CONTRATOS 26 abril de 2022

Obligación de origen legal, el saneamiento, lo que significa que es posible que el comprador y su
vendedor modulen esta obligación bien sea aumentándola o disminuyéndola o bien sea directamente
haciéndola desaparecer la obligación de saneamiento por evicción, art 1474 CC. El pacto por el que
comprador y vendedor acuerdan eliminar el saneamiento por evicción requiere de la BF por parte del
vendedor porque en caso de concurrir MF por su parte, que se traduce en que el vendedor es conocedor
que el peligro que existe de que el comprador sea desposeído de la cosa, dicho pacto de renuncia será
nulo. Incluso el propio CC, en ese afán protector del comprador, admite que, incluso habiendo un pacto
de renuncia válido al saneamiento, si finalmente el comprador es desposeído del bien este a pesar de
haber renunciado a la evicción tendrá dº, dice el 1477, a que el vendedor le restituya el valor que tuviera
la cosa en el momento en que se produce la evicción siempre y cuando el comprador desconociera los
riesgos de que tuviera lugar la evicción.

SANEAMIENTO POR VICIOS Y GRAVÁMENES OCULTOS

Esta otra modalidad de saneamiento contempla aquellos supuestos en los que una vez llega a manos del
comprador resulta que el mismo bien es defectuoso o no sirve para la finalidad o utilidad buscaba el
comprador al comprarlo. Es cierto que en estos casos en ocasiones el comprador podrá recurrir a la
acción de anulabilidad por existencia de error o dolo o incluso también en casos muy flagrantes podrá
entender lo que hay es un verdadero incumplimiento y podrá acudir a la resolución del contrato del
1124 CC. Pero como para aplicar estos remedios tanto resolución como anulabilidad es necesaria la
concurrencia de requisitos bastantes estrictos el CC contempla unos remedios específicos para estos
casos donde aparezcan vicios ocultos reforzando con ello las garantías típicas de todos los contratos.
Antes el análisis de estas garantías debemos criticar la regulación del CC porque hoy en día resulta
bastante obsoleta, poco acorde a los nuevos tiempos, porque las soluciones que ofrece para remediar
estos casos de vicios ocultos muchas veces resultan inoperantes porque no acaban de satisfacer al
comprador, que cuando compra un bien lo hace porque quiere satisfacer con ese bien unas
determinadas necesidades. Si ante la aparición del vicio la solución que le brinda el CC es bien la
resolución del contrato bien una disminución del precio, el comprador continuará sin ver colmadas esas
necesidades que pretendía cubrir con la compra del bien, por eso resulta mucho más acorde otras
soluciones que para estos casos prevé los textos internacionales o también otras normas españolas
especiales; como por ejemplo la posibilidad de reparación del bien defectuosos o de sustituir ese bien
por uno nuevo, estos dos remedios sin duda permitirán satisfacer sus necesidades al comprador de una
forma más adecuada. También se critica la propia noción de vicio que hace el CC, porque se trata de un
concepto bastante estrecho donde no tienen cabida situaciones en las que, más que un defecto en la
cosa lo que hay es un defecto de calidad, o respecto a las maquinas por ejemplo una disminución del
nivel de productividad de estas. Debido a esta obsolescencia de la normativa CC, los propios tribunales
cuando tienen que aplicar este cuerpo legal intentan sustituir la aplicación del régimen de los vicios
ocultos por la aplicación del régimen del incumplimiento entendiendo que cuando la cosa presenta un
defecto bastante grave relativo a una cualidad del bien que fue determinante de la compra no estamos
ante un supuesto de vicio oculto sino ante un verdadero incumplimiento. Además, hay otra
razón practica muy importante por la que los tribunales intentan aplicar preferentemente la normativa
de incumplimiento sobre el régimen de los vicios ocultos y esta razón apunta al plazo de caducidad de
las acciones edilicias frente al plazo prescriptivo de la acción por incumplimiento. Las primeras tienen un
plazo caducidad de 6 meses mientras que la acción por incumplimiento tiene el plazo general
prescripción de 5 años. El art 1484 CC dispone que el vendedor está obligado al saneamiento por vicios
ocultos que tuviera la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a la que se la destina o si disminuye
de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado
menos precio por ella. SI estos defectos estaban a la vista no será posible solicitar este saneamiento y
tampoco será posible si, siendo vicios ocultos, el comprador reunía la condición de experto o perito en la
materia y debía haberlos detectado o conocido. Este saneamiento tendrá lugar con independencia de
que conociera la existencia de vicio, si lo conoce se le considerará vendedor de MF y su responsabilidad
se agravará 1486 CC. También esta modalidad de saneamiento tiene origen legal por lo que las partes
pueden acordar que se excluya total o parcialmente esta obligación de saneamiento. No obstante, el CC
toma ciertas precauciones y señala que la exclusión total del saneamiento será nula si se demuestra que
el vendedor conocía la existencia de estos vicios. En torno al alcance que debe darse al concepto de vicio
no existe acuerdo en la DOCTRINA porque no todos los autores entienden que en este vicio del CC debe
incluirse lo que se conoce como vicio funcional que sería la falta de aptitud o calidad de una cosa que
en sí misma es perfecta pero que no responde a las expectativas que tenía el comprador. Según estos
autores que no admiten el vicio funcional en estos casos de falta de calidad o aptitud el vendedor estaría
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entregando una cosa diferente a la acordada en el contrato por lo que estaríamos en definitiva ante lo
que se conoce como un aliud por alio que provocaría la aplicación del régimen por incumplimiento y no
de los vicios ocultos. Esta doctrina JPA aliud pro alio consiste en la ficción de entender que el vendedor
ha entregado una cosa distinta a la debida no solo cuando pone en disposición del comprador una cosa
distinta a la debida, sino también cuando se entrega una cosa que es absolutamente inútil para el fin al
que se le iba a destinar por carecer de las cualidades previstas en el contrato o presupuestas por las
partes al tiempo de su celebración. El problema radica en que no es fácil discernir cuando estamos ante
un simple vicio oculto o cuando ante un aliud pro alio, porque hay veces en que un defecto material de
la cosa puede provocar que la cosa sea inhábil para uso previsto. El TS suele entender de forma confusa
a reconocer esos casos de inhabilidad de la cosa comprada son casos de incumplimiento, pero este
proceder del TS lo hace sobre todo para tratar de favorecer al comprador y permitir que pueda ser
compensado incluso si han pasado más de los 6 meses desde que se entregó el bien porque la acción de
incumplimiento tiene un plazo de prescripción mucho más amplio. El vicio ha de estar oculto
para el comprador en el sentido de que no fuera conocido ni fácilmente reconocible por el comprador.
En este caso es posible que las características subjetivas del comprador sean tenidas en cuenta ya que si
es experto/perito en relación con el bien que está comprando y por su experiencia debería haber
detectado la existencia del vicio no habrá lugar al saneamiento, tampoco tendrá lugar saneamiento si el
comprador a la hora de examinar el bien se hizo acompañar de un experto y este tampoco detecto el
defecto. Además, si el vendedor informa al comprador de la existencia del vicio o por otra vía el
comprador llega a tener conocimiento existencia del vicio y aun así celebra el contrato tampoco cabrá
solicitar el saneamiento por vicios ocultos.

Además, ha de ser un vicio grave, no cualquier defecto para que entre en juego el saneamiento, sino ha
de ser de tal envergadura que haga la cosa impropia para su uso o la disminuya de tal forma que el
comprador de haberlo sabido no la hubiera comprado o hubiera pagado menos por ella. Hay que
reconocer que determinar o no si el vicio es grave atendiendo a ese criterio subjetivo de como hubiera
actuado el comprador no es tarea fácil, no es fácil desentrañar cual habría sido la hipotética voluntad del
comprador. Además, el vicio ha de tener origen en un momento anterior a la celebración del contrato,
aunque se manifieste después del contrato. En cuanto a los efectos de la existencia de un vicio oculto,
saneamiento el CC permite al comprador elegir entre dos remedios aquel que le resulte más idóne; así
podrá optar entre el desistimiento del contrato (aunque el CC hable de desistimiento la doctrina está de
acuerdo estamos ante caso de resolución del contrato), y en tal caso le será restituidas las cantidades
que abonó con ocasión del contrato no solo el precio que pago sino también los gastos que fueron
consecuencia de la celebración del contrato, si elige esta resolución del contrato está ejercitando la
ACCIÓN REDHIBITORIA. La otra opción es la de mantener el contrato, pero solicitando una rebaja del
precio proporcional y en este caso ejercitamos la ACCIÓN ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS; la rebaja
del precio en estos casos puede ser calculada atendiendo a diversos criterios; por ejemplo, se podría
solicitar la opinión de expertos en la materia para determinar en cuanto debe rebajarse el precio, pero
lo más habitual es que la rebaja del precio se calcule del precio el hipotético coste de la reparación del
bien. Cálculo que estimamos no es muy justa porque no es lo mismo tener un bien reparado que un bien
nuevo desde el principio. Además, si se opta por la resolución del contrato y se acredita la MF del
vendedor, el comprador podrá solicitar a mayores la indemnización de los daños y perjuicios causados.
La doctrina critica que esta indemnización no sea posible si se opta por la rebaja del precio porque
entienden que, al fin y al cabo, la acción indemnizatoria es una acción autónoma de la acción
redhibitoria y que por tanto también debería permitirse su ejercicio junto con la acción estimatoria.
Ambas acciones se denominan acciones edilicias; porque tienen su origen en el dº romano donde era el
edil curul el sujeto o la persona que empezó a reconocer estas posibilidades de actuación a los
compradores cuando compraban bienes con vicios ocultos. SI estamos ante una venta judicial en la que
el juez o magistrado sustituye al vendedor será igualmente posible interponer las acciones edilicias,
pero como dice el 1489 no podrá solicitarse en estos casos la indemnización de los daños y perjuicios
causados porque se entiende no cabe predicar MF en la persona del juez o magistrado. SI el comprador
ejercita una acción edilicia ya no podrá ejercitar la otra lo que no queda claro es si estas acciones
edilicias son compatibles con otro tipo de acciones como por ejemplo las acciones de incumplimiento o
las acciones procedentes cuando existen vicios del consentimiento puede suceder que la cosa viciada se
pierda una vez que está en manos del comprador en estos casos habrá de determinarse quien corre con
esos riesgos de esta perdida, a este fin los arts. 1487 /88 CC diferencian dos supuestos;
1º Si la cosa se pierde como consecuencia existencia de estos vicios el vendedor deberá restituir al
comprador el precio como con el resto de gastos que ocasiono el contrato y si conocía además los vicios
deberá a mayores abonar al indemnización de los daños y perjuicios causados. 2º Es que la cosa se
pierda por CF o culpa del propio comprador este únicamente podrá reclamar el precio de la cosa, pero

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con la rebaja de del valor que tenía la cosa al tiempo de perderse, esta última regla se ve lógica si
pensamos que el comprador pago un precio por un bien sim defecto alguno pero que realmente por ese
defecto tenía un valor menor, de ahí que en caso de pérdida por su culpa o CF solo tendrá dº a recobrar
ese sobreprecio que pagó de más. Además, también si el vendedor es de MF por conocer los vicios
deberá indemnizar los daños y perjuicios causados. Las acciones edilicias sometidas al brevísimo plazo
caducidad según TS, de 6 meses cuyo dies a quo es el de la entrega de la cosa, aunque el TS ha señalado
en alguna ocasión que si se realizaron gestiones intentando reparar la cosa el plazo comenzara una vez
que dichas gestiones hayan finalizado. Sobre lo que no hay acuerdo en la doctrina es cual es el plazo
debe darse a la acción indemnizatoria cuando precede, unos señalan plazo 5 años 1964 CC, mientras
otros será el plazo anual responsabilidad extracontractual 1902 y un tercer grupo autores sostiene que
tendrá el mismo plazo 6 meses de las acciones edilicias art 1490 CC. Teniendo en cuenta el contexto
social promulgado el CC contiene unas reglas muy específicas para el caso de que los vicios ocultos
aparezcan en la venta de animales reglas específicas en arts. 1491 y ss, reglas no vamos a ver.

Epígrafe aludía al gravamen oculto, y el que el CC contempla también unos supuestos en los que no hay
propiamente evicción sino unos vicios ocultos que no son físicos sino jcos, porque la cosa lo que
presenta son cargas o gravámenes que el comprador desconocía y que de haber conocido no hubiera
celebrado el contrato, estos supuestos también aparecen recogidos en el CC y su tratamiento se
asemeja al de los vicios ocultos.

GARANTÍA EN LA VENTA BIENES CONSUMO

Garantía término moderno nos referimos al saneamiento, antes entrar garantías previstas en el
TRLGDCU conviene señalar en esta norma se supera la noción de vicio y se sustituye por la de falta de
conformidad noción mucho más amplia flexible que permite incluir en ella supuestos no encajarían en la
estricta nocion de vicio del CC. La falta de conformidad es una noción clave en el nuevo dº de contratos
y es la que adoptan normas como la CV 1980, MC de referencia, la PMCC en materia obligaciones y
contrato etc. Todos estos textos, además TR, tienen el punto de partida común es establecimiento como
obligación del vendedor del deber de entregar una cosa que resulte conforme con lo acordado en el
contrato por tanto la falta de conformidad en estos textos se considera como un verdadero
incumplimiento y da lugar a la aplicación de los remedios `revistos para el incumplimiento. TRLGDCU el
contexto donde vamos a ver esa falta de conformidad y las garantías al respecto es el de la existencia
contrato compraventa entre un vendedor profesional y un consumidor de bienes muebles corporales
destinados al consumo privado por tanto quedan fuera de esta normativa las ventas judiciales y aquellas
ventas de objeto de 2ª mano vendidas en subastas administrativas. La noción de conformidad aparece
definida en el art 115 TRLGDCU que la define utilizando diversos criterios que de forma no exhaustiva
configurarán el concepto de producto conforme; así habrá conformidad si el producto coincide con la
descripción del mismo que hizo ver el vendedor o con la muestra que hubo ocasión de probar o ver.
También si sirve para el uso habitual que se le da o si sirve para el uso especial que el consumidor exigió
y que así hizo saber al vendedor del bien y este asumió también si presenta la calidad y prestaciones
habituales de un producto del mismo tipo o que se hicieran en la publicidad o en el etiquetado. No
obstante, el vendedor quedará exonerado de estas declaraciones publicitarias si demuestra que no las
conocía o que no pudo conocerlas o que las corrigió en el momento de celebrar el contrato o que dicha
publicidad no pudo influir en la compra del bien por parte del consumidor.