2º PARCIAL, 22/02/2023 - Derechos Reales.

Límites al dominio.
Límites al dominio:
- El ejercicio del derecho real de dominio no debe ser abusivo por su titular.
- Se deben respetar los límites al dominio que, son limitaciones legales al ejercicio del
derecho real de dominio.
El fundamento radica en facilitar las relaciones de vecindad, es decir la pacífica
convivencia determinando lo que se puede hacer y lo que no se puede hacer.
Los límites son establecidos dependiendo si es, interés público (regidos por normas de
derecho administrativo, con el fundamento que es para el bien común o para la sociedad) o
interés privado (regido en el CCCN, en los arts. 1972 a 1982, con el fundamento de mantener
la buena relación entre los vecinos).
El dueño puede ejercer facultades jurídicas (vender, alquilar, hipotecar, prendar, donar,
entre otras) como facultades materiales (construcciones, plantar árboles, realizas
actividades en sus inmuebles) de la cosa mueble o la cosa inmueble o bien del que es titular
dominial.
¿Cuáles son las limitaciones?
Encontramos limitaciones a las facultades jurídicas en las denominadas cláusulas de
inenajenabilidad reguladas en el Art. 1972.
Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no
transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella
otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas
determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas
si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones
legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
Con respecto a las facultades materiales están limitadas por la teoría de las inmisiones,
regulada en el Art. 1973.
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de
la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la
inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
¿Cuáles son las restricciones fundadas en la convivencia pacífica de los vecinos?
Inmisión significa molestia, provocada por olores, ruidos, vibraciones, iluminación, entre
otras. En efecto, las inmisiones enumeradas en el Art. 1973 se refieren a las molestias
ocasionadas por actividades llevadas a cabo por los vecinos en sus inmuebles que exceden
la normal tolerancia.
Para establecer si la molestia excede la normal tolerancia, como es una cuestión de
hecho, se toma en cuenta los siguientes parámetros:
- Condiciones del lugar donde los inmuebles están ubicados: zona residencial, zona
industrial o zona comercial.
- La duración de la molestia.
- Valor del inmueble afectado.
- Si el ejercicio del derecho real de dominio es regular, es decir no es abusivo.
Asimismo, el código regula: camino de sirga; construcciones de luces y vistas; plantación de
árboles y arbustos.

Condominio.
Noción básica del condominio: es una comunidad en el derecho de dominio.
Definición legal. Art. 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.
De dicho artículo se desprenden las características o los elementos distintivos que son:
- Pluralidad de titulares (se llaman: condóminos o comuneros).
- Cosa común (cosa mueble o cosa inmueble que tienen en común).
- Cuotas partes/partes ideales/partes indivisas (es una abstracción, es un ideal que se
representa por porcentajes o por quebrados - y no se corresponde con ninguna parte
material determinada de la cosa común).
Naturaleza jurídica. Es la de ser un dominio con sujeto plural, es decir es un derecho real
de dominio que le corresponde a cada condómino en la media de su cuota parte y se
proyecta sobre el todo (cosa común).
Se presume Iuris Tantum: admite prueba en contrario que las partes indivisas son iguales
(conforme al art. 1983).
 Clases de condominio.
- Condominio SIn indivisión forzosa. También llamado: condominio normal o común.
Los condóminos tienen la facultad de solicitar la partición, es la división de la cosa
común en cualquier momento.
- Condominio cON indivisión forzosa. También llamado: condominio anormal. Si los
condóminos no poseen la facultad de solicitar la partición, no pueden hacer la división
de la cosa común. Presenta una clasificación: condominio con indivisión forzosa
temporaria (es temporal, posee un tiempo. Hay dos supuestos: 1- Art. 2000.
Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender
la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo,
o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar
ese límite máximo. 2. Art. 2001. Partición nociva. Cuando la partición es nociva para
cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses
de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico,
el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias
y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez. Condominio
con indivisión forzosa perpetua (se extiende en el tiempo, perdura en el tiempo la
indivisión).
Facultades de los condóminos.
Facultad de los condóminos respecto a:
- Parte Común. Los condóminos tienen la facultad de usar y gozar en forma conjunta
o individualmente conforme al destino de la cosa determinada por ley, por
convención o por el uso que se le deba dar por su naturaleza. Para la disposición
jurídica o material de la cosa común es necesario contar con la conformidad de todos
los condóminos.
Art. 1987. Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
Art. 1988. Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en
medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los
restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.
Art. 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con
la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar
 mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada
condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a
su mejor aprovechamiento.
Art. 1993. Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en
común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Art. 1994. Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de
la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación
razonable.
- Parte Indivisa. Los condóminos pueden gravar o enajenar su parte indivisa sin contar
con ninguna conformidad, ni consentimiento de los otros condóminos. Se puede
vender, hipotecar, donar y embargar (puede ser embargada por los acreedores
personales del condómino deudor).
Modo de extinción particular del condominio. PARTICIÓN.
La partición, es el modo de extinción particular, especial o especifico de este derecho
real de condominio.
Es un acto jurídico de naturaleza declarativa, por el cual se convierte la parte ideal
en una porción equivalente al interés de cada condómino de la cosa común.
Art. 1996. Reglas generales. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.
¿Quiénes tienen derecho a pedir la partición?
Los condóminos, los cesionarios de derechos y los acreedores por vía de
subrogación.
Art. 1997. Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es
imprescriptible.
Art. 2364. Legitimación. Pueden pedir la partición los copropietarios de la masa indivisa y
los cesionarios de sus derechos. También pueden hacerlo, por vía de subrogación, sus
acreedores, y los beneficiarios de legados o cargos que pesan sobre un heredero.
En caso de muerte de un heredero, o de cesión de sus derechos a varias personas,
cualquiera de los herederos o cesionarios puede pedir la partición; pero si todos ellos lo
hacen, deben unificar su representación.
¿Cuáles son los modos de hacer la partición?
Por regla se debe hacer por especie (Art. 2374) y si no es posible, por venta, por
remate o por licitación.
Art. 2374. Principio de partición de especies. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en
especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe
proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. (…)
¿Cuáles son las formas de pedir la partición?
El CCCN da la posibilidad de pedir la partición vía Extrajudicial o Judicial.
Art. 2369. Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente
capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La partición puede ser total o parcial.
Art. 2371. Partición judicial. La partición debe ser judicial: si hay copartícipes incapaces, con
capacidad restringida o ausentes; si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen
a que la partición se haga privadamente; si los copartícipes son plenamente capaces y no
acuerdan en hacer la partición privadamente.
Es decir, si los condóminos desean partir por la vía extrajudicial o privada, deben ser
todos plenamente capaces y estar todos presentes y contar con unanimidad. Y podrán partir
como quieran, por medio de una venta o en especie si es posible. Si existen condóminos
ausentes o incapaces o con capacidad restringida o no están de acuerdo la vía para la
partición será la judicial.
Obligaciones de los condóminos:
Art. 1991. Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de
la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso
con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia
a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha
del pago.
No se libera al condómino por renunciar al derecho (vender su parte indivisa), debe
seguir pagando. No es una obligación proptem rem.

Protección a la vivienda.
La ley 14.394 regulaba el denominado bien de familia, que era una institución tuitiva que
buscaba proteger a la familia de eventuales contingencias económicas. En 2015 la ley
26.994 sanciono la unificación de los códigos civil y comercial de la Rep. Argentina
derogando dicha ley, sin embargo, la institución sobrevivió en los artículos 244 a 256 del
CCCN que regulan la denominada protección a la vivienda.
¿Qué clases de cosas inmuebles se pueden afectar a ese régimen jurídico de
protección a la vivienda?
Puede afectar a cosas inmuebles rurales o urbanos, no importa el valor/monto. Estos
inmuebles tienen que tener por destino a la vivienda o el destino a hacer una unidad
económica (significa que ese inmueble es explotado por la familia, y esa familia vive de ese
inmueble). Solo se puede afectar un solo inmueble. Arts. 244, 248 y 256.
¿Quiénes están legitimados para la afectación?
La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en
condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. Art. 245.
¿A quiénes se protegen?
Protege a los denominados beneficiarios. Pueden ser uno o más, no hay límites: el
dueño, cónyuge, convivientes, ascendientes o sus descendientes. Si no tiene ningún
pariente, van a hacer los parientes colaterales de 6to grado (hermanos, sobrinos y tíos). Art.
246.
¿Desde qué momento produce efectos la afectación?
Desde la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble produce efectos. Art. 249.
2do párrafo.
¿Cuáles son esos efectos?
Los efectos que produce su inscripción son: el inmueble afectado a la protección a la
vivienda no puede ser objeto de testamentos o legados, no puede ser transmitidos por actos
entre vivos o gravado con derecho real de hipoteca, no puede ser embargado, ni ejecutado
por deudas posteriores a su inscripción excepto los supuestos enumerados en el art. 249 a,
b, c, d del CCCN. Art. 250 251 253 y 254.
¿Existen obligaciones establecidas por la ley respecto de estos inmuebles?
Si, el Art. 247 consagra la obligación de habitar si el destino del inmueble es la vivienda
o la obligación de explotación si el destino del inmueble es ser una unidad económica.
¿Cuáles son las formas de afectación?
Por vía directa asistiendo al Registro de la Propiedad Inmueble donde el trámite es
gratuito. Art. 245.
¿Se puede desafectar el inmueble?
La desafectación y la inscripción proceden:
Por solicitud del constituyente; por solicitud de los condóminos; por solicitud de los
beneficiarios; por muerte de todos los beneficiarios; por expropiación o por reivindicación.

Acciones Posesorias.
Acciones posesorias = Protección posesoria.
La naturaleza jurídica de la posesión es un hecho con consecuencias jurídicas que son:
la posibilidad de adquirir la posesión por prescripción adquisitiva de derechos reales y la
posibilidad de ejercer acciones posesiones.
 La persona que está en relación con la cosa, sea titular de derecho real o poseedor o
tenedor, puede sufrir molestias ocasionadas por terceros ajenos a dicha relación. Las
molestias pueden ser de distinta gravedad: el despojo o desapoderamiento que es la
exclusión total o parcial en la relación con la cosa o la turbación que es una perturbación.
Frente a dichas molestias se puede ejercer:
- Defensa Extrajudicial. Art. 2240. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la
tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una
agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de
la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla
sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección
contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
- Defensa Judicial. Es para iniciar un juicio, para promover o ejercer: acción posesoria
de despojo (Art. 2241) o acción posesoria de mantener (Art. 2242).
¿En qué supuestos procede?
Acción posesoria de despojo: Procede en el supuesto de desapoderamiento o despojo,
existe desapoderamiento cuando por actos materiales se excluye totalmente de la posesión
(Art. Art. 2238, 2do párrafo).
Acción posesoria de mantener: procede frente a la turbación, es perturbar o son molestias
(Art. 2238 2do párrafo).
Art. 2238. Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones
posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la
posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del
tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente
al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la
turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del
actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción
posesoria sino como acción de daños.
Tienen distintas finalidades la acción de despojo y de mantener.
Finalidad de despojo: es recuperar (hay desapoderamiento).
Finalidad de mantener: es mantener (hay turbación).
¿Quién la puede promover/iniciar/Legitimación activa?
Acción posesoria de despojo: la legitimación activa va a ser todo poseedor o todo tenedor.
Acción posesoria de mantener: la legitimación activa va a ser todo poseedor o todo tenedor
¿Contra quién se va a promover/Legitimación pasiva?
Acción posesoria de despojo: contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares
de mala fe.
Acción posesoria de mantener: contra quien lo turba o molesta.
Art. 2241. Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia
o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala
fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra
el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que
se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la
universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
¿Qué se debe probar?
Acción posesoria de despojo: el desapoderamiento o de despojo.
Acción posesoria de mantener: la turbación o molestias.
Art. 2243. Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima
a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba
una relación de poder más antigua.

((Los servidores de la posesión no pueden ejercer defensa judicial ni extrajudicial)).

¿Cuál es el plazo de prescripción?

Art. 2564. Plazo de prescripción de un año. Prescriben al año las acciones posesorias (las
acciones reales son imprescriptibles).

Si un poseedor se encuentra atacado o molestado en su relación material con la cosa,

puede defenderse extrajudicialmente o la ley le da la posibilidad de hacerlo judicialmente.
Clasificación de procesos de conocimiento: originario, sumario y sumarísimo.
Las acciones reales se tramitan por juicios ordinarios.
En cambio, las acciones posesorias se tramitan por el proceso más abreviado: el
sumarísimo.
No pueden acumularse las acciones reales y las acciones posesorias.
Primero se inicia la acción posesoria. Si prescribe o no tengo la restitución inicio la acción
real. NUNCA al revés.
Otra vía judicial: interdictos.

Usufructo, Uso y Habitación.

Usufructo, uso y habitación. Derechos reales sobre cosa ajena que se ejercen por la
posesión; derechos reales de disfrute. Son supuestos de dominio desmembrado.

Usufructo:
Art. 2129. Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente
de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa,
cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba.
La regla o el principio salva rerum substantia, aplicable como limite al ejercicio de las
facultades del usufructuario, tiene un significado con triple connotación. Ello es así porque
el usufructuario debe mantener la sustancia en el sentido material y formal y no puede
cambiar el destino de la cosa o el bien objeto del derecho real.
Dueño: nudo propietario. Usufructuario: titular del derecho real.
Art. 2130. Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material
o por una parte indivisa de los siguientes objetos: una cosa no fungible; un derecho, sólo en
los casos en que la ley lo prevé; una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales; el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.
Por ende, la enumeración es taxativa y solo pueden ser de objeto las cosas fungibles,
un conjunto de animales, los derechos si la ley lo permite y parte indivisa o el todo de una
herencia.
¿Quiénes pueden constituir este derecho real de usufructo? Legitimación.
Art. 2131. Legitimación. Solo están legítimos el dueño, el titular de un derecho de propiedad
horizontal/consorcistas, el superficiario y los comuneros/condóminos del objeto sobre el que
puede recaer.
¿Puede ser constituido a favor de varias personas?
Art. 2132. Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta
y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo
contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre
sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el
usufructo.
Está prohibida la sucesión cuando alguien muere, nadie lo puede reemplazar; nunca
se transmite a los herederos.
¿Cuáles son las modalidades de constitución?
Art. 2132. Usufructo a favor de varias personas.
Art. 2134. Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: por la transmisión del uso
y goce con reserva de la nuda propiedad; por la transmisión de la nuda propiedad con
reserva del uso y goce; por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce
a otra.
Art. 2136. Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: por la transmisión del uso
y goce con reserva de la nuda propiedad; por la transmisión de la nuda propiedad con
reserva del uso y goce; por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce
a otra.
Nudo propiedad: todas las facultades que no puede usar el dueño, la usa el
usufructuario.
Art. 2135. Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se
presume onerosa.
Obligaciones del usufructuario.
Tiene que cumplir dos obligaciones antes de entrar en la posesión. Art. 2137 a 2139.
1. Confeccionar inventarios. Art. 2137 1er. Párrafo. El inventario es un detalle del objeto del
usufructo. Cuál es el objeto del usufructo y en qué estado se encuentra. Se puede otorgar
en escritura pública (se otorga cuando hay menores de edad o incapaces) o instrumento
privado (se otorga cuando son todos mayores de edad y capaces). Últ párrafo: si el usufructo
no confeccionó el inventario (dispensar, buscar significado), el nudo propietario/ dueño
puede reclamar ya que es una obligación (orden público). Presunción: Art. 2138.
2. Otorgar garantía suficiente. Art. 2139. Otorgar garantía suficiente para conservación y
restitución de los bienes. Hay dos tipos: garantías reales (hipoteca) y garantías personales
(fiador).
Art. 2137. Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las
partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto
del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario,
son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública. Si el usufructo se constituye por
testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar
el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte
interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.
Art. 2138. Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes
hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran
en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.
Art. 2139. Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de
constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.
Derechos y obligaciones para el nudo propietario y el usufructuario.
- Nudo propietario: Art. 2151. Disposición jurídica y material. El nudo propietario
conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no
debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir
el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
- Usufructuario: Art. 2141 al 2143. El usufructuario tiene el derecho de percibir los
frutos; percibir los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse
el usufructo; efectuar mejoraras, siempre que no se altere la sustancia; a constituir
derechos reales de servidumbre, anticresis, uso y habitación, además puede
constituir derechos personales de uso y goce (locación). Obligaciones: Art. 2145 y
2150. Usar y gozar conforme al destino; obligación de realizar a su costa las mejoras
para su conservación; pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes;
comunicar al nudo propietario toda perturbación de hecho (dos personas se meten
al campo, hay una perturbación de hecho) o de derecho; obligación de restitución al
extinguirse el objeto del usufructo en la cantidad y en el estado que esté
consignado/detallado en el inventario.
Derechos del usufructuario:
Art. 2141. Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario
singular o universal: a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto
de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros
iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción; b) los frutos pendientes al
tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al
nudo propietario; c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el
usufructo. El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por
hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
Art. 2142. Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero
es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del
usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario puede constituir
los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de
uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades
frente al nudo propietario.
Art. 2143. Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de
las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a
reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
Obligaciones del usufructuario:
Art. 2145. Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes
del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual estaba afectada de hecho.
Art. 2146. Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero
mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su
cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al
usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del
usufructo.
Art. 2147.Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer
ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Art. 2148. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe
pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente
a los bienes objeto del usufructo.
Art. 2149. Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo
propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo
hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
Art. 2150. Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien
tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se
refieren los artículos 2137 y 2138.
Modos de extinción. Art. 2152.
1. El usufructuario puede ser una persona humana, el usufructo se extingue con su muerte.
El usufructo es vitalicio, es decir no es transmisible a los herederos. Se puede establecer un
plazo de duración, si es a favor de una persona humana. Si no se establece ningún plazo,
se considera vitalicio.
2. Si en cambio el usufructuario es una persona jurídica, se pacta la duración del usufructo.
Ese pacto de duración tiene un plazo máximo: 50 años.
3. Persona humana o jurídica: por el no uso por el plazo de 10 años, supuesto de plazo
liberatoria o extintiva.
4. Uso abusivo. Art. 10.
5. Alteración de la sustancia. Debe ser comprobado judicialmente.
Art. 2153. Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los
derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
Usufructo. Características:
A. Derecho real
B. Se ejerce por la posesión.
C. Sobre una cosa ajena.
D. Es un derecho real de disfrute.
E. Supuesto de dominio desmembrado.

De los tres derechos reales el de contenido mayor es el usufructo y el de contenido

menor es la habitación.

Uso. Titular del derecho real: usuario.

Art. 2154. Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título,
sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que
se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Habitación. Titular del derecho real: habitador.

Art. 2158. Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
 Cuestionario de aprendizaje. 2º Parcial. Derechos Reales. Repetto
1. ¿Existe definición legal de los límites al dominio?
No existe definición legal de los límites al dominio. Sin embargo, podríamos decir que son
limitaciones legales al ejercicio del derecho real del dominio.
2. ¿Cuáles son los límites al dominio?
Los limites al dominio son:
- Las cláusulas de inenajenabilidad, que limitan a las facultades jurídicas.
- Las inmisiones, que limitan a las facultades materiales.
3. ¿Que establece el CCCN respecto de las cláusulas de inenajenabilidad?
Respecto de las cláusulas de inenajenabilidad, el CCCN establece en su Art. 1972 lo
siguiente: En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si
su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda
de diez años contados desde que se estableció.
4. ¿Que establece el CCCN respecto de las inmisiones?
Respecto de las inmisiones, el CCCN establece en su Art. 1973 lo siguiente: Las molestias
que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por
el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo
en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la
molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el
juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad
en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
5. ¿El cccn define al derecho real de condominio?
Sí, el CCCN define al condominio en el Art. 1983: condominio es el derecho real de propiedad
sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por
una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción.
6. ¿Cuáles son sus elementos caracterizantes?
Sus elementos caracterizantes son:
- Pluralidad de titulares (se llaman: condóminos o comuneros).
- Cosa común (cosa mueble o cosa inmueble que tienen en común).
 - Cuotas partes/partes ideales/partes indivisas (es una abstracción, es un ideal que se
representa por porcentajes o por quebrados - y no se corresponde con ninguna parte material
determinada de la cosa común).
7. ¿Cuál es la naturaleza jurídica del condominio conforme la doctrina nacional?
Conforme a la doctrina nacional, la naturaleza jurídica del condominio es la de ser un dominio
con sujeto plural, es decir es un derecho real de dominio que le corresponde a cada condómino
en la media de su cuota parte y se proyecta sobre el todo (cosa común).
8. ¿Cuál es la clasificación del condominio?
La clasificación del condominio es la siguiente:
- Condominio SIn indivisión forzosa. También llamado: condominio normal o común. Los
condóminos tienen la facultad de solicitar la partición en cualquier momento, es la división de la
cosa común en cualquier momento.
- Condominio cON indivisión forzosa. También llamado: condominio anormal. Si los
condóminos no poseen la facultad de solicitar la partición, no pueden solicitar la división de la cosa
común. Presenta una clasificación: condominio con indivisión forzosa temporaria (es temporal,
dura un tiempo. Hay dos supuestos: 1- Art. 2000. Convenio de suspensión de la partición. Los
condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si
la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada
por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese
máximo legal. 2. Art. 2001. Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento
de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por
un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es
prorrogable por una vez. Condominio con indivisión forzosa perpetua (se extiende en el tiempo,
perdura en el tiempo la indivisión).
9. ¿Qué es la partición nociva?
La partición nociva es definida en el CCCN en el siguiente Art. 2001: Cuando la partición es
nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses
de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco
años. Este término es renovable por una vez.
10. ¿Se puede pactar la suspensión de la partición?
Sí, en el Art. 2000 dice que Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un
plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o
superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años
puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
 11. ¿Qué es la partición?
La partición, es el modo de extinción particular, especial o especifico de este derecho real de
condominio. Es un acto jurídico de naturaleza declarativa, por el cual se convierte la parte ideal
en una porción equivalente al interés de cada condómino de la cosa común.
12. ¿Cuáles son los modos de partición?
Por regla se debe hacer por especie (Art. 2374) y si no es posible, por venta, por remate o
por licitación (es el remate entre los condóminos).
Art. 2374. Principio de partición de especies. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en
especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe proceder
a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene
13. ¿Cuáles son las facultades de los condóminos respecto de la cosa común y de la parte
indivisa?
- Facultad respecto de la cosa común: los condóminos tienen la facultad de usar y gozar en
forma conjunta o individualmente conforme al destino de la cosa determinada por ley, por
convención o por el uso que se le deba dar por su naturaleza. Para la disposición jurídica o material
de la cosa común es necesario contar con la conformidad de todos los condóminos.
- Facultad respecto de la parte indivisa: Los condóminos pueden gravar o enajenar su parte
indivisa sin contar con ninguna conformidad, ni consentimiento de los otros condóminos. Se puede
vender, hipotecar, donar y embargar (puede ser embargada por los acreedores personales del
condómino deudor).
14. ¿Cuáles son las obligaciones de los condóminos conforme el cccn?
Las obligaciones de los condóminos están establecidas en el Art. 1991 del CCCN: cada
condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes
indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino
que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
15. ¿Qué regla legal se aplica a la partición?
El Art. 1996 expresa que: “Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia,
en tanto sean compatibles”.
16. ¿La partición tiene efecto declarativo?
Si, posee efecto declarativo (es decir, declara el derecho de dominio) con efecto retroactivo
al momento en que se constituyó el condominio.
17. ¿Qué es el régimen jurídico de protección a la vivienda?
El régimen jurídico de protección a la vivienda es una institución tuitiva que busca proteger a
la familia de eventuales contingencias económicas. Se encuentra regulado en los artículos 244 a
256 del CCCN.
 18. ¿Quiénes están legitimados?
La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio,
deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente (se exige unanimidad).
19. ¿Quiénes pueden ser beneficiarios?
Pueden ser uno o más beneficiarios, no hay límites: el dueño, cónyuge, convivientes,
ascendientes o sus descendientes. Si no tiene ningún pariente, van a hacer los parientes
colaterales de 6to grado (hermanos, sobrinos y tíos; siempre que convivan con el constituyente).
20. ¿La ley establece cuáles son los efectos de la afectación a protección a la vivienda?
Si, los efectos que produce son que el inmueble afectado a la protección a la vivienda no
puede ser objeto de testamentos o legados, no puede ser transmitidos por actos entre vivos o
gravado con derecho real de hipoteca, no puede ser embargado, ni ejecutado por deudas
posteriores a su inscripción
21. ¿Cuáles son los modos de afectación?
El modo de afectación es por vía directa asistiendo al Registro de la Propiedad Inmueble
donde el trámite es gratuito o por Escritura Pública de afectación a la protección a la vivienda.
22. ¿Cuáles son los modos de desafectación?
La desafectación procede por solicitud del constituyente; por solicitud de los condóminos; por
solicitud de los beneficiarios; por muerte de todos los beneficiarios; por expropiación o por
reivindicación.
23. ¿Desde cuándo produce efectos la afectación?
Desde la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble produce efectos
24. ¿Cuáles son las molestias o ataque que pueden sufrir el poseedor o el tenedor?
La persona que está en relación con la cosa, sea titular de derecho real o poseedor o tenedor,
puede sufrir molestias ocasionadas por terceros ajenos a dicha relación. Las molestias pueden
ser de distinta gravedad: el despojo o desapoderamiento que es la exclusión total o parcial en la
relación con la cosa o la turbación que es una perturbación.
25. ¿Es posible la defensa extrajudicial?
Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto
cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde.
26. ¿Cuáles son las acciones posesorias
reguladas en el cccn?
El CCCN regula las acciones posesorias de despojo y las acciones posesorias de mantener.
Art. 2241. Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o
la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea
vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los
actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si
toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la
realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la
posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de
la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de
cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Art. 2242. Acción de mantener. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión
a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida
por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la
turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de
cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
27. ¿Cuál es la legitimación actica y pasiva de cada una de ellas?
Acción posesoria de despojo: la legitimación activa es todo poseedor o todo tenedor. La
legitimación pasiva es contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe.
Acción posesoria de mantener: la legitimación activa es todo poseedor o todo tenedor. La
legitimación pasiva es contra quien lo turba o moleste.
28. ¿Qué se debe probar en estos juicios?
Acción posesoria de despojo: el desapoderamiento o de despojo.
Acción posesoria de mantener: la turbación o molestias.
Y la relación con la cosa.
Art. 2243. Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una
relación de poder más antigua.
29. ¿Cuál es el plazo de prescripción de estas acciones posesorias?
El plazo de prescripción de las acciones posesorias es de un año contado desde el
conocimiento de la molestia.
30. Definición legal del usufructo.
Art. 2129. Usufructo. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de
un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se
modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
31. ¿Qué significa la regla salva reuma substantivan?
La regla o el principio salva rerum substantia, aplicable como limite al ejercicio de las
facultades del usufructuario, no debe alterar la sustancia del bien ajeno.
 32. ¿Cuáles son las obligaciones del usufructuario antes de entrar en la posesión?
Las obligaciones que debe cumplir el usufructuario antes de entrar en la posesión son dos:
A. Confeccionar inventarios. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar
el detalle del objeto del usufructo y de su estado, antes de entrar en su uso y goce.
B. Otorgar garantía suficiente. En el acto de constitución puede establecerse la obligación
previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente para el cumplimiento de las
obligaciones legales y contractuales
33. ¿Cuáles son las obligaciones del nudo propietario?
Las obligaciones del nudo propietario se encuentran en el Art. 2151: el nudo propietario
conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el
uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si
el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad
de la turbación.
34. ¿Cuáles son los derechos y las obligaciones del usufructuario?
El usufructuario tiene el derecho de percibir los frutos; percibir los productos de una
explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo; efectuar mejoraras, siempre que no
se altere la sustancia; a constituir derechos reales de servidumbre, anticresis, uso y habitación,
además puede constituir derechos personales de uso y goce.
Respecto a sus obligaciones son las de usar y gozar conforme al destino; realizar a su costa
las mejoras para su conservación; pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes;
comunicar al nudo propietario toda perturbación de hecho o de derecho; la restitución al
extinguirse el objeto del usufructo en la cantidad y en el estado que esté consignado/detallado en
el inventario.
35. ¿Cuáles son los modos de extinción del usufructo?
Los modos de extinción del usufructo son:
- La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si
no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio (que no es transmisibles a los
herederos).
- La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a
los cincuenta años desde la constitución del usufructo.
- El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario
no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo.
- El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
36. Definición legal del uso y de la habitación.
Art. 2154. Uso. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un
usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Art. 2158. Habitación. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación
sólo puede constituirse a favor de persona humana.