- Ministerlo

PERU de Justicia Superintendencia Nacional

y Derechos Humanos de Registros Pübhcos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION N° 056-2019-SUNARP-TR-A

o
Arequipa, 24 de enero de 2019.

APELANTE RAUL HUAMANI PEREZ

TITULO N° 2125557 DEL 19.09.2018
RECURSO N° 027299 DEL 25.10.2018
REGISTRO PREDIOS-CUSCO
ACTO COMPRA DE ACCIONES Y DERECHOS

ADECUACION
S “No procede Ia inscripción de una compraventa de acciones y derechos cuando no existe
adecuacion entre el titulo y la partida registral”

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÔN

PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelaciOn se solicita Ia inscripción

de Ia compra y yenta de acciones y derechos del predio denominado
Manzanayoc Pucro, ubicado en el distrito de San JerOnimo, provincia y
departamento de Cusco inscrito en Ia partida N° 11014888 del Registro de
Predios de Cusco.

A dicho efecto se presentan los siguientes documentos:

a) Formulario que contiene Ia rogatoria de inscripciOn.

b) Parte notarial de Ia escritura püblica de compra de acciones y
derechos de fecha 04.02.2013 extendida por €1 Notario de Cusco
Néstor Avendaño Garcia.
c) Recurso de apelaciOn.

II. DECISION IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelaciOn en contra de Ia esquela de observaciOn

formulada por el Registrador PUblico Carlos Valencia Pilares cuyo tenor
es el siguiente:

‘1~.)
1.- De Ia revision del presente titulo se tiene Ia escritura páblica de conipraventa de
derechos y acciones defecha 04/02/2013 otorgado por la Sociedad conyugal conforniada

Página 1 de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

por Aurelio Regin Quispe Sutta y Carmen Condori de Quispe; por la que, transfiere el
3.08% afavor de Raál Huamani Perez y Santosa Eufemia Castro Soller.
2.- VerifIcado el antecedente registral contenido en el partida 11014888 del Registro de
Predios se advierte que, la vendedora tiene inscrito su derecho de propiedad en el
asiento 02 siendo copropietaria por derecho y acciones; sin embargo, en el asiento 05 se
j encuentra registrada la subdivision del predio inscrito en el asiento 2, habiendo sido
fraccionada en 12 lotes, razOn por Ia cual en aplicaciOn del Principio de Especialidad
Registral previsto en el Art. IV del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de
los Registros Püblicos, previamente y en tItulo aparte se deberá inscribir Ia
independizaciOn del lote de donde se transfieren los derechos y acciones.

Ill. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACION

.
La apelante sustenta su recurso de apelaciOn básicamente en los
siguientes fundamentos:

• Que si bien es cierto que aUn seguimos en derechos y acciones y

,4t que por lo tanto aUn seguimos siendo copropietarios, no es
“l menos cierto que cada uno sabe dónde está ubicado, sin
embargo también es cierto que nadie quiere subdividirse o
independizarse, pues conforme Io establece el COdigo Civil o
somos todos o nadie y por ende es que Ia recomendaciôn que
realiza que previamente debo de realizar Ia independizaciOn me
resulta imposible pues a lo largo de los 19 años las personas han
fallecido y muchos de sus hijos no han realizado sucesiones
intestadas.
0 • Si existe una subdivisiOn inscrita, sin embargo nunca realizamos
Ia independizaciOn, por lo que a Ia fecha aUn sigue siendo un solo
terreno y como tal me corresponde acceder al Registro con mi
titulo en derechos y acciones.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En Ia partida N° 11014888 del Registro de Predios de Ia Oficina Registral

de Cusco se encuentra inscrito el predio denominado Manzanayoc
Pucro, ubicado en el distrito de San JerOnimo, provincia y departamento
de Cusco, que ten ía un area de 0 77 Has

En el asiento 2 del Tomo 232, Fojas 248 y 481 obra inscrito Ia

compraventa de un area de 4950.00 m2 a favor de Modesto Cayo
Qquecho y esposa Julia Huallpamayta de Cayo; Jesus Julián Kcana
Página 2 de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

Matamoros y esposa Genara Antonia Sutta de Kcana; Mariano

Ninaquispe y esposa Florentina Herencia de Nina; Guillermo Escolástico
Sota Quispe; Máximo Nina Melo y esposa Matilde Castillo de Nina,
Toribio Huamán Quispe y esposa Hilda Apaza de Huamán; Martin
Serrano Huamán y esposa Asunta Herencia de Serrano, Mariano Usca
4 Auccapuri y esposa Hilda Sequeiros de Usca; Sabina Rumacca Herencia
Vda. de Serrano; Celso Ortiz Herencia; y, Aurelio R. Quispe Suta.

En el asiento 3, 4 y 13 se publicitan inscripciones de transferencias

sobre un area de 2,852.00 m2, Ia misma que se independizO en Ia
partida N° 11131067.

En el asiento 5.B) se publicita Ia subdivision del area a que hace

referencia el asiento 2 en 12 lotes, area cedida a vIas, area local
comunal, area verde y area reservada de 903.38 m2., cabe precisar que
los lotes no se han independizado.

En los asientos 18 y 19 se publicita Ia rectificaciOn de nombre e inclusion

de cOnyuge de Aurelio R. Quispe S. a sociedad conyugal formada por
Aurelio Regin Quispe Sutta y Carmen Condori de Quispe.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios. De lo

expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
dilucidar son las siguientes:

• Si a efectos de proceder con Ia inscripciOn solicitada es necesario

independizar las unidades inmobiliarias resultantes de Ia
subdivision inscrita.
• Si existe adecuaciOn entre el titulo y Ia partida registral.

VI. ANALISIS

1. El articulo 2011 del COdigo Civil regula el principio de legalidad,

senalando que los Registradores Püblicos califican Ia legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita Ia inscripciOn, Ia capacidad de los
otorgantes y Ia validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Püblicos.

Página 3 de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

A fin de garantizar que al Registro irigresen actos válidos y en

concordancia con el antecedente registral, es que se otorgan facultades
especiales de calificación al Registrador Püblico, que se va a encargar
de verificar si el titulo que se solicita inscribir reüne los requisitos
necesarios para Su acceso.

En ese sentido, el a~Iculo 32 del Reglamento General de los Registros

P Püblicos regula los alcances de Ia calificaciOn senalando que el
3~I ,) Registrador y el Tribunal Registral, entre otros aspectos deberan:

a) Confrontar la adecuación de los titulos con los asientos de inscripción de Ia partida

registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente,
con los antecedentes registrales referidos a Ia misma, sin perjuicio de Ia
legitimación de aquéllos.
b) Ver(flcar la existencia de obstáculos que emanen de Ia partida en la que deberá
practicarse la inscripción, asI como de titulos pendientes relativos a Ia misma que
puedan impedir temporal a definitivamente la inscripción.
c) Ver{/Icar la validez y la naturaleza inscribible del acto a contrato, asI como la
formalidad del tItulo en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asI como los documentos que
conforman el titulo, se afustan a las disposiciones legates sobre Ia materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;”

Conforme a tales disposiciones, Ia evaluaciOn comprende verificar Ia

adecuación entre el tItulo y Ia partida registral, si existen obstáculos en Ia

Q partida directa
causa y si Ia formalidad
e inmediatay eldeacto contenido en
Ia inscripción el titulocon
cumplen quelos
constituye Ia
requisitos
establecidos en las disposiciones legales sobre Ia materia.

2. El artIculo 96 del Reglamento de lnscripciones del Registro de Predios

establece lo siguiente: “En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el
asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artIculo 13, la
cuota ideal con respecto a Ia totalidad del predio que es objeto de Ia enajenación,
circunstancia que debe constar expresamente en el tItulo.

En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, deberá especjficarse

Ia pane de la cuota ideal que cada quien transfiere.

Cuando se transfiera la integridad de la alicuota que le corresponde a uno de los co

propietarios, no se requiere consignar expresamente en el tItulo el porcentaje
transferido.”

Pagina4de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

De acuerdo a lo senalado, solo cuando Ia transferencia no es total de Ia

cuota ideal que le corresponde a los copropietarios, es que debe
precisarse Ia parte de Ia cuota ideal que cada uno de ellos transfiere
respecto a Ia totalidad del predio. Mientras que cuando se transfiere Ia
a totalidad de Ia alIcuota, no es necesario indicar de manera expresa el
porcentaje transferido.

3. Con el titulo venido en grado de apelaciOn se solicita Ia inscripciOn de Ia

compraventa de acciones y derechos del predio denominado
Manzanayoc Pucro, ubicado en el distrito de San JerOnimo, provincia y
departamento de Cusco inscrito en Ia partida N° 11014888 del Registro
de Predios de Cusco.

El Registrador observa el titulo señalando que revisada Ia partida N°

11014888 del Registro de Predios se advierte que Ia vendedora tiene
inscrito su derecho de propiedad en el asiento 02 siendo copropietaria
por derecho y acciones; sin embargo, en el asiento 05 se encuentra
registrada Ia subdivisiOn del predio inscrito en el asiento 2, habiendo sido
fraccionada en 12 lotes, razón por Ia cual en aplicaciOn del Principio de
Especialidad Registral previsto en el Art. IV del Titulo Preliminar del TUO
del Reglamento General de los Registros Püblicos, previamente y en
titulo aparte se deberá inscribir Ia independizaciOn del lote de donde se
transfieren los derechos y acciones.

Por su parte, Ia apelante afirma que si existe una subdivision inscrita, sin
embargo, nunca realizamos Ia independizaciOn, por lo que a Ia fecha aCm
sigue siendo un solo terreno y como tal me corresponde acceder al
Registro con mi titulo en derechos y acciones.

Por lo que, corresponde determinar si para proceder con Ia inscripciOn

de Ia compraventa de acciones y derechos resulta necesario
independizar los lotes integrantes de Ia subdivisiOn.

4. En vista que Ia califlcaciOn comprende Ia adecuaciOn del titulo con los

asientos registrales, se procedera a revisar Ia documentaciOn adjuntada,
para luego contrastarla con Pa partida registral.

Siendo asI, a efecto de proceder con Ia inscripciOn solicitada se ha

adjuntado Ia escritura pCiblica de fecha 04.02.2013, en Ia que se ha
senalado lo siguiente:

Página 5 de 10
 RESOLUCION N° 056-2019-SUNARP-TR-A

“C..)
PRJMERO: LOS VENDEDORES AURELIO BEGIN QUISPE SUTTA, Y CARMEN
CONDORI DE QUISPE, SOMOS PROPIETABJOS DEL PREDIO DENOMINADO
M4RZANAYOC PUCRO, DICHO PREDIO SE IL4LLA UBICADO ENEL DISTRJTO DE
SAN JERONIMO, CONFORME A LA ESCRITURA PUBLICA DE FECHA 17 DE
OCTUBRE DEL AñO 1990, CELEBRADO ENTE EL NOTARIO DE ESTA CIUDAD DON
REYNALDO AL VIZ MONTA$IEZ, EL DERECHO NOMINAL SE HALLA INSCRJTO EN
LA PARTIDA ELECTRONICA N° 11014888, TOMO 232, FOJAS 248, ASIENTO 02, DE
LA ZONA REGISTRAL X SEDE CUSCO, SUNARP, Y TIENE LAS SIGUIENTES
COLINDANCIAS Y MEDIDAS PERIMETRJCAS (...), Y (WA EXYENSION
SUPERFICIAL 4,950.00 METROS CUADRADOS.
SEGUNDO: EN EFECTO CON EL DERECHO DE PROPIEDAD QUE NOS ASISTE, Y
CON LAS FACULTADES CONCEDIDAS POR EL ARTICULO 923 DEL CC,
Q TRA]VSFERJMOS EN COMPRA VENTA Y ENAJENACIÔN PERPETUA, A FAVOR DE
NUESTROS COMPRADORES ANTES REFERIDOS, EL 100% DE SUS DERECHOS I’
ACCIONES QUE TIENE EN LA COPROPIEDAD ADQUIRIDA ENLA EXTENSION
SUPERFICIAL DE 152.15 METROS CUADRADOS, EQUIVALENTEAL 3.08% DEL
TOTAL DEL PREDIO MATRJZ. EL PRECIO PACTADO Y CONVENIDO POR AMBAS
PARTES CONTRI4TANTESLA CANTIDAD DE (...)“.

De acuerdo a lo senalado advertimos que Ia sociedad conyugal formada

por Aurelio Regin Quispe Sutta y Carmen Condori de Quispe transfieren el
100% de sus derechos y acciones sobre el area de 152.15 m2, el que
equivale al 3.08% del total del predio inscrito en asiento 2, tomo 232, foja
248 de Ia partida N° 11014888.

Al respecto, debemos tener presente que en este tipo de transferencias

Q este Colegiadounha area

ha senalado senalado que independientemente
determinada que en Ia escritura
a Ia par del porcentaje lo que sese
transfiere son acciones y derechos, siempre que sobre Pa partida no obre
inscrito ningün ado de subdivisiOn, reglamento intemo o habilitaciOn
urbana, de no ser as!, se requiere se indique sobre cuál de los predios
independizados, productos de Ia subdivision, recae Ia transferencia de
acciones y derechos.

5. Ahora bien, revisada Ia partida N° 11014888 advertimos que sobre Ia

misma obra registrado el predio denominado Manzanayoc Pucro, ubicado
en el distrito de San JerOnimo, provincia y departamento de Cusco, que
tenia un area de 0.77 Has.

En el asiento 2 del Tomo 232, Fojas 248 y 481 obra inscrito Ia

compraventa de un area de 4950.00 m2 a favor de Modesto Cayo
Qquecho y esposa Julia Huallpamayta de Cayo; Jesus Julián Kcana
Página 6 de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

Matamoros y esposa Genara Antonia Sutta de Kcana; Mariano

Ninaquispe y esposa Florentina Herencia de Nina; Guillermo Escolástico
Sota Quispe; Máximo Nina Melo y esposa Matilde Castillo de Nina,
Toriblo Huamán Quispe y esposa Hilda Apaza de Huaman; Martin
Serrano Huamán y esposa Asunta Herencia de Serrano, Mariano Usca
Auccapuri y esposa Hilda Sequeiros de usca; Sabina Rumacca Herencia
Vda. de Serrano; Celso Qrtiz Herencia; y, Aurelio It Quispe S.

En los asientos 18 y 19 se publicita Ia rectiflcaciOn del nombre de Aurelio

R. Quispe S. a Aurelio Regin Quispe Sutta y Ia inclusion de su cOnyuge,
siendo que los derechos y acciones que le corresponden en el predio

Q pasan a de
Condori serQuispe.
de propiedad conjuntamente con su cónyuge Carmen

Hasta este punto, tenemos que Ia sociedad conyugal formada por

Aurelio Regin Quispe Sutta y Carmen Condori de Quispe es
copropietaria del predio inscrito en el asiento 2 que tiene un area de
4950.00 m2.

Revisado el titulo archivado que dio origen a Ia extensiOn del asiento 2

advertimos que en Ia escritura püblica de fecha 17.10.1990 no se ha
indicado el porcentaje que ha adquirido cada uno de los compradores,
por lo que, en aplicaciOn del artIculo 9701 del COdigo Civil a cada uno de
ellos se presume que les corresponde una cuota igual.

Q Bajo ese2,contexto,
asiento al ser
se presume 11 alos
que copropietarios
cada del predio senalado
uno le corresponderla en %
el 9.09090 el
sobre el total del predio. Por lo tanto, Ia transferencia de 3.08 % del total
de predio matriz, como se expresa en Ia escritura presentada, se
encontraria dentro de Ia cuota ideal que le corresponde a Ia parte
vendedora.

No obstante, tal como lo afirma el Registrador en el asiento 5.B obra

registrado una subdivisiOn, en mérito a Ia cual el predio matriz ha sido
dividido de Ia siguiente manera:

12 frar.ciones enLimeradas del 1 al 12 con areas de 156.38 m2,

153.60 m2. 157.50 m2, 156.87 m2, 153.90 m2, 161.10 m2, 152.15
m2, 152.15 m2, 152.15 m2, 152.88 m2, 162.68 m2 y 158.40 m2.

PresunciOn de igualdad do cuotas

Articulo 970.- Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo pnioba en contrario.
Página 7 de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

• Area cedida a via de un area de 1703.70 m2.

• Area local comunal 96.46 m2
• Area verde 376.28 m2; y,
• Area reservada de 903.38.

Cabe precisar que de acuerdo a lo publicitado en Ia partida, las 12

fracciones no se han independizado.

6. Con respecto a Ia independizaciOn, el articulo IV del TItulo Preliminar del

RGRP consagra el principio de especialidad, el cual dispone que por
cada bien o persona juridica se abrirá una partida registral
Q independiente,
aquellas en los
asI como donde
actosseo derechos
extenderáposteriores
Ia primera relativos
inscripción de
a cada
uno.

Asi tambien el articulo 58° del Reglamento de lnscripciones del Registro

de Predios define a Ia independizaciOn como el acto que consiste en
abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de
una desmembraciOn de terreno, con edificaciOn o sin ella; o como
consecuencia de Ia inscripciOn de una ediflcaciOn sujeta al regimen de
unidades inmobiliarias de propiedad comán o regimen de
independizaciOn y copropiedad2.

Atendiendo a que Ia independización es un acto que consiste en abrir

una partida registral para cada unidad resultante conforme al principio de
folio real, ésta constituye un acto eminentemente registral.

En aplicaciOn de dicho principio y en vista que sobre el predio ya obra

inscrita una subdivision, lo que corresponde es que previamente se
independicen las unidades inmobiliarias resultantes.

7. Ahora bien, del contraste efectuado al tItulo y a Ia partida registral

materia de estudio advertimos que existe inadecuaciOn, ello por cuanto
Ia sociedad conyugal formada por Aurelio Regin Quispe Sutta y Carmen
Condori de Quispe transfieren el 100% de sus acciones y derechos del

2 Cabe precisar al respecto que Ia independización de un area determinada gue forma pane de un predio
de mayor extensiOn puede provenir de diversos actos causales, como ocurre en los casos de subdivisiOn,
habilitaciOn urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concreto Ia documentaciOn que se presente
debe encontrar correspondencia con el acto causal.

Página 8 de 10
 RESOLUCION N° 056-2019-SUNARP-TR-A

area de 152.15 m2 que equivale al 3.08% del predlo matriz que tenia un
area de 4,950.00 m2, no obstante, segün lo publicitado en el asiento 5.B
el predio matriz se ha subdividido en 12 fracciones tres de las wales
tiene un area de 152.15 m2, area cedida a vias, area local comunal,
area verde y area reservada. Es decir, que el predio estã conformado
por areas que son de libre disponibilidad y areas cedidas a aportes que
no son de libre disponibilidad (como son area cedida a vias, area local
• . corn unal y area verde).

En consecuencia, el porcentaje rnateria de transferencia tiene que estar

referido a una o todas las fracciones y no en referenda al predio matriz,
Q lo cual no se advierte de Ia escritura püblica adjuntada.
Por lo que, en vista que el predio matriz se encuentra subdividido lo que
corresponde es que previamente se independicen las fracciones y se
adjunte escritura pQblica aclaratoria, en el que se indique sobre cual (es)
j~v de Ia (s) fracciOn( es) recae Ia compraventa.

Por otro lado, debe tenerse presente que de tratarse de Ia compraventa

de una las fracciones To que corresponde como acto previo es su
independizaciOn y consecuente divisiOn y particiOn, ello teniendo en
cuenta que el predio está sujeto a copropiedad.

Corisecuentemente, se confirma Ia observaciOn formulada por el

Registrador Püblico de Cusco.

El titulo cuenta con prOrroga para resolver concedida mediante

ResoluciOn N° 300-2018-SUNARP/PT de fecha 28.11.2018, expedida
4 por el Presidente del Tribunal Registral.

Estando a lo acordado por unanimidad, con Ia intervenciOn del vocal (s)

Victor Javier Peralta Arana autorizado por ResoluciOn N° 234-2017-
SUNARP/SN del 03.10.2017 y de Ia vocal (s) Carmen Montoya Montoya
autorizada por ResoluciOn N° 003-2019-SUNARP/PT de fecha
04.01.2019.

Página 9 de 10
 RESOLUCIÔN N° 056-2019-SUNARP-TR-A

VII. RESOLUCIÔN

CONFIRMAR Ia observaciOn formulada por el Registrador del Registro de

Predios de Ia Oficina Registral Cusco, con las precisiones efectuadas en el
analisis de Ia presente resoluciOn.

Registrese y comunIquese.

C
LTA ARANA
residente de Ia Quinta Sala
del Tribunal Registral

JORGE LUIS TAPIA PALACIOS CARMEN MONTOYA MONTOYA

Vocal de Ia Quinta Sala Vocal (s) de Ia Quinta Sala
del Tribunal Registral del Tribunal Registral

Página 10 de 10