JENNIFER JOHANNA URBINA PINEDA

PROGRAMA DE DERECHO
CONTRATOS I
NOVENO SEMESTRE
CÓD: 20101329037

1. ANÁLISIS ARTÍCULO 1888

ARTÍCULO 1888 CÓDIGO CIVIL: aumento y disminución del precio de la cabida.

Este artículo se refiera a las ventas de predios en consideración a su cabida, es

decir a las ventas en relación a la extensión del terreno o unidad de medida.

Referente a ello pueden presentarse dos situaciones:

1. Que la cabida real sea mayor que la cabida declarada.

2. Que la cabida real sea menor que la cabida declarada.

En caso de presentarse la primera situación, en donde la extensión del terreno es

mayor que la declarada, el comparador debe aumentar proporcionalmente el
precio. Para esta norma existe una excepción y se presenta cuando el precio de la
cabida excedente alcance en más de una décima parte del precio de la cabida
real, caso en el cual el comprador puede elegir entre aumentar proporcionalmente
el precio o desistir del contrato con resarcimiento de los perjuicios.

Si se presenta la segunda situación, en donde la extensión del terreno real es

menor que la cabida declarada, debe el vendedor completarla, como se observa,
la obligación del vendedor en este caso consiste en entregar todo lo comprendido
en los linderos establecidos en el contrato, pero si esto no siempre es posible o, si
no se le exige, deberá sufrir una disminución proporcional del precio.

En este punto también contempla la ley una excepción que ocurre cuando el
precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte del precio de la
cabida completa. En este caso el comprador puede aceptar la disminución del
precio o desistir del contrato también con resarcimiento de los perjuicios.

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“Hay que distinguir entre las dos modalidades en que puede presentar la
compraventa de inmuebles, pues las soluciones son distintas según nos
encontremos ante una venta con expresión de la cabida del inmueble a razón de
un precio por unidad de medida o ante una venta a precio alzado o como cuerpo
cierto, sin referencia a la superficie”1

En todo caso es un requisito indispensable que la cabida aparezca plasmada en el

contrato y esta puede establecerse por la determinación de unos linderos 2 o la
indicación del precio concreto por unidad de medida, pues de lo contrario, si la
cabida llegara a ser mayor o menor, no se podría demandar para que se aumente
o disminuya el precio según el caso, lo anterior debido a que la venta de los
predios se puede dar también como cuerpo cierto caso en el cual no hay lugar a
alteración alguna en el precio como lo dispone el art. 1889 C.C 3

“Para fundamentar esta solución, la doctrina se basa en la teoría de la causa de

los contratos: al tratarse de una venta realizada a precio alzado o como cuerpo
cierto, la causa del contrato es la cosa vendida, independientemente de su medida
o número, es decir, la cosa en cuanto se determina por los límites estipulados.” 4

OTRAS POSIBILIDADES DE RECLAMACIÓN A FAVOR DEL COMPRADOR:

1. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL: El comprador puede alegar el

incumplimiento contractual en base a que la obligación asumida por el
vendedor de entregar el inmueble no se ha cumplido satisfactoriamente por

1
LOS DEFECTOS DE CABIDA EN LA VENTA DE INMUEBLES. Revista n º 21, de la Asociación de Promotores
Inmobiliarios -APROINCO-, de fecha diciembre de 1.998. Disponible en Internet en http://www.caruncho-
tome-judel.es/downloads/publicaciones/inmo/03_cabida.htm.
2
Artículo 1889 C.C Venta de predio como cuerpo cierto.
3
Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor
para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.
Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo
comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo
precedente.
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Ibíd. Óp. Cit.1

2
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cuanto no cumple con todas las características señaladas en el momento

de celebrarse el contrato, es decir, la obligación no se cumplió en los
términos convenidos.
2. ERROR EN EL CONSENTIMIENTO: Pedir la nulidad relativa del contrato
por vicios del consentimiento, argumentando que el mismo se ha prestado
mediando error, fuerza o dolo. En este caso el comparador alega la
existencia de error sobre las calidades del objeto, alegando que la
superficie o cabida del inmueble es determinante para la celebración del
contrato, acreditando, por ejemplo, que fue la superficie concreta del
inmueble lo que motivó que el comprador celebrase el contrato de
compraventa.

2. PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA

Los pactos accesorios a la compraventa son elementos accidentales del contrato,

existen en aplicación al principio de la autonomía de la voluntad, según el cual las
partes pueden integrar al contrato toda clase de pactos y obligarse por ellos,
siempre y cuando los mismos no sean violatorios del ordenamiento jurídico.

Algunos de estos pactos son:

1. PACTUM RESERVATAE DOMINII O PACTO CON RESERVA DE

PROPIEDAD: Es aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad del bien
hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el
bien haya sido entregado al comprador, de esta manera el comprador será mero
tenedor hasta que cumpla con la obligación pactada.

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2. PACTO DE RETROVENTA: Da el derecho al vendedor de resolver o terminar

unilateralmente el contrato de compraventa, sin necesidad de que medie decisión
judicial. Es la posibilidad de recuperar el bien vendido, reembolsando el precio
pagado más las mejoras necesarias efectuadas al comprador, dentro del plazo y
condiciones previstas.

3. LAS ARRAS: Consisten en una cantidad de dinero que uno de los contratantes
entrega al otro para demostrar así el interés en la celebración del negocio. Existen
dos tipos de arras, las confirmatorias y las de retractación.

Arras confirmatorias, artículo 1861 C.C “si expresamente se dieran arras como
parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedara
perfecta la venta, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 1857 del código civil”; es
decir, excluye a los contratos solemnes.

Arras de retractación. Artículo 1859 código civil: “Si se vende con arras, esto es,
dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende
que cada uno de los de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las
arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas” Si no se
establece el término durante el cual las partes pueden retractarse, se cuentan dos
meses desde la celebración del acuerdo, no habrá lugar a la retractación, ni
después de otorgada la escritura pública o principiada la entrega.

3. EL PACTUM DISPLICENTIAE: Este pacto da la posibilidad al comprador de

rescindir o deshacer la venta o contrato si dentro de un tiempo determinado la
cosa deja de agradarle o no le satisface por alguna justa causa.

5. EL PACTUM DE RETROVENDENDO: Pacto mediante el cual se permite al

vendedor reservarse el derecho de volver a comprar el objeto en un plazo
determinado de 30 días, y siempre y cuando se den determinadas condiciones
restablecidas.

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6. EL PACTUM RETROEMENDO: Concede la facultad al comprador de volver a

vender el objeto al vendedor.

7. PACTO DE LEY COMISORIA O PACTUM COMMISSORIUM: Pacto mediante

el cual se puede exigir bien sea la resolución de la venta, si el comprador no paga
el precio una vez vencido el plazo o, la suspensión del contrato y sus efectos
hasta que se pague completamente el precio de la obligación.

8. LA PROTIMESIS: Es el derecho de preferencia que tiene el vendedor de volver

a comprar la cosa si el comprador quisiera venderla.

9. PACTUM DE NON ALIENANDO en virtud del cual el comprador se obliga a no

enajenar la cosa vendida, bien sea en absoluto o a una persona determinada.

12. PACTUM RESERVATAE HYPOTECHAE, en cuya virtud el vendedor se

reservaba sobre la cosa vendida, para asegurarse el pago del precio, un derecho
de hipoteca.

13. LA ADDICTIO IN DIEM O PACTO DE RESOLUCIÓN POR MEJOR OFERTA

O MEJOR COMPRADOR: Se establece en el contrato que se podrá resolver si en
el término máximo de un año aparece un comprador con una mejor oferta, caso
en el cual se entrega la cosa a la persona que ofrezca un mejor precio.

3. LESIÓN ENORME EN EL CONTRATO DE PERMUTA

La lesión enorme es una violación al principio de la equidad que puede recaer

sobre el vendedor o el comprador y, por disposición jurisprudencial no solo se
presenta en los contratos de compraventa sino “también en otros actos y
convenios jurídicos”5, de esta manera la Corte Constitucional en sentencia C-222
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Corte Constitucional. sentencia C-222

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de 5 de mayo de 1994 ha establecido que “La lesión enorme no constituye una

institución de aplicación generalizada en nuestro derecho civil, y se ha consagrado
como un instrumento adecuado de control y defensa del principio de “equidad”,
que puede verse no solo en la compraventa, sino también en otros actos o
convenios jurídicos como ocurre en la permuta de inmuebles (art. 1958), la
aceptación de una asignación por causa de muerte (art. 1291), la partición de una
herencia (art. 1401 a 1410), en las obligaciones con cláusula penal (art. 1601), el
mutuo con intereses convencionales (art. 2231), hipoteca (art.2455) y anticresis
(art. 2466)”

El artículo 1958 del CC. Determina que las disposiciones relativas a la

compraventa se aplicarán a la permutación en todo lo que no se oponga a la
naturaleza de este contrato, además, se considerará a cada permutante como
vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se
tendrá como el precio que paga por lo que recibe en cambio.

En aplicación del artículo 1958 CC se entiende que las mismas razones que dan
lugar a la lesión enorme en el contrato de compraventa existen para el contrato de
permuta siendo éstas las siguientes:

1. Que el negocio recaiga sobre inmuebles o derechos de sucesión

hereditaria, en cuyo caso, para la perfección del contrato ante la ley, será
necesaria escritura pública
2. Como en este contrato se considera a cada permutante como vendedor de
la cosa que da, se aplica para ellos la parte más benévola de la norma,
pues se aplica esta figura por haber vendido por menos de la mitad del
justo precio, el cual será determino a través del peritaje.

La sentencia c-222 de 1994 se refiere a este punto, aclarando las razones del por
qué se intenta favorecer al vendedor al expresar: “El comprador como adquirente

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de un inmueble se encuentra en una posición mucho más ventajosa que el

vendedor, porque la adquisición de un inmueble se considera como una inversión
segura, menos afectable por los movimientos inflacionarios y con una mayor
posibilidad de valorización; por consiguiente, aun cuando el comprador pague en
exceso por el inmueble, se supone que con el trascurso del tiempo puede
recuperar el mayor valor del precio que ha pagado. En cambio, el vendedor que
recibe el dinero del precio de la compraventa, está más expuesto a los efectos
inflacionarios que gravitan sobre la moneda y de consiguiente colocado en una
posición más desventajosa. Si se mira con detenimiento el contenido normativo
de la disposición en referencia, se infiere que lo que es diferente en cada caso,
esto es, frente al vendedor o al comprador para efectos de que opere la lesión, es
el precio básico que configura el detrimento patrimonial lesivo. Así, tomando el
mismo ejemplo que trae la demanda si el justo precio del bien es $ 100.000, el
vendedor sufre lesión si recibe como precio de éste la cantidad de $ 49.000; a su
vez, el comprador sufre lesión cuando paga por dicho bien la suma de $ 201.000;
pero nótese que la relación, en cada caso, es de 1 a 2, lo cual conduce a afirmar
que desde el punto de vista de la justicia compensatoria la relación es siempre la
misma.”

En este caso la acción será procedente sólo cuando no haya caducado, cuando el
bien no se haya destruido y que el bien no haya sido enajenado a favor de un
tercero de buen fe, caso en el cual podría aplicarse la acción del artículo 1951 CC.

4. ANÁLISIS COMPARATIVO LEY 56 DEL 85 Y LEY 820 DE 2003

Ley 56 de 1985 Ley 820 de 2003

Por la cual se dictan normas sobre Por la cual se expide el régimen de
arrendamiento de vivienda urbana y arrendamiento de vivienda urbana y se

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otras disposiciones que garantizan el
derecho a la vivienda para la familia
colombiana como una obligación del
Estado.
La responsabilidad entre arrendador y
arrendatario siempre es solidaria frente
a las deudas que deje de pagar el
inquilino por concepto de servicios
públicos domiciliarios.
Artículo 4º.- Prohibición de depósitos.
En los contratos de arrendamiento de
inmuebles urbanos no se podrán exigir
depósito en dinero efectivo y otra clase
de cauciones reales, para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que
conforme a dichos contratos haya
asumido el arrendatario. Tales
garantías tampoco podrán estipularse
por otras bajo una denominación
dictan otras disposiciones para regular
los contratos de arrendamiento. Se
hace énfasis en la promoción de los
derechos de los colombianos a una
vivienda digna y a la propiedad con
función social. Busca lograr que la
mayoría de ciudadanos puedan acceder
a una vivienda digna, así no sea en
condición de propietarios, sino de
arrendatarios.
Artículo 7º. Solidaridad. Los derechos y
las obligaciones derivadas del contrato
de arrendamiento son solidarias, tanto
entre arrendadores como entre
arrendatarios. En consecuencia, la
restitución del inmueble y las
obligaciones económicas derivadas del
contrato, pueden ser exigidas o
cumplidas por todos o cualquiera de los
arrendadores a todos o cualquiera de
los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan
demandado y los arrendatarios que no
hayan sido demandados, podrán ser
tenidos en cuenta como intervinientes
litisconsorciales, en los términos del
inciso tercero del artículo 52 del Código
de Procedimiento Civil.
Al momento de celebrar un contrato de
arrendamiento el dueño de la vivienda
puede exigir una garantía al
arrendatario, la cual deberá ser
presentada a las Empresas de servicios
públicos al momento de informárseles
sobre el inicio del contrato de
arrendamiento, esto a fin de evitar que
arrendador y arrendatario sean
solidariamente responsables de las
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diferente de la indicada en el inciso deudas del segundo.

anterior.