UN MODO ORIGINAL Y DERIVADO DE ADQUIRIR ALGUNOS DERECHOS REALES

INTRODUCCIÓN: El objeto del presente trabajo es analizar uno de los modos de adquirir los derechos reales,
la prescripción adquisitiva, pero abarcándolo desde la problemática que implica la relatividad de los derechos,
los fundamentos del instituto y si se trata de un modo de adquirir original o derivado, sosteniendo para finalizar
el mismo que las soluciones adoptadas por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) son adecuadas
en los diferentes casos, en cuanto a que los requisitos formales de admisibilidad de este instituto deben ser
acabadamente probados y cumplidos por aquéllos que intentan beneficiarse del mismo, teniendo en cuenta que
no existe derechos absolutos y que son los fundamentos de carácter social y económico los que argumentan su
procedencia y regulación, debiendo analizarse en cada caso en particular si este modo de adquirir derechos
reales, es original o derivado.
DESARROLLO: El dominio, ¿un derecho absoluto? Entre los derechos reales que contempla nuestro
CCyCN, se ubica el de dominio como el que más facultades confiere a su titular, lo cual no implica que sea un
derecho ilimitado. La relatividad de los derechos ha sido reconocida por nuestra Corte Suprema de Justicia
desde antaño1. Es decir, ningún derecho es absoluto, todos deben ejercerse conforme a las leyes que
reglamenten su ejercicio, atendiendo a su razón de ser teleológica y al interés que protegen. De hecho, nuestro
CCyCN ha receptado dicha relatividad en el Capítulo 4 del Título III del Libro Cuarto regulando los “Límites al
Dominio”. A su vez, en su art. 1942 establece que el dominio presenta, como uno de sus caracteres, el de ser
perpetuo, el cual tampoco es ilimitado. Si bien, esta característica no se pierde por la falta de actos posesorios, o
aunque se esté en la imposibilidad de practicarlos, o aunque un tercero los realice en contra o a favor del
propietario, el dominio sí se pierde cuando se deja poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido por la ley
para que éste pueda adquirir la propiedad por prescripción, conforme a la última parte del artículo mencionado.
Es decir que, si una persona diferente al titular del derecho real de dominio entra en la posesión de la cosa, con
asentimiento o en contra de la voluntad de aquél, y se desempeña como su verdadero propietario durante
determinado lapso de tiempo, el CCyCN entiende que se produce para uno la adquisición del mencionado
derecho y, consecuentemente, para el otro, su pérdida.
Prescripción adquisitiva, concepto. La usucapión es una institución por medio de la cual el transcurso del
tiempo opera para la adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de ese
derecho para el anterior titular de ese determinado derecho real. Se trata de un modo de adquirir los derechos
reales en general, por actos entre vivos y de manera gratuita; no se limita a la adquisición del dominio, sino
que puede utilizarse para adquirir cualquiera de los derechos reales que se ejercen por medio de la posesión. El
art. 2565 del CCyCN establece que la prescripción, por regla, permite adquirir “los derechos reales principales”,
y según el art. 1889 del mismo texto normativo los derechos principales son todos, excepto los accesorios en
función de garantía (no son principales: la prenda, la hipoteca y la anticresis). Ahora bien, esta regla tiene
excepciones ya que, por ejemplo, el derecho real de superficie no se puede adquirir por usucapión (art. 2119
CCyCN); también cabe descartar la usucapión larga para el dominio fiduciario y para las servidumbres
negativas (no hay posesión). Existen dos clases de usucapión, la larga (art. 1899) y la breve (art. 1898), las que
se diferencian por los requisitos que debe cumplir el usucapiente en cada caso para adquirir un derecho real.
Dichos requisitos, a su vez, pueden tener alguna variante si la cosa es registrable. Del art. 1897 del CCyCN
surgen los elementos comunes a ambas clases, constituyéndose en los elementos fundamentales que requiere la
usucapión: a) la posesión y b) el tiempo fijado por la ley. Estos dos elementos deben coexistir y se
interrelacionan. Téngase en cuenta que el inicio de la posesión determina el inicio del cómputo del tiempo
establecido por el CCyCN para adquirir un derecho real por prescripción. La prescripción breve, además de
estos dos elementos, requiere otros dos recaudos: a) el justo título, y b) la buena fe. Sin embargo, para que la
adquisición se perfeccione no bastan la posesión y el transcurso del tiempo, porque debe existir previamente
una resolución judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio del propietario anterior. Antes de esta

1
Por ejemplo, en el caso “Ercolano c/Lanteri de Renshaw s/Consignación”, la mayoría expuso lo siguiente: “Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún
otro derecho reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación o limitación del
ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de
los demás dentro de la comunidad y con los intereses superiores de esta última...”
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declaración, la posesión y el tiempo sólo conforman para el usucapiente una situación de hecho, que le otorga
un derecho a la protección de la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos, pero no tiene todavía un
ius in rem, o sea, un derecho en la cosa2. A lo expuesto debe agregarse que para el supuesto de que la usucapión
versare sobre inmuebles o muebles registrables, deberá inscribirse la sentencia judicial en el Registro pertinente,
con el fin de hacerla oponible contra terceros.
Fundamentos. Diferentes autores han abordado este tema mencionando muchos fundamentos del instituto bajo
análisis, pero de entre los tantos que se han intentado erguir como fundamentales, considero necesario
desarrollar los argumentos de carácter social y económico, ya que juzgo son los que argumentan su procedencia.
Supongamos una cosa abandonada, la misma no beneficia a nadie y por tal motivo la ley pretende que ésta sea
aprovechada económicamente y que pueda ser utilizada por quien la necesite, o, simplemente, por quien quiera
darle un destino útil, aun cuando se trate de su interés particular, aunque sea en desmedro del verdadero
propietario, siempre que éste haya hecho abandono o se haya desinteresado de la cosa. Transcurrido el tiempo
estipulado por la ley, se produce la pérdida del derecho para el anterior titular y la adquisición para el
usucapiente. Así, una situación de hecho se transforma en una situación de derecho. El fundamento esencial de
la usucapión es la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. Quien durante largos años ha
cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzando su
derecho, estimulando su trabajo3. Por lo tanto, puedo decir que, la prescripción adquisitiva es una forma de
canalizar la función social de la propiedad. Obsérvese que un inmueble que estaba deshabitado, y es ocupado
por quien no es su dueño, puede representar una ventaja para las arcas del Estado, si ese individuo comienza a
abonar los impuestos y tasas que graven la cosa. Pero atención porque la sola desocupación de la cosa NO
produce la pérdida del derecho que se tenía sobre ella. A ello, es decir, a la cosa desocupada debe agregarse una
actividad positiva del adquirente, quien debe cumplir con las mandas de la ley, esto es, poseer la cosa con ánimo
de dueño durante el tiempo indicado por la ley. Aquí se aprecia el equilibrio entre los derechos del dueño, por
un lado, y la llamada función social de la propiedad, por el otro. La posesión, normalmente, se sacrifica ante la
propiedad u otro derecho real. Pero cuando, de una parte, la propiedad o el derecho real de que se trate se alían
con el abandono y, en cambio, la posesión se alía con el tiempo y la gestión de los bienes, termina triunfando la
posesión, que genera un característico y definitivo derecho real. La usucapión tiene entonces un fundamento de
orden público, porque ha sido regulada no sólo atendiendo al interés del poseedor sino también al interés social.
También puedo decir que la usucapión hace coincidir la apariencia con la realidad, lo cual beneficia al tráfico al
dar seguridad a los títulos4. El instituto está unido a la seguridad jurídica5, ya que las situaciones jurídicas
adquieren firmeza luego del transcurso del tiempo6. Es decir, otro fundamento de la prescripción adquisitiva lo
hayamos en la necesidad de sanear las irregularidades que presentan ciertos títulos constitutivos, o no, de
derechos reales. En ese sentido, puede intentarse la transmisión de un derecho real sobre una cosa mediante un
título que no sea hábil a tal fin, o que, siendo hábil, la transmisión la efectúa quien carece de capacidad o de
legitimación para ello. He aquí uno de los aspectos más significativos de la usucapión, pues conforme lo
dispuesto por el artículo 399 del CCyCN: “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene”. Por ende, si la transmisión se efectuara por medio de un título inhábil o, que siendo hábil, la realiza
un incapaz, podría perseguirse la reivindicación de la cosa indefinidamente. Por tanto, este instituto facilita la
2
KIPER, Claudio M., Derechos Reales, 2ª ed. act. y ampl., Astrea, Buenos Aires, 2004, t. 2, p. 309.
3
Un criterio adverso al detallado ha sostenido LEGÓN, Fernando, Tratado de los Derechos Reales en el Código y en la reforma, Valerio Abeledo, Buenos Aires, 1940,
ps. 228 y ss., para quien la usucapión no tiene razón de ser. Dice que si el titular desaparece, cabe la declaración de ausencia; si hay desidia, impuestos progresivos; por
último, una política expropiatoria. Agrega que, según la
Constitución Nacional, nadie puede ser privado de su propiedad sino por expropiación o sentencia fundada en ley, y que los inmuebles sin dueño deben pertenecer al
Estado, no al que prescribe. Concluye en que, de no ser así, se arriba al resultado no querido por la ley, que es la protección del intruso, “a fin de no fomentar la lucha
social”, máxime al tratarse de un delito reprimido penalmente.
4
KIPER, Claudio M., Derechos Reales, 2ª ed. act. y ampl., Astrea, Buenos Aires, 2004, t. 2: La prescripción breve cumple primordialmente una función
perfeccionadora de títulos defectuosos, mediante la posesión de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto por la ley. La prescripción larga facilita la prueba
diabólica de la legitimidad de los títulos antecedentes en el juicio por reivindicación y confiere mayor certeza al estudio de títulos en los negocios inmobiliarios. Aun
cuando no exista título alguno, confiere fuerza legitimante a los estados meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente creando una apariencia
jurídica material.
5
Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Concordado y Análisis Jurisprudencial, Tomo 7, Director Dr. Oscar J. Ameal. Ed. Estudio, 2022. Comentario al
artículo 1897.
6
ALTERINI, Jorge; ALTERINI, Ignacio y ALTERINI, María Eugenia, Tratado de los Derechos Reales, La Ley, Buenos Aires, 2018, t. I, p. 183.
2
libre disponibilidad del bien, al disipar las incertidumbres del pasado, consolidando situaciones anómalas,
dando estabilidad a los derechos y seguridad en el tráfico registral. Desde este punto de vista, su función
principal sería la de justificar las situaciones de atribución de los derechos reales, tal como aparecen durante
largo tiempo, suprimiendo discusiones sobre el origen de cada titularidad que, de otro modo, obligarían a una
investigación de las sucesivas transferencias anteriores, hasta encontrar la adquisición originaria.
Modo de adquirir: originario y derivado. Un tema discutido por la doctrina es si se trata de un modo de
adquirir originario o derivado. La doctrina mayoritaria sostiene que la usucapión larga es un modo originario de
adquirir el dominio, ya que no hay nexo entre el anterior dueño y el nuevo propietario. Sin embargo, las
opiniones se dividen cuando se trata de la usucapión breve. Para algunos se trata también de un modo originario
(Borda), mientras que otros sostienen lo contrario, afirmando que hay un nexo entre el antecesor y el sucesor
que se visualiza en la necesidad de contar con justo título y buena fe (Laquis). En lo personal, coincido con la
opinión de Claudio Kiper7, quien sostiene que deberá analizarse en cada caso en concreto, siempre teniendo
como pauta que el derecho del prescribiente dependa o no de su antecesor. En la prescripción breve (decenal u
ordinaria), cabe diferenciar si el justo título se suscribe con el titular del derecho de dominio, aunque éste
carezca de capacidad para celebrar un acto de disposición; en este caso, se tratará de un modo derivado. Por el
contrario, si se contrata con quien no es el verdadero titular del derecho (supuesto denominado a non domino,
esto es que no interviene el titular del derecho real), la adquisición será originaria, toda vez que el usucapiente
no obtiene la cosa del anterior propietario. En la prescripción larga (vicenal o extraordinaria), habrá que
analizarse si existe título y, de ser así, sus caracteres. Será originario cuando mediare desapoderamiento, ya que
en estos casos no sólo no existe título sino que la intención del propietario no es transmitir su derecho, pues
quien persigue la prescripción es su contradictor, pretendiendo que su posesión triunfe sobre la de aquél
(conforme lo dispuesto por el art. 1913 del CCyCN no pueden concurrir sobre una misma cosa dos posesiones
iguales y de la misma naturaleza). La solución se complica en el supuesto en que se haya firmado un boleto de
compraventa. Si bien, en principio, la intención es transmitir la cosa (y generalmente se transmite la posesión
por este medio), dicho instrumento no es título suficiente, ni siquiera puede considerárselo como justo título
para transmitir, motivo por el cual sólo podrá adquirirse la cosa por usucapión larga; por ende, al no transmitirse
el dominio no puede hablarse de modo derivado de adquisición, aunque es dable aclarar que el paso del tiempo
fijado para la usucapión larga servirá para consolidar la transmisión. Un caso especial es el previsto por el art.
1899 del CCyCN, que en su tercer párrafo se refiere a la prescripción larga de cosas muebles registrables,
estipulando que: “También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes”. Considerando que hace referencia a quien “recibe” la cosa del titular registral o de su
cesionario sucesivo, esto significa que hubo tradición, pero se omitió cumplir con la inscripción registral, que en
algunos supuestos es constitutiva. A veces ocurre que alguien compra un automóvil, pero no lo inscribe a su
nombre, y luego cede su derecho a otro, y así sucesivamente. El rodado sigue perteneciendo al titular registral.
El último de los adquirentes podría exigir la inscripción, pero para ello tendrá que sortear diversos obstáculos.
El Código, en tal supuesto, ofrece una forma de regularizar la situación a través de la prescripción adquisitiva
larga de 10 años (normalmente son 20). Se trata de un modo derivado, dadas las exigencias de la norma.
CONCLUSIÓN FINAL: En virtud de lo desarrollado, concluyo que las soluciones adoptadas por el CCyCN
son adecuadas en cuanto a que los requisitos formales de admisibilidad de este instituto deben ser acabadamente
probados y cumplidos por aquéllos que intentan beneficiarse del mismo, atendiendo a la función social y
económica que fundamentan su procedencia (orden público). La adjudicación por ley de determinado derecho
real a través del presente instituto impide que las cosas queden inutilizadas cuando un poseedor, en el caso de la
breve, con justo título y buena fe, haga uso y ejecute actos posesorios durante el plazo fijado por la ley. Al cabo
de los mencionados plazos, conseguida la sentencia de prescripción adquisitiva, el nuevo propietario deberá
registrar el mueble o inmueble que ha adquirido para poder oponer su derecho real de dominio sobre la cosa
frente a terceros y para favorecer la seguridad jurídica. -

7
KIPER, Claudio M., Derechos Reales, 2ª ed. act. Rubinzal – Culzoni Editores, pág. 704.
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AUTOEVALUACIÓN: La nota que me pondría por la realización del presente trabajo de investigación es un 9
(nueve). –
Victor Luciano De Candilo
DNI: 27.388.842.