art. 333 cc establece que "todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación
se consideran como bienes muebles o inmuebles", subrayando así que el jurista debe
ante todo determinar la naturaleza mobiliaria o inmobiliaria de cualquier bien para
determinar inicialmente las normas jurídicas aplicables al caso.
La línea divisoria entre bienes inmuebles y bienes muebles la fija el código civil
realizando una extensa enumeración de bienes inmuebles en el artículo 334, para señalar
que los bienes no comprendidos en ella han de considerarse bienes muebles (art. 335),
así como en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin
menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos. De este modo se pueden
distinguir entre bienes inmuebles por naturaleza, por destino y por analogía.

Derechos personales
Se denominan así por contraposición a derechos reales. Son aquellos que establecen
relaciones entre personas determinadas, en razón de las cuales el respectivo titular
puede exigir de alguien la prestación debida. Se llaman también derechos crediticios u
obligaciones.

El titular o sujeto activo de la relación jurídica, llamado acreedor, es quien goza de la

prerrogativa de exigir el cumplimiento de la prestación debida.

El sujeto pasivo de la relación, denominado deudor, es quien está constreñido a efectuar

dicha prestación. El objeto es la prestación que el deudor debe satisfacer a favor del
acreedor.

Puede consistir en la entrega de una cosa (obligación de dar), en la realización de in

hecho (obligación de hacer), o en la abstención de un hecho (obligación de no hacer).

En cuanto a la naturaleza del derecho personal, consiste en una relación entre dos
personas determinadas. También las cosas o los hechos humanos aptos para satisfacer
nuestras necesidades constituyen el objeto de estos derechos.

Pero en tanto que en el derecho real la prerrogativa del titular se ejerce directamente
sobre la cosa misma (jus in rem), en los derechos personales la prerrogativa se ejerce
sobre otra persona a fin de obtener a través de ella el goce de la cosa (jus ad rem).

Así, por ejemplo, en el dominio (derecho real) el titular goza directamente de la cosa y
puede usarla y servirse de ella conforme a su naturaleza.
En cambio, en la obligación de dar (derecho personal) derivada de la compraventa, el
comprador no puede usar y gozar de la cosa directamente, ya que solo está autorizado
para exigir del deudor (el vendedor) la entrega de la cosa. Cuando esto ocurra y se
llenen los demás requisitos referentes a la transmisión del dominio, el comprador se
habrá transformado en propietario; y su derecho, de personal en real.

Derechos reales
Los derechos reales son aquellos que regulan los diversos grados de dominio que las
personas pueden ejercer sobre los bienes. El significado jurídico de la palabra real tiene
su origen en el término latino res, que quiere decir cosa.

El concepto de autoridad, al menos en su definición estricta, se refiere exclusivamente a

la potestad de gobernar a las personas. La facultad de decidir en mayor o menor medida
el destino de los bienes es la idea central que caracteriza lo que se conoce como
derechos reales.

Usar, gozar y disponer de los bienes son los tres grandes atributos del principal y más
completo de los derechos reales, la propiedad. También se contempla la posibilidad de
destruirlos, cederlos, y en general de disfrutar de los frutos que éstos produzcan, o
beneficios que rindan, sin más limitaciones que las que pueda imponer la ley.

Los derechos reales pueden ser:

 Originarios, en tanto reconocen el dominio sobre una cosa sobre la que no se

ejercía dominio con anterioridad. Por ejemplo, los derechos coloniales sobre territorios
ignotos. Mención especial debe hacerse de los famosos derechos de avistamiento, con
los cuales las coronas de entonces y de hoy se atribuían el dominio de regiones que ni
siquiera habían pisado. También es originario el derecho de autor, que tiene su origen
únicamente en su titular. Probablemente este es el más originario de los derechos reales.
La vinculación con la cosa en este caso es genésica, es decir, el titular genera la cosa
para sí.
 Por otra parte, existen derechos reales secundarios o adquiridos. Son los que
surgen de las transferencias subsecuentes hechas a partir de un derecho originario.
 Igualmente se caracterizan los derechos reales por su adquisición o extinción a
lo largo del tiempo, por ejemplo, la posesión ininterrumpida y pacífica de un bien
finalmente le da derecho al poseedor del mismo de apropiarse de dicho bien.

Características de un derecho real

En muchas oportunidades el ejercicio de los derechos reales es inmediato, tal es el caso
de la posesión sobre los bienes inmuebles.

En otros casos no es tan inmediato, ya que requieren el cumplimiento o incumplimiento

de ciertas obligaciones garantizadas por una hipoteca u otra figura que limite ese
derecho real.

El fundamento último de los derechos reales es la posibilidad de excluir o incluir a otros

del uso, goce, disfrute o disposición de los bienes propios.

Por tal razón, se les atribuye la característica de ser excluyentes, lo que en última
instancia remite al dominio originario de las primeras organizaciones sociales.

Diversas categorías de derechos reales

Dentro de las diversas categorías de los derechos reales, se pueden distinguir las
siguientes:
a) El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia y a partir de este se
originan todas las categorías de los derechos reales. La propiedad representa el derecho
de usar, gozar y disponer de una cosa en forma exclusiva y absoluta, con las
restricciones establecidas por la constitución y la ley. El art.544 del código civil de la
república dominicana expresa sobre la propiedad lo siguiente: la propiedad es el derecho
de gozar y disponer de las cosas del modo absoluto, con tal de que no se haga de ellas
un uso prohibido por las leyes y reglamentos.
b) Los derechos reales que implican una desmembración y casi una disolución de la
propiedad cuyos atributos se reparten entre varios causahabientes. Ejemplo: el
usufructo, el uso y la habitación. El art. 578 del código civil define el usufructo como el
derecho degozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como este mismo, pero
conservando la sustancia de aquellas.
El uso es un derecho real análogo al usufructo, pero con mas limitaciones, el cual
permite a su titular servirse de una cosa ajena y tomar de ella la cantidad de frutos
propia para sus necesidades y las de su familia.
La habitación es un derecho real que se confiere al beneficiario la facultad de usar un
inmueble edificado para alojamiento propio y de su familia, pero solo en la medida
necesaria para la vivienda y sin poder ceder ni arrendar ese derecho.
c) Los derechos reales que, sin presentar una parte, un fragmento de la propiedad,
ofrecen a quienes están investidos de ellos el derecho de utilizar la cosa de que se es
propietario, conserva el goce y el uso.
d) Los derechos reales accesorios son aquellos otorgados a un acreedor sobre una
cosa, con el objeto de garantizar el pago de su crédito y que confiere el derecho de
preferencia y de persecución.
La hipoteca es un derecho real que tiene por propósito garantizar el pago de un crédito,
sin desposeer al propietario del bien gravado.
La prenda es un derecho real de garantía por el cual el deudor o un tercero por él,
entrega al acreedor para seguridad de su crédito la posesión efectiva de un bien
inmueble o mueble y le concede sobre ese bien un derecho real.

Derecho de propiedad. Características

Al derecho de propiedad se le atribuyen muchas características, entre esas tantas
podemos hacer mención de las siguientes:

(1). Es un derecho pleno porque le confiere a su titular un conjunto amplio de facultades

que puede ejercer autónomamente dentro de los límites impuestos por el ordenamiento
jurídico y los derechos ajenos;

(2). Es también un derecho exclusivo en la medida en que, por regla general, el

propietario puede oponerse a la intromisión de un tercero en ejercicio;

(3). Es un derecho perpetuo en cuanto dura mientras persista el bien sobre el cual se
incorpora el dominio, y, además, no se extingue (en principio por su falta de uso);

(4). Es un derecho autónomo al no depender su existencia de la continuidad de un

derecho principal;
(5). Es un derecho irrevocable, en el sentido de reconocer que su extinción o
transmisión depende por lo general de la propia voluntad de su propietario y no de la
realización de una causa extraña o del solo querer de un tercero, y finalmente;

(6). Es un derecho real teniendo en cuenta que se trata de un poder jurídico que se
otorga sobre una cosa, con el deber correlativo de ser respetado por todas las personas.

Es compatible con el núcleo esencial del derecho a la propiedad privada que el

legislador establezca prohibiciones temporales o absolutas de enajenación sobre algunos
bienes, siempre y cuando se acredite que las mismas, además de preservar un interés
superior que goce de prioridad en aras de salvaguardar los fines del estado social de
derecho, mantienen a salvo el ejercicio de los atributos de goce, uso y explotación, los
cuales no sólo le confieren a su titular la posibilidad de obtener utilidad económica, sino
también le permiten legitimar la existencia de un interés privado en la propiedad.

En varios estudios realizados se ha confirmado que aquellos países en los que se respeta
el derecho ciudadano a adquirir, a operar, a desarrollar y a transmitir la propiedad
privada de la tierra, de la industria, de los servicios, de la banca y de todos los
componentes económicos de una nación, en estos sitios la población goza de los
mayores índices de libertad política.

La propiedad privada surge del fundamento filosófico que indica que el ser humano es
un ser que tiene por naturaleza. Sólo el hombre posee, ya que transforma y usa lo
material y crea un nuevo valor que antes no existía. Los animales, en cambio, no tienen
propiedades, sino que se limitan a usar.

Esto quiere decir que la propiedad privada es un derecho del individuo. De esta forma,
supone una protección de la persona ante el eventual avance del estado y de sus
dirigentes políticos.

En la antigüedad, sin embargo, la propiedad privada no era individual, sino colectiva (de
tribus o comunidades). Recién a partir de la edad media, con la posesión individual de la
tierra, este concepto comenzó a desarrollarse según los parámetros que conocemos en la
actualidad.

La propiedad privada, de todas maneras, es criticada por ciertas ideologías, como el

comunismo y el socialismo, que sostienen que la propiedad de los medios de producción
debe ser comunitaria y no individual.

No cabe la menor duda que es fundamental y absoluto el derecho a la propiedad. Todos

los ciudadanos tenemos derechos a poseer y gozar de nuestras posesiones, que hemos
adquirido a través del tiempo de manera lícita para nuestro sostenimiento. Tenemos
claro que los derechos fundamentales son inherentes al ser humano, en esa misma
tesitura entra el derecho a la propiedad, sea mueble o inmueble, ya que es sumamente
necesario en la vida contar con un patrimonio de la cual podamos beneficiarnos. Nadie
puede ser privado de este derecho que es sagrado en inviolable.

Modo de adquisición el derecho de propiedad

Son denominados modos de adquirir la propiedad, los hechos o negocios jurídicos que
otorgan a un sujeto los derechos de goce y disfrute que conlleva ser el propietario
legítimo de un determinado bien.

Para su estudio y aplicación los modos de adquirir la propiedad se clasifican en

originarios y derivativos, singulares y universales, onerosos o gratuitos entre vivos o por
causa de muerte.

Los modos de adquirir la propiedad son:

 La tradición.
 La ocupación.
 La accesión.
 La usucapión o prescripción adquisitiva.
 La sucesión por causa de muerte.
 La ley.
La tradición.
Se considera un modo bilateral de adquirir la propiedad y se caracteriza por la entrega
material y voluntaria la cosa a una persona determinada quien la recibe de esta misma
manera. En este modo existen dos sujetos, uno denominado tradente y el otro
adquirente. La manera más común de adquirir la propiedad de un bien mediante la
tradición es a través de la entrega física de la cosa, sin embargo también puede
realizarse mediante otros símbolos de los cuales pueda inferirse su puesta a disposición.
Como ejemplo de lo anterior tenemos:
 La entrega de las llaves de un automóvil.
 La entrega de documentos que dan derecho a recibir los bienes: como pueden ser
títulos valores, etc.
 La inscripción en un registro público.

La ocupación.
El modo de adquirir la propiedad denominado ocupación, se presenta cuando un
individuo adquiere la propiedad de un bien que no tiene dueño, para que esto suceda es
necesario que exista la aprehensión material unida al ánimo de adquirir el dominio. Es
necesario que el bien no tenga propietario, al poseerlo por un tiempo determinado por la
ley, se adquiere la propiedad por ocupación.

La accesión
Se presenta cuando quien tiene la propiedad del suelo, hace suyo todo aquello que
quede unido a él, ya sea en forma natural o artificial.

La usucapión o prescripción adquisitiva

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, a través
del ejercicio de la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos en la ley.

La sucesión por causa de muerte

La sucesión por causa de muerte, es un modo de adquirir derechos y obligaciones de
una persona difunta o de una parte de ellos, mediante la sucesión testamentaria.

La ley.
La ley señala otras formas para adquirir la propiedad como es el caso de los contratos.
El usufructo, uso y habitación
El usufructo: definición, utilidad, como se constituye, sobre qué tipo de bienes se
establece, el cuasiusufructo, tipos de frutos, obligaciones, extinción. - el uso y la
habitación: como se adquieren, condiciones, derechos, como se pierden. - la
enfiteusis.

El usufructo es un derecho real que permite el disfrute de una cosa ajena de la que no se
tiene la propiedad. Dicho de otra forma, cuando una persona posee el usufructo de un
bien tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su propiedad.

Para entender el concepto de usufructo es preciso introducir otros conceptos

relacionados sin los cuales el usufructo carece de sentido.

En primer lugar, lo que generalmente se entiende como concepto de propiedad hace

referencia al pleno dominio, que es el derecho a disfrutar de un bien del que se es
propietario.

El pleno dominio de un bien se divide en:

Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien
con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.

Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el

bien que pertenece al nudo propietario.
Se trata de derechos diferentes, aunque recaigan sobre un mismo bien.

Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coinciden en la

misma persona.

Características del usufructo

 Es un derecho real en cosa ajena
El objeto del usufructo no forma parte del patrimonio del usufructuario si no del
patrimonio del nudo propietario.
 Es un derecho de disfrute completo
El usufructuario podrá disfrutar de todos los aprovechamientos de la cosa usufructuada.

 Es un derecho temporal
El usufructo nunca puede ser indefinido, tiene que tener una duración.

El usufructo, si no se ha pactado nada que lo contradiga, es de carácter vitalicio: la

extinción del derecho sólo se produce al fallecimiento del usufructuario o mediante
renuncia expresa a ese derecho por parte del mismo.

Entre los pactos más habituales que se dan entre tenedores de la nuda propiedad y
usufructuarios están la expiración del derecho: el usufructo tiene un carácter temporal;
la condición resolutoria: la circunstancia que se ha pactado previamente; o la
destrucción o inhabilitación de la cosa sobre la que se ejerce el derecho de usufructo: no
cabe reclamar daños al propietario por la pérdida.

La duración del usufructo dependerá de quién sea el usufructuario. Si el usufructuario es

una persona física, la duración podrá ser:

 Por un plazo de tiempo: por ejemplo, por 25 años (temporal).

 Por toda la vida del usufructuario (vitalicio).
 Si el usufructuario es un pueblo, corporación o sociedad, la duración del
usufructo no podrá ser superior a 30 años.

Tipos de usufructo según su objeto

El objeto del usufructo puede ser:
 Usufructo de bienes materiales (muebles o inmuebles).
 Usufructo de derechos.
El usufructo podrá recaer sobre:
 Toda la cosa.
 Parte de ella.
 Una cuota si la propiedad pertenece a varias personas (proindiviso).
Se pueden distinguir, entre otros, los siguientes tipos de usufructos especiales según su
objeto:

Usufructo sobre bienes materiales:

Cosas deteriorables
El usufructuario podrá servirse de las cosas que sin consumirse se deterioran poco a
poco por su uso o el paso del tiempo.
En este caso, el usufructuario deberá:
 Emplearlas según su destino.
 Devolverlas en el estado en que se encuentren, al finalizar el usufructo.
 Indemnizar al propietario del deterioro ocasionado por su culpa.
Ejemplo: un bien deteriorable sería una estatua o un cuadro que se deterioran con el
paso del tiempo, pero no se consumen.
Cosas consumibles
Si la cosa usufructuada no se puede usar sin consumirse, el usufructuario podrá servirse
de ellas y deberá:
 Pagar el importe de su valor al terminar el usufructo.
 Si no se han dado valoradas, restituir una cantidad igual o pagar su precio.
Ejemplo: usufructo de dinero.
Montes
El usufructuario disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir según su
naturaleza.
Árboles plantaciones arbóreas
El usufructo puede recaer sobre viñas, olivares y otros arbustos.
El usufructuario podrá percibir los frutos naturales derivados de dichas plantaciones.
Ganado o rebaño
En este caso, el usufructuario deberá reemplazar las crías de las cabezas de ganado que
mueran al año, de manera ordinaria o por ataque de depredadores.
Usufructo sobre derechos
El usufructo puede recaer sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o
intransmisible.
El usufructuario adquiere los beneficios o utilidades que le reporta el derecho
usufructuado.
Por ejemplo: usufructo sobre un derecho de crédito. El usufructuario recibirá
únicamente los intereses.
Tipos de usufructo según su duración
Usufructo temporal
Es aquel que se concede por un plazo de tiempo determinado. Este plazo, por regla
general, se fija en el título constitutivo del usufructo.
usufructo vitalicio
Es aquel cuya duración termina cuando muere el usufructuario.
extinción del usufructo
Las causas legales de extinción del derecho de usufructo son las siguientes:

Muerte del usufructuario

Ahora bien, el usufructo constituido en favor de varias personas (usufructo sucesivo) se
extinguirá cuando fallezca de la última de ellas.

Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria.

El usufructo terminará una vez que llegue el plazo estipulado o se cumpla la condición
resolutoria establecida.
Si el usufructuario muere antes del cumplimiento del plazo o condición, quedará
igualmente extinguido el usufructo.
En este caso, para que continúe el usufructo a favor de los sucesores del usufructuario
será preciso que así se haya pactado expresamente.
Por ejemplo: si el usufructo se constituye por un plazo de 25 años y el usufructuario
muere antes, el usufructo se extingue, salvo pacto en contrario.
Un supuesto especial sería el usufructo por el tiempo que tarde un tercero en llegar a
cierta edad.
Si el usufructo se concede por el tiempo que tarde un tercero en llegar a una cierta edad
(25 años, por ejemplo), aunque muera antes (con 18 años), subsistirá el tiempo que
quede (7 años) hasta la edad prefijada, salvo que el usufructo se haya concedido
expresamente en atención a la existencia de esa persona.

Consolidación
La consolidación se produce cuando se reúna el usufructo y la nuda propiedad en una
misma persona.
Ello ocurrirá cuando el usufructuario adquiera, por cualquier título, la nuda propiedad.

Renuncia del usufructuario

La facultad que tiene el usufructuario de renunciar al usufructo tiene limitaciones:

 Si se hace la renuncia en fraude de acreedores, se podrá pedir la rescisión.

 Si el usufructo está hipotecado, no se extingue la hipoteca hasta el:
 Cumplimiento de la obligación asegurada (pago), o
 Vencimiento del tiempo de duración del usufructo de no haber habido renuncia.

Pérdida total de la cosa objeto de usufructo

Si la pérdida fuera parcial, continuará el usufructo sobre el resto.
En caso de pérdida por expropiación forzosa, el nudo propietario deberá:
 Sustituir el objeto usufructuado, o
 Abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por el
tiempo total del usufructo.

Cesar en su derecho el que lo constituyó

Es decir, si la persona que constituyó el usufructo pierde su derecho sobre la cosa
usufructuada.

Prescripción extintiva
Cuando el usufructuario deja de usar su derecho durante el tiempo establecido en la ley.

Efectos de la extinción del usufructo

Terminado el usufructo:
 Se entregará al propietario la cosa usufructuada, consolidando el dominio.
 El usufructuario o sus herederos conservarán el derecho de retener la cosa, hasta
que se le abonen los desembolsos realizados en lo usufructuado.
 El uso y la habitación
Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se
regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las
disposiciones siguientes.

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las
necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las
piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna
clase de título.
El que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías,
leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del
estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.

Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de
habitación ocupará toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos
ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el
usufructuario.

Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir
con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos
bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo
que falte.

Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo, y
además por abuso grave de la cosa y de la habitación

La enfiteusis
Es un contrato especial creado en el bajo imperio, por el cual se concedía a perpetuidad
el disfrute de un terreno a una persona mediante una renta anual. Se diferencia del
arrendamiento porque éste tiene duración limitada y renta periódica y de la venta
porque, aunque implica una concesión perpetua de la cosa es a un precio único.
La enfiteusis obliga al propietario a procurar al arrendatario el disfrute de la cosa
arrendada. El arrendatario está obligado a pagar la renta llamada pensio o canon;
adquiere sobre la cosa un derecho real: el derecho de enfiteusis.
 Las servidumbres
Las servidumbres: definición, como tienen su origen, - las servidumbres de
tránsito. - cómo se establecen. - a favor de que tipo de bienes se constituyen. - cómo
se distinguen. - cómo se adquieren. - como se extinguen.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro

perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el

que la sufre, predio sirviente.

Clasificación
Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún
hecho del hombre.

Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos
del hombre.

Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores,
que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Las servidumbres son además positivas o negativas.

Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación
de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño
del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la
servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le
corresponda.

Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar
por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra
manera.

Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas
se llaman legales y éstas, voluntarias.

De los modos de adquirir las servidumbres

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la

prescripción de 20 años.

Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el
tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del
predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a
ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del
predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución
del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes,

sólo podrán adquirirse en virtud de título.

La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por

prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño
del predio sirviente, o por una sentencia firme.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el

propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la
servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la
propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de
cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la
escritura.

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos

necesarios para su uso.

De los modos de extinguirse las servidumbres

Las servidumbres se extinguen:

1.º por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente.

2.º por el no uso durante 20 años.

Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la
servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un
acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

3.º cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre;
pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser
que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la
prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.

4.º por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o

condicional.

5.º por la renuncia del dueño del predio dominante.

6.º por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y

de la misma manera.

Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre

hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.

De la servidumbre de paso
El propietario de la finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino
público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente
indemnización.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas
las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la
indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los
perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Cuando se limite el paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y
para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la
indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y,
en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio
dominante al camino público.

La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio
dominante.

Si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del
vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización,
salvo pacto en contrario.

Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su
dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá
pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por
indemnización.

Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca

enclavada.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio
ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está
obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se
le irrogue.

Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de
cañada, cordel, vereda o cualquier otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se
regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y
costumbre del lugar.

Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en

todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda
de 20 metros.

Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para

ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556. En este
caso la anchura no podrá exceder de 10 metros.