EL USUFRUCTUO

CONTENIDO

Antecedentes históricos del usufructo……………………………………………………

Naturaleza jurídica………………………………………………………………………….

Definición…………………………………………………………………………………….

Los elementos del usufructo………………………………………………………………

Caracteres jurídicos………………………………………………………………………...

Diferencias con otras figuras jurídicas……………………………………………………

Clases de usufructo………………………………………………………………………..

Sujeto del usufructo………………………………………………………………………...

Deberes y derechos del usufructo………………………………………………………...

Objeto del usufructo………………………………………………………………………...

Cuasiusufructo………………………………………………………………………………

Extinción del usufructo…………………………………………………………………….

El uso y habitación………………………………………………………………………….

Derechos del uso……………………………………………………………………………

Caracteres…………………………………………………………………………………...

Derecho de habitación……………………………………………………………………..

Uso y habitación…………………………………………………………………………….

Sujetos……………………………………………………………………………………….

Derechos y obligación del nudo propietario………………………………………….....

Derechos y obligaciones de los beneficiarios……………………………………………

Diferencia con otras figuras jurídicas…………………………………………………….

Semejanzas entre el uso y habitación……………………………………………………

Objeto………………………………………………………………………………………...

Extinción……………………………………………………………………………………..

Servidumbre…………………………………………………………………………………

Clasificación de la servidumbre…………………………………………………………...
Concepto de servidumbre………………………………………………………………….

Servidumbre de acueducto………………………………………………………………...

Servidumbre de desagüe…………………………………………………………………..

Elementos constitutivos de la servidumbre………………………………………………

Referencias históricas……………………………………………………………………...

Naturaleza jurídica………………………………………………………………………….

Caracteres de la servidumbre……………………………………………………………..

Utilidad de la servidumbre…………………………………………………………………

Perpetuidad………………………………………………………………………………….

Accesoriedad………………………………………………………………………………..

Derecho inmobiliario……………………………………………………………………….

Indivisibilidad………………………………………………………………………………..

Inseparabilidad………………………………………………………………………………

La servidumbre no es obligación de hacer………………………………………………

Prescripción y caducidad…………………………………………………………………..

La servidumbre puede constituirse de diferentes maneras……………………………

Extinción de la servidumbre por destrucción total………………………………………

Servidumbre legal de paso………………………………………………………………...

Servidumbre onerosa………………………………………………………………………

Servidumbre de paso gratuito……………………………………………………………..

Ampliación del camino……………………………………………………………………..

Derecho de superficie………………………………………………………………………

Características………………………………………………………………………………

Tiempo de duración………………………………………………………………………...

Extinción del derecho de superficie……………………………………………………….

Derechos y obligaciones del dominus soli……………………………………………….

Derechos y obligaciones del superficiario………………………………………………..

Extinción……………………………………………………………………………………..
Causales……………………………………………………………………………………..

La reversión………………………………………………………………………………….

Conclusión…………………………………………………………………………………..

Bibliografía…………………………………………………………………………………..
 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL USUFRUCTO.

El usufructo es una institución conocida desde la antigüedad legislación

romana. Se le contemplaba bajo el concepto genérico de las servidumbres
personales, que incluía al uso y la habitación.

Según los autores la figura jurídica nació en roma para corregir la deficiente
derecho sucesorio del conyugue supérstite. En efecto su origen se encuentra
ligado al derecho sucesorio y, particularmente, a la figura del legado, ya que
procuraba dotar medios de subsistencia a una persona (generalmente viuda),
pero sin hacerla responsable de la gestión de los herederos.

Así como define PAULO, en el digesto, como el derecho de usar y disfrutar de

una cosa ajena dejando a salvo su substancia (ius alienis rebus utendi fruendi
salva rerum sustancia). Que quieren decir:(1) un criterio positivo, consistente en
usar y disfrutar. (2) uno negativo, el deber de conservar la substancia de la
cosa (esto es, abstenerse de alterar).

En la etapa medieval se caracterizan por debilitamiento de los gobiernos

centrales y la anarquía de las regiones, motivo un acrecentamiento de las
desmembraciones de las propiedades, entre ellos el usufructo surgió, a decir
de lafaille. Un régimen jurídico profundamente distinto al derecho romano.

NATURALEZA JURIDICA.

Definición.

A continuación definiremos desde distintos puntos de vista que lo consideran

los juristas como son:

⮚ Según Albaradejo Manuel;”el usufructo es un derecho real que consiste en

disfrutar completamente de una cosa ajena, sin alterar su modo de ser”.

⮚ Según Diez-Picazo y Gullón; “el usufructo da derecho a disfrutarlos bienes

ajenos con la obligación de conservar forma y sustancia a no ser que el

título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Max Arias Schreiber Pezet. Derechos Reales Y Registros. Tomo II, Pág. Del 359-373 y 375- 390.
⮚ Según Senatti, f, Les Biens “el usufructo se trata del disfrute de cosas que

pertenecen a otro, como si fuera de uno, pero con la obligación de

conservar su sustancia.

⮚ Según Salvat, Raymundo M. “el usufructo es el derecho real de usar o

gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otra, con tal que no se
altere su sustancia.

LOS ELEMENTOS DEL USUFRUCTO.

⮚ En primer término recae sobre un bien que puede ser mueble o inmueble.

⮚ En segundo término que recae sobre cosa ajena.

⮚ En tercer término recae sobre derechos de usar, disfrutar de un bien.

CARACTERES JURÍDICOS.

a) Es un derecho real.- porque el usufructo entra en relación directa e

inmediata con la cosa, lo cual constituye el carácter esencial de los
derechos reales.
b) Es un derecho temporal.- el usufructo jamás pobra ser perpetuo, si no
pobra constituirse vitalicio, en cuyo caso su limitación está dada por la
duración de la vida del usufructuario; por lo general se resuelve con la
muerte del usufructuario o al vencimiento del plazo por el que se constituyó.
c) Concede al usufructuario el uso y disfrute del bien ajeno.- atributos que
son restados al propietario, quien conservara los demás.
d) Deja a salvo la sustancia de la cosa.- ya que se ha visto el usufructuario
no puede alterarlo, la restitución del bien al propietario debe ser preservado,
para lo cual se hace necesario que el usufructuario se abstenga de alterar
sustancialmente el bien.

Gunther Hernán Gonzales Barrón. Derechos reales, pág. 611-657.

e) Es un derecho intransmisible.- la muerte del usufructuario, por mandato
de la ley, pone fin al usufructo sin que este pase a los herederos.

DIFERENCIA CON OTRAS FIGURAS JURIDICAS.

a) Con el derecho de propiedad.

Se asemejan en que ambos son derechos reales; la per4sona autoriza al sujeto

para el ejercicio de un determinado señorío. (El usufructuario al igual que el
propietario tendrá un derecho prioritario y preferente sobre cualquier otra
persona que ostente un mero derecho de crédito sobre el mismo bien. En
primer lugar presupone siempre la existencia de un nudo propietario, cualidad
que no puede coincidir con la del usufructuario, en segundo lugar, porque se
trata de un derecho con contenido limitado; el usufructuario solo puede usar y
disfrutar del bien, jamás disponerla de él.

b) Con la copropiedad.

En la copropiedad cada uno de los copropietarios tiene todo los derechos y

facultades inherentes a la propiedad.

En el usufructo las facultades inherentes al derecho de la propiedad se

encuentran divididas, por así decirlo; al propietario, incumben las disposiciones
jurídicas y al usufructuario, las de uso y de goce del bien.

c) Con el arrendamiento.

Existe una semejanza dado por el hecho de que tanto el arrendatario como el
usufructuario tienen derecho de gozar y disfrutar del bien. Haciendo un análisis
minucioso se deslinda de la siguiente manera:

El arrendamiento es un contrato, y como tal solo puede nacer del acuerdo de

voluntades; en cambio, el usufructo puede nacer por mandato de la ley, por
acto jurídico unilateral, o por testamento.

Guido Águila Grados y Elmer Capcha Vera. A. B. C. Del Derecho Civil, Pág. 270-272.
El usufructo se extingue siempre con la muerte del usufructuario; mientras el
arrendamiento puede continuar con los herederos del arrendatario, si se
encontraban en posición del bien.

CLASES DE USUFRUCTO.

a) Usufructo convencional.

El usufructo será convencional cuando surja del acuerdo de dos o más

personas, el propietario se despoja del uso y goce de algo que es suyo,
entonces el usufructuario puede ser gratuito u oneroso, cuando medie el pago
no puede ser periódico para no confundir con el arrendamiento.

El usufructo convencional puede llevarse a cabo, por vía de enajenación, o por

vía de retención, detracción o reserva. El usufructo convencional constituido a
título gratuito del que se estipula a título oneroso, según exista o no un precio,
carga o contraprestación. La ley admite ambas posibilidades.

b) Usufructo testamentario.

Históricamente el usufructo testamentario ha sido el germen de esta institución,

ya que usualmente era instituido por el testador a favor de la viuda,
garantizándole su subsistencia y sin afectar el derecho de los descendientes.

El usufructo testamentario puede ser establecido desde 3 maneras:

1º -legando el usufructo y reservando la nuda propiedad al heredero.

2º -legando el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otra.

3º -legando solamente la nuda propiedad de la cosa, entendiéndose que en

esta hipótesis el usufructo corresponderá a los herederos.

c) Usufructo legal.

El usufructo legal es aquel que instituye por mandato de la ley, la disposición

legal debe ser expresa. Para que un juez no imponga su constitución.
El usufructo legal, aquel que se otorga a favor de los padres que ejercen la
patria potestad, respecto de los bienes de sus hijos.

Se trata en realidad de, un usufructo que constituye por reversión del derecho
de uso y habitación que tiene el cónyuge supérstite sobre el hogar conyugal, y
opera en virtud de autorización judicial. El viudo o la vida que no está en
condiciones de sostener la vivienda, puede previo autorización del juez
arrendarla percibiendo para sí la renta, y ejercer sobre el bien los demás
derechos inherentes al usufructuario.

SUJETOS DEL USUFRUCTO.

1. el constituyente del usufructo.

El constituyente deberá pues además de ser el dueño, ser plenamente capaz y

titular de la facultad de disponer libremente del bien de que se trata. Podrá ser
una persona natural como jurídica

El constituyente puede ser representado por otra persona, a cuyos efectos

debemos regirnos por las normas legales que se establecen. En el artículo
145º del C.C.

Si el usufructo se instituye por testamento, la capacidad del constituyente

deberá apreciarse conforme a las reglas contenidas en el artículo 687º del C.C

2.- el usufructuario.

El beneficiario del usufructo, o usufructuario puede ser una persona jurídica o

natural.

Es preciso tener en cuenta que resultan al usufructuario las prohibiciones

generales de adquirir derechos reales contenidas en los artículos 1366ºy
siguientes del código civil, relativas a diversas autoridades y funcionarios,
respecto de los bienes sujetos a su intervención por razón de su cargo.

Del mismo modo, tratándose de personas jurídicas, deberá observar el plazo

máximo de 30 años para la constitución del usufructo, por mandato del numeral
1001 del mismo código.
Este plazo máximo puede extenderse a 99 años, cuando el bien sea un
inmueble de valor monumental, de propiedad del Estado, restaurado con los
fondos del usufructuario.

La norma es obvia dado que el usufructo es por lo general vitalicio, y ya que no

puede hablarse del fallecimiento de una persona jurídica, la ley a solucionado
la cuestión instituyendo un plazo máximo.

Nada impide que el usufructo se constituya para beneficio a varias personas,

sea conjunta o sucesivamente; el usufructo será conjunta, si el titular A- lo
constituye a favor de B, C y D, para su disfrute simultaneo y será sucesivo, si
el titular A- constituye a favor de B- a la muerte de este a favor de C y a su
muerte a favor de D. la constitución es simultanea pero el disfrute es sucesivo,
uno después del otro.

Tratándose de usufructuarios conjuntos, debemos entender que compartirán

los derechos y obligaciones inherentes a tal condicione. Es importante señalar
que la muerte de uno de ellos acrecerá el derecho de los demás como dice el
Art.1022º del C.C.

Los usufructuarios sucesivos, en cambio disfrutan de tal condición uno a uno, y

no comparten derechos ni obligaciones con los demás; ay que entender que no
existe un solo usufructo, sino varios, sucesivamente articulados respecto en su
entrada en vigor.

DEBERES Y DERECHOS DEL USUFRUCTO.

Describiremos ahora los distintos derechos y obligaciones que el usufructo

origina tanto para el constituyente como para el usufructuario.

1. Del constituyente.

Derechos

a. El constituyente tiene como derecho fundamental el de exigir que el bien

sea restituido una vez extinguida el usufructo. El derecho de uso y disfrute
del usufructuario tiene como limitación la conservación de la forma y
sustancia del bien, precisamente para garantizar este primordial derecho del
nudo propietario: Recuperarlo con su misma estructura y cualidades. El
 constituyente deberá pues recibir la misma cosa en un estado que sea
sustancialmente igual al que tenía al ser constituido el usufructo.
b. Derecho de propiedad sobre el bien, consiste en la posibilidad de ejercitar
todo los poderes inherentes a su condición de propietario. Así, podrá
disponer de la nuda propiedad a título oneroso o gratuito, hipotecar, y en
general, realizar todos aquellos actos de disposición gravamen que no sean
incompatibles con la existencia del usufructo.
c. Como consecuencia del derecho a recuperar el bien, el propietario está
facultado también a adoptar las medidas legales tendientes a protegerlo.
Así, podrá acudir el juez para que este ordene la constitución de una
garantía en caso de peligre la cosa (como el Art. 1007º del C.C.) podrá
también recurrir al juez para exigir la ejecución de las reparaciones que lo
competen al usufructuario que atente contra la explotación o utilización
normales del bien, solicitar su regulación por el juez (Art. 1017º).

Obligaciones:

a. Es evidente que la más importante radica precisamente en la entrega del

bien al usufructuario, a fin de que este puede usar y disfrutar del mismo.
Entendemos esta obligación se extiende a la de otorgar la escritura pública
que posibilite la inscripción del usufructo en el registro de la propiedad
inmueble.
b. El propietario está obligado también a abstenerse de todo acto que suponga
un menoscabo en la facultad de uso y disfrute concedido al usufructuario.
c. En lo que atañe en las mejoras introducidas en el bien, conforme al Art.
1015º del C.C vemos que el propietario tienen la obligación de reembolsar
al usufructuario el valor de la mejoras necesarias y útiles que existan al
tiempo de la restitución.
d. Respecto a las de recreo, pobra pagar su valor o exigir su retiro. Todo ello
resulta de la aplicación de los Art. 916º y siguientes del código, a los cuales
nos remite el citado numeral 1015.

Juristas Editores. Código civil, pág. 251-253.

2.-Del usufructuario.

Derechos:
El derecho primordial que esta institución concede al usufructuario es, según
sea visto, usar y disfrutar del bien. Por consiguiente, las atribuciones que a
continuación mencionaremos:

⮚ El usufructuario es poseedor del bien, y como tal puede defenderlo,

utilizando los instrumento de todo poseedor del inmediato, porque, sin ser
dueño posee, conserva y disfruta de las cosa.

⮚ El usufructuario podrá administrar el bien a su mejor entender, de acuerdo

con su naturaleza, la ley y el titulo constitutivo y entendiéndose que

administra en propio nombre y desde luego no está obligado a r3endir
cuentas.

⮚ El usufructuario podrá hacer suya los frutos y productos del bien

usufructuado. El derecho de adquirir los frutos no es una simple facultad de

reclamarlos al nudo propietario, sino un poder directo sobre ellos. En
aplicación del Art.1016º del C.C. los frutos naturales, mixtos y pendientes;
al comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario atribuyéndole al
propietario aquellos pendientes a su término.

⮚ El usufructuario tiene derecho a introducir mejoras a introducir mejoras en

el bien, a que se abone el valor de las necesarias y útiles, y retirar los de

recreo.

⮚ El usufructuario podrá transferir o gravar su derecho, a título oneroso o

gratuito, siempre y cuando no haya prohibición expresa en el titulo

constitutivo. Es importante hacer notar . esta facultad del usufructuario
queda restringida a los actos de transmisión de inter vivos. En efecto dado
que el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, no cabe que
este disponga del mismo en el testamento.

Obligaciones:

⮚ Uno de los principales obligaciones de usufructuario es conservar el bien

según su naturaleza y destino, a fin de que este sea devuelto al propietario.

Se trata más que de una obligación a cargo del usufructuario, de una
 limitación derivada de la propia naturaleza de la institución. El usufructuario
se encuentra a tres limitaciones fundamentales. Que determinan el
contenido de sus obligaciones.

1º no puede ejercitar el abusos o, sea no puede consumir el bien.

2º debe obrar como un buen padre de familia con relación al bien, lo que
supone comportarse con moderación y conciencia.

3º debe utilizar el bien, a la imagen del propietario según el destino que se

le es propio y sin desnaturalizarlo.

⮚ El usufructuario está obligado a hacer inventarios y tasación de los muebles

recibidos, salvo que el propietario lo exima de esta exigencia. Para nuestra

legislación tal exención solo está permitido si el propietario carece de
herederos forzosos, Art.1006º del C. C.

⮚ El usufructuario debe prestar garantía a que se hubiera obligado, a lo que el

juez le ordene si el propietario así lo requiera por estimar que se peligra su

derecho. Art. 1007º del C, C. es garantía se constituye con el fin de
asegurar que el bien será restituido en buenas condiciones a la extinción del
usufructo.

⮚ El usufructuario está obligado también a explotar el bien en la forma normal

y acostumbrada. Art. 1008º del C. C. y abstenerse de hacer modificaciones

sustanciales tanto en el bien como en su uso. Art.1009º del C.C.

⮚ Los tributos rentas vitalicias y pensiones de alimentos que graven los bienes

deberán ser pagados por el usufructuario. Art. 1010º del C.C.

⮚ Tratándose de la hipoteca, el pago de la deuda compete al propietario. Por

ello el Art. 1011º del C, C. establece que si el usufructuario la paga se

subroga en el crédito. Naturalmente este dispositivo debe entenderse
aplicable únicamente a aquellas hipotecas constituidas por el propietario y
no a los que el usufructuario pueda constituir sobre sus derechos.

⮚ El usufructuario está obligado a efectuar las reparaciones ordinarias, y las

extra ordinarias cuando estas últimas se originen en los hechos que les
 sean atribuibles. A tales efectos la ley considera ordinarias aquellas
reparaciones indispensables para la conservación del bien que sean
consecuencias de su uso normal. Art. 1013º y 1014º del C, C.

OBJETOS DEL USUFRUCTO.

Las doctrinas admiten que el usufructo puede considerarse sobre bienes de

todo especie. De este modo podrá este recaer sobre bienes corporales o
incorporales, muebles o inmuebles. No es indispensable que el bien sea
fructífero pues, si no, produce frutos, el derecho de usufructo sobre ella (que en
potencia los haría el usufructuario) faculta para usarla y obtener cualquier otra
utilidad que puede prestar.

El carácter deteriorables de las cosas no impide el usufructo, dado que en

realidad que todas las cosas son deteriorables y el usufructuario tiene el
derecho de servirse de ella según su destino, restituyéndoles al concluir el
usufructo en el estado en que se encuentren.

De acuerdo a nuestro código vigente el usufructo recae sobre todo tipo de

bienes no consumibles. Art.999º del C, C. acto seguido la norma establece
como excepciones las referidas a los numerales 1018ºy 1020º. (Usufructo
sobre dinero y crédito).

Evidentemente si se tratase de una cosa consumible por su propia naturaleza

se haría imposible su uso y disfrute sin agotarla.

CUASIUSUFRUCTO:

esta institución nació en las primeras épocas del imperio romano , cuando un
senadoconsulto autorizo una especie de usufructo, sobre las consumibles, para
tratar de evitar los perjuicios que le producía al legatario, no poder gozar de
parte de su legado, cuando consistía en el usufructo total del patrimonio del
difunto, entre lo cual existían cosas consumibles.

Sin embargo no era lógicamente un usufructo propiamente dicho, pues este

cosiste en usar y gozar de la cosa ajena y sus frutos, pero sin alterar su
sustancia, debiendo devolver la misma cosa, al término del usufructo. En este
caso, al tratarse de cosas consumibles, el usufructuario se convierte en un
verdadero propietario de la cosa que consume, y solo le cabe devolver otras
cosas equivalentes en genero i número, al finalizar el uso y goce.
Por ser parecido al usufructo, pero con esas diferencias, se lo llamo
cuasiusufructo.

El código civil argentino luego de establecer la conservación de la sustancia

como requisito del usufructo en el artículo 2807, distingue dentro del usufructo
dos especies, el usufructo sobre cosas no consumibles , al que llama usufructo
perfecto, i el que se hace sobre cosas consumibles (granos o dinero) l que
llama cuasiusufructo o usufructo imperfecto (art 2808) . En la nota del art 2808
se aclara que por disposición del constituyente del usufructo o por acuerdo de
partes, puede darse en cuasiusufructo, o sea en propiedad, con facultad de
consumir o vender, cosas no consumibles, como por ejemplo ropa, pues en
ciertos casos es mejor considerar as cosas como cantidades más que por su
individualidad.

La nota al artículo 2811 dice que el “cuasiusufructo si bien parecería contrario

a la naturaleza misma del usufructo, es posible de ser aceptado, pues no
perjudica al propietario, al ser las cosas fungibles.”

El artículo 994 del código civil mexicano, “no le da un nombre distinto,

llamándolo al cuasiusufructo, también usufructo. Así dice, que si el usufructo se
hace sobre cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario
podrá consumirlas, debiendo restituir al termino del usufructo, otras cosas, pero
en igual género, calidad y cantidad. Si no fuera posible restituirlas, debe abonar
su valor, por el que se hubiere estimado, o si no se lo ha hecho, por el precio
corriente en plaza , al tiempo de terminar el usufructo.

Guillermo Cabanellas, “debido a que el usufructo se aplica únicamente a

cosas, el cuasiusufructo, era el derecho a percibir lo frutos de una cosa ajena
consumible comprometiéndose a restituir con otra igual cuando llegara al
termino de esta.

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

La extinción del usufructo, por transcurso de su plazo o por muerte del

usufructuario, y la consiguiente consolidación del dominio no da lugar a una
nueva adquisición para quien tenga la nuda propiedad del bien usufructuado,
como ha señalado la Dirección General de Tributos, al limitarse a suponer para
este último la recuperación de las facultades de disfrute de las que se había
visto privado al constituirse el usufructo ahora extinguido.

Por consiguiente, si nada adquiere el nudo propietario al alcanzar el pleno

dominio del bien hasta ese momento usufructuado, la fecha que debe tomarse
como de adquisición del mismo se corresponderá con la que corresponda a la
de la nuda propiedad, lo que tiene consecuencias en el orden tributario.

La extinción del usufructo no da lugar a una nueva adquisición para quien

tenga la nuda propiedad
Así, en relación con el IRPF, dicha fecha será la determinante a efectos de la
posterior transmisión del bien, tanto para aplicar el correspondiente coeficiente
de actualización del valor de adquisición fijado para cada año por la Ley de
Presupuestos Generales del Estado, cuando se trate de bienes inmuebles,
como para reducir la plusvalía generada por la transmisión de acuerdo con los
coeficientes reductores que la actual normativa del impuesto ha mantenido
para los bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

En este sentido, el órgano directivo antes citado ha señalado que el adquirente

de la nuda propiedad lo es del dominio en su integridad, pues nada adquiere el
propietario al extinguirse el usufructo, a lo que cabe añadir que, si bien la
recuperación de las facultades de goce y disfrute por el propietario determina
un mayor valor económico del bien en términos reales, no cabe considerarla
como una inversión o mejora, al derivar de una circunstancia ajena a la
voluntad del propietario sin implicar ninguna alteración patrimonial. No
obstante, otra cosa cabría considerar cuando el usufructo se extinga por
renuncia del usufructuario como consecuencia de una compensación
económica por parte del propietario.

La irrelevancia a efectos del impuesto de la fecha de extinción del usufructo,

salvo en el último supuesto planteado, se manifiesta especialmente en relación
con el momento en el que se produzca la consolidación del dominio por
extinción del usufructo, al resultar indiferente cual sea el mismo, al tomarse la
fecha de adquisición de la nuda propiedad aunque dicha consolidación tuviese
lugar con posterioridad a 1994.

El usufructo ya fue conocido en el Derecho Romano, y surgió para proteger a la

viuda en el siglo IV a. C, cuando dejó de usarse el matrimonio cum nanu, por el
cual la mujer se incorporaba a la familia del marido, adquiriendo en ella,
derechos hereditarios. En el matrimonio sine manu, la mujer conservaba los
derechos sucesorios de su propia familia, y, por lo tanto, al morir el marido,
podía quedar desprotegida.

Fue considerada una servidumbre personal, entendida como la sumisión de

una cosa al uso y goce de quien no es su propietario, y por lo tanto gratuita, al
tratarse de una carga sobre esa cosa. Actualmente, no se la considera una
verdadera servidumbre, ya que el artículo 686 del Código Civil Francés prohibió
que las servidumbres se establecieran en beneficio de personas, permitiéndose
solo entre fundos. El Código Civil Argentino, si bien no coloca al usufructo entre
las servidumbres, acepta la posibilidad de la existencia de servidumbres
personales en el artículo 2972.

El artículo 2807, del código Civil argentino, define el usufructo como el derecho
real de usar y gozar de una cosa ajena, sin alterar su sustancia. Esta noción es
idéntica a la romana, que, por lo tanto implica un desmembramiento del
dominio, donde el propietario conserva la nuda propiedad (continúa siendo el
legítimo dueño de la cosa) pero no puede usar y gozar de ella, pues esto le
corresponde al usufructuario, quien puede usar de la cosa, y percibir sus frutos,
pero no disponer de ella. Ejemplos de alteración de la sustancia sería un
usufructuario que cambia el destino de un jardín transformándolo en huerto, o
un campo de siembra de cereales, en uno destinado al pastoreo.
Existe un usufructo llamado imperfecto o cuasi-usufructo que otorga la
propiedad de la cosa dada en usufructo, pues se realiza sobre cosas
consumibles, que no le servirían al usufructuario si no pudiese disponer de su
sustancia, tal lo que ocurre con el dinero o los granos. El cuasi usufructo fue
conocido por los romanos a partir de la época republicana.

El objeto del usufructo perfecto, son entonces cosas muebles o inmuebles no

consumibles, las consumibles son objeto del cuasiusufructo. Puede estar sujeto
a modalidades (condición, plazo o cargo, aunque en las condiciones o plazos
suspensivos solo se admiten en los testamentos, cuando estos se cumplan
luego del deceso del testador)
En Roma era esencialmente gratuito, pero modernamente puede constituirse
por acuerdo de voluntades, oneroso o gratuito. Si no estuviera dispuesto
expresamente los contratos de usufructo se suponen onerosos, y los
establecidos por testamento, gratuitos.

Además de realizarse de común acuerdo, también puede constituirse por

testamento, cuando por ejemplo, el testador le entrega una cosa en propiedad
a su heredero, legando a otro, el usufructo.

La ley es también fuente constitutiva de usufructo, cuando por ejemplo, le

entrega a los padres el usufructo de los bienes de sus hijos bajo patria
potestad. Otro medio de constitución, es la prescripción del goce de la cosa.

El usufructuario antes de entrar en el goce de los bienes debe realizar un

inventario, si no lo hiciera se presume que los bienes inmuebles se hallan en
buen estado, y en cualquier momento puede serle requerido la realización de
dicho inventario. Además debe dar fianza, o constituir prenda o depósito
bancario, de cumplir sus obligaciones, salvo por acuerdo de partes. Se
exceptúan de dar fianza los padres con respecto a os bienes de sus hijos
menores, o el donante o enajenante de bienes con reserva de usufructo.

Al tratarse de un contrato real, que se perfecciona con la entrega de la cosa,

solo se considera concluido en caso de contrato, cuando se hubiera efectuado

la tradición de la cosa, y en caso de disposición de última voluntad, a la muerte

del causante. Es además personal, por lo tanto no se transmite por herencia.

Puede realizarse a favor de personas físicas, pero también de jurídicas. En

este caso, no debe durar más de 20 años. En el Derecho Romano este plazo
era de 100 años, término máximo que se consideraba podía vivir una persona
física.

En cuanto a la capacidad requerida, si la cosa es fungible, se aplican las reglas

del mutuo, si es no fungible, y se realiza por contrato oneroso, las de la
compraventa, y si es gratuito las de la donación. Si es testamentaria, deben
tener capacidad para testar.
El usufructo se extingue 1. Por pérdida de la cosa objeto del usufructo, 2. Por
revocación, 3. Por demanda de los acreedores del propietario, 4. Por
vencimiento del plazo si lo hubiera, 5. Por la muerte del usufructuario, si no
hubiese plazo, 6. Por haber transcurrido 20 años si es persona jurídica, o si no
existe ya como tal, aún antes de ese plazo, 7. Por cumplimiento de la condición
resolutoria, 8. Por confusión (cuando por ejemplo, el usufructuario adquiere la
nuda propiedad), 9. Por prescripción, o sea por el no uso.

EL USO Y HABITACIÓN

DERECHO DE USO

En el nuevo Código está regulado, juntamente con el derecho de habitación en

el Titulo de la Sección Tercera del Libro de Derechos Reales (Arts. 1026 al
1029). Anteriormente que en el derogado Código Civil, el Usufructo, el uso y la
habitación están regulados en un solo Titulo (el V) de la Sección Tercera
destinada a la Propiedad (Arts. 924 al 959).

Se trataba, a decir de Ballester, de un “uso sin disfrute” No obstante lo indicado,

el concepto de esta figura ha evolucionado, de manera que según las
tendencias de la doctrina y legislación actuales, el beneficiario de este derecho
puede no solo servirse de la cosa sino recoger los frutos, pero en forma
limitada: en lo que fuera necesario para él y su familia.

Albaladejo señala, acertadamente, que el derecho de uso es el derecho de

usar de la cosa y disfrutarla solo directamente. En el mismo orden de ideas,
Salvat sostiene que “en el derecho moderno, el derecho de uso comprende no
solamente la utilización de la cosa (el ius utendi), solamente que este ultimo
derecho se encuentra restringido de ciertos límites, en el cual “el ius fruendi
queda limitado a las necesidades del usuario y su familia

ALBALADEJO, Manuel, Derecho Civil III, Derecho de Bienes; Volumen I y II, Librería Bosch, 5ta edición, Barcelona
,1983. pág. .123

I. CONCEPTO.-

El Código Civil prescribe: “El derecho de usar o de servirse de un bien no

consumible, se rige por las disposiciones anteriores, en cuanto le sean
aplicables”. “Derecho de Uso es el que confiere a una persona para que ésta
pueda servirse de un bien no consumible, aprovechando de sus frutos, en
cuanto le basten para sus necesidades y las de su familia”. Es en buena cuenta
el derecho de uso es un “usufructo restringido” limitado a las necesidades del
usuario únicamente, y a lo más a las necesidades de su familia, recayendo
únicamente sobre bienes “no consumibles”.

No surge de la ley, sino por acuerdo de partes. Es personal, por tanto, no es

cesible y es inembargable. No recae sobre créditos (951 y 954; inc. 12º, Art.
617 del C. de P.C.)
Concede derechos que únicamente cubren las necesidades del usuario y su
familia; todo excedente deberá devolverlo al propietario. Las obligaciones del
usuario son semejantes a las del usufructuario. El derecho de uso se extingue
en los mismos supuestos que el usufructo.

II. CARACTERES:

Siendo más restringido que el derecho de usufructo, está tipificado por los
caracteres siguientes:
1º.- Es un derecho real en bien ajeno, creado siempre por voluntad de las
partes, que son el propietario y el usuario y nunca por disposición de la ley.
2º.- Se concede con carácter personal, por lo que no es cesible, es por ello que
el derecho de uso, junto con el derecho de habitación se concede con carácter
personalísimo, y no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la
consolidación.
3º.- Recae exclusivamente sobre bienes “no consumibles” y nunca sobre
consumibles.
4º Es un derecho inembargable (Art. 617 del C. de P.C., inc. 13).

DERECHO DE HABITACIÓN

Entre los derechos de usufructo, uso y habitación, que son desmembraciones

del derecho de propiedad, se establece una escala del mas al menos; primero
el usufructo, luego el uso, al que acabamos de referirnos y, finalmente el
derecho de habitación.
El Código dice, con respecto a este derecho, lo siguiente: “cuando el derecho
de uso recae sobre una casa o parte de ella, para servir de morada, se estima
constituido el derecho de habitación”.

A decir Salvat, recibe ese nombre “cuando el derecho de uso consiste en la

facultad de morar en una casa”. Baudry Lacantinerie, en el mismo orden de
ideas, expone que “en cuanto a la habitación, ella no es, de acuerdo con el
Código Civil, otra cosa que un caso particular de uso: es el uso de una
casa-habitación”.
A diferencia del derecho de uso, en el que la doctrina admite la posibilidad del
disfrute, en el derecho de habitación esta facultad queda excluida. Señala
acertadamente Albaladejo que “la habitación es un derecho de uso sin
percepción de frutos, y aplicando a la vivienda”. El derecho de habitación es un
derecho real personalísimo, no negociable, cesible, ni transferible

I. COCEPTO.-

Tiene los mismos caracteres que el derecho de uso y se diferencia de él en que

es más reducido, pues, se contrae solo al derecho de habitar en una casa, un
departamento, etc. Es el derecho de uso que se da sobre una casa y se
circunscribe al derecho de morar o habitar en esa casa o predio, a favor del
usuario y también su familia.

_______________________

ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; CARDENAS QUIROS, Carlos ;Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. pag.
250; Tomo V, Gaceta Jurídica, Tercera Edición Mayo 2001

Tiene los mismos caracteres que el derecho de uso. Es un derecho que casi
siempre obedece al propósito de prestar auxilio o ayuda a personas de
condición económica modesta, a personas a quienes se tiene especial
deferencia, afecto o gratitud, y con el que se favorece las más de las veces a
familiares.

II. CONSTITUCIÓN.- El derecho de habitación se puede constituir:

-Por escritura pública.
-Por testamento o disposición de última voluntad.
Ejemplos:
- Se puede estipular, dentro de un contrato de compra-venta que el vendedor
ha de gozar del derecho de habitación en todo o en parte del predio urbano,
materia de la transferencia, por tiempo determinado o también “mientras sus
días”, es decir que se conviene que va a continuar viviendo hasta el día de su
fallecimiento.
- Cuando al vender un inmueble se pacta que el vendedor siga ocupando todo
el inmueble o parte determinada de él “mientras sus días” o por un plazo equis
de tiempo.

- Se puede disponer en un testamento que, sin transmitir el dominio de un

predio urbano, se conceda el derecho de ocuparlo en favor por ejemplo de un
hermano (que no va a ser heredero), en atención a que debido a sus
condiciones económicas precarias, no tiene medios suficientes para arrendar
un inmueble para servirse de morada y, para asegurarse el causante que a su
muerte, ese hermano no sea desalojado del predio donde ha estado viviendo
hace varios años, lo que indudablemente beneficiara al referido usuario y el
dominio del inmueble pasara desde la muerte del testador al heredero o
herederos señalados en el testamento .

- Juan al vender una casa a Pedro o al dejarle este bien por testamento,
dispone en una cláusula del respectivo instrumento que esa casa o parte del
inmueble, será habitada por el usuario por tal plazo, o mientras sus días. Es
gratuito y, un derecho personal no susceptible de cesión a terceros.

USO Y HABITACIÓN:

SUJETOS
De la misma manera que el usufructo, los derechos de uso y habitación
implican la existencia de cuando menos, dos partes intervinientes: El que
constituye derecho, y el beneficiario del mismo.
Cabra también que exista una pluralidad de sujeto, tanto constituyentes como
beneficiarios. En otras palabras, nada impedirá que los derechos de uso o
habitación sean instituidos por varios copropietarios a favor de un beneficiario,
o un nudo propietario a favor de varios beneficiarios.
Como en casi todas las materias, rigen para estos derechos los mismos
principios y normas que hemos analizado al ocuparnos del usufructo. Nos
retiremos, a dichos análisis.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.-

Según hemos mencionado, los derechos de uso y habitación se rigen por las
normas y principios aplicables al usufructo.
En consecuencia con tales reglas, los principales derechos del nudo propietario
son fundamentalmente dos: el de exigir que el bien le sea restituido al término
del plazo legal o convencional; y el de ejercitar todos los poderes inherentes a
su condición de propietario, pudiendo disponer de la nuda propiedad y, en
general, realizar todos aquellos actos de disposición o gravamen que no sean
incompatibles con la existencia de los derechos del beneficiario.

Debemos también entender que, en aplicación de las normas que regulan el

usufructo, y como consecuencia del derecho a recuperar el bien, el propietario
está facultado a adoptar las medidas necesarias para su protección, pudiendo
por ejemplo acudir al juez para que este ordene la constitución de una garantía
en caso que peligre la cosa (artículo1007 del Código Civil); o para exigir la
ejecución de las reparaciones que competen al beneficiario que atente contra la
utilización normal del bien, y solicitar su regulación por el juez (artículo 1017).
A diferencia de lo que ocurre en el usufructo, en que el propietario no tiene
derecho a la explotación del bien pues los frutos son del usufructuario, en el
derecho de uso el dueño puede conservar ciertos derechos de disfrute, ya que
como se ha visto éstos sólo pertenecen al beneficiario de manera limitada.
Existirá pues un disfrute compartido entre el propietario y el usuario.
En lo que respecta al habitacionista, hemos visto ya que la doctrina no admite
que disfrute del bien. Por consiguiente, en tal caso el nudo propietario tendrá
derecho a los frutos de la vivienda. Naturalmente, dicho disfrute se admite
siempre y cuando no vulnere los derechos del habitacionista.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS BENEFICIARIOS:

Con las diferencias que surgen de la limitación de los derechos de disfrute,
podemos afirmar que tanto el usuario como el habitacionista gozan de
derechos similares a los del usufructuario.

Así cabe mencionar que en su calidad de poseedores inmediatos, tienen

derecho a hacer valer su calidad de tales y a defender el bien y posesión con
los instrumentos legales pertinentes.

En lo que respecta a la administración del bien, sus alcances se ven

disminuidos por las limitaciones para el disfrute que tienen ambos beneficiarios.
Así, el usuario podrá administrar el bien únicamente en aquello que se refiere a
los frutos que esta autorizado a percibir (o sea, los necesarios para él y su
familia, en aplicación de la doctrina). El habitacionista, en cambio, el carecer de
la facultad de disfrute, no tiene derecho a administrar el inmueble, sino
simplemente a usarlo.

Lo anterior se aplica asimismo al derecho de disfrute propiamente dicho que, a

diferencia del concedido al usufructuario, es limitado en el caso del usuario e
inexistente tratándose del habitacionista.

En lo que respecta a la posibilidad de efectuar mejoras en el bien, y el

reembolso de las mismas, opinamos que ellos dependerá del alcance de los
derechos concedidos al usuario o habitacionista. Creemos que en la medida
que tales mejoras sean compatibles con sus derechos sobre el bien, serán de
aplicación las normas aplicables al usufructuario (artículo 916 del Código Civil,
por remisión del numeral 1015 del mismo Código).

En lo que se refiere a las obligaciones del usuario o habitacionista, al igual que

para el usufructo, la más importante y de la cual se derivan las demás es
conservar el bien según su naturaleza y destino para su ulterior devolución al
propietario.

Regirán también para esta instituciones las tres limitaciones fundamentales que
ya apuntábamos al estudiar el usufructo, a saber: (1) se prohíbe el “abusus”, o
sea, el consumo del bien; (2) se debe obrar “como un buen padre de familia” en
relación al bien, lo que supone comportarse moderada y conscientemente; y (3)
el bien debe ser utilizado “a la imagen del propietario”, según su propio destino
y naturaleza.

A esta limitaciones de orden general cabría, tratándose del derecho de uso, la

de aprovechar los frutos dentro de los limites que la doctrina señala. Estos
límites están determinados por las necesidades del usuario y su familia.

En palabras de Diez-Picazo y Gullón, el beneficiario del derecho de uso”...

disfruta para consumir y no puede obtener beneficios más allá.
En el derecho de habitación, en cambio, los trataditas nos enseñan que no
existe derecho al disfrute.

En cuanto a las obligaciones referentes a reparaciones, mejoras, tributos,

garantías, etc. podemos afirmar que en principio regirán las normas aplicables
al usufructo, claro está siempre y cuando sean compatibles con los alcances de
los derechos concedidos al beneficiario del uso o habitación.

DIFERENCIA CON OTRAS FIGURAS JURÍDICAS:

CON EL USUFRUCTO:

Como ya se ha mencionado, el derecho de uso se puede considerar un

usufructo disminuido, atendiendo a que si bien confiere la potestad de usar la
cosa, el derecho a percibir sus frutos es limitado.
De ahí que la distinción fundamental entre ambos derechos radique
precisamente en los alcances de la facultad de disfrute.
En el usufructo, según se ha estudiado, esa facultad por lo general es extensa
y se ve limitada únicamente por la obligación de conservar la forma y sustancia
del bien.

En el derecho de uso, en cambio, la regla es inversa ya que la posibilidad de

disfrute se admite pero en forma limitada, en la medida en que sea preciso para
cubrir las necesidades del usuario y su familia. Planiol y Ripert lo denominan
como “un pequeño usufructo, limitado a las necesidades del usuario”

Según se ha apuntado, el legislador de 1984 se limitó a reproducir el Código

Civil anterior en esta materia, y de ese modo omitió precisar los alcances del
derecho de uso.

En lo que respecta al derecho de habitación, la distinción con el usufructo se

torna bastante más diáfana, dado que a diferencia de éste último, no confiere al
habitacionista el derecho a disfrutar de la vivienda, sino simplemente a utilizarla
como morada para sí y su familia.

Los derechos de uso y habitación se distinguen también del usufructo por su

carácter intransmisible. Según se ha visto, el usufructo puede ser objeto de
transmisión por acto inter vivos, salvo que se hubiese constituido con carácter
personalísimo (artículo 1002 del Código Civil). El uso y habitación, en cambio,
no son susceptibles de ser enajenados o transmitidos bajo ninguna
circunstancia.
Se trata, según se ha dicho, de derechos de índole personalísimo.
CON EL ARRENDAMIENTO:

Según se ha visto al estudiar el usufructo, entre esta figura y el arrendamiento

existen semejanzas dadas por el hecho de que tanto el arrendamiento como el
usufructuario tienen derecho a usar y disfrutar del bien. Comentábamos al
respecto, acerca de la dificultad de distinguir si nos encontrábamos frente a una
u otra figura.

_______________________
DIEZ-PICAZO, Luis-Gullón, Antonio; Sistema de derecho Civil, Volumen III, pág. 470 Editorial Tecno, Madrid, 1984.

Tratándose de los derechos de uso nos encontramos con la misma dificultad, la

cual se acentúa tratándose del derecho de habitación, por su innegable
semejanza con el arrendamiento. No obstante lo dicho, podemos apuntar entre
estas figuras las mismas características distintivas ya apuntadas al estudiar el
usufructo, a saber:

- De modo preliminar, pueden distinguirse los derechos de naturaleza real que

genera el uso y habitación, de los derechos de índole personal q que da lugar
el contrato de arrendamiento. Según vimos al estudiar el usufructo, se trata de
un argumento discutible, ya que buena parte de la doctrina estima que el
arrendamiento hace surgir derechos reales. No obstante ello, formamos parte
de quienes consideran que el arrendamiento hace surgir solamente derechos
personales a favor del locatario.

- Otra diferencia, ya que fue señalada también respecto al usufructo, radica en

el conjunto de obligaciones que el locador asume al locatario en el contrato de
arrendamiento.

En efecto, el locador se obliga a todos aquellos actos que permitan al locatario

el uso y disfrute del bien, mientras que en el uso y habitación no existen
relación obligacional de tipo personal entre nudo propietario y usuario (o
habitacionista). La única relación entre ellos es la derivada de “la coincidencia
de sus derechos respectivos sobre una misma cosa” Otra distinción radica en
que el arrendamiento es un contrato, y como tal sólo puede nacer del acuerdo
de voluntades. Los derechos de uso y habitación, en cambio, también pueden
tener su origen en un mandato legal. Es el caso, por ejemplo, del derecho de
habitación conferido al cónyuge supérstite en virtud del artículo 731 del Código
Civil. Adicionalmente, los derechos de uso y habitación pueden también ser
instituidos por acto jurídico unilateral, o por testamento.

- Otra diferencia se encuentra en la circunstancia de que está en la naturaleza

del arrendamiento el ser un acto a título oneroso, mientras que los derecho de
uso y habitación pueden no serlo, y de hecho con frecuencia se instituyen a
título gratuito.

- Otra diferencia radica en que al igual que el usufructo, los derechos de uso y
habitación se extinguen siempre con la muerte del beneficiario. Por el contrario,
el arrendamiento puede continuar con los herederos del arrendatario si se
encontraban en posesión del bien, en aplicación del artículo 1710 del Código
Civil.

CON EL DERECHO DE PROPIEDAD: Existe la semejanza dada por el hecho

de que son derechos reales, o sea, derechos preferentes sobre los de cualquier
persona con un mero derecho de crédito.
Al igual que el usufructo, los derechos de uso y habitación constituyen
desmembraciones del derecho de propiedad.
De ahí que las diferencias entre las instituciones sean incontestables,
resultando aplicables las ya apuntadas al tratar sobre el usufructo, a saber:
En primer lugar, tanto el derecho de uso como el de habitación presuponen
siempre la existencia de una persona distinta que ostente la condición de nudo
propietario.

En segundo lugar, se trata de derechos con contenido limitado: el beneficiario

del derecho de uso sólo podrá usar el bien y disfrutarlo en lo que sea menester
para atender las necesidades básicas de él y su familia. El habitacionista sólo
podrá usar la vivienda, sin derecho a su disfrute.
Evidentemente, ninguno de ellos podrá jamás disponer del bien.

CON LA COPROPIEDAD:
El derecho del usuario o habitacionista, al igual que el usufructuario, concurre
siempre con el propietario. Existe pues una simultaneidad de derechos que
personas distintas ejercitan sobre el mismo bien. De ahí que pueda entreverse
cierta semejanza entre estas figuras y la de la copropiedad. Pese a ello, las
diferencias son notorias, dado el distinto contenido de los derechos.
Tratándose de la copropiedad los derechos de los condóminos son iguales.
Cada uno de ellos goza, simultáneamente con los demás, de todos los
derechos y facultades inherentes a la propiedad.
En los derechos de uso y habitación, en cambio, existe una suerte de división
de las atribuciones inherentes al derecho de propiedad, de manera que el
propietario conserva las de disposición jurídica y disfrute, correspondiendo el
uso y un disfrute limitado al beneficiario de los derechos de uso, y solo la
utilización al titular del derecho de habitación.

SEMEJANZAS ENTRE EL USO Y LA HABITACIÓN:

Pasaremos a enumerar los caracteres que son comunes a ambos derechos:

a) Son derechos reales, ya que aunque confieren un beneficio personal, recaen
directamente sobre un bien.
b) Son desmembraciones del derecho de propiedad, ya que necesariamente se
constituyen sobre un bien ajeno. Los poderes sobre ese bien quedan así
divididos entre el nudo propietario, quien se despoja temporalmente de su
facultad de usar, y el titular del derecho de uso o habitación en su caso.
c) Inciden únicamente sobre bienes no consumibles. En efecto, la figura del
cuasiusufructo no se aplica a estos derechos.
Naturalmente, el derecho de habitación requiere, además, que se trate de un
bien inmueble con características de vivienda.
d) El beneficiario de estos derechos está en la obligación de conservar la
fortuna y sustancia de los bienes, para su posterior restitución al nudo
propietario. Se aplicaran, al respecto, los mismos principios mencionados al
tratar sobre el usufructo.
e) Se trata de derechos eminentemente temporales, a cuyos efectos regirán de
modo general las normas aplicables al usufructo, su duración y extinción.
f) Son derechos intransmisibles. A diferencia del usufructo, que puede ser
objeto de transmisión por acto Inter.-vivos, los derechos de uso y habitación no
pueden serlo. Son, a decir de Diez-Picazo y Gullón, derechos “intransmisibles e
indisponibles”.

Evidentemente, tampoco podrán ser objeto de transmisión mortis causa, en

consonancia con la normativa general aplicable al usufructo.

_______________________
Elementos del derecho civil peruano; Tomo I Lima-Perú 1979. Manual de Derecho Civil peruano pág. 379; Tomo I
Lima-Perú 1975 Jurista Editores.

OBJETO

Ya hemos visto que tratándose del usufructo la doctrina y legislaciones

consultadas admiten que este pueda constituirse sobre bienes de toda especie.
En los derechos de uso y habitación no rige, sin embargo, este principio.
En efecto, y como bien señala Diez-Picazo y Gullón, el derecho de uso “...sólo
puede recaer sobre cosas corporales que estén dentro del comercio de los
hombres, muebles e inmuebles, con tal que sean susceptibles de ser
utilizadas...”
En lo que se refiere al derecho de habitación, es claro que solo puede recaer
sobre bienes inmuebles, cuando estos además reúnan las características de
vivienda o morada. No podría, por ejemplo, constituirse derecho de habitación
sobre un terreno sin edificar.

EXTINCIÓN

Los derechos de uso y habitación, en aplicación de las normas del usufructo,

se extinguirán en los mismos supuestos que éste, según pasamos a enumerar:
(1) En caso de vencimiento del plazo de constitución;
(2) Por prescripción (se trata, según se ha visto, de una hipótesis de
caducidad);
(3) Por consolidación, cuando se reúnen en la misma persona las calidades de
nudo propietario y beneficiario de tales derechos;
(4) Por fallecimiento del beneficiario;
(5) Por renuncia del usuario o habitacionista; por declaración judicial.
Nos remitimos, sobre el particular, relativa a la extinción del usufructo.

MODO DE CONCLUSIONES

Los derechos de uso y habitación, que han sido considerados históricamente

como supeditados en gran medida al derecho de usufructos, resultan ser, sin
embargo, derechos de contenido específico diferente; y aunque en algunas
supuestos (usufructo parcial y uso, por ejemplo), haya llegado a considerarse
por la doctrina que estamos en presencia de una misma figura, es lo cierto que
se trata de una postura errónea, toda vez que sus regímenes jurídicos
aplicables son sustancialmente distintos.

El derecho de habitación, por su parte, no constituye tampoco un derecho de

uso que se concreta sobre determinados bienes inmuebles, sino que se
traduce en un derecho de mayor trascendencia jurídica, por su exclusivo
carácter inmobiliario.

No obstante, en la sociedad actual, ha sido precisamente ese carácter

inmobiliario de la habitación el que le ha convertido en un derecho de cierta
trascendencia económica y que se utilice de manera ininterrumpidamente.

El derecho de uso, por el contrario, ha sufrido en la práctica un movimiento

regresivo, viéndose atraído constantemente por la reglamentación del derecho
de usufructo, hasta darse el caso de que ni siquiera se mencione como tal
derecho en alguno de los Códigos modernos, tal y como sucede con el Código
civil suizo.

Tampoco podemos aceptar de forma pacífica el hecho de que, pese a tratarse

de derechos personalísimos, tanto el uso como la habitación deban de
extinguirse con relación a la familia del titular en el momento en que se produce
la muerte de éste, como dispone para el usufructo. Si la familia determina la
extensión de tales derechos, fijando cualitativamente las necesidades que han
de ser subvenidas, y si resulta que es, a su vez, beneficiaria de los mismos,
habría que determinar, al menos como una medida de carácter lógico, la
regulación de un sistema que, acorde con su finalidad, evitarse que el daño
moral producido por la muerte del titular se añadiese de forma inmediata el
grave perjuicio económico que representa su extinción.

Pese a la opinión encontrada de la mayoría de la doctrina el usuario, a quien

se ha concebido tal derecho con objeto de paliar unas necesidades realmente
sentidas por él y los suyos, debe poder, desde el momento en que éstas sean
suficientes para que no se produzca abuso en la cosa, disponer de frutos
suficientes para paliarlas, ya sea consumiendo los bienes o ya enajenándolos
a fin de conseguir adquirir con el precio de éstos los demás que le sean
necesarios.
El uso cumpliría de esta forma no sólo su destino fructífero, sino su verdadera
dimensión como paliativo de necesidades reales; procurándose por este medio
la diversificación de las atenciones que tales necesidades requieren; y que no
podría llevarse a efecto si quedase supeditado a una única extracción, como
por ejemplo sucedería si se trata de un monocultivo.

En cuanto a la problemática que también se ha planteado respecto el título

constitutivo, es preciso reseñar que dicho título es la fuente principal de los
derechos de uso y habitación; no obstante debe puntualizarse que cualquier
modificación que pueda llevarse a efecto sobre los prototipos legales en
virtud del mismo, ni les desnaturaliza ni crea derechos nuevos semejantes al
usufructo. La esencialidad de los derechos radica en la finalidad que están
llamados a cumplir, y no en las formas extrínsecas y rígidas (tipos) de tener
aquí su normal desarrollo.

Quizá una de las diferencias más acusadas que existían frente al derecho de
usufructo, cual era la de constitución legal, ha sido suprimida; eso mismo
podemos predicar respecto del derecho de habitación.
Como últimas consideraciones, podemos establecer que el derecho de uso, tal
como creemos que debe entenderse, es una figura de decadencia, que podría
perfectamente quedar integrada de manera definitiva dentro del derecho de
usufructo como una modalidad del mismo. De esta forma el usufructo
abarcaría, además del disfrute sobre los bienes ajemos, las siguientes figuras:

a) Un usufructo sobre la totalidad de los frutos.

b) Un usufructo sobre parte de los frutos de la cosa, tal y como permite el
artículo 469 del Código civil.
c) Un usufructo sobre el todo o parte de los frutos de la cosa, según el
“quantum” de las necesidades del titular y de su familia, aunque ésta aumente.

No habría dificultad alguna en conseguir tal integración, porque lo que no

creemos es que se lleve a cabo esa ampliación del derecho de uso.

Por otra parte, dentro de su configuración actual, es muy escaso,

estadísticamente hablando, el número de supuestos en que el derecho de uso
se constituye.
Y en lo que concierne al derecho de habitación, pensamos que debe de ser
potenciado, fundamentalmente mientras siga presente entre nosotros esa crisis
que refleja, como un aspecto más de la sociedad, el mercado inmobiliario. Por
tanto, sería conveniente rehabilitarse con todos los pronunciamientos a su favor
y sin que en modo alguno se le haga discurrir por los mismos causes que el
derecho de uso, tal y como por inercia se ha venido realizando, con algunas
excepciones, a lo largo de su proceso evolutivo.

Y ya para terminar no queremos pasar por alto algo que resulta, cuanto menos,
digno de mención: Nos referimos al decreto –ley nº 130/89 de la República
Portuguesa, que bajo el título “Dereito Real de Habitacao Periódica”, se ha
ocupado en fecha reciente de algunos problemas relacionados con lo que,
entre nosotros, ha venido a denominarse multipropiedad.

Sin entrar por tanto en el análisis sobre lo acertado o no de la regulación,

queremos reseñar cómo la legislación rusa ha sido adaptar una figura del
derecho propio a las contingencias actuales a través de la garantía jurídica
que representa este derecho real, al que, pese a no ser inscribible, ha dotado
en algunos casos un cierto control registral.

CONCEPTO DE SERVIDUMBRE

● Según MANUEL OSORIO las servidumbres son: Derecho en predio ajeno

que limita el dominio en este y que está constituido a favor de las
necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario o de quien no
es dueño de la ¨gravada¨.
● Para GUILLERMO CABANILLAS son: derecho limitativo del derecho ajeno,
establecido sobre una finca, a favor del propietario de otra, con carácter
real, o de otra persona como derecho personal.
● Jurídicamente se denomina servidumbre al sometimiento de un inmueble a
otro, en virtud de las necesidades de éste, implicando al titular del inmueble
sujeto a servidumbre, un no hacer, pero nunca una obligación de hacer. Es
una limitación al carácter absoluto del dominio, con lo cual el propietario
puede hacer con la cosa de su propiedad lo que le plazca. Cuando hay una
servidumbre constituida legal, condicionalmente o testamentario, el
 propietario del inmueble sometido, debe limitar sus derechos para impedir el
perjuicio a terceros.

CONCEPTO DE LA SERVIDUMBRE

La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena, que consiste poder

impedir ciertos actos al propietario de la misma o en facultad de usarla de un
modo determinado. Existen dos tipos de servidumbre:

A.- Servidumbres Prediales.- Se constituyen en dos fundos:

● El fundo sirviente.
● El fundo dominante.

B.- Servidumbres Personales.- Se constituyen a favor de en una persona. En

este caso la cosa gravada sirve a la persona.

● La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una

cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de
servirse de ella de una manera más o menos plena.
● No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona,
pues no se puede establecer limitaciones al derecho de propiedad que no
reporte ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de
servicio y una pérdida de libertad.
● El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente distinto dueño, se caracteriza por:
● Una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales),
aquel en cuyo favor ésta constituida la servidumbre, que sufre dicho
gravamen, denominado predio sirviente.

CLASIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE

● La persona que tenga derecho de habitación en un edificio, no podrá

enajenar, gravar ni arrendar este derecho a otra persona.
● El derecho de habitación es aplicable cuando la persona trabaja en una
finca agrícola o ganadera, que por encontrarse situada lejos de un lugar
donde pudieran encontrar alojamiento para él y su familia, se ve en la
 necesidad de ocupar las habitaciones necesarias que hubiera en el sitio
donde trabaja.

CONCEPTO DE LA SERVIDUMBRE

● El derecho de servidumbre representa un gravamen real impuesto sobre un

inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
● El derecho de servidumbre se constituye cuando existen dos predios de
distintos dueños, y el propietario de uno de ellos se beneficia con este
derecho.
● El predio beneficiado se llama predio dominante y aquél que tiene que
soportar o tolerar el gravamen se denomina sirviente.
● Las servidumbres pueden ser voluntarias y legales. Son servidumbres
voluntarias las que se constituyen por la voluntad del hombre y, son legales
las que se constituyen por disposición de la ley.

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO

Esta servidumbre consiste en el gravamen que tiene que soportar el dueño de

un predio llamado sirviente, al permitir que por él pasen los ductos o canales
que produzcan el agua necesaria para el uso del dueño de otro predio llamado
dominante.

SERVIDUMBRE DE PASO

● Esta servidumbre representa el derecho que tiene el propietario de un

terreno o de una finca situada entre otra cosa, sin salida a la vía pública, de
pasar por las heredades vecinas, o bien, para tener acceso a ella.
● Las servidumbres legales, que se establecen por la ley tomando en cuenta
la ubicación de los predios que las necesitan, son siempre onerosas, es
decir, que el dueño del predio beneficiado o dominante tendrá que pagar
una retribución o indemnización al propietario del predio sirviente.

SERVIDUMBRE DE DESAGÜE

Es una servidumbre legal que tiene que tolerar el dueño de un predio situado
en nivel inferior y que consiste en recibir o permitir que por su propiedad pasen
las aguas provenientes de otros predios ubicados en otro.

CONCEPTO DE SERVIDUMBRE
● La servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno que concede al titular
el derecho de usar el predio de otro o de impedir que su propietario ejercite
determinados derechos. Es decir que la servidumbre puede consistir en un
hacer (el ejercicio del derecho de usar un bien ajeno) o en dejar de hacer o
un no hacer, cuando el dueño del predio sufre el gravamen no puede
ejercitar determinados derechos. Se trata de formas a través de las cuales
se aprovecha el valor del uso del bien ajeno.
● Este aprovechamiento puede ser positivo, cuando el titular del derecho a la
servidumbre ejercita determinados actos sobre el predio ajeno.
● puede ser negativo, cuando el propietario del predio que sufre el gravamen
se abstiene de ejercitar sus derechos.
● El artículo 1035 de nuestro código civil define las servidumbres: La ley o el
propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro,
que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos
de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste, el ejercicio de
alguno de sus derechos.
● De acuerdo con nuestro código la servidumbre es solamente un hacer en
predio ajeno, o un no hacer del propietario del predio ajeno.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA SERVIDUMBRE

Son elementos constitutivos de este derecho real sobre bien ajeno:

a) LOS SUJETOS.-Que puede ser individuales o colectivos de derecho

privado.
La servidumbre es una relación jurídica entre dos sujetos. Uno que es titular
del derecho a la servidumbre, y otro que es titular del gravamen. No existe
norma alguna que establezca quienes puedan imponer una servidumbre.
Sin embargo es admisible que quien no sea propietario pueda ganar una
servidumbre. Se trata de una situación beneficiosa para el derecho de
propiedad que recae en el predio.
El artículo 1042 del código civil admite que el copropietario pueda ganar una
servidumbre aún que lo ignorasen los demás copropietarios. No creemos
que haya inconveniente en que el usufructuario o el usuario puedan ganar
una servidumbre.
Donde la situación es absolutamente clara es en cuanto al sujeto que puede
gravar.
 Dispone el artículo 1035 del código civil actual, que es el propietario el que
puede imponer el gravamen. Se trata de una limitación al derecho de
propiedad, que solamente el propietario podrá determinarla, con cuanta
mayor razón si esa limitación es perpetua.

b) EL OBJETO.-Solo puede constituirse sobre predios. No se trata de los

inmuebles. Nuestro código actual, no ha considerado el concepto de predios
que se refiere a aquellas partes del suelo incorporadas al servicio del
hombre.
Mientras el concepto de tierras, se refiere al suelo como inmueble, el
concepto de predio, mucho más específicamente se refiere a aquella
porción del suelo sometida al servicio humano.
Los predios pueden ser urbanos o rústicos, según su destino económico,
más que su ubicación.
El predio al cual favorece la servidumbre, se denomina dominante, y la
servidumbre a su favor se llama activa; el predio que sufre el gravamen se
denomina sirviente y la servidumbre que debe se llama pasiva.
La propia denominación de servidumbre, está relacionada con el
sometimiento de una persona a otra.

REFERENCIA HISTORICA

⮚ Las servidumbres aparecen en Roma, en interés de la agricultura, en el

momento en que las tierras colectivas se dividen y pasan a ser de

propietarios diferentes.

⮚ En sus inicios la servidumbre constituye una ampliación del derecho de

propiedad, el titular cree tener derecho de propiedad sobre el predio

sirviente.

⮚ Posteriormente, se elabora el concepto de la servidumbre predial que se

conserva hasta nuestros días.

⮚ Se trata de un derecho real que grava un inmueble y no de una obligación

personal.
⮚ Es seguramente en la sociedad feudal, en la que la servidumbre real, toma

los caracteres de la servidumbre personal y representa el sometimiento de

un predio a otro.

NATURALEZA JURÍDICA

.- La servidumbre es un derecho real sobre el bien ajeno. Deja de ser

servidumbre predial en cuanto se la impone sobre bien propio, es decir quien
de ella, ha de tener los provechos que ofrece, sin sometimiento ni obligación
del propietario del predio sirviente.

CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE

1. Utilidad.
2. Perpetuidad.
3. Accesoriedad.
4. Derecho Inmobiliario.
5. Indivisibilidad.
6. Inseparabilidad.
7. No es obligación de hacer.
8. Prescriptibilidad y Caducidad.

UTILIDAD DE LA SERVIDUMBRE

● La servidumbre se constituye para conceder una ventaja económica al

propietario del predio dominante.
● Esa ventaja económica es la utilidad que le presta, puede consistir el la
mayor comodidad o en la amenidad que ofrezca el predio dominante, o
puede relacionarse con el destino industrial del predio.
● La utilidad es la razón de la servidumbre no puede existir servidumbre
inútil, su justificación es su destino económico.
● Debido a que la utilidad es la razón de ser de la servidumbre, es que ella
puede extinguirse por el no uso. Esto es que la falta de utilización de la
servidumbre da lugar a la caducidad del derecho.
● Quien no obtiene la utilidad que la servidumbre debe producir, pierde el
derecho a ella.
● Nuestro código dice en su artículo 1050; las servidumbres se extinguen en
todos los casos por el no uso durante cinco años. Esto quiere decir que a
falta de utilidad durante cinco años determina la pérdida del derecho.

PERPETUIDAD

● La perpetuidad de la servidumbre es una consecuencia de su naturaleza de

limitación del derecho de propiedad del predio sirviente y de incremento del
derecho de propiedad sobre el predio dominante.
● La servidumbre debe tener por objeto una posibilidad duradera de
utilización. Cualquiera sea el propietario gozara o sufrirá la servidumbre.
● Nuestro código se ocupa de la perpetuidad de la servidumbre en el artículo
1037 que dice: Las servidumbres son perpetuas salvo disposición legal o
pacto en contrario. Quiere decir que el carácter de perpetuidad, no es
absoluto, sino relativo. Está claro que si no se estipulo plazo para la
servidumbre, se presumirá perpetua.

ACCESORIEDAD

● La servidumbre es un derecho accesorio. Lo amplia o lo disminuye. No se

trata de un carácter inherente al predio. Se trata de un derecho accesorio al
derecho principal de propiedad, es por eso que acompaña siempre al
derecho principal, sigue a ese derecho, cualquiera que sea su propietario.
Por cuanto serán susceptibles de ser transmitidas junto con el derecho
principal y nunca independientemente.
● Nuestro código en su artículo 1036 dice: Las servidumbres son inseparables
de ambos predios. Sólo pueden transmitirse con ellos y subsiste cualquiera
que sea su propietario. Este artículo es comprensible, sólo cuando se
estima que las servidumbres vinculan a los predios, por eso los hace
inseparables de ellos.

DERECHO INMOBILIARIO

● La servidumbre es un derecho que recae en el derecho de propiedad sobre

predios. Se trata de una relación jurídica establecida entre los propietarios
de dos predios o entre el propietario del predio sirviente y la persona
 autorizada por la ley para imponer servidumbre en el derecho de propiedad
sobre predio ajeno.
● Tampoco se puede establecer servidumbre sobre otra servidumbre, pues si
se trata de un derecho accesorio al derecho de propiedad, no puede ser
gravado independientemente del bien principal cual accede.
● Del mismo modo, no podrán ser objeto de servidumbre, los derechos de
propiedad sobre cosas muebles y menos los inmuebles por representación,
es decir los derechos sobre inmuebles, pues la limitación del derecho de
propiedad sobre el predio sirviente es para hacer algo en él, o para impedir
que su dueño ejercite algún derecho. Por consiguiente el derecho de
propiedad limitado o ampliado por la servidumbre ha de recaer
necesariamente en cosas inmuebles.
● Hemos dicho que el concepto de predio, no es el mismo que el de suelo.
Mientras el suelo es la superficie terrestre en general, el predio es aquella
parte de esa superficie incorporada al servicio del hombre.
● Por lo tanto el suelo puede ser una superficie terrestre no sometida al
dominio del hombre, o de ser un predio.
● La servidumbre sólo compromete a los predios, porque sobre ellas existe un
derecho de propiedad que es el que se limita o amplía en la servidumbre,
entonces la parte del suelo sometida al servicio del hombre serán
susceptibles de servidumbre.

INDIVISIBILIDAD

● Está establecido en nuestro código en el artículo 1038 dice: Las

servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe
entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de
los del sirviente.
● Se trata de establecer que el beneficio o utilidad que presta la servidumbre,
no puede satisfacerse parcialmente. De ahí que la servidumbre se deberá
entera a cada uno de los propietarios del predio dominante, y por cada uno
de los propietarios del predio sirviente. Se advierte claramente que la norma
regula únicamente la forma de gozar del beneficio en que consiste la
servidumbre, el que no se puede prestar fraccionada mente.
● Del mismo modo, sí se dividiese el predio dominante, se mantendrá la
servidumbre, en favor de los titulares que la necesiten, pero sin incrementar
el gravamen en perjuicio del propietario del predio sirviente.

INSEPARABILIDAD

● El artículo 1036 del código civil, dice: Las servidumbres son inseparables de
ambos predios, Sólo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera
que sea su propietario. Este es un carácter que resulta de la naturaleza
interpredial que se otorga a la servidumbre, comprendida la servidumbre
como un integrante del predio, es lógico que se ha de considerar
inseparable de él, sea dominante o sirviente.
● La inseparabilidad, hay que entenderla entonces, como un carácter
inherente a los derechos de propiedad y al derecho a la servidumbre.
● No como una inseparabilidad física de la servidumbre del predio dominante
o sirviente, tal como se deduce del texto legal del artículo ya mencionado.
Son los derechos los que incrementan o disminuyen debido a la
servidumbre. Entonces la servidumbre hay que comprenderla como una
alteración de la cosa sobre la cual recae ese derecho.

LA SERVIDUMBRE NO ES OBLIGACIÓN DE HACER

● El contenido de la servidumbre es un hacer en el predio sirviente, del

propietario del predio dominante o de quien representa su derecho frente al
cual el propietario del predio sirviente, ha de tener tolerancia, o una
abstención del propietario sirviente en el ejercicio de sus derechos.
● No es de ninguna manera un hacer del propietario del predio sirviente,
porque entonces dejaría de ser la servidumbre un incremento o disminución
del derecho de propiedad sobre los predios, para convertirse en una
obligación personal.

PRESCRIPCIÓN Y CADUCIDAD

.-Las servidumbres pueden adquirirse por prescripción y pueden perderse por

caducidad del derecho, por el no uso. Así lo establecen los artículos 1040 y
1050 de nuestro código civil. Pero sólo podrán adquirirse por prescripción las
servidumbres aparentes, es decir aquellas que tienen manifestación externa.
.-El artículo 1040 dice: Solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por
prescripción mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y
buena fe. Y durante diez años sin estos requisitos.

LAS SERVIDUMBRES PUEDEN COSTITUIRSE DE DIVERSAS MANERAS

▪ Por Contrato.

▪ Por Ley.

▪ Por Voluntad Testamentaria.

▪ Por Disposición Unilateral del Propietario.

▪ Por Usucapión.

● Las servidumbres constituidas por contrato o servidumbres convencionales,

son las que surgen del acuerdo entre los propietarios de los predios
dominante sirviente.
● Las servidumbres por disposición de la ley, o servidumbres legales, son
todas aquellas que resultan del imperativo mandato de la norma jurídica.
Las servidumbres legales se regulan en interés privado. Por ello, se puede
derogar por pacto.
● Las servidumbres desprendidas de la voluntad testamentaria son aquéllas
emanadas por disposición del causante, dentro de la sucesión
testamentaria.
● Las servidumbres emanadas por disposición unilateral del propietario son
las que constituye el propietario de los predios, gravando el uno en
beneficio del otro.

EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE POR DESTRUCCIÓN TOTAL.

Artículo 1049.- Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria

o involuntaria, de cualquiera de los edificios dominante o sirviente, sin mengua
de las relativas al suelo. Pero reviven por la reedificación, siempre que pueda
hacerse uso de ellas.

La aplicación del numeral bajo comentario exige el cumplimiento de las

condiciones siguientes:
A. Que hubiere existido una servidumbre a cargo de un edificio y en beneficio
de otro.

B. Que uno de los dos edificios, o ambos sufriera una ruina o destrucción total y
como consecuencia de la misma, el ejercicio de la servidumbre resulta
absolutamente imposible. Si la destrucción es sólo parcial, si el ejercicio de la
servidumbre no llega a convertirse en imposible, sino en más complicado o
moroso, la servidumbre subsiste.

C. Que la destrucción se produzca por caso fortuito, por un hecho de tercero, o

por obra de cualquiera de los propietarios de los predios.

SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO.

Artículo 1051.- La servidumbre legal, de paso se establece en beneficio de los

predios que no tengan salida a los caminos públicos.

Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere

otro que le de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a
dicho predio.

La servidumbre legal de tránsito, también denominada servidumbre de paso o

pasaje, es, a tenor de lo anteriormente expuesto, una limitación al derecho de
propiedad que obrando por encima de la voluntad de las partes favorece a los
predios que carecen de una salida a los caminos públicos, permitiéndole la
circulación por las heredades vecinas, hasta los mismos. Se fundamenta en
consideraciones de interés colectivo y moral manifiestas, imponiéndose
obligatoriamente, de acuerdo con el imperativo perentorio de la norma jurídica.

SERVIDUMBRE ONEROSA.

Artículo 1052.- La servidumbre del Art. 1051 es onerosa. Al valorizársela,

deberán tenerse también en cuenta los daños y perjuicios que resultaren al
propietario del predio sirviente.

El propietario del predio dominante no adquiere la propiedad del terreno

ocupado o utilizado, ni debe, por consiguiente, abonar su valor, sino entregar
una renta en concepto de tal utilización. No debe, por lo tanto, abonar su valor
sino entregar una renta en concreto de tal utilización, como si se tratara de un
arrendamiento. Con la extinción de la servidumbre se pone automáticamente
fin a la-renta, sin problema alguno.
El Digesto se refería a los perjuicios sufridos por el propietario del predio
sirviente, estableciendo que el juez debería atender a la oportunidad y al lugar,
a fin de evitarlos, en lo posible.

SERVIDUMBRE DE PASO GRATUITA.

Artículo 1053.-El que adquiere un predio enclavado en otro del enajenante

adquiere gratuitamente el derecho al paso.

Esta servidumbre tiene su fundamento en las mismas razones expuestas al

analizar el artículo 1051 y la única diferencia que existe es la de su gratuidad.
El trato diferente a la regla del artículo 1052 está plenamente justificado. En
efecto, se supone que quien a sabiendas adquiere una propiedad enclavada
dentro de otra y carece, por tanto, de salida, lo hace con la seguridad de que
podrá transitar libremente y tener acceso al exterior, sin encontrarse por esas
razones obligadas a pagar una contraprestación.

AMPLITUD DEL CAMINO.

Artículo 1054.-La amplitud del camino se fijara según las circunstancias.

La mayor o menor amplitud del camino por donde se materializa el derecho de

servidumbre legal está sujeta al juego de las circunstancias. Si el predio
dominante es un bien destinado a la explotación industrial resulta evidente que
la amplitud estará en razón directa con su función, permitiendo el tránsito de
vehículos motorizados o instrumentos de producción. Si, por el contrario, se
trata de un inmueble en el que no se utilizan tales vehículos, bastará un camino
de menor amplitud.

EL DERECHO DE SUPERFCIE

ANTECEDENTES HISTORICOS:

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en roma; en sus

inicios, por la protección dada por el pretor. Más tarde, en la época post clásica,
sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el
dominio.

El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad

aedificandum del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana.
Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados sin
embargo en ningún caso el concesionario hacia suya la propiedad, por
aplicación de la regla de la accesión, teniendo este solo un derecho de goce.

Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto

modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una acción de superficie.
Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio,
subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía
estar en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el digesto
se reporta el comentario de Ulpiano al edicto, de lo que resulta que la posición
del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real,

_______________

Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, editorial EJEA, Buenos Aires, 1971.

toda vez que aquel tenia, contra terceros, una acción quasi in rem.

La afirmación del derecho de superficie como derecho autónomo, diverso de la

propiedad, encontró su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada
en el derecho medieval, de la división de la propiedad inmobiliaria, además de
por planos verticales, también por planos horizontales, derogando el principio
de accesión inmobiliaria.

En el derecho intermedio, el derecho de superficie tomo la estructura de un

dominio dividido.

El código de Napoleón no reconoció el derecho de superficie por ser

considerada como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad
inmobiliaria. Esta fue en general la política de los códigos decimonónicos, de
corte liberal e individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad
dividida.

CONCEPTO:

Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y

mantener una construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros.

❖ Messineo- “no se refiere al estrato- necesariamente sutilísimo y en rigor sin

espesor – de la corteza terrestre, esto es, el suelo o la facies de la tierra que

 está en contacto con el inicio del espacio atmosférico, sino a lo que estando
incorporado al suelo- construcción o en un caso o plantación o forestación-
emerge del suelo; esto es, el sobresuelo (superfaciem).
El código italiano de 1942, (artículo 952), regula magníficamente el derecho
real de superficie en dos planos por un lado el derecho real de construir y
por el otro la propiedad superficiaria.
El derecho de construir no es solo eso sino que también conlleva la
potencia de hacer propia la obra emprendida, que es lo que interesa al
titular del derecho. Es la concesión ad aedificandum. Esta, explica
Messineo, no es propiedad superficiaria; es un poder autónomo y actual, en
el cual reside también una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una
futura propiedad superficiaria y de hecho, al terminar la construcción,
aquella potestad se trocara en este derecho, manteniendo latente la
facultad de reconstruir. La segunda vertiente contempla la posibilidad de
adquirir la construcción independiente del inmueble de emplazamiento. En
suma, bajo la denominación genérica de derecho real de superficie se
engloban el ius aedificandi y la propiedad superficiaria.

❖ Para arias Schreiber y Cárdenas: “el derecho de superficie es un derecho

real enajenable y transmisible por sucesión que confiere a su titular durante

un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley ( se
trata de un derecho temporal ), la facultad de tener y mantener en terreno
ajeno sobre o bajo la superficie del suelo , una edificación preexistentes o
por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno”

❖ Gaceta jurídica, Lima, 2001.En virtud del derecho de superficie el

propietario del suelo o dominus soli constituye sobre este un derecho a

favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre
la misma o por debajo de ella. Al respecto, los autores antes citados,
opinan que “el derecho de superficie constituye propiamente una
derogación del principio de accesión. En su virtud existe, de un lado, el
dominus soli o dueño del suelo y del otro, se encuentra el superficiario,
titular del derecho de superficie y propietario de lo que se edifique”

Según el artículo 938 del código civil el propietario de un bien adquiere por
accesión lo que se une o adhiere materialmente a él. En cuanto a la
edificación en terreno ajeno, existen dos regímenes teniendo en cuenta la
buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. Cuando este
edifica de buena fe en terreno ajeno, el propietario del suelo puede optar
entre hacer suyo lo edificado y pagar por ello; u obligar al invasor a que le
pague el terreno (artículo 941 CC). Cuando el invasor edifica de mala fe en
terreno ajeno, el propietario del suelo tiene dos alternativas: exigir la
demolición de lo edificado, si le causa perjuicio, y el pago de una
indemnización; o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor su
valor (artículo 943 del CC). Si el propietario del suelo obra de mala fe, el
invasor de buena fe puede optar entre hacer suyo lo edificado pagando el
suelo; u obligar al propietario del suelo a que pague el valor de lo edificado
(artículo 942del CC).
Nótese que la buena fe del invasor no es más que el desconocimiento que
este tiene sobre la propiedad del terreno; sin embargo, dicho argumento
será insostenible cuando la propiedad se encuentre inscrita (véase el
artículo 2012 del CC). En el caso del propietario su mala fe implica el
conocimiento de que el invasor construía en su terreno, para hacer suyo lo
edificado.
Como se ha visto en la accesión que es una forma de adquirir la propiedad,
cuando se edifica en terreno ajeno no existe consentimiento, vale decir, no
se presenta la comunión de voluntades entre las partes; por tanto, en la
accesión estamos ante la ausencia de un acto jurídico (artículo 140 del CC)
y, por eso, sus consecuencias jurídicas están determinadas por las normas
antes citadas, sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues
tiene como origen un acto jurídico, instituido conforme a la libre
determinación de las partes siendo válido siempre que reúna los requisitos
exigidos por el artículo 140 del CC y que no contravenga las normas del
orden público o a las buenas costumbres.
En ese sentido, hay que señalar que para algunos autores, el derecho de
superficie pondría en suspenso el principio de accesión, toda vez que,
concluido el plazo establecido para el mencionado derecho, lo edificado
finalmente pasaría a propiedad del dueño del terreno, previo pago de su
valor; aunque, aunque según lo dispuesto por el segundo párrafo del
artículo 1030 del código civil, esto no ocurre necesariamente, pues esta
disposición admite pacto en contrario.
 Por otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la
propiedad de una edificación; y el derecho de superficie, que es el derecho
a tener dicha propiedad en terreno ajeno. A propósito, Avendaño Araña
explica que, “hay entre los dos una relación de dependencia, de forma tal
que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de
superficie. Si se extingue el derecho de superficie, desaparece la propiedad
superficiaria.
___________________
Arias- Schereiber Pezet, Max y Cardenas Quiros, Carlos, Exegesis, t v, “Derechos Reales”, gaceta jurídica, Lima, 2001.

Respecto a la utilidad económica del derecho de superficie, Albaradejo

señala lo siguiente: “en teoría todo se arregla con el derecho de superficie,
por el que ni uno paga la edificación ni el otro el suelo. Pero en la práctica,
nos parece que hay otros muchos caminos para llegar a resultados
equivalentes o aun preferibles. Razón por la que mucho es de temer que la
figura prospere poco en la realidad”.
Sin embargo, Arias- Schereiber y cárdenas Quiroz, tienen una opinión
discrepante; ellos manifiestan “estar convencidos de que el derecho de
superficie resulta unos de los medios más idóneos y relevantes para
resolver, y no tan solo para paliar, el grave problema que les significa a las
personas con economía limitada la falta de vivienda, y en general, lo que
constituye el déficit habitacional”.
Teniendo en cuenta el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en
el modo de producción que hoy, con la globalización, se conjugan con la
movilidad de capitales; sin duda, un inmueble sometido al derecho de
superficie establece un nuevo modo de producción destinado a generar
utilidad, favoreciendo al capital, ya que mediante una inversión menor- en
relación con la compra del inmueble- puede generar un beneficio mayor. De
esta forma, el derecho de superficie al colocarlo en el mercado se
transforma en un valor de renta autónomo, como nuevo modelo de
producción.
El artículo 1030 del CC señala lo siguiente: “Puede constituirse el derecho
de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la
superficie del suelo.
 Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A su
vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto”.
Respecto al objeto del derecho de superficie, Alberto Vásquez Ríos hace el
siguiente comentario: “Discrepamos de quienes sostiene que el derecho de
superficie pueda regular las plantaciones, es decir predios rústicos.
La posición actual es no admitir la propiedad superficiaria respecto a las
plantaciones, por los graves inconvenientes que, a juicio de los técnicos, se
seguirían de ello para el incremento de la agricultura”.
Sin embargo opino, que la regulación de la superficie sobre plantaciones
(forestaciones, como en Argentina) revela la preocupación de las
sociedades modernas por contar con instrumentos aptos para promover la
actividad forestal, no solo por la importancia económica, sino también por la
incidencia ecológica de la misma.

❖ El ABC del derecho civil: Es un derecho real en virtud del cual el propietario

del suelo o dominus solis constituye sobre este un derecho a favor de un

tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o
por debajo de ella por un tiempo determinado este derecho no puede durar
más de 99 años a su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la
propiedad de lo construido rembolsando su valor, salvo pacto distinto.

❖ Wikipedia.com: Es un derecho real de tener o mantener temporal o

indefinidamente en suelo o inmueble ajeno una edificación o plantación con

propiedad separada obtenido mediante el ejercicio ajeno de edificar o
plantar o por el medio del acto adquisitivo de una edificación o plantación
preexistente. También puede ser definido como un derecho real cuya
característica es la separación del dominio en sentido horizontal.
CARACTERISTICAS:

❖ Derecho real

❖ Derecho temporal

❖ Derecho de tener y mantener una edificación

❖ Es de carácter social

TIEMPO DE DURACION:

El segundo párrafo del artículo 1030 del código civil dispone que el derecho de
superficie no pude durar más de noventa y nueve años. Al respecto Arias-
Schereiber y Cárdenas hacen el siguiente comentario: “consideramos que el
plazo previsto por el código para la duración del derecho de superficie es muy
dilatado. No es preciso un plazo tan extenso para favorecer su construcción.
Estimamos que el plazo de treinta años es un lapso suficiente para que el
superficiario y sus familiares gocen ampliamente de la edificación levantada”.

La duración a perpetuidad es ampliamente conocida en el derecho real de

superficie. Así el código portugués, en su artículo 1.524, establece que el
mismo puede ser perpetuo o temporal, al igual que el artículo 953 del código
civil italiano. Otros como, el código Zoizo articulo7791. Señala un máximo de
100 años

A favor de la perpetuidad del derecho de superficie se ha señalado que en

algunos supuestos la perennidad, sin afectar la función del dominio ni obstar a
su racional ejercicio, puede resultar conveniente, como en el caso de la
construcción subterránea que no obste al aprovechamiento del suelo. Sin
embargo parece preferible, por razones económicas, la solución normativa que
le fija un plazo de duración, impidiendo un desmembramiento permanente del
derecho de dominio.

Respecto a la posibilidad de renovar el plazo, existen dos posiciones. La

primera, según la cual, la renovación la renovación puede efectuarse siempre
que en total no se excedan los noventa y nueve años contando desde la
construcción originaria, pues de lo contrario la posibilidad de renovación puede
llegar a convertirse en una cláusula de estilo en el contrato originario con lo
que el derecho pasaría a extenderse por el termino de cien años o aun llegaría
a ser perpetuo, sin embargo si vencido el plazo máximo convenido y
recuperado el dominio su carácter pleno, el propietario quisiera construir un
nuevo derecho de superficie, inclusive a favor del mismo superficiario, no
parece que exista algún inconveniente .
Para la segunda posición, las partes pueden pactar la renovación del derecho
de superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve años, y aun antes
del vencimiento del plazo pero siempre cuidando que a partir de la renovación
no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve; según esta posición, el
cual comparto, con ello queda suficientemente abastecido el propósito de la ley
de evitar una derogación del principio de la accesión por mayores términos,
pero se debe tener en cuenta que la prórroga no puede perjudicar a terceros
que tengan inscriptos derechos que se consolidarían al extinguirse la
superficie.

EXTENCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE:

De acuerdo al artículo 1302 de4l código civil, el derecho de superficie puede

extenderse al aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para la
construcción dicha parte ofrece ventaja para su mejor utilización.

En ese sentido, para Guilarte, citado por Arias-Schereiber y Cardenas, “se

sanciona la posibilidad siempre y cuando el edificio represente mayor entidad
económica que el resto del terreno. El goce del mismo será considerado como
accesorio, pero integrante del propio contenido del derecho de superficie”.

Muro Rojo hace el siguiente comentario: “La referida extensión a favor del
superficiario no se da automáticamente, es decir, con la sola celebración del
acto constitutivo dl derecho de superficie, habida cuenta que la norma… no
dice que el mencionado derecho ´ se extiende´, sino que ´puede extenderse´, lo
que supone que esta suerte de beneficio debe ser expresa o tácitamente por el
propietario del suelo”.

Para mayor abundamiento, Maisch Von Humbold. Citada por Muro Rojo, afirma
que “el ámbito del derecho de superficie no tiene que ser necesariamente el
mismo que el del terreno sobre el cual se constituye, dado que puede ser igual,
mayor o menor dependiendo de lo que establezca en el acto constitutivo.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI:

Dentro de sus derechos tenemos lo que el dominus soli es libre de construir un

derecho debajo del suelo, cuando haya dispuesto el sobresuelo y siempre que
ambas concesiones no se perturban u obstruyan mutuamente. Es el caso, por
ejemplo, en el que el derecho de superficie es dedicado a la edificación de
bodegas, sótanos, etc.

Por otra parte, dentro de sus obligaciones tenemos que el propietario del
terreno debe inhibirse de todo acto que presuponga perturbación u
obstaculización del derecho del superficiario, como por ejemplo, la de
impedirle realizar la construcción.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO:

El derecho de superficie supone para su titular la posibilidad de tener y

mantener por encima del suelo ajeno, o por debajo de él, una edificación.

Siendo el derecho de superficie un derecho de naturaleza real, el superficiario

se encuentra en aptitud de enajenar y gravar libremente su derecho. Sobre el
particular, el artículo 882 del CC establece que n o se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita; así mismo, según el artículo 1031 del mismo código, el derecho de
superficie es transmisible, salvo prohibición expresa, en consecuencia,
contractualmente no se podrá prohibir enajenar o gravar la edificación, a menos
que exista una norma que la autorice.

El ejercicio del derecho de superficie deberá encuadrarse dentro de los

términos del título en virtud del cual ha sido constituido. Al respecto, de dos
mozos,

Citado por Arias Schereiber y cárdenas, afirma lo siguiente: “si el derecho de

superficie ha sido constituido para edificar viviendas no puede destinarse para
instalaciones industriales y, como en ello va implícita la denegación del
principio de accesión, toda extralimitación del superficiario o de sus
causahabientes supone una infracción de los términos de la concesión.

Por otra parte, el canon superficiario o solárium, cualquiera seas el modo como
se manifieste, es un aspecto que no forma parte del contenido común del
derecho de superficie, desde que cabe que exista o no. Al respecto, Arias
Schereiber y Cárdenas afirman que “la obligación de pagar el canon
superficiario implica una obligación de carácter propter rem”.
Para Vásquez Ríos, en virtud del derecho al canon se atribuye el dominus soli
un derecho de crédito, de vencimientos periódicos, que el superficiario podrá
garantizar su pago mediante prenda o hipoteca.

_________________

AA, VV., Código Civil comentado, 1ra. Ed., Gaceta jurídica, Lima, 2003.

La posibilidad de construir gravámenes reales, en particular la hipoteca, sobre

el derecho de superficie ostenta la máxima importancia, si se desea dotar a
este derecho de la financiación correspondiente para realizar grandes
negocios.

No existe una prohibición expresa sobre la constitución de los derechos reales

de garantía; sin embargo, es conveniente hacer una distinción. Por supuesto es
concebible la prohibición de la anticresis, dado que no se ve como el acreedor
podría obtener los frutos del predio; pero es inadecuado impedir que el
propietario del suelo pueda hipotecarlo, toda vez que ello no perjudicaría los
derechos del superficiario. Dicha prohibición implicaría quitar toda posibilidad
de recurrir al crédito, siendo incongruente que no pueda hipotecar y si pueda
vender. Una prohibición de ese tipo seguramente redundaría en que el
propietario del suelo, que ve vedado su acceso al crédito mediante la hipoteca,
exija un mayor canon a la hora de la constitución del derecho de superficie.

En diciembre del 2005 se reunieron magistrados de todas las instancias de las

sedes de Arequipa, Moquegua Tacna y puno, con el objeto de llevas a cabo el
pleno jurisdiccional regional del año 2005. Se cometió a consideración del
pleno, algunos problemas derivados de la existencia de jurisprudencia
contradictoria tratándose de dilucidar la prevalencia entre el derecho de
hipoteca y el derecho de superficie constituido con posterioridad a la hipoteca.
El pleno considero que en tanto la hipoteca se constituye con la inscripción
registral, de acuerdo al contenido normativo del artículo 2022 del código civil,
esta siempre va ser oponible a cualquier otro derecho real inscrito con
posterioridad. Por unanimidad el pleno acordó que la hipoteca es oponible a
cualquier otro derecho real inscrito con posterioridad; por tanto, lo es también al
derecho de superficie.
Por otra parte, Muro Rojo hace el siguiente comentario: “el hecho de no
exigirse al superficiario un plazo razonable y máximo para construir sobre o
bajo el suelo, podría afectar la explotación y utilidad económica del bien, toda
vez que el derecho del superficiario existiría incólume por la sola celebración
del acto constitutivo, mas podría no llegar a existir nunca la edificación.” Por mi
parte, opino que este tema podría solucionarse por el principio de la libertad
contractual (artículo 1354 del CC) pues en el contrato, que da origen al
derecho de superficie, puede establecerse una cláusula que le dé al
superficiario un plazo máximo para construir; en este supuesto, el
incumplimiento puede servir de fundamento para la resolución del contrato, ya
sea judicial o extrajudicialmente (véase los artículos 1428 y ss del CC)

EXTINCION

CAUSALES:

Conforme al artículo 1034, la extinción del derecho de superficie importa la

terminación de los derechos concedidos por el superficiario a favor de tercero.

Las causas del derecho de superficie son las siguientes:

❖ Por transcurso de plazo

❖ Por resolución del título constitutivo.

❖ Por abandono o renuncia del superficiario.

❖ Por otras causas (consolidación, mutuo disenso, expropiación forzosa,

etc.)
Según el artículo 1033 del código civil, el derecho de superficie no se extingue
por la destrucción de lo construido. Comúnmente la destrucción de la propiedad
superficiaria debería traer aparejada la extinción del derecho real de superficie,
más en el derecho comparado se suele contemplar el derecho de
reconstrucción. En estos casos puede decirse que de alguna manera nace o
recobra virtualidad el ius aedificandi y el derecho no se extingue, si el
superficiario construye nuevamente. Dicha solución se fundamenta en que lo
que se extingue realmente por la falta de objeto es la propiedad superficiaria,
pero no el derecho de superficie, siempre que se edifique en los plazos
previstos. En última instancia, el objeto del derecho de superficie es el suelo
ajeno, de modo que mientras este exista, subsistirá el objeto del derecho de
superficie.

En ese orden de ideas, Muro Rojo, respecto al numeral1033, hace el siguiente

comentario: “la norma no es sino una expresión de la diferencia que existe
entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, en el sentido de que
una cosa es la relación jurídica, por la cual el superficiario se hace titular del
derecho de tener y mantener una construcción sobre o bajo el suelo ajeno, y
otra cosa es el derecho de propiedad sobre la construcción.”

Por mi parte, opino que el supuesto de la destrucción de la propiedad

superficiaria puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad
contractual, antes aludido. No obstante, en el caso de no haberse previsto
contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de las normas
respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el
caso de la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o
total, sin culpa o con culpa de alguna de la partes, según corresponda (véase
los artículos 1431 y ss del CC)

LA REVERCION:

El segundo párrafo del artículo 1030 del código civil dispone que al
vencimiento de derecho de superficie, el propietario de suelo adquiere la
propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

Para Arias-Schereiber y cárdenas, “la reversión constituye el efecto propio y

natural de la extinción del derecho de superficie. Suelo y edificio formaran, a
partir de ese instante una sola cosa cuyo único titular será el antiguo dominus
soli.”

Sin embargo, los mismos autores antes citados notan un error legislativo: “El
numeral, tal como está redactado, permite interpretar que nunca procede el
pago de la indemnización, admitiendo así, en la práctica, un perjuicio para el
superficiario y un enriquecimiento injusto en beneficio del dominus soli.

La redacción es sumamente defectuosa. Se ha querido expresar que la

reversión opera automáticamente, de pleno derecho, sin ser necesario pagar
indemnización alguna previamente. La intención a sido no hacer depender la
reversión del pago de la indemnización.”

_________________

Albaladejo, Manuel, Derecho Civil, t. III,v. 2, “derechos de bienes”,8va . ed,.Bosh, Barcelona,1994.

Producida la extinción del derecho de superficie el principio de accesión

recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del
titular del suelo. La adquisición del dominus soli, dicen Diez Picazo y Gullón,
es automática, no hace falta hacer tradición de la cosa al propietario sino que
es una derivación del renacimiento en toda su virtualidad del principio de
accesión. El dueño extiende su dominio a lo construido o plantado. Lo principal,
el suelo, queda unido a lo accesorio, es decir, lo edificado, atrayendo al mismo.
 CONCLUSIONES

En virtud del derecho de usufructo el propietario del suelo constituye sobre éste
un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener
construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Se trata de un derecho
real, enajenable, transmisible por sucesión y temporal (se confiere por un plazo
determinado que no puede exceder al máximo fijado por la ley).

El derecho de usufructo constituye propiamente una derogación del principio de

accesión. En cuanto a la edificación en terreno ajeno, de acuerdo con las
reglas de la accesión, existen dos regímenes teniendo en cuenta la buena o
mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. En la accesión nos
encontramos ante el supuesto de la edificación en terreno ajeno sin
consentimiento, vale decir, no se presenta la comunión de voluntades entre las
partes; por tanto, en la accesión estamos ante la ausencia de un acto jurídico;
sin embargo, ello no ocurre en el derecho de usufructo, pues éste tiene como
origen a un acto jurídico.
BIBLIOGRAFIA:

⮚ Max Arias Schreiber Pezet. Exegesis del Código Civil Peruano de

1984.Tomo II derechos Reales y Registro público. Edit.: GACETA

JURIDICA-Lima: 2006.

⮚ Guido Águila Grados. ABC del Derecho Civil. Edit.: EGACAL. Lima 2007.

⮚ Gunther Hernán Gonzales Barrón. Derechos Reales. Edit. EDICIONES

LEGALES. Lima 2010.

⮚ Aníbal Torres Vásquez: Código Civil Comentado. Edit. EDIMSA. Lima

2011.

⮚ Edit. JURISTA EDITORES. Lima 2011.

⮚ Manuel Osorio: Diccionario Jurídico. Argentina 2010.

⮚ Raúl Chanamé Orbe: Diccionario Jurídico Terminologías Conceptos.

Lima 2010.

⮚ José Manuel Díaz Arias. Derechos Reales Tomo I Edt.Idemsa. Lima

2008.

⮚ Hilda Santos Matta.Derecho Civil Peruano Comentado Tomo III. Edit.

Mercurio. Lima 2009.