3° PARCIAL DERECHOS REALES

TEMA 1 “USUCAPION/Prescripcion Adquisitiva”

Definición Legal: (Art. 1897) Define la institución con las siguientes palabras “La
prescripción para adquirir, es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
el derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la
ley.(Institución de Orden Público).

- Este modo de adquirir los derechos reales exige concurrencia de dos

elementos “Requisitos”

a) LA POSESIÓN: Poseedor que que va a invocar la prescripción adquisitiva

para adquirir el derecho real (Usucapiente/Prescribiente)
b) EL TIEMPO QUE ESTABLECE LA LEY.

EL OBJETO: De dicha posesión puede ser cosas inmuebles o cosas muebles

registrables, importante: NUNCA PUEDEN SER LOS INMUEBLES DE DOMINIO
PÚBLICO DEL ESTADO, NI LAS COSAS QUE PERTENECEN A COMUNIDADES
RELIGIOSAS.

Posesión Exigible Para Adquirir Por Usucapión: (Art.1900) Establece posesión

ostensible y pacífica, sin embargo es criterio unánime de la doctrina nacional que la
posesión debe ser: (Características de la posesión)

a) Continúa: La regularidad durante el plazo que establece la ley (Art 1930

establece la presunción de continuidad iuris tantum )
b) Ininterrumpida: (Nadie ha realizado actos positivos que interrumpan ese plazo
c) Pública/Ostensible
d) Pacífica

¿Cómo se exterioriza la posesión?

- Por actos posesorios, son actos materiales sobre la cosa (Enumeración

enunciativa).Art 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre
la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o
impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general,
su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.(El acto posesorio por
excelencia es el acto de mensura.)

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Uniones de posesiones:
- La ley argentina permite la unión del tiempo de cada posesión para computar
plazo y así cumplir los plazos establecidos para adquirir el derecho real por la
usucapión larga o breve.
- En efecto el Art. 1901. Establece que solo los sucesores a título singular o
particular pueden unir sus posesiones,deben ser de buena fe, las posesiones
derivan una de otras por vínculo jurídico y no deben existir posesiones
viciosas.
- Está prohibido para los sucesores a título universal porque son los
continuadores de la persona del causante y en consecuencia se trata de la
misma posesión.
Clasificación de la Usucapión

1) (Respecto De Cosas Inmuebles)

● Usucapión Larga : Se requiere ser poseedor de cosa inmueble durante el
plazo de 20 años conforme al Art. 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no
existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.

● Usucapión Corta o Breve: Se requiere ser poseedor de Buena fe de cosa

inmueble durante el plazo de 10 años con justo título, conforme al Art. 1898-
Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales
con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante DIEZ (10) años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es
de DOS (2) años.

● ARTÍCULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la

prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir
un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
● La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no
haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
● Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales,
así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.
● Justo título: Es el acto jurídico que NO es idóneo para adquirir
o transmitir un derecho real, porque Si bien reúne el requisito de
forma que la ley establece en el art.1917 (escritura publica) NO
cumple los requisitos de fondo que son legitimación y
capacidad.

2) (Respecto Cosas Muebles):

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 ● Usucapión Larga ( Art 1899 Último Párrafo) : No Hurtada, Ni perdida y no se
inscribio, Poseedor durante 10 años
● Usucapión Corta o Breve:
* No registrable: Hurtada o perdida ,Poseedor de Buena Fe durante 2 años
*Registrable: Hurtada, Perdida, Poseedor de Buena fe durante 2 años desde
la inscripción.
IMPORTANTE: La ley premia la buena fe: El poseedor es de buena fe si por un
error de hecho esencial y excusable, desconocía que recibe de quien no era el
titular del derecho real o si no se sabía que estaba declarado incapaz. Se puede
sanear el defecto del título, siendo poseedor durante el plazo de 10 años.)
Acciones Posesorias:
● Si un poseedor se ve molestado o atacado en su relación material con
la cosa puede defenderse extrajudicialmente o judicialmente

a) . Defensa extrajudicial:1) Si va a emplear la defensa suficiente

contra la agresión. 2) los auxilios de la autoridad judicial o
policial llegarían demasiado tarde 3) no debe existir un intervalo
de tiempo entre la agresión y la defensa(implica el riesgo de
cometer un delito).

b) La defensa judicial: iniciar un juicio. puede ejercer acción

posesoria de despojo o acción posesoria de mantener
(Dependiendo la finalidad) . DESPOJO procede en el supuesto
de desapoderamiento, su finalidad es la de recuperar el objeto
sobre el cual se tiene una relación de poder. MANTENER
procede frente a la turbación, que puede tener en mira el
despojo.Su finalidad es mantener la relación de poder.

Legitimación:
Despojo:
a) L.Activa: Inicia la acción todo poseedor(Legitimo o ilegitimo) o todo
tenedor.Interesado o desinteresado)

b) L.Pasiva: Contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de

mala fe.. Hay parte de la doctrina que opina que los tenedores no pueden
iniciar la acción posesoria de despojo y de mantener. Pero el cccn si.
Ej: J tiene un campo/ P lo usurpa (Existe desapoderamiento) P vende el campo a T
pero T no sabe que es de J (Es buena Fe) pero si sabe es de (Mala fe); J puede
iniciar acciones contra P y contra T.

Mantener:
a) L.Activa: Todo poseedor o todo tenedor.

b) L.pasiva: Quien lo turba o molesta.

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 ● ¿Qué debo probar? 2243.

Debo probar que es despojo y si es poseedor o tenedor a la fecha más

próxima del desapoderamiento. Mantener: debo probar la turbación o
molestia y probar que la posesión o tenencia es la más próxima a la lesión.

Relaciones Material con la cosa:

1) Relación de dependencia.
2) Relación de Hospitalidad.
3) Relación de Hospedaje.

Plazo de prescripción: 1 año, corre la fecha desde que tomó conocimiento del
despojo o turbación. Primero me fijo los plazos especiales, luego el genérico de 5
años. Las acciones reales son imprescriptibles.

Proceso: clasificación de procesos de conocimiento: Originario, sumario y

sumarísimo.

Las acciones legales tramitan procedimientos originarios. No pueden acumularse las

acciones reales contra las acciones posesorias. Los interdictos son más rápidos.

Causales de suspensión de la usucapion o prescripcion adquisitiva:

Mientras el plazo corre pueden presentarse causales de suspensión o causales de

interrupción que producen distintos efectos que paralizan el transcurso del plazo
para poder usucapir:

● Efectos que produce una causal de suspensión: Se paraliza

momentáneamente el transcurso del plazo (como un paréntesis dicen los
autores), desaparecida la causal continua.
Causales:

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 1) Suspensión por interrelación (Carta Documento)Es la interrupción
fehaciente: Solo dura 6 meses o el plazo menor que le corresponda a
la prescripción de la acción (2541)
2) Mediación: Se debe comunicar por medio fehaciente. Se reanuda a
partir de los 20 días desde el momento del acta de cierre del
procedimiento de mediación.
3) Casos Especiales: Art. 2543: Casos especiales El curso de la
prescripción se suspende:
a) Entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) Entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus
padres, tutores, curadores o apoyos, durante la responsabilidad
parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) Entre las personas jurídicas y sus administradores o
integrantes de sus órganos de fiscalización, mientras continúan
en el ejercicio del cargo;
e) A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada,
respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de
derechos sobre bienes del acervo hereditario.

● Efectos que produce una causal de interrupción : Al desaparecer la

causal, se computa el plazo desde cero, el plazo corrido se tiene por NO
sucedido.
Causales:
1) ARTÍCULO 2545.- Interrupción por reconocimiento. El curso de la
prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o
poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe. Acto
voluntario por el cual se reconoce el derecho de aquel contra quien
prescribe. Conocedor reconoce el derecho del titular dominial registral
2) Art.2546 Petición judicial aun contra tribunal competente
ARTÍCULO 2548.- Interrupción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción
se interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo
dispuesto para la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea
aplicable.

Vias Procesales para hacer valer la usucapión: Acción o Excepción

1) Por vía de Acción: Derecho subjetivo público por el cual se puede peticionar
a las autoridades la defensa de nuestros derechos. Hago acción, nace juicio,
en este caso juicio de usucapión. Ley 14159 y el art. 1905
● Juicio contradictorio (el de usucapión) o controvertido, no es voluntario. Hay
actor y demandado. Quien inicia el juicio es usucapiente (juicio contencioso),
la otra parte es el titular del derecho real registral. Con la demanda de

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 usucapión, se debe acompañar dos elementos. El certificado de dominio
expedido por el registro de la propiedad inmueble (sale el titular dominial
registral) y el segundo documento es el plano de mensura (confeccionado por
un agrimensor público), lo lleva al departamento de catastro para su
aprobación. De ese plano de mensura va a surgir el objeto de la usucapión.
Se debe ofrecer prueba. Nunca la sentencia se la puede basar en prueba
testimonial. Se tiene que probar el hecho de la posesión y el tiempo. La
sentencia es DECLARATIVA (declara el derecho con efecto retroactivo al
momento que empezó a poseer).
● En el pago de los impuestos, se puede presentar como prueba documental,
pero no se refiere a actos posesorios, es un acto jurídico. Es una naturaleza
jurídica que establece la jurisprudencia.
● Si construiste la casa, los muros medianeros, la cosecha de plantas, etc. Las
cosas que no están en el plano de la mensura no son objeto de usucapión.

2) Por vía de excepción: no se puede declarar de oficio la prescripción.

Siempre a pedido del usucapiente. La oportunidad procesal para interponerla
2553 párrafo 1. Por ejemplo, la dueña del inmueble inicia acción
reivindicatoria (demanda reivindicatoria). La usucapiente contesta demanda y
opone excepción de prescripción adquisitiva.

TEMA 2 DERECHOS REALES DE GARANTÍA (Accesorios de un crédito en

función de garantía) “HIPOTECA, PRENDA Y ANTICRESIS”

HIPOTECA: COSAS INMUEBLES

ARTÍCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae
sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.

Anticresis : COSA MUEBLE REGISTRABLE O CREDITO DOCUMENTADO

ARTÍCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae
sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a
un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda.

Prenda: COSA INMUEBLE O COSA MUEBLE REGISTRABLE

ARTÍCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas
muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la
totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.
Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

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CARACTERES ESENCIALES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1) CONVENCIONALIDAD: Art. 2185 Los derechos reales de garantía

sólo pueden ser constituidos por CONTRATO, celebrado por los
legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.

Nacen de un contrato de MUTUO, el PRÉSTAMO. Entonces para exigir y estar

seguro de que pagara se le solicita hipotecar, por ejemplo.

2) ACCESORIEDAD: Art. 2186 Los derechos reales de garantía son

accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito
y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la
renuncia, no afecta la existencia del crédito.

es accesorio del crédito o de la obligación. La accesoriedad es elemento esencial,

porque si el otro me paga se extingue la garantía por ende fue.

3) ESPECIALIDAD: Art. 2187: Se puede garantizar cualquier crédito,

puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no
hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las
excepciones admitidas por la ley. Hay dos tipos:
a) OBJETO: Art. 2188: Cosas y derechos pueden constituir el objeto de
los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. SE DEBE
DETERMINAR CON EXACTITUD EL OBJETO. EJ. SI ES UNA COSA
INMUEBLE ES CON UBICACIÓN FÍSICA, LIDERIS SUPERFICIE Y
UBICACIÓN DETERMINADA. COSAS MUEBLES: TODOS LOS
DATOS QUE PERMITEN INDIVIDUALIZAR.
b) CRÉDITO: Art. 2189: El monto de la garantía o gravamen debe
estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión
del monto máximo del gravamen. ESTOS SON:
● MONTO DEL CRÉDITO; - LOS SUJETOS (ACREEDOR Y DEUDOR);
● CAUSA (ej. Préstamo de dinero para la construcción de vivienda).

Y TAMBIÉN HAY UN CUARTO ELEMENTO QUE ES NO ESENCIA ES DECIR QUE

PUEDE NO ESTAR:
4) INDIVISIBILIDAD: Se pacta la NO invisibilidad. Todos los objetos y
cada una de las partes de los objetos está afectado al pago de TODA la deuda y
cada parte de la deuda. En los bancos esta cláusula siempre está presente.

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TEMA 3 PROPIEDAD HORIZONTAL

DEFINICIÓN LEGAL:Art.2037 Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble

propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La naturaleza jurídica:
● Para parte de la doctrina más antigua consideraba un dominio sobre partes
privativas o unidades; y condominio con indivisión forzosa sobre partes
comunes conformando un todo inescindible.
● La doctrina moderna sostiene que es un derecho real autónomo ya que
presenta características que no presentan otros.
OBJETO:
Recae sobre COSA INMUEBLE EDIFICADA, es decir sobre una cosa que ya se
terminó de construir, ya finalizada, Kipper dice que en la Propiedad Horizontal
existen dos tipos:
● Objeto Mediato : Partes Comunes.
● Objeto Inmediato: Partes Privativas.
Es decir que el destino de este puede ser muy variado, garaje, vivienda etc.

UNIDAD FUNCIONAL:
Art.2039. El derecho de Propiedad Horizontal se determina en la unidad funcional,
que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan INDEPENDENCIA
FUNCIONAL Y COMUNICACIÓN con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las
cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su
seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla.
Requisitos:
● INDEPENDENCIA FUNCIONAL: Poder cumplir con el destino de la vivienda,
por ejemplo.
● COMUNICACIÓN: Directa o por pasaje común por la vía pública.

Si estos requisitos no están presentes, estamos en presencia de unidad funcional o

parte privativa o sector privativo.

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Unidades Complementarias:
Son superficies de dominio exclusivo accesorio de la unidad funcional y que figuran
en el plano de división. Sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades
funcionales. Pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e incluso el titular
de una unidad puede adquirir una o más unidades complementarias de cualquier
destino. Cosas comunes: Son las cosas y partes que no sean propias, pertenecen a
todos los titulares, quienes tienen un derecho accesorio sobre ellas, representado
por un porcentaje o parte indivisa.. A mayor superficie propia, mayor participación en
la copropiedad. Esta proporción queda fijada en el plano de subdivisión y
establecida luego en el reglamento.

Reglamento de Propiedad Horizontal: No tiene definición legal, la doctrina dice

que es el estatuto que regula a la propiedad horizontal, su existencia es obligatoria,
de allí surgen el destino del inmueble, cuáles son las unidades funcionales, cuáles
son las partes comunes, regulan las asambleas, las expensas, entre otros temas, la
ley establece un contenido que está en el 2056
Son los Art. 2056 (enumeración del contenido) y ARTÍCULO 2057.- Modificación del
reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
● La naturaleza jurídica del reglamento: Es que es un contrato de adhesión, es
decir que adherís al contrato y ya.
● Es el estatuto que regula a la PH. Su existencia es OBLIGATORIA y surgen
funciones del inmueble, partes comunes, asambleas, pagos de expensas,
etc.
Para que esté considerado como PH. Y NO como condominio, debe inscribirse por
escritura pública, entonces allí ya podrá seguir el curso de la propiedad horizontal.

ASAMBLEA
Regulado en los Art. 2058 a 2063. Se convoca por un medio FEHACIENTE con
determinación del orden del día, hora, lugar, etc. Básicamente es una reunión entre
propietarios facultados para resolver cuestiones como orden del dia, nombramiento
y despido del personal, etc.

● Y las asambleas pueden ser

● ORDINARIAS: Si es ordinaria es la que regularmente se reúne para
deliberar, se celebran con periodicidad,
● EXTRAORDINARIAS: Se reúnen en situaciones imprevistas, que son
urgentes, se les debe informar el día en que se deben reunir, el horario y los
temas que se van a discutir

ARTÍCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de

propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
de propiedad horizontal;

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b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le
son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de
las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal
del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si los hubiere.

ADMINISTRADOR
Art. 2065 a 2067. Es la representación legal del consorcio con caracteres de
mandatario. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter
de mandatario. Puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
● Sus obligaciones son de:
a) CONVOCAR asamblea por medio fehaciente;
b) REDACTAR EL ORDEN DEL DIA; EJECUTAR las decisiones que se
toman en asamblea;
c) CONSERVACIÓN de cosas y partes comunes;
d) RECAUDACIÓN DE EXPENSAS; LIBROS DE ACTAS

CONSORCIO
ARTÍCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades
funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
● La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble
del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los
propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial,
inscripta en el registro inmobiliario.
● Es una persona jurídica con sus propios atributos, derechos y obligaciones.
Los atributos son el domicilio, nombre y capacidad.

EXPENSAS: Son todos los gastos de conservación y reparación de las partes

comunes, son vitales las expensas.

ARTÍCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de

ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas
antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad
funcional. Es decir los propietarios no pueden liberarse de la obligación de pagar las
expensas, no es una obligación propter rem (juan adquiere un depto el primero de
febrero del 2020, y lo vende el primero de octubre del 2020, debe dos meses, si lo
vende debe pagar esos dos meses no le corresponde pagar al nuevo titular, el viejo
titular responde con todo su patrimonio, el nuevo titular se le puede reclamar pero
responde solo con la cosa).

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Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas
por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las

contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

ARTÍCULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin

implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones
de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Para Recordar :

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