DERECHOS REALES PARTE GENERAL

Unidad uno
Metodología libro IV
Derechos reales:

 Titulo I: disposiciones generales

 Titulo II: posesión y tenencia
 Titulo III: dominio
 Titulo IV: condominio
 Titulo V: propiedad horizontal
 Titulo VI: conjuntos inmobiliarios
 Titulo VII: derechos reales de superficie
 Titulo VIII: usufructo
 Titulo IX: uso
 Titulo X: habitación
 Titulo XI: servidumbre
 Titulo XII: derechos reales de garantía (hipoteca, prenda, anticresis)
 Titulo XIII: acciones posesorias y reales

II. El objeto del derecho real.

Elementos del derecho real
OBJETO: la cosa material, se ejerce sobre la totalidad o una parte material. Las facultades de
usar, gozar y disponer que el derecho real le reconoce al sujeto deben aplicarse sobre un objeto
material, corpóreo e individual.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. (articulo 1883)
Para definir la cosa debemos distinguir entre:

 Patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona es decir que tiene valor económico
 Bienes: son objetos inmateriales susceptibles de valor económico y los objetos materiales
susceptibles de valor.
 Cosa: según el artículo 16, los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre.
Clasificación de las cosas
• Inmuebles y Muebles
Se encuentran inmovilizadas
Inmuebles por su naturaleza (suelo, cosas incorporadas a él de manera orgánica -lo sembrado,
árboles-, las que están bajo el suelo sin el hecho del hombre –agua, minerales-) (art. 225)
Inmuebles por accesión : son las cosas muebles inmovilizadas en forma perdurable por su
adhesión física al suelo ( edificios, construcciones en general). No pueden ser objeto de un
derecho real separado sin la voluntad del propietario (art.226). Se aplica el principio romano
Cosa mueble se puede desplazar por si sola o por otros.
• Divisibles e Indivisibles
Las que pueden ser divididas en porciones reales, equivalentes y que sin ser destruidas, cada
una forma una parte homogénea y análoga a las otras partes como a la cosa misma (art. 228).
Ej. Edificio de 6 plantas o pisos que no está divido en propiedad horizontal---sucesión, partición. 
Las cosas indivisibles son aquellas cuyo fraccionamiento convierte en antieconómico su uso o
aprovechamiento
Se vincula a la idea de UNIDAD ECONOMICA, que en materia de inmuebles rurales es la
superficie mínima de tierra que necesita una familia para que su explotación o cultivo permita
anualmente subvenir a sus necesidades. Esa unidad económica no admite subdivisión, es
indivisible.  
• Principales y Accesorias
Principales pueden existir por si mismas (art 229)
Accesorias son aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual
dependen o a la que están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, salvo
disposición en contrario (art. 230). Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo
sin que sea posible determinar la accesoria de la principal, se considerará principal a la de
mayor valor y si son del mismo valor no habrá cosa principal ni accesoria
• Consumibles y No consumibles
Consumibles: dejan de existir con su primer uso
No consumibles: admiten un uso repetido sin que ello importe su agotamiento o extinción,
aunque pueda deteriorarse por el transcurso del tiempo.
• Fungibles y No Fungibles
Fungibles son aquellos en las que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la
misma especie y calidad porque son equivalentes o intercambiables. Ejemplo un caballo de tiro
No fungibles: son de distinta calidad y por lo tanto insustituibles unas por otras-. Ejemplo un
caballo de carrera.
• Dentro y fuera del comercio
Dentro del comercio entran en el tráfico jurídico de los particulares (art. 234). Aunque no sean
transmisibles (porque son propiedad de sus titulares) son objeto de derecho real, y pueden llegar
a ser transmisibles si son desafectadas por la ley o si vence el plazo de indisposición previsto por
el art. 1972    
Fuera del comercio: están excluidas de los negocios jurídicos de los particulares.

Situaciones especiales
ENERGIA: EL ART. 16 CCCN asimila la energía y las fuerzas naturales susceptibles de ser
puestas al servicio del hombre con las cosas. Son elementos materiales de valor económico,
susceptibles de apropiación por el hombre.
CUERPO HUMANO: Partes del cuerpo humano jurídicamente no son cosas, no tienen valor
comercial (art. 17) sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y solo pueden ser
disponibles por su titular en los términos que dispongan las leyes especiales sobre la materia y
siempre que se respeten esos valores. Es un derecho personalísimo y extrapatrimonial (art. 56)
CADAVER Y ORGANOS: No es jurídicamente una cosa y no puede ser objeto de transacciones ni
de derechos reales. Es la propia persona la que puede disponer el modo y circunstancias de sus
exequias e inhumación y dar en todo o en parte su cadáver con fines terapéuticos, científicos,
pedagógicos, o de índole similar; y si él nada dispuso o no se puede presumir su voluntad, le
corresponde al cónyuge, conviviente y parientes según el orden sucesorio, esa decisión. Pero no
le pueden dar un destino diferente del que le habría dado el difunto (art. 61). También
eventualmente pueden disponer de los órganos, pero eso se rige por una ley especial. 
CONJUNTO DE COSAS: Es el caso de las universalidades de hecho que existen por voluntad del
hombre (ej.. Un rebaño, biblioteca, colección). Están compuestos por muchos cuerpos distintos y
separados pero unidos bajo una misma denominación. Para el derecho son consideradas como
una sola cosa (art. 1927 CCCN). El derecho real recae sobre una cosa que está formada por otras
que tienen su propia individualidad pero que unidas forman otra cosa jurídicamente
diferenciada. 

III. Derecho Real

DEFINICION DE DERECHOS REALES
Son las relaciones jurídicas directas e inmediatas entre una persona y una cosa. IUS IN RE
“derecho sobre la cosa”
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código
Poder jurídico = Relación directa e inmediata que se ejerce en forma autónoma sobre el objeto y
que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor (lo que no ocurre
en los derechos personales)
DOCTRINAS:
Doctrina clásica o dualista
Fue desarrollada por la ESCUELA DE LA EXEGESIS. Se basa en la relación directa e inmediata
que tiene el titular del derecho real con la cosa que es su objeto. Ese derecho se ejerce
directamente sin ningún intermediario. Sólo hay dos elementos: TITULAR y la COSA (en cambio
en el derecho personal hay un elemento más ‘el obligado’ que debe entregar la cosa › 3 elementos:
titular, obligado y cosa)
Doctrinas unitarias
Personalistas: Ven en los derechos reales también una obligación. Todo es derecho personal.
1ro. La doctrina, principios ss. XIX, hablo de una obligación general de abstención de todas las
personas obligadas a dejar obrar a aquel a quien pertenece el derecho.
Después, Todo es una obligación, OBLIGACIÓN PASIVAMENTE UNIVERSAL , en la que el sujeto
activo es simple y está representado por una sola persona y el sujeto pasivo es ilimitado en su
número y comprende a todas las personas que entren en relación con el sujeto activo.
Crítica: Todas esas personas indeterminadas no tienen una obligación en el sentido técnico
jurídico, porque no hay un vínculo de derecho, ergo NO SON SUJETO PASIVO
Realistas: Doctrinalmente unifican los derechos reales y los personales sosteniendo que solo
cuenta el patrimonio de las personas. Sostienen que el derecho personal no es sobre las
personas sino sobre sus bienes. Son los bienes los que se tienen en cuenta cuando se contrata y
en caso de incumplimiento se ejecutan y el acreedor se cobra con ellos.
Ambos derechos recaen sobre el patrimonio, el del titular del derecho real sobre COSA
DETERMINADA y el del titular del derecho personal (crédito) sobre un BIEN o una COSA
INDETERMINADA.
CRÍTICA: TOMA LA EXCEPCIÓN (INCUMPLIMIENTO) COMO REGLA y no tiene en cuenta que
hay ciertas obligaciones como las INTUITU PERSONAE o personas que no tienen bienes a pesar
de tener patrimonio
Otras concepciones:
TEORIA INSTITUCIONALISTA: distingue los derechos reales de los personales teniendo en
consideración la mayor o menor institucionalización en su reglamentación, mayor en los
derechos reales y menor en los derechos personales (Hauriou y Renard).
Otros autores ven en el dominio desmembrado, caso usufructo por ej. que el nudo propietario
tiene el deber de no turbar el uso y goce del usufructuario. (art. 2151)
DEFINICION DE DERECHO REAL DE ALLENDE
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
determinada (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo
para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al
ius persequendi y al ius preferendi

IV. Numerus clausus.

Esta es la estructura legal a la que se refiere el art. 1882 , es decir que en materia de derechos
reales el ORDEN PUBLICO es la regla.
ORDEN PUBLICO: comprende las normas que establecen los principios superiores de
organización de la propiedad, el comercio, la sociedad, la familia, el Estado y que no pueden ser
violadas por los particulares en sus convenciones (art. 12 y 1004), por ej. Prescripción, las
normas sobre ella no pueden ser dejadas de lado (art. 2533).
Idem en materia de Ds. REALES (art. 1884) en los que la regulación de sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción SOLO PUEDE SER
ESTABLECIDA POR LA LEY. Con lo cual no es posible apartarse de su estructura, ni crear otros
derechos reales no previstos en el CCCN.
Los establecidos por el CCCN son 14:
Dominio – Condominio - Propiedad horizontal - Conjuntos inmobiliarios - Tiempo compartido -
Cementerio privado – Superficie – Usufructo – Uso – Habitación – Servidumbre – Hipoteca –
Anticresis - Prenda
NUMERUS CLAUSUS, tiene 2 aspectos:
1.- Los derechos reales son solo los previstos por la ley y su estructura o reglamentación no
puede ser modificada por los particulares. Ambos son de ORDEN PUBLICO.
 2.- Si se pretende establecer un derecho real no previsto por la ley o se modificara la estructura
de alguno de los reconocidos por ella, la disposición es nula (art. 1884)

DERECHOS REALES FUERA DEL CODIGO

Hay otras leyes fuera del CCCN que reconocen derechos reales:
1) La prenda con registro (decreto-Ley 15348/46): derecho real de garantía, cuyo contrato debe
inscribirse en el registro correspondiente, es sin desplazamiento, para asegurar cualquier clase
de obligaciones, y puede ser fija o flotante;
2) El certificado y warrant aduanero: el warrant, cuando está endosado y sin el certificado del
depósito de las mercaderías, constituye una prenda (derecho real), art.10, ley 928, a favor de su
portador; y el propietario no podrá disponer de aquellas hasta que pague a su acreedor y se
reúna nuevamente con el warrant. El warrant de la ley 9643 cumple la misma función (obtener
un crédito, garantizado por el valor de los frutos o productos depositados); y en ambos casos
(leyes 928 y 9643), si además del warrant endosa el certificado, transfiere la propiedad de las
cosas depositadas.
3) Los debentures previstos en el art.325 y ss. de la ley 19.550, para las sociedades que
menciona, son también para ellas una forma de obtener crédito, con distintas garantías reales,
por la suscripción de aquéllos, que recaen sobre sus bienes.
4) Las hipotecas y las prendas contempladas en la Ley de Navegación (Ley 20094): Sobre todo
buque de matrícula nacional de diez o más toneladas, o buque en construcción de igual
capacidad, se puede constituir hipoteca, o prenda si es menor (arts.499 y ss). En ciertas
circunstancias, el capitán del buque puede contraer deudas, y en caso de urgente necesidad, con
garantía hipotecaria sobre el buque, o gravar su carga o provisiones (art.213).
También la ley establece distintos plazos para la prescripción adquisitiva de un buque
(art.162). Y dispone que toda la copropiedad naval se rige por las normas del condominio en todo
lo que ella no haya modificado (art.164).
5) La hipoteca prevista por el Código Aeronáutico, sobre la aeronave en su totalidad o en sus
partes indivisas, aun cuando esté en construcción; y sobre los motores de aeronaves inscriptos
en el Registro Nacional de Aeronaves (art.52, Ley 17285 y modificatorias).

V. Principales clasificaciones de los derechos reales (arts.1888 y ss).

1. El Código los clasifica en primer término en derechos sobre cosa propia o ajena.
• Son sobre cosa total o parcialmente propia: dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie si ya existe
propiedad superficiaria (art.1888).
• Los demás derechos reales recaen sobre cosa ajena: usufructo, uso, habitación,
servidumbre, hipoteca, anticresis, prenda y superficie (art. 2114).
2.- La segunda clasificación es en principales y accesorios: todos son principales, menos
hipoteca, anticresis y prenda, que son accesorios (art.1889).
3.- En tercer término, el Código se refiere a derechos reales sobre cosas registrables y no
registrables, según la ley requiera o no la inscripción del título en el registro respectivo a los
efectos que correspondan (art.1890).
4.- Y finalmente hace una clasificación según se ejerzan o no por la posesión: todos se ejercen
por la posesión, menos las servidumbres y la hipoteca (art.1891).

VI. Criterios de comparación entre los derechos reales y personales.

DERECHOS REALES
• En cuanto a su oponibilidad, los
derechos reales son absolutos (erga
omnes)
• Objeto: Cosa
• Elementos: Titular y Cosa sobre la que
recae
• Régimen legal: la regla es el orden
público (estructura legal)
• Salvo hipoteca y servidumbres los Ds.
Reales se ejercen por la Posesión
• Constitución del derecho real: existe
título suficiente y tradición (esta no ni
en la hipoteca ni en las servidumbres)
• El ius persequendi es propio de Ds
reales
• Derecho de preferencia, rige el principio
PRIOR IN TEMPO POTIOR IN IURE
DERECHOS PERSONALES
• En cuanto a su oponibilidad, los
derechos personales relativos (porque
sólo pueden oponerse al que se obligó).
• Objeto: Obligación
• Elementos: titular, obligado y
prestación
• Régimen legal: predomina la libertad
(art. 958)
• Cuando recaen sobre una cosa
establecen una Tenencia
• No hay título suficiente. Hay acto
jurídico generador del derecho y de la
obligación. La tradición en contratos
solo existe para constituir derechos
reales (art. 750), si es por derechos
personales se entrega la cosa para
cumplir con la obligación

VII. Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales

El Código se refiere a esta cuestión en el Capítulo II del Título I, a partir del art.1892.
• Esta norma prevé la adquisición derivada, por actos entre vivos de un derecho real, que es
la que se produce cuando la cosa tiene dueño y éste se la transmite a otra persona, que
será quien la adquiera. En ese caso, requiere la concurrencia de título y modo.
• El título es el título suficiente (art.1892), que es el acto jurídico (art.259) idóneo y eficaz
para constituir o transmitir el derecho real de que se trate, que debe emanar de quien es
propietario de la cosa (art.878), ser capaz y estar legitimado para disponer, a un
adquirente también capaz y legitimado, y revestido el acto de las formalidades exigidas por
la ley (art.1017).
• Y el modo suficiente de transmisión o adquisición es la tradición posesoria (art.1892) para
todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, y siempre que los intervinientes
sean capaces y estén legitimados para ello.
• Adquisición originaria es la que recae sobre cosas que antes no tenían dueño (res nullius),
como los animales salvajes, o las cosas abandonadas por su dueño (res derelictae), es
decir donde no hubo tradición de la cosa, sino apropiación (art.1947), como sucede
también en la transformación de buena fe cuando la materia empleada es irreversible
(art.1957), o en el aluvión cuando hay adherencia de la sedimentación (art.1959), etc.
ADQUISICION DERIVADA POR ACTOS ENTRE VIVOS
Las únicas excepciones al principio de la tradición son la traditio brevi manu y el constitutio
posesorio, que están allí previstos (art.1892).
Y en los derechos reales que no se ejercen por la posesión (hipoteca y servidumbres), no hay
tradición porque no se requiere la entrega de la cosa.
Pero en la servidumbre, si es positiva (art.2164), el primer uso es modo suficiente de adquisición
(art.1892).
Para su oponibilidad a los terceros interesados y de buena fe, el título suficiente debe ser
registrado (art.1893).
Es también importante tener en cuenta los principios mencionados en el último Título (el V) del
Libro I, arts. 398, 399 y 400.
El primero, que establece la transmisibilidad de todos los derechos (salvo las excepciones a las
que allí se refiere);
El segundo, que incorpora el principio del nemo plus iuris (D.50.17.54); y
El tercero, que distingue entre sucesores universales y sucesores singulares.
Precisamente, conforme con el art.400, hasta aquí nos hemos referido a los sucesores singulares,
porque hemos visto la transmisión por actos entre vivos.
ADQUISICION DERIVADA MORTIS CAUSA
Ahora nos ocuparemos de la transmisión por causa de muerte, es decir de los sucesores
universales. Aquí no hay tradición de las cosas, ni de la propiedad ni de la posesión.
Si la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero queda
investido de su calidad de tal desde el día de la muerte del causante, sin ninguna formalidad o
intervención de los jueces, y aunque ignore la apertura de la sucesión y su llamamiento a la
herencia (art.2337).
Esto significa que son propietarios y poseedores de todo lo que era propietario y poseedor el
causante, desde aquél día.
En cambio, en la sucesión de los colaterales, es el juez el que debe investir (o reconocer) a los
herederos (art.2338), y también en las sucesiones testamentarias.
En todos los casos, el que quiera transferir bienes registrables tiene que tener la declaratoria de
herederos dictada a su favor (art.2337 in fine), o si es testamentaria el reconocimiento del auto
aprobatorio.
PRINCIPIO DE LA CONVALIDACION
Este principio está íntimamente ligado al principio de la buena fe, que sobrevuela y se impone en
todo el derecho, y que en el Código está previsto en el art.9: todos los derechos (reales y
personales) deben ser ejercidos de buena fe.
Y con la convalidación se prevé el caso, por ejemplo, del que promete en venta una cosa, que cree
que es suya y luego se verifica que no lo es. Si posteriormente ingresa ella por algún título a su
patrimonio, está obligado a cumplir con su obligación.
Igualmente, si hubiese habido constitución o transmisión de algún derecho real sin ser titular en
ese momento, y se lo adquiere posteriormente, el acto de disposición queda convalidado en
cabeza del adquirente (art.1885), y es de aplicación a todos los derechos reales.
 Unidad nueve

Afectación de la vivienda. Antecedentes

El bien de familia era una institución que se orientaba a la protección del núcleo familiar
beneficiario, para asegurar la vivienda o su sustento, o ambas cosas.
La figura fue prevista en la Constitución de 1949 y por la reforma de la Constitución de 1957 en
el Art. 14 bis…”la ley establecerá la defensa del bien de familia”. Con lo cual vemos que
tiene protección constitucional.
Además la reforma constitucional de 1994 le dio jerarquía constitucional a distintos Convenios
internacionales que se refieren a la protección de la vivienda familiar.
Específicamente, el instituto estaba regulado en la Ley 14.394 de 1954, en los arts. 34 a 50.
La ley establecía distintos recursos que ponen  a cubierto a determinado inmueble, de las
contingencias o infortunios de la familia, al no poder ser gravado, ni hipotecado, ni ejecutado por
deudas posteriores a su constitución; tener exención impositiva y no poder ser desafectado sino
por causales estrictas y con el consentimiento del cónyuge, salvo motivos atendibles.
Concepto
En el CCCN, el instituto se encuentra regulado en el Libro I, Título III sobre los Bienes, Capítulo
3 referido a Vivienda, en los arts. 244 a 256.  
El art. 244 expresa: “Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble
destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye
la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en
las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del
registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo
que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en
primer término”.

Beneficiarios
Pueden ser beneficiarios
 Una persona soltera, (propietario constituyente ), sin familia;
 El cónyuge o conviviente, ascendientes y descendientes” del titular registral o propietario
constituyente.
 Los parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente, en
defecto de los anteriores. 
Naturaleza jurídica:
Puede ser considerada desde 3 puntos de vista:
 1. Situación del inmueble: Está fuera del comercio, ya que no puede ser enajenado ni
puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias.
2. Situación de los beneficiarios: Los beneficiarios tienen un derecho subjetivo (dentro de
los derechos de familia patrimoniales), que consiste en la facultad de exigir la
inalienabilidad e inejecutabilidad del inmueble a quien intente desconocerlo, incluso
contra el mismo propietario. Es un derecho imprescriptible.
3. Situación del dueño constituyente: Se ha dicho que se trata de:
 Dominio imperfecto
 Condominio familiar
 Propiedad de la familia
 Fundación familiar
 Una restricción o límite al dominio constituida por el instituyente en beneficio de la
familia 

Requisitos que debe reunir el inmueble

 Destino Vivienda
 Afectación total o por una parte de su valor.
 Inscripción de la afectación en el Registro de la Propiedad Inmueble.
 Solo se puede afectar un inmueble, si se tiene más de uno, se debe optar.

Requisitos que debe reunir el constituyente

1. El constituyente debe ser dueño del inmueble: Si hay condominio (Art. 245) debe haber
voluntad unánime de todos los condóminos y debe existir entre ellos el parentesco o
vinculación referido en el Art. 246.
2. Debe tener capacidad para disponer a título oneroso : Si es casado se necesita el
asentimiento del cónyuge, o del conviviente asi como , si el bien es asiento del hogar
conyugal o convivencial y existen hijos menores o incapaces.- (art. 250).
3. Debe justificar quiénes integran la familia que convive con él: Propietario, cónyuge,
ascendientes, descendientes o hijos adoptivos, en defecto de ellos: hermanos, sobrinos,
tíos. En todos los casos el constituyente debe acreditar su convivencia en el inmueble con
estas personas. Incluso la familia puede estar formada por sólo dos personas (cónyuges o
hermanos) Art. 247.
4. Sólo puede afectarse un solo inmueble: Se requiere una declaración jurada. Si hubiera
alguien con dos inmuebles afectados tendría que optar por uno solo bajo apercibimiento
de mantener solo el primero (conf. Art. 244)
Forma de constitución
 Art. 253→Autoridad administrativa → Registro de la Propiedad inmueble.
 En inmuebles en las provincias → el bien que se afectará al instituto de Vivienda se
inscribe en el Registro Inmobiliario correspondiente a su ubicación.
  El trámite es gratuito (arts.253 y 254) pero si el interesado quiere que intervengan
profesionales → Honorarios solo 1% de la valuación fiscal del inmueble.
 En jurisdicción nacional la afectación puede realizarse:
 Por acta constitutiva ante el Registro, o
 Por escritura pública (no es obligatoria)
 Requisitos:
 Justificar la habitación efectiva de por lo menos uno de los beneficiarios.
 Declarar bajo juramento:
 Que convive con los otros beneficiarios (Art. 246),
 Que no está acogido al beneficio respecto de otro inmueble;
 Cumplir con el Art. 247 → habitar el inmueble
 No tener en trámite de inscripción otra solicitud equivalente
 Art. 245 → se puede constituir por cualquier testamento y luego pedir la inscripción por
orden del juez del sucesorio.
Caracteres de la afectación
 La Afectación es el acto jurídico por el cual se confiere a un inmueble el carácter de
vivienda protegida (antes bien de familia) 
 Sus caracteres son:
1. Optativa: el propietario no está obligado a afectar el inmueble
2. Única: no más de un inmueble
3. Imprescriptible: no existe un plazo en el cual caduque o se extinga la posibilidad de
someterse a la ley
4. Irrenunciable: no puede ni el constituyente ni el beneficiario renunciar a los efectos y
beneficios de la afectación
Efectos de la afectación
 Art. 249: La constitución de la vivienda produce efectos a partir de su inscripción en el
Registro Inmobiliario correspondiente y continua aún después de la muerte del
constituyente y aunque solo quede una persona. 
 Esos efectos perduran hasta que se produzca la desafectación:
1. Inembargable   
2. Inenajenable
3. Imprescriptible
Inembargabilidad: Art. 249
→ aún en caso de concurso o quiebra se sustrae el inmueble de la garantía común de los
acreedores y
→ no puede ser embargado por créditos posteriores a su constitución;
Excepciones:…”La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su
inscripción, excepto:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;

b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en

el artículo 250;

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces,
o con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el
inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o
precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o
colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo.
Frutos → Art. 251 →Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios”.
Subrogación real → Art. 248, caso de incendio o expropiación, el dinero que ingresa en el
patrimonio del constituyente en concepto de indemnización es inembargable
 ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en
sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio.
 ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la
transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella
opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en
los cinco años posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están
exentos de impuestos y tasas.
Inenajenabilidad → Art. 250. No puede ser vendido, donado, permutado, dado en pago ni
gravado con derechos reales. 
ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto
de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación
prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta,
el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del
conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o
gravamen deben ser autorizados judicialmente.
Imprescriptible: Queda fuera del comercio con lo cual, no puede ser adquirido el dominio por
un tercero por medio de prescripción
Actos de administración
 Principio general → el titular puede realizar sobre el inmueble actos de administración.
 Art. 247 → impone el deber de habitarlo, con lo cual se ha interpretado que se lo puede
alquilar en situaciones especiales en forma excepcional y temporaria (embajadores,
militares, etc.)
Desafectación
Es el acto por el cual se cancela la inscripción como vivienda afectada. Causas → Art. 255
ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación
de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se
requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última
voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o
existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver
lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus
respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en
este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los
límites indicados en el artículo 249.
Es válida si es:
1. Por acta administrativa en sede del Registro
2. Por oficio judicial
3. Acta notarial
Inmueble rural
ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble
rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las
reglamentaciones locales.