PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN VÍA NOTARIAL

Prescripción adquisitiva de dominio

Definición

La prescripción adquisitiva de dominio es un modo originario de adquisición de propiedad de los

bienes, mediante la posesión continua a título de propietario por el tiempo o los plazos fijados por la
Ley, remontándonos a su origen, tenemos que los romanos denominaban como usucapión, su origen
etimológico proviene de los vocablos latinos “pre” y “escribere”, que tienen por significado
inscripción previa.

De acuerdo a lo mencionado por Jorge Avendaño (1933): “La prescripción es una consecuencia de
la protección de la posesión(...) Cuando el propietario no ejercita su derecho y en cambio un no
propietario posee un bien durante un tiempo determinado, la posesión derrota a la propiedad. De
alguna manera, la prescripción representa el triunfo del hecho sobre el derecho.” 

Por otro lado (Álvarez Caperochipi, 2015) define la usucapión como: “Un medio de
identificación(de adquisición y de prueba) de la propiedad y de los derechos reales por la
concurrencia de dos elementos: la posesión y el tiempo”

Objetivo

La finalidad de la prescripción adquisitiva se centra en la adquisición de la condición de propietario

por parte de un poseedor que aprovecha económicamente el bien, así como la pérdida de esta
propiedad por el propietario que lo deja abandonado

De acuerdo a las palabras de Avendaño (1933)”El derecho ampara al poseedor diligente y lo

prefiere al propietario negligente, acogiendo así la prescripción adquisitiva”  sancionando al
propietario que no aprovecha el bien para otorgar la propiedad a aquel que utiliza el bien.

Del mismo modo,(Gonzáles Barrón, 2015) menciona que la prescripción adquisitiva incentiva los
actos de inversión y de explotación económica del bien, reconociendo legalmente la producción y el
trabajo, y que “el abandono tácito de la riqueza material es una señal objetiva de que no se le
necesita, que no se le da valor, al contrario de otro sujeto(el poseedor no propietario) que la aprecia
y aprovecha

De acuerdo a Berastain Quevedo, la prescripción adquisitiva tiene tres funciones; la primera

consiste en la adquisición de dominio, de la propiedad mediante el uso o aprovechamiento; sin
embargo, señala que además, sirve para probar la propiedad, un modo de acreditar este derecho de
propiedad, menciona además que esta es la forma en la que más se le utiliza; la tercera función que
menciona, es como un medio de defensa, particularmente en contra de la acción reivindicatoria, sin
embargo critica que esto resulta contrario a los fines de la administración de justicia.

Tenemos entonces, que la prescripción adquisitiva persigue dar seguridad jurídica e impulsar el
aprovechamiento económico del bien.

Tipos de prescripción adquisitiva

En nuestra legislación se regulan dos tipos de prescripción adquisitiva, la ordinaria o corta y la
extraordinaria o larga, esto en función dos características distintivas: la buena fe y el justo título, de
acuerdo a lo regulado en nuestro Código Civil, de contarse con un justo título y buena fe, el plazo
para la prescripción adquisitiva es de 5 años, en cambio, de no contarse con estos supuestos, el
plazo se extiende a 10 años.

En particular respecto al justo título, tenemos que según (Vásquez Ríos, 2013) es el acto jurídico
constitutivo de derecho que cuenta con los requisitos que la ley exige, pero que se encuentra
viciado; de ello entendemos que el transferente podría tener la posesión o el uso y disfrute, pero no
siendo auténticamente propietario no cuenta con la disposición del bien, es así que no adolece de
nulidad absoluta sino de nulidad relativa, o anulabilidad.

Respecto a la buena fe, se tiene que debe estar carente de dudas por parte del adquiriente, respecto a
la calidad de quien le otorga el bien, como auténtico propietario de éste, al momento en que lo
adquiere.

De esto tenemos que, para adquirir el bien mediante prescripción adquisitiva ordinaria, es
indispensable que el sujeto crea realmente que recibe el bien del propietario legítimo, en función al
justo título que le otorga dicho bien.

Sujetos y objeto de la prescripción adquisitiva

Respecto al sujeto, tenemos que cualquier persona, sea natural o jurídica, puede ejercer la
prescripción adquisitiva, teniéndose en cuenta la capacidad de goce y ejercicio, o que pueda ejercer
la posesión con todas las características que se requieren; sin embargo, hay excepciones
dictaminadas por ley a esto, un ejemplo son los extranjeros, debido a que no puede poseer como
dueño, o respecto a su prohibición a adquirir o poseer inmuebles ubicados a cincuenta kilómetros de
la frontera; o los co-propietarios respecto a los bienes comunes.

Respecto a los bienes que pueden ser materia de prescripción adquisitiva, tenemos a los bienes
muebles e inmuebles, con distintos plazos para cada uno, sin embargo, también encontramos
prohibiciones respecto a los bienes que pueden ser objeto de prescripción: Los bienes del Estado,
entendiéndose tanto los bienes de dominio público como los bienes de dominio privado, y las tierras
de las comunidades campesinas.

Plazos de la Prescripción adquisitiva

Plazos Ordinaria Buena fe Extraordinaria

Bienes muebles 2 años 4 años

Bienes inmuebles 5 años 10 años

La prescripción adquisitiva de dominio en nuestra legislación

Código Civil
El Código Civil regula la prescripción adquisitiva en el Libro V, sub-capítulo V del Capítulo
segundo del Título II de la Sección Tercera; en su artículo 950 especifica que:

“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua

pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”

Respecto a los bienes muebles, están contenidos en el artículo 951:

“La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión continua pacífica
y pública como propietario, durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay”

Sobre los efectos de una sentencia de usucapión:

“Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare
propietario.

La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el

registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.”

Y sobre la interrupción del plazo de prescripción:

“ Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es

privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le
restituye”.

Ley N° 27157

Con la promulgación de ésta ley, se le permitió al notario tramitar el proceso de prescripción

adquisitiva de dominio sin importar si el predio en cuestión se encontraba inscrito, incluyéndose
predios urbanos, predios que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana, o predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas

Ley N° 27333

Respecto al trámite que puede darse, éste puede ser judicial o notarial, en particular, el trámite en
vía notarial está regulado en el artículo 5 de la Ley N° 27333.

Características

Para que el poseedor se constituya en propietario mediante prescripción adquisitiva es necesario que
cumpla con las siguientes condiciones: la posesión debe ser continua, pública, pacífica y como
propietario

Posesión continua.- La continuidad de la posesión es aquella que dura, mínimamente, el plazo

establecido por ley, 5 o 10 años de acuerdo a nuestra legislación, en este particular, a efectos de
probar la continuidad de la posesión durante todo el plazo, se aplica la presunción de continuidad
contenida en el artículo 915 del Código Civil, entendiéndose que si un poseedor demuestra poseer
en el pasado, y en un punto actual, se presume la posesión del tiempo intermedio.
Respecto a este aspecto, no es necesario que el poseedor haya estado permanentemente y
personalmente en el bien, pero sí que se demuestre el ejercicio de atributos de la propiedad durante
el plazo otorgado por la ley, gracias a la presunción de continuidad, podría demostrarse la posesión
en un plazo anterior y actual, suponiéndose la posesión durante el tiempo entre estas fechas.

Posesión pacífica.- Al referirnos a una posesión pacífica nos remitimos a una exenta de violencia,
ya sea ésta física o moral, y debe darse durante toda la posesión, no contándose dentro del plazo de
posesión el tiempo en el que haya ejercido violencia, podríamos resaltar que, no se considera
violenta la defensa posesoria, puesto que el Código Civil otorga la posibilidad al poseedor de
defenderse de los ataques de terceros mediante la fuerza o recobrar la posesión, del mismo modo, la
interposición de una demanda no quita que la posesión sea pacífica.

Posesión pública.- La posesión debe ejercerse como lo haría el propietario del bien,
exteriorizándose la posesión de tal manera que sea demostrable mediante actos posesorios visibles y
claros, a vista de todos, involucrando el ejercicio de los atributos de uso y disfrute que la propiedad
otorga, siendo estos advertibles por las personas cercanas al inmueble.

Posesión como propietario.- En este particular se destaca el animus domini, es el elemento

subjetivo de la posesión con fines de usucapión, el comportamiento orientado a la adquisición del
bien, ejerciendo los atributos de la propiedad como si fuera el dueño, excluyendo de éste modo a
aquellos poseedores inmediatos, reconozcan el derecho de propiedad del originalmente propietario
no poseedor