Prescripción adquisitiva

Introducción. El objeto del presente trabajo es analizar uno de los modos de adquirir los derechos reales, la
prescripción adquisitiva, abarcándolo desde la problemática que implica la relatividad de los derechos, los
fundamento del instituto, si se trata de un modo de adquirir original o derivado, como así también analizando el
instituto en relación con algunos derechos reales en particular. Por último, abordaré los elementos del instituto
haciendo especial hincapié en la usucapión breve, reforzando algunos conceptos a través de la mención de
algunos casos jurisprudenciales, para terminar concluyendo que las soluciones adoptadas tanto por el Código
Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), como por los tribunales de justicia, son adecuadas en los diferentes
casos, en cuanto a que los requisitos formales de admisibilidad de este instituto deben ser acabadamente
probados y cumplidos por aquéllos que intentan beneficiarse del mismo, teniendo en cuenta que no existe
derechos absolutos y que son los fundamentos de carácter social y económico los que demuestran su
importancia.
El dominio, ¿un derecho absoluto? Entre los derechos reales que contempla nuestro Código Civil y Comercial
(CCyCN), se ubica el de dominio como el que más facultades confiere a su titular, lo cual no implica que sea un
derecho ilimitado. La relatividad de los derechos ha sido reconocida por nuestra Corte Suprema de Justicia
desde antaño1. Es decir que ningún derecho es absoluto, todos deben ejercerse conforme a las leyes que
reglamenten su ejercicio, atendiendo a su razón de ser teleológica y al interés que protegen. De hecho, nuestro
CCyCN ha receptado dicha relatividad en el Capítulo 4 del Título III del Libro Cuarto regulando los “Límites al
Dominio”. En el art. 1942 establece que el dominio presenta, como uno de sus caracteres, el de ser perpetuo, el
cual tampoco es ilimitado. Si bien, esta característica no se pierde por la falta de actos posesorios, o aunque se
esté en la imposibilidad de practicarlos, o aunque un tercero los realice en contra o a favor del propietario, el
dominio sí se pierde cuando se deja poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido por la ley para que éste
pueda adquirir la propiedad por prescripción, conforme a la última parte del artículo mencionado. Es decir que,
si una persona diferente al titular del derecho real de dominio entra en la posesión de la cosa, con asentimiento o
en contra de la voluntad de aquél, y se desempeña como su verdadero propietario durante determinado lapso de
tiempo, el CCyCN entiende que se produce para uno la adquisición del mencionado derecho y,
consecuentemente, para el otro, su pérdida.
Concepto. La usucapión es una institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la
adquisición o consolidación de un derecho y, como contrapartida, como la pérdida de ese derecho para el
anterior titular de ese determinado derecho real. Se trata de modo de adquirir los derechos reales en general,
por actos entre vivos y de manera gratuita; no se limita a la adquisición del dominio, sino que puede utilizarse
para adquirir cualquiera de los derechos reales que se ejercen por medio de la posesión. El art. 2565 del CCyCN
establece que la prescripción, por regla, permite adquirir “los derechos reales principales”, y según el art. 1889
del mismo texto normativo los derechos principales son todos, excepto los accesorios en función de garantía (no
son principales: la prenda, la hipoteca y la anticresis). Ahora bien, esta regla tiene excepciones ya que, por
ejemplo, el derecho real de superficie no se puede adquirir por usucapión (art. 2119 CCyCN); también cabe
descartar la usucapión larga para el dominio fiduciario y para las servidumbres negativas (no hay posesión).
Hay dos clases de prescripción: 1) la larga, que requiere la posesión durante el plazo de diez o veinte años (art.
18992); y la breve que requiere la posesión durante el plazo de diez o dos años (art. 1898 3), además requiere

1
Por ejemplo, en el caso “Ercolano c/Lanteri de Renshaw s/Consignación”, la mayoría expuso lo siguiente: “Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún
otro derecho reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación o limitación del
ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de
los demás dentro de la comunidad y con los intereses superiores de esta última...”
2
ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o
nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén
en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
3
ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo título.
1
contar con justo título y buena fe. Los plazos de diez años en la prescripción larga y de dos años en la breve sólo
se aplican para la adquisición de cosas muebles, cumpliendo ciertos requisitos.
Fundamentos. Diferentes autores han abordado este tema mencionando muchos fundamentos, pero entre ellos,
personalmente, es dable mencionar los argumentos de carácter social y económico, ya que son los que
demuestran su importancia. Supongamos una cosa abandonada, la misma no beneficia a nadie, por tal motivo, la
ley pretende que ésta sea aprovechada económicamente y que pueda ser utilizada por quien la necesite, o,
simplemente, por quien quiera darle un destino útil, aun cuando se trate de su interés particular, aunque sea en
desmedro del verdadero propietario, siempre que éste haya hecho abandono o se haya desinteresado de la cosa.
Para ello, será necesario que transcurra un adecuado período de tiempo durante el cual se prolongue la posesión
de quien utiliza la cosa para sí, que el Código fijó en 10 o 20 años, determinando en cada caso requisitos
diferentes. Transcurrido ese tiempo, se produce la pérdida del derecho para el anterior titular y la adquisición
para el usucapiente. Así, una situación de hecho se transforma en una situación de derecho. El fundamento de la
usucapión está en el interés público, dado que es de importancia que el interés privado cediera a aquél, como
cuando un propietario negligente no hace uso de su derecho durante el tiempo fijado por la ley, suficiente para
que pudiera buscar y recobrar la cosa que le había sido arrebatada. El fundamento esencial de la usucapión es la
necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. Quien durante largos años ha cultivado un
inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzando su derecho,
estimulando su trabajo4. Por lo tanto, puedo decir que, la prescripción adquisitiva es una forma de canalizar la
función social de la propiedad. Obsérvese que un inmueble que estaba deshabitado, y es ocupado por quien no
es su dueño, puede representar una ventaja para las arcas del Estado, si ese individuo comienza a abonar los
impuestos y tasas que graven la cosa. Pero atención porque la sola desocupación de la cosa NO produce la
pérdida del derecho que se tenía sobre ella. A ello, es decir, a la cosa desocupada debe agregarse una actividad
positiva del adquirente, quien debe cumplir con las mandas de la ley, esto es, poseer la cosa con ánimo de dueño
durante el tiempo indicado por la ley. Aquí se aprecia el equilibrio entre los derechos del dueño, por un lado, y
la llamada función social de la propiedad, por el otro. La posesión, normalmente, se sacrifica ante la propiedad
u otro derecho real. Pero cuando, de una parte, la propiedad o el derecho real de que se trate se alían con el
abandono y, en cambio, la posesión se alía con el tiempo y la gestión de los bienes, termina triunfando la
posesión, que genera un característico y definitivo derecho real. La usucapión tiene entonces un fundamento de
orden público, porque ha sido regulada no sólo atendiendo al interés del poseedor sino también al interés social.
Es decir que, las normas que regulan la prescripción son de orden público, no pudiendo ser modificadas por
convención de las partes (art. 2533 CCyCN). También puedo decir que la usucapión hace coincidir la apariencia
con la realidad, lo cual beneficia al tráfico al dar seguridad a los títulos 5. El instituto está unido a la seguridad
jurídica, ya que las situaciones jurídicas adquieren firmeza luego del transcurso del tiempo 6. Es decir, otro
fundamento de la prescripción adquisitiva lo hayamos en la necesidad de sanear las irregularidades que
presentan ciertos títulos constitutivos, o no, de derechos reales. En ese sentido, puede intentarse la transmisión
de un derecho real sobre una cosa mediante un título que no sea hábil a tal fin, o que, siendo hábil, la
transmisión la efectúa quien carece de capacidad o de legitimación para ello. He aquí uno de los aspectos más
significativos de la usucapión, pues conforme lo dispuesto por el artículo 399 del CCyCN: “Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene”. Por ende, si la transmisión se efectuara por
medio de un título inhábil o, que siendo hábil, la realiza un incapaz, podría perseguirse la reivindicación de la
cosa indefinidamente. Por tanto, este instituto facilita la libre disponibilidad del bien, al disipar las
4
Un criterio adverso al detallado ha sostenido LEGÓN, Fernando, Tratado de los Derechos Reales en el Código y en la reforma, Valerio Abeledo, Buenos Aires, 1940,
ps. 228 y ss., para quien la usucapión no tiene razón de ser. Dice que si el titular desaparece, cabe la declaración de ausencia; si hay desidia, impuestos progresivos; por
último, una política expropiatoria. Agrega que, según la
Constitución Nacional, nadie puede ser privado de su propiedad sino por expropiación o sentencia fundada en ley, y que los inmuebles sin dueño deben pertenecer al
Estado, no al que prescribe. Concluye en que, de no ser así, se arriba al resultado no querido por la ley, que es la protección del intruso, “a fin de no fomentar la lucha
social”, máxime al tratarse de un delito reprimido penalmente.
5
KIPER, Claudio M., Derechos Reales, 2ª ed. act. y ampl., Astrea, Buenos Aires, 2004, t. 2: La prescripción breve cumple primordialmente una función
perfeccionadora de títulos defectuosos, mediante la posesión de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto por la ley. La prescripción larga facilita la prueba
diabólica de la legitimidad de los títulos antecedentes en el juicio por reivindicación y confiere mayor certeza al estudio de títulos en los negocios inmobiliarios. Aun
cuando no exista título alguno, confiere fuerza legitimante a los estados meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente creando una apariencia
jurídica material.
6
ALTERINI, Jorge; ALTERINI, Ignacio y ALTERINI, María Eugenia, Tratado de los Derechos Reales, La Ley, Buenos Aires, 2018, t. I, p. 183.
2
incertidumbres del pasado, consolidando situaciones anómalas, dando estabilidad a los derechos y seguridad en
el tráfico registral. Desde este punto de vista, su función principal sería la de justificar las situaciones de
atribución de los derechos reales, tal como aparecen durante largo tiempo, suprimiendo discusiones sobre el
origen de cada titularidad que, de otro modo, obligarían a una investigación de las sucesivas transferencias
anteriores, hasta encontrar la adquisición originaria.
Modo de adquirir: originario o derivado. Un tema discutido por la doctrina es si se trata de un modo de
adquirir originario o derivado. La doctrina mayoritaria sostiene que la usucapión larga es un modo originario de
adquirir el dominio, ya que no hay nexo entre el anterior dueño y el nuevo propietario. Sin embargo, las
opiniones se dividen cuando se trata de la usucapión breve. Para algunos se trata también de un modo originario
(Borda), mientras que otros sostienen lo contrario, afirmando que hay un nexo entre el antecesor y el sucesor
que se visualiza en la necesidad de contar con justo título y buena fe (Laquis). En lo personal, coincido con la
opinión de Claudio Kiper7, quien sostiene que deberá analizarse en cada caso en concreto, siempre teniendo
como pauta que el derecho del prescribiente dependa o no de su antecesor. En la prescripción breve (decenal u
ordinaria), cabe diferenciar si el justo título se suscribe con el titular del derecho de dominio, aunque éste
carezca de capacidad para celebrar un acto de disposición; en este caso, se tratará de un modo derivado. Por el
contrario, si se contrata con quien no es el verdadero titular del derecho (supuesto denominado a non domino,
esto es que no interviene el titular del derecho real), la adquisición será originaria, toda vez que el usucapiente
no obtiene la cosa del anterior propietario. En la prescripción larga (vicenal o extraordinaria), habrá que
analizarse si existe título y, de ser así, sus caracteres. Será originario cuando mediare desapoderamiento, ya que
en estos casos no sólo no existe título sino que la intención del propietario no es transmitir su derecho, pues
quien persigue la prescripción es su contradictor, pretendiendo que su posesión triunfe sobre la de aquél
(conforme lo dispuesto por el art. 1913 del CCyCN no pueden concurrir sobre una misma cosa dos posesiones
iguales y de la misma naturaleza). La solución se complica en el supuesto en que se haya firmado un boleto de
compraventa. Si bien, en principio, la intención es transmitir la cosa (y generalmente se transmite la posesión
por este medio), dicho instrumento no es título suficiente, ni siquiera puede considerárselo como justo título
para transmitir, motivo por el cual sólo podrá adquirirse la cosa por usucapión larga; por ende, al no transmitirse
el dominio no puede hablarse de modo derivado de adquisición, aunque es dable aclarar que el paso del tiempo
fijado para la usucapión larga servirá para consolidar la transmisión. Un caso especial es el previsto por el art.
1899 del CCyCN, que en su tercer párrafo se refiere a la prescripción larga de cosas muebles registrables,
estipulando que: “También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes”. Considerando que hace referencia a quien “recibe” la cosa del titular registral o de su
cesionario sucesivo, esto significa que hubo tradición, pero se omitió cumplir con la inscripción registral, que en
algunos supuestos es constitutiva. A veces ocurre que alguien compra un automóvil, pero no lo inscribe a su
nombre, y luego cede su derecho a otro, y así sucesivamente. El rodado sigue perteneciendo al titular registral.
El último de los adquirentes podría exigir la inscripción, pero para ello tendrá que sortear diversos obstáculos.
El Código, en tal supuesto, ofrece una forma de regularizar la situación a través de la prescripción adquisitiva
larga de 10 años (normalmente son 20). Se trata de un modo derivado, dadas las exigencias de la norma.
Derechos Reales susceptibles de usucapión. Corresponde incluir entre los derechos reales que pueden
adquirirse por usucapión al dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, sepultura8, usufructo, uso y habitación, y las servidumbres, aunque esto se ve más claro en el caso
de las positivas9, ya que se ejercen por actos posesorios concretos y determinados (art. 1891) 10. Respecto a todos

7
KIPER, Claudio M., Derechos Reales, 2ª ed. act. Rubinzal – Culzoni Editores, pág. 704.
8
GUARDIOLA, Juan José, La usucapión en el nuevo Código, en RCCyC 2016-19: Los nuevos derechos reales que incorpora el nuevo Código –art. 1897, incs. d, a f
(de conjunto inmobiliario –como derecho de propiedad horizontal especial, art. 2075–; del adquirente de tiempo compartido, arts. 2089 y 2101, y de sepultura sobre
una parcela de cementerio privado, arts. 2104 y 2112) – se encuentran sujetos a las mismas reglas de prescripción inmobiliaria (“se le aplican las normas sobre derechos
reales”, se predica en cuestionable regulación respecto de los dos últimos). En cuanto a los actos posesorios (para el caso de derecho de sepultura privada), y la
continuidad de la posesión (en el tiempo compartido), habrá que tener en cuenta
el destino y formas de ejercicio que tales afectaciones conllevan. En relación con los conjuntos inmobiliarios –igual que para la propiedad horizontal–, también debe
considerarse sobre qué parte (privativa o común de uso indispensable o no) recae y el sujeto (copropietario o consorcio, art. 2044) prescribiente.
3
éstos derechos reales, el régimen es muy similar, motivo por el cual sólo señalaré algunas particularidades que
se presentan sobre algunos de tales derechos.
En lo que atañe al derecho de propiedad horizontal, cabe hacer dos aclaraciones: la primera es que en virtud del
especial régimen estipulado por la ley, sólo pueden ser adquiridas por usucapión las partes privativas del
edificio, pero no las cosas comunes, como ser azoteas, ascensores, etcétera. La segunda aclaración es que para
la adquisición de este derecho real es condición imprescindible que el edificio se halle en estado de propiedad
horizontal, lo cual se alcanza con la inscripción del reglamento de copropiedad y administración en el Registro
de la Propiedad que corresponda.
En relación al derecho real de superficie, si bien el artículo 2119 establece que se adquiere por contrato oneroso
o gratuito, o por causa de muerte, también admite la posibilidad de adquirirlo por prescripción breve, en tanto
tiende a perfeccionar títulos con defectos de titularidad o capacidad del transmitente.
En cuanto al dominio fiduciario, podría discutirse si mediante la usucapión puede adquirirse, auqneu pareciera
que no, ya que en la prescripción falta el pactum fiduciae que contenga la modalidad resolutoria. Sin embargo,
como se sostuviera en las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil, la usucapión breve constituye también un
modo de adquirir esta clase de dominio imperfecto, dado que si el fideicomiso lo constituye quien no es
realmente el dueño, o quien no estaba legitimado para transmitir, la persona que adquiere de buena fe en esas
condiciones y suma una posesión de diez años (creyéndose, sin duda alguna, dueño fiduciario) consolida su
derecho por el transcurso del tiempo. Claro que adquiere el dominio imperfecto, y no el pleno, porque el “justo
título” puede extinguirse por el cumplimiento del plazo o de la condición resolutoria.
También despierta dudas el derecho real de tiempo compartido. Este derecho consiste en un pacto de usos y
goces sucesivos y alternados entre varias personas con relación a un objeto común, creándose entre ellos una
situación comunitaria que es preciso regular. Debe ser reputado inmediato ese uso y goce, derivado de la
relación tan estrecha y directa que el titular de un derecho real tiene con su objeto. En teoría, podría suceder que
alguien sin derecho posea por un lapso determinado cada año el objeto, como si fuese su titular. Sin embargo,
en la práctica es sumamente difícil imaginar esta posibilidad, ya que será prácticamente imposible que pueda
acceder al sistema quien no está incluido en el registro de adquirentes, o quien no es acompañante o autorizado.
Tiene más posibilidades la prescripción corta, cuando sea necesaria para sanear una situación irregular respecto
de quien cuente con justo título y buena fe.
Por último, en lo que a este apartado hace, es dable sostener que la prescripción adquisitiva es el instituto en
virtud del cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde con la cosa, mediante la posesión
continuada por el tiempo exigido por la ley. Sin embargo, para que la adquisición se perfeccione no bastan la
posesión y el transcurso del tiempo, porque debe existir previamente una resolución judicial que declare
extinguido o desmembrado el dominio del propietario anterior. Antes de esta declaración, la posesión y el
tiempo sólo conforman para el usucapiente una situación de hecho, que le otorga un derecho a la protección de
la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos, pero no tiene todavía un ius in rem, o sea, un derecho
en la cosa11. A lo expuesto debe agregarse que para el supuesto de que la usucapión versare sobre inmuebles o
muebles registrables, deberá inscribirse la sentencia judicial en el Registro pertinente, con el fin de hacerla
oponible contra terceros.
Elementos. Tal como mencioné en el apartado “Introducción”, existen dos clases de usucapión, la larga (art.
1899) y la breve (art. 1898), las que se diferencian por los requisitos que debe cumplir el usucapiente en cada
caso para adquirir un derecho real. Dichos requisitos, a su vez, pueden tener alguna variante si la cosa es
registrable. Del art. 1897 del CCyCN surgen los elementos comunes a ambas clases, constituyéndose en los
elementos fundamentales que requiere la usucapión: a) la posesión y b) el tiempo fijado por la ley. Asimismo, el

9
“La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título”
(art. 2164). En el Código de Vélez, sólo podían ser adquiridas por prescripción las servidumbres continuas y aparentes. El Código actual ha suprimido esta clasificación
y esta exigencia.
10
En las XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe, 2019), se concluyó –por mayoría– que “Las servidumbres positivas se ejercen por la posesión, no
debiendo interpretarse el artículo 1891 en un sentido literal. En virtud de los arts. 1897 y 2565 del CCyC todas las servidumbres positivas son susceptibles de ser
adquiridas por prescripción breve o larga. La derogada clasificación del Código de Vélez en continuas y discontinuas, aparentes y no aparentes, no tiene incidencia al
respecto”. Para la minoría de la comisión: “Sólo las servidumbres positivas que sean continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción”.
11
KIPER, Claudio M., Derechos Reales, 2ª ed. act. y ampl., Astrea, Buenos Aires, 2004, t. 2, p. 309.
4
art. 1939 establece los efectos de la posesión y establece que son dos: la adquisición legal de cosas muebles y la
usucapión. Los dos elementos fundamentales mencionados para usucapiar deben coexistir y se interrelacionan.
Téngase en cuenta que el inicio de la posesión determina el inicio del cómputo del tiempo establecido por el
CCyCN para adquirir un derecho real por prescripción. La prescripción breve, además de estos dos elementos,
requiere otros dos recaudos: a) el justo título, y b) la buena fe.
Elementos comunes. 1) Posesión: nuestro Código en su art. 1908 establece dos tipos de relaciones de poder del
sujeto con una cosa, que son la posesión y la tenencia; esta última conforme al art. 1909 del CCyC es inútil para
adquirir por prescripción ya que para ello se requiere ser poseedor. En el caso de la usucapión larga, la posesión
puede ser de mala fe, es indiferente. La definición de la posesión la encontramos en el art. 1909 CCyCN, la cual
se identifica con la teoría seguida por Savigny 12, por lo tanto, sigue el mismo lineamiento que el sostenido en el
Código Civil velezano. Se ha dicho que “La posesión constituye la condición de hecho en virtud de la cual son
posibles los tres modos de servirse de la cosa: usarla, gozarla y consumirla y que integra el contenido sustancial
del derecho real de dominio”13. También, que “Poseedor será entonces aquella persona que se comporta como si
fuera el titular de un derecho real, aunque en rigor de verdad no lo sea” 14. Por lo tanto, puedo decir que, la
posesión es un poder físico de ejercicio voluntario sobra una cosa (corpus) que se realiza con el ánimo de dueño
(animus domini); se trata de actos materiales que ejerce la persona sobre la cosa, comportándose como titular de
un derecho real (lo sea o no), que impliquen un avance sobre el derecho ajeno. Además, el Código exige que sea
ostensible, continúa (art. 1900), e ininterrumpida. En consecuencia, para que la posesión sirva al modo de
adquirir un derecho por medio de la usucapión, debe existir en cabeza de quien la detenta: a) el corpus, esto es
la posibilidad de detentar físicamente una cosa, es la posibilidad de aprehender la cosa 15, y el animus domini,
esto es, que la posesión sea a título de dueño para adquirir el derecho real de que se trate, lo cual significa que
debe comportarse como si fuere el verdadero propietario no reconociendo en otra persona el derecho de
propiedad, aun cuando carezca de derecho para ello. El corpus puede ser calificado como el elemento objetivo
de la relación de poder, mientras que el animus domini, como el subjetivo; b) posesión ostensible: es decir, debe
ser pública, no clandestina (art. 1921), lo cual implica que debe ser ejercida de manera que pueda ser conocida
por el propietario para que pueda oponerse a ella si así lo desea. Si no se opone, la ley presume que ha
abandonado la cosa y se consolida la posesión del usucapiente; c) posesión pacífica: la posesión mantenida por
la fuerza o violencia (de hecho o moral) no permite la adquisición por usucapión, cuyo plazo comienza a correr
desde que la violencia desaparece (que ocurre al año de que desaparece el vicio ya que ese es el plazo que tiene
el propietario para interponer la acción posesoria pertinente); d) posesión continua: esto es, la realización de
actos posesorios sobre la cosa en forma sucesiva, continuad. La continuidad depende del propio poseedor
aunque hay que tener en cuenta la presunción de continuidad que establece el art. 1930 CCyCN; e) posesión
ininterrumpida: al contrario de la continuidad, la interrupción no depende de la omisión del poseedor, sino de un
acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (por ej.: demanda –art. 2546-), y aun
ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (art.
2545). 2) Tiempo: nuestro Código estable como condición que la inacción del propietario y la voluntad del
usucapiente se extiendan por un período determinado de tiempo, a tal fin el art. 1897, es de carácter general,
imitándose a la referencia “durante el tiempo fijado por la ley”. A su vez, el art. 1898 se refiere a los supuestos
en los que se adquiera un inmueble o una cosa mueble con buena fe y justo título, indicando que se requieren
“diez años”, si se trata de un inmueble y “dos años” para un mueble. A esta se la denomina prescripción breve,
corta u ordinaria. Y, el art. 1899 regula la usucapción de cosas inmuebles por la posesión continua de “veinte
años”, y de “diez años” para un caso especial de adquisición de cosas muebles registrables. A esta se la
denomina prescripción larga o extraordinaria. Por último, el art. 2254 hace referencia a la prescripción de
12
Según este prestigioso jurista para la existencia de la posesión es necesaria la concurrencia de dos elementos: el Copus y el Animus Domini. El corpus es el poder de
hecho sobre la cosa, es la posibilidad de disponer físicamente de una cosa pero no exige el contacto físico para su existencia, sino la posibilidad material de hacer de la
cosa lo que se quiera, impidiendo toda injerencia extraña. El animus domini requiere que quien tiene el corpus se comporte como su verdadero dueño, es decir, sin
reconocer en otro la propiedad o un derecho superior sobre la cosa; no importa que efectivamente lo sea, lo relevante será que en los hechos se comporte como tal.
13
CS, 04/05/1993, “La Rinconada SA (en liquidación) c. Estado Nacional”, JA 1995-III, síntesis; LexisNexis online 1/27693.
14
ÁRRAGA PENIDO, Mario O., “Ejecuciones hipotecarias: tradición del tenedor al comprador en las subastas”, JA 1999-I-396.
15
Como sostenía Vélez Sarfield, consiste en “la aprehensión debe consistir en un acto que, cuando no sea contacto personal, ponga a la persona en presencia de la
cosa con la posibilidad física de tomarla” (art. 2473 CC de Vélez)
5
ciertas cosas muebles, los automotores hurtados o robados, inscriptos, estableciendo que el plazo es de “dos
años” si hubo posesión de buena fe. Con respecto al inicio del cómputo de la prescripción adquisitiva, como
regla general se establece que el mismo está dado por el inicio de la posesión, de ahí la necesaria interrelación
entre los dos elementos. No obstante, el art. 1898 establece que “Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión
útil se computa a partir de la registración del justo título.” De la conjunción de dicha norma con lo dispuesto en
la primera parte del art. 1903, el cual establece que “Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se
inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.”, corresponde interpretar que lo
dispuesto por el art. 1898, en comentario, rige para las cosas muebles cuya registración sea constitutiva. Por
otro lado, bajo ciertas circunstancias, el inicio de la posesión se presume, así los establece el art. 1914 al rezar
“Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que
en él se indica.” Es de importancia la fecha en que se adquirió la posesión porque es a partir de ese momento
que se computa el plazo de dos, diez o veinte años, según las condiciones que reúne el usucapiente o el título
que posea. En relación a cuándo inicia el cómputo del tiempo que corre contra quien tiene derechos
condicionales o a plazo cabe aclarar que el hecho de que el perjudicado por la prescripción tenga un derecho
sujeto a plazo o condición suspensiva no impide que se consuma la usucapión. La legitimación activa y pasiva
recaen sobre la misma persona, ya que quien quiere adquirir un derecho real por usucapión es el poseedor y los
propietarios que quieran reivindicar la cosa se opondrán a ese mismo poseedor que intenta despojarlo de su
propiedad. En cuanto a los sujetos, el art. 22534 establece que “La prescripción opera en favor y en contra de
todas las personas, excepto disposición legal en contrario”, es decir, que pueden ser personas humanas, jurídicas
(privadas o públicas, entre estas últimas queda incluido el Estado y la Iglesia Católica). Por último, ambas
modalidades tienen las mismas reglas en cuanto a suspensión e interrupción de la prescripción. La suspensión es
el período en el cual se detienen momentáneamente los efectos de la prescripción por alguna causa, pero es
computable el tiempo anterior y posterior al avenimiento de la causa que generó la suspensión. La interrupción
elimina la posesión como si nunca hubiese existido, e imposibilita la prescripción. La única manera de adquirir
la posesión en el último caso, sería en virtud de una nueva posesión.
Prescripción adquisitiva breve: requisitos particulares de esta modalidad. Además de los elementos
comunes señalados anteriormente, la usucapión breve exige dos requisitos más: el justo título y la buena fe.
Todos los requisitos de esta modalidad surgen del art 1898 CCyC que lo recepta de la siguiente manera: “La
prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años (…)”. Según la
doctrina, en este caso ya existe un derecho del poseedor por la exigencia de que éste tenga a su favor un “justo
título” y sostienen que “la prescripción breve se ve ya no como un modo de adquirir un derecho que no se tiene,
sino como una forma de consolidar ese derecho adquirido frente al verdadero propietario”. Entonces, no sería
expresamente un caso para adquirir ya que la cosa ya es tenida como dueño, solo que con justo título. 1) Justo
título: reúne las condiciones del título suficiente pero sin consideración de la persona de quien emana. El título
suficiente exige que el derecho real que se transmite sea propio del disponente y que éste sea capaz y esté
legitimado para transmitir. En el justo título falta alguno de esos elementos: el derecho real que se transmite no
es propio, o es propio pero el disponente no es capaz o no está legitimado para transmitir. Es este vicio en la
persona del transmitente lo que la prescripción tiene por objeto cubrir. Hay 3 casos en que no existe “justo
título”: a) Título putativo: el error de hecho recae sobre la cosa que es objeto del contrato y no es suficiente para
la usucapión breve (el poseedor tiene un título que en realidad no existe o la cosa poseída no es la que surge del
título). Para poder usucapir, la cosa a la que el título se refiere tiene que ser la misma que la que fue objeto de la
posesión. La ley permite el error sobre el transmitente pero no sobre el objeto de la posesión; b) Error de hecho,
y no de derecho: la ignorancia del poseedor sobre un error de hecho es excusable, pero no la fundada sobre un
error de derecho (la ignorancia de las leyes no sirve de excusa). El justo título se puede fundar solo en un error
de hecho que recaiga sobre la persona del que transmite, y nunca sobre un error de derecho; c) Título bajo
condición: estos títulos solo son eficaces para prescribir desde que dicha condición se cumple. Diferente es el
caso de la condición resolutoria que es útil para prescribir desde su origen. 2) Buena fe: se presume salvo
prueba en contrario y es suficiente que haya existido al momento de la adquisición. La existencia del justo título
hace presumir la existencia de buena fe del poseedor. Según Vélez en la nota al art. 4006 CC “la buena fe es que
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el adquirente crea que aquél de quien la hubo… era suya y podía enajenarla”, por lo que la duda en este sentido
equivale a la mala fe. Hay 3 casos de inexistencia de buena fe: a) Vicios en la forma del título: al ser vicios
visibles y extrínsecos, hacen presumir la mala fe del poseedor; b) Título nulo: al ser nulo, el título es inexistente
y no sirve para prescribir; c) Título con nulidad relativa: aunque la nulidad del título sea relativa, tampoco sirve
para prescribir. No es justo título porque la ley presume que hubo mala fe en el adquirente y que conoce los
vicios del título. En todos estos casos no es posible la usucapión breve por la existencia de mala fe – En este
sentido se pronunció la Corte Suprema en fallos “E.D 7-183, 1963”: “Descartada la buena fe, es inadmisible la
prescripción decenal del C.C.” –, pero sí sería posible la usucapión larga.
Casos jurisprudenciales. Justo título: 1. Es justo título el otorgado por quien no es el dueño y que, fuera de
ello, reúne todas las condiciones necesarias para transmitir la propiedad y se halla revestido de las solemnidades
exigidas para su validez. El justo título y a buena fe son dos requisitos distintos mas no independientes: el
primero hace presumir el segundo (CSJN, 1948, “Hidalgo, Rodolfo c/Nación”, Fallos: 211:740). 2. Debe
decretarse la inexistencia del acto jurídico mediante el cual un adquirente a título oneroso y de buena fe compra
un inmueble de quien a su vez lo había adquirido mediante una maniobra defraudatoria, ya que nadie puede
transmitir un derecho mejor que el que detenta y además, quien adquiere de un no propietario tiene un justo
título y sólo puede consolidar su situación después de 10 años de posesión y buena fe (CNCiv., sala H, 16-10-
2012, “S., A. c/Díaz, Manuel Roberto y otros”, RCyS 2013-III-129, AR/JUR/59084/2012, RC J 160/22).
Comentarios finales. En virtud de lo desarrollado, a mi parecer son adecuadas las soluciones adoptadas tanto
por el Cód. Civ. y Com. y por los tribunales en los diferentes casos en cuanto a que los requisitos formales de
admisibilidad de este instituto deben ser acabadamente probados y cumplidos por aquéllos que intentan
beneficiarse del mismo, no pudiendo oponer cualquier título para la procedencia de la prescripción adquisitiva
breve, sino uno que sea expresamente admitido por la ley. Asimismo, la interpretación en cuanto al abandono y
correlativo aprovechamiento económico al que hice mención anteriormente, parece una solución lógica en
cuanto un inmueble (o mueble registrable o no registrable) abandonado será más productivo económicamente
en cuanto se lo ocupe y se haga uso de él, lo que no ocurre si el propietario lo abandona y lo deja inutilizado. La
adjudicación por ley de la propiedad a través del instituto de la prescripción adquisitiva breve impide que las
cosas queden inutilizadas cuando un poseedor con justo título y buena fe haga uso y ejecute actos posesorios
durante el plazo de 10 o 2 años, según la cosa de que se trate. Al cabo de ese término, conseguida la sentencia
de prescripción adquisitiva, el nuevo propietario deberá registrar el mueble o inmueble que ha adquirido para
poder oponer su derecho real de dominio sobre la cosa frente a terceros y para favorecer la seguridad jurídica.