➢ TEMA 1: INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES

1.1. Los derechos reales: concepto y clasificación.

Obligaciones y contratos: posibilidad que tiene el acreedor de exigir al deudor un determinado
comportamiento frente a un 3º denominado deudor. Ahora para hablar de derechos reales ya no
rige esta posibilidad, sino que se trata de una RELACIÓN PERSONA COSA.

RELACIÓN DE LA PERSONA CON LA COSA. Los Dº REALES se gravan, se pegan, se transmiten con la
cosa, van juntos. Por ejemplo: yo voy a comprar una finca y voy a mirar en el registro de la propiedad
a ver que tiene la finca. La finca tiene una servidumbre, una hipoteca. Son cosas que van con la finca,
como si fueran su DNI.

Si compramos un piso, ¿que tiene? Una hipoteca, un usufructo. Por este motivo son muy
importantes los medios de publicidad (se verán más adelante), es decir, el registro de la propiedad
porque yo tengo la necesidad de saber lo que compro. Son relaciones persona cosa, pero que gravan
y se transmiten directamente con la cosa. Se podrán cancelar, pero mientras no se cancelen se
transmiten con la cosa.

Cuando hablamos de que los derechos reales gravan cosas, cierto es que pueden ser cosas
corporales, incorporales, derechos de propiedad intelectual, pero nosotros nos referiremos a cosas
(art. 354 y ss. CC) bienes inmuebles. Inmuebles, finca, predios es lo mismo.

Gravar bien inmueble y cargas de un bien inmueble: esto es que los derechos reales gravan los
bienes inmuebles. Las cargas del inmueble son la hipoteca, la servidumbre, el usufructo… las cargas
son las que gravan los bienes inmuebles, la finca o el predio. (DNI finca).

DOS ASPECTOS IMPORTANTES:

1. Poder que el sujeto directamente tiene sobre la cosa. Dependerá del derecho real
del que sea titular. (poder usarla, venderla…)

2. Relación del sujeto, el que tiene el poder sobre la cosa, con terceros. Les puede
imponer un derecho negativo erga omnes (frente a todos). (como esto es mio tu no
lo tocas, como soy el usufructuario tu no lo usas…)
Principio de relatividad contractual (art.1257 CC): el derecho personal el acreedor no
puede imponer su derecho de crédito frente a todos, es decir, erga omnes. Se puede
exigir sólo al deudor y a sus hijos. Los contratos sólo producen efectos entre las
partes que los otorgan. Por el contrario, en derechos reales si es erga omnes.

DEFINICIÓN ROCA SASTRE: Derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío, directo o
inmediato, sobre la cosa e impone a todos un derecho de abstención. El poder o señorío dependerá
del derecho real del que hablemos.

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CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES:

- inmediatividad: poder que tiene el sujeto directamente sobre la cosa.

- exclusividad: excluye otros derechos.
- reipersecutoriedad: existen acciones especiales para que yo pueda hacer valer mi derecho
frente a 3º. maximum: acción reivindicatoria (que el propietario pueda reclamar lo que es
suyo) hay otros pero.
- publicidad: registro de la propiedad.
- existen, salvo algunos supuestos, que son libremente transmisibles.

1.2. Sus diferencias con los derechos de crédito.

- Por razón de las personas: en los derechos de crédito encontramos dos personas
enfrentadas, el acreedor y el deudor. Existe la posibilidad de que el acreedor exija un
determinado comportamiento al deudor. En cambio, en el derecho real es relación persona-
cosa, no persona-persona.

- Por razón del objeto: en el derecho de crédito el objeto es un determinado comportamiento

que puede exigir a una persona. En los derechos reales recae sobre una cosa corporal,
concreta, específica, no sobre una conducta.

- por el poder que atribuye: el poder que atribuye el derecho de crédito es la posibilidad de
exigir un comportamiento, en cambio, el poder que atribuye el derecho real recae
directamente sobre la cosa y dependerá del contenido.

- Eficacia: principio de relatividad contractual. El derecho de crédito se puede oponer al

deudor y en todo caso a los herederos del deudor si no es una obligación personalísima. En
cambio, los derecho real es oponible erga omnes, frente a todos.

- Importancia de la ley a efectos de configuración: en materia de contratos el art.1255 CC es

el principio de la autonomía de la voluntad. Las partes en un contrato pueden pactar lo que
quieran. Ciertos límites (la ley, la moral, el orden público). En los derechos reales la
configuración que otorga la ley es básica, porque nosotros no podemos decir o decidir que
es un dominio o un usufructo porque lo dice la ley. La configuración y la importancia de la
ley es mucho mayor en los derechos reales.

- Origen: título (contrato) acompañado de un modo (entrega) para la transmisión. En

obligaciones y contratos basta con el título, pero en el caso de los derechos reales se exige el
modo también.

1.3. Adquisición de los derechos reales.

DOBLE VENTA: vendo a alguien la cosa sin entrega de llaves y al cabo de 2 días se la vende a
otra persona. (doc. privado). Sólo exigencia de carácter contractual, porque aun la persona
no es dueña, sino que pretende serlo.

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 VENTA DE COSA AJENA: vendo a alguien la cosa con entrega de llaves y mañana se lo vendo
a otra persona. Aquí sí se puede poner una acción propia de la propiedad, porque aquí la
persona ya es dueña.
Un contrato firmado en una servilleta con entrega de llaves es totalmente válido.

- Duración: el derecho de crédito normalmente tienen una duración determinada y

prescriben a los 5 años y su ejercicio agota el derecho. Los derechos reales en principio no
tienen una duración concreta y su ejercicio no lo extingue, sino que lo consolida.

- Los derechos reales se inscriben en el registro de la propiedad (excepto la posesión) y los

derechos de crédito no (excepto el arrendamiento art.25)

CLASIFICACIÓN:

- bienes incorporales
- bienes corporales:
- dº real de carácter provisional: la posesión.la posesión es una posesión fáctica que otorga
derechos y debe ser protegida.
- dº real de protección definitiva: plena es la propiedad o dominio.
- dº reales de carácter limitado: goce (usufructo, servidumbre), garantía (hipoteca, prenda) y
adquisición (tanteo, retracto).

1.4. Derecho real pleno y derechos reales limitados.

“NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS”:

Hay que hacerse la siguiente pregunta: ¿Los derechos reales de la lista recogida en el CC y la LEY
HIPOTECARIA son los que son o podemos crear más?

Parte de la doctrina dice que SÍ por el principio de la voluntad y el artículo 2.2 de la Ley
Hipotecaria.

Otro sector doctrinal dice que NO por la importancia de la ley y que sería un problema porque si
gravan la cosa, sería un problema para el registrador, para la calificación.

Posición actual DGRN y la doctrina moderna, que SÍ pero, siempre que exista una trascendencia
jurídico-real concreta, siempre que se cumplan los aspectos básicos de los derechos reales y de
hecho, se han creado, por ejemplo, la opción de compra o la atribución del uso a la vivienda
habitual.

Las expresiones latinas numerus apertus y numerus clausus aluden a dos posiciones enfrentadas en
la controversia sobre la posibilidad de creación de nuevos derechos reales, es decir, sobre la
creación de derechos reales atípicos.

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Numerus apertus

Los defensores del numerus apertus entienden que la lista de derechos reales recogida en la Ley es
una lista abierta a la que pueden añadirse nuevos derechos reales. Este es el sistema que rige en el
Derecho Francés que favorece la adaptación del Derechos a los constantes cambios de la realidad y a
las nuevas necesidades socioeconómicas. Esta doctrina se fundamenta en los artículos 2.2 LH y art. 7
RH.

El artículo 2, segundo apartado de la Ley Hipotecaria señala que en el Registro de la Propiedad se

inscribirán <<los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros
cualesquiera reales>>. La coletilla del artículo 2.2, <<y otros cualesquiera reales>>, parece dejar
abierta la posibilidad de crear nuevos reales.

El artículo 7 del Reglamento Hipotecaria parece incidir en esta regulación aludiendo a ciertos
derechos reales así como a <<cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza>>.

En base a estos preceptos la lista parece no ser exhaustiva. Además también puede fundamentarse
en la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC: << Los contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la
moral, ni al orden público>>.

Numerus clausus

Por el contrario, la doctrina del numerus clausus defiende que no existen más derechos reales que
los regulados en nuestras leyes debido a que la creación de los mismos afecta al orden público,
puede frenar la libre circulación de bienes y provocar que terceros deban soportar cargas a cuyo
nacimiento fueron ajenos. Mantienen que el derecho positivo contiene una lista cerrada de
derechos reales y que los particulares no pueden crear nuevos derechos.

Fundamentan esa imposibilidad de crear derechos reales en la falta, en el ámbito de los derechos
reales, de un artículo que cumpliese con la labor del art. 1255 CC en el caso de lo contractual.
Además consideran que la expresión <<otros cualesquiera derechos reales>> alude a los derechos
existentes no enumerados en la relación que se realiza en el art. 2.2 LH como, por ejemplo, la
anticresis y rechazan que el artículo 7 RH pueda decidir sobre esta cuestión dado su rango
reglamentario.

Estas ideas, de origen romano, se asentaron en países de nuestro entorno como son Alemania,
Suiza, Austria, Suecia, Finlandia o Portugal. En el proceso codificador francés (de gran influencia para
otros países de su misma cultura jurídica) estaba presente el temor de que se volviese a formas
feudales de relación, y eso inspiraba la idea de que los derechos reales sobre cosa ajena debían ser
perfectamente tasados.

Este sistema es el que sigue el Derecho alemán que facilita la llevanza del Registro y refuerza la
seguridad jurídica puesto que es suficiente conocer el nomen iuris de un derecho real para saber con
precisión el alcance y contenido de las facultades que confiere a su titular.

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Sistema actual de derechos reales

La Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) se ha pronunciado en
reiteradas ocasiones sobre este asunto admitiendo la vigencia en nuestro ordenamiento del sistema
numerus apertus. Si bien, también ha puesto bastantes límites de hecho para inscribir nuevos
derechos reales a los que me referiré en próximo epígrafe.

Teniendo en cuenta el ordenamiento en su conjunto, considerando los argumentos explicados en la

postura de numerus apertus, debe defenderse la teoría de que no existe un número cerrado de
derechos reales de entrada en nuestro ordenamiento jurídico, sino que se pueden crear nuevos
derechos reales por parte de los particulares que tendrán su culminación con la inscripción en el
Registro. Además de la admitida creación de nuevos derechos reales por parte del legislador que
puede suceder en cualquier momento como ya ha hecho, por ejemplo, en el Código Civil de Cataluña
al que más tarde me referiré.

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 ➢ TEMA 2: DERECHO DE PROPIEDAD O DOMINIO (ES LO MISMO)

Hay que tener en cuenta que la nuda propiedad no es el pleno dominio, eso no sería lo mismo.

2.1.- Concepto del derecho de propiedad

La propiedad es el derecho más pleno, de carácter definitivo, no limitado. El dominio es el derecho
real que otorga al titular el poder más amplio sobre la cosa, dentro de los límites legalmente
establecidos. ¿QUE PUEDE HACER EL TITULAR? puede vender la cosa, hipotecarla, gravarla
(servidumbre, usufructo, abandonarla o destruirla). El límite para destruirla es por ejemplo, si le
debes dinero a alguien, tu no puedes destruir derechos de terceros. Puedes destruir algo de tu
propiedad siempre y cuando con esa acción no estés perjudicando un derecho de un tercero.

En el derecho romano se entendía que el derecho de propiedad era ilimitado. Hoy en día el derecho
de propiedad está limitado por unos límites institucionales, establecidos en la ley. (art. 348 CC)
¿CUALES SON ESTOS LÍMITES?
Limitaciones de D. Público: La expropiación por interés social (art. 33 CE y art. 54 de la Ley de
Expropiación Forzosa). Ejemplo 1 : Por la localización dónde está situada tu finca tienen que hacer
una carretera si o si, a eso se le llama expropiación social del derecho de propiedad. Este es el caso
más paradigmático.
Ejemplo 2: No puedo construir en primera línea de playa porque hay unas leyes urbanísticas que lo
prohíben, para proteger el patrimonio, la costa.

2.2.-Caracteres del derecho de propiedad: generalidad, independencia y elasticidad

De los conceptos legales del derecho de la propiedad podremos derivar sus caracteres esenciales:

a) Generalidad: El derecho de propiedad otorga, salvo que se encuentre limitado por disposición
legal, la generalidad de las facultades que la ley permite tener sobre la cosa a la que se refiere. Por lo
tanto, a diferencia de los derechos reales, la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes.
b) Elasticidad: La propiedad podrá tener limitaciones, pero cuando desaparecen, recobra su carácter
de generalidad
c) Independencia: No depende de ningún otro derecho, es un derecho principal.

2.3.- Extensión del derecho de propiedad: 350 C.c. (interés del dueño)
El art. 348 y ss. CC: La propiedad es el derecho a disponer y gozar de una cosa sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes (límites institucionales o de carácter legal). La pregunta es: ¿hasta
dónde se extiende el derecho de propiedad desde un punto de vista físico? En derecho romano se
decía que “hasta el cielo y hasta el infierno”, hoy en día, el art. 350 CC determina cuales son los
límites de este derecho de propiedad. Ejemplo: el derecho de vuelo, es decir, el derecho a subir
plantas de una casa, a construir más plantas hacia arriba, desde un punto de vista civil es posible,
porque la propiedad te pertenece, pero dependerá la normativa urbanística, esta determinará si
puedes o no, aunque sea tuya la propiedad, como ocurre también con el derecho de subsuelo, es
decir, la construcción de un parking subterráneo en tu casa. Por lo tanto, en la actualidad el derecho
de propiedad está perfectamente delimitado.

2.4.- Facultades:

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2.4.1.- Libre disposición:
La posibilidad de disponer desde un punto de vista jurídico es la posibilidad de enajenar el bien.

a)enajenación (existen prohibiciones de disponer, como el fideicomiso)

La enajenación puede ser “inter vivos” (venta o donación) o “mortis causa” (testamento). Esta
facultad de enajenar no es ilimitada, con carácter general podemos decir que el propietario siempre
puede vender o enajenar pero hay límites:
Relativos: Los menores de edad no emancipados, incapacitados por sentencia judicial, ni aquellos
menores emancipados, tampoco podrán gravar ni enajenar bienes inmuebles o de extraordinario
valor o establecimientos mercantiles (prohibiciones que dependen de la capacidad de la persona).
Absolutos: las propias de derecho sucesorio como por ejemplo el fideicomiso (persona que decide
que este bien inmueble va a tal persona pero que cuando esta fallezca ese inmueble va a otra
persona, por lo tanto, la primera no puede disponer de ese inmueble porque en mi testamento he
puesto que ese inmueble en cuanto fallezca esa persona va a la otra que he indicado).

b)gravamen: posibilidad de deshacerse de facultades (v.gr. conceder el usufructo)

Gravar es imponer cargas al inmueble, establecer una carga sobre el mismo. Ejemplo: yo puedo
constituir el usufructo a favor de un hijo mio, porque es incapaz, un usufructo de un piso que tenía
en alquiler, los inquilinos han dejado el piso y quiero que el usufructo sea para x hijo mío, entonces
yo como propietario del inmueble (piso) me puedo deshacer de las facultades de uso y disfrute que
tengo como propietario y constituir un usufructo a favor de mi hijo, yo ya no seré el pleno
propietario, con dominio absoluto, seré nudo propietario (dominio desprovisto de las propiedades
de uso y disfrute, porque las tiene un tercero, que yo he elegido, porque he querido).

c) transformación: Ejemplo: construcción de una casa en un suelo rústico y convertirlo en suelo

urbano siempre que lo permita la normativa. (recalificación del terreno).
d) Destrucción: Siempre dentro de los límites del derecho de un tercero, como ya hemos explicado
con anterioridad.

2.4.2 Uso y disfrute

Es mio el inmueble y lo disfruto viviendo en el o alquilándolo, aprovechándome del rendimiento de
ese alquiler.

2.4.3 Accesión (la veremos) - SE VERÁ EN EL SEMINARIO O EN EL CASO PRÁCTICO DEL CURSO.

2.4.4 Facultades de exclusión: Los derechos reales son: Oponibles “erga omnes”(frente a todos) y
no oponibles. El derecho real es el poder o señorío sobre la cosa que impone, además obligaciones
de abstención. (esto es mío y tú no lo tocas) - facultad de exclusión.
¿Cómo se materializa? pues con la posibilidad de deslindar tu propiedad (art. 284 CC), de cerrarla
(art. 388 CC).

2.2.5. Acción reivindicatoria (diferenciar con la acción declarativa).

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El OJ nos da la posibilidad que podamos ejercitar acciones protectoras del dominio, es la posibilidad
que tengo yo de reclamar a un tercero algo que es mio porque me he visto desposeído.

Hay que distinguir por un lado la acción reivindicatoria y por otro, la acción declarativa.

La acción declarativa de dominio no tiene carácter ejecutivo, simplemente se solicita al juez que
declare que algo es mio pero yo no me he visto desposeído. Ejemplo; discutimos con el vecino si la
parte del bancal es mía o suya y está perfectamente delimitada, yo que estoy segura tendré que
presentar una acción declarativa, porque simplemente quiero que se declare, no quiero que nadie
me devuelva nada porque no me he visto despojada. (únicamente declaración).

En cambio, el petitum de una acción reivindicatoria es de se declare que soy dueño y que se condene
a la persona que creo que tiene lo que es mio a la devolución de la cosa. (declaración y obligación de
devolución, en caso de que se declare que soy dueño).

En todo caso, para ambas se requiere:

1- que el actor demuestre su título. Yo que soy el actor (carga de la prueba art. 217 LEC el que
ejercita la acción es el que tiene la carga de la prueba) tengo que probar que soy dueño (con títulos,
con inscripción al registro de la propiedad…)
2- Perfecta identificación del objeto. (sino el juez lo desestimará).
Hay veces que estamos disputando un trozo con el vecino (partió): No acción declaratoria, sino que
acción de deslinde.
2.4.5 Facultad de deslindar y cerrar la propiedad: 384 a 388 C.c.
Acción de deslinde: Se interpone por el propietario de una finca, frente al propietario de una finca
colindante cuando los linderos entre las fincas no estén determinados. No puede estar en cuestión la
titularidad de la finca o de determinadas partes de la misma. Tiene como fin fijar los límites de la
finca de modo que quede determinado el objeto sobre el que recae el derecho real. En principio no
se prevé legalmente un acuerdo entre las partes, pero nada impide que concurran todos los
interesados y éstos decidan mediante convenio delimitar sus fincas y fijar el alcance de sus derechos.
Se tratará de un acuerdo con alcance obligacional.
Arts 2061 a 2070 LEC: El juez citará a todos los interesados y procederá a fijar los límites conforme
con el procedimiento previsto en la LEC. En el momento en que alguno de los interesados se oponga
a lo acordado entre todas las partes, el juez deberá sobreseer el expediente y las partes acudir al
procedimiento contencioso. Se trata de un procedimiento contencioso por la vía judicial ordinaria.
Y para proceder al deslinde:
- Primero hay que atender a los títulos de cada propietario,
- subsidiariamente a la posesión,
- subsidiariamente a cualquier medio de prueba y distribuyendo el terreno de la contienda
por partes iguales. (arts. 385, 386 y 387 CC).

2.5 Límites al derecho de propiedad

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2.5.1. Límites de interés público: expropiación, leyes urbanísticas, alquiler turístico…
- límites de derecho público: expropiación, normas de medio ambiente, pisos turísticos,
expropiados…

2.5.2. Límites de interés privado

a) Servidumbres
SERVIDUMBRES: si suponen una derogación del régimen normal del derecho de propiedad, porque
no es normal. Por ejemplo: vecino que no tiene salida a ningún camino público, tengo la obligación
de dejarle pasar para que vaya a la carretera. No existe una reciprocidad entre ambos sujetos, sino
que uno tiene el derecho el derecho de hacer (predio dominante) y el otro la obligación de dejar
hacer (predio sirviente).

b) Relaciones de vecindad. Qué son. Diferencia con las servidumbres. Teoría actual.
RELACIONES DE VECINDAD: no suponen una derogación del régimen normal del derecho de
propiedad, sino que son consustanciales al derecho de propiedad. Nacen así con el derecho de
propiedad. El derecho de propiedad nunca puede amparar un fin ilícito. Hablamos de una
reciprocidad (A tiene que respetar a B y B tiene que respetar a A). sobre ella ha habido muchas
teorías. La más utilizada jurisprudencialmente es la del uso normal y la tolerancia social permitida
con el límite del abuso del derecho, ya que estas no están reguladas como tal en el CC.

2.6 Modos de adquirir el dominio: art.609 C.c.

2.6.1 Ocupación
Art. 610 y ss CC. Sólo para BIENES MUEBLES. Es el poder para hacer nuestras cosas que carecen de
dueño (animales de caza y pesca, cosas que se pueden presumir que están abandonadas, NO BIENES
INMUEBLES ESTOS SON DEL ESTADO). El CC regula el hallazgo (encontrar una cartera, depositarla en
objetos perdidos y si en el plazo de 2 años nadie lo reclama el que lo halló puede hacerlo suyo) (art.
615 a 617 CC) y el tesoro oculto (art. 351 y ss CC) (encontrar algo enterrado en mi terreno, si es en
terreno de otro la mitad es para el descubridor y la otra para el dueño del terreno)

2.6.2 Consecuencia de determinados contratos mediante la tradición: teoría del título y modo.
Para transmitir el dominio se necesita el título y modo (tradición/entrega). Puede ser una entrega:
real (ir a comprar al mercadona), ficticia (simbólica dar las llaves) o instrumental (art. 1462.2CC
escritura pública ante notario).

2.6.3 Ley, donación, sucesión testada e intestada

2.6.5 Prescripción adquisitiva o usucapión (art. 1930 y ss. CC): modo de adquirir la propiedad u
otros derechos reales por la posesión a título de dueño continuada por el tiempo establecido en la
ley.
Fundamento? (completar con el manual)

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Art. 1931 y ss CC (requisitos)
TIPOS:
- ORDINARIA (art. 1940 CC): posesión en concepto de dueño + justo título + buena fe +
tiempo.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública (a la vista de todos, como si fuera un
propietario más, normalidad), pacífica (que no hayamos podido tomar la propiedad con violencia)
(art. 441 y ss CC), no interrumpida, buena fe y justo título (ver arts. 1943 a 1948 CC) y no estar
basada en la mera tolerancia del dueño (arts. 1941 y 1942 CC).
La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era
dueño de ella, y podía transmitir su dominio” (art. 433 y 1950 CC), es decir, que desconoces que tu
título tiene un vicio y de hecho creo que es totalmente válido. En nuestro OJ se presume siempre.
El justo título (art. 1952 CC): el título tiene un defecto. Se tiene que hablar siempre de un contrato
traslativo del dominio. El título ha de ser “verdadero y válido” (art. 1953 CC). Al exigir que el título
sea verdadero no sería suficiente un contrato simulado o las falsificaciones, sino que se trata de un
título verdadero pero que adolece de un vicio. Por tanto, debe estar haciéndose referencia, por
ejemplo, en un contrato de compraventa a la hora de firmar la persona tenía una incapacidad no
declarada judicialmente o algún brote psicótico y nosotros no teníamos ni idea ni lo podíamos saber.
En este caso tendríamos el paso del tiempo de 10 años y el título de posesión a modo de dueño. A
parte se tiene el plazo de 4 años para la anulabilidad y por ello queda convalidado por usucapión por
mucho que el título tuviera un vicio.
Ejemplo: cuando alguien fallece los herederos hacen un inventario y piden notas al registro de la
propiedad. Sale una finca rústica en Llucmajor y se incluye en la escritura de herencia, pero luego
resulta que mi padre vendió en documento privado al vecino un año antes de morir. Yo no sabía
nada y tomo posesión de la finca y al cabo de 13 años aparece el vecino y me dice que eso se lo
vendió mi padre. Pero yo tengo buena fe, justo título, tengo posesión y han pasado más de 10 años.
El plazo de la usucapión ordinaria para bienes muebles es de 3 años (art. 1955 CC), mientras que si
se trata de inmuebles deberán transcurrir 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (art. 1957
CC).
- EXTRAORDINARIA: (arts. 1955 y 1959 CC): posesión en concepto de dueño + tiempo.
La posesión debe reunir los siguientes requisitos: posesión en concepto de dueño, pública, pacífica,
no interrumpida y el paso del tiempo.
Por ejemplo: un arrendatario que tiene alquilado un inmueble desde hace 10 años, el propietario
fallece y él intenta contactar con la familia y el propietario no tiene hijos. Queda esto un poco en el
limbo. El arrendatario sigue pagando la renta porque no sabe que ha sido del propietario ni nada
para que no puedan desahuciarlo. ¿Creen que el arrendatario después de 30 años de estar ahí y que
no haya dueño, podría adquirir por usucapión? NO, no se podría porque posee en concepto de
arrendatario y no en concepto de dueño. Podría dejar de pagar y hacer actos de propietario (ir a las
juntas de vecinos, pagar derramas extraordinarias, pedir licencias, reparar el tejado…) para así
poseerlo en concepto de dueño y tener indicios para pasados los 30 años poder adquirir la
propiedad por este modo.
En estos pleitos casi nunca tienes oposición porque es muy difícil encontrarlos, pero ello no significa
que te vayan a dar la razón, sino que el juez tiene que valorar el conjunto de la prueba y valorar que
se considera suficiente.

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Se requiere prueba para demostrar que lo posee en concepto de dueño y que han pasado 30 años y
así puede adquirirlo por usucapión.
El plazo de la usucapión extraordinaria para bienes muebles es de 6 años (art. 1955 CC), si bien este
plazo se alarga en el caso de las cosas robadas o hurtadas, respecto a los que las robaron o hurtaron
y sus cómplices o encubridores (art. 1956 CC). En cuanto a los bienes inmuebles, el plazo es de 30
años, sin distinción entre presentes y ausentes (art. 1959 CC).
Art. 1942 CC los actos de tolerancia no se pueden tomar en usucapión pasados 30 años.
Art. 1960 CC: materia de cómputo de los años.
Una vez ha transcurrido el tiempo, tanto en una como en otra, para hacer valer mi derecho se debe
solicitar/interponer una acción declarativa para que el juez declare que yo soy dueño y así poder
inscribirla en el Registro Mercantil. A partir de aquí como ya tenemos una ST que declara que somos
dueños ya podemos hacer lo que queramos.
El que interpondrá una acción reivindicatoria será el supuesto “propietario” el que se supone que mi
padre le vendió la tierra o la propiedad.
*Accesión
Lo plantado en suelo ajeno pertenece al dueño del terreno, no de quien lo siembra. “superficie solo
cedit”. Art. 361 y 362 CC.

*Adquisición a non domino (lo veremos cuando veamos el Registro de la Propiedad)

2.7 Pérdida del dominio/propiedad

- Expropiación (art. 33 CE)

- Revocación (las donaciones se pueden revocar)

- Abandono o renuncia (límite sin perjuicio a 3º)

- Pérdida material (un coche y se ha pegado fuego)

- Transmisión a un 3º (por ejemplo: vender la propiedad)

➢ TEMA 2 BIS: COPROPIEDAD (art. 392 y ss CC)

2.1- ¿QUÉ ES? REGULACIÓN: ART.392 Y SS. Ejemplos de otras comunidades. Clases.

COPROPIEDAD: es dominio, pero dominio de todos.

Cuando vamos a hablar de comunidad se refiere a la copropiedad de una cosa o un derecho entre
varias personas. Aquí se va a hablar del dominio pero, podrían ser cousufructuarios, podría ser el
dominio o esa cotitularidad podría ser de varios en otro de derecho real que no sea el dominio. Esta
situación de comunidad de propietarios, no nos referimos a los vecinos, hablamos del piso que se
compra la pareja que se quiere mucho a 50/50 o 80/20, parejas que han heredado algo y alguno
pone mas dinero, o hermanos o primos que heredan de su abuelo…

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Este tipo de comunidad se llama COMUNIDAD ROMANA frente a la comunidad germánica (sociedad
de gananciales, no hay cuotas). Lo que caracteriza más a la comunidad romana es la existencia de
cuotas. También puede ser una comunidad de carácter voluntario (compra de un piso a medias) o
carácter incidental (situación no buscada, herencia). También puede ser una comunidad singular
(recae únicamente sobre un bien) o universal (sobre una masa, casi siempre sobre la masa
hereditaria). Hay muchas clasificaciones.

Requisitos para que podamos hablar de copropiedad: comunidad romana

- Un único objeto o una única más de bienes

- Varios sujetos

- La existencia de cuotas. Si no se dice nada se entiende que son iguales, pero pueden ser
desiguales y no pasa nada (caso de herencias).

Es conflictivo sobre todo si nos llevamos bien , porque uno quiere vender , otro lo quiere alquilar,
otro quiere que viva su hijo…

Ya hemos visto lo que supone la propiedad plena (uso y disfrute, posibilidades de disposición,
posibilidad de perdida, la de transformación, etc.), pero ahora somos muchos los que tenemos estos
derechos. ¿Cómo nos vamos a organizar? Todas esas facultades quedan limitadas.

2.2.- FACULTADES DE LOS COMUNEROS:

2.2.1.-Respecto de la cosa común:
2.2.1.1.- Uso y disfrute

Por ejemplo 3 hermanos y cada uno tiene el 33.33%. ¿Qué puede hacer cada uno de esos hermanos
sobre la totalidad del piso?

- Primera facultad, USO Y DISFRUTE: en principio el art. 394 CC dice que todo partícipe puede
servirse de las cosas comunes, siempre que no impida a los demás usarlo y que no perjudique el
interés de la comunidad. Lo suyo es establecer turnos, distribuirse, por ejemplo en meses o
semanas.

En el caso de que no se tuviera el mismo porcentaje, por ejemplo que uno tuviera el 80% y el
otro el 20% no tendrían los mismos derechos. El uso en caso de conflicto también va parejo a la
cuota que yo tenga.

¿Qué pasa cuando, por ejemplo, heredamos el piso de la abuela y hay un hermano que siempre
ha vivido ahí y hace uso él? ¿Cómo ha tratado la jurisprudencia estos temas? (FORO)

Para poder hablar de copropiedad debemos encontrarnos con una situación en la que hay un
inmueble que es de varias personas, pero solo una hace uso de él.

En estos casos, en primer lugar, va a regir el principio de autonomía de la voluntad, es decir, por lo
que hayan pactado los copropietarios y en defecto de ello se va a aplicar la Ley, en concreto, el art.
394 CC: «cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas
conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los
copartícipes utilizarlas según su derecho».

De este artículo se puede deducir que cada copropietario puede hacer uso y servirse de la cosa
común siempre y cuando respete los límites dispuestos en el artículo.

12
Pero ese uso solidario va a depender de si la naturaleza de la cosa es divisible o indivisible y también
de las circunstancias materiales y personales de cada caso.

Por ese motivo, la jurisprudencia se ha pronunciado de la siguiente manera:

- SSTS de 16 de septiembre de 2010, 29 julio de 2013: nos habla del uso de una finca por solo uno de
los coherederos, impidiendo el goce o uso de los demás. La sentencia lo que dispone en estos casos
es que es ilegítimo y por tanto, procede el desahucio por precario.

- SSTS de 19 de febrero de 2016, REC. 676/2015, referente al uso de una vivienda cuando las
circunstancias personales impidan o desaconsejan el uso simultáneo por todos los copropietarios. El
TS ha fijado doctrina porque considera que el uso por turnos es una forma justa, dice en concreto
que: “la aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes
será considerada como una fórmula justa aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no
sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo
inste.”

- ST de 13 de mayo de 2015, de la Audiencia provincial de Barcelona: en esta sentencia se hace

referencia a la indemnización del uso exclusivo de un inmueble y la prohibición de uso de otros
copropietarios. En este caso lo que ha establecido la jurisprudencia es que si se considera que hay
uso exclusivo y excluyente del inmueble por uno de los copropietarios, este debe compensar a los
excluidos con una indemnización o con el pago de una renta, de acuerdo con la interpretación del
art. 394 CC el cual lo ampara.

Ese uso y disfrute va aparejado a la proporción que cada uno tenga a la cuota de acuerdo con el
art. 393 CC, tanto los beneficios como las cargas van en función de la cuota de cada uno.

Pero si tuviesen un porcentaje diferente, el uso va parejo a la cuota que uno tenga.

2.2.1.2.- Interposición de acciones

La reivindicación de la cosa común o el ejercicio de todas que vienen de la titularidad de la cosa

común, estas acciones basta que la lleve a cabo un solo de los comuneros. El litisconsorcio NO es
necesario, cualquier comunero tiene la posibilidad de ejercer por sí solo siempre que sea beneficioso
para la comunidad, que es beneficioso no está del todo claro por eso se recomienda que bien
pongan el pleito todos o bien conste que todos están de acuerdo, pero esto no significa que sea
suficiente.

2.2.1.3.-Facultades de disposición
El derecho de disposición es la posibilidad de enajenar o grabar. Se requiere la unanimidad para
llevar a cabo este derecho de acuerdo con el art.397 CC. Por ejemplo, que dos quieran vender y otro
no, en este caso no se podrá vender porque no todos están de acuerdo.

2.2.1.4.- Facultades de administración

Para los actos de administración: se requiere la mayoría y en caso de que no se alcance la mayoría o
es perjudicial se debe acudir a un juez de acuerdo con el art. 398 CC.

¿Qué es un acto de administración? Hay que reformar el piso. Arrendar es un acto de disposición
pero hay jurisprudencia que dice que si lo alquilas por el tiempo establecido legalmente es un acto
de administración pero si va más allá de ese tiempo es un acto de disposición.

2.2.2.- Respecto de su propia cuota

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¿Qué puedo hacer yo con mi cuota, con mi porcentaje? LO QUE ME DE LA GANA. Art. 399 CC: “Todo
condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan,
pudiendo en su consecuencia enajenar, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la
hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al
cesar la comunidad”

Solo tengo un límite: LOS OTROS QUE TIENEN CUOTA TIENEN UN DERECHO DE ADQUISICIÓN
PREFERENTE de acuerdo con el ART. 1522 CC.

Pero a partir de ahí el propietario de la cuota puede hacer lo que quiera si los demás no lo quieren.

2.3.- EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD. Especial referencia a la acción de división

(actio communi dividiundo”)
Las causas de extinción de la comunidad de bienes son:

- Desaparición/ destrucción material de la cosa

- Consolidación, es decir, lo mismo que en derechos y obligaciones cuando se reúnen en una

misma persona la condición de acreedor y deudor. Esa obligación se extingue porque no me
puedo deber dinero a mi mismo. Por tanto, consolidación es parecido ya que es cuando se
reúnen la titularidad de todas las cuotas en una misma persona.

Ejemplo: mi padre tiene el 50%, mi hermana el 25% y yo el 25%. Yo le compro a mi hermana el 25% y
mi padre fallece y me deja a mi el 50%. Pues aquí “adiós” comunidad porque ya decae uno de los
requisitos fundamentales que es que existan varias personas.

- Acción de división (art. 400 y ss CC): en el derecho romano el hecho de que existiera una
cotitularidad, y de ahí viene, se entendía como una situación transitoria, como una situación
anómala que debía desaparecer porque lógicamente si existía un límite que son los derechos del
otro. Porque como ya vimos se decía que era un derecho ilimitado, donde el titular puede hacer
todo lo que quiera. En definitiva, no existía todo esto de los límites como los vemos nosotros.

Nadie está obligado a permanecer en la comunidad. Si yo soy un cotitular yo en cualquier momento

puedo decidir vender mi parte, primero ofreciéndola al comunero.

¿Qué ocurre si el comunero no puede o no quiere comprar esa parte?

Para solucionarlo se aplica lo que se llama acción de división: la posibilidad de que la cosa siempre
que sea indivisible, porque si es divisible se divide y no hay problema, se pueda vender en pública
subasta.

Ejemplo: A, B y C tienen un bien. A el 10%, B el 45% y C el 45%. Y A necesita vender y ofrece su parte
a B y C, pero estos no pueden. Por tanto, aquí lo que se puede hacer es poner la acción de división
para disolver esa comunidad. Con eso vamos a conseguir que el bien salga a pública subasta (subasta
normal porque aquí nadie debe a nadie, no hay acreedores) y en esa se venderá y nos cobraremos el
precio.

Peculiaridades: cierto es que si todos estamos de acuerdo en cuáles son las normas de la subasta
puede ir en lugar de por la parte contenciosa por la ley de jurisdicción voluntaria 1515. Pero
normalmente, en muchos casos no se ponen de acuerdo y para ello se debe poner una acción de
división frente a los demás comuneros pidiendo:

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 1- Que se declare indivisible porque es presupuesto necesario para la acción de
división.
2- Que se venda en pública subasta, generalmente en esos procedimientos ya o
bien pedimos un perito judicial con la demanda para que nos valoren lo que vale
ese inmueble para saber el precio por el que saldrá a pública subasta o bien
podemos aportar nosotros un peritaje con la demanda.
Límite: puede ser que haya o exista un pacto de indivisión de 10 años, como máximo solo pueden ser
10 años. Puede ser que nosotros al comprar el inmueble (A, B y C) hayamos hecho dicho pacto, en
ese caso no podríamos ejercitar la acción de división hasta que no hubiera transcurrido el plazo.
También podría ocurrir que el testador en el testamento hubiera hecho constar que no se pudiera
ejercitar la acción de división durante un plazo de 10 años. (art. 400-405 CC).

● TEMA 2 TER: LA PROPIEDAD HORIZONTAL

2.1-¿Qué es la propiedad horizontal?

NO CONFUNDIR COMUNIDAD DE BIENES (copropiedad: 2, 3 personas que tienen una casa de campo
heredada de su abuelo, pareja que se quiere mucho y tienen un piso en un bloque de pisos. De
puertas para dentro, a nivel interno nuestro.) CON COMUNIDAD DE VECINOS.

La propiedad horizontal o comunidad de propietarios son los típicos bloques de pisos. Se trata de
una relación de dentro hacia fuera, es decir, se trata de la convivencia con los demás vecinos, el uso
de las zonas comunes, de cómo se va a regular esa comunidad, la sufragación de los gastos de los
servicios que son de todos, etc. Es decir, lo que pasa con los demás vecinos con independencia de a
quien pertenezca ese piso o local que forma parte de la comunidad de vecinos.

A parte de referirnos al típico bloque de viviendas también nos vamos a referir a estas propiedades
llamadas propiedades horizontales tumbadas, las que son, por ejemplo: chalets adosados uno al
lado del otro con una piscina comunitaria, una pista de tenis, etc.

LEY 21 JULIO 1960: el origen de esta ley es el art. 396 CC. Los bloques no empezaron el los 60, ya
había bloques de pisos y bloques de edificios y entonces este artículo fue un poco la génesis. Lo que
sucedió fue que tras la guerra empezó un gran movimiento migratorio de los pueblos a las ciudades
y pues entonces había que empezar a construir bloques para esos nuevos trabajadores que
migraban a las ciudades. Entonces, pronto se dieron cuenta que la conflictividad, que es típica de las
relaciones de vecindad, debía regularse y así nació esta ley.

Ha tenido importantes modificaciones en el 99, en el 2013 que han ido incorporando corrientes
jurisprudenciales y planteando problemas que en el 60 no se habían planteado (accesibilidad de
minusválidos, las antenas parabólicas…) porque no existían.

2.2.- Requisitos:

- Que existan varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente que deber
tener salida o bien a un elemento común o a la calle. (no puedo acceder a esa unidad independiente

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a través de otra). Este puede pertenecer a una sola persona o a varias, eso no afecta en tema de
propiedad horizontal.

- Se combina esa titularidad individual con la copropiedad sobre elementos comunes. ¿qué
elementos? Zaguán, escalera, ascensor, piscina, jardín, fachada, azotea, etc. Esta copropiedad
sobre elementos comunes no es como la del tema anterior ya que no se puede ejercitar la
acción de división (no puedo decir la copropiedad de la piscina y el jardín salga a subasta si los
demás no quieren mi parte). Es una copropiedad especial (art. 4 Ley 21/07/1960) que excluye la
posibilidad de ejercitar la acción de división en los elementos comunes. Además no se puede
transmitir el elemento privado sin transmitir los elementos comunes, es decir, la trasmisión de
mi elemento privado lleva consigo necesariamente la trasmisión de la copropiedad en el
elemento común.

Es una copropiedad, pero no es como la del tema 2 bis.

2.2.1-Pluralidad de propietarios
2.2.2.-Unidades susceptibles de aprovechamiento independiente
2.2.3.-Título constitutivo:
2.2.3.1.-Descripción del total inmueble: elementos comunes.Elementos comunes por naturales
y por destino. Desafectación.
2.2.3.2 Descripción de elementos privativos. ¿Qué son los anejos?

La modificación del titulo constitutivo (formado por: la descripción de los elementos privativos o
comunes, la cuota y los estatutos) requiere unanimidad de todos los vecinos.

¿Porque es necesario la unanimidad si se quiere, por ejemplo, desafectar la vivienda del portero
(pasando de elemento común a privativo)? —> Ademas de porque se trata de una modificación del
título constitutivo, es necesaria la unanimidad debido a que el cambio a elemento privativo conlleva
la necesidad de crear una nueva cuota (lo que supone modificar las existentes), ya que quien
adquiera el nuevo elemento privativo deberá participar tanto en los gastos de la comunidad como a
la hora de tomar decisiones relacionadas con la comunidad.

Todas las cuotas deben sumar 100. Dependiendo de la cantidad de vecinos, de la longitud de la
propiedad, y de otros factores la cuota será una u otra.

2.2.3.3..- Cuotas

El segundo elemento del titulo constitutivo son las cuotas. Las cuotas que constan en el titulo
constitutivo pueden calcularse teniendo en cuenta los metros de la propiedad, la existencia de
anejos, o incluso la altura del piso (mas luz), siempre respetando una proporcionalidad.

Para modificar las cuotas es necesario que haya unanimidad entre las partes.

La cuota es importante porque nos va a decir cuánto tenemos que pagar (por ejemplo: gastos de
comunidad de cada mes). La cuota es importante también a efectos de votaciones en la comunidad.

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2.2.3.4.- Estatutos

El tercer elemento del titulo constitutivo son los estatutos. Los estatutos regulan la comunidad. No
se trata de las normas de régimen interno a las que se refiere a las normas de vecindad del articulo 6
(que son normas de buenos vecinos —> no utilizar la piscina de 3 a 5, no mascotas, etc), sino que
son aquellas normas que encontramos inscritas en el registro de la propiedad dentro del titulo
constitutivo de la propiedad.

Los estatutos pueden establecer, por ejemplo, que los locales están exonerados de los gastos de
ascensor, las prohibición del alquiler vacacional, la prohibición de utilizar los locales para
restauración, la posibilidad o no de cerrar las terrazas de los vecinos.

Como en el resto de los elementos del titulo constitutivo, para modificar los estatutos es necesaria la
unanimidad, ya que se supone que cuando compras compras con esos estatutos.

2.3.- Obligaciones y derechos de los propietarios (art. 7 y ss LPH) Leer artículos y manuales
recomendados

Los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen cuales son los derechos y
obligaciones que tiene cada uno de los propietarios.

Las obligaciones de los propietarios, según el articulo 9, son las siguientes:

● No demorarse en pagar las cuotas.

● Permitir entrar en tu casa cuando se debe reparar algo de la comunidad.
● Buen uso de los elementos comunes y privativos.

Es necesario que se presente un certificado del administrador de fincas sobre las deudas del
inmueble (antes de comprar) para ver si esta al da o no; ya que el que compra responde
solidariamente de las cuotas que están pendientes de los tres años anteriores, y de la parte de la
cuota que estuviera vencida en el momento de la compra. Generalmente responderá el que compra,
con independencia de que le pueda repercutir o retener en el precio al vendedor, ya que si el
vendedor ha dejado de pagar es porque no debe poder hacerlo.

Por otro lado, los derechos de los propietarios son, según el articulo 7, los siguientes:

● Obras y reformas, siempre que no comprometan la seguridad del edificio o supongan una
modificación de la fachada.
● Juntar o dividir pisos sin necesidad de autorización de la junta.

El tema de la modificación de la fachada esta suavizado jurisprudencialmente en el tema de los

locales. Por ejemplo: fachada de Sephora (blanco-negro). La jurisprudencia establece que los locales
se compran, generalmente, para obtener un rendimiento económico, es decir, con una intención
explotadora, lo que permite que se puedan modificar las fachadas de los mismos.

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No debemos confundir la autorización de los vecinos para modificar la fachada (cerrar la terraza),
con la …. (acaba el audio)

2.4.- Órganos de la Comunidad: Junta, Presidente, Vicepresidente, Administrador, Secretario

(art. 13 y ss. LPH). Leer artículos y manuales recomendados
2.4.1.- Junta de Propietarios
2.4.1.1Tipos de junta. Convocatoria de junta de propietarios.
2.4.1.2.- Adopción de acuerdos y sus mayorías
2.4.1.3.- Impugnación de acuerdos
2.4.2.- Elección del presidente y funciones.
2.4.3.- Administrador y secretario
En todo caso, para ambas se requiere:

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