TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº193 -2021-SUNARP-TR

Arequipa, 10 de mayo 2021

APELANTE : MARILENA AURORA ÁVILA DE SUÁREZ

SOLÍS TÍTULO : N° 2299424 DEL 02.12.2020
RECURSO : N° 00002 DEL 01.03.2021
REGISTRO : PREDIOS – PUNO
ACTO : COMPRAVENTA
SUMILLA :

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR FALTA DE TRACTO SUCESIVO

“Para la anotación preventiva de un título cuya inscripción no puede efectuarse por no
estar inscrito el derecho de donde emane, se requiere de por lo menos dos actos: - Un acto
otorgado por el titular registral, el que no obra en instrumento público. - Un acto otorgado
por el adquirente del derecho del titular registral, a favor de una tercera persona, el cual sí
requiere obrar en instrumento público”.

TRACTO SUCESIVO
“El principio de tracto sucesivo obliga al registrador a verificar si quien efectúa el acto de
disposición, o de quien deriva el derecho, aparece como titular registral del derecho.
Correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la compraventa que otorga Marco Vinicio Ávila Urquiaga a favor de
Marilena Aurora Ávila de Suárez Solís, respecto del predio inscrito en la
partida N° 11001569 del Registro de Predios de Puno, conforme consta
en la solicitud de inscripción (formulario verde). A dicho efecto. se
presentaron los siguientes documentos:

a) Rogatoria contenida en la solicitud de Inscripción de Título.

b) Parte notarial de la escritura pública N° 1819 de fecha 02.03.2015,
otorgada ante Notario Público, Luis Eduardo Manrique Salas.

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 Con el reingreso del 28.01.2021 se adjuntaron los siguientes

documentos:
c) Solicitud de variación de rogatoria a anotación preventiva suscrita
por Marilena Aurora Ávila de Suarez Solís.
d) Declaración Jurada suscrita por Marilena Aurora Ávila de Suarez
Solís, con firma legalizada ante Notario Público, Luis Eduardo
Manrique Salas, en fecha 08.01.2021.
e) Copias certificadas por Notario Público Luis Eduardo Manrique
Salas del Expediente 680-20170-2101-JM-CI-03.

f) Recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Puno, Vania

Choque Catacora formuló tacha sustantiva con fecha 03.02.2021 en los
siguientes términos:

“(…)
IDENTIFICACION DE DEFECTOS: Estudiado el título presentado, se observa
en mérito a lo establecido en el Art. 42 literal a) del TUO del R.G.R.P., en mérito
a los siguientes fundamentos:
Habiendo variado su rogatoria de traslado de dominio por compra venta por el
de anotación preventiva de traslación de dominio por compraventa se indica que
no es procedente su rogatoria por cuanto, de acuerdo a lo establecido en el
artículo 66° del TUO del R.G.R.P. expresa: “La anotación preventiva a que se
refieren los literales c) y d) del artículo 65 procede únicamente en el Registro de
Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del
artículo 2019 del Código Civil. Dicha anotación se extiende a solicitud de parte
luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un
año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho
plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la anotación
preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho
carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación
de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra
precisión que impida que los terceros sean inducidos a error.”

- Sin perjuicio de ello, se observa que no indica en que literal del artículo 65,
esto es, “C” o “D”, solicita la anotación preventiva, sin embargo,
presumiendo que se trata del literal “C”(falta de tracto sucesivo) por los
hechos indicados en su escrito, también cabe indicar que la misma no es
procedente por cuanto, según antecedente registral (el mismo que hasta el
día de la calificación del presente título no ha sido variado o alterado),

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son

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 TITULARES REGISTRALES Mariela Aurora Ávila de Suarez Solís y su
cónyuge y no Gilberto Ávila Salas quien (según narración del escrito) habría
vendido a favor de Marco Vinicio Ávila Urquiaga y éste último a favor de
Mariela Aurora Ávila de Suarez Solís, no configurándose “la falta de tracto
sucesivo”.
Téngase presente que la calificación se realiza sobre la base de lo que obra
en la partida (Art. 32 literales a y b del TUO del RGRP) y no en mérito a
futuras inscripciones.
(…)”.

III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente sustenta, entre otros, los siguientes fundamentos:

 Que, en atención a la modificación de la rogatoria, la anotación

preventiva la estoy peticionando en razón a la falta de tracto.
 Conforme al art. 66 del TUO del RGPR, la declaración jurada
sustituye con eficacia a cualquier documento para acreditar el
defecto en tracto en el tracto sucesivo.
 De la declaración jurada que he presentado con el título como
documentación complementaria se desprende que la titularidad
dominial de la recurrente Marilena Aurora Ávila de Suarez Solís y
mi esposo Omar Suarez Solís ha sido anulada jurisdiccionalmente
en el expediente N° 00680-2017-0-JR-CI-03, al respecto en el
asiento D00004 de la partida registral aparece anotada la medida
cautelar de anotación de demanda de nulidad de mi titularidad
dominial, ello significa que la titularidad dominial va a aparecer
inscrita a favor de Gilberto Ávila Salas, por lo cual recién el tracto
va constituirse porque a partir de ello ingresaría la transferencia de
a favor de Marcos Vinicio Ávila Urquiaga y luego la transferencia de
éste a mi favor y el de mi esposo, esa situación determina que
debe anotarse preventivamente el acto rogado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida registral N° 11001569 del Registro de Propiedad Inmueble de

Puno.

 En la partida registral citada, corre inscrito el predio ubicado en la

Calle Ilave N° 238, distrito, provincia y departamento de Puno.
  En el asiento C-1 corre inscrita la titularidad a favor de Gilberto
Ávila Salas.
 En el asiento C00001 corre inscrita la prescripción adquisitiva
de dominio a favor de Marilena Aurora Ávila de Suárez Solís y
Omar Suárez Solís.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como vocal ponente Jorge Luis Almenara Sandoval. De lo

expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:

 ¿Cuáles son los presupuestos para la anotación preventiva por

falta de tracto sucesivo?

VI. ANÁLISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil1, los registradores y el Tribunal Registral en sus
respectivas instancias califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y
la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y
de los asientos de los Registros Públicos.

El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros

Públicos (en adelante RGRP) en su artículo 31 señala que la
calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al
Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción,
con la precisión de que en el marco de la calificación registral, el
registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al Registro.

2. Por otro lado, el artículo 64 del RGRP define las anotaciones

preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por
finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o derecho inscrito.

1
Artículo 2011.- Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita
la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
(…).
 Esta reserva o advertencia es relevante por los efectos
retroprioritarios de la anotación preventiva. El artículo 68 del citado
Reglamento establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha
sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde
la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición
distinta.

3. El artículo 65 del mismo Reglamento, señala que son susceptibles de

anotación preventiva:

a) Las demandas y demás medidas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción
definitiva;
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar
inscrito el derecho de donde emane;
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen
de defecto subsanable;
e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme
a disposiciones especiales.

En cuanto a la procedencia y al plazo de la anotación preventiva, el

artículo 66 del citado Reglamento precisa que las anotaciones a que
se refieren los literales c) y d) del artículo 65 proceden únicamente en
el Registro de Predios y respecto de los actos señalados en los
numerales 1 al 6 del artículo 20192 del Código Civil.

Añade el citado artículo 66 que dichas anotaciones preventivas se

extienden a solicitud de parte luego de formulada la
correspondiente observación y tiene una vigencia de un año,
contado a partir de la fecha del asiento de presentación, cuyo

2
Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado
cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los
actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
 vencimiento acarrea la caducidad de pleno derecho del asiento
respectivo.

Asimismo, el propio Reglamento ha establecido limitaciones a las

causales de anotación preventiva. Así, el último párrafo del artículo 66
ya citado señala que no procede la anotación preventiva sustentada
en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco
procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo en los
supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42 del citado
Reglamento, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción
no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título.

4. Estando a la procedencia de las anotaciones preventivas previstas en

los literales c) y d) del artículo 65 del Reglamento General de los
Registros Públicos en el Registro de Predios, debe atenderse a los
presupuestos y requisitos para su anotación según el supuesto que se
trate.

Así, con relación al inciso c) del artículo en mención, la anotación

preventiva de un título cuya inscripción no pueda efectuarse por no
estar inscrito el derecho de donde emane, procede extenderla en los
casos en los que falta el título para cumplir con la cadena de
transmisiones que exige el principio de tracto sucesivo, para lo cual
constituye un requisito de procedencia la acreditación del
derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de
presentación, mediante el respectivo contrato con firmas certificadas
notarialmente, según lo dispuesto en el artículo 66 del mismo
Reglamento.

En defecto de éste, el artículo 66 mencionado dispone que se podrá

presentar copia certificada notarialmente del respectivo contrato o la
declaración jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del
acto adquirió su derecho del titular registral. En estos casos, el
registrador notificará al titular registral que se ha practicado la
anotación preventiva. En cualquier momento durante la vigencia de la
anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar su cancelación,
debiendo contener su solicitud la declaración jurada con firmas
certificadas notarialmente en el sentido que él no realizó transferencia
alguna a favor del otorgante del acto o derecho anotado. Por el solo
mérito de esta solicitud, el registrador procederá a cancelar la
anotación preventiva, aun cuando no hubiera transcurrido el plazo de
un (1) año a que se refiere el artículo anterior.
 Tenemos entonces, que la norma prevé la anotación preventiva por
defecto de tracto, cuando estamos ante (por lo menos) dos actos:

- Un acto otorgado por el titular registral, el que no obra en

instrumento público. Puede presentarse contrato con firma
certificada o contrato en copia certificada. O inclusive, a falta de
dichos documentos, puede presentarse declaración jurada para
acreditar la existencia de este acto.
- Un acto otorgado por la persona que adquirió el derecho del
titular registral, a favor de una tercera persona. Este acto si
requiere obrar en instrumento público.

5. Debe indicarse, con relación al supuesto establecido en el literal c) del

artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, el
Tribunal Registral3 ha establecido que éste se encuentra referido a la
falta de tracto sucesivo en la partida registral, es decir, a la
inexistencia de una concatenación entre el titular del derecho inscrito
con quien resulta disponiendo el derecho en el título.

Cabe indicar que, sólo si este acto previo se encuentra relacionado

con el dominio, podría procederse con la anotación preventiva al
amparo del literal c) del artículo 65 del RGRP 4.

Estando a lo expuesto sobre presupuestos de procedencia de las

anotaciones preventivas previstas en los incisos c) y d) del artículo 65
del RGRP, se tiene que constituye también un presupuesto de
procedencia, que el acto que se pretendió inscribir inicialmente y cuya
anotación preventiva se solicite luego de emitida la observación
correspondiente, conste en el título que contiene el instrumento que lo
sustenta y que este sea determinado, pues de ocurrir lo contrario -
esto es, de no encontrarse definido o no adecuarse el acto rogado con
el instrumento - implicaría publicitar la prioridad y advertir la existencia
de un acto que no se acreditó por no encontrarse sustentado en el
título que dará mérito a la anotación preventiva.

3
Por todas, la Resolución Nº 1764-2011-SUNARP-TR-L del 16/9/2011.
4
En ese sentido se pronunció esta instancia en la Resolución Nº 1764-2011-SUNARP-TR-L del
16/9/2011.
6. En el presente caso, con el título venido en grado de apelación se
solicitó mediante título 2020-2299424 de fecha 02.12.2020, la
inscripción de la compraventa que otorga Marco Vinicio Ávila
Urquiaga a favor de Marilena Aurora Ávila de Suarez Solís, respecto
del predio inscrito en la partida N° 11001569 del Registro de Predios
de Puno.

El título indicado fue objeto de observación por cuanto el vendedor no

se encontraba inscrito como titular del derecho de propiedad sobre
dicho inmueble.

Ante ello, el presentante subsanó solicitando que se proceda a la

anotación preventiva del título presentado, adjuntando declaración
jurada.

El Registrador emite esquela de tacha señalando principalmente que

la anotación preventiva, no es procedente por cuanto, según antecedente
registral son TITULARES REGISTRALES Mariela Aurora Ávila de Suarez Solís y su
cónyuge y no Gilberto Ávila Salas quien (según narración del escrito) habría
vendido a favor de Marco Vinicio Ávila Urquiaga y este último a favor de Mariela
Aurora Ávila de Suarez Solís, no configurándose “la falta de tracto sucesivo”.

7. Ahora bien, de la declaración jurada presentada, la misma que fue

certificada ante Notario Público Luis Manrique Salas, se expresa lo
siguiente:

“(…)
Yo, Marilena Aurora Ávila de Suarez Solís, con DNI 06480902, por
derecho propio y en representación de mi esposo Omar Suarez Solís,
según facultades de representación suficientes inscritas en la partida
registral N°11170370 del Registro de Mandatos de la Oficina Registral
de Puno, declaro bajo juramento que:
(…)
2. Voy a solicitar y/o rogar a la Oficina Registral de Puno que se anote
preventivamente la compraventa que Marcos Vinicio Ávila Urquiaga
hizo a favor de Marilena Aurora Ávila de Suarez Solís, según escritura
pública N° 01,819-2015, otorgada el 2 de mayo de 2015, ante Notario
público de Puno Luis Eduardo Manrique Salas respecto al inmueble sito
en Jirón Ilave N° 328 de esta ciudad de Puno, inscrito en la partida N°
11001569 de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Puno.
3.Por ello, declaro bajo juramento que el otorgante de la compraventa
antes mencionada, esto es, Marcos Vinicio Ávila Urquiaga ha
adquirido
 su derecho de propiedad del titular registral Gilberto Ávila Salas, en
razón a que - actualmente - la titularidad dominial de Marinela Aurora
Ávila de Suarez Solís y Omar Suarez Solís, inscrita en el asiento C00001
de la partida registral N° 11001569 del Registro de la Propiedad
Inmueble de la Oficina Registral de Puno, ha sido anulada a mérito de la
sentencia N° 644-2019 del 26 de julio del 2019 (..)”.

De lo citado, podemos apreciar que los intervinientes del contrato de

Compra Venta son:

- Marco Vinicio Ávila Urquiaga.

- Marilena Aurora Ávila de Suárez Solís

Ahora bien, de la confrontación con los antecedentes registrales

podemos apreciar que en el asiento C0001 de la partida registral Nº
11001569 consta la titularidad a favor de Marilena Aurora Ávila de
Suárez Solís y Omar Suárez Solís.

8. Al respecto, el artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente:

“Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane”.

Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo o de

continuidad registral consiste “en procurar que el historial jurídico de cada
finca inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales que hayan
adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena
continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas,
cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente
de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente
de mañana”5.

Para Diez- Picazo, el tracto sucesivo consiste en que “los actos de

transmisión y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una cadena
perfecta en el orden legal, sin solución de continuidad, de forma que el Registro
refleje el historial completo de la finca inmatriculada”.

En ese sentido, ambos autores coinciden en que el principio de tracto

sucesivo tiene carácter formal, toda vez que afecta exclusivamente al
funcionamiento del Registro, ya que pertenece al proceso, forma o
procedimiento de inscripción y se dirige al registrador.

5
Ramón M. Roca Sastre. Derecho Hipotecario, Barcelona. Bosch Casa Editorial S.A. 1995, página
87.
 Tal carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al
registrador a verificar si quien efectúa el acto de disposición o de
quien deriva el derecho aparece como titular registral del
derecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no
provenga del titular inscrito. Esta cadena de transmisiones se exige
con independencia de la realidad jurídica extrarregistral, como sucede
en el presente caso, pues Marco Vinicio Ávila Urquiaga de quien se
señala deriva el derecho de propiedad de la solicitante Marilena Ávila
de Suárez Solís, no se encuentra inscrito como titular registral.

9. Como se señaló en los considerandos anteriores el artículo 66 del

Reglamento General de los Registros Públicos establece que en el
supuesto del literal c) del artículo 65, la anotación preventiva solo
procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del
otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante el
respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente. En defecto
de éste, se podrá presentar copia legalizada notarialmente del
respectivo contrato o la declaración jurada del solicitante, en el
sentido que el otorgante del acto o derecho adquirió su derecho
del titular registral.

Como puede apreciarse, lo que la norma prevé es la anotación

preventiva por defecto de tracto, esto es, por no estar inscrito el
derecho del otorgante del acto.

En este caso, la declaración jurada presentada no acredita el derecho

no inscrito de Marco Vinicio Ávila Urquiaga (otorgante); en otras
palabras, que éste adquirió su derecho del titular registral.

Ello teniendo en cuenta, que conforme a la partida registral Nº

11001569, los titulares registrales son Marilena Aurora Ávila de Suárez
Solís y Omar Suárez Solís; y que conforme a la declaración jurada,
faltaría regularizar la inscripción del derecho del transferente de la
propiedad Gilberto Ávila Salas (quien no es titular registral); por tanto,
no ha quedado acreditado el derecho no inscrito de Marco Vinicio Ávila
Urquiaga (otorgante), conforme a lo dispuesto en el artículo 66 del
RGRP. No siendo procedente la anotación preventiva solicitada.

En ese sentido, corresponde confirmar la tacha formulada por la

Registradora.
 Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal
(s) Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución N° 190-
2020- SUNARP/SN de fecha 29.12.2020.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N° 094-2021-SUNARP-TR-PT de fecha 19.04.2021,
expedida por el Presidente del Tribunal Registral.

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha formulada, conforme a los fundamentos

expuestos en la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.
FDO.
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL
Vocal del Tribunal Registral
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Vocal del Tribunal Registral