Resumen Reales Sol Aranguren

Resumen de Derechos Reales
Catedra “A” – Nadalini Gustavo
➔ Aranguren María Sol

➔ Año 2019
Derechos Reales (Catedra Nadallini) 2
Derechos Reales
El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código. (Art 1882)
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
público establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata qué, previa publicidad registral, obliga a la
sociedad tenerse de realizar cualquier acto contrario a él, naciendo para el caso de violación una acción real y otorga
sus titulares las ventajas inherentes al Ius Preferendi y al Ius Persequendi.
El derecho real dentro del derecho subjetivo

El derecho subjetivo José 3 elementos:
• Sujeto: el titular, persona humana o jurídica, aquí en el ordenamiento jurídico le otorga esta facultad.
• Objeto: es la persona o la cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder un comportamiento
• Causa: es el hecho o el acto jurídico que le dio nacimiento
Dentro del derecho subjetivo se distinguen:
- Los derechos absolutos (los que exigen frente a todos -Erga omnes-. Al poder del titular del derecho
corresponde un deber de abstención del resto; Son: derecho de la personalidad, los derechos intelectuales
y los derechos reales)
- Los derechos relativos (aquellos que otorgan a su titular la Facultad de exigir determinado comportamiento;
Son: derechos créditorios y los de familia)
- Derechos patrimoniales (que poseen un contenido económico; Son: los derechos reales, los derechos
creditorios, lo derecho de familia, etc.)
- Derechos extrapatrimoniales: (no poseen contenido económico; Son: los personalísimos y los de familia
puros)
Diferencia entre los derechos reales y los derechos personales

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES
Absolutos Relativos (tiene efectos entre las partes)
Acciones reales Acciones personales
2 elementos (sujeto y cosa) 3 elementos (sujeto activo, sujeto pasivo y prestación)
Ius preferendi e Ius persequendi No confieren preferencias
Creados por la ley (son de orden público) Creado por libre voluntad de los particulares (son
convencionales)
Formales (tradición) No formales (libertad de formas)
Prescripción adquisitiva (se adquieren derechos reales Prescripción liberatoria (se libera al deudor de tu deber
por el transcurso del tiempo) de cumplir con el paso del tiempo)
Son exclusivos No son exclusivos
La cosa es individualizada o determinante la cosa es individualizable
Conducta negativa (deber de abstenerse) Conducta positiva (deber de pagar)
La pérdida de la cosa objeto del derecho real importa su No se extingue por pérdida de objeto
extinción
Publicidad suficiente No hace falta publicitarlo, sólo tiene que ser exigidos
por las partes
Número cerrado Son ilimitados
Secreta sobre la posesión No la requieren
Perpetuos o temporarios Siempre temporarios
Maria Sol Aranguren

Objeto: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el
todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. (Art
1883)
Está muy moderación hace referencia a los casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho
de superficie en modalidad de derechos sobre la cosa ajena
Principios fundamentales de los derechos reales

Estructura: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración
de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. (Art 1884)
Convalidación: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión queda convalidada. (Art 1885); esto permite que se adquiera un derecho real que no se
obtuvo por falta de legitimación, porque se convalida la transmisión Oh Constitución de un derecho real hecho si la
sí con posterioridad se adquiere el derecho real sobre el objeto.
Persecución y preferencia: El titular tiene una relación directa o inmediata con la cosa, oponibilidad erga
omnes, el derecho real le atribuye en caso de violación la facultad de:
 Perseguir la cosa en poder de quien se encuentra,

 Preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente. (Cuando hay dos derechos reales, o uno real y uno personal, se opta por el que
surgió 1º en el tiempo, o si no se cobra 1º el Real por ser más importante)
Enumeración: Numerus clausus (números cerrados): el régimen jurídico de los derechos reales puede ser:
 Cerrado: como lo es en Argentina, donde estos derechos pueden ser cerrados por ley adoptando “numerus
clausus”, los particulares no pueden crear por su voluntad derechos reales diferentes a lo que la ley
establece, ni modificar la regulación de ellos.
 Abierto: como lo es en España, donde se adoptó el “numerus apertus”; que permite convertir en derecho
real cualquier relación jurídica concerniente a una cosa o inclusive una prestación a costa de una cosa o con
un sujeto pasivo designado por ella
Son derechos reales:
1. el dominio
2. el condominio
3. la propiedad horizontal
4. los conjuntos inmobiliarios
5. el tiempo compartido
6. el cementerio privado
7. la superficie
8. el usufructo
9. el uso
10. la habitación
11. la servidumbre
12. la hipoteca
13. la anticresis Garantías
14. la prenda
(Art 1887)
Maria Sol Aranguren

Clasificación de los derechos reales

• Sobre cosa propia: (cosa total o parcialmente propia) son aquellos derechos que no se terminan, que no
poseen un plazo; es en el cual la persona es el titular; ellos son: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria
• Sobre cosa ajena: se terminan cuando el plazo finaliza, la persona no es el titular (además, constituyen cargas
o gravámenes reales); ellos son: Usufructo, uso, habitación servidumbre, hipotecas, anticresis y prenda.
- Principales: todos los derechos reales son principales, porque no dependen de otro derecho; existen solo
dos excepciones.
- Accesorio: son las 2 excepciones, ya que solo la hipoteca, anticresis y prenda requieren de otro derecho.
• Sobre cosas registrables: Cuando le requiere inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos
que correspondan.
• Sobre cosas no registrables: cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a
un registro a los fines de su inscripción.
- Se ejercen por la posesión: Todos los derechos reales del código se ejercen por la posesión salvo dos
excepciones.
- Se ejercen por actos posesorios: son las dos excepciones, saque tanto la hipoteca como la servidumbre
positiva no se ejercen por la posesión
Adquisición, Transmisión, Oponibilidad y Extinción
La adquisición: son las formas en que el derecho real nace, estas pueden ser:
• Imperio de la ley
• Acuerdo de partes
• Prescripción adquisitiva -> Usucapión
• Testamento
Adquisición legal: Se adquieren por mero efecto de la ley:
• Los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles (Ejemplo: en las casas de pasillo, el pasillo es un accesorio indispensable nunca se podrá hacer
titular del mismo ni siquiera cuando haya acuerdo de todos)
• De muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (Es el caso de la medianería, son accesorios del
terreno -qué es el principal- se lo considera como un condominio con indivisión forzosa)
• El que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables
• la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite (Cuando fallece un cónyuge o un conviviente, la ley le
da la posibilidad de habitar la casa de forma gratuita, cumpliendo algunos requisitos, obteniendo así el
derecho real de habitar)
• Los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe (ejemplo: si se inscribe y se hacen los papeles
para que un sobrino herede y luego apareció un hijo legítimo, el 1º -el sobrino- al ser de buena fe, el derecho
lo protege, se busca impedir el tráfico negocial)
Adquisición por actos entre vivos: puede ser:
 Originaria: es la que nace de la persona no necesita preexistir; hay una sola voluntad que es la del adquiriente
la ley lo único que haces permitirlo (Ej: pescar) -> NO hay transmisión
 Derivada: es la que el derecho viene de alguien más, existen dos voluntades en juegos y puede ser por actos
entre vivos o por mortis causa. -> SI hay transmisión; esta requiere de dos cosas fundamentales qué son:
o Título suficiente o Modo suficiente
[En cualquiera de los dos casos, nadie está obligado a respetar un derecho que no conoce; por lo que es necesario
lograr la OPONIBILIDAD]
Maria Sol Aranguren

Prohibición de constitución judicial: El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto
disposición legal en contrario.
La transmisión: es la adquisición derivada (Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición
legal en contrario)
Título suficiente:
Es el acto jurídico revistió de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir un
derecho real. Este título tiene dos elementos:
- De fondo:
o Objeto (debe referirse a la cosa)
o Capacidad de las partes al momento de llevar acabo el acto jurídico
o Legitimidad de las partes para hacer el acto jurídico en cuestión (tener la titularidad, la cual la única
forma de adquirirla es siendo dueño)
- De forma: es el acto jurídico adecuado, es decir que debe estar revestido de aquellas solemnidades o
formalidades que exija cada caso; (ejemplo: una compraventa, contrato de donación, entre otros). ejemplo
compra venta de inmueble el contrato deberá instrumentarse por escritura pública así será un título
suficiente
Si el acto jurídico cumple con los requisitos de forma, pero no los de fondo el título no es suficiente sino un justo
título
[No sirve un contrato de locación o un depósito por qué constituye o transmite derechos personales]
Modo suficiente:
Para los derechos reales que se ejercen por la posesión -> se usa la TRADICION POSESORIA (Ese acto de entregar
voluntariamente en manos, la cosa sobre la cual se está llevando a cabo el derecho real y la transmisión del mismo)
el acreedor NO quiere el derecho real sobre la cosa ANTES de la tradición.
Para aquellos derechos reales que se ejercen por actos posesorios, que son 2:
HIPOTECA -> Se usa la INSCRIPCION REGISTRAL (saque en este caso la cosa es registrable, se utiliza la misma
publicidad como suficiente)
SERVIDUMBRE:
• POSITIVA -> Se usa el PRIMER USO (Cuando el sujeto activo -titular de un derecho- tiene derecho a hacer
algo sobre él fundó sirviente, cómo se trata de una acción la 1ª vez que se la realiza el modo suficiente) Ej:
servidumbre de paso
• NEGATIVA -> Se usa la INSCRIPCION REGISTRAL (cuando el sujeto activo puede impedir al otro algo, en este
caso se equipará a lo que se hace con la hipoteca por lo que el modo suficiente es la misma publicidad) Ej:
servidumbre de vista.
No es necesaria la entrega material (tradición posesoria):

Tradito brevi manu: Cuando la cosa la posee una persona a nombre del propietario y este le otorga la posesión a
quien tenía la cosa (ejemplo: inmueble alquilado que se vende el inquilino)
Constituto Posesorio: Cuando te cocedor le transfiere a otro, pero se reserva la tenencia y se constituye como
representante del nuevo poseedor (ejemplo: el que vende la casa, pero queda como inquilino).
Maria Sol Aranguren

La oponibilidad
El derecho real es absoluto, es decir, oponible erga omnes; Esta oponibilidad se activa en la colisión con otros
derechos (qué pueden ser reales o personales) o con intereses de terceros que invoquen sobre la cosa (ej; un
acreedor embargante); en la cual el titular del derecho real constituido y publicitado tiene por regla el poder de
seguir la cosa y de preferir la cosa respecto de estos terceros con los que se está en conflicto.
En principio los terceros deben tener en cuenta y respetar su actuación jurídica los actos celebrados y las
relaciones jurídicas creadas por otros, pero esto sólo ópera cuando se haya publicitado esa actuación jurídica sobre
la cosa. Es decir que NO son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente:
 La inscripción registral (ej: Inmuebles, debo inscribirlo en el registro de la propiedad inmueble para que sea
oponible al 3º interesado de buena fe)
 La posesión (ej: computadora, con solo poseer la cosa se considera como publicidad suficiente)
Tipos de inscripción registral:
Declarativa: cuando la inscripción se exige solamente los efectos de oponer el derecho a terceros
interesados, para hacerles conocer a estos un derecho real que ya existe, porque se han conjugado el título y el modo
suficiente. esto se aplica para: inmuebles, buques, aeronaves y bienes registrables.
Constitutiva: cuando la inscripción es condición de nacimiento del derecho real, el cual no existe para nadie,
ni siquiera para las partes intervinientes en caso de creación, ni para los terceros si no media inscripción. esto se
aplica para: registro propiedad automotor y caballos de carrera
La extinción
Se puede distinguir por
• Vía directa (todos los derechos reales)

• Vía de consecuencia (sólo las garantías)
Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos
reales, éstos se extinguen:
- Por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción (Se da por hecho de que carece de
objeto)
- Por su abandono (El bien queda sin dueño, por lo que queda susceptible de nuevo apropiación. Esto no es
aplicable para inmuebles ya que no se puede quedar sin dueño, además de que abandonado implica no pagar
impuestos, por lo que el Estado lo puede rematar y la persona que lo compra lo hace por vía originaria porque
no se transmite de otra persona)
- Por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena. (Es el caso del usufructo; si el usufructuario
también adquiere la propiedad deja de ser titular del derecho real sobre cosa ajena y pasa a ser sobre cosa
propia, es el dueño)
Maria Sol Aranguren

Prescripción Adquisitiva
Prescripción: es la pérdida o adquisición de un derecho real con el transcurso del tiempo
• Adquisitiva: cuando se adquiere un derecho -> USUCAPION
• Liberatoria: cuando se extingue la obligación o se pierde un derecho
Art 1897 “Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.”
Art 1900 “Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.”
Art 1901 “Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede
unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve
las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”
Prescripción adquisitiva breve: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de
dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
(Art 1898)
Requisitos:
 La posesión debe ser PUBLICA, NOTORIA y CONTINUA (ostensible), no debe cortarse en el tiempo.
 Tiempo: 10 años inmuebles (desde la fecha del título), 2 años para muebles registrables (se computa a partir de
la registración)
 Justo título: es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
 Buena fe: consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas
registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. (Art 1902)
 Comienzo de la posesión: Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo
título, o de su registración si ésta es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena
fe. (Art 1903)
Prescripción adquisitiva larga: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes. (Art 1899)
Se conoce como “Prescripción Larga Abreviada”

Requisitos:
 Posesión: si se es tenedor no se puede adquirir usucapión

 Tiempo: 20 años y en caso de cosas muebles, no hurtadas ni perdidas 10 años
 NO exige ni buena fe ni justo título, ni tampoco hace diferencia entre muebles e inmuebles.
Sentencia de prescripción adquisitiva: La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en
proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la
adquisición del derecho real respectivo. La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar,
de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión. (Art 1905)
Maria Sol Aranguren

La Posesión y la Tenencia
Art 1908 “Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia”
Art 1911 “Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una
relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión”
La norma menciona las dos relaciones más significativas para el derecho real, que son la POSESION y la TENENCIA,
pero no son las únicas, debido a que el otro artículo hace referencia a los SERVIDORES DE LA POSESION. Relaciones
entre persona y cosa.
 Yuxtaposición local: relación de contacto físico con la cosa sin voluntad jurídicamente relevante de tener ese
contacto. Ejemplo: si están dormidos nos colocan un objeto en la mano no hay intención alguna de querer
entablar una relación con la cosa.
 Servidores de la posesión: Estas relaciones si bien son voluntarias no son autónomas, sino que reposan sobre
otras, quién tiene esa relación si se entiende de qué sirve a la posesión de otra persona (el hotelero, quién
brinda la hospitalidad, etc.)
o Dependencia o servicio: relación de obrero de una fábrica con la máquina de aquella que manipula.
o hospedaje: relación del pasajero de un hotel con los muebles de habitación que ocupa o con esa
misma habitación.
o hospitalidad: vínculo con los muebles de la casa de un amigo en cuya casa me hospedo.
 Tenencia: se ejerce poder físico mental sobre una cosa reconociendo en otra persona su señorío superior
(ej: el inquilino de un inmueble).
 Posesión: se ejerce poder físico o material sobre una cosa desconociendo otro señorío sobre ella (ej: lee el
ladrón que tiene en su poder la billetera que robó).
 Derecho real: poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y qué atribuye a su titular la Facultad de persecución y preferencia.
Posesión
Art 1909 “Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”
Ej: a la computadora la trato como mía, la utilizo, la llevo de un lugar a otro; Y todo eso sin pedir autorización
a nadie porque no hay un señorío superior al mío punto soy poseedora de la computadora y no es necesario que se
está en contacto físico con la cosa constantemente. Por ello puede ser poseedor de una cosa tanto el propietario
como aquella persona que la arroba y no es dueño de esta.
La posesión se puede llevar a cabo de manera directa es decir por la persona misma, otra vez otra persona
que sería el representante.
Elementos:
▪ Corpus: (parte objetiva) la cosa, contacto físico y material sobre la cosa, la facultad de disponer de la
cosa materialmente; “ejercer un poder de hecho”.
▪ Animus: (parte subjetiva) es actuar como poseedor de un derecho real, como dueño. La intención
misma de poseer, comportándose como el titulad de un derecho real, independientemente de que
lo tenga o no, sin reconocer en otro un poder superior (voluntad exteriorizada)
▪ Persona (sujeto de la relación)
▪ Cosa (objeto de la relación)
Naturaleza Jurídica
Maria Sol Aranguren

 Es un hecho con consecuencias jurídicas y sus consecuencias serian la posibilidad de defenderla a través
de acciones posesorias y la posibilidad de adquirir la usucapión.
 Es un Derecho en sí mismo, ya que se basa en un interés jurídicamente protegido, a través de las acciones
que el ordenamiento jurídico le otorga el poseedor en caso de que se lesione la relación con la cosa.
Efectos Propios de la posesión: (art 1939)
▪ El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y
cumplir la obligación de cerramiento.
▪ Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
▪ La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas
es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que
la adquisición fue gratuita.
▪ Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
▪ La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real
sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Tenencia
Art 1910 “Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor”
Ejemplo: inquilino de un departamento. El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa, pero
reconoce en otro un señorío superior, el poseedor conserva su posesión. También puede ser llevada a cabo de
manera personal o a través de un representante
Elementos:
▪ Corpus
▪ NO POSEE ANIMUS: ya que no actúa como quien posee u derecho real sobre la cosa, independientemente
de tenerlo o no; lo reconoce en otra persona.
▪ Sujeto
▪ Objeto
Efectos propios de la tenencia (art 1940)
▪ Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

▪ Individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de
no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta
corresponde;
▪ Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.
[Diferencia entre posesión y tenencia: INTENCIONALIDAD, es la voluntad de poseer o tener. El poseedor

tiene la intención de propietario (voluntad de sentirse titular del derecho real); pero el tenedor establece
un vinculo con la cosa reconociendo en otro el derecho real]
Derechos y deberes inherentes a ambas relaciones de poder (art 1932
- Derecho a ejercer las servidumbres reales
- Derecho de exigir el respeto de los limites
- Deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla
- Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos
Maria Sol Aranguren

Objeto y sujeto Plural: El objeto es la cosa determinada. Se puede ejercerse sobre una o varias personas
(coposesión y cotenencia) sobre la totalidad o una parte material de la cosa. (art 1912)
Concurrencia: No pueden existir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se
excluyan entre sí. Es decir, no puede haber 2 poseedores que pretenden serlo con exclusividad, si podrán ser
coposeedores. (art 1913)
Presunción de fecha y extensión: Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha
del título y tiene la extensión que en él se indica. (art 1914)
Inmutabilidad de la cosa: nadie puede cambiar, ni por su voluntad, ni por el transcurso del tiempo, la especie de
su relación de poder (posesión o tenencia), como comenzó continua hasta que se extingue. Excepto en el caso de la
INTEVENCION DEL TITULO; es cuando se da el cambio de causa, es decir cuando la persona manifiesta por actos
exteriores la intención de modificar la disposición de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Esto puede darse de
dos maneras:
o Bilateral: mediar acuerdo de los interesados

o Unilateral: quien está ejerciendo una relación de tenencia realiza actos materiales por si mismos que
excluyan al poseedor. No basta con la simple intención
Ej: inquilino lleva a cabo ciertos actos donde manifiesta “animus”, es decir comienza a actuar como poseedor de
un derecho real sobre la cosa, y esto produce efectos. (art 1915)
Clasificación de las relaciones de poder
Legitima: cuando constituye el ejercicio de un derecho real o personal. (art 1916)

- Licito, de conformidad con la ley. Es legitima salvo prueba en contrario
- Tiene derecho
- El sujeto es titular del derecho real y personal
[Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario].
Posesión Ilegitima: cuando no comporte el ejercicio de un derecho real o personal

o legalmente constituido (el sujeto no tiene derecho real). (art 1916)
Tenencia
Ilegitima de Buena Fe: cuando no exista derecho real o personal respaldándola; pero
quien la ejerce está convencido de que, si lo tiene porque no ha conocido, ni podido
conocer que no existe el derecho; es decir cuando incurra en un error de hecho esencial
y excusable convicción de que la persona actúa de acuerdo al derecho (art1918)
Ilegitima de Mala Fe: se presume (art 1919)

- Cuando el título es de nulidad manifiesta;
- Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado
por otra persona
Viciosa: (art 1921) puede ser No viciosa: cuando no

• Muebles: adquiridas por hurto, concurrieran los requisitos para
estafa o abuso de confianza configurar la buena fe o se
• Inmueble: adquirida por violencia, presumiera la mala fe (art 1921)
clandestinidad o abuso de
confianza. (art 1921)
Maria Sol Aranguren
Conservación y Perdida de la cosa

Actos posesorios: Constituyen sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento
o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo
que se obtenga (Art 1928)
Conservación: La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por
alguna causa transitoria. (Art 1929)
Presunción de continuidad: Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la
posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
(art 1930)
La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. cuando:
 Se extingue la cosa;
 Otro priva al sujeto de la cosa;
 El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
 Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
 El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa. (art 1931)
Frutos y mejoras
- Fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se
considera percibido el devengado y cobrado;
- Fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
- Mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la
cosa;
- Mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
- Mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
- Mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe: La buena fe del poseedor debe existir en cada
hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con
relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular. (Art 1935)
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe
debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los
productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe: El poseedor de buena fe no responde de la
destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de
la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de
quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. (Art 1936)
Indemnización y pago de mejoras: Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la
cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan
originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son
indemnizables. (Art 1938)
Maria Sol Aranguren

Derecho Real de Dominio

Es el primer derecho enumerado en el art 1887, no existe en el CC y C un concepto especifico de este derecho,
como si existía en el CC; pero igualmente es un derecho real principal, que se ejerce con la posesión y sobre cosa
propia. El resto de los derechos son desmembraciones del dominio.
Es el derecho que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto; es decir
que nadie puede más que el dueño de la cosa (posee la plena potestad). NO es un derecho ilimitado y este sujeto a
las normativas.
Facultades Materiales y Jurídicas del Dueño

Al titular del dominio le corresponde el USO, GOCE, y DISPOSICION MATERIAL Y JURIDICA del objeto de su derecho,
y aunque el derecho de dominio es, el que concede más cantidad de facultades. Debe ser ejercido regularmente.
El estado tiene potestades de intervención administrativa de contralor y jurisdicción en función del poder de policía.
Caracteres: La plenitud sirve para diferenciar la propiedad de los derechos menores sobre las cosas (usufructo,
servidumbre, etc.) La exclusividad implica que el propietario ejerce su derecho excluyendo el concurso de otro titular.
Ius Possiendi -> Derecho de poseer

Otorga el: Ius Utendi -> Derecho de usar
De una manera exclusiva y perpetua
Ius Fruendi -> Derecho de gozar
Ius Abutendi -> Derecho de disponer
Facultad de exclusión: El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición
de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o
fosos, sujetándose a las normas locales. (Art 1944)
El dominio puede ser sobre:
▪ Bienes muebles REGISTRABLES (Inscripción constitutiva: transferencia del dominio se da con la inscripción
registral) NO REGISTRABLE.
▪ Bienes Inmuebles: son todos registrables
Tipos:
Art 1941 “Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”
Art 1946 “Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si
la cosa está gravada con cargas reales”
El dominio perfecto cuenta con los 3 caracteres esenciales, en el caso de que falte o se vea alterado alguno de
ellos pasa a ser dominio imperfecto.
Caracteres Esenciales
- Perpetuidad: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el
dominio por prescripción adquisitiva. (Art 1942) La excepción, es cuando otro comienza a poseer la cosa que el
Maria Sol Aranguren

dueño no usa y lo hace por el termino requerido por la usucapión, el domino se extinguirá, no por el no uso
sino porque el otro adquiere la prescripción adquisitiva (no hay plazo ni condición resolutoria).
- Exclusividad: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título,
no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. (Art 1934) si existiere pluralidad de
sujeto no hay dominio sino condominio.
- Absolutez: característica natural que surge del art 1941 (concepto), alude a la facultad, el dueño pose la máxima
cantidad de facultades que puede tener respecto de una cosa.
En caso de que alguno de estos caracteres se afecte se pueden dar los dominios imperfectos:
 Dominio Revocable: es cuando se da la falta de perpetuidad, es decir que posee plazo y condición. Se tiene
el derecho por un plazo de 10 años, si no se produce la resolución se transforma en dominio perfecto
Los plazos o condiciones deben ser impuestas por ley o por disposición voluntaria.
 Dominio Fiduciario: se afecta tanto la perpetuidad porque dura hasta la extinción del fideicomiso y se
afecta la disposición de este.
 Dominio Desmabrado: Falta de absolutez, no se puede hacer todo lo que quiere en cuanto al uso, goce y
disposición; ej: el usufructo, donde no tiene el uso y goce, pero si la disposición.
Extensión: El dominio de una cosa comprende:
- Los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
- Se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales.
- Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto
lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. (Art 1945)
Modos de Adquirir el Dominio

Puede ser por vía: ORIGINARIA -> cuando el dominio nace en cabeza del adquiriente sin atención del derecho de
antecesor. No tiene limitaciones salvo las que surjan de la propia ley; son:
 Apropiación
 Accesión
 Usucapión
DERIVADA -> es recibida por un propietario anterior en virtud de un acto jurídico, que determina
la transmisión del dominio.
 Tradición
 Sucesión
1 APROPIACIÓN
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño se adquiere por apropiación
▪ Son susceptibles de apropiación:
o Las cosas abandonadas;
o Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
o El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
▪ No son susceptibles de apropiación:
o Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario;
o Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
o Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan
a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
o Los tesoros.
Maria Sol Aranguren

Caza: El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa,
aunque otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización
expresa o tácita. (Art1948)
Pesca: Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el
dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural. (Art 1949)
Enjambres: El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el
daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora
a otro enjambre, es del dueño de éste. (Art 1950)
Tesoro: toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la
cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa
afectación. (Quedan excluidas las cosas accesorias del inmueble, las minas de oro, plata y demás minerales, etc. El
Tesoro tiene dueño, aunque no sea conocido; fue ocultado con el propósito de no ser hallado y así, quien lo oculto
puede recuperarlo)
Art 1952 “Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no
sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares
de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.”
Art 1953 “Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al
dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad,
la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena,
pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga
buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador
simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.”
Art 1954 “Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice
haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe
designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su
propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.”
Régimen de Cosas Perdidas
Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiación, porque tienen dueño. Para que haya cosa perdida se
necesitan 3 requisitos:
 Que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera.

 Negligencia o descuido del titular, pero excluye la idea de renunciar a los derechos sobre ella.
 Debe tener valor.
Hallazgo: El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla,
y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez. (Art
1955)
Recompensa y subasta: La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo
pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su
fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio. Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla,
la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación
Maria Sol Aranguren

costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del
lugar en que se halló. (Art 1956)
2 ACCESIÓN Y TRANSFORMACIÓN
➔ COSA MUEBLE
Transformación: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea
posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Fundamental:
 Cosa ajena: porque si fuera propia, no existiría conflicto ya que el dueño está facultado para transformar
la cosa y darle el destino que desee en base a sus intereses
 Transformación se da por una acción o incorporación de algo a la cosa; porque si todo se da por un hecho
de la naturaleza no habría conflicto
 Objeto nuevo: creación de un objeto nuevo diferente al anterior; si es solo cambio de apariencia NO HAY
objeto nuevo
 Intención de apropiarse del objeto: no es solo mera actividad; requiere de intención.
Buena Fe:
- Irreversible: la cosa no puede volver al estado originario y el que lo trasformo actuó de buena fe la cosa queda
para el trasformador pagándole al dueño el valor de la materia [único caso en que es a favor del trasformador]
- Reversible: puede volver al estado en que se encontraba, y actuó de buena fe; el dueño de la cosa puede
quedarse con la cosa trasformada, pagándole por el trabajo, o sino exigir los gastos de la reversión.
Mala Fe:
- Irreversible: no puede volver al estado anterior y actuó de mala fe. El dueño tiene derecho a ser indemnizado
si no prefiere tener la cosa en su nueva forma. En este caso tendría que pagar al transformador el trabajo o el
valor que haya adquirido la cosa.
- Reversible: puede volver al estado en que se encontraba y actuó de mala fe. El dueño de la cosa puede optar
por reclamar la cosa sin pagar nada a quien la hizo o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del
daño.
Accesión: Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.
➔ COSA INMUEBLE
Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes
que se produce por sedimentación pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de

agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente
de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas,
como por el abandono de su cauce. (Art 1959)
Maria Sol Aranguren

Cauce del río: No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites
del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. (Art
1960)
Avulsión: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis
meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas. (Art 1961)
Construcción, siembra y plantación: Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales
ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede
exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo
caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del
inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble
ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble,
pero puede exigirle lo que deba al tercero. (Art 1962)
Invasión de inmueble colindante: Quien construye en su inmueble, pero invade el inmueble colindante:
Si es de BUENA FE: puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de
conocida la invasión.
Si es de MALA FE: y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede
pedir la demolición de lo construido
El dueño del inmueble colindante puede:
 Exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.

 Reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble
y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida.
 Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. (Art 1963)
Límites al Dominio
Son aquellas disposiciones que vienen a poner cierto freno alas facultades de quien tiene derecho de dominio. Se
fundan en diversos motivos, principalmente:
- INTERES PUBLICO: los que tienen su base en lo que es el derecho administrativo, la potestad de establecer
estos límites en principio es de las provincias y solo excepcionalmente a la nación, (cuando el bien está en un
lugar donde es sometido a jurisdicción nacional, o responde a un interés nacional)
- VECINDAD: aparece comprometido fundamentalmente el interés reciproco de los vecinos.
Maria Sol Aranguren

INTERES PUBLICO VECINDAD

Normas administrativas (Art 1970) Inmisiones (Art 1973)
Daño no indemnizable (Art 1971) Camino de Sirgas (Art 1974)
Cláusulas de inenajenabilidad (Art 1972) Obstáculo de Agua (Art 1975)
(Art 1976)
Instalaciones provisorias (Art 1977)
Vistas (Art 1978)
Luces (Art 1979)
Excepción de distancias mínimas (Art 1980)
Privación de luz y vista (Art 1981)
Árboles, arbustos u otras plantas (Art 1982)
Normas administrativas: cada una de las administraciones locales impone reglas propias. El ejercicio,
aprovechamiento y uso del dominio deben ser conforme a las normas administrativas de cada jurisdicción. (Art 1970)
Daño no indemnizable: Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, a
menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio (Art 1971)
Cláusulas de inenajenabilidad: Esta es la facultad fundamental de la propiedad, por ello es que se ponen límites a la
hora de prohibir la enajenación (tanto de muebles como inmuebles)
 Actos a título oneroso: es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren
a persona o personas determinadas.
 Actos a título gratuito: todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede
de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez
años contados desde que se estableció.
 Actos mortis causa: son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución
fideicomisaria. (Art 1972)
-------------------------------------------------------------- * --------------------------------------------------------------------------
Inmisiones: Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Los jueces pueden
disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese
de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en
el uso, el interés general y las exigencias de la producción. (Art 1973)
Camino de sirga: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas,
aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. (Art 1974)
Obstáculo al curso de las aguas: Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna
obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior,
y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños. Si el obstáculo se origina
en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos
necesarios para hacerlo. (Art 1975)
Maria Sol Aranguren

Recepción de agua, arena y piedras: Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde
otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede
derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben. (Art1976)
Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra: Si es indispensable poner andamios
u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño
del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados. (Art 1977)
Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas
que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3 metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de
60 cm, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión
más cercana al inmueble colindante. (Art 1978)
Las vistas son aberturas (ventanas, balcones) que permiten la visual sobre el inmueble vecino; estas pueden
ser Frontales (permiten que una persona de pie, sin girar la cabeza vea el fundo del vecino) y Laterales (permiten ver
el fundo del vecino de costado, hay que girar la cabeza).
Luces: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a
menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la
abertura. (Art 1979)
Excepción a distancias mínimas: Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se aplican
si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente. (Art 1980) Así la intimidad del vecino
quedaría resguardada.
Privación de luces o vistas: Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que
el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista. (Art 1981)
Árboles, arbustos u otras plantas: El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas
que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean
retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo. (Art 1982)
Extinción del Dominio

Causas generales
 Destrucción total (si la ley no autoriza a su reconstrucción)
 Abandono
 consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena
Propios del dominio:

 Absoluta: extingue no solo para el dueño, sino que, para cualquiera, porque la cosa desaparece o nadie es
el titular
o Sale del mercado
o Destrucción o consumo total
o Abandono y nadie lo apropia
 Relativa: se extingue para el dueño, pero es adquirido para otra persona
o Tradición
o Sucesión
o Transmisión
o Transferencia (accesión, usucapión transformación)
Maria Sol Aranguren

Derecho Real de Condominio

Art 1983 “Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”
Es cuando varias personas tienen la titularidad de una cosa (Ej: si adquieren varios hermanos por herencia una casa).
Las características principales son:
 Pluralidad de sujetos
 El objeto puede ser uno o varias ya sea mueble o inmueble
 Cada uno tiene una parte indivisa
 El derecho se ejerce sobre la totalidad de la cosa NO sobre una parte de esta
Presunción sobre la igualdad de las partes: La ley presume que cada condómino es titular de partes iguales,
excepto que la ley o el título, disponga otra proporción. Se aplica este principio en la distribución de los frutos, en la
adopción de decisiones y explotación de la cosa común, contribución a los gastos y reparaciones y en la participación
de cada condómino en la partición.
Constitución u origen del condominio: Puede darse por contrato (ej: varias personas adquieren en común una
o varias cosas), testamento (acto de última voluntad), ley (como en muros medianeros) o usucapión.
Destino de la cosa común:
 Acordado unánimemente por los condóminos

 Impuesto por el testador
 Aquel que resulte de la naturaleza de la cosa o del uso al que estaba ya establecida
 En caso de desacuerdo lo determina el juez.
Administración y Facultades de los condóminos

DERECHOS DE CADA CONDOMINO
Sobre su parte Sobre toda la cosa
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.
Puede ENAJENAR (vender) y GRAVAR (ej: hipoteca) la Se tienen facultades restringidas, existe la imposibilidad
cosa en medida de su parte sin requerir del de obrar por si solo, ya sea actos materiales o jurídicos.
consentimiento de los restantes condóminos. También Se requiere de unanimidad de todos, en aquellos actos
puede disponer y revindicar. que se lleven a cabo sobre la totalidad o parte material
de la cosa.
Los Acreedores: pueden EMBARGARLA, y EJECUTARLA NO se requiere acuerdo para realizar mejoras
sin esperar el resultado de la partición, ya que le es necesarias o útiles que sirvan a su mejor
inoponible. También pueden subastar la parte y solicitar aprovechamiento.
la partición por subrogación.
Si no le pago al banco, el mismo puede vender la parte.
La renuncia de uno de los condóminos acrece al resto Los condóminos pueden usar conjuntamente de la cosa
si ella lo admite y ninguno se opone. Si es imposible el
uso común o alguien se opone surgen los “Convenios de
Uso y Goce”
Art 1993 “Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a
la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su
administración”
Maria Sol Aranguren

- Convenio
Art 1987 “Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.”
Cuando el condominio es de indivisión forzosa o los condóminos no quisieran liquidarlos, pueden recurrir a
lo que se le llama “PARTICION PROVICIONAL”, que es una distribución del uso y goce de la cosa y no hay una real
partición. Es un pacto entre ellos, y puede darse:
 Uso y goce alternativo (Ej: depto en punta del este)

Depende de la Autonomía de la
 Uso y goce simultaneo (Ej: Vivir en la misma casa)
Voluntad
 Uso y goce exclusivo (Ej: solo 1 persona usa el reloj)
Art 1988 “Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad
distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición
fehaciente y sólo en beneficio del oponente” Es cuando uno de los condóminos usa la cosa y los demás lo toleran.
La ley regula que si uno se beneficia de la cosa común los demás tienen derecho a obtener una indemnización, pero
esa indemnización actúa cuando hay reclamo, si no lo hay se da la ocupación gratuita.
Disposición y mejoras con relación a la cosa: la disposición ya sea sobre la totalidad de la cosa o parte de ella puede
ser:
 Disposición jurídica (Ej: vender la casa) Solo podrán efectuarse con la conformidad de todos los
 Disposición material (Ej: modificar la casa)condóminos
Excepción: NO se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias, para las que luego, cada uno de los restantes
condóminos deberán poner su parte. También, a su costa, puede hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su
mejor aprovechamiento.
- Gastos y Deudas
Gastos: La regla: Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho o abandono, es decir queda obligado. En caso de que no
contribuya al pago, la ley regula que deberá abonar intereses, (la mora es automática).
[Puede modificarse todo esto, por acuerdo de partes]
Deudas: Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero
acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros,
para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
- Asamblea
Reunión llevada a cabo por todos los titulares del derecho de condómino sobre esa cosa. Todos deben ser informados
de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La citación
deberá contener la orden del día, la fecha, hora y lugar donde se va a realizar. No se pueden tratar temas fuera del
orden del día, porque si no se pierde el derecho de defensa de los que no asistieron a la misma.
El voto va a depender del porcentaje que tenga cada parte. Se requiere la MITAD + 1, si una persona posee el 51%,
puede tomar decisiones por sí solo, pero no puede omitir realizar la reunión. Si no se logra llegar a ese porcentaje
por falta de personas en la reunión, se recurre a un juez quien vuelve a convocar a todos en un termino de 7 a 10
días; pero si igualmente no se llega a la mayoría requerida, se le solicita al juez que autorice a los que están presentes,
Maria Sol Aranguren

para que puedan tomar una decisión, si el juez otorga la validez, en caso de empate, el código dice que lo decide la
suerte (o sea lo decide el juez).
Art 1995 “Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir
proporcionalmente al interés de los condóminos.”
Tipos de Condominios
Sin Indivisión Forzosa: aquel en el cual cualquiera de los condóminos puede solicitar la partición en cualquier tiempo,
y sin la conformidad de los demás. Por el pedido de partición de la cosa comino los condominios ponen fin a este
derecho real.
Con Indivisión Forzosa: puede derivar de la ley, del contrato o de disposición de ultima voluntad; y puede ser:
 Temporaria: por convención entre los condóminos (máximo años) y por lo que establece la ley
 Perdurable: Accesorios indispensables. Muros cercos y medianeras
Causas de Extinción del Condominio

Causas generales
 Destrucción total (si la ley no autoriza a su reconstrucción)
 Abandono
 consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena
Propios del condominio:

 Partición  Expropiación
PARTICION (Es la regla al momento de extinguir el condominio, la excepción es en base a la suspensión o por
determinación del juez)
Es un acto jurídico unilateral o plurilateral, compuesto por un conjunto ordenado de operaciones, que
determinan en principio el activo y el pasivo de la masa, luego desde allí se calcula cuanto le corresponde a cada una
de las partes (los condóminos) y así se lleva a cabo la transformación de las partes que eran abstractas e indivisas,
en partes específicas de la cosa. Es decir, se determina que parte le corresponde a cada uno de los condóminos.
Se puede efectuar en cualquier momento independientemente del momento que pase; esto se da porque el
código busca que el condominio se elimine, quiere que sea temporal. Pero se diferencia dependiendo del tipo:
➔ En el CONDOMINIO SIN INDIVICION FORZOSA

Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles. (Art 1996)
Derecho a pedir la partición: Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier
tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible. (Art 1997)
Adquisición por un condómino: Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se
considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa. (Art 1998)
Caracteres:
 Integral
 Obligatoria  Imprescriptible  Declarativa
Maria Sol Aranguren

Formas de efectuarla:
- Vía Privada: Si todos los condóminos están presentes, todos son capaces y hay unanimidad. Pude efectuarse
por escritura publica (para contratos que se vinculen con derechos reales de inmuebles) o por instrumento
privado (en los demás casos)
- Vía Judicial: en el caso de que no se encuentren todos los condóminos, haya 3ros con intereses legítimos,
cuando haya personas con capacidad restringida o incapaces o cuando se opongan a hacerlo de manera
privada. El juez competente es aquel donde está ubicada la cosa.
Legitimación: pueden pedir la partición:
 Copropietarios de la masa indivisa

 Cesionarios de sus derechos
 Herederos legítimos o testamentarios
 Acreedores por subrogación
Modos de partición:
❖ EN ESPECIE: Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir
su venta.
Es cuando la masa común se divide en partes o lotes materialmente determinados y representativo del
interés de cada uno.
❖ VENTA: en caso de que no se puede dividir en especie se debe proceder a la venta de los bienes y a la
distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para
posibilitar la formación de los lotes. Ej: en caso de tener en condominio una casa, la misma no puede dividirse
en partes para hacer la partición; por lo cual se la vende y se distribuye el dinero. Esta a su vez puede hacerse:
o Por subasta pública: hay una venta forzada en un proceso compulsivo ejecutorio, que provoca el
desapoderamiento de los bienes del deudor. Es ordenada por un magistrado judicial
o Remate Judicial voluntario: venta propuesta por acuerdo de los enajenantes, exteriorizada en órbita
judicial.
También se puede dar el caso de que uno de los condóminos compre la parte del resto, y de esta manera se
elimina el condominio y pasa a haber dominio.
❖ Licitación: Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia para
que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes no
superan su oferta.
Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente, por
el valor obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el avalúo de ese bien.
La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los
licitantes, y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
➔ En el CONDOMINIO CON INDIVICION FORZOSA TEMPORAL
Art 1999 “Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición
por tiempo indeterminado” El legislador busca prohibir que se renuncie absolutamente a la partición, entonces se
permite renunciar, pero solo por un plazo de tiempo determinado.
Convenio de suspensión de la partición: Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un
plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese
límite máximo. (Art 2000)
Maria Sol Aranguren

Partición nociva: (ES LA EXCEPCION A LA PARTICIÓN) Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según
su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez. (Art 2001)
Partición anticipada: (EXCEPCIÓN DE LA EXEPCIÓN) A petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida
u ordenada judicialmente. (Art 2002)
Esta acuerda con la regla general y se da cuando un segundo juez deja sin efecto lo que el juez determino en
la partición nociva. Este instituto se agrega en el CC y C, para cuando hay urgencia; cualquiera lo puede pedir.
Publicidad de la indivisión o su cese: Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo
producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad. (Art 2003)
Nulidad de partición: por las mismas causas que son nulos los actos jurídicos, el perjudicado puede solicitar
la nulidad o que se haga partición complementaria o rectificativa de un complemento de su porción.
Efectos:
Efecto declarativo: La partición es declarativa y no traslativa de derechos. Debido a ella, se juzga que cada
heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le
atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
Igual solución se entiende respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha tenido por efecto
hacer cesar la indivisión totalmente, o de manera parcial sólo respecto a ciertos bienes o herederos.
Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus efectos a
consecuencia de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron objeto de esos actos.
Condominio con Indivisión Forzosa Perdurable

- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación,
ninguno de los condóminos puede pedir la división. Ej: pasillos, bebederos, represas que sirvan para el riego de varios
fundos, etc.
Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada
y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos. Pero ninguno podrá celebrar actos jurídicos sobre la
cosa accesoria, ni sobre la parte que le corresponda
- Condominio sobre muros, cercos y fosos

▪ Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
▪ Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
▪ Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo
▪ Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
▪ Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
▪ De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
▪ De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
▪ Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Cerramiento forzoso urbano: según las facultades del dueño de la cosa le corresponde la facultad de exclusión
y por ello puede encerrar sus inmuebles, con muros cercos, etc. Pero en los núcleos de población esa facultad se
Maria Sol Aranguren

transforma en obligación para los propietarios. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de
población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un
muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor. El
muro debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la
superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales. Este muro
será hasta los 3 metros, considerado como medianero, o sea en condominio.
Medianería: El muro de cerramiento forzoso es medianero hasta la altura de tres metros. También lo es el muro
de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia adquiere la
copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros se
presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo
del dueño del edificio más alto. Esto no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o
a éstos entre sí.
En cuanto al cobro de la medianería; el que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar
al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo
puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está
construido, aunque exceda los estándares del lugar.
El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del
muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El mismo derecho tiene quien construye un
muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.
Prescripción: El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento

se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva
por el titular colindante.
Facultades y cargas que emergen de la medianería
• Utilización: El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes
y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.
• Prolongación del muro: El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin
indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del
que la hizo. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro
se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
• Reconstrucción: El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe
reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido. Si para la reconstrucción se utiliza una
superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque
construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
• Mejoras en la medianería urbana: Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar
los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados
si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
• Abdicación de la medianería: El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción,
conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de
medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una
construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante
la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de
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cerramiento. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la
hubiera tenido antes.
Árboles y arbustos: Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos
linderos, tanto en predios rurales como urbanos. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si
le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante
el corte de ramas o raíces. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de
ambos condóminos.
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Derecho Real de Propiedad Horizontal

Es un derecho real de cosa propia que recae específicamente sobre inmuebles edificados.
Se regulo en una ley en 1947, cuando se da el paso de la población rural a la ciudad, se necesitaba facilitar la
construcción; esto elimino la anterior prohibición sobre la PH que existía en el código de Vélez, cuyo fundamento era
que generaba multiplicidad de conflictos. La ley se aplico hasta 2015, donde este instituto se estableció dentro del
CC y C.
Art 2037 “Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.”
Características:
• Derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio

• El objeto de la PH como derecho real autónomo es la unidad
• La persona posee facultades de uso y goce tanto sobre las partes privativas como las partes comunes del edificio
• Es un derecho real principal
• Derecho que se ejerce por la posesión
• Es un derecho real registrable
Naturaleza Jurídica: Hay dos posiciones;
- Parte de la doctrina señalaba que se trataba de un derecho real autónomo. (teoría mayoritaria y es la aplicada
en nuestro código)
- Otros consideraban que se trataba de la conjunción de dos derechos reales: dominio sobre las partes propias y
condominio sobre las partes comunes (teoría minoritaria).
Constitución
Cada propietario podrá adquirir su derecho real de PH no solo por adjudicación o por tradición, sino también por
sucesión en los derechos del anterior titular. Cada uno de los que adquiere este derecho comienza a formar parte de
lo que se le llama el “Consorcio” (conjunto de todos los propietarios de las unidades funcionales).
Los propietarios deben encargar a un agrimensor la confección del plano de división, además el titular de dominio
o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse
en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional. Todo debe ser inscripto en el Registro de Propiedad de inmueble, para así lograr su oponibilidad frente a
3ros interesados de buena fe. Así se afecta la PH
¿Quiénes están legitimados para afectar el inmueble a PH?
- El titular del dominio

- Condóminos
- Superficiario
Objeto
Está compuesto por dos partes:
o Parte privativa (o propia) ej: departamento -> UNIDAD FUNCIONAL

o Parte común (o indivisa) ej: ascensor
Maria Sol Aranguren

Art 2043 “Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas
y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales
en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.”
Unidad Funcional: consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de

aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional (implica que cada unidad deberá
ser autónoma y bastarse a sí misma para satisfacer el fin al cual se la destina), y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
Esta comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más “unidades complementarias” destinadas a
servirla.
Unidades Complementarias: no constituyen unidades funcionales independientes, sino que son superficies
de dominio exclusivo, es decir son accesorias a las unidades funcionales del edificio, y solo pueden ser de dominio
de los propietarios; Lo que hace es justamente complementar, no podrá haber actos sobre esta de transferencia de
dominio a no propietarios de unidades funcionales en el edificio, si se puede constituir un usufructo sobre la misma
o derecho real de uso de un tercero. Ej: cocheras
Art 2040 “Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas
y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir
los derechos de los otros propietarios.”
- Necesariamente comunes:
▪ el terreno;
▪ los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
▪ los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
▪ los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
▪ los locales e instalaciones de los servicios centrales;
▪ Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional;
▪ La vivienda para alojamiento del encargado;
▪ Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
▪ Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
▪ Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
▪ Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
▪ Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
- No indispensables:
 La piscina;  El lavadero;
 El solárium;  El salón de usos múltiple
 El gimnasio;
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Consorcio de Propietarios
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial,
inscripta en el registro inmobiliario.
Caracteres:
 Nombre: se identificará al consorcio a través de la ubicación del inmueble, si es que no se determina algo
diferente
 Patrimonio: esta conformado por los créditos por expensas, el fondo de reserva y créditos de los que el
consorcio es titular.
Deudas del consorcio: Este debe responder por las obligaciones que les incumben, y puede ser demandado o
condenado por incumplimiento. El acreedor del consorcio puede agredir los bienes de este, y en caso de que sean
insuficientes, los consorcistas responden de manera subsidiaria y NO solidaria, limitada al porcentual de pago de
expensas comunes.
Extinción del consorcio: se extingue por desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, ya sea
por acuerdo unánime o por resolución judicial
Propietarios
Cada uno puede enajenar su unidad funcional, o constituir derechos reales o personales sobre ella, sin necesitar el
consentimiento de los otros
Obligaciones:
➔ Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
➔ Conservar en buen estado su unidad funcional;
➔ Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
➔ Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
➔ Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes
del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
➔ Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de
la unidad funcional.
Prohibiciones:
 Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
 Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
 Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
 Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad
funcional. También debe pagar las expensas comunes ordinarias y las expensas comunes extraordinarias dispuestas
por resolución de la asamblea.
Expensas Comunes: estas se dividen en
Maria Sol Aranguren

 Ordinarias: de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro
del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento
o por la asamblea. También las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación
de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
 Extraordinarias: Las dispuestas por la resolución de la asamblea, son casos especiales.
Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a
las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o
contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.
Obligados al pago de expensas: Propietarios y titulares de otros derechos reales sobre la unidad funcional que se
ejerza por la posesión. (quedan excluidos los locatarios, comodatarios, ya que son tenedores; y también el usurpador,
que no es poseedor de ningún derecho)
Reglamento de Propiedad Horizontal

Contrato otorgado por escritura publica por el que los titulares del dominio del inmueble, a través del cual
manifiesta su voluntad de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal. La inscripción del reglamento en
el registro es necesaria para la oponibilidad a 3ros interesados.
Es la imposición de la ley, es el contrato que regula la organización consorcial (naturaleza contractual). No

ocurre nunca que los propietarios creen el reglamento, lo que se hace es un contrato de adhesión por lo que no se
pueden negociar las cláusulas y no puedo negar que conozco el reglamento. Para poder modificarlo necesito de un
determinado quorum. Por lo general lo redacta el desarrollista o el inmobiliario.
Contenido:
 Determinación del terreno;

 Determinación de las unidades funcionales y complementarias;
 Enumeración de los bienes propios;
 Enumeración de las cosas y partes comunes;
 Composición del patrimonio del consorcio;
 Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad
 Determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
 Uso y goce de las cosas y partes comunes;
 Uso y goce de los bienes del consorcio;
 Destino de las unidades funcionales
 Destino de las partes comunes;
 Facultades especiales de las asambleas de propietarios
 Determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
 Especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
 Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
 Determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
 Forma de computar las mayorías;
Maria Sol Aranguren

 Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia

terceros no propietarios;
 Designación, facultades y obligaciones especiales del administrador
 Plazo de ejercicio de la función de administrador;
 Fijación del ejercicio financiero del consorcio;
 Facultades especiales del consejo de propietarios.
Modificación: El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de
2/3 de la totalidad de los propietarios.
Clausulas
➔ Obligatorias: como el reglamento tiene naturaleza contractual y como tal se rige por la libertad de
convenciones, pero es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley.
➔ Facultativas: las partes pueden insertar otras cuestiones que tienen a regular aspectos que hacen al mejor
aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
➔ Estatuarias: las que hacen a la situación patrimonial de cada uno de los propietarios en el régimen. Ej: las
que fijan los porcentajes de dominio y para el pago de expensas. Requieren de unanimidad, ya que, nadie
puede ver alterado su patrimonio sin dar su consentimiento.
Mejoras
Mejora u obra nueva que requiere mayoría: Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe
técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a
la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe
evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad,
solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no
se suspende sin una orden judicial expresa.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad: Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o
por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones,
gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de
los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.
Mejora u obra nueva en interés particular: Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes
comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación
del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
Reparaciones urgentes: Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo
de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde,
la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Grave deterioro o destrucción del edificio: En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea
por mayoría que represente más de la mitad del valor puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los
materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante
la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Maria Sol Aranguren

Sobre edificación o Subedificación: construcciones bajo el suelo o sobre la línea del suelo. Este derecho les
corresponde a todos los propietarios ya que a ellos les pertenece el espacio aéreo (vuelo) del terreno y el subsuelo.
La nueva construcción una vez concluida, pertenecerá a todos los propietarios como accesorio del suelo.
Quien es autorizado a llevar a cabo esta construcción asume los costos y gastos que se ocasionen; si la obra
es llevada a cabo sin el consentimiento del resto se trata de una obra ilícita.
Las Asambleas
Es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven sobre asuntos que les atañen es el organo DELIBERATIVO de
la persona jurídica consorcio; en ellas se tratan:
∞ Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
∞ Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relación al conjunto;
∞ Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
∞ Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.
¿Quiénes no pueden participar, ni votar?

- Adquiriente por boleto de compraventa
- Titulares de derechos erales (usufructo, uso, habitación) o personales (locatarios), salvo si fueran apoderados
a ese fin por el propietario, lo harían en nombre del propietario, NO propio.
- SI la unidad perteneciera a varias personas en condominio se tiene que poner de acuerdo para unificar su
representación.
Convocatoria y auto convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista
en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la auto
convocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
También son válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios, aunque no lo hagan
en asamblea.
Mayoría absoluta: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades
y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a
los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
Actas: es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia
de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas.
Deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el
resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de
los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador
debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.
Maria Sol Aranguren

Asamblea judicial: Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la

asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide
el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar
la situación del consorcio.
Consejos de Propietarios
Surge del reglamento tanto su creación, la cantidad de miembros y atribuciones que le corresponda. La asamblea
puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
o Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
o Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
o Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
o Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Administrador
El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un
propietario o un tercero, persona humana o jurídica. (Art 2065)
Designación y remoción: El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en

oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren
ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. (Art 2066)
Derechos y obligaciones: son impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial
debe:
 Convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

 Ejecutar las decisiones de la asamblea;
 Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
 Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
 Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en
el reglamento de propiedad horizontal;
 Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
 Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria
 Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad
civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
 Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas
y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones
de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las
sucesivas administraciones;
Maria Sol Aranguren

 En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios
los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas
 Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
 A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e información sobre los seguros vigentes;
 Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Para intervenir en un juicio como representante del consorcio en gestiones judiciales, tiene que acreditar que es
el administrador con el Reglamento y acta de asamblea que ratifica el nombramiento.
Subconsorcios
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede
prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre
el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve, en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los
diversos sectores que lo integran. (Art 2068)
Infracciones
En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en el código o en el
reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier
propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más
breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en
caso de reiteración de infracciones. (Art 2069)
Extinción de la Propiedad Horizontal

-Del dominio: prescripción, abandono, enajenación, transmisión judicial.
-Propias de la PH:
 Caso de grave deterioro o destrucción

 Confusión (cuando una sola persona es propietario de todas las unidades; se extingue por confusión)
 Desafectación voluntaria (por acuerdo de los propietarios, decisión adoptada por unanimidad. Debe
instrumentarse por escritura pública de desafectación o por resolución judicial)
Prehorizontalidad
Art 2070 “Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades
funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de
este Capítulo.”
Art 2071 “Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas
bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación
de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
Maria Sol Aranguren

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho
contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante.”
Art 2072 “Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones
de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.”
Maria Sol Aranguren

Conjuntos Inmobiliarios
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Características
✓ Cerramiento
✓ Partes comunes y privativas
✓ Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
✓ Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y régimen disciplinario
✓ Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas.
✓ Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Art 2075 “Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.”
Es derecho de PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL porque, a diferencia del régimen de PH común:
- El nuevo CC y C dispone que las unidades privativas pueden hallarse construidas o en proceso de construcción
- Solo son necesariamente comunes las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas destinadas a actividades deportivas, recreativas y sociales
- Porque se da cabida al derecho de admisión al regular la transmisión de unidades.
Cosas y Partes
Necesariamente comunes:
 Partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación
 Áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales
 Instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por
el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Privativas: puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Limitación Territorial
La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y
municipales aplicables.
Maria Sol Aranguren

Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse
mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en
función de aspectos urbanísticos y de seguridad. El conjunto inmobiliario tiene facultad para:
- Custodiar y controlar el ingreso a su ámbito e impedirlo (salvo que tenga autorización)

- Determinar horario y días de acceso de proveedores y quieres trabajan dentro (controlando ingreso y egreso)
- Pero NO puedes impedir la actuación de las autoridades públicas en el interior
Limitaciones Reglamentarias
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido, con los límites y restricciones que
surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el
mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos. El reglamento de propiedad horizontal puede establecer:
- Limitaciones edilicias o de otra índole

- Crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares
- Fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística.
Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del
derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de
propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume
conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios: El reglamento puede establecer la extensión

del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del
propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos
bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser:
- Pleno - Es siempre personal y no susceptible de cesión ni

- Parcial transmisión total o parcial, permanente o
- Limitado transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa.
- Temporario - Los no propietarios quedan obligados al pago de
- Permanente las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario.
Cesión de la unidad: El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el
ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en
que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por
cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional. (ej: contrato de locación).
Transmisión de unidades: el reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones, pero no impedir
la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de
propietarios de las unidades privativas.
Sanciones: Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento. Esto lo hace porque posee lo que se llama “Poder disciplinario” que sirve justamente para hacer cumplir
lo plasmado en los estatutos.
Maria Sol Aranguren

Es imposible que no haya problemas derivados de la naturaleza humana, no se trata de una justicia privada,
justamente porque el sancionado puede reclamar que los jueces dejen sin efecto el correctivo, y si no recurre la
justicia, será porque el sancionado está de acuerdo. (Las disposiciones tendrán que moverse dentro de la
razonabilidad)
Gastos y contribuciones
Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento
de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados
de los titulares.
Servidumbres y otros derechos reales

Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u
otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor
aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento
y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.
Maria Sol Aranguren

Tiempo Compartido
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino.
Bienes que lo integran: se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible
con los fines mencionados.
Afectación: La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad
de aprovechamiento periódico y por turnos; en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura
pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de

Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, previo a todo anuncio, ofrecimiento o
promoción comercial. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad
determina:
o La prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin

embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras
modalidades contractuales;
o La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
Legitimación:
 Titular de Dominio: entrega el instrumento de afectación de un tiempo compartido
 Emprendedor: En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste
debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.
Requisitos:
✓ Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
✓ El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer
de sus bienes.
✓ El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de
afectación.
Deberes del emprendedor

▪ Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
▪ Habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse
los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que
corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
▪ Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
▪ Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido

▪ Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros
usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
▪ Responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y
regular o por el mero transcurso del tiempo;
Maria Sol Aranguren

▪ Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
▪ Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente.
Administración
Puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen
responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el
mantenimiento y uso de los bienes. Deberes del administrador:
 Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas
para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
 Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
 Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
 Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
 Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
 Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
 Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
 Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas
por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
 Entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su
función;
 Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
Cobro ejecutivo: El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los
rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario moroso por la vía
ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.
Normas de policía: El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al
funcionamiento del sistema.
Relación de consumo: La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación
de consumo.
Extinción
 Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
 En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
 Por destrucción o vetustez.
Maria Sol Aranguren

Cementerios privados
Los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Es el lugar destinado al descanso de los restos mortales, en su origen la administración de ellos le correspondía a la
iglesia, pero con los cambios sociales, quedaron en manos del estado. Por eso actualmente hay:
- Cementerios Públicos (dominio público del estado)

- Cementerios Privados (fundamentalmente se organizan como asociaciones)
Características:
 Habilitación Municipal
 Cerramiento
 Partes comunes y privativas
 Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes.
 Reglamento donde se establecen los órganos de funcionamiento, dirección y administración,
limitaciones y restricciones a los derechos del titular, etc.
Limitación: la localización y los requisitos para su habilitación, dependerán e lo que disponga las norma
provinciales y municipales.
Limites perimetrales; podrán materializarse mediante un cerramiento, por aspectos urbanísticos y seguridad,
también permite el control del acceso y administración.
Afectación
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la
finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el
reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Reglamento de administración y uso

Debe contener:
 La descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes;
 Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades
y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
 Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos
anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
 Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
 Pautas sobre la construcción de sepulcros;
 Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
 Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
 Constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Administrador
La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de
acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.
Está obligado a llevar:
Maria Sol Aranguren

- Un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;

- Un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos.
Titular de derecho de sepultura no es el mismo que el propietario del inmueble, este último es el que podrá
afectar la propiedad a él régimen y transmitir derecho real de sepultura sobre las unidades funcionales o dividir en
diferentes parcelas. Quien posee el derecho de sepultura; implica un derecho que se proyecta sobre la parcela
determinada y confiere las facultades unidas al derecho de sepultar.
Titular del derecho de sepultura
¿Como se adquiere este derecho? Se hace a través de la forma derivada con titulo y modo suficiente, y la inscripción
del titulo en el registro inmobiliario necesario para la oponibilidad ante terceros interesados de buena fe. También
por prescripción adquisitiva.
Facultades:
 Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el
reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la
normativa dictada al respecto;
 Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al
efecto;
 Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
 Utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
Deberes:
 Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
 Contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
 Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
 Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y
policía mortuoria.
Inembargabilidad: Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto:

o Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
o Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
Relación de consumo: La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los
titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las
leyes especiales.
Normas de policía: El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.
Maria Sol Aranguren

Superficie
Es un derecho real autónomo y temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre
lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos. Constituye una carga real con relación al dueño de la cosa quien tendrá un dominio
imperfecto o desmembrado.
Modalidades: En ambas, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
- El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo
del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido; (esto es cuando se da antes y durante)
- También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad; (el derecho real se convierte en un derecho sobre cosa propia y el
superficiario puede usar, gozar y disponer temporalmente)
Emplazamiento: El derecho de superficie puede constituirse:

 Sobre todo, el inmueble o sobre una parte determinada
 En el espacio aéreo o en el subsuelo,
 Sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal o no.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
Plazo: es el convenido en el título de adquisición; no puede exceder de 70 años cuando se trata de

construcciones y de 50años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho
de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Este derecho es temporario a fin de impedir el desmembramiento permanente del dominio del titular del suelo
Legitimación: Están facultados para constituir el derecho de superficie:

 Dueño (a favor de 1 o más personas)
 Condominio (necesario el consentimiento unánime de todos)
 PH: se pueden dar varios supuestos:
▪ Que los propietarios constituyen un derecho de superficie sobre el inmueble sometido a propiedad
horizontal
▪ Que un copropietario constituya la superficie sobre su unidad funcional (difícil aplicación)
▪ Que el superficiario afecte a propiedad horizontal lo construido
 Conjuntos Inmobiliarios
▪ El propietario de la unidad en conjunto conceder el derecho de superficie (extinguida la superficie
lo construido o plantado será de propiedad del dueño de la unidad)
▪ Todos los propietarios de manera unánime sobre las partes comunes (extinguido el derecho, lo
construido es de todos)
Adquisición: se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o
por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del
saneamiento del justo título.
Superficiario:
Facultades:
- Constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie
Maria Sol Aranguren

- Afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en contrario;
- Puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Deberes:
- Utiliza el mueble con forma su destino, sin desnaturalizarlo ni degradarlo
- obligaciones que correspondan
Facultades del propietario: conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre
que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del
superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones
legales o contractuales.
Extinción
 Renuncia expresa
 Vencimiento del plazo
 Cumplimiento de una condición resolutoria
 Consolidación
 Por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar.
Efectos de la extinción: Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos
reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales
constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Destrucción de la propiedad superficiaria: La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario,

por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo
de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.
Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real
sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado
por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones
del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto
constitutivo.
Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción,
plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que
a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no
estén modificadas por las previstas en este Título.
Maria Sol Aranguren

Usufructo
Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno (hay un caso de dominio imperfecto,
“desmembrado”), sin alterar su sustancia. Se ejerce por la posesión, temporalmente, es intransmisible por causa de
muerte y puede constituirse sobre cualquier cosa ajena o sobre un derecho; pero solo en los casos que la ley prevé.
El dueño posee el:
- Ius Utendi -> Derecho de usar
- Ius Fruendi -> Derecho de percibir los frutos
- Ius Abutendi -> Derecho de disponer
Pero, tiene la posibilidad de desprenderse de las dos primeras facultades (usar y percibir frutos), gravando la
cosa o bienes con derechos de disfrute a favor de otras personas. es decir que el usufructuario (titular del derecho
real) ejerce el uso y goce, y el nudo propietario es el dueño de la cosa.
Hay alteración de la sustancia:
- Si es una cosa, cuando se modifica su materia (forma o destino)

- Si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba
Sujetos
 Nudo propietario: es el titular de la propiedad, es el que entrega a otra persona ciertas facultades sobre el
objeto
 Usufructuario: puede ser una persona física o jurídica que ejerce ciertas facultades sorbe el objeto por un
plazo determinado de tiempo.
[Usufructo a favor de varias personas: puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas.
Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se
prevé lo contrario. NO puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.]
Objeto: puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes
objetos:
✓ Una cosa no fungible

✓ Un derecho: sólo en los casos en que la ley lo prevé, por ello quedan excluidos los derechos reales de
garantía, y derechos crediticios.
✓ Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales: es una universalidad de hechos; las crías de
los animales son los frutos. El usufructuario tiene derecho a usar y gozar de los animales en forma amplia, y
debe devolver los animales que recibió en cantidad y estado, en caso de que falten debe reemplazarlos por
otros iguales.
✓ El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario: se trata de un
usufructo universal o de un patrimonio. El usufructuario tendrá la facultad de administrar la herencia, corar
créditos, consumir, vender, etc.
✓ [Otros; usufructo de acciones y cuotas sociales (en acciones de sociedades anónimas) y Usufructo de minas
(tiene que comprender toda la mina, aunque haya constituido por diferentes personas, cada uno tiene
derecho a aprovechar los productos y beneficios de la mina; el plazo es de 40 años)
Legitimación: pueden constituir usufructo

▪ El dueño
▪ El titular de un derecho de propiedad horizontal
▪ El superficiario
▪ Los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Maria Sol Aranguren

Constitución
Pude constituirse:
❖ Por contrato: es de aplicación practica en los “negocios de familia”, es común que los padres celebren un
contrato de donación de la propiedad a sus hijos, con reserva del usufructo vitalicio y gratuito a su favor, a
fin de asegurarse su permanencia en el inmueble aun mientras vivan.
❖ Por disposición de última voluntad: mediante testamento. EL testador dispone su constitución para que
tenga efecto después de su muerte; puede ser sorbe una cosa determinada o sobre un derecho, también
sobre toda o parte de la herencia.
Puede adquirirse: Por prescripción
[Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución]
Modos de constitución
1. Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad: le doy un campo a mi hijo para que use
y goce, pero me quedo con la propiedad
2. Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce: padre dona a herederos sus propiedades,
pero las usa hasta que muera
3. Por la transmisión de nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra: le doy a uno el uso y el goce y a
otro la propiedad
El usufructo puede ser ONEROSO o GRATUITO, esto se lo determina en el contrato, en caso de no regularse nada,
el principio general es que sea ONEROSO. El caso tácito de gratuidad es por ej: nudo propietario no reclama nada por
8 años se presume gratuito
Modalidades de constitución
- El usufructo puede ser establecido pura y simplemente

- Sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo.
- No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no
establecido.
Antes del uso y goce del usufructuario:

[SI SON MENORES DE EDAD O SON INCAPACES SON OBLIGATORIOS]
Inventario: Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del
objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el
inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento
privado.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a
inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública.
La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con
la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto
lo contrario.
Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la
obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los
bienes, una vez extinguido el usufructo. Las partes pueden fijar el monto, y en caso de que haya conflicto lo fijara el
juez.
Maria Sol Aranguren

Duración: Como es un derecho temporal se regula:

▪ Persona Humana: puede establecerse por un plazo o de manera vitalicia. Si no hay plazo es vitalicio. SI hay
plazo y el nudo propietario fallece antes, los herederos deben respetar el usufructo, en cambio si el que
fallece es el usufructuario, el usufructo se extingue.
▪ Persona Jurídica: plazo máximo es de 50 años. si la persona se extingue antes el usufructo también.
Derechos del Usufructuario

Pertenecen a este:
 Los frutos percibidos: Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está
obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir
su extinción.
 Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción
pertenecen al nudo propietario.
 Los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
Derechos reales y personales:
 Puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo
de duración del usufructo.
 Puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de
uso o goce. En ninguno de estos casos se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Mejoras:
 Puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa.
No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
Obligaciones del usufructuario

Destino:
 El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina
por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Mejoras:
 Necesarias: debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se
originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo
propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la
extinción del usufructo.
 Anteriores a la constitución: no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto
de constitución de su derecho. Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a
inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes:
 El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.
Con el nudo propietario:
 Debe comunicar las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
 Debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el
usufructo, en la cantidad y estado.
Derechos y deberes del nudo propietario

Disposición jurídica y material: conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no
debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el
usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Maria Sol Aranguren

Extinción
Causas comunes:
 Destrucción total
 Abandono
 Consolidación
 Cumplimiento del plazo o condición
Causas especiales:
 La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó
la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
 La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta
años desde la constitución del usufructo;
 El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la
extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
 El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Efectos de la extinción: Se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores
particulares. El usufructo cedido por el usufructuario no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la
extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin
culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de
cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Uso
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión
y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce
se entiende que se constituye un usufructo.
Caracteres:
• Sólo puede constituirse a favor de persona humana
• Es un derecho Autónomo muy similar al usufructo
• El objeto de este son todo tipo de cosas (mueble o inmueble), en totalidad o en parte.
• Puede haber varios derechos de uso sobre una misma cosa o que se conceda simultáneamente a favor de
más de una persona -> CO-USO
• Constitución: puede darse por contrato o por testamento, también si se cumple lo que el reglamento
establece podría adquirirse por prescripción. Pero NO se puede constituir judicialmente.
Limitaciones:
- El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
- Si puede constituir derechos personales, sin límites, que se van a extinguir con el uso.
- No es transmisible mortis causa, pero si por actos entre vivos.
Acreedores:
- Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del
usuario y su familia; esto constara en el acto constitutivo.
Extinción:
✓ Se extingue principalmente con la muerte del usurario
✓ Por uso abusivo o alteración de sustancia.
✓ No uso por 10 años
Maria Sol Aranguren

Habitación
Es el derecho real que consiste en morar (vivir) en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él,
sin alterar su sustancia.
Constitución:
- Cónyuge supérstite: tiene un derecho real de habitación sobre el inmueble que constituyo el ultimo hogar
conyugal; para el que carece de vivienda propia. El derecho real es vitalicio y gratuito, cuando no haya
condominio en la sucesión. -> se extingue por renuncia o por muerte
- Conviviente supérstite: este tendrá el derecho:
o Si tiene a su cargo el cuidado de hijos menores de edad, con capacidad restringida o discapacidad.
o Si acredita extrema necesidad de vivienda y la imposibilidad de procurársela de forma inmediata.
o No tenga vivienda propia o bienes que aseguren el acceso a una;
El plazo lo fija el juez y no puede ser mayor a 2 años. -> se extingue si tiene una nueva unión convivencial,
matrimonio o si consigue vivienda propia.
- Por prescripción siempre que cumpla con los requisitos de la ley.
- No se permite la constitución vía judicial
Caracteres:
• Sólo puede constituirse a favor de persona humana
• La idea sustancial de este derecho es lograr la protección del habitador y su familia otorgándole la facultad
de morar en un inmueble para satisfacción de sus necesidades de vivienda.
• Objeto va a ser un inmueble ajeno, o sobre parte de él.
• Temporalidad: el mismo esta destinado a extinguirse con el cumplimiento del plazo fijado en el acto
constitutivo, o con la muerte del habitador.
• Es de carácter netamente alimentario
• NO tiene mucha aplicación practica
Legitimación activa:
 Dueño de la cosa  El superficiario
 Los comuneros  El usufructuario
 El titular del derecho de PH
Limitaciones:
- La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte
- No puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa
- No es ejecutable por los acreedores.
- Es inembargable, indivisible
- El habitador no tiene derecho alguno sobre los frutos de la cosa
Impuestos, contribuciones y reparaciones: Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le
señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de
la casa que ocupa.
Extinción:
• Muerte del habitador
• Cumplimiento del plazo fijado
• Uso abusivo o alteración de la sustancia
• Por el no uso por 10 años
• También las causales de todos los derechos reales.
Maria Sol Aranguren

Uso y habitación Usufructo

Son derechos reales sobre cosa ajena
Deben estar constituidos por escritura pública, y se debe publicar en el registro de propiedad
Son limitados, su titular tiene menos facultades Mas extenso, posee más facultades
No pueden ser transferidos Se puede disponer
Los frutos no pueden ser embargados Si pueden ser embargados los frutos
No puede constituir nuevos derechos reales a favor de SI puede constituir derechos reales a favor de tercero
un tercero
Solo se permite persona humana Puede ser persona humana o jurídica
Servidumbre
Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Puede tener por objeto
la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Formas de constitución: -Contrato -Testamento (estas dos se crean porque las partes desean) -Ley (forzosa)
Legitimación: Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre
inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Onerosidad: En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.

Principio de Atipicidad: las partes pueden constituir cualquier tipo de servidumbre, aparte de las que el código
regula. Ej: servidumbre de vista (es atípica porque el código no la regula, es de mero recreo) El Mero Recreo se
permite porque si no tiene utilidad no puede constituir una servidumbre.
Clasificación:
• Positiva: si la carga cosiste en soportar su ejercicio, es decir si la persona tiene que llevar a cabo algún acto
o actividad para estar ejerciendo su derecho de servidumbre, ej: servidumbre de paso, la misma se efectúa
cuando esto ocurre
• Negativa: si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título, es decir la persona no
tiene que llevar a cabo ningún acto para que la misma se produzca, ej: servidumbre de no edificar a mayor
altura
• Real: es inherente al inmueble dominante y debe procurar una ventaja real a este; se exige que le beneficio
lo sea para la heredad dominante, cualquiera fuera su propietario, (servidumbre perpetua)
• Personal: Si se constituye a favor de una persona humana determinada, sin inherencia al inmueble
dominante. Se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor, y finalizara con la muerte de
ese titular, cualquiera sea el plazo convenido. No se puede trasmitir mortis causa. Si se constituye a favor de
una persona jurídica se extendió con esta o a los 50 años de su constitución salvo pacto en contrario. (en
caso de duda se presume personal)
• Simultanea: A favor de varios fundos al mismo tiempo. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
A B C
• Alternativa: con orden de prelación (en caso de que A no pueda o no quiera, lo adquiere B, y sino C…)
• PROHIBIDAS: SUCESIVA (muere A, pasa a B, muere b, pasa a C…)
Maria Sol Aranguren

Forzosa
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, tampoco el juez en ningún caso puede constituir
una servidumbre o imponer su constitución; excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo.
El estado puede constituir servidumbres administrativas en beneficio de la sociedad, como el Gaseoducto o
electroducto, y todos los lugares por donde este pase tiene el derecho de servidumbre
Las servidumbres forzosas son:
- De tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública,

- De acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante,
o para la población
- De recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente
o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Derechos y obligaciones del titular dominante

Derechos reales y personales:
 Puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de
su responsabilidad frente al propietario.
 No puede constituir derechos reales.
Extensión:
 Comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la
principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Ejercicio:
 El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante,
excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
Mejoras necesarias:
 Puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la
servidumbre (su cargo) a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular
del inmueble sirviente o un tercero.
Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre:
 Puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre
a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa.
 Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder
reclamar contraprestación alguna.
Ejecución por acreedores:
 En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse con independencia del
inmueble dominante.
Comunicación al sirviente:
 Debe comunicar las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre.
Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.
Derechos del titular sirviente

Disposición jurídica y material:
 El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.
 No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.
aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el
lugar.
 No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular
dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una
disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Alcances de la constitución y del ejercicio:
Maria Sol Aranguren

 El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene
derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio,
las debe determinar el titular sirviente.
Extinción de la servidumbre
Medios propios de la servidumbre:
 La desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
 El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
 En las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el
plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración
menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
Efectos de la extinción: Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
dominante.
Maria Sol Aranguren

Derechos Reales de Garantía

Son aquellos que protegen a los derechos del acreedor cómo tiene gran importancia y aunque sea accesoria
cumple un rol principal. Las garantías reales tienen como finalidad asegurar el cumplimiento de una obligación
Reagan sobre cosas determinadas. Tienen como uno de sus efectos la oponibilidad “Erga omnes”, exclusiva cualidad
de todos los derechos reales.
Características:
 Recae sobre bienes

 Puede surgir del mismo deudor o de un 3º (si es de un 3º, se va contra El bien determinado no contrató el
patrimonio)
 Le otorga el acreedor privilegios por lo que pasa hacer “acreedor privilegiado” (es una preferencia ante los
demás)
 Privilegios Generales (todo el patrimonio, lo regula la ley)
 Privilegios Especiales (va sobre bien determinado) -> DERECHO REAL
Garantía común: todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones,
constituyen la garantía común de todos sus acreedores excepto aquellos que el código o las leyes determinen como
inembargables o inejecutables.
La facultad que conceden los derechos reales de garantía es la de otorgar a su titular el derecho de perseguir
la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal
que ha obtenido oponibilidad posteriormente.
Estas garantías están compuestas por 2 tipos de elementos:
 Esenciales: aquellos que hacen a la esencia de la garantía, son de orden público, no pueden faltar porque
si no es nulo:
o CONVENCIONALUDAD
o ACCESORIEDAD
o ESPECIALIDAD
• Naturales: hace a la naturaleza de la figura. Las partes lo pueden pactar libremente: INDIVISIBILIDAD
Convencionalidad: Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por
los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo. Es decir que solo nace por acuerdo de partes con
contrato, si no se acuerda NO nace. Tiene que haber capacidad, voluntad, forma, acuerdo de partes. (Art 2185)
Accesoriedad: Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles
sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la
garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. (Art 2186)
En este caso debo poder probar la obligación a la que hace referencia la garantía; porque si no hay crédito el
derecho real de garantía no tendría causa de existir.
Especialidad: Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos,
el objeto y su causa, debe ser los más claro posible porque se da la NULIDAD cuando se necesita más información
que la que se regulo en el titulo para poder identificar el bien.
-En cuanto al objeto: Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese
objeto debe ser actual (es decir que debe existir, ser determinable en su materialidad), y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo. Puede ser: - Cosas Inmuebles o muebles – Derechos.
ALCANCE: quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas
debidas. No están comprendidos en el objeto de la garantía:
Maria Sol Aranguren

 Los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca
o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo
contractual;
 Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados
con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
-En cuanto al crédito: El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda
cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen (es decir por cuanto responde la garantía). El crédito
puede estar individualizado desde el origen o puede nacer posteriormente. El acto constitutivo debe prever el plazo
al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía
subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
[Permite saber a los 3ros cuanto, del patrimonio del constituyente de la garantía, esta afectado por el privilegio de
esta; así se sabe si en el peor de los casos queda como solvente o insolvente]
ALCANCE: La garantía cubre la deuda más los intereses posteriores a su constitución (compensatorios y
moratorios), como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
Indivisibilidad: consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están
afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes
puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca
o de la existencia de otras garantías.
La divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados, puede ser acordada por partes,
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien.
Ej: una persona posee una deuda en cuotas, y puso en garantía 30 hectáreas de su campo, cuando NO se
acordó la divisibilidad, aunque falte 1 cuota solamente, la persona va a responder con las 30 hectáreas; podría darse
el caso de que haya un acuerdo de partes de divisibilidad y cuando solo le quede 1 cuota responda con 1 hectárea.
Subrogación real: La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los grabados,
sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real. En caso de extinción parcial
del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.
Facultades del constituyente: conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar
ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede tomar medidas:
- Ejecutivas: privación del plazo de la obligación, el acreedor puede exigir la deuda como de plazo vencido
- Preventiva: estimar el valor de la disminución y exigir el depósito de ese valor
- Preventiva: exigir otra garantía real o personal.
Realización por un tercero: Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo,
el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Cláusula nula: Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer
del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de
garantía.
Responsabilidad del propietario no deudor: El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la
garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde
únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen. Para poder llevar a cabo una
EJECUCION de la garantía contra este, el acreedor primero debe reclamarlo al que está obligado al pago; si no obtiene
respuesta si podrá intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para
que oponga excepciones. El NO deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria.
Maria Sol Aranguren

Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
 Reclamar las indemnizaciones correspondientes;

 Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
 En caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda,
hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos
la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o,
subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.
Derecho al remanente: Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho
al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores
quirografarios.
Cancelación del gravamen: Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan:
- Por su titular
- Por el juez, ante incumplimiento del acreedor
Maria Sol Aranguren

Hipoteca
Como no se ejerce por la posesión, el modo suficiente se constituye con la
Derecho real sobre INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE INMUEBLES.
cosa ajena, que no se
ejerce por la posesión; La cosa continua en poder del constituyente, el acreedor ante el incumplimiento del deudor
se aplica solo a obtiene las facultades de persecución y de preferencia para cobrar el crédito garantizado.
INMUEBLES (1 o más) Caracteres:
• Convencionalidad
• Especialidad
Legitimación: (titulares de • Accesoriedad
derechos reales sobre cosa • Publicidad (acá tiene mas importancia porque es el modo suficiente)
propia) • Indivisible
- Dominio
- Condominio
- PH Condominio: puede hipotecar la cosa por su parte indivisa y el
- Conjunto Inmobiliario acreedor puede ejecutarla sin esperar el resultado de la
- Superficie partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición
extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Contrato Constitutivo: se da por escritura pública excepto expresa

disposición legal en contrario.
La aceptación del acreedor puede ser posterior, [no es obligatorio
que el este presente en el momento del otorgamiento de ella].
Determinación del objeto: El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación,
medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 35
años. Para RENOVAR la inscripción tengo que hacer el procedimiento antes de los 35 años, sino deberé
REINSCRIBIR la hipoteca.
Puedo hipotecar el bien todas las veces que quiera siempre que el acreedor este de acuerdo. Cada
acreedor tiene su orden, pero pueden ocurrir 2 cosas:
• Permuta de rango ej: 1 y 2 cambian de lugar (no necesitan consentimiento de nadie) pero si
quieren cambiar 1y 3 requerirán el consentimiento de 2.
• Reservacion de rango: cuando guarda el lugar para un furuto
Extinción:
• Cuando se extingue la obligación principal

• Por causa propia:
o Renuncia el acreedor (la obligación queda Una vez que se extinguió, (por cualquier modo y
viva) motivo), se tiene que hacer la “Cancelación de la
o consolidación (por alguna causa el Garantía” (acto formal de levantar la garantía),
acreedor queda como propietario de la porque de esta manera pierde los efectos
cosa que tenía en garantía) registrales. Esto requiere acuerdo de partes.
Maria Sol Aranguren

Anticresis
Se entrega la posesión al acreedor o un 3ro designado por las partes, se les va
a permitir percibir los frutos para imputarlos a la deuda
Derecho real sobre cosa
ajena, que se ejerce sobre
la posesión, y se aplica Legitimación:
solamente sobre cosa
- Dominio
registrable individualizada Caracteres: - Condominio
(mueble e inmueble)
• Convencionalidad - PH
• Accesoria dudad - Superficie
• Especialidad - Usufructo
• Indivisibilidad
• Publicidad registral
Plazo máximo: El tiempo no puede exceder de 10 años para inmuebles y de 5 años para muebles
registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se
acaba con su titularidad.
Derechos: El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir

sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo
que se debe dar cuenta al deudor. También puede darla en arrendamiento
ACREEDOR
Deberes:
- Conservar la cosa
- No puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el
deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera
que antes lo hacía.
- Realizar una buena administración y responder por los daños que ocasione
- Si hay incumplimiento: se extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la
cosa al titular actual legitimado.
Gastos: Duración de la inscripción:

El titular del objeto gravado debe al Los efectos del registro de la anticresis se
acreedor los gastos necesarios para la conservan por el término de:
conservación del objeto, aunque éste 20 años para inmuebles y de 10 años para
no subsista; pero el acreedor está muebles registrables, si antes no se
obligado a pagar las contribuciones y renueva.
las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los

gastos útiles sino hasta la concurrencia
del mayor valor del objeto.
Maria Sol Aranguren

Prenda
Lo afecta el dueño o copropietarios, con instrumento público o privado y
efectuando la tradición al acreedor o a un 3ro elegido por las partes.
Derecho real que recae
sobre as cosas muebles Caracteres:
NO registrables o
- Especialidad - Indivisibilidad - Publicidad
Créditos instrumentados
- Accesoriedad - Convencionalidad
NO PUEDE RECAER MAS Elementos:

DE UNA PRENDA SOBRE Posesión: Los derechos de la prenda sólo subsisten mientras el bien se
LA MISMA COSA encuentra en poder del acreedor o del tercero designado.
Si media pérdida o sustracción de ella o hubiera sido entregada a otro
con obligación de devolverla NO se extingue la posesión.
Prendas Sucesivas: Puede constituirse SI se pierde la posesión puede recuperarla de quien la tiene en su
una nueva prenda sobre la cosa si el poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.
acreedor de la 1ra da el consentimiento o
si es entregada en custodia a un tercero Oponibilidad: requiere de constar por instrumento público o privado
en interés común. de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito para ser oponible
La prioridad entre los acreedores queda a 3ros. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y
establecida por la fecha de su contener la designación detallada de los objetos empeñados.
constitución o lo que las partes acuerden.
Tipos:
• Común (cosa no registrable, la publicidad es con posesión y hay inmovilización del objeto)
• Con registro (registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria)
Prenda de Cosas
Ajena: el acreedor que recibe la cosa y cree que no es del constituyente, la restituye al dueño que la reclama, y luego puede
exigir al deudor:
- La entrega en prenda de otra de igual valor.
- Si el deudor no lo hace, puede pedir el cumplimiento de la obligación principal, aunque tenga plazo pendiente
Frutos: si la cosa produce frutos el acreedor los debe percibir e imputar al pago (1ro a gastos e intereses, luego capital)
Uso y abuso: NO puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, salvo que el uso de la cosa sea necesario para
su conservación; en ningún caso puede abusar o perjudicarla. Si esto se incumple e deudor pude:
• Dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
• Pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
• Reclamar daños y perjuicios.
Gastos: El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no subsista.
Venta del bien empeñado: si hay posibilidad de destrucción o perdida de valor de la cosa, se puede efectuar la venta o sino
el deudor puede sustituir la cosa en garantía por otra. La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros
acreedores.
Ejecución: El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública. Si la prenda consiste en títulos u otros bienes
negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de
cotización.
Rendición de cuentas: Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero
ello no afecta la validez de la enajenación.
Maria Sol Aranguren

Prenda de Créditos Instrumentados

La prenda se constituye, aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea
necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.
Constitución: La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito
prendado.
Deberes del acreedor prendario:
• Conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado.
• Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir
íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.
• Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa.
Opción o declaración del constituyente: Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de una opción o
declaración del constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su
propio crédito es exigible, y de común acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen efecto si se
comunican al propio acreedor y al prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.
Participación en contrato con prestaciones recíprocas:
• Si el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento del
obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho contrato,
sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
• Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y
éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.
[Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato]
Extinción: Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe
restituir el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito
prendado.
Maria Sol Aranguren

Acciones Posesorias y Acciones Reales

 Acciones Posesorias
Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que
se tiene una relación de poder.
Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la
Defensas de
voluntad del poseedor o tenedor.
la posesión y
la tenencia Hay desapoderamiento cuando los
Hay turbación cuando de [Los actos ejecutados sin intención de hacerse
actos tienen el efecto de excluir
los actos no resulta una poseedor no deben ser juzgados como acción
absolutamente al poseedor o al
exclusión absoluta del posesoria sino como acción de daños]
tenedor.
poseedor o del tenedor.
DEFENSAS
2 Acción de mantener la tenencia o la posesión:
Extrajudicial Judicial Corresponde a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o
1 Acción de despojo: es para recuperar la tenencia una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra
Se da en casos EXCEPCIONALES, en los cuales se
o la posesión sobre una cosa o una universalidad quien lo turba en todo o en parte del objeto.
autoriza a hacer justicia por mano propia. Nadie
de hecho, aunque sea vicioso, contra: Comprende la turbación producida por la amenaza fundada
puede mantener o recuperar la posesión o la
- El despojante, de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la
tenencia de propia autoridad.
- Sus herederos y sucesores particulares de inminente realización de una obra. (debe existir peligro serio,
Excepto: cuando debe protegerse y repeler una
mala fe fundado, de inmediata realización)
agresión con el empleo de una fuerza
- El dueño del bien si toma la cosa de propia Se puede ejercer contra: Turbador – Cómplices – Sucesores
suficiente, en los casos en que los auxilios de la
autoridad. (siempre que continúen realizando actos de turbación)
autoridad judicial o policial llegarían
Comprende el desapoderamiento por parte del Sentencia: debe ordenar el cese de la turbación y adoptar
demasiado tarde, cuando de esperar su
presencia, podrían consumarse los hechos que 3ro al poseedor o tenedor, contra su voluntad y de medidas para impedir que vuelva a producirse;
manera absoluta. [FUNCIONA COMO MEDIDA CAUTELAR]
se pretenden evitar.
Es cuando existe un ataque de otra persona que Es una acción para recuperar la cosa
me quiere quitar la posesión o tenencia; debo También se utiliza cuando hay un
operar de manera inmediata luego del ataque desapoderamiento y a raíz una construcción de Prueba: (duda de quién ejerce la relación de poder al tiempo
(sin intervalo de tiempo), ya que si no reacciono una obra sobre el objeto de la lesión). La tiene quien demuestra estar en contacto con
Sentencia: debe ordenar la restitución de la cosa la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si no, el que
en el momento debo recurrir a las vías judiciales
o de la universalidad, o la remoción de la obra que prueba una relación de poder más antigua.
Se debe proceder “sin exceder los limites de la
propia defensa” se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada Legitimación: - Los poseedores - Los coposeedores contra
[También ser ejercida por los servidores de la material. 3ros, y también entre ellos - Los tenedores
posesión] Maria Sol Aranguren
 Acciones Reales
Acciones Demanda y sentencia: titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
Reales Daño: El actor puede optar por
• Daño COMPLEMENTARIO: Demandar el restablecimiento del derecho real (puede reclamar el resarcimiento complementario
del daño); La cosa vuelve y a su vez hay indemnización, pero no completa.
• Daño SUSTITUTIVO: Obtener la indemnización sustitutiva del daño (pierde el derecho a ejercer la acción real); se renuncia a la
Son los medios de defender en posibilidad de que la cosa vuelva, pero la indemnización es completa.
juicio la existencia, plenitud y Cotitulares: Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la
libertad de los derechos reales acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por
contra ataques que impiden su objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
ejercicio.
Las acciones reales son
imprescriptibles, sin perjuicio de ACCION NEGATORIA:
lo dispuesto en materia de Su finalidad es defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una
prescripción adquisitiva. turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. (ej; cuando
alguien se atribuye una servidumbre, pasa por mi campo, me tumba mi ejercicio de derecho; dice tener un derecho que yo creo
que no posee)
Legitimación Activa: titular de derechos reales que se ejercen por la posesión y titulares de derecho de hipoteca
Las acciones son: Legitimación Pasiva: contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose
• Reivindicatoria sobre él alguna servidumbre indebida.
• Confesoria Prueba del demandante: le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble
• Negatoria no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
• De Deslinde
ACCION CONFESORIA:
Su finalidad es defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. (ej: tiene
derecho a una servidumbre de paso y no lo dejan pasar)
Legitimación Pasiva: contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.
Prueba del actor: le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble
si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho
de hipoteca.
Maria Sol Aranguren

ACCION REIVINDICATORIA:
Su finalidad es defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
Objetos: La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material, o también sobre la universalidad de hecho.
• No reivindicables: inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse
efectiva la restitución. Los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados; los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos
de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
Legitimación Pasiva:
- Contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
- Tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los
efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
- Automotor hurtado o robado: la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre.
Prueba en Inmuebles:
▪ Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la
obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
▪ Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para
que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
▪ Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que
este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
▪ Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que
lo es el que tiene la posesión.
Prueba en Muebles Registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe:
▪ Se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;
▪ El reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el
derecho que opone;
▪ Si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado
carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
▪ Si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la
coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
▪ Si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde
el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.
Maria Sol Aranguren

Prueba en Muebles no Registrables:

▪ Si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
▪ Si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el
derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
▪ Si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea
de buena fe.
Derecho a Reembolso: Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el
precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba
a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el
importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.
Alcance: La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso
excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención
del titular del derecho.
Sentencia: Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus restos. Si se trata de una cosa mueble registrable y
media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
ACCION DE DESLINDE:
Se da cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde
permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno. [No procede esta acción sino la
reivindicatoria si hay CUESTIONAMIENTO]
Legitimación Activa: titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes (excluye PH)
Legitimación Pasiva: Dueño o condómino para concurrir al juicio; contra el Estado cuando se trata de bienes privados; si hay dominio público se hace reclamo
administrativo.
Prueba y sentencia: Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe
ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la
zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.
Maria Sol Aranguren

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales
Prohibición de acumular: No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
Independencia de las acciones: En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real.
Suspensión de la acción real: Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real
antes de que la instancia posesoria haya terminado.
Cumplimiento previo de condenas: Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción
real sin haber satisfecho plenamente su condena.
Acciones por un mismo hecho: El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete
o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone
la acción posesoria puede iniciar después la real.
Acciones por distintos hechos: El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias por
lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí el demandado.
Turbaciones o desapoderamientos recíprocos: Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos

recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez
entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
Hechos posteriores: La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa
de la posesión y la tenencia por hechos posteriores
Maria Sol Aranguren

Publicidad Registral
Es un sistema de divulgación encaminado a dar a conocer determinadas situaciones jurídicas para la tutela de
los derechos y la seguridad del tráfico. Puede hacerse efectiva de diversas maneras:
 Natural: religa material de la cosa sobre la cual recae el derecho.

 Registral: se cumple mediante la inscripción de los actos relativos a los derechos reales en los registros
creados afecto.
Importancia:
 Dar a conocer a terceros el patrimonio de los titulares

 Evita la ocultación maliciosa de bienes
 Clarifica los derechos del titular (entre otros)
Clasificación y caracteres
 Según la manera de llevar los registros

o Transcripción: se exige la transcripción íntegra y literal del título
o Inscripción: los títulos se inscriben haciéndose una breve síntesis de ellos
o Incorporación: archivo sistematizado de un ejemplar de documento portador de un derecho a
inscribir
 Según los efectos de la inscripción
o Sistema Constitutivo: la registración original adquisición, transferencia, modificación o extinción
del derecho real, así como su posibilidad terceros. La inscripción es necesaria para que exista el
derecho. ejemplo: automotores
o Sistema Declarativo: se exige la inscripción a solo efecto de buena la existencia de un derecho a
terceros. El derecho no nace a partir de la inscripción. Ejemplo: registros inmobiliarios, buques y
aeronaves.
 Según se tenga en cuenta a las personas o las cosas
o Personales: se toman como base la persona del titular
o Reales: en nuestro país los registros son todos reales, se basan en la cosa
 Según la incidencia de la registración respecto de los títulos
o Convalidantes: la inscripción purifica los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados
o No convalidantes: la inscripción no sanea los títulos
Principios registrales
 Principio de Inscripción:
o Deben inscribirse en el registro todos los documentos que constituyan, modifiquen, transmitan o
extingan derechos reales sobre inmuebles lograban la cosa
o Posé efecto frente a terceros desde el momento de su inscripción
 Principio de rogación: implica que las anotaciones o inscripciones sólo pueden ser realizados a pedido de
parte y no de oficio.
Excepciones: Hipoteca; medidas cautelares; Documentos observado rechazados por el registro; anotación
sobre expedición de certificados.
 Principio de prioridad: quien escribe 1º un instrumento tiene prioridad por sobre quién lo escribe después
(1º en el tiempo 1º en el derecho)
Excepciones: Reserva de rango (las partes por acuerdo de voluntades pueden sustraerse a ese principio
dando un orden de prioridad distinto) la expedición de una certificación produce un bloqueo registral
durante su plazo de vigencia.
Maria Sol Aranguren

 Principio de especialidad o determinación: relieve debe especificar el objeto, el sujeto y el derecho real
que se registra
 Principio de legalidad: facultad que tiene el legislador de examinar el título cuya inscripción se solicita y se
efectivice a través de la verificación calificación registral puede aceptarse el título o rechazarlo
principio de veracidad todo lo que está publicitado en el registro, salvo prueba en contrario, se presume
veras.
Tracto sucesivo o con continuidad registral: busca conservar el orden regular de los sucesivos titulares de modo tal
que todos los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto. Implica que todas las registraciones estén
enganchadas unas con otras, de manera cronológica y temporal.
Excepciones: cuando se inscribe un inmueble que se adquirió por usucapión, le está sola inscripción inaugural
(matriculación). En ambas Excepciones no hay un tracto sucesivo con el anterior titular (usucapión) o nadie era
titular de ese dominio (matriculación).
Modalidad del tracto abreviado: es la excepción al principio de tracto sucesivo, es decir se trata de saltear
instancias. Los 3 primeros incisos hacen referencia a mordí causa y el último permite el tracto abreviado entre
vivos:
• Cuando se quiere pasar de padre a hijos una cosa, y hay que registrarla a su nombre, evitando algunas
instancias.
• Cuando los herederos declarados o sucesores se dieron transmitirán bienes hereditarios inscritos a
nombre del causante o cónyuge (es decir que desde que la persona muere sus herederos pueden ceder
sus bienes que adquirieron por herencia a un cesionario y no es necesario que se inscriba a nombre de
heredero y luego de cesionario sino que directamente se inscriba nombre del 3º cesionario)
• Cuando se refiera a la partición de bienes hereditarios (es decir, partición; mis herederos hermanos
seden su parte a dos por lo tanto se transfiere el 100 % a 1)
• Cuando se trate de instrumentación es que otorguen en forma simultánea y refieran a negocios
jurídicos qué versan sobre el mismo inmueble (es decir en una misma escritura se registran dos
actos, se registra una compraventa y al mismo tiempo una hipoteca)
Forma de Registración del Registro de la Propiedad

Matriculación: aquel en el cual, cada inmueble determinado se la adjudicó una matrícula (un número de
registración)
Cronológico personal: se utiliza para todas las medidas cautelares hipotecas a medida que ingresó a las escrituras
las vueltas en un mismo libro, por departamento, la cual tiene Folio, número, año, etcétera
Maria Sol Aranguren

Resumen Reales Sol Aranguren

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Resumen de Derechos Reales

Catedra “A” – Nadalini Gustavo

➔ Aranguren María Sol

El derecho real dentro del derecho subjetivo

Dentro del derecho subjetivo se distinguen:

Diferencia entre los derechos reales y los derechos personales

Maria Sol Aranguren

Principios fundamentales de los derechos reales

 Perseguir la cosa en poder de quien se encuentra,

Son derechos reales:

Maria Sol Aranguren

Clasificación de los derechos reales

Adquisición, Transmisión, Oponibilidad y Extinción

Adquisición legal: Se adquieren por mero efecto de la ley:

Adquisición por actos entre vivos: puede ser:

Maria Sol Aranguren

No es necesaria la entrega material (tradición posesoria):

Maria Sol Aranguren

Se considera publicidad suficiente:

Tipos de inscripción registral:

• Vía directa (todos los derechos reales)

Maria Sol Aranguren

Se conoce como “Prescripción Larga Abreviada”

 Posesión: si se es tenedor no se puede adquirir usucapión

Maria Sol Aranguren

Maria Sol Aranguren

Efectos Propios de la posesión: (art 1939)

Efectos propios de la tenencia (art 1940)

▪ Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

[Diferencia entre posesión y tenencia: INTENCIONALIDAD, es la voluntad de poseer o tener. El poseedor

Maria Sol Aranguren

o Bilateral: mediar acuerdo de los interesados

Clasificación de las relaciones de poder

Legitima: cuando constituye el ejercicio de un derecho real o personal. (art 1916)

Posesión Ilegitima: cuando no comporte el ejercicio de un derecho real o personal

Ilegitima de Mala Fe: se presume (art 1919)

Viciosa: (art 1921) puede ser No viciosa: cuando no

Conservación y Perdida de la cosa

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

Maria Sol Aranguren

Derecho Real de Dominio

Facultades Materiales y Jurídicas del Dueño

Ius Possiendi -> Derecho de poseer

El dominio puede ser sobre:

Maria Sol Aranguren

Extensión: El dominio de una cosa comprende:

Modos de Adquirir el Dominio

Maria Sol Aranguren

Régimen de Cosas Perdidas

 Que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera.

Maria Sol Aranguren

No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de

Maria Sol Aranguren

El dueño del inmueble colindante puede:

 Exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.

Maria Sol Aranguren

INTERES PUBLICO VECINDAD

Maria Sol Aranguren

Extinción del Dominio

Propios del dominio:

Maria Sol Aranguren

Derecho Real de Condominio

Destino de la cosa común:

 Acordado unánimemente por los condóminos