FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

CARRERA DE DERECHO

Derecho de Contratos
DOCENTE:

Mg. YESICA LILIANA RODRÍGUEZ MONZÓN

CICLO:

8B

INTEGRANTES:

CARBAJAL ALVAREZ KAROL STEFANY

LINARES HOYOS MARCO ANTONIO
MÉNDEZ FARFÁN SHEILA JULISSA
SAAVEDRA OLIVER NORA PAMELA
VALENCIA MONCADA CRISTIAN OMAR

TRUJILLO
2022-2
 SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
(ART. 1503 AL 1523 DEL C. CIVIL PERUANO)

✓ Noción de saneamiento por vicios ocultos

Es aquella obligación indemnizatoria que tiene el transferente frente al

adquirente por haberle enajenado un bien afectado de un vicio importante, no
advertible al momento de la transferencia, que impida la finalidad para la cual
fue adquirido o disminuya su uso a lo largo del tiempo.

✓ Requisitos que debe reunir el vicio

Que el daño sea preexistente: Que sea antes de la transferencia o

concomitante con ella aun cuando sus efectos se manifiesten después.

Que el daño sea importante: Por no permitir que el bien sea destinado a la
finalidad para la cual fue adquirido.

Que el daño esté oculto: Por la imposibilidad de conocerlo inmediatamente en

la que se encuentra el adquiriente.

✓ Obligación de saneamiento por vicios ocultos

Artículo 1503º.- El transferente está obligado al saneamiento por los vicios

ocultos existentes al momento de la transferencia.

Vicio oculto es toda imperfección existente sobre el bien transferido, que lo hace
inadecuado para el propósito de su adquisición. El bien transferido al adquirente
en propiedad, posesión o uso, debe presentar un vicio o defecto que
ordinariamente no presentaría y cuya existencia afecta el disfrute del mismo, al
grado de volverlo inútil para la finalidad por la cual se adquirió.

Conforme al artículo 1503, este vicio debe estar presente al momento de la

transferencia (física, mas no jurídica), teniendo la condición de oculto ante los
ojos del adquirente. Una fútil lectura del mencionado artículo nos induce a
considerar que no existirá saneamiento si el vicio oculto se presenta
posteriormente al momento de efectuada la transferencia, lectura que no la
 consideramos exacta, atendiendo al espíritu de la institución del saneamiento.
El bien puede presentar defectos o vicios en posesión del adquirente (vale
decir, posterior a la transferencia), pero que se deben a responsabilidad
exclusiva del transferente, por ello la obligación de saneamiento por vicio oculto
no quiere, sino que el tradens responda ante el accipiens porque el bien no
cumple con el propósito normalmente esperado, al margen de la oportunidad en
que se presenta un vicio oculto (lo cual, en la práctica, es sumamente
complicado de determinar).

Por ejemplo:

✓ Los vicios de construcción de una casa por el uso de materiales no

apropiados, los defectos ocultos de una máquina apreciables solamente
en el curso de su normal funcionamiento, la pérdida de la facultad de
germinar de las semillas, las vacunas que no cuentan con los suficientes
virus inmunizadores, la carne enlatada que presenta signos de
descomposición.
✓ Una cosa es tomar un reloj de cobre por uno de oro (error en la
sustancia), y otra que el reloj no de exactamente la ora (vicio oculto).

El artículo 1503 quiere regular el caso de una garantía implícita, en que el bien
se vuelve defectuoso en posesión del adquirente debido a un vicio oculto al
momento de su transferencia. Otra óptica hubiera considerado que el
transferente recibe un bien cuyo uso o destino está garantizado mínimamente o
a un nivel estándar, por ello bien pudiera hablarse de una responsabilidad por
producto defectuoso como ocurre en el Derecho del Consumidor.

✓ Vicios conocibles por el adquirente

Artículo 1504º.- No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda

conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal
y con las circunstancias.

La diligencia exigible puede ser apreciada con un criterio objetivo, según el cual
se considera vicio el que cualquier persona puede detectarlo actuando con la
normal diligencia y prudencia que comúnmente exigen los negocios; o con un
criterio subjetivo, o sea tomando en consideración las aptitudes personales del
adquirente, de suerte que un mismo defecto puede ser oculto para una persona
y para otra no.
Resulta confuso determinar qué es aquello que se haya podido conocer por uno
mismo, pero se insinúa que el adquirente debe tener una conducta diligente al
momento de efectuar adquisiciones de bienes, el cuerpo civil vigente varió de
criterio precisando que los vicios no tendrán la calidad de ocultos, y por lo tanto
no existirá la obligación de saneamiento, si es que el adquirente los puede
conocer actuando con "la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal
y con las circunstancias.
En este sentido, la diligencia debida y exigida al adquirente se traduce en una
predisposición que el agente debe tener antes o al momento de la celebración
del contrato traslativo del bien. Debemos aclarar que nuestra posición es porque
la conducta del agente debe ser analizada en cada caso en concreto, no siendo
prudente establecer una regla inflexible de carácter general. Corresponderá al
juzgador determinar si el adquirente actuó con la debida diligencia.
Ahora bien, la diligencia que se le exige al adquirente no es una "diligencia
están dar" en relación con los otros agentes con similares circunstancias o
aptitudes personales, sino una "mínima diligencia" en dichos casos. Mal haría el
juzgador en resolver que existe saneamiento por vicio oculto, atribuyendo que el
adquirente actuó con la diligencia promedio con que se comportan otros
agentes dentro del tráfico jurídico en esos casos, siendo que dicho promedio
puede llegar a ser sumamente bajo y, por no decirlo menos, generar conductas
irresponsables entre los adquirentes, situación que debe ser rechazada por el
Derecho Civil. Por el contrario, el juzgador debe considerar que no habrá
saneamiento por vicio oculto si el adquirente no adoptó una conducta que es
racionalmente esperada en determinados casos, de tal forma que actuando con
esa diligencia mínima podría advertir que el vicio se encontraba presente en el
producto y por lo mismo, no era oculto.
Esta llamada mínima diligencia, deber ser determinada tomando en cuenta la
aptitud personal del adquirente y las circunstancias que rodean al contrato de
transferencia. Respecto de la aptitud personal, deben de considerarse los
atributos personales del adquirente, que van desde su experiencia o
especialidad, atravesando por evaluar su nivel socio-económico, hasta sus
costumbres, con el propósito de concluir si hubo o no, negligencia en el
adquirente del bien para descubrir los vicios aparentemente ocultos. Pues, de
ser el caso, dicho adquirente negligente no debiera ser saneado o indemnizado
si actuando con la diligencia exigible de acuerdo a su aptitud personal, pudo
advertir el vicio o defecto.
Existen casos sumamente polémicos para poder determinar si corresponde
aplicar el saneamiento por vicio oculto, tomando en cuenta las condiciones
personales del adquirente. Bien pueden estimar algunos, que aquellas personas
que gozan de cierto nivel profesional o técnico, deben de ser evaluadas con
mayor severidad para concluir si pudieron detectar el vicio en el producto; sin
embargo, ello no siempre es tan sencillo de materializar.

Ejemplo:

✓ Imaginemos que un abogado al comprar un compendio de legislación, lo

hace con la intención de adquirir una publicación de leyes actualizada.
Pero puede ocurrir que dicho compendio tiene varios meses de editado,
siendo que al momento de su adquisición se habían producido varias
modificaciones legales inadvertidas en aquel momento por el letrado. En
este caso un abogado puede alegar que existe un vicio oculto, pues al
momento de su compra adolecía de una imperfección (compendio
desactualizado) que lo hacía inútil, precisamente, para el propósito de su
adquisición o es que en realidad este es un vicio que debió ser conocible
por el abogado atendido a su profesión o nivel de instrucción. A primera
vista, pareciera que el abogado no tendría derecho a saneamiento
alguno, pues el conocer las nuevas disposiciones legales que se
 promulgan es un hecho atribuible a la profesión de letrado. Pero qué
pasaría si el compendio legislativo es sobre una materia diametralmente
opuesta a la especialidad del abogado que adquiere la publicación (por
ejemplo, el bien era un compendio de legislación de telecomunicaciones
o infraestructura, y el abogado adquirente de la publicación es
especialista en tributación). Precisamente por poseer determinada
especialización en una materia jurídica, escaparía de su conocimiento las
disposiciones que se sucedan sobre otras materias alejadas a su
mencionada especialidad, aunque también corresponda a las ciencias
jurídicas.

Conforme al ordenamiento civil no existe vicio oculto cuando el adquirente pudo

conocer actuando con una diligencia exigible de acuerdo a las circunstancias
que rodean a la adquisición.

✓ Ejemplo, podemos indicar que un gerente de una agencia de aduanas,

conforme a sus aptitudes personales, no tiene por qué conocer del
funcionamiento o defectos que tuviera una máquina fotocopiadora que
adquirió para las oficinas de la agencia aduanera. Sin embargo, cuando
dicho gerente diligentemente se hace asesorar por un técnico
especialista en máquinas fotocopiadoras, lo lógico es que se analice esta
circunstancia para determinar si el vicio pudo o no ser conocible al
momento de la adquisición.

✓ Saneamiento por falta de cualidades prometidas

Artículo 1505º.- Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las

cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto
para la finalidad de la adquisición.

Se dispone que hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las

cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto
para la finalidad de su adquisición. Se trata, pues, de un defecto de cualidades
afirmadas, al cual se da el mismo tratamiento jurídico que a los vicios ocultos, o
sea el dar lugar al saneamiento por este concepto, que importa el ejercicio de
las acciones redhibitoria y estimatoria.
En este artículo el adquirente interviene en el negocio convencido por el
enajenante de la existencia en el bien de cualidades especiales que le dan un
valor especial o la hacen apta para una finalidad determinada. Es decir, el
artículo en mención no hace referencia a que el bien tenga las cualidades
propias de todos los bienes de su especie y calidad ni que tenga una
funcionalidad ordinaria a su naturaleza, sino que tiene una funcionalidad o un
valor especial prometido por el enajenante. Es decir, se ofrece un bien que está
por encima de sus semejantes. Sin esa cualidad especial, el adquirente
seguramente no hubiese celebrado el negocio.

Rubino, citado por De la Puente y Lavalle, señala que, la cualidad prometida

como categoría autónoma comprende todos aquellos requisitos que, de un lado,
no son cualidades esenciales normales y, del otro, que no significa que deban
ser necesariamente indicados de modo expreso o específico, esto es, uno por
uno. A su vez, sigue el citado autor, tales cualidades se subdistinguen, en línea
meramente descriptiva, en tres subcategorías:

A) En primer lugar, aquellos requisitos que normalmente son extraños al tipo

que pertenece el bien (al menos cuando se trata de bienes genéricos).
B) En segundo lugar, la cualidad prometida puede estar constituida por un
determinado grado especial de una cualidad esencial normal del bien.
C) Por último, también la inexistencia de un determinado vicio, en cuanto sea
pactada no solo explícita, sino también específicamente, deviene cualidad
prometida, cualidad esencial.

Por ejemplo:

✓ El transferente asegura que el automóvil que enajena a un corredor de

autos desarrolla una velocidad de trescientos kilómetros por hora,
cuando realidad no supera los doscientos kilómetros por hora; que la
 máquina consume poco combustible, pero sucede que consume
demasiado.

Si el bien reúne las cualidades esenciales para identificarlo en su género o

especie, pero a pesar de ello le falta algunas cualidades prometidas por el
transferente que incide sobre la aptitud del bien para poder ser destinada a la
finalidad para la cual fue adquirido, esta falta es un vicio que da lugar a que el
adquirente opte por la acción redhibitoria o por la estimatoria. Da lugar al
saneamiento la falta de cualidades prometidas que no constituyan cualidades
esenciales ordinarias que identifican al bien. Claro que no habrá lugar al
saneamiento si la falta de cualidades prometidas fue conocida o pudo ser
conocida por el adquirente actuando con la diligencia exigible de acuerdo con
su aptitud personal y con las circunstancias.

Maguiña Cueva señala que la acción de saneamiento procede cuando las

cualidades inciden en la aptitud de la cosa en función del destino que el
adquirente desea darle, siempre y cuando la afirmación del enajenante haya
tomado la forma de una verdadera garantía y no constituya una simple alabanza
de la cosa que se transfiere. Al respecto, De la Puente y Lavalle, citando a
Larenz, señala que la afirmación de cualidad debe tratarse de una auténtica
garantía o promesa, es decir, una declaración vinculante del contenido de la
misma: el transferente responde de la existencia de tal cualidad y la garantiza.
En tanto que al defecto de cualidades prometidas por el transferente se le
otorga el mismo tratamiento que a los vicios ocultos, el adquirente tiene
expedita la acción redhibitoria o la acción estimatoria.

CONSECUENCIA DE LA CARENCIA DE CUALIDADES PROMETIDAS

Tal como lo dispone el artículo 1505 materia de este comentario, cuando el bien
carece de las cualidades prometidas por el transferente, hay lugar a
saneamiento.
 Dado que dicho artículo se encuentra ubicado en el capítulo relativo al
saneamiento por vicios ocultos, debe entenderse que el saneamiento a que él
se refiere es dicha clase de saneamiento. Esto determina que sean aplicables al
artículo 1505 los artículos 1511 y 1513 del mismo Código que establecen que el
adquiriente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el
transferente, la resolución del contrato o que se le pague lo que el bien vale de
menos, bien sea por razón del vicio o por la carencia de cualidades prometidas.

El adquiriente tiene, pues, la opción de elegir entre la acción redhibitoria y la

acción estimatoria. Sin embargo, debe tenerse presente que, según se estudia
en el comentario del artículo 1511 del Código civil, este artículo adolece de error
por cuanto, en realidad, por razón del saneamiento no se resuelve el contrato,
el cual sólo produce los efectos indicados en el artículo 1512 del mismo Código.
El saneamiento por vicios ocultos no concede la acción redhibitoria.

✓ Vicio oculto en la transferencia conjunta

Artículo 1506º.- Cuando se transfieren dos o más bienes conjuntamente, el vicio

de cada uno dará derecho a la acción correspondiente y no se extenderá a los
otros, a no ser que el adquirente no hubiese adquirido el otro u otros sin el que
adolece del vicio. Se presume esto último cuando se adquiere un tiro, yunta,
pareja, juego o análogos, aunque se hubiera señalado un valor separado por
cada uno de los bienes que lo componen.

Para una correcta comprensión del artículo materia de análisis es fundamental

observar que esta norma se refiere exclusivamente a los bienes que tienen el
carácter de principales y no de accesorios. Se trata pues, de aquellos bienes
que no se encuentran permanentemente ligados o afectados a otros. El caso de
los bienes accesorios, (mejor dicho, la existencia de la relación: bienes
principales bienes accesorios), se trata en el artículo 1507, más adelante. Dicha
norma establece que cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los
vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de estos y de los
accesorios, pero no a la inversa. Como es de verse, el sentido de dicha norma
difiere sustancialmente de la que estamos comentando.
 Creemos que es acertado decir que se trata de la adquisición de bienes en
forma separada, así como en forma conjunta, pues la justificación de la acción
de saneamiento, en todos los casos, es dejar de lado el vicio encontrado, a
través de una respuesta eficaz del transferente y, así poder ejercer un pleno
derecho sobre dichos bienes y destinarlos a la finalidad para que para la que se
adquirieron.

Finalmente, para ilustrar de mejor forma lo dicho aquí, sobre el supuesto de la

existencia de un vicio en la adquisición de bienes en forma conjunta, traemos a
colación algunos ejemplos:

✓ Si en un mismo establecimiento compro, en conjunto, dos automóviles

para donar uno a cada uno de mis dos hijos, y uno de los vehículos
adolece de vicios ocultos graves, en cambio el otro no presenta vicios de
importancia, tengo derecho al saneamiento solamente del viciado,
permaneciendo el contrato incólume respecto a no viciado, sin importar
que haya pagado un solo precio por los dos un precio por cada vehículo.

El saneamiento sólo opera respecto del bien defectuoso, es decir, el vicio

redhibitorio de cada uno de los bienes que conforman el conjunto adquirido da
lugar solamente a su redhibición, pero no a la de los demás bienes en los que
no existe vicio.

✓ Saneamiento en bienes principales y accesorios

Artículo 1507º.- Cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los

vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de éstos y de los
accesorios, pero no a la inversa.

Existe en el ordenamiento jurídico peruano (así como en los correspondientes a

otros países) una regla muy famosa "lo accesorio sigue la suerte de lo principal"
(regla de la accesoriedad) y sobre esta noción se construye la presente norma
jurídica.
La regla se sustenta en la existencia de un bien accesorio que es "aquel que sin
ser parte integrante de un bien principal cumple respecto de él una función
utilitaria (en tanto coadyuva a su adecuado funcionamiento teniendo respecto
del bien principal un fin económico)", por ejemplo: la radiocasetera de un
automóvil o los muebles de una casa-habitación.

De acuerdo al Código Civil peruano, si existen vicios que afectan a los bienes
principales entonces serán afectados también con estas anomal ías los
accesorios, por ejemplo: "si existe una evicción respecto del bien principal ello
conllevará a que el saneamiento (por la existencia de un proceso judicial
respecto del bien) también se realice sobre los accesorios", así tenemos que de
existir un embargo sobre un bien inmueble también sería objeto de la medida
cautelar todo bien mueble que se halle en el bien.

La norma jurídica, objeto de análisis, desde nuestro punto de vista no reviste

mayor complejidad, puesto que es muy clara y práctica, dado que no sería
prudente que el enajenante solo realice el saneamiento sobre el bien principal
cuando el accesorio podría verse afectado, así, en el caso de que se trabe
sobre un inmueble una medida cautelar de embargo, no resultaría útil para el
adquirente que se levante la medida respecto del inmueble, pero no sobre los
bienes muebles (accesorios de la casa). Por otro lado, en el caso de los vicios
ocultos, no resultaría razonable que el obligado a sanear solo realice las
acciones necesarias sobre el bien principal cuando también los bienes
accesorios pueden ser afectados.

La aplicación inversa de la norma jurídica no resultaría posible puesto que ello

nos conduciría a afirmar que "lo que suceda con el bien accesorio afecta al bien
principal”.

Ejemplo:

✓ Alberto adquiere una casa ubicada en la Avenida La Molina N° 121 -

distrito de La Molina por un valor de SI. 350,000 (trescientos cincuenta
 mil nuevos soles) que a la fecha ascienden al valor de US$ 1 00,000
(cien mil dólares americanos). Dicha casa es vendida con una serie de
accesorios como: un jacuzzi, una piscina, entre otros lujos. Habiendo
transcurrido un mes de la compra, Alberto detecta que la casa tiene
graves problemas eléctricos porque las conexiones han sido elaboradas
de modo precario. Ante ello se procede a efectuar el saneamiento sobre
el bien principal (el inmueble) pero también se ejecutará este sobre el
jacuzzi (revisando el sistema eléctrico del mismo)", por otro lado, la
existencia de un problema en la conexión eléctrica del jacuzzi no podría
justificar un saneamiento por vicios ocultos del bien inmueble.

✓ Vicios en bien fungible

Artículo 1508º.- El adquirente de un bien fungible viciado puede exigir, en

sustitución del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza.

La razón de otorgarle esta facultad de elección al adquirente y no al

transferente se sustenta en que es el interés del primero el que determina el
destino del contrato. En efecto, un bien fungible puede tener para el adquirente
una finalidad y un valor determinado en el momento de su adquisición y puede
no tenerlo luego. El obligar legalmente al adquirente a recibir en sustitución un
bien fungible ausente de vicios por el originalmente recibido bien fungible
viciado nos parece una solución legal que podría afectar su interés en el
contrato. Recordemos que el adquirente ya está perjudicado por el hecho de
haber recibido un bien viciado y no poder disponer del mismo de inmediato en
tales condiciones. Resulta cierto que esta posición podría generar supuestos de
abuso del derecho por parte del adquirente cuando el transferente le ofrece de
inmediato entregar un bien fungible libre de vicios, pero evitar tal supuesto
excepcional de abuso será una decisión que debiera ser tomada en el caso
concreto por un juez, en el contexto de un proceso judicial por abuso del
derecho promovido por el transferente.

Por ejemplo:
 ✓ La Dra. Sheila Méndez, quien había celebrado un contrato con la editorial
"Karolita S.A.", para que imprima un millar de ejemplares a todo color de
su libro "Derecho de contratos facilito de aprender", al recibir su pedido
se da con la ingrata sorpresa que 700 libros están mal impresos y en
escala de grises (blanco y negro), motivo por el cual en su demanda de
Saneamiento por Vicios Ocultos exige el reemplazo de los 700 libros
viciados por 700 conforme lo solicitado en su contrato.

✓ Cargas, limitaciones o gravámenes ocultos

Artículo 1509º.- Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o

gravámenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, si
éstos son de tanta importancia que disminuyen el valor del bien, lo hacen inútil
para la finalidad de su adquisición o reducen sus cualidades para ese efecto.

De existir alguno de los supuestos antes señalados (afectando de modo

determinante el interés del adquirente), entonces puede solicitarse el
saneamiento del bien y, de ser el caso, la resolución del contrato. ¿Cuáles son
las afectaciones que resultan determinantes?

a) Disminución del valor del bien: Se produce cuando la carga, limitación o

gravamen repercuten negativamente en el valor del bien, en tanto lo reducen.

Por ejemplo:
✓ Un sujeto desea vender un bien sirviente y el comprador, al
enterarse de tal servidumbre, establece que el monto a ser cancelado
sea menor al ofrecido, puesto que el adquirente debe soportar
situaciones que en circunstancias normales no debe asumir.

b) Haga inútil al bien para la finalidad de su adquisición: Ocurre cuando el bien,

por obra de la afectación que sufre (como puede ser la existencia de una
hipoteca que afecte parte del bien o la imposición de una carga), no puede
lograr el resultado esperado (lo que impedirá la satisfacción del interés del
acreedor, conociéndose ello como "inutilidad").
Por ejemplo:
✓ "Se adquiere una casa para ser utilizada como centro de convenciones.
Un mes después se construye un predio vecino que requiere utilizar parte
del bien como servidumbre de paso, lo que afecta el uso de este por los
propietarios, impidiendo que se ejecuten sus actividades como centro de
convenciones con normalidad".

c) Se reduzcan sus cualidades para ese efecto: Este supuesto resulta

complementario a los señalados en los puntos precedentes, en tanto, un bien
que disminuye su valor o no es útil para la finalidad de su adquisición, puede ser
concebido como uno que afecta sus cualidades.

Por ejemplo:
✓ "Si un sujeto adquiere un inmueble y días después debe ceder en uso
parte de su terreno para ser utilizado como servidumbre de paso,
entonces estaría reduciendo las cualidades del bien valoradas al
momento de la compra".
✓ Las cargas son derechos de terceros que restringen o limitan el derecho
de propiedad u otro derecho real del adquirente, como: las servidumbres,
los derechos de usufructo, uso, posesión, habitación, los del
arrendatario, comodatario, los cánones enfitéuticos (abolidos de nuestro
ordenamiento jurídico), las garantías reales.
✓ También son cargas reales las simples limitaciones de un derecho real,
como, no impedir el curso de las aguas que naturalmente fluyen de los
predios superiores; la construcción de los tejados de tal modo que las
aguas pluviales no caigan en el predio vecino. Cargas personales son las
obligaciones que se trasmiten con el bien; no competen a una persona
determinada sino indeterminadamente al poseedor del bien; se les
denomina obligaciones reales o propter rem.
 ✓ No hay lugar al saneamiento si el adquirente conocía la servidumbre de
paso sobre el predio que adquiere, por ser uno de los que venía usando
el predio para el tránsito.

PRESUPUESTOS PARA SU APLICACIÓN

Los requisitos necesarios para que haya lugar al saneamiento cuando existan
cargas, limitaciones o gravámenes son los siguientes:

✓ No apariencia
Las cargas, limitaciones o gravámenes deben ser ocultos que viene a
significar, como se ha visto anteriormente, que no son aparentes. Esto es
evidente por cuanto si el adquiriente ha podido observar la existencia de
las cargas, limitaciones o gravámenes, éstos han dejado de ser ocultos.
Por ejemplo:
Sí quien proyecta adquirir un terreno colindante con un caserío, observa
que la gente transita libremente a través de él, puede presumir que dicho
terreno está gravado con una servidumbre pasiva de tránsito en favor del
caserío.
✓ Desconocimiento
Al referirse el artículo 1509 a cargas, limitaciones o gravámenes ocultos y
de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, se está partiendo,
sin duda, del supuesto que tales cargas, limitaciones y gravámenes son
desconocidos por el adquiriente. En efecto, si las cargas son
verdaderamente ocultas no las podrá conocer el adquiriente por sí
mismo, pero podría ser informado de su existencia, con lo cual no le
serían desconocidas. La expresión "y de los que no se dio noticias" está
orientada a destacar que el transferente no recibió información alguna
respecto a la existencia de las cargas.
✓ Inscripción registral
La doctrina nacional, comentando el artículo 1361 del Código civil de
1936, coincide en el sentido que no hay lugar a las acciones edilicias
 cuando el inmueble adquirido se halla inscrito en el Registro Público
correspondiente.
Dado que el artículo 1509 del Código civil de 1984 señala que hay lugar
al saneamiento cuando no se dio noticias de las cargas al celebrarse el
contrato, surge la duda respecto a si, pese a la inscripción en los
Registros Públicos, se requiere que el transferente indique la existencia
de las cargas en el contrato de transferencia, otra de las maneras de dar
noticia al adquiriente sobre la existencia de las cargas, limitaciones o
gravámenes del bien es mediante la inscripción de éstos en el pertinente
Registro Público.

✓ No declaración en el contrato
Según el artículo 1509 del Código civil hay lugar al saneamiento cuando
existan cargas, limitaciones o gravámenes ocultos de los que no se dio
noticias al celebrarse el contrato. Recíprocamente, debe considerarse
que no hay lugar al saneamiento en el caso que sí se dio la noticia al
celebrarse el contrato.

✓ Saneamiento por inexistencia de servidumbres activas

Artículo 1510º.- También hay lugar al saneamiento cuando no existen las

servidumbres activas declaradas por el transferente al celebrarse el contrato,
que harían apto el bien para la finalidad de su adquisición.

Las servidumbres constituyen gravámenes establecidos sobre un predio con el

propósito de beneficiar a otro, dando así lugar a que el propietario del predio
beneficiado (predio dominante) tenga derecho a realizar ciertos actos en el
predio ajeno (predio sirviente) o pueda exigir al propietario de este último que se
abstenga de realizar actos, que caso contrario le serían permitidos llevarlos a
cabo como manifestación del ejercicio de la titularidad del derecho de propiedad
que ostenta.

Entendemos que las servidumbres que estarían comprendidas en el artículo

bajo comentario serían las servidumbres aparentes y no inscritas, puesto que
 no serían susceptibles de ser reconocidas por signos exteriores ni tampoco
contarían con la publicidad registral.

Siendo que la finalidad a que se destine el bien que es materia del derecho
transferido es lo que da contenido a la responsabilidad por saneamiento del
transferente, la norma hace referencia a la incidencia determinante de la
servidumbre en cuanto a hacer apto el bien para la finalidad respecto de la cual
fue adquirido.

Por ejemplo:

✓ Se encontraría bajo el supuesto de hecho de la norma el caso de la

inexistencia de la servidumbre de no edificar por parte del propietario del
predio sirviente, declarada por el transferente, tratándose de un pintor
que adquiere un predio con la finalidad de aprovechar el bello paisaje
que servirá como inspiración para sus obras literarias.

En tal sentido, la inexistencia de dicha servidumbre prometida por el

transferente trae como consecuencia una frustración de la finalidad perseguida
por el contrato y del interés del acreedor.

✓ Acción redhibitoria

Artículo 1511º.- El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está
obligado el transferente, la resolución del contrato.

En cuanto a que es la resolución del contrato la figura jurídica aplicable en caso el

adquirente opte por la acción redhibitoria.
La naturaleza de la acción redhibitoria radica en que el adquirente debe estar en
aptitud de lograr que el enajenante retome la posesión del bien, sin desconocer
por ello que el adquirente lo haya retenido en el lapso comprendido entre la
adquisición y la resolución. No debe olvidarse que si bien la acción redhibitoria
tiene su fundamento en la existencia de vicios al momento de la adquisición, esa
acción la plantea el adquirente en su condición de tal, esto es invocando el
derecho que le da el haber adquirido el bien y ello solo se justifica si se admite que
la transferencia se ha producido".
Por otro lado, De la Puente y Lavalle seña la: "Lo cierto es, pues, que la acción
redhibitoria contemplada por el artículo 1511 del Código Civil no tiene por finalidad,
como la tuvo en sus orígenes, dejar sin efecto el contrato mediante la acción
resolutoria o la acción rescisoria que son las dos posturas extremas adoptadas por
la doctrina moderna sino producir determinados efectos propios del saneamiento
por vicio oculto.

ACCION RESOLUTORIA
No se trata de una resolución por incumplimiento, sino simplemente de una
resolución para dejar sin efecto el contrato por razón de los vicios de los que
adolece el bien. Las consecuencias son aquellas normales de la resolución, salvo
el resarcimiento del mayor daño, que tiene lugar sólo en caso de culpa del
vendedor. En consecuencia, agrega, el vendedor debe, ante todo, restituir el
precio y el comprador, a su vez, debe restituir la cosa

ACCION RESCISORIA
Radica en el propósito de conceder a aquélla efecto retroactivo. La acción
redhibitoria, como acción rescisoria, permite la impugnación de un contrato
perfeccionado y apto para producir efectos. Su destrucción retroactiva permite
eliminar la falta de equivalencia (vicio de la causa) y restablecer la situación
anterior a la perfección del contrato. Mediante la acción redhibitoria se procura la
rescisión del contrato, esto es, volver todo al estado precontractual, debiendo el
comprador restituir la cosa y el vendedor el precio y la indemnización de perjuicios
en caso de mala fe del vendedor.

ACCIÓN DE ENTREGA DE LA COSA Y DEVOLUCIÓN DEL PRECIO

En el caso de saneamiento por vicios redhibitorios el comprador tiene la acción
redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor,
restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el
menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.
La redhibición no revoca la compraventa de pleno derecho; solamente tiene como
consecuencia imponer ciertas obligaciones al vendedor y al comprador; debe
carecer de consecuencias en relación con los terceros.

Por ejemplo:
✓ Pamela celebra un contrato con panadería y dulcería "Carbajal" para la
preparación y entrega de 1500 bocaditos surtidos para el 01 de
noviembre por celebrar el día de su onomástico y tener programada una
reunión familiar - amical (fiesta), dándose el caso que la panadería
contratada hizo entrega del pedido el cual por razón del feriado largo, su
personal lo preparó con dos días de anticipación, producto que al ser
probado por los invitados se percataron que los bocaditos estaban en
mal estado (malogrado), motivo por el cual, Pamela, decide proceder
con una acción redhibitoria, exigiendo la resolución del contrato, aparte
de la reparación civil por daños y perjuicios.

✓ Efectos de la resolución

Artículo 1512º.- La resolución a que se refiere el Artículo 1511º impone al

transferente la obligación de pagar al adquirente:
1.- El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es que no
existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición.
2.- Los intereses legales desde el momento de la citación con la demanda.
3.- Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente.
4.- Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolución.
5.- La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya
incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

La norma jurídica, objeto de estudio, complementa el mandato jurídico del

artículo 1511 del Código Civil peruano que, ante la existencia de un vicio oculto
que afecta al bien (objeto del contrato), dispone como consecuencia jurídica la
resolución de la relación obligatoria (que acorde con el Código Civil de 1984, es
un supuesto de ineficacia funcional de la relación contractual).
De acuerdo, a cada uno de los numerales de la norma jurídica objeto de
estudio, respecto a lo que el transferente deberá pagar al adquirente por efecto
de la resolución:
"1. El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es que no
existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la
adquisición".
El presente numeral refiere a una compensación que el adquirente debe recibir
a modo de indemnización por el daño que ha sufrido al recibir un bien de menor
valor como resultado del vicio oculto que lo afecta, el que impide que este sea
usado para la finalidad prevista en el contrato.
"2. Los intereses legales desde el momento de la citación con la
demanda".
Los intereses legales a los que hace referencia el presente numeral son
"aquellos valores que buscan retribuir el uso del poder adquisitivo del capital
durante el tiempo del retraso o mora en la restitución del monto indemnizatorio
antes señalado". De acuerdo con lo que se estudia en Derecho de
Obligaciones, los intereses que son pagados junto con el capital son:
convencionales o legales, siendo los primeros aquellos que son acordados por
las partes y que pueden referirse a la compensación del valor usado
(compensatorio) o a los daños que se ocasionan por la mora (moratorias),
mientras que los segundos son los que establece el Banco Central de Reserva
del Perú (BCR) y que se aplican en defecto de los intereses moratorias (sea
porque no han sido previstos estos ni los compensatorios o cuando, habiendo
sido previstos, no se pactó la tasa de interés ni compensatoria ni moratoria). Se
entiende que se pagan los intereses moratorios desde la citación con la
demanda, porque se considera dicho momento como el término inicial del
requerimiento de pago.
"3. Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente".
En la norma jurídica objeto de estudio estamos haciendo referencia a la
existencia de una resolución del contrato que determina la ineficacia funcional
del acto celebrado, ello conllevará a que el bien sea restituido al vendedor o
enajenante (transferente), y el precio pagado o el valor entregado al adquirente
o comprador (en caso sea compraventa). Pero en una adquisición también se
presentan otros valores que son asumidos por el adquirente como son: el pago
del tributo de alcabala (cuando adquirimos inmuebles u otros bienes y que lo
pagamos en el SAT), gastos notariales para la elevación de la escritura pública
y posterior registro de la adquisición, entre otros. Estos valores también deben
ser restituidos por el enajenante o transferente.
El punto problemático se presenta cuando se adquiere el bien mediante un
préstamo bancario, donde el precio se paga de modo íntegro y el adquirente
asume un préstamo bancario con garantía hipotecaria (en el caso de inmuebles,
frecuentemente). En este caso, ¿deberán ser devueltos los gastos pagados al
banco, como son: tasación, documentación, costos por reuniones con el banco,
¿entre otros? Ante esta pregunta debemos señalar, en primer lugar, que los
funcionarios del banco actuaron negligentemente, puesto que al efectuar la
tasación también debieron observar si el estado del bien era el óptimo (aunque
algunos consideran que el examen que se practica al bien solo es superficial y
no detenido), por lo que, al resolver el contrato de adquisición, no solo estos
deben permitir que el contrato de mutuo también se resuelva sino, además,
deben reconocer el pago de una indemnización. En segundo lugar, sí
consideramos correcto que el transferente deba pagar a título de gastos todos
aquellos en los que se incurrió para gestionar el préstamo bancario, más aún
cuando era de conocimiento del enajenante que el precio se pagaría con
intervención del banco.

"4. Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la

resolución".
Según hemos visto en el Libro de Derechos Reales, los "frutos" pueden ser
"naturales, industriales y civiles", siendo estos "los que se extraen del bien sin
alterar su esencia y sin intervención humana; los provechos renovables que
provienen del bien con intervención humana y los que resultan de una relación
jurídica respecto del bien y que no afectan la esencia del mismo;
respectivamente". Asimismo, los primeros le corresponden al propietario, los
segundos a quien los produce y los terceros al titular del derecho. Por otro lado,
se indica "que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos y el de mala fe
debe restituirlos". En el presente caso, la norma jurídica no señala el tipo de
fruto que debe ser objeto de entrega, lo que nos lleva a analizar la pertinencia
de cada uno de ellos. A nuestro juicio, los frutos a los que alude la norma
pueden ser cualesquiera de ellos, pero debemos efectuar algunas precisiones:
a) Si son frutos naturales: Debemos considerar que en este caso se le deben
entregar los frutos naturales al adquirente que resuelve, porque mientras estuvo
en uso del bien era "propietario" del mismo, por lo que le corresponde percibir
los frutos (no obstante con la resolución del contrato pierda su condición de
propietario).
b) Si son frutos industriales: Le corresponde al sujeto que produce dichos frutos
recibirlos tal como establece el Código Civil, por tanto, a pesar de que se señale
que el contrato quedará resuelto, no podemos negar que durante su vigencia el
titular del bien efectuó actos destinados a obtener dichos provechos.
c) Si son frutos civiles: Le corresponden al sujeto que es titular de la relación
jurídica mediante la que se obtienen los frutos, por ejemplo: La casa que fue
adquirida se dividió en habitaciones y algunas de ellas son objeto de un
contrato de hospedaje, entonces, los montos que serán pagados por el uso de
las habitaciones le corresponden al adquirente (hasta el momento en que opera
la resolución del contrato de adquisición).
"5. La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya
incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios".
Según lo que hemos indicado en los sucesivos comentarios del presente
artículo, el adquirente del bien puede haber sufrido daños que merezcan ser
indemnizados (más aún algunos de los valores que deben ser restituidos, según
la norma jurídica comentada, tienen un fin redistributivo o compensatorio). Para
que prospere el pago de una indemnización en el presente caso es
indispensable que se cumpla con la acreditación de los elementos de la
responsabilidad civil: la existencia de un DAÑO (que debe ser cierto, no
indemnizado con anterioridad, que reconozca a una víctima e injusto); y un
 EVENTO DAÑOSO (o hecho antijurídico, que implica la afectación de una
norma jurídica pública o privada. En el caso del saneamiento sería la existencia
de un vicio oculto que afecta al enajenante, puesto que no se le permite el logro
de la satisfacción de su interés previsto en el contrato de adquisición: ser
propietario o poseedor y utilizar el bien para el fin previsto en el contrato); una
RELACIÓN CAUSAL (que es el nexo existente entre el evento dañoso y el
daño, determinando la causa) y el CRITERIO DE IMPUTACIÓN (que en el
presente caso es el dolo, la culpa inexcusable o la culpa leve).
El sistema de responsabilidad civil aplicable en el presente caso sería el
sistema de responsabilidad poscontractual, pero al no estar regulado se deben
aplicar las normas de la responsabilidad por inejecución de obligaciones.

Por ejemplo:
✓ "Adquiero una casa para que sea destinada a un hospedaje para
viajeros frecuentes que provienen del extranjero y, para tal fin, resalto en
el documento suscrito que las condiciones del inmueble son muy
importantes, puesto que influyen en la comodidad del huésped.
Transcurridos dos meses de la entrega del inmueble y luego de que
pinto el mismo y acondiciono para ser utilizado como hospedaje,
observo que en los techos y en las paredes aparecen manchas de
humedad, así como detecto que los inodoros se atoran frecuentemente.
Luego de traer un plomero y un gasfitero, se concluye que las cañerías y
tuberías de la casa se encuentran en pésimo estado de conservación y
que deben ser cambiadas urgentemente, situación que preexistía a la
compra de la casa. Ante ello solicito el saneamiento correspondiente y el
pago del valor del bien al momento de la resolución (como si no existiera
el vicio que lo afecta), teniendo en cuenta que yo coloqué en el
documento la finalidad por la que adquirí el inmueble".
✓ Acción estimatoria

Artículo 1513º.- El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que
el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción
de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del
derecho que contempla el Artículo 1512º, inciso 5.

El art. 1513 establece que el adquirente puede pedir que se le pague el menor
valor que tiene el bien en el momento de ejercerse la acción de pago.
Consideramos que hubiese sido más justo disponer que ese menor valor no sea
el que tiene el bien en el momento de ejercerse la acción para el pago, sino el
valor que tiene en el momento en que el transferente paga la compensación, a
fin de que el adquirente reciba lo que realmente pierde. Este menor valor se
establecerá considerando al bien como si no tuviera vicios ocultos y teniendo en
cuenta la finalidad para la cual fue adquirido.
El art. 1513 es una aplicación particular de la norma general del art. 1236 que
dispone que cuando deba restituirse el valor de una prestación, aquél se calcula
al que tenga al día del pago, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario.

Por ejemplo:
✓ Se ha comprado un predio edificado A. Pero sobre ese predio A pende a
favor del fundo B una servidumbre de no edificar a mayor altura que la
que cuenta el edificio existente. Agreguemos que esa servidumbre no
aparente fue inscrita, pero, por error del Registro, no se informó de su
existencia al otorgarse el Certificado de Gravámenes o la respectiva
Copia Literal de Dominio. El titular del fundo B reclama cuando el titular
del fundo A quiere construir sobre lo existente, no obstante, la
servidumbre de no edificar a más de cierta altura. Esta servidumbre
implica que el predio A tiene un vicio oculto que disminuye el valor del
bien o que lo hace inútil, según cuál sea la finalidad de la adquisición
(art. 1509). El adquirente A tiene la opción de resolver el contrato (art.
1511) o pedir que se le pague lo que el bien vale de menos por razón
del vicio (art. 1513). Si adquirió para edificar a mayor altura y no lo
puede hacer, le asiste la pretensión resolutoria; en caso contrario le
 atañe el derecho a la indemnización proporcional al valor de la carga o
gravamen que debe sufrir.

MANERA DE CALCULAR LA REDUCCIÓN DEL VALOR

La medida de la reducción debe corresponder a la diferencia del valor
determinada por el vicio, pero esta diferencia no debe ser respecto al valor
objetivo, normal, de la cosa, sino respecto al valor contractual, esto es, al precio
originariamente pactado.
Por ejemplo:
✓ Si la cosa fue comprada en 90 mientras efectivamente valiera 120 si
hubiese estado en perfecto estado, y el vicio disminuyera el valor en un
tercio, la reducción será no de 40, sino de 30.
Podría parecer injusto que el comprador termine pagando 60 por una cosa
que, si bien defectuosa, vale 80: pero tal injusticia no existe porque, por otro
lado, es justo que el comprador conserve proporcionalmente inmutada la
posición de favor que originalmente había creído adquirir en el presupuesto
que la cosa estuviese en buen estado, esto es, pagando 90 por una cosa
que creía valía 120. Así, con la reducción antedicha, el comprador, pagando
60 por una cosa que en aquel estado vale 80, termina haciendo un lucro
sólo de 20, mientras que originalmente había creído hacer un lucro de 30.

La proporción se establece en relación con la disminución del uso de la cosa, a

fin de que, apreciado debidamente el valor unitario de la misma, el comprador
pague por ella lo que en realidad corresponda en cada caso particular, y no
resulte lesionado por el contrato.

CARENCIA DE CUALIDADES PROMETIDAS

Se ha visto que el artículo 1505 dispone que hay lugar al saneamiento cuando
el bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban
valor o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición.
Si bien esta norma no hace referencia expresa a la acción estimatoria, entiendo
 que al establecer que hay lugar al saneamiento por vicios ocultos
implícitamente está permitiendo el ejercicio de esta acción.
La reducción del precio procede en modo proporcional a fin de salvar el nexo de
equivalencia subjetiva puesto por las partes. Él mismo criterio de reducción
debe seguirse si la cosa no tiene las cualidades debidas desde que ello da lugar
a una incidencia sobre el precio.

MANERAS DE EJERCER LA ACCIÓN ESTIMATORIA

La manera ideal para obtener la fijación de lo que el transferente debe pagar al
adquiriente es mediante acuerdo de ambas partes, con lo cual celebrarían un
contrato mediante el cual se modificaría la relación jurídica obligacional creada
por el contrato original.
De no llegarse al acuerdo, será preciso que el adquiriente ejercite la acción
estimatoria mediante la vía judicial, en el curso de la cual el juez deberá
asesorarse por peritos para establecer el menor valor del derecho del
adquiriente derivado del vicio que afecta al bien.

✓ Caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria

Artículo 1514º.- Las acciones a que se refieren los Artículos 1511º y 1513º
caducan a los tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis, de
inmuebles. Los plazos se computan desde el momento de la recepción del
bien.

EL PLAZO
El plazo de caducidad de las acciones resolutoria y estimatoria o quanti
minoris es de tres meses si se trata de bienes muebles y de seis meses, si son
inmuebles, contados desde la recepción del bien. Como se observa, el art.
1514 señala un mismo plazo para la acción redhibitoria y para la estimatoria.
Nótese que los plazos de tres y seis meses, respectivamente, no son de
prescripción sino de caducidad, o sea no se interrumpen ni suspenden, salvo
mientras sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano (art.
2005); el juez puede declarar de oficio o a petición de parte, la caducidad en
conformidad con el art. 2006.
El cómputo del plazo se inicia, no desde la celebración del contrato o desde la
fecha del descubrimiento del vicio, sino desde el día en que el adquirente
recepciona el bien, porque desde ese momento está en la posibilidad de
examinarlo y apreciar la existencia de vicios ocultos. Descubiertos los vicios
ocultos no hay razón para que no haga uso de su derecho de plantear una de
las dos acciones prontamente, lo que justifica que el plazo de caducidad sea
breve.
El plazo de caducidad se acorta a sólo tres meses tratándose de bienes
muebles, porque así lo exige la seguridad en la circulación con mayor
intensidad de estos bienes.

CÓMPUTO DEL PLAZO

Según se ha visto/ el artículo 1358 del Código civil de 1936 establecía que la
acción redhibitoria debía intentarse dentro de seis meses contados desde la
entrega de la cosa siendo esta disposición aplicable también a la acción
estimatoria.
Hay casos en que el momento de la entrega no coincide necesariamente con
el momento en que el adquiriente tiene la posibilidad de examinar la cosa
como ocurre en determinadas compraventas a distancia en las que media un
lapso entre la entrega y la recepción siendo ésta la oportunidad en que el
adquiriente realmente puede conocer la cosa.
Esta ha sido la razón por la cual el codificador de 1984 modificó el sistema
empleado por el Código civil de 1936 estableciendo que el término inicial del
plazo de caducidad es el momento de la recepción del bien por el adquiriente.
Teniendo la hipótesis que el comprador reciba la cosa antes de celebrarse el
contrato de compraventa opinando que el plazo deberá contarse desde este
último momento por cuanto para los efectos del saneamiento la recepción de
la cosa debe ser por razón de celebrarse el contrato, desde que no se trata
simplemente de la posesión de la cosa por cualquier título, sino de su
adquisición por venta.
AUMENTO O REDUCCIÓN DEL PLAZO
Por ser la obligación de saneamiento un elemento natural de los contratos,
pueden los contratantes ampliarla, restringirla o suprimirla. Parecería, pues,
que en uso de esa facultad pueden los contratantes modificar el plazo de
caducidad de las acciones de saneamiento por vicios ocultos. Sin embargo, el
artículo 2004 del Código civil establece que los plazos de caducidad los fija la
ley, sin admitir pacto en contrario.
Puede considerarse que existiendo en el mismo Título XV sobre las
obligaciones de saneamiento dos disposiciones, una de las cuales fija el plazo
de caducidad de las acciones redhibitoría y estimatoria (artículo 1514) y otra
que permite ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento
(artículo 1489), debe coordinarse la una con la otra, desde que una de las
maneras de, por ejemplo, ampliar la obligación de saneamiento es ampliando
el plazo de caducidad, de tal manera que el transferente quedará obligado por
un plazo mayor. Si bien es cierto que el artículo 2004 del Código civil dispone
que no cabe pacto en contrario respecto de los plazos de caducidad fijados
por la ley, debe tenerse presente que la propia ley está autorizando
tácitamente que se pacte la modificación de tales plazos en el caso de la
obligación de saneamiento.
Sin embargo, debe tenerse presente que la caducidad, a semejanza con la
prescripción extintiva debido a su común origen, es una expresión del favor
débitoris, por lo cual si bien tiene una clara explicación en el caso de la
reducción del plazo de caducidad, donde se tutela el interés exclusivamente
particular del obligado con el saneamiento.
Puede llegarse, con plausible sustento, a la solución de que es permitido el
pacto de reducción del plazo de caducidad de las acciones redhibitoria y
estimatoria, no siéndolo cuando se trate de alargar el plazo o suprimirlo.

Por ejemplo:
✓ Omar Valencia mediante contrato compra - venta celebrado con Marco
Linares, adquiere una casa ubicada en las Lomas de Huanchaco,
 inmueble que Marco había asegurado encontrarse en perfectas
condiciones, dándose el caso que, pasado 05 meses aproximadamente
debido a que Omar por temas laborales viajaba constante, se percata
recién que las bases del inmueble se encontraban deterioradas y por la
zona del inmueble ubicada cerca a la playa debía recibir mantenimiento
(reforzamiento) anualmente y según un ingeniero civil amigo de Omar
que visitó la vivienda, aproximaba que dicho inmueble no había recibido
mantenimiento por más de 3 años aproximadamente. A los 2 meses, al
salir de vacaciones del trabajo Omar decide demandar a Marco, siendo
rechazada su demanda por Caducidad.

✓ Vicios de poca importancia

Artículo 1515º.- Cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente

puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el
adquirente, éste puede intentar sólo la acción estimatoria, perdiendo la
redhibitoria.

Si el vicio es de poca importancia puede convenir al transferente efectuar la

reparación del bien antes que la resolución del contrato o el pago de lo que el
bien vale de menos. Es por ello que la ley lo faculta, cuando es demandado
por resolución del contrato o por pago de lo que el bien vale de menos, para
ofrecer la reparación del bien cuando los vicios son de poca importancia y
subsanables. Si el adquirente rechaza la subsanación, pierde la acción
redhibitoria, quedándole solamente la acción estimatoria.

Si el bien adquirido adolece de vicios ocultos que lo hacen inútil para la

finalidad de la adquisición, el adquirente opta por la resolución del contrato,
por no tener interés de quedarse con un bien que no le sirve para nada. En
cambio, cuando los vicios no inutilizan el bien sino solamente disminuyen su
valor para los efectos de la finalidad de la adquisición, si no desea conservar
el bien se vale de la acción redhibitoria, y si quiere conservarlo opta por la
acción estimatoria, pero también puede tener interés en no optar por ninguna
 de estas dos acciones, sino porque el transferente repare el bien eliminando
los vicios ocultos.

CARGA DE LA PRUEBA
Como la opción de ofrecer la subsanación del vicio corresponde al
transferente, resulta consecuente que le corresponda acreditar que el vicio es
poco importante y que la reparación es posible.
Si el adquiriente no acepta la oferta de subsanación y entabla la acción
estimatoria, corre de su cargo la prueba de la existencia del vicio y de su
entidad.
Por ejemplo:
✓ Marco Linares mediante contrato, vende su camioneta a Karol Carbajal
por el importe de S/.40,000, entregándole como adelanto el 75%
(S/30,000) con la condición de entregarle el 25% a contra entrega del
vehículo pactado a 2 días posteriores por tener Marco una reunión en
Pacasmayo y necesitaba el vehículo para movilizarse. El día de la
entrega, Karol cumple con transferir el 25% pendiente y al recibir el
vehículo se percata que la puerta posterior de la camioneta presentaba
daños materiales (ligero hundimiento que no permitía abrir la puerta),
indicando Marco que era producto de un choque, motivo por el cual
Karol exige a Marco el Saneamiento, procediendo Marco a ofrecer
llevar el vehículo a un taller de mecánica o devolverle el importe
económico por el gasto que la reparación amerita, siendo aceptada la
primera propuesta.
✓ Perjuicio del transferente por pérdida del bien

Artículo 1516º.- El transferente sufre el perjuicio de la pérdida del bien si éste

perece totalmente por los vicios ocultos que tenía.

La pérdida total del bien viciado se puede producir:

1) Por consecuencia directa del vicio de que adolece;
2) Por culpa del Adquirente; y
3) Por caso fortuito o fuerza mayor.
En cada uno de estos tres casos ¿quién debe sufrir la pérdida? Si el bien
perece por razón de los vicios que tenía, la pérdida lo soporta el transferente
(art. 1516), pero si perece por caso fortuito o fuerza mayor o por culpa del
adquirente (no por los vicios que tiene), él sufre la pérdida (art. 1517 y 1518).
Si el bien viciado se pierde totalmente, no hay razón para que el adquirente se
valga de la acción redhibitoria por no existir bien que restituir al transferente;
tampoco para usar la acción estimatoria, por no existir bien que conservar. En
otros términos, la pérdida total del bien produce la resolución de pleno derecho
del contrato de transferencia.
Conforme al art. 1516, el transferente sufre la pérdida del bien que perece como
consecuencia directa de los vicios ocultos que tenía en el momento de la
adquisición, prescindiendo de su buena o mala fe.
Es lógico que en este caso hay la necesidad de distinguir entre que, si el
transferente actuó de buena fe o de mala fe en la trasferencia del bien, o sea
sin conocer o conociendo la existencia de los vicios, para los efectos de
establecer si debe o no pagar daños. Si obró de buena fe tendrá que pagar al
adquirente el valor que tiene el bien al momento que perece, con sus
respectivos intereses, los gastos e impuestos pagados por el adquirente con
ocasión de la celebración del contrato, y si obró de mala fe está obligado
además a indemnizar los daños. En uno y otro caso, el adquirente queda
liberado de restituir el bien puesto que ha perecido totalmente.
Como regla general, el art. 1139 establece como presunción, iuris tantum, que
la pérdida del bien en posesión del deudor es por culpa suya, salvo prueba en
contrario. El adquirente del bien puede destruir esta presunción probando que la
pérdida del bien fue como consecuencia del vicio oculto existente en el
momento de la adquisición; además corresponde al adquirente, para los efectos
de la indemnización de daños, probar el dolo o la culpa del transferente.

Por ejemplo:
 ✓ José transfiere una camioneta a Carmen, vehículo que presentaba
problemas en el sistema eléctrico, problemas que provocan que el
vehículo se incendie y se calcine en su totalidad quedando irrecuperable.
A consecuencia del vicio oculto (problema eléctrico) se pierde el bien
transferido, lo que conlleva a que el adquiriente tenga el derecho a exigir
el saneamiento.
En la misma transferencia el ejemplo anterior, si Carmen, la adquiriente
detectaba el vicio, la camioneta al transferente y pese a la
recomendación de no movilizarlo (usarlo), Carmen por negligencia
provoca un corto circuito seguido e incendio y calcinación del vehículo.
En esta circunstancia el adquiriente tiene el derecho a exigir el
saneamiento.
En el mismo ejemplo, si Carmen dejara estacionado el vehículo y un
huayco o el derrumbe de un cerro que se lleva el vehículo, y lo daña en
su totalidad de manera irresponsable. En este caso tiene a pedir el
derecho de saneamiento al adquiriente.

✓ Pérdida por culpa del adquirente

Artículo 1517º.- El transferente queda libre de responsabilidad si el vicio que

causó la pérdida del bien tuvo este efecto exclusivamente por culpa del
adquirente, aunque hubiera ya existido en el momento de la transferencia.

El transferente está obligado a sanear únicamente por los vicios existentes con
anterioridad o en el momento mismo en que se realiza la transferencia. No hay
obligación de sanear por los vicios o defectos que se producen después de la
transferencia, salvo que tengan su germen con anterioridad a dicho acto. Dentro
de este marco, si el bien se pierde totalmente no como consecuencia de los
vicios que lo afectan desde el momento de la adquisición, sino por culpa del
adquirente, es natural que éste sufra los efectos de la pérdida. Del mismo
modo, conforme al art.1517, si el vicio que causa la pérdida del bien tiene este
efecto por dolo o culpa del adquirente, el transferente queda libre de la
obligación de sanear.
 Por ejemplo:
✓ Martín compra una casa para utilizarla como restaurante, para ello
evalúa las condiciones del bien inmueble, tales como: dimensiones,
ubicación, comodidad, entre otras. Luego de la evaluación decide
adquirir el bien e inicia las remodelaciones externas del bien y los
trámites municipales. Una vez obtenidas las licencias, el restaurante
comienza sus actividades. Dada la campaña agresiva que efectuó
durante un mes, tiene muchos clientes quienes no solo acuden al local
para probar los potajes, sino además para tomar licor. Martín no se
percata que el local no es muy grande y además que es una casona vieja
(cuyas cañerías están gastadas), lo que genera el colapso de las
tuberías y cañerías. Si bien es cierto, el estado de estas no era de
conocimiento de Martín (vicio oculto), el daño que se produjo fue por
culpa exclusiva de él.

✓ Pérdida por caso fortuito o fuerza mayor

Artículo 1518º.- El transferente queda libre de responsabilidad si el bien que

adolece de vicio se pierde por caso fortuito o fuerza mayor.
El art. 1518 es el contrario sensu del art. 1516. El bien viciado, en el caso del
art. 1516 se pierde como consecuencia del vicio de que adolece, mientras que
en el del art. 1518 el bien viciado se pierde como consecuencia del caso fortuito
o fuerza mayor.
Conforme al art. 1518, si el bien no se pierde como consecuencia de los vicios
ocultos de que adolece, sino por caso fortuito o fuerza mayor, la pérdida la sufre
el adquirente, solución justa en consideración a que el bien igualmente habría
perecido, aun cuando no hubiera tenido vicios ocultos. Se objeta esta solución
por considerar que el transferente no tiene causa para quedarse con la
contraprestación, por lo que el adquirente debe conservar siempre el derecho al
saneamiento. Sin embargo, la primera solución (la del art. 1518) parece más
acorde con la equidad. De lo dispuesto en los arts. 1517 y 1518 se concluye
que cuando el bien se pierde por causas ajenas a sus vicios, ya por culpa del
adquirente o ya por caso fortuito o fuerza mayor, la pérdida recae en el
adquirente, porque figura en su contra su propio dolo o negligencia o el caso
fortuito o la fuerza mayor. El transferente está libre de toda responsabilidad.
Se considera un caso fortuito en casos como un tornado o una tormenta de
inmensas proporciones; y a la fuerza mayor como la causa de un daño
atribuible a un hecho del hombre, como serían, una guerra o una revuelta.
Asimismo, para que exista una situación de caso fortuito deberían confluir tres
elementos, a saber: Que el hecho sea:
Extraordinario: Consiste en que el hecho no sea común, sólito o frecuente
dentro de cierta actividad o en determinado contexto de la realidad; así,
pensamos que no se puede alegar que sean extraordinarias las lluvias, nevadas
y crecidas de los ríos que se producen en los pueblos andinos de nuestro país
durante los meses de diciembre, enero, febrero y marzo, ya que su presencia
es usual en dicha temporada del año; sí en cambio, si las mismas fueran muy
superiores a los niveles promedio que han sido registrados en dichas zonas en
anteriores ocasiones.
Imprevisible: En cuanto a la imprevisibilidad del evento que ocasiona un daño,
el mismo se verifica cuando en condiciones normales y aplicando una diligencia
ordinaria, resulta imposible saber de antemano que se produciría dicho evento.
Vale la pena señalar que existen posiciones en la doctrina que ya han
expresado su disconformidad en considerar a la imprevisibilidad como un
elemento del caso fortuito, pues según señalan existen eventos que pueden ser
predecibles, pero que lo son a un gran costo o que definitivamente resultan
inevitables. Justamente por ello, consideramos que esta característica debe ser
entendida dentro de la de extraordinario del hecho, como si fueran dos caras de
una misma moneda; es decir, debido a que el evento es extraordinario el mismo
resulta imprevisible; por el contrario, debido a que no es posible anticiparse a la
ocurrencia de un caso fortuito el mismo tiene el carácter de extraordinario.
Irresistible: Está determinada por la imposibilidad de evitar su producción; esto
es, cuando quien está en posición de impedir que se produzca la consecuencia
dañina no lo puede hacer, aunque para ello emplee todos los medios que estén
 a su alcance y que se le puedan exigir razonablemente. Tal vez este último
aspecto de la irresistibilidad del hecho merezca una mayor explicación, nos
referimos a que la posibilidad de resistencia del evento debe estar enmarcada
dentro de parámetros de razonabilidad; en efecto, se pueden presentar casos
en los que algunos perjuicios pueden evitarse usando medios que impliquen
mayores costos o daños para quien alega la irresistibilidad o para terceros de
los que se hubieran podido evitar; estos casos exceden una exigencia
razonable de actuación del agente, por lo que consideramos que estos eventos
también deben ser considerados como casos fortuitos.

Por ejemplo:
✓ A - transferente vende su casa a B – adquiriente, por el monto de
240,000 nuevos soles, a sabiendas que la casa tiene imperfecciones en
la construcción y que solamente puede soportar la construcción de dos
pisos, B - adquiriente de buena fe recepciona el bien inmueble, con fines
de habitar, al cabo de 10 días, empieza la construcción de dos pisos, en
el vigésimo tres días de la construcción, empezó un terremoto motivo por
el cual A – transferente queda libre de responsabilidad ya que estamos
frente a un caso fortuito; pero si fuera por fuerza mayor podría indicar
que con las recomendaciones del A- transferente que solamente puede
soportar dos piso, pero B- Adquiriente construye tres y se desploma el A-
transferente queda libre de toda responsabilidad.

✓ Renuncia a saneamiento por vicios ocultos

Artículo 1519º.- Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la

obligación de saneamiento por vicios ocultos, si el bien se pierde por razón de
estos vicios, debe devolver la contraprestación, a no ser que el adquirente
renuncie expresamente a ella.
Como la obligación de saneamiento por vicios ocultos constituye un elemento
natural, no esencial, del contrato, las partes pueden ampliarla, restringirla o
suprimirla. La supresión significa que las partes pactan estableciendo que el
transferente no queda sujeto a la obligación de saneamiento por vicios ocultos,
o sea, el adquirente renuncia a su derecho al saneamiento.
En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando el adquirente renuncia al
saneamiento y el bien se pierde como consecuencia de los vicios ocultos, el
transferente debe devolver la contraprestación, puesto que carece de causa
para conservarla, salvo que el adquirente renuncie expresamente a ella. La
devolución es de la cantidad de dinero u otro bien que el adquirente ha recibido
como contraprestación, y no del valor que pueda tener dicho bien al momento
del pago.
El adquirente puede renunciar:
1) a su derecho al saneamiento por vicios ocultos; y
2) a su derecho al saneamiento por vicios ocultos y a la contraprestación.
Si el bien perece por razón de sus vicios, en el primer caso no tiene derecho al
saneamiento, pero si a que se le restituya la contraprestación que pagó; en el
segundo caso pierde el derecho al saneamiento y a la devolución de la
contraprestación que pagó.
En términos distintos, la renuncia al saneamiento por vicios redhibitorios,
cuando el bien se pierde como consecuencia del vicio o vicios de los que
adolece, es limitada, porque no se extiende a la obligación de restitución de la
contraprestación recibida por el transferente. Para que no exista la obligación
de saneamiento por vicios redhibitorios ni la devolución de la contraprestación,
se requiere que el adquirente haya renunciado expresamente a ambas
obligaciones.
La norma del art. 1519 es aplicable únicamente a los contratos onerosos que se
caracterizan por un enriquecimiento y empobrecimiento recíprocos. En los
contratos gratuitos no existe contraprestación que pueda ser devuelta.

Por ejemplo:
✓ A - transferente vende su casa a B - adquiriente por el monto de
240,000 nuevos soles, a sabiendas que la casa tiene imperfecciones en
 la construcción (vicios ocultos) y que solamente puede soportar la
construcción de dos pisos, razón por la que pactan en su contrato que
el transferente no queda sujeto a la obligación de saneamiento por
vicios ocultos. B - adquiriente recepciona el bien inmueble con
conocimiento de los vicios ocultos, al cabo de 10 días, empieza con la
construcción de dos pisos, tomando siempre las recomendaciones
hechas por A - transferente; esta construcción ocasiona que colapsara
la casa. En este caso, el transferente queda libre de las consecuencias
del perjuicio debido a lo pactado en el contrato.

✓ Nulidad de renuncia al saneamiento

Artículo 1520º.- La renuncia al saneamiento es nula cuando el transferente

actúa con dolo o culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al
momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia.

Conforme al art. 1489, la obligación de saneamiento es modificable inter partes

y renunciable. La renuncia del adquirente al derecho al saneamiento por vicios
ocultos solamente es válida cuando el transferente actúa de buena fe. Si el
transferente conocía los vicios o debido a su grave negligencia no los ha podido
detectar, y en estas condiciones ha estipulado la cláusula de supresión de la
obligación de saneamiento, ésta es nula, porque en caso contrario se estaría
tutelando su comportamiento doloso o con culpa inexcusable.
El art. 219 enumera las causales de nulidad del acto jurídico, disponiendo, en
su inciso7, que además de las causales enumeradas en los otros incisos, el
acto jurídico es nulo cuando la ley lo declara nulo. Precisamente la nulidad del
pacto por el cual el adquirente renuncia al saneamiento por vicios redhibitorios,
cuando el transferente ha actuado por dolo o culpa, es un caso de nulidad
declarada por ley, o sea por el art. 1520. No es nulo el contrato de transferencia
del bien, sino solamente la cláusula de renuencia por el adquirente al derecho
de saneamiento por vicios ocultos (nulidad parcial del acto jurídico).
Siendo nula la renuncia al saneamiento por el actuar doloso o culposo del
transferente, el adquirente puede optar por demandar la resolución del contrato
(art. 1511) o por pedir que el transferente le pague lo que el bien vale de menos
por razón del vicio (art. 1513).
La norma del art. 1520 que dispone que es nula renuncia al saneamiento
cuando el transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto de la
existencia de vicios del bien en el momento de celebrarse el contrato o de
pactarse la renuncia, es una aplicación particular de la norma general contenida
en el art.1328 que prescribe que es nula toda estipulación que excluya o limite
la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del deudor o de terceros de
quién este se valga.
No se permite la renuncia a la acción redhibitoria ni a la acción estimatoria o
quanta minoris para exigir la responsabilidad procedente del dolo o culpa grave
del transferente; la nulidad no alcanza a la renuncia al saneamiento cuando el
transferente ha actuado con culpa leve.
La nulidad de la cláusula de renuncia al saneamiento está prevista tanto para el
caso de dolo positivo (disimulación fraudulenta), como para el caso del
comportamiento puramente pasivo del transferente, el cual, conociendo los
vicios, haya estipulado la cláusula de renuncia.

Por ejemplo:

✓ A vende su casa a B por el monto de 240,000 nuevos soles, a

sabiendas que la casa tiene imperfecciones en la base de la
construcción, pero continua con la operación de la venta, B de buena fe
recepciona el bien inmueble, al cabo de 10 días, empieza la
construcción de dos pisos más, pero observan imperfecciones de
rajaduras de las paredes del bien inmueble, el transferente está en la
obligación de sanear las imperfecciones ya que actuó con dolo al
continuar con la venta sin haberle dicho al adquiriente que el bien
inmueble sufre de imperfecciones (vicios ocultos) al momento de
celebrarse el contrato.
✓ Vicios ocultos en transferencia de animales

Artículo 1521º.- En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios

ocultos se regula por las leyes especiales o, en su defecto, por los usos. A falta
de estos últimos, se observarán las normas que anteceden.

Conforme al art. 1521, en la transferencia de animales la obligación de

saneamiento por los vicios ocultos se regula por leyes especiales o, en su defecto,
por los usos y costumbres. Solamente, a falta de ley especial o de usos y
costumbres se aplican supletoriamente las normas generales sobre vicios ocultos
antes comentadas; lo que es concordante con el art. IX del Título Preliminar.
Los contratos de transferencia de animales que padezcan enfermedades
contagiosas especificadas o no en las leyes especiales o en los usos transgreden
el orden público (art. V del T.P.), además de tener un objeto ilícito (art. 1403), por
lo que adolecen irremediablemente de nulidad absoluta.
La obligación de saneamiento por vicios ocultos, que no consistan en
enfermedades contagiosas, en la transferencia de animales puede modificarse
inter partes estableciendo que el transferente responderá por vicios o
enfermedades no contempladas en la ley (ampliación de la obligación) o que no
responderá de algunos de ellos (disminución de la obligación) o que quedará
exento de toda obligación de sanear (supresión de la obligación).

El antecedente normativo del art. 1521 es el art. 1368 del Código civil de 1936, el
cual señalaba: “La acción por vicios redhibitorios en la compraventa de animales y
ganados, queda limitada a las enfermedades cuya enumeración sea fijada por el
Gobierno en reglamento dictado con anterioridad al contrato”.

Por ejemplo:
✓ A vende un caballo semental a B, por 10,000 nuevos soles, B adquiere este
animal para poder realizar las reproducciones en su granja, A no le indica
que el caballo tiene problemas de reproducción y que podría quedar estéril,
por el accionar del transferente que actuó con dolo debe resarcir el daño o
devolver el dinero de la compraventa del animal.
✓ Improcedencia del saneamiento en la transferencia de animales

Artículo 1522º.- No hay lugar al saneamiento por vicio oculto en la transferencia

de animales y ganado hecha en feria o en pública subasta, ni en las de
caballería de desecho o en circunstancias equivalentes.

El art. 1522 establece que no hay lugar al saneamiento por vicio oculto en tres
situaciones:
1) Transferencia en feria;
2) Transferencia en pública subasta; y
3) Transferencia de caballería de desecho o en circunstancias equivalentes.
Se denomina ganado al conjunto de animales cuadrúpedos que cría y explota una
persona. Se habla de ganado mayor para referirse al conjunto de reses mayores
como caballos, bacas, etc., y ganado menor para designar a las reses menores
como corderos, cabras, etc. Hubiera sido suficiente que la norma del art. 1522 se
refiera solamente a los animales, puesto que el ganado es el conjunto de
animales.
Las ferias de animales son mercados que se abren al público con periodicidad
determinada, en los pueblos del Perú son generalmente semanales, otras son
mensuales o anuales, donde se exhiben a los animales para su promoción y
venta, con seguridades similares a las enajenaciones en subasta pública, lo que la
ley trata de incentivar liberando a los transferentes de la obligación de sanear por
vicios ocultos.
Las transferencias hechas en pública subasta se encuentran libres de la obligación
de sanear por vicios ocultos debido a que son realizadas por funcionario judicial,
notarial o administrativo, cumpliendo determinados requisitos y solemnidades,
especialmente las relativas a la publicidad.
Hay transferencia de caballerías de deshecho cuando el transferente manifiesta
que el animal es de deshecho, por ejemplo, por exceso de edad, enfermedad,
pérdida de energías, o que lo enajena en concepto de deshecho, aun cuando no
es de deshecho, por lo que el adquirente queda advertido que el bien que
adquiere es defectuoso, por lo que carece del derecho al saneamiento por vicios
ocultos.
Las transferencias de animales en ferias, pública subasta y caballería de
deshecho, no son actos conmutativos sino riesgosos, en los cuales el adquirente
no tiene derecho a reclamar por los vicios o defectos ocultos que presenten los
animales.
Por ejemplo:
✓ A vende su ganado (toro) en una feria a B, B lo compra con el fin de
reproducción, al momento de celebrar el contrato A no tiene ni la menor
información que su animal se encuentre con alguna enfermedad en
reproducción, al cabo de tres de meses B al ver que ganado no puede
reproducir este lo llama a A para que sanee el vicio oculto que presenta el
ganado, esta acción es improcedente toda vez que la venta se realizó en
una feria o subasta pública tal como dice la norma.

✓ Garantía de buen funcionamiento

Artículo 1523º.- Si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien

transferido durante cierto tiempo, el adquirente que alegue vicio o defecto de
funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete días a partir
del descubrimiento; y puede entablar la acción correspondiente dentro del plazo
de dos meses a contar desde la fecha de la comunicación.
Es usual el pacto por el cual el transferente se obliga a garantizar el buen
funcionamiento del bien que transfiere durante cierto tiempo, especialmente
cuando se trata de la enajenación de maquinarias.
La obligación de saneamiento por vicios redhibitorios es legal, el transferente está
obligado a ella aun cuando no hubiese estipulación al respecto, en cambio, la
obligación de saneamiento por la transferencia del bien con garantía de buen
funcionamiento es convencional. Nuestra legislación asimila la garantía de buen
funcionamiento a los vicios ocultos, debido a que con ella se persigue indemnizar
al adquirente por los perjuicios que sufre por no poder destinar el bien a la
finalidad para la cual lo adquirió.
La obligación de garantía de buen funcionamiento debe estar expresamente
pactada y referida al buen funcionamiento del bien con señalamiento del
respectivo plazo.
El art. 1523 impone un doble plazo sucesivo: por el primero, el adquirente que
alegue vicio o defecto de buen funcionamiento está obligado a comunicarlo al
transferente en el plazo de siete días contados a partir del descubrimiento; y por el
segundo, el adquirente debe entablar la acción redhibitoria o la estimatoria dentro
del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la comunicación.
Como se aprecia, dos son los presupuestos para que opere la obligación de
saneamiento por garantía de buen funcionamiento.
1° Primero, la existencia del vicio o defecto debe ser comunicada al
transferente dentro del plazo de siete días a partir de su descubrimiento
2° Segundo, la acción correspondiente debe ser incoada dentro del plazo de
dos meses a contar desde la fecha de la comunicación.
Cabe aquí preguntarse ¿cuál es la finalidad de la comunicación al transferente de
la existencia del vicio dentro del plazo de siete días de su descubrimiento?
La finalidad no puede ser otra que la de permitir al transferente reparar o
componer o tomar cualquier medida tendente a lograr el buen funcionamiento del
bien. Para que proceda la acción redhibitoria o la estimatoria en el supuesto de
garantía de buen funcionamiento es indiferente que el vicio o defecto de
funcionamiento sea de carácter oculto, como lo define el art. 1503.

Por ejemplo:
✓ A vende su casa B, celebran el contrato el 15 de noviembre del 2022, B
observa imperfecciones en las paredes del bien inmueble (casa), como:
rajaduras, escoriación (salitre), humedad en las paredes, este hecho a
ocurrido el 23 de noviembre del presente año, A (transferente) a partir de la
comunicación que ha recepcionado por B, está en la obligación de resarcir
el daño de los vicios ocultos del inmueble y tiene un límite de tiempo que
son dos meses que terminara el 23 de enero del 2024.
 CONCLUSIONES
✓ Los artículos estudiado y analizado por el grupo dan claras referencias de
cómo debemos actuar antes estos problemas que se encuentran tanto en
los bienes inmuebles como en los bienes muebles, ocultos ante los ojos de
la persona que desea adquirir; por lo tanto, nuestro código civil ha dado el
remedio para poder subsanar los problemas ocultos que son conocidos o
llamados como VICIOS OCULTOS, y que no puedan ser perjudicados el
adquiriente del bien.
✓ En consecuencia, podemos indicar que esta institución del SANEAMIENTO
POR VICIO OCULTO, permite a las personas adquirientes, poder exigir la
subsanación de las imperfecciones que presentan los bienes (inmuebles o
muebles) antes de ser adquiridos por el adquiriente.
✓ Nuestro ordenamiento jurídico ha sido claro y preciso ante esta institución
dando las reglas y protegiendo los intereses del adquiriente al efectuar un
contrato cuando exista problemas de vicios ocultos y que perjudique el
disfrute de dicho bien.
 REFERENCIAS
TORRES VÁSQUEZ, A. (2007). Obligaciones de saneamiento. Recuperado 02 de
noviembre del 2022 de http://www. etorresvasquez. com.
pe/pdf/SANEAMIENTO. pdf, 123-124.

Obligaciones de saneamiento. (s. f.). vLex. Recuperado 2 de noviembre de 2022,

de https://vlex.com.pe/vid/obligaciones-saneamiento-378349362.