CLASE 1-20/04/23 ©

BOLILLA 5: DOMINIO

D-REAL por excelencia, porque es el que más facultades le otorga a su titular. Si lo comparamos con el resto los otros se desprenden de
este y se van limitando con este.

1- Diferencias propiedad y dominio:

Propiedad concepto más amplio, regulado en el art 14 CN. (garantía constitucional), propiedad género, dominio especie, ya que la
propiedad no solo abarca el d real de dominio, sino otros ej dominio sobre derechos intelectuales-

La corte suprema habla de propiedad como este derecho supremo, Don pedro contra municipalidad de capital, la corte definió propiedad.
Comprende a todos los derechos subjetivos de contenido patrimonial.

La propiedad está regulada en el art. 17 de la CN, el cual indica dice que ésta incluye tanto derechos reales como derechos personales
(concepto amplio), esto quiere decir que se la considera en un concepto más genérico; en cambio el dominio es un derecho de propiedad
sobre las cosas (derecho real) regulado en el art. 1941 del CCyC.

La distinción que debe hacerse entre propiedad y dominio es importante para saber si las garantías constitucionales que se refieren a la
propiedad (art. 14 y 17 CN) pueden aplicarse al dominio; y la respuesta es que si ya que estas garantías se aplican al dominio porque el
concepto de propiedad abarca el de dominio. Hay diversos fallos de la corte que muestran un concepto amplio de propiedad:

Caso Horta c/ Harguindeguy

DOMINIO:

D. Real que más facultades otorga a su dueño, entre esa está la de usar gozar disponer jurídicamente de la cosa siempre dentro de los
límites de la ley, de la manera más absoluta.

Lo que hay que tener en cuenta es que más allá de que hablemos de derecho real por excelencia, no es absoluto e ilimitado. Porque todo el
ordenamiento j de los derechos reales está limitado por el orden público.

Art 544 del código civil francés (definición)

Art 2513,2514, Vélez, facultades de dueño, destruir desnaturalizar o degradar la cosa.

CN de 1853-60, inviolable la propiedad.

2- Distintas concepciones de la propiedad.

-Liberalistas: Menor intervención del estado sobre la propiedad privada. Se admitía la expropiación, pero de manera muy limitada,
indemnizándose a la persona.

Vélez, código admitía abusar del derecho de dominio sobre tu cosa. 17.711, se suprime, se agrega la teoría del abuso de derecho.

-Marxistas: Surge en contra del liberalismo, plantea que todas las cosas de consumo sean comunes, pero si permitía la propiedad privada
sobre las tierras y propiedad particular sobre las rentas que uno producía con su trabajo.

-Iglesias: considera a la propiedad como derecho natural, la tierra esta para abastecernos y cumplir con nuestras necesidades y la de
nuestras familias, como hay persona encargada de hacerla producir que haya alguien encargado, y que nadie tenga el derecho de
sacársela. reconoce al derecho de propiedad privada una importante función social porque “todos los bienes de la Tierra están destinados al
sustento de todos los hombres”. Además, establece que nadie tiene un derecho absoluto para la propiedad privada y que no debe con ella
dañarse el interés social

3- Art 17 CN. DUDH

4- ART 1991: DOMINIO PERFECTO

Define una de las clasificaciones del dominio, en vez de definir al dominio como genero directamente se va al dominio perfecto y lo define
medio por exclusión. Doctrinarios dic que hubiese sido ideal que se establezcan los caracteres del dominio, que es lo que lo diferencia de
otros derechos reales-

ART 2506 Vélez: Acá si lo define como género, pero tampoco especifica que diferencia a este derecho real de los restantes.

5- Clasificación-

Velez definía al dominio como el “derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una
persona”. El nuevo CCyC no brinda una definición de dominio, sino que directamente da los conceptos de las diferentes clases de dominio:

Dominio perfecto: el que contenga todas las facultades y que cuente con todas las características, absolutez, perpetuidad y exclusividad.
es aquel derecho real que otorga a su titular todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de
los limites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto salvo que se pruebe lo contrario. Se llama perfecto también al dominio
cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas.

Ante la duda se presume perfecto.

Dominio imperfecto: es aquel dominio que no es perpetuo, y que esté sometido a plazo o condición resolutoria o que se encuentre con
una carga o gravamen real.

Tipos de DI:

- Revocable.

- Desmembrado.

- Fiduciario.

Cuando falte alguno de los requisitos, nos encontramos en presencia de un dominio imperfecto (aunque absolutez nunca puede faltar).

Dominio ciertas, facultades usar y gozar, y yo la paso al usufructo estoy desmembrando el de dominio para que el usufructuario ejerza las
facultades, va a tener un dominio imperfecto (el titular) siempre y cuando subsista este usufructo que lo está grabando. EJ, hijos que pasa
el usufructo a su padre. Y una vez que fallece pasan a tener dominio perfecto.

Dominio del estado: se subdividen en:

-Cosas del dominio público: Dominio del estado: (art 235) estado puede tener cosas de dominio público, que son cosas
inembargables inejecutables, destinadas para todos los habitantes, destino común, ej curso de agua, banco de plaza, calle.

-Cosas del dominio privado del Estado: aquellas en donde este actúa como un simple particular. El art 236 las enumera: inmuebles
que carecen de dueño, las minas de oro, plata y cobre, los lagos no navegables que carecen de dueño, las cosas muebles de duelo
desconocido y que no sean abandonadas (excepto tesoros), los bienes adquiridos por el Estado. Entonces podemos decir que es asemejable
a dominio de particulares (art 236), inmuebles que carecen de dueño, los bienes que adquiera el estado por cualquier título.

Inmuebles que carecen de dueño: El estado tiene soberanía sobre los inmuebles que queden herencias vacantes pasan a pertenecen al
estado, no hay inmuebles sin dueño, o al particular o al estado.

Caracteres esenciales:

ART 1942.

-ES PERPETUO, no tiene límite temporal, no se extingue por el no uso. No pierdo la titularidad de dominio, pero mi derecho real puede
dejar de existir porque está en cabeza de otra persona. La perpetuidad va a durar siempre y cuando el objeto exista, ejemplo del perro, si
muero no tengo más derecho real. Se puede ver afectada si constituyo un derecho real que afecta la perpetuidad, ej pase el derecho a otra
persona. EJ retroventa.

La perpetuidad tiene dos connotaciones, el dominio es perpetuo que no está sometido a plazo, condición resolutoria

-ABSOLUTEZ: Apunta al contenido del derecho real, un dominio es absoluto por todas las facultades que me confiere, usar gozar y
disponer jurídicamente de la cosa. No hay otro derecho real en el que se otorguen tantas facultades.

significa que no hay otro derecho real que dé tantas facultades (de usar la cosa, percibir sus frutos, disponer, poseer, enajenar, gravar,
abandonar, etc) , estas se pueden ejercer de manera limitada, es decir dentro de los limites previstos por la ley.

El CC tomaba una perspectiva de lo absoluto como la facultad de usar la cosa, como también de desarmarla o destruirla si así quisiese. En
el nuevo CCyC se eliminó esta potestad de poder llegar al punto de destruir la cosa; regulando por ejemplo el abuso del derecho (1968).

Es decir que el carácter de lo absoluto fue transformado, y ya no implica que pueda ser ejercida de manera ilimitada. Cuando falta este
carácter o elemento estamos ante un dominio desmembrado.

-EXCLUSIVIDAD: Es el que no puede faltar art 1943, 1944. En cuanto al sujeto la exclusividad, una sola persona puede ser titular de
derecho real de dominio, si son dos titulares es derecho de condómino, porque dos relaciones de poder de la misma especie se excluyen
entre sí.

Quien adquiere la cosa por título no puede adquirirla por otro título, pero si por lo que me falta. Ej. no puedo adquirir el derecho real de
dominio, no puedo adquirir el usufructo de la misma cosa, justamente porque el de dominio incluye todo.

Por lo que me falta: ej usufructo, las personas que siga siendo titulares de dominio, aún conservan la facultad de disposición sobre el
mismo, si se vende el inmueble con el usufructo, si bien yo adquirí un dominio, que en realidad el uso y goce lo tiene otra persona,
entonces voy a terminar de adquirir lo que me falte cuando deje de existir el usufructo cuando se muera la persona. (adquirir
posteriormente lo que me falta del título)
Por último se agrega el carácter de la exclusión que implica que el titular dentro de sus facultades puede excluir a cualquier persona que
le impida ejercer sus facultades o que se haya colocado en el ámbito de su objeto (persona u objeto). Puede por ejemplo cercear o
determinar los limites (deberes de encerramiento)

Puede cerrar su inmueble: Con muros, cercos o foso

Significa que dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de la cosa (si las dos fueran propietarias de una misma cosa
estaríamos ante un condominio y hablaríamos de cotitulares, como por ej en el caso de los herederos). No puede haber dos personas
simultáneamente siendo titulares de la misma cosa.

Este es un elemento esencial, por lo cual si falta no habrá dominio.

- Caracteres doctrinarios:

Abstracto: d real de dominio es abstracto porque no lo podemos definir como la suma de sus facultades. Es un derecho real que abarca
mucho más que eso, no puedo definirlo.

Indeterminado: ya que son tantas las cosas que puede hacer un titular de dominio, es más fácil decir que es lo que no puede hacer, no
puede destruir, desnaturalizar.

Elástico: si yo lo gravo con otro derecho real el dominio se va a contraer como un elástico. Ej le saco dos facultades usar gozar se achica, y
se agranda si se le agrega.

7-Facultades y contenidos del derecho real- art 1941, usar gozar disponer jurídica materialmente de una cosa. la primer
de todo el derecho de poseer.

Facultades que vienen del derecho romano.

Usar. IUS UTENDI, Derecho de servirme de la cosa. puedo usarla como yo quiera, no necesariamente en torno a la lapicera, pero puedo
usarla como quiero siempre no sea en contra del orden público.

Gozar. IUS FRUENDI, Derecho a obtener los frutos de la cosa, no hablamos la apropiación de los frutos mediante la percepción. La cosa los
frutos son míos, por mi derecho real de dominio, puedo hacer lo que quiera con el fruto. Puedo obtener la ventaja como no obtenerla

Disponer, IUS ABUTENDI, Disposición jurídica, a tributo más importante que tiene sobre la cosa, posibilidad de desprenderse de la misma,
ya sea por acto de disposición, también posibilidad de abandonar, disposición material: aplica a la sustancia de la cosa, puedo disponer
materialmente de la cosa y sus sustancias, puedo consumir la cosa, puedo construir, demoler, volver a construir, siempre dentro de los
límites de la ley.

Todo esto es la amplitud del derecho de absolutez.

Se extienden al subsuelo y al espacio aéreo.

8-Extencion del dominio.

Extensión material. Dividida en tres partes.

Extensión a los objetos que forman un todo con la cosa. Todo lo que se encuentra unida a la cosa que soy titular de dominio, ej árbol. Lo
que se encuentra bajo la tierra ej. El dominio comprende los objetos que forman un todo con ella como sus accesorios que están unidos a
ella; y al propietario le corresponde tanto los frutos (que son los que la cosa produce sin alteración de su sustancia) como los productos
(porción desprendida de la sustancia misma de la cosa). Así también los frutos civiles (como un alquiler) le corresponder al propietario de la
cosa.

Extensión a los accesorios. Inmuebles por acceso todas las construcciones que adhiero a mi inmueble de manera perdurable, las
construcciones, si yo soy titular de un lote y adhiero una casa a ese lote, la casa pasara a ser mía también.

Extensión vertical. Suelo y subsuelo, el dominio se extiende para ambas direcciones. Siempre que pueda hacer uso de ese espacio aéreo o
subsuelo. Ver de qué altura pasa a ser dominio del particular o del estado. Límite: posibilidad de aprovechamiento. El dominio es una cosa
inmueble que se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por
normas especiales.

El espacio aéreo tiene límites legales (leyes de edificación); y con el subsuelo también hay límites: los tesoros solo pertenecen al dueño del
feudo si el los descubre, y en cuanto a las minas solo materiales de tercera categoría pertenecen al dueño del fundo.

Establece dos presunciones el mismo artículo, la 1º todas las construcciones siembras plantaciones existentes en un inmueble pertenece
al dueño. Esta presunción en principio no admite prueba en contrario. Esto se rompe con el derecho real de superficie.

2º, las siembras plantación construcción, se presume que las hizo el dueño. Admite prueba en contrario diciendo que el vecino puede decir
que la hizo él.
 Clase 2: 27/04/23 Bolilla 9

CONDOMINIO. BOLILLA 9

Condominio

1. Definición legal.Análisis crítico. Caracteres.

ART 1983.

¿Era un derecho real autónomo o no? O era un derecho real de dominio con ciertas particularidades. Es un derecho real autónomo.
Vélez regulo condominio. Porque para él si era más de 1 persona había que organizarlo. Cuando hay un objeto , pluralidad de
sujetos y parte ideal indivisa, mucha gente que tiene sobre una cosa una parte ideal de la misma:

Si no se pacta algo distinto son condóminos en partes iguales. Es ideal. Porque sobre vuela.

ART 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas
y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción

Caracteres:
-Es un derecho real: es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
-Tiene por objeto una cosa, que puede ser inmueble o mueble.
-Pertenece a más de una persona, sin límite en su máximo. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
-Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. Es la parte indivisa, que representa la proporción que cada
uno de los titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico. Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que
el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la cosa.

2.Comunión de otros derechos reales o bienes. Aplicación subsidiaria del derecho real de dominio:

ART 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo
supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

Constitución. Clases

Constitución:

El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición
de la ley, y por prescripción. Además, hay que tener en cuenta los modos especiales de adquirir el dominio (apropiación por más de
una persona, aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc.)
En ocasiones es la propia ley la fuente del condominio. Así ocurre con los condominios de indivisión forzosa perdurable. Clases:

-Condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en
cualquier momento desde su constitución.
Sin indivisión forzosa: condominio básico, en cualquier momento podrían tener la posibilidad de vender su parte, mi parte ideal indivisa y
los otros dos con los que compartía condominio no se van a poder oponer.
Cosa común la podemos usar todos cada uno de los condóminos en tiempos iguales y si hay uso particular y exclusivo va a necesitar la
aprobación de otros condóminos.
Si quisiéramos gravar la cosa común, sacar préstamo y hacer negocio para gravarla se necesita el Acuerdo de los tres.
Diferente es la parte ideal indivisa, que, a diferencia de la parte común, la facultad de los condominios va a ser superior, la puede
gravar, alquilar. Porque es suyo. Sin acuerdo.
Si alguno de los condominios quiere hacer mejora cae sobre la cosa común, hay que analizar qué tipo de mejora se está haciendo para ver
si necesito acuerdo de todos o no.
Balcón, parte común de uso privativo.
-Condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes
causas (por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caos la indivisión puede ser temporaria
o perdurable. -Con indivisión forzosa: pautada por las partes(temporal), disposición de última voluntad (temporal) o nacida por la
ley(atemporal).
Temporales:
Para que ese terreno de ganancia se tiene que mantener un tiempo, para que nadie pida una participación por tiempo determinado,
el CCYC dije 10 años. Tener la posibilidad de salir después de 10 años. Si se termina la indivisión continua igual el condominio.
Disposición de última voluntad(hereditario), 10 años, estos se comprometen a no particionarlo, a los 3 que les deje en el testamento,
ahí se puede romper, cuando hay un menor de edad, que es hasta que tenga la mayoría de edad.
 Atemporales:
Ej. ascensor. Es legal.

2. Condominio sin indivisión forzosa. Facultades de los condóminos sobre la cosa común. Uso y goce. Disposición.
Mejoras

Facultades de los condóminos sobre la cosa común: disposición:

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte
determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras
útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

La regla general es que la disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte común
ni sobre una parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio exclusivo del derecho de
propiedad. La oposición de uno bastara para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Uso y goce:

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.

El uso y goce puede ser conjunto o individual.

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se
ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la
convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.

Mejoras:

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte
determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras
útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

El código distingue entre las mejoras necesarias y las útiles. Las primeras pueden hacerlas entre todos, y también pueden ser
realizadas por uno o algunos de ellos, ya que no es necesario un acuerdo previo. En tal caso, tiene el que hizo el gasto derecho al
reembolso proporcional, siempre y cuando no se haya originado en su culpa.

Se permite reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.

Facultades de los condóminos respecto de su cuota. Renuncia. Derechos de los acreedores.

Facultades de los condóminos respecto de su cuota:

En cuanto a la parte indivisa, las facultades de los condóminos son amplias, ya que se considera que son las propias de un dueño.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su
parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado
de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Las únicas facultades que pueden admitirse a su respecto son las jurídicas. Por el contrario, el ejercicio de facultades materiales se
encuentra vedado por ser ello físicamente imposible.
Consecuencia de este criterio es que cada condómino puede enajenar o gravar su parte indivisa o una proporción inferior y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes o después de hacerse la división de los comuneros. Por ende, cada condómino
puede vender, donar, hipotecar, e incluso abandonar, sin necesidad del concurso de los otros comuneros.
En cambio, el condómino no puede constituir servidumbre, ya que el derecho real grava la cosa común.
En cuanto a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar ni siquiera la parte indivisa sin consentimiento de los demás.

Renuncia:
 “…La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos”.
El código establece expresamente que el abandono beneficia a los demás condóminos, cuyas cuotas de ese modo s ven acrecidas con
motivo de la renuncia. En el caso de inmueble, la renuncia deberá ser formalizada en escritura pública.
Derechos de los acreedores:

“…Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible…”

Obligaciones de los condóminos entre sí y con relación a terceros.

Obligaciones de los condóminos entre sí:

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
En relación a las mejoras, si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al reembolso de los otros, en proporción a las respectivas
cuotas, con más los intereses desde la fecha del pago.
El código, si bien le permite al condómino abandonar su parte, aclara que “ no puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia de
su derecho”, por lo que el abandono carece de efecto liberatorio.
Obligaciones con relación a terceros:
ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado
de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa
proporción.
En el primer caso, si quien contrató lo hizo por propio derecho, sin invocar y tener representación alguna, sólo él responde frente al
acreedor, dado que el condominio no es una persona colectiva y no pueden los demás ser alcanzados por los efectos de una obligación de
fuente contractual en cuya génesis no intervinieron. Pero el condómino que contrató y cumplió con su obligación, tiene derecho de
reembolso.
Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno pertenece en la comunidad y sin pactarse la
solidaridad, frente al acreedor responden todos por partes iguales, sin perjuicio de acción de reembolso de unos contra otros para que
les abonen lo que hayan pagado de más, en relación a la cuota que les corresponde.

Administración de la cosa común. Asamblea. Quórum. Mayorías. Administrador. División de los frutos.
Administración de la cosa común:
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o
por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración:

1. Cuando la cosa no es susceptible de uso común, en razón de su propia naturaleza, como por ej., una casa con reducidas
comodidades y las respectivas familias son numerosas.
2. Cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos ejercen el ius prohibendi.

Si se da una de las situaciones y si ninguno opta por la partición rige este articulo. Esta norma no propone soluciones sino que deja a
los interesados decidir lo que más les convenga. Las alternativas más usuales son: explotación por administración o arrendamiento de
la cosa común. La decisión se tomará en una asamblea.
Podrían decidir, que administre un tercero o que uno de ellos sea el administrador. Asamblea:

Quórum. Mayorías: Administrador:

ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad dela

convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda
a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte. Si no se cita a todos, la asamblea será nula.
La mayoría requerida para decidir es la absoluta, esto es, más de la mitad. Por ende, el quórum mínimo será ese, ya que de no reunirse,
no podría haber mayoría. Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parte de
cada condómino en la cosa común, aunque corresponda a uno solo. La mayoría se calcula sobre el total, y no sólo sobre los que
asistieron a la reunión.
Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante, les queda a los condóminos la alternativa de solicitar la partición.

División de los frutos:

ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al
interés de los condóminos.
Respecto de la división de los frutos, se establece la correspondencia entre su reparto y los valores de las partes de los condóminos, en
ausencia de estipulación en contrario, que dispusiera otra manera para practicar esta división.

5-Condominio con indivisión forzosa temporaria.

Condominio con indivisión forzosa temporaria:

El condominio generalmente es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos, cuando lo deseen, pueden pedir la partición. Sin
embargo, en ciertos casos no es posible pedir la indivisión, porque una causa lo impide. Puede ser por voluntad de los propios condóminos,
por decisión de un juez, o por imposición legal.
Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no puede exceder de los 10 y de los 5 años.

Indivisión forzosa de origen contractual:

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no
exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Requiere la voluntad de todos los condóminos. Si sólo uno se opone, no será válida la decisión del resto.
La fijación de un plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la libertad de disponer.

Indivisión forzosa de origen judicial: Partición nociva:

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su
postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
En esta hipótesis los condóminos no convinieron suspender la partición, ni están de acuerdo en seguir tal camino, peor uno o algunos de
ellos, por motivos graves, considera que en ese momento dividir el condominio sería contraproducente.
Aquí la indivisión es impuesta por el juez.
El art. autoriza a pedir la postergación cuando la partición sea perjudicial para todos, o para cualquiera de los condóminos. La nocividad
que se invoque, debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía a los propios condóminos.

Partición anticipada ha pedido de parte:

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la
partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

Efectos frente a terceros:

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen
efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

Condominio con indivisión forzosa perdurable. Casos.

La indivisión forzosa sobre accesorios indispensables es un caso de condominio nacido de la voluntad de la ley y cuya indivisión forzosa
también es de origen legal. Se trata de una indivisión forzosa perdurable, esto es, que mientras subsista la afectación no se puede pedir
la partición.
También se trata de una indivisión forzosa perdurable cuando hay un muro, cerco o foso que divide dos inmuebles. Sobre dichas
cosas accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición.

Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste
la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble puede también pertenecer a más
de una persona en condominio. A su vez, hay cosas afectadas “como accesorios indispensables” al uso de dichos muebles. Sobre dichas
cosas accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición, al menos mientras dure la
afectación.
En cuanto a los actos de disposición, los condóminos pueden disponer de su parte indivisa si al mismo tiempo enajena el inmueble al que
sirven los accesorios, pero no pueden hacerlo por separado ya que tales accesorios son necesarios e imprescindibles para los diversos
fundos que se aprovechan de ellos. El condómino sobre tales accesorios es inseparable de los inmuebles.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles
a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
 6-Condominio sobre muros, cercos y fosos. Clases
Condominio sobre muros, cercos y fosos:

En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble puede también pertenecer a más
de una persona en condominio. A su vez, hay un muro, cerco o foso que los divide. Sobre dichas cosas accesorias se configura un
condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición. Este condominio es inseparable del derecho sobre el
inmueble, no se puede enajenar este último sin que a la vez se transmita la parte proporcional del muro, cerco o foso. No pueden
extraños tener derecho sobre el muro, deben ser titulares o cotitulares de los inmuebles colindantes.

Clases: Criterios físico y jurídico: Lindero, encaballado, contiguo, medianero, privativo, de cerramiento, de elevación, enterrado:

De acuerdo a como fueron construidos, esto es según su emplazamiento físico, los muros reciben distintos nombres en el código.
También se los clasifica desde el punto de vista jurídico.

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el
límite separativo;
d. medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

En cuanto al criterio físico, según como fueron construidos, la primera clasificación es: divisorios o no divisorios. El muro divisorio
(también llamado separativo o lindero) es el que toca el límite que separa a un inmueble del otro inmueble vecino. Puede haber distintas
paredes dentro de un terreno, pero sólo aquella que toca o está sobre la línea separativa es la que recibe el nombre de divisoria.

A su vez, las paredes divisorias pueden ser encaballadas o contiguas. Ambas tocan el límite, pero la primera está asentada sobre ambos,
teóricamente mitad sobre cada terreno. El muro encaballado debe tener su epicentro exacto en la línea demarcadora de los límites de los
fundos lindantes, de manera que las mitades del muro se asienten de manera ecuánime en ambos terrenos colindantes. Está construido
de tal manera que su eje, en el sentido de plano vertical que pasa por el centro del mismo, coincide exactamente con el límite
demarcatorio de ambos fundos. Es decir, que se halla ubicado a caballo sobre el límite, tomando una franja de terreno, de ambos fundos
colindantes.

En cambio, la contigua, si bien toca la línea divisoria, está asentada sobre uno solo de los inmuebles vecinos: su borde toca el límite.
Tanto las encaballadas como las contiguas deben tener una altura minima de 3 metros. Pero pueden ser más altas, en cuyo caso el
excedente recibe el nombre de “muro de elevación”. A su vez, mirando hacia abajo del nivel del suelo, las paredes tienen cimientos
que las sostienen. Ahora, si se construyó una prolongación que exceda los cimientos, esa parte recibe el nombre de “muro enterrado”.

Desde el criterio jurídico, las paredes linderas pueden ser medianeras o privativas. La pared se llama medianera cuando hay un
condominio, es decir, le pertenece a los titulares de los inmuebles vecinos.
Es privativa cuando le pertenece exclusivamente sólo a uno de los vecinos. El muro de cerramiento, sea contiguo o encabellado, hasta los
tres metros de altura es medianero, salvo casos excepcionales de renuncia. El de elevación y el enterrado pueden ser una especie u otra.

Cerramiento forzoso urbano. Adquisición de la medianería. Presunciones. Prueba. Cobro de la medianería. Adquisición
y cobro de los muros de elevación y enterrado. Valor de la medianería. Prescripción.

Cerramiento forzoso urbano:

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en
sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

Cuando existe la obligación (es una obligación real) de encerrarse entre paredes, la pared divisoria, sea encaballada o contigua, recibe el
nombre de “muro de cerramiento”. El código, así como atribuye el derecho de encerrarse entre paredes, también obliga a los colindantes
a hacerlo cuando viven en centros de población urbanos o suburbanos, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio,
economía de terreno y para asegurar la garantía de privacidad.
El cerramiento es forzoso, en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su vecino a
contribuir a la construcción y conservación de la pared. Este último, a su vez, sólo puede liberarse de tal obligación haciendo uso de la
facultad de abandono con respecto a la franja de terreno sobre la cual se apoya el muro y renunciando a la medianería.

Esta obligación no se puede satisfacer libremente, sino de acuerdo a las reglas que sienta el código sobre sus características. No es
suficiente con colocar un toldo, un cartón o una sabana, sino que debe ajustarse la construcción a determinados requisitos.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres
metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.

El muro debe tener, como mínimo, 3 metros de altura, pero puede tener más. Cabe advertir que hasta los 3 metros el muro será
medianero, es decir, le pertenecerá a ambos vecinos. Por encima de esa altura, le pertenecerá a quien lo construyó, si es que no fue
construido por ambos de común acuerdo.

Es posible que ambos vecinos se pongan de acuerdo y que a costa de ambos decidan la construcción de la pared divisoria. Si no es así,
uno solo de ellos puede tomar la decisión e iniciar la construcción del muro y tiene la opción de hacerlo encabellado o contiguo, es decir,
asentarlo mitad en su terreno y mitad en el predio lindero, o bien todo en su terreno.

Adquisición de la medianería: presunciones:

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la
altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres
metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño
del edificio más alto.

Hasta los 3 metros el muro construido es medianero. Por encima de esa altura, es privativo, le pertenece a quien lo construyó, pero puede
ser medianero también si el titular colindante adquiere el condominio. Puede adquirir el condominio de dos maneras: por contrato o por
usucapión.

Otra posibilidad es que el colindante sea obligado a adquirir, si utiliza el muro de elevación, y si el constructor de la parte elevada lo
demanda judicialmente antes de que se cumpla el plazo de prescripción.

ARTICULO 2011.- Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y
subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa
patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Prueba:

ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al
respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores,
o surgir de signos materiales inequívocos.

La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

Cobro de la medianería:

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor
del muro y de sus cimientos.

La obligación del pago de la medianería, una vez determinado su valor en la sentencia, se convierte en obligación de dar dinero, por lo que
será el juez el encargado de decidir cuales rubros componen la cuenta de medianería, para lo que tendrá en consideración, además del
costo de los materiales y de la mano de obra, que el reembolso debe comprender otros elementos que también integraran ese valor, como
por ej. El estado de conservación del muro, las ventajas que le reportará al adquiriente, la confección de los planos, etc.

ARTICULO 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del
muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.

Si por algún motivo el que construyó el muro le asignó atributos especiales, para hacerlo más estable o reforzó su aislación, pero
excediendo los estándares del lugar, no tiene derecho a reclamar del colindante ese plus agregado.

Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado:

ARTICULO 2016.- Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de elevación o
enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.
ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.

El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la
requerida para su cimentación.

ARTICULO 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud
y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.

Cada uno de los colindantes construye por su cuenta la pared divisoria, ya sea encabellada o contigua, hasta los 3 metros de altura se
genera un condominio. En cambio, por encima de esa altura, o por debajo del suelo, la construcción es privativa, le pertenece a quien la
hizo. El otro titular, si lo desea, puede adquirir la medianería de la parte alzada o enterrada, pagando el valor correspondiente, y el
primero no puede oponerse.

Ahora, si el vecino que no contribuyó, utiliza efectivamente la parte elevada o el muro enterrado, estará obligado a adquirir. Al ser una
obligación, si no paga, el que construyó le puede reclamar. Aquí el condominio nacerá cuando pague (contrato) o cuando se cumpla el
plazo de prescripción adquisitiva (20 años).

Esta obligación nace con la utilización efectiva, que significa una utilización directa e inmediata de la pared, una utilización especifica,
cualquiera sea su forma (apoyo de construcciones, instalación de cañerías, etc.). Al contrario, no implica servirse de la pared el simple
hecho de arrimar construcciones, como colocar clavos para colgar ropa, colgar jaulas, revocar la pared, etc.

Están legitimados para adquirir la parte alzada o enterrada del muro quienes sean condóminos del muro de cerramiento forzoso. También
los titulares del derecho real de propiedad horizontal.

Valor de la medianería:

ARTICULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a
la fecha de la mora.

Por lo tanto, habrá que establecer cuando incurrió en mora el colindante obligado a pagar, para fijar el valor del muro, cimientos y terreno.

La mora se producirá a partir del reclamo y del vencimiento del plazo que a tal fin fije el acreedor. Prescripción:

ARTICULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería
respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su
utilización efectiva por el titular colindante.

Actos materiales:

ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar
todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.

ARTICULO 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin
indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.
ARTICULO 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino,
éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.

Reconstrucción:

ARTICULO 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe
reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo 2022.

ARTICULO 2025.- Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser
tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del
antiguo y en todo su espesor.
ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar
indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.

Sólo el condómino puede demoler y reconstruir el muro existente, por ende, si el vecino hubiera abdicado la medianería, no
podrá reconstruirlo sin adquirir previamente el condominio. Lo mismo en caso de muro elevado o enterrado que fuera privativo
del otro colindante.

Gastos: distinción según la clase de mejoras:

ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los
gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras
útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.

Si el muro medianero ha sido dañado o destruido por un hecho culpable de uno de los condóminos, sólo éste está obligado a su
reparación o reconstrucción.

Abdicación y readquisición de la medianería:

Los derechos reales se pueden extinguir por el abandono de la cosa, figura que es aplicable a la medianería.

ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción,
conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares
donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado
en un hecho propio.

No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de
cerramiento.

ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho
sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

Se abdica también el condominio sobre el muro de elevación y/o enterrado, en caso de existir.

El efecto que produce la abdicación es la liberación del pago de los créditos originados en la construcción, reparación o reconstrucción. Al
ser así, se trata de una obligación real.
ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si
nunca la hubiera tenido antes.

Hay que pagar todo, la mitad del valor del muro, los cimientos y del terreno.

El art. Establece que como si antes no se hubiera tenido ningún derecho, de modo que el adquiriente no puede preender que se le
descuente alguna suma que ya hubiera abandonado cuando fue condómino.

Cerramiento forzoso rural.

ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble
ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un
muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda
completamente cerrado.

El titular del derecho real puede construir un muro que cumpla con los requisitos exigidos por el art. 2008, o bien puede levantar o
excavar un cerramiento más simple. El código es más flexible, menos exigente, en la campaña. A la vez, si el cerramiento lo provoca el
otro titular colindante, y su predio queda completamente cerrado, estará obligado a contribuir.

ARTICULO 2032.- Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.

El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado
conforme a los estándares del lugar.

ARTICULO 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los
condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.

Condominio de árboles y arbustos. Perjuicios. Reemplazo.

Condominio de árboles y arbustos:

ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros,
cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

Esta norma rige tanto en predios rurales como urbanos.

Perjuicios:

ARTICULO 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa
perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.

ARTICULO 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de
ambos condóminos.
Condominio por confusión de límites:

Se sigue dando en los predios rurales, pero ahora no tanto por la agrimensura. Parte común generada por confusión de límites. La acción,
es la de delimite. Dif a la reivindicatoria que prtede defender la existencia del derecho real, quiero qe me devuelvan una cosa que por
derecho me corresponde, en cambio la otra es algo que se confunde y no se sabe de quien es.

9. Condominio por confusión de límites. Concepto. Acción de deslinde. Diferencias con la acción reivindicatoria. Régimen
sustancial y procesal. Facultades del Juez.

Accion reivindicatoria. Objeto:

ARTICULO 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte
material. También puede serlo la universalidad de hecho.

Defiende la existencia del derecho real, persigue recuperar la cosa de manos de quien la tenga, ya sea en su totalidad o en parte
material. Toda cosa que puede poseerse puede ser reivindicada.

Objetos no reivindicables:

ARTICULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los
accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.

ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a
menos que sean hurtados o robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista
identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.

Son objetos NO reivindicables:

- Los objetos inmateriales: no susceptibles de ser poseídas

- Cosas indeterminables o fungibles (dinero)
- Accesorios (si no se reivindica la cosa principal)
- Cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución (frutos)
- Autos inscriptos de buena fe no hurtados o robados
- Automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante 2 años
Acción de deslinde. Ámbito. Legitimación activa y pasiva. El proceso judicial: requisitos, prueba y sentencia.

Acción de deslinde. Ámbito:

ARTICULO 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe
pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada
en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.

Se utiliza para fiar de manera cierta la línea divisoria entre inmuebles contiguos cuando hay estado de incertidumbre sobre el lugar
exacto por donde debe ubicarse.
Con esta acción finaliza la incertidumbre en cuanto al lugar por donde pasa la línea que divide a 2 o más fundos contiguos, pidiéndole al
juez que analice títulos de propiedad, planos de mensura, etc.

Los litigantes deben adjuntar a la causa títulos que prueben sus derechos sobre sus respetivos inmuebles. El objeto
 de esta acción es demarcar, precisar los límites del fundo.

Legitimación activa y pasiva:

ARTICULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios,
muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o
demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que
intervengan en el juicio

La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público
corresponde a la jurisdicción administrativa.

Legitimación activa: Titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado de otros (por edificios, muros, etc.)
Legitimación pasiva: son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige que concurran con él fijar mojones u otras
señales.
El proceso judicial: requisitos, prueba y sentencia:

ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa.
Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa
entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

10. Extinción del condominio. Partición. Reglas aplicables. Adquisición por un condómino. Efectos.

Extinción del condominio:

Algunos modos generales de extinción de los derechos reales pueden ser aplicados al condominio, como por ejemplo, la destrucción de la
cosa o el abandono.
Existe una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a una indivisión, que es la partición.

Partición.Reglas aplicables:

ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo,
pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.

La partición consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una porción o lote material, o en la
adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su interés en la cosa.

Pedir la división es un derecho potestativo. Si los comuneros no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a
través de la “acción de división de condominio”.

Formas de hacer la partición:

-Privada o judicial:

ARTICULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en
la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.

ARTICULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:

a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.

ARTICULO 2373.- Partidor. La partición judiial se hace por un partidor o por varios que actúan conjuntamente. Afalta de

acuerdo unánime de los copartícipes para su designación, el nombramiento debe ser hecho por el juez.

- En especie o por venta o licitación:

ARTICULO 2372.- Licitación. Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia para que se le
adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes no superan su oferta.
Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente, por el valor obtenido en la
licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de ese bien.
La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los licitantes, y se imputa
proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
ARTICULO 2374.- Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes
puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse
parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.
ARTICULO 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace
antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten, compensándose en dinero la diferencia
entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.

- Provisional o de uso:

ARTICULO 2370.- Partición provisional. La partición se considera meramente provisional si los copartícipes sólo han hecho una
división del uso y goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no obsta al derecho de pedir
la partición definitiva.
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurren a este instituto, no con la finalidad de
concluir el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus
facultades en tal sentido.
La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.

- Participación parcial:

ARTICULO 2367.- Partición parcial. Si una parte de los bienes no es susceptible de división inmediata, se puede pedir la partición de
los que son actualmente partibles.
Nada impide que la partición sea parcial, ya sea porque hay varias cosas en condominio y sólo se concluye el condominio respecto de
algunas, o bien se trata de una sola, pero se la divide materialmente y sólo una parte es dividida.

Adquisición por un condómino:

ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se
considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
Por ejemplo por la venta o la cesión de las partes indivisas realizada en su favor por la totalidad de los restantes comuneros, o la
adquisición de la cosa en una subasta, o por licitación.

Efectos:

ARTICULO 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se juzga que cada heredero
sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no
tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
La partición tiene efectos declarativos y no traslativos de derechos, lo que significa que se considera que los derechos atribuidos al
adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la
propiedad de la cosa común.
Reconoce ciertas excepciones, respecto de los acreedores hipotecarios. Lo fundamental de las excepciones consiste en la garantía por
evicción y vicios redhibitorios que se deben entre sí los condóminos. Otra excepción se encuentra en la situación de los acreedores del
condómino, a los que el resultado de la partición les resulta inoponible.

Clase 4/05/23 Bolilla 12

CONJUNTOS INMOBILIARIOS:

1. Los “conjuntos inmobiliarios” como nuevas manifestaciones de la propiedad incorporadas al Código Civil y Comercial
(Libro IV, Título VI). Clases: conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, tiempo compartido y cementerios privados.
Análisis crítico de su regulación como derechos reales autónomos desde la óptica del principio “numerus clausus” (art.
1887, inc. d, e y f). Tratamiento de la cuestión en los Proyectos de Reforma de 1987, 1993 y 1998.

2 características de las unidades funcionales:

Independencia funcional, y salida a la vía pública.

Derechos y facultades de los conjuntos inmobiliarios respecto al especio común.

-Usar y gozar. Pero sin alterar el destino, que viene dado por convención entre las partes, por el uso al q estaba afectado o por la
naturaleza misma de la cosa. Ademas sin perjudicar iguales derechos de los restantes titualres de este derecho real de los conjuntos
inmobiliarios.

Sobre las partes privativas: usar y gozar, pero también puede dispoer material y legítimamente. También puede enajernard a favor de
consorcio o de propietarios.

d.preferenci aolo a titulo oneroso.

Conjuntos inmobiliarios. Situación de las Provincias y distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del CcyC:

Art 2073 y 1887 inc d.

Esta discutida su autonomía. Tiene matices que lo diferencian de la propiedad horizontal, esos dif matices no justifican que sea
autónomo.
Posibles objetos en los q pueden caer los conjuntos inmobiliarios.
Nosotros lo tenemos como un derecho real autónomo.
Se tiene que redactar un reglamento de pro horizntal especial: tiene que ser por escritura púbica y se tiene que inscribir en el
registro de la pro inmueble. Lo mismo que en la pro horizontal.se produce la división jurídica, y se inscribe en este registro, y así nace el
estado del derecho real de conjunto inmobiliario.
Nace un órgano, que es el de consorcio que representa a cada uno de los titulares de los conjuntos inmobiliarios, y q tiene personalidad
jurídica, tiene un representante, y también funcionan otros órganos, ej asamblea, consejo de propietario tamb.
Caract que lo distinguen de la propiedad horizontal:
-Que los conjuntos inmobiliarios pueden tener unidades a construir o en construcción, cosa que en la pro horizontal no existe, porque
tienen q estar construidas ya.
-El suelo deja de ser común y es privativo de cada titular del derecho real del conjunto inmobiliaria, van a ser comunes las vías de
circulación acceso, las instalaciones destinadas para uso recreativo y social.
-Se puede ejercer el derecho de preferencia. Cosa que no está en la prop horizontal.
Art 2075, se descompone en 3 párrafos, 1º los conjuntos inmobiliarios se le aplican las normativas locales. Es jurisdicción de cada una de
las prov donde se van a establecer los barrios cerrados por ej. Cuál es el volumen edificable.

Antes de la sanción del CCC había dos posturas:

1) Que los conjuntos inmobiliarios se asimilaban a la propiedad horizontal, y que por ello no se debía crear un derecho real nuevo.
En el año 68, la provincia de Bs As estableció que los inmigrantes iban a poder vender las unidades en la medida que tengan
independencia constructiva. Estas situaciones fueron tomadas por los clubes de campo, que se vendían como unidades a construir. 2)
Otros creían que se debía crear un nuevo derecho real de conjuntos inmobiliarios. Dentro de éstos hay conjuntos inmobiliarios
propiamente dichos, cementerios privados y tiempo compartido

Bajo la designación genérica de conjuntos inmobiliarios se comprende usualmente a los clubes de campo (countries) y barrios cerrados o
privados, a los centros de compras, a los parques industriales, al llamado tiempo compartido y a los cementerios privados, todos con un
denominador común: la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la
necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo.

Por diversas causas, la gente se ha agrupado y trata de sacar las mayores ventajas de un determinado bien y como consecuencia de esto,
surgen estas nuevas formas de propiedad. Las finalidades buscadas son muy variadas: abaratar costos, recreación, seguridad,
concentración de oferta y demanda, confort, etc.
En el libro IV, el título VI aparece dedicado a los conjuntos inmobiliarios (en general) y dentro de este título, el capitulo 1 regula a los
conjuntos inmobiliarios, el capitulo 2 al tiempo compartido y el capitulo 3 a los cementerios privados.

Por eso es que a los conjuntos inmobiliarios regulados en los arts. 2073 al 2086 se los ha llamado conjuntos inmobiliarios propiamente
dichos, para separarlos de los regulados en los otros dos capítulos.

Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los
conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones del
nuevo CCyC sibre “conjuntos inmobiliarios”, para conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Terminología. Definición. Análisis crítico:

Art. 2073.-Concepto. “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las
normas administrativas locales”.

Los derechos reales se definen en función del concepto. Los conjuntos inmobiliarios, en cambio, no se definen por las facultades que su
titular puede ejercer sobre la cosa, sino que opta por una descripción fáctica de los objetos sobre los que se asientan.

Caracteres:

Art. 20174: Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:

a) Cerramiento: el lugar está delimitado con muros o cercos de ligustrina para marcar los límites del lugar y controlar la entrada y
salida de gente del mismo.

b) Partes comunes (de uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento) y privativas (uso y goce en forma exclusiva
del titular)

c) Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: como las partes comunes están
indisolublemente ligadas a las privadas, no se pueden transferir las unas sin las otras ni dejar de contribuir con el
mantenimiento y gastos de las comunes alegando que no se usaran.

d) Reglamento: en el que se establecerán los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares
y régimen disciplinario; este reglamento es ley para los integrantes.

e) Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fijadas en el reglamento y deben contribuir todos los integrantes
del complejo

f) Entidad con personería jurídica: que agrupe a los propietarios de las unidades privativas

g) Interdependencia y conformación de un todo no escindible: de las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativas, así como las facultades que sobre ellas se tienen.

Marco legal:
Art. 2075.-Marco legal: “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los
conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro,
con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Suerte de los organizados con anterioridad a la vigencia del Código Civil y Comercial:

Art. 2075, 3° párrafo: “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

Para esto el CCyC no fija un plazo ni establece cómo puede hacerse. Surge de esta forma una excepción a la irretroactividad de las
leyes, que será constitucional siempre que no vulnere los derechos amparados por las garantías constitucionales.

Facultades y obligaciones:

Art. 2078.-Facultades y obligaciones del propietario: “Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos”.

Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que
surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena
y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
No pueden variar el destino de las unidades funcionales en forma unilateral sin consultarlo con los demás propietarios, y deben someterse
a este reglamento, el cual les permite participar de las decisiones fundamentales mediante asambleas.

Este reglamento se inscribe en el Regristro y no puede ser modificado si no participan todos los copropietarios. Las expensas pueden ser
cobradas mediante juicio ejecutivo y las expensas extraordinarias deben ser aprobadas por todos.

Partes privativas y comunes, la cuestión del terreno:

- Cosas y partes necesariamente comunes:

Son necesariamente comunes o de uso común:

A- Las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicaciones
B- Las áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes
C- Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula
el emprendimiento

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no este determinado se consideran comunes. Su identificación debe estar en
el Reglamento de Propiedad y Administración del Complejo, siendo tomada como común si no está determinada allí
- Cosas y partes privativas:
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional (según su destino) y saluda a la vía publica por vía directa o indirecta.

Existe 3 formas de unidad funcional:

1. Construidas y terminadas

2. En contruccion (las que están por finalizar pero no tienen aprobado el final de obra)

3. Constituir limites, y limitaciones

Art. 2079.-Localización y límites perimetrales: La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas
provinciales y municipales aplicables. Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse
mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos
urbanísticos y de seguridad”.

En cuanto a la ubicación, las normas van a regularla y limitarla, teniendo en cuenta el bienestar general de la gente que vive en esa
zona. Y en cuanto a los límites perimetrales, su fin es controlar el acceso de las personas al complejo, evitando que entren aquellas
ajenas al mismo o que no han sido invitadas.

Art. 2080.-Limitaciones y restricciones reglamentarias: “De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad
horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como
así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción
establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho
reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el
conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario”.

Como el Reglamento forma parte del título de propiedad de cada UUFF, se entiende que al adquirir la UUFF se acepta dicho reglamento
conteniendo limitaciones y restricciones.

Expensas y otros gastos:

Art. 2081.-Gastos y contribuciones: “Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el
correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización
de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”.

¿Cómo se mide el importe de las expensas o gastos de cada propietario? Está establecido en el reglamento de PH.

En general se establece un porcentaje en base a la UUFF, su magnitud, su cercanía a las partes comunes o accesos o lagos, y en base a
la utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por parte del titular, familiares e invitados.

Expensas:
son los gastos, costas o dinero usado para ciertas cosas, como las erogaciones surgidas por la administración, gastos de reparación y
conservación, etc. Su cumplimiento debe realizarse en tiempo y forma, y su cobro se reclama mediante vía ejecutiva siendo suficiente
título el certificado de deuda expedido por el administrador.

Derechos de admisión y preferencia en la adquisición:

Art. 2083.-Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios: “El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de
los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal
efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o
transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a
tal efecto determine la normativa
interna del conjunto inmobiliario”.

Usuarios no propietarios pueden ser aquellos que quieren usar las canchas o piscinas, etc. Es decir, que si el dueño alquila su casa del
country, el inquilino debe cumplir con lo establecido en el reglamento en cuanto a cómo usar los espacios e instalaciones comunes. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario.

El Reglamento puede tener cláusulas sobre derecho de admisión, y sobre acceso y uso de partes comunes siempre que no resulten
discriminatorias y arbitrarias o estén en contra de la moral y las buenas costumbres. Cuando una persona quiere ingresar, presenta su
solicitud, y un órgano de admisión resuelve en forma positiva o negativa, dando sus fundamentos. Este permiso puede ser revocado
posteriormente por no cumplir alguna norma del reglamento

3- Tiempo compartido. Definición legal (art. 2087). Quid de la aplicación de las normas sobre derechos reales al
adquirente del tiempo compartido (art. 2101). Bienes que lo integran (art. 2088). Constitución del sistema (art. 2089).
Legitimados (art. 2090). Requisitos (art. 2091). Inscripción (art. 2092). Efectos (art. 2093). El emprendedor, el usuario
del sistema y el administrador. Nociones sobre el rol de cada uno de ellos y deberes (arts. 2094, 2095, 2096 y 2097).
Acción de cobro por gastos del sistema (art. 2098). Aplicación de las reglas de la relación de consumo (art. 2100).
Supuestos de extinción (art. 2099)

Tiempo compartido. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código:

El tiempo compartido es el derecho real que consiste en el uso periódico y por turnos de uno o más bienes para el alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

No es solo para fines residenciales turísticos, y su objeto puede ser bienes inmuebles o muebles cuando por su alto valor convenga
compartirlo.

En el tiempo compartido el titular del derecho puede usar y gozar de una cosa mueble o inmueble, determinada o determinable, en forma
periódica, exclusiva y alternada, durante un tiempo determinado dentro del año calendario o a determinar (flotante), sin alterar su
sustancia material ni su destino, aprovechando también sus servicios accesorios y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro en
un complejo distinto.

Antecedente legislativo. Definición legal. Análisis crítico:

Art. 2087.-Concepto. “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos,
para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”.
En el tiempo compartido el titular del derecho real puede usar y gozar de una cosa mueble o inmueble (determinada o determinable) en
forma periódica, exclusiva y alternada, durante un tiempo determinado dentro del año calendario o a determinar (flotante), sin alterar su
sustancia material ni su destino, aprovechando también sus servicios accesorios y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro en
un complejo distinto.

Hasta la sanción del CCC se aplicaba la ley 26.356 que regula el Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC). Actualmente, además
de los arts. Del CCC se sigue aplicando esa ley en su parte no derogada por el código. En este sistema el derecho real es inmobiliario ya
que el objeto es un inmueble acondicionado para vacacionar o con fines turísticos.

Son complejos ubicados en lugares turísticos que tienen atractivos naturales o artificiales, con infraestructuras importantes y servicios.
Surgen porque es más económico y se puede cambiar de lugar de verano. (ej. Antes, para ir de vacaciones a la costa, había que alquilar o
comprar un dpto., mantenerlo todo el año y el tiempo real de uso eran pocas semanas al año. Por lo tanto, ese capital invertido no daba
lugar a ninguna ganancia).

La ley 26.356 define al contrato de tiempo compartido como el convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor,
por si o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u
hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en
uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente
pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas
prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida los gastos de administración y mantenimiento correspondientes.

Objeto del derecho:

Art. 2088.-Bienes que lo integran. “Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen
legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de
éstos sea compatible con los fines mencionados”.

Afectación:

Art. 2089: “La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de
aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que
debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial”.

La afectación es el acto jurídico unilateral mediante el cual el dueño de una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo
compartido. Si son inmuebles su afectación de formaliza con escritura pública, y si son muebles registrables con instrumento privado.

Art. 2090.-Legitimación: “El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el
supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la
afectación instrumentada”.

Art. 2091.-Requisitos. “Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el administrador y
el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093”.

Efectos de las inscripciones:

Art. 2092.-Inscripción: “El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de
Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio,
ofrecimiento o promoción comercial”.

Art. 2093.-Efectos del instrumento de afectación: “La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad
determina:

a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el

emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores
particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra”.

Como el artículo dice que son oponibles a los acreedores los derechos adquiridos por los usuarios, ante el incumplimiento del deudor solo
podrían ejecutarse las unidades no comercializadas. Y otro efecto es la intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, es
decir, que no pueden ser disminuidos o alterados. Deberes del emprendedor, del administrador y de los usuarios.

Deberes del emprendedor, del administrador y de los usuarios:

Art. 2094.-Deberes del emprendedor: “Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el
cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales
de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las
unidades, y los cambios de titularidad;

c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas por
gastos del sistema de las unidades no enajenadas”.

Art. 2095.-Deberes de los usuarios del tiempo compartido: “Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:

a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de
 los turnos que les corresponden;

b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las
personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;

c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos
en el reglamento de uso;

d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle
imputado particularmente”.

Art. 2096.-De la administración: “La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En
tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el
mantenimiento y uso de los bienes”.
Art. 2097.-Deberes del administrador. “El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes
legales específicos:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a
los usuarios el ejercicio de sus derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;

e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;

h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador
público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;

i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector”. Extinción del tiempo
compartido.

Extinción:

Art. 2099.-Extinción: “La extinción del tiempo compartido se produce:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;

b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia
de la que se debe dejar constancia registral;

c) por destrucción o vetustez”.

1) Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación: Es en forma automática aunque se deben desafectar
los bienes del sistema de los registros donde se anotaron

2) Cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos: no se debe respetar el plazo
inicialmente establecido si no hubo enajenaciones o se rescindieron todos los contratos celebrados. Se debe acreditar la causal de
extinción en forma documental.

3) Por destrucción o vetustez: cuando existen estos casos se llama a asamblea de usuarios para decidir junto con el emprendedor el
arreglo y/o reconstrucción, o directamente concluir el régimen, desafectando el bien al régimen de TC. Debe establecerse por escrito
 en documento público o privado

4- Cementerios Privados. Concepto de cementerio.Clases. Régimen jurídico aplicable a los cementerios públicos o
privados. Sepulcros en los cementerios públicos. Naturaleza jurídica. Prescripción adquisitiva. Ejecución por los
acreedores. Partición del condominio. Cementerios privados. Definición legal (art. 2103). Afectación del inmueble
a la finalidad de cementerio privado. Legitimación y efectos de la toma de razón del instrumento (art. 2104).
Reglamento de administración y uso del cementerio privado. Requisitos (art. 2105). Registros que debe llevar el
administrador del cementerio (art. 2106). Derecho real de sepultura (art. 2112). Facultades y deberes del titular
de la sepultura (arts. 2107 y 2108). Inembargabilidad. Excepciones (art. 2110). Aplicación de las reglas de la
relación de consumo (art. 2111). Poder de policía mortuorio (art. 2113).
Cementerios Privados. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Definición. Análisis
crítico:

Facultades y obligaciones del titular. Afectación. Efectos de las inscripciones. Facultades y obligaciones del
Administrador. Poder de policía mortuoria

Art. 2103.-Concepto: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos”.

Los cementerios privados surgen por la necesidad de la gente de disponer, para el momento de su muerte o la de sus familiares, de un
lugar confortable, con servicios adicionales.

De esta forma, los cementerios públicos, que primero estuvieron administrados por la Iglesia y actualmente por el Estado, dejan de ser
exclusivos y le dan paso a los cementerios privados. Éstos son organizados por particulares bajo los controles estatales, e instalados
sobre bienes de dominio privado de quien realiza este emprendimiento con fines de lucro (titular del dominio) y cuyo administrador suele
ser una persona jurídica organizada como sociedad anónima.

Los primeros en nuestro país fueron los de las comunidades alemanas y británicas, creados con el fin de mantener sus costumbres
mortuorias. El titular del dominio es el dueño del inmueble que va a ser destinado a cementerio. Tiene que hacer una escritura de
afectación del inmueble para dejar constancia de que desea destinarlo a la finalidad de cementerio privado.

Art. 2104.-Afectación: “El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad
de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso
del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado
con derechos reales de garantía”.

Derecho real de sepultura:

Art. 2112.-Derecho real de sepultura: “Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.”

Este derecho no es sobre el cementerio privado como tal sino sobre las parcelas en que es dividido al realizar el fraccionamiento interno
donde se destinan a sepultura. Se aplica las normas sobre derechos reales, ya que la sepultura es un derecho real inmobiliario sobre
una cosa parcialmente propia, registrable, principal, no accesoria y que se ejerce por la posesión.

Inembargabilidad:

Art. 2110.-Inembargabilidad. “Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:

a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;

b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas”.

En ambos casos la parcela puede ser embargada y ejecutada para cubrir la deuda, usándose la vía ejecutiva y aunque este ocupada.

Facultades y obligaciones del titular:

Titular del derecho de sepultura es la persona que adquiere una parcela dentro del cementerio para enterrar a sus familiares o
para el mismo.
Art. 2107.-Facultades del titular del derecho de sepultura: “El titular del derecho de sepultura puede:

a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las
exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
 b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;

c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;

d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas”.
Art. 2108.-Deberes del titular del derecho de sepultura: “El titular del derecho de sepultura debe:

a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;

b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;

c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;

d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria”.

Facultades y obligaciones del Administrador:

Art. 2109.-Dirección y administración: “La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar
el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a
las condiciones pactadas y reglamentadas”.

Poder de policía mortuoria:

Art. 2113.-Normas de policía: “El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y
demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria”.