A) CONDOMINIO: B) CONDOMINIO DE INDIVICION FORZOSA

Art- 1983: DEFINICIÓN: El condominio es el derecho real de propiedad

sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan
la proporción.

Art. 1984: APLICACIONES SUBSIDIARIAS: las normas sobre el

condominio se aplican a todo supuesto de comunión de derechos.

Art.1985: DESTINO DE LA COSA: Se determina por la convención por

la naturaleza o por el uso.

Art. 1986: USO Y GOCE. Cada condómino conjunta o individualmente

puede usar u gozar de la cosa común sn alterar su destino, .sin deteriorarla
en su propio interés sin obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por
los restantes condóminos.

Art. 1987: CONVENIO DE USO Y GOCE. Los condóminos pueden

convenir el uso y goce alternado de la cos común o que se ejercite de
manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

Art. 1988: USO Y GOCE EXCLUYENTE: El uso y goce excluyente sobe

oda la cosa en medida mayor o calidad distinta a la convenida no da
derecho a indemnización a los restantes condóminos sino, a partir de la
oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

Art. 1989: FACULTADES CON RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA:

Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte
indivisa, sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores
pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que
les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.

Con esta disposición, se soluciona dos temas muy controvertidos en el

código de Vélez una, con relación al derecho de terceros, a embargar y
ejecutar la parte indivisa, sin esperar el resultado de la partición, dado
que antes, había que esperar el resultado de la partición, para hacer la
ejecución, lo que provocaba grandes disidencias doctrinarias y
jurisprudenciales, especialmente en la hipoteca de parte indivisa, dado
que quedaba subordinada al resultado de la partición.
Asimismo, se aclara, que la partición les es inoponible.
El otro tema largamente controvertido, que también se soluciona, es el
del efecto de la renuncia del condómino a su parte, estableciendo
claramente, que acrece a los otros condóminos, dado que al respecto, el
código de Vélez no lo aclaraba, con lo cuál la doctrina interpretaba, que
esa parte, directamente iba al Estado, lo que complicaba la situación del
condominio.

Art. 1980: DISPOSICIÓN Y MEJORAS CON RELACIÓN A LA COSA

EN CONDOMINIO. La disposición jurídica o material de la cosa o de
alguna parte determinada de ella sólo puede hacerse con la conformidad de
TODOS LOS CONDÓMINOS.
NO SE REQUIERE ACUERDO PARA REALIZAR MEJORAS
NECESARIAS.
Dentro de los límites de uso y goce de a cosa común, cada condómino
puede también a su costa hacer en la cosa mejoras útiles, que sirvan a su
mejor aprovechamiento.

Con esta norma, se mantiene, la necesidad de tener la conformidad de

todos los condóminos, para la disposición jurídica o material de la
misma, pero es más amplia frente a las mejoras, dado que no se requiere
acuerdo, para las mejoras necesarias y las útiles, tomando en cuenta, los
límites de uso y goce de la cosa común.

Art. 1991: GASTOS: Cada condómino debe pagar los gastos de

conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesaria y reembolsar
a los otos lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes
indivisas.
No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El
condómino que abona tales gastos, puede reclamar intereses desde la fecha
del pago.

Art- 1992: DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD. Si un

condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad es el único
obligado frente a terceros acreedores, pero tiene acción contra los otos para
el reembolso de lo pagado. So todos se obligaron sin expresión de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales.
Quién ha pagado demás respecto de la parte indivisa que le corresponde,
tiene derecho contra los otros para que le restituyan lo pagado en esa
proporción.

Art. 1983: ADMINISTRACIÓN: Si no es posible el uso y goce en común,

por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea, deben decidir sobre su
administración.

Art. 1994: ASAMBLEA: Todos los condóminos deben ser informados de

la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente
y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los
condóminos computada según el valor de las partes indivisas, aunque
corresponda a un solo, obliga a todos. En caso de empate debe decidir la
suerte.

Art. 1985: FRUTOS: No habiendo estipulación en contrario los frutos

deben ser divididos proporcionalmente al interés de los condóminos.

Art. 1996: Rigen para el condominio, las reglas de la división de

herencia, en tanto sean compatibles.

Art. 1997: DERECHO A PEDIR LA PARTICIÓN: Excepto que se

haya convenido la indivisión, TODO CONDOMINIO PUEDE EN
CUALQUIER TIEMPO PEDIR LA PARTICIÓN. LA ACCIÓN ES
IMPRESCRIPTIBLE.

Art. 1998: ADQUISICIÓN POR UN CONDÓMINO. También se

considera partición, el supuesto en el que uno de los condóminos deviene
propietario de toda la cosa.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORÁRIA

Art. 1999: El condómino no puede renunciar al ejercicio de la acción de

parición por tiempo indeterminado.

Art. 2000: CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN:

Los condóminos pueden convenir suspender la partición, por un término
que no exceda de diez años. So la convención no fija plazos o tiene un
plazo incierto o superior a diez años se considera celebrado por ese tiempo.
El plazo, que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar
ese límite máximo.

Art. 2001: PARTICIÓN NOCIVA. Cuando la partición es nociva para

cualquiera de los condóminos por circunstancias graves o perjudicial a los
intereses de todos o el aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y
destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término
adecuado a las circunstancias, y que no exceda de cinco años. Este término
es renovable por una vez.

Ar- 2002: PARTICIÓN ANTICIPADA. A petición de parte siempre que

concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes
del tiempo previsto, hay sido la indivisión convenida u ordenada
judicialmente.

Art. 2003: PUBLICIDAD: Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado

de la indivisión, sólo producen efecto, respecto de terceros, cuando se
inscriben en el respectivo registro de la propiedad.

B) CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE.

ACCESORIOS INDISPENSABLES. MUROS, CERCOS Y
FOSAS.

Art. 2004: INDIVISIÓN FORZOSA SOBRE ACCESORIOS

INDISPENSABLES.
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a diversos propietarios. Mientras subiste la afectación ninguno
de los condóminos puede pedir la división.

Art. 2005: Unos de la cosa común: cada condómino sólo puede usar la cosa
común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada, y sin
perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

Art. 2006: CONDOMINIO SOBRE MUROS CERCOS Y FOSOS:

El muro, cerco o foso se denomina:

 A) Lindero; separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo
delimita del inmueble colindante.
B) Encaballado: es el lindero, que se asienta parcialmente en cada uno de
los inmuebles colindantes.
C) Contiguo: es el lindero, que se asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes de modo que el filo coincide con el límite
separativo.
D) Medianero: es el lindero que es común y pertenece en condominijo
E) Privativo o exclusivo: es el lindero de que pertenece a uno sólo de los
colindantes.
F) De cerramiento. Es el lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo.
G) De elevación: el lindero que exceda la altura del muro de cerramiento.
H) Enterrado: el ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a
una construcción en la superficie.

Art. 2007: EL CERRAMIENTO FORZOSO URBANO

Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de

población, o en sus arrabales, tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar, en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

Art. 2008: MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO

El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor
a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los
inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.

Art. 2009: ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA.

El muro construido conforme a lo dispuesto en el art. 2008, es medianero
hasta la altura de 3 metros (también es medianero, el muro de elevación, si el
titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la propiedad por contrato con quién construye o por prescripción
adquisitiva) o sea que es de elevación, no es medianero hasta que no se
adquiera o se produzca la prescripción.

Art. 2010: PRESUNCIONES: A menos que se prueba lo contrario, el muro

lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros se presume
medianero, desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa
altura se presume que es privativo, del dueño del edificio m más alto.

Art. 2011: Época de las presunciones. Las presunciones del art. 2010 se
establecen a la fecha de la construcción del muro y subsisten aunque se
destruyan total o parcialmente.

Art. 2012: No se aplican las presunciones, cuando el muro separa patios,

huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Art.2013: La prueba que desvirtúa las presunciones, deben provenir, de

instrumentos público y privado que contengan actos comunes de los titulares
colindantes, o antecesores o surgir de signos materiales inequívocos. La
prueba resultante de los títulos prevalece sobre las de los signos.

Art. 2014: COBRO DE LA MEDIANERÍA:

El que construye un muro de cerramiento contiguo, tiene derecho a reclamar
al titular colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del
muro y de sus cimientos.

El Código de Vélez, no admitía acción del que construye un muro contiguo,

contra el lindero, sino hasta que éste se sirviera del mismo. La diferencia es
sustancial, por el plazo de la prescripción de la acción, que siempre se va a
contar desde la construcción, sea el muro encaballado o contiguo.

Art. 2015: MAYOR VALOR POR CARACTERÍSTICAS EDILICIAS.

No se puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias
del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de
agentes exteriores, que exceda los estándares del lugar (hasta tres metros).

Art. 2016: MUROS DE ELEVACIÓN Y ENTERRADOS. La medianería en

estos casos, tiene que contemplar el muro como está construido, aunque
exceda los estándares.

Art- 2017: ADQUISICIÓN Y COBRO DE LOS MUROS DE ELEVACIÓN

Y ENTERRADOS.
Sólo se tiene derecho a adquirir la medianería desde que lo utilice
efectivamente para sus fines específicos.
Art. 2019: MEDIDA DE LA OBLIGACIÓN.
El titular colindante, debe pagar (hasta los 3 metros), en toda su longitud, y el
de elevación, sólo en la parte que lo utilice efectivamente. El valor de la
medianería es el del muro, cimientos o terreno según corresponda, a la fecha
de la mora.

Art. 2020: INICIO DEL CURSO DE LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA.

Respecto del muro de cerramiento, se inicia desde el comienzo de su
construcción y respecto del de elevación o el enterrado, desde su utilización
efectiva.
Al respecto, no se hace diferencia entre encaballado y contiguo, de modo
que cambia sustancialmente, la interpretación doctrinaria y jurisprudencial
anterior. La acción del constructor, nace desde la construcción, respecto del
muro de cerramiento, sea encaballado o contiguo. Y los colindantes, tienen
la facultad de adquirirlo.

Art. 2021. FACULTADES MATERIALES. El condómino puede adosar

construcciones, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir
cavidades, aún en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular
de ese derecho, no resulta peligro para la solidez del muro.

Art. 2022: PROLONGACIÓN DEL MURO: Se puede prolongar en altura y

profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso
que cargue sobre el muro. La nueva construcción es privativo del que la hizo.
Debe tomarse en cuenta, que se trata solamente, de los muros de elevación o
enterrados.

Art. 2023: RESTITUCIÓN DEL MURO A SU ESTADO ANTEIROR. Si el

en el ejercicio de estas facultades, se genera perjuicio, el condómino puede
pedir que el muro se restituya a su estado anterior total o parcialmente.

Art. 2024: RECONSTRUCCIÓN. El condómino puede demoler el muro

lindero cuando necesite hacerlo más firme pero debe reconstruirlo con altura y
estabilidad no menores que el del que fue demolido.

Art. 2025: UTILIZACIÓN DE SUPERFICIE MAYOR.

Si para la reconstrucción se utiliza un superficie mayor que la anterior, debe
ser tomado del que la realiza, y el nuevo muro, aunque costurado por uno de
los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
Art. 2026: DILIGENCIA EN LA RECONSTRUCCIÓN:
La reconstrucción deber realizarse a su costa, y el otro condómino no puede
reclamar indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es
efectuada con la diligencia adecuada Según las reglas del arte.

Art. 2027: MEJORAS EN LA MEDIANERÍA URBANA.

Los condóminos está obligados, en la proporción de su derecho a pagar los
gastos de reparaciones y reconstrucción de la pared, como mejoras necesarias,
pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias, que
no son beneficiosas para el titular colindante.

Art. 2028. ABDICACIÓN DE LA MEDIANERÍA.

El condómino requerido para el pago de créditos originados por la
construcción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de sus
derechos de medianería, aún en los lugares en que el cerramiento es forzoso, a
menos que el muro, forme parte de una construcción que le pertenezca o la
deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado
o enterrado y si retiene el derecho sobre el muro de cerramiento.

Art. 2029: ALCANCES DE LA ABDICACIÓN:

La abdicación, implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en
que se asienta.

Art-2030: READQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA.

El que abdicó de la medianería puede readquirirla, en cualquier tiempo,
pagándola como si nunca la hubiera tenido antes.

Art. 2031: CERRAMIENTO FORZOSO RURAL:

El titular de un derecho real, sobre un inmueble ubicado fuera de un núcleo de
población, o de sus aledaños, tiene el derecho de levantar o excavar un
cerramiento, aunque no se un muro en los términos del cerramiento forzoso.
También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio
queda completamente cerrado.

Art. 2032: ATRIBUCIÓN, COBRO Y DERECHOS EN LA MEDIANERÍA

RURAL.
El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza el
cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino, la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Art. 2033. APLICACIÓN SUBSIDIARIA. Lo dispuesto sobre muros
medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre
sí, rige en lo que es aplicable, en la medianería rural.

Art.2034: ÁRBOLES Y ARBUSTOS.

Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a
muros cercos y fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

Art. 2035: PERJUICIO ATRIBUIDO A UN ÁRGO O ARBUSTO.

Cualquiera de los condóminos, puede exigir en cualquier tiempo, si le causa
perjuicio, que el carbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos excepto que
se lo pueda evitar, mediante el corte de ramas o raíces.

Art. 2036: REEMPLAZO DE ÁRBOL O ARBUSTO.

Si se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos
condóminos.

En el tema de la medianería, hay importantes diferencias con la

legislación anterior:

En la clasificación de los muros aparece una calificación general de “muro

lindero”. Es el separativo de dos predios colindantes, sin importar cómo
está construido.

Luego, se hace referencia a dos formas de construirlos: encaballado, o sea

el muro asentado parcialmente, en cada uno de los inmuebles colindantes y
el contiguo, construido enteramente, sobre uno de los inmuebles,
coincidiendo su filo, con la línea separativa.

Desde un punto de vista jurídico, aparece la clasificación en:

Medianero: Es el lindero que pertenece en común, en condominio.

Privativo o exclusivo: Es el lindero que pertenece a uno sólo de los

colindantes.

De cerramiento forzoso urbano: es el lindero de cerramiento forzoso, sea

encaballado o contiguo. Es un derecho y una obligación recíproca, que
corresponden a todos los propietarios, en las ciudades y sus alrededores,
para construir un muro lindero de cerramiento.
Quién lo construye tiene la facultad de hacerlo encaballado, tomando del
colindante la mitad de su espesor.
Este muro, ya nace como medianero, hasta la altura de tres metros, sea
contiguo o encaballado.

La diferencia con el código anterior, y su interpretación doctrinaria y

jurisprudencial (Teoría Tobal), es que había diferencias entre el
encaballado, que nacía como medianero, quedando una acción de cobro
para el constructor y el contiguo que nacía como privativo, en los lugares
de cerramiento forzoso, y que sólo se podía reclamar, cuando el vecino, se
servía de la pared, utilizándola materialmente.

Este muro debe ser estable, y de una altura no menor de tres metros, a
contar desde su intersección con la superficie del inmueble (desde el suelo).
Puede ser modificada la altura por legislación local.

Se agregan dos categorías que antes no estaban, que son:

El muro de elevación, que es la parte del muro, que excede de los tres
metros
El muro enterrado, debajo del nivel del suelo, que no sirva de cimiento a
una construcción.

Tanto el muro de elevación como el enterrado, no nacen como medianeros,

y sólo se convierten en tales, cuando se los adquiere, o hay prescripción
adquisitiva (20 años).

Se mantienen las presunciones, ya que el art. 2010, establece que salvo

prueba en contrario, que surge de instrumentos públicos, privados, o signos
materiales, todo muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los
tres metros, se presume medianero, desde esa altura, hasta la línea común
de elevación.

Desde esa altura, se presume, que es privativo, del dueño del edificio más
alto.

Estas presunciones, se cuentan desde la construcción y subsisten aunque se

destruyan total o parcialmente.
En cuanto al cobro de la medianería, el que construye un muro de
cerramiento, si lo hace contiguo, tiene el derecho de reclamar a su vecino, la
mitad del valor del terreno y del muro y sus cimientos, siempre a partir de la
construcción.

ES DECIR, QUE NO NECESITA ESPERAR QUE EL VECINO SE

SIRVA DE ESA PARED, PARA RECLAMAR EL VALOR QUE
CORRESPONDA, COMO SE INTERPRETABA ANTERIORMENTE, LO
QUE CONSTITUYE UNA NOVEDAD MUY IMPORTANTE.

TAMBIÉN HAY QUE CONSIDERAR, QUE LA PRESCRIPCIÓN PARA

EL COBRO, EMPIEZA A CORRER DESDE QUE NACE LA ACCIÓN, ES
DECIR DESDE LA CONSTRUCCIÓN. SI LA ACCIÓN NACE EN
AMBOS CASOS, ES DECIR ENCABALLADO O CONTIGUO, DESDE LA
CONSRUCCIÓN, HAY DIEZ AÑOS PARA RECLAMAR EN TODOS LOS
CASOS, MENOS EN LOS DE ELEVACIÓN Y ENTERRADOS QUE
NACEN COMO PRIVATIVOS, Y NO SE PUEDEN RECLAMAR, SINO
CUANDO EL VECINO, COMIENZA A SERVIRSE DE ELLOS.

Si lo construye en forma encaballada, puede reclamar, a partir de la

construcción, la mitad del valor del muro y de sus cimientos (desde luego no
va el terreno, dado que está asentado, sobre ambos terrenos, y montado
sobre la línea separativa).

Se puede prolongar el muro en elevación o enterrado. En este caso, esos

muros, son privativos.

Se puede pedir que se restituya el muro, a su estado anterior, si causa

prejuicio.

Se puede reconstruir el muro, si se lo quiera hacer más firme o de mayor

carga, pero debe ser reconstruido de la misma altura y estabilidad, y si se
toma mayor espesor, se debe hacer sobre la superficie del terreno del
constructor. Es medianero hasta la altura del anterior y por todo su espesor.

Se mantiene la posibilidad de renunciar (abdicar) a la medianería, aún en

los lugares de cerramiento forzoso, para liberarse de la obligación del pago,
siempre que no haga parte de una construcción, o que los daños se hayan
producido por su culpa. En tal caso pierde todos sus derechos sobre el muro
y el terreno sobre el que se asienta. Puede readquirirla en cualquier tiempo,
pagándola como si nunca la hubiera tenido.

RESPECTO AL COMIENZO DE LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA,

SEGÚN EL ART. 2020, EN LOS LUGARES DE CERRAMIENTO
FORZOSOS, SE INICIA DESDE EL COMIENZO DE LA
CONSTRUCCIÓN, SIN DIFERENCIAR SI SE CONSTRUYE
ENCABALLADO O CONTIGUO, NACEN COMO MEDIANEROS, Y LO
QUE QUEDA AL CONSTRUCTOR ES UNA ACCIÓN DE COBRO.

LA SITUACIÓN DE LOS MUROS DE ELEVACIÓN Y ENTERRADOS,

ES DISTINTA, YA QUE NACEN COMO PRIVATIVOS, Y LA
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN, COMIENZA RECIÉN DESDE QUE
EL VECINO HACE UNA UTILIZACIÓN EFECTIVA, Y NO DESDE LA
CONSTRUCCIÓN.

En relación con la forma de la adquisición de la medianería, no hay una

norma expresa, pero hay que tener en cuenta las presunciones y la
utilización de instrumentos públicos o privados, y los signos materiales.

Se regula con mayor detenimiento, la cuestión de la medianería rural, y los

árboles y arbustos medianeros.