PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

I. Regulación de la prescripción adquisitiva de dominio en el Código Civil de Vélez Sarsfield I.1.

Metodología del Código Civil de Vélez Sarsfield

En la Sección III del Libro IV, con el acápite “De la adquisición y pérdida de los derechos reales y
personales por el transcurso del tiempo”, en el Título I, “De la prescripción de las cosas y de las
acciones en general”, se ocupa del tema. Lo hace con un criterio unitario, incluyendo en este
Título I las normas de carácter general que establecen la regulación de la prescripción de las
cosas y de las acciones para tratar en cuatro capítulos: la suspensión, la interrupción de la
prescripción, la prescripción para adquirir y la prescripción liberatoria.

I.2. La prescripción en general I.2.1. Concepto

El Código Civil en su artículo 3947 nos da una primera noción de la prescripción: “Los derechos
reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio
de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo”.
Concordante con el contenido de la norma, en la nota al artículo transcripto el codificador nos
presenta el artículo 51, Título IX, Parte Primera del Código de Prusia que dice: “Por la
prescripción se pueden perder unos derechos y adquirir otros”. En el mismo sentido se
manifiesta el Código Civil francés en su artículo 2219 (mencionado también en la nota por
Vélez Sarsfield): “La prescripción […] es un medio de adquirir (un derecho) o de libertarse (de
una obligación) por un cierto lapso de tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley”.

I.2.2. Clases I.2.2.1. Prescripción liberatoria El Código Civil, en sus artículos 3948 y 3949, define
los dos tipos de prescripción que enuncia en el artículo 3947. De esta manera, el artículo 3948
establece: “La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa
inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo
fiado por la ley”. Vélez Sarsfield, en la nota a este artículo, circunscribe a las cosas inmuebles la
posibilidad de ser adquiridas por este tipo de prescripción, también llamada usucapión, debido
a que “…en las cosas muebles, valiendo la posesión por artículo, no tenemos prescripción de
cosas muebles”. No obstante esto, la ley 17.711 introduce el artículo 4016 bis, que extiende la
posibilidad de usucapir a las cosas muebles robadas o perdidas; es conveniente aclarar que no
solo el derecho de dominio es susceptible de ser adquirido por usucapión, también pueden
serlo los derechos de uso y goce sobre la cosa ajena que se ejerzan por la posesión. El artículo
3949 determina: “La prescripción liberatoria es una excepción para repeler una acción por el
solo hecho que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de intentarla, o de
ejercer el derecho al cual ella se refiere”. Como puede apreciarse, si bien existen algunas
semejanzas entre ambos institutos –que en ambos el factor tiempo juega un papel
trascendental, que los dos tipos de prescripción son de orden público, que son susceptibles
ambos de sufrir las mismas causas tanto de suspensión como de interrupción que, además
según preceptúa el artículo 3964, el juez no puede suplir de oficio la prescripción (ninguno de
sus tipos), y que ambos tipos de prescripción procesalmente pueden hacerse valer tanto por
vía de acción como por vía de excepción–, las diferencias son más numerosas y sustanciales.
De esta manera, los elementos que integran ambos conceptos son considerablemente
diferentes. En la prescripción adquisitiva, la posesión es un ingrediente esencial que no
aparece en la prescripción liberatoria, que encuentra en la inacción del acreedor o titular del
derecho su característica más significativa. Si analizamos los efectos que estas instituciones
producen, vemos que mientras en la prescripción adquisitiva se le da la adquisición de un
derecho, la liberatoria tiende a producir una extinción.
I.2.2.2. Prescripción adquisitiva o usucapión I.2.2.2.1. Concepto Siguiendo las ideas de
Edmundo Gatti, “…la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales
sobre cosa propia y de los de goce o disfrute sobre cosa ajena por la continuación de la
posesión o de los actos posesorios durante el tiempo fijado por la ley”. Por lo tanto, podemos
sintetizar el concepto afirmando que la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir los
derechos reales sobre cosa propia y los de goce o disfrute sobre la cosa ajena que se ejerzan
por la posesión en virtud del tiempo y demás requisitos legales.

I.2.2.2.2. Fundamentos Los romanos trataron de hallar el fundamento de la prescripción en la

necesidad de dar certeza y seguridad al derecho de propiedad. En el derecho canónico, la
institución, a raíz de la interacción del derecho y la moral con la gran influencia que esta
ejerció sobre aquel, perdió importancia, tanto es así que en un principio no fue aceptada para
ser admitida posteriormente como necesaria y lícita, pero siempre que existiera buena fe y
justo título. En cambio, la escuela del derecho natural halló un fundamento diferente; en tal
sentido, Hugo Grocio hizo hincapié en el presunto abandono realizado por parte del
propietario. Para Kant, el instituto no halla su fundamentación en el presunto consentimiento
del primitivo propietario ni en la presunción de abandono, sino que es una exigencia de la
razón práctica del derecho. Para los jurisconsultos franceses, creadores del Código Napoleón,
la prescripción es la garantía más segura de la propiedad, al eliminar la necesidad de la prueba,
que en la mayor parte de los casos es dificultosa. Los autores más modernos atribuyeron la
propiedad al que realmente la tiene puesta en ejercicio, pues para estos tratadistas el título
más fuerte y justo de la adquisición de la misma es el trabajo; para esta línea de pensamiento,
el ejercicio de un determinado número de años de una actividad sobre las cosas produce la
génesis de la relación jurídica de la propiedad, convirtiéndose de poseedor en propietario y
haciendo vencer la posesión a la propiedad misma. Consideramos que todos los criterios
expuestos son insuficientes para dar una explicación total al fundamento de la prescripción. En
realidad, podemos encontrar el fundamento de la prescripción en el conjunto de todas las
razones de las que hemos hecho mención; todas juntas hacen de esta institución una cosa
justa. Por ello, si la prescripción es adquisitiva, es una fuente muy importante en la creación de
los derechos reales; a través de ella se va a producir una mutación de la posesión que va a
convertirse en un derecho. En un primer pantallazo, esa adquisición va a resultar a todas luces
injusta, pues privaría a una persona de un derecho del cual él era titular, pero si la entendemos
como un criterio sano, es una institución que contiene una regla de orden, de paz, de armonía
social que busca como una única meta dar seguridad a las relaciones jurídicas. Es así que la
posesión ejercida sin oposición de ninguna persona es indudablemente la señal más tangible
del derecho de propiedad; la prescripción no hace más que dar vida a una posesión extendida
en el tiempo, puesto que la posesión hace presumir la propiedad.

I.2.2.3. Naturaleza jurídica Por lo expuesto, podemos concluir que la prescripción es una
institución que afecta el orden público, tendiente a lograr la paz social, siendo solo la
prescripción ya consumada pasible de ser renunciada (autonomía de la voluntad), pues se trata
de un derecho y, por ende, es renunciable siempre que esto no perjudique a terceros.

I.2.2.4. Importancia Directamente vinculado con el tema desarrollado ut supra se encuentra el

referido a la importancia de la prescripción. El doctrinario Lafaille afirma que la prescripción en
sus dos formas ha demostrado tener gran importancia, tanto en su aspecto jurídico como en el
económico y, por lo tanto, también en el social. En el aspecto jurídico, la prescripción tiende a
estabilizar las relaciones de derecho dando una solución justa al convertir en titular del
derecho a aquella persona que durante muchos años se ha comportado como si realmente lo
hubiese sido. En el aspecto económico, sostiene Lafaille, se manifiesta porque mediante la
prescripción se otorga validez y seguridad a las situaciones de hecho, fomentando el trabajo y
el progreso económico de quien cultiva la tierra, mientras que se castiga a quien en forma
egoísta no hace producir lo suyo y prescinde del interés colectivo. Termina el autor a quien
seguimos en este punto diciendo que la prescripción reconoce como verdadera razón los
intereses superiores de la sociedad, que reclaman un final para las controversias y una base
inquebrantable de solidez sobre la cual asentar sus instituciones jurídicas. En cuanto a la
importancia práctica de la prescripción se manifiesta en que, de alguna manera, ha
solucionado la prueba del dominio. Esta probanza resultaría harto difícil, cuando no imposible,
si no existiera una limitación de índole temporal, de forma tal que fenecido el plazo acordado
pueda esa prueba ser reemplazada por la referida a la posesión. Lo mismo ocurriría con el
derecho de la persona que enajenó el inmueble a su antecesor y así sucesivamente; de esta
manera nos encontraríamos en el campo de la denominada “diabólica probatio”, que llevaría
la investigación hasta sus orígenes. Los autores están contestes en afirmar que mediante la
institución de la prescripción adquisitiva los problemas señalados son superados, al hacerse
mucho más simple la probanza que el poseedor debe aportar, pues alcanzaría con demostrar
la posesión por el tiempo fijado por la ley para que su derecho sea inatacable.

I.2.2.5. Formas de hacerla valer

I.2.2.5.(i) Por vía de acción La adquisición del dominio por usucapión o prescripción adquisitiva
realizada por una persona por el lapso y demás requisitos de ley debe necesariamente
ajustarse a las disposiciones que establece la acción declarativa de prescripción adquisitiva
sustentada en las normas de la ley 14.159 y el decreto-ley 5756/58 de los cuales nos
ocuparemos más adelante.

I.2.2.5.(ii) Por vía de excepción El poseedor de un inmueble demandado, por ejemplo, por
reivindicación, puede oponer la excepción de prescripción adquisitiva cuando reúna los
requisitos exigidos por la ley. Esta forma de hacer valer la prescripción ha originado algunos
inconvenientes en su aplicación. En tal sentido, debemos dejar aclarado que el artículo 24 de la
ley 14.159, reformado por el decreto-ley 5756/58, establece: “Las disposiciones precedentes
no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se plantea en juicio
como acción, sino como defensa”. A simple vista, parece razonable que no sean los mismos los
requisitos exigidos en cada situación, pues es evidente que la finalidad, cuando se la utiliza
como defensa, es tratar de evitar la desposesión y no lograr la obtención de un título que es lo
que se busca cuando se acciona por prescripción adquisitiva. No obstante ello, pensamos que
si en un juicio de reivindicación se reconviene por prescripción adquisitiva, esta reconvención
deberá encuadrarse en los recaudos exigidos por la ley 14.159 y el decreto-ley 5756/58. En
cuanto a la oportunidad de hacerla valer, es decir, al momento en que debe ser opuesta la
prescripción adquisitiva, el artículo 3962 establece que “La prescripción debe oponerse al
contestar la demanda o en la primera presentación en el que haga quien intente oponerla”.
Este artículo ha sido reformado por la ley 17.711, pues la norma que había incluido Vélez
Sarsfield dejaba abierta la posibilidad de oponer la prescripción en cualquier estado del juicio,
antes de que la sentencia fuera cosa juzgada, situación que otorgaba grandes ventajas a quien
fuera a utilizarla cuando más le conviniera. En lo que hace a la prescripción interpuesta por los
acreedores e interesados, estos, según los faculta el artículo 3963, pueden oponerla aun
cuando existiese inacción del deudor o propietario; el artículo expresa textualmente: “Los
acreedores y todos los interesados en hacer valer la prescripción, pueden oponerla a pesar de
la renuncia expresa o tácita del deudor o propietarios”. En realidad, es una aplicación del
principio legislado en el Código Civil, que faculta a los acreedores para entablar la acción
revocatoria cuando se tratare de actos por los cuales el deudor hubiese renunciado a
facultades cuyo ejercicio hubiere mejorado su estado patrimonial.

I.2.2.5.(iii) Imposibilidad de suplirla de oficio El artículo 3964 dispone: “El juez no puede suplir
de oficio la prescripción”. Por ello es imprescindible que la prescripción sea opuesta y probada
por el prescribiente, ya que Vélez Sarsfield sigue la opinión de Troplong, que recoge en la nota
al artículo estudiado, donde el jurisconsulto francés afirma que “... el tiempo solo no causa la
prescripción, que es preciso que con el tiempo concurra una larga inacción del acreedor, o una
posesión que tenga todos los caracteres que la ley exige. Esta inacción o esta posesión no
pueden ser conocidas y verificadas por los jueces, mientras no sean alegadas y probadas por el
interesado. El juez, supliendo de oficio la prescripción, supliría hechos que deberían
demostrarse, y los jueces no pueden suplirlos de oficio”.

I.2.2.6. Remisión e irrenunciabilidad El artículo 3965 dispone: “Todo el que puede enajenar,
puede remitir la prescripción ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo”.
Cuando nos referimos al fundamento de la institución, nos detuvimos en la nota al artículo
transcripto ut supra; sin embargo, estimamos conveniente reiterarla por ser lo
suficientemente clara para resolver el problema. De esta manera, el codificador, luego de citar
los Códigos francés, napolitano y holandés, expresa que “Renunciar a una prescripción
cumplida, es renunciar al objeto mismo que la prescripción ha hecho adquirir, y por
consiguiente puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con
anticipación a la prescripción es derogar por pactos una ley que interesa al orden público, y
autorizar convenciones que favorecen el olvido de los deberes de un buen padre de familia,
fomentando la incuria en perjuicio de la utilidad general. Si se permitiesen tales renuncias,
vendría a ser de estilo en los contratos, y la sociedad quedaría desarmada, desde que se le
quitaba su más firme apoyo”. Esta regla está referida exclusivamente a la prescripción futura, y
no a la prescripción ya consumada, la que no atentaría contra el interés social. Debido a esta
diferenciación, aquella persona que ha obtenido el dominio de un inmueble por su posesión
continuada, puede renunciar a este derecho dejando, por ejemplo, de oponer la excepción de
prescripción adquisitiva ante la acción reivindicatoria que ejercite contra él aquel que fuere el
propietario.

I.2.3. Elementos de la usucapión I.2.3.1. Sujetos de la usucapión I.2.3.1.(i) Quiénes pueden

prescribir Dos artículos del Código Civil, los artículos 3950 y 3951, establecen genéricamente
quiénes pueden adquirir el dominio por usucapión. El artículo 3950 establece: “Todos los que
pueden adquirir pueden prescribir”; la norma es comprensiva tanto de las personas físicas
como de las de existencia ideal o de las jurídicas. Esta disposición se fundamenta en que
siendo la usucapión o prescripción adquisitiva uno de los siete modos de adquisición del
dominio que Vélez Sarsfield enumera en el artículo 2524, la capacidad exigida para usucapir va
a ser la que se requiere para adquirir el dominio. La norma está referida indudablemente a la
capacidad de derecho, sin incursionar en el campo de la capacidad de hecho para poseer. El
artículo 3951 completa estas ideas: “El Estado generala provincial, y todas las personas
jurídicas están sometidas a las mismas prescripciones que los particulares, en cuanto a sus
bienes o derechos susceptibles de ser propiedad privada; y pueden igualmente oponer la
prescripción”. Por aplicación de este precepto, todas las personas jurídicas de carácter privado,
según el artículo 33 reformado por la ley 17.711, pueden prescribir, y la prescripción ser
invocada contra ellas.
I.2.3.1.(ii) Contra quiénes se puede prescribir Si bien el Código Civil, en los artículos 3950 y
3951, ha sentado los principios generales sobre quiénes pueden prescribir, incluido el Estado, y
contra quiénes se puede operar la prescripción, ha incorporado algunas normas que se
refieren a determinados casos concretos. De esta manera, Vélez Sarsfield, luego de establecer
la admisión de la suspensión de la prescripción en la sociedad conyugal entre esposos, en los
artículos 3969 y 3970, en el artículo 3971 dispone que “Fuera de los casos de los artículos
anteriores, la prescripción corre contra la mujer casada, no solo en cuanto a los bienes cuya
administración se ha reservado, sino también respecto a los bienes que han pasado a la
administración de su marido”. Esta disposición es congruente con la tónica seguida por el
codificador y la doctrina moderna de no excluir a los incapaces de los efectos de la
prescripción, debiéndose recordar en este punto que hasta la sanción de la ley de derechos
civiles de la mujer y la reforma del artículo 55 del Código Civil, la mujer casada era considerada
incapaz. En cuanto a la prescripción que corre en contra de los incapaces, la solución que
establecía el Código Civil por imperio de la reforma introducida por la ley es opuesta a la que
originariamente ideó Vélez Sarsfield. En tal sentido, antes de la reforma, el artículo 3966
determinaba que “La prescripción no corre contra los menores de edad, estén o no
emancipados, ni contra los que se hallen bajo una curatela, aunque la prescripción hubiere
comenzado en la persona de un mayor a quien hayan sucedido, con excepción de los casos en
que las leyes hubieren establecido lo contrario”. A partir de 1968, el principio que dispone el
nuevo artículo 3966 tiene un contenido diametralmente opuesto a su antecesor. Admite, en
términos generales, la prescripción que corre contra los incapaces con la excepción que
establece el párrafo final del artículo, que al remitir al artículo 3980 posibilita la suspensión de
la prescripción cuando los incapaces careciesen de representación y a raíz de determinadas
circunstancias de hecho, los jueces están facultados para liberar al dominus menor de edad de
la prescripción cumplida durante la existencia de esas causales de impedimento. Otro de los
supuestos que Vélez Sarsfield legisla específicamente es el de las sucesiones. No existen
razones para que la prescripción se suspenda cuando ocurriese la muerte de una persona
contra la que ella corriere; no obstante ello, el codificador interpretó oportuno introducir dos
artículos aclaratorios de situaciones que pudieran crear algún tipo de duda. El supuesto de
sucesión vacante fue tratado por Vélez en el artículo 3977 de la siguiente manera: “La
prescripción corre contra una sucesión vacante ya favor de ella, aunque no esté provista de
curador”. Para el caso en que exista un concurso, el Código Civil lo prevé en el artículo 3979,
que expresa: “La prescripción corre a favor y en contra de los bienes de los fallidos”. De
acuerdo con la especial característica de persona jurídica de carácter público que reviste la
Iglesia –en virtud del artículo 33, inciso 3, del Código Civil–, Spota piensa que los bienes a los
que el artículo 2345 se refiere son dominicales y, por lo tanto, no pueden ser objeto de
usucapión. Es nuestra intención en este caso, poner de manifiesto la imprescriptibilidad de los
bienes de la Iglesia en tanto estén afectados al culto, mientras que respecto de los demás
bienes la prescripción correrá en iguales condiciones que contra cualquier persona jurídica.

I.2.3.2. Objeto de la prescripción I.2.3.2.(i) Cosas a que se aplica La norma básica para el
tratamiento de este tema está contenida en el artículo 3952 del Código Civil, que establece:
“Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una
adquisición”. Si bien a primera vista puede concluirse que la prescripción adquisitiva juega
tanto para las cosas muebles como para las inmuebles, la aplicación estricta al campo de los
muebles estaría reducida, en virtud del principio rector sentado en el artículo 2412, al
adquirente de buena fe de cosas robadas o perdidas, norma incorporada por la ley 17.711, en
el artículo 4016 bis. Además, sabemos que hay ciertos derechos reales que pueden ser
adquiridos por la prescripción basada en la posesión continua de la cosa; de esta manera
pueden adquirirse el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres continuas y aparentes.
Las cosas imprescriptibles por sí mismas son aquellas que por destino natural pertenecen a
todo el mundo, y no son susceptibles de apropiación privada, como la mar, la libertad del
hombre, etcétera. Las cosas imprescriptibles por razón de su destino son aquellas que por sí
mismas admiten la propiedad privada: pero que por un destino accidental, están retiradas del
comercio y afectadas al uso público, como los caminos, las calles, etcétera. Mientras estas
cosas se conservan afectadas al servicio público, permanecen imprescriptibles: mas como su
destino es por el hecho del hombre, que lo ha creado, puede también el hombre, destruirlo.
Las cosas que no son prescriptibles por razón de las personas que las poseen, son las que
pertenecen a personas privilegiadas, contra las cuales no corre la prescripción. En tal caso, solo
hay una suspensión temporal de la prescripción. Cuando el privilegio cesa y la persona entra
en el derecho común, la prescripción sigue su curso y continúa su acción.

I.2.3.2.(ii) Derechos reales usucapibles Ya anticipamos que son usucapibles además del
dominio, condominio y propiedad horizontal –es decir, los derechos reales sobre cosa propia–,
otros derechos reales que se ejercen por la posesión. Pueden ser también adquiridos por la
posesión: el usufructo, el uso, la habitación, la superficie forestal y las servidumbres. En
relación con las servidumbres, debemos aclarar que solo pueden ser adquiridas por usucapión
las que al mismo tiempo sean continuas y aparentes.

I.2.4. Distintas clases de usucapión I.2.4.1. Usucapión respecto de los muebles I.2.4.1.(i) El
artículo 477 del Código de Comercio Ante la ausencia de soluciones dentro del ámbito civil se
imponía en la materia la remisión al artículo 477 del Código de Comercio que establece: “El
que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble, robada o perdida, adquiere
el dominio por prescripción, sea que el verdadero dueño haya estado ausente o presente”.
Este precepto, de alguna manera, paliaba la falencia que se notaba ostensiblemente en el
ámbito civil, echándose mano de él en todos los casos en que su aplicación se tornaba factible.
Además, deja sin tratar el supuesto del poseedor de mala fe, pues su contenido se limita al
poseedor de buena fe que ha adquirido una cosa sin saber que es robada o perdida.

I.2.4.1.(ii) Después de la reforma de 1968. Art. 4016 bis. Análisis crítico La reforma de 1968
subsana en parte el vacío existente en el ámbito civil respecto de la prescripción de cosas
muebles robadas o perdidas, con la incorporación del artículo 4016 bis. Este artículo dispone:
“El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida,
adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija
inscripción en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años
en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión
debe ser de buena fe y continua”. La ley prevé dos hipótesis distintas; si se trata de cosas
muebles registrables, el dominio se adquiere a los dos años, y aunque nada dice la norma
acerca del momento en que debe comenzar a contarse dicho plazo, la doctrina es conteste en
afirmar que debe realizarse desde la fecha de inscripción en el registro, pues no existiría la
buena fe del adquirente sin que se haya concretado dicha inscripción a su nombre. Por lo
tanto, solo ha de darse este supuesto en los casos en que el título que se haya presentado
fuera después nulo o anulable. En la otra hipótesis, el plazo se cuenta desde que se ha
comenzado a poseer, siendo requisito común para las dos hipótesis en estudio que la posesión
sea de buena fe y continua. Borda considera que el poseedor de mala fe de una cosa mueble
no podría adquirir el dominio por prescripción, porque “El poseedor de mala fe generalmente
es un delincuente que se ha apoderado de la cosa mediante hurto o robo; y si se trata de una
cosa perdida, ha omitido la obligación legal de denunciar el hallazgo; además, las cosas
muebles no son por sí productoras de fruto sino cuando son accesorias de un inmueble; todas
estas son razones para mirar con más benevolencia al poseedor de mala fe de un inmueble
que al de una cosa mueble”. En nuestra opinión, y basándonos exclusivamente en razones de
seguridad jurídica, debe aplicarse también a las cosas muebles el plazo de veinte años que rige
para adquirir el dominio de inmuebles por usucapión. Para finalizar el tema, queremos agregar
que ya antes de la reforma de 1968 quien tenía inscripto a su nombre y de buena fe un
automotor hurtado o robado estaba en condiciones de repeler la acción reivindicatoria
transcurridos tres años desde la fecha de su inscripción. Posterior a la reforma de 1968, la Ley
de Navegación (ley 20.094. de 1973) estableció en su artículo 102: “La adquisición de un buque
con buena fe y justo título, prescribe la propiedad por la posesión continua de tres años. Si
faltase alguna de las referidas condiciones, la prescripción se opera a los diez años”.

I.2.4.2. Usucapión respecto de los inmuebles I.2.4.2.(i) Clases de usucapión inmobiliaria En

nuestro derecho hay dos clases de usucapión inmobiliaria: la usucapión breve que requiere
justo título, buena fe y diez años de posesión pacífica, pública, continua e ininterrumpida, y la
usucapión larga que exige veinte años de posesión con los mismos requisitos.

I.2.4.2.(ii) Requisitos comunes Posesión La posesión, como elemento de la prescripción

adquisitiva, debe reunir todos los caracteres que le asigna el artículo 2351 del Código Civil.
Siguiendo la tesis de Savigny, deben coincidir para integrar el concepto los dos elementos que
lo componen: el corpus y el animus. En otras palabras, para que haya posesión deben coexistir
la posibilidad de reproducir a voluntad el estado de hecho que permite disponer de la cosa
poseída (corpus) y un elemento intencional que conlleva el querer detentar una cosa sin
reconocer en otro el derecho de propiedad (animus domini). El Código Civil utiliza la fórmula
romana del animus rem sibi habendi. Como consecuencia directa de la aplicación de este
principio, no va a poder adquirir el dominio por usucapión aquel que “tenga una cosa bajo su
poder”, pero que reconoce en otro el dominio, es decir, que el tenedor queda excluido del
ámbito de la prescripción adquisitiva. Tomando el concepto de posesión, como único
conducente a la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva, concluimos que: 1) Debe
ser ejercida en carácter de exclusivo propietario de la cosa. Ya nos referimos al supuesto de la
persona que posee la cosa a nombre de otro (arrendatario, comodatario, depositario), es
decir, al tenedor, cuya relación con la cosa no puede servir para fundar la prescripción; la
posesión a nombre propio no imposibilita por lógica la posesión por medio de un
representante. 2) Debe ser pública. Con esta condición se quiere significar que la posesión no
se haga clandestinamente, que no sea oculta, porque entonces falta uno de los fundamentos
de la prescripción, cual es el supuesto de abandono realizado por el dueño de la cosa. La nota
al artículo 2479 nos precisa el concepto: “Exigir la publicidad de la posesión, no es exigir que
sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido conocerla. Los
actos aunque no sean públicos pueden constituir una posesión válida, si hubiesen sido
conocidos del propietario, porque la publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer
la presunción de que los actos han sido conocidos por él. Los actos posesorios son reputados
públicos o clandestinos, menos por razón del número de testigos que los han presenciado, que
por razón de la facilidad con que cada uno ha podido conocerlos. Así, los actos posesorios
ejecutados de noche siempre son reputados clandestinos, y lo mismo los trabajos
subterráneos”. 3) Ha de ser pacífica. Con ello se pretende establecer que la posesión de las
cosas sea obtenida sin violencia; la referencia a la violencia se halla ligada al comienzo de la
posesión, al origen de la misma, pues posteriormente sí puede ejercerse violencia para
defender esa posesión de eventuales ataques, conforme lo dispone el artículo 2470. 4) La
doctrina requiere que esa posesión sea inequívoca; nuestro Código no menciona este
elemento. Este concepto está tomado del Código francés, el que en su artículo 2229 agrega a
los caracteres ya estudiados que la posesión no sea equívoca. Algunos autores (Llerena,
Machado, Salvat, Lafaille) interpretan que el sentido jurídico del término significa la reunión
indudable de los demás extremos impuestos. Otros lo equiparan al animus domini. En este
último supuesto, la expresión ya se encontraría comprendida cuando se alude al poseedor “a
título de dueño”, y también se conecta con la exclusión que se hace del precarista. A los
autores citados en primer término se les replica sosteniendo que, en realidad, la cuestión iría
más a la prueba que al fondo del problema. Tiempo Es un requisito esencial de la institución
que necesariamente se halla unido al que ya hemos estudiado: la posesión.

a) Curso de la prescripción. Comienzo. El comienzo del curso de la prescripción está fijado por
la realización de los actos posesorios que impliquen indudablemente la posesión de la cosa. Se
supone, en virtud del artículo 4003, que en el caso de prescripción breve la posesión comenzó
desde esa fecha; es una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario. b)
Continuidad. Este carácter ha sido señalado por el codificador y también por la reforma, en los
artículos 3999 y 4015. La posesión es continua cuando ha sido ejercida sin ningún tipo de
intermitencias ni lagunas. La continuidad depende del propio sujeto, su ausencia la determina
la omisión del que posee; en tal sentido, si alguien abandona la cosa dejando de comportarse
como dueño, se produce la discontinuidad. c) Ininterrupción. También la posesión ha de ser
ininterrumpida. En contraposición a la discontinuidad que se basa en hechos negativos u
omisión del poseedor, la interrupción se funda en hechos positivos, sea del poseedor, cuando
por ejemplo reconoce el derecho del propietario (art. 3989), sea de un tercero, al producir el
desapoderamiento (art. 3984), etcétera. d) Accesión de posesiones. Se busca establecer en
qué medida se transmite la posesión al sucesor, ya sea universal o singular, con sus cualidades
y vicios. De ello depende que se haya o no cumplido el lapso exigido por la ley para usucapir.

Refiriéndonos a la accesión y sucesión: si bien el Código se ocupa de la accesión al tratar la

buena fe (art. 2361) o al referirse a la anualidad en las acciones posesorias, nos ocuparemos
seguidamente de las normas específicas sobre nuestra materia, que contienen los artículos
4004 y 4005. La primera distinción que debe hacerse corresponde a la separación de los
sucesores universales de los particulares. En relación con los sucesores universales, Vélez
Sarsfield es coherente con las normas generales que introduce en materia sucesoria al
considerar que el heredero “continúa la persona del difunto” (art. 3417); en esta dirección, el
artículo 4004 preceptúa: “El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala
fe, puede prescribir por diez años cuando su autor era de buena fe; y recíprocamente, no es
admitida la prescripción en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal”. Resulta
diferente el sistema establecido con referencia al sucesor; a título particular o singular, se está
al carácter personalísimo de cada uno; en lo que hace a la buena o mala fe, el artículo 4005
establece: “El sucesor particular de buena fe puede prescribir, aunque la posesión de su autor
hubiese sido de mala fe. Cuando el sucesor particular es de mala fe, la buena fe de su autor no
lo autoriza para prescribir. Puede unir su posesión a la de su autor, si las dos posesiones son
legales”. Respecto de los requisitos de la accesión: la transmisión posesoria realizada a favor
del sucesor particular requiere el cumplimiento de ciertos extremos: a) Que las posesiones a
unirse no sean viciosas, como lo impone el último párrafo del artículo 4005 al decir “si las dos
posesiones son legales”. b) Que una posesión siga inmediatamente a la otra (art. 2476).

c) Que ambas posesiones se hallen unidas por un vínculo de derecho (art. 2476, in fine). d) Es
necesaria la voluntad del adquirente, en el sentido de sumar ambas posesiones, siéndole
facultativa esta suma al sucesor particular. e) Suspensión del curso. La suspensión del curso de
la prescripción presupone una ya iniciada que se ve paralizada por algún motivo que impide
que ella continúe; pero si ese motivo o causa cesa en sus efectos, el curso de la prescripción se
reanuda y se contabiliza el nuevo plazo sumado al que se había efectivizado hasta el
advenimiento de la causal de suspensión. Autores como Picard consideran que la suspensión
de la prescripción es una medida de equidad creada para favorecer a determinadas personas
que se hallarían en estado de indefensión sin una prescripción que corriere en su contra.
Josserand, en cambio, piensa que viene a constituir una anomalía, por lo menos para quien ve
en la prescripción un medio de prueba de la propiedad, alargándose considerablemente por
esta razón el plazo de la prescripción que, por ende, hace mucho más amplia la prueba de la
propiedad inmobiliaria. El Código Civil especifica las causales que producen la suspensión del
término de la prescripción, habitualmente motivadas por las relaciones que puedan existir
entre los sujetos interesados o por la situación particular en que se hallare el propietario de la
cosa a usucapir. Agrega, además, en su artículo 3983 cuál es el efecto de la suspensión de la
prescripción, al decir: “El efecto de la suspensión es inutilizar para la prescripción, el tiempo
por el cual ella ha durado; pero aprovecha para la prescripción no solo el tiempo posterior a la
cesación de la suspensión, sino también el tiempo anterior en que ella se produjo”. De esta
norma concluimos que solamente el tiempo de la suspensión es inutilizado para la usucapión,
pues el tiempo transcurrido hasta la suspensión puede ser sumado al posterior si la posesión
se reanudase. f) Interrupción del curso. La nota característica de la interrupción de la
prescripción es paralizar definitivamente su curso, dejando sin efecto el lapso de posesión que
hasta ese momento había transcurrido (art. 3998, in fine). Son varios los supuestos en que se
produce la interrupción de la prescripción; a continuación nos ocuparemos de ellos: –
Interrupción natural: en este primer caso, el poseedor que pretende usucapir es privado de la
posesión de la cosa por un término mayor a un año. El artículo 3984 dispone: “La prescripción
se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un año, del goce de la cosa por el antiguo
propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesión sea ilegítima, injusta o violenta”. Esta
norma es complementada por la del artículo 3985: “Aunque la posesión de un nuevo ocupante
hubiese durado más de un año, si ella misma ha sido interrumpida por una demanda, antes de
expirar el año, o por el reconocimiento del derecho del demandante, la nueva posesión no
causa la interrupción de la prescripción”. Por lo tanto, para que la prescripción se interrumpa
es imprescindible que el prescribiente haya sido desposeído por el término de un año, puesto
que si antes de transcurrido ese año el desposeído interpone una demanda, o se reconoce su
derecho, la nueva posesión no produce la interrupción de la prescripción. – Interrupción civil:
las causales de interrupción civil de la prescripción son la demanda, el compromiso arbitral y el
reconocimiento. Seguidamente, consideraremos estos tópicos.

– Interrupción por demanda: el artículo 3986 dispone: “La prescripción se interrumpe por
demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o
fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en
juicio. La prescripción liberatoria también se suspende, por una sola vez, por la constitución en
mora del deudor, efectuada en forma auténtica. Esta suspensión solo tendrá efecto durante un
año o el menor término que pudiere corresponder a la prescripción de la acción”. En
contraposición al supuesto analizado precedentemente, en este caso, el hecho realizado en
contra de la voluntad del poseedor no produce su desposesión, sino que la norma solo exige la
interposición de una demanda judicial como surge de la nota de Vélez al mencionado artículo.
La doctrina se ha dividido en cuanto a si es necesario que esa demanda deba o no ser
notificada para interrumpir la prescripción. Algunos autores consideran que es imprescindible
la notificación para que se interrumpa la prescripción, otorgándole un efecto retroactivo a la
fecha de la presentación de la demanda cuando esta hubiere sido debidamente notificada. En
sentido contrario, hay autores que basándose exclusivamente en el texto del artículo en
análisis, solo exigen la demanda sin entrar a considerar si esta ha sido o no notificada. Lo que sí
existe en la doctrina es un criterio uniforme en sostener que en el concepto de demanda se
incluyen las medidas cautelares, como embargos preventivos, inhibición general de bienes,
etcétera. – Interrupción por sometimiento a juicio de árbitros: el artículo 3988 expresa: “El
compromiso hecho en escritura pública, sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a
juicio de árbitros, interrumpe la prescripción”. El compromiso arbitral, si es realizado en forma
particular entre el propietario y el poseedor, debe, para tener validez, ser elevado a escritura
pública, teniendo la sentencia arbitral el mismo valor que la judicial. – Reconocimiento del
derecho del propietario hecho por el poseedor: en esta hipótesis rige el artículo 3989: “La
prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el
poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía”; conviene distinguir que este
reconocimiento presupone una prescripción en curso, no cumplida, pues si estuviese cumplida
existiría una renuncia. Para efectuar el reconocimiento, entendemos que el poseedor debe
tener capacidad para disponer.

I.3. La prescripción en el Código Civil y Comercial de la Nación

En el Código Civil y Comercial de la Nación, encontramos la regulación de la prescripción

adquisitiva de dominio en su Libro Cuarto “Derechos reales”.

I.3.1. Definición de prescripción adquisitiva

La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley art. 1897,
CCCN. Por consiguiente, la primera noción que nos brinda de prescripción adquisitiva es como
forma de adquirir los derechos reales. Este modo de adquirir es entre vivos y de manera
gratuita, con diferentes requisitos que a continuación analizaremos. La prescripción adquisitiva
también es denominada usucapión, que significa adquirir algo capere por el uso usus, la
posesión1. Si bien Vélez no hacía referencia a la usucapión, el CCCN lo introduce en el artículo
2119 con respecto al derecho de superficie al decir, …“No puede adquirirse por usucapión.”
Por consiguiente a la usucapión, denominación que se utiliza solo para la prescripción
adquisitiva, la podemos definir siguiendo a Gatti como “un modo de adquisición de los
derechos reales sobre cosa propia y de los de goce o de disfrute sobre una cosa ajena por
continuación de la posesión en forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el tiempo
establecido por la ley”2. Existen dos institutos, la prescripción adquisitiva (usucapión) y la
prescripción liberatoria o extintiva, las cuales tienen en común un elemento principal “el
tiempo”; si bien tienen que confluir otros elementos, el transcurso del tiempo es el factor
principal, mientras la adquisitiva es del ámbito de los derechos reales, la liberatoria de los
derechos personales, tanto crediticio como también otras especies de derechos subjetivos. En
una de ellas, la consecuencia es la adquisición de un derecho real –prescripción adquisitiva–
que se ejerce por la posesión como por ejemplo el dominio, condominio, propiedad horizontal
y usufructo entre otros; la regla es que se pueden prescribir los derechos reales principales
(art. 2565), que son todos, menos los derechos reales que tienen función de garantía –
hipoteca, anticresis y prenda–. A su vez, la hipoteca queda excluida por no requerir el ejercicio
de la posesión. La prescripción liberatoria conduce a la extinción del derecho, por lo que libera
al deudor de la obligación. La contracara de estas prescripciones sería que en la adquisitiva el
anterior titular de del derecho real, pierde el mismo y en la liberatoria el acreedor producto de
su inacción pierde el derecho al crédito. En las dos prescripciones existe un fundamento de
orden social que es el dar estabilidad a los derechos, dada la inacción de una de las partes por
el transcurso del tiempo. La legitimación para invocar es amplia, puede ser invocada a favor o
en contra de toda persona humana o jurídica, incluyendo al Estado (Nacional, Provincial y
Municipal y a la Iglesia Católica como otros cultos), a su vez podrá ser alegada por vía de acción
o por vía de excepción. El interés general juega un papel preeminente, es este interés de la
sociedad él que exige que los derechos sean ejercidos en tiempo oportuno, a efectos de que se
garantice la estabilidad de los poseedores. Para consolidar una situación fáctica, es que la
sociedad inclina la balanza a favor del poseedor y en contra del propietario. La indolencia de
éste tiene como contrapartida el positivo accionar del poseedor y por encima de los intereses
particulares de uno y de otro, se encuentra el interés superior de la comunidad que ve con
buenos ojos aquel que contribuye en la acreción de la riqueza, que trabaja la tierra, que
fomenta la producción porque, en definitiva, de todo ello surgirá un evidente beneficio que
trasciende el apretado marco de relaciones entre propietario poseedor3.

I.3.2 Metodología

En el CCCN, las prescripciones están reguladas en formar conjunta y de manera general en el

Libro VI “Disposiciones comunes de los derechos reales y personales”, Título I “Prescripción y
Caducidad”; en Tres Capítulos, en el Capítulo I “Disposiciones comunes a la prescripción
adquisitiva y a la liberatoria”, en el Capítulo II “Prescripción liberatoria” y en el Capítulo III
“Prescripción adquisitiva”. En lo atinente a prescripción adquisitiva, el artículo 2565 nos remite
al Libro IV de los “Derechos Reales”. El mismo establece que “Los derechos reales principales
pueden adquirirse por prescripción adquisitiva en los términos del artículo 1898 y siguiente”.
Por consiguiente, el CCCN separa las normas específicas en capítulos diferenciados, indicando
las particularidades de cada tipo de prescripción. En concordancia en el Libro IV de “los
Derechos Reales”, el artículo 1904 del CCCN establece que “Se aplicarán a este Capítulo, en lo
pertinente las normas de Título I del Libro Sexto de este Código.” Por consiguiente, de la
metodología adoptada por el CCCN, es fundamental recurrir constantemente a la remisión de
una con las otras, ello producto de la metodología adoptando una visión sistémica de la
reforma del Código4 en su aplicación como lo han hecho los Códigos modernos del Siglo XX,
consignando además los artículos de prescripción adquisitiva dentro de la parte general de los
derechos reales, antes de abordar las “relaciones de poder”.

I.3.3. Prescripción de cosas inmuebles y muebles El artículo 1898 define la prescripción

adquisitiva breve: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesión durante DIEZ (10) años. Si la cosa es mueble hurtada
o perdida el plazo es de DOS (2) años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se
computa a partir de la registración del justo título”. “ARTÍCULO 1899.- Prescripción adquisitiva
larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de VEINTE (20) años. No puede invocarse
contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su Inscripción, ni la mala fe de su
posesión. También adquiere el derecho real el que posee durante DIEZ (10) años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes”. “ARTÍCULO 1900.- Posesión
exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua”.

De la lectura los artículos transcriptos ut-supra, se advierte que el CCCN establece dos clases
de prescripción adquisitiva en el Libro IV de los “Derechos Reales”: a) la prescripción larga (art.
1899) y b) la prescripción breve (art. 1898). En las mismas encontramos elementos comunes
que son: “el tiempo y la posesión” y elementos propios de la prescripción breve que son “el
título y la buena fe”.

Prescripción adquisitiva larga o extraordinaria a) Tiempo El CCCN nos da la pauta del tiempo
que es uno de los requisitos comunes para la usucapión inmobiliaria; la misma debe ser
continua e interrumpida. El artículo 1897 es de carácter general al referirse al “tiempo fijado
por la ley”, mientras el artículo 1899 transcripto regula los supuestos de prescripción larga o
extraordinaria. El CCCN no establece una norma específica con respecto al cómputo del tiempo
en el Libro VI, Capítulo I “Disposiciones comunes de la prescripción liberatoria y adquisitiva”, es
por ello que debemos remitirnos al Título Preliminar de carácter general, artículo 6, sobre
“Modo de contar los intervalos del derecho”. Para la prescripción larga, el Código requiere 20
años para los inmuebles y 10 años para muebles registrables no hurtados ni perdidos, sumado
a este elemento tiempo y en concordancia con el artículo 1900 transcripto ut supra, el
cómputo del tiempo debe ser continuo, y si bien el artículo no lo menciona la doctrina agrega
que debe ser interrumpido. En cuanto al presupuesto del tiempo, éste se traduce en un plazo
el que debe tener un momento preciso de iniciación y una duración determinada, habiendo
establecido tanto el Código Velezano como el CCCN, el término de veinte años para la
prescripción adquisitiva larga, conforme a los artículos 4015 del Código Civil y 1899 del CCCN
(CACC de Salta, 04/04/2018, MJ-JU-M-110753-AR). Ahora bien, todo este período de tiempo
que la norma hace referencia a efectos de usucapir, puede ser cumplido tanto por el
usucapiente o puede aprovecharse el tiempo cumplido por un antecesor de la posesión en el
inmueble, siempre que cumpla lo previsto por el artículo 1901, sobre unión de posesiones. La
importancia de la acreditación del tiempo es fundamental como requisito para usucapir; en
este sentido la CNACC de Azul en fecha 9/10/2017 se ha pronunciado “A los fines de la
adquisición del dominio por la usucapión larga, se requiere la prueba certera de que se ha
ejercido la posesión continua del inmueble con ánimo de dueño, durante el lapso de veinte
años (art. 4015 del Código Civil). Quiere ello decir que bien puede suceder que alguien haya
formalizado un boleto de compraventa o una cesión de boleto que comprenda a un
determinado inmueble, pero que en el proceso de usucapión no acredite la posesión continua
de ese inmueble durante el tiempo exigido por la ley, supuesto en el cual la demanda no
puede prosperar. Y esta posesión continua animus domini del predio objeto de autos, durante
el plazo de veinte años, es la concreta situación fáctica que no ha quedado probada en las
presentes actuaciones, tal como lo señaló el magistrado de la anterior instancia” (arts. 163
inciso 5, 375, 384, 679 y ccs. del Cód. Proc. “W. H. E. y otro c/ Herederos de J. G. A. y otro/a s/
prescripción Adquisitiva Vicenal/Usucapión”, MJ-JU-M-107096-AR).

b) Posesión El segundo elemento de la prescripción larga es la posesión, el CCCN regula dos

relaciones de poder “la posesión y la tenencia”, para que exista prescripción siempre
necesitamos que se configure el elemento “posesión” (art. 1909). A su vez, la posesión puede
ser legítima e ilegítima. La posesión, para la prescripción larga, no se requiere ser de buena fe;
por consiguiente, incluso un poseedor de mala fe puede adquirir el dominio por prescripción
larga. No puede haber usucapión sin posesión, pero no toda posesión es apta para llegar a
adquirir un derecho real. La posesión debe ser a título de propietario, pública y pacífica. El
código requiere que la posesión sea ostensible o pública, no se configura este requisito cuando
la posesión es ilegítima y viciosa ejemplo la adquirida de manera clandestina (art. 1921). En
este punto nos remitimos al capítulo III, “De las relaciones de poder”, apartado II.2. El
fundamento de este requerimiento, “posesión pública,” es que el titular del derecho real
puede tener la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce en su inmueble a efectos de
poder repeler con acciones reales o posesorias. “Quien alega la prescripción adquisitiva de
dominio debe probar: a) el “corpus” posesorio, vale decir, el ejercicio de un poder físico sobre
la cosa; b) el “animus domini” o la intención de tener la cosa para sí sin reconocer la propiedad
en otro; y c) el transcurso del tiempo, que marca la ley en veinte años” (CNCiv., Sala A,
17/4/1986, “Soldano, Salvador c/ Sar, Silvestre, Ramón s/ Posesión vicenal”).

El animus domini juega un rol preponderante, el Código exige que para que se adquiera la
posesión confluyan los dos requisitos (el corpus y el animus), el primero implica detentar la
cosa, mientras el segundo alude a comportase como lo haría un verdadero dueño, sin
reconocer en otra persona el derecho de propiedad. Es lógico que sólo la posesión, en el
sentido técnico de la expresión, sirva de base para prescribir, ya que, si su prolongación a lo
largo del tiempo conduce al derecho de propiedad, ella debe ser la expresión de una
aspiración a ese derecho. La ley consolida la posesión, precisamente porque el poseedor se ha
comportado como si fue él el propietario5. “También al margen de que el “corpus posesorio”
haga o no presumir el “animus domini”, hay actos emanados de quien pretende la usucapión
que de por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño, y una forma de
probar esa intención o comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los
impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión” (SCBA, 23/04/2003, “Demucho,
Miguel Ángel c/ Acuña, Calixto y otros/ Desalojo”). La tenencia ejercida sobre un inmueble no
es idónea a efectos de adquirir un derecho real por prescripción adquisitiva mediante un juicio
de usucapión, en tanto reconoce en cabeza de otra persona el derecho de propiedad, salvo el
caso en que se produzca una intervención de título (art.1915); a partir de tal intervención
podrá comenzar a computarse el plazo para usucapir, por dejar de ser tenedor.

Posesión continúa Ahora bien, ¿qué entendemos por continuo? Siguiendo a Salvat6, posesión
continua quiere decir una posesión ejercida sin intermitencias ni lagunas. El Código requiere
actos posesorios cumplidos con una regularidad, como lo haría el verdadero dueño, pero no
establece un parámetro matemático, por consiguiente la apreciación judicial va estar ligada a
la prueba aportada por el actor, es por ello que al ser una cuestión de hecho, situación fáctica
de por medio, que el juez deberá analizar la fuerza probatoria, otorgando virtualidad a la
misma dependiendo de la cosa que se pretende usucapir, la naturaleza de los actos realizados
y su necesidad. Con relación a la valoración de la naturaleza de los actos posesorio regulados
en el artículo 1928 del CCCN, requeridos para tener por acreditada la posesión, la
Jurisprudencia ha dicho “dependen del tipo de inmueble al que se apliquen, pues para un
inmueble urbano no pueden exigirse actos tales como cercar, alambrar o plantar, que son
típicos de inmuebles rurales, resultando relevante, en cambio, la ocupación pacífica y el
establecimiento de la sede del hogar, pues lo que debe quedar en claro no son los actos
materiales de ocupación, sino la realización de actos que difícilmente el mero ocupante habría
de ejecutar, es decir, aquellos de tal envergadura o características que sólo quien se ha trazado
el objetivo de apropiarse de la cosa estaría dispuesto a llevar a cabo. En autos, la ocupación
como acto posesorio por excelencia resulta muy dudosa, debido a la endeblez de los testigos
que declararon, los que se limitaron a decir como un calco la fecha de conocimiento de la
actora, así como la habitación con los dos hijos” (CNAC, Sala G, 05/05/2015, C. V. c/ I. de la V.
de la C. de B. A. S/ Prescripción Adquisitiva). “La prueba ofrecida por la actora, no acredita
posesión con animus domini por el plazo de veinte años, exigida por la legislación de fondo. Es
que, aun haciendo un esfuerzo por determinarlos de ese modo, la documental acompañada
carece de efectividad para demostrar la posesión” (CMFed. Mendoza, Sala A, 22/04/2019,
“Calano S.A. c/ Estado Nacional s/Prescripción Adquisitiva”). En concordancia con la exigencia
de continuidad en el tiempo, prevista en el art. 1900 del CCCN, debemos tener presente que el
artículo 1930, otorga al poseedor la presunción de continuidad de la posesión. Por
consiguiente, la prueba de la discontinuidad estará a cargo de la parte que la invoque. Es
imposible determinar una regla general, cual es el espacio de tiempo que debe transcurrir sin
realizar actos posesorios Art. 1928 para que la posesión se convierta en discontinua. Son
circunstancias de hecho que deben ser apreciadas en cada caso en concreto. “En la demanda
por prescripción adquisitiva, incumbe al actor acreditar que ha tenido la posesión continua y
con ánimo de dueño del bien durante el plazo de veinte años, y no la mera detentación de la
cosa, ya que admitir lo contrario importaría confundir ocupación con posesión”. (CNCiv., Sala
H, 15/03/2004, LL pág. 4).

Posesión Ininterrumpida La posesión no debe haber sido interrumpida, por lo cual no debe
haber mediado causal de interrupción, sean estas civiles o naturales. La interrupción civil está
regulada en el libro VI, Sección 3 “Interrupción de la prescripción” (arts. 2544 al 2549). Las
causales que no operan desde el punto de vista material son: a) reconocimiento del poseedor
del derecho del propietario; b) por petición judicial del titular del derecho y c) por solicitud de
arbitraje. La interrupción natural o material puede ser provenir del propietario o de un
tercero; no bastando una pérdida momentánea de la posesión, sino que –como acabamos de
decir– debe prolongarse por lo menos en un año. No sólo se trata de mantener el orden por el
que se vería afectado si la ocupación circunstancial de un inmueble fuera bastante como para
privar de sus efectos a la posesión, en realidad, el período de un año se vincula con el término
de prescripción de las acciones posesorias7. La interrupción puede ser causada por un tercero,
como por ejemplo la demanda de reivindicación por el dueño o por el propio actor, que lleva
indudablemente a la perdida de la posesión.

La discontinuidad supone una omisión del poseedor, mientras que la interrupción supone un
hecho positivo del poseedor o de un tercero8, por ejemplo el reconocimiento que hiciere del
derecho de propiedad en cabeza de un tercero. Con relación a estos dos caracteres que debe
tener la posesión a efectos de prescribir la CACivCom de Morón ha dicho: “para adquirir el
dominio por intermedio de la posesión animus domini, es necesario acreditar una posesión
continua e ininterrumpida durante el lapso de veinte años, sin necesidad de título y buena fe,
siendo necesario justificar su inicio como único medio de demostrar el cumplimiento del
plazo” (CACyC de Morón, Sala II, 29/02/1996, JA 1999-I).

Posesión ostensible La posesión tiene que ser ostensible, según el Diccionario de la Real
Academia Española, “Que puede manifestarse o mostrarse; claro, manifiesto, patente”. No se
trata únicamente de eludir el vicio de clandestinidad posesoria, sino que el carácter de
ostensible impone que la posesión sea conocida o pueda ser conocida por todos los terceros, o
sea también por los terceros interesados de buena fe9. Es lógico que la persona titular del
derecho real deba poder tener la posibilidad de conocer que otra persona se encuentra
poseyendo, a efectos de poder repeler en su caso. El carácter de pública de la ocupación es
fundamental a efectos que el propietario pueda repeler la posesión, en este sentido la Cámara
Nacional Civil, Sala “G”, se ha pronunciado, diciendo “…es necesaria la cabal demostración de
los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que éstos sean lo
suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento
de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido
desconocidos. En el caso, es imposible, sobre todo tratándose de una vivienda que no exista
prueba alguna tendiente a demostrar que a lo largo de tantos años se hizo algún tipo de
trabajo, pintura, reparación de cañerías, de cableado o instalación eléctrica, de destapación,
de arreglo de filtraciones, o se ha celebrado algún contrato de locación de obra o servicios”.
CNCiv., Sala C, 05/05/2015, A. C. V. c/ I. de la V. de la C. de B. A. S/ Prescripción Adquisitiva. De
la transcripción de estos primeros artículos, advertimos que se mantienen las características de
la adquisición del dominio por este modo, como son la posesión y el tiempo; empero ahora
esta posesión se la requiere “ostensible” y continua, esto es: clara, manifiesta, patente y sin
interrupción de ningún tipo. Mantiene la diferencia entre la usucapión larga para la cual no
requiere más requisitos que los antes señalados (posesión ostensible y continua por 20 años);
y la corta o breve para la cual será necesario tener justo título y buena fe y una posesión de 10
años. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo
título, o de su registración si esta es constitutiva (art. 1903, CCCN).

I.3.4. El justo título y la buena fe

Tal lo citado anteriormente, el artículo 1898 del CCCN individualiza puntualmente los
requisitos que deben cumplimentarse para adquirir derechos reales sobre una cosa en el caso
de la “prescripción breve”. En primer lugar, cabe mencionar que como toda prescripción, ésta
consolida el derecho real luego de cumplimentados los requisitos de “tiempo” y “posesión” ya
analizados. Ahora bien, dicha posesión debe ser también pública, pacífica, continua e
ininterrumpida, no existiendo diferencias con la prescripción veinteñal; en cambio en lo
referido al plazo, este solo será de diez años en lugar de veinte. ¿Cuál es, entonces, el
fundamento de este tipo de prescripción y la reducción del tiempo exigido comúnmente para
la adquisición de inmuebles? Como afirman Alterini y Lafaille en su tratado de los derechos
reales, desde tiempos remotos el derecho positivo distinguió para la usucapión entre los casos
en que el poseedor solo podía invocar la posesión y aquellos en que además aducía un título
revestido de ciertos caracteres. No resulta de excepción la normativa sentada por nuestro
CCCN al brindarles mayor protección a aquellos adquirentes que cuenten con más elementos a
su favor en la lucha contra los terceros reivindicantes. En consecuencia, quien además de
posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, ostente los requisitos de “justo título” y
“buena fe” gozará de mayor viabilidad en su pretensión que quién únicamente posea, con
independencia de su buena o mala fe y la existencia de un título o falta de éste. Es importante,
entonces, analizar detenidamente estos nuevos requisitos. El artículo 1902 del CCCN reza: “El
justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho
real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto”. Remitiéndonos a la teoría
general del título y modo, la que bien se ha analizado en el Capítulo 2 de la presente obra, al
hacerse referencia a un “título” resulta innegable que se está ante la presencia de un acto
jurídico. Como tal, éste tiene por finalidad inmediata producir determinados efectos jurídicos,
tales son la adquisición o trasmisión de un derecho real. Es decir, que podrá constituir justo
título la compraventa, la permuta, la donación, la dación en pago, pero no lo serán la locación
o el comodato, ya que la finalidad de estos contratos no es constituir o transmitir derechos
reales sino personales. En consecuencia, y según el objeto de ese derecho real, el acto jurídico
deberá contar con mayores o menores solemnidades a la hora de considerarse su existencia y
validez. En el caso de los inmuebles, por ejemplo, deberá plasmarse en un instrumento público
puntual y capaz de producir tales efectos, es decir, la escritura pública del art. 1017, inciso a),
CCCN, la cual, deberá a su vez cumplir con las formalidades exigidas por la normativa
respectiva. Cumplido ello tanto en el título suficiente como en el justo título, éste último no
alcanza los estándares del primero ya que su otorgante no resulta capaz o legitimado al efecto.
Basta que el acto jurídico adolezca de uno de estos defectos para que no constituya un título
suficiente. Precisamente por ello, el justo título necesita de la prescripción (breve) para
consolidar la adquisición del derecho real en cabeza del adquirente. A través del título
suficiente se adquiere el derecho real; a través del justo título se tiene la posibilidad de
adquirirlo por la usucapión corta o breve.10 Claro ejemplo sería una escritura pública en la que
comparezca un menor de edad con documento falso, adquiriendo el derecho real de dominio
sobre un inmueble (falta de capacidad); o una en la que se venda un lote de terreno
compareciendo una persona en nombre de otra sin contar con el poder con facultades
suficientes para el acto (falta de legitimación). Sin embargo, la existencia del justo título debe
complementarse con la existencia de la buena fe del adquirente. Ambos elementos se
encuentran íntimamente relacionados. Si bien la “buena fe” propia de los artículos 1902 y
1918 ha sido analizada en el Capítulo que trata las relaciones de poder (y al cual nos
remitimos), no es menor subrayar que las exigencias para la buena fe propia de la prescripción
breve no son sino las mismas que para la posesión en general. El artículo 1902 prescribe que:
“La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella”. No estamos frente a una simple “buena fe-creencia” sino a
una “buena fe-diligencia” que demanda, por un lado, la sincera y absoluta convicción por parte
del adquirente de ser el exclusivo señor de la cosa; y, por el otro, la realización de todas
aquellas tareas y diligencias justas, propias y necesarias para lograr y justificar la indudable
certeza de los siguientes hechos: 1) que quien le trasmitió era el titular del derecho real; y 2)
que contaba con capacidad para constituir o transmitir tal derecho. Resulta, en consecuencia,
indispensable que la conducta del adquirente sea diligente (y vale la redundancia de la
terminología utilizada) para acreditar la posible ignorancia o error de manera excusable.
Continúa el artículo 1902 estableciendo que: “(…) Cuando se trata de cosas registrables, la
buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial”. Así, se observa que las condiciones para la configuración de la buena fe ya no
quedan libradas a la interpretación que la doctrina y la jurisprudencia puedan considerar como
diligencias necesarias para acreditarla, sino que explícitamente la propia norma exige el
estudio de la documentación y de los antecedentes con verificación de las constancias
registrales y realización de todo otro acto que sea diligente a fin de lograr la tan mentada
convicción de certeza. En materia inmobiliaria específicamente, el llamado estudio de títulos
era trascendente; previo a la modificación del Código, la doctrina mayoritaria ya preveía la
realización del mismo como condición indispensable para acreditar la buena fe. Ahora, como
hemos afirmado, es la misma norma la que así lo exige no solo para los inmuebles sino para
todos los muebles registrables. La importancia del estudio de la documentación y las
constancias registrales radica en que tal análisis jurídico será el que permita descubrir posibles
faltas de legitimación o capacidad en los títulos, y toda otra observación factible de producir la
falta de un título suficiente, como por ejemplo la falta de firmas de las partes o del escribano
en la escritura matriz, un error en la numeración y correlatividad del protocolo notarial,
apoderamientos insuficientes, errores procesales y judiciales. De producirse tales casos, y
descubrirse los mismos gracias al estudio de títulos, se estaría eliminando la posibilidad de
crear un justo título, pasándose a subsanar los mismos permitiéndose la correcta circulación
de títulos en el tráfico jurídico inmobiliario. Ahora bien, podría ocurrir que el título adoleciese
de ciertos vicios que al no poder ser percibidos por el profesional, generarían el justo título y,
consecuentemente, la buena fe del adquirente estaría acreditada por la justa excusación de su
error. Al momento de analizar los antecedentes, aún con protocolo a la vista el escribano
actuante no podrá verificar la sustitución de personas o la falsificación de documentación, ya
que no es un profesional perito capaz de advertir tal hecho. Asimismo, resulta imposible
pretender que quien realiza el análisis pueda percibir un vicio de violencia al momento de la
realización del acto jurídico por ser este imperceptible. En conclusión y en esta línea de ideas,
el estudio de antecedentes será siempre favorable para transmitir, aunque exista un defecto
grave que, por imperceptible, otorgará al adquirente el beneficio de la prescripción breve.
Entonces, el ámbito de aplicación del justo título se circunscribirá a estos supuestos
excepcionales (…) apartando al justo título a un rincón de absoluta excepción11. Para las cosas
muebles, si la cosa fuera hurtada o perdida, el plazo es de 2 años, y si es registrable, el plazo
comienza a computarse a partir de la inscripción del justo título en el registro de la propiedad
o a los 10 años si no la inscribió en el registro, pero “la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes”. No encontramos marcadas diferencias en el nuevo
Código con respecto a la unión o accesión de posesiones. Leemos en el artículo 1901, “Unión
de posesiones”, que: “El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular
puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las
otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por
un vínculo jurídico”.

I.4. Juicio de usucapión

El CCCN mantiene el carácter contencioso del proceso de prescripción adquisitiva, en la

primera parte del artículo 1905, establecido a partir de la Ley 14.159 la cual fue modificada por
el decreto-ley 5756/58 cuyos artículos 24 y 25 reglamentaban el proceso de prescripción
adquisitiva, dando fin al proceso informativo que se había instaurado en algunas jurisdicciones.
Recordemos que el Código Velezano no incluía disposiciones en cuanto al procedimiento de
prescripción adquisitiva. El nuevo régimen mantiene disposiciones procesales comunes a la
prescripción adquisitiva y liberatoria en el Libro VI, Título I, Sección V; ellas son: a) que la
misma puede ser planteada por vía de acción y por vía de excepción (art. 2551); b) en cuanto a
la prohibición de la declaración de oficio de la prescripción adquisitiva, será siempre a petición
de parte (art. 2552); y c) la oportunidad procesal será al momento de contestar la demanda o
en el momento de oponer excepciones (art. 2523). Sumado a ello, el CCCN prescribe la
obligatoriedad de fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la
adquisición del derecho real respectivo.

I.4.1. Medida cautelar inicial

El CCCN prevé el “deber” de anotar la litis como medida cautelar conjuntamente con la
resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva.
Adviértase que no lo prescribe como “facultad” del juez, sino como “deber” el de ordenar la
anotación de la litis y “de oficio”, es decir, sin que siquiera se requiera la petición de parte. El
objetivo o finalidad perseguida con ello por el legislador es claro: dar a conocer a terceros la
pretensión a fin de salvaguardar sus derechos y evitar futuras nulidades.

I.4.2. Efectos de la sentencia de usucapión

En este capítulo encontramos una importante reforma al actual régimen civil de la usucapión
en el que, como sabemos, la sentencia produce efectos retroactivos al primer día de la
posesión que se lograra acreditar en el juicio. En el CCCN, si bien se mantiene el procedimiento
o juicio “contencioso” y el requisito de que la sentencia que se dictare en estos juicios deberá
fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del
derecho real respectivo; empero, se aclara que el artículo 1905, segundo párrafo, prescribe:
“La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión”. Con la lectura del nuevo texto del CCCN, advertimos que en la
sentencia de prescripción adquisitiva el juez debe en primer lugar fijar la fecha en que se
adquiere el derecho real. Ahora bien, cual será esa fecha a fijar, en este sentido Kiper plantea
que sería la del cumplimiento del plazo de la prescripción. Así lo pensamos, pues la sentencia
en estudio es declarativa de la adquisición y correlativa extinción del derecho real-,
produciéndose el efecto adquisitivo de pleno derecho desde el momento mismo del
cumplimiento del plazo, independientemente de la sentencia que así lo declare12. Teniendo la
sentencia efectos de cosa juzgada material a partir de la fecha en que la misma queda firme
entre las partes que intervinieron en el proceso; y con relación a terceros, a partir del
momento de inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble respectivo. Si bien podría
transcurrir un prologando tiempo desde el momento de la adquisición y el de la registración de
la sentencia, a efectos de proteger sus derechos frente a terceros, el prescribiente puede
solicitar judicialmente, alguna medida cautelar (por ejemplo una prohibición de innovar o de
contratar, una contracautela, etc.). Recordemos que, en lo referido a la irretroactividad o
retroactividad de la sentencia de prescripción adquisitiva si bien no existía disposición expresa
que consagre la retroactividad, la jurisprudencia se había expedido antes de la reforma del
CCCN en favor de la retroactividad de la sentencia de prescripción adquisitiva a la fecha de
inicio de la posesión, y no a partir de la fecha del reconocimiento judicial. En este sentido, la
CNCiv., Sala A, dijo: “La prescripción adquisitiva hace adquirir la propiedad de la cosa no a
partir del día en que la prescripción quedó cumplida, sino que sus efectos se retrotraen al día
que se inició la posesión.” (CNCiv., Sala A, 23/11/1993, Lexis N° 10/6279). En igual sentido la
Cámara Federal de Mendoza ha dicho: “Siendo, declarativa de derechos ya obtenidos con
anterioridad a su dictado decimos que tiene un efecto retroactivo al momento en que se inició
la posesión”. (Cám. Fed. de Mendoza, Sala A, 19/9/2000, LL Gran Cuyo 2001-452). Ahora bien,
con la lectura del nuevo texto del artículo 1905 del CCCN transcripto ut supra, advertimos que
la sentencia que hace lugar a la prescripción adquisitiva no tiene efecto retroactivo al día de
inicio de la posesión, para los casos de prescripción larga. Recordemos que nuestro sistema
jurídico no admite la inscripción de posesiones. Esta falta de publicidad para terceros no
contemplada por ley, nos lleva a concluir que el derecho de propiedad que otorga la
sentencia declarativa no será retroactivo. La controversia no es simplemente teórica, sino que
reviste relevantes efectos en la práctica, por ejemplo, a propósito de la suerte de los actos de
disposición realizados por el usucapiente antes de consumarse la usucapión, o en cuanto a la
actitud a adoptar con relación a los frutos percibidos por el poseedor, que en la usucapión
larga es poseedor de mala fe13. Por consiguiente, el titular registral anterior podría reclamar al
usucapiente los frutos percibidos o los dejados de percibir por su culpa (art. 1935), por todo el
transcurso de los veinte años que ejerció la posesión, que podría llegar a una suma incluso
superior del valor del inmueble. Sumado a los terceros de buena fe que, con relación a la
apariencia, se hayan obligado con el poseedor.

En cambio, mantiene el efecto retroactivo para la sentencia declarativa de la prescripción

breve. En este caso, prescribe que tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe (art. 1902, CCCN).

I.4.3. Normas aplicables

Para todos los supuestos contemplados en este Capítulo, se aplicarán, en lo pertinente, las
normas del Título I del Libro Sexto del CCCN.