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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 211 -2021-SUNARP-TR
Lima, 10 de mayo 2021
APELANTE : JULIO ELOY FERIA ZEVALLOS,
Notario de Huánuco.
TÍTULO SID : Nº 60621 del 8/1/2021.
RECURSO : H.T. N° A0161808 el 17/3/2021.
REGISTRO : Predios de Tingo María
ACTO : Compraventa.
SUMILLA :
ACTOS JURÍDICOS SUJETOS A CONDICIÓN.

“Es inscribible el acto modal sujeto a condición suspensiva, cuando el cumplimiento de
ésta implique una transferencia de dominio otorgada por el titular del dominio”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA.
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó, a través del

Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, la inscripción de la
compraventa a favor de Javier Ramón Huamán Ramírez, respecto del
inmueble inscrito en la partida N° 11007885 del Registro de Predios de
Tingo María, celebrada por Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor
Hammerly Nalvarte Alva.
Para tal efecto se acompaña:

- Parte notarial expedido el 9/11/2020 por notario de Huánuco Julio
Eloy Feria Zevallos de la escritura pública de compraventa de
acciones y derechos del 6/11/2020 otorgada ante su despacho.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Tingo María, Julio

César Figueroa Prudencio, denegó la inscripción formulando la siguiente
observación:
“Calificado el presente título, contrastado el antecedente registral partida

N°11007885 del asiento C00002, se encuentra inscrito el traslado de
dominio por sucesión intestada, siendo los copropietarios: Amalia Alva
Saavedra Vda. de Nalvarte, Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor
Hammerly Nalvarte Alva, siendo estos dos últimos los otorgantes de la
compra venta del presente título. De la escritura pública N° 1567 de
fecha 06/11/2020 se desprende de su artículo segundo que la venta es
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por la integridad de los derechos y acciones que tienen en el predio, sin

embargo, dejan constancia que la venta total del predio (100%) queda
bajo condición suspensiva hasta que se inscriba la trasferencia por
sucesión intestada de su fallecida madre la copropietaria Amalia Alva
Saavedra viuda de Nalvarte, asimismo el precio pagado es por la
totalidad del predio en mención debido a que una vez dejado de subsistir
la condición suspensiva se entendería trasferido la totalidad del predio;
esto no puede ser así debido a que aún no son registralmente dueños de
la totalidad del predio, por tanto, se solicita aclaración respecto al
porcentaje que se transfiere en este acto.
Base Legal:
Art. 2011 Código Civil
Art. 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso en mérito de los siguientes

argumentos:
- En la cláusula primera de la escritura pública materia de calificación,

se señala los antecedentes del dominio del inmueble objeto de
transferencia, explicándose que los vendedores al momento de la
transferencia son copropietarios del predio registrado en la partida N°
110078885 al haber sido declarados como herederos del causante
Néstor Ricardo Nalvarte Daga.
- Así, del análisis de la partida se tiene que la titularidad del predio se
encuentra distribuida de la siguiente manera: Amalia Alva Saavedra
Vda. de Nalvarte titular del 66.6% (fallecida), Nancy Isabel Nalvarte
Alva titular del 16.6% y Néstor Hammerly Nalvarte Alva titular del
16.6%.
- Asimismo, de la cláusula segunda del contrato se desprende que en
primer término se establece que los vendedores transfieren el íntegro
de sus derechos y acciones que a cada uno le corresponde sobre el
predio: 16.66%; y, en segundo término, los vendedores transfieren
las acciones y derechos que sobre el predio le correspondían a
Amalia Alva Saavedra viuda de Nalvarte: 66.6%.
- La referida transferencia se encuentra sujeta a la modalidad de la
condición suspensiva, por lo que el contrato de compraventa surtirá
sus efectos a la culminación del trámite de sucesión intestada y se
declare herederos universales de Amalia Alva Saavedra viuda de
Nalvarte a los vendedores.
- El establecimiento de la condición suspensiva no es impedimento
para la inscripción del acto jurídico que modifique la situación jurídico
real del inmueble; por lo que el registrador al denegar la inscripción
ha infringido el artículo 2019 del Código Civil, por el cual es acto
inscribible el cumplimiento parcial o total de las condiciones de las
cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados, así
como el precedente aprobado en el LXXII Pleno que dispone que es
inscribible el acto modal, así como el artículo 173 del Código Civil
que dispone que el adquirente puede realizar actos conservatorios
cuando la condición no se haya cumplido, dicho acto conservatorio
se materializa con la inscripción del contrato de transferencia sujeto a

condición.
- Por último, cabe señalar que la observación es nula porque carece
de motivación suficiente, efectuando una motivación general y vacía
de fundamentación para el caso concreto, sustentada solo en el
artículo 2011 del Código Civil, artículos 32 y 40 del TUO del RGRP.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 2950 que continúa en la partida electrónica N° 11007885

del Registro de Predios de Tingo María.
Corresponde a la parcela UC 31085 de 10.01 hectáreas ubicado en el

sector Angashyacu, Proyecto de adjudicación Pacae-Aucayacu I Etapa
del distrito José Crespo y Castillo, Provincia de Leoncio Prado,
departamento de Huánuco.
En la partida constan las siguientes inscripciones:
Asiento 1-c) Adjudicación a favor de Amalia Alva de Nalvarte casada con

Nestor Nalvarte Daga.
Asiento C00002: Transferencia por sucesión a favor de Amalia Alva

Saavedra Vda. de Nalvarte, Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor
Hammerly Nalvarte Alva, quienes adquieren las acciones y derechos que
sobre el predio le corresponden a Néstor Ricardo Nalvarte Daga al ser
declarados sus herederos según consta de la partida N° 11159000 del
Registro de Sucesiones Intestadas de Huánuco.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
- ¿Es inscribible la transferencia de dominio con condición suspensiva

cuando no se acredita que la condición se ha cumplido?
V. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador

y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.
:
4
Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en

su artículo 31 señala que la calificación es la evaluación integral de los
títulos presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia
de su inscripción, con la precisión de que, en el marco de la calificación
registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.
A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

registral1 comprende entre otros, el siguiente aspecto: “(...) c) Verificar la
validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados (...)”.
2. Revisada la partida registral N°11007885 del Registro de Predios de

Tingo María, se tiene que la propiedad inicial del predio le correspondió
a la sociedad conyugal conformada por Amalia Alva de Nalvarte y Néstor
Nalvarte Daga. Falleciendo este último, se registró (asiento C00002) la
transferencia por sucesión a favor de sus herederos: Amalia Alva
Saavedra de Nalvarte, Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor Hammerly
Nalvarte Alva.
En ese sentido, tenemos que el dominio del predio le corresponde a:

Amalia Alva Saavedra de Nalvarte, Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor
Hammerly Nalvarte Alva, dejándose constancia que dicha titularidad les
corresponde en porcentajes distintos pues su adquisición es en mérito
de títulos también diferentes.
3. Con el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del

predio inscrito en la partida registral N°11007885 a favor de Javier
Ramón Huamán Ramírez, interviniendo como vendedores Nancy Isabel
Nalvarte Alva y Néstor Hammerly Nalvarte Alva, en mérito de la escritura
pública de compraventa de acciones y derechos del 6/11/2020 extendida
ante notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos.
En la citada escritura se ha indicado:
“(…).
PRIMERO- LOS VENDEDORES SON COPROPIETARIOS DEL INMUEBLE

UBICADO EN EL SECTOR ANGASHYACU – PROYECTO DE
ADJUDICACION PACAE AUCAYACU I ETAPA, PARCELA UU.CC. 31085 DEL
DISTRITO DE JOSE CRESPO Y CASTILLO, PROVINCIA DE LEONCIO
PRADO DEPARTAMENTO DE HUANUCO, INSCRITO EN LA PARTIDA
ELECTRÓNICA NUMERO 11007885 DEL REGISTRO DE PREDIOS DE
1 Artículo modificado por el Art. 1° de la Resolución N° 042-2021-SUNARP-SA,

publicada en el diario Oficial el Peruano el 26/3/2021.
Este extremo del artículo encuentra su sustento en el principio registral de legalidad, en
mérito del cual, los registradores deben calificar la legalidad del título inscribible en
cuya virtud se solicita la inscripción del acto o derecho conformante de aquel. Así, el
Registrador tiene que verificar el cumplimiento de las formalidades de los documentos
que conformar el título alzado, así como la validez del acto material que constituye la
causa directa e inmediata de la inscripción.
TINGO MARIA, EN DONDE CONSTAN SU ÁREA, LINDEROS, MEDIDAS

PERIMÉTRICAS Y DEMÁS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE.
ANTECEDENTE DE DOMINIO.- LA PROPIEDAD ANTES DESCRITA FUE

ADQUIRIDA POR LOS VENDEDORES Y SU MADRE AMALIA ALVA
SAAVEDRA VDA. DE NALVARTE, EN LA ACTUALIDAD FALLECIDA, A
MERITO DE HABER SIDO DECLARADOS COMO UNICOS Y UNIVERSALES
HEREDEROS DEL QUE EN VIDA FUE SU PADRE NESTOR RICARDO
NALVARTE DAGA.
CON FECHA VEINTIOCHO DE OCTUBRE DEL DOS MIL VEINTE, LA

SEÑORA AMALIA ALVA SAAVEDRA VDA. DE NALVARTE, HA FALLECIDO
AB INTESTADO, POR LO QUE EL TRAMITE DE SUCESION INTESTADA
AUN SE ENCUENTRA PENDIENTE, EN TAL SENTIDO LOS VENDEDORES
SE OBLIGAN A EFECTUAR LA SUCESION INTESTADA DE LA SEÑORA
AMALIA ALVA SAAVEDRA VDA. DE NALVARTE, Y DECLARAN A SU VEZ
QUE DICHAS PERSONAS SON LOS UNICOS Y UNIVERSALES
HEREDEROS DE LA CAUSANTE-
SEGUNDO.- OBJETO DEL CONTRATO.- POR EL PRESENTE CONTRATO,

LOS VENDEDORES TRANSFIEREN A EL COMPRADOR, A TÍTULO DE
COMPRA Y VENTA, EL INTEGRO DE SUS DERECHOS Y ACCIONES DEL
AREA TOTAL DEL INMUEBLE INDICADO EN LA CLAUSULA PRIMERA. ES
DECIR TRANSFIEREN EL TOTAL DE SUS DERECHOS Y ACCIONES QUE
TIENEN EN EL PREDIO DESCRITO EN LA CLAUSULA PRIMERA.-
TAMBIEN TRANSFIEREN EL INTEGRO DE SUS DERECHOS Y ACCIONES
QUE LE CORRESPONDEN DE LA SUCESIÓN INTESTADA DE AMALIA
ALVA SAAVEDRA VDA. DE NALVARTE, POR LO QUE QUEDA BAJO
CONDICION SUSPENSIVA LA TRANSFERENCIA DE DICHOS DERECHOS
Y ACCIONES DEL AREA TOTAL DEL PREDIO DESCRITO EN LA
CLAUSULA PRIMERA, HASTA QUE SE EFECTUE LA DECLARACION DE
SUCESION INTESTADA DE AMALIA ALVA SAAVEDRA VDA. DE
NALVARTE A FAVOR DE LOS VENDEDORES.
AL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICION SUSPENSIVA, EL COMPRADOR
SERA EL UNICO Y ABSOLUTO DUEÑO DEL PREDIO DESCRITO EN LA
CLAUSULA PRIMERA, PUESTO QUE ADQUIRIRA EL 100% DE LOS
DERECHOS Y ACCIONES.
(…)” (el resaltado es nuestro)
Como se aprecia, los vendedores Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor

Hammerly Nalvarte Alva transfieren el íntegro de los derechos y
acciones que a cada uno le corresponde sobre el predio submateria.
Asimismo, transfieren las acciones y derechos que sobre el predio le

correspondían a Amalia Alva Saavedra viuda de Nalvarte, siendo esta
última transferencia la que se encuentra sujeta bajo la modalidad de
condición suspensiva, por lo que el contrato de compraventa surtirá sus
efectos a la culminación del trámite de sucesión intestada y se los
declare herederos de Amalia Alva Saavedra viuda de Nalvarte.
4. Ahora bien, el registrador denegó la inscripción del título señalando

que la venta no podría efectuarse por la totalidad del predio (100%)
debido a que los vendedores aún no son registralmente dueños de todo,
por lo que solicita así aclaración respecto al porcentaje que se transfiere
en este acto.
:
6
Por su parte, el apelante señala que los actos y contratos sujetos a

condición suspensiva son inscribibles en el Registro.
En tal sentido, es necesario determinar en primer lugar si una

transferencia sujeta a condición suspensiva puede tener acogida
registral.
5. En primer lugar debe señalarse que los actos jurídicos pueden tener
ciertos elementos accidentales que modifican sus efectos normales, ya
tornando incierta la existencia de dichos efectos, ya limitando en el
tiempo a los mismos, ya limitando la ventaja económica del beneficiario
de un acto de liberalidad.
Dentro de estas modalidades se halla la condición que es entendida

como el evento futuro e incierto (natural o humano), establecido
arbitrariamente por la voluntad del agente, de cuya verificación se hace
depender el surgimiento (condición suspensiva) o la cesación (condición
resolutoria) de la eficacia de un acto jurídico, o de una o algunas de sus
cláusulas o estipulaciones. La condición como acto modal es el hecho
futuro e incierto del cual se hace depender la eficacia de un negocio
jurídico.2
Los requisitos básicos de esta modalidad son: i) la incertidumbre, pues el

hecho del que se hace depender la eficacia del acto tiene que ser
incierto, de realización insegura, pues no se sabe si la condición se
cumplirá o no; ii) la futuridad, pues el hecho puesto como condición debe
ser futuro; y, iii) que sea establecida arbitrariamente, pues es pactada
por las partes para limitar los efectos normales de su declaración de
voluntad.
6. Como vocablo la condición tiene diferentes sentidos o significados,

pero entendida como modalidad del acto jurídico, la condición viene a
ser:
“(...) como también lo señala Coviello3, la cláusula por la cual el autor o

autores del negocio jurídico hacen depender la eficacia o resolución de
un acontecimiento futuro e incierto, por lo que se llama condición al
mismo suceso futuro e incierto del que se hace depender la eficacia o la
resolución del negocio. Albadalejo4 la conceptúa como la limitación
puesta por el sujeto a su declaración de voluntad, en virtud de cuya
limitación los efectos jurídicos del negocio se hacen depender de un
acontecimiento incierto. (...).
La condición-modalidad viene a ser, pues, un hecho –futuro e incierto-
que arbitrariamente y por la sola voluntad de los declarantes se
2 TORRES VASQUEZ Aníbal: “Acto Jurídico”; Idemsa; Lima-Perú, 2da. Edición; 2001;
p. 440.
3 Citado por Fernando Vidal Ramírez en El Acto Jurídico en el Código Civil Peruano,
Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima – Perú 1989, págs. 235-236. Texto recogido por
este autor de: Doctrina General del Derecho Civil, pág. 471.
4 Citado por Fernando Vidal Ramírez en El Acto Jurídico en el Código Civil Peruano,
Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima – Perú 1989, págs. 235-236. Texto recogido por
este autor de: Derecho Civil I. Vol 2°, pág.295.
incorpora al acto jurídico el que le queda supeditado en cuanto a la

producción de sus efectos. El hecho, en sí es un elemento extraño a la
sustancia y naturaleza del acto jurídico y, por eso, la condición es un
elemento accidental, pero es también al mismo tiempo, una limitación a
la eficacia del acto que voluntariamente se imponen sus celebrantes
(...)”5.
Una de las más comunes clasificaciones de la figura jurídica de la

condición es la de condición suspensiva y condición resolutoria.
Será condición suspensiva: “(...) aquella disposición o precepto de

voluntad por la cual todos o parte de los efectos del negocio quedan en
suspenso hasta la realización o no realización de un evento. Evento que,
como hemos dicho, podrá ser bien futuro e incierto, o bien consistente
en el conocimiento que se tenga en el futuro de un hecho ocurrido antes
o al momento de celebrarse el negocio.”6. Por su parte, será condición
resolutoria “(...) la determinación de voluntad consistente en el
establecimiento de un evento que en caso de suceder o de no suceder,
tendrá como consecuencia que todos o parte de los efectos del negocio
se extingan (...)”7.
7. En el presente caso, los vendedores transfieren las cuotas ideales que

les corresponden sobre el predio a favor de Javier Ramón Huamán
Ramírez; así como también, las cuotas ideales que les corresponden
como herederos de Amelia Alva Saavedra de Nalvarte.
Ahora bien, la eficacia de la transferencia del 100% de las cuotas ideales

del predio quedaría sujeta a una condición suspensiva: El hecho que se
tramite la declaratoria de herederos de Amalia Alva Saavedra de
Nalvarte, y su inscripción en el Registro de Predios, hecho futuro por el
cual los vendedores Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor Hammerly
Nalvarte Alva declarados como sus únicos herederos adquirirían las
acciones y derechos que a la causante le correspondían y con ello el
dominio absoluto del predio; y del cual se hace depender el surgimiento
de la eficacia del acto que llevarían a la transferencia de la integridad del
predio
8. Respecto a la inscripción de un contrato modal sujeto a condición

suspensiva debemos tomar en cuenta lo regulado en el artículo 2019 del
Código Civil el cual prevé como uno de los actos inscribibles en el
Registro de Predios “El cumplimiento total o parcial de las condiciones
de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados”.
De lo estipulado en la indicada norma, no queda claro si es que el

contrato sujeto a condición debe inscribirse previamente o
conjuntamente con la condición cumplida.
5 Fernando Vidal Ramírez en El Acto Jurídico en el Código Civil Peruano, Cultural

Cuzco S.A.Editores, Lima – Perú 1989, págs. 235-236.
6 Juan Guillermo Lohmann Luca de Tema. El Negocio Jurídico. Editora Grijley EIRL
Lima- Perú 2da. Edición 1994, pág. 304.

7 Ibidem.
:
8
Al respecto el LXXII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 22 y

23 de marzo de 2011, aprobó el siguiente acuerdo vinculante para esta
instancia:
“Es inscribible el acto modal sujeto a condición, siempre que el

cumplimiento de ésta implique una modificación en la situación jurídico
real del inmueble”.
El acuerdo tiene como sustento entre otros fundamentos que “Carecería

de toda significación para un contratante ser adquirente de un derecho
real sujeto a condición si es que ésta no se inscribe en el registro, pues
de cumplirse aquella no podría oponerla válidamente a un tercer
adquirente que adquirió el derecho del titular”; asimismo, el artículo 173
del Código Civil faculta al adquirente a realizar actos conservatorios,
pudiendo ser uno de ellos la inscripción en el Registro.
En tal sentido, no es necesario acreditar que la condición suspensiva se

ha cumplido para inscribir un contrato modal.
9. Siendo ello así, podemos determinar que es posible el acceso al

Registro de la compraventa del predio contenida en la escritura pública
del 6/11/2020, en la cual la transferencia de las cuotas ideales que
corresponde a Amalia Alva Saavedra viuda de Nalvarte está sujeta a la
condición suspensiva de que los vendedores sean declarados sus
herederos y que dicha declaración se inscriba en el Registro.
Por lo expuesto, corresponde revocar la observación formulada por

la primera instancia.
En ese sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N°

091-2017-SUNARP-TR-T del 24/2/2017, N° 1495-2014-SUNARP-TR-L
del 11/8/2014 y N° 1172-2014-SUNARP-TR-L del 22/6/2014
10. Sin perjuicio de lo expuesto, en relación a la motivación suficiente

cabe indicar que el artículo 6 del TUO de la Ley Nº 27444 – Ley del
Procedimiento Administrativo General, establece lo siguiente:
“Artículo 6.- Motivación del acto administrativo

6.1 La motivación debe ser expresa, mediante una relación concreta y
directa de los hechos probados relevantes del caso específico, y la
exposición de las razones jurídicas y normativas que con referencia
directa a los anteriores justifican el acto adoptado.
(…)
6.3 No son admisibles como motivación, la exposición de fórmulas
generales o vacías de fundamentación para el caso concreto o aquellas
fórmulas que por su oscuridad, vaguedad, contradicción o insuficiencia
no resulten específicamente esclarecedoras para la motivación del acto.
No constituye causal de nulidad el hecho de que el superior jerárquico
de la autoridad que emitió el acto que se impugna tenga una
apreciación distinta respecto de la valoración de los medios probatorios
o de la aplicación o interpretación del derecho contenida en dicho acto.
Dicha apreciación distinta debe conducir a estimar parcial o totalmente

el recurso presentado contra el acto impugnado.
(…)”.
Conforme a lo expuesto, tenemos que la motivación suficiente de los

actos administrativos, exige que las decisiones de los registradores
cuando formulen una denegatoria de inscripción se expidan en el marco
de la razonabilidad y de la interdicción de la arbitrariedad, de lo contrario
serán arbitrarias (sin fundamento) e ilegales.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el registrador del Registro de

Tingo María al título referido en el encabezamiento de la presente
resolución y disponer su inscripción previo pago de los derechos
registrales que correspondan.
Regístrese y comuníquese
Fdo.
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
P.bri
:
Ministerio
de Justicia
y Derechos Humanos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 605-2018-SUNARP-TR-A
Arequipa, 06 de setiembre de 2018
APELANTE MIGUEL ANGEL VIZA BUTRÓN

TÍTULO Nº 1116638 DEL 17.05.2018
RECURSO Nº 15588 DEL 15.06.2018
REGISTRO PREDIOS - AREQUIPA
ACTO TRASLADO DE DOMINIO POR TESTAMENTO
SUMILLA
e PRINCIPIO DE ROGACIÓN
"Conforme a lo establecido por el artículo 111 del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título,
salvo reserva expresa ".
TRANSFERENCIA POR SUCESIÓN TESTAMENTARIA

"No es inscribible la partición de bienes efectuada mediante testamento, cuando no se adecua al
contenido de los asientos registra/es, en tal caso deben registrarse los actos previos necesarios
para lograr la citada adecuación".
l. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

e transferencia por sucesión testamentaria de los derechos de propiedad de
Víctor Viza Cala sobre el predio inscrito en la partida Nº 01129831 del
Registro de Predios de Arequipa a favor de sus herederos, en mérito al
testamento otorgado por el antes nombrado, registrado en la partida registra!
Nº 11205655 del Registro de Testamentos de Arequipa.
11. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada por

la registradora pública del Registro de Predios de Arequipa, Sandra Mónica
Torres Manrique, cuyo tenor es el siguiente:
"(. . .)
ANÁLISIS:
Página 1 de 12
l . Revisado el testamento otorgado por el causante se observa que son 5 inmuebles ubicados
en la ciudad de Arequipa, los mismos que no han sido identificados.
2. Así mismo de las disposiciones del testador se advierte que transfiere p orcentaj es que
comp rende tiendas, oficinas y pisos (prop iedades horizontales), sin embargo el único
inmueble identificado de su rogatoria es el de la partida Nº 1129831 denominado CALLE
PIÉROLA Y SAN CAMILO NUM 333, 333-A, Y 335; 129, 131, 133, 135 Y 137 ESQ.
AREQUIPA, el mismo que no cuenta con la identificación de las diversas tiendas, oficinas
y/o pisos que se transfieren a los herederos del causante, por lo que no pudiéndose
identificar los bienes y más aun tratándose de porcentaj es de estos, sírvase aclarar al
respecto realizando p reviamente y en trámite aparte la desmembración y/o independización
de los bienes correspondientes a fin de proseguir con el traslado de dominio solicitado.
Sírvase subsanar de acuerdo a Ley.
e * Este despacho se reserva la liquidación en tanto no se aclare los bienes materia de

transferencia.
(. ..)
111. FUNDAMENTO DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso impugnatorio señalando lo siguiente:
• De acuerdo a la rogatoria de inscripción (formulario) sólo se hace con

respecto a la partida Nº 1129831, la cual tiene como dirección inscrita en
Registros Públicos: CALLE PIÉROLA Y SAN CAMILO NUM 333, 333-A,
Y 335; 129, 131, 133, 135 Y 137 ESO. AREOUIPA.
• Los bienes que transfiere el testador según testamento con Nº de Partida
11205655, como son Hotel Internacional, cinco tiendas ubicadas en el
o primer piso, ocho oficinas que se encuentran en el segundo piso del

edificio y diez tiendas ubicadas en el mismo edificio; todos tienen la
dirección de CALLE PIÉROLA Y SAN CAMILO NUM 333, 333-A, Y 335;
129, 131,133, 135 Y 137 ESO. AREOUIPA.
• A fin de superar cualquier obstáculo referido a la plena identificación del
inmueble transferido es de aplicación al presente caso el precedente de
observancia obligatoria referido a la "identificación del bien objeto de
transferencia"; por lo que se evidencia que los bienes que transfiere el
testador son porciones que se encuentran en la partida Nº 1129831 que
son plenamente identificables.
• En reiterada y uniforme jurisprudencia el Tribunal Registra! ha establecido
que en caso de conflicto entre el principio de especialidad y el principio de
legitimación prima ésta último, razón por lo que la independización
solicitada por la registradora no es necesaria en el presente caso.
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REGISTRO DE PREDIOS DE AREQUIPA
■ En la partida registra! Nº 01129831 del Registro de Predios de Arequipa

se encuentra registrado el predio ubicado en Calle Piérola y San Camilo
números 333, 333-A y 335; 129, 131, 133, 135 y 137 respectivamente,
de propiedad de la sociedad conyugal conformada por Víctor Viza Cala
y Ofelia Butrón de Viza.
REGISTRO DE TESTAMENTOS DE AREQUIPA
e ■ En la partida Nº 11205655 del Registro de Testamentos de Arequipa se

encuentra inscrito el testamento otorgado por Víctor Viza Cala en mérito
a la escritura pública de fecha 29.04.2011 ante notario público de
Arequipa, José Luis Concha Revilla, en el cual se instituye como
herederos a: Ofelia Isabel Butrón Copara de Viza, María Luz Viza Butrón,
Víctor Hugo Viza Butrón, Miguel Ángel Viza Butrón y Katia Ofelia Viza
Butrón.
Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios. A criterio de

esta Sala, corresponde determinar:
e ■ ¿Se encuentra identificado el predio objeto de la transferencia por

testamento?
• ¿Resulta procedente la inscripción del testamento en los términos
señalados por el testador cuando el predio no se encuentra
independizado en las partes materiales en que se dispone en el
testamento?
VI. ANÁLISIS
1. El artículo 111 del Título Preliminar del Reglamento General de los

Registros Públicos (en adelante RGRP) se encarga de regular el principio
de rogación señalando que:
"Los asientos registra/es se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho,
o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
Página 3 de 12
disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles

contenidos en el título, salvo reserva expresa".
Por lo que teniendo en cuenta que la calificación registra! es la evaluación

integral del título presentado al registro, ello importa que la rogatoria
plasmada en la solicitud de inscripción de título (formulario), esto es, el
acto o derecho cuya inscripción se solicita debe encontrarse contenido
en los documentos que integran el título; pues de no haberse consignado
en el indicado formulario todos los actos que se solicita inscribir, ello no
constituye impedimento para que estos sean calificados y en su caso
obtengan acogida registra! siempre y cuando se encuentren contenidos
e en los documentos presentados, toda vez que la norma concluye

señalando que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en el título, salvo reserva expresa.
Ahora bien, el artículo 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios, establece lo siguiente:
"Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que

previamente se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del asiento del
testamento en el Registro de Personas Naturales del último domicilio del causante o
del domicilio del testador.
Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro
de Personas Naturales, la inscripción de la transferencia en la partida del respectivo
predio se realizará en mérito al respectivo asiento de inscripción y, de ser el caso, al
título archivado, sin necesidad de requerir documento adicional para acreditar la
o identidad de los sucesores. En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha
circunstancia. (. ..) "
En ese sentido, para inscripción de la transferencia por sucesión

corresponde en este caso verificar la inscripción previa de la ampliación
de testamento; teniéndose la partida Nº 11205655 del Registro de
Testamentos de Arequipa que comprende la inscripción del testamento
otorgado por Víctor Viza Cala en mérito a la escritura pública de fecha
29.04.2011 ante notario público de Arequipa, José Luis Concha Revilla,
en el cual se instituye como herederos a: Ofelia Isabel Butrón Copara de
Viza, María Luz Viza Butrón, Víctor Hugo Viza Butrón, Miguel Ángel Viza
Butrón y Katia Ofelia Viza, respecto a los bienes:
"El inmueble ubicado en Piéro/a 335 denominado Hotel Internacional. 2- Las cinco
tiendas en el primer piso del edificio ubicado en la esquina de la calle Piérola Nº 333-
335 con San Camilo Nº 129-131-133-135-137. 3.- Las ocho oficinas que se
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encuentran en el segundo piso del edificio ubicado en la esquina de la calle Piérola

Nº 333-335 con San Camilo Nº 129-131-133-135-137 de esta ciudad de Arequipa. 4.-
Las diez tiendas ubicadas en el sótano del mismo edificio sito en la esquina de la calle
Piérola N° 333-335 con San Camilo Nº 129-131-133-135-137. 5. - El inmueble ubicado
en Avenida Cayma Nº 215 del distrito de Cayma, provincia y departamento
Arequipa. 6.- El inmueble situado en Los Cerezos Nº 114 del distrito de Cayma. 7.-
EI inmueble ubicado en la ciudad de Camaná en el balneario de la Punta, en la calle
Miraflores con Punta Sal. (. . .) "(Resaltado nuestro)
Como puede apreciarse el testamento comprende la disposición de

diferentes bienes inmuebles; ahora, si bien en la solicitud de inscripción
de título (formulario) se ha consignado como partida electrónica
e únicamente el número "01129831" que corresponde al predio ubicado en

Calle Piérola y San Camilo Nros. 333,333-A y 335; y 129, 131, 135 y 137
respectivamente, conforme a la normativa antes citada, la rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título
(correspondientes al Registro de Predios de Arequipa), salvo reserva
expresa.
El apelante refiere que la rogatoria sólo se hace con respecto a la partida

Nº 01129831; no obstante, en el formulario no se ha efectuado reserva
expresa en cuanto a los demás actos contenidos en el testamento; por lo
cual, en aplicación del art. 131 del RGRP, deberá desistirse parcialmente
respecto a la inscripción de los actos referidos a los otros predios y
partidas que correspondieran.
o Por consiguiente, se confirma el numeral 1 de la observación.
2. Una vez cumplida la formalidad antes descrita, deberá entenderse que

mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción
de la transferencia por sucesión testamentaria de los derechos de
propiedad de Víctor Viza Cala sobre el predio inscrito en la partida Nº
O1129831 del Registro de Predios de Arequipa a favor de sus herederos,
1
Artículo 13.- Desistimiento de la rogatoria
El presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma legalizada
por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere efectuado
la inscripción correspondiente. En caso que el presentante sea Notario, su desistimiento no requerirá
legalización de firma.
El desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desistimiento total debe constar en el Diario. El
desistimiento es parcial cuando se limita a alguna de las inscripciones solicitadas. Este último procede
únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos
esenciales del otro u otros actos inscribibles.
El desistimiento regulado en este artículo se tramita utilizando la misma vía que el reingreso.
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en mérito al testamento otorgado por el antes nombrado, registrado en la

partida registra! Nº 11205655 del Registro de Testamentos de Arequipa.
3. El artículo 2011 del Código Civil regula el principio de legalidad,

señalando que los Registradores Públicos califican la legalidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
A fin de garantizar que al Registro ingresen actos válidos y en

concordancia con el antecedente registra!, es que se otorgan facultades
e especiales de calificación al Registrador Público, que se va a encargar

de verificar si el título que se solicita inscribir reúne los requisitos
necesarios para su acceso.
Señala además que la calificación comprende también, la verificación de

los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la
condición de inscribible del acto o derecho se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida y/o partidas vinculadas directamente a
aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.
4. Ahora bien, la registradora observó que se transfieren porcentajes que

comprenden tiendas, oficinas y pisos (propiedades horizontales), sin
embargo el único inmueble identificado de su rogatoria es el de la partida
o citada, el mismo que no cuenta con la identificación de las diversas
tiendas, oficinas y/o pisos que se transfieren a los herederos de estos,
por lo cual debe desmembrarse o independizar los bienes
correspondientes.
Revisado el testamento otorgado por Víctor Viza Cala, mediante escritura

pública del 29.04.2011, ante notario público de Arequipa, José Luis
Concha Revilla (inscrito en la partida Nº 11205655 del Registro de
Testamentos de Arequipa), se tiene que se ha indicado lo siguiente:
"(. . .) TERCERA.- Declaro haber sido casado una sola vez con doña Ofelia Isabel
Butrón de Viza, quien vive con quien he procreado cuatro hijos, quienes viven y se
llaman María Luz Viza Butrón, Víctor Hugo Viza Butrón, Miguel Ángel Viza Butrón,
Katia Ofelia Viza Butrón, a quienes nombro como mis herederos testamentarios.
CUARTA.- Declaro como mis herederos universa/es a mis cuatro hijos ya
mencionados; María Luz, Víctor Jugo, Miguel Ángel y Katia Ofelia Viza Butrón.
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QUINTA.- Declaro que dentro de mi matrimonio con doña Ofelia Isabel Butrón de
Viza, he adquirido los siguientes bienes:
1.- El inmueble ubicado en Piérola 335 denominado Hotel Internacional.
2.- Las cinco tiendas ubicadas en el primer piso del edificio ubicado en la esquina de
la calle Piérola Nº 33-335 con San Camilo N° 129-131-133-135-137.
3.- Las ocho oficinas que se encuentran en el segundo piso del edificio ubicado en la
esquina de la calle Piérola N° 333-335 con San Camilo Nº 129-131-133-135-137 de
esta ciudad de Arequipa.
4.- Las diez tiendas ubicadas en el sótano del mismo edificio sito en la esquina de la
calle Piérola N° 333-335 con San Camilo N° 129-131-133-135-137.
(. ..)
SEXTA.- Declaro que el cúmulo de mis bienes descritos precedentemente, quedarán
en beneficio de mis herederos testamentarios del modo siguiente:
e 1.- A mi hija María Luz le dejo el 25% (veinticinco por ciento) del denominado Hotel
Internacional ubicado en Piérola 335; una tienda del primer piso, dos oficinas del
segundo piso; y dos tiendas ubicadas en el sótano, todas ellas del edificio ubicado
en la esquina de la calle Piérola N° 333 - 335 con San Camilo 129-131-133-135-137.
(. . .)
2.-A mí hijo Víctor Hugo le dejo el 25% (veinticinco por ciento) del denominado Hotel
Internacional, ubicado en Piérola 335; una tienda del primer piso, dos oficinas del
segundo piso y dos tiendas ubicadas en el sótano, todas ellas del edificio ubicado
en la esquina de la calle Píérola 333 - 335 con San Camilo 129-131-133-135-137. (. ..)
3.- A mi hijo Miguel Ángel le dejo 25% (veinticinco por ciento del denominado Hotel
Internacional ubicado en Piérola 335; una tienda del primer piso donde
actualmente funciona la panadería; dos oficinas del segundo piso y dos tiendas
ubicadas en el sótano, todas ellas del edificio ubicado en la esquina de la calle
Piérola 333 - 335 con San Camilo 129-131-133-135-137. (. . .)
4.- A mi hija Katía Ofelia le dejo el 25% (veinticinco por ciento) del denominado Hotel
Internacional ubicado en Piérola 335; una tienda del primer piso, dos oficinas del
o segundo piso y dos tiendas ubicadas en el sótano, todas ellas del edificio ubicado
en la esquina de la calle Piérola 333- 335 con San Camilo 129-131-133-135-137. (. . .)
5.- Lo totalidad del tercio de libre disposición le dejo en su conjunto a mí cónyuge
doña Ofelia Isabel Butrón de Viza, ( ...) una tienda del primer piso; dos tiendas
ubicadas en el sótano, todas ellas del edificio ubicado en la esquina de la calle
Píérola 333 - 335 con San Camilo 129-131-133-135-137. ( ...)" (Resaltado nuestro)
5. Ahora bien, de la revisión de la partida Nº 01129831 del Registro de

Predios de Arequipa, se desprende que se encuentra registrado el predio
ubicado en Calle Piérola y San Camilo números 333, 333-A, y 335;
129, 131, 133, 135 y 137 respectivamente, de propiedad de la sociedad
conyugal conformada por Víctor Viza Cala y Ofelia Butrón de Viza.
Asimismo, se advierte del testamento que el testador ha efectuado actos

de disposición a favor de sus herederos respecto de varias unidades
inmobiliarias consistentes en tiendas y oficinas, las cuales según lo
señalado por el apelante son porciones que se encuentran en la partida
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Nº 01129831 ; sin embargo, de dicha partida no es posible identificar la

existencia de éstas.
6. Al respecto , tratándose de la base objetiva, si en el Registro no consta

que el inmueble adjudicado por el testador se encuentra debidamente
independizado, el objeto inscribible no existe para el registro y no hay
partida sobre la cual extender el asiento. En este caso, no se cumple con
el principio de especialidad (ausencia de objeto).
En ese sentido, el artículo 115 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios señala que para inscribir actos que impliquen
e variación de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos

debe procederse a su previa independización.
En el XC Pleno del Tribunal Registra! celebrado el 27 y 28 de junio de

2012 se adoptó el siguiente acuerdo plenario:
"PARTICIÓN EFECTUADA POR TESTAMENTO

No es inscribible la partición efectuada mediante testamento, cuando no se cumplen los
actos previos necesarios para la independización de los bienes transferido".
Estando ha dicho criterio, resulta factible la inscripción de la partición de

bienes que otorga el testador mediante testamento, siempre que los actos
de independización necesarios para la adecuación del título con los
antecedentes registrales se encuentren inscritos o se inscriban.
o En el presente caso, de la verificación del testamento y su contrastación
con la partida 01129831 del Registro de Predios, se tiene que la partición,
no puede tener acceso al registro ya que el testador no es titular único y
exclusivo del bien que adjudica, así como tampoco se encuentra inscritos
los actos previos necesarios, tales como, la declaratoria de fábrica, el
reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común y la
independización, a fin de individualizar las tiendas y oficinas que fueran
adjudicados en el testamento.
En consecuencia, se debe confirmar el numeral 2 de la observación

formulada.
Cabe precisar respecto al criterio invocado por el apelante, referido a la

existencia de conflicto entre el principio de especialidad y el principio de
legitimación, se aplica cuando en una partida obra registrado un predio
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en el cual coexisten dos o más secciones físicas individualizadas y

posteriormente se solicita la inscripción de determinado acto en cuanto a
ellas, debiendo proceder la inscripción sin requerirse la independización
de las fracciones físicas, pues en caso de conflicto entre el principio de
especialidad y el de legitimación, prima este último; sin embargo, en este
caso como se ha analizado ninguna de las porciones dispuestas por el
testador (tiendas u oficinas) se encuentra individualizada.
7. Sin embargo, y atendiéndose a que conforme lo establece el artículo 660

del Código Civil, "Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes,
derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores".
e Asimismo, y de acuerdo al artículo 686 del mismo cuerpo legal, "Por el

testamento una persona puede disponer de sus bienes, total o parcialmente, para
después de su muerte, y ordenar su propia sucesión dentro de los límites de la ley y con
las formalidades que ésta señala. Son válidas las disposiciones de carácter no
patrimonial en el testamento, aunque el acto se limite a ellas".
Así, el testamento es la declaración de última voluntad que hace una

persona disponiendo de sus bienes para después de su muerte. Por ello
se le califica como una manifestación de soberanía individual. 2
Como señala Lohmann Luca de Tena, "en materia hereditaria( ..) la llamada
sucesión legal o intestada tiene una función esencialmente supletoria y sustitutiva. Sus
reglas solamente se aplican en defecto de voluntad testamentaria, o cuando ésta no es
o completa, o no resulta válida o totalmente eficaz por cualquier motivo. O dicho de otra
manera, por sobre la sucesión legal prima y prevalece la forma sucesoral por voluntad
testamentaria". 3
Puede afirmarse, en consecuencia, que la opción adoptada por nuestro

sistema legal es la de permitir, con las reglas establecidas por la normativa
civil, que sea el testador quien determine la forma en que sus bienes serán
repartidos al momento de su fallecimiento .
La voluntad testamentaria, como la de cualquier acto jurídico, puede haber

sido expresada de manera poco clara o confusa. No obstante la
deficiencia de reglas contenidas en nuestro Código Civil sobre
interpretación de testamentos, esta instancia en reiterada y uniforme
2
DE DIEGO, Clemente, citado por Augusto Ferrero en Tratado de Derecho de Sucesiones. Grijley, 6ta.
Edición, p.325.
3
LOHMANN LUCA DE TENA, Guillermo. Derecho de Sucesiones. Biblioteca Para Leer el Código Civil. Vol.
XVII -Tomo 11. Pontificia Universidad Católica del Perú. Fondo Editorial, 1996. Pág. 31.
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jurisprudencia4 coincide en afirmar que cuando las disposiciones

testamentarias resulten oscuras, ambiguas, inexpresivas, contradictorias
o incompletas, son aplicables de manera supletoria, en cuanto resulten
compatibles con la naturaleza de estas declaraciones "mortis causa", las
normas generales de interpretación del acto jurídico, entre las cuales se
encuentra el artículo 168 del mismo Código que estipula que dicha
interpretación debe efectuarse de acuerdo con lo expresado en él y según
el principio de la buena fe. De otro lado el artículo 169 indica: "las cláusulas
de los actos jurídicos se interpretan las unas por medio de las otras atribuyéndose a las
dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ". Finalmente, conforme al
artículo 170, "las expresiones que tengan varios sentidos deben entenderse en el más
e adecuado a la naturaleza y al obj eto del acto. "
Al respecto, Jorge Eugenio Castañeda 5 manifiesta que el testamento "sólo

es necesario interpretarlo cuando existan frases oscuras o cuyo significado ofrece dudas;
o también cuando existan términos contradictorios"; en este sentido Jorge O.
Maffía6 precisa que en primer término, la interpretación debe conducir a
desentrañar el genuino pensamiento del testador. Pero ello no implica que
so pretexto de interpretarla, se cree la voluntad del causante o se la
modifique, agregando, que ello está fundado en que de esa forma se evita
el absurdo de que pueda beneficiarse quien en realidad no estuvo en la
intención del testador favorecer, o que se beneficie más allá de lo que éste
quiso.
Asimismo, Lohmann refiere que la interpretación de un testamento

e supone investigar la voluntad real del testador por todos los medios
posibles. 7
En armonía con lo opinado por Lohmann, también se considera aplicable

en la calificación de los testamentos el principio de conservación del acto
o negocio jurídico, coincidente con el denominado favor testamenti.
En tal sentido, si caben dos interpretaciones, de las cuales una favorece

la validez de la cláusula en discusión y la otra lleva a su ineficiencia, el
intérprete debe inclinarse por la primera. Ello por cuanto el testamento es
el único acto jurídico que no puede ser objeto de aclaración por su
4
Entre otras, a través de la Resolución Nº 212-98-0 RLC/TR del 29/5/1998.
5 Derecho de Sucesiones. Editorial Imprenta Amauta S.A. 1966. pp. 62.
6 Tratado de las Sucesiones. Tomo 111 , Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1984. pp. 134.
7
LOHMANN L. DE T, Juan: "Código Civil comentado", Vol. IV. P. 171 y ss.
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otorgante, circunstancia que justifica la necesidad de realizar una

interpretación que permita su eficacia.
8. En esta línea, y si bien como se desprende del testamento, el testador a

instituido a sus herederos tal y como lo señala el artículo 735 del Código
Civil "La institución de herederos es a título universal y comprende la totalidad de los
bienes, deredws y obligaciones que constituyen la herencia o una cuota p arte de
ellos .... ". Lo cierto es que al no poderse inscribir las disposiciones del
testador respecto de la partición, por cuanto éste no es único propietario
del predio sino la sociedad conyugal, lo que la hace inválida, además no
se encuentran individualizados los bienes en la partición efectuada por el
e testador (área, medidas perimétricas, etc.); entonces lo que cabría

únicamente es la inscripción de la institución de los herederos en la
partida registral Nº 01129831 , sin la inclusión de la partición.
Para ello se requiere que el presentante se desista de la inscripción de la

partición efectuada por el causante en la cláusula sexta del testamento,
cumpliendo con la formalidad establecida en el artículo 13 del RGRP.
El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución Nº 172-2018-SUNARP/PT de fecha 13.07.2018, expedida por
el Presidente del Tribunal Registra!.
Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervención del vocal (s)

Víctor Javier Peralta Arana autorizado por Resolución Nº 234-2017-
o SUNARP/S N del 03.10.2017 y del vocal (s) Esbén Luna Escalante
autorizado por Resolución Nº 192-2018-SUNARP/PT de fecha
07.08.2018.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada al título impugnado, debiéndose

tener presente lo señalado en el primer y en el octavo considerando del
análisis, por los fundamentos expuestos en la presente Resolución.
Regístrese y comuníquese
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VÍ~~J~~;¿:
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registra!
e
Vocal de la Quinta Sala s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registra! del Tribunal Registra!
Página 12 de 12
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 1808-2021-SUNARP-TR
Trujillo, 20 de setiembre de 2021
APELANTE : BRIAN EDSON TOSCAINO NOLASCO

TÍTULO : 2375051-2020 del 10.12.2020
RECURSO : 366-2021 – H.T.D. N° 2625
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° III – SEDE MOYOBAMBA
REGISTRO : DE PREDIOS DE TARAPOTO
ACTO : INMATRICULACIÓN
SUMILLA :
Primera de dominio y principio de legalidad

Para efectos de inmatricular un bien inmueble, si el último título fundamenta
su antigüedad en uno anteriormente otorgado, debe calificarse la validez
de cada uno de ellos.

PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inmatriculación del predio urbano
sito en la esquina del Jr. Miraflores C-01 y Jr. Amazonas C-01, de un área
de 174.23 m2, del distrito de La Banda de Shilcayo, provincia y
departamento de San Martín, en el Registro de Predios de Tarapoto, a favor
de William Edson Toscaino Pillaca. Para ese efecto, se han adjuntado los
siguientes documentos:
− Parte notarial de la escritura pública de anticipo de legítima n.° 3232 del
26.11.2020, otorgada por los anticipantes Williams Raúl Toscaino
Nolasco y Brian Edson Toscaino Nolasco a favor del anticipado William
Edson Toscaino Pillaca, extendida ante el notario de Lima Renzo Alberti
Sierra.
− Constancia negativa de catastro, memoria descriptiva y planos visados
por la Municipalidad Distrital de La Banda de Shilcayo.
− Copia visada por el Archivo Sub Regional de San Martín de la escritura
pública de compraventa del 20.2.1974 celebrada por el vendedor
Salomón del Águila Paredes a favor del comprador Carlos Saavedra del
Águila, otorgada ante el notario de San Martín Enrique Gómez Leveou.
− Copia certificada por el Archivo Sub regional de San Martín de la
escritura pública de compraventa n.° 097 del 16.6.1977, celebrada por
los vendedores Carlos Saavedra el Águila y Gladys Magdalena
Vascones Reátegui a favor del comprador Raúl Nolasco Flores.
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− Parte notarial de la escritura pública de donación n.° 1373 del 27.8.2019
celebrada por el donante Raúl Cipriano Nolasco Flores (antes Raúl
Nolasco Flores) a favor de los donatarios Williams Raúl Toscaino
Nolasco y Brian Edson Toscaino Nolasco.
Con el reingreso del 18.6.2021 se aportaron los siguientes documentos:
− Escrito de subsanación de observaciones.
− Nuevo parte notarial de la escritura pública de donación n.° 1373 del
27.8.2019 celebrada por el donante Raúl Cipriano Nolasco Flores (antes
Raúl Nolasco Flores) a favor de los donatarios Williams Raúl Toscaino
Nolasco y Brian Edson Toscaino Nolasco.
Con fecha 16.7.2021 se ingresó un escrito de variación de abogado e
indicación de domicilio electrónico.
Forma parte del título alzado el informe técnico n.° 002146-2021-ZRN° III-
SEDE-MOYOBAMBA/UREG/CAT del 19.2.2021 emitido por responsable
de Catastro de la Zona Registral N° III, Ing. David Flores Acosta.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título ha sido observado hasta en dos oportunidades por la registradora
pública de la Oficina Registral de Tarapoto Yuridia Aurora Aguilar Diez. La
segunda observación materia de impugnación, emitida mediante la esquela
del 16.6.2021, se transcribe a continuación:
1. ACTO SOLICITADO:
Inmatriculación.
Antecedente Registral: Sin antecedente registral.
2. RAZONES QUE JUSTIFICAN LA OBSERVACIÓN:
Habiendo reingresado el título, se tiene por subsanado en parte el numeral
3.1. de la observación inicial, así como aclarado el numeral 3.2. de la misma.
- Se reitera en parte la observación inicial, en el sentido que la Constancia
de Autenticidad expedida por al Archivo Sub Regional de San Martín,
autoriza al señor WILLIAMS RAUL TOSCAINO NOLASCO para presentar y
tramitar la copia certificada de la escritura pública N° 97 ante el Registro;
advirtiéndose que el presentante del título es el señor BRIAN EDSON
TOSCAINO NOLASCO. Al respecto se tener en cuenta lo establecido en la
Resolución N° 504-2013-SUNARP-TR-L de 3/22/2013
PRESENTACIÓN DE PARTES DEL ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN,
ARCHIVOS DEPARTAMENTALES Y OFICINAS CONSULARES
"De conformidad con el artículo 36 del T.U.O. del Reglamento de la Ley del
Notariado, para la presentación de partes del Archivo General de la Nación,
Archivos Departamentales, o de las Oficinas Consulares, en el Registro de
Predios y Mandatos y Poderes, cada una de estas oficinas deberá señalar
en los partes correspondientes la persona que tramitará la presentación del
título".
Se reitera en parte la observación inicial, con respecto a lo manifestado en
el numeral 3.3, en el sentido siguiente:
- Mediante la escritura pública N° 97, el señor Raúl Nolasco Flores adquiere
la propiedad sub materia mediante compraventa, del contenido de la referida
escritura se tiene que el señor en mención se encontraba casado con la
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señora Lastenia Mestanza Gonzales; advirtiéndose que en la escritura
pública N° 1373, únicamente interviene como donante el señor Raúl
Cipriano Nolasco Flores, y no la señora Lastenia Mestanza Gonzales.
- Cabe precisar que mediante el escrito subsanatorio, entre otros se hace
mención a la Resolución del Tribunal Registral N° 305-2016-SUNARP-TR-
L, de la cual rescatamos el siguiente análisis:
VI. - ANÁLISIS (...)
2. (...) "La antigüedad de cinco años requerida al título para que dé mérito a
la inmatriculación, está relacionada con la figura de la prescripción
adquisitiva de dominio, pues la ley presume que la posesión por ese lapso
lo convierte en propietario del predio, por ello no es necesario, cuando el
título tiene la antigüedad requerida, que se acompañen otros que acrediten
la adquisición del transferente, ni aquellos que acrediten la adquisición
inicial.
La aludida identidad de plazos revela que el fundamento de la
inmatriculación es la usucapión corta, de manera que cuando el Registro
procede a inmatricular un predio en virtud a títulos dominiales con
antigüedad superior a cinco años, asume que el último adquiriente es el
propietario, pues en caso el transferente no hubiese sido el verdadero
dueño, dicho vicio habría sido de todos modos saneado por el transcurso
del plazo normativo señalado de cinco años.
De esto se deriva que el artículo 2018 del Código Civil contiene también una
presunción de posesión de quien inmatricula: al adquiriente en virtud a justo
título se le presume poseedor por cinco o más años, a efectos de que su
título ingrese al registro saneado por la usucapión."
- En el presente caso, se advierte que la escritura pública N° 3232 de fecha
26.11.2020, por sí misma no cumple con el requisito mínimo de 5 años de
antigüedad conforme se establece en el artículo 2018 del Código Civil,
motivo por el cual el usuario presenta la Escritura Pública N° 1373 de fecha
27.08.2019 y la copia certificada de la escritura pública N° 97 de fecha
16.06.1977, a efectos de cumplir dicho precepto; cabe precisar que para la
escritura pública N° 3232 no es aplicable la usucapión corta (como lo
advierte el usuario), pues dicho instrumento por sí solo no cumple con la
antigüedad requerida.
- Resulta necesario que esta instancia registral califique los instrumentos
presentados, toda vez que juntos tienen como resultado el cumplimiento del
plazo legal, caso distinto ocurriría si la escritura pública N° 3232 por sí sola
cumpliera con el plazo legal (5 años), en cuyo supuesto se aplicaría lo
desarrollado en la citada resolución: "La aludida identidad de plazos revela
que el fundamento de la inmatriculación es la usucapión corta, de manera
que cuando el Registro procede a inmatricular un predio en virtud a títulos
dominiales con antigüedad superior a cinco años, asume que el último
adquiriente es el propietario, pues en caso el transferente no hubiese sido el
verdadero dueño, dicho vicio habría sido de todos modos saneado por el
transcurso del plazo normativo señalado de cinco años".
- Por los motivos antes expuestos, resulta necesaria la ratificación de la
señora Lastenia Mestanza Gonzales, para la transferencia del bien a favor
de WILLIAMS RAUL TOSCAINO NOLASCO y BRIAN EDSON TOSCAINO
NOLASCO, toda vez que en la escritura pública de compraventa N° 97, se
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establece expresamente que el señor RAUL NOLASCO FLORES es de
estado civil CASADO con la señora Lastenia Mestanza Gonzales;
advirtiéndose que dicha escritura data del 16.06.1977, fecha en la cual se
encontraba vigente el Código Civil de 1936, en cuyo texto normativo es el
siguiente: Artículo 188: "El marido es el administrador de los bienes
comunes con las facultades que le confiere la Ley, requiriéndose la
intervención de la mujer cuando se trate de disponer o gravar bienes
comunes a título oneroso".
Artículo 184: Son bienes comunes:
"Los adquiridos por título oneroso a costa del caudal común, aunque se haga
la adquisición a nombre de uno sólo de los cónyuges".
Artículo 185: "Todos los bienes de los cónyuges se presumen comunes
mientras no se pruebe lo contrario".
3. SUGERENCIAS:
3.1. Sírvase presentar autorización otorgada al señor Brian Edson Toscaino
Nolasco; emitida por el Archivo Sub Regional a efectos de presentar y
tramitar la Escritura Pública N° 97.
3.2. Sírvase presentar instrumento ratificatorio otorgado por la señora
Lastenia Mestanza Gonzales, respecto de la escritura pública N° 1373; caso
contrario deberá presentar Acta de Matrimonio a efectos de acreditar con la
fecha de celebración, que la adquisición del bien no abarca el supuesto de
un bien común.
4. BASE LEGAL:
- Artículo 2011 y 2018 del Código Civil de 1984.
- Artículos 32° y 40° del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos.
- Resolución del Tribunal Registral N° 305-2016-SUNARP-TR-L.
- Resolución N° 504-2013-SUNARP-TR-L de 3/22/2013.
- Artículo 184, 185, 188 del Código Civil de 1936.
- CLVII PLENO (157-2016) Sesión extraordinaria modalidad no presencial
realizada el día 14 de setiembre de 2016.
1. ANTIGÜEDAD DEL TÍTULO PARA LA INMATRICULACIÓN DE UN
PREDIO
"El cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del
instrumento público en el que consta la adquisición, de conformidad con el
artículo 2018 del Código Civil".
Derechos Pendientes de Pago S/ 0.00
Tarapoto, 28 de junio de 2021.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Toscaino interpuso recurso de apelación autorizado por el
abogado Juan del Águila Cabrera, cuyos fundamentos se desarrollan a
continuación:
− Hay que esclarecer que el título inmatriculador es la escritura pública n.°
3232, pues este es el título que es objeto de inscripción, mientras que
las escrituras n.° 1373 y n.° 097 son títulos antecedentes no
inmatriculadores. Estos últimos solo tienen por finalidad coadyuvar al
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título imatriculador, aportando el plazo legal que este no reúne por sí
solo según establece el artículo 2018 del Código Civil.
− La doctrina se decanta a favor de esa posición señalando que la lógica
de esta acumulación de títulos se encuentra en la famosa suma de
plazos posesorios del artículo 889 del Código Civil. En este caso, todos
los títulos que se presenten al Registro deberán ser instrumentos
públicos.
− De igual forma, Gonzales Barrón afirma que la inmatriculación da lugar
a la primera inscripción registral sobre el dominio de un predio, por lo
cual ésta recae exclusivamente sobre el último título, siendo que los
actos anteriores vienen a ser los antecedentes que justifican al más
reciente. Esta solución se impone porque el Registro recién tiene
historia con la titularidad actual correspondiente al último inscrito. En
consecuencia, la inmatriculación solo abarca a este titular; y ello tiene
importantes efectos de derecho sustantivo.
− Lo cierto es que la esquela no ha cuestionado el cumplimiento del plazo
legal mediante la presentación de pluralidad de títulos, por lo que se
entiende que el requisito legal se encuentra debidamente satisfecho.
− Sin embargo, sí se ha cuestionado que en la escritura pública n.° 97 el
señor Raúl Cipriano Nolasco Flores apareciera como casado con
Lastenia Mestanza Gonzales, sin tomar en cuenta que en la escritura
pública n.° 1373 declara ser soltero y dicha información es corroborada
por el notario público de San Martín ante el cual se extendió este último
instrumento público.
− En ese sentido, es importante remarcar que la información sobre el
estado civil del señor Raúl Cipriano Nolasco Flores, en cuyo favor no se
solicita la inmatriculación, no es posible de ser contrastada en el
presente procedimiento, debido a que dicho dato no se encuentra
recogido en alguna partida registral preexistente del predio,
constituyéndose entonces en una información extra-registral, en virtud
del cual, la registradora no pudo concluir algún defecto que pueda
impedir la inscripción del título de propiedad inmatriculador en favor de
William Edson Toscaino Pillaca.
− Se reitera que la calificación del registrador únicamente debe limitarse
al título en virtud del cual se solicita la inmatriculación, y no alcanza en
ningún caso a los títulos antecedentes no inmatriculadores, ya que estos
solo tienen la finalidad de sumar los plazos posesorios.
− En la resolución n.° 287-2008-SUNARP-TR-A se indicó que solo debe
procederse a analizar únicamente el título en virtud del cual se solicita
la inmatriculación, a la luz de la normatividad vigente sobre la materia,
a efectos de determinar su procedencia, ya que no existe partida
registral con la cual confrontar el título presentado. Así también la
Resolución n.° 305-2016-SUNARP-TR-L y la Resolución n.° 228 - 2004-
SUINARP-TR-L.
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− De esa manera, se confirma que el único título que se procede a calificar
y, por lo tanto, realizar un juicio de validez en el procedimiento de
inmatriculación o primera de dominio es el título en virtud del cual se
solicita la inmatriculación.
− En buena cuenta, lo señalado por la registradora es absurdo, toda vez
que –de ser así– no existirá la posibilidad de solicitar la inmatriculación
a base de una pluralidad de títulos que juntos cumplan el plazo
requerido para la primera de dominio, lo que es ilegal (además,
significaría una derogación tácita y arbitraria del dispositivo legal que
habilita la inmatriculación con pluralidad de títulos) e incorrecto, en la
medida que la propia norma sí permite la inmatriculación con la
presentación de títulos que conjuntamente cumplan el plazo de ley.
− La antigüedad de cinco años requerida al título para que dé mérito a la
inmatriculación está relacionada con la figura de la prescripción
adquisitiva de dominio, pues la ley presume que la posesión por ese
lapso de tiempo lo convierte en propietario del predio.
− En otras palabras, el instrumento ratificatorio solicitado resulta
innecesario porque el título que será inscrito como inmatriculador es la
escritura pública n.° 3232.
− Los títulos antecedentes no inmatriculadores no deberán ser inscritos;
por el contrario, únicamente, deberán aparecer en calidad de
antecedentes del asiento de inmatriculación o primera de dominio.
− De otra parte, al no ser la copia certificada de la escritura pública n.° 97
el título de propiedad inmatriculador materia de inscripción, no es
necesario que el presentante sea la persona autorizada por el Archivo
General de la Nación. La indicación de la persona autorizada es
irrelevante puesto que, dicho instrumento no es objeto de inscripción en
el presente trámite de inmatriculación o primera de dominio.
− Concluir lo contrario supondría pensar que el beneficiario del
procedimiento de inmatriculación no es el último adquirente según el
título de propiedad inmatriculador, sino quien aparece en la escritura
pública n.° 97, lo cual no es correcto.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

Carece de antecedente al tratarse de una inmatriculación.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) Luis Dandy Esquivel León. Con el
informe oral del abogado Williams Raúl Toscaino Nolasco.
Teniendo en cuenta el pronunciamiento de la primera instancia y los
argumentos impugnatorios, corresponde determinar lo siguiente:
− ¿Procede calificar la validez de los títulos de dominio precedentes que
fundamentan el cumplimiento del plazo de antigüedad que invoca el
último adquirente que solicita la inmatriculación?
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VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende la inmatriculación del predio urbano sito en
la esquina del Jr. Miraflores C-01 y Jr. Amazonas C-01, de un área de
174.23 m2, del distrito de La Banda de Shilcayo, provincia y departamento
de San Martín, en el Registro de Predios de Tarapoto, a favor de William
Edson Toscaino Pillaca. Los títulos de dominio que fundamentan este
pedido son:
− La escritura pública de compraventa n.° 097 del 16.6.1977, celebrada
por los vendedores Carlos Saavedra del Águila y Gladys Magdalena
Vascones Reátegui a favor del comprador Raúl Nolasco Flores.
− La escritura pública de donación n.° 1373 del 27.8.2019 celebrada por
el donante Raúl Cipriano Nolasco Flores (antes Raúl Nolasco Flores) a
favor de los donatarios Williams Raúl Toscaino Nolasco y Brian Edson
Toscaino Nolasco.
− La escritura pública de anticipo de legítima n.° 3232 del 26.11.2020,
otorgada por los anticipantes Williams Raúl Toscaino Nolasco y Brian
Edson Toscaino Nolasco a favor del anticipado William Edson Toscaino
Pillaca, extendida ante el notario de Lima Renzo Alberti Sierra.
2. Como se ve, existe una cadena de transferencias ininterrumpidas hasta
llegar al último adquirente, precisamente, dentro de esa trayectoria es que
la registradora ha dispuesto la observación al advertir que en el primer
instrumento el comprador Raúl Cipriano Nolasco Flores declaró ser casado,
por lo que se entiende que el predio adquirido es social, sin embargo, en la
segunda de las escrituras indicadas no participa su cónyuge prestando su
consentimiento a la donación en favor de Williams Raúl Toscaino Nolasco
y Brian Edson Toscaino Nolasco.
Frente a ello, la tesis del apelante es que la inmatriculación ha sido
solicitada solo en favor del último adquirente William Edson Toscaino
Pillaca, conforme a la escritura pública del 26.11.2020, por lo que los títulos
de dominio que preceden 1 (de los años 1977 y 2019) no tienen mérito para
ser calificados, pues estos no serán incorporados en un asiento registral,
más bien, su utilidad tan solo se restringe a acreditar el cumplimiento del
plazo de antigüedad mínimo de cinco años que exige el artículo 2018 del
Código Civil.
Según esos términos, le corresponde a esta Sala determinar si en los casos
de pluralidad de títulos para fundamentar la inmatriculación, la calificación
se extiende o no a los títulos anteriores al del último adquirente que solicita
la inscripción.
1
Si bien se adjunta copia visada por el Archivo Sub Regional de San Martín de la escritura
pública de compraventa del 20.2.1974 celebrada por el vendedor Salomón del Águila
Paredes a favor del comprador Carlos Saavedra del Águila, este instrumento no será
materia de calificación, pues no cuenta con formalidad que garantice su autenticidad, dado
que no consta el nombre y cargo del funcionario que autorizó su expedición, asimismo,
carece de trascendencia para el cálculo del plazo previsto por el artículo 2018 del Código
Civil, porque los títulos de dominio posteriores fundamentarían, al menos desde un criterio
temporal, la antigüedad requerida.
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3. Veamos, el artículo 2018 del Código Civil dispone que quien solicite la
primera inscripción de dominio de un inmueble debe exhibir títulos por un
período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
El concepto de título debe entenderse en este caso en dos sentidos: i) título
como acto jurídico o contrato traslativo de dominio de un predio
(compraventa, permuta, donación, etc.); y ii) título en su acepción de
instrumento público, en virtud del artículo 2010 del Código Civil 2. En este
orden, para inmatricular un predio se deben exhibir actos jurídicos
traslativos de dominio contenidos en instrumentos públicos que tengan una
antigüedad no menor de cinco años.
4. Con la inmatriculación se produce la incorporación de un predio al Registro,
siendo dicho acto el punto de inicio de su historial jurídico registral. La
inmatriculación determina la apertura de una partida registral para un predio
en virtud del principio de especialidad consagrado en el artículo IV del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos 3
(RGRP) y el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios 4 (RIRP).
Así, el artículo 16 del RIRP define a la inmatriculación como el acto por el
cual se incorpora un predio al Registro. Dicha acción se realiza con la
primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
El artículo 17 del RIRP contempla reglas para la inmatriculación en mérito
de títulos con antigüedad de cinco años. Su tenor es el siguiente:
Artículo 17.- Reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con
antigüedad de cinco años
Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años se
aplican las siguientes reglas:
a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título
tiene por sí solo la antigüedad requerida. Tratándose de sucesión
testamentaria solo da mérito a inmatricular el título en el que se ha
individualizado el predio transferido;
2
Artículo 2010.- Título que da mérito a la inscripción
La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria.
3
Artículo. IV. Principio de especialidad
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde
se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno. (...).
4
Artículo 4.- Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de
los registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan,
organizados mediante un sistema automático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se
extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos
a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente
precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al
Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o
derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición
expresa.
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b) El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha
cierta del título en el que conste la adquisición. Tratándose del
testamento al que se refiere el literal a), el plazo se cuenta a partir de la
fecha del fallecimiento del testador. (El resaltado es nuestro).
En ese orden de ideas, tratándose de pluralidad de títulos, debe calcularse
el plazo que fundamenta la inmatriculación a partir del instrumento público
que cuente con la data mínima de cinco años y que, a su vez, el último
adquirente que solicita la inscripción lo invoque para adicionar ese tiempo
si su título no reúne por sí solo la antigüedad requerida por el artículo 2018
del Código Civil 5.
En el caso en cuestión, para solicitar la inmatriculación en favor del último
adquirente –William Edson Toscaino Pillaca– se nos presenta la siguiente
secuencia ininterrumpida de títulos:
Nótese que el instrumento público que fundamenta la adquisición de

William Edson Toscaino Pillaca data del 26.11.2020, el cual no reúne la
antigüedad mínima de cinco años para solicitar la inmatriculación; en la
misma situación se encuentran sus transferentes inmediatos Williams Raúl
Toscaino Nolasco y Brian Edson Toscaino Nolasco, pues su adquisición es
del 27.8.2019, siendo así, es preciso remitirse al estudio del instrumento
público del 16.6.1977 desde el cual inicia la cadena de transferencias
ininterrumpidas y de esa forma completar el periodo mínimo que el artículo
2018 del Código Civil exige al respecto.
5
Según Gunther Gonzáles: “[L]a razón de ser de “la suma de antigüedad de títulos” debe
encontrarse en su propia naturaleza, pues tratándose de adquisiciones derivativas (títulos
que se encadenan uno en relación con el otro), entonces el adquirente recibe lo que tiene
el transferente; en este caso, también, le transmite la antigüedad del título, por lo que suma
dicho plazo”. Cfr. Gonzales Barrón, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I. 3ra. Ed.
Lima: Jurista Editores, p.187.
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La cuestión controvertida reside en determinar si las escrituras públicas
precedentes al del titular de la inmatriculación deben o no ser calificadas
de manera integral; en buena cuenta, esta circunstancia nos lleva a
reflexionar si para la adición del plazo en los términos descritos, es preciso
o no verificar la validez del contenido de la transferencia, no solo de la
otorgada en favor del último adquiriente, sino de sus antecesores de
quienes deriva el derecho.
Siendo así, en aplicación del artículo 2011 del Código Civil 6, las instancias
registrales no pueden prescindir del examen de calificación registral de todo
título (y, por ende, de todo documento que lo conforma) que es presentado,
ello porque “(…) el acceso al Registro de los actos y negocios jurídicos con
los extraordinarios efectos que la ley atribuye a los asientos, exige que los
documentos que pretendan tal acceso tengan un control de legalidad en el
procedimiento registral, para evitar que tengan publicidad registral actos o
negocios que no cumplan los requisitos legales” 7.
En consecuencia, para valerse de la adición de la antigüedad de los
títulos presentados es necesario examinar la validez de cada uno de
ellos 8, de tal manera que se acredite la cadena válida de transferencias
de manera ininterrumpida. La excepción a esta regla se presentaría
cuando el titular de la inmatriculación exhiba por sí solo un título con el
plazo de antigüedad requerido normativamente, por lo que en esta situación
carecerá de mérito calificar el dominio adquirido de sus predecesores.
5. Para la escritura pública de compraventa n.° 097 del 16.6.1977, celebrada
por los vendedores Carlos Saavedra del Águila y Gladys Magdalena
Vascones Reátegui a favor del comprador Raúl Nolasco Flores, se verifica
6
Artículo 2011.- Principio de legalidad y rogación
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área
encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución
en la labor de calificación por parte de las instancias registrales”.
7
GARCÍA GARCÍA, José Manuel, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, T. III,
Editorial Civitas, Madrid, 2002, p. 331.
8
De manera análoga, en el caso de la adición de plazos posesorios, el artículo 898 del
Código Civil establece lo siguiente: “El poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el
de aquel que le trasmitió válidamente el bien”. (El resaltado es nuestro). Para Martín
Mejorada: «(…) La norma señala claramente que debe haber una transferencia válida del
bien. (…) Para que el título sea válido debe estar exento de cualquier vicio que anule o
haga anulable el acto jurídico (artículos 219 y 221 del Código Civil)». Cfr. MEJORADA
CHAUCA, Martín, Artículo 898: Adición del plazo posesorio, en Código Civil Comentado,
T. V, 4ta edición, en Código Civil Comentado, MURO ROJO, Manuel (director), Lima:
Gaceta Jurídica, 2020, p. 80.
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que este adquirente declaró ser casado con Lastenia Mestanza Gonzales,
sin que esta última haya intervenido para prestar su consentimiento.
Cabe apreciar que dicho instrumento se otorgó durante la vigencia del
Código Civil de 1936, por lo que su análisis de validez debe partir según las
contemplaciones de ese texto civil.
6. Conforme al artículo 184 del Código Civil de 1936, eran bienes comunes
los siguientes:
Artículo 184.- Son bienes comunes:
1.- Los frutos de los bienes propios y de los comunes;
2.- Los adquiridos por título oneroso a costa del caudal común, aunque
se haga la adquisición a nombre de uno sólo de los cónyuges;
3.- Los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o
profesión;
(…). (El resaltado es nuestro)
El numeral resaltado distinguía la adquisición de un bien común, en forma
particular, de los actos de disposición tratados en el mismo texto legal.
Seguidamente, con la finalidad de determinar la calidad de los bienes
dentro del régimen de la sociedad de gananciales en el artículo 185 se
estableció que: “Todos los bienes de los cónyuges se presumen comunes
mientras no se pruebe lo contrario”.
7. Dentro del contexto antes descrito, el artículo 188 del Código Civil de 1936,
modificado por el Decreto Ley n.° 17838, publicado el 1.10.1969, establecía
que la intervención era necesaria cuando se trataba de actos de disposición
o gravamen de los bienes comunes, sea a título oneroso o gratuito.
Concordado este artículo con el artículo 184, debe entenderse que
“disposición” –en el artículo 188– estaba referido a la “enajenación o venta”;
la adquisición de bienes inmuebles, conforme a la legislación anterior, no
requería de la participación de ambos cónyuges. En cambio, actualmente,
para la adquisición de bienes inmuebles según lo establecido en el artículo
315 del Código Civil vigente, se requiere la participación de ambos
cónyuges (tal como explicaremos más adelante).
Esto quiere decir que los actos jurídicos de adquisición y transferencia de
bienes realizados por la sociedad conyugal durante la vigencia del Código
Civil de 1936 se sujetaban a las siguientes reglas:
a) Para los actos de transferencia a título oneroso o gratuito de bienes
comunes se requería la intervención de ambos cónyuges luego de la
modificación introducida por el D.L. n.° 17838 al Código Civil.
b) Para los actos de adquisición de bienes a favor de la sociedad
conyugal, es decir cuando se estaba comprando o adquiriendo bienes
a título oneroso resultaba suficiente la participación de cualquiera de
los cónyuges. Así se ha pronunciado esta instancia en la Resolución n.°
1725-2020-SUNARP-TR-L del 1.10.2020, fundamentos 16 y 17.
Volviendo a la escritura pública n.° 097 del 16.6.1977, queda claro que la
sola intervención del comprador Raúl Nolasco Flores resulta suficiente para
perfeccionar la compra en favor de la sociedad conyugal de la que forma
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parte; en ese sentido, se trata de un bien social según la previsión legal de
ese entonces.
8. Ahora bien, a la fecha se encuentra vigente el artículo 315 del Código Civil
de 1984 y este dato es fundamental porque la segunda transferencia
corresponde a la escritura pública de donación n.° 1373 del 27.8.2019,
otorgada por Raúl Cipriano Nolasco Flores (antes Raúl Nolasco Flores 9) a
favor de los donatarios Williams Raúl Toscaino Nolasco y Brian Edson
Toscaino Nolasco, la cual se ha celebrado durante la vigencia del actual
código. Así pues, la referida norma señala que:
Artículo 315.- Disposición de los bienes sociales
Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la
intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede
ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de
bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los
cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las leyes especiales.
(El resaltado es nuestro).
Nótese que el actual régimen de los actos disposición de los bienes
sociales sigue la tendencia para la transferencia de bienes sociales bajo el
código civil anterior, esto es, se requiere la intervención de ambos
cónyuges.
9. Esas reglas de tutela del derecho de propiedad están dirigidas a impedir en
todos los casos el ejercicio abusivo de los derechos inmobiliarios de uno de
los cónyuges, cuyo comportamiento a su sola iniciativa se impulse para
tratar de disponer de los bienes que pertenecen a la sociedad de
gananciales. En conclusión, la actuación conjunta a que se refiere el
artículo 315 del Código Civil constituye la regla para los actos de
disposición de bienes sociales, la que se sustenta en dos pilares: primero
la protección del interés familiar y, segundo, el principio de igualdad de los
cónyuges.
10. Aunque en el instrumento público del 27.8.2019 Raúl Cipriano Nolasco
Flores declara ser soltero, esta manifestación discrepa de la señalada en
la escritura pública del 16.6.1977, en la que afirmó ser casado con Lastenia
Mestanza Gonzales. Frente a esa discordancia debe darse privilegio a la
imperatividad del artículo 315 del Código Civil, que es de orden público,
siendo, por tanto, exigible la intervención conjunta de ambos cónyuges en
el acto de disposición de un bien extraordinario de la sociedad de
gananciales, cuya titularidad –como ya sabemos– reposa en la sociedad
conyugal.
Vale puntualizar que la norma comentada tiene naturaleza imperativa 10
pues se impone a la voluntad de las partes, de tal manera que debe ser
9
Según la constancia de información histórica que obra inserta en la escritura pública del
26.11.2020, ambos nombres se refieren a la misma persona.
10
«Las normas taxativas son aquellas que mandan o imperan independientemente de la
voluntad de los obligados, de modo que no es lícito derogarlas ni absolutamente ni
relativamente, en vista al fin determinado que los sujetos se propongan alcanzar; porque
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necesariamente acatada por los particulares. «Las normas legales
imperativas son, en realidad, las manifestaciones del poder del
ordenamiento jurídico que, habiendo delegado parte de ese poder a los
contratantes, no permite que se traspasen determinados límites en el
ejercicio de tal poder delegado» 11.
11. De ello se deriva que las normas imperativas establecen estándares para
su aplicación: (i) De estándares mínimos, en los cuales es posible pactar
por encima de éste; (ii) De estándares máximos, en los cuales es posible
pactar por debajo de éste; y, (iii) De estándares fijos, en los que no es
posible pactar ni por debajo ni por encima de ellos pues el legislador ha
cerrado tal opción a los ciudadanos por razones de política legislativa. Esto
último es lo que acontece para el caso de la disposición de bienes sociales.
12. En efecto, en el VIII Pleno Casatorio Civil 12 la Corte Suprema ha
establecido el siguiente precedente vinculante:
Para disponer de los bienes sociales, se requiere que en el acto de
disposición intervengan ambos cónyuges por mandato expreso del
artículo 315° del Código Civil, como elemento necesario para la validez
del acto jurídico. Por ello, el acto de disposición de un bien social
realizado por uno solo de los cónyuges, sin la intervención del otro, es
nulo por ser contrario a una norma imperativa de orden público, según
el inciso 8) del artículo 219° del Código Civil, concordante con el artículo
V del Título Preliminar del acotado Código.
Entonces, dado que en la escritura pública de donación del 27.8.2019 solo
ha intervenido el señor Raúl Cipriano Nolasco Flores, más no su cónyuge,
el acto celebrado es nulo, por lo que no cabe admitir ratificación alguna,
la realización de este fin está cabalmente disciplinada por la norma misma. Se suele decir
en este contexto que las normas de interés público no pueden ser cambiadas por los
pactos de los particulares.
En cambio, las normas dispositivas o supletivas son aquellas que valen sólo en tanto en
cuanto no existe una voluntad diversa de las partes. manifestada de modo legítimo, por
ejemplo, mediante un contrato. Esas normas dispositivas o supletivas presuponen la falta
o carencia de alguna declaración de voluntad privada para regular la relación de que se
trate; y por eso son llamadas supletivas. La existencia de tales normas trae consigo, el que
las partes, al determinar una cierta relación jurídica, pueden ellas mismas establecer las
normas por las que quieren que dicha relación sea regulada; y trae consigo, además, el
que las partes, al determinar una relación jurídica pueden eximirse de indicar cláusulas
especialmente deseadas por ellas, y entiendan someterse en el negocio jurídico que
establecen las normas supletivas suministradas por la ley.
Las normas supletivas se fundan en la concepción, por el Derecho, de lo que se llama
autonomía de la voluntad privada, dentro de los límites y con los requisitos establecidos
por la ley». RECASÉNS SICHES, Luis. Introducción al estudio del derecho. 12ava. edición.
Editorial Porrúa. México. 1997. Página 181
«(…) existen otras que sin incorporar —generalmente— una delimitación de su ámbito de
aplicación exige —no obstante— una necesaria aplicación, debido a los valores o políticas
que incorporan: se trata de las denominadas normas imperativas o de necesaria o
inmediata aplicación». PRIETO SANCHÍS, Luis Coordinador. Introducción al derecho.
Ediciones de la Universidad de Castilla-La Mancha. Cuenca. 1996. página 173
11
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel (2017). El contrato en general, T. I, 2° edición,
Palestra Editores, Lima, p. 173.
12
Publicado el 20.9.2020 en el Diario Oficial “El Peruano” y la página web del Poder
Judicial.
Página 14 de 16
toda vez que dicho acto no puede ser subsanado mediante confirmación 13.
Por consiguiente, dicho instrumento no podrá servir como medio conductor
para adicionar el plazo de antigüedad de la escritura pública del 16.6.1977,
a efectos de beneficiar a don William Edson Toscaino Pillaca, de suerte que
se ha roto la cadena de transferencias requeridas 14. Por esas razones, este
extremo de la denegatoria debe ser confirmado, pero bajo los
fundamentos expuestos en la presente resolución y dejándose
expresa constancia que no resulta admisible la ratificación del acto de
donación contenido en la escritura pública del 27.8.2019.
13. Si bien la situación advertida por esta instancia daría lugar a la tacha
sustantiva del título por tratarse de un defecto insubsanable, este Colegiado
considera que sí es factible la inmatriculación del predio submateria a favor
de la sociedad conyugal conformada por don Raúl Cipriano Nolasco Flores
y doña Lastenia Mestanza Gonzales, en mérito de la escritura pública del
16.6.1977, la cual contiene un acto válido en tanto el cónyuge actuó en
representación de la sociedad conyugal, tal como se detalló en los
considerandos anteriores, y cumple por sí sola con la antigüedad requerida
por el artículo 2018 del Código Civil, por lo que corresponderá al
administrado determinar si aclara o no su rogatoria a efectos de que se
extienda la primera inscripción de dominio a favor de dicha sociedad
conyugal.
14. Asimismo, como se indicó antes, la calificación registral en este caso, al ser
integral, se extiende también a las formalidades que revisten a la escritura
del 16.6.1977, y al ser esta emitida por el Archivo Regional de San Martín,
se debe tener presente que en el XLVI Pleno del Tribunal Registral, llevado
a cabo los días 2 y 3 abril de 2009, publicado en el diario oficial "El Peruano"
el 15.4.2009, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
Aplicación de la sétima disposición complementaria, transitoria y final
del Decreto Legislativo del Notariado
La Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto
Legislativo N° 1049 se aplica a los títulos que se presentan ante el Registro
de Predios y Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró en vigor: 27
de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expedidos con
anterioridad a su vigencia 15.
La aludida sétima disposición se refiere a la exigencia de consignar en el
instrumento público los datos de la persona que efectuará su presentación
13
De acuerdo al artículo 220 del Código Civil, la nulidad no puede subsanarse por la
confirmación.
14
Según Messineo: “[...] si el título, en lugar de provenir a non domino, es nulo o anulable
(y, siempre que sea después anulado), por una de las causas previstas en los arts. 1418
y 1425-1440, o es putativo (se lo tiene por existente, mientras que no es tal), o es un
contrato no-traslativo, la usucapión abreviada no opera; así como no tendría razón de
operar (arg. a contrario, título 1159, primer apartado), en el caso de que la adquisición a
domino. (...) basta que el título necesario para transferir la propiedad sea idóneo (art. 1159)
en abstracto(...)” (Énfasis agregado). Cfr. Messineo, Francesco. Manual de derecho civil y
comercial. Tomo III. Derechos de la personalidad. Derechos de la familia. Derechos reales.
Ediciones jurídicas Europa-América. Buenos Aires. 1979. Página 321.
15
Criterio adoptado en la Resolución n.° 1370-2008-SUNARP- TR-L del 23.12.2008.
Página 15 de 16
a Registros 16. Ese criterio es aplicable también a la presentación de partes
provenientes del Archivo General de la Nación, Archivos Departamentales
y Oficinas Consulares.
En la Resolución n.° 314-2008-SUNARP-TR-T esta Sala señaló que el
sentido normativo de la séptima disposición complementaria, transitoria y
final del Decreto Legislativo n.° 1049, apunta a "evitar en lo posible el fraude
documental, estimándose para ello que si el notario, sus dependientes o
los señalados por aquél en el propio parte lo presentan directa y
personalmente se elimina o reduce la posibilidad de que accedan al
Registro títulos falsificados".
15. En ese orden de ideas, se aprecia que a la copia certificada por el Archivo
Sub Regional de San Martín de la escritura pública del 16.6.1977 obra
anexa la hoja denominada como constancia de autenticidad, en cuyo tenor
se designa a Williams Raúla Toscaino Nolasco para la presentación de
dicho instrumento ante la Sunarp, no obstante, el presentante del título es
Brian Edson Toscaino Nolasco, es decir, no existe coincidencia en este
ámbito, por lo que se deberá adjuntar nuevo ejemplar de la referida
escritura autorizando a ese último como legitimado para ingresar en el
Registro el documento en cuestión.
En consecuencia, este punto del pronunciamiento de la primera
instancia debe ser confirmado.
16. Por último, si bien el apelante ha citado diversas resoluciones del Tribunal
Registral para apoyar su punto de vista, no obstante, los criterios que
invoca no tratan sobre el caso materia de análisis, sino de la desvinculación
a la aplicación del tracto sucesivo entendido como preexistencia de una
partida registral a la cual debe adecuarse el título de la inmatriculación,
además, aquellos pronunciamientos no dan cuenta de prescindir de la
calificación integral de los diversos títulos de dominio que fundamentan la
16
Ley del Notariado – Decreto Legislativo n.° 1049
Sétima disposición complementaria, transitoria y final.- La presentación de partes
notariales y copias certificadas en los distintos registros del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, según corresponda, deberá ser efectuada por el notario o por sus
dependientes acreditados ante la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al
interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su
responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales
y las copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario
o sus dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar
en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la
persona que se encargará de la presentación y tramitación.
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su
dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el
párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la
persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios
o boletas notariales”
Página 16 de 16
cadena de transferencias hasta el último adquirente. En ese sentido, los
argumentos de su impugnación deben ser desestimados.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la observación emitida por la primera instancia, y ampliarla
de acuerdo a lo señalado en los considerandos 12 y 13 de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese:
Fdo.
ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Vocal (s) del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral
Ministerio
de Justicia
y Derechos Humanos
TRIBUNAL REGISTRAL
Arequipa, 19 de setiembre de 2018
APELANTE SANDRA MAIELA CORVACHO MEJIA

TÍTULO Nº 740128 DEL 03.04.2018.
RECURSO Nº 002213 DEL 27.06.2018.
REGISTRO PREDIOS - MOQUEGUA.
ACTO ANTICIPO DE LEGÍTIMA.
( SUMILLA
ANTICIPO DE LEGÍTIMA
"Para inscribir un anticipo de herencia es preciso acompañar la partida respectiva que acredite
la calidad de heredero forzoso, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 107 del
Reglamento de Inscripciones del Registro Predios. "
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
"El contenido de los asientos registra/es publicitados se presumen válidos y exactos, mientras no
se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme, por
tanto, la calificación registra! se realiza sobre la base de lo que aparece en la partida registra!
del predio, en tanto, su contenido no sea modificado por título posterior. "
e PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de anticipo de legítima sobre el predio inscrito en la partida P08008920
del Registro de Predios de la Oficina Registra! de Moquegua.
El título presentado está conformado por los siguientes documentos:
a) Rogatoria contenida en formulario de solitud de inscripción de título.

b) Parte notarial de la escritura pública Nº70 de anticipo de legítima de
fecha 28.03.2018, expedido por Notario Público de Moquegua María
Isabel Guiselle Vera Kihien.
c) Copia certificada del Acta de Nacimiento Nº 676 de Dennis Lea Chire
Corvacho, certificado por la Registradora Civil de la Municipalidad
Provincial Mariscal Nieto- Moquegua Angélica Zamudio Farje.
Página 1 de 1O
d) Copia certificada del Acta de Nacimiento Nº 208 de Tamar Jemima

Chire Corvacho, certificado por la Registradora Civil de la
Municipalidad Provincial Mariscal Nieto- Moquegua Angélica Zamudio
Farje.
e) Recurso de Apelación.
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación de fecha

13.04.2018 formulada por la Registradora Pública Norma Maritza Flores
Ccosi en los siguientes términos:
(_ "(..)
Vistas las partidas de nacimiento de las anticipadas se advierte que al anticipante
figura como Sandra Maiela Corvacho Mejía de Chire (partida de Dennis Lea Chire
Corvacho) y como Sandra Maiela Corvacho Mejía de O/vea (partida de Tamar
Jemima Chire Corvacho), de lo que se colige implícitamente que la anticipante tiene
el estado civil de casada. Sírvase aclarar y acreditar que se dispone de un bien
propio, ello teniendo presente que una de las partidas es del año 1987.
(..) ".
111. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes

fundamentos:
o • Al respecto téngase en cuenta que según prevé el segundo párrafo del

Art. 107 del Reglamento del Registro de Predios, la partida en este
caso de nacimiento presentada tenga como única finalidad la de
acreditar la calidad de heredero forzoso, en ese orden de ideas y de
acuerdo con las copias certificadas de las partidas de nacimiento
presentadas se puedes establecer indubitablemente la condición de
herederas de Dennis Lea Chire Corvacho y Tamar Jemima Chire
Corvacho respecto de la anticipante, por tanto con ello se ha cumplido
a cabalidad con lo requerido por el reglamento de predios.
• El Registrador refiere que se colige implícitamente que la anticipante
es casada, sin embargo nótese que en las partidas de nacimiento
presentadas no aparece el estado civil de la anticipante.
• La rectificación de calidad de bien, en caso existiera, debe ser
formulada por el cónyuge no interviniente o afectado, con
Página 2 de 1O
documentación fehaciente que sustente su petición, mas no puede el

Registrador advertir tal situación de oficio.
En la partida P08008920 del Registro de Predios de la Oficina Registra!

de Moquegua, se encuentra registrado el inmueble ubicado en Mz. L2,
Lote 14, Sector A- Proyecto habilitación Urbana Pampas de San Antonio,
distrito de Moquegua, provincia de Mariscal Nieto y departamento de
Moquegua.
• En su asiento 00003 obra inscrita la titularidad del predio antes descrito

a favor de Sandra Maiela Corvacho Mejía.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como ponente el vocal Jorge Luis Tapia Palacios. De lo

expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
• Si el anticipo de legítima se adecua a lo que parece en la partida

registra! 'en la que debe ser inscrito.
VI. ANÁLISIS
e 1. La calificación registra! constituye el examen que efectúa el Registrador y

en su caso el Tribunal Registra! como órgano de segunda instancia en el
procedimiento registra! , a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la
calificación comprende la verificación de la capacidad de los otorgantes,
así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa que la
Página 3 de 1O
calificación también comprende la verificación de los obstáculos que

pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del
título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran
en el Registro.
2. El artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, en

concordancia con la norma sustantiva antes citada, precisa los aspectos
calificables por las instancias registrales, entre los que se encuentran los
siguientes:
e "a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registra/ en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con
los antecedentes registra/es referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos.
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que la
conforman, se ajustan a las disposiciones sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas;
(. . .)
El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el
e contenido de partidas registra/es de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales j)

y g) que anteceden. (. . .) ".
3. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del anticipo de

legítima sobre el predio inscrito en la partida P08008920 del Registro de
Predios de la Oficina Registra! de Moquegua.
Para lo cual, se adjunta la escritura pública Nº 70 de anticipo de legítima

de fecha 28.03.2018, que otorga Sandra Maiela Corvacho Mejía a favor
de Dennis Lea Chire Corvacho y Tamar Jemima Chire Corvacho.
Al respecto, la Registradora observó el título señalando que vistas las

partidas de nacimiento de las anticipadas se colige implícitamente que la
anticipante tiene el estado civil de casada, solicitando se aclare y acredite
que se trata de un bien propio.
Página 4 de 10
Por su parte, la apelante señala que el segundo párrafo del artículo 107
del Reglamento de Registros Públicos, las partidas de nacimiento
presentadas tienen como única finalidad acreditar la calidad de heredero
forzoso .
4. El anticipo de legítima se encuentra regulado por el artículo 831 del

Código Civil que establece que las donaciones u otras liberalidades que
por cualquier título, hayan recibido del causante sus herederos forzosos,
se considerarán como anticipo de herencia para el efecto de colacionarse,
salvo dispensa de aquél.
e Según afirma Augusto Ferrero Costa, 1 el anticipo de herencia no es otra

que una calificación al contrato de donación, por tanto se trata de un acto
jurídico en el cual intervienen el donante y donatario.
El artículo 1625º del Código Civil establece que "La donación de bienes
inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o
inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario,
bajo sanción de nulidad".
De la normatividad antes citada, se extraen los elementos de una

donación sobre bien inmueble:
■ Donante que es el propietario del predio.

■ Donatario.
G ■ Objeto: bien inmueble, del cual debe hacerse:
o La indicación individual del inmueble o inmuebles materia de
donación
o La indicación de su valor real
o La indicación de las cargas que ha de satisfacer el donatario, en
caso las haya.
■ Formalidad : Escritura Pública.
Consecuentemente para la validez de un anticipo de legítima deben

encontrarse presente dichos elementos, los que deben ser verificados por
el Registro para determinar su acceso.
1
FERRERO COSTA, Augusto. Tratado de Derecho Civil. Tomo V. Volumen 11. Universidad de Lima. Cultural
Cuzco S.A. Lima, 1994, Pág. 820.
Página 5 de 1 O
5. Ahora bien, revisada la escritura pública Nº70 de anticipo de legitima de

fecha 28.03.2018, se advierte que intervienen:
• Como ANTICIPANTE (donante):

- Sandra Maiela Corvacho Mejía, identificada con DNI
Nº04402994 y estado civil soltera.
Es decir, que actúa como anticipante la actual y única propietaria del

inmueble inscrito en la partida P08008920.
• Como ANTICIPADAS (donatarias):
e - Dennis Lea Chire Corvacho.

- Tamar Jemima Chire Corvacho.
En la minuta inserta en la escritura pública consta:
• Como bien materia de anticipo: el inmueble inscrito en la partida

P08008920 del Registro de Predios de Tacna.
• La valorización asciende a: S/. 10,000.00.
• Las partes indican que sobre el predio no pesa gravamen, carga,
medida judicial, extrajudicial, derecho real de garantía.
Es decir, que independientemente de la denominación que se le da, el de

anticipo de legítima cumple con todos los requisitos que exige el artículo
1625 del Código Civil.
e
6. Ahora bien, en vista que la calificación registra! comprende confrontar el
título con los asientos registrales, lo que corresponde ahora es revisar la
partida del predio materia de transferencia.
Es así que revisada la partida P08008920 del Registro de Predios de la

Oficina Registra! de Moquegua advertimos que sobre la misma se
encuentra registrado el inmueble ubicado en Mz. L2, Lote 14, Sector A-
Proyecto habilitación Urbana Pampas de San Antonio, distrito de
Moquegua, provincia de Mariscal Nieto y departamento de Moquegua,
cuya titularidad corresponde a Sandra Maiela Corvacho Mejía, identificada
con LE Nº04402994 y de estado civil soltera, conforme obra inscrito en el
asiento 00003 de la referida partida.
Página 6 de 1O
Del contraste efectuado advertimos que existe adecuación entre el título

y la partida registra!, toda vez que quien transfiere, es la propietaria, a
favor de las anticipadas, no siendo procedente denegar la inscripción en
base a la información que señala el posible estado civil (no aparece
expresamente) que obra en las partidas de nacimiento.
7. Además cabe señalar que el artículo 107 del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios, regula la inscripción de la donación y en su
segundo párrafo el anticipo de legítima precisando que "Cuando se trate de
un anticipo de legítima debe acreditarse la condición de heredero forzoso con la copia
certificada de la partida respectiva. También podrá acreditarse dicha condición con su
e inserción en la escritura pública o acompañando la respectiva copia certificada".
Para acreditar el entroncamiento entre Dennis Lea Chire Corvacho y

Tamar Jemima Chire Corvacho (anticipadas) con Sandra Maiela
Corvacho Mejía (anticipante) se adjuntó copias certificadas de sus
partidas de nacimiento Nº676 y Nº 208 correspondientemente.
En tal sentido, tenemos que mediante la presentación de las partidas

citadas se ha acreditado el entroncamiento.
8. Adicionalmente debe tenerse en cuenta que, nuestro sistema registra!

consagra como uno de sus pilares al principio de legitimación recogido en
el artículo 20132 del Código Civil y en el numeral VIP del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual infiere que los
ü asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registrar para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento o se
declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o
laudo firme.
2
Artícu lo 2013.- Principio de legitimación.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
*Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley Nº 30313, publicada
el 26 marzo 2015, cuyo texto es el siguiente:
"Artículo 2013. Principio de legitimación
El contenido del asiento registra! se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución
o laudo firme.
El asiento registra! debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes".
3
VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.- Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular Registra! para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
Página 7 de 1O
9. Así, la legitimación adquiere sustento en la especial y profunda actividad

de evaluación de títulos que realizan las instancias registrales. La
inscripción viene precedida de una calificación de la legalidad de los títulos,
en sus aspectos formales y materiales, asimismo, la calificación se realiza
confrontando el contenido del título con la información de las partidas
registrales y, complementariamente, con los títulos archivados.
Como afirma Pau Pedrón4, la actividad estatal de organizar en un Registro

la información necesaria para otorgar certeza y seguridad a las relaciones
jurídicas de los privados e incentivar el tráfico económico supone una labor
e de control de la existencia y legalidad de los actos y contratos, y la

selección de aquellos que resulten relevantes jurídica o económicamente.
Esta tarea se confía al Registrador, quien se constituye en el filtro
necesario y último para determinar lo que debe inscribirse y publicitarse,
es decir, lo que será oponible.
Las instancias registrales tienen una unica oportunidad de efectuar la

calificación: antes de que se produzca la inscripción. No hay posibilidad de
fiscalizar el contenido del título una vez concretada la inscripción. Después
de haber transitado todos los controles y superado los alcances de la
calificación es lógico que la ley presuma que la situación jurídica que
accede al Registro sea cierta y exacta, legitimando a su titular para actuar
conforme con ella. La legalidad aparece aquí como fundamento del
principio de legitimación 5 •
o En consecuencia, bajo el amparo del principio de legitimación no cabe
examinar si la calificación positiva que efectuó el Registrador al extender
el asiento registra! fue correcta o no. Siendo que el referido principio
protege la inscripción, considerando que la misma debe ser respetada
como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad,
aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la
posibilidad que éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que el
registro pública, por otro lado, también es cierto que las inscripciones no
convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación funciona sin
perjuicio de la interposición de las acciones a que hubiere lugar.
4
PAU PEDRÓN, Antonio: "Curso de Práctica Registra!", P. 23-24.
5
GARCÍA y GARCÍA, José Manuel: "Derecho Inmobiliario Registra! o Hipotecario", Editorial Civitas
SA, Madrid, 1988, p.676.
Página 8 de 1O
Así, la presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación, es

íurís tantum, pues los asientos registrales pueden ser rectificados por el
Registro o invalidados por el órgano judicial o arbitral mediante resolución
o laudo firme, tal como establece el artículo 2013 del Código Civil y el
numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos.
En ese sentido, la inscripción efectuada a favor de Sandra Maiela

Corvacho Mejía como única propietaria produce todos sus efectos,
inclusive para la calificación que realizan las instancias registrales en tanto
no sea modificada por títulos posteriores, por lo que no se requiere aclarar
e y acreditar que se dispone de un bien propio, como lo exige la

Registradora, porque así aparece en la partida registra! P08008920 del
Registro de Predios de la Oficina Registra! de Moquegua.
Consecuentemente, se revoca la observación dispuesta por la

Registradora Pública.
El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución Nº 172-2018-SUNARP/PT de fecha 13.07.2018, expedida por
el Presidente del Tribunal Registra!.
Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervención del vocal (s)

Víctor Javier Peralta Arana autorizado por Resolución Nº 234-2017-
SUNARP/SN del 03.10.2017 y del vocal (s) Esbén Luna Escalante
G autorizado por Resolución Nº 192-2018-SUNARP/PT de fecha
07.08.2018.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora por los

argumentos vertidos en la presente resolución; y, DISPONER la inscripción
del anticipo de legítima solicitado, previa verificación del pago de los
derechos registrales.
Regístrese y comuníquese.
Página 9 de 1O
e
Vocal de la Quinta Sala
Página 10 de 10
eilPI iste rtoii Superin n e eiNaci n
110111101tiCiá: e lo el útilreárS ÑA
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 417-2018-SUNARP-TR-T
Trujillo, 05 de julio de dos mil dieciocho.
APELANTE : CORPORACIÓN SERVICIOS GENERALES E

& M S.A.C.
TÍTULO : 357779-2018 del 13.02.2018
RECURSO :171-2018
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° VII— SEDE HUARAZ
REGISTRO : PREDIOS DE HUARAZ
ACTO (S) : COMPRAVENTA
SUMILLA
Publicidad material
De conformidad con el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones. En esa misma dirección el artículo I del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
prescribe que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros
aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo. Por
consiguiente, si el comprador celebró el contrato de compraventa con el
representante del vendedor, estando inscrita la sucesión intestada de este
último, entonces luego no podrá alegar desconocimiento.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título apelado el señor Miguel Huamán Ramírez solicitó la
inscripción de la compraventa del predio inscrito en la partida
11090008 del Registro de Predios de Huaraz, otorgada por los 25
copropietarios del inmueble a favor de Corporación y Servicios
Generales E&M S.A.C.
Para ello presentó el traslado de la escritura pública de compraventa
de fecha 12.02.2018 celebrada ante el notario de Independencia Didi
Hugo Gómez Villar.
Página 1 de 8
DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue observado en dos oportunidades. La segunda esquela de
fecha 20.03.2018, suscrita por la registradora pública Zoila Cano
Pérez, tiene el siguiente tenor:
1. ANTECEDENTES.
Se solicita la inscripción de compra venta del predio inscrito en la partida N° 11 90008.
en mérito al parte notarial de la escritura pública N' 206 de fecha 12.02.2018.
11. OBSERVACIÓN DETECTADA.

Revisado el recurso de reconsideración adjunto se advierte que el usuario soliciia por un
lado (como pretensión principal) la inscripción de la totalidad del predio a favor de la
empresa compradora, Corporación de Servicios Generales F_&M S A.C.; sin embargo
por otro lado solicita (como pretensión acumulativa subordinada) la inscripción de la
transferencia de acciones y derechos respecto a los 21 copropietarios vendedores (no
observados) dejando a salvo su derecho para interponer recurso de apelación respecto a
los 4 restantes.
Al respecto deberá aclarar su solicitud, pues en caso requiere desistirse de su rogatoria
respecto a la inscripción de las acciones y derechos que correspondan a 'Feliz teondo
De Paz Rununan, Eusebio Hilanaan Torre, Julian Tatuara Espiritan y
Melado Gaudendo Huaman (por encontrarse observadas al haber fallecido antes de la
suscripción de la escritura pública por su apoderado), deberá presentar su desistimiento
con firma certificada por notario o por fedatario de esta institución en ese sentido. En tal
caso se procederá a la inscripción únicamente respecto a la transfererencia de las
acciones y derechos efectuadas por las 21 personas no observadas. En caso no se
encuentre de acuerdo con la observación formulada y solicite la inscripción de la
totalidad del predio a favor de la empresa compradora (por la inscripción de la
transferencia de acciones y derechos de los 25 vendedores) podrá interponer el recurso
de apelación con la formalidad establecida por el Reglamento General de los Registros
Públicos.
Así, siendo que no se ha efectuado la subsanación de la observación indicada en la
esquela de observación anterior se reitera en los siguientes términos:
De la verificación en el sistema de REN1EC en linea con los nombres Felix 'Leonel() De_
Paz Huaman (fallecido el 05/02/2018), Eusebio Ulla° Huainan Torre (fallecido el
07/01/2005), Julian Tamara Espinoza (fallecido el 28/08/2014) y Melacio Craudencio"
Huaman Gomez (fallecido el 15/0 7/2004), se advierte que las referidas-personas
fallecieron con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compra venta del
12.02.2018 Por consiguiente, conforme lo prescrito en el Art. 6600 del Código Civil que '
establece "desde el momento de la muerta de una persona, los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores", es decir que las
acciones y derechos que sobre el predio inscrito en la partida N° 11090008 ostentaban
las personas referidas líneas arriba, han pasado a ser propiedad de sus herederos.
Por consiguiente resulta necesario que los herederos instituidos o declarados de Feliz
Leoncio De Paz Huaman, Eusebio Calix-to Huaman Torre, Julian 'ramera Espinoza y
Melacio Gaudencio Huaman Gomez, ratifiquen el contrato de compra venta celebrado
por escritura pública del 12.02.2018, debiendo adjuntar al ReOstro parte notarial de la
escritura pública correspondiente cumpliendo con las formalidades establecidas y
debidamente autorizado el presentante en el módulo Sistema Notario.
Página 2 de 8
Al respecto es preciso tener en cuenta el criterio asumido por el Tribunal Registra' en la
Resolución N' 280-2017-SUNARP-TR-A, de fecha 08/05/2017: NULIDAD DE
ACTOS CELEBRADOS POR PODER EJERCIDO LUEGO DEL .FALLECIMIENTO
DEL REPRESENTADO: Los tres supuestas contenidos en el ari judo 16.r del Código
Civil tienen como presupuesto para la representación la existencia del sujeto o persona
denominada jurídicamente como el representado o el ~taus negoni,
Lizardo Taboada seikda que los presupuestas, son los antecedentes o términos de
referencia, es decir, lodo lo que es necesario que preexista para el acto jurídico pueda
celebrarse u conformarse. Son el objeto y el sujeto
Siendo que en el presente caso el otorgamiento de poder un ocio jurídico autónomo en
relación al acto jurídico celebrado en su ejercicio, el fallecimiento del poderdatue
ocasiona la extinción del poder conferido, es decir, la pérdida de eficacia por causal
sobrevinienle de un acto de apoderamiento que nació válido; siendo esto así, el
apoderado deja de ser tal de forma que si se atribuye una representación de 1111
fallecido o continúa eferciendo el poder que en algún momento le confirió el ahora
,fallecido, en realidad está desarrollando un acto jurídico nuevo viciado de nulidad por
falta de un presupuesto del acto jurídico, cual es el sujeto.
ID. BASE LEGAL

- Art. 660°, 161 y 162 del Código Civil.
- Art. 32' literal a) e), 40° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
- Art. 111, 13 0 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Derechos Pendientes de LIQUIDACIÓN

Corporación Servicios Generales E & M S.A.C., representada por el
señor Miguel Huamán Ramírez, interpuso recurso de apelación
mediante escrito autorizado por el abogado Jhon Fierro Trejo. A
continuación se resumen sus argumentos:
Al amparo del artículo 2012 del Código Civil, debe revocarse la
observación porque el acto rogado se celebró con una presunción
de certeza que los asientos regístrales surten sus efectos, debido
a que los Registros Públicos extendieron certificado de vigencia
de poder con el cual se concretó la transferencia.
De acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil, el Registro
Público al otorgar la vigencia de poder ha certificado la eficacia
del poder de los transferentes, por lo tanto, no puede argumentar
ahora la imposibilidad de registrar la compraventa.
En el supuesto que se desestime la pretensión principal, existiría
una revocación parcial. En efecto, se solicita la inscripción de la
transferencia de las acciones y derechos dejando a salvo las
alícuotas que presentan inconveniente para registrar, ya que el
objeto y precio de las cuotas vendidas están individualizados en el
título presentado. Por lo tanto, hay 21 actos de disposición que
merecen ser inscritos.
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ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble respecto del cual se solicita la inscripción de la
compraventa corre inscrito en la partida 11090008 del Registro de
Predios de Huaraz. El predio está sujeto a copropiedad, siendo 25 los
titulares registrales.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza. El informe
oral estuvo a cargo del abogado Jhon Yony Fierro Trejo.
El asunto de fondo que motivó la observación fue el descubrimiento,
a través de la consulta hecha a la base de datos del RENIEC, de la
muerte de cuatro de los vendedores acaecida mucho tiempo antes de
la celebración del contrato de compraventa por el apoderado común,
hecho que evidencia la extinción del poder y, por ende, la ineficacia
de la transferencia para los herederos de los causantes'. Por esta
razón la registradora requirió que estos ratifiquen la venta realizada
por el supuesto representante2.
El apelante ha argumentado a su favor que la venta debe inscribirse
porque la compradora suscribió el contrato con la presunción de
certeza que le brindó el certificado de vigencia de poder que obtuvo
antes. De desestimarse dicha pretensión, solicitó que se inscriban las
transferencias de alícuotas que carecen de cuestionamiento.
Estando a lo expuesto, corresponde determinar en la presente
apelación si es admisible que la primera instancia denegara la
inscripción en mérito de la información extraída del RENIEC.
ANÁLISIS:
1. Nuestro Código Civil de 1984 dedica el Libro IX a los Registros
Públicos. El artículo 2009 prescribe que se sujetan a lo dispuesto en
este Código, a sus leyes y reglamentos especiales. Con relación a la
ley especial, tenemos a la Ley 26366 del año 1994 que crea el
Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia
Artículo 161 del Código Civil.- El acto jurídico celebrado por el representante excediendo los
límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas, es ineficaz con relación al
representado, sin perjuicio de las responsabilidades que resulten frente a éste y a terceros.
También es ineficaz ante el supuesto representado el acto jurídico celebrado por persona que no tiene
la representación que se atribuye.
2 •
Articulo 162 del Código Civil.- En los casos previstos por el articulo 161, el acto jurídico puede ser
ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebración.
La ratificación tiene efecto retroactivo, pero queda a salvo el derecho de tercero.
El tercero y el que hubiese celebrado el acto jurídico como representante podrán resolver el acto
jurídico antes de la ratificación, sin perjuicio de la indemnización que corresponda.
La facultad de ratificar se trasmite a los herederos.
Página 4 de 8
Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), como ente rector del
sistema.
El artículo 1 de la Ley 26366 dispone que se establece un sistema
nacional con el objeto de mantener y preservar la unidad y
coherencia del ejercicio de la función registra! en todo el país. Su
artículo 2 señala que el sistema está conformado por el Registro de
Personas Naturales (Registro de Mandatos y Poderes, Registro de
Sucesiones Intestadas, etc), el Registro de Personas Jurídicas, el
Registro de la Propiedad Inmueble (Registro de Predios, Registro de
Derechos Mineros, etc), el Registro de Bienes Muebles (Registro de
Propiedad Vehicular, etc), y los demás registros de carácter jurídico
creados o por crearse. La norma agrega que no están comprendidos
los registros administrativos. Vale decir, el Registro Nacional de
Identificación y Estado Civil (RENIEC) no forma parte del
Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Por otro lado, el inciso c) del artículo 3 de la Ley 26366 proclama
que una de las garantías que ofrece el sistema nacional es la
seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la
fe de los Registros Públicos. Muestra de lo manifestado es el
artículo 2038 del Código Civil, referido al Registro de Mandatos y
Poderes: "El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado
sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de
celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder,
modificaciones o extinciones de éstos no inscritos". Esta es la norma
aplicable a nuestro caso concreto. En el Registro de Mandatos y
Poderes no obra inscrita la causal de extinción del poder3 de los
cuatro vendedores en razón de su fallecimiento. En tal sentido, no
era admisible que la registradora recurriera a la base de datos del
RENIEC, pues ello significaba desconocer que la calificación registral
debe practicarse con la información que proporcionan las partidas
vinculadas del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Esto de
modo alguno quiere decir que no pueda emplearse en determinados
casos el repositorio del RENIEC, al ser una herramienta de apoyo a
la función de calificación registral. Así, por ejemplo, cuando existe
disconformidad entre la identificación del titular registral y la persona
que figura en el título, supuesto regulado en el inciso a) del artículo
3 Si bien en el Código Civil no se exponen las causales de extinción del poder, por analogía se aplica
el inciso 3) del artículo 1801 del mismo cuerpo normativo, relativo al mandato, conforme al cual el
mandato [léase poder] se extingue por muerte del mandante o del mandatario [léase representado y
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32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
(RGRP).
Ahora bien, si bien es cierto la registradora no debió objetar el título
amparándose en los datos tomado del RENIEC, sí debió reparar en
que el vendedor Melecio Gaudencio Huamán Gómez [o Melacio
Gaudencio Huamán Gómez] contaba con la partida 11028438 en el
Registro de Sucesiones Intestadas de Huaraz desde el año 2004,
que publicaba su fallecimiento y quiénes son sus herederos. Este
registro forma parte del sistema nacional a cargo de la SUNARP.
Según las normas de los Registros Públicos, "se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones" (artículo 2012 del Código Civil).
En esa misma dirección, el artículo I del Título Preliminar del TUO del
RGRP, relativo a la publicidad material, señala que el contenido de
las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no
hubieran tenido conocimiento efectivo. Sobre este artículo del RGRP,
Jorge Gonzales Loli, miembro de la Comisión Revisora, comenta que
"(...) sin que la formulación reglamentaria suponga una modificación
legislativa, se regula de una manera distinta la presunción de
conocimiento "jure et de jure" del contenido de las inscripciones,
establecida en el citado artículo 2012° del Código Civil. En verdad,'
resulta innecesario presumir el conocimiento de la totalidad de los
asientos registrales, cuando lo que se busca realmente es
establecer, sin lugar a dudas, que el contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros, aunque ellos no hubieran tenido
conocimiento efectivo de las mismas. Por tal razón, aunque distirda
la redacción, se arriba a la misma finalidad: ningún tercero podrá
alegar el desconocimiento de las inscripciones, bien se logre ello a
través de una presunción absoluta de conocimiento (artículo 2012°
del Código Civil) o como en el presente artículo, precisando que no
se requiere haber tomado conocimiento efectivo de su contenido,
para ser afectado por las consecuencias sustantivas derivadas de la
publicidad registral"4.
En este orden de ideas, verificado que el vendedor Melacio
Gaudencio Huamán Gómez falleció en el año 2004, conforme a la
inscripción que obra publicada desde ese año en el Registro de
representante, respectivamente].
4 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros
Públicos. Gaceta Jurídica, 2002, pp. 21-22.
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Sucesiones Intestadas de Huaraz, el poder conferido por dicho
vendedor ya se encontraba extinguido cuando se otorgó el contrato
de compraventa de fecha 12.02.2018 (título apelado), por lo tanto, el
representante y la compradora no pueden aducir desconocimiento.
En consecuencia, debe confirmarse la observación de la primera
instancia solo con relación al vendedor Melacio Gaudencio Huamán
Gómez.
Frente a la primera observación del título el usuario solicitó a la
registradora que se inscriban las transferencias de las alícuotas de
los 21 copropietarios y que respecto a las cuatro restantes
controvertidas formularía apelación. La registradora rechazó dicha
petición porque para acceder a ella era preciso desistirse de la
inscripción de las acciones y derechos de los cuatro copropietarios
observados. Esto quiere decir que la inscripción de las 21
transferencias era procedente siempre que el rogante abdicara de
las demás. En efecto, según el inciso a) del artículo 2 del TUO del
RGRP, el procedimiento registral concluye con la inscripción del
título. Por esta razón, de efectuarse la inscripción ya no era posible
recurrir por las cuatro transferencias objetadas con este mismo título,
pues para apelar el requisito es contar con plazo vigente del asiento
de presentación (inciso a del artículo 144 del TUO del RGRP). Visto
de esta manera, si el solicitante desea inscribir las 24 transferencias
deberá desistirse parcialmente, mediante la formalidad prevista en el
artículo 13 del TUO del RGRP, de la venta relativa a Melacio
Gaudencio Huamán Gómez.
Por otro lado, la Sala considera necesario advertir que la extensión
del mencionado certificado de vigencia de poder, que sirvió para
celebrar el contrato de compraventa (según afirmación de la
recurrente), es inoponible al contenido publicado por la partida
11028438 del Registro de Sucesiones Intestadas de Huaraz, en
razón de la presunción absoluta de conocimiento prevista en el
artículo 2012 del Código Civil. En consecuencia, se desestima el
argumento de la apelante.
Finalmente, de optarse por la inscripción de las 24 transferencias, es
menester advertir que Daniel Rolando Huamán Gómez falleció el
28.08.2011, conforme fluye de la partida 11120207 del Registro de
Sucesiones de Huaraz, por lo tanto, previamente debe inscribirse el
traslado de dominio a favor de su heredera Reymunda Ildefonza
Lugo Ramírez en la partida 11090008 del Registro de Predios de
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RESOLUCIÓN N° 417-2018—SUNARP-TR-T
Huaraz, a fin de que exista tracto con el título apelado (artículo 2015
del Código Civil). La rogatoria se halla implícita con la solicitud de
inscripción del título recurrido, por ende, solo faltaría la liquidación de
los derechos registrales respectivos.
Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López y José

Arturo Mendoza Gutiérrez, autorizados mediante la Resolución N°
278-2017-SUNARP/PT del 27.12.2017 y Resolución N° 134-2018-
SUNARP/PT del 01.06.2018, respectivamente.
Estando a lo acordado por unanimidad se expide el siguiente

pronunciamiento:
VIL RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación referida a los vendedores Félix Leoncio De Paz
Huamán, Eusebio Calixto Huamán Torres y Julián Tamara Espinoza;
CONFIRMAR la denegatoria con respecto al vendedor Melacio Gaudencio
Huamán; y DISPONER que la transferencia de los 24 vendedores es
inscribible si se presenta el desistimiento parcial en relación a la venta de
Melado Gaudencio Huamán Gómez y se inscribe previamente la sucesión
intestada de Daniel Rolando Huamán Gómez, pagando los derechos
correspondientes, por los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
resolución.
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 0'/j -2016-SUNARP-TR-L
Lima, 2 3 MAR. 2016
GINA DE LOS MILAGROS ARÉVALO
REFORME
N º 5212 del 16/11/2015.
H.T.D. Nº 9691 del 8/2/2016.
Predios de Huaral.
Compraventa e independización.
SUMILLA
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

"En aplicación del principio de tracto sucesivo no procede inscribir una compraventa
cuando se advierta que no existe adecuación del título (vendedores) con los
asientos registrales (titularidad registra!)".

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

compraventa de un lote terreno de 1,000.00 m2 y otro de 1,200.00 m2 que
otorgan Rosario Elizabeth Rosas Díaz y María Cecilia Rosas Díaz,
respectivamente, a favor de la sociedad conyugal conformada por Osear
Alejandro Naters Romero y Carla María Rivera Cuadro, dichos predios
forman parte del inscrito a fojas 255 del tomo 1- Transcripciones que continúa
en la partida N º 60000182 del Registro de Predios de Huaral.
A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Solicitud del 13/11/2015 suscrita Osear Alejandro Naters Romero.

- Memoria descriptiva del plano de sublote 03661-1 suscrita por el ingeniero
Juan Felipe Agurto Herrera.
- Plano perimétrico - Código 03661-1 (lámina P-01) suscrito por el ingeniero
- Plano perimétrico-Código 03661-1 (lámina PM-01) suscrito por el ingeniero
- Memoria descriptiva del plano del remanente del lote matriz U.C. 03661
suscrita por el ingeniero Juan Felipe Agurto Herrera.
- Plano perimétrico remanente - Código 03661 (lámina PR-01) suscrito por
el ingeniero Juan Felipe Agurto Herrera.
- Plano perimétrico lote matriz - Código 03661-1 (lámina PP-01) suscrito por
el ingeniero Juan Felipe Agurto Herrera.
- Plano de ubicación (lámina PU-02) suscrito por el ingeniero Juan Felipe
Agurto Herrera.
- Memoria descriptiva del lote de 2,200.00 m2 que forma parte del terreno de
la sucesión Rosas Díaz suscrita por el ingeniero Juan Felipe Agurto Herrera.
- Copia informativa de plano catastral.
�---------------------
- Pl ano catastral (2) expedido por COFOPRI y suscrito por el ingeniero Juan
_
Felipe Agurto Herrera.
- Solicitud de Certificado de Información Catastral presentado a COFOPRI el
9/3/2015.
- Cargo de recepción del formato de Declaración Jurada de Silencio
Administrativo Positivo- Ley 29060 presentado ante COFOPRI el 16/6/2015.
- Parte notarial de la escritura pública del 9/12/2014 expedido por el notario
de Lima Eduardo Laos de Lama.
,,
--.-::;.'
........ __
,-.: t- .
...., ...
-.....: - Copia certificada del Contrato de Compra venta Nº 1882/78 del 24/6/1978
··.:a . expedida por el Archivo General de la Nación.
- Copia certificada de la Resolución Directora! N º 1440-78-DGRA/AR del
<\e 22/6/1978 expedida por el Archivo General de la Nación.
):!.:. - Resolución Directora! Nº 147/71/D/IV/ZA del 4/8/1971 expedida por el
Archivo General de la Nación.
- Escrito de subsanación suscrito por Gina Arévalo Reforme.
- Declaración jurada (HR) y recibo de pago del impuesto predial.
/ - Memoria descriptiva _del lote matriz de 17,754.74 m2 de propiedad de la
sucesión Rosas Díaz suscrita por el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Memoria descriptiva del plano del remanente lote matriz U.C. 03661 suscrita
por el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Memoria descriptiva del plano de Sub-Lote 03661-1 suscrita por el ingeniero
Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano de ubicación (lámina PU-01) suscrito por el ingeniero Raúl Nicanor
Vargas Cortez.
- Plano perimétrico lote matriz - Código Catastral 03661 (lámina PP-01)
suscrito por el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano perimétrico - Código Catastral 03661-1 (lámina PM-01) suscrito por
el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano perimétrico - Código Catastral 03661-1 (lámina P-01) suscrito por el
ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano perimétrico remanente - Código Catastral 03661 (lámina PR-01)
- Memoria descriptiva del lote matriz.
- Memoria descriptiva del lote matriz de 17,754.74 m2 de propiedad de la
sucesión Rosas Díaz suscrita por el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Memoria descriptiva del plano del remanente lote matriz U.C. 03661 suscrita
por el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Memoria descriptiva del plano de Sub-Lote 03661-1 suscrita por el ingeniero
Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano de ubicación (lámina PU-01) suscrito por el ingeniero Raúl Nicanor
Vargas Cortez.
- Plano perimétrico lote matriz - Código Catastral 03661 (lámina PP-01)
- Plano perimétrico - Código Catastral 03661-1 (lámina PM-01) suscrito por
el ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano perimétrico - Código Catastral 03661-1 (lámina P-01) suscrito por el
ingeniero Raúl Nicanor Vargas Cortez.
- Plano perimétrico remanente - Código Catastral 03661 (lámina PR-01)
- Memoria descriptiva del lote matriz
También forman parte del título:

- Informe Técnico N º 24983-2015-SUNARP-Z.R. N º IX-OC del 27/11/2015.
- Informe Técnico N º 1136-2016-SUNARP-Z.R. N º IX-OC del 15/1/2016.
RESOLUCIÓN No. - 6/0 -2016-SUNARP-TR-L
Ambos expedidos por el Área de Catastro de la Zona Registra! Nº IX - Sede
Lima.
El Registrador Público del Registro de Predios de Huaral Enrique Obed

Chávez Solano observó el título en los siguientes términos:
(Se reenumera la observación a efectos de mejor resolver)
Señor(es):
En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):
Calificado la documentación vía reingreso SUBSISTEN las siguientes
observaciones:
1.- De acuerdo a lo determinado por el área de catastro el predio se encuentra

inscrito en la Partida Nº 60000182, y revisada la. misma se advierte que el
propietario actual es AGRICOLA ESQUIVEL SOLAR SOCIEDAD CIVIL DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA; por lo tanto en este caso no procede la
independización solicitada debiéndose en este caso acreditar la cadena de
transferencias que ha tenido el inmueble hasta llegar a ser propiedad del
vendedor. Sírvase subsanar.
Artículo VI del Título Preliminar del TUO del RGRP: Ninguna inscripción,
salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario."
••• Subsiste el punto 4 de la observación, toda vez que revisado la partida del
predio consta la propiedad a favor de AGRICOLA ESQUIVEL SOLAR
SOCIEDAD CIV!L DE RESPONSABILIDAD LIMITADA.
v
2.- Se advierte que del contenido de la escritura pública NO es posible

determinar si la transferencia es sobre derechos y acciones o de un área
determinada, debiéndose aclarar esta circunstancia mediante instrumento
público. Sírvase subsanar.
Subsiste el punto 5 de la observación, es de precisar que no se indica
claramente los porcentajes del predio en su totalidad por la cual se transfiere.
Aclare.
3.- Sírvase presentar los Certificados de Información Catastral expedidos por

el organismo correspondiente de todos los predios materia, de
independización; de conformidad con el Artículo 64º del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. Sírvase subsanar.
*** Debemos indicar que revisado el TUPA de COFOPRI (D.S Nº 022-2012-
VIVIENDA) se advierte que en el número de orden 12 se aprecia el
procedimiento de expedición de certificado de información catastral, cuyo
plazo para resolver corresponde a 30 días hábiles, vencido el plazo en
mención sin pronunciamiento alguno se podrá entender la denegatoria en
aplicación del silencio administrativo negativo, por lo tanto subsiste el punto
6 de la observación.
• Se deja constancia que la calificación tomó en cuenta el Informe Técnico
Nº 1136-2016 del área de catastro de esta Oficina Registra!".

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:
- Desde la fecha en que el predio fue adjudicado a don Ricardo Rosas Real
en el afio 1978, éste entró en posesión del mismo hasta el dia de hoy, n~
ha?1endo ninguna otra persona reclamado su titularidad y/o posesión.
- As1m1smo, conforme es de verse de las copias certificadas de las
Resoluciones Directorales Nº 1440-78-DGRA/AR del 22/6/1978 y Nº
147/71/IV/ZA del 4/8/1971 y del contrato de compraventa Nº 1882178, la
Dirección General de Reforma Agraria expropió el fundo Esquive!, y
posteriormente, transfirió las parcelas que lo conformaban a diversos
beneficiarios, entre ellos, Ricardo Rosas Real. Sin embargo, el
~ a\O Registrador no ha tomado en cuenta estos documentos.
- El Registrador no ha merituado que en la cláusula tercera de la escritura
___ ..,,
.. Stt;_\1:",,
,P de compraventa se ha indicado claramente el área adquirida tanto en
metros cuadrados como en porcentaje, habiéndose indicado el porcentaje
de las áreas adquiridas, es decir, de un área determinada, de la cual
incluso los compradores se encuentran en posesión y han procedido a
construir y/o cercar, en razón a que aún no se ha realizado la
independización registra! de las áreas adjudicadas a cada una de las
herederas de Ricardo Rosas Real. Constando además dichas áreas en
los planos perimétricos y memorias descriptivas que se han acompañado
a nuestra solicitud de inscripción registra!, pues no sólo se han
acompañado el plano matriz, sino el que contienen el área a independizar,
así como el área remanente. En consecuencia, se encuentra plenamente
identificada y determinada el área que es materia de la compraventa y
subsecuente independización.
- El 9/3/2015 se solicitó ante COFOPRI la emisión de los correspondientes
certificados de información catastral; sin embargo, habiendo transcurrido
con exceso el plazo legal para su expedición y no habiéndose expedido,
al amparo de lo dispuesto en la Ley Nº 29060, procedimos a aplicar el
silencio positivo, presentando ante COFOPRI el formato de la declaración
jurada de silencio administrativo positivo, tal como consta en los
documentos que se adjuntaron al titulo.
El fundo "Esquive!" ubicado en el distrito y provincia de Huaral, departamento

de Lima se encuentra inscrito a fojas 255 del tomo 1-Transcripciones que
continúa en la partida Nº 60000182 del Registro de Predios de Huaral, siendo
su titular registra! Agrícola Esquive! Solar Sociedad Civil de Responsabilidad
Limitada.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Rosario del Carmen Guerra Macedo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

- Si procede inscribir una compraventa cuando se advierte que los

vendedores no cuentan con derecho inscrito.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registra! constituye el examen minucioso y riguroso que

efectúa el Registrador y, en su caso, el Tribunal Registra! como órgano de
RESOLUCIÓN No.-&)(} -2016-SUNARP-TR-L
segunda instancia en el procedimiento registra!, a fin de establecer si los

títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo
del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo
que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos establece que, la
calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del
acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación
también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de
las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que
dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente . al título presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

registra! comprende entre otros, los siguientes aspectos:
"a) Confrontar la adecuación de los titulas con los asientos de inscripción

de la partida registra! en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos.( ... )"
3. El artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: "Ninguna

inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane".
La aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registrales

basados en el folio real es universalmente aceptada. Así el Reglamento
General de los Registros Públicos en el artículo VI del Título Preliminar
señala: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario
o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario".
4. Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo o de continuidad
registra! consiste "en procurar que el historial jurídico de cada finca
inmatricu/ada, respecto de los sucesivos titulares registra/es que hayan
adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena
continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones
sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo
que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registra/
actual sea el transferente de mañana".
Para Diez-Picaza, el tracto sucesivo consiste en que "los actos de transmisión

y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una cadena
perfecta en el arríen legal, sin solución de continuidad, de forma que el
Registro refleje el historial completo de la finca inmatriculada".
En ese sentido, ambos autores coinciden en que el principio de tracto

sucesivo tiene un carácter formal, toda vez que afecta exclusivamente al
funcionamiento del Registro, ya que pertenece al proceso, forma o
procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador.
Tal carácter formal del principio de tracto sucesivo, obliga al Registrador a

verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho
aparece como titular registra! del derecho, correspondiendo rechazar todo
acto dispositivo q'ue no provenga del titular inscrito.
5. Con el presente título, se solicita la inscripción de la compraventa de un

lote terreno de 1,000.00 m2 y otro de 1,200.00 m2 que otorgan Rosario
. r Elizabeth Rosas Díaz y María Cecilia Rosas Díaz, respectivamente, a favor
i·/'"i . de la sociedad conyugal conformada por Osear Alejandro Naters Romero y
~1
-·' . i· :,i,0 Carla María Rivera Cuadro, dichos predios forman parte del inscrito a fojas
255 del tomo 1- Transcripciones que continúa en la partida Nº 60000182 del
,.e Registro de Predios de Huaral.
- $_V:;'.~·
La Registradora denegó la inscripción señalando- entre otros aspectos-, que
existe discrepancia con el antecedente registra!, por cuanto el dominio del
predio matriz corresponde a Agrícola Esquive! Solar Sociedad Civil de
Responsabilidad Limitada.
6. De la revisión del antecedente indicado se puede apreciar que en el

asiento 36 consta la adquisición del fundo Esquive! por parte de la Sociedad
Agrícola Esquive! Solar Hermanos, en virtud de haber asumido los activos y
pasivos provenientes de la sociedad Solar y Hermano, que fuera disuelta.
Posteriormente, en el asiento 71 se puede observar el cambio de razón social

de la sociedad al haber sido objeto de transformación en sociedad civil de
responsabilidad limitada, siendo ésta en adelante Agrícola Esquive! Solar
Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada.
7. En ese sentido, siendo que en el presente caso las transferencias de han

sido realizadas por Rosario Elizabeth Rosas Díaz y María Cecilia Rosas Díaz,
no existe adecuación entre el título presentado y la partida electrónica Nº
60000182 del Registro de Predios de Huaral en lo que respecta a la titularidad
de dominio, puesto que, quienes aparecen como vendedores de las partes
materiales del predio matriz no son los actuales titulares registrales, siendo
su propietaria Agrícola Esquive! Solar Sociedad Civil de Responsabilidad
Limitada, por lo que para proceder a la inscripción solicitada debe
previamente inscribirse el dominio de los transferentes a efectos de cumplir
con el tracto sucesivo.
En consecuencia, corresponde confirmar el punto 1 de la observación.
Cabe mencionar que si bien se han adjuntado las copias certificadas de las
Resoluciones Directorales Nº 1440-78-DGRA/AR del 22/6/1978 y Nº
147/71/IV/l.A del 4/8/1971 y del contrato de compraventa Nº 1882/78,
referentes a la transferencia efectuada por la Dirección General de Reforma
Agraria a favor de Ricardo Rosas Real, causante de las vendedoras en el
título submateria, respecto de un área de 2 Hás. 3400 m2, estos documentos
no son suficientes para acreditar la cadena de transferencias, pues no se ha
adjuntado documentación alguna referida a la expropiación por la que la
citada dirección general adquiere el predio matriz o la parte que,
posteriormente, cedió al mencionado causante; asimismo, tampoco se ha
presentado el instrumento público en el que conste que los predios materia
de transferencia han sido adjudicados a las vendedoras, entre otros.
RESOLUCIÓN No. - 0)0 -2016-SUNARP-TR-L
8. De otro lado, el Registrador formula observación señalando que de la

escritura pública del 9/12/2014 no es posible establecer si el bien objeto de
transferencia son cuotas ideales o partes materiales del predio.
El instrumento público mencionado señala:
"( ... )
Tercero: En consecuencia, a través de la presente, doña Rosario Elizabeth Rosas
Díaz y doña María Cecilia Rosas Díaz, en su condición de vendedoras otorgan
en venta a favor de los compradores, el 25.64% (1000 metros cuadrados) y
30.76% (1200 metros cuadrados) respectivamente, del total de las acciones y
derechos que le corresponden a cada una de ellas en el citado predio rústico,
que equivalen 2200 (dos mil doscientos) metros cuadrados, con un frente de 41
(cuarenta y un) metros cuadrados (ubicados eh la Carretera Huaral - Chancay)
y 41 metros lineales de fondo, y por la izquierda y derecha entrando 78.60, los
mismos que se ubican según el plano y memoria descriptiva que forman parte
del presente contrato de venta. Precisándose que doña Rosario Elizabeth Rosas
Díaz transfiere 1000 (mil) metros, que equivales a 25.64% (veinticinco punto
sesenta y cuatro por ciento) de las acciones y derechos que le corresponden (41
metros lineales de frente y fondo, por 35. 727 metros lineales tanto a la izquierda
como a la derecha entrando), y doña María Cecilia Rosas Diaz, transfiere 1200
(mil doscientos) metros cuadrados que equivalen a 30. 76% (treinta punto setenta
y seis por ciento) de las acciones que le corresponden en el predio rústico descrito
en la cláusula segunda de la presente minuta (41 metros lineales de frente y
fondo por 42.873 metros lineales tanto por la izquierda como a la derecha
entrando).
Cuarto: El precio de venta de las acciones y derechos que transfiere doña

Rosario Elizabeth Rosas Díaz se ha pactado en la suma de US$ 100,000.00 (cien
mil dólares americanos) (... ).
Quinto: El precio de venta de las acciones y derechos que transfiere doña

Marcia Cecilia Rosas Díaz se ha pactado en la suma de US$ 120,000.00 (ciento
veinte mil dólares americanos)( ... ).
( ... )
Sétimo: Las vendedoras declaran que existe la más justa y perfecta equivalencia
entre las acciones y derechos que transfieren y el precio pactado, y que si en
todo caso hubiese alguna diferencia de más o de menos, se hacen mutua y
reciproca donación.
Octavo: Las vendedoras declaran expresamente que sobre las acciones y

derechos que se transfieren, no existe carga o gravamen alguno( ... )."
De lo señalado resulta claro que el objeto materia de transferencia son parte

de las cuotas ideales que le corresponde a las vendedoras, habiéndose
señalado su equivalencia en área para efectos internos de los contratantes;
sin embargo, la segunda cláusula adicional del mencionado contrato señala:
"Segunda Cláusula Adicional: Asimismo, las partes convienen en aclarar la

cláusula tercera de la presente minuta, la misma que queda redactada en la forma
siguiente: "En consecuencia, a través de la presente, doña Rosario Elizabeth
Rosas Díaz transfiere a los esposos Osear Alejandro Naters Romero y Carla
María Rivera Cuadros, un área de 1000 (mil) metros cuadrados del predio
descrito en la cláusula segunda, los mismo que equivalen al 4.273% (cuatro punto
doscientos setenta y tres por ciento) del total del área del predio matriz.
Igualmente, doña María Cecilia Rosas Díaz transfiere a los mencionados
compradores un área de 1200 (mil doscientos) metros cuadrados del
mencionado predio rústico, que equivalen al 5.128 (cinco punto ciento
veintiocho por ciento) del área total del predio matriz descrito en la cláusula
segunda."
En ese sentido, las partes contratantes han modificado el texto primigenio del
contrato, estableciendo que la transferencia está referida a las áreas de 1,000
m2 y 1,200 m2 que transfieren Rosario Elizabeth Rosas Díaz y María Cecilia
Rosas Díaz, respectivamente. Ello concuerda con el hecho de que se haya
solicitado, además, la independización del área acumulada de los dos lotes
transferidos (2,200 m2).
En tal sentido, siendo claro que el objeto de transferencia son dos partes
físicas del predio corresponde revocar el punto 2 de la observación.
9. Sin perjuicio de lo expuesto, el Registrador ha formulado observación

señalando que deberán presentarse los Certificados de Información Catastral
de los predios materia de independización.
Al respecto, el artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, establece que para la independización de predios rurales se
requiere:
"( ... )
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada,
se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88
del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que
Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de
Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N º 032-2008-VIVIENDA,
otorgado por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del
área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por
la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su
respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el
área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional
inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del área
remanente."
10. A fin de cumplir con el requisito exigido por el Registrador, respecto a la

presentación de los certificados de información catastral, se ha adjuntado la
solicitud de expedición del mencionado certificado COFOPRI el 9/3/2015
(ingreso N º 2015018735) y formato de declaración jurada de silencio
administrativo positivo - Ley N º 29060 recibido por COFOPRI el 16/6/2015.
Es decir, el recurrente pretende acreditar el cumplimiento de la expedición de
los certificados de información catastral con la aplicación del silencio
administrativo positivo.
Mediante D.S. 022-2012-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano

el 31/12/2012, se·aprdbó el Texto Único de Procedimientos Administrativos
(TUPA) de COFOPRI, habiéndose establecido en el ítem 12 del Anexo, que
el procedimiento de Asignación de Código de Referencia Catastral y
Expedición de Certificado de Información Catastral para la modificación física
de predios rurales inscritos en zonas catastradas es un procedimiento de
evaluación previa con silencio administrativo negativo.
En tal sentido, siendo que en el presente caso resulta aplicable el silencio

administrativo negativo, corresponde confirmar el punto 3 de la
observación.
RESOLUCIÓN No.-{§/{) -2016-SUNARP-TR-L
Cabe mencionar que se deberá presentar los Certificados de Información

Catastral de los dos predios materia de independización (1,000 m2 y 1,200
m2) del predio acumulado.

'
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los puntos 1 y 3 de la observación formulada por el Registrador

del Registro de Predios de Huaral al título señalado en el encabezamiento y
REVOCAR el punto 2, conforme a los fundamentos expresados en el análisis
de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese .
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Presidente de la Segunda Sala
GLOR MACEDO
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Tribunal/Resoluciones 2014/5212-2015.doc
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Minist~rio
de Justlcía ·
y Derecnos
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Humanos
, .{ 1
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -;) Y'/0-2016-SUNARP-TR-L
Lima, O2DIC. 2016

APELANTE FIDEL RAMÍREZ GARAYAR
TÍTULO Nº 1004613 del 27/10/2015.
RECURSO H.T.D. Nº 1714-ZRNºIX/CERC.LI del 6/9/2016.
REGISTRO Registro de Sociedades de Lima.
ACTO (s) Aumento de capital y modificación parcial de estatuto .
./
SUMILLA
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

"De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil que regula el principio de prioridad
excluyente, no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior; en ese sentido, no puede acceder al Registro la transferencia de alícuotas
otorgada por quien ya no ostenta la titularidad registra/ de las mismas; correspondiendo en
icho supuesto proceder a la tacha sustantiva del título conforme al inciso d) del artículo 42
del Reglamento General de /os Registros Públicos".

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del

aumento de capital y modificación parcial de estatutos de Inmobiliaria Linux
S.A. inscrita en la partida electrónica Nº 11582435 del Registro de
Sociedades de Lima, mediante el aporte de alícuotas del predio inscrito en la
partida electrónica Nº 11157386 del Registro de Predios de Lima.
A dicho efecto se presenta el parte notarial de la escritura pública de aumento

de capital social y modificación parcial de estatuto del 31/12/2003 extendida
ante el notario de Lima Manuel Noya de la Piedra.
La registradora pública (e) del Registro de Sociedades de Lima Renee

Manuela Rosales Tafur denegó la inscripción formulando tacha sustantiva en
los términos siguientes:
"Señor(es):
Se tacha el presente titulo, de conformidad con el artículo 42 del Reglamento
General de /os Registros Públicos; por cuanto revisada la partida del predio,
cuyos dos tercios de acciones y derechos son materia de aporte; no consta
a la fecha como titular registra/ el señor German Aparicio Va/dez sino /os
señores Carolina Carmen Rosa Me/by Aparicio Lembcke de Mendivil y
German Ricardo Aparicio Lembke al haber recibido /as acciones y derechos
respecto del predio materia de aporte a título de anticipo de legitima. De
conformidad con el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos: "No puede inscribirse un titulo incompatible con
RESOLUCIÓN No. -cJ Y¡0-2016-SUNARP-TR-L
otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior
fecha".".
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

Con relación a la tacha sustantiva debemos indicar que el aporte de
derechos inmobiliarios fue realizado de acuerdo a la escritura pública de
aumento de capital y modificación parcial de estatutos por su titular
registra! en ese entonces, el señor Germán Aparicio Valdez, quien
transfirió su porcentaje de acciones y derechos sobre el inmueble a la
empresa, por lo que se demuestra que hubo una transferencia de
propiedad válida y legítima respecto al tracto sucesivo, debiendo ser
amparada por los Registros Públicos. Posteriormente, sin ya tener
derecho sobre dicho porcentaje, otorga un anticipo de legítima que a
todas luces resulta inválido y de mala fe.
Respecto a las observaciones previas que se realizaron al presente título,
aclaramos, en primer lugar, que sobre los nombres de Rosa Aparicio y
Carmen Aparicio debe tenerse en cuenta lo establecido en el sexto
precedente de observancia obligatoria aprobado en el II Pleno del
Tribunal Registra!. Si bien en la partida electrónica del inmueble materia
de aporte, figuran inscritas como titulares Rosa Mercedes Aparicio Valdez
y Carmen Aparicio Valdez, de los datos de identificación de ambas
personas descritos en la introducción de la escritura pública del
31/12/2003 y la escritura de constitución que obra en el título archivado
Nº 2003-167215 que dio mérito a la apertura de la partida Nº 11582435
del Registro de Sociedades de Lima, se desprende de forma indubitable
que se trata de las mismas personas; y ii) En cuanto a la participación de
Alfredo Aparicio Valdez y Felipe Aparicio Valdez, se precia que no
aportaron sus acciones y derechos a Inmobiliaria Linux S.A. ni han
aportado para este aumento de capital, por lo que no corresponde la
observación formulada. ·
Para mejor resolver se hace de conocimiento que el inmueble inscrito en
la partida Nº 11157386 del Registro de Predios de Lima denominada
parcela Nº 02 - lote María Teresa, Pachacamac y Cieneguilla, se originó
de la acumulación realizada por sus propietarios, los señores Germán
Aparicio Valdez, Luis Ernesto Aparicio Valdez, Rosa Mercedes Aparicio
Valdez de Bellido, Carmen Aparicio Valdez de Vásquez, Alfredo Aparicio
Valdez y Felipe Napoleón Aparicio Valdez, por lo que cada uno de los
señores resultó ser copropietario de un sexto (1/6) del lote, que
corresponde al 16.66%. Ahora bien, sólo cuatro de los copropietarios
(Germán, Luis Ernesto, Rosa Mercedes y Carmen Aparicio Valdez)
aportaron el íntegro de sus acciones y derechos a Inmobiliaria Linux S.A.,
por lo que transfirieron en total 4/6 o 2/3 de las acciones y derechos de la
parcela Nº 2 - lote María Teresa, esto es, el 66.66% de las acciones y
derechos del inmueble. ·
Partida electrónica Nº 11582435 del Registro de Sociedades de Lima
En la partida electrónica Nº 11582435 del Registro de Sociedades de Lima,

se encuentra inscrita la sociedad denominada Inmobiliaria Linux S.A. El
capital social de la referida sociedad es de S/.1,000.00 nuevos soles, dividido
RESOLUCIÓN No. -,JY/0-2016-SUNARP-TR-L
en 1,000 acciones nominativas de S/.1.00 nuevo sol cada una, pagada

totalmente (título archivado Nº 167215 del 1/9/2003).
Partida electrónica Nº 11157386 del Registro de Predios de Lima
En la partida Nº 11157386 del Registro de Predios de Lima se encuentra

inscrita la parcela Nº 2- lote María Teresa ubicado en los distritos de
achacamac y Cieneguilla de la provincia y departamento de Lima que
comprende un área de 756,880.96m2 conforme consta del asiento B 000 (sic)
que corre en la página 10 de la citada partida, siendo sus propietarios
primigenios German, Felipe Napoleón, Alfredo, Luis Ernesto, Rosa Mercedes
y Carmen Aparicio Valdez, conforme al asiento C 00001 rectificado por
asientos C 00002 y C 00006.
En el asiento C 00003 consta inscrita la transferencia vía sucesión intestada

de la alícuota que correspondía al causante Felipe Napoleón Aparicio Valdez
a favor de sus herederos: su cónyuge Fanny Jenny Gereda Sauvitz, y sus
hijos: Osear German Aparicio Gereda, Carmen Lucía Aparicio Gereda,
Felipe Javier Mariano Aparicio Gereda, Fernando José Aparicio Gereda,
Jenny María Aparicio Gereda, Ana Beatriz Aparicio Gereda y Gustavo José
Antonio Aparicio Gereda.
En el asiento C 00004 consta inscrita la transferencia vía sucesión intestada

de la alícuota que correspondía al causante Alfredo Aparicio Valdez a favor
de su hijo Alfredo Carlos Aparicio Hernández.
En el asiento C 00007 consta inscrita la transferencia vía anticipo de legítima

que otorga German Aparicio Valdez, respecto de su alícuota, a favor de
Carolina Carmen Rosa Melby Aparicio Lembcke de Mendivil y German
Ricardo Aparicio Lembcke.
En el asiento C 00009 corre registrado que Inmobiliaria María Tersa S.A.

adquirió mediante transferencia vía aporte de capital la totalidad de acciones
y derechos que sobre el predio le correspondían a Alfredo Carlos Aparicio
Hernández, Fanny Jenny Gereda Zauvitz, Jenny María Aparicio Gereda,
Carmen Lucía Aparicio Gereda, Fernando José Aparicio Gereda, Ana Beatriz
Aparicio Gereda y Gustavo José Antonio Aparicio Gereda.
Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán. Con el informe
oral de la abogada Milagros Gonzales Sevilla.

- Si procede registrar un aumento de capital por aporte de alícuotas en el

que uno de los transferentes era titular registra! al momento que otorgó la
escritura pública pero las transfirió a terceros al momento de la
presentación del título.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registra! constituye el estudio que efectúa el registrador y,

en su caso, el Tribunal Registra! como órgano de segunda instancia en el
RESOLUCIÓN No. v!Ylél-2016-SUNARP-TR-L
procedimiento registra!, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen

con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código
Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante:
--r-,-,, ,_ RGRP) establece que la calificación comprende la verificación del
~,/'\- ~ /1.l', cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los
/~ ~torgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye
\~ 1 · Sale tia causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de
los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registra les y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la
ase del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente
a título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran
en el Registro.

.....
registra! comprende entre otros, los siguientes aspectos: ' .,
"a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de

la partida registra/ en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registra/es referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (. . .)
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que
deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a
la misma que puedan impedir temporal ó definitivamente la inscripción".
2. En cuanto a la legitimación de los asientos registrales, el artículo 2013 del

Código Civil establece que:
"El contenido del asiento registra/ se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique por las instancias registra/es o se declare
su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registra/ debe ser cancelado en sede administrativa cuando se
acredite fa suplantación de identidad o falsedad documentaría y los
supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo
a las disposiciones vigentes".
Así, el principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la

misma debe ser respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no
refleje la realidad, aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un
titular y la posibilidad que éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que
el Registro publicita. Por otro lado, también es cierto que las inscripciones no
convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación funciona sin
perjuicio de la interposición de las acciones a que hubiera lugar.
Es preciso resaltar que la presunción de exactitud de la que gozan los

asientos registrales se encuentra directamente vinculada con la calificación
jurídica que realizan los registradores, en forma previa a la admisión de los
títulos al Registro, de manera que el contenido de los asientos extendidos
RESOLUCIÓN No. -o,'.>1//0-2016-SUNARP-TR-L
en un registro jurídico se presume cierto no solo para los terceros, sino

también para efectos de la calificación registra!.
3. Por otro lado, el artículo 2016 del Código Civil regula el principio de
prioridad preferente, que señala: "La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro".
. ,
El artículo 2017 del rñismci código sustantivo, recoge el principio de

impenetrabilidad o prioridad excluyente, señalando que: "No puede
, scribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior''.
La Exposición de Motivos del Código Civil 1 referente al Libro IX - Registros

Públicos, señala en relación al artículo 2017: "Este artículo acoge el principio
de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son
incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin
importar las fechas en que estos títulos fueron producidos."
De este modo, se produce el cierre registra!. Un título que pretende

inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá
inscribirse, así conste con fecha anterior al que ya obra inscrito.
_.. 4. En armonía con lo precisado, el Reglamento General de los Registros

~.,,. Públicos desarrolla en el artículo X del Título Preliminar el principio de
prioridad excluyente, en virtud del cual no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, prohibición que alcanza también a los títulos
pendientes de inscripción.
Así, el principio de prioridad recoge la regla general por la cual "quien es

primero en el tiempo es mejor en el derecho", y el principio de prioridad
excluyente importa la existencia de títulos que contiene actos jurídicos
incompatibles entre sí, de modo tal que no puede acceder al registro un título
que contenga un acto jurídico que sea excluyente con otro acto ya inscrito o
pendiente de inscripción.
5. Con relación al principio de prioridad excluyente Lacruz Berdejo y Sancho

Rebullida expresan que: "/a regla de prioridad no tiene como único resultado,
en su relación con el Registro, establecer un orden en la protección de cada
uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino
cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya
registrado' 2 .
Añaden que "e/ Registro sólo aplica la regla de prioridad en un sentido muy
especial: primero es quien acude antes a él; no quien muestre título de fecha
más antigua. La prioridad en inscribir es la que proporciona, en principio, la
protección registra/, y ello hasta el punto de que los títulos que en algún modo
son incompatibles con el que ya consta en los libros (y no proceden del
mismo titular) no tienen acceso a ellos" (El subrayado es nuestro).
1 Publicada en Separata Especial del diario El Peruano el 19 de noviembre de 1990, pág. 17.
2 Lacruz Berdejo, Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil 111: Derecho Registra!
Inmobiliario, José Maria Bosch Editor, Segunda Edición Refundida, Barcelona 1984, reimpresión.
P.134.
RESOLUCIÓN No. -dj/0-2016-SUNARP-TR-L
De este modo, se produce el cierre registra! respecto del título que pretende
inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá
inscribirse, así conste con fecha anterior al que ya obra inscrito.
6. Conforme a dicho principio, cuando los actos o derechos contenidos en los

títulos en conflicto son incompatibles entre si, no procederá la inscripción de
ambos, y la inscripción o presentación del primero, determinará el cierre
registra! respecto del presentado en segundo lugar.
Así, el cierre registra! puede originarse de dos maneras: un cierre definitivo y

uno provisional o temporal.
- Un título anterior ya inscrito determina un cierre definitivo, puesto que por

regla general la vigencia de los asientos de inscripción no se encuentra
sujeta a plazo alguno.
, :.-·"'·-'l"'é· Un titulo presentado con fecha anterior aún no inscrito, ocasiona un cierre
:/:'/
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...
registra! provisional o temporal, por cuanto de no inscribirse éste y
.~•
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caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos
... del cierre registra!, permitiéndose la inscripción del titulo incompatible
·- presentado en segundo lugar. Cabe señalar que si se produce la
inscripción del primero, el cierre se tornará definitivo.
7. En el presente caso, como consecuencia del aumento de capital y

modificación parcial del estatuto aprobados en junta general del 31/10/2003,
se solicita la inscripción de la transferencia de alícuotas vía aporte de capital
que otorgan los socios Germán Aparicio Valdez, Luis Ernesto Aparicio
Valdez, Rosa Mercedes Aparicio Valdez de Bellido y Carmen Aparicio Valdez
de Vásquez a favor de Inmobiliaria Linux S.A., respecto del 66.66% de
acciones y derechos sobre el predio inscrito en la partida electrónica Nº
11157386 del Registro de Predios de Lima.
Ahora bien, del asiento C 00001 - rectificado por los asientos C 00002, C
00003 - de la partida Nº 11157386 del Registro de Predios de Lima, consta
que el lote denominado "María Teresa" ubicado en los distritos de
Pachacamac y Cieneguilla se originó como consecuencia de la acumulación
de los inmuebles inscritos a fojas 107, 111, 123, 131 y 119 del tomo 1132
solicitada por Germán Aparicio Valdez, Felipe Napoleón Aparicio Valdez,
Alfredo Aparicio Valdez, Luis Ernesto Aparicio Valdez, Rosa Mercedes
Aparicio Valdez y Carmen Aparicio Valdez. En ese sentido, el citado lote
perteneció en copropiedad a las personas antes citadas, correspondiéndole,
entonces, a cada uno el 16.66% de acciones y derechos sobre el predio
submateria.
Como puede verse, a la fecha que se extendió la escritura pública de

aumento de capital y modificación parcial de estatuto cuya inscripción se
solicita (31/12/2003), los otorgantes Germán Aparicio Valdez, Luis Ernesto
Aparicio Valdez, Rosa Mercedes Aparicio Valdez y Carmen Aparicio
Valdez ostentaban la titularidad de alícuotas por un total de 66.66% de
acciones y derechos sobre el predio submateria.
8. Sin embargo, con posterioridad al otorgamiento del instrumento público

adjuntado con el presente título, se extendieron diversos asientos registrales,
entre ellos, el C 00007 relativo a la transferencia vía anticipo de legítima
otorgada por Germán Aparicio Valdez a favor de Carolina Carmen Rosa
RESOLUCIÓN No. -J1//0-2016-SUNARP-TR-L
Melby Aparicio Lembcke de Mendivil y Germán Ricardo Aparicio

Lembke. Dicho asiento fue extendido en mérito a parte notarial de la escritura
pública del 10/5/2007 otorgada ante notario de Lima Fausto Montoya Romero
contenida en el título archivado Nº 548642 del 30/5/2014.
Por consiguiente, conforme a lo publicitado por el Registro se verifica que el

s io transferente Germán Aparieio Valdez que otorgó la escritura pública del
31!12/2003, luego de la transferencia efectuada e inscrita en el asiento C
00007 ya no ostenta dominio sobre alícuota alguna respecto del predio
inscrito en la partida Nº 11157386 del Registro de Predios de Lima.
Entonces, tenemos que la transferencia a favor de la sociedad vía aporte de

capital que es otorgada, entre otros, por Germán Aparicio Valdez no puede
acceder al Registro, pues, a la fecha de presentación del título venido en
grado, las cuotas ideales de las que disponía el transferente ya no corren
registradas a su nombre, sino a favor de personas distintas al otorgante, lo
que constituye un obstáculo insalvable que emana de la partida donde se ha
solicitado inscribir la transferencia.
9. El literal d) del artículo 42 del TUO del RGRP, expone como causal de
tacha sustantiva de un título, la existencia de obstáculos insalvables que
aparecen de la partida registra!.
Por lo tanto, corresponde confirmar la denegatoria de inscripción

formulada por la registradora pública (e).
En cuanto a lo argumentado por el apelante en el sentido que la transferencia

otorgada a favor de Carolina Carmen Rosa Melby Aparicio Lembcke de
Mendivil y Germán Ricardo Aparicio Lembke es inválida, pues las alícuotas
materia de anticipo ya habían sido transferidas a la sociedad, cabe señalar,
conforme a lo expuesto en el numeral 2 de este análisis, que dicha afirmación
es insuficiente para dar por enervados los efectos del asiento C 00007, donde
aparece registrado el anticipo otorgado por Germán Aparicio Valdez,
requiriéndose al efecto de pronunciamiento expreso en sede jurisdiccional
que declare la invalidez del acto cuestionado por el recurrente.
Debe añadirse, de otra parte, que no podría inscribirse el aporte de los demás
copropietarios, pues la cifra en que la junta general acordó aumentar el
capital comprende el valor de las cuotas ideales aportadas por los cuatro
copropietarios. En todo caso, se requerirá modificar el acuerdo de aumento
de capital a través de junta general, acuerdo que no preexiste al asiento de
presentación.
Con la intervención de la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes, autorizada

mediante Resolución Nº 293-2015-SUNARP/PT del 23/12/2015.

/'
11. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por la registradora

pública (e) del Registro de Sociedades de Lima al título referido en el
encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente.
RESOLUCIÓN No. - 10-2016-SUNARP-TR-L
uníquese.
NORAMARIE RO . TES
Vocal del Tribunal Registra! '------v
Resoluciones 2016/1004613-2016.docx
p.je
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 536-2020-SUNARP-TR-T
Trujillo, 16 de noviembre de dos mil veinte.
APELANTE : XIMENA GOICOCHEA DE LEVEAU (NOTARIA)

TÍTULO : 1288924 – 2020 del 31.8.2020
RECURSO : 207 – 2020
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° III – SEDE MOYOBAMBA
REGISTRO : PREDIOS DE MOYOBAMBA
ACTO : COMPRAVENTA
SUMILLA :
Compraventa celebrada por apoderado con anterioridad a la fecha del
asiento de presentación de revocatoria de poder
En aplicación del principio de prioridad preferente, la revocatoria de poder
surtirá efectos para terceros desde la fecha del asiento de presentación del
título que la contiene. En consecuencia, podrá acceder al Registro una
transferencia otorgada por un apoderado en fecha anterior a la
presentación del título de revocatoria del poder otorgado a su favor, en
aplicación de la disposición contenida en el artículo 2038 del Código Civil.

PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado de apelación, la notaria Goicochea
solicitó la inscripción de la compraventa del predio inscrito en la partida
04012468 del Registro de Predios de Moyobamba, otorgada por Esteban
Marín Montalván, a través de su apoderado Manuel Alva Jarama, a favor
de Segundo Moisés Portocarrero Díaz y la sociedad conyugal de Carlos
Rojas Ruiz y Elsa Noemí Colmenares Manrique.
Para tal efecto presentó a través del Sistema de Intermediación Digital –
SID el parte notarial de la escritura pública n.° 733 del 28.8.2020 extendida
por ella misma en su condición de notaria de la provincia de Moyobamba,
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acompañando las verificaciones biométricas de los intervinientes en la

escritura.
Con los sucesivos reingresos acompañó nuevamente dos partes notariales
de la misma escritura pública, adjuntando copia legalizada de medio de
pago (depósito).
Con el recurso de apelación se anexó copia legalizada de documento
privado de «transacción judicial» por la notaria recurrente el 3.10.2020.
II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue observado en tres oportunidades por el registrador público
Oscar Majuan Paredes. Mediante la esquela de fecha 1.10.2020 emitió la
observación materia de la presente apelación. Los fundamentos de dicho
pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
«[…]
I.- ANTECEDENTES:
ACTO SOLICITADO: COMPRA VENTA - SID
ESCRITURA PÚBLICA N° 733 DE FECHA 28/08/2020
NOTARIO: XIMENA LUZ CAROLINA GOICOCHEA DE LEVEAU
PARTIDA: 04012468
II.- IDENTIFICACIÓN DE DEFECTO SUBSANABLE:
Del reingreso del presente título se aprecia que se adjunta, entre otros, escrito
suscrito por la notaria pública, Abg. Ximena Goicochea de Leveau, en la que
se indica que “la revocatoria de poder se ha presentado el 31/08/2020 y la
escritura tiene fecha 28/08/2020 y la última vigencia de poder solicitada fue
entregado el día 26/08/2020, en el cual se señala que no existe ningún título
pendiente. Por lo que no está en condiciones de dar ninguna explicación”.
No obstante a ello, se informa lo siguiente:
2.1. En aplicación al principio de legalidad y de conformidad con lo dispuesto

en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos [RGRP] y
a la necesidad de que los efectos de las inscripciones tengan un sustento real
en un título cierto, así como los documentos que conforman el título se ajusten
a las disposiciones legales sobre la materia y a fin de brindar una seguridad
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jurídica aceptable en términos jurídicos y económicos, se le informa que de la

revisión de la partida 11112720 del Registro de Mandatos y Poderes de la
Oficina Registral de Moyobamba, de conformidad con el artículo 32 del
RGRP, se advierte que mediante Título N.° 2020-1293554 de fecha
31/08/2020 se ha inscrito la REVOCATORIA del poder otorgado a favor de
Manuel Alva Jara, realizada mediante escritura de fecha 20/08/2020 otorgada
en Pamplona-España el 20/08/2020, por don Esteban Marín Montalván, en
la que precisa que el apoderado tiene perfecto conocimiento de dicha
revocatoria. Por lo que, sírvase aclarar conforme a Ley a fin de proceder de
manera correcta o en su defecto presentar escritura pública ratificatoria
realizada por el titular del predio materia de transferencia.
Agregando que la revocación es la manifestación de voluntad con que el

dominus priva al representante del poder conferido, así como de las
eventuales modificaciones en el mismo introducidas, lo que considera de
utilidad práctica.
En palabras de Mendoza Del Maestro, Gilberto (en El sui géneris poder

irrevocable. Problema de una Directiva y sus interpretaciones parciales".
Actualidad Jurídica, N.° 148, Pág. 45) la revocación actúa extinguiendo el
negocio jurídico existente y que cesan los efectos de la relación producto del
contrato.
[…] El efecto que persigue la revocación es que el representado no siga

vinculado por la actuación del dominus, que se alcanzará no sólo si hubo
notificación de la misma sino también cuando se pruebe que sus destinatarios
la conocieron o pudieron conocerla empleando las diligencias que el caso
concreto, cuya prueba correrá a cargo del representado que alegue no quedar
vinculado por los actos del que fue su representante.
Máxime, si se tiene en cuenta que la función de la revocación es cancelar la

investidura o legitimación para obrar concedida al apoderado, pero sin efecto
retroactivo, esto es, una terminación del negocio por decisión unilateral del
interesado, en cuanto que la revocabilidad es un negocio unilateral por el cual
el poderdante sirve a sus propios intereses, por lo que es coherente mantener
un principio de libre revocabilidad, en donde el titular pueda decidir justamente
lo que más le conviene a sus intereses y sin quedar vinculado por su propia
declaración. Es una figura anómala de representación, pero que se le admite
por razones de utilidad práctica. (Gonzales Barrón, Gunther. Introducción al
Derecho Registral y Notarial. Jurista Editores. 2008. Pág. 519-520)
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PENDIENTE DE CALIFICACIÓN Y LIQUIDACIÓN DEFINITIVA, SEGÚN

REINGRESO.
IV.- BASE LEGAL:
Art. 2011º del C.C.
Art. 32°, 40º del Reglamento General de los Registros Públicos.
Art. 48 del D. L 1049
Normas citadas
Derechos Pendientes de Pago S/ 2,335.00
Moyobamba, 01 de Octubre de 2020».

La notaria Ximena Goicochea de Leveau interpuso su recurso de apelación
bajo los argumentos que se resumen a continuación:
― El 29.8.2020 se presentó a través del sistema SID la escritura pública
de transferencia de inmueble, habiéndose generado el asiento de
presentación el 31.8.2020. El vendedor actúa por representación en
virtud del poder inscrito en la partida registral 11112720, según vigencia
de poder expedido por la Oficina Registral Moyobamba con fecha
25.8.2020. La escritura pública de compraventa materia de inscripción
se formaliza con fecha 28.8.2020.
― En ninguna de las tres esquelas de observación el Registrador ha
citado la base legal que sustenta la observación que recurro. Sólo se
limita a enumerar los artículos generales en las que se sostienen todas
las calificaciones negativas: artículos 2011 del Código Civil, 32 y 40 del
RGRP y 48 del Decreto Legislativo 1049. Por lo que la observación
carece de fundamento legal, debiendo ser revocada por falta de
motivación e inscribirse el título.
― Amparándose en el artículo 44 del Estatuto de la Sunarp, que regula
las faltas administrativas de los servidores públicos, afirma que el
Registrador ha cometido falta administrativa, situación que deberá
evaluar este Tribunal al momento de resolver esta causa.
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― Sobre el título pendiente 1293554 del 31.8.2020, referido a la

revocatoria del poder de Manuel Alva Jarama, el Registrador indica que
deberá aclararse conforme a ley o en su defecto presentar título
ratificatorio por el titular del inmueble; sin embargo, no indica cómo
deberá aclararse. No existe ninguna situación jurídica que aclarar.
― No se ha tenido en cuenta el artículo 2016 del Código Civil que recoge
el principio de prioridad preferente. Es decir, el título presentado
(1288924) tiene preferencia sobre el título de la revocatoria de poder
(1293554), por haber generado su asiento de presentación en primer
lugar; en tal sentido, este último no es incompatible con aquél.
― El contrato de compraventa, contenido en la escritura pública de fecha
28.8.2020, se celebró en virtud de la vigencia de poder otorgado con
fecha 25.8.2020, ello de conformidad con el artículo 2013 del Código
Civil, modificado por la Ley 30313, que recoge el principio de
legitimación. A la fecha del certificado de vigencia de poder no existía
título pendiente de inscripción que dejara sin efecto los alcances del
poder por haber sido revocado. Por tanto, a la fecha de celebración de
la compraventa, el poder estaba vigente y surtía sus efectos de manera
plena en todos sus extremos.
― Así también, el artículo 2038 del Código Civil señala expresamente lo
siguiente: el tercero que de buena fe y a título oneroso que ha
contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del
lugar de celebración del contrato no será perjudicado por mandato,
poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos.
― Como es evidente, el contrato se ha suscrito en virtud de la información
proporcionada por la Oficina Registral Moyobamba, a través del
certificado de vigencia de poder, pues en la fecha de emisión del antes
citado certificado no existía título pendiente de calificación sobre la
partida registral del poder; por tanto, los adquirentes han actuado de
buena fe.
― A la fecha de celebración del contrato, tanto en la partida registral como
en el título archivado del poder, no existía ningún elemento que haga
presumir su invalidez o que ha sido revocado.
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― Adicionalmente, la adquisición se efectuó a título oneroso, conforme

exige el artículo 2038 del Código Civil, por tanto, la compraventa ha
sido celebrada cumpliendo todos los requisitos para la celebración de
los negocios jurídicos en el contexto legal peruano.
― El artículo 152 del Código Civil señala que la revocación debe
comunicarse también a cuantos intervengan o sean interesados en el
acto jurídico. La revocación comunicada sólo al representante no puede
ser opuesta a terceros que han contratado ignorando esa revocación a
menos que esta haya sido inscrita. Quedan a salvo los derechos del
representado contra el representante.
― Señala que el vendedor Esteban Marín Montalván y los compradores
han suscrito con fecha 07-09-2020 un instrumento de transacción
extrajudicial, en el cual las partes arribaron a un trato adicional, de
carácter económico, teniendo en cuenta gastos que han tenido que
realizar los vendedores para facilitar el contrato de compraventa y para
evitar cualquier asunto litigioso que pudiera derivarse.

La partida directamente vinculada al título apelado es la 04012468 del
Registro de Predios de Moyobamba. El titular del predio es Esteban Marín
Montalván.

Interviene como ponente el vocal (s) Aldo Raúl Samillán Rivera.
Los sucesos que envuelven al título apelado ocurrieron en los siguientes
momentos: la escritura de compraventa fue otorgada el 28.8.2020 1. Esta
fue ingresada al Registro de Predios con asiento de presentación 1288924
el día 31.8.2020 a las 10:16:11 horas 2. Por otro lado, la revocatoria de
poder del apoderado interviniente en la escritura de compraventa fue
1
La minuta, que data del 25.8.2020, carece de fecha cierta.
2
Según se aprecia en la plataforma virtual de la Sunarp Síguelo.
Página 7 de 13
ingresada al Registro de Personas Naturales con asiento de presentación

1293554 el mismo día 31.8.2020 a las 13:06:50 horas 3. La escritura pública
de revocatoria data del 20.8.2020. Dicha revocatoria fue inscrita el
21.9.2020.
- ¿Determinar si procede la inscripción de una compraventa celebrada
por el apoderado del vendedor, cuando según el Registro se advierte
que su poder ha sido revocado según título con asiento de presentación
posterior al de la compraventa?
VI. ANÁLISIS:
1. En primer lugar, tenemos que, de conformidad con lo establecido en el
artículo 2011 del Código Civil, concordado con los artículos 31 y 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos, la función calificadora
del registrador y, en su caso, del Tribunal Registral comprende la
verificación de los requisitos legales que debe cumplir el título, así como
su adecuación con los asientos respectivos y complementariamente
con los antecedentes registrales. Uno de los aspectos que el
registrador público debe evaluar es la representación invocada por los
otorgantes del acto o contrato sometido a calificación. Así, en el caso
de transferencias de bienes efectuadas por representantes de
personas naturales o jurídicas, se determinará si los que intervienen en
representación de aquellas tienen facultades para obligarlas, es decir,
primero se estudiará el contenido del asiento de la partida registral
donde conste el poder inscrito, con el fin de conocer al representante y
las atribuciones con las que se encuentra investido, esto es, debe
evaluarse la suficiencia del poder. Además de ello, debe verificarse si
el citado poder continúa vigente o ha sido objeto de revocatoria.
2. En lo que concierne al apoderamiento, el artículo 149 del Código Civil
consagra el principio general de la revocabilidad del poder expresando
3
Según se aprecia en la plataforma virtual de la Sunarp Síguelo.
Página 8 de 13
que el poder puede ser revocado en cualquier momento, pues nada

debe constreñir al representado si no quiere que se celebren actos
jurídicos por él. La revocación tiene su razón de ser en que la
designación de representante se basa fundamentalmente en la
confianza que tiene el representado en la persona del representante,
sentido de confianza que es otorgada intuito personae; así, si el
representado pierde la confianza en su representante puede revocar el
poder por simple acto de voluntad del propio interesado [representado],
y en cualquier momento, no siendo necesario fundamentar su decisión
de poner término al poder conferido, ni explicar razón alguna.
3. Esta instancia ha emitido pronunciamientos reiterados 4 en torno a la
inoponibilidad de la revocatoria no inscrita, para lo cual se han
analizado los alcances de los artículos 2038 y 152 del Código Civil
vigente, señalándose lo siguiente:
El artículo 2038 del Código Civil establece que: «el tercero que de
buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de mandato o
poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no
será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de
éstos no inscritos». La Exposición de Motivos Oficial del Libro de
Registros Públicos del Código Civil 5 comenta, con relación a dicho
artículo, que éste «tiene el propósito de proteger a quien contrata sobre
la base de lo expresado por el registro y a quien aspira convertirse en
tercero registral y ampararse, por tanto, en el principio de fe pública
registral».
Es decir, este artículo legisla en forma excepcional, atendiendo a
razones de seguridad jurídica, en el sentido que, al calificar el título, el
registrador deberá atender a la situación jurídica existente al momento
de la celebración del contrato, y no como normalmente califica,
teniendo como base la situación jurídica registral que se manifiesta
cuando se presenta el título al Registro. Por ello, agrega la Exposición
de Motivos citada que «para quien contrata amparado en la publicidad
4
Véase, entre otras, las resoluciones 444-2004-SUNARP-TR-L del 23.7.2004, 125-2008-
SUNARP-TR-L del 5/2/2008 y N° 143-2009-SUNARP-TR-L del 30/1/2009.
5
Separata especial del Diario Oficial El Peruano, publicada el 19.11.1990, pág. 30.
Página 9 de 13
de este registro, no sólo es posible celebrar y gozar de los efectos de

un contrato nulo, anulable, rescindido o resuelto (si se ampara en el
artículo 2014), sino también en un contrato ineficaz, por ampararse en
el artículo 2038».
También ha señalado el legislador del Código Civil que, como es
evidente, «se exige la buena fe y ella debemos entenderla en los
mismos términos de la buena fe del artículo 2014, esto es, el
desconocimiento de la inexactitud registral. Si existen modificaciones o
extinciones, ellas deben ser desconocidas por quien contrata sobre la
base del poder o mandato inscrito». No debe perderse de vista que en
estos casos, como ya se ha señalado, la protección alcanza al
contratante que, a la fecha de celebración del contrato, no podía
conocer de la extinción del poder por cuanto ésta no se encontraba
inscrita.
4. Asimismo, el artículo 152 del Código Civil, que regula la comunicación
de la revocación, establece lo siguiente: «(l)a revocación debe
comunicarse también a cuantos intervengan o sean interesados en el
acto jurídico. La revocación comunicada sólo al representante no puede
ser opuesta a terceros que han contratado ignorando esa revocación;
a menos que ésta haya sido inscrita. Quedan a salvo los derechos del
representado contra el representante».
De la norma anteriormente citada se puede extraer lo siguiente:
(i) La revocatoria de la representación debe comunicarse al
representante y a todo aquel interviniente o interesado en el acto
jurídico para el cual se otorgó el poder.
(ii) Si no se ha comunicado la revocatoria del poder a los intervinientes
o interesados en el acto jurídico realizado por poder, no podrá
oponerse tal revocatoria a los terceros que contrataron ignorando
tal revocación.
(iii) Si la revocatoria del poder tuvo acceso al Registro, es oponible a
todos y no podrá alegarse su desconocimiento.
En este orden de ideas, para los terceros que obran ignorando la
revocación del poder, éste subsiste y los actos que celebre con el
representante legal obligan al representado.
Página 10 de 13
5. De otro lado, dentro de los principios registrales tenemos el de prioridad

registral que está consagrado en nuestra legislación en los artículos
2016 y 2017 del Código Civil, siendo aplicable al presente caso el
primero de ellos que consagra el principio de prioridad preferente. El
texto de éste es el siguiente: «(l)a prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro». Desarrollando este principio, el artículo IX del Título
Preliminar del RGRP enuncia lo siguiente: «(l)os efectos de los asientos
registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario». Como podrá apreciarse,
el indicado principio, denominado también como prioridad de rango,
establece el orden y preferencia entre derechos inscritos, lo cual
supone que tales derechos son compatibles y pueden coexistir
respecto a determinado bien.
6. A partir de las consideraciones normativas antes desarrolladas,
tenemos que en el presente caso mediante escritura pública del
28.8.2020, cuyo proceso de firmas concluyó el mismo día, Manuel Alva
Jarama, en representación de Esteban Marín Montalván, vende a favor
de Segundo Moisés Portocarrero Díaz y la sociedad conyugal de Carlos
Rojas Ruiz y Elsa Noemí Colmenares Manrique el predio inscrito en la
partida 04012468 del Registro de Predios de Moyobamba.
En la citada escritura pública, el apoderado del vendedor invoca el
poder inscrito en la partida 11112720 del Registro de Mandatos y
Poderes de Moyobamba. Revisada dicho antecedente se advierte que
en el asiento A00001 consta inscrito el poder otorgado por Esteban
Marín Montalván a favor Manuel Alva Jarama mediante escritura
pública del 17.7.2020, para que, entre otras cosas, este último pueda
vender el predio rústico denominado «San Gregaria», de 17.06
hectáreas (cláusulas sétima y octava), que corresponde al predio
inscrito en la partida vinculada 04012468.
Sin embargo, en el asiento D00001 de la misma partida 11112720,
también se aprecia inscrita la revocación del poder otorgada por
escritura pública del 20.8.2020, en mérito al título bajo el asiento de
Página 11 de 13
presentación 1293554 del 31.8.2020 a 13:06:50 horas. El citado

asiento de revocatoria se extendió el 21.9.2020.
En concordancia con el principio de prioridad preferente, dicha
revocatoria surtió plenos efectos desde el 31.8.2020 a 13:06:50 horas,
fecha de su presentación al Registro.
7. De acuerdo a lo expresado, debe determinarse si resulta de aplicación
al presente caso, la previsión contenida en el artículo 2038 del Código
Civil 6, es decir, si los compradores Segundo Moisés Portocarrero Díaz
y la sociedad conyugal de Carlos Rojas Ruiz y Elsa Noemí Colmenares
Manrique resultan protegidos en su adquisición por desconocer la
extinción del poder del apoderado del vendedor a la fecha de la
celebración del contrato (escritura pública).
8. Ante todo, conforme al artículo 1529 del Código Civil «por la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar su precio en dinero». De otro lado, el
artículo 949 del mismo cuerpo normativo establece que «la sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario».
Con lo cual, la transferencia inmobiliaria se produce a la fecha de
celebración del contrato.
Hemos señalado que la escritura pública que formaliza la compraventa
venida en grado de apelación fue extendida el 28.8.2020, habiendo sido
suscrita en la misma fecha por el apoderado del vendedor y por los
compradores, por lo que no hay duda sobre la fecha de su celebración.
9. Por ello, al haber quedado acreditado que el contrato de compraventa
materia de análisis se celebró el 28.8.2020, con anterioridad a la fecha
en que la revocatoria del poder del apoderado del vendedor fue
presentada al Registro –hecho ocurrido el 31.8.2020–, se concluye que
los adquirientes se encuentran amparados por la disposición contenida
6
«Artículo 2038.- El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base
de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no será
perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos».
Página 12 de 13
en el artículo 2038 del Código Civil. En tal sentido, corresponde revocar

la observación decretada por la primera instancia.
Sin perjuicio de lo expuesto, cabe señalar que la buena fe de los
adquirentes podrá ser enervada en sede judicial, donde deberá
acreditarse, en todo caso, que conocía de la revocatoria del poder
antes de la celebración del contrato.
10. Finalmente, sin perjuicio de lo antes señalado, la recurrente en su
escrito de apelación ha manifestado que el registrador Majuan habría
incurrido en faltas administrativas en el procedimiento registral,
solicitando que el Tribunal Registral evalúe dicha situación. Al respecto,
esta instancia no es la llamada legalmente a pronunciarse acerca de
una eventual inconducta funcional de dicho funcionario en el ejercicio
de sus funciones al momento de la calificación del título apelado, por lo
que encausando el pedido del usuario y estando dentro de las
atribuciones del Tribunal dar cuenta de las presuntas irregularidades,
al Superintendente Nacional, a la Dirección Técnica Registral de la
Sunarp y al Jefe Zonal respectivo de conformidad con el literal b) del
artículo 26 de la Ley de Creación, Ley 26366 concordante con el
artículo 57 del Reglamento de Organización y Funciones (ROF),
aprobado mediante D.S. n° 012-2013-JUS, se remiten los oficios
correspondientes.
Intervienen como vocales (s) Rafael Humberto Pérez Silva y Aldo Raúl
Samillán Rivera, autorizados mediante la resolución n.° 117-2020-
SUNARP/SN del 17.8.2020 y la resolución n.° 176-2020-SUNARP/PT del
28.10.2020, respectivamente.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: REVOCAR LA OBSERVACIÓN formulada por el registrador
Zavaleta contra el título venido en grado de apelación y DISPONER SU
INSCRIPCIÓN, previo pago de los derechos registrales correspondientes,
Página 13 de 13
de ser el caso, por los fundamentos expuestos en los considerandos de la

presente resolución.
SEGUNDO: OFICIAR al Jefe de la Zona Registral N° III - Sede
Moyobamba, a la Dirección Técnica Registral de la Sunarp y al
Superintendente Nacional de los Registros Públicos, por el motivo señalado
en el último considerando de la presente resolución.
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA

Presidente de la IV Sala del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA

Vocal (s) del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

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1

ACTOS JURÍDICOS SUJETOS A CONDICIÓN.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó, a través del

Para tal efecto se acompaña:

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Tingo María, Julio

“Calificado el presente título, contrastado el antecedente registral partida

por la integridad de los derechos y acciones que tienen en el predio, sin

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso en mérito de los siguientes

- En la cláusula primera de la escritura pública materia de calificación,

se materializa con la inscripción del contrato de transferencia sujeto a

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 2950 que continúa en la partida electrónica N° 11007885

Corresponde a la parcela UC 31085 de 10.01 hectáreas ubicado en el

En la partida constan las siguientes inscripciones:

Asiento 1-c) Adjudicación a favor de Amalia Alva de Nalvarte casada con

Asiento C00002: Transferencia por sucesión a favor de Amalia Alva

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

- ¿Es inscribible la transferencia de dominio con condición suspensiva

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador

Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación

2. Revisada la partida registral N°11007885 del Registro de Predios de

En ese sentido, tenemos que el dominio del predio le corresponde a:

3. Con el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del

En la citada escritura se ha indicado:

PRIMERO- LOS VENDEDORES SON COPROPIETARIOS DEL INMUEBLE

1 Artículo modificado por el Art. 1° de la Resolución N° 042-2021-SUNARP-SA,

TINGO MARIA, EN DONDE CONSTAN SU ÁREA, LINDEROS, MEDIDAS

ANTECEDENTE DE DOMINIO.- LA PROPIEDAD ANTES DESCRITA FUE

CON FECHA VEINTIOCHO DE OCTUBRE DEL DOS MIL VEINTE, LA

SEGUNDO.- OBJETO DEL CONTRATO.- POR EL PRESENTE CONTRATO,

Como se aprecia, los vendedores Nancy Isabel Nalvarte Alva y Néstor

Asimismo, transfieren las acciones y derechos que sobre el predio le

4. Ahora bien, el registrador denegó la inscripción del título señalando

Por su parte, el apelante señala que los actos y contratos sujetos a

En tal sentido, es necesario determinar en primer lugar si una

Dentro de estas modalidades se halla la condición que es entendida

Los requisitos básicos de esta modalidad son: i) la incertidumbre, pues el

6. Como vocablo la condición tiene diferentes sentidos o significados,

“(...) como también lo señala Coviello3, la cláusula por la cual el autor o

incorpora al acto jurídico el que le queda supeditado en cuanto a la

Una de las más comunes clasificaciones de la figura jurídica de la

Será condición suspensiva: “(...) aquella disposición o precepto de

7. En el presente caso, los vendedores transfieren las cuotas ideales que

Ahora bien, la eficacia de la transferencia del 100% de las cuotas ideales

8. Respecto a la inscripción de un contrato modal sujeto a condición

De lo estipulado en la indicada norma, no queda claro si es que el

5 Fernando Vidal Ramírez en El Acto Jurídico en el Código Civil Peruano, Cultural

Lima- Perú 2da. Edición 1994, pág. 304.

Al respecto el LXXII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 22 y

“Es inscribible el acto modal sujeto a condición, siempre que el

El acuerdo tiene como sustento entre otros fundamentos que “Carecería

En tal sentido, no es necesario acreditar que la condición suspensiva se

9. Siendo ello así, podemos determinar que es posible el acceso al

Por lo expuesto, corresponde revocar la observación formulada por

En ese sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N°

10. Sin perjuicio de lo expuesto, en relación a la motivación suficiente

“Artículo 6.- Motivación del acto administrativo