DERECHOS REALES

Viernes 12/03
Bibliografía:

Libro cuarto del código civil y comercial de la Nación, arts. 1872 en adelante.

Manuales:

Claudio kipper, tratado (es la mejor pero mejor) manual (nos podemos manejar bien)

Marina mariani de vidal

Carlos clerc

Canal de youtube:

https://www.youtube.com/channel/UCuYqE7BWmu15X14X7WkHN9A

Modalidad de examen:

Múltiple choice, recuperatorio oral.

Orden de estudio:

Parte general

Relaciones de poder: POSECION art 1909 Y TENENCIA art 1910.

Derechos reales

El PRIMER PARCIAL es la teoría general posesión y tenencia y los 7 primeros derechos

reales.

En todo derecho real tener en cuenta:

1. CONCEPTO

2. NATURALEZA JURÍDICA (a que genero)

3. CARACTERES (notas características, asp distintivos de cada figuras)

4. CLASIFICACIONES

5. ELEMENTOS/SUJETO (si es apto para PF o PJ)

6. OBJETO (si recae sobre muebles o inmuebles)

7. ADQUISICION (como una persona se convierte en titular del DR)

8. FACULTADES

9. OBLIGACIONES

10. EXTINCIÓN

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UNIDAD 1

CONCEPTO DE DERECHO REAL

“ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código.”
 Poder de hacer lo que quiera sobre las cosas muebles o inmuebles.

Conjunto de prerrogativas que el titular puede ejercer sobre una cosa. Por ej: el dominio

Actos materiales  Puedo poseer, usar el objeto percibir los frutos, degradar modificar
destruir o desnaturalizar ese objeto.

POSEER, USAR, GOZAR, DEGRADAR

Facultades jurídicas  TRANSMITIR el derecho real, CONSTITUIR derechos REALES

(hipoteca) PERSONALES (otorgar contratos) y RENUNCIAR O ABANDONAR el derecho

TRANSMTIR, CONSTITUIR (REALES Y PERSONALES), RENUNCIAR O ABANDONAR

Reales = cosas

 ESTRUCTURA LEGAL, son regulados por la ley no por la autonomía de la voluntad

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus

elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Cada uno de los derechos reales están establecidos por la ley

 OBJETO son las cosas, son elementos patrimoniales que se componen con la
materialidad

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

(Bienes inmateriales) arts. 2232 prenda de créditos y los créditos son bienes que NO son
cosas. Derecho real de usufructo en la ley de sociedades.

Usufructo de acciones, de cuotas y prenda de crédito ADMITEN LA CONSTITUCIÓN DE UN

DERECHO REAL QUE NO ES COSA.

Diferencia entre patrimonio y bien:

Patrimonio: atributo de la personalidad, es el conjunto de bienes.

Bienes: todos los elementos que integran el patrimonio, algunos son materiales (casa,
auto) y otros no (dos créditos).

 PERSECUCIÓN es perseguir la cosa (al objeto jurídicamente)

Por ej. Soy titular de un cuadro importante y me lo roban para venderlo. Tengo que
demandar al que lo compra, si ese comprador lo regala, demando al que se lo regalaron, y
así sucesivamente (esa es la facultad de perseguir)

HAY EXCEPCIONES EN LAS CUALES NO SE LOS PUEDE PERSEGUIR

 PREFERENCIA es primero en el tiempo, mejor en el derecho. Es preferido el titular

más antiguo.

Por ej. Vendí a dos personas el derecho es propietaria quien primero es puesto es
posesión. Otro ej. Soy dueño de un inmueble y le pido al banco Galicia plata, luego pido al
banco nación, luego al banco comafi. La preferencia siempre va a ser el más antiguo que
sería el Banco Galicia.

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad

de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

CLASES DE DERECHOS REALES

ARTICULO 1887.- Enumeración.

Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;

d) los conjuntos inmobiliarios; SOBRE COSA PROPIA

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie;

h) el usufructo;

i) el uso;
SOBRE COSA AJENA, USO Y GOCE
j) la habitación;

k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis; DE GARANTIA

n) la prenda.

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MARTES 16/03

ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. Por Adrian Carta.

A. El dominio.
“El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley”.
(Art 1941).

Como se ha dicho, en primer lugar se menciona al dominio por ser el derecho de mayor
contenido. Y ello surge de la definición legal, pues al uso de la voz “todas”, referido a las
facultades, se le agregan las posibilidades de usar, gozar y disponer materialmente. Son
los tres clásicos “ius” de la época medieval: el “ius utendi” (usar, servirse de la cosa) , el
“ius fruendi” y el “ius abutendi”; que traídos a la actualidad consisten en la posibilidad de
servirse del objeto (“usar”), percibir los frutos que el objeto genera (“gozar”), y degradar,
desnaturalizar o destruir el objeto (“disponer materialmente”).

El titular tiene todas las facultades:

Derecho de usar ius utendi, facultad de servirse de la cosa. Por ej. Si tengo un auto lo
manejo

Derecho de gozar ius fruendi, facultad de retirar los frutos de las cosas. Por ej. El campo
da trigo. Otro ej. El alquiler que es un fruto civil.

Derecho de disposición, ius abutendi hay dos vertientes. Facultad de degradar, por ej.
Tengo una vaca me la puedo comer. Facultad de disponer jurídicamente de la cosa,
enajenar, si soy titular de dominio vamos a enajenar (transmitir el dominio de la cosa,
vender, permutar, intercambiar) la cosa sale del dominio de la persona. En una se degrada
y en la otra vertiente se dispone.

Tiene todas las facultades.

B. El condominio.

“Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa”. (Art 1983).

El condominio se ha ubicado en segundo lugar, pues si se lo compara con el dominio se

verá que las facultades que confiere disminuyen, y consecuentemente, aumentan las
limitaciones. Este derecho configura una propiedad compartida, por lo que requiere
pluralidad de sujetos llamados co-titulares. Como el dominio, confiere también la
posibilidad de usar y gozar a cada condómino; pero, para disponer materialmente, se
requiere el consentimiento de todos ellos. Se advierte entonces, la disminución en el
contenido, pues el titular de dominio -por ser propietario exclusivo- puede usar, gozar y
destruir el objeto a su entera voluntad; mientras que el titular de condominio -por ser
copropietario- puede usar y gozar del objeto, pero no destruirlo sin autorización de los
restantes condóminos.

Primera característica:

Pluralidad de sujetos (dos o más)

El objeto que también es una cosa y el derecho de cada titular es sobre una parte ideal de
la cosa no sobre una parte material. Por ej. Si es un auto, lo compre con alguien es indivisa
(no se determina) no corresponde una parte material por ej el moto y los vidrios son mios,
los asientos y el volante del otro. Lo que si se hace es una división ideal de porcentaje por
ej. 50 y 50

C. La propiedad horizontal.

“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad
con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal”. (Art
2037).

Este derecho recae exclusivamente sobre inmuebles, y se caracteriza por tener un objeto,
denominado unidad funcional (UF), y compuesto por dos partes: una parte privativa, de
uso, goce y disposición material exclusiva (el departamento, oficina, local o cochera); y un
porcentaje sobre las partes comunes, de uso compartido (hall de ingreso, ascensores, o
terrazas). La división bipartita del objeto es de fundamental importancia para la
determinación del contenido, pues el derecho real confiere facultades diferenciadas para
cada una de ellas. Sobre las partes privativas, el titular puede usar, gozar y disponer
materialmente; sobre las partes comunes, puede sólo usar, cuidando de respetar el
destino y de no impedir ni obstaculizar el uso que también pueden hacer los restantes
copropietarios.

Es solo inmueble y tiene que estar edificado. Se divide en parte privativa y parte común,
las primeras son las de uso exclusivo de los titulares por ej. En los deptos los vecinos no
entran porque tienen uso exclusivo y las segundas si es de uso común para todos por ej.
Pileta, pasillo, escalera, etc.

Tiene sobre la parte privativa la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica. La
parte común solo tienen la facultad de uso.

No se pueden separar.
La unidad funcional es la parte privativa y el porcentaje de la parte común del titular

D. Los conjuntos inmobiliarios.

“Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan
usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”. (Art
2073).

Este derecho guarda grandes semejanzas con la propiedad horizontal. Es también

exclusivamente inmobiliario, y el objeto -que igualmente se llama unidad funcional- está
compuesto por partes privativas, y participación en las partes comunes. La diferencia
entre ambos es más estructural que jurídica, dado que la propiedad horizontal recae
sobre un edificio, por lo cual el terreno es parte común, y la parte privativa son los
departamentos o pisos; mientras que el conjunto inmobiliario recae sobre un predio,
por lo que las partes privativas son las parcelas, y comunes son las vías de comunicación
y lugares destinados para actividades deportivas o recreativas. Las facultades también
son semejantes. El titular puede usar, gozar y disponer materialmente de su parte
privativa; pero de las partes comunes sólo puede usar, y al hacerlo debe respetar el
destino y cuidarse de no interferir en el igual derecho al uso que tienen los restantes
copropietarios.

Propiedad horizontal es el género y conjunto inmobiliario es la especie.

El conjunto inmobiliario en una propiedad horizontal especial porque nos describe cuales
son estos. La diferencia principal es que el terreno es privativo porque la gente quiere ser
titular exclusivo

E. El tiempo compartido.

“Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino” (Art 2087).

Este derecho requiere de la existencia de un complejo o establecimiento que ha sido

afectado al sistema de tiempo compartido por su titular dominial. El establecimiento se
compone por unidades para uso exclusivo, y por turnos, de los adquirentes titulares; y
áreas reservadas, destinadas para el uso común de ellos. El titular del derecho, llamado
“usuario de tiempo compartido” o “adquirente de tiempo compartido” -para
diferenciarlo del “propietario”, que es el titular dominial del complejo que lo afecta a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos- puede ejercer sus facultades
durante un lapso limitado en el tiempo, que de ordinario, se fija mediante una unidad de
medida temporal, que puede indicarse en días, semanas o meses. Las facultades del titular
se reducen en comparación con los derechos anteriores, pues no puede ejecutar actos
que configuren disposición material sobre su objeto. Entonces, el “adquirente de tiempo
compartido” puede usar y gozar de la unidad exclusiva; y solamente usar de las áreas
comunes, conforme a su destino y sin menoscabar el igual derecho de los restantes
“adquirentes”. Además, estas facultades las puede ejercer sólo durante la cantidad de
días, semanas o meses que correspondan a la medida temporal de su adquisición.

El ejemplo más claro es el sistema turístico del tiempo compartido. La base es la misma
que la del barrio privado y la propiedad horizontal. Todo el predio es algo similar a un
barrio privado. Posibilidad de usar los tiempos comunes de manera periódica y por turnos.
Tienen las mismas facultades que los demás pero con tiempo mas reducido.

F. El cementerio privado.

“Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la

inhumación de restos humanos” (Art 2103).

Se requiere aquí de un predio, cuyo titular de dominio lo haya afectado al destino de

cementerio privado. Sobre ese predio se delimitan y se enajenan las partes privativas,
llamadas parcelas, que serán el objeto del derecho real de sepultura; y se reservan las
áreas asignadas para el uso común, tales como las vías de acceso, caminos interiores,
oratorios, sanitarios y demás instalaciones para el servicio a los visitantes. El titular está
facultado para usar y gozar de su parcela con la excluyente finalidad de inhumar restos
humanos, pues si bien puede realizar construcciones, las debe hacer con destino a
sepulcro. Puede también servirse de las áreas asignadas al uso común, como las vías de
tránsito o los oratorios, siempre con la obligación de respetar el destino y cuidando de no
menoscabar el igual derecho de los demás titulares.

El que adquiere de una parcela puede servirse del sector exclusivo con el destino
específico de inhumación y usar o servirse de los sectores comunes.

G. La superficie.

“El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un

inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales” (Art 2114).

El superficiario puede usar, gozar y disponer tanto material o jurídicamente pero estas
facultades las ejerce sobre la parte elevada del inmueble no el suelo (disminución del
objeto)

La superficie es un derecho exclusivamente inmobiliario y tiene por objeto una parte

físicamente determinada de un inmueble, separada de la propiedad ajena por planos
verticales y horizontales. Así es que, si se parte de un inmueble compuesto por un lote
edificado que se llamará A, que tiene a sus lados los lotes B y C. Y el titular dominial de A
transfiere a favor de otro la parte edificada solamente -reservándose el suelo y el
subsuelo- quedará constituido el derecho de superficie en cabeza de quien lo recibe, y
cuyo objeto será la parte edificada transferida, que se llamará D. Entonces, el objeto del
derecho de superficie (el edificio D) quedará emplazado entre los inmuebles B y C, y arriba
del inmueble A. En otras palabras, estará delimitado por planos verticales del espacio
aéreo de los predios B y C, y delimitado por un plano horizontal rasante al suelo, del
inmueble A. Nótese que el objeto del derecho de superficie es solamente la edificación D,
que tras la constitución ha salido del patrimonio de dueño de A, e ingresado al patrimonio
del superficiario; y sobre ella se podrán ejercer las facultades que el derecho confiere.
Estas facultades son amplias, pues como reza la definición transcripta, el titular puede
usar, gozar y disponer materialmente. Entonces, estará facultado para habitar el edificio
(derecho de uso), entregarlo en locación (derecho a gozar), y hasta modificarlo o
demolerlo (derecho a disponer materialmente).

La superficie es el último de los derechos reales sobre cosa propia, es decir, aquellos en los
que el objeto del derecho se encuentra en el patrimonio de su titular. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena, por lo que el titular del derecho ejerce sus
facultades sobre un objeto que integra el patrimonio de otra persona.

El objeto se va a desdoblar entre lo que es el terreno, el vuelo (parte de arriba del terreno)
y el subsuelo. El titular tiene el derecho de plantar, sembrar o construir en un inmueble
ajeno pero no tiene derecho sobre el terreno. Por ej. El superficiario y el dueño de terreno
pactan hacer una cochera, el superficiario tiene derecho sobre la cochera pero sobre el
terreno sigue teniendo facultades el titular de dominio aunque no puede ir hacia el
subsuelo. Otro ej. No quiero vender el terreno ero quiero que hagan algo como que
planten pinos, acuerdan con un superficiario que los plante, entonces, sobre esos pinos
que tiene derecho de plantar el superficiario es sobre cosa propia ahora cuando levante
los pinos y los vende es sobre cosa ajena.
El titular de dominio delego facultades sobre parte de su objeto NO TODAS LAS
FACULTADES.

H. Usufructo.

“Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno,

sin alterar su sustancia” (Art 2129).

El usufructo es el primero de los derechos reales sobre cosa ajena. Es temporario, y

confiere al titular las facultades de usar y gozar el objeto. El nombre “usufructo” deriva,
justamente, de la mención de esas facultades, pues indica que confiere el “ius utendi” y el
“ius fruendi”. No confiere el “ius abutendi”, puesto que la facultad de disposición material
es conferida sólo por los derechos reales sobre cosa propia, de ahí que en la definición se
aclara que no se debe “alterar la sustancia”. Puede, en definitiva, el titular, y mientras
dure el usufructo, servirse del objeto y percibir los frutos que produce, los que le
pertenecen y se incorporan a su patrimonio. A la extinción del derecho tiene la
obligación de restituirlo al propietario.

Del objeto saca el uso y goce y se las entrega a otra persona (el usufructuario) sobre un
inmueble ajeno porque es un derecho sobre cosa ajena.

I. Uso.

“El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar
su sustancia” (Art 2154).

Este derecho se diferencia del usufructo en el aspecto cuantitativo más que cualitativo.
Es que ambos confieren la facultad de servirse del objeto y percibir los frutos que genera
(“ius utendi”, “ius fruendi”); pero mientras que el usufructuario hace suyos la totalidad
de los frutos, el usuario los hace en la medida que se disponga en el título. Es que la
extensión del derecho, en cuanto a la cantidad de frutos, ha sido dejada para establecerse
por la autonomía de la voluntad de las partes intervinientes en el contrato, estos son, el
propietario y el usuario. Entonces, puede disponerse en el contrato de constitución que el
usuario adquiera, por ejemplo, el 50% de los frutos; y que el 50% restante pertenezcan al
propietario. O que adquiera el 20%; y el propietario quedará con el 80% restante. O que
tome para sí sólo los que sean necesarios para satisfacer sus necesidades personales y las
de su familia; y al dueño pertenecerán todos los demás. Otra nota de similitud es que
tanto el usufructo como el uso son derechos temporales, y cargan al titular con la
obligación de conservar la sustancia. Y una diferencia relevante es que el usufructo admite
la titularidad de persona física o jurídica, mientras que el uso sólo admite la de persona
física.

Se usa y goza un bien ajeno pero con limitación, el usufructo no tiene limitación el uso sí.
La diferencia principal es la cantidad del uso y goce que se puede realizar.

J. La habitación.

“La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido,
o en parte material de él, sin alterar su sustancia” (Art 2158).

En línea con la reducción de facultades que se pone en evidencia a medida que se avanza
con la presentación de los derechos reales, se llega al derecho de habitación. Este derecho
ya no confiere el “ius abutendi” como los que recaen sobre cosa propia; ni el “ius fruendi”,
como los que recaen sobre cosa propia más el usufructo y el uso, sino que autoriza tan
sólo a servirse del objeto, confiere el “ius utendi”. Como recae sobre un inmueble
edificado, o una parte material de él, este “ius utendi” es referido en la definición
mediante el uso del vocablo “morar”, pues la forma de ejercerlo es utilizándolo con fines
de residencia. Es un derecho temporario y exclusivo para personas físicas, por lo que vale
decir que consiste en la posibilidad de residir en una casa ajena durante el tiempo
indicado en el título.

Su derecho es de habitar en un inmueble ajeno.

K. La servidumbre.

“La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La utilidad puede ser de mero recreo” (Art 2162).

La facultad conferida al titular de servidumbre es la de servirse o utilizar el inmueble

ajeno para obtener la utilidad o servicio específico que se determina en el título. Esa
utilidad ha sido depuesta por el legislador, para ser establecida por autonomía de la
voluntad de los contratantes, que son el titular de dominio del inmueble gravado con
servidumbre, y el titular de la servidumbre sobre el inmueble gravado ajeno. Entonces,
puede constituirse servidumbre cualquiera que sea la utilidad que se confiere sobre el
predio, como transitar, sacar agua del pozo o aljibe, depositar mercaderías, y hasta pescar
o cazar. No debe confundirse el “ius utendi” con la utilidad específica que confiere la
servidumbre, dado que el primero es de una extensión mayor que la última. El “ius
utendi” consiste en la posibilidad de servirse de la totalidad el objeto, conforme a su
destino -y es facultad del titular de los derechos reales sobre cosa propia, más el
usufructo, el uso y la habitación-; mientras que la facultad de utilización específica -que
confiere el derecho de servidumbre- consiste en la posibilidad de obtener un servicio
reducido y limitado, que no configura el destino natural del inmueble, y que no se obtiene
de todo el predio sino de un sector determinado de él. Por ejemplo, el destino natural de
un inmueble rural es servir para la siembra, pero sobre él puede constituirse servidumbre
de tránsito, en cuyo caso, la utilidad conferida será solamente la posibilidad de pasar (en
auto, a caballo, o a pié) por un sector determinado del inmueble; sin tener ninguna
facultad para sembrar en el predio, ni ingresar, ni desplazarse por otros sectores que no
sea, claro está, la franja asignada por camino. Lo mismo puede decirse de una casa con
pozo de agua o aljibe, cuyo destino natural es servir como vivienda pero que también
puede ser gravada con servidumbre de sacar agua a favor del propietario del predio
lindero que no tiene pozo o aljibe; en el caso, el titular de la servidumbre tiene solamente
facultad para ingresar, extraer agua del pozo, y retirarse; y no puede desplazarse por otros
lugares del terreno, ni ingresar a la casa, ni morar en ella, pues todos esos actos exceden
las facultades conferidas por su derecho.

Es una utilidad precisa y determinada.

L. Hipoteca.

“La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado” (Art 2205).

La hipoteca es el primero de los derechos reales que tienen función de garantía. Significa
ello que su contenido es tan exiguo que no confiere al titular facultades materiales, pues
no puede obtener ningún provecho ni utilidad del objeto. Se utiliza solamente para
garantizar créditos, y se constituye a favor del acreedor por el propietario de un inmueble,
que puede ser el mismo deudor o un tercero. La operatividad de este derecho real se
produce cuando el deudor de la obligación garantizada no cumple con la prestación a su
cargo. Sólo en tal hipótesis, el titular del crédito insatisfecho -que también es titular del
derecho accesorio de hipoteca- puede ejercer sus facultades propias. Consisten en la
posibilidad de promover judicialmente la ejecución hipotecaria contra el propietario del
inmueble -sea el mismo deudor o un tercero- y solicitar que se lleve a cabo la subasta.
Cumplido ello, el acreedor hipotecario tiene derecho para cobrarse del producido la suma
necesaria para satisfacer el capital del crédito impago, más los intereses, daños y gastos
de justicia. El remanente, si lo hubiere, debe ser entregado al propietario del inmueble,
pues forma parte de su patrimonio que ha sido agredido sólo en la medida necesaria para
satisfacer el crédito garantizado.
No tiene ninguna facultad, solo tiene el derecho de vender si hay incumplimiento de la
obligación.

M. La anticresis.

“La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda” (Art 2212).

Este derecho también tiene la finalidad de asegurar a su titular la percepción de un

crédito. A diferencia de lo que ocurre con el acreedor hipotecario, el interés del acreedor
anticresista no se satisface mediante la venta en subasta del objeto, y la retención del
producido; sino mediante la percepción de los frutos que el objeto produce. De ahí que las
cosas sobre las que puede recaer este derecho puedan ser muebles o inmuebles, pero
siempre deben ser generadoras de frutos. Puede, por ejemplo, el deudor de una
obligación que es propietario de una casa, entregarla en anticresis a su acreedor. Al
hacerlo, el acreedor -que también es titular del derecho accesorio de anticresis- queda
facultado para entregarla en arrendamiento y cobrarse su crédito mediante los alquileres
que paga el locatario. Satisfecho el crédito se extingue también el derecho de anticresis y
el objeto (la casa, en el ejemplo) debe ser restituido al propietario (ex deudor).

Es sobre bienes registrables (muebles e inmuebles). Se entrega la cosa para que los frutos
lo impute a pagar el cobro de una deuda.

N. La prenda.

“La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario
o a un tercero designado por las partes” (Art 2219).

El último de los derechos reales también tiene función de garantía. El acreedor de la

obligación garantizada -que también es titular del derecho accesorio de prenda- recibe la
posesión del objeto, pero sin facultades para servirse de él; y mientras el plazo para el
cumplimiento de la obligación está pendiente, debe limitarse a la posesión y conservación
del objeto. Recién al vencimiento del plazo para el pago se producirá la extinción o la
operatividad del derecho de prenda. Si el deudor cumple, el crédito garantizado se
extingue, y con él, el derecho real accesorio; entonces el (ex) acreedor debe restituir el
objeto a su propietario. Si por el contrario, el deudor no cumple, el acreedor puede pedir
la subasta judicial -o proceder a la venta extrajudicial- y cobrarse con el producido el
monto correspondiente al capital de su crédito, más los intereses, daños y gastos de
justicia. El remanente, si hubiere, debe ser entregado al propietario, pues el objeto
integraba su patrimonio y ha sido agredido al sólo efecto de satisfacer el crédito.

Es sobre un bien mueble. Derecho a cobrar la venta de la cosa.

CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS REALES

1. Derechos que se ejercen sobre cosa propia y sobre cosa ajena

 Los primeros 7 derechos reales son SOBRE COSA PROPIA

 Los 7 restantes son SOBRE COSA AJENA y además se subdividen: los primeros 4 (de
la H a la K) son de USO Y GOCE. Los tres últimos (de la L a la N) son de GARANTIA
ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.
Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado.

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios
la hipoteca, la anticresis y la prenda.

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos
reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en
el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables,
cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro
a los fines de su inscripción.
2. Derechos que se ejercen por la posesión y los que no

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos
reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la
hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin
que su titular ostente la posesión.
Los ejercidos por posesión son todos menos la servidumbre y la hipoteca. Son aquellos de
los cuales el titular del derecho tiene el sustrato factico que es el hecho posesorio, es decir
que tiene contacto físico con el objeto. Pueden ser afectados por el desapoderamiento.
Los que NO son ejercidos por la posesión, es decir la servidumbre y la hipoteca no tengo el
contacto físico con el objeto. Estos pueden ser afectados pero no por el
desapoderamiento sino mediante otros actos lesivos

Elementos de los derechos reales.

Sujeto-objeto-causa

SUJETO
Es la persona titular del derecho real (ente susceptible de adquirir derecho y contraer
obligaciones). Existen varias categorías de personas.
ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos
individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece
en este Código.
Todas las personas pueden ser titulares, no cabe en principio hacer ninguna distinción.
Existen los sujetos capaces, incapaces, mayor de edad, menor de edad, capacidad civil,
personas por nacer, personas humanas, jurídicas (de carácter público o privado)
Derechos reales en particular: son los de uso y habitación (son exclusivamente para
personas humanas)
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se
entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un
inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

OBJETO
Elemento de contenido patrimonial sobre el cual se ejercen las facultades que confieren
cada derecho real, es la cosa.
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
En los arts. 15 y 16 surgen las diferencias entre los términos de patrimonio, bien y cosa. El
bien es todo elemento de contenido patrimonial y pueden ser materiales (cosas) o
inmateriales (bienes inmateriales).
Las cosas se clasifican (arts. 225 al 234)
1- Muebles, las cosas que pueden trasladarse.

2- Inmueble, no pueden trasladarse como los adheridos al suelo.

3- Divisibles, las que pueden fraccionarse por ej un quintal de trigo que puede
fraccionarse en dos grupos de medio quintal cada uno.

4- Indivisibles, las que no pueden fraccionarse porque en caso de hacerlo se destruye

el objeto o pierde sus propiedades puede ser un cuadro, estatua, vehículo, los
animales. Indivisibilidad jurídica (228) las cosas que físicamente pueden
fraccionarse pero al hacerlo se vuelven antieconómicos su uso y aprovechamiento
como los inmuebles ya que se pueden fraccionar en parcelas pero en algún punto
su excesivo fraccionamiento lo vuelve antieconómico.

5- Principales son las que existen por si mismas y prestan una utilidad

6- Accesorias son las que existen para otra cosa (que es la cosa principal) y prestan
una utilidad por ej. La funda de una guitarra, el marco de un cuadro.

7- Consumibles, las que se extinguen con el primer uso por ej. alimento, combustible.

8- No consumibles, las que no se extinguen con el primer uso pero pueden

desgastarse con el tiempo por ej. Inmuebles, automotores, libros

9- Fungibles son aquellas en las cuales un individuo ve la especie, es decir una cosa
considerada en su individualidad equivale a otro individuo de la misma especie por
ej. Las cosas fabricadas en serie
 10- No fungibles, cosas con características que las hacen únicas y por lo tanto no
puede sustituirse por otra cosa como las obras de arte, un caballo de carrera

11- En el comercio, cosas susceptibles de ser objetos de derechos reales

12- Fuera de comercio son las que una disposición legal precisamente impide que las
personas sean sujetos de derecho real por ej los bienes de dominio público.

Los derechos se clasifican en:

1- Usufructo y prenda sobre cuotas (art 156 ley 19550)

2- Usufructo y prenda sobre acciones (arts. 218, 219 ley 19550)

3- Prenda de créditos (art 2282 CCYCN)

CAUSA
Surge de la definición de hecho y acto jurídico
ARTÍCULO 257.- Hecho jurídico. El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme al
ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o
situaciones jurídicas.
Produce el nacimiento
ARTÍCULO 259.- Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin
inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.
Fin inmediato la adquisición
Por ejemplo: soy titular del derecho real de dominio de dos inmuebles, a uno lo herede y
al otro lo compre.
Al que herede soy titular del derecho real de dominio porque se produjo un hecho jurídico
que es el fallecimiento de causante y debido a mi situación de heredero el ordenamiento
jurídico me confiere la titularidad del dominio de lo que era titular el fallecido.
Hecho jurídico  muerte del causante
Al que compre por efecto del contrato de compra venta y seguido de la entrega material
del objeto (la tradición) me convertí en titular de derecho puesto que el acto jurídico tiene
por fin inmediato que el adquirente reciba la titularidad del dominio.
Acto jurídico  contrato de compraventa y entrega del objeto.
PRINCIPIOS:
- Tradición constitutiva
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos
de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente…

ARTÍCULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes
de la tradición, excepto disposición legal en contrario.
Se convierte en titular de derecho real es cuando logra la concurrencia de ambos
elementos: titulo suficiente (contrato de compraventa) y tradición (entrega de la cosa)

- Inscripción declarativa
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Se aplica para los inmuebles, buques y aeronaves. Sobre las personas recae la carga de
registrarlo, se requiere la inscripción.

- Nemo plus iurus

ARTÍCULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Se constituyen de arriba hacia abajo

- Convalidación
ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no
tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Cumple la función de paliativo del nemo plus iurus.
Por ej. Vendo un inmueble que no es mío, esa transacción es nula pero si lo hago y luego
el dueño fallece la transacción va a ser válida porque transmití el derecho que adquirí con
posterioridad.
Ejemplo normal es la compra con crédito hipotecario.
_________________________________________________________________________

VIERNES 19/03

Capítulo 2 de la parte general

MODOS DE ADQUIRIR DERECHOS REALES

 Titulo y modo
 Adquisición por fuerza legal
 Prescripción adquisitiva

1. Titulo y modo suficientes.

Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos
de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales

que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales

sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Es el más habitual, es de origen romano. Es un pequeño procedimiento que requiere dos
pasos: primero se debe adquirir el titulo suficiente y luego debe adquirir el modo
suficiente.

El titulo suficiente es la obtención del acto jurídico

El modo suficiente es la tradición suficiente

Ser titular de un derecho genera muchas responsabilidades.

Por ej: compro una casa que tiene una caldera, se la compro hoy pero me la va a entregar
el primero del mes que viene. Antes de esa fecha explota la caldera y mata a los vecinos.
Hay un civilmente responsable que es el dueño no yo. Si me demandan a mi tengo que
oponer una falta de legitimación activa porque tengo el titulo con X fecha pero todavía no
recibí el modo, por lo tanto aun no soy el dueño. Lo mismo pasaría a la inversa

Requisitos:
1 de forma y 2 de fondo.

FORMA

Titulo  escritura pública art. 1017

FONDO

Capacidad: De disposicion y administración. Que es aptitud para ejercer los derechos. Si es

sobre cosa propia se requiere la plena capacidad para disponer y cuando es sobre cosa
ajena basta con la capacidad para administrar y;

Legitimación: Se rige por el NEMO PLUS IURIS art. 399 “Nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas.” Para esto hay que tener en cuenta que los derechos reales están ordenados
de mayor a menor jerarquía, esto significa que se transmiten de arriba hacia abajo. Por ej.
El titular de dominio puede transmitir cualquier derecho real desde el de dominio para
abajo.

FORMA

Modo  tradición 1924 (entrega material del objeto o casos abreviados)

Tres tipos de casos abreviados:

- Traditio brevi manu

Art. 1892 “No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por
un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre”

Por ej. Locatario que compra el inmueble al locador, solo debo otorgar el titulo.

- Traditio longa manu

Art. 1892 “… o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro.”

Por ej. El propietario tiene un inquilino y el propietario se lo vende a un tercero, no es

necesario que le entregue el inmueble al tercero porque como el contrato de locación
está en curso lo que hay que hacer es que le pida al loccatario que salga orque se vendió
el inmueble, luego el comprador debe entregárselo al locatario porque compro un
inmueble con una renta en curso. Entonces no se hace todo este procedimiento solo se le
comunica al inquilino el movimiento propietario.

DEBO AVISARLE AL LOCATARIO EL NUEVO LOCADOR

- Constitutum possessorium

Art. 1892 “Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la

tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente”

Hay un propietario que vende pero conserva el corpus del inmueble como otra categoría
de tenedor.

Por ej. Soy propietario del inmueble y vivo en el pero a partir del próximo año me voy del
país y vendo todos los inmuebles, cuando vendo el inmueble e quedo como locatario de la
persona que me compro hasta fin de año (hasta dejar el pais).

FONDO

Capacidad: de ejercicio

Legitimación: Nemo plus iuris

2. Adquisición por imperio de la ley.

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso
común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y
el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge
y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena
fe.

Son casos en los cuales yo no quiero ser titular de un derecho real o quizás sí pero eso no
importa, acá no tengo que pedir el contrato y el modo a nadie sino que la ley dice que sos
titular de un derecho real.

o “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (art
2004)”.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión

forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras
subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

Tres requisitos: USO COMUN - 2 HEREDADES - DIVERSOS PROPIETARIOS

Por ej. Persona titular de dominio de dos inmuebles (campos) pero además de estos dos
inmuebles esta persona es titular de dominio de otra cosa que lo utiliza para el uso común
de las dos heredades (campos) puede ser un pequeño lugar que para bebederos
destinados a que las vacas que están en el otro campo se hidraten, o un lugar para
guardar las maquinas de campo.

Otro ej. mi papa tiene un campo de 100 hectáreas y una cosechadora, el fallece, por lo
tanto ese campo pasa a sus herederos (condominio). Ese campo se puede dividir (4
parcelas de 25) y cada uno es titular de dominio de su parcela, pero a la cosechadora no a
podemos dividir esta sigue siendo un condominio accesorio (si se puede vender y dividir
en partes iguales). Al ser accesorio yo al vender mis parcelas también tengo que venderle
el 25 por ciento de la cosechadora

o Condominio de muros, cercos y fosas (art 2009)

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto

en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el
muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripción adquisitiva.

Requisitos: MURO ESTABLE, AISLANTE Y NO ENOR A TRES METROS- MURO LINDERO,

CONTIGUO O ENCABALLADO
Por ej. Cuando se edifica un muro, si soy vecino de fulano y hago la pared yo esa pared es
un condominio. Lo que sí puedo cobrar la medianera.

o Accesión de cosas muebles inseparables (art. 1958)

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden
entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin
gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico
al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

REQUISITOS (3): HECHO CASUAL - COSAS INSEPARABLES - IGUAL VALOR

Se mezclan o confunden dos elementos de distintos propietarios. Por ej. Soy propietario
de un quintal de trigo y otra persona también y eso se confunde. Si llega a confundirse y
se torna inseparable nos volvemos condóminos.

o Derecho real de habitación a favor del cónyuge supérstite (art. 2383)

ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite
tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de
propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la
sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a
los acreedores del causante.

REQUISITO: VINCULO MATRIMONIAL - ULTIMO HOGAR GONYUGAL - PROPIEDAD

EXCLUSIVA DEL CAUSANTE.

Por ej. Nos vamos a casar, soy el dueño de a casa donde vamos a vivir y tenemos tres
hijos. Si muero se reparte en partes iguales entre el cónyuge supérstite y sus tres hijos (25
por ciento cada uno). Por fuerza legal el presente artículo constituye usufructo a favor de
la madre por sobre el hijo

o Derecho real de habitación a favor del conviviente supérstite (art 527)

ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El

conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que
aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un
plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el
último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio
con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae

matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a
ésta.

REQUISITOS: UNION CONVIVENCIAL - NECESIDAD DE VIVIENDA - HOGAR FAMILIAR-

PROPIEDAD EXCLUSIVA DEL CAUSANTE

El vínculo que se requiere es a favor de la unión convivencial. Ya no es vitalicio si no por

dos años.

o Adquirentes y sub adquirentes de buena fe (arts. 1895, 392, 2254)

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el

respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.

REQUISITOS: BUENA FE – SUBADQUIRENTE - OBJETOS MUEBLES NO REGISTRABLES - NO

HURTADAS O PERDIDAS - TITULO ONEROSO

Como ejemplo simple soy dueño de una obra de arte y se la entrego a fulano para que
restaure el marco y fulano en vez de restaurarlo y devolverlo lo restaura y lo vende a José.
José compro el cuadro de buena fe por lo cual en este caso se protege al sub adquirente
de buena fe, lo que puedo hacer es pedirle un resarcimiento a fulano que en lugar de
restaurarlo lo vendió.

ARTÍCULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos
reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por
una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún
valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente
de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha

realizado sin intervención del titular del derecho.
REQUISITOS: BUENA FE – SUBADQUIRENTE - INMUEBLES O MUEBLES REGISTRABLES -
ENAJENACION NULA - TITULO ONEROSO.

Por ej. Persona es titular de dominio de un inmueble y lo enajena a un sujeto (Pedro) pero
en circunstancias en donde su mente es nula (carece de facultades mentales) esa
enajenación es nula. Pero si el adquirente a su vez lo transmite al subadquirente por un
titulo oneroso, este subadquirente se convierte en propietario.

ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son

reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o
robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de
buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los
códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.

REQUISITOS: BUENA FE – SUBADQUIRENTE – INMUEBLES O MUEBLES REGISTRABLES –

ENAJENACION NULA – TITULO ONEROSO

Por ej. Soy propietario de automotor. Lo entrego voluntariamente a una persona (se lo
presto) esta persona falsifica los papeles y lo vende a otra persona que lo obtiene de
buena fe y a titulo oneroso. El antiguo propietario pierde la titularidad sobre el objeto. Si
pretendo recuperarlo mediante una acción reivindicatoria será rechazada

3. Prescripción adquisitiva
ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el
cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley.

Es un modo de adquirir un derecho real, se pueden adquirir los 10 primeros derechos

reales.

Se requiere de dos elementos:

1° POSESION

2° TIEMPO

La posesión (art. 1909)

ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho
real, lo sea o no.
Tiene dos elementos:

a- Corpus, es el elemento objetivo que es la ocupación, significa que debo ocupar la

casa “poder de hecho”

b- Animus domini, es el subjetivo. Me debo comportar como propietario, debo

asumir de hecho el rol de derecho que es asumir responsabilidades por ej. Pagar
las cuentas.

ARTICULO 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua.

El tiempo

Se computan en años, va de fecha a fecha por ejemplo usucapión. Es discrecional del juez

Hay dos tipos de prescripción adquisitiva:

- Larga 20 años (usucapión) VICENAL. Es la más común
- Corta 10 años DECENAL

Clases:
- Prescripción de inmuebles:

Breve (decenal)  la posesión debe adquirirse de buena fe y el poseedor debe obtener el

justo titulo (1902)

Largo (vicenal)  posesión de mala fe (1899)

- Prescripción de muebles:

Breve (decenal)  por buena fe y debe ser hurtada o perdida y es de dos años (1898)

Largo (vicenal)  por mala fe, cosa mueble registrada como el automotor, que no haya
sido hurtada, que el poseedor prescribiente la haya recibido del titular registral o que se
produzcan cesiones sucesivas y además la coincidencia de los elementos identificatorios.
Esto está pensado para el automotor (el 08) (1899)

ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos

reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez
años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración
del justo título.

Además de los requisitos comunes se requieren 2 más que son: 10 años con justo titulo y
buena fe.

ARTÍCULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es
el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no
está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido

conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la

documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

El justo titulo es una escritura viciada porque falta la capacidad en el otorgante o falta la
legitimación para transmitir.

Cumple el requisito de forma pero el defecto está en una de los requisitos de fondo

Ej. Es dueño pero no capaz:

El dueño de un inmueble es demente y lo vende a fulano y este fulano no ha logrado

reunir el titulo suficiente ya que el requisito de fondo es la capacidad de otorgar es bien
inmueble. Como la demencia no es notoria, además de tener un justo titulo va ser de
buena fe, entonces en principio NO ES DUEÑO SINO POSEEDOR hasta que transcurra 10
años.

Otro ej. No es dueño y es capaz:

Fulano es dueño del inmueble y me voy de vacaciones, José ocupa su inmueble y lo vende
a María, ella no tiene titulo suficiente porque no fue otorgado por el titular del derecho
real SI TIENE LA BUENA FE porque ella cree que José es el titular y también el justo titulo
porque tiene la escritura otorgada por quien carece de legitimación, si transcurre el plazo
de 10 años si se convierte de propietaria. Si el dueño vuelve antes de los 10 años puede
reclamarlo y María debe devolvérselo pero lo que puede hacer ella es iniciar una acción
civil que se llama GARANTIA DE EVICCION.

ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el
plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni
la mala fe de su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

Es usurpador por eso es de mala fe

En la definición es importante el derecho real, como el dominio pero no solo ese sino
también se pueden adquirir los diez primeros derechos reales como un departamento
(propiedad horizontal)

ARTICULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de
buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

Permite sumar los años del poseedor actual a sus poseedores futuros, sus herederos
heredan los años en los que convivio la persona anterior

ARTICULO 2280.- Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos
tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los
que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante
era poseedor.

Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del
cumplimiento de la condición, sin perjuicio de las medidas conservatorias que
corresponden.

En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o con su
valor en caso de haber sido enajenados.

Efecto retroactivo de la sentencia:

Depende del tipo de prescripción que se trate.

En la breve la sentencia va a tener efecto retroactivo al tiempo en que comienza la

posesión (1903). Su finalidad es el saneamiento de ese titulo defectuoso
ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la
posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que

comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

En la larga, su finalidad es atribuirle el derecho real a quien se comporta como tal a lo

largo de un tiempo si es que ocurre el obrar desaprensivo del verdadero propietario, se
declara al tiempo en que se cumple el plazo (1905)

_________________________________________________________________________

MARTES 23/03

Oponibilidad de los derechos reales

Los derechos reales cumplen una doble función, la primera es función de permitir al titular
el aprovechamiento del objeto y la segunda es de servir a toda la comunidad como
garantía común a todos los acreedores.

De esta doble función deriva la necesidad de publicar los derechos reales, de darlos a
conocer porque existe un doble interés. Darlo a conocer mediante la publicidad porque así
puede exigir que toda la sociedad interfiera en el ejercicio de su derecho y el otro interés
es el de la comunidad puesto que de existir algún acreedor puede agredir ese patrimonio
para satisfacer sus acreencias.

Por esto se regula el régimen de oponibilidad que se consigue mediante la publicidad de

los derechos reales

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales

constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto

necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni

aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

En el primer párrafo consagra el principio.

Terceros interesados es el titular de un derecho subjetivo, como sucesores, acreedores
comunes o privilegiados, titulares de otros derechos reales o la masa del concurso.

El tercero interesado es todo aquel titular de un derecho subjetivo que, de no cumplirse

con la publicación, puede invocar una utilidad legitima en desconocer la transmisión o
constitución del derecho real de que se trate (el acto que provoca la insolvencia de su
deudor).

Buena fe (párrafo cuarto) mala fe: todos los terceros que, aun frente a la inexistencia de
inscripción, hubieran conocido la realidad de una transmisión o constitución de un DR

Para poder oponer se requiere la publicidad suficiente y para que esto pase se requiere de
la tradición seguida de la posesión o bien la inscripción registral (párrafo 2 y 3)

__

Las cosas que tienen su registro en su titularidad porque está inscripta. Para oponerle ese
derecho necesitamos la inscripción en su registro. Inscripción de la adquisición del
derecho real, el derecho se requiere fuera de registro, la inscripción registral…

Publicidad posesoria, publicidad que se ejerce mientras ejercemos la posesión. Los bienes
inmuebles que tienen la titularidad en su registro también tienen las dos

OBJETOS NO REGISTRAGLES OBJETOS REGISTRABLES - OBJETOS REGISTRABLES –

CONSTITUTIVO DECLARATIVOS

Titulo Titulo Titulo

Modo de tradición
(adquisición y oponibilidad
total, sin excepciones a
todos los terceros)
Modo de inscripción
(adquisición y oponibilidad
total)
Modo (adquisiscion y
oponibilidad parcial)
Inscripción (oponibilidad
total)

Transmisibilidad de los derechos reales

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario.

Todos son transmisibles menos la habitación. Puede ser por actos entre vivos o por
persona fallecida, puede ser a título gratuito o a titulo oneroso.
Extinción de los derechos reales
ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono, por
la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial que así
lo disponga en un proceso de extinción de dominio.

Tres causales:

Destrucción, se produce al extinguirse el objeto por ej una vaca al comerla, un auto

cuando se da destrucción total. Destrucción total y que no de posibilidad de
reconstrucción. Se aplica para objetos muebles

Renuncia o abandono abdicación voluntaria del derecho real, es el abandono. Debe

ser indubitable, puesto que la voluntad de abandonar no se presume

Consolidación, en los derechos reales sobre cosa ajena. Se produce cuando una misma
persona se convierte en titular de ambos derechos reales.

___________________________

POSESION Y TENENCIA
Relación de dependencia, hospedaje y hospitalidad.

POSESION
CONCEPTO
ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho
real, lo sea o no.

Tiene que haber dos elementos:

Poder de hecho, disposición material sobre la cosa  CORPUS “ejerce un poder de hecho
sobre una cosa”

Convicción de que esos actos materiales la realiza porque es dueño/a, titular de un

derecho real  ANIMUS DOMINI “comportándose como titular de un derecho real, lo sea
o no.”
Por si o por medio de otra: por ejemplo alquilo

PUEDE CONSIDERARSE QUE ES POSEEDOR DE UN INMUEBLE AQUEL QUE LO OCUPA

(CORPUS) PERO ADEMÁS SE HACE CARGO DE LAS OBLIGACIONES, PAGA LOS IMPUESTOS,
SE COMPORTA COMO DUEÑO (ANIMUS DOMINI)

El elemento material (corpus) puede acreditarse porque se exterioriza por actos físicos
pero el elemento subjetivo (animus domini) es de difícil prueba por esto el codio trae el
art. 1911

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos

que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre
una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

“… es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa” si se logra acreditar el
corpus ya el texto legal supone el animus domini

Defensa privada o extrajudicial, defender una relación de poder sin acudir a la justicia.

Son quienes tienen relación con la cosa con dependencia, hospedaje y hospitalidad.

A modo de ratificación viene el art. 1928:

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los
siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos
materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga.

La cultura se refiere a plantar, sembrar, lo que hacemos con un inmueble de agricultura.

Percepción de frutos que puede complementar la cultura, también a la percepción de
frutos civiles (ej. locación) Amojonamiento es delimitar terreno, cercar el terreno.
Impresión de signos materiales es construir. Mejoras. Acciones para excluir a terceros, El
apoderamiento como el de apoderarse de un terreno ajeno.

NATURALEZA JURIDICA
ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesión y la tenencia.

Su naturaleza es que son relaciones de poder entre la persona y la cosa y tienen normas
comunes y otras que la distinguen
Efectos de las relaciones de poder:

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen

legítimas, a menos que exista prueba en contrario…

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa
no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia…

ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni

puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas

muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza….

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en
los artículos 1895 y 1897 de este Código.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de
cerramiento

TENENCIA
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Tiene corpus pero además reconoce que no es dueño ni titular de derecho real. Seria por
ejemplo el locatario, inquilino.

Su diferencia con posesión es que la tenencia no es dueño.

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder,

por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de
privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Por ejemplo la preste la casa de la costa a mi amiga, le digo que voy a veranear y me dice
que no-

ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa

determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material
de la cosa.
Los objetos son cosas materiales

Adquisición de las relaciones de poder

 Voluntaria

 Por medio del contacto con la cosa

 Adquirente debe ser capaz

 ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre
una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando

ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

Los menores deben tener mínimo diez años

 ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias

relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí.

No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder que se excluyan entre si

 ARTICULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o
la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar
oposición alguna.

La cosa debe estar libre de toda otra relación excluyente.

No debe mediar oposición alguna.

Modos de adquisición de las relaciones de poder

 Unilateral. Mediante apoderamiento

 Bilateral (por entrega o apoderamiento) tradición (1923,1924)

ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la

tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario,
y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre
del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.

ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la
recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a
terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de
recibirla.

 Traditio brevi manu (1923) asciende de ser tenedor a ser poseedor.

 Traditio longa manu (1923) representante de la posesión de otro, sin actos

materiales.
 Constituto posesorio (1923) desciende de ser poseedor a ser tenedor.

Fundamentos de la protección posesoria.

Se protege la posesión para proteger la persona del poseedor y la paz social, evitando la
violencia privada, de manera tal si alguien turba la posesión o despoja al poseedor, este
podrá defenderla a través de las acciones posesorias tenga o no tenga derecho real sobre
la cosa. Defensa que se hace extensiva a los tenedores.

Presunciones en materia posesoria (posesión y tenencia)

Presunción de posesión

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos

que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre
una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

Presunción de legitimación

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen

legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el
ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de
la ley.

Presunción de buena fe “posee porque posee”. Excepciones

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a
menos que exista prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de

cosas y carece de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.

Presunción de fecha y extensión, titulo

ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la

relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.

Principio de inmutabilidad de la cosa

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder,

por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de
privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Presunción de continuidad 1930

ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en

contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla
ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

Innecesaridad de titulo

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa
no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.

Relatividad de los vicios

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas

muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión
son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el
mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

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Viernes 26/03
LA CLASE DEL MARTES 30 SIGUE POSESION Y TENENCIA

DOMINIO
Concepto: Reza el artículo 1941 del Código Civil y Comercial de la Nación: “Dominio
perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.

Naturaleza jurídica: derecho real sobre cosa propia

Caracteres: 1942, 1943 y 1944

1. Perpetuidad, significa que no tiene límite en el tiempo. No tiene plazo de
vencimiento.

1942 “Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con

independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o
las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.

¿Por qué expresamos que el dominio es perpetuo? Porque como todos sabemos, el
dominio no tiene límite de tiempo, dura de por vida, no se extingue ni por la muerte o
incapacidad de su titular, ya que pasa a sus herederos y porque, igualmente, no se
extingue por el no uso, aunque su titular no ejerza sus facultades, salvo, claro está, en el
caso de que pasado algún tiempo, frente a la desatención de su titular, alguna otra
persona haga producir ese bien, entonces la ley toma en cuenta dicha circunstancia y opta
por esta última invocando los principios de la prescripción adquisitiva o usucapión.

2. Exclusividad, admite a un solo titular.

De la lectura del artículo 1943 del CCCN surge este carácter: “Exclusividad. El dominio es
exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no
puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”.

De su lectura surge que el titular de dominio es el dueño, pudiendo excluir a otro que lo
perturbe en su derecho. Y con razón podemos expresar que de la absolutidad se
desprende este otro carácter. En otras palabras, por su carácter absoluto, el dominio
otorga a su titular un poder soberano (llamémoslo “función positiva”) y por su carácter
exclusivo, un poder privativo de exclusión (“función negativa”). En definitiva, expresamos
que el dominio es exclusivo porque, precisamente, excluye la coexistencia de un derecho
igual sobre la misma cosa16. Ahora bien, como toda regla, este carácter de exclusividad
no escapa a la excepcionalidad, y ello se dará, frente a casos concretos, casuística de por
medio, porque como nosotros conocemos, el interés general y colectivo supera al interés
individual.

3. Excluyente, el dueño está facultado para excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa

Esta característica ha sido consagrada en el artículo 1944 que dispone: “El dominio es
excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa,
remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”.

Esta característica se materializa con la posibilidad que tiene el titular dominial de impedir
que otros interfieran en el ejercicio de sus facultades sobre el objeto. Para ello puede
tomar las medidas que considere convenientes, como encerrar un inmueble con muros o
fosos, y remover los objetos allí colocados. Estas facultades tienen sustento en el artículo
18 de la Constitución Nacional, que dispone que la propiedad privada es inviolable. Debe
considerarse que si bien la norma permite al propietario actuar por la propia vía, debe
tenerse en cuenta que no puede exceder los límites de la defensa legítima, puesto que en
tal caso estaría incurriendo en un claro caso de abuso de derecho.

La jurisprudencia se ha pronunciado en cuanto a la aplicación de esta norma y en un

conocido fallo hizo lugar al reclamo de remoción de una cámara transformadora de
energía eléctrica ubicada en el predio de propiedad de la actora y condenó a la parte
demandada, propietaria de una estación transformadora de energía eléctrica, al pago de
un canon locativo correspondiente a la parte del terreno ilegítimamente ocupado (CNCiv.,
Sala A, 6/5/2003, La Ley, 2004-B, 39)

4. Absoluto, confiere todos los actos posibles (usar, gozar, disponer y degradar)

Cabe aclarar que este carácter hace referencia al ejercicio del dominio y no a su
oponibilidad. En ese sentido, advertimos que si bien en el artículo 1942 se hace referencia
expresa al carácter de perpetuidad y en el artículo 1943 al carácter de exclusividad, no
ocurre lo propio con este otro carácter de dominio aquí analizado. Sí advertimos y con
preocupación, que de la lectura del artículo 240, Parte Primera del Libro General de este
CCCN, el derecho de propiedad pueda resultar limitado: Estipula el artículo 240 del CCCN:
“Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los
derechos individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser
compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del
derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el
funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la
biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios
previstos en la ley especial”.

“Confiere el hecho de destruir la cosa” Vélez Sarsfield

El límite es que no puede afectar el derecho de otras personas

Clasificación

Derecho real Tipo Caracteres

DOMINIO PERFECTO ABSOLUTO
PERPETUO
EXCLUSIVO
EXCLUYENTE
DOMINIO IMPERFECTO REVOCABLE
FIDUCIARIO
DESMEMBRADO

Imperfeto, se presenta tres clases:

- dominio revocable.
- dominio desmembrado.
- dominio fiduciario.

Art. 1964 Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el

fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este
Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro
Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo
grava.

Revocable  ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a

condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien
se la transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término
de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste
sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el
dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del
título constitutivo del dominio imperfecto.

NO es PERPETUO.

Por ej. Retroventa, contrato de compraventa se consagro una clausula especial (“pacto de
retroventa”) facultad que tiene el vendedor de recuperar el objeto vendido.

Desmembrado  queda sujeto al régimen de la carga real que lo grava. Carga real es un
derecho real sobre cosa ajena. Por ej. Si la hipoteco. Desciendo porque soy titular de
dominio pero imperfecto, ahora es la garantía del banco

Fiduciario  ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que

se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está
sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar
la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

Cuando se otorga un contrato de fideicomiso.

Sujeto: Persona física (capaces o incapaces) o persona jurídica

Objeto: Se admite la amplitud de objetos (muebles e inmuebles).

ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios.

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida

en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a

su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.

Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble,
si no se prueba lo contrario.

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MARTES 30/03
Posesión y tenencia
No son derechos reales sino hechos

Presunciones en materia posesoria

Presunciones de mala fe (art. 1919)

- cuando el titulo es de nulidad manifiesta: por ej. Es menor de edad

- cuando se adquiere de quien habitualmente no hace tradición de esas cosas y
carece de medio para adquirirlas: por ej si uno está en la facultad y va por los
pasillos y ve que están vendiendo rolex, acá se presume la mala fe porque está en
un lugar donde habitualmente NO se venden estas cosas. Esto deberíamos
comprarlo en una relojería. Otro ej puede ser comprar un celular a una persona
que sabemos que no tiene los recursos para obtener ese celular.
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado y se adquiere de quien no lo
registro.

Presunción de fecha y extensión, titulo

ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la

relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.

Principio de inmutabilidad de la casa

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por
su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que
tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar
al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Quiere decir que el modo de adquisición y la especie NO se pueden cambiar (pasar de

posesión a tenencia o viceversa)

Existe un principio de inmutabilidad de la causa (primera parte). Pero se puede cambiar

por actos exteriores (de tenedor a poseedor) por actos exteriores tiene que manifestarlo,
publicitarlo no solo sentirlo.

Presunción de continuidad 1930

ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla
ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

Por ej soy poseedor ahora también logra trabar que antes también lo era (lo logro probar)

Innecesaridad de titulo

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa
no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que
deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.

Se refiere a que NO hace falta probar el titulo para probar la tenencia

Relatividad de los vicios

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas

muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión
son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el
mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

Los vicios los puede alegar quien los sufrió

Clasificación de la posesión y la tenencia

Posesión o tenencia  ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de
poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas
cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley.

Puede ser: Legitima o ilegitima

Legitima: el poseedor realmente lo sea titular de derecho real y el tenedor de derecho

personal

Ilegitima: el poseedor no es titular de un derecho real y el tenedor no es titular de un

derecho personal. Esto es de buena fe o mala fe (creencia), buena fe es cuando se cree
que es legítimo y mala fe cuando sabes que es ilegitimo, como el usurpador, el que tiene
boleto de compraventa y se subclasifica (simple y viciosa)

Viciosa: cosas muebles (hurto estafa abuso de confianza) y cosas inmuebles (violencia
clandestinidad y abuso de confianza)
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a
menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de

cosas y carece de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.

ARTICULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al

comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una
nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se
debe estar al día de la citación al juicio.

Extinción: cesa el poder de hecho de la cosa 1931

ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el
poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando:

a) se extingue la cosa;

b) otro priva al sujeto de la cosa;

c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la

tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

- Cuando se extingue la cosa

- Cuando otro priva al sujeto de la cosa (por ej. Me roban)
- Cuando es físicamente imposible su ejercicio en forma perdurable (por ej se cae al
fondo del mar)
- Desaparece la posibilidad de hallarla
- Cuando lo abanono

Efectos de las relaciones de poder 1932

ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen
derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su
objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo
4, Título III de este Libro.

- Ejercer las servidumbres reales 2162

ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

- Exigir el respeto a las restricciones y limites al dominio 1970

ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado

en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso
del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este
Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Deberes inherentes 1933

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el
deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya
contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales
inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla aunque no se haya contraído

obligación al respecto (hallador de una cosa perdida)

Deber de respetar las cargas reales (derechos reales de disfrute y garantía) y los límites al
dominio (humo, calor, luces, vistas)

Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa (medida de no innovar)

Efectos propios de la tenencia 1940

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en
razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde
la garantía por evicción, si ésta corresponde;

c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los
otros que la pretenden.

Conservar la cosa

Deber de nombrar quien es el poseedor, nominatio autoris: individualizar

Obligación de restituir la cosa

Efectos propios de la posesión 1939

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en
los artículos 1895 y 1897 de este Código. A menos que exista disposición legal en contrario,
el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que
graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas
muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco
existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes.

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el

cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley.

Prescripción adquisitiva: adquirir el derecho real por el transcurso del tiempo

Obligación de pagar los impuestos, tasas, y contribuciones que gravan a cosa salvo
disposiciones legales en contrario 1939

Adquisición legal de los derechos reales sobre cosa mueble 1895. La posesión de buena fe
de subadquirente de cosa mueble no registrable hace adquirir derecho real salvo que la
cosa sea hurtada o perdida

Régimen jurídico de cosa mueble 1894- 1895

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común
de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que
se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del
conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas
muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco
existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes.

Cosas muebles 227 (registrables y no registrables)

ARTÍCULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí
mismas o por una fuerza externa.

Cosa mueble no registrable 1895 1° párrafo

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de las cosas
muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.

Adquisición legal del subadquirente: posesión de buena fe, cosa mueble no registrable, no
hurtada ni perdida, titulo onerosas(para repeler la reivindicatoria) 2258

ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la

reivindicación de cosas muebles no registrables:

a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la

que primero adquiere el derecho real;

b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se
derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se
remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación
si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

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MARTES 6/04

CONDOMINIO
CONCEPTO
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.

NATURALEZA JURÍDICA
Su naturaleza jurídica es un derecho real, y como tal es un poder jurídico que recae sobre
una cosa propia. Este derecho real no puede recaer sobre un derecho, sino que siempre
recae sobre una cosa.

CARACTERÍSTICAS
 Es un derecho real autónomo
 Sobre cosa propia
 Se ejerce por la posesión
 Unidad de objeto (a c/uno e corresponde una parte indivisa)
 Pluralidad de sujetos
 Propiedad de partes ideales
(Presunción de partes ideales)

Algo importante a destacar es que los acuerdos sobre el uso y el goce de la cosa que se
realizan entre condóminos no les son oponibles a terceros, por lo que si uno de los
condóminos vende su parte, el acuerdo no rige para el nuevo titular.

La causa o modo de adquisición del condominio puede darse mediante acto entre vivos,
debiendo cumplirse el titulo y el modo suficientes para que se produzca la adquisición o
por transmisión hereditaria.
FACULTADES

Facultades materiales
Facultad de uso y goce de la cosa común

Derecho de uso

Cada condómino, conjunta o individualmente, sin alterar el destino

Derecho de goce

Convenios ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el
uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente
sobre determinadas partes materiales.

Alternado en forma exclusiva y excluyente. Los titulares pueden convenir respecto del uso
y goce de la cosa, existiendo una limitación que es no destruirla ni alterar su destino. Los
frutos, tanto civiles como naturales, se perciben en proporción a la titularidad de cada uno
de los condóminos. Por ejemplo, si fueran dos titulares, cada uno de ellos percibirá la
mitad de los frutos

Facultades jurídicas
ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede
enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte
acrece a los otros condóminos.

Disposición jurídica Enajenar por ej. Venta, donación

Gravar por ej. Hipoteca, prenda

Abandonar

En relación a la disposición jurídica, cada condómino tiene la facultad de enajenar la

parte indivisa, lo que implica que pueden vender su parte indivisa sin necesidad de la
conformidad del resto de los condóminos. Cada condómino tiene el derecho o facultad de
disposición jurídica. Para lo que si se necesita de la conformidad de todos los condóminos
es para enajenar la totalidad de la cosa objeto del condominio. Para vender la totalidad
de la cosa, entonces, se necesita de la unanimidad de la totalidad de los condóminos,
pero no quita que cada uno pueda vender su parte indivisa.
Además, cada condómino puede gravar la cosa, es decir que por ejemplo, puede
constituir una hipoteca sobre un inmueble o una prenda si es un objeto mueble. No se
debe pensar que por ser un condominio la parte indivisa no forma parte de la prenda
común de los acreedores, ya que sí forma parte de ella y puede rematarse la parte indivisa
del deudor. Si se ejecuta la parte indivisa de alguno de los condóminos, el acreedor o
quien compre en la subasta pasa a ser condómino con el otro titular.

Por supuesto que también aplican las facultades generales, como es la de abandonar la
cosa.

Pueden también, conjunta y unánimemente, decidir cambiar el destino de la cosa, ya sea

de toda la cosa o de una parte de ella.

CLASIFICACIÓN
 Sin indivisión forzosa

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión,
todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es
imprescriptible.

Partición:

- En especie
- Adquisición por un condominio
- Enajenación

Es el caso en el cual cualquier condómino puede solicitar y exigir la partición, lo que quiere
decir que puede solicitar dividir el condominio. Es una acción imprescriptible, por lo que
pueden solicitarla en cualquier momento.

La división se puede realizar en especie si el objeto lo permite, es decir dividiendo

materialmente la cosa. Para ser dividida en especie, es importante tener en cuenta las
medidas municipales correspondientes a las parcelas para determinar si la misma es apta.
Si el objeto no puede ser dividido en especie, se puede poner a la venta dividiéndose el
dinero entre los condóminos. Se puede vender ya sea a un tercero o puede un condómino
comprar la parte al resto de los condóminos. Otra de las formas para subdividir un
condominio en especie es afectarlo a propiedad horizontal, debiendo cumplirse una serie
de requisitos exigidos por la ley.
  Con indivisión forzada

Consiste en el caso en que no se puede solicitar la partición en cualquier momento.

Además, este tipo de condominio se subdivide en: a) indivisión forzosa perdurable e b)
indivisión forzosa temporaria.

A) TEMPORARIA

Se da por un tiempo y en los siguientes casos:

- Sentencia

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de
cinco años. Este término es renovable por una vez.

Se da en los casos de partición nociva, en el que un condómino puede solicitarle al juez

que disponga la indivisión por sentencia por el tiempo que el juez considere. El tope del
término es de cinco años y es renovable por una vez. Esto se encuentra dispuesto en el
artículo 2001 CCyCN. Se deben argumentar motivos muy graves para que opere.
Generalmente se solicitaba invocando razones económicas.

- Convención

La indivisión se puede acordar. No entra en la órbita judicial, se maneja

extrajudicialmente. Se da en tres casos:

a) artículo 2000 CCyCN: convenio de suspensión de la partición, en el cual los condóminos

pueden convenir la indivisión por un determinado tiempo, no pudiendo éste exceder los
diez años;

b) artículo 2331 CCyCN: acuerdo entre herederos, ya que a los herederos se les aplican las
normas del condominio en relación a los bienes, pudiendo convenir en el marco de una
sucesión que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no
exceda de los diez años;

c) donación, que requiere un acuerdo de partes porque no es obligatorio recibir una

donación.

- Acto de última voluntad

ARTICULO 2330.- Indivisión impuesta por el testador. El testador puede imponer a sus
herederos, aun legitimarios, la indivisión de la herencia por un plazo no mayor de diez
años.

Puede también disponer que se mantenga indiviso por ese plazo o, en caso de haber
herederos menores de edad, hasta que todos ellos lleguen a la mayoría de edad:

a) un bien determinado;

b) un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro

que constituye una unidad económica;

c) las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o

accionista.

En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende reducido a
éste.

El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un
coheredero, cuando concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.

El testador o testadora en su testamento puede imponer a sus herederos la indivisión por

un plazo no mayor a diez años.

- Ley

ARTICULO 2332.- Oposición del cónyuge. Si en el acervo hereditario existe un

establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole que
constituye una unidad económica, o partes sociales, cuotas o acciones de una sociedad, el
cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en todo o en parte el establecimiento o
que es el principal socio o accionista de la sociedad, puede oponerse a que se incluyan en
la partición, excepto que puedan serle adjudicados en su lote.

Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento pero

que participa activamente en su explotación.

En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la muerte del
causante, pero puede ser prorrogada judicialmente a pedido del cónyuge sobreviviente
hasta su fallecimiento.

Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes sociales, cuotas o

acciones corresponde al cónyuge sobreviviente.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisión
antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta utilidad económica que
justifican la decisión.

El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido residencia
habitual de los cónyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha sido adquirida o
construida total o parcialmente con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en
la partición, mientras él sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Los
herederos sólo pueden pedir el cese de la indivisión si el cónyuge supérstite tiene bienes
que le permiten procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades.

Ante el fallecimiento de una persona, si el cónyuge supérstite queda en condominio con

otras personas, puede oponerse a la partición. El plazo máximo también es de diez años

B) PERDURABLE

Se da en muy pocos casos en condominios de muros, cercos y fosos de medianería. Por el

contrario a la indivisión forzosa temporaria, la perdurable es por tiempo indeterminado.
Puede darse en los siguientes casos:

- Condominio sobre accesorios indispensables (2004-2005)

Por ej. dique o represa

- Condominio de muros, cercos o fosos (2006y ss)

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VIERNES 09/04

DOMINIO II.
Lo importante con respecto al objeto es que cuando se trata de un inmueble, se extiende
o se integra también con el espacio aéreo y el subsuelo.

Con respecto a la causa, existen tres modos generales que se aplican a todos los derechos
reales, con la excepción de que exista para alguno de ellos alguna disposición especial que
prevalece por sobre las disposiciones generales. Estos tres medios generales son:

a) la teoría del título y modo suficiente consagrada en el artículo 1892 CCyCN;

b) por disposición legal, que se da en los casos mencionados en el artículo 1894 CCyCN,
que a su vez remite a otras normas y

c) por prescripción adquisitiva, figura consagrada en los artículos 1897 a 1905 CCyCN.

Estos tres modos generales aplican al dominio.

Para el primer medio de adquisición de la TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO SUFICIENTE, se

debe cumplir con un procedimiento que consta de dos etapas: la obtención de título y la
obtención del modo. Tanto el primer elemento como el segundo deben cumplir a su vez
con dos requisitos de fondo y uno de forma.

El titulo puede ser un contrato de compraventa, de donación, permuta o cualquier otro

acto jurídico en el que el enajenante tenga como fin inmediato contraer la obligación de
dar cosa cierta para transmitir el dominio. En cuanto al requisito de forma, tratándose de
inmuebles, en virtud de lo establecido por el artículo 1017 CCyCN, debe cumplirse con la
escritura pública.

En caso de inmuebles, rige la libertad de formas, principio consagrado para los actos
jurídicos en el artículo 284 CCyCN. En relación a los requisitos de fondo, se requiere
capacidad plena y legitimación. Los sujetos con capacidad restringida pueden otorgar
actos de administración pero no de disposición, por lo que no tienen capacidad suficiente
para transmitir el derecho real, es por ello que la capacidad que se requiere es la plena
capacidad civil. Los legitimados son los titulares de dominio.

Ningún otro derecho real puede transmitir el dominio porque nadie puede transmitir un
derecho más extenso del que se tiene. Los derechos reales están ordenados en cuanto a
jerarquía, de arriba hacia abajo, y sólo en ese orden pueden transmitirse. Esto en virtud
del principio nemo plus iuris consagrado en el artículo 399 CCyCN.

Para el modo hay que estarse exactamente a los mismos requisitos.

La forma es la tradición, es decir la entrega material del objeto y la capacidad y la

legitimación es la misma. El sujeto debe conservar la plena capacidad civil y la
legitimación, es decir la titularidad dominial del objeto. Esto es importante porque se
originan conflictos con la aplicación de esta norma, habiendo muchas veces sujetos que
transmiten la titularidad del mismo objeto a dos sujetos distintos. En esa hipótesis de
estafa luego se genera un conflicto entre ambos adquirentes, pero no es válida la tradición
que se realiza al segundo adquirente puesto que el que transmite ya no era titular o
propietario del inmueble, es decir no estaba legitimado. Esto es así en virtud del artículo
1892 inc. 6 CCyCN, donde se requiere que tanto la capacidad como la legitimación son
necesarias tanto en el título como en el modo. En el caso de los menores que ejercen
alguna profesión, tienen capacidad para disponer de sus bienes pero sólo de aquellos que
hayan adquirido con su trabajo.

El segundo modo de adquisición del dominio es la ADQUISICIÓN LEGAL, dispuesta en el

artículo 1894CCyCN. En virtud del mismo, adquieren el dominio por fuerza legal los
adquirentes o subadquirentes de buena fe, que son los adquirentes que reciben el objeto
pero de quien no es el dueño, por lo tanto no tienen el título suficiente, pero por tratarse
de poseedores de buena fe, la ley los convierte o asciende a propietarios.

Cuando el artículo menciona a los adquirentes o subadquirentes de buena fe, está

remitiendo a tres artículos en el cual se da este caso: artículo 1895 CCyCN, que se refiere a
la adquisición del dominio de un objeto mueble no registrable; artículo 392 CCyCN, que se
aplica para objetos inmuebles o muebles registrables; y artículo 2254 CCyCN, que es el
articulo específico para el automotor. Analizaremos cada uno de ellos a continuación.

El primer caso que es la adquisición del dominio de un objeto mueble no registrable

puede tratarse de, por ejemplo, un cuadro o un reloj y para que se adquiera el derecho
real de dominio sobre el objeto, se exige la presencia de cinco requisitos:

1) ser poseedor de buena fe,

2) ser subadquirente,

3) que sea un objeto mueble no registrable,

4) que el objeto no sea hurtado ni perdido y

5) que sea a título oneroso.

El segundo caso de adquisición legal aplicable a la adquisición del dominio para objetos
inmuebles o muebles registrables, contempla también cinco requisitos:

1) ser poseedor de buena fe,

2) ser subadquirente,

3) que sea a título oneroso,

4) que se trate de un objeto registrable,

5) que haya existido una enajenación nula, como por ejemplo si una persona demente
vende el objeto.
El último caso de adquisición se aplica exclusivamente para el automotor. En este caso
sólo se exigen la inscripción registral y la buena fe. Entonces, cuando el poseedor de
buena fe ha logrado la inscripción registral, se adquiere el derecho real sobre el
automotor si el mismo no ha sido hurtado o robado.

Por último, la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA es un modo para adquirir el dominio por la

posesión continuada en el tiempo y, tratándose de inmuebles, existen dos clases:

Prescripción adquisitiva larga y;

Prescripción adquisitiva breve.

La prescripción adquisitiva larga se produce a los 20 años cuando el poseedor es de mala

fe, y la breve se produce a los 10 años cuando el poseedor es de buena fe y además
cuenta con el justo título, que debemos recordar que es un título nulo. El nombre induce
al error porque se tiende a pensar que es válido.

Es válido el título que cumple con los requisitos de fondo y de forma, es decir el titulo
suficiente. El justo título es sólo la escritura, es decir que se cumple con el requisito de
forma pero carece de alguno de los requisitos de fondo, es decir de capacidad o
legitimación, como sucede cuando la escritura es otorgada por un incapaz o bien cuando
quien la otorga no es el titular dominial. La prescripción adquisitiva larga se funda en una
cuestión social, mientras que la breve se utiliza para sanear un titulo nulo o defectuoso, se
intenta evitar que se perpetúe un emplazamiento jurídico irregular.

Además de los modos de adquisición generales, existen modos específicos de adquisición

de los derechos reales. Son casos bastante poco frecuentes, que bien no generan
conflictos o que se producen con escasa frecuencia. Éstos son la apropiación y la
accesión.

El primer caso se encuentra estipulado en el artículo 1947 CCyCN.

Consiste en tomar o aprehender objetos que son susceptibles de apropiación porque se

adquiere el dominio con el sólo hecho de tomarlos. Esto se aplica a una categoría de cosas
llamadas res nullius (en español, ‘cosas de nadie’), y que pueden ser los animales que
pueden cazarse, los peces que pueden pescarse y las cosas muebles abandonadas. Son
cosas que no tienen dueño. Los inmuebles no integran esta categoría, ya que de no tener
dueño las adquiere el Estado.

Todos estos casos configuran actos jurídicos en los términos del artículo 259 CCyCN
porque los sujetos mediante su actividad tienen como fin inmediato adquirir el dominio de
esa res nullius.
También pueden adquirirse tesoros ocultos, los que pertenecerán a quien lo halló. Puede
darse la presencia de tesoros ocultos dentro de otro objeto mueble. Si el tesoro se
encuentra en propiedad ajena existirá un condominio con el dueño de la propiedad. Esto
no aplica cuando una persona encuentra una cosa perdida que tiene dueño y se la queda,
ya que en ese caso se configura el hurto.

El segundo medio especifico de adquisición del dominio es la accesión de inmuebles, que

se consagra a partir del artículo 1959 CCyCN. Se presenta en varias modalidades pero
existe un principio mediante el que se considera como objeto principal al suelo, es decir al
terreno, y lo que accede, o sea los elementos que se adhieren ya sea por motivos
naturales o artificiales, se convierten precisamente en accesorios y por lo tanto adquiere
el dominio el titular del objeto principal.

El caso más frecuente o en el que más frecuentemente se producen conflictos, es el de la

edificación en terreno ajeno. Es decir que cuando se edifica, planta o siembra en un
terreno ajeno o el dueño del terreno edifica con materiales ajenos, la edificación o lo que
se ha adherido pasa a integrar el suelo, es un objeto accesorio adherido al principal que es
el terreno. Entonces, esa edificación se integra y forma una sola cosa con el terreno,
adquiriendo el dominio el dueño del suelo. Si se toman materiales ajenos para edificar,
desde que se adhieren a la edificación pasan a ser del propietario. La adquisición del
dominio le corresponde siempre al dueño principal, es decir al dueño del suelo. Ya sea que
se trate de edificación en terreno propio con materiales ajenos o en terreno ajeno con
materiales propios, el dueño del objeto principal adquiere también el dominio delo
accesorio, es decir lo construido, lo plantado o lo sembrado.

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MARTES 13/04

CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS.

En CABA, las divisiones entre inmuebles suelen estar hechas de muros/paredes.

El principio general de los condominios es que es sin división forzosa, que tiene esta
característica, en cualquier momento cualquier condómino puede exigirle la partición, que
se puede hacer en especial y según si el tipo del bien lo admite.

Un auto no se puede dividir en especie o sino mediante la venta del inmueble, eso es el
condominio a secas, común o condominio sin división forzosa porque se puede dividir en
cualquier momento.
Pero hay casos de condominios con indivisión forzosa, en los que por un tiempo
(temporarios) no va a poder pedir la división en cualquier momento, de esos casos vamos
a tener a tener los condominios con indivisión forzosa temporaria: que son por un
tiempo, 10 años y el de sentencia prorrogable 5 años.

En la medianería o condominio de muros, cercos y fosos, la indivisión forzosa es

perdurable, no tiene un límite de tiempo. (Similar al dominio, es perpetuo pero no quiere
decir que va a durar para siempre), sino que lo tiene un fin prefijado, anunciado.

Está regulado a partir del artículo 2004.

ARTÍCULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles
ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el
derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

Ya sea en un núcleo de población (ciudades) o sus arrabales (suburbios), cada propietario

de inmueble tiene un derecho y una obligación; pero no como vemos los derechos y las
obligaciones comúnmente sino que cada titular del inmueble tiene un derecho pero sobre
si mismo pesa una obligación que debe encerrarse de construir un muro de cerramiento
divisorio de los inmuebles. Es un derecho porque tiene el derecho a la privacidad por el
artículo 18, 19 CN, se relaciona con el 1944 del CCy C y también para cautelar ese
inmueble pero también es una obligación que nos impone el artículo 2007 que tiene que
ver con el derecho que tiene el predio lindero de encerrarse, porque quien construye el
muro divisorio también está colaborando con el otro lindero para cumplir con su propia
obligación de cerramiento. Al construir el muro divisorio siendo titular de un inmueble,
estoy ayudando al otro titular del otro inmueble a cumplir con su propia obligación de
encerrarse. Esa obligación de cerrarse la puede cumplir construyendo un muro de
cerramiento, muro que tiene que tener determinadas características que están en el
artículo 2008 para cumplir con la obligación de cerramiento.

ARTÍCULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser
estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del
límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.

Si cumple con estas características va a cumplir con el derecho/obligación de cerramiento

forzoso. Ese muro se puede construir de distintas maneras según el artículo 2007: puede
construirse totalmente sobre el terreno A o avanzar sobre el terreno B en su construcción,
le va a permitir avanzar sobre el terreno de otra persona porque lo está ayudando a
cumplir con su obligación de cerramiento forzoso, los beneficia a los dos. Los
fundamentos tienen que ver con las garantías constitucionales y con el artículo 1944 de la
CCyC.

Tipos de muros: no todos los muros que separe dos inmuebles o terrenos (que también
son inmuebles) son medianeros.

ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble

colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles

colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de

modo que el filo coincide con el límite separativo;

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie.

Muro lindero, separativo o divisorio: es el muro divisorio, podemos ver un muro pero no
nos da la pauta de que sea un condominio o un dominio, a simple vista de afuera no lo
podemos saber, podemos saber que es un inciso A, un muro lindero pero no podemos
saber si pertenece a los demás incisos que establece el artículo porque tenemos que saber
a dónde pasa el límite divisorio de los inmuebles. Por un lugar va a estar el límite divisorio
de los inmuebles que visualmente no lo vemos demarcado.

Encaballado: ese muro lindero puede ser a su vez encaballado, es decir, este muro
traspasa el límite, nos permite avanzar 15 cm sobre el terreno de B si A está construyendo
el muro lindero y lo mismo para B. De modo que si un muro que se considera estable tiene
30 cm, quienes lo están construyendo pueden delimitar el límite divisorio justo en el muro
en el medio. Puede ser 15 cm de lado y 15 cm del otro lado del terreno porque los muros
tienen su espesor.

Contiguo: se asienta totalmente en el inmueble A o B tocando el límite divisorio; el titular

de A hizo el muro pero lo hizo en su terreno, se perdió de aprovechar 15 cm del terreno
del otro, hablando de 15 cm cuadrados es mucho, más que nada para el valor del
inmueble. Lo ideal es que como abogados tenemos que ayudarnos de los profesionales
(agrimensor). Lo ideal es que se contrate arquitectos para hacer los muros, el agrimensor
hace las medidas, es el que sabe por dónde va a pasar el límite. No siempre construyen el
límite con los profesionales adecuados, lo construyen ellos mismos donde creen que es el
límite.

De elevación: el lindero está por encima de los 3 metros, vemos una misma pared pero
tiene dos criterios jurídicos, que son físicos pero que van a tener consecuencias jurídicas
que son: hasta los 3 metros es el muro que cumple con la obligación de cerramiento y
desde los 3 metros hacia arriba se llama muro de elevación. Y lo mismo sucede hacia la
profundidad, desde el suelo hacia abajo (ejemplo: sótano, estacionamiento) se llama
muro enterrado, ese muro no incluye los cimientos ya que son necesarios para la
estabilidad del muro de cerramiento y de la construcción.

Próximo: denominados por algunos autores, es una pared que tiende a dividir pero que
está totalmente dentro de un terreno sin tocar el límite, el código no lo regula porque no
toca el límite.

Medianero: es el lindero que es común y pertenece en condominio a ambos titulares, el

muro que es medianero es condominio. Es de propiedad de ellos, la parte ideal integra el
activo y el patrimonio; el titular de dominio del lote A, su dominio termina dónde empieza
el muro porque es condómino del muro.

Privativo: es dominio, pertenece a uno de los colindantes. Y el terreno que está debajo es
dominio también. No va a haber 3 inmuebles como el caso del medianero.

Cerramiento forzoso: es el lindero que cumple la obligación de cerramiento forzoso.

Todos los muros salvo el próximo que está regulado en la doctrina, todos son de
cerramiento forzoso, estos criterios se van a superponer, el encaballado también puede
ser separativo.

ARTÍCULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo

dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es
medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.

El muro, sea contiguo o encaballado son medianeros desde su construcción pero solo
hasta los 3 metros porque ayuda al vecino a cumplir su obligación de cerramiento, pueden
haberlo construido diciendo los gastos desde el principio o puede ser directamente
solventado por uno de los vecinos. El muro de elevación (se aplica lo mismo para el
enterrado) son privativos en principio es dominio, pero se pueden convertir en un
condominio si el otro titular lo adquiere por prescripción adquisitiva es decir por usarlo
por 20 años sin que nadie haya evitado su uso, por tener la posesión de él o si lo quiere
por contrato (sea que lo haya donado, comprado, etc) por esos medios se convierte en
medianero. Siempre y cuando cumpla con los requisitos de estabilidad y los 3 metros, etc.
Cuando es medianero se le va a aplicar las normas del condominio, tienen que pagar las
reparaciones, tienen derecho a usarlo, a apoyar construcciones; van a tener facultades,
apoyar tirantes, etc. Las facultades se encuentran en el artículo 2021.

ARTÍCULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar

construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades,
aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no
resulte peligro para la solidez del muro.

Supongamos que un titular lo construyó sólo puede reclamar el pago desde que comenzó
a construir, por más que no lo utilice porque cumple con la obligación de cerramiento,
también puede exigir el cobro desde ese momento.

ARTÍCULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción

de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde
el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su
utilización efectiva por el titular colindante.

¿Cuánto puede cobrar? esto se encuentra regulado en el artículo 2014.

ARTÍCULO 2014.-

Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene

derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos.

Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.

Si el muro es encaballado (pasó el límite del colindante) puede exigir que le pague no solo
el valor de la parte, lo que vale la pared en lo que se está cobrando en toda su longitud, en
CM cuadrados, los cimientos necesarios para darle estabilidad pero nada más porque está
utilizando el terreno del otro, si lo construyó contiguo (no a caballo, construyó el muro en
su terreno pero tocando el límite) podría haber pasado hacia el lote B, perdiendo 15 cm:
podría exigir el pago de lo que vale la mitad en toda su extensión, los cimientos pero se le
suma el terreno, también le puede exigir que pague el terreno porque se perdió 15 cm de
su terreno y le puede exigir a B que se los pague, además porque está cumpliendo con la
obligación de cerramiento; puede librarse de esa obligación abdicando la medianería;
renunciando a ser condómino.

ARTÍCULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de

créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro,
puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares
donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción
que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.

La abdicación es una renuncia, renuncia a su derecho de medianería, aún en el

cerramiento forzoso, esto es en caso de que no pueda o no quiera pagar. Al abdicar la
medianería, no va a ser condominio, va a ser dominio del titular y ya no va a poder ejercer
las facultades materiales, no lo puede usar. En la ciudad vemos que las construcciones se
apoyan, en EEUU dejan un pasto alrededor de las casas, en las ciudades acá nos apoyamos
a los muros, están los edificios pegados. (Por regla general la prescripción es de 5 años).

Muros que nacen privativos: en el caso del muro de elevación y el enterrado son
privativos, es dominio de quién lo construyó, el titular de dominio puede reclamar el pago
desde que el otro lo utiliza. Es el caso de las construcciones que se apoyan, están pegados;
por las reglas de la arquitectura está utilizando la medianería, por dar más estabilidad y
para ganar más centímetros.

Entonces, desde que lo utiliza sea que se apoye o que lo utilice para hacer cañerías, o
tirantes, desde que realiza el uso le puede reclamar el pago porque es dominio, no solo
que se apoye le puede reclamar el pago sino en la medida que lo utilice, no en toda la
extensión del muro, en la medida que lo esté utilizando. La doctrina no establece que
utilización es colocar un clavo parala ropa, pintar la pared, revocarla, etc no se considera
utilizar en el sentido de la facultad del artículo 2021. Pueden pasar los años, se vende y el
nuevo titular lo quiere utilizar apoyándose en el muro, en el privativo o hace una cochera,
desde el momento en que lo utiliza lo tiene que pagar. Cuando el muro ya no lo utilizan
pasa a ser medianero en la medida de su utilización.

Presunciones: si uno llamó al agrimensor, tiene los títulos, los planos, tiene las pruebas
documentales probablemente no haga falta utilizar las presunciones porque estas
presunciones se desvirtúan con pruebas y se valora mucho la prueba documental que son
los informes técnicos que son realizados a partir de planos, escrituras para tratar de ver
dónde está el límite.

ARTÍCULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero

entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde
esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo
del dueño del edificio más alto

Admite prueba en contrario, hasta el punto de la línea común de elevación; se va a

presumir que es medianero y por encima se va a presumir desde esa línea de elevación
que es privativo del titular del edificio más alto. No pensemos que toda la vida es como
nosotros conocemos en las ciudades, a veces los edificios son muy antiguos y las pruebas
documentales no están; sea porque nunca se hicieron sucesiones o que nunca se vendió,
para estos casos en donde no se puede probar se aplican las presunciones:

1. Se presume medianero hasta la línea común de elevación.

2. Se presume privativo por encima de la línea de elevación y por debajo de los cimientos
del suelo.

La prueba que desvirtúe esto debe provenir de instrumentos públicos o privados que
contengan actos de los dos titulares, sus antecesores o surgir de signos materiales
inequívocos. Los títulos prevalecen sobre los signos, el agrimensor va a ver los signos que
es una profesión que en provincia de Buenos Aires cada vez que se hace una escritura de
planta baja o primer piso hay que hacer una cédula catastral, que es una dependencia del
estado que se ocupa de esto y verifica inmuebles sin registrar, pero favorece un montón
para este tipo de prueba. En zonas rurales no se exige que sea un muro, puede ser de
piedra, de alambre, cercos vivos de plantas, pozos, zanjas, otras formas de marcar el límite
por lo tanto, se le va a aplicar las normas de medianería, siempre que sea rural.

ARTÍCULO 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en

cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es
aplicable, en la medianería rural.

Y a los árboles que estén tocando el límite también se les van a aplicar estas normas, el
árbol puede generar daños o ese muro, que si es condominio va a ser reparado por ambos
porque tienen esa obligación. Y si el árbol tiene raíces fuertes, levantando el piso, si el
árbol toca el límite es condominio y el gasto va a ser a cargo de los dos. Si se puede
solucionar cortando ramas o raíces se debe adoptar esta solución.

Extinción del condominio: el condominio en general se extingue, se le aplican los

principios generales: ante destrucción, ante renuncia; cada parte puede abdicar
abandonar y es en beneficio de los restantes condóminos, si un condómino renuncia,
abandona los demás acrecen, toman su parte en la proporción de la titularidad que tiene.
Y además tiene un modo específico: porque es la división o partición del condominio, se
extingue el condominio por división o partición, dividiendo o que lo compren terceros u
otro condómino No se aplica la consolidación del modo general porque es para derechos
reales sobre cosa ajena.

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VIERNES 16/04

PROPIEDAD HORIZONTAL
CONCEPTO

ART 2037 La propiedad horizontal (PH) es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre (el objeto llamado unidad funcional UF y consiste en) partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como
las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.

PH: es el derecho real.

Uf: es el objeto, un objeto compuesto: parte privativa (el departamento, un local, cochera)
y otras comunes (porcentaje sobre los sectores comunes).

Son muy distintas las facultades de las partes comunes y las partes privativas.

NATURALEZA JURÍDICA

Es un derecho real.

Por tratarse de un derecho real sobre cosa propia las figuras que se consideran análogas
(aplicables subsidiariamente) son el dominio y el condominio, significa que cuando hay
conflicto primero se aplica la regulación de PH pero si esta regulación no basta se
aplicarían las normas del dominio o el condominio según sea el motivo

CARACTERÍSTICAS

Es un derecho exclusivamente inmobiliario ya que solo recae sobre inmuebles.

Es un objeto compuesto: UF, parte privativa y parte común.

La regulación es parcialmente convencional “… de conformidad con lo que establece este

Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal…” en parte por la ley (código) y
en parte por la voluntad (reglamento).
ELEMENTOS

Sujeto: persona humana o jurídica

Objeto: unidad funcional

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la

unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La
propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Puede presentarse en tres formas en sentido físico:

Como los distintos pisos de un edificio (piso 1, 2, 3, 4)

Distintos departamentos de un mismo (piso 1 A, B, C, 2 A, B, C)

Distintos departamentos en una edificación de una sola planta, se los suele decir PH (Casa
de una sola planta) no existe edificación elevada.

REQUISITOS

independientes y todos deben tener salida a la vía pública que puede ser independiente o
pasaje común.

Causa: … (clase del viernes)

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MARTES 20/04

SUPERFICIE
Va a haber una excepción con respecto a la extensión del dominio que solo se va a dar
siempre y cuando exista al derecho de superficie; que nos va a permitir dividir el inmueble
como objeto del derecho real

(Art. 1945. Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto
por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de
propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.)

Al tratarse del objeto al tratarse de un inmueble no solo comprende el terreno (rasante),

sino también el vuelo proyectado hacia el espacio aéreo y el subsuelo. En el caso de la
pareja que construya una casa en el terreno de los suegros, pertenece al dominio de los
suegros, la propiedad va a ser del dueño del terreno, pero acá va a haber una excepción a
esta extensión, no se va a aplicar esta regla aunque construya con materiales ajenos o en
un terreno ajeno, no se va aplicar el artículo 1962

Art. 1962. Construcción, siembra y plantación

Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los

adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños. Si la construcción,
siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el
dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a
menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del
inmueble y del daño. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero
con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee
los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo
que deba al tercero.)

Este artículo se va a aplicar para los casos en donde lo hagan sin derecho de superficie, en
el caso del derecho de superficie no se va a aplicar este artículo, nos vamos a regir por las
normas de superficie.

CONCEPTO

Art. 2114. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre
un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el suelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.

Por temporario se entiende que no va a ser por tiempo perpetuo como el dominio, se va a
constituir sobre un inmueble ajeno, es decir que va a haber un titular de dominio del
inmueble y un titular de un derecho de superficie. Tiene la facultad de uso, goce y
disposición del derecho de plantar, forestar o construir en un inmueble ajeno o sobre lo
que ya está plantado, forestado o construido sobre un terreno ajeno, ya sea en el vuelo, el
subsuelo o el terreno según las modalidades de su ejercicio porque va a importar bastante
la autonomía de la voluntad; como pactaron que va a ejercer el constituyente y el titular
del derecho (superficie) y su duración según disposición en contrario.

Ese titular del derecho de dominio va a tener que respetar al derecho de superficie, que
va a tener el derecho de lo que hayan pactado, lo que figuran en el título constitutivo,
puede ser por ejemplo: sembrar trigo en un terreno ajeno; construir un edificio o un tipo
de construcción (lo que hayan diseñado) o forestado, por ejemplo: forestación de pinos.

El superficiario tiene amplias facultades y además va a hacer suyos los frutos, por ejemplo:
los frutos naturales como ser pinos que están plantados luego los puede talar y son de su
propiedad y los puede comercializar para vender la madera.

¿Tiene disposición jurídica en qué sentido?: No puede vender el terreno porque sigue
habiendo un titular de dominio, el derecho que tiene el superficiario es de plantar,
forestar o construir sobre el inmueble ajeno por el artículo 399 Nemo plus iuris.

Art. 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

El artículo puede dar lugar a que pensemos que el superficiario tiene el derecho de
disposición sobre toda la cosa y esto no es así; no se refiere a que va a enajenar toda la
cosa, tiene derecho a enajenar (derecho de disposición) sobre los frutos que haya
adquirido en propiedad y también a transmitir el mismo derecho de superficie y lo puede
hacer sin siquiera preguntarle al titular de dominio.

Con respecto a los frutos, los adquiere en propiedad y puede hacer con ellos lo que
quiera, adquiere el derecho de dominio sobre ellos porque los adquiere en propiedad
pero no puede nunca el inmueble completo por el artículo 399.

A simple vista no podemos saber si se trata de un derecho de superficie o un contrato de

arrendamiento, el arrendamiento es un contrato agrario que se suelen dar en los campos
o zonas rurales, es un derecho personal; puede ser contratos innominados.

Se puede comprar la tierra en dónde se va a realizar las plantaciones pero el inmueble no

va a ser suyo, solo puede plantar, construir o forestar, retirar los frutos o transmitir el
derecho, si adquiriera la totalidad del inmueble estaría constituyendo el derecho de
dominio en toda su extensión.
Por ejemplo, en Entre Ríos suele haber por las características naturales hay explotación de
acuíferos en el subsuelo pero también existe explotación en la parte del rasante y el vuelo,
rara vez la empresa puede explotar los 3 sectores puesto que la empresa se va
especializando. Para sacar el máximo partido económico al terreno, gracias a este
derecho, el titular de dominio puede válidamente conforme a las normas constituir el
derecho real a favor de otra persona para que por ejemplo, explote el acuífero entonces
va a venir con toda su estructura y maquinarias haciendo previamente un informe
ambiental y pueda explotar el terreno y no lo explota con un contrato de arrendamiento,
lo puede explotar con el derecho real de superficie con todas las facultades que vimos y
con acciones legales, no solo posesorias.

Supongamos que el superficiario explota las partes del subsuelo con su técnica de
infraestructura y el titular de dominio va a reservarse, va a mantener su derecho sobre el
suelo, sobre el rasante y el vuelo va a poder hacer lo que quiera sin perjudicar al
superficiario, no podría por ejemplo poner una cochera o dedicarse al acuífero también
porque está constituyendo un derecho real sobre otra persona.

El ejemplo del acuífero es una superficie en la que se beneficia el titular del dominio
porque otro hace el acuífero pero en el caso de que un padre le ceda la superficie a un hijo
para que construya un departamento para él, eso sería superficie solo que gratuita; la
superficie puede ser onerosa o gratuita.

Modalidades

Art. 2115. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones

sobre la rasante, suelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En
ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

Puede ejercerse de dos maneras:

1. Derecho a plantar, sembrar o construir, ya sea en el rasante, vuelo o subsuelo del

inmueble ajeno. Construcciones, plantaciones o forestaciones y como dijimos
antes, adquiere la propiedad de lo que se plantó, forestado o construir. Este
derecho está en expectativa, todavía no se construyó, no se sembró. O bien ya se
sembró y ya se retiró la siembra,
2. Otra modalidad es lo que está sembrado, plantado o construido y se constituye un
derecho de superficie sobre lo que ya existe. Se constituye la superficie sobre una
construcción, por ejemplo un silo que ya sea existente o bien directamente sin que
 ya exista una construcción, plantación o forestación se produce el título suficiente,
se produce la entrega de la cosa y nace el derecho a plantar, sembrar o construir.
Esto va a variar si es: Sobre cosa propia o sobre cosa ajena.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario va a coexistir con el derecho del titular
de dominio; vamos a tener dos titulares de derechos reales sobre la cosa pero ese titular
de dominio que va a seguir siendo titular pero que va a tener que respetar el derecho de
superficie por el tiempo que hayan acordado y con un máximo legal y el superficiario que
va a ser el titular del derecho de superficie.

NATURALEZA JURÍDICA

Cuando hablamos de la vertiente de la modalidad primera (DERECHO A PLANTAR, A

CONSTRUIR PERO QUE NO EXISTE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA) va a ser un derecho real
sobre cosa ajena. Dependiendo de la situación de la cosa puede darse el estado de cosa
en una fase inicial o bien cuando se destruye la propiedad superficiaria o bien, retirar la
siembra de la plantación; vuelve a estar el derecho en expectativa.

Cuando hablamos de la vertiente de la modalidad segunda (CUANDO YA EXISTE

PROPIEDAD SUPERFICIARIA), ya sea que desde un principio se constituyó sobre un objeto
existente como los pinos que ya están plantados, el trigo que ya está sembrado o una
construcción, por ejemplo el silo o una estancia del campo, entonces en esos casos
cuando ya exista propiedad superficiaria es sobre cosa propia; sea que ya exista estos
objetos al momento de constituirse o porque el superficiario ya lo construyó, quedaron en
que iban a construir 3 silos y ya los construyó; entonces el que entabló el derecho de
superficie va a ser titular de esa propiedad superficiaria sobre cosa propia.

Solo va a ser sobre cosa propia el objeto de la superficie: si fuese una plantación de trigo,
sobre la plantación de trigo no sobre el subsuelo.

Su objeto va a ser específicamente lo convenido entre las partes; la clave es la excepción a

la extensión del dominio sino sería titular de dominio, la clave acá es que el objeto este
desdoblado.

Antes del CCyC existía el derecho de superficie pero solo forestal, no permitía lo
constructivo.

El objeto puede ser: Art. 2116. Emplazamiento El derecho de superficie puede constituirse
sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo
o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de
propiedad horizontal.
1. Todo el inmueble pero siempre desdoblando porque sino sería dominio, sobre todo el
rasante por ejemplo y se reserva el subsuelo las facultades el dominio o al revés sobre el
vuelo (el rasante hacia la proyección del espacio aéreo.

2. También puede ser una parte material sobre toda la extensión del terreno, puede ser
dentro de propiedad horizontal es decir que el consorcio de propiedad horizontal decida
construir un chalet arriba y que sea un derecho de superficie constituido en favor de otra
persona y constituya a favor de un tercero ese derecho de superficie del chalet. El techo
será común de todos los propietarios del consorcio pero también puede ser en la parte
material, es decir si hay un campo que sea sobre algunas hectáreas del campo y no sobre
todas. Acá va a haber mucha importancia en lo que se haya pactado en el título
constitutivo para conocer los alcances de cada caso en particular.

CARACTERES

Es temporario, esto quiere decir que no es perpetuo como el dominio, que no tiene un fin
anunciado el dominio y ese plazo y ese plazo está anunciado en el artículo 2117 va a
prever máximos.

Art. 2117. Plazos El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de

setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones
y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo
convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

Los plazos pueden ser menores pero no pueden ser mayores a estos plazos.

1. 70 años para construcciones.

2. 50 años para forestaciones o plantaciones.

Estos plazos son los máximos estipulados por el código.

SUJETO

Es el superficiario que puede ser:

Persona física y Persona jurídica.

¿Quiénes pueden constituir superficie?

Art. 2118. Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
Por legitimación se entiende que titular de que derechos reales pueden constituir un
derecho de superficie a favor de otra persona y son:

1. Los titulares de dominio que tienen todas las facultades.

2. Los titulares de condominio tienen que estar todos de acuerdo porque afecta la
materialidad

3. Y los titulares de propiedad horizontal que también tienen que estar todos de acuerdo
para que una tercera persona (superficiario) construya en la parte superior, por eso uno
no lo suele ver en la ciudad, este derecho se ve constituido en el campo.

MODOS DE ADQUISICION

Art. 2119. Adquisición El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o

gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento
del justo título.

Se adquiere:

1. Por acto entre vivos, como vimos en el dominio.

2. Por título suficiente y modo suficiente cumpliendo con todas las normas generales, por
eso son normas generales porque en cada derecho real se van a aplicar, van a ser
aplicables a todos los derechos reales en lo que corresponda, por ejemplo la escritura
pública en superficie va a ser siempre un requisito porque siempre va a estar relacionado
con inmuebles.

Ese título suficiente puede ser a título oneroso o gratuito, puede recibir una
contraprestación el titular de dominio que está otorgando o constituyendo el derecho de
superficie o puede ser gratuito, dependiendo de lo que hayan pactado, normalmente es
oneroso.

También se requiere el modo suficiente para que nazca el derecho real, no solo el
contrato que es el acto jurídico instrumentado en la escritura, sino la entrega/tradición
material que no se puede suplir por formas escritas.

3. También se puede adquirir este derecho real por causa de muerte es decir, es un
derecho real que se transmite a los herederos, si muere el superficiario se transmite a sus
herederos conforme las normas sucesorias, no todos los derechos sobre cosa ajena se
transmiten con la muerte, por ejemplo el usufructo se extingue con la muerte con el
usufructuario.
4. También se puede adquirir por prescripción adquisitiva breve para sanear el título.
Siempre va a ser requisito para la oponibilidad a terceros; para publicidad la inscripción en
el registro porque vamos a hablar de inmuebles por más que se desdoble el objeto debe
inscribirse para la oponibilidad a terceros, para su publicidad en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Y su carácter va a ser declarativo de esa inscripción, es decir solo
para oponibilidad a terceros, para publicidad pero NO para adquirir, se adquiere fuera del
registro.

FACULTADES

Art. 2120. Facultades del superficiario El titular del derecho de superficie está facultado
para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración
del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la
propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie,
sin necesidad de consentimiento del propietario.

El titular superficiario va a tener facultades sobre la parte del objeto que hubieren
convenido:

1. Derecho que se ejerce por la posesión y va a tener esta facultad solo de la parte del
objeto que hubieren convenido en el título constitutivo.

2. Ius utendi: va a poder disponer materialmente de la cosa; solo del objeto que hubieren
convenido, ya sea en la parte material de un silo, el subsuelo para explotar el acuífero, sea
para plantar los girasoles, va a tener la disposición material.

Va a tener la disposición material de retirar los frutos civiles o naturales en los términos
del 233, los frutos pueden ser que el objeto de la superficie sea el derecho a construir y
que una vez que el superficiario construye también puede realizar varios contratos y hasta
constituir derechos reales. Pero en lo relacionado a los frutos, va a poder retirarlos
(naturales o civiles, por ejemplo alquilar los silos) si tenemos un plazo de 70 años para
construir, en ese plazo el superficiario puede hacer diversos contratos agrarios, derechos
personales y retirar los frutos por eso.

También va a poder degradar, destruir los frutos, por ejemplo degradar el girasol para
hacer aceite o comercializar pero siempre sobre el objeto y no sobre lo que queda dentro
de las facultades de dominio, los dos titulares se tienen que respetar.
3.Tiene facultades jurídicas: estas también son complejas porque la primera va a ser
trasmitir, el derecho real de superficie se puede transmitir, los derechos se ceden, no se
venden y se realiza en forma onerosa o gratuita; y se puede transmitir sin preguntarle al
titular de dominio pero ese transmitente no se libera de las obligaciones que hubiera
asumido, es decir que si tenía que pagar un canon y el adquierente no lo paga va a seguir
siendo responsable, también garantizar las condiciones de la explotación se refiere al
título constitutivo, si era girasol no era soja y no va a responder por las acciones del nuevo
titular, del adquierente del derecho de superficie y esa transmisión puede ser a través de
una cesión o también por causa de muerte del superficiario.

Otras facultades que tiene es constituir derechos reales, inclusive hipoteca, puede
construir un edificio y afectarlo a propiedad horizontal y comercializar o transmitir las
unidades. ¿Cómo va a constituir una hipoteca incluso otro tipo de derechos si había un
titular de dominio? Puede porque cuando se extinga el derecho de superficie también va a
extinguir los derechos reales que hubiera constituido el derecho de superficiario. Puede
constituir derechos reales, puede contraer derechos personales, por ejemplo
arrendamientos agrarios o un contrato de locación, o una locación con derecho a compra
pero todos esos contratos se van a extinguir con la extinción de la superficie.

Supongamos que se descubrió un recurso natural, el subsuelo lo está explotando el titular

de dominio y el superficiario tiene la facultad de construir un edificio y la facultad de
comercializar, alquilar, también podría vender por ese tiempo. Al inquilino le van a tener
que mostrar el informe de dominio en la inmobiliaria para ver si lo que está alquilando se
va a extinguir por un derecho de superficie, el inquilino tiene que conocer la situación
jurídica del inmueble que va a alquilar porque la buena fe es registral y si yo estoy
alquilando por 3 años pero el primer año de alquiler vencía el derecho de superficie y al
año lo voy a tener que restituir si estaba publicitado y vencía el plazo. Todo derecho real
que estuviera constituido en el derecho de superficie, derechos personales se extingue
con el plazo de la superficie. Si la extinción fuese por otro motivo va a subsistir hasta el
vencimiento del plazo porque el plazo es lo que está publicitado. El artículo 399 va a ser la
guía de los derechos reales sobre cosa ajena, nadie puede transmitir un derecho mejor,
más extenso, con más facultades que el que tenía, el superficiario solo tenía el derecho de
construir y explotar por 70 años, cuando se extinga el plazo el propio superficiario no va a
tener más derechos sobre el objeto, no va a poder transmitir válidamente por más tiempo
que el que él mismo tenía derecho. Por eso cuando compramos, cuando adquirimos un
inmueble, el escribano y el corredor de inmobiliaria cuando firmamos boleto de
compraventa tiene la obligación de pedir los informes de los certificados de dominio del
inmueble, esos certificados o informes nos van a demostrar la situación jurídica del
inmueble.
Supongamos que el superficiario construyó el inmueble en 10 años y le quedaban 60 años,
afectó a propiedad horizontal, vendió a 60 años siempre que paguemos menos, el informe
de dominio sostiene que es superficie no lo podemos pagar a precio del mercado como si
fuera dominio porque cuando venza el plazo lo tengo que restituir porque se extingue.

Sea transmisión por muerte de la superficie a sus herederos que por la regla de la
sucesión, toman posesión y la herencia en el mismo momento del fallecimiento, adquiere
el derecho o bien una transmisión por actos entre vivos el plazo se va a extinguir en el
plazo pactado del superficiario originario; lo que va a variar es que si hay una sucesión se
va a tener que realizar la escritura a nombre de los herederos y si la inscripción en el
Registro. Pero el plazo y las condiciones son las mismas que pactó el originario.

Va a tener todas las facultades: utendi, fruendi, abutendi, puede constituir derechos
reales incluso de garantía, el derecho de real de hipoteca puede ser inclusive sobre el
derecho a construir y no solo sobre la propiedad superficiaria. Aunque no haya propiedad
constituida puede ser hipotecada; no existe más normas que esta pero seria con una
escritura pública, un título suficiente igual y lo que variaría es que si incumple esa
obligación y ejecuta ese derecho, el adquierente en el remate va a adquirir el derecho a
plantar, sembrar o forestar conforme lo hubieran constituido. La hipoteca va a ser sobre
Inmuebles pero existe la mención sobre la hipoteca a plantar, sembrar o forestar en
muchos libros lo toman como derecho real sobre derecho pero no se ha visto una
escritura sobre esto; hay cosas que están legisladas pero no sabemos cómo se van a
implementar.

Tanto el usufructo como la superficie son derechos de disfrute, tienen algo en común; no
se van a aplicar supletoriamente las normas del usufructo a la superficie pero son de la
misma familia, son derechos que se disfrutan en el sentido de aprovechar los frutos
porque también el usufructuario va a poder hacer suyos los frutos; en ese punto son
parecidos, pero van a tener su propia regulación. Lo que va a variar es que el usufructuario
va a ser sobre todo el objeto, no se va desdoblar, va a ser sobre la totalidad (vuelo,
rasante, subsuelo). Ambos son temporarios.

Si las partes pactaron en la superficie que pueden cambiar el objeto lo van a poder hacer,
sino se tiene que ajustar estrictamente a los términos del contrato. "Según las
modalidades de su ejercicio" es clave lo que acordaron el título suficiente. Por ejemplo:
plantar solo girasoles, la soja es muy perjudicial para el terreno entonces no es lo mismo.
El objeto de la propiedad superficiaria va a ser adquirido en propiedad con el superficiario,
entonces sí.
Art. 2121. Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y
jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.

Al propietario titular de dominio o a todos los condóminos que hubieran constituido a

favor del derecho de superficie, van a conservar la disposición material y jurídica, quiere
decir que pueden vender el campo; lo que sucede es que quieren lo adquiera va a tener
que respetar el derecho del superficiario porque tampoco el tampoco el titular de dominio
puede transmitir un derecho mejor y más extenso que el que tenía, el , artículo 399
también se le va a aplicar al titular de dominio y ese titular tiene un dominio imperfecto
(desmembrado) para transmitir; pero lo va a pagar menos porque si el nuevo titular
dominial quisiera construir sobre el subsuelo no podría porque está el superficiario
explotando el acuífero, no puede turbar el derecho del superficiario, el sector que está
utilizando el titular de la superficie no tiene disposición material, puede enajenar o
transmitir el dominio gratuitamente pero debe respetar el derecho de superficie el nuevo
adquirente. Si se transmite a sus herederos, van a tener que respetar el derecho de
superficie.

Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se
reduce a tres años para plantar o forestar.

Art. 2124. Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por
consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco,
para el derecho a plantar o forestar.

Se extingue:

1. Por renuncia expresa y escritura pública.

2. Vencimiento del plazo contractual, que puede ser menos del plazo legal visto
anteriormente (50 o 70 años)

3. Por cumplimiento de una condición resolutoria que esté pactada, en las obligaciones
hay condiciones suspensivas que hacen hacer derechos, "a partir de determinado
acontecimiento, van a pasar diversos efectos." Ejemplo, cuando te recibas de abogada, te
alquilo el estudio

4. O bien una condición resolutoria para las obligaciones, ejemplo: alquilamos un

departamento hasta que se extingan los efectos de ese contrato, que esa condición puede
ser recibirse. "Te alquilo el departamento hasta que te recibas de abogado." Ese es un
ejemplo de derechos personales pero en los derechos reales puede haber una condición
de cualquier tipo para extinguir el derecho de superficie, por ejemplo si se trata de una
cantera se puede extinguir hasta determinada cantidad de piedra para que no se la agote
toda, ahí se va a extinguir la superficie.

5. Por consolidación, que es una causal genérica que se da en derechos reales sobre cosa
ajena, la reunión en una misma persona física o jurídica de los dos derechos reales, por
ejemplo: el superficiario adquiere el dominio, lo compra entonces en una misma persona
que era superficiario pero adquirió el dominio, lo pagó menos porque ya había un derecho
de superficie que ya lo estaba pagando, entonces no tiene sentido que sea un titular de
dominio respecto de un derecho de superficie en sí mismo, ya tiene un dominio pleno y
perfecto.

6. El no uso en caso de construcciones o en caso de plantación o forestación produce la

extinción, el fundamento se debe al aprovechamiento económico de la tierra y una
productividad y si no se usa causa la extinción.

7. Destrucción: se encuentra en el artículo 2122, si se da la destrucción de la propiedad del

superficiario y no se vuelve a construir, sembrar o forestar en el plazo de 3 años para
plantación o forestación o 6 años para construcción, se extingue por esa causal.

¿Que ocurre cuando se extingue el derecho real?:

Depende de si se extingue por cumplimiento de plazo o si extingue antes del

cumplimiento del plazo. Esto va a estar inscripto en el registro para publicidad para que
los terceros lo puedan conocer, si se extingue por cumplimiento de plazo, el titular de
dominio va a recuperar el dominio pleno y perfecto, se cumple el plazo convenido y legal y
recupera el dominio perfecto, van a quedar sin efecto, se extingue cualquier acto de
disposición o enajenación que haya realizado el titular del derecho del superficiario que
hubiere constituido, cualquier derecho personal. Esto está publicitado en el Registro de la
propiedad y va a estar determinado cuando se extingue.

En el caso que se extinga antes del cumplimiento del plazo:

Art. 2125. Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por
el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por
el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo
legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción,
hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos
personales durante el tiempo establecido.

Si se extinguen antes del cumplimiento de plazo, los derechos personales y reales que
hubiere constituido el superficiario van a subsistir hasta el vencimiento del plazo que está
establecido y es para tutelar los derechos de los terceros porque no tendría sentido
adquirir un derecho cualquiera sobre ese objeto y no saber en qué momento se va a
extinguir entonces se va a respetar que van subsistir esos derechos reales y personales
hasta el vencimiento del plazo.

¿Que pasa con lo que quedó construido, forestado en relación al titular de dominio?

Porque cuando se extingue el derecho de superficie, el titular del suelo del dominio, va a
readquirir el dominio pleno y perfecto, todo lo que construyó el superficiario lo tienen que
indemnizar, para evitar el enriquecimiento sin causa para que no salga beneficiado el
titular del suelo, se establece una indemnización, lo importante es que las partes pacten
para que un perito haga el cálculo y nos diga cuánto vale lo que quedó construido,
sembrado o plantado en función de las pautas establecidas en el título constitutivo y sino
serán las pautas del mercado.

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SUPERFICIE
(arts. 2114-2128)

Es el séptimo de los derechos reales, ultimo sobre cosa propia

CONCEPTO

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

Temporario

Sobre un inmueble ajeno (encima)

Facultades de uso, goce y disposición material y jurídica (contenido amplio)

ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto
lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a

su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño
del inmueble, si no se prueba lo contrario.

Por ej. El titular de dominio puede fraccionar una parte a otra persona que será el
superficiario.

Se utiliza con los inmuebles que son aptos para doble explotación (suelo y subsuelo)
subsuelo como acuíferos y en la parte superior tierras aptas para la forestación.

NATURALEZA JURÍDICA

Existen 3 posturas: que son sobre cosa propia, sobre cosa ajena y que es mixto. Se
descarta la categoría mixta.

Es SOBRE COSA PROPIA cuyo objeto está emplazado sobre/ encima de un inmueble ajeno.

CARACTERES

 Temporario
 Inmobiliario
 Destino específico

i) es un derecho temporario.

Pues no está destinado a permanecer en tiempo indefinido, sino que desde la constitución
tiene un plazo de vigencia. Tan es así que el texto legal, en el artículo 2117 CCCN, consagra
los plazos máximos de setenta años cuando el derecho de superficie se destina a
construcciones y de cincuenta cuando se lo hace a forestaciones o plantaciones. Vale
destacar que por tratarse de plazos máximos, se admite la fijación de plazos menos
extensión por vía convencional.

ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de

setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones
y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie.
ii) se constituye sobre un objeto ajeno.

Pues al momento de su constitución, el derecho recae sobre un inmueble que pertenece a

otra persona, que es el titular dominial; y confiere al superficiario la facultad de servirse
de él para realizar la construcción, forestación o plantación. Luego, una vez que se haya
construido, forestado o plantado, los elementos resultantes constituyen el objeto del
superficiario.

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica…

iii) concede a su titular facultades de uso, goce y disposición sobre lo plantado, forestado
o construido.

Son las facultades correspondientes a su derecho real. Pues el superficiario puede ejercer
dichas facultades materiales (uso, goce y disposición) sobre el objeto de su derecho; es
decir, sobre la facultad de edificar, forestar o plantar en el terreno ajeno; o sobre lo que se
halle edificado, sembrado o plantado.

iv) puede ser constituido sobre el suelo, subsuelo o vuelo.

En cuanto a la ubicación física del objeto, se permiten tres modalidades. Sobre el suelo,
esto es la rasante o corteza del inmueble, como en el supuesto de una forestación. Sobre
el subsuelo, es decir, sobre la parte inferior, que se encuentra ubicada debajo de la
rasante, como en la hipótesis de cocheras subterráneas. Sobre el vuelo o espacio aéreo, lo
cual puede consistir en la parte superior de un edificio afectado a propiedad horizontal.

v) queda regido, como todos los derechos reales, por las normas de orden público
dictadas al efecto. Es la característica común, pues toda la normativa que rige la
constitución, facultades, obligaciones, transmisión y extinción surgen del texto legal.

ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria

las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin
perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de
los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la
cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

CLASIFICACION

IUS PLANTADI : finalidad de sembrar, plantar o forestar.

IUS EDIFICANDI: finalidad de construir.

Plazos:

70 años  ius edificandi

50 años  ius plantandi

Extinción:

10 años  ius edificandi

5 años  ius plantandi

Destrucción de la propiedad superficiaria:

6 años  ius edificandi

3 años  ius plantandi

SUJETOS

Personas humanas y jurídicas

OBJETO

El objeto de este derecho real será siempre un inmueble –quedan excluidos obviamente
los bienes muebles–. Tal como se dijera más arriba, mientras no haya edificación o
plantación (derecho real de superficie en sentido estricto), el objeto será un inmueble
ajeno, perteneciente precisamente al dueño del suelo, en tanto que, una vez comenzadas
las plantaciones o construcciones (propiedad superficiaria) el objeto será un inmueble
propio.

Habiendo dejado aclarado que el derecho real de superficie (en cualquiera de sus
manifestaciones) tendrá por objeto una cosa inmueble, 22 parece oportuno destacar que
si esa cosa inmueble que sirve de asiento a la propiedad superficiaria (las plantaciones o
construcciones) fuera separada del suelo –por ejemplo, en caso de cosecha o los
materiales resultantes de una demolición– estaremos no ya ante un supuesto de dominio
revocable, sino ante un dominio pleno sobre esas cosas muebles. Este se regirá por las
reglas genéricas establecidas al respecto (arts. 1895 y concordantes), pues la mutación de
la naturaleza de la cosa, por su desvinculación ontológica del suelo, genera un cambio del
régimen dominial.

En cuanto a su emplazamiento, el artículo 2116, establece:

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones
ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

Del texto de la norma, se impone una primera consideración, a saber:

la posibilidad de constituir derecho real de superficie sobre todo el inmueble o solo sobre
una parte materialmente determinada, coincidiendo con lo establecido en el artículo
1883, en el sentido de que los derechos reales pueden tener por objetos una parte
materialmente determinada de una cosa. Consecuentemente, debe excluirse –por ser
incompatible con la propia naturaleza de este derecho– la posibilidad de constituir
superficie sobre una parte indivisa, carente de materialidad.

Al referirse el artículo a “parte materialmente determinada”, consideramos que no sería

necesario confeccionar un plano de subdivisión aprobado por organismos catastrales,
siendo suficiente a tal efecto un croquis realizado por profesional idóneo. Nos inclinamos
por esta solución toda vez que, conforme al concepto legal de parcela, 23 desde el
momento en que se confecciona y aprueba catastralmente un plano de subdivisión se está
dando origen a una nueva cosa desde el punto de vista técnico, es decir, esa extensión
territorial continua con sus límites perimetrales que es la parcela, no ya una “parte” de
una cosa sino precisamente “otra” cosa. 24

En cuanto a la proyección espacial del derecho de superficie, este puede darse:

a) sobre la rasante –que será el supuesto más habitual–, no debiendo perderse de vista

que tanto las raíces (en el caso de plantaciones) como los cimientos (en el caso de las
construcciones) inevitablemente se han de extender parcialmente al subsuelo del
inmueble y que, lógicamente, el superficiario inevitablemente ocupará el espacio sobre la
rasante dada la materialidad de las construcciones o plantaciones que se realicen;

b) sobre el espacio aéreo: se refiere a la posibilidad de que el superficiario extienda una

construcción o plantación (difícil de imaginar esta hipótesis) solo sobre el espacio aéreo
del inmueble, como podría ser, por ejemplo, un puente colgante, o una estructura para
cartelería; creemos, no obstante, que en estos casos, tal vez la solución jurídica más
adecuada sea recurrir a la constitución del derecho real de servidumbre;

c) sobre el subsuelo: en este supuesto, el nudo propietario podrá desplegar con mucho
más provecho sus facultades.
Puede también emplazarse el derecho de superficie sobre construcciones ya existentes,
resultando imperioso distinguir este caso de la transferencia de la propiedad superficiaria
sobre tales construcciones. En efecto, existiendo construcciones ya edificadas en el
inmueble puede acordársele al superficiario la facultad de construir o plantar tomando
como base esas construcciones y haciendo propio lo que, a partir de ese punto, se
construya o plante, conservando el constituyente su dominio sobre las construcciones
preexistentes que sirven de asiento al derecho real de superficie.

Con relación al derecho de superficie sobre construcciones afectadas al régimen de

propiedad horizontal, se abordará en profundidad al analizar los legitimados para
constituir superficie.

Por último, y conforme a la parte final del artículo objeto de análisis, “la extensión del
inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción”. En tal sentido, se ha manifestado:

El otorgar una extensión mayor a la edificada simplifica notablemente las relaciones entre
el dueño del suelo y el superficiario; de otro modo habría que acudir a constituir otros
derechos reales, como servidumbres de paso, de agua, de vista, etcétera. 25

Lo determinante es que esa mayor extensión resulte ser útil para su aprovechamiento, es
decir, debe existir una relación de conexidad funcional que justifique la extensión del
derecho a una superficie mayor a la estrictamente necesaria para desarrollar la finalidad
del contrato.

MODOS DE ADQUISICION

Constitución:

1- Titulo y modo suficiente

2- Prescripción adquisitiva breve

Art. 2119. Adquisición El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o

gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento
del justo título.

ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

FACULTADES
Art. 2120. Facultades del superficiario El titular del derecho de superficie está facultado
para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración
del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la
propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie,
sin necesidad de consentimiento del propietario.

Materiales:

Actos físicos que el superficiario puede ejercer sobre el objeto. POSEER, USAR, GOZAR Y
DISPONER

Físicas:

Actos jurídicos que el superficiario puede otorgar. ENAJENAR, CONSTITUIR DR Y DP,

ABANDONAR.

EXTINCION

Art. 2124. Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por
consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco,
para el derecho a plantar o forestar.

Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se
reduce a tres años para plantar o forestar.

ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de

superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace
suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del
cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la
superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten
también los derechos personales durante el tiempo establecido.

Puede ser por:

 1. Renuncia
2. Vencimiento del plazo
3. Cumplimiento de la condición
4. Consolidación
5. No uso
6. Destrucción seguida de inactividad

________________________________________________________________________

VIERNES 23/04

PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de
propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

PROHIBICIONES

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal

tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las

prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin
perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario
afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía
procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no
propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

OBLIGACIONES

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte

indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes

comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir

uno diferente del de la unidad funcional.

PRINCIPAL OBLIGACION

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o

sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para
mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble
y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y
para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de

propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por

cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones

por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o
sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar
liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

_________________________________________________________________________

MARTES 27/04

USUFRUCTO (para el segundo parcial)

Derecho real sobre cosa ajena y es de disfrute.

CONCEPTO

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer

jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o

destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Disponer jurídicamente: el usufructuario los adquiere en propiedad en el sentido de que lo

puede transmitir (que es el tiempo remanente. NO SE DEBE INTERPRETAR de que
podemos vender la cosa por el art. 399 “nadie puede transmitir a otro un derecho mejor a
otro” por lo tanto NO puede transmitir el dominio.

Tiene la obligación de NO alterar la cosa.

CARACTERES

Es temporario, a diferencia del dominio que en principio es perpetuo en el usufructo

existe un límite temporal que puede variar: plazo determinado o condición resolutoria
(produce la extinción del usufructo cuando acaezca).
Plazos (art. 2152):

Persona humana el máximo es la vida.

Persona jurídica el plazo máximo es de 50 años.

Es parcialmente transmisible, solo por actos entre vivos (arts.2141-2142). NO se

transmiten en forma hereditaria. Puede transmitir el tiempo remanente (el que le queda)
o bien no se puede transmitir por causa de muerte (por eso es parcial)

No se permite alterar la sustancia, NO va a poder destruir o degradar. No puede

modificar su estructura (por ej. Si es para vivir no se puede poner un local)

SUJETOS

Personas humanas y jurídicas.

OBJETO

ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible;

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen

testamentario.

NO FUNGIBLES, son las cosas únicas e irrepetibles como los autos (cada uno tiene su
patente, numero de chasis particular).

DERECHO, lo que la ley lo prevea. Por ej. La LGS lo provee

Conjunto de animales (seria un rebaño), esto no alude a un caballo de carrera (esto seria
cosa no fungible

TESTAMENTO

CONSTITUCION

Acto entre vivos (titulo y modo)

Legitimación. ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir
usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los
comuneros del objeto sobre el que puede recaer.

Actos de última voluntad (tendrá efecto para después de la muerte) en el testamento

NO SE CONSTITUYE POR VIA JUDICIAL (art.2133)

ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir
un usufructo o imponer su constitución.

Dos obligaciones previas:

- La garantía
- El inventario

La garantía es facultativa salvo el 2142 que tiene un supuesto de obligatoriedad

ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de

constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.

El usufructuario otorgue una garantía a través del nuevo usufructuario que puede ser de
dinero depositado, un bien en hipoteca, fianza para garantizar que va a conservar el bien y
que cuando termine el usufructo se lo va a restituir.

Es facultativa porque las partes eligen si quieren o no garantía.

Hay un caso que es obligatorio (2142)

ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su

derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo
de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al
nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario
se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Inventario

ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y
goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del
estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado.
En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está

obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta
obligación tampoco es dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución

no efectivizada.

Se consigan que bienes integran la cosa, es facultativo en principio. Si no lo hacen se

presume que esta todo “bien”

Es obligatorio cuando intervienen menores o incapaces o usufructos constituidos por

testamento.

FACULTADES

Facultad materiales: de poseer (es una posesión de usufructo NO de dominio) de usar,

gozar 2145-2141

ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al

usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el

usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de

su extinción pertenecen al nudo propietario;

c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza, sin contraprestación alguna.

ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de
los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la
cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

Facultades jurídicas: constituir derechos reales (servidumbre, anticresis, uso y habitación)

y personales (contrato de locación, comodato) transmitir el tiempo remanente por acto
entre vivos (porque al morir se extingue y también puede abandonar, renunciar a sus
derechos

Obligaciones

El usufructuario de Conservar, pagar mejoras para que no llegue al deterioro (las

suntuarias no) debe comunicar al nuevo propietario perturbaciones de hecho y de
derecho de pagar impuestos, expensas comunes, restituirlo a quien tenga derecho (2150)

EXTINCION

ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del
usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados.

Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a

los cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen

todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.

El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad

prevista para la extinción del usufructo originario.

Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del

usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el
conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él,
entregando los que no hayan perecido.

Por cumplimiento del plazo

Condición resolutoria

Muerte del usufructuario

El NO uso
Uso abusivo y alteración de la sustancia (exceso de facultades)

_________________________________________________________________________

VIERNES 30/04

Reglamento, consorcio y los órganos.

REGLAMENTO (arts.2056 y 2057)

Complementa el titulo.

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su

forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada

titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades

complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por
resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

Modificación: en primer lugar solo se puede modificar por los propietarios. La mayoría es
de dos tercios, NO siempre es así: existen dos tipos de clausulas las que tienen contenido
patrimonial y la que no lo tienen.

Las que tienen contenido patrimonial son por ej. Las que establecen cuanto se pagan de
expensas comunes, las que modifican el patrimonio pueden solamente cambiarse con la
voluntad del afectado no puede el sistema de asambleas que consiste en un decisión
mayoritaria que es obligatoria para todos no puede modificar el patrimonio de una
persona, entonces, la clausulas que tienen contenido patrimonial llamadas “clausulas
estatutarias” se modifican solo por unanimidad (todos de acuerdo).

Las que no tienen contenido patrimonial por ej. Cuantas asambleas se llevan a cabo al
año, están no afectan en sentido patrimonial estas Sise modifican con una mayoría de dos
tercios de la totalidad.

CONSORCIO
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos
son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en
escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Órganos: asamblea, consejo de propietarios y administrador

ASAMBLEA

Es el órgano que dice que hacer. Es deliberativo con facultades para tomar las decisiones.

Hay tres tipos:

Ordinarias, son las comunes

Extraordinarias, se convocan a pedido del propietario para tratar cualquier tema que
exceda el giro ordinario, es poco común.

Judicial (art. 2063), es la que convoca un juez a pedido de un grupo de propietarios que
representen el 10 %, es de última instancia, el juez solo se limita convocar.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en

subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por
ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez
debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no
llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el
juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Cuando se convoca a asamblea, lo primero que se hace es designar un presidente de la

asamblea y un secretario de actas (persona que toma nota de lo que se va discutiendo)
luego se pasa al tratamiento de los temas (solo pueden tratarse los que se pusieron en el
orden del día – tratado en la convocatoria-) se decide lo que elige la mayoría. Si no me
interesan los temas a tratar puedo no ir, lo que NO SE PUEDE hacer el tratar temas que no
fueron incorporados al orden del día.

Mayoría hay diferentes tipos:

Mayoría simple, cifra nominalmente superior.

Mayoría absoluta, cualquier número que supere la mitad.

Mayoría calificada, son 2/3, ¾ superior a la mayoría absoluta

Unanimidad, la de modificar una clausula estatutaria

El cómputo debe hacer por unidad de voto o porcentaje

Si se refiere a todos los presentes o a todos en su totalidad (estén o no presentes)

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días
de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea.

Cuando termina la reunión se los notifica a todos y se considera de que los que no digan
nada se tomara como estar de acuerdo (se suman a la mayoría) su desacuerdo se debe
expresar.

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MARTES 4/05

USO
Concepto art. 2154 “facultad de usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia, en
la extensión y con los límites establecidos en el título constitutivo”. No puede recaer sobre
bienes, solo sobre cosas. Y existe un límite fijado en el título. A diferencia del usufructo.
No obstante, las del usufructo son normas supletorias

El objeto no puede ser sobre bienes/derechos

Limitación de su extensión, gran diferencia con el usufructo

Naturaleza jurídica. Sobre cosa ajena y es de disfrute, aunque no esté la remisión expresa
aplica las reglas del usufructo.
Objeto. Cosa, íntegra o parte material (no se puede constituir sobre bienes)

Modos de adquisición. Con título y modo (si es inmueble escritura pública, sino rige la
libertad de formas), por prescripción adquisitiva (larga o breve), y también por actos de
última voluntad, es decir disposición testamentaria.

Legitimados. Son los mismos que para constituir usufructo, más el usufructuario, porque
este al poder constituir derechos reales de menor jerarquía puede constituir uso
entonces. Los del art. 2131 + usufructuario también puede ser.

Sujetos. ¿Quién puede ser titular? Solamente puede ser constituido a favor de una
persona humana, física. Art 2154 último párrafo. En tanto en Vélez se apuntaba a
satisfacer las necesidades elementales del usuario y su familia; el CCyC cambió la
percepción, no necesariamente tiene que ser para la satisfacción de necesidades
elementales.

Caracteres.

Temporario. Pero tendremos solo un plazo máximo, que es la vida del usuario (porque no
puede ser sobre persona jurídica). Puede hacerse por un plazo menor también, cuando se
extingue la vida del usuario se extingue el derecho

Parcialmente transmisible. Solo por acto entre vivos y por el tiempo remanente

No puede alterar la sustancia

Facultad del usuario

Materiales.

Poseer (ejercer la posesión legítima como usuario)

Usar (disposición material) sin alterar la sustancia art. 2143

Gozar (percepción de los frutos) art. 2154 con limitaciones

Jurídicas

No puede constituir derechos reales, ninguno, art. 2156

Contraer derechos personas hay un silencio del código. Aplicación supletoria que nos
remite a las normas del usufructo y entendemos que si puede

Transmitir el uso

Abandonarlo

Obligaciones

Se aplican todas las del usufructo

Previas (inventario y garantía)

Durante la vigencia

Extinción. Es lo mismo pero no tenemos a extinción por supresión de la persona jurídica

Límites a los acreedores art 2157. Límites a la ejecución - los acreedores del usuario
pueden ejecutar el derecho, pero NO adquieren dominio sino solo uso

Inembargabilidad de frutos para el usuario y su familia. Ejecución por los acreedores. En el

usufructo los acreedores del usufructuario pueden ejecutar ese usufructo. En el caso del
uso también, los acreedores del usuario pueden ejecutarlo. Si los acreedores de estos
ejecutan ese derecho real, no adquieren el dominio, va a tener los mismos derechos que
ellos. Cuando el uso es exclusivamente para las necesidades del usuario y su familia NO SE
PUEDE EJECUTAR.

Art. 743 y 744 los bienes del deudor constituyen la garantía común de los acreedores”,
esto implica que le da derecho al acreedor a exigir la venta de los bienes para satisfacer su
crédito. El patrimonio es la prenda común de los acreedores. El 744 dice qué bienes están
excluidos (ropa, instrumentos de la profesión, etc. pero también menciona los derechos
de uso). Se entiende que se refieren esos frutos a las necesidades básicas del usuario.
HABITACIÓN. Concepto art 2158 “La habitación es el derecho real que consiste en morar
en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de la persona humana”. Morar
significa habitar, vivir. El objeto se va reduciendo, es solamente sobre inmueble ajeno
construido (no puede ser un simple terreno sin edificar). Puede ser sobre la totalidad o
una parte del inmueble. Puede haber contraprestación pero suele ser por razones
humanitarias.

Caracteres. Aplicación supletoria de normas del uso y también del usufructo en lo

pertinente. No confiere el goce, sino solamente el uso de habitar, es específico.

Temporario. El plazo máximo es la vida

INTRANSMISIBLE 2160 - aca hay una diferencia - el habitador no podrá transmitir el

derecho ni gratuitamente ni contraprestación ni por causa de muerte. Si podrá
abandonarlo

Obligación de no alterar la sustancia

Obligaciones art. 2161

Pagar las cargas, contribuciones, impuestos, pero si ocupa una parte material será a
prorrata, en proporción a esa parte que ocupa

Facultades: (materiales) solamente el UTENDI, uso, con fin específico de morar (habitar).
Solo inmuebles edificados destinados a habitación, no podrá ser por ej. sobre una oficina.
Jurídicas: No podrá constituir derechos reales, ni personales, ni transmitir. Es decir NO
TIENE facultades jurídicas.

Constitución: Aplican reglas del usufructo, pero además existen dos casos de adquisición
legal. Tendremos que acudir a un juez para que lo declare. Requisitos
Derecho del cónyuge supérstite art 2383 (está en la parte de sucesiones).

Tienen que haber estado casados legalmente. Con certificado de matrimonio. Será el
viudo o la viuda, ante el fallecimiento del otro.

Tiene derecho real de habitación vitalicio, plazo máximo, para toda la vida y gratuito, en
otros casos podría ser oneroso, pero en el caso de habitacion del conyuge superstite es
gratuito. Es vitalicio.

Opera de pleno derecho, por ley, sobre el inmueble titularizado a nombre del causante
(quien falleció), recae sobre el inmueble que constituyó el último lugar conyugal (fue el
último asiento conyugal, donde vivía este matrimonio). No puede estar en condominio
con otras personas solamente con el otro cónyuge, es decir entre ambos en el
matrimonio. Si puede ser sobre dominio o ph

Para hacerlo valer lo tiene que pedir en el sucesorio, para que el juez lo declare tiene que
manifestar que quiere hacer valer ese derecho real de habitación. Se adquiere por
adquisición legal.

Se inscribe en el registro de la propiedad inmueble, para darle publicidad y ser oponible a

terceros

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Los acreedores de quien fallecio
si podrán ejecutar, porque el patrimonio es prenda común de los acreedores, excluyendo
los de necesidad

Constitución: en este caso hay constitución legal, no por título suficiente.

Derecho real de habitación del conviviente supérstite art 527. Tiene requisitos más
estrictos y un plazo de duración más acotado.

Deben haber mantenido una unión convivencial, la que le puede probar por cualquier
medio de prueba, no solo instrumento público o privado.

El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes

para acceder a ella.

También se requiere que este inmueble sea la sede del hogar convivencial. Es gratuito.
Es por un plazo máximo breve: dos años desde el fallecimiento. Y tiene que ser sobre el
inmueble de propiedad del causante que haya constituido hogar familiar.

No tiene que estar en condominio con terceros

Art. 527 - “El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes
suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación
gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante
que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba
en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del
causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial,
contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para
acceder a ésta.”

Los acreedores del causante si podrán ejecutar el inmueble libre de habitación. Tiene
causas propias de extinción (además de las generales), si este conviviente adquiere una
nueva unión convivencial, o si contrae matrimonio, o adquiere vivienda propia, o hereda,
o adquiere bienes suficientes. Los titulares de dominio (herederos) podrán ejercer todas
las facultades en tanto respeten el derecho de habitación

Causales de extinción

Cesación del estado de necesidad. Porque adquiere bienes suficientes, o una nueva
vivienda, etc.

Nueva unión convivencial

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VIERNES 7/05

PROPIEDAD HORIZONTAL
Asamblea
Tipos de mayorías:
Simple

Absoluta

Calificada

Unanimidad

❏ Absoluta: residual, casos que involucran interés común y no requiere mayoría especial.
Número de unidades y partes proporcionales indivisas con relación al conjunto se calcula
por unidad y por valor conjuntamente. Sobre cosas y partes comunes, requiere mayoría
absoluta previo informe técnico de profesional.

❏ Dos tercios de propietarios: reforma del reglamento y autoconvocatoria y su temario.

❏ Unanimidad: obras nuevas, supresión o limitación de derechos a las unidades que

excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano. Sobre cosas y partes comunes
aun cuando no importe elevar nuevos pisos, gravita o modifica la estructura de manera
sustancial requiere unanimidad. También las mejoras que obedecen a intereses
particulares. Beneficiario la efectúa a su costa y deberá soportar gastos de modificación
del reglamento + inscripción + modificación del plano del edificio.

❏ Mayoría simple de presentes: asamblea judicial (caso especial)

Forma de computar los votos:

Por propietarios o por porcentaje, también si la mayoría se refiere a los presentes en
asamblea o al total de propietarios.

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días
de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea.

Alude a la mayoría absoluta o la mitad

● Consejo de propietarios: Es el órgano de fiscalización, es designado por la asamblea o
por reglamento. Es un órgano facultativo.

Atribuciones

➢ Convocar asamblea y redactar orden del día si el administrador omite

➢ Controlar aspectos económicos y financieros del consorcio

➢ Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos

➢ Administración del consorcio en caso de ausencia del administrador y convocar

asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia

Reglamento del sistema de ph

● Contrato otorgado por escritura pública por el/los titulares de dominio de inmueble
donde manifiestan su voluntad de afectar inmueble al régimen de PH.

● Inscripción del reglamento en Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria para

oponibilidad a 3ros

Modificación: Sólo por resolución de propietarios con mayoría de dos tercios de totalidad.
Mayorías absolutas se computan sobre totalidad y se forma con doble exigencia: número
de unidades y partes proporcionales indivisas.

➢ Cláusulas estatutarias: situación patrimonial de cada copropietario y otorgan derechos

subjetivos patrimoniales, fijan extensión y existencia de estos. Requieren unanimidad para
su modificación porque nadie puede ver alterado su patrimonio sin consentimiento.

➢ Cláusulas reglamentarias: las demás; reforma requiere 2/3 de votos de propietarios.

Extinción
Causa general art 1907

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la
destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por
la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

- Destrucción
- Abandono
- Consolidación
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o
destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor,
puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede

liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante
la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.

El grave deterioro se diferencia de la destrucción porque el grave deterioro se produce de

manera paulatina.

Este art. conduce a la convocatoria de la asamblea y ahí se decide que hacer.

Se considera grave deterioro o destrucción total o parcial cuando se afecta más de dos
terceras partes del valor.

Se extingue cuando resuelven la demolición y venta del terreno.

Abandono no la menciona como causal de extinción sino como una defensa hipotética
para exonerarse del pago de las expensas

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Consolidación se da cuando una sola persona adquiere la totalidad de las unidades

funcionales, en principio parece poco probable que ocurra.