REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD YACAMBÚ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
CÁTEDRA: CONTRATOS Y GARANTÍAS

Capítulo V

De las Obligaciones del Comprador

Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el

lugar determinados por el contrato.

Artículo 1.528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador

debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio
no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio
del comprador según el artículo 1.295.

Artículo 1.529.- A falta de convención especial el comprador debe intereses del

precio hasta el día del pago, aun cuando no haya incurrido en mora, si la cosa
vendida y entregada produce frutos u otra renta.

Artículo 1.530.- Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo

por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del
precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no
ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no
obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.

Artículo 1.531.- Cuando se trata de cosas muebles, la resolución de la venta se

verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha
presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa
vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a
menos que se le haya otorgado plazo más largo para esto. Artículo

1.532.- Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el
vendedor, por falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas,
mientras que las posea el comprador, o impedir que las venda, con tal que la
demanda en reivindicación se entable dentro de los quince días de la entrega y
que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en
la época de la entrega. El derecho de reivindicación no tiene efecto con perjuicio
del privilegio acordado al arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la
introducción de los muebles en la casa o fundo alquilados, haya sido informado el
arrendador de que aún se debía el precio. Las disposiciones de este artículo no
derogan las Leyes y usos comerciales respecto a la reivindicación.
 EL RETRACTO

Breve Reseña Histórica

En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no
producían más que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás
a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a
las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron.

Comentaremos al respecto los cambios modificaciones que estos producían en

los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios:

1- El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de

retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor
revendiese la cosa.

2- El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): En el cual el vendedor de una cosa

se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla
devolviendo el precio.

3- El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del
precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del
precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o
como de garantía.

4- El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes
queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo
determinado.

Etimología de la palabra retracto

*Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una
transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Venta con pacto de retracto

Se trata de una venta de un bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio

determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por
un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá
devolverle al comprador el monto del precio pagado mas los gastos y costos de
dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del
precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del
mismo.

Fundamento Legal

En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece:

"Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas
en este título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta
puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto."

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el

contrato o directamente en la ley.

Del retracto convencional

Artículo 1.534: "El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se

reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el
reembolso de los gastos..."

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta
bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto
afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de
retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación
ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la
persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en
virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla
devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Del retracto legal

Artículo 1.546: "El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de

subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o
dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este
derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse
cómodamente o sin menoscabo".

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este
derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de
"retracto de comuneros", mediante el que cualquier copropietario de algo tiene
derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las

operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier
extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio
de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos
parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los
terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no

debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe
hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad
El Retracto convencional

Es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida,

mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en
el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe
rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos
de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan
aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta
tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una
venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de
retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho
de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como
obligación, so pena de nulidad de la misma.

Utilidad

En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o
de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el
prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble
por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los
intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el
reembolso de su "precio y de los gastos señalados por la ley". Esta operación
tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de
préstamo hipotecario.

1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:

a. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no

cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad
sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.

b. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de

rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del
préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,

c. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.

2. Para el prestatario, la operación tenia también sus ventajas:

a. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.

B .Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.

c. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como
garantía (Hipotecaria).

Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en

particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite
burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso
concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de
constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se
consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía:
el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior
al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como
arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del "canon" es
proporcional al interés y el hecho de que el comprador haya realizado muchas
compras sub-retro.

Supuestos Especiales de validez

1. Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es

válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa
de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un
segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a
menos que así lo convengan las partes, ( sin que en tal caso las "retroactividad"
afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la
venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.

2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so

pena de reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un
tiempo más largo, se reducirá a este plazo...

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para

ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas
prórrogas llegue a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la
prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario
la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada
prórroga no será sino una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor.
Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la
voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde

otra fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años
contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus

causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo
particular de uno o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben

tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas:

a. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato

un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el
comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso,
si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de
ellos, verificarlo en totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de
rescate parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido
la cosa como un todo y no como una suma de partes, y además, por el deseo de
evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por
una parte, es válido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no
oponerse al rescate parcial.

b. "Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad,

sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto
separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no
puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo
enero", Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas
partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un
mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus
precios. En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le
corresponde o, si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la
reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el
comprador no ha adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese

derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de
los vendedores y de los herederos de estos.

Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de
retracto, incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el
comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las
normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse que el beneficio
tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que este
a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los
gastos de la excusión.

Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.

Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio,

retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en
relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de
simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en
principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

Legitimación pasiva

El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a

título universal y contra los terceros adquirientes.

En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal

deben tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley:

Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo

adquiere en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial
resultante de una licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a
rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540.
Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia que si los
inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta
pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros. Pues bien, si el
comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en
remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el
comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte
del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer
su derecho de retracto.

Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de

Retracto no podrá ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le
corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre
ellos. Pero si la herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera
comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse
contra éste por el todo.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros

Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y

aun cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de
retracto convenido, Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes
de la propiedad de la cosa que se trate, sino también todos los terceros que hayan
adquirido derechos (ej. Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la
cosa.

Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional

La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus
causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor,

según los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el
derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den
por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera
válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor
( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de ejercer el derecho
de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una
vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y para surtir efectos
frente a terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de
paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de
retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después
de haber sido el retracto.

Efectos del Pacto de Retro

1- "Pendente Conditione"

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce

todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su
favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo
era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la
cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones
en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la
existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes
de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo
que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea
compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de

retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será
nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de
arrendamiento con la pérdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el
comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del
inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

2- Fallida la Condición

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el

comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3- Cumplida la Condición

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen

los siguientes efectos entre las partes:

a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y

con todo lo que se le haya incorporado.

b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los
de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el
valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544,
encab.)

c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al
comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión
sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.

d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al

comprador a restituir los frutos.

4- Frente a terceros

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra

condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que "resoluto jure
dantis, resolvitur jus accipientis". Así, el vendedor que entra en posesión del fundo
en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el
comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).

Requisitos para ejercer el retracto legal

El Derecho de Retracto Legal presupone:

La adquisición de un derecho en la comunidad.

 Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no
comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal
respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni
mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho común
no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe
hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de
retracto no solo existe en comunidades de origen Sucesoral si no en toda
comunidad de derecho común.

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.

Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga
de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de
permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría
sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato, por no
ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da.

Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la

adquisición deriva de una donación, ya que entonces el comunero retrayente
vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el tercero,
lo que es inadmisible por el elemento "Intuitu personae" de la donación.

Que la adquisición sea hecha por el extraño.

Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualquiera que sea sus
vínculos con los demás comuneros. Así, por ejemplo la Esposa de un comunero
debe considerarse como un extraño a los efectos señalados.

Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los

comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

Ejercicio del derecho de retracto legal

Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los

comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que
son también comuneros); pero no sus causahabientes a titulo particular, porque su
ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el
derecho de retracto.

En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán
hacerlo en proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.
Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso
de retracto convencional.

Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño

adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se

ejerce en la misma forma que el retracto convencional.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo
puede ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el
aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere
presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días,
contados desde la fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. En caso de que la
persona que tiene el derecho de retraer se no haya sido notificado a pesar de
estar presente o de no tener quien lo reprsente, ha prevalecido el criterio de que
debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del
registro de la escritura. En realidad, este supuesto no está regulado por la ley;
pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer
(ya que le acuerda el plazo más largos de los dos que prevee la Ley) con el interés
social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona
determinada.

Efectos del retracto legal

Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y
ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional
pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe
advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto
no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación personal (con
cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la
adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.

En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace

nacer un nuevo retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía
transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor
del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el
retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al celebrado con el
extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.