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ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

Condominio Art. 1983 a 1995

Concepto. Art. 1983 “Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la
ley o el título disponga otra proporción”

Características del derecho: Unidad de objeto

Pluralidad de sujetos

Propiedad de partes ideales

Facultades

 Respecto de toda la cosa las facultades son restringidas

 Respecto de la parte indivisa las facultades son amplias

Facultades sobre la parte indivisa (Art. 1989)

 Puede enajenar y gravar sin consentimiento de los demás, puede ser


embargad y ejecutada por los acreedores

 La renuncia del condómino a su parte acrece a los demás

Facultades sobre la cosa


 Facultades de uso y goce, conjunta o individualmente sin alterar su destino
(1986)

 Convenio de uso y goce. Pueden convenir el uso alternado o exclusivo y


excluyente sobre determinadas partes materiales (1987)

 Si uno excluye a los demás cada comunero puede pedir a su favor el valor
locativo desde la oposición (1988)

 La disposición jurídica o material o de alguna parte determinada requiere la


conformidad de todos. No se requiere conformidad para mejoras necesarias
o útiles (1990)

Gastos (1991) Deben realizarlo todos de acuerdo a su porcentual de dominio. Si


uno paga tiene derecho a repetir con intereses.

Deudas (1992) El que la contrae es el obligado frente al tercero pero tiene acción
para repetir. Si todos la contraen responden ante los terceros por partes iguales
salvo que se haya estipulado solidaridad o expresión de cuotas. El que pagó de
mas puede repetir.

Adminsitración (1993) Imposibilidad de uso y goce común. Reunidos en asamblea


deben decidir como la van a administrar

Asamblea (1994) Cualquier condómino puede convocar a la asamblea citando a los


demás en forma fehaciente, indicando la finalidad, con antelación suficiente. La
resolución de la mayoría absoluta de los condominios obliga a todos (mitad mas
uno) (aunque la mayoría la tenga uno solo) en caso de empate decide la suerte. Es
La norma no contempla la petición judicial, es de difícil realización. Hay que tener
presente que cada condómino puede en cualquier momento pedir la partición.

Frutos.1995 Se distribuyen conforme a su parte.

Tipos de condominio

Con indivisión forzosa y sin indivisión forzosa


Cuando el condominio es sin indivisión forzosa cualquiera de los condóminos, en
cualquier momento, puede pedir la partición. Arts. 1996 a 1998.

Derecho de pedir la partición Art. 1997

 Todo condómino puede, en cualquier momento pedir la partición de la cosa


(Excepto que se haya convenido la indivisión temporal)

 La acción es imprescriptible

 El derecho no es renunciable por tiempo indeterminado (1999)

 No requiere del consentimiento de los demás

 Si no se puede partir en especie, la partición se realiza mediante la venta,

 Se aplican las reglas de las división de herencia

 Uno de los condóminos puede adquirir toda la cosa o la parte indivisa que
del comunero que enajena.

Condominio con indivisión forzosa

 Temporaria

 Perdurable

Fuentes de la partición temporaria

 La convención (2000)

 La sentencia (2001) No debe exceder de 5 años renovables por una vez


 Los actos de última voluntad. (2330)

 Solo producen efectos respecto de terceros a partir de la inscripción (2003)

Partición nociva Art. 2001. Partición anticipada 2002. A petición de


cualquiera de los comuneros que acredite circunstancias graves y
perjudiciales a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa (Antes
de levantar la cosecha)

Convención. Art. 2000.

 Pacto entre condóminos

 Máximo de diez años si es superior vence a los diez años, el anterior puede
ser ampliado hasta diez años.

 Pacto de indivisión acordado por los herederos (2331)

 No se admite la renovación automática.

El acto de última voluntad.

 Legado a más de un legatario con clausula de indivisión

 Clausulas de indivisión por el testador (2330)

La ley

 Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables (2004)

 Condominio de muros, cercos y fosos divisorios de inmuebles (2006)


Condominio con indivisión forzosa

Título IV del libro IV.

La posibilidad de pedir la partición se encuentra limitada

Fuentes

 La convención

 Los actos de última voluntad

 La Ley

 La sentencia

Clasificación del condominio con indivisión forzosa

Temporaria

 La convención (2000)

 Los actos de última voluntad (2330)

 Pactos de indivisión entre coherederos (2331)

 Oposición del cónyuge a la partición de una unidad económica


(2332)

 Oposición de un heredero (2332)


 La sentencia (2001-2002)

Perdurable

La Ley:

 Condominio sobre accesorios indispensables (2004-2005)

 Condominio sobre muros cercos y fosos (2006 a 2036)

Condominio con indivisión forzosa temporaria

Título IV del libro IV, capítulo 4

La convención

 Convenios de suspensión de la partición. Hasta 10 años

Art. 2000 “Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo
que no exceda de diez años: Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto
o superior a diez a años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea
inferior a los diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite.”

 Pactos de indivisión entre coherederos. Hasta 10 años renovado por otros


10 años

Art. 2331 “Los herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos perdure
total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la
partición provisional de uso y goce de los bienes entre los copartícipes.

Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio


concluido por sus representantes legales o con la participación de las personas que
los asisten requiere aprobación judicial.
Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del
anteriormente establecido.

Cualquiera de los coherederos puede pedir la partición antes del


vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas.”

Oposición de cónyuge o heredero

 Oposición del cónyuge a la partición de una unidad económica. Hasta 10


años pero puede ser prolongada judicialmente a pedido del supérstite hasta
su fallecimiento.

Art. 2332 Refiere al cónyuge que adquirió o constituyó, es el principal accionista o


participó activamente en la explotación de un establecimiento que integra el acervo
del causantes y constituye una unidad económica o partes sociales, cuotas o
acciones de una sociedad, excepto que pueda serle adjudicado en su lote. Durante
el plazo ejerce la administración. Cualquiera de los herederos puede pedir
judicialmente la división si existen causas graves o de manifiesta utilidad
económica que lo justifiquen.

 Oposición de un heredero Hasta 10 años (¿?)

Art. 2333. Refiere al heredero que ha participado activamente en la explotación de


la empresa “en las mismas circunstancias que las establecidas en el artículo 2332”

Actos de última voluntad

 Indivisión impuesta por el testador. Hasta 10 años

Art. 2330 “El testador puede imponer a sus herederos, aun legitimarios, la
indivisión de la herencia por un plazo no mayor a diez años.

Puede también disponer que se mantenga indiviso por ese plazo, o en caso de
haber herederos menores de edad, hasta que todos lleguen a la mayoría de edad:

a. Un bien determinado;
b. Un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o
cualquier otro que constituye una unidad económica;

c. Las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal


socio o accionista.

En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende


reducido a éste.

El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a


pedido de un coheredero, cuando concurran circunstancias graves o razones de
manifiesta utilidad.”

La sentencia

 Partición nociva Art. 2001 Hasta 5 años renovables por una vez

a) Cuando la partición sea nociva para cualquiera de los condóminos por


circunstancias graves.

b) Cuando fuera perjudicial para los intereses de todos los condóminos (¿no
graves?)

c) Cuando fuera perjudicial para el aprovechamiento de la cosa, según su


naturaleza o destino económico.

 Partición anticipada

Art.2002 “A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez


puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión
convenida u ordenada judicialmente.”

Condominio de Fuente legal


Condominio con indivisión forzosa perdurable

Título IV del libro IV, capítulo 5

 Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables (2004-2005)

Accesorios indispensables al uso común de dos inmuebles

Ninguno de los condóminos puede pedir la división

Uso limitado a la necesidad de los inmuebles sin perjudicar al


condómino

 Condominio sobre muros, cercos y fosos (2006 a 2030)

 Medianería rural (2031 a 2033)

 Condominio de árboles y arbustos (2034 a 2036)

Condominio sobre muros, cercos y fosos

Impone un límite al derecho de propiedad

 Cerramiento forzoso urbano. “Cada uno de los propietario de inmuebles


ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular
colindante, el derecho y la obligación recíprocos de construir un muro
lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante,
hasta la mitad de su espesor.”

Fundamentos

Constitucionales (art.18 CN) Garantiza la intimidad personal y familiar

(art.19 CN) Protege las acciones privadas de los hombres

(art. 1944 CCYC) Facultad de exclusión y encerramiento


Económicos Economizar el suelo. Dar solidez a las construcciones,

Ahorro de terreno, materiales y mano de obra. Seguridad.

Dificultades propias del tema

(Meramente enunciativo)

 Todo muro que separa dos inmuebles linderos no siempre es medianero

 Un muro puede ser encaballado o contiguo

 Un muro puede ser medianero o privativo

 Un muro puede ser encaballado y medianero

 Un muro puede ser contiguo y medianero

 Un muro puede ser encaballado y privativo

Significado de los muros en el Código Civil y Comercial

(Art. 2006)

Distinción de los muros desde un punto de vista físico

¿Dónde está ubicado el muro en el terreno?

 Muro lindero, separativo o divisorio

 Muro encaballado

 Muro contiguo

 Muro de elevación

 Muro enterrado
Muro lindero, separativo o divisorio. 2006 inc. a) al que demarca un inmueble y lo
delimita del inmueble colindante

Muro encaballado. 2006 inc. b) al lindero que se asiente parcialmente en cada uno
de los inmuebles colindantes.

Muro contiguo. 2006 inc. c) al lindero que se asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo de
ambos inmuebles.

Muro de elevación. 2006 inc. g) al lindero que excede la altura del muro de
cerramiento.

Muro enterrado. 2006 inc. h) al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de
cimiento a una construcción en la superficie.

¿La pared próxima? Carece de regulación jurídica

Distinción de los muros desde un punto de vista jurídico

¿De quién es el muro?

 Medianero

 Privativo o exclusivo

 De cerramiento

Medianero. 2006 inc. d) al lindero que es común y pertenece en condominio a


ambos colindantes
Privativo o exclusivo. 2006 inc. e) al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes

De cerramiento. 2006 inc. f) al lindero de cerramiento forzoso sea encaballado o


contiguo. Conf. 2007 debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 mts. No
requiere autorización del vecino colindante.

Adquisición de la medianería

El muro de cerramiento es un condominio forzoso de fuente legal.

 Nace medianero

 Es medianero hasta la altura de 3 mts.

 Es medianero desde que se comienza la construcción. (2020)

 Puede ser construido encaballado o contiguo

 A comunidad de gastos o pagado por uno solo de los vecinos

 Desde la construcción otorga facultades a ambos condóminos (adosar


construcciones al muro, anclar construcciones, prolongar el muro,
demolerlo y reconstruirlo etc. (2021- 2024)

 El vecino que lo construyó puede reclamar el pago desde el inicio de la


construcción, aunque el vecino no utilice el muro “específicamente” (2020)

 Si lo construyó encaballado puede exigir la mitad del valor de la pared en


toda su longitud y cimientos necesarios para sustentarlo (2018-2014)

 Si lo construyó contiguo puede exigir el pago de la mitad de la pared en


toda su longitud, de los cimientos y del terreno (2014) a la fecha de la mora

 Debe incluirse la mitad de los gastos y honorarios derivados de la


confección de planos de medianería y la mitad de IVA.

 La mora es automática (886)

 La acción de cobro de la medianería prescribe a los 5 años desde la


construcción (2560)
 Si una vez pasados los cinco años el vecino que no lo utilizó
“específicamente” lo utiliza, no renace la obligación de pago y puede
oponer la prescripción liberatoria.

 No existe prescripción adquisitiva del muro de cerramiento forzoso, el muro


nace en condominio desde la construcción por lo que nada hay que adquirir
por usucapión

Muro de elevación

 Es el lindero que excede la altura de tres metros, sea encaballado o


contiguo, en la altura que supera los tres metros.

 La porción el muro que supera los tres metros es privativa de quien la


construyó

 En ese muro conviven dos regímenes jurídicos (hasta los tres metros
medianero y después de los tres metros privativo)

 El propietario del muro puede reclamar el pago desde que el vecino lo


utilice “específicamente” (apoyar construcciones, introducir cañerías,
tirantes).

 Puede reclamarse en la medida que el vecino lo utilice y no en toda su


longitud (2018)

 No se considera utilización específica colgar jaulas, clavos para colgar la


ropa, revocar la pared etc.

 Desde la utilización comienza a correr el plazo de prescripción liberatoria (5


años)

 Desde la utilización comienza a correr la prescripción adquisitiva (10 o 20


años)

 Hasta la prescripción el muro es de su dueño por lo que prescripta la acción


de cobro y hasta la usucapión defender su derecho y exigir el retiro de las
construcciones efectuadas sin su autorización. El vecino tiene la facultad
de fuente legal de adquirir la porción del muro que utilice.

 Desde la utilización especifica nace la obligación de pagar. La mora es


automática (2019)

 El monto a pagar debe calcularse desde la fecha de la mora (2019)

 Debe adquirir el muro como está construido aunque exceda los estándares
del lugar (2014)

Muro enterrado Art. 2017

 Es aquel que se prolonga más allá de la profundidad requerida para su


cimentación (2017)

Abdicación de la medianería

El art. 2028 contempla la posibilidad de liberarse de la obligación de pago


originado por la construcción, conservación o reconstrucción del muro mediante la
abdicación de sus derechos de medianería, ello implica transmitir al otro vecino su
derecho sobre el muro y el dominio del terreno en el que se asienta. Deben
confeccionarse planos y realizarse por escritura pública. El muro a partir de la
abdicación pasará a ser contiguo y privativo del otro vecino. Si luego quiere
adquirir la medianería debe pagar pared, cimientos y terreno

Prueba de la medianería 2010/2013


Presunciones, documentos y signos

Presunciones (2010) “A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre


dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde
esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume
privativo del dueño del edificio más alto.”

Exclusión de las presunciones (2012) “no se aplican cuando el muro separa patios,
huertos y jardines de un edificio o éstos entre sí.”

Documentos y signos (2013) “debe provenir de instrumentos públicos o privados


que contengan actos comunes a los dos titulares colindantes o sus antecesores, o
surgir de signos materiales inequívocos. La prueba de resultante de los títulos
prevalece sobre la de los signos”

Medianería Rural (2032-2033)

En la campaña es habitual que se recurra para separar los inmuebles a cercos de


piedra, de alambre, cercos vivos, fosos o zanjas.

El titular del derecho real tiene la facultad legal de levantar o excavar un


cerramiento, el cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado y quien lo
realiza tiene la facultad de reclamar la mitad del valor que corresponda conforme
los estándares del lugar.

Art. 2033 “Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y
obligaciones de los condóminos entre sí rige, en lo que es aplicable, a la medianería
rural.”
Condominio de árboles y arbustos (2034 a 2036)

Art. 2034 “Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto


contiguo o encaballado con relación de muros, cercos o fosos linderos, tanto en los
predios rurales como urbanos”

Art. 2035 “Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos


puede exigir en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea
arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de las
ramas o raíces.”

Art. 2036 “Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca solo
puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos”

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