Tema I: Las relaciones jurídico reales

1. Los derechos reales

1.1. Concepto y caracteres

La regulación de los derechos reales está recogida en el Libro II del CC, pero hay algunas carencias en dicho libro ya
que no existe una regulación general de los derechos reales, que sirva de base para una construcción doctrinal del
concepto y características de los mismos ni existe una enumeración, abierta o cerrada, de los derechos reales.

Los derechos reales son derechos absolutos sobre un bien. Conceden un poder inmediato y directo sobre dicho bien,
que debe ser respetado por todos. Su contenido constituye una exclusiva sobre el bien objeto del derecho a favor del
titular del mismo.

Un poder directo e inmediato sobre una cosa o bien es un poder que se ejerce sin mediación de persona alguna. No
se necesita una conducta ajena; sólo se necesita la abstención o no interferencia de los demás.

Un poder directo e inmediato sobre una cosa o bien se percibe claramente cundo se ejerce mediante su posesión. Sin
embargo, la posesión no concurre en algunos derechos reales (hipoteca, derechos de servidumbre negativa, derechos
de adquisición preferente o derechos de censo) pero en ocasiones forma parte del contenido de un DR una conducta
ajena, que el titular del DR puede exigir. Esa conducta debida deriva entonces de la relación del deudor con la cosa o
bien objeto del derecho.

La naturaleza del DR determina que en los supuestos de concurrencia de varios derechos sobre un mismo bien deba
aplicarse el principio prior tempore potior iure, de manera que el DR posterior deba quedar siempre subordinado a la
eficacia del DR sobre el mismo bien anterior en el tiempo.

1.2. Clasificación de los derechos reales

El DR puede ser pleno o total, comprendiendo todas las facultades posibles sobre el bien objeto del mismo. Es el caso
de la propiedad privada y de las concesiones de dominio público.

Derechos reales no plenos o no totales: aquellos que no comprenden todas esas facultades. Son todos los demás
derechos reales: la copropiedad, los derechos reales limitados o derechos reales en cosa ajena, incluidos los supuestos
de cotitularidad sobre los mismos, la propiedad interina, el derecho de vuelo. Se denominan normalmente derechos
reales en cosa ajena puesto que en todos ellos la propiedad corresponde a otro sujeto, cuya titularidad dominical
gravan o limitan. Su adquisición por el propietario determina su extinción puesto que en principio esa concurrencia de
titularidades en un único sujeto no es posible desde el momento en que la propiedad recupera en tales casos
automáticamente todas aquellas facultades que habían pasado a integrar el DR en cosa ajena desgajado de ella. En
ellos la facultad de ponerlos frente a cualquier tercero comprende la oposición frente al propietario.

Derechos reales de goce o disfrute directo de un bien: pueden ser temporales o permanentes, sólo están limitados
por la destrucción o desaparición del bien; ese goce o disfrute se realiza por medio de la posesión del bien.

Derechos reales de renta: los que proporcionan una renta, que garantizan a su titular con un bien cuya propiedad
queda gravada por aquélla.

Derechos reales de adquisición: aquellos que facultan la adquisición de un DR en determinadas circunstancias.

Derechos reales de garantía o realización de valor: aquéllos que facultan a su titular para promover la venta del bien
objeto de los mismos, para satisfacer con el importe del precio obtenido el cobro de un crédito en los supuestos de
incumplimiento de la obligación por parte del deudor. Este tipo de derechos presenta una doble dimensión por lo que
se refiere a su oponibilidad frente a terceros. Se aplica tanto con respecto a terceros adquirientes del bien objeto de
la garantía como respecto a los terceros acreedores del titular del bien en cada momento.

Por razón de su objeto los derechos reales pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles. Aceptando un numerus
apertus de derechos reales, cabe distinguir los nominados o típicos de los innominados o atípicos.

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 1.3. Los derechos reales atípicos: numerus apertus de derechos reales

La eficacia universal (frente a todos) de los derechos reales es algo que por su trascendencia no puede dejarse a
merced de las conveniencias de cada uno, pero la necesidad de claridad es especialmente importante dado el carácter
duradero que normalmente tienen los derechos reales.

Se trata de un debate abierto con respecto al cual predomina actualmente la tesis favorable al numerus apertus.

La tesis favorable al numerus clausus se corresponde con la concepción liberal de la propiedad, en la que ésta sólo
puede estar limitada por los derechos en cosa ajena expresamente reconocidos por la ley; esta tesis introduce claridad
y seguridad con respecto a la situación de un bien en cada momento.

Predomina la tesis del numerus apertus de derechos reales, siempre que los mismos atribuyan un poder directo
sobre un bien, siempre que respeten las reglas imperativas de configuración de los derechos reales típicos y siempre
que su reconocimiento esté justificado, es decir, se base en una causa adecuada.

Doctrina dominante: entiende que ese reconocimiento de un numerus apertus de derechos reales es compatible con
la seguridad del tráfico, que viene asegurada con los requisitos que se exigen a todo DR atípico para su reconocimiento,
así como gracias a la publicidad que proporcionan el Registro de la Propiedad y la posesión.

Esta tesis recibe el respaldo de la DGRN, aunque se muestra restrictiva a la hora de permitir la inscripción de nuevos
derechos reales en el Registro de la Propiedad. Para inscribir un DR en el Registro es necesario hacer constar su
naturaleza, extensión y condiciones, pero no su denominación, típica o atípica.

La configuración de los derechos reales dista mucho de ser rígida en algunos casos, lo que permite un numero abierto
de variantes dentro de los tipos respectivos en función de la voluntad de las partes. Ocurre con la comunidad de
bienes, que se rige por lo dispuesto en el Código <A falta de contrato=, también con el usufructo <da derecho a disfrutar
los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley
autoricen otra cosa=. En caso de las servidumbres encontramos un mayor reconocimiento de la vigencia de la
autonomía privada, sólo limitada por las normas imperativas y el orden público.

Ese reconocimiento de la autonomía privada en los derechos reales típicos citados admite, por un lado, constituye un
argumento más a favor del numerus apertus de los derechos reales, puesto que en realidad no sería tal, habida cuenta
de las variantes que se pueden dar a pesar del mismo. Si se admiten esas variantes siempre que las mismas respeten
las normas imperativas y el orden público. Por otro lado, puede servir de argumento para los defensores del numerus
clausus, puesto que permite afirmar que el mismo es compatible con un amplio reconocimiento de la autonomía
privada para atender a las más diversas necesidades sociales, allí donde ello es posible sin poner en entredicho la
libertad del dominio y la seguridad del tráfico. El Código no reconoce expresamente un papel semejante para la
autonomía privada a la hora de regular los derechos de garantía o los derechos de renta.

Por último, el significado de la autonomía sirve para poner de relieve que en la práctica la discusión tiene un estrecho
margen de aplicación: la amplitud con la que se configuran alguno de los derechos reales típicos y la dificultad de
encontrar derechos atípicos que reúnan los requisitos exigidos. Estos son causa adecuada, respeto de las normas
imperativas y del orden público, además de atribuir un poder directo sobre un bien.

La posición favorable al numerus apertus es compatible con una interpretación restrictiva de la voluntad privada a la
hora de aceptar la constitución de un derecho atípico. Sólo cuando esa eficacia real derive claramente de las
declaraciones de voluntad que constituyan el derecho se dará cauce a la autonomía privada en este campo. De lo
contrario debe reconocerse únicamente eficacia obligacional al negocio jurídico origen del derecho. De nuevo hay que
recordar que ciertamente la propiedad se presume libre.

1.4. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. Figuras intermedias.

Si la única característica diferenciadora entre derechos de crédito y derechos reales estriba en la oponibilidad universal
de estos últimos resulta que tampoco la misma puede reconocerse con semejante alcance. Los derechos de crédito

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deben ser respetados por todos, aunque el sujeto al cumplimiento de la prestación sea uno solo o varios sujetos
determinados.

2. Estructura de los derechos reales

2.1. Los sujetos

La titularidad de los derechos reales puede corresponder tanto a personas físicas como a personas jurídicas, salvo que
en el derecho de uso y en el derecho de habitación, los cuales por su propia función sólo pueden atribuirse a personas
físicas.

Usufructo: teniendo en cuenta que el mismo no puede ser perpetuo, al ser ello incompatible con la nuda propiedad,
cuando se constituye a favor de una persona jurídica no podrá superar el plazo de 30 años. También se limita
temporalmente cuando se constituye el mismo a favor de varios usufructuarios sucesivos. El usufructo vitalicio es
frecuente como consecuencia de su utilización en las sucesiones mortis causa.

En casos de cotitularidad indivisa de derechos reales se articulan a través del sistema de cuotas, sólo excepcionalmente
la ley prescinde de ellas, como en el caso de los bienes gananciales. La propiedad es única y consecuentemente no
cabe aceptar un sistema de titularidad solidaria con respecto a un DR, en el que cada titular pudiese ejercer el derecho
como si fuese suyo.

2.2. El objeto

El objeto de los derechos reales son los bienes o cosas susceptibles de apropiación, objeto del trafico puesto que están
en el comercio de los hombres. Su individualidad viene determinada por su propia configuración física, pero también
por criterios sociales, que responden fundamentalmente al valor de uso. Hay bienes no susceptibles de apropiación,
cuya lesión puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios.

Nuestro CC divide los bienes o cosas susceptibles de apropiación en bienes e inmuebles. Realiza una enumeración
exhaustiva de los bienes inmuebles para considerar los demás bienes como muebles. Son bienes inmuebles por
naturaleza el suelo y las aguas; son inmuebles por incorporación las construcciones y la vegetación adheridas al suelo
y todo lo que forma parte integrante de un bien inmueble; son inmuebles por destino los destinados por su propietario
permanentemente a un bien inmueble de su propiedad. También son inmuebles las concesiones de explotación de
bienes públicos, así como las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles. Aquello que es apropiable y objeto de tráfico o comercio son los derechos sobre las
cosas o bienes. De ahí que, en la práctica, incluso en las leyes, se hable indistintamente de tener una cosa o de tener
la propiedad o el derecho de propiedad sobre la cosa.

El régimen jurídico es aplicable a los bienes muebles y el aplicable a los bienes inmuebles son básicamente distintos
en muchos aspectos, tanto por lo que al tráfico se refiere como en la configuración y eficacia de los derechos reales.
La capacidad necesaria para disponer, para enajenar, las reglas para la usucapión y los sistemas de publicidad son
distintos.

Otra clasificación es la que divide en bienes materiales e inmateriales. La inmaterialidad del bien objeto de derechos
reales determina que en tales casos la calificación de esos derechos se centra más en su carácter de poder de exclusiva
que en su carácter de poder inmediato y directo sobre su objeto. La regulación del C está centrada en las cosas o
bienes materiales. Dadas las características de los bienes inmateriales, todas las regulaciones de derechos reales que
estén relacionadas con la posesión necesitan de una adaptación, puesto que las mismas están esencialmente previstas
y construidas para los bienes materiales.

2.3. Contenido

Es la facultad o facultades que permiten a su titular utilizar o usar el bien o la cosa objeto del derecho de manera
concreta, para ciertos fines o resultados. Este es el contenido esencial del derecho y determina su clasificación y su
tipificación.

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La oponibilidad erga omnes propia de los derechos reales se traduce en que forman parte de su contenido todas
aquellas acciones útiles i necesarias frente a cualquier tercero. en caso de los derechos reales en cosa ajena y en los
de cotitularidad de derechos reales, entre esos terceros se encuentran también los sucesivos propietarios del bien y
los sucesivos cotitulares del derecho respectivamente.

La as acciones en defensa del derecho pueden ser meramente declarativas:

- Acción confesoria: se pretende una declaración positiva de que el derecho existe frente a quien lo ignore.
- Acción negatoria: se pretende una declaración negativa de que no existe otro derecho sobre la misma cosa
objeto del propio DR, frente a quien pretende ser titular de ese otro derecho.

Pero las acciones también pretenden frecuentemente la restitución del bien objeto del DR o la reposición de una
situación acorde con la titularidad del mismo. Acciones restitutorias (ej.: acción reivindicatoria) por la que el
propietario pide la entrega del bien objeto de su propiedad frente a quien lo detenta indebidamente. También puede
traducirse en una acción de cesación por la que se pide que quien esté perturbando indebidamente al titular de un DR
en el que disfrute o ejercicio del mismo cese en su actividad perturbadora de aquél. La restitución puede traducirse
en destrucción de lo indebidamente construido, como ocurre cuando el propietario del predio sirviente construye
ignorando la servidumbre de lumbres o vistas que grava su propiedad.

Las acciones pretenden también en ocasiones una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como
consecuencia de la lesión del DR.

El reconocimiento y restitución del DR se puede reclamar frente a cualquier tercero; la eficacia del DR en defensa
frente a terceros se ve excepcionada en 2 supuestos importantes en aras de la buena fe y de la protección del tráfico,
a partir de la apariencia que deriva de la posesión y del Registro de la Propiedad.

Además de estas acciones, el titular del DR dispone de las prerrogativas legitimadoras y acciones defensivas que
derivan de la posesión del bien objeto del DR cuando éste implique aquélla.

La facultad de disponer se incluye en el contenido del DR, es válido para todos ellos, salvo los que tengan naturaleza
personalísima, sin perjuicio de aquellos que, siendo inseparables de otro derecho, sólo se puedan transmitir o gravar
con él.

Las prohibiciones de disponer pueden tener un origen legal o convencional, en cambio, deniega semejante eficacia
erg omnes a las prohibiciones de disponer pactadas en negocios onerosos. De ahí que las mismas no puedan ser
inscritas en el Registro de la Propiedad. Los pactos en cuestión sólo tendrán por consiguiente eficacia obligacional
entre las partes. Su infracción no dará lugar nada más que a la indemnización de daños y perjuicios correspondiente
al incumplimiento de una obligación de no hacer. Las prohibiciones de disponer, con una u otra eficacia, podrán ser
tan amplias como el propio concepto de disposición permite, comprendiendo desde la totalidad del derecho hasta un
gravamen concreto sobre el mismo, a título oneroso o gratuito, vigentes durante un mayor o menor período de
tiempo.

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 Tema II: nacimiento, modificación y extinción de la relación jurídico real

I. Nacimiento
1. Los modos de adquisición de los derechos reales (art. 609 CC)

Artículo 609. La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión
testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Mención separada de la donación, que no se incluye dentro de los <contratos traslativos= necesitados de tradición
para transmitir el derecho y que, por tanto, no requiere entrega para producir tal efecto transmisivo.

Hay varias clasificaciones para aludir a los modos de adquisición de los DR, tiene especial importancia:

- Modos originarios: el derecho del nuevo titular del derecho real no se basa en ningún anterior; surge como un
derecho nuevo, independiente de los titulares anteriores. En este modo no existe el límite del modo derivativo
y soy titular por mis propias circunstancias, conforme al ordenamiento. Las limitaciones que afectaban al
anterior titular no me afectan, sólo me afectan las limitaciones propias del modo originario en que he
adquirido el derecho. Ej.: hallazgo, ocupación o usucapión.
- Modos derivativos: implican una adquisición que se funda en el anterior titular del derecho, pasa de un titular
a otro mediante un negocio jurídico. En este caso el alcance del derecho ostentado por el anterior titular es
un límite infranqueable del propio derecho adquirido; nadie transmite lo que no tiene. El derecho adquirido
no puede ser superior o implicar facultades que no tuviese el anterior titular. Ejemplo: compraventa seguida
de tradición, herencias y legados o donaciones.
o Modos traslativos: cuando es el mismo derecho el adquirido por el nuevo titular.
o Modos constitutivos: cuando el primer titular establece derechos en cosa ajena a favor del nuevo
adquirente, pero manteniendo todavía un DR, aunque limitado, por el derecho constituido.

La distinción entre estos dos modos es crucial.

2. La adquisición contractual del dominio y demás derechos reales. El sistema del título y el modo

3 elementos:

- El hecho tangible de la entrega.

- Un animus o intencionalidad de realizar el acto de entrega.
- Justa causa.

Esos 3 elementos (voluntad, entrega y causa) son retomados todos ellos por la teoría del título y el modo.

2.1. El sistema español de título y modo. Presupuestos

Este sistema implica la persistencia de los 3 elementos de la traditio romana (voluntad, entrega y causa). Se sustenta
en los artículos 609. II y 1095 (<el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de
entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada=.

Concurrencia de 2 elementos: título o contrato y modo o tradición. Sin tradición no existirá sino un derecho de crédito
a favor del acreedor, que puede exigir la entrega de la cosa, pero todavía no es propietario sin esa entrega. La clave
del sistema es la existencia de una clara separación entre el mundo de los DR, de lo que es en un determinado
momento frente al mundo de las obligaciones, de los compromisos de conducta.

2.1.1. El título

Es la causa de la tradición o entrega; consiste en <ciertos contratos=, contratos transmisivos, como la compraventa,
pero también cualquier otro en el que una de las partes se obliga a dar, a transmitir un derecho real sobre la cosa.

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Al tratarse de un elemento necesario para conseguir el efecto de la transmisión del DR, sus vicisitudes afectan a la
misma. En caso de inexistencia, nulidad, anulación, rescisión o resolución del contrato, incluso aunque la cosa haya
sido entregada posteriormente, la adquisición derivativa deviene ineficaz, el negocio transmisivo será eficaz. Ello
independientemente de que la titularidad real se haya consolidado, sin embargo, en su caso, a través de otras reglas
distintas, propias de las adquisiciones originarias.

2.1.2. El modo o tradición

2.1.2.1. El concepto

Hoy en día es difícilmente sostenible que la tradición es un instrumento de publicidad de la posesión. Los modos
ficticios de entrega conllevan una mayor facilidad, pero todos los inconvenientes de la clandestinidad. No cabe
argumentar que se trata de crear una apariencia externa y pública de transmisión. La tradición no es una forma de
publicidad.

Segunda inflexión respecto del concepto originario; dad su función como segundo elemento necesario para la
transmisión del DR, la tradición debe entenderse igualmente como el simple fenómeno jurídico de transmitir la
propiedad (el modo) t ese es un significado distinto y más flexible que el entendimiento de la tradición necesariamente
como la transmisión voluntaria de la posesión, entrega de la cosa.

2 tipos fundamentales de tradición o entrega: la tradición en sentido propio y la tradición del dominio o derecho sin
entrega de posesión. Ambos conceptos no se deben identificar, puesto que ha de ser posible una <tradición= que no
implique cesión de posesión.

3 cuestiones:

- La entrega material de la cosa

- La cesión de la posesión
- La cesión de la propiedad o del DR

Ese algo más (tradición) que se exige añadir al título para transmitir el derecho en nuestro sistema, y que incluso
existirá en la tradición nudo consenso del art. 1463.

2.1.2.2. Formas

Los arts. 1462 a 1464 son los que regulan el modo, la tradición exigida por el art. 609 para que el DR se adquiera por
contrato, pero las formas recogidas en estos arts. No son un numerus clausus, son excepciones creadas por el legislador
para facilitar el tráfico, pero con un componente de orden público.

A) La tradición instrumental: al documentarse la venta en escritura pública, el otorgamiento de ésta <equivaldrá=

a la entrega de la cosa objeto del contrato. la <escritura pública= incluye los documentos autorizados por el
notario o por funcionario público competente, con las solemnidades requeridas por la ley. El documento debe
dar fe de lo acordado. Aunque la cosa no se haya entregado materialmente o, aunque no sea posible la entrega
de la posesión la propiedad se transmite, ya que esta se produce, aunque en el propio documento se haga una
referencia expresa a una entrega material en una fecha posterior. Se presume que el vendedor conserva la
posesión inmediata, pero ha transmitido la mediata y la propiedad.
B) La tradición simbólica de los bienes muebles: mediante la entrega de llaves del lugar en que se guardan.
C) La traditio solo consensu: se prevé cuando no sea posible su entrega real en el momento de la venta.
D) La traditio brevi manu: permite la tradición por el mero consenso cuando el comprador ya tenía la cosa en
otro concepto posesorio distinto.
E) La entrega de los bienes inmateriales: se puede hacer entrega a través de una tradición simbólica, pero si se
trata de títulos valores lo que habrá es una tradición real.
2.1.2.3. Causa de la tradición

La tradición debe encontrar apoyo en una justa causa. Si no hay título o si éste es nulo, no habrá causa y la transmisión
del DR no se produce. La cesión de la posesión no podrá servir entonces sino para permitir, en su caso y con el tiempo.
La adquisición originaria mediante usucapión extraordinaria.
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 2.1.2.4. Tradición e inscripción

Existirá siempre un periodo en el que la transmisión tiene una vida puramente extra registral. Existen supuestos
excepcionales en los que el propio legislador declara que la inscripción es constitutiva.

La pervivencia del título y el modo, conjugada con un sistema registral sólido y sin fisuras se logra precisamente gracias
a la interpretación en virtud del cual, el Código configura la tradición instrumental como un modo que depende de la
voluntad de las partes de producir el efecto transmisivo y ello, aunque la posesión no haya podido transmitirse.

2.1.3. La titularidad del transmitente. Los supuestos de adquisición a non domino

Existe un tercer elemento que necesariamente ha de estar presente si se quiere lograr la intachable eficacia de la
transmisión: la titularidad y poder de disposición del transmitente respecto del bien o derecho que se pretende
transmitir. En las adquisiciones derivativas, nadie transmite lo que no tiene o con unas características distintas.

El sistema del título y el modo rige en cuanto a las adquisiciones derivativas. Pero debe compatibilizarse con otro
sistema distinto que sigue sus propios principios: la adquisición es originaria, las limitaciones y características
delimitadoras del derecho del anterior titular o afectan necesariamente al adquirente a título originario. Cuando se ha
creado una apariencia de derecho en el tráfico, en la que ha confiado un adquirente, hay que elegir entre dos posibles
perjudicados: entre el propietario, que perdería su propiedad si alguien la adquiere de un falso propietario y el
adquirente, que perderá su adquisición si no deviene el propietario.

Suelen coincidir los siguientes elementos:

a) Una adquisición aparente de un non dominus

b) A título oneroso
c) Buena fe del adquirente, que confía en que adquiría del auténtico titular, siempre que esté justificada por una
apariencia en el tráfico.

Aunque se denominen adquisiciones a non dominio, en realidad del no propietario no ha transmitido nada.
Simplemente ha propiciado, aunque sea involuntariamente, una adquisición a título originario.

II. Modificación y sus manifestaciones

3. La modificación subjetiva: transmisión del derecho real. Transmisión de gravamen

La transmisión del DR da lugar a la adquisición derivativa del mismo por un nuevo sujeto, que sustituye a su anterior
titular. En ocasiones esa transmisión crea un nuevo DR en cosa ajena, que continúa siendo propiedad del transmitente.
En ocasiones esa transmisión extingue el DR en cosa ajena por consolidación, al integrarse su contenido en el derecho
de propiedad sobre el mismo objeto.

La transmisión del DR conllevará la transmisión de las cargas que gravaban al mismo en manos del anterior titular, al
tratarse de una adquisición derivativa, en la que se mantienen las mismas cargas, gravámenes, condiciones y extensión
de las facultades del titular que ya tenía el que le transmitió el derecho.

4. La modificación objetiva

Se alude a la modificación del derecho en sí. Se modifica la propiedad al extinguirse derechos en cosa ajena que la
gravaban, puesto que, dada su elasticidad, recupera facultades que habían dejado de estar en manos del titular del
derecho. Otro punto de vista, el propio dueño de la cosa puede realizar determinadas modificaciones de su derecho,
derivadas de su ius disponendi. La modificación más habitual será la constitución de DR limitados, a favor de terceros,
que gravan la propiedad desintegrando las facultades globales del dominio. En otros casos, la modificación se deriva
del sometimiento del derecho a un estatuto distinto, o la alteración de alguna facultad ordinaria del domino.

A veces, esa modificación viene impuesta por un acto administrativo; estableciéndose una afectación administrativa
especial (caso de los estatutos típicos, preestablecidos, como el de la propiedad de viviendas de protección oficial).

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 III. Extinción
5. Causas
5.1. La pérdida o destrucción total de la cosa

La pérdida de la cosa hace evidentemente que desaparezca el DR, puesto que se trataría de un derecho sin objeto. La
pérdida o destrucción ha de ser total. De lo contrario, subsiste el mismo DR sobre los restos, las ruinas o, en definitiva,
sobre la parte o la materia subsistente de la cosa.

A la pérdida física se suele equiparar la pérdida jurídica. Por virtud de una norma jurídica la cosa no puede ser ya objeto
de derechos subjetivos.

5.2. La renuncia o abandono

La renuncia implica un negocio jurídico unilateral. El titular del DR lo extingue por su simple voluntad, sin necesidad
de conocimiento por otras personas. Al tratarse de un negocio dispositivo requerirá plena capacidad de obrar y poder
dispositivo del renunciante.

El abandono es una forma de renuncia, caracterizada por la desposesión voluntaria de la cosa. Se compone del hecho
de la desposesión y del animus de abandono.

No son auténticas renuncias las renuncias a favor de otra persona. Se trata en realidad de una transmisión del DR, o
de una adquisición derivativa.

Si se renuncia un derecho sobre cosa ajena, estaremos ante un supuesto de difícil distinción respecto de la donación.
Cuando la causa de la renuncia es un ánimo de favorecer al propietario, entonces hay animus donandi. Y habiendo
donación se deben aplicar todos los requisitos y limitaciones propias de las donaciones. Si no hay ese animus donandi
estaremos ante una auténtica renuncia.

Cuando lo renunciado es la propiedad, la cosa se convierte en nullius, y es por tanto susceptible de ocupación, salvo
en los casos en que pasa automáticamente al estado.

5.3. La caducidad por expiración del término o falta de uso

Se tratará siempre de derechos en cosa ajena, puesto que la propiedad no tiene plazo, ni tampoco se pierde
simplemente por el no uso. Sólo se perdería por el uso o posesión contradictoria de un tercero al cabo del tiempo, por
usucapión; o igualmente por prescripción extintiva podría perderse la acción reivindicatoria por falta de ejercicio desde
que el propietario fue desposeído.

Las servidumbres se extinguen también por el no uso durante 20 años. Esta forma de extinción por el no uso es distinta
de la prescripción de las acciones y no se interrumpe de la misma forma.

5.4. La consolidación

Es el equivalente en el mundo de los DR, de la confusión para la extinción de las obligaciones. Lo que coincidirá será la
condición de propietario y la titularidad sobre un DR de cosa ajena, que grava esa misma cosa objeto de la propiedad
de aquél. Y es que nadie puede ostentar un DR en cosa ajena sobre cosa propia. La propiedad recupera una facultad o
un ámbito de poder que se había escindido de la misma con la creación del derecho en cosa ajena.

5.5. La expropiación

Art. 349: nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad
pública, previa siempre la correspondiente indemnización.

La posibilidad de expropiación ya no está solo limitada a los casos de <utilidad pública=, sino que se amplía a los casos
de <interés social=, en consonancia con la delimitación del contenido del derecho de propiedad por la función social.
El derecho subjetivo de propiedad queda debilitado y tendrá que ceder para concretarse en un mero equivalente
económico cuando el bien de la comunidad legitima la expropiación.

Nadie podrá ser privado de su propiedad sin:

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a) Justa causa expropiatoria.
b) Someterse al procedimiento administrativo legal. Necesariamente la expropiación se produce a través de un
acto administrativo específico.
c) El pago de una justa compensación económica o justiprecio.

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 Tema III LA POSESIÓN

1. Introducción
La posesión puede ser definida como el ejercicio de hecho de las facultades correspondientes a un determinado
derecho real, emana la apariencia de una auténtica titularidad. La ley presume que quien posee un derecho es el
verdadero titular del mismo. Gracias a la posesión, es posible efectuar una asignación, sea provisional, de la propiedad
y otros derechos de los bienes. El ordenamiento otorga reconocimiento jurídico y asigna efectos a la posesión. La
posesión genera una protección judicial sumaría a favor del poseedor. Se deriva incluso de posesiones que no publican
la titularidad de un derecho real, art 446 CC <todo poseedor= merece ser respetado en su posición y debe disponer de
medios procesales para reaccionar frente a la perturbación o despojo perpetrados por otro sujeto. Tales medios son
acciones. Solo persiguen el mantenimiento del statu quo.

La posesión genera una legitimación de la que emanan efectos para quien la ejerce, e incluso para terceros que confíen
de buena fe en que dicha posesión encierra una autentica titularidad. Esta posesión queda reservada sólo para la
llamada <posesión en concepto de dueño=, aquella en la que la relación fáctica de poder sobre un bien va unida al
comportamiento del poseedor que, conforme a la apreciación común, permite entender que se trata en efecto del
propietario del bien o del titular de un derecho real sobre el mismo. Este poseedor está legitimado para actuar en el
tráfico y para que se le considere como titular, mientras no se demuestre lo contrario. El efecto legitimador puede
provocar que un tercero, confiado de buena fe en que el poseedor que le transmite el bien es el verdadero titular,
llegue a consumar una adquisición a non domino, aunque después resulte que el poseedor carecía de la titularidad y
el poder de disposición sobre el bien transmitido; solo en el ámbito de los bienes muebles.

La posesión continuada de un bien o derecho puede llegar a provocar que el mero ejercicio del derecho devenga
adquisición definitiva de la titularidad, si careciese de ella el poseedor por presentar algún defecto su título
adquisitivo. Es el fenómeno conocido como usucapión. En general la posesión aparece en la base de la adquisición de
la propiedad y de casi todos los demás derechos reales, ya tenga lugar la adquisición por vía ocupación, de tradición o
de usucapión. La peculiaridad: el mantenimiento en el tiempo de una situación posesoria acaba por determinar la
adquisición definitiva del derecho poseído. El fenómeno posesorio puede dar lugar a la ulterior atribución, una vez
finalizado el periodo de posesión, de determinados frutos y compensaciones a favor de quien fue poseedor, por más
que después haya perdido dicha condición.

Naturaleza jurídica de la posesión: Hecho o derecho. La posesión es una situación fáctica a la que el ordenamiento
asigna diversos efectos. Definirla como un derecho puede llevar a pensar que se trata de una figura unívoca que debe
asociarse con el mismo haz de facultades. Es posible poseer derechos de muy diferente contenido, por lo que cada
poseedor aparecerá ejercitando el concreto haz de facultades que sean propias del derecho que posee. No deja de ser
cierto que el ordenamiento atribuye al poseedor un conjunto de prerrogativas, cabe admitir que la posesión es una
suerte de derecho. La posesión es una situación de hecho.

2. Sujeto de la posesión
La aptitud de ser poseedor se encuentra conectada a la personalidad, no establece nuestro ordenamiento ningún
condicionamiento respecto de la posibilidad de ser poseedor. Cualquier persona por el mero hecho de serlo, tiene
capacidad para ser poseedor, tanto si se trata de persona física como jurídica. Los menores e incapacitados pueden
adquirir la posesión, cosa distinta son los actos de ejercicio de esa posesión, ya que deberán contar con el concurso
de sus representantes legales.

Es posible la posesión desempeñada por más de un sujeto (coposesión). Que dos poseedores de la misma especie
desempeñen conjuntamente la posesión de un único bien. Se admite la coposesión siempre que cada poseedor
ostente una cuota indivisa del bien o derecho, excluyendo que cada uno pueda desarrollar simultáneamente una
posesión plena sobre el conjunto.

Caso de contienda entre dos personas que se disputan la misma posesión, se establecen criterios para resolver el
conflicto. Salvo el primero, que da preferencia al poseedor actual, los demás criterios se refieren al conflicto entre dos
poseedores actuales y no a un conflicto posesorio intertemporal: si la posesión de uno ya se ha desplazado a la del
otro, la controversia se deberá canalizar a través de la acción de defensa sumaria que favorece a quien ha sido
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despojado de su posesión. En la actualidad la posesión venga ejerciéndose por dos poseedores que pretendan ser y
actúen ambos como titulares exclusivos del bien o derecho, será preferido aquél que ostente una posesión más
antigua. Caso de similar a la antigüedad, será preferido el que presente título, y si también fuesen iguales se constituirá
la cosa en depósito o guarda judicial hasta tanto se dirima la controversia, el fenómeno posesorio quedará mientras
tanto neutralizado.

3. Objeto de la posesión
Tanto las cosas como los derechos.

Art 437 CC: en todo caso debe tratarse de cosas y derechos susceptibles de apropiación.

3.1. Posesión de cosas

La susceptibilidad de apropiación en doble sentido: material y jurídica. Ha de tratarse de cosas dotadas de existencia
actual y configuración corporal por un lado y cosas que estén dentro del comercio de los hombres, la posesión de
bienes de dominio público o de aquéllos cuyo tráfico sea ilícito no genera ningún efecto positivo a favor del poseedor.

La posesión de bienes muebles es objeto de una especial atención por el legislador. Este tipo de bienes ofrece mayor
facilidad para el intercambio, pérdida o extravío, su tráfico no suele revertirse de demasiada documentación. Al
poseedor de un bien mueble se le exige una mayor diligencia de cara a la conservación del mismo, ya que en este
ámbito son mayores las limitaciones puestas a la acción reivindicatoria. La propiedad de los muebles es susceptible de
ser adquirida por ocupación. La usucapión es más fácil de consumar tratándose de bienes muebles que de inmuebles.
Art 461; excluye la posibilidad de entender perdida la posesión de un mueble mientras éste se halle en poder del
poseedor.

Art 449: la posesión de un inmueble se extiende a todos los objetos de naturaleza mueble que se hallen ubicados
dentro de él. Se trata de una presunción que admite prueba en contrario.

Los animales fieros sólo se entienden poseídos mientras se hallen en nuestro poder, una vez que recuperen su
libertad, por causa que sea, su posesión se pierde inmediatamente y quedan de nuevo a merced del primer ocupante.
Los animales domesticados se equiparan a los domésticos en tanto conserven la costumbre de volver a casa de su
poseedor, haciéndose equivaler a los fieros en caso contrario. Los animales mansos por lo que toca a su posesión
deben tratarse de forma idéntica a cualquier otro bien mueble.

Bienes inmateriales; El carácter corporal incorporal de estos bienes impide considerarlos como objeto de posesión,
pues no son susceptibles de un señorío de hecho exclusivo, sino que admiten ser utilizados por un número indefinido
de sujetos. Sí son susceptibles de usurpación.

3.2. Posesión de derechos

Puede decirse que lo poseído son siempre derechos, y que cuando se habla de posesión de cosas, en realidad se está
aludiendo a la posesión del derecho de propiedad sobre una cosa o a la posesión de la cosa en concepto de propietario.
El derecho poseído atribuye la medida de las facultades que el poseedor ejerce sobre cierto bien. La posesión de un
derecho es la posesión de una cosa en una determinada medida.

Cuando se usa la expresión <posesión de derechos=, se está aludiendo a la posesión de derechos reales distintos del
de propiedad, o reservándose la expresión <posesión de cosas= para cuando lo poseído sea el derecho de propiedad.

No todos los derechos reales diferentes del de propiedad son susceptibles de posesión, sólo los que impliquen alguna
clase de relación de poder, incidencia o señorío de hecho con respecto a una cosa. El contenido de un derecho que
no lleva aparejado facultades que puedan traducirse al exterior como signos que revelen una apariencia de titularidad
→dicho derecho no será susceptible de posesión.

Los derechos de crédito, puede un sujeto desarrollar una relación fáctica de tenencia sobre una cosa. Cabe aplicar
también a esa situación posesoria algunos efectos mínimos, como son los relacionados con la tutela judicial sumaria y
con la liquidación de estados posesorios.

11
 4. Clases de posesión
Se tiende a agrupar la posesión en dos grandes categorías: aquélla que permite articular la tutela judicial sumaria en
defensa del poseedor, y aquélla que además es apta para procurar la adquisición del derecho por vía de usucapión.

4.1. Posesión natural y posesión civil

Art 430 CC. La posesión natural consiste en la mera tenencia material de una cosa o derecho, mientras que la civil
consiste en esa tenencia o disfrute <unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos=. Parecería que sólo
la posesión civil estaría llamada a producir efectos jurídico-civiles, permaneciendo la natural en el puro plano de los
hechos. Recuérdese que el art 446 CC, indica que <todo poseedor= deberá ser respetado en su posesión, lo que permite
conjeturar que eso también incluye al poseedor natural.

Doctrina romanista: La relación de dominación fáctica de una cosa no servía para otorgar a una posesión efectos
civiles, siendo preciso que se agregara el elemento anímico. El problema es cuando interpretemos este elemento,
como convicción de ser dueño, objetivada en la adopción de un comportamiento similar al que éste desarrollaría, o
como la más simple voluntad de poseer. Si nos decantamos por la primera interpretación, la noción de posesión civil
apenas se diferenciaría de la de <posesión en concepto de dueño=, art 432 CC. La otra opción reduce la posesión
natural a los confines de la mera tenencia sin efectos jurídicos lo que se compadece mal con el postulado del art 446
CC. No falta quien considera que esta distinción es inútil y equívoca, y que lo mejor es prescindir de ella.

4.2. Posesión en concepto de dueño y en concepto distinto del dueño

2 Poseedor en concepto de dueño: su comportamiento se ajusta a un estándar dominical, es apto para suscitar
en los demás la convicción de que el poseedor es realmente el dueño del objeto poseído.
2 Poseedor en concepto distinto del de dueño: posee en concepto de <tenedor de la cosa o derecho para
conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona=.
Atiende a un criterio objetivo <existencia de actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico=. Quien
posee en calidad de titular de otro derecho real distinto del dominio también posee en concepto de dueño. Si se
interpretase el término <dueño= en sentido estricto, quedaría vedada la usucapión de los derechos reales distintos del
dominio.

4.3. Posesión mediata y posesión inmediata

En virtud de una relación, sea jurídico-real o jurídico-obligacional un sujeto puede poner a otro en poder y posesión
de un bien con la consigna de que pasado un tiempo lo restituya. Quien recibe la cosa se convierte en <poseedor
inmediato= y se encuentra protegido por la tutela judicial sumaria, mientras que quien lo puso en esa situación es el
<poseedor mediato= que carece del corpus. El poseedor mediato continúa siendo poseedor a todos los efectos tanto
ad interdicta como ad usucapionem. Esta clasificación carece de regulación legal.

4.4. Posesión en nombre ajeno y posesión en nombre propio

La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y disfruta o por otra en su
nombre. El poseedor en nombre ajeno actúa en virtud de una relación de mandato, apoderamiento o servicios
respecto de otro, y posee calidad de gestor, representante o instrumento de la posesión ajena. El poseedor en nombre
propio posee por sí, y para sí. En el caso de la posesión por representante existe un único poseedor el representado.

4.5. Posesión de buena fe y posesión de mala fe

Especialmente relevante, pues la buena o mala fe del poseedor es criterio decisivo para:

- Establecer el régimen de adquisición de los frutos de las cosas poseídas junto con el abono de gastos/mejoras,
en el momento de liquidarse el régimen posesorio
- Aplicar un régimen abreviado o no de usucapión
- Propiciar incluso una adquisición a non dominio del derecho poseído.
La buena fe consiste en la ignorancia acerca de la falta de plena eficacia del negocio de adquisición del derecho
poseído, la convicción de haber adquirido sin irregularidades la titularidad del derecho que está ejerciendo. En
consideración, la percepción subjetiva: el propio poseedor tenga a propósito de su posesión.

12
 - Es poseedor de buena fe el que ignora que en su título o modo de adquirir hay algún vicio o defecto que lo
invalide.
- El poseedor de buena fe es el que cree que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía
transmitir el domino.
- El art 433 CC se refiere a la posesión en general y tiene como referencia cualquier posible vicio en el negocio
traslativo
- el art 1950 CC es relativo a la posesión ad usucapionem y no contempla cualquier posible defecto en el
mecanismo de transmisión sino sólo un factor concreto: la ausencia de titularidad o poder de disposición del
transmitente.
La buena fe no es un mero estado psicológico. Debe valorarse la diligencia por el poseedor en la averiguación del dato
que ignora: carece de buena fe quien desconoce algo que hubiera podido saber desplegando una diligencia estándar.
El ordenamiento parte de una presunción iuris tantum.

Desde el punto de vista probatorio: destruir esa presunción de buena fe por parte de quien la niega, que acreditar la
buena fe por parte del que la afirma. La mala fe del poseedor puede ser sobrevenida, el poseedor ha venido a perder
su inicial ignorancia excusable a propósito de las características del título por el que adquirió su derecho. Trae
consecuencias de cara a los efectos de la posesión que están en función de la buena o mala fe del poseedor.

4.6. Posesión justa e injusta

Queda vedada la adquisición violenta de la posesión. No afectan a la posesión los actos violentos, clandestinos y
meramente tolerados. La posesión ad usucapionem debe ser pública y pacífica. La posesión afectada por alguno de
estos rasgos es posesión injusta (violencia, clandestinidad, mera tolerancia), mientras que la posesión es justa cuando
es pública, pacífica y sin estar basada en la mera tolerancia. No se subsana la clandestinidad ni con el paso del tiempo.
A posesión violenta no es apta para usucapir, durante 1 año el despojado puede ejecutar la acción de defensa sumaria,
transcurrido el año se considerará el despojador actual poseedor. Los actos meramente tolerados no afectan a la
posesión. Actos precarios el precarista disfruta de la tenencia de un bien ajeno no merced a la liberalidad o
aquiniscencia del dueño. Para la recuperación de la posesión a manos del precario→ acción de desahucio.

5. Dinámica de la posesión
Conjunto de reglas, hechos, actos y negocios que pueden dar origen o que son relativos a la adquisición de la posesión,
a su conservación, a su pérdida y a su recuperación.

5.1. Adquisición de la posesión

Hay diversos supuestos de adquisición de la posesión, pero dos grandes grupos: según opere por medios que
comporten actuaciones materiales (ocupación material), o vía de actos jurídicos o formalidades legales.

Primer grupo; adquirir la posesión por la mera aprehensión física de un bien. La ocupación posesoria no comporta
necesariamente una simultánea ocupación dominical. La ocupación material es un medio unilateral que puede revestir
naturaleza lícita o ilícita, dando lugar a una posesión viciosa en este último caso. Otro modo de la posesión que se basa
en la aprehensión física es el traslado o tradición de la cosa de manos del anterior poseedor al nuevo, medio que a
diferencia de la ocupación presenta carácter derivativo. Hay que mencionar:

2 Caso de la posesión de los bienes muebles que se hallen ubicados dentro de un inmueble pues son cosas que
quedan sujetas a la voluntad del poseedor.
2 Supuestos de tradición simbólica, en que la puesta en posesión de un bien se entiende operada por medio de
la entrega de un objeto que simboliza otro
2 El desplazamiento de ciertos tipos de animales tenidos en criaderos que provocan espontáneamente el cambio
de poseedor.
Los modos de adquisición que derivan a partir de meras formalidades o de formalidades legales, en primer término
la adquisición de la llamada <posesión civilísima=, es la que el opi legis recibe el heredero sobre los bienes hereditarios
como consecuencia del acto de aceptación de la herencia. Dicha aceptación provoca la adquisición automática de la
posesión, ficción legal. El heredero recibe la posesión en el mismo concepto en que hubiera venido ejerciéndola el
causante, se admite que pueda purgarse la eventual condición viciosa de la misma. En segundo lugar, los casos de

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traditio ficta en que se prescinde de la puesta en posesión, incluso simbólica. Así sucede con la tradición instrumental,
la consensual y la tradición por entrega de títulos.

Las adquisiciones judiciales producidas en virtud de un mandato judicial, dictado en un procedimiento directamente
encaminado a recuperar o retener la posesión, sea consistente en una sentencia de condena a entregar un bien o
como consecuencia de una medida de aseguramiento de un bien litigioso (embargo preventivo).

5.2. Conservación de la posesión

Ley presume que una vez adquirida la posesión, ésta continúa existiendo a favor de quien la adquirió. Manifestación:
<Presunción de posesión intermedia=, a partir del presupuesto de haber quedado acreditada una etapa anterior y otra
actual de posesión, se asume que el poseedor actual ha estado poseyendo sin interrupción por todo el tiempo
intermedio. Esta presunción iuris tantum de la que la posesión no ha sufrido interrupción vital a efectos de la
usucapión.

Presunción de continuidad en cuanto al tipo o concepto posesorio: la posesión se sigue ostentando en el mismo
concepto en que se adquirió. Dicho concepto puede mutarse en virtud de actos o negocios que producen la llamada
inversión del concepto posesorio.

Tiene que darse o bien un acto obstativo del que se derive objetiva e inequívocamente la voluntad del poseedor de
poseer en un concepto distinto del anterior, o un negocio jurídico realizado entre dos poseedores cuyo concepto
respectivo se va a invertir, de tal forma que:

- Quien poseía como no dueño adquiere por título bastante la posesión como dueño: Conocido como traditio
brevi manu, el arrendatario que pasa a adquirir por compraventa el bien.
- Quien posee como dueño se desprende de la titularidad correspondiente, pero permanece poseyendo como
no dueño: Constitutum possesorium, cuando el propietario de un bien lo enajena, pero concierta
simultáneamente sobre él un arrendamiento, pasando a poseerlo en calidad de arrendatario.

5.3. Pérdida de la posesión

Podría pensarse que solo se puede cuando desaparecen el corpus y el animus posesorio. La ley contempla pérdidas
voluntarias en las que se pierden ambos elementos, como involuntarios en los que se pierde el corpus, pero no el
animus. No se considera pérdida mientras se conserve el corpus, aunque falte el animus.

- Pérdida voluntaria:
o Abandono de la cosa mediante acto/negocio jurídico indicando la desposesión del bien va unida a una
voluntad de renuncia o abandono del mismo.
o Cesión, gratuita u onerosa: el poseedor se desprende de la cosa para traspasarla a otro poseedor. Este
caso no es un negocio jurídico en sí (título).
- Pérdida involuntaria:
o Destrucción o salida del comercio de la cosa poseída, pérdida en sentido físico, jurídico o económico.
El extravío no es pérdida, únicamente si es hallada la cosa en otra persona.
o Ejercicio de la posesión por parte de otro durante más de un año, aún en contra de la voluntad del
anterior poseedor.

5.4. Recuperación de la posesión

Quien recupera la posesión conforme a derecho (consentimiento previo o mandamiento judicial) se entiende que ha
disfrutado la posesión sin interrupción para los efectos que pudieran serle beneficiosos (usucapión).

Posesión (Apuntes Aurelia)

La posesión es un modo de adquirir la propiedad, hay un derecho real que se desglosa de un derecho + amplio→ la
propiedad. Solo da derecho a usar y disfrutar. El propietario no siempre es poseedor. Es un derecho limitado. El
ordenamiento le atribuye legitimación propia separada del dominio, es una relación que en cierta medida de hecho,

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pero para nada ficticia. Es necesario justo título y buena fe, y transcurso del tiempo establecido por la ley→
prescripción de bienes muebles (30 años entre ausentes, 20 años entre presentes).

La posesión genera una protección judicial a favor del poseedor. La posesión genera una legitimación a favor de quien
ejercita la posesión incluso genera efectos frente a terceros o para terceros. Puede darse que pasado el tiempo el
poseedor adquiera la propiedad (ejemplo el expediente de dominio).

Para los bienes muebles el plazo de prescripción es de 3 años. La posesión debe ser ininterrumpida. Si aparece el
propietario se paraliza y si vuelve a ser poseedor esta misma comienza a computarse desde cero. Por la posesión el
propietario pierde la propiedad por que tras el tiempo fijado por la ley y con buena fe y justo título sin que el
propietario realice lo que tenga que hacer, perderá la propiedad su primer propietario y la adquirirá el que hasta ahora
era poseedor.

Puede ser sujeto de la posesión

Puede ser cualquiera como sujeto titular. La actitud de ser poseedor está conectada a la personalidad. Personas
jurídicas, caso de menores, añadiendo la excepción de que mientras transcurre el tiempo de posesión si el actual
poseedor muere, se hereda, y no se para el tiempo de posesión, se considera continua. El menor puede poseer, pero
no ejercer su posesión ya que le falta la capacidad de obrar, por lo que puede ser titular pero no podrá ejercerla como
tal.

Objeto

Pueden ser objeto de posesión: tanto cosas como derechos. El objeto de la posesión pueden ser clases de derechos,
es decir las cosas inmateriales, como por ejemplo el derecho de servidumbre.

Clases de posesión:

 Posesión natural frente posesión civil; Posesión natural tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por
una persona, y la segunda, es la misma tenencia o disfrute unido a la intención de ver la cosa o derecho como
suya (ánimo de tener el derecho como suyo).
 Posesión en concepto de dueño y en concepto distinto del dueño: La primera es la que tiene siempre el
propietario, al hablar de la posesión es una de las facultades del dominio, el código civil la regula
separadamente de la propiedad. En concepto distinto del dueño suele cederse la posesión, el más habitual es
el del arrendamiento.
 Posesión de buena y mala fe: Clasificación relevante. Es la que da la protección al poseedor que pasado y
transcurrido el tiempo fijado por la ley sin que el propietario lleve a cabo lo que le corresponde, tiene que
haber una persona que adquiere y otra que pierde, es decir usucapión adquisitiva y otra extintiva. El tercero
registral es siempre de buena fe. Quien diga que no existe buena fe (probar la mala fe) debe probarlo al igual
que quien es demandado debe probar su buena fe. Se presume la buena fe.
Dinámica de la posesión

Supuestos de adquisición se clasifican en dos grandes grupos según la posesión lleve consigo aparejado actuaciones
materiales del posible poseedor. Por ejemplo: la ocupación. También hay otros modos como, por ejemplo, por medios
jurídicos, por lo que será el juez quien decida si podemos recobrar la posesión o no, por tanto, no es posible retener
ni recobrar la posesión por la fuerza.

Cuenta la prescripción para el pago de la renta, la prescripción corta dice el código que estaría lo que nos pagan como
profesionales en un despacho y emitimos una factura y no nos pagan, al cabo de tres años si no reclamamos prescribe.
La posesión una vez adquirida puede ocurrir que la persona que está poseyendo interrumpa la posesión, puede dejar
de poseer temporalmente, entonces a partir de la interrupción empieza a contar de nuevo la posesión para la
usucapión (nunca podemos utilizar la fuerza para recuperarla). Empiezan a contar los 20 años desde la vuelta, y si se
interrumpe empieza también a contar de nuevo.

La conservación: Adquirida la posesión esta continúa existiendo a favor del poseedor, iuris tantum. La posesión no se
puede adquirir o recuperar por la fuerza tiene que haber un juicio.
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Pérdida: Solo se pierde cuando desaparece tanto el objeto poseído (por destrucción, prescripciones legales, etc.), al
igual que por disposición de la ley.

La recuperación: Se recuperará por que el propietario quiere recuperar la cosa o por mandato judicial.

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 TEMA IV: LA POSESIÓN (USUCAPIÓN)

2. La liquidación de estados posesorios

Artículos referidos al destino de los frutos de la cosa poseída, al régimen de gastos y mejoras, y la responsabilidad de
su pérdida o deterioro que habrán de ser tenidos en cuenta en el momento de la terminación y liquidación de una
situación posesoria. Es clave el criterio de buena fe. Contienen el régimen general aplicable a los supuestos en que se
produce la cesación de un sujeto en una situación posesoria a favor de otra.

2.1. Atribución de frutos.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos. Mientras que los frutos naturales e industriales se entienden
percibidos cuando se hallen separados, los frutos civiles se perciben por días, hasta aquel que ponga fin a la posesión.
En cuanto a los frutos naturales e industriales pendientes en el momento de poner fin a la posesión quién vence en la
posesión tiene la facultad de elegir entre abonar al poseedor saliente los gastos invertidos en la producción junto con
la parte de la cosecha proporcional al tiempo que haya durado la posesión, o permitirle que concluya el cultivo y la
recolección como indemnización. El poseedor de mala fe no hace suyos los frutos se obliga a restituir los frutos
percibidos más los que hubiera podido percibir.

2.2. Régimen de gastos y mejoras.

Gasto: todo desembolso económico que el poseedor saliente haya realizado en relación con la gestión de la cosa
poseída.

Mejora: aumento de valor experimentado por la cosa poseída a resultas de una inversión o actividad ejecutada por
aquel cuyo estado posesorio ha tocado a su fin.

No todos los gastos dan lugar a mejoras, son los gastos útiles los que redundan en la obtención de mejoras, aunque
los gastos de puro lujo dan lugar a mejoras. También hay mejoras naturales o provenientes del paso del tiempo que
no conllevan gasto alguno y que benefician a quien haya vencido en la posesión. Hay tres tipos de gastos:

- Gastos necesarios se consideran indispensables para la conservación de la cosa poseída sin los cuales está
habría perecido o desmerecido.
- Gastos útiles los que revierten en mejoras introducidas en la cosa por el poseedor.
- Gastos suntuarios llamados de puro lujo o recreo redundan en elementos que sin contribuir a incrementar la
capacidad de rendimiento del bien sirven para lograr su embellecimiento o perfeccionar su configuración
externa.
Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, pero solo se concede al poseedor de buena fe un derecho de
retención sobre la cosa hasta que esos gastos sean satisfechos. Los gastos útiles solo se abonan al poseedor de buena
fe. El vencedor en la posesión tiene la opción de abonar el importe de los gastos efectuados o compensarle por el
aumento de valor a causa de la mejora. No son compensables las mejoras que hayan dejado de existir en el momento
de adquirir la cosa el que obtenga la posesión. Los gastos suntuarios no se abonan a ningún poseedor ni de buena ni
de mala fe. Se posibilita que el poseedor de buena o mala fe puede retirar las mejoras de puro lujo bajo dos
condiciones: que no se cause deterioro a la cosa y que el vencedor en la posesión no prefiera quedarse con el elemento
que entonces tendrá que compensar al poseedor. Si fuera de buena fe mediante el abono de los gastos y si fuera de
mala fe mediante el abono del valor que la mejora tenga en el momento de entrar en posesión.

2.3. Responsabilidad por pérdida o deterioro de la cosa.

El poseedor vencido en la posesión puede ser hecho responsable por los daños y por la destrucción que el bien poseído
haya sufrido durante el periodo en el que se hallaba bajo su poder. Si fuera un poseedor de mala fe se le hace
responder por los daños debido al dolo y a la diligencia y a los procedentes de fuerza mayor. Al poseedor de buena fe
solo se responsabiliza por los daños causados con dolo. Cuando el poseedor lo sea en conceptos distinto del de dueño
tendrá que responder por culpa.

3. La tutela judicial sumaria de la posesión.

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Es una protección judicial a favor del poseedor. Deriva incluso de posesiones que no sean en concepto de dueño. Se
decidirán en juicio verbal las demandas que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o
derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Las acciones sólo buscan el
mantenimiento del statu quo previo a la perturbación o despojo con independencia de que la posesión perturbada o
despojada se corresponda o no con la titularidad en el plano de la asignación definitiva de los derechos. Quedan fuera
de esta protección los actos posesorios ejecutados por mera tolerancia, clandestinos, violentos o hechos en nombre
ajeno.

El fundamento es que el poseedor atacado trate de defender su posesión acudiendo a vías de hecho. Quién sufre un
despojo no está legitimado para arrebatar a su vez la posesión al nuevo poseedor tiene que reclamar la tutela judicial.
Se articula a través de un procedimiento judicial que puede: retener la posesión si lo que el demandante pretende es
conservar la posesión, que aún tiene frente a los actos de otro sujeto que manifiestan la intención de despojarle de la
misma; o recobrar la posesión cuando el poseedor ya haya sido despojado contra su voluntad de la tenencia de las
cosas. No es necesario que se pruebe el título de adquisición sino que se acredite el simple hecho de que previamente
venía poseyendo el bien. Lo que se resuelve en estas acciones no es el derecho a poseer sino el mero derecho a seguir
poseyendo o derecho de ser mantenido en la posesión. Las sentencias no producen efectos de cosa juzgada. Las
acciones de tutela posesoria sumaria tienen plazo de prescripción de un año. Estas acciones también se pueden
emplear frente a un coposeedor. Otro mecanismo de protección judicial es el interdicto de adquirir. Se conecta esta
acción con la posesión civilísima que es la que tiene el heredero sobre los bienes hereditarios de su causante. El
interdicto no constituye un medio de defensa de la posesión perturbada o despojada, no es propiamente una acción
de defensa de la posesión, sino un medio de lograr la investidura efectiva en una posición que ocupa otro. El juez en
caso de que hubiese dos personas que se consideran herederos no resuelve cuál de los dos tiene la cualidad de
heredero sino que decide acerca del otorgamiento de la posesión a quien aparezca primeramente como heredero y
como titular de la posesión civilísima.

5. Efectos especiales de la posesión de bienes muebles. Artículo 464 CC.

La posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. Los requisitos de aplicación del artículo 464
CC:

Que el poseedor esté desempeñando una posesión de buena fe y que esa posesión se proyecte sobre algún bien de
naturaleza mobiliaria. Ha de tratarse de una posesión en concepto de dueño dado que esta es la única que puede
servir de título para adquirir el dominio. El precepto habla de una equivalencia a título, lo que significa que estamos
ante algo superior a una mera presunción iuris tantum. Es una presunción iuris et de iure. Frente a una posesión de
buena fe en una cosa mueble al reivindicante no le basta comprobar su propio título ni siquiera con acreditar hechos
extintivos que sirvan para negar el título del demandado sino que tiene que desactivar los elementos que conforman
el supuesto de hecho de la presunción que el demandado no es poseedor en concepto de dueño o que no esté buena
fe o que la cosa no tiene naturaleza mueble.

7. Usucapión

Origen: derecho romano. El CC se decanta por el término prescripción que puede ser extintiva de los derechos o
acciones, reales o personales, o bien adquisitiva de dominio y demás derechos reales. Nos interesa la prescripción
como un modo de adquirir la propiedad y demás derechos reales sobre los bienes.

La prescripción adquisitiva o usucapión consiste en la adquisición del dominio u otro derecho real susceptible de
posesión, a través del mantenimiento de una situación posesoria en concepto de dueño durante un determinado
periodo de tiempo y de acuerdo con la ley. El usucapiente es un poseedor que viene comportándose como propietario
o titular de un derecho real limitado. La prolongación en el tiempo de una situación de hecho la convierte en una
situación de derecho. Es un modo originario de adquirir la propiedad y los derechos reales. Se adquieren a partir de
un non domino. Se reconoce este derecho en aras de la seguridad del tráfico. En las acciones reales para su extinción
se exige que un determinado sujeto (usucapiente) despliegue una conducta que entre en contradicción con el derecho
del dueño o titular del derecho real. Sirve para purgar un defecto de titularidad en el transmitente.

7.1. Clases de usucapión.

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Se distingue entre usucapión ordinaria y usucapión extraordinaria. Ordinaria: se valora sobre todo la confianza puesta
por el usucapiente en una situación posesoria anterior, de la que trae causa; en la extraordinaria se pone el énfasis
en la propia apariencia legitimadora emanada de la posesión desarrollada por el usucapiente. Ambas se fundamentan
en una posesión en concepto de dueño que ha de ser pública, pacífica y no interrumpida. La primera exige que la
posesión se desempeñe con buena fe y se apoye en justo título de adquisición, mientras que la segunda solo requiere
el desempeño de esa clase de posesión sin necesidad de buena fe ni justo título. Los plazos de tiempo para usucapir
son más cortos en la usucapión ordinaria.

Se distingue entre usucapion mobiliaria e inmobiliaria, según la naturaleza del objeto poseído. La principal diferencia
es que los plazos son menores en los bienes muebles que en los inmuebles.

Distinguimos entre usucapion de derecho de propiedad y usucapion de otros derechos reales. Singularidades en el
caso de estos últimos.

SUJETOS DE LA USUCAPIÓN

Sujeto usucapiente y su capacidad: pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas
capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos. Se refiere solo a la capacidad de obrar.

Para celebrar negocios de disposición, y para prestar el consentimiento contractual, resulta preciso tener plena
capacidad de obrar o actuar a través de representante legal pero fuera de esos casos el Código Civil dibuja un régimen
generoso en cuanto a la capacidad de adquirir de los incapacitados, siempre que la adquisición no implique una
correlativa disposición o equivalga a un consentimiento contractual. La incapacidad para realizar un acto o negocio,
no hace inviable la usucapion para el menor o incapaz. El vicio de anulabilidad solo puede ser impugnado por el
representante o por el incapaz que recuperara la capacidad, ni por la otra parte ni por el reivindicante, verus dominus
que se oponga a la usucapion. La usucapion se produce cualquiera que sea el estado civil del sujeto. Si la usucapion
se puede achacar a sus representantes o administradores, el perjudicado tendrá la acción para pedir el resarcimiento
de daños.

No tienen derecho a usucapion los que roben o hurten, al menos hasta que prescriba el delito o la falta.

En caso de que la titularidad del derecho se halle compartida por una pluralidad de sujetos, la prescripción ganada por
una copropietario o comunero aprovecha a los demás. Basta con que uno de los cotitulares haya desarrollado la
posesión ad usucapionem para que la cosa se entienda usucapida en beneficio de todos.

REQUISITOS COMUNES A TODA USUCAPIÓN

Existen ciertos presupuestos generales aplicables a toda clase de usucapión, mientras que otros solo se exigen para
la ordinaria. Estos requisitos generales son la posesión, que tiene que ser por descontado una posesión hábil para
usucapir, y el trascurso de un plazo de tiempo que la ley fija, si bien la extensión de este plazo es a su vez variable
dependiendo del tipo de usucapión.

La posesión tiene que tratarse de un derecho susceptible de usucapión y que reúna los requisitos exigidos por el
artículo 1941 CC, el cual define la posesión ad usucapionem como aquella ejercida:

2 En concepto de dueño
2 De forma publica
2 Pacifica
2 No interrumpida
La posesión hábil para usucapir ha de ser continuada. Debe prestarse atención al título y si era bastante para la
transmisión del derecho, en caso de nulidad total del título habría que ir por la falta de validez a la usucapion
extraordinaria; al modo de ejercicio de la posesión y si ejecutan facultades propias para usucapir (no es suficiente el
animus domini, ha de haber actos unívocos); que sea un derecho susceptible de usucapion. La usucapion clandestina
solo sirve desde el momento en que deje de presentar ese vicio, la posesión violenta solo sirve desde que deja de

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presentar ese carácter. La continuidad se ve truncada por la interrupción, y con ella habra que volver a contar de cero.
Dos vías para la interrupción: civil y natural. Natural cuando por cualquier causa cesa en ella durante más de un año,
una interrupción inferior al año no comporta perdida ni interrupción. Civil tiene lugar mediante citación judicial hecha
al poseedor, la citación judicial interrumpe aunque no provenga de un juez competente y es nula por falta de
solemnidades legales, desistimiento o caducidad, o absolución. Otra forma de interrupción, es un acto de
reconocimiento del derecho del dueño por parte del poseedor.

REQUISITOS ESPECÍFICOS PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA (NO)

Son: el transcurso del tiempo, actuar con buena fe y justo título. También constituye un requisito básico que la otra
persona no ejerza su derecho sobre el objeto sometido a usucapión..

El titulo hábil para la usucapión ordinaria debe reunir 3 características: ser título justo, verdadero y válido.

La buena fe consiste en la creencia por parte del usucapiente de que la persona de quien recibió el derecho era titular
del mismo y podía transmitirlo.

PLAZOS DE LA USUCAPIÓN.

Usucapión de muebles: 3 años para la ordinaria y 6 para la extraordinaria. Hay una regla especial aplicable a las cosas
robadas o hurtadas con respecto a los autores, cómplices o encubridores, a los que se le aplicará una usucapión
extraordinaria cualificada.

Para los bienes inmuebles, los plazos son de 10 (entre presentes) o 20 años (entre ausentes/servidumbres,
prescripción extintiva de la acción hipotecaria) para la usucapión ordinaria y 30 para la extraordinaria.

Ausente→ reside en el extranjero o ultramar (2 años de ausencia, equivalen a 1 de presencia). No se tiene en cuenta
la ausencia menor a 1 año.

EFECTOS DE LA USUCAPIÓN.

Los efectos de la usucapión quedan a disposición del beneficiario con ella, quien puede hacerlos valer o no, la
prescripción adquisitiva tiene que ser invocada por aquel a quien favorece. El juez no puede apreciar la usucapión de
oficio. Opera por via de excepción.

Los efectos de la usucapión son retroactivos, una vez consumada se entiende que el favorecido con ella adquirió la
cosa o el derecho desde el momento en que comenzó la posesión ad usucapionem. Se consideran legítimos todos los
actos de ejercicio del derecho realizados por el usucapiente.

El Código Civil admite la renuncia a la prescripción ganada, que es el acto o negocio jurídico por el que un sujeto
favorecido con la prescripción de un derecho declara su voluntad de abdicar los efectos producidos a su favor por
dicha prescripción.

20
 TEMA VII LA PROPIEDAD

1. CONCEPTO

1.1. Concepto legal: el artículo 348 del Código

La única definición de propiedad <La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes=. Comparando esta definición con la contenida en el Código civil francés, podemos
apreciar dos diferencias determinantes.

Pese a que algunos autores menosprecian esas diferencias y consideran que el derecho de propiedad regulado en el
Código también es absoluto, exclusivo y perpetuo, otros consideran que dichas divergencias se corresponden
perfectamente con el diferente sustrato ideológico que inspiró el nacimiento de ambos textos y con el <liberalismo
templado=, que predominaba en nuestro país al promulgarse nuestro Código.

1.2. Notas caracterizadoras

Para los autores partidarios de su lectura en clave francesa o liberal radical, la nota fundamental será el carácter
absoluto del dominio, entendido el término como ausencia de límites para el poder del propietario. En relación con
ese poder omnímodo solo pueden establecerse limitaciones excepcionales y externas a la propia definición del
derecho. La exclusividad se refiere a la posibilidad de impedir cualquier género de actuación sobre la cosa por parte
de terceros, mientras que la perpetuidad se basa en la idea de que una propiedad temporal no podría ser absoluta.

Los autores partidarios de una lectura del Código más moderada consideran que el carácter absoluto de propiedad no
ha de referirse a los poderes del propietario para actuar sobre la cosa, sino a la posibilidad de oponer el derecho a
cualquier tercero que obstaculice su ejercicio. Sera una nota caracterizadora común a todos los derechos reales,
derechos absolutos o erga omnes, en contraprestación con los derechos relativos o de crédito. La exclusividad
tampoco sería una nota caracterizadora de la propiedad pues tiende a identificarse con el concepto de derecho
absoluto refiriéndose ambas cualidades a la posibilidad de oponer el derecho frente a cualquiera. Se discute si la
perpetuidad es una característica existiendo propiedades temporales.

Se van imponiendo ciertas notas como caracterizadoras del derecho de propiedad en el Código: generalidad,
abstracción, elasticidad y unidad o carácter predominantemente unitario.

2.2. El artículo 33 de la Constitución

"1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su
contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de
utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las
leyes"

Los aspectos más destacados son:

1. La ley no establece limitaciones externas y excepcionales a un derecho normalmente absoluto o ilimitado, sino que
delimita o define el contenido normal del derecho de propiedad de acuerdo con la función social. El texto
constitucional constituye inestimable apoyo para rechazar la consideración de las normas legales que establezcan
limitaciones al derecho de propiedad como leyes excepcionales restrictivas de derechos, y por tanto no susceptibles
de aplicación retroactiva ni de extensión analógica.

2. La delimitación del contenido del derecho de propiedad ha de llevarse a cabo de acuerdo con la ley.

3. El límite a la intervención del legislador en la regulación del derecho de propiedad no se contempla en el artículo 33
CE, sino en el 53.1, que impone el respeto al contenido esencial de los derechos regulados en el capítulo II del Título
Primero.

21
 TEMA VIII: PROPIEDADES ESPECIALES. LAS RELACIONES DE VECINDAD.

I. PROPIEDADES ESPECIALES.
CONSIDERACIONES ESPECIALES SOBRE LA PROPIEDAD RUSTICA O DE SUELO RURAL

Existen dos tipos de terrenos rústicos o rurales: los clasificados como tales por los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística para preservarlos de la urbanización y aquellos otros en los cuales se permite ese desarrollo
pero que seguirán siendo suelo rural hasta que concluya el proceso de urbanización. No es posible hablar de una
función social unitaria que esté llamada a satisfacer esta clase de suelo, en suelo rural regido por la legislación espacios
naturales protegidos esa función social se relaciona con sus efectos beneficiosos para el medio ambiente, salud e
integridad física y moral, en suelo de interés agrícola consistirá en procurar el mayor beneficio para la economía
nacional y la renta de los agricultores. Incluso pueden concurrir varias funciones sociales. En suelo rural cuya
transformación el suelo urbanizado esté permitida o prevista la función social incluye la posibilidad de que sea
urbanizado como la utilización conforme con su naturaleza rural. Esta pluralidad de funciones sociales y concurrencia
en las distintas categorías de suelo rural conduce a la diversificación del régimen jurídico aplicable a estos terrenos.
Sobre el régimen general habrá de proyectarse la regulación especial relacionada con la función social que el terreno
viene a satisfacer, las normas estatales y autonómicas sobre carreteras, espacios protegidos, etcétera. Este es el
método a seguir para determinar el régimen legal específicamente aplicable a cada terreno integrante de suelo rural.

2.2. Especial alusión a la legislación agraria estatal.

Es frecuente que la utilización de suelo rústico consiste en albergar una explotación agrícola, existen una legislación
estatal y otra legislación promulgada por las comunidades autónomas.

- La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.

- La ley 19/1995 de modernización de explotaciones agrícolas. Se regula:
o el régimen de unidades mínimas de cultivo: dónde se declara la nulidad entre partes y respecto a
terceros de los actos o negocios jurídicos que den lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad
mínima de cultivo.
o el derecho de retracto establecido a favor de colindantes que sean titulares de explotaciones
prioritarias. Para el caso de venderse una finca rústica de superficie inferior al doble de una unidad
mínima de cultivo el plazo para ejercer el retracto será un año desde la inscripción de la venta en el
Registro de la Propiedad. Salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas
colindantes la venta de la finca en cuyo caso el plazo será de 60 días Desde la notificación. La fincar
retraída no podrá ser enajenada en el plazo de 6 años desde su adquisición.
2.3. Legislación agraria autonómica, la competencia de las Comunidades Autónomas en materia agrícola y ganadera
y su incidencia en el régimen jurídico de la propiedad rústica.

Las comunidades autónomas han asumido competencias en materia de agricultura y ganadería. Las normas orientadas
a disciplinar la explotación agraria mediante la imposición de límites al derecho de la propiedad rústica pueden
colisionar con la competencia exclusiva sobre legislación civil que tiene asignada el Estado. La delimitación del
contenido del derecho de propiedad no se opera solo en la legislación civil sino también en aquellas otras leyes que
cuidan principalmente de los intereses públicos a los que se vincula la propiedad privada, si la comunidad autónoma
es titular de una competencia específica para legislar en materia de reforma y desarrollo del sector agrario dicha
competencia incluye la posibilidad de legislar sobre la propiedad de la tierra y su función social. En cuanto a la
delimitación de facultades dominicales en relación con la propiedad rústica, la legislación del Estado habrá de
ampararse en su competencia para la ordenación general de la economía o bien en el establecimiento de las
condiciones que garanticen la igualdad básica de todos los españoles en el ejercicio de esta modalidad.

2.4. La naturaleza prioritariamente Fiscal y Administrativa de la legislación comunitaria sobre explotaciones

agrícolas.

El tratado constitutivo de la CEE prevé el establecimiento de una política agraria común entre los Estados miembros.
Los reglamentos que desarrollan esa política tienen en cuenta la relación de la actividad agrícola con el medio
ambiente y el desarrollo sostenible en el medio rural. Se expresa a través de ayudas económicas con cargo a los fondos
22
europeos de orientación y garantía agrícola y de desarrollo regional. Estas medidas incluyen entre las técnicas de
Fomento.

3. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS.

3.1. Aguas de dominio público y aguas de dominio privado.
El capítulo l Título lV, Libro ll del CC <de las aguas= parte de la distinción entre las aguas de domino público y de dominio
privado. También está la Ley 29/1985 de Aguas. La vigente normativa gira sobre la demanialidad de las aguas
continentales, adscripción a la esfera del dominio público que la CE predica para los recursos naturales en general, los
arts. del CC solo son aplicables de manera supletoria a la ley de Aguas.

Las aguas merecen la consideración de bienes de dominio público y son ciertamente aguas públicas. Pero no agotan
lo que constituye la composición completa del dominio público hidráulico. Pertenecen al mismo: las aguas
continentales, tanto las superficiales como las subterráneas renovables, los cauces de corrientes naturales, continuas
o discontinuas, los lechos de los lagos y lagunas y los de los embalses artificiales en cauces públicos, los acuíferos
subterráneos y las aguas procedentes de desalación del agua del mar, respecto de las aguas minerales y termales
podría pensarse que son privadas pero la opinión mayoritaria es que son públicas.

En toda sequía o acueducto, el cauce, los cajeros y los márgenes se consideran como parte de la heredad o edificio a
que vayan destinadas las aguas, o en caso de evacuación de los que procedieran. Tales cauces artificiales serán de
dominio público o de propiedad privada según cuál sea la naturaleza de la heredad o edificio. Siguen existiendo algunas
aguas privadas. La Ley de Aguas establece ciertos casos residuales y de relativa importancia en que excepcionalmente
las aguas tienen carácter privado. Charcas situadas en predios privados cuando estén destinadas al servicio exclusivo
de estos, lagos, lagunas y charcas sobre las que existieran las inscripciones expresas y los cauces por los que de forma
ocasional discurran aguas pluviales en tanto atraviesen únicamente fincas de dominio particular. La Ley de Aguas
arbitro un sistema transitorio basado en el carácter opcional de integración en el nuevo régimen de agua. Los titulares
de aguas privadas procedentes de manantiales que vinieran utilizándose en todo en parte y los de aguas privadas
subterráneas procedentes de pozos o galerías en explotación tuvieron durante 3 años la posibilidad a coger saludo
régimen acreditando su situación ante el Organismo de cuenca escribiéndola en el Registro de Aguas. De haberlo
hecho así su derecho se mantendrá temporalmente durante 50 años y una vez transcurrido este plazo las aguas
pasarán a ingresar en el dominio público hidráulico otorgándose a su antiguo titular preferencia para obtener la
concesión administrativa del aprovechamiento de las mismas. La ley también permitió a sus titulares optar por la
conservación indefinida de los mismos con idéntico grado de utilidad real del que efectivamente vinieran disfrutando
hasta el momento. Pero en este momento no gozan de los beneficios ligados a la inscripción en el Registro de Aguas
mientras que si quedan sujetas a las normas relativas a las limitaciones del uso del dominio público hidráulico.

Del aprovechamiento de las aguas de dominio publico

El artículo 409 CC solo menciona los medios de adquisición del derecho al uso privativo de dichas aguas pero no aluden
a los modos de obtener el derecho a otros tipos de uso de las mismas. La LA distingue varias modalidades de utilización
del dominio público hidráulico y señala su modo de adquisición. Los usos comunes generales de las aguas superficiales
que no requieren autorización y concesión, los usos comunes especiales que precisan únicamente una previa
declaración responsable y los usos privativos que solo pueden ser adquiridos por concesión administrativa o
disposición legal. Esta adquisición ex lege sólo tiene lugar en los supuestos excepcionales de aprovechamiento limitado
que otorga al propietario de una finca para aprovechar las aguas pluviales que discurran por ella y las estancadas
dentro de sus linderos y para utilizar en el predio las aguas manantiales situadas en su interior y las aguas subterráneas
hasta un volumen anual máximo de 7000 metros cúbicos.

Es la concesión en modo de adquirir el uso privativo del agua estableciéndose un límite temporal de duración de la
concesión 75 años se fija el orden de preferencia para su otorgamiento y se regula su tramitación su carácter
discrecional y modificación. Se establece el límite general que afecta a toda concesión de no perjudicar a terceros y
respetar los derechos preexistentes de los mismos. Se regula el contrato de cesión de derechos al uso del agua,
contrato que constituye una nueva vía de adquirir el aprovechamiento privativo de las aguas públicas. No podrá
adquirirse por prescripción el derecho al uso privativo del dominio público hidráulico. Permite que los derechos

23
adquiridos por prescripción acreditada al amparo del anterior régimen que quienes fueron titulares de
aprovechamientos privados de aguas públicas en virtud de prescripción consumada antes de la entrada en vigor de la
Ley de 1985 continúen disfrutando de ellos durante un plazo máximo de 75 años. Desaparece el derecho a apropiarse
las aguas subterráneas al ser aguas de dominio público. El alumbramiento de las aguas subterráneas no altera su
naturaleza que ya era pública y sigue siéndolo tras su extracción. Su aprovechamiento está sujeto a concesión. Es al
concesionario a quien corresponde el uso privativo de las mismas en los términos derivados de título concesional. No
corresponde al alumbrador aunque la concesión suele ser posterior a la autorización administrativa que se requiere
para investigar los acuíferos y extraer las aguas. Tampoco es el dueño del terreno donde sea y en las aguas a quién
corresponde su aprovechamiento si bien goza de cierta preferencia para el otorgamiento de dicha autorización y de
la concesión. Como supuesto excepcional queda fuera de este régimen concesional la facultad legal que ostenta el
propietario de un predio para investigar y alumbrar sin necesidad de autorización y para aprovechar en él sin necesidad
de concesión las aguas subterráneas existentes en el mismo hasta un volumen anual máximo de 7000 metros cúbicos.

EXTINCION

Los medios de extinción se regulan en la LA y son la caducidad de la concesión, que tendrá lugar en caso de
incumplimiento de las condiciones esenciales con arreglo a las que fue otorgada, cualquiera que hubiera sido el título
de adquisición del derecho al uso privativo del agua tal derecho podrá declararse caducado por la interrupción
permanente de la explotación durante 3 años consecutivos por causa imputable a su titular. El incumplimiento de los
requisitos establecidos en el mismo es causa de caducidad del derecho concesional del cedente. La vigencia del
contrato de cesión será la pactada por las partes la extinción del derecho al uso Privativo que tuviera el cedente
implicara automáticamente la caducidad del contrato de cesión. Junto a la caducidad se establece la extinción del
aprovechamiento privativo por transcurso del plazo de concesión, por renuncia expresa del concesionario o del titular
y por expropiación forzosa. Y si el aprovechamiento de las aguas fue adquirido por disposición legal se remite su
extinción a las causas fijadas en esa norma o en otra del mismo rango.

Del aprovechamiento de las aguas de dominio privado

Se otorga al propietario de un predio la facultad ex lege de aprovechar aguas de manantiales situadas en su interior,
pero frente al aprovechamiento a general dicho precepto únicamente permitan dueño utilizar las aguas en la finca
donde brotan y cuando el volumen total anual no supere los 7000 metros cúbicos. Fuera de dicho supuesto, todo uso
privativo de dichas aguas requiere obtener la concesión administrativa. La conversión de la corriente de privada en
pública respecto de las aguas sobrantes es inconciliable con el carácter público que se le otorga a todas las aguas
corrientes superficiales tanto a las que salen del predio de origen como sobrantes, no aprovechados por el dueño del
mismo, como a las aguas que este utiliza la finca, como aquellas que son aprovechadas en virtud de concesión. Si en
ningún caso ingresan como propiedad privada del dueño del predio donde se haya el manantial del que brota ningún
cambio puede experimentar la naturaleza del recurso cuando las aguas sobrantes traspasen los linderos de la finca. El
derecho privativo de las aguas cualquiera que sea su título de adquisición caduca por la interrupción permanente de
su explotación durante 3 años consecutivos siempre que aquella sea imputable al titular. Son de dominio privado los
cauces por los que discurra aguas pluviales que atraviesen desde su origen únicamente fincas de dominio privado.
Son de propiedad privada los cauces o alberos de agua de lluvia independientemente de que la corriente sea continua
o discontinua. El dominio privado de esos cauces autoriza a su dueño a realizar en ellos las obras o labores que estime
oportunas para el aprovechamiento de dichas aguas siempre y cuando tales obras no puedan hacer variar el curso
natural de las aguas o alterar su calidad en perjuicio del interés público o de tercero y siempre que su eventual
destrucción por la fuerza de las Avenidas no pueda ocasionar daños a personas o cosas. Las aguas pluviales son hoy
aguas públicas. Se otorga al dueño de la finca en que dichas aguas estén estancadas o por las que discurran para
construir depósitos de aguas almacenarlas y conservarlas. Para buscar aguas subterráneas en un predio ajeno no basta
con la licencia del propietario ni siquiera se requiere está licencia, si bien el dueño del terreno afectado tendrá derecho
a una indemnización por la ocupación temporal del mismo. Lo que se necesita es obtener la autorización administrativa
de investigación. Declaradas todas las aguas de dominio público tampoco para usar de las tuvieran un predio ajeno es
suficiente con el permiso de su dueño. Podría bastar para los hipotéticos casos de usos comunes generales de aguas
públicas en fincas privadas ajenas, para el resto de usos y aprovechamientos ni siquiera será necesario el permiso del
dueño y si la autorización o concesión otorgada por la Administración. Pese a quedar residualmente como de
24
propiedad privada las aguas de las charcas situadas en predios privados, la exigencia de que se destinen a servicio
exclusivo de tales predios excluye el aprovechamiento por tercero. Las aguas demaniales: son de todo el mundo, de
todo el territorio español y forman parte de la plataforma continental.

1. LA PROPIEDAD DE LOS MONTES.

La Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003 persigue la conservación, restauración mejora y el aprovechamiento
racional de los montes. Por razón de su titularidad, los montes pueden ser públicos (los pertenecientes al Estado, las
CCAA, las entidades locales etc.) o privados (los pertenecientes a personas físicas o jurídicas de derecho privado, ya
sea individualmente o en régimen de propiedad). Respecto de los montes catalogados de unidad pública la Ley los
declara de dominio público, constituyéndose el dominio público forestal con esos montes junto con los montes
comunales y los restantes montes afectados a un uso o servicio público y los restantes montes afectados a un uso o
servicio público. el aprovechamiento del dominio público forestal admite diversas modalidades: su utilización pública
por los ciudadanos para aquellos usos respetuosos con el medio natural, siempre que sean sin ánimo de lucro. Los
titulares jurídicos de los montes demaniales gozan de la potestad de deslinde administrativo y de acciones para
recuperar los poseídos indebidamente por terceros. El régimen jurídico de los montes privados se halla recogido en la
Ley de Montes. La gestión de los montes privados corresponde a su titular. Respecto a los asientos registrales de los
montes privados, toda inscripción de un monte o finca colindante a un monte demanial o a un término municipal con
montes demaniales deberá ir acompañada de un informa favorable de los titulares de dichos montes, y para los
montes catalogados, del órgano forestal de la CCAA. Tales informes entienden favorables si desde la solicitud
transcurre un plazo de tres meses sin que haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una
validez de 4 meses. Para los montes catalogados los informes favorables o el silencio administrativo positivo no
impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del asiento registral.
Las Comunidades Autónomas podrán calificar como protectores a instancia del propietario, aquellos montes privados
o públicos que cumplan algunas de las condiciones; que sean esenciales para la protección del suelo frente a los
procesos de erosión que defiendan de riadas, inundaciones o del viento a cultivos e infraestructuras. La gestión de
este tipo de Montes, cuando su titularidad sea privada, corresponde a sus propietarios. En caso de transmisión onerosa
de Montes, las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente.

Cuando un labrador casa (del verbo casar) para casa, siempre a un pariente de sangre, se constituye la llamada
compañía familiar, de constitución tácita. La compañía familiar es semejante a las sociedades mercantiles, está
constituido por el hombre y la mujer y el que se casa para casa, que tiene que contribuir con su trabajo.

Derecho de Galicia: da privilegios a la mujer, dice que la figura de la mujer es similar a la del petruceo, que es quien
está al frente de la casa y los que tienen que votar, administran los montes vecinales en mano común y tienen voto.

Matriarcado  se da cuando la línea familiar la transmite la mujer, es decir, cuando va primero el apellido de la mujer
o madre.

ll. LAS RELACIONES DE VECINDAD

Relaciones de vecindad o derecho de vecindad son el conjunto de normas establecidas para resolver los conflictos
entre varios derechos de propiedad que se derivan de la proximidad entre las fincas que constituyen su objeto.

Si entre una casa y otra no hay nada más que una pared medianera, hay arrimo, es decir, que pertenece a las dos
casas. Sin embargo, si hay dos paredes medianeras no hay arrimo.

Muchas de las limitaciones al derecho de propiedad derivadas de la proximidad entre las fincas se encuentran
agrupadas en el capítulo ll del título Vll del Libro ll del Código, bajo la genérica y engañosa denominación de
servidumbres legales. la diferencia entre la limitación legal y la servidumbre consiste en que la primera es un precepto
abstracto general, que considera a todas las fincas en plano de igualdad y reciprocidad, mientras que la servidumbre
en sentido estricto es un derecho real limitado que afecta a dos fincas determinadas beneficiando a una en detrimento
de otra. Podemos encontrar entre las servidumbres legales limitaciones dominicales que no tienen relación con ese
concepto estricto de servidumbre. En otros casos se establece el derecho a la constitución forzosa de una
servidumbre. Una vez constituida la servidumbre se regula por las normas de este derecho real.

25
Arrojamiento y cierre de fincas  cualquiera que quiera cerrar su finca a de citar a todas las partes colindantes, que
no pueden ser más de 30, de no presentarse se da cuenta al juez y el juez acudirá al lugar.

10. La regulación del derecho de vecindad.

2 normas sectoriales del estado

2 normas de las CCAA
2 normas sobre relaciones de vecindad del CC
2 normas sobre relaciones de vecindad en la Ley de Propiedad Horizontal: principios de comunidad y
proximidad, se prohíbe al propietario y al ocupante de un piso o local desarrollar en el p en el resto de los
inmuebles actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La infracción
permite entablar una acción judicial de cesación (cese indefinido de la actividad, indemnización, y privación
del derecho del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años). El propietario puede ser reclamado
junto al ocupante.
2 Normas sobre relaciones de vecindad en la Ley de Arrendamientos Urbanos: casusa de resolución de pleno
derecho del contrato de arrendamiento por realización de actividades insalubres, molestas, nocivas,
peligrosas o ilícitas.

26
 Tema IX: LA DEFENSA DE LA PROPIEDAD
1-La acción reivindicatoria.

1.1. Concepto y finalidad de la acción.

La acción reivindicatoria es una acción de naturaleza real, es la acción de que dispone el propietario no poseedor frente
al poseedor no propietario para obtener la restitución de la cosa. Es una de las facultades del propietario: <el
propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla=.

1.2. Legitimación activa y pasiva

ACTIVA: coincide con el primero de los requisitos imprescindibles para el ejercicio de la acción reivindicatoria: el titulo
legítimo de dominio. Se exige que se trate de propietario exclusivo o del copropietario, y que carezca de posesión
inmediata de la cosa; excepcionalmente también el fiduciante ante el incumplimiento del fiduciario, y en caso de
enfiteusis el dueño directo. Se admite la reivindicación de bienes inmateriales. Puede actuar cualquiera de los
comuneros en beneficio de la comunidad. La ratificación hace que se extiendan los efectos a los que no litigaron. Sin
embargo, la sentencia contra uno solo de los comuneros no es cosa juzgada que perjudique al resto. No prosperará la
acción si el comunero reclama para sí y no para la comunidad. Cabe reivindicación de un conyugue en nombre de la
sociedad de gananciales. Titulo legítimo será el que acredite la adquisición de la propiedad, puesto que después no
hace falta probar la subsistencia del derecho, que se presume. Esto se probará por cualquiera de los modos de prueba
admitidos en derecho.

La carga de la prueba recae en el reivindicante, y al demandado le basta con destruir la prueba de que dueño es el
otro, sin que tenga que demostrar que es él el propietario. Cualquier medio de prueba es válido aunque las
certificaciones del Catastro, o el pago de impuesto sobre el bien reivindicado son meros indicios o principios de prueba,
no bastan por sí solos.

PASIVA: estará legitimado pasivamente el poseedor no propietario. Solo cabe reivindicar frente a quien posee
actualmente. Pero puede tratarse de cualquier poseedor mediato o inmediato. Se exige que la posesión del
demandado no esté justificada por un título legítimo que le permita el uso o tenencia de la cosa. Habrán de tenerse
en cuenta los supuestos de irreivindicabilidad, en los que no es posible recuperar la cosa porque quien la tiene ostenta
una posición inacatable, incluso aun habiendo adquirido de quien no era dueño. Si el demandado opone un título, el
TS exige para el éxito de la reivindicatoria que previamente o en el mismo procedimiento el demandante solicite la
declaración de nulidad del mismo.

1.3. Requisitos para el ejercicio de la acción.

Tres requisitos:

2 El dominio del actor (título legítimo de dominio)

2 Detentación injusta (la posesión del demandado, sin que ostente título para poseer)
2 La identidad de la cosa reclamada respecto de los puntos anteriores.
En cuanto al tercer requisito, la identidad de la cosa reclamada respecto de la cosa cuya titularidad corresponde al
demandante y respecto de la cosa detentada sin justo título por el demandado se establecen las siguientes exigencias:
Se debe de reclamar una cosa concreta y determinada. No una cosa genérica. La cosa debe de estar plenamente
identificada (fincas: linderos, extensión, características). Si la finca esta deslindada siendo necesario no tendrá éxito la
acción. Los meros errores accidentales, no tienen trascendencia si se conocen los linderos y situación. La identificación
es facilitada a veces por presunciones tabulares, presunciones iuris tantum. La identificación debe de ser doble:
delimitando el objeto, y a la vez, coincidiendo con la cosa que es reivindicada, propiedad del actor detentada por el
demandado. La concurrencia de este requisito es cuestión de hecho y compete al tribunal.

1.4. Efectos. Prescripción.

Mediante la reivindicatoria el actor que logra imponerse en el procedimiento recupera la cosa que era detentada por
el demandado. También, en su caso, se impondrá la liquidación del estado posesorio: devolución de los frutos
percibidos en caso de mala fe, pago de gastos de construcciones realizadas de buena fe& Prescribe al cabo de 6 o de
27
30 años desde el día que pudo promoverse por el dueño poseído, con independencia de que otra persona no haya
adquirido la cosa todavía por usucapión.

2. LA ACCIÓN DECLARATIVA

En el artículo 348 CC tienen su base las acciones que tutelan el dominio. No será necesario consignar nominalmente
el tipo de acción ejercida siempre que se pueda deducir de la demanda. Al igual que la reivindicatoria es de naturaleza
real, pero se distingue en que no pretende la recuperación de la cosa en el mismo procedimiento. No se trata de
recuperar la posesión. Solo se pretende una declaración o constatación de la propiedad frente a quien la niega. El
hecho de pedir en la demanda la nulidad y cancelación de las inscripciones registrales a favor del demandado no
contradice ese carácter declarativo, puesto que ello no afecta a la posesión como hecho. A diferencia de la
reivindicatoria, no se exige que el demandado posea la cosa, ni que carezca de título legítimo para poseerla, basta que
se trate de alguien que de modo serio, formal y deliberado cuestione el hecho del propietario. Los demás requisitos
son comunes: dominio del actor e identidad de la cosa.

3. LA ACCIÓN NEGATORIA.

Persigue la declaración de que la propiedad está libre de cargas, erradicando inmisiones indebidas. Se trata de una
acción similar a la declarativa, pero en vez de buscar la declaración de la propiedad a favor del demandante, se busca
la declaración de la inexistencia de derechos sobre cosa ajena a favor de terceras personas. La carga de la prueba de
la existencia de un derecho sobre la cosa ajena corresponde al demandado, una vez que el demandante haya probado
su derecho o titularidad sobre la cosa, pues la propiedad se presume libre de cargas. Junto con la declaración, a veces
se pretende también la cesación en la perturbación, medidas precautorias, y, en su caso, la indemnización de los daños
sufridos.

4. LA ACCIÓN DE DESLINDE

4-Concepto y finalidad. Otros procedimientos para efectuar el deslinde.

Conforme al 384 CC, todo titular de derechos reales sobre una finca, especialmente al propietario, tiene derecho a
deslindar la misma. La finalidad es clara: precisar los límites de la finca para que quede perfectamente determinado el
ámbito objetivo sobre el que puede ejercer las facultades derivadas de su derecho real.

Puede realizarse de 3 modos:

- Pacto entre las partes: aunque la ley no dice nada, no impide que los interesados fijen mediante convenio el
alcance o delimitación de sus derechos. Eficacia inter partes, no afecta a derechos de terceros. Normalmente
tomará la forma de una transacción, en la medida que exista una discrepancia inicial entre las partes que queda
resuelta mediante concesiones.
- Mediante expediente de jurisdicción voluntaria: el juez realiza el deslinde de acuerdo con la voluntad de los
interesados, si hay oposición de alguno de ellos, se deberá sobreseer el expediente y las partes resolverán sus
discrepancias en un procedimiento contencioso. Si uno de los colindantes no comparece tras ser citado por el
juez queda a salvo su derecho para demandar en el juicio declarativo la posesión o propiedad de que se creyese
despojado por el deslinde que no se suspende.
- Procedimiento contencioso. A través de la acción de deslinde.
4.2-Legitimación activa y pasiva.

2 Activa: A cualquier propietario de una finca cuyos linderos no estén claramente identificados. También al
titular de derechos reales sobre dicha finca
2 Pasiva: el propietario de la finca colindante cuyo lindero no está determinado. También los titulares de
derechos reales sobre la finca colindante. Cada demandado goza de autonomía procesal respecto de los demás
que puedan ostentar un derecho sobre la cosa.
No es necesario demandar a todos los propietarios de las fincas colindantes, solo al afectado por la confusión del
lindero de que se trate.

4.3-Criterios legales para efectuar el deslinde

28
Para que prospere la acción de deslinde, el demandante, además de acreditar su derecho y colindancia, debe probar
que existe una situación de incertidumbre en cuanto a los límites de su finca. La demanda será desestimada si los
límites están perfectamente fijados.

NO confundir la acción de deslinde con la acción de amojonamiento, en el caso del amojonamiento no existe la
confusión en los linderos, sino que se trata simplemente de una operación material cuya finalidad es explicitar de
forma visible los límites ciertos de la finca, mediante hitos o mojones. Marcar finísimamente esos límites sobre los que
no hay incertidumbre.

En la acción de deslinde no está en cuestión la titularidad de la finca o determinadas partes de ella. Solamente se trata
de establecer unos límites ciertos. Se pretende individualizar un predio fijando sus linderos y concretar físicamente el
derecho de propiedad respecto a una zona incierta, no se reclama la declaración de la titularidad como en la
reivindicatoria, aunque ambas se pueden ejercitar simultáneamente, al igual que con la declarativa. Es una acción no
fácilmente separable de la acción reivindicatoria, pero la finalidad es distinta. La acción de deslinde se pretende
individualizar un predio fijando sus linderos y concretar físicamente el derecho de propiedad respecto a una zona
incierta. La acción reivindicatoria pretende la recuperación de la posesión. Si el conflicto gira en torno al derecho sobre
una zona controvertida poseída por el colindante, la acción a ejercerse la declarativa, si se pretende la restitución, la
reivindicatoria. En la acción de deslinde no se reclama la declaración de la titularidad sobre una cosa concreta,
precisamente porque sus límites son indefinidos. La acción de deslinde debe forzosamente ejercerse con antelación a
la reivindicatoria, de lo contrario faltaría uno de los requisitos esenciales de la reivindicatoria, la perfecta identificación
de la cosa. Esta distinción entre reivindicatoria o acción declarativa y acción de deslinde implica que su ejercicios no
impide a las partes promover un posterior procedimiento donde se decidan otras cuestiones. No hay cosa juzgada.
Será posible plantear una posterior acción reivindicatoria dada la ausencia de coincidencia del petitum y la causa
petendi. La sentencia qué desestime una acción reivindicatoria por falta de identificación no provoca el efecto de cosa
juzgada respecto al posterior ejercicio de una acción de deslinde. Para que no existe cosa juzgada la acción de deslinde
debe limitarse a pedir la individualización de una finca sin pretender que se otorgue derecho alguno de ejercicio
inmediato. La acción de deslinde puede ejercer simultáneamente con la acción declarativa o Larry vindicatoria. Se
trata de una acción imprescriptible aunque cuando transcurre el plazo de usucapion administrativa el colindante
adquiere la zona discutida y ya no resulta procedente el deslinde puesto que falta el presupuesto de la acción, la
confusión de linderos. La posesión de ambos colindantes sobre la zona conflictiva no es una posición idónea para
usucapir.

Varios criterios para proceder al deslinde:

El deslinde se hará de conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que
resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente
a cada propietario, y la cuestión no pudiere resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará
distribuyendo el terreno de la contienda en partes iguales. También, que en aquellos casos en que los títulos de los
colindantes indiquen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terrero: el aumento o la falta se
distribuirá proporcionalmente.

5-OTRAS ACCIONES DE TUTELA DE LA PROPIEDAD

5.1-La acción de suspensión de obra nueva y de demolición de obra ruinosa.

Se decidirán en juicio verbal las demandas <que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la
suspensión de una obra nueva=. Este es el llamado interdictio de obra nueva. Mediante la simple presentación de la
demanda se paralizan en principio las obras. Cualquiera que se crea perjudicado puede obtener esa paralización
provisional; aunque no todos están legitimados para litigar en demanda de paralización definitiva de las obras que les
perjudiquen, sino fundamentalmente los titulares de derechos reales.

Se decidirán también en juicio verbal las demandas <que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la
demolición o derribo de obra, edificio, árbol o cualquier otro objeto análogo en estado de ruina y que amenace causa
daños a quien demande=.

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Es una consecuencia de la obligación de todo propietario de no poner en peligro con su propiedad la integridad física
o los bienes ajenos. Se trata de una acción defensiva de derechos reales así como de intereses personales amenazados
por la ruina. Legitimados estarán por tanto todos cuantos tengan interés en la seguridad del paso, aun cuando ellos
mismos no lo empleen.

5.2-La acción publiciana.

En derecho romano era concedida por el pretor al poseedor de buena fe con justa causa de posesión que no había
completado el plazo de usucapión. Se fingía que dicho plazo había transcurrido. Es una acción en favor del poseedor
en concepto de dueño que no es propietario frente a quien es poseedor de peor derecho para recuperar la cosa.

No está recogida en el CC, la doctrina discute sobre su existencia en nuestro derecho, tres líneas:

1. La que estima que sí que existe en nuestro ordenamiento y es una acción independiente
2. La que considera que existe , pero no independientemente, sino como faceta o subespecie de la reivindicatoria
3. La que estima que no es admisible en nuestro derecho, puesto que una cosa es suavizar la prueba del domino
y otra permitir la reivindicación de quien no es dueño
La más aceptada la tercera, las sentencias vienen negando su existencia, aunque algunas veces los tribunales se apoyan
en ella para en casos concretos, persiguiendo la justicia material.

5.3- La tercería del domino.

El propietario ejerce una acción dirigida a evitar la pérdida de su titularidad como consecuencia del embargo y
posterior ejecución decretada por el juez en un procedimiento contra otro sujeto. El propietario lo que alega ante el
juez es que no cabe que el acreedor obtenga satisfacción de su derecho mediante la ejecución de ese bien, puesto que
no es un bien de su deudor, sino suyo. El bien embargado o que se pretende ejecutar no pertenece al deudor o sujeto
pasivo de la ejecución, sino a un tercero ajeno a la deuda y al procedimiento. Se trata de una acción con una finalidad
distinta a la reivindicatoria, persigue la declaración de la propiedad y el levantamiento del embargo. No se persigue la
recuperación del bien. En muchos casos tampoco será poseedor, no cabe reivindicar la cosa en el propio procedimiento
de tercería. Si el embargo no existe o es cancelado no cabe la tercería, habra que acudir al juicio declarativo
correspondiente.
Tres requisitos:

- Justo título de dominio (el actor debe haber adquirido el dominio con anterioridad al embargo, no solo antes
de que el embargo se haya inscrito registralmente).
- Identificación del bien
- Que se trate de un embargo verificado para asegurar responsabilidades ajenas al tercerista (el tercerista
debe ser ajeno a la deuda que da origen al embargo, no lo es el heredero ni el cónyuge en defensa de los bienes
gananciales)
Para evitar transmisiones o titularidades en fraude se emplea la teoría del levantamiento del velo o la nulidad por
simulación o la revocación. La jurisprudencia exige: prueba de identidad de los bienes, el embargado y sobre el que
recae la propiedad.

5.4-La acción real registral.

El procedimiento del art 41 LH solo otorga una protección provisional con base en una apariencia de derecho,
restaurando la situación posesoria a favor del titular registral sin generar cosa juzgada.

1.5. Otras
Acción ad exhibendum: acción preparatoria de un procedimiento. Establece que todo juicio puede prepararse
mediante la solicitud de que el futuro demandado XXI va la cosa que tenga en su poder a la que se ha de referir el
juicio. Se persigue reconocer la cosa y cerciorarse de que es la que el actor pretende reclamar. Se trata de la
comprobación. Se trata de una acción no exclusiva del propietario sino que puede intentar la cualquiera que se
proponga demandar en relación a la cosa. Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de Paredes,
zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre la misma.

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Aquí los lindes son absolutamente ciertos. El cerramiento de la finca se dirige a aislar la finca y vedar que penetren
extraños en ellas si bien puede realizarse por medios que no impidan físicamente el paso o la entrada.

La accion acqua pluvia arcenda, persigue proteger a los propietarios de los efectos de las aguas. Impone al dueño del
predio por el que discurren las aguas, el deber de reparar y reconstruir las obras defensivas que en el existan cuando
sea necesario para evitar o prevenir daños provocados por el agua. Prohíbe al dueño del predio inferior hacer obras
que impidan la servidumbre de aguas que establece, y al de superior a 100 horas que la graben. La legitimación para
exigir el cumplimiento de tales deberes corresponde a los propietarios damnificados por la acción de las aguas o
expuestos directamente al peligro manifiesto de experimentar sus daños, sin necesidad de que sus precios sean
colindantes con el del demandado.
La acción de amojonamiento: el cerramiento del previo se limita a hacer perceptibles los linderos.

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 Tema X: la accesión

1. Concepto. La discutida naturaleza jurídica de la accesión

Art. 353: la propiedad de los bienes de derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente. Regula el Código un instituto jurídico unitario, bajo una denominación común, pero dividido
en dos grandes modalidades: las denominadas accesión por producción y accesión por incorporación.

Al regular la accesión el Código se ocupa de supuestos que poco o nada tienen que ver con ella en sentido estricto.

Naturaleza jurídica: la mayor parte de la doctrina se divide entre aquellos que estiman que la accesión es un modo de
adquirir la propiedad; y aquellos otros para los cuales se trata de una facultad del dominio.

2. Clases de accesión

De lo expuesto en el art. 353 se extraen 2 manifestaciones diferentes del fenómeno de la accesión: la consistente en
que el dueño de una cosa adquiere los frutos que ésta produce y la que estriba en el hecho de que el propietario de
una cosa principal a la que se une o incorpora inseparablemente otra cosa accesoria adquiere ésta.

2.1. La accesión discreta

La accesión por producción se identifica con los problemas planteados por la adquisición y percepción de los frutos
que una cosa produce, y es una consecuencia natural de la facultad de goce del propietario, excepto cuando esta
facultad viene atribuida a otro. Los frutos son:

- Naturales: las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales.
- Industriales: los que producen los predios de cualquier especie a beneficio del cultivo o del trabajo.
- Civiles: el precio del arrendamiento, así como el importe de las rentas.

Los frutos naturales o industriales se entienden percibidos desde que se alzan o separan, mientras que los frutos civiles
se consideran producidos por días. Con el fin de evitar un enriquecimiento injusto <el que percibe los frutos tiene la
obligación de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, recolección y conservación=.

2.2. La accesión continua

Constituye la propia y típica accesión. En su virtud el propietario hace suyo lo que a los bienes se les une o incorpora,
natural o artificialmente. Su fundamento radica en tanto en el hecho de que es preferible no destruir las cosas para
obtener su separación, como en que resulta más ventajoso atribuir la propiedad del nuevo objeto al dueño del
principal que crear una situación de copropiedad.

Se divide en mobiliaria o inmobiliaria, en función del objeto sobre el que recae y en natural, si la incorporación es
debida a fuerzas de la naturaleza, o industrial, si la unión tiene su origen en un hecho del hombre.

3. Principios rectores de la unión o incorporación de cosas

Presidida por dos principios:

- Principio de que lo accesorio sigue a lo principal, en el sentido de que el propietario de la cosa principal absorbe
la propiedad de la cosa accesoria.
- En material de inmuebles, el principio superficies solo cedit: en caso de unión indisoluble lo principal es el
suelo, y lo accesorio la edificación, plantación o siembra. El propietario del terreno adquiere por accesión a lo
que él se incorpora.
4. La accesión inmobiliaria

lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenece al dueño
de los mismos con sujeción a lo dispuesto en los artículos siguientes.

Del art. 359 se deriva una doble presunción iuris tantum:

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1º. Que el propietario del suelo ha efectuado las edificaciones, siembras o plantaciones situadas sobre el mismo.

2º. Que las obras, siembras o plantaciones han sido costeadas por el propietario del terreno.

Hemos de diferenciar el régimen jurídico aplicable a la construcción, siembra o plantación en suelo propio con
materiales ajenos, y el supuesto de construcción, siembra o plantación con materiales propios en suelo ajeno.

4.1. Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno. Un supuesto especial: las construcciones
extralimitadas y el principio de accesión invertida

Se ha de diferenciar según la construcción, siembra o plantación efectuada en suelo ajeno lo sea con materiales
igualmente ajenos o con materiales propios.

Hemos de distinguir diferentes supuestos atendiendo a la buena o mala fe de las partes intervinientes:

1º. Si el incorporante actuó de buena fe, el dueño del terreno podrá optar entre hacer suya la obra, siembra o
plantación, previa la indemnización establecida en los arts. 453 y 454, u obligar al que fabricó o plantó a pagarle el
precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

La buena fe, que debe concurrir mientras dure la edificación o plantación, consistirá en que el que plante, siembre o
construya en terreno ajeno se considere legitimado para ello, por estimar que el terreno le pertenece o que ostenta
otro título suficiente. La buena fe existe también cuando se construye con la aquiescencia y beneplácito del dueño del
terreno.

El dueño no adquiere automáticamente la propiedad del todo resultante de la incorporación: la adquisición de lo

construido, plantado o sembrado depende, tanto del ejercicio de la opción por adquirir la propiedad de lo construido,
como del previo pago de la indemnización.

2º. Si el incorporante actuó de lama fe, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.
Además, el dueño del terreno puede exigir la demolición de la obra, o que se arranque la plantación o siembra,
reponiendo las cosas a su estado primitivo, a costa del que edificó, plantó o sembró.

Se entiende que el dueño del terreno tiene derecho a que se indemnice, además de los gastos de demolición y
reposición del terreno a su estado original, cualquier otro daño sufrido, en base al art. 1902.

3º. El supuesto de buena fe del incorporante y mala fe del dueño del suelo no ha sido contemplado por la regulación
del Código. Una de las soluciones propuestas por la doctrina y consiste en que el dueño del suelo pierda éste, o, por
lo menos, adquiera el incorporante derecho a usarlo sin pagar nada por él, mientras subsista la edificación, la
plantación o se recoja la cosecha de lo sembrado.

Se considera que ha habido mala de por parte del dueño del suelo siempre que el hecho se haya ejecutado a su vista,
ciencia y paciencia, sin oponerse.

4º. Si ha habido mala fe tanto por parte del dueño del terreno como por el incorporante, los derechos de uno y otro
serán los mismos que si ambos hubiesen procedido de buena fe.

El supuesto de la accesión invertida o construcción extralimitada sólo juega en los casos de accesión inmobiliaria por
edificación, no en los de plantación o siembra, ya que en éstos no se da la indivisibilidad que se produce en la
edificación entre lo construido y el suelo sobre el cual se construye.

4.2. Construcción, plantación o siembra en el suelo propio con materiales ajenos.

El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos únicamente en el supuesto de que pueda hacerlo sin menoscabo
de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras efectuadas. Si puede
retirarlos no hay problema. Pero si la separación resulta perjudicial, la inseparabilidad ha de ser entendida en sentido
económico, de manera que habrá unión inseparable si la separación destruye una parte de lo construido
desproporciona con el valor de la cosa que se pretende retirar. En este caso, el propietario del suelo que haga en él,

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por sí o por otro, adquiere los materiales utilizados, pero condiciona al abono de su valor. Si ha actuado de mala fe,
además de abonar su valor, estará obligado al resarcimiento de daños y perjuicios.

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 TEMA XI LA OCUPACIÓN, EL HALLAZGO, EL TESORO

1. LA OCUPACIÓN
1. Concepto de ocupación. Sujeto y objeto.
Uno de los modos de adquirir el derecho a la propiedad es la ocupación. Se adquieren con la ocupación <los bienes
apropiables por su naturaleza que carezcan de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro
oculto y las cosas muebles abandonadas=. Se puede definir la ocupación como la toma de posesión de una cosa mueble
que carece de dueño (corpus), con la voluntad o ámbito de hacerla propia (animus). Se trata de un modo originario de
adquirir la propiedad. No se requiere capacidad específica de obrar, siendo suficiente que tenga aptitud de entender
y querer, que pueda adquirir la posesión. Es necesario que el ocupante aprehenda físicamente o tome posesión de la
cosa en concepto de dueño o titular, con ánimo de hacerla suya. En cuanto al objeto, éste ha de ser apropiable por
naturaleza, o sea, susceptible de posesión o propiedad. No lo son los bienes de dominio público, ni los que están fuera
del comercio de los hombres. Sí que son apropiables los bienes inmuebles, pero están excluidos de la adquisición por
ocupación. Los bienes muebles han de carecer de dueño, y esto solo ocurre cuando nunca lo han tenido o porque,
teniéndolo, su propietario lo ha abandonado. No son cosas sin dueño las que se hallen perdidas, aunque pueden llegar
a adquirirse por ocupación si, encontradas y depositadas no son reclamadas durante un tiempo determinado por su
propietario. Hay que distinguir entre los productos del mar y de sus riberas que pueden ser ocupables, y los objetos
que se encuentren en el mar o arrojados a sus riberas que se consideran hallazgo. El régimen distinto entre cosas
perdidas y abandonadas, hace que se deba presumir su condición. De tratarse de cosas presumiblemente perdidas le
serán de aplicación las reglas del hallazgo, debiendo quien lo encontró entregarlas a su poseedor o a la autoridad
competente, sino incurre en un ilícito civil e incluso penal. Pero si las cosas se presumen abandonadas podrán
adquirirse por ocupación siempre que carezcan de dueño, si lo tienen podrá reivindicarlas o adquirirlas su hallador
mediante usucapion. Son objeto de ocupación los animales objeto de caza y pesca o animales domésticos. Se refiere
al tesoro oculto como el deposito oculto e ignorado de dinero, alhajas y otros objetos preciosos cuya legitima
pertenencia no conste.

2. LA PESCA
Leyes de cada comunidad autónoma al igual que en la caza, asumen en sus estatutos esta materia <la pesca en aguas
interiores, el marisqueo, la acuicultura, la caza y la pesca fluvial= y es competencia exclusiva del estado la pesca
marítima. La ley estatal 3/2001 de Pesca Marítima del Estado se ocupa de delimitar al igual que en materia de caza el
derecho a pescar y la adquisición de la propiedad sobre la pesca. Derecho sometido a limitaciones como exigencia de
licencias, artes o métodos prohibidos, vedas o ejemplares prohibidos. La pesca en agua de dominio privado pertenece
al dueño de las aguas; las llevadas a cabo en aguas publicas pertenecen a cualquier pescador salvo que sean objeto de
concesión para el establecimiento de viveros o criaderos de peces. Los peces y seres que habitan temporal o
permanentemente en aguas de dominio público son bienes apropiables y se adquieren por ocupación.

3. REGIMEN DE OCUPACION DE OTROS ANIMALES EN CC

4.1- ocupación de un enjambre de abejas.
El propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor
de éste el daño causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él. Cuando el
propietario no haya perseguido o deje de perseguir el enjambre dos días consecutivos, podrá el poseedor de la finca
ocuparlo y retenerlo. Las abejas como animales salvajes o salvajes domesticadas no devienen res nullius de forma
inmediata, solo cuando transcurra el plazo señalado. Entonces el poseedor del fundo donde el enjambre se halle podrá
adquirirlo por ocupación.

4.2. Ocupación de animales amansados.

Su propietario podrá reclamarlos dentro de 20 días desde su ocupación por otro, pasado este plazo pertenecen a quien
los haya cogido y conservado. No son objeto de caza mientras sean amansados, pero son objeto de ocupación si el
dueño los abandona. Presunción de pérdida por el transcurso de ese plazo.

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4.3-Paso de palomas, conejos y peces a otro criadero
Las palomas, conejos y peces que se su respectivo criadero, pasaren a otro perteneciente a distinto dueño serán
propiedad de éste, siempre que no hayan sido atraídos por medio de algún artificio o fraude. Se limita a los criaderos
construidos por el hombre.

5.LA OCUPACION DE INMUEBLES

Bienes muebles→ apropiables cuando carecen de dueño.
Bienes inmuebles→ pertenecen al estado cuando estuviesen vacantes sin dueño conocido.
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de patrimonio de las Administraciones Públicas.
Su adquisición <se producirá por ministerio de la ley, sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte
de la Administración General del Estado. No obstante, de esta atribución no se derivarán obligaciones tributarias o
responsabilidades para la AGE por razón de la propiedad de estos bienes, en tanto no se produzca la efectiva
incorporación de los mismos al patrimonio de aquella a través de los tramites prevenidos.=
La Administración <podrá tomar posesión de los bienes así adquiridos en vía administrativa, siempre que no estuvieren
siendo poseídos por nadie a título de dueño, y sin perjuicio de los derechos de tercero=.

2- EL HALLAZGO
<El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor, si éste no fuere
conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde donde se hubiese verificado el hallazgo=. Se refiere
a cosas presumiblemente pérdidas o con apariencia de no tener dueño y no a las res nullius o derelicta. El hallador es
sobre quien recaen las obligaciones, encuentra y aprehende o recoge la cosa. Si el sujeto se apodera de ellas, con
capacidad de poseer y de forma voluntaria estará obligado a su restitución. No hay que entregarla a su propietario, el
hallador no tiene que hacer esas investigaciones. Mientras no se entrega tendrá que conservarla con la diligencia de
un buen padre de familia. En ciertos casos podrá consumirla o enajenarla conservando su previo. Una vez entregada
al Alcalde éste hará publicar el hallazgo <en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos=. <Si la cosa mueble
no pudiera conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública
subasta luego que hubiesen pasado 8 días desde el segundo anuncio sin haberse presentado dueño, y se depositará su
precio=. El hallador puede optar por el premio que ofreciera el titular de la cosa o el del CC que es < la décima parte de
la suma o del precio de la cosa encontrada= si lo presentara en el plazo de 2 años. Si el precio superara las 2.000
pesetas se reducirá a la décima parte en cuanto al exceso. El hallador tiene derecho a una indemnización por los gastos
y perjuicios que le haya supuesto la entrega de la cosa encontrada, y a adquirir la misma o el importe de su valor, en
el supuesto de que no se haya presentado su dueño transcurridos dos años desde el día de su segunda publicación.
Tanto el hallador o el propietario estarán obligados a abonar los gastos ocasionados, disponiendo la autoridad del
derecho de retención como garantía de su abono.
<Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de cualquier naturaleza
que sean, o sobre plantas o hierbas que crezca en su ribera, se determinan por leyes especiales=.

3.EL TESORO
<El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena, tendrá el derecho a la ocupación=. Se entiende
que es necesaria la adquisición del mismo, su posesión o aprehensión voluntaria por parte del descubridor, no
bastando haber visto el tesoro. La cosa ha de ser mueble, preciosa, oculta e ignorada. Su propiedad no puede
averiguarse, es decir, que razonablemente no pueda determinarse a quien pertenece. Si el tesoro fuera descubierto
en propiedad ajena, su propiedad corresponde en pro indiviso o en régimen de copropiedad, y a partes iguales entre
el hallador y al propietario del lugar donde se encontró. Si el descubridor no actúa por casualidad su propiedad
corresponderá, salvo pacto entre los interesados, al dueño del terreno en que se hallare.
<Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo
precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado=.
<Son bienes de dominio público todos los objetos y restos materiales que posean los valores que son propios del
Patrimonio Histórico Español y sean descubiertos como consecuencia de excavaciones, remociones de tierra u obras de
cualquier índole o azar. El descubridor deberá comunicar a la Administración competente su descubrimiento en el plazo
máximo de 30 días e inmediatamente cuando se trate de hallazgos casuales=.
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 Tema XII: La comunidad de bienes

1. Concepto y tipos

La comunidad de bienes tiene lugar cuando la titularidad de un derecho real o de crédito o varios de ellos, pertenece
a dos o más sujetos. Si el derecho sobre el que existe la titularidad común es el derecho de propiedad, se habla de
copropiedad (no viene regulada como tal en el CC, solo la comunidad de bienes) o condominio.

El Código contiene una regulación en su mayor parte de carácter dispositivo, de tal modo que los comuneros pueden
regular la comunidad en virtud de sus propios acuerdos, con algunas excepciones (normas imperativas).

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 Tema XIV: El usufructo

- Concepto. Elementos objetivos y subjetivos.

Usufructo: DR limitado sobre una cosa ajena que otorga a su titular las más amplias facultades de goce y disfrute de
la misma sin alterar su forma y sustancia. Puede ser objeto del usufructo cualquier cosa apropiable que esté dentro
del comercio y ha de ser susceptible de tener aprovechamientos. El usufructo puede recaer sobre la totalidad de la
cosa o sobre parte de ella. Además, se extiende a las accesiones de la cosa usufructuada, a las servidumbres que tenga
a su favor, a todos los beneficios inherentes a la misma y a sus aumentos de valor.

Pueden ser titulares personas físicas y jurídicas.

Personas físicas:

- Duración: normalmente lo que la vida de esa persona, pero puede constituirse por un plazo inferior o superior.

Se puede establecer en favor de varias personas, simultánea o sucesivamente.

- Simultáneo: tiene lugar cuando varias personas son, al mismo tiempo, usufructuarias de la misma cosa.
Partiendo del dato de que todas esas personas viven al mismo tiempo de la constitución del usufructo, éste
se extinguirá cuando muera la última de ellas. Mientras quede alguna, la cuota correspondiente al
usufructuario/s que vayan muriendo acrecerá a la de los demás que sobreviva, salvo que conste otra voluntad
distinta del constituyente.
- Sucesivo: varias personas son designadas para sucederse, unas después de otras, en la titularidad del derecho.
Si todas las personas designadas viven al momento de la constitución del usufructo, no hay un número tope
de usufructuarios posibles. Cuando el usufructo es establecido, con carácter vitalicio, en favor de varias
personas que, al momento de constituirse aquél, no viven todas aún, si bien pueden ser usufructuarios
sucesivos todos los en aquel momento vivientes, de los que aún no vivan sólo podrán ser dos.

Personas jurídicas:

- Duración: 30 años como duración máxima.

Cabe constituir el usufructo a favor de varias personas jurídicas simultáneamente, subsistiendo el derecho durante 30
años o hasta que se extinga la última. Puede establecerse un usufructo sucesivo en favor de 2 personas jurídicas, de
manera que, extinguida una, pase el derecho a la segunda (siempre con el límite de 30 años).

Cabe instituir usufructuarios combinadamente, a personas jurídicas y físicas.

- Constitución

El usufructo puede constituirse por la ley, por la voluntad de los particulares y por prescripción. También puede
constituirse por negocio jurídico, tanto inter vivos como mortis causa. La constitución por mortis causa puede tratarse
de un legado de usufructo o de un legado de nuda propiedad. En la constitución por acto inter vivos lo más habitual
es que sea a título gratuito, también puede tener lugar a través de un contrato oneroso.

- Contenido
3.1. Derechos y obligaciones del usufructuario.
3.1.1. Derechos del usufructuario.

La primera fuente a la que debe acudirse para determinar el contenido del usufructo y, en particular, las facultades
del usufructuario, es el título constitutivo.

Con carácter general, el poder jurídico del usufructuario alcanza a todo aquello en que consista el disfrute de la cosa.
Tiene derecho a la posesión y goce de la misma, pudiendo usarla y servirse de ella, y percibir los frutos que produzca.

Derecho a los frutos:

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 - Frutos civiles: al entenderse percibidos por días, pertenecerán al usufructuario <en proporción al tiempo que
dure el usufructo=.
- Frutos naturales e industriales: pertenecerán al usufructuario los pendientes al comenzar el usufructo, sin que
tenga aquél obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos para producirlos, siempre que
ello no perjudique los derechos de terceros

El usufructuario tiene derecho a mejorar la cosa, realizando en ella las mejoras útiles y suntuarias que considere
convenientes con el límite de no alterar su forma y sustancia. Puede aprovechar la cosa por sí mismo, pero también
por otro.

La facultad de uso y disfrute del usufructuario no es ilimitada, ya que aquél tiene la obligación de conservar y no alterar
la forma y sustancia de la cosa. Dicho límite no sólo afecta al usufructuario, sino también a la actuación del nudo
propietario.

Salvo previsión contraria de los interesados, el derecho de usufructo es enajenable inter vivos y disponible mortis
causa. En el caso de que el usufructo sea transmitido, su duración se seguirá rigiendo por las reglas aplicables al
transmitente. Si era vitalicio, se extinguirá con la muerte de su primer titular, aunque ésta tenga lugar antes de que la
del adquirente; y si éste muere antes que el transmitente, el usufructo pasará mortis causa a sus herederos, que lo
tendrán mientras que aquél no fallezca.

La hipoteca sobre el derecho real de usufructo presenta una importante especialidad: se extingue siempre que el
usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.

3.1.2. Obligaciones del usufructuario.

El Código establece a cargo del usufructuario una serie de obligaciones previas a entrar en la posesión de la cosa; le
impone durante la vigencia y ejercicio del usufructo la obligación de conservación de la misma.

Antes de entrar en el goce de los bienes, el usufructuario está obligado a inventarlos con la finalidad protectora de los
intereses del nudo propietario.

También debe prestar una garantía del cumplimento de sus obligaciones que no tiene por qué ser necesariamente
una fianza, sino que cabe cualquier tipo de garantía en cuestión habrá de asegurar el cumplimiento de todas las
obligaciones, legales o voluntarias, que competan al usufructuario, y no sólo de las que se le imponen en la referida
sección del Código. Están legalmente exentos de ella el vendedor o donante que se hubiesen reservado el usufructo
de los bienes vendidos o donados; y el cónyuge viudo sobre la cuota usufructuaria que le corresponde como legítima,
salvo que contrajere ulterior matrimonio. Los padres usufructuarios de los bienes de los hijos bajo su patria potestad,
sólo cabrá aplicar la exención de prestar garantía cuando se tratase de un usufructo voluntario.

Si incumple la obligación de prestar garantía las medidas son: que los inmuebles se pongan en administración, los
muebles se vendan, los efectos públicos, títulos nominativos o al portador se conviertan en inscripciones o se
depositen en un banco o establecimiento público, y los capitales o sumas en metálico y el precio de la enajenación de
los bienes muebles se invierta en valores seguros.

Una vez que el usufructuario entra a poseer los bienes, su principal obligación se traduce en la conservación efectiva
de los mismos. Cumplido este deber, no responderá del deterioro natural de la cosa por el uso. También recae un
deber de información sobre el usufructuario: ha de poner en conocimiento del nudo propietario, por un lado, la
necesidad de reparaciones urgentes en la cosa que sean de cuenta de éste y, por otro, cualquier acto de un tercero,
del que tenga noticia, que pueda lesionar el derecho de propiedad.

3.2. Posición jurídica del nudo propietario.

La coexistencia del derecho de propiedad con el poder real del usufructuario implica que el nudo propietario tenga
todas las facultades inherentes a su dominio, salvo que las que afecten al uso y disfrute de la cosa que integran el
derecho de usufructo. Al recaer ambos derechos sobre el mismo objeto, se limitan. En cuanto a las obligaciones del

39
nudo propietario, son de su cuenta las reparaciones extraordinarias que necesite la cosa y las contribuciones que
durante el usufructo se impongan indirectamente sobre el capital, es decir, sobre la cosa en sí.

- Extinción: causas y efectos.

4.1. Causas.
- Muerte del usufructuario: si este es una persona jurídica, el usufructo se extinguirá con la extinción de aquélla.
- Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria: cuando el usufructuario sujeto a término o
a condición sea vitalicio, se extinguirá si el usufructuario fallece antes de la llegada del plazo o del
cumplimiento de la condición; pero también se extinguirá, antes de la muerte de aquél, cuando venza el
término o se cumpla la condición. En cambio, si el usufructo no es vitalicio, tendrá como único tope la llegada
del término o el cumplimiento de la condición.
- Consolidación: cuando se reúnen en una misma persona la titularidad del usufructo y de la nuda propiedad y
la renuncia del usufructuario a su derecho; renuncia que no podrá perjudicar a terceros, y que será rescindible
si se realiza en fraude de acreedores. Si el usufructo está hipotecado, la renuncia del usufructuario no podrá
ir contra el interés del acreedor, de manera que la hipoteca subsistirá hasta que se cumpla la obligación
asegurada o venza el tiempo en que el usufructo habría normalmente concluido de no haber mediado tal
renuncia.
- Pérdida total de la cosa usufructuada: si la pérdida es parcial, el usufructo continuará sobre la parte
subsistente. La pérdida total no exige necesariamente que la cosa quede aniquilada por completo en su
materia, de modo que, aunque queden restos, si éstos no pueden aprovecharse de la misma forma, el
usufructo se extinguirá.
Excepciones: las que se producen cuando se opera la sustitución de la cosa perdida por otra, pasando el usufructo a
recaer sobre ésta.
4.2. Efectos.
Al finalizar el usufructo, las facultades de goce y disfrute que hasta ese momento correspondían al usufructuario
volverán al nudo propietario, quien automáticamente recobrará el pleno dominio de la cosa, pero tiene derecho a
retener la cosa por los desembolsos de que deba ser reintegrado.
Cuando el usufructo se extingue es preciso proceder a la liquidación de la situación entre ambos sujetos, a fin de
liquidar cuentas, el usufructuario podrá exigir al propietario el aumento de valor de la cosa por los desembolsos que
deba ser reintegrado.
Cuando el usufructo se extingue es preciso proceder a la liquidación de la situación entre ambos sujetos; a fin de
liquidar cuentas, el usufructuario podrá exigir al propietario el aumento del valor de la cosa por reparaciones
extraordinarias que aquél hubiese realizado a su costa, las sumas que hubiese pagado por contribuciones que durante
el usufructo gravasen el capital y la cuantía que hubiese perdido si la cosa usufructuada fue embargada o vendida
judicialmente; el nudo propietario podrá reclamar al usufructuario los fastos que aquél realizó en reparaciones que
fuesen de cargo del usufructuario y que éste no llevó a cabo.
Destino de los frutos pendientes tras la extinción del usufructo:
- Usufructos civiles: pertenecerán al usufructuario los correspondientes hasta el momento en que su derecho
se extinguió, ya que se entienden percibidos en días.
- Usufructos naturales o industriales: pertenecen al nudo propietario, pero éste debe abonar al usufructuario,
con el producto de los mismos, los gastos de producción, sin que ello pueda perjudicar los derechos de terceros
adquiridos al cesar el usufructo.
5. Usufructos especiales
5.1. Por su contenido: el usufructo con facultad de disposición.
-Se otorgar al usufructuario la facultad de enajenar la cosa objeto del usufructo.

-Predomina la tesis de que dicha facultad no desnaturaliza el derecho de usufructo ni lo transforma en propiedad. De
ahí que, si el usufructo se extingue sin que su titular haya enajenado la cosa, esta habrá que trasmitirse al propietario
o a sus sucesores, y no a los del usufructuario.
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-Se trata de un poder en virtud del cual se confiere al usufructuario la legitimación especial para realizar un negocio
dispositivo. Esta facultad de disposición puede tener contenidos muy variados: autorizar al usufructuario a enajenar
la cosa tanto inter vivos como mortis causa; únicamente a título oneroso o también gratuito.

-Será inválido por el propietario los actos de disposición que excedan de la facultad que se le otorgó al usufructuario
(ej. si este donó la cosa cuando solo podía enajenarla).

5.2. Por su objeto.

5.2.1. Usufructo de cosas deteriorables.
Artículo 481 CC: Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el
usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas al
concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la obligación de indemnizar al propietario del
deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia.

5.2.2. Usufructo de cosas consumibles.

Artículo 482 CC: Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendrá
derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se hubiesen
dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar
su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo.

Este precepto regula el dominado cuasiusufructo, usufructo impropio o usufructo de cosas consumibles. (Hay
diferentes doctrinas; unos piensan que no es un verdadero usufructo y otras que sí).

5.2.3. Usufructo de derechos.

-El usufructo puede tener por objeto un derecho, siempre que éste sea transmisible. Por lo tanto, se excluyen de este
ámbito los derechos intransmisibles ni personalísimos, y en general, los no patrimoniales, podrán ser objeto de un
usufructo, entre los derechos reales, otro usufructo, la superficie... No podrán serlo, el uso y la habitación, las
servidumbres prediales, ni el usufructo de derechos reales de garantía.

-Supuestos específicos de usufructos sobre derechos: usufructo de una acción real (artículo 486 CC), usufructo de una
cuota de dominio indiviso (artículo 490 CC), usufructo de derechos personales como el usufructo de créditos (artículo
507 y 475 CC)

5.2.4. Usufructo de minas.

La mina y el predio en el que está ubicada son cosas distintas, lo que dichos preceptos contemplan no es el usufructo
de minas, sino el del predio donde existen minas.

Artículo 476 CC: No corresponden al usufructuario de un predio en que existen minas los productos de las denunciadas,
concedidas o que se hallen en laboreo al principiar el usufructo, a no ser que expresamente se le concedan en el título
constitutivo de éste, o que sea universal.

Podrá, sin embargo, el usufructuario extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que
estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias.

Artículo 477 CC: Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, en el usufructo legal podrá el usufructuario
explotar las minas denunciadas, concedidas o en laboreo, existentes en el predio, haciendo suya la mitad de las
utilidades que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con el propietario.

Artículo 478 CC: La calidad de usufructuario no priva al que la tiene del derecho que a todos concede la Ley de Minas
para denunciar y obtener la concesión de las que existan en los predios usufructuados, en la forma y condiciones que
la misma ley establece.

5.2.5. Usufructo de árboles y plantaciones arbóreas.

El usufructo sobre plantaciones agrícolas recae sobre un arbolado susceptible de dar frutos.

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Artículo 483 CC: El usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos podrá aprovecharse de los pies muertos,
y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros.

Es decir, el usufructuario tiene en todo caso obligación de reemplazar por otros los pies que se pierdas por accidentes
y de ahí que pueda aprovecharse de ellos.

Artículo 484 CC: Si, a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario, las viñas, olivares u otros árboles o arbustos
hubieran desaparecido en número tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la reposición,
el usufructuario podrá dejar los pies muertos, caídos o tronchados a disposición del propietario, y exigir de éste que
los retire y deje el suelo expedito.

5.2.6. Usufructo de montes.

En este caso el árbol es concebido, no tanto como productor de frutos, sino como fruto en sí mismo, como riqueza
que puede ser explotada en los diversos aprovechamientos.

Artículo 485 CC: El usufructuario de un monte disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir según
su naturaleza.
Siendo el monte tallar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las talas o las cortas ordinarias
que solía hacer el dueño, y en su defecto las hará acomodándose en el modo, porción y épocas, a la costumbre del
lugar.
En todo caso hará las talas o las cortas de modo que no perjudiquen a la conservación de la finca.
En los viveros de árboles podrá el usufructuario hacer la entresaca necesaria para que los que queden puedan
desarrollarse convenientemente.
Fuera de lo establecido en los párrafos anteriores, el usufructuario no podrá cortar árboles por el pie como no sea
para reponer o mejorar alguna de las cosas usufructuadas, y en este caso hará saber previamente al propietario la
necesidad de la obra.

5.2.7. Usufructo de un patrimonio.

-Cuando el usufructo tiene por objeto un patrimonio, el usufructuario goza del derecho a usar y disfrutar de los viene
que lo compongan en el momento de constituirse el usufructo.

-El principal problema que plantea este tipo de usufructo es con el pago de las deudas del constituyente, que recaigan
sobre el patrimonio. Cuando se trata del usufructo constituido inter vivos sobre la totalidad de un patrimonio, el
artículo 506 dice: Si se constituyere el usufructo sobre la totalidad de un patrimonio, y al constituirse tuviere deudas
el propietario, se aplicará, tanto para la subsistencia del usufructo como para la obligación del usufructuario a
satisfacerlas, lo establecido en los artículos 642 y 643 respecto de las donaciones. Esta misma disposición es aplicable
al caso en que el propietario viniese obligado, al constituirse el usufructo, al pago de prestaciones periódicas, aunque
no tuvieran capital conocido.

-En el supuesto especial de un patrimonio objeto del usufructo sea una herencia el artículo 510 establece que: <Si el
usufructo fuere de la totalidad o de parte alícuota de una herencia, el usufructuario podrá anticipar las sumas que
para el pago de las deudas hereditarias correspondan a los bienes usufructuados, y tendrá derecho a exigir del
propietario su restitución, sin interés, al extinguirse el usufructo. Negándose el usufructuario a hacer esta anticipación,
podrá el propietario pedir que se venda la parte de los bienes usufructuados que sea necesaria para pagar dichas
sumas, o satisfacerlas de su dinero, con derecho, en este último caso, a exigir del usufructuario los intereses
correspondientes=.

6. Derechos de uso y habitación

-El uso es un derecho real de goce en cosa ajena que permite a su titular usarla y percibir una parte de los frutos de la
misma, pero solo en la medida que sus necesidades y las de su familiar, como precisa el artículo 524.1 CC.

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-El derecho de habitación otorga a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias, para sí y
para las personas de su familia. Este derecho no incluye la facultad de percibir frutos.

-Como límite del aprovechamiento de los derechos de uso y habitación, el código remite a las necesidades del usuario
o habitacioncita y de su familia, las cuales han de calibrar se función de la condición social, profesión y demás factores.

-A diferencia del usufructo, el uso y la habitación son intransmisibles y no se pueden gravar ni hipotecar.

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 Tema XV: LAS SERVIDUMBRES

I. Concepto
1. Concepto y caracteres

Con carácter general, podemos definir la servidumbre como un derecho real en cosa ajena, que permite a su titular
utilizar predios ajenos de una manera limitada o impedir a su dueño determinados actos que, de no existir la
servidumbre, podría realizar lícitamente.

2. Clases
2.1 Servidumbres prediales y personales

Prediales: cuando el gravamen que recae sobre un predio o finca beneficia directamente a otro predio, el fundo
dominante.

Personales: cuando el gravamen recae sobre un predio, pero para beneficiar a una persona, grupo de personas o
comunidad.

2.2 Servidumbres discontinuas y discontinuas

Continuas: aquellas que pueden usarse de manera constante sin intervención de la mano del hombre (ej. servidumbre
de no elevar más la construcción que existe en el predio sirviente).

Discontinuas: las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos humanos. (ej. servidumbre de paso
o de acueducto).

2.3 Servidumbres aparentes y no aparentes

Aparentes: Se anuncian y están continuamente a la vista de los demás por un signo exterior que revela su existencia y
el uso que se hace de ellas (ej. servidumbre de paso, si hay camino aparente).

No aparentes: Las que no muestran signos o indicios a la vista de su existencia (ej. servidumbre de paso sin evidencias
de la misma o servidumbre de acueducto, si es subterránea).

2.4 Servidumbres positivas y negativas

Positivas: Cuando el titular de la servidumbre satisface su utilidad actuando sobre el fundo sirviente, ya sea
transitando, pasando, sacando agua, etc. (ej. servidumbre de paso).

Negativas: Obligan al dueño del fundo sirviente a abstenerse de hacer aquella conducta a la que tendría derecho si no
existiese la servidumbre (ej. no levantar una construcción o no elevarla más de una determinada altura).

2.5 Servidumbres voluntarias y forzosas

Voluntarias: Son creadas por la voluntad de los propietarios.

Forzosas: Tienen su origen en la ley, no significa que el derecho suja directamente de la ley (si no sería un límite, no
una limitación), sino que la ley faculta a un sujeto, que se encuentra en una situación prevista en la norma, para exigir
a otro la constitución de una servidumbre sobre la finca de éste; así, si no se llega a un acuerdo, quien tiene derecho
a exigirla podrá acudir a los Tribunales para que éstos la constituyan con carácter forzoso.

3. Sujetos

La titularidad jurídica de la servidumbre recae en los propietarios de ambos predios. El del sirviente como un gravamen
de su propiedad, el del dominante lo gozará como un derecho incorporado a la titularidad de la cosa. La creación de
servidumbres voluntarias requiere la titularidad de la cosa. La creación de servidumbres voluntarias requiere de ambos
dueños, además de la titularidad, capacidad de disponer.

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Art 595 CC: dueño de la finca usufructuada puede imponer literalmente cualquier servidumbre que no perjudique
objetivamente el derecho de usufructo. Cuando hay cotitularidad los propietarios deben otorgar su consentimiento
para el nacimiento del derecho real, pero sin el consentimiento individualmente prestado despliega eficacia
meramente obligacional entre las partes del negocio de constitución. Cuando se constituye o agrava una servidumbre,
es necesario el consentimiento unánime.

4. Objeto

Siempre grava un bien inmueble. Es en rigor el objeto de la relación jurídico-real, tiene que estar determinado o ser
determinable. Ha permitido por la DGRN que el promotor o constructor establezca una serie de reglas que rijan las
relaciones entre los pisos o locales que se van a construir, pudiendo incluir servidumbres.

Se exige que estén bien definidas las fincas que serán dominante y sirviente, quedando la servidumbre sometida a
condición suspensiva hasta la adquisición registral por un tercero de alguna de las fincas. Posible que la junta de
propietarios en régimen de propiedad horizontal imponga una servidumbre con respecto de un piso o local privativo
para instalar un ascensor.

5. Clases
5.1 Servidumbres en materia de aguas

Son auténticas servidumbres forzosas en materia de aguas para interés privado las enumeradas en el art. 48 del Texto
Refundido de la Ley de Aguas, que otorga la competencia a los organismos de cuenta para establecer las servidumbres
de acueducto y otras como las de saca y abrevadero, estribo de prensa y parada o partidor.

- Servidumbre de acueducto: es la más importante. Definida en el art. 557CC: Todo el que quiera servirse del
agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios,
con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se
filtren o caigan las aguas.
Para poder establecer esta servidumbre es necesario que se cumplan los 3 requisitos del art. 558 CC:
1.º A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina.
2.º A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.
3.º A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que se determine por las leyes y reglamentos.

- Servidumbre de estribo: regulada en el art. 554 CC: Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o
arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer
una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá
establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.

- Servidumbre de parada o partidor: recogida en el art. 562 CC: El que para dar riego a su heredad o mejorarla,
necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños
de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen de
la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes.
5.2 Servidumbre de paso

Servidumbre forzosa de paso regulada en los arts. 564 a 570 CC. Según el art. 564.1, el propietario de una finca,
enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredas vecinas, previa
la correspondiente indemnización. Dicha facultad de exigir paso ha de extenderse también a los titulares de derechos
que incluyan el uso de la finca, como usufructuario, usuario o enfiteuta, mientras dure su derecho, pero no al nudo
propietario, que no tiene dicha facultad.

Está pensada fundamentalmente en la propiedad rústica y la indemnización será pactada por las partes, pero si estas
no dicen nada y la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades
del predio dominante, estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se
ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el previo sirviente.

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 5.3 Servidumbre en materia de luces y vistas

Son limitaciones normales de la propiedad que vienen impuestas, por razones de proximidad física entre las fincas o
edificios, para garantizar la intimidad y una mínima recepción de luz. Esto implica restricciones a las facultades
dominicales que normalmente se tendrían, como abrir una ventana en nuestra propia casa.

La única excepción a las reglas de distancia mínima para recibir luces o tener vistas está en el art. 581.1 CC, el duelo
de una pared no medianera que sea contigua a la finca ajena puede abrir en ella únicamente para tener luz los llamados
huecos de tolerancia o de ordenanza (no cualquier tipo de balcón, ventana o voladizo). Estos huecos han de ser de 30
cm2 y estar hechos a la altura de las carreras o inmediatos a los techos, además de estar protegidos con una reja
remetida en la pared y una pared de alambre.

5.4 Desagües y distancias para ciertas constricciones

El art. 587 CC recoge que: El dueño del predio que sufre la servidumbre de vertiente de los tejados podrá edificar
recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y
de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Art. 588: Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma
casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando
paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de
desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

Los arts. 589 a 592 son limitaciones normales del dominio. Establecen distancias mínimas que hay que guardar en
ciertas construcciones o plantaciones por motivos de vecindad o interés militar.

6. Servidumbres personales

El gravamen impuesto al predio sirviente es para beneficiar a una persona o comunidad concreta. El Código no
contiene una disciplina específica y sol menciona algunas de ellas.

Se aplica, en primer lugar, lo pactado en el título de constitución, y subsidiariamente, y en lo que sean compatibles
con el carácter personal de la servidumbre las normas generales sobre constitución, modificación y extinción de
servidumbres.

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 TEMA XVII: LAS GARANTÍAS REALES. LA PRENDA

1º LAS GARANTÍAS REALES

1. CONCEPTO Y CARACTERES.
1.1 Concepto: Es sabido que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes,
presentes y futuros. Esta responsabilidad universal beneficia, sin distinción, a todos los acreedores: si no
reciben el pago debido, podrán atacar cualquier bien de su deudor, esto es, podrán pedir su embargo y
posterior venta. Pero algunos acreedores consiguen una seguridad mayor de cobro constituyendo un
derecho real de garantía, es decir, sujetando con eficacia erga omnes el valor de un bien del deudor (o de un
tercero que se avenga a garantizar una deuda ajena) a la satisfacción preferente de su crédito.

Una garantía real puede definirse como un poder sobre un bien que faculta a su titular para pedir la enajenación (o
adjudicación) de dicho bien, con el fin de cobrarse el crédito con preferencia sobre otros acreedores del deudor,
gracias al privilegio que la ley reconoce a los titulares de las garantías reales. Estos derechos reales limitados o en cosa
ajena son conocidos, frente a los derechos de goce, como derechos de realización de valor. La eficacia frente a
terceros, que los caracteriza permite oponerlos a los posteriores adquirientes del bien gravado y a otros acreedores
del deudor (o del tercero propietario del bien).
Su constitución exige necesariamente o inscripción registral del derecho (hipoteca, prenda sin desplazamiento) o
entrega de la posesión del bien gravado al acreedor o a un tercero (prenda clásica). La falta del correspondiente
requisito (publicidad registral o desposesión) impide el nacimiento de la garantía, pudiendo encontrarnos entonces
ante un contrato de prenda o hipoteca, que, a tenor del art. 1.826 CC, <solo produce acción personal entre los
contratantes=, no acción real.
Cabrá la constitución forzosa de la garantía, si el promitente no accede voluntariamente, cuando el bien gravado y la
obligación asegurada se encuentren perfectamente identificados y aquel pertenezca al promitente. De no ser así, el
acreedor podrá obtener una indemnización por daños y perjuicios.

1.2 <Accesoriedad=:
Las garantías reales son siempre accesorias de una obligación, cuyo cumplimiento aseguran; obligación de que puede
ser de cualquier clase: pura o sujeta a condición o término. Como derecho accesorio que es, la hipoteca no puede
garantizar el pago de una cantidad superior a la debida por el deudor. Extinguida o nula la obligación, quedará
extinguida o sin efectos la garantía. Cedido el derecho de crédito garantizado, se entenderá cedida la garantía (si se
pactase la no cesión del derecho real junto con el crédito, aquel quedará extinguido).

1.3 Ius distrahendi y prohibición de pactos comisorios:

El llamado Ius distrahendi faculta al titular de la garantía para solicitar, por los trámites legales correspondientes, la
realización del valor del objeto gravado y, obtenido este, en la cantidad necesaria, a extinguir la deuda garantizada
incumplida. Por ello es necesario que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas gravadas. El
acreedor no puede apropiarse directamente de las cosas dadas en garantía, aunque así se haya acordado entre las
partes; este acuerdo es nulo por contrariar la prohibición de pacto comisorio. El valor del objeto puede ser muy
superior a lo adeudado, si el acreedor se quedara con el bien perjudicaría al deudor y a los acreedores concurrentes
con menos patrimonio que atacar en caso de incumplimiento.
En la práctica la prohibición del pacto comisorio pretende eludirse celebrándose distintos negocios con función de
garantía. Así, por medio del reconocimiento, a favor del acreedor, de una opción de compra sobre bienes del deudor
por el importe de la deuda. O de la celebración simulada de una venta con pacto de retro. Esta compraventa, como
contrato traslativo de la propiedad, es nula por vulneración de la prohibición legal del pacto comisorio, pero la
jurisprudencia admite que bajo esta apariencia, cabe encontrar un válido negocio fiduciario de transmisión de un bien
en garantías. En estos casos, el incumplimiento de la obligación garantizada, solo permitirá al acreedor, adquiriente
del bien y por ello seguro de su existencia y estado, dirigirse contra el como un acreedor más.

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Sobre la prohibición del pacto comisorio habría que hacer una anotación más. Solo se prohíben las cláusulas o los
negocios previos al impago de la deuda que puedan conducir a la apropiación del bien entregado en garantía por el
acreedor, vulnerando las normas sobre la ejecución de garantías reales. Las daciones de pago pueden ser rescindidas
si se realizan en fraude de acreedores.

1.4 Propiedad y poder de disposición sobre el bien. Garante de deuda ajena:

Una regla general aplicable a los derechos de garantía es la referida literalmente a la prenda y la hipoteca. Para
constituirlos válidamente, la cosa gravada debe pertenecer en propiedad al que la grava (salvo que se produzca claro
está, una adquisición a non dominio de la garantía, protegida por el ordenamiento) Puede der ser el deudor o un
tercero que no sea parte de la obligación garantizada. En caso de que un tercero garantice con un bien propio una
deuda ajena no es necesario el consentimiento del deudor.

Los derechos y obligaciones de este tercero, llamado por algunos fiador, son discutidos. Se discrepa en primer lugar ,
en cuanto a si este tercero responde del cumplimiento de la obligación garantizada no solo con el bien gravado, sino
también con el resto de sus bienes. Según la opinión mayoritaria, esta responsabilidad universal del tercero no está
justificada (el tercero no es un deudor), salvo que así se pactase, de modo que no cabe deducirla de la mera
constitución de un gravamen sobre un determinado bien ( según la STS 6.10.1995, el hipotecante por deuda ajena no
se convierte en deudor), mientras que la mejor doctrina es partidaria de entender, que este tercero goza, aun no
siendo deudor, de los mismos derechos de un fiador personal, la jurisprudencia le ha negado legitimación para ejercer
las acciones de revelación y cobertura previstas por el artículo 1.843 CC

Además el propietario, el constituyente de la garantía ha de tener la libre disposición de sus bienes. Se exige la
capacidad de obrar necesaria para la disposición de bienes, de modo que un menor de edad emancipado, necesitará
el consentimiento de sus padres o curador para gravar inmuebles& No obstante, se admite la inscripción registral de
la hipoteca constituida por el representante legal sin autorización judicial, en garantía del préstamo concedido para
adquirir en nombre del representado el inmueble hipotecado.

1.5 Indivisibilidad:
Otra característica de las garantías reales, es la indivisibilidad predicada por el artículo 1.860 CC, que contiene la regla
general, supuestos concretos y aparentemente una excepción a dicha regla. El principio de invisibilidad significa que
aunque se divida la obligación asegurada, o disminuya dicha obligación, la garantía seguirá gravando íntegramente el
bien afecto; también que, a pesar de dividirse este en distintas partes, todas ellas seguirán estando sujetas al
cumplimiento de la obligación. Por tanto, si se produce un pago parcial de la obligación garantizada, el propietario de
la cosa gravada no tiene derecho a obtener una extinción parcial de la garantía.

2. LOS TIPOS DE GARANTÍA REAL:

Es tradicional distinguir las garantías reales en función del bien, mueble o inmueble, afecto al cumplimiento de la
obligación. Gravan bienes inmuebles la hipoteca y la anticresis. Recaen sobre bienes muebles la prenda clásica, la
hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.

Estas garantías, además de la reserva de dominio sobre muebles pueden considerarse típicas, en el sentido de que
cuentan con regulación pretendidamente completa. Junto a ellas, que serán las estudiadas en esta lección y las
siguientes, encontramos en el mercado distintas figuras que cumplen también una función de garantía, pero carecen
de disciplina normativa. Se trata de la condición resolutoria explícita, el contrato de leasing o arrendamiento
financiero, o la reserva de dominio sobre bienes inmuebles.

3. LA RESERVA DE DOMINIO:

Una garantía que se pacta en todos los contratos sometidos a la citada Ley 28/1998, de 13 de Julio, es la reserva de
dominio a favor del vendedor o del financiador. Estos contratos, son tanto las ventas a plazos de bienes muebles
corporales no consumibles e identificables, como los préstamos destinados a facilitar la adquisición de dichos bienes.

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La naturaleza jurídica de esta garantía del pago del precio aplazado es discutida. El vendedor continúa siendo
propietario del bien entregado al comprador, quedando sometida la transmisión de la propiedad a la condición
suspensiva del pago del precio. Si la condición se cumple, esto es, si el comprador paga, el dominio pasará al
comprador. La consecuencia más importante de esta concepción de la reserva de dominio es que su titular estará
legitimado para ejercer una tercería de dominio en caso de que otros acreedores del comprador embarguen el bien
comprado a plazos. Se alzará, entonces, el embargo trabado por no ser propiedad del deudor dicho bien (no responde
al cumplimiento de sus obligaciones). En la práctica, este enfrentamiento se produce normalmente entre la Tesorería
General de la Seguridad Social o la Administración Tributaria y las entidades de financiación.

Pero al actuar la reserva de dominio como una garantía real del cumplimiento de una obligación, sería más lógico
entender que estamos ante un derecho real en cosa ajena, similar a la prenda sin desplazamiento. La propiedad del
bien vendido a plazos se habría transmitido al comprador desde la entrega de la posesión, si bien quedaría gravada
con un derecho de realización de valor a favor del vendedor o prestamista. La solución, en este caso, de la situación
expuesta en el párrafo anterior (embargo del bien vendido por acreedores del comprador) sería distinta de la que le
dan los tribunales. El titular de la reserva de dominio no estaría legitimado para interponer una tercería de dominio,
pues no es propietario, sino una tercería de mejor derecho para cobrar con la preferencia concedida a su crédito.

La reserva de dominio sobre bienes muebles, en cualquier caso, ha de estar inscrita en el Registro de Bienes Muebles
para ser oponible frente a terceros. Si el comprador incumple su obligación de pago, podrá el titular de la reserva
dirigirse directa y exclusivamente contra los bienes adquiridos a plazos. Aunque aquellos se encuentran en poder de
persona distinta al comprador. Dicho procedimiento puede conducir a la realización del valor del bien vendido a plazos
o a la inmediata entrega del bien al vendedor o financiador.

La reserva de dominio sobre bienes inmuebles, en garantía del precio aplazado de venta, es admisible pero no está
regulada en nuestro ordenamiento. Para ser oponible a terceros deberá estar inscrita en el R.P.

LA PRENDA

4. CONCEPTO Y CARACTERES. CONSTITUCIÓN:

La prenda era la única garantía que permitía gravar bienes muebles. Bienes muebles que, por otra parte, son los únicos
que pueden darse en prenda. Su constitución exige necesariamente que el propietario del bien gravado, pierda la
posesión del mismo, pues la única manera de asegurar que no se dispondrá del bien, convirtiéndolo en ilusorio el
derecho del acreedor pignoraticio. La posesión inmediata de bien pignorado se transmitirá al propio acreedor, o a un
tercero, si así lo acuerdan las partes.

La naturaleza mueble del objeto, así como el imprescindible desplazamiento posesorio, son las dos características
definitorias del derecho de prenda, del que además debemos predicar los rasgos generales de toda garantía real, ya
vistos, solo pueden darse en prenda los bienes susceptibles de posesión, esto es, los bienes corpóreos, y ello ha
supuesto un obstáculo, para que la jurisprudencia admitiese la pignoración de créditos no incorporados a un título
valor.

Para que la prenda quede constituida como derecho real, y por tanto con eficacia erga omnes, no basta con que el
propietario del objeto pignorado transmita su posesión al acreedor o al tercero que determinen las partes. Es
necesario también que conste por instrumento público la certeza de la fecha en que quede constituida.

5. CONTENIDO:
Son las facultades y obligaciones del acreedor pignoraticio. Aquel, disfruta de tres facultades en todo caso: la facultad
de retener el objeto pignorado mientras no se termine de pagar la obligación; la facultad de defenderlo de cualquier
agresión mediante el ejercicio de las acciones correspondientes a su propietario, y la facultad de realizar el valor de
dicho objeto, si el deudor incumple la obligación garantizada, para así cobrarse con preferencia a otros acreedores del
deudor o pignorante. Si el bien inmueble pignorado produce intereses, el acreedor podrá además acogerse a la

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compensación. Pero el acreedor pignoraticio también está obligado a conservar diligentemente el bien, respondiendo
de su pérdida o deterioro.

5.1 La facultad de retención:

El acreedor pignoraticio está facultado, en primer lugar, para retener la cosa en su poder, o para que la retenga el
tercero a quien se entregó la posesión, hasta que se pague por completo la deuda. Facultad de retención que no
implica el uso de la cosa, permitiendo, si vulnera tal prohibición de uso o abuso, modificación de las condiciones
posesorias del objeto pignorado (u propietario estaría legitimado para reclamar que se depositase en manos de otra
persona).

Si la cosa diera frutos, cabe entender que el acreedor pignoraticio tampoco puede apropiárselos, sino restituirlos al
propietario de la cosa pignorada que no consienta tal apropiación por el acreedor. Esta regla no se aplica cuando se
trata de frutos civiles, en cuyo caso el acreedor puede compensarlos, aun sin acuerdo del pignorante, con los intereses,
que a él le sean debidos por el deudor y, en lo que los sobrepasen, con el capital adeudado.

El acreedor y el tercero al que se entregue la posesión, han de cuidar la cosa pignorada con la diligencia de un buen
padre de familia, debiendo realizar los gastos oportunos para ello, que les serán reembolsados por el deudor. Este
derecho al reintegro de los gastos o expensas realizados goza de privilegio especial con la prioridad marcada, pudiendo
además su titular oponer el derecho de retención establecido in fine, mientras no les sean abonados, aun ya extinguida
la deuda garantizada, y con ella, la prenda. Si el acreedor incumple este deber de conservación, responderá de la
pérdida o deterioro de la cosa pignorada. Nacerá responsabilidad basada en la culpa.

En sede de prenda, pero sin que estemos en realidad ante un derecho de realización de valor, se regula un supuesto
específico de derecho de retención, conocido como pignus gordianum. Este precepto se aplica cuando el deudor, con
posterioridad al nacimiento de la obligación garantizada con prenda, contrae con el acreedor pignoraticio una segunda
obligación no garantizada que vencerá antes de la primera. Para evitar que el deudor pague la primera deuda sin haber
satisfecho la que era exigible antes, el acreedor puede negarse o devolver el bien pignorado aun extinguida la
obligación garantizada y, como consecuencia de la accesoriedad de la prenda, también esta. Supone, una excepción a
la regla, que a sensu contrario permite al propietario del bien mueble, exigir su restitución una vez cumplida la
obligación garantizada. La prenda se ha extinguido al extinguirse la obligación garantizada, de modo que solo subsiste
un derecho de retención a favor del acreedor, que no le faculta para pedir la realización del valor del bien como si de
un acreedor pignoraticio se tratara, ni para cobrarse con el valor del bien retenido con referencia a otros acreedores
del pignorante.

5.2 La facultad de defensa:

El acreedor pignoraticio está legitimado para ejercer las acciones de retener y recobrar la posesión reconocidas a todo
poseedor. Además, el acreedor pignoraticio, a pesar de no ser propietario de la cosa pignorada, <podrá ejercitar las
acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero=. Estará pues
legitimado para interponer una acción reivindicatoria o una declarativa de la propiedad.

5.3 La facultad de realización y cobro preferente:

Incumplida por el deudor la obligación garantizada, el acreedor pignoraticio cuenta con dos vías para conseguir la
satisfacción forzosa de su crédito haciendo valer su derecho de prenda: la ejecución extra judicial o la ejecución
judicial de la garantía.

La primera consiste en la enajenación en pública subasta, dirigida por el notario competente del objeto entregado en
prenda. Antes de llevarse a cabo la subaste debe de citarse al deudor y, si fuera persona distinta, al dueño de la prenda.
En el caso de que en la primera subasta no se consiguiese enajenar la prenda, podrá celebrarse una segunda con las
mismas formalidades. Si tampoco da resultado, podrá hacerse el acreedor dueño de la prenda, debiendo entonces dar
carta de pago de la totalidad de su crédito. Es decir, si el acreedor se adjudica el objeto pignorado, quedará extinguida
por completo la obligación garantizada. Por el contrario si fuera un tercero el que adquiriese en esta subasta pública
el bien, con el precio obtenido se satisfará al acreedor hasta donde alcance, subsistiendo la obligación, ya sin la garantía

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ejecutada, por la parte no cubierta con el valor de la prenda. Si, por el contrario, sobrase dinero una vez pagada la
deuda, se pondrá a disposición del que era propietario de la cosa enajenada.

Una ejecución extrajudicial es aplicable cuando los objetos gravados son valores que cotizan en bolsa.

Si el acreedor pignoraticio optase por la ejecución judicial de la prenda, deberán seguirse los trámites previstos en la
LEC.

Una vez ejecutada judicial o extrajudicialmente la garantía, el acreedor podrá cobrarse su crédito con preferencia
sobre otros acreedores del deudor o pignorante, ya que goza de privilegio especial.

Es posible que el mismo objeto se haya dado en prenda para garantizar distintas obligaciones: la posesión la tendría
entonces uno de los acreedores, que sería tercero respecto del resto de las obligaciones, o un tercero ajeno a todas
ellas. Serían todas, obligaciones garantizadas con prenda, y por tanto cada uno de los acreedores tendría en principio,
el derecho de la realización de la garantía. Pero en este caso, ejecutaba la prenda para cada uno de los créditos
garantizados, deberá respetarse el orden de preferencia correspondiente para el cobro de los distintos créditos. Las
prendas se ordenarán según el principio prior tempore, potior iure, quedando extinguidos todos los derechos de
prenda constituidos.

6. EXTINCIÓN:
La prenda se extinguirá siempre que se extinga la obligación garantizada, como consecuencia necesaria de su carácter
accesorio, y también por causas propias como puede ser la desaparición del objeto pignorado, la ejecución de la
garantía o la condonación de la prenda.

Si el objeto sobre el que recae la prenda está asegurado, su perdida no ocasionará la extinción de la garantía, sino su
modificación objetiva, pues el derecho a percibir la indemnización correspondiente o esta misma indemnización serán
ahora los gravados. Una presunción de condonación de la prenda: <Se presumirá remitida la obligación accesoria de
prenda, cuando la cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor=. Se trata de una
presunción iuris tantum, que admite por tanto la prueba en contrario. El acreedor podrá demostrar que la cosa se
halla en poder del deudor porque se la cedió para que la usase un tiempo, o para que la reparase, etc.

7. PRENDAS ESPECIALES:
7.1 La prenda irregular:
Se denomina prenda irregular a la que recae sobre el dinero como cosa genérica o fungible. El objeto pignorado no es
una cantidad de monedas o billetes perfectamente individualizados por sus números de serie, sino una cantidad de
dinero que pasa a ser propiedad del acreedor, que la recibe teniendo el deber de devolver el tantudem al término de
la obligación garantizada en caso de perfecto cumplimiento.

El hecho de que el objeto pignorado sea de la misma especie que lo debido (dinero) permite acudir a un procedimiento
simple de la ejecución de la garantía en caso de incumplimiento de la obligación: el acreedor podrá compensar la
cantidad adeudada con el dinero entregado en prenda, sin necesidad de proceder a la realización judicial o extrajudicial
del valor del bien.

7.2 La prenda de créditos. La prenda sobre depósitos bancarios:

Si el deudor de una obligación es a su vez deudor de otra, este derecho de crédito del que es titular el deudor tiene un
valor económico que puede servir para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones. Mientras que los créditos
presentados por títulos valores, están dotados de corporeidad gracias al título, los simples créditos no pueden
poseerse. La pignoración de los primeros no ofrece dudas. Mientras que la de los segundos, sin embargo, fue
rechazada por el Tribunal Supremo hasta 1997, año en que cambio su jurisprudencia para admitir, como objeto de un
derecho real de prenda, el derecho de crédito a la restitución del dinero depositado en una entidad bancaria. La prenda
de créditos también ha sido reconocida por el legislador en la Ley Concursal.

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En la actualidad pueden ser objeto de prenda sin desplazamiento de la posesión determinados derechos de crédito,
lo que ha generado la duda sobre la posibilidad de construir hoy prendas clásicas que graven derechos de crédito sin
inscribirlas en el registro de Bienes Muebles. La RDGRN 18.3.2008 ha declarado que un derecho de crédito puede ser
objeto de prenda tradicional y de prenda sin desplazamiento.

7.3 La prenda sobre objetos depositados en los Montes de Piedad:

Este precepto contempla prestamos de escasa cuantía, pero bastante numerosos en la práctica, en virtud de los cuales
un Monte de Piedad entrega una cantidad de dinero a un particular que acude con algún objeto mueble para dejarlo
empeñado en garantía de la devolución del dinero recibido. Sobre estos contratos solo se señala que <se observarán
las leyes y reglamentos especiales que les conciernan y subsidiariamente las condiciones de este título=.

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 TEMA 18: LA HIPOTECA

I. Concepto
1. Concepto y caracteres:
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

A) Es un derecho real: estos dos preceptos precisan que la hipoteca consiste en afectar erga omnes el valor de los
bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación que se asegura. Esa afección del bien frente a
terceros permite calificar la hipoteca como garantía real, por oposición a las garantías personales; garantías que
no determinan la afección de los bienes concretos al pago de una obligación, sino que sujetan a responsabilidad
el patrimonio de terceros. Ese carácter real se traduce, en la hipoteca, el la posibilidad que tiene el acreedor de
ejercer erga omnes una acción que le permite la ejecución de la garantía directamente sobre el bien gravado, y
también, puede solicitar las medidas a las que se refiere el artículo 117 LH en el supuesto de que existan un
deterioro del valor del bien gravado, con independencia de quien sea su propietario o poseedor.
B) Es un derecho que debe recaer sobre los bienes inmuebles enajenables.
C) Es un derecho real de garantía. Este derecho se constituye con la finalidad de asegurar el cumplimiento de una
obligación o de varias. Es un derecho real de garantía que otorga al acreedor una protección más eficaz, tanto por
la índole de los bienes sobre los que recae, cuanto por la naturaleza de los procedimientos legalmente previstos
para su efectividad. Para obtener un crédito puede utilizar como garantía los créditos previamente asegurados.
D) Se trata de un derecho de realización del valor con carácter preferente. La atribución del uis distrahendi o del ius
vendendi al acreedor es un elemento que integra el contenido esencial de su derecho. Sin embargo, el ejercicio de
esa facultad consustancial del derecho del acreedor no puede ser llevado a cabo por su titular de forma unilateral,
ya que debe reputárselo nulo cualquier pacto por el que el acreedor se pueda llegar a apropiar de la cosa dada en
hipoteca. Es preciso que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente establecidos judiciales o
extrajudiciales.
E) Es un derecho real limitado y en cosa ajena. Aunque la hipoteca no altera las facultades dispositivas del
propietario o del titular del bien o derecho gravado, ni impide su inmediato disfrute, provoca una restricción de
su poder sobre aquel, en el sentido de que tiene que soportar, llegando al caso, su enajenación o el ejercicio de
las facultades concedidas al acreedor hipotecario durante la fase de seguridad. Nuestro derecho no admite la
denominada hipoteca de propietario, sino que se extinguiría por consolación esta garantía si reuniese en una
misma persona la condición de propietario o titular del bien o derecho gravado y la del titular de la hipoteca.
F) Es un derecho accesorio. La hipoteca se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación. En
consecuencia, es inseparable del crédito al cual garantiza, sigue existiendo una íntima relación entre crédito e
hipoteca, pues el ejercicio del ius distrahendi por el acreedor exige que la obligación o, en su caso, obligaciones
que resulten aseguradas sean cumplidas a su vencimiento.
G) No implica desplazamiento de la posesión, al contrario de lo que sucede en la prenda regulada en el Código. El
hipotecante, así como el eventual adquiriente al que se enajene el inmueble, puede continuar en su posesión,
uso y disfrute, así como conferirlo a terceros.
H) Es un derecho de constitución registral. Al no implicar un desplazamiento posesorio, el medio del cual se da
publicidad a este gravamen ya no puede ser la posesión, sino la inscripción registral. De esta forma se evita que
puedan surgir hipotecas ocultas. La inscripción se convierte entonces en un presupuesto constitutivo del derecho
real de la hipoteca.
I) Es un derecho indivisible. La hipoteca subsiste íntegramente sobre el bien hipotecado, salvo pacto en contra,
aunque se divida o se reconduzca el crédito asegurado o el bien gravado.
II. CONSTITUCIÓN:
2. TÍTULO CONSTITUTIVO:
2.1 El contrato de hipoteca:
La hipoteca voluntaria puede ser convenida entre partes o impuesta por disposición del dueño de los bienes sobre los
que se establezca. La primera forma de constitución exige la existencia de un convenio, pacto o contrato de hipoteca
estipulado entre el acreedor hipotecario y el hipotecante. Requiere, para su validez: consentimiento, objeto y causa.
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De este modo también, resultarán de aplicación las normas generales en materia de eficacia e ineficacia de los
contratos. La hipoteca se tiene que constituir para asegurar el cumplimiento de una obligación ( o de varias), causa
típica del contrato, aunque sean futuras.

La complejidad de las cláusulas financieras de los contratos de hipoteca ha motivado la promulgación de diversas
reglamentaciones que obliguen a los oferentes de préstamos o créditos con garantía hipotecaria a suministrar a los
clientes información –normalizada y reglada-, con el fin de que estos puedan, no solo comparar los distintos costes de
los productos ofertados, sino incluir sus contratos con suficiente y real reconocimiento de causa. La mayoría de estas
normas – que no se destinan a la protección del consumidor- son normas de disciplina de las entidades de crédito. No
cabe entender que la infracción de estas normas imperativas dé lugar automáticamente a la nulidad o total del
contrato, pues tales normas tan solo imponen unas reglas de conducta que en si no constituye materia de orden
público. La violación de estas normas podría dar lugar a la nulidad si falta absolutamente el consentimiento; a la
anulabilidad o a una responsabilidad precontractual o contractual que se rige por las normas generales.

El contrato de hipoteca otorgado en documento privado o verbalmente sólo vale como promesa de hipoteca que
genera una acción. Este requisito no lo es de validez del contrato, sino que es un presupuesto para proceder a la
inscripción del mismo; inscripción que es lo que provoca el nacimiento del derecho real.

2.2 La constitución unilateral de la hipoteca:

La constitución unilateral de la hipoteca tiene lugar mediante un acto por parte del propietario del bien gravado. Es
posible la existencia de un derecho sin titular actual, puesto que éste no puede existir mientras no se produzca la
aceptación de la persona favorecida por esa garantía. Constituye en realidad una reserva de rango, que se mantiene
durante el plazo, en tanto que produzca la aceptación del acreedor; momento en el que la hipoteca adquiriría su plena
virtualidad con efectos retroactivos a la fecha de su constitución.

También cabe considerar que la hipoteca queda constituida mediante su inscripción, sin perjuicio de que su eficacia
quede supeditada a la aceptación del acreedor.

La aceptación del acreedor se harta constar en el Registro por medio de nota marginal. Si en el plazo de dos meses no
existiese esa aceptación, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño del inmueble gravado sin necesidad.

3. REQUISITOS SUBJETIVOS:
3.1 Sujetos de la relación hipotecaria:
3.1.1. El acreedor: La hipoteca es un derecho accesorio. Por esta razón, su titular o sujeto activo va a ser siempre el
que lo sea del crédito asegurado.

Puede acontecer que exista una pluralidad de acreedores. Así sucederá cuando el crédito sea mancomunado o
solidario. La indivisibilidad del crédito mancomunado no alcanza la hipoteca, resulta preciso, en esos supuestos, la
fijación de cuotas a los acreedores en la titularidad de la hipoteca. Sin embargo, si la obligación es en mano común o
conjunta solidaria, no será necesaria esa distribución de responsabilidad.

3.1.2. El hipotecante: Puede serlo el deudor o un tercero. Ester tercero garante permanece ajeno a la obligación
asegurada. No es, un deudor, ni sustituye al deudor, por lo que el acreedor siempre dispondrá de acción personal
frente al obligado personalmente, amén de poder ejercer la acción real sobre el bien hipotecado. Ese tercero tendrá ,
en su caso, que soportar la ejecución; consecuencia del incumplimiento de una obligación ajena. Esta posición le
asemeja a un fiador, salvo que su patrimonio, con excepción del bien que hipotecó, permanece al margen de la acción
del acreedor. De ahí, la posibilidad de aplicar por analogía algunas normas reguladoras de la fianza.

Esa consideración del hipotecante no deudor como una especia de fiador real encuentra su reflejo en el art. 3 bis del
RDLey 6/2012, que concede a este garante, cuando se encuentre en el umbral de exclusión. De este modo, ese
hipotecante no deudor, en tal supuesto, puede exigir al acreedor que agote el patrimonio del deudor principal antes
de reclamarle la deuda garantizada.

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Al permanecer ajeno a la obligación asegurada, puede resultar defendible la aplicación a este tercero de las ventajas,
por haber sido parte en la constitución de la hipoteca, no lo serían de aplicación, todas y cada una de las restricciones
que, respecto a la extensión objetiva de la hipoteca, en favor del tercer poseedor.

3.1.1. Tercer poseedor: La hipoteca no altera las facultades dispositivas del titular del bien hipotecado, por lo que éste
puede enajenarlo. De ahí que si aquel enajena el bien a un tercero, éste va a adquirir el inmueble con la carga de la
hipoteca. Pero no por ello se va a convertir en deudor, ni va a liberar al deudor, pues para ello sería preciso el
consentimiento del acreedor. No obstante, si tiene que soportar, incumplida la obligación garantizada a su
vencimiento, la realización del valor del bien que el adquirió, por lo que la ejecución se mandará despachar contra él.

El tercer poseedor es un tercer adquiriente del bien hipotecado y no tiene porqué ser poseedor. La hipoteca es un
derecho de realización del valor, y despliega sus efectos al frente del propietario o titular del derecho real hipotecado
sin que este necesite ser poseedor. Por otra parte, no tendrá esta cualidad de tercero quien haya sido parte en la
constitución de la hipoteca.

El tercer poseedor ni tiene porque inscribir su título de adquisición para disfrutar de la cualidad de tal. Pero deberá
haberse practicado la correspondiente inscripción a su favor para que la ejecución se mande despachar contra él.

3.2 La capacidad y el poder de disposición del hipotecante:

El hipotecante ha de ser propietario del bien hipotecado y ha de tener la libre disposición de sus bienes. Ello implica
la capacidad de obrar y legitimación suficientes. La hipoteca puede ser constituida por medio de un representante
voluntario, que habrá de tener un poder especial bastante. En el supuesto de que deudor e hipotecante no deudor
fueran representadas por las mismas personas, existiría un claro conflicto de intereses. El poder habrá de ser expreso
y constar en un documento público.

La hipoteca no altera las facultades dispositivas del dueño de la finca o del titular del derecho gravado. De esta forma
se impide la inmovilización de la propiedad gravada; facilitándose el crédito territorial.

4. REQUISITOS OBJETIVOS:
4.1. El objeto de la hipoteca:

Pueden ser hipotecados: 1º los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. 2º los derechos reales enajenables, con
arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.

Pueden darse en garantía hipotecada una pluralidad de bienes para asegurar un solo crédito. Exige, en tal supuesto se
fije en la inscripción la parte del gravamen del que cada uno ha de responder. De este modo el acreedor hipotecario,
no puede repetir contra los bienes hipotecados en perjuicio de tercero, sino por la cantidad a la que respectivamente
estén afectos y que a la misma corresponda por razón de intereses con arreglo a lo establecido en los artículos 114 y
115 LH. Pero si la hipoteca no alcanza cubrir a la totalidad de lo adeudado, el acreedor puede repetir con la diferencia
contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder, pero sin prelación en cuanto a dicha
diferencia, sobre lo que, después de la constitución de la hipoteca, hubieran adquirido algún derecho real en las
mismas fincas.

Sin embargo, no será precisa esa distribución de la responsabilidad hipotecaria cuando se tratase de hipotecar varios
derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, pues sus titulares respectivos
pueden acordar la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos. Idéntica posibilidad se admite
para el caso que se pretenda hipotecar un edificio, aunque existe división horizontal, si los propietarios de los
diferentes elementos del mismo así lo acuerdan. Igualmente resulta factible la hipoteca sobre partes indivisas, pero
siempre que figuren como tales en el Registro.

4.1.1. La extensión objetiva de la hipoteca: Cuando se utiliza este término se quiere hacer referencia al alcance de esta
garantía en relación con el bien gravado. A través del análisis de la extensión objetiva se trata de precisar si se van a
considerar incluidos o no dentro del gravamen hipotecario determinados elementos introducidos en el inmueble o
determinadas alteraciones físicas del bien o los frutos y rentas que éste hubiese podido generar.

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El concepto de extensión objetiva hay que referirlo al tiempo de su ejecución. Evidentemente el bien hipotecado puede
sufrir modificaciones o alteraciones durante la existencia del gravamen, y es en aquel momento cuando hay que
concretar cuál es el alcance de la acción del acreedor hipotecario. Se puede distinguir entre una extensión legal; una
extensión convencional y una restricción de esa extensión en beneficio del tercer poseedor de la finca hipotecada.

4.1.1.1 Extensión legal:

La hipoteca se extiende, aunque no se mencionen en el contrato, a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe
de las indemnizaciones concebidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. La LH concreta los
específicos elementos a los que se extiende la hipoteca.

a) Las agregaciones de los terrenos por accesión natural. Igualmente el acreedor hipotecario se beneficiará del
exceso de cabida que tuviera la finca. La hipoteca grava pues el inmueble en su dimensión real, con independencia
de la que figure en el registro.
b) Las mejoras. Únicamente quedaran incluidas en la hipoteca las que consistan en nuevas plantaciones, obras de
riego o desagüe, obras de reparación, seguridad o transformación, comodidad, adorno o elevación de edificios.
Éstas no determinan un aumento del valor del inmueble hipotecado de no disminuir su valor, puesto que ese valor
es el que ha de responder en su día del pago de la deuda. Si esas mejoras no pertenecen al titular del bien
hipotecado, sino un tercero, la hipoteca, no les afectaría: nadie puede gravar lo que no le pertenece.
c) Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Estas
indemnizaciones son las que corresponden al propietario por haberse causado daños en la finca y que deba
percibir el tercero que los hubiera originado o la entidad asegurada correspondiente, o por expropiación forzosa.
La hipoteca deja de gravar el bien inicialmente hipotecado para pasar a recaer sobre la indemnización. Lo que
ocurre es que la hipoteca se extingue al desaparecer su objeto; produciéndose una modificación ex lege de la
garantía, que pasa a ser otra distinta: un derecho de prenda sobre el derecho de crédito.

4.1.1.2. Extensión Convencional:

El artículo 111 LH enumera una serie de elementos a los que la hipoteca no se extiende, salvo pacto o disposición legal
en contra: los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno,
comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que puedan separarse sin quebranto de
la materia o deterioro de su objeto.

4.1.1.3. Restricción de la extensión objetiva de la hipoteca en relación con el tercer poseedor:

Los arts. 112 y 113 LH restringen la extensión de la hipoteca cuando la finca gravada ha pasado a manos de un tercer
poseedor. En tal caso, la hipoteca no se extiende a los bienes colocados permanentemente en los edificio, ni a las
mejoras que consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos y otras hayan sido
costeadas por el nuevo titular, ni los frutos pendientes ni a las rentas vencidas que le pertenezcan. Se permite al dueño
optar entre exigir su precio, o retener los objetos en que consistan, siempre que esto último pudiera hacerse sin
menoscabo del resto de la finca. En el supuesto de que decida exigir su importe, sólo podrá cobrarlas con lo que se
obtenga de la ejecución sin poder la efectividad de la hipoteca. En el caso de que las accesiones o mejoras no pudieran
separarse sin menoscabar el valor de la finca, su dueño podrá cobrar su valor, incluso en el supuesto de que la cantidad
restante no alcance para satisfacer el derecho del acreedor hipotecario. Y por último, en la hipótesis de que las
actuaciones o mejoras pudieran separarse sin menoscabo de la finca y su dueño hubiese optado por cobrar su importe,
se enajenaran con separación del predio hipotecado y su precio quedará a disposición de dicho dueño.

En el caso de que las mejoras fueran efectuadas por un tercero, es preciso determinar a quién pertenecen para conocer
cuál es la extensión del gravamen hipotecado.

Hay que tener en cuenta que el titular de un bien hipotecado está obligado a no disminuir su valor. Lo que el legislador
pretende es que el valor del inmueble permanezca inalterado desde el momento de la constitución de la garantía
hasta el momento de su ejecución. Por eso la hipoteca se extiende a las mejoras que consisten en obras de reparación
y seguridad también cuando existe un tercer poseedor. Por el contrario. Por el contrario, en tal supuesto, la hipoteca

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no va a comprender aquellas que determinen un aumento del valor del inmueble, cualquiera que sea su naturaleza.
La razón de esta restricción del alcance de la hipoteca, ha querido estimular la explotación de la finca y no disminuir,
sin causa suficiente que lo justifique, su valor en el tráfico.

El derecho que tiene el tercer poseedor sobre las mejoras que no pueden separarse sin ocasionar un deterioro del
bien hipotecado consiste simplemente en cobrar su importe. Por ello, no se puede decir que el tercer poseedor tiene
un derecho de propiedad sobre las mismas o que éstas quedan excluidas del alcance de la hipoteca. Al tercer poseedor
únicamente se le concede un derecho de crédito, que es además privilegiado. Se exige como requisito ineludible para
que el tercer poseedor pueda hacer uso de este derecho, que las mejoras hayan sido costeadas por él.

Excluye también del alcance de la hipoteca los muebles colocados permanentemente en los edificios, siempre que los
mismos hubiesen sido costeados por el nuevo titular, los frutos pendientes y las rentas vencidas que le pertenezcan.
A estos nunca se extiende la hipoteca salvo que exista un pacto al respeto. Pero exista pacto o no, estos elementos
siempre quedan excluidos cuando existe un tercer poseedor.

4.1.2. Derechos susceptibles de la hipoteca:

Únicamente cabe hipotecar los derechos reales impuestos sobre inmuebles, siempre que, además, sean enajenables.
Por tanto, no podrían ser objeto de esta garantía, en esa medida, los bienes afectos a una prohibición de disponer
inscrita. Pero si solo estuviera afectos a una prohibición de enajenación y no de disposición de origen judicial la DGRN
entiende que los bienes efectos si resultarían hipotecables. Aunque no sean derechos reales, se admite la
<hipotecabilidad= de ciertos derechos personales, como los arrendamientos. En todo caso el derecho del que se trata
ha de ser inscrito, también resultan hipotecables, el dominio directo, el útil o ambos. Igualmente lo que es el
aprovechamiento urbanístico.

Si la hipoteca grava una vivienda, debe especificarse en la correspondiente escritura de constitución el carácter de
habitual o no que pretenda atribuirse a la misma, presumiéndose, salvo prueba en contrario, que esta no ha perdido
esa naturaleza de habitual si así se hizo constar en la escritura de constitución. No debe obviarse la importancia que
adquiere ahora esta referencia.

No es posible hipotecar:

1. Las servidumbres a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante y exceptuándose, en todo
caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada. Las servidumbres no son hipotecables autónomamente porque
son inseparables de la finca, solo es posible su hipoteca cuando ésta grave el predio dominante. Este precepto no
incluye las servidumbres personales, que si son hipotecables. La razón de que se puedan hipotecar las
servidumbres de aguas deriva de que pueden abrir folio independiente; esto es, constituir una finca separada de
aquélla a la que ocupen o donde nazcan. Ahora bien, el precepto se refiere a las aguas de dominio privado, que,
de conformidad con la Ley de Aguas vigente, tiene carácter excepcional.
2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el CC. El único usufructo legal que continúa en
vigor en el Derecho Común ( no es así en los derechos forales o especiales) es precisamente el concedido al
cónyuge viudo.
3. El uso y la habitación. El motivo que justifica su no hipotecabilidad viene dado por su carácter personalísimo, que
los convierte en indisponibles e intransmisibles.

4.1.3. Los supuestos especiales del artículo 107 LH

4.1.3.1. Hipoteca del derecho de usufructo y de la nuda propiedad:

a) Hipoteca del derecho de usufructo. La peculiaridad que presenta esta clase de hipoteca viene originada porque
su extinción habría de provocar naturalmente la de la carga hipotecaria. Pero comoquiera que el usufructo puede
extinguirse por un hecho propio del usufructario, resultaría ilógico que el acreedor hipotecario se viera
perjudicado por los actos del titular de este derecho real de goce. El artículo 107.1 LH establece que, en tal
supuesto, la hipoteca subsista hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el
usufructo habría naturalmente concluido de no mediar el hecho que le puso fin.
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b) Hipoteca de la nuda propiedad. El artículo 107.2 LH permite la constitución de una hipoteca que recaiga sólo
sobre la nuda propiedad. En consecuencia, presupone la previa existencia de un derecho de usufructo sobre el
inmueble. De esta forma, cuando se extinga el usufructo produciéndose la consolidación con ella en la persona
del propietario, la hipoteca pasa a gravar el mismo usufructo, es decir, la plena propiedad, salvo pacto en contrario.
4.1.3.2 Hipoteca de bienes anteriormente hipotecados:

La hipoteca no altera las facultades dispositivas del propietario del inmueble gravado, por lo que éste puede enajenarlo
o constituir sobre él otros derechos reales limitados u otras cargas. No hay obstáculo para que se puedan gravar
mediante hipoteca bienes anteriormente hipotecados. Pero estas segundas o terceras hipotecas, tendrán en principio
rango inferior a la primera; por lo que si esta se ejecuta, las posteriores se habrán de extinguir. En consecuencia el
acreedor puede aceptar como garantía, un bien ya hipotecado, aunque normalmente se cuidara de que su valor
alcance a cubrir el importe de todos los gravámenes. De esta forma, se permite que el hipotecante pueda obtener más
fácilmente crédito, puesto que su inmueble admite teóricamente garantizar una pluralidad de obligaciones. La
admisibilidad de la hipoteca de bienes ya hipotecados se convierte así en un instrumento que facilita el crédito
territorial. El artículo 107.2 LH niega la eficacia real a todo pacto por el que se prohíba gravar mediante hipoteca un
bien previamente gravado por este tipo de garantía.

4.1.3.3. Hipoteca de hipoteca:

Esta hipoteca tiene por objeto una hipoteca voluntaria constituida sobre un bien inmueble. Si se extingue la
subhipoteca, desaparece el objeto sobre el que recae, y, consecuentemente, ésta se extingue también.

El artículo 175.4 RH establece cuáles han de ser los requisitos de cancelación de una inscripción de subhipoteca. Si la
subhipoteca se hubiese constituido con arreglo a lo establecido en el artículo 149 LH, su inscripción solo podrá ser
cancelada en virtud de escritura pública en la que conste la resolución del derecho del subhipotecante y además el
consentimiento del subhipotecario o la consignación de la cantidad asegurada por la subhipoteca si fuese igual o
inferior a la garantizada por la hipoteca. En cambio, si en su constitución no se hubiesen observado los requisitos del
artículo 149 LH, tan solo será necesaria la escritura en la que conste la resolución del derecho subhipotecante.

4.1.3.4. Hipoteca del derecho de superficie, de aguas, pastos, leñas y otros derechos semejantes de naturaleza real:

La hipoteca de superficie quedará afecta a las mismas vicisitudes del derecho superficiario. Por tanto si éste se extingue
también ha de extinguirse la hipoteca. Sin embargo, esta extinción solo tendrá lugar cuando el derecho de superficie
concluya por el transcurso del tiempo, pero no cuando por otra circunstancia se produzca la consolidación.

4.1.3.5. Hipoteca de concesiones administrativas: Hay que tener en cuenta que las concesiones administrativas sobre
bienes inmuebles son en sí inmuebles inmatriculables, de acuerdo con los arts. 44.6, 60 y ss. RH. Su especialidad viene
dada por la extinción automática de la hipoteca cuando se resuelve el derecho del concesionario. Ahora bien, en el
caso de que éste perciba alguna indemnización, exige para su cancelación que se acredite documentalmente haberse
consignado en debida forma su importe. Por tanto hay que entender que esa cantidad sustituirá a la hipoteca ya
cancelada.

4.1.3.6. Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro: Se trata de una hipoteca que grava bienes inmuebles sujetos
al ejercicio de un derecho de retracto o a una carta de gracia. En esa medida, el dominio del hipotecante está afecto
al ejercicio de una posible resolución de su derecho. Por este motivo y para no causar perjuicios al acreedor hipotecario
o previa resolución judicial. De esta forma, si llega a verificarse la resolución de la venta, la hipoteca se extingue y se
sustituye por la cantidad que ha de abonarse al comprador-hipotecante por razón de la resolución exige para cancelar
estas hipotecas que se acredite documentalmente la resolución de la venta, así como la consignación en un
establecimiento bancario o Caja oficial del valor de los bienes o del importe de los plazos que, con las deducciones que
en su caso procedan, hayan de ser devueltos.

4.1.3.7. Hipoteca del derecho de retracto convencional: Si en el momento de la ejecución el hipotecante ya ha

ejercitado su derecho de retracto, la hipoteca recaería sobre los mismos bienes retraídos sin necesidad de constituir
una nueva hipoteca sobre los mismos. En el caso de que el hipotecante no hubiera todavía ejercitado el derecho

58
hipotecado, el acreedor podrá, de acuerdo con el art. 107.8 LH, ejecutar la hipoteca o ejercitar previamente el derecho
de retracto para que así la ejecución se dirija luego contra los bienes retraídos.

4.1.3.8. Hipoteca de bienes litigiosos: Existe la posibilidad de que se pueda constituir una hipoteca que recaiga sobre
unos bienes litigiosos que, por sus circunstancias, se hallan sometidos a una especia de condición resolutoria, puesto
que la suerte del bien o derecho gravado se encuentra a expensas del resultado de un pleito pendiente. Para evitar
que entre en juego el principio hipotecario de fe pública y que aparezca un tercero hipotecario, la ley admite esta
hipoteca, siempre que se puedan conocer por medio del registro, las circunstancias que rodean al objeto de la garantía.
Se exige para su constitución que, o bien se haya anotado previamente la demanda origen del pleito, o bien que se
haya hecho constar en la inscripción de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio.

Pueden cancelarse en cuanto al todo o parte de los mismos en el caso de que el deudor haya sido vencido en juicio
con la sola prestación de la ejecutoria recaída.

4.1.3.9. Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas: LA especialidad de esta hipoteca viene dada
por el hecho de que el objeto hipotecado está afecto a una condición resolutoria; de forma que si llega a cumplirse la
condición, se resuelve el derecho del hipotecante y, en esa medida, habrá de extinguirse la hipoteca. La condición
habrá de estar inscrita, puesto que, en caso contrario, el acreedor podría invocar la invulnerable condición de tercero
hipotecario.

4.1.3.10. Hipoteca de pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal: La LH contempla la

posibilidad de hipotecar de forma independiente los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal
siempre que se encuentren inscritos ya en el folio del edificio o en folio independiente.

El supuesto es diferente a la hipoteca que grava la totalidad de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para
cuya constitución se requiere la unanimidad de todos los propietarios.

4.1.3.11. Hipoteca del derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial:
Aprobado el remate en un procedimiento judicial, el rematante puede hipotecar su derecho sobre los bienes
inmuebles subastados en la forma indicada por el artículo 670.6 LEC. Con esa posibilidad, aquél puede obtener el
crédito suficiente con que pagar el precio del remate. No obstante, esta hipoteca, que recae directamente sobre los
bienes objeto de ejecución, queda sometida al evento del pago del precio y la inscripción del auto de adjudicación.

4.2. La obligación garantizada. Los intereses, costas y gastos.

4.2.1. Obligaciones garantizables mediante la hipoteca:

Estas obligaciones pueden ser puras o condicionales, pero también de hacer, no hacer, de dar, solidarias,
mancomunadas, alternativas, etc. Y aun futuras como admite el art. 142 LH. La garantía tiene naturaleza dineraria, en
consecuencia, cuando la hipoteca garantice obligaciones no dinerarias, sólo podrá asegurar la responsabilidad
dineraria que pueda derivarse del incumplimiento.

La Ley 41/2007, ha flexibilizado el cumplimiento del principio de especialidad en el ámbito de la hipoteca. El registrador
sólo puede calificar y, por tanto, inscribir si su calificación es favorable, las cláusulas de trascendencia jurídico- real
inmobiliaria, que para el legislador, no son otras que se refieren a los extremos a los que alude el apartado primero
del art. 12 LH: importe del principal de la deuda y en su caso, el de los intereses pactados, o el importe máximo de la
responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y
su duración. Respecto a las hipotecas de máximo a favor de las entidades, la ley de 2/1981 y las administraciones
públicas o de la SS, la flexibilización es todavía mayor, bastara que la escritura pública incluya su denominación y si
fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las
obligaciones garantizadas.

Respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a las que se refiere la Ley 2/1981, que
puedan hacerse constar en el Registro determinadas cláusulas financieras de los títulos constitutivos de la garantía,
aun cuando esta no pudiera a priori carecer de trascendencia jurídico-real, por lo que en esa medida, en línea de
principio, habrían de quedar fuera de la inscripción.
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4.2.2. Extensión de la hipoteca a los intereses:

Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés, no asegurara en perjuicio
de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la
anualidad corriente en que se ejerza la acción hipotecaria; no pudiendo pactarse en ninguna caso que la hipoteca
asegure el interés por plazo superior a 5 años. De ahí que cuando se fije en la escritura una cantidad global para
responder del pago de intereses, ésta no pueda exceder del importe correspondiente a 5 anualidades, si bien ese
máximo será ineficaz entre acreedor y deudor, pues aquel puede reclamar a este todos los intereses vencidos y no
pagados. Esta limitación no resultara operativa en la hipoteca inversa, ni para las garantías en cuenta corriente
bancaria.

En la LH se contempla la posibilidad de que el acreedor pueda repetir contra los bienes hipotecados por el pago de
intereses vencidos cualquiera que sea la época en que debe verificarse el reintegro del capital. Se trata de todo
interesado en los bienes gravados que pueda perjudicar la reclamación. En consecuencia podrá, podrá atribuirse esta
condición no solo a un tercer poseedor, sino también a cualquier titular de un derecho real o una carga o gravamen
posterior a la hipoteca de que se trate. En todo caso, ha de ser ajeno a la acción personal del acreedor.

Para paliar los inconvenientes de este sistema de limitación de los intereses asegurados en perjuicio de tercero, el art.
115 LH prevé que el acreedor pueda exigir al deudor una ampliación de hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados
sin que quepa perjudicar los derechos reales inscritos con anterioridad. En el supuesto de que la finca hubiese salido
del patrimonio del deudor, la ampliación únicamente puede ser exigida sobre otros bienes del deudor.

4.2.3. Intereses de demora. Costas y gastos:

La hipoteca puede asegurar no solo los intereses remuneratorios, sino también los generados por mora. Pero en
función de su distinta naturaleza, es necesario que en la escritura de constitución se distinga cobertura hipotecaria de
la que cubre los remuneratorios; señalándose además, en cumplimiento del principio de especialidad, el topo máximo
de la responsabilidad hipotecaria por este concepto.

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, no podrán ser superiores
tres veces al interés real del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

Todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre
situados en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento el que el deudor solicite a la
entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad en la que
se encuentra en dicha circunstancia, será como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios
pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente del préstamos.

Se admite que la cobertura hipotecaria se extienda a costas y gastos, siempre que se precise de forma diferenciada la
cuantía máxima de la que responda la finca a razón de tales conceptos.

4.2 Hipotecas especiales por razón de la obligación asegurada.

4.3.1. Hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición y de obligaciones futuras:

La hipoteca puede constituirse para asegurar obligaciones puras o condicionales. La LH indica que la hipoteca en
garantía de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva sólo puede producir efectos frente a terceros cuando
nazca la obligación o se cumpla la condición; lo cual se hará constar por medio de nota al margen de la inscripción de
hipoteca.

En cambio, la hipoteca constituida para asegurar una obligación sujeta a condición resolutoria constituida para
asegurar una obligación sujeta a condición resolutoria genera plenos efectos frente a terceros mientras no se verifique
el cumplimiento de la condición.

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Si la hipoteca se constituye para asegurar una pluralidad de obligaciones presentes y/o futuras, en la correspondiente
inscripción deberá figurar su denominación y, cuando fuera precisa una descripción de los actos jurídicos básicos de
los que derivan o pueden derivar las obligaciones aseguradas.

4.3.2. Hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito:

El objetivo garantizado es el saldo del deudor que resulte de una cuenta corriente de crédito. Por tanto, esta hipoteca
asegura una única obligación futura. En consecuencia, y dado que no es posible determinar a priori siquiera la propia
existencia de la obligación, en la escritura de constitución se ha de determinar la cantidad máxima de la que responde
la finca. Los requisitos de constitución aparecen en la LH. En la escritura de constitución debe señalarse la cantidad
máxima de que responde la finca gravada, debe hacerse constar el plazo de duración, expresando si éste es o no
prorrogable y en el supuesto de que lo sea, la prorroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

Al ser una hipoteca de máximo, la acción del acreedor no podrá tener por objeto una cantidad superior a la
expresamente asegurada. Por otra parte, habrá de acreditarse el importe líquido de la deuda asegurada.

La DGRN se ha mostrado contraria a la inscripción de hipotecas, articuladas a partir del molde del art. 153 LH, cuyo
objetivo es dar cobertura unitaria a una pluralidad de obligaciones que siguen manteniendo su individualidad y
autonomía, aun en el caso de que se pacte un sistema liquidatorio en cuenta corriente, pues la mera reunión contable
de las distintas obligaciones no hace nacer una nueva susceptible de cobertura hipotecaria.

4.3.3. Hipoteca de máximo del art. 153 bis LH:

Esta hipoteca permite asegurar, con las constitución de una sola garantía, todas las obligaciones que hayan nacido o
puedan llegar a nacer entre las partes. En este caso, la hipoteca pasa a gravitar, fluctuar o flotar sobre una masa
indeterminada o genérica de obligaciones, sin perjuicio de que resulte preciso determinar el objeto del contrato de
garantía conforme al art. 1273 CC. En esta hipoteca no existe crédito hipotecario en sentido estricto; puesto que es el
acreedor hipotecario quien decide finalmente que obligaciones incumplidas satisface a través de la hipoteca. Además,
el pago de algunas obligaciones incluidas en la cobertura no permite obtener la cancelación de la garantía ni de un
modo parcial.

La LH admite la constitución de esta clase de hipoteca, pero con ciertas restricciones. En primer lugar, solo pueden
constituirse a favor de las entidades a las que se refiere el art. 2 de la Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario, o a favor
de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios, o de la Seguridad Social. En segundo lugar se exige
el cumplimiento de unos mínimos de publicidad para que cualquier tercero interesado pueda informarse del alcance
de la cobertura hipotecaria. Así, resulta preciso que en la correspondiente inscripción se haga constar su
denominación, y si fuera preciso que en la correspondiente inscripción se haga constar su denominación y, si fuera
preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las
obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que corresponde la finca; el plazo de duración de la hipoteca y la
forma de cálculo del saldo inicial garantizado.

El art. 153 bis LH permite a las partes estipular en el mismo título de constitución que la cantidad exigible en caso de
ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad acreedora en la forma convenida por ellas.

Conviene aclarar que esta hipoteca se puede constituir con o sin un pacto novatorio.

4.3.4. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador:

Esta clase de hipoteca se puede incluir dentro del grupo de hipotecas de seguridad, en la media en la que en el
momento de su constitución, no se puede determinar quién será el acreedor. En esta hipoteca el derecho hipotecario
se entiende trasferido con el título al que queda incorporado la obligación asegurada. Será acreedor quien en cada
momento sea tenedor del título o el endosatario que de él resulte. La cesión del crédito hipotecario se verifica con la
entrega del título o mediante el correspondiente endoso, sin necesidad de que se notifique al deudor. Estará
legitimado para ejercer la acción hipotecaria quien ostente esa cualidad cuando venza la obligación asegurada.

61
En la escritura de constitución, han de consignarse, las circunstancias relativas al número y valor de las obligaciones
que se emiten, la serie o series a que correspondan, la fecha o fechas de la emisión, el plazo y formas en que han de
ser amortizadas, la autorización para emitirlas si fuera necesaria y en general otra cualquiera que permita determinar
las condiciones de dichos títulos que habrán de ser talonarios , que la hipoteca quede constituida a favor de los
tenedores presentes y futuros de las obligaciones.

4.3.5. Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas:

Esta hipoteca puede asegurar rentas o prestaciones periódicas de cualquier índole. En la escritura de constitución de
esta hipoteca se debe hacer constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o prestaciones
aseguradas, así como el plazo, modo o forma en que deban ser satisfechas. La ejecución de esta hipoteca por el impago
de rentas impone al adjudicatario, la obligación de pago de la pensión hasta su vencimiento total, aunque respecto de
tercero se establece la misma limitación en cuanto intereses.

No obstante, aquel no se convierte en deudor, salvo que asumiera la obligación personal y el acreedor consintiera este
cambio subjetivo. No obstante su ejecución, la hipoteca no se extingue y sigue garantizando las rentas no vencidas. En
relación con su cancelación, salvo pacto en contra, ésta puede ser pedida por el dueño del bien una vez hayan
transcurrido seis meses desde que debió pagarse la última renta o pensión.

4.3.6. La hipoteca <inversa=:

Esta hipoteca persigue hacer liquido el valor de los bienes inmuebles a favor de personas mayores de 65 años, o
afectadas de dependencia o de una discapacidad, con el objeto de aumentar su renta disponible.

En realidad, se trata de un préstamo o crédito garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble propiedad del
prestatario, mediante el cual éste realiza disposiciones periódicas o de una sola vez, hasta un cierto importe máximo
determinado, por un cierto porcentaje del valor de tasación. Cuando éste se alcanza, el propietario del inmueble
gravado deja de disponer de la renta, y la deuda sigue generando intereses.

La recuperación por el acreedor del capital dispuesto más los intereses se producirá a la muerte del propietario, bien
porque los herederos del deudor paguen lo adeudado sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la
cancelación, bien por la ejecución de esta hipoteca en otro caso.

Con la finalidad de favorecer la constitución de estas hipotecas, el legislador otorga la exención del impuesto sobre
transmisiones y actos jurídicos documentados a las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y
cancelación de las mismas, y establece una reducción de los honorarios notariales y registrales; beneficios que
decaerán cuando la hipoteca se constituya sobre otros inmuebles del deudor que no constituyan su vivienda habitual.

5. REQUISITOS FORMALES.
Para la valida constitución de la hipoteca voluntaria se requiere escritura pública e inscripción en el registro. Este
requisito de la escritura pública admite contadas excepciones.

La inscripción en el Registro del título por el que se constituye la garantía hipotecaria tiene carácter constitutivo, por
lo que su ausencia impide el nacimiento del derecho real. Lo cual no obsta para que el contrato de hipoteca
documentado en escritura pública aun no inscrito, constituya título que lleve aparejada ejecución, además de generar
efectos inter partes en cuanto a tal contrato.

III. CLASES
6. HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES:
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los
que se establezcan. En consecuencia, las hipotecas voluntarias que son siempre expresas, pueden ser convencionales
o unilaterales, diferenciándose por su distinto modo de constitución.

Las hipotecas legales, quedan constituidas cuando concurre el supuesto de hecho previsto a tal efecto en la ley. Por
tanto su constitución no necesita título ni inscripción. No obstante, la ley reputa también como tales a aquéllas que se

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constituyen como consecuencia de la obligación legal que tienen determinadas personas de constituir hipoteca. Surge
así la distinción entre hipotecas legales expresas y tácitas.

7. HIPOTECAS EXPRESAS Y TÁCITAS: Las hipotecas legales expresas no se constituyen ope legis, sino que la ley
únicamente concede a determinadas personas el derecho a exigir la constitución de una hipoteca a su favor.
Por tanto, para que estas hipotecas queden válidamente establecidas, se necesita la inscripción del
correspondiente título. DE este modo, una vez que se han cumplido estos presupuestos, surten los mismos
efectos que las hipotecas voluntarias, sin más especialidades que las previstas en la ley.
Las hipotecas legales tácitas, en cambio, sí que se constituyen ope legis, sin necesidad de título de constitución ni de
inscripción, por lo que pudiera parecer que estas hipotecas se asemejan más bien a los créditos privilegiados. No
obstante, conviene advertir que los efectos de esta clase de hipoteca de constitución legal, son los mismos que los de
constitución convencional.

8. HIPOTECAS DE TRÁFICO Y SEGURIDAD.

8.1. Concepto:

En las hipotecas ordinarias o de tráfico, todos los elementos que configuren el crédito hipotecario se encuentran
perfectamente determinados en la correspondiente inscripción registral. De este modo, el acreedor hipotecario,
puede, llegado el momento, fundamentar su demanda ejecutiva en el contenido que publica el Registro.

En cambio, en las hipotecas de seguridad, la inscripción registral no recoge todos y cada uno de los elementos que
conforman el crédito hipotecario, aunque refleje sus líneas básicas. Y así, puede suceder que exista una
indeterminación que afecte al acreedor o a la propia cuantía del crédito asegurado.

8.2. La hipoteca de máximo:

Se trata de una modalidad de la hipoteca de seguridad que se constituye, por una cantidad máxima, en garantía de
créditos indeterminados en su existencia, y/o cuantía, que solo se reflejan en la inscripción en sus líneas
fundamentales; por lo que su determinación al tiempo de la ejecución de la garantía ha de efectuarse por medios
extrarregistrales.

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 Tema XX: La hipoteca mobiliaria. La prenda sin desplazamiento

II. La hipoteca mobiliaria

1. Clases. Disposiciones comunes.

Se distinguen 5 tipos de hipoteca mobiliaria en función de los 5 tipos de bienes que pueden ser gravados con esta
garantía. La lista de estos bienes ex taxativa: no pueden hipotecarse otros bienes, prohibiéndose en particular la
hipoteca del derecho real de hipoteca mobiliaria (la subhipoteca) y la hipoteca de bienes susceptibles de prenda sin
desplazamiento.

Bienes muebles que cabe hipotecar:

- Los establecimientos mercantiles.

- Los automóviles y otros vehículos de motor
- Las aeronaves
- La maquinaria industrial
- La propiedad intelectual y la industrial

Las hipotecas que suelen constituirse son las que recaen sobre un establecimiento mercantil, vehículos de motor o
maquinaria industrial. Una vez constituida la hipoteca, el hipotecante deberá conservar los bienes hipotecados con la
diligencia de un buen adre de familia, pudiendo el acreedor, si los bienes se depreciasen por culpa de su propietario,
pedir que se intervenga judicialmente la administración de tales bienes.

En cuanto a su eficacia erga omnes: cualquiera que sea el poseedor de los bienes hipotecados, la hipoteca los sujeta
directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Los procedimientos para hacer efectivos los créditos garantizados con hipoteca mobiliaria, ejecutando ésta, son dos:
el judicial desarrollado por los arts. 681 y siguientes LEC, y el extrajudicial previsto por los arts. 86 a 91 LHMPSD.

64
 Las comunidades de bienes en el Derecho Civil propio de Galicia
I. La <veciña= y los bienes comunales
1. La veciña en el Derecho civil de Galicia
Se trata de una institución consuetudinaria del Derecho civil de Galicia que es tributaria del concepto de <casa= que
se acoge en el art. 51 de la LDCG.
1.1. Concepto
Con este término se identifica con a reunión o conjunto de los patrucios de una parroquia. Esta identificación se explica
por el hecho de que las parroquias, en Galicia, son unidades geográficas y sociales delimitadas y diferenciables en las
que se integran con naturalidad las familias o, con mayor propiedad, las casas.
2.4. La presidencia de la veciña
El órgano colegiado y asambleario de la veciña estará presidido por el <vigarario=, recayendo esta condición en el
patrucio de más edad de los que la conforman o, en su caso, por aquél elegido por mayoría de los que la integran. Por
<vigarario= se entiende la persona que, en el seno de un gremio o comunidad tiene cierta autoridad y se le reconocen
facultades en relación con los demás integrantes. En la actualidad suele identificarse y coincidir con el <alcalde
pedáneo=, aunque no necesariamente esta identidad ha de darse, en tanto que la elección del alcalde pedáneo se
realiza mediante un procedimiento democrático entre todos los vecinos de la correspondiente localidad menor. En
todo caso, la norma que se comenta contempla que, en orden a la adopción de acuerdos en el seno del órgano
asambleario integrado por todos los patrucios, el que ejerza la presidencia tiene atribuido el voto de calidad para el
caso de empate.
2.5. La reunión anual de la veciña
La asamblea de la veciña se reúna al menos con una periodicidad anual, a cuyos efectos el presidente convocará a
todos los patrucios con una antelación de 3 días. En caso de que, a lo largo, del año no se haya reunido salvo que la
costumbre propia del lugar disponga otra cosa, se reunirá el día de San Silvestre. Se tratarán las cuestiones previstas
en el art. 55 LDCG –aprobación de las cuentas del año anterior y, en su caso, fijación de los planes y objetivos para el
año siguiente- y cualesquiera otras que se consideren de interés para la comunidad vecinal y, en particular, aquellas
atinentes al régimen de administración y conservación de los bienes comunales.

2.6. La documentación de los acuerdos

Como en cualquier órgano de naturaleza asamblearia se exige que los acuerdos se documenten, deberá hacerse en
un libro de actas que se lleve al efecto, si bien la especialidad de la norma consiste en restringir el ámbito objetivo de
los acuerdos respecto de los que rige la norma de la exigencia de documentación a aquéllos que califican de
<inusitados= aquéllos que a tenor de su contenido se aparten de lo que es habitual o acostumbrado.
III. Bienes comunales propiedad de la veciña
3.4. Bienes en comunidad germánica
La titularidad dominical de la veciña en régimen de comunidad germánica se ha reconocido por la doctrina
jurisprudencial respecto de determinados bienes.
1º) La comunidad germánica existente, en algunos supuestos, sobre la <aira/eira de mallar”. La situación de
copropiedad sobre el terreno que constituye las denominadas <airas= o <eiras de mallar= puede corresponderse con
el modelo de comunidad propia de Derecho Civil de Galicia, cual es la comunidad germánica, recaerá sobre terrenos
de propiedad privada destinados consuetudinariamente a la realización de la actividad agrícola consistente en la trilla
de los cereales y la limpieza del grano utilizando para ello métodos tradicionales artesanales o mecánicos.
2º) La comunidad vecinal sobre los terrenos destinados a albergar las tradicionales fiestas y ferias del lugar –la
comunidad germánica sobre <o campo da festa”- y sobre terrenos destinados a construir el lugar de abrevadero del
ganado o para el servicio comunal del lavado.

II.Los montes vecinales en mano común

II.1. La competencia de la C.A. de Galicia para legislar en materia de montes vecinales en mano común

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La competencia exclusiva del legislador gallego se explica desde el momento en que, en mano común se configuran
como una institución jurídico-privada susceptible de ser específicamente identificada. La plena competencia de la
CCAA sobre su régimen jurídico sólo podía establecerse a través de un título competencial especifico a través del que
asuman la posibilidad de dotarla de un régimen jurídico propio por medio de normas emanadas de los órganos
legislativos autonómicos competentes.
II.3. Concepto
Son montes vecinales en mano común los terrenos situados en el ámbito territorial de la CA de Galicia que, con
independencia de su origen, de sus posibilidades productivas, de su aprovechamiento actual y de su vocación agraria,
pertenezcan a agrupaciones vecinales en su calidad de grupos sociales.
La caracterización de un monte como vecinal en mano común está determinada por la concurrencia cumulativa de:
1º) La propiedad o titularidad dominical colectiva por los vecinos integrantes de un grupo social fáctico
determinado de manera independiente de su cualificación como entidad municipal o administrativa.
2º) La existencia de un aprovechamiento consuetudinario.

Los montes vecinales en mano común constituyen la constatación formal de una realidad social preexistente en
función de una necesidad sentida en el medio rural gallego, como indispensable para la obtención de pastos y materia
prima para el acondicionamiento del ganado, abono de tierras y leña para el hogar, resultando fundamental, de un
lado, su titularidad privada comunal y, de otro, que el aprovechamiento de estos montes responde a los principios
propios de la comunidad germánica. La vecindad se considera como el nexo jurídico derivado del hecho de la
convivencia colectiva en el uso proindiviso del monte y presupuesto determinante de la titularidad de los
aprovechamientos, siendo la costumbre la norma que ha de establecer cómo y en qué forma han de regularse tales
aprovechamientos en cada comunidad vecinal.
II.8. La protección de los montes vecinales en mano común
Los montes vecinales en mano común se caracterizan por las notas de inalienabilidad, imprescriptibilidad,
indivisibilidad e inembargabilidad.
II.8.1. La inalienabilidad y sus excepciones
Definición: supone que los terrenos que conforman los montes vecinales en mano común no pueden ser enajenados,
ni gravados, no voluntariamente por la comunidad vecinal propietaria del monte, ni tampoco en virtud de un
procedimiento, judicial o extrajudicial, de ejecución forzosa. Excepciones:
- Posibilidad de permutar.
- Cesión temporal de su uso y aprovechamiento.
- Puede constituir derechos reales de superficie sobre los terrenos que conforman el monte vecinal en mano
común.
- Pueden ser objeto de un procedimiento de expropiación forzosa.
- Puede ser sometido a un procedimiento de concentración parcelaria.
II.8.2. Imprescriptibilidad
Esto determina que no son susceptibles de ser adquiridos, ni en todo, ni en parte, a través de la usucapión.
II.8.3. Indivisibilidad
Los terrenos que forman el monte vecinal en mano común no pueden ser objeto de negocios jurídicos de división, de
parcelación o de segregación, que devendrían nulos de pleno derecho por contravenir una norma imperativa.
II.8.4. Inembargabilidad
Los terrenos que conforman montes vecinales en mano común no pueden ser objeto de un procedimiento de
ejecución y venta forzosa, de manera que tampoco pueden ser objeto de embargo ejecutivo.

IV. Los montes abertales, de varas, de voces o de fabeo

III.1. Concepto y naturaleza jurídica
Son montes de propiedad privada que pertenecen en copropiedad romana, en régimen de proindivisión, a vecinos
concretos de una o varias localidades.
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 V. La comunidad en materia de aguas
IV.1. La regulación de los aprovechamientos de aguas públicas

La LA 1985 supuso la demanialización de las aguas, de manera que las comunidades reguladas por el legislador gallego
son las constituidas sobre los derechos de aprovechamiento de aguas públicas.
Los aprovechamientos de aguas privadas procedentes de manantiales, que vinieran utilizándose en otro o en parte, y
de aguas privadas subterráneas procedentes de pozos o de galerías en explotación, preexistentes a la LA de 1985,
subsisten durante 75 años, contados desde el 1 de enero de 1986. Las aguas pluviales y las subterráneas pueden
aprovecharse por los propietarios de los fundos en los que se estanquen o broten sin necesidad de concesión
administrativa y sin perjuicio de los derechos preexistentes y al volumen y condiciones reglamentarias establecidas en
los arts. 54 y 56 del TRLA y en el RDPH.
IV.2. El aprovechamiento de aguas pluviales
El aprovechamiento de aguas pluviales provenientes de fundos colindantes tiene una relevante importancia práctica
en Galicia. en efecto, su peculiar orografía y régimen de aprovechamiento agrícola y ganadero de los predios rústicos
o de naturaleza agraria y ganadera determina la ponderada relevancia del aprovechamiento de las llamadas <aguas
escorrentías=.
El aprovechamiento de las aguas subterráneas

El propietario o poseedor de una finca puede aprovechar las aguas subterráneas que nazcan o broten en su finca,
siempre sin perjudicar los derechos preexistentes sobre el aprovechamiento de las mismas. Sin limitación alguna de
su caudal, sin concesiones o autorizaciones administrativas. Si están en un monte vecinal se utilizan según decida la
comunidad vecinal propietaria del monte.

La comunidad en materia de aprovechamiento de aguas para riesgo: la comunidad de aguas de <torna a torna= o de
<pilla pillota=.

Son aguas de torna a torna las que se encuentren repartidas entre participes guardando una distribución temporal
cuantitativa, que en ocasiones es por horas, por días, y a veces por módulos de tiempo que generalmente guardan
proporción con la extensión de las fincas a regar y las necesidades de los predios.

En las aguas de pilla pillota la comunidad de regantes que de ellas se sirve lo hacen en principio indistintamente, en
relación con las necesidades de cada uno de los partícipes de manera que el riego se produce cerrando el acceso a las
demás fincas y abriéndolo para la propia hasta que otro cotitular del derecho de aprovechamiento de las aguas hace
lo mismo, en un sistema anárquico de riego, sin acomodación a aspectos temporales cuantitativos y solamente
supeditado a quien primero las utilice.

Concepto de agra o vilar

El agra o vilar es un conjunto de fincas, originariamente encerradas o cercadas por un muro o por otros elementos
artificiales que las circunda o delimita, que pertenecen a varios propietarios individualmente, sin que entre ellos exista
una situación de comunidad, si bien su situación física genera la existencia de una forma de comunidad sobre
elementos comunes, regulado por los preceptos de la LDCG y normas en materia de vecindad.

La serventía

Es el paso o camino privado de titularidad común y sin asignación de cuotas, cualquiera que sea lo que cada uno de
los usuarios o causante hubieran cedido para su constitución, que se encuentra establecido sobre la propiedad no
exclusiva de los colindantes y que tienen derecho a usar, disfrutar y poseer en común a efectos de paso y servicio de
los predios. Elementos que la caracterizan:
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- Condición de terreno o camino de propiedad privada destinado al ejercicio del paso o tránsito.
- Inexistencia de una propiedad exclusiva de un propietario sobre aquella franja de terreno.
- Existencia de un derecho de utilización de aquel terreno para el ejercicio del paso de los propietarios de los predios
colindantes con la franja de terreno que tiene la naturaleza de serventía, con independencia de la naturaleza
rustica o urbana de estos y el tipo de aprovechamiento de que sean objeto, sin que pueda derivarse lo contrario
de una presunción establecida en la LDCG.
La serventía constituye un mecanismo para satisfacer las necesidades de acceso entre fundos vecinos pertenecientes
a distintos propietarios, consistente en la transmisión de la propiedad de una parte del terreno propio, situado
geográficamente en el conjunto de los predios que van a servirse del mismo con acceso de manera adecuada a tal fin,
sobre el que se va a constituir una peculiar comunidad de la que son titulares los propietarios de los predios
beneficiarios. En Galicia, el fraccionamiento de la propiedad de la tierra como consecuencia de la desamortización y
de la entrada en vigor del régimen sucesorio instaurado por el CC unido a la deficiente red de vías públicas existente
han siso factores de la revitalización de aquella institución consuetudinaria, en ocasiones plasmada en los acuerdos
de partición de herencias.

Los muiños de herdeiros

A pesar de la denominación, que parece exigir siempre la constitución incidental de la comunidad propietaria sobre el
molino, esta puede tener un origen convencional o negocial, pues las cuotas de copropiedad son susceptibles de cesión
y de transmisión por cualquier título sin perjuicio de derecho de retracto de los comuneros. Molinos en régimen de
comunidad destinados a moler grano para el consumo familiar y para la alimentación del ganado de sus copropietarios
de manera que excluye a molinos que tuvieran un destino diverso. Históricamente, los molinos en Galicia tuvieron un
papel económico y social muy relevante, vinculado a la importancia de los cereales en la economía tradicional. La
generalización de la utilización de motores eléctricos y de tracción mecánica en el último cuarto del siglo pasado,
coincidente con la superación de la economía de subsistencia y autárquica determinó la pérdida de importancia de los
tradicionales molinos, ordinariamente movidos por la fuerza del agua, y con ello su paulatino abandono, lo que se ha
traducido en el abandono de las construcciones que, solo en excepcionales ocasiones, se han transformado en
manifestaciones etnográficas vinculadas a un aprovechamiento turístico. En el plano arquitectónico los molinos
presentaban distintas características, atendiendo a la fuerza motriz empleada.

Las relaciones de vecindad

Los límites del derecho de propiedad acotan el régimen ordinario de este derecho pudiendo imponerse en atención a
la protección de intereses privados o públicos.

Aquellos, se rigen por la LDCG, en su defecto ordenanzas generales o locales, costumbres y usos y previsiones del CC,
pudiendo ser modificados por convenio entre los interesados con los límites derivados de la ley imperativa y el
perjuicio de tercero. Sin perjuicio, de la aplicación en Galicia de las normas del derecho civil territorial común, en
defecto de norma propia expresa.

II. LÍMITES DEL DERECHO DE PROPIEDAD ESTABLECIDOS EN INTERÉS PRIVADO.

Distancias intermedias para plantaciones

Las normas reglamentarias

La LDCG no contiene norma alguna en materia de distancias intermedias entre plantaciones. La consellería de
agricultura de la Xunta de Galicia promulgó el decreto 81/1989 sobre medidas de ordenación de nuevas plantaciones
con el género de eucaliptos <se respetarán las distancias mínimas de 6 metros lineales con fincas colindantes de
cultivos agrícolas u otras repoblaciones arbóreas asi como todo lo señalado en el decreto 2661/1967=. Posteriormente
como medidas para evitar incendios forestales <decreto de medidas relativas a la prevención de incendios forestales,
protección de los asentamientos en el medio rural y la regulación de aprovechamientos y repoblaciones forestales. Y la
ley de prevención y defensa contra los incendios forestales.

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El artículo 27 del Decreto Galicia 105/2006 de repoblaciones forales, prescribe que las repoblaciones forales
colindantes con terrenos ubicados en suelo rústico de especial protección agropecuaria deberán guardar, como
mínimo 10 metros de distancia respecto a los mismos. Se establecen las distancias mínimas para las repoblaciones en
todo tipo de terrenos y respecto a las edificaciones. Para las especies de crecimiento rápido, eucalipto, en la
colindancia con viviendas o con instalaciones preexistentes la distancia intermedia mínima se fija en 50 metros. Las
ayudas para las repoblaciones forales se condicionarán a que en la superficie que esté a menos de 100 metros desde
el límite de cualquier parcela edificada en el núcleo rural no se introduzcan tales especies. Para el resto de especies
con viviendas o instalaciones preexistentes 10 metros, con industrias e instalaciones preexistentes en las que se
desarrollen actividades peligrosas 25 metros. Las distancias anteriores no serán de aplicación en parques públicos,
jardines botánicos y en el interior de parcelas rústicas o de núcleos rurales edificados con plantaciones de pies aislados
o jardines con setos y especies arbóreas ornamentales. Tampoco será de aplicación el caso de árboles singulares. Las
distancias se medirán desde el límite exterior de la repoblación, entendiendo por tal el pie del ejemplar de la misma
más próximo a la propiedad vecina, hasta el límite medianero con la otra propiedad. Las personas titulares de las fincas
que hayan realizado repoblaciones forales colindantes con otras fincas respetando las distancias mínimas establecidas
deberán mantener limpias las ramas de sus masas arbóreas, sin que se extiendan sobre las fincas colindantes. Se
sujetan a la Declaración de Impacto Ambiental las repoblaciones forales en los supuestos previstos de evaluación de
impacto ambiental y decreto de evaluación impacto ambiental de Galicia. En caso de las repoblaciones forestales la
Consejería competente en materia de medio ambiente determinará previa solicitud del interesado la necesidad de
someterse o no a la evaluación de impacto ambiental. Sobre distancia entre plantaciones y fincas colindantes se
regulan las distancias mínimas que han de ser respetadas por las plantaciones forestales en relación con las fincas
colindantes, en función del tipo de plantación forestal realizado y del aprovechamiento del que es objeto la finca
colindante (cultivo agrícola, pradera, un metro).

Artículo 591 del Código Civil.

Este precepto establece una limitación de las facultades del propietario de un fundo sin perjuicio de su aplicación en
el caso de las urbanizaciones privadas, que operan recíprocamente respecto a fundos colindantes en relación con la
plantación de árboles cerca de un fundo de propiedad ajena para lo que habrá de respetar la distancia autorizada por
las ordenanzas, la costumbre del lugar y en su defecto, la distancia de 2 metros desde la línea divisoria de las heredades
si se trata una plantación de árboles altos y de 50 metros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. En la
determinación de las distancias del lindero de la finca ajena a las que se puede plantar en finca propia habrá de estarse
en primer lugar a la ordenanza local si la hay, en su defecto a la costumbre del lugar, y si no hay ordenanza ni
costumbre, será de aplicación la norma de cierre que contiene.

Las ordenanzas locales reguladoras de distancias intermedias.

A finales de la década de los años 90 del siglo XX se han empezado a promulgar ordenanzas que contienen
disposiciones expresas en relación con las distancias mínimas que han de respetarse en la realización de las
plantaciones arbóreas.

Si existe ordenanza local Reguladora de las distancias entre plantaciones, la aplicación de esta con preferencia la
costumbre habra de fundarse en su naturaleza imperativa, pues siendo normas reguladoras de las relaciones de
vecindad que imponen límites al derecho de propiedad ordenados a la satisfacción de intereses de naturaleza privada
admite modificación convencional y difícilmente puede entenderse que forman parte del orden público vedado a la
autonomía privada, con la exclusión de los supuestos contemplados en normas urbanísticas en las que se subyazcan
intereses públicos.

Las ordenanzas locales reguladoras de las distancias intermedias entre plantaciones no pueden considerarse de
aplicación preferente porque así lo establezca el artículo 591 del CC, sino porque se trata de normas dictadas al amparo
de potestad reglamentaria de los municipios dentro de la esfera de sus competencias, de la atribución de
competencias a los municipios sobre parques, jardines y conservación de caminos y vías rurales, protección del medio
ambiente y protección de la salubridad pública de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local y que han de prevalecer
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sobre la costumbre pues se trata de una norma de derecho positivo de carácter imperativo que se integra dentro del
concepto de ley, en sentido material. Es por esta razón por la que la existencia de ordenanza municipal con previsión
sobre la materia que nos ocupa desplaza la aplicación del Código Civil, de manera que la ordenanza se aplica como
derecho propio de Galicia de carácter imperativo con preferencia cualquiera otras normas, en su defecto se acude la
costumbre, si la hay y resulta acreditada. La existencia de costumbre propia desplaza la aplicación del Código Civil.
Solo en defecto de ordenanza municipal y de costumbre que reúna los requisitos para ser considerada fuente del
derecho civil gallego, vendrán aplicación el artículo 591 del Código Civil y en concreto su cláusula de cierre pues las
normas que se aplican con carácter prioritario de acuerdo con lo que dispone tienen el mismo carácter de acuerdo
con el sistema de fuentes del derecho civil propio de Galicia. Los distintos ayuntamientos de la Comunidad Autónoma
de Galicia han dictado ordenanzas que regulan distancias intermedias entre plantaciones y la finca colindante de
propiedad ajena.

DISTANCIAS EUCALIPTOS PINOS FRONDOSAS FRUTALES

Viviendas 100m 50m 10m 5m
A praderas y 12m 8m 6m 3m
terrenos agrícolas
A eje de pistas 6m 6m 6m 6m
A manantiales 25m 10m 10m 10m

La medianería

Presunciones contrarias al derecho de medianería en el en el derecho civil propio de Galicia.

En el derecho civil propio de Galicia no existe una regulación completa y Autónoma de la medianería, pero si existen
normas que establecen presunciones iuris tantum contrarias a la consideración de un elemento que separa dos fundos
contiguos pertenecientes a distinto propietario como medianeros y que tienen el mismo valor que las reglas en el
mismo sentido previstas, si bien aquellas como normas de derecho civil propio son de aplicación preferente en relación
con las producciones del CC. La primera de estas normas, de origen consuetudinario fue ya cogida en algunas de sus
modalidades en el artículo 33 de la de la abogada LDCG y con incorporación de nuevas instituciones. Las segundas que
mantiene su naturaleza consuetudinaria han sido reconocidas como tales por la jurisprudencia de la Sala de lo Civil y
Penal del TSJ Galicia.

El comaro, el ribazo y el arro.

Establece que el comaro, ribazo o arro y los muros de contención de fincas colindantes situadas a distinto nivel o
terraza se entiende, salvo prueba en contrario, que forman parte del predio situado en el plano superior, estando el
propietario o poseedor del mismo obligado a realizar las obras y reparaciones necesarias para su conservación y
mantenimiento. Supone la consagración como norma escrita de una de naturaleza consuetudinaria, conforme a la cual
la propiedad del comaro y del muro de contención que separa dos fincas colindantes situadas a distinto nivel se
presume iuris tantum que pertenece al propietario del fundo situado en el nivel superior del que forma parte,
sirviéndole de sostén y evitando el deslizamiento de sus tierras sobre la finca colindante inferior. Al considerar que los
elementos que sostienen las tierras de un predio situado en un plano superior como integrante de este no hace más
que consagrar que no cabe que el dueño del predio superior puede hacer un terraplén sobre la propiedad del
colindante situado en un plano inferior para apoyar su terreno, pues este se lo impediría, de manera que en
consecuencia habrá que hacerlo necesariamente sobre terreno de su propiedad.

Aguas provenientes del predio colindante situado en plano superior o escorrentías (leer).

Las previsiones realizadas en materia de régimen de aprovechamiento de aguas por el legislador gallego han de ser
interpretadas en el sentido que permita compatibilizarlas con las realizadas por el legislador estatal so pena de incurrir
en inconstitucionalidad por defecto de competencia legislativa siendo de aplicación de imperativa también en Galicia
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la legislación estatal de aguas. Atribuye al propietario de un fundo el derecho al aprovechamiento de las aguas de
lluvia y de las estancadas, reproduciendo el contenido siendo aplicables los límites que este precepto estatal impone
al ejercicio de aquel derecho que ha de completarse con la exigencia de la comunicación de su ejercicio al Organismo
de cuenca a efectos estadísticos debiendo tenerse en cuenta que las charcas situadas dentro de los lindes de los
predios de propiedad privada han de considerarse como parte integrante de los mismos siempre que se destinen a su
exclusivo servicio. El aprovechamiento de las llamadas aguas de escorrentías para riego dada la peculiar orografía y
régimen de aprovechamiento agrícola y ganadera de los predios rústicos tiene una especial relevancia en Galicia. El
derecho de aprovechamiento de las aguas pluviales recae sobre las aguas procedentes de la lluvia que discurran por
la finca propia aunque no hubiesen caído en ella sino en alguna finca colindante o en terrenos de dominio público. No
distingue entre aguas de lluvia que caiga dentro del propio predio y las que se obtenga de fuera del mismo y que sean
producto exclusivo de la lluvia entregas que están las provincias de fundos colindantes de propiedad privada y las
recibidas de terrenos integrantes de bienes pertenecientes al dominio público como son los caminos y demás vías de
comunicación. A propósito del derecho de aprovechamiento adquirido por usucapion de las aguas escorrentías que
derivan al terreno propio por la inclinación del terreno que discurren por fincas de particulares y por un camino público
lo que determina la imposibilidad de entubar la acequia abierta o caldera y la recoge con el fin de hacer posible el
mentado aprovechamiento, pudiendo hacerse extensivo a las que provengan de terrenos que tengan condición de
montes vecinales en mano común

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