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319863028 Derechos Reales Smayevsky Kozak Resumen 1


Examen
Elementos de Derecho Penal y Procesal Penal (Universidad de Buenos Aires)

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1 EXAMEN
DERECHOS REALES - SMAYEVSKY – KOZAK
PREGUNTAS
1. Clasifique la posesión. LEGITIMA e ILEGITIMA

2. Defina al dominio. ¿Cuáles son sus caracteres?


DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva
respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de
un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
A – positivo - aspecto – facultades – gozar y disponer
B – negativo – aspecto
CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO es por el , usar, gozar y diponer de la cosa
PERPETUO(no se extingue)
EXCLUSIVO (no mas de un titular)
EXCLUYENT
IMPERFECTO temporario tiene plazos.
REVOCABLE (destituir por dueño)
FIDUCIARIO
DESMEMBRADO (absoluto)…
x la terminología: propiedad y dominio
DOMINIO PERFECTO. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

3. Enumere los órganos del consorcio.


ARTÍCULO 2044.-. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen
de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado
en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
DELIBERATIVO – asamblea de propietarios conformado por titulares del derecho real.
EJECUTIVO – administrador – representante legal del consorcio
DE CONTROL – consejo de la propietarios contrala el administrador.

4. Describa las facultades que tiene el condominio sobre su parte indivisa y sobre la cosa en su
conjunto. Art 1922
ARTÍCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.

ASAMBLEA
Quien la convoca? Administrador, consejo y los mismos propietarios
Como se convoca? Se halla establecida en el reglamento de copropietarios
Que se debate? El orden del día.
QUORUM – cantidad de personas preente para hacer – artr 2059
ESTATUTARIA – quórum – todos/ mayoría unanimidad.
REGLAMENTO – el quórum – es la 2/3 partes, maryoria es 2/3

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DERECHO PRIVADO
DCHOS. PERSONALES (autonomía de la voluntad - A y D (2 partes) + cosa

DERECHOS REALES (credos y regulados por Ley) = SUJETO + COSA

"DERECHO REAL es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que
es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."
DR ALLENDE – el DERECHO REAL es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una
relación inmediata que previa publicidad obligada a la sociedad (sujeto pasivo) a abstener de realizar
cualquier acto contrario al mismo (obligación negativo) naciendo para el caso de violación una acción real
y que otorga a sus titulares las ventaja inherentes al ius presequendi y al ius preferendi.

Art. 1882 - DEFINICION DEL DERECHO REAL


Concepto RELACION ENTRE LA COSA Y SU TITULAR. El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

DCHO. REAL
a- PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
b- DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por eso
son n° clausus)
c - SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
D - ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR - PERSECUCION (de la cosa) y
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
Art. 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
EL DCHO. REAL OBJETO SE EJERCE
a - SOBRE LA TOTALIDAD / 1 PARTE MATERIAL DE LA COSA
b- TODO / 1 PARTE INDIVISA
c - UN BIEN TAXATIVAMENTE SEÑALADO POR LEY

IMPROTANTE PARA EL EXAMEN


Art. 1884.- Estructura.
LOS DCHOS. REALES SON LOS TIPIFICADOS EN EL CODIGO C y C. CREADOS, REGULADOS,
MODIFICADOS, TRANSMITIDOS E EXTINGUIDOS POR LEY. POR ESO SON N° CLAUSOS Y DE
ORDEN PUBLICO. PORQUE DE NO SER ASÍ, ES NULO.PERO ADEMAS PUEDE LLEGAR A VALER
COMO DERECHO PESONAL, ES DECIR QUE OTORGA UN DERECHO PERSONAL AL DERECHO
REAL.
Art. 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo
adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

EL TITULAR DE UN DERECHO REAL TIENE DOS FACULTADES


Art. 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
PERSECUCION - IUS PERSECUENDI – refiere la cosa en poder de quien se encuentra
PREFERENCIA – IUS PERFERENDI - de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente

DCHOS. PATRIMONIAL Tiene valor económico, Derecho de uso

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Ejemplo contrato de locación. Son susceptibles de apreciación pecuniaria. Pertenecen a esta


categoría los derechos reales, los crediticios, los de familias aplicadas y los intelectuales, pero éstos
últimos, sólo en el aspecto que consiste en la facultad de explotar económicamente la obra.

DERECHOS EXTRAPATRIMONIAL no tiene valor económico
Ejemplo derecho a la vida, al honor, etc. No son susceptibles de apreciación pecuniaria. EJ: los
derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral de autor

PATRIMONIO "El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de sus derechos reales
y de sus derechos personales, bajo la relación de un valor pecuniario, es decir, como bienes." El
patrimonio constituiría una masa de derechos, recayeran éstos directamente sobre cosas o no,
susceptibles de apreciación pecuniaria, deducidas, naturalmente, las cargas que los gravan.

Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distinción de que sean
patrimoniales o extramatrimoniales, en:
a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.

LOS DERECHO REALES SON DERECHO PATRIMONINALES,


PORQUE TIENE VALOR ECONOMICO.
ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
PROPIA; (sobre la cosa total o parcial)
ESTOS SON LOS AGREGADOS AL CODIGO
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
AJENA (cosa ajena los demás)
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre; EXCEPCION - no se ejerce por la posesión
l. la hipoteca; EXCEPCION - no se ejerce por la posesión
m. la anticresis;
n. la prenda.

DOMINIO - derecho real más importante (DERECHO REAL POR ANTONOMACIA)



Derecho propiedad - TODO (es el sentido amplio) – todo lo que tiene el hombre (ejemplo
marca, cuota alimentaria, patente)
Derechos Intelectuales (marcas, patentes) NO SON DERECHO REALES.

DERECHO REAL – crea una relación jurídica directa e inmediata entre personas y una
cosa, relación entre una persona con la sociedad, esa relación entre persona y cosa debe ser
respetada por la sociedad.
Sujeto activo – persona – titular de la cosa
Sujeto pasivo – universal - la sociedad.
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ELEMENTOS – caracterizan al Derecho Real –


a - elemento interno - q es la relación jurídica entre persona y cosa
b - elemento externo – relación entre la persona con la sociedad

1 – Derecho Reales – relación directa entre personas y cosa


2 – Derecho Reales - orden público conjunto de normas imperativas
(Las partes no la pueden modificar).
3 – Derecho Reales – numerus clausus (sistema de número cerrado) solo se crean los
derechos reales contemplados por la ley, previstas en ella.
4 – Derecho Reales – prescripción adquisitiva – no se pierde por el curso del tiempo no que se
ganan derechos reales, se pueden adquirir derechos.
5 – Derecho Reales – por el lugar donde esta ubicado la cosa, juez competente
6 – Derecho Reales - absoluto – oponibles frente a todos
Derechos Personales – relativos – oponibles únicamente entre las partes.

ACCION REAL – al titular cuando el derecho es violado y le otorga facultades de posesión y


preferencia, facultades de los derechos reales.

SUJETO DEREHO REAL puede ser cualquier persona (física, jurídica, nacional, extranjera)

EXCEPCIONES – uso y habitación – titular persona humana


Derecho reales, sobre inmueble en zona de frontera o de seguridad – solo
Nacionales los titulares,
Ley 26.737 – ley de tierras titularidad de tierras reales. ESTA REFERIDA A LA PROPIEDAD DE
LA TIERRA EN ZONAS LIMITROFES.

CAUSA DE LOS DERECHO REALES


Como nace el DERECHO REAL
A – originario – apropiación, uso propio, modo de adquisición
B – derivado – por acto ENTRE VIVOS, O DE ULTIMA VOLUNTAD SIEMPRE QUE SE
RESPETE LA PORCION LEGITIMA

TÍTULO SUFICIENTE IMPORTANTE


REQUISITO DEL DERECHO REAL
1 - ACTO JURÍDICO FORMAL (establecidas por la ley)
FINALIDAD transmitir / constituir el derecho real
Capacidad en el trasmitente y en el adquirente
REQUISITOS DADOS POR CONDICIONES DE FONDO
Titularidad del derecho que trasmite en el trasmitente
EJ. ART.1017.- ESCRITURA PÚBLICA. DEBEN SER OTORGADOS POR
ESCRITURA PÚBLICA.
A) LOS CONTRATOS QUE TIENEN POR OBJETO LA ADQUISICIÓN,
MODIFICACIÓN O EXTINCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES.

2 – FORMA JUSTO TITULO - FALLA EN EL REGISTRO DE FONDO –


LEGITIMACION Y LA CAPACIDAD
LA TRADICIÓN POSESORIA (ENTREGA DE LA COSA) PARA TRANSMITIR O
CONSTITUIR DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIÓN.

MODO SUFICIENTE
EXCEPCIONES - NO ES NECESARIA LA TRADICIÓN POSESORIA CON LA “TRADITIO
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BREVI MANU” / “CONSTITUTO POSESORIO”


CONCEPTO
"TRADITIO BREVI MANU"
A- cuando quien tiene la tenencia de la cosa, por la realización de un acto jurídico se
transforma en poseedor.
Ej. Como si el locatario compra el local que alquila.
B - Cuando el que la poseía a nombre del propietario, pasa a poseerla a nombre de otro.
Ej. Si el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, el locatario que antes poseía
a nombre del vendedor, pasa a poseer a nombre del comprador — aunque siempre permanece
tenedor—. En cuanto al momento en que se produce el cambio, pensamos que es el de la
notificación al locatario, sin interesar para nada su consentimiento.

"CONSTITUTO POSESORIO" - Cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose


la tenencia Pero por una razón cualquiera permanece ocupando el inmueble
EJ. Pablo, propietario de un inmueble en el que vive, lo vende a Juan.

ADQUISICION DE DERECHO REALES


Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad
TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS
Art. 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas. NEMO PLUS IURIS.

ESCRITURA PÚBLICA. ART 1017.- Deben ser otorgados por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de
ejecución judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en
escritura pública.

Título y modos suficientes.


LA ADQUISICIÓN derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y
modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La TRADICIÓN POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

ARTÍCULO 1893.- INOPONIBILIDAD La adquisición o transmisión de derechos reales


constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real.

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No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos


que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Para examen pregunta


TEMAS DE POSECION Y TENENCIA
ARTÍCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la
cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de
la cosa.
cosa determinada
SUJETO PLURAL Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material
De la cosa.
Concurrencia ARTÍCULO 1913.-. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de
poder de la misma especie que se excluyan entre sí.

COMIENZO DE LA POSESIÓN. ARTÍCULO 1903.- Se presume, salvo prueba en


contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta
es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados
de buena fe.

ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los


juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la
cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva
debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la
pretensión.

ARTÍCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario.

ARTÍCULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en
los derechos reales sobre cosa ajena. Posesión y tenencia

POSESIÓN - Art. 1909.-. Cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
POSESION LEGÍTIMA – cuando se adquiere un derecho real, conforme a la ley es
el ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley; es el caso, por ejemplo, de la
posesión del dueño, del usufructuario, del acreedor prendario, etc.
POSESIÓN ILEGÍTIMA: ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente
constituido, como ocurre, por ejemplo, con la posesión del ladrón. Esta posesión puede
ser de buena fe o de mala fe, y esta última, de simple mala fe o de mala fe viciosa.

Una persona puede ser propietaria de derecho pero no de hecho. Ej. El que ocupa una casa es
poseedor de hecho y el dueño es poseedor de derecho.
Ej. A la lapicera con que escribo el trato como mía, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la entrego a otra
persona, etc.
Todo ello sin pedir autorización a nadie, sin reconocer sobre ella un dominio superior al mío. Soy, pues,
poseedora de esta lapicera.
¿Soy dueño de ella o es de otro?

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Nada interesa para caracterizarme como poseedora tal circunstancia: lo soy porque me comporto como si
fuera dueña, ejerzo el derecho de propiedad en relación con ella. El determinar si tengo derecho en
realidad es cuestión que en términos generales, no interesa en materia posesoria.

Dueño = derecho poseedor


Ocupa= hecho poseedor
ELEMENTOS DE LA POSESIÓN a) CORPUS y b) ANIMUS DOMINI
a) CORPUS posibilidad de disponer física / materialmente de la cosa sin la necesidad de mantener
un contacto permanente con ella.
Ej. Soy poseedora de la lapicera, estoy escribiendo con ella, de pronto, necesito ir a la casa de un amigo a
buscar un libro y dejo la lapicera sobre el escritorio.
¿Durante el tiempo que media entre mi salida y entrada he dejado de ser poseedora? No,
porque yo, si bien he dejado de estar en contacto físico con la cosa, por mi propia voluntad, siempre he
conservado la posibilidad de actuar físicamente sobre ella, en cualquier momento.

b) ANIMUS DOMINI cuando el que tiene la cosa en su poder (corpus) no reconoce en otra
persona, un derecho superior sobre ella. Actúa como único titular de la cosa lo fuese o no.
EN LA TENENCIA FALTA EL ANIMUS DOMINI porque hay poder de hecho sobre una cosa (corpus), pero
existe el reconocimiento de un dominio superior en otra persona,
Ej. el locatario tiene la cosa bajo su poder, pero ese poder no es independiente, sino que en sus
relaciones con aquélla, está limitado por la voluntad del locador, en quien reconoce una derecho superior.

POSESIÓN = "CORPUS" + "ANIMUS DOMINI" / TENENCIA = "CORPUS"


SAVIGNY la POSESIÓN ES UN HECHO con consecuencias jurídicas.
que son las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ADHIERE A LA
POSTURA DE SAVIGNY
IHERING la POSESIÓN ES UN DERECHO porque define al derecho subjetivo como todo interés
jurídicamente protegido. El poseedor sólo tiene derecho mientras posee, es decir, mientras dura su
relación con la cosa. Dentro de los derechos, ubica a la posesión entre los reales, porque hay una relación
directa e inmediata entre el poseedor y la cosa.

PRESUNCIÓN DE POSEEDOR O SERVIDOR DE LA POSESIÓN

ARTÍCULO 1911.-. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor
quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Servidor de la posesión Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código,.
a) VÍNCULO DE HOSPEDAJE relación que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles
y la habitación que ocupa.
b) VÍNCULO DE HOSPITALIDAD relación de un huésped con el inmueble y los muebles y la
habitación que ocupa.

Ej. el encargado de casa de renta respecto del departamento que se le entrega para vivienda, como
prestación accesoria de su contrato de trabajo. No es sino una concesión accesoria del contrato principal.
Carecen de todo derecho personal sobre la cosa y, disuelta la relación laboral, simultáneamente concluye
la precaria ocupación que durante su vigencia les fuera concedida. La relación de un obrero con las
máquinas de la fábrica donde trabaja.

Relación de poder del sujeto con una cosa


CLASIFICACION
TENENCIA
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YUSTAPOSICION

Posesión – 1 año dura, ejercer el derecho y la acción posesoria y los reales son
imprescriptibles.
a) POSESION LEGITIMA Cuando el ejercicio de un derecho real es constituido conforme a la
Ley. NO ADMINITE SUBCLASIFICACIONES.
Ej. Dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis. – servidumbre /
hipoteca
PRESUNCIÓN las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario.
b) POSESION ILEGITIMA cuando el ejercicio de un derecho real o personal no se constituye
constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Los POSEEDORES ILEGÍTIMOS carecen de
T.S / M.S
b.1) BUENA FE si el sujeto de la relación de poder, por un error de hecho esencial y
excusable cree de la legitimidad de su adquisición.
PRESUNCIÓN la relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario
b.2 MALA FE CUANDO EL TÍTULO ES DE NULIDAD MANIFIESTA.

MALA FE – SIMPLE - para la CATEDRA, no existe, pero un ejemplo es un


boleto de compraventa, posesión de inmueble.
PRESUNCION CUANDO SE ADQUIERE DE PERSONA QUE HABITUALMENTE
NO HACE TRADICIÓN DE ESA CLASE DE COSAS Y CARECE DE MEDIOS
PARA ADQUIRIRLAS. Ejemplo: CUANDO RECAE SOBRE GANADO MARCADO
O SEÑALADO, SI EL DISEÑO FUE REGISTRADO POR OTRA PERSONA.
MALA FE – VICIOSA se divide en MUEBLE E INMUEBLE.

POSESIÓN VICIOSA. ARTÍCULO 1921.- La posesión de mala fe es viciosa cuando es


de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son
relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que
causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

POSESIÓNDE MALA FE ES VICIOSA - Art. 1921.-


A) COSAS MUEBLES, ADQUIRIDA POR : HURTO, ESTAFA y ABUSO DE CONFIANZA

B) COSA INMUEBLES, ADQUIRIDOS POR: VIOLENCIA, CLANDESTINIDAD (usurpación)


, ABUSO DE CONFIANZA

VICIOS DE LA POSESIÓN SON RELATIVOS respecto de aquel contra quien se ejercen (SÓLO
LOS PUEDE ALEGAR EL QUE LOS SUFRIÓ). En todos los casos, sea por el mismo que causa
el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

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Art. 1914.- PRESUNCIÓN DE FECHA Y EXTENSIÓN. Si medio título se presume que la relación
de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Art. 1915.- INTERVERSIÓN. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Art. 1917.- INNECESARIDAD DE TÍTULO. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene
obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, excepción que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder.

TENENCIA. ARTÍCULO 1910.- interesada y desinteresada


Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
EJ. Lapicera: A la lapicera con que escribo el trato como mía, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la
entrego a otra persona, etc.
Puedo disponer físicamente de la lapicera en cualquier momento (corpus), y todo ello sin pedir
autorización a nadie, sin reconocer Sobre ella un dominio superior al mío. Me comporto como si fuera el
dueño de esta lapicera. (Animus dominio).
Soy poseedor, sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio sobre la lapicera: aunque no lo
tenga, revisto igualmente tal calidad. Si lo tengo, naturalmente seré propietaria y poseedora, pero puedo
ser propietaria y no ser poseedora (así, cuando soy titular del derecho de propiedad, pero no puedo
ejercerlo porque me han robado la cosa) o ser poseedora sin ser propietaria (así, el Ladrón).

Derechos reales perpetuos o temporarios.


Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y temporarios, los
que están sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.
Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es
imperfecto) el condominio (mientras no haya partición), la propiedad horizontal (en tanto no se
extinga el sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se pacte lo contrario y
subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).
Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el
usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres activas reales (si así se lo pactó) y las
servidumbres activas personales.
En cuanto a los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su vida
está condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la particularidad de
que los censos no pueden exceder los cinco años

USUCAPION – ADQUISION DEL DOMINIO O DE CUALQUIER DERECHO REAL,


QUE SE EJERZA Y MEDIO DE LA POSESION
Llamada tambien - prescripción adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de una cosa.
La prescripción adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las
condiciones establecidas por la ley ha poseído un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como
propietario de esos bienes en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha
consumado y que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble reclamado.
El fundamento de la usucapión, desde el punto de vista del sujeto activo, responde a la necesidad de poner
fin a un estado de incertidumbre de derechos (los generados por la posesión apta para usucapir, y los de
propiedad que le asisten al titular del dominio), en tanto que centrada la atención en el sujeto pasivo, la
prescripción adquisitiva descansa en la inercia del auténtico propietario del bien, quien lo abandonó o dejó
en manos de otro poseedor, inercia que da lugar a la usucapión, que constituirá la sanción impuesta al
propietario negligente.
Es claro que el fundamento de la usucapión no operaría, si en la prescripción adquisitiva se demandara a
alguien que no fuera el verdadero propietario, porque el estado de incertidumbre aludido no cesaría, al no
haber sido tomados en cuenta los derechos del auténtico dominador de la cosa; además, no tendría sentido
atribuir el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su dominador, tampoco sería lógico

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sancionar a quien no puede imputársele la calidad de “propietario negligente”, porque sólo su actitud de
abandono y negligencia podrían constituir la causa para el acogimiento de la acción de prescripción.
Tanto la doctrina clásica desde el derecho romano, como nuestra legislación anterior y la vigente, reconocen
que sólo la posesión originaria, es decir, la que se tiene en concepto de dueño, puede producir el efecto de
adquirir la propiedad mediante de la prescripción. Por ello, la posesión en concepto de propietario, es la
primera condición necesaria para prescribir.

DOMINIO

DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva


respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos
de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.

A – positivo - aspecto – facultades – gozar y disponer


B – negativo – aspecto

CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO PERPETUO EXCLUSIVO EXCLUYENTE

IMPERFECTO REVOCABLE FIDUCIARIO DESMEMBRADO

DOMINIO – x la terminología: propiedad y dominio


Clasificación – DOMINIO PERFECTO E IMPERFECTO
DOMINIO PERFECTO. ARTÍCULO 1941El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro
de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.

DCHO. REAL
PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por
eso son n° clausus)
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
PERSECUCION (de la cosa)
ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)

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OTORGA FACULTAD IMPORTANTE

c) USAR (IUS UTENDI) FACULTAD MATERIAL (EJ. AGRANDAR UNA


CASA)
d) GOZAR (IUS FRUENDI) FACULTAD MATERIAL
e) DISPONER (IUS ABUTENDI)
FACULTAD JURIDICA (EJ. VENDER O DONAR LA CASA. CONSTITUIR TODO TIPO DE
DCHOS REALES Y PERSONALES SOBRE LA COSA)

LIMITACIONES POR LEY


ART. 14 CN. OTORGA A TODOS LOS HABITANTES, DE ACUERDO A LAS LEYES QUE
REGLAMENTAN SU EJERCICIO, LA FACULTAD DE USAR Y
DISPONER DE SU PROPIEDAD)
ART. 17 CN. CONSAGRA EL DERECHO DE LA INVIOLABILIDAD DE LA PROPIEDAD

Clasificación de DOMINIO PERFECTO:


Perpetuo, exclusivo y excluyente.
A - PERPETUIDAD. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las
ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
NO ES NECESARIO EL EJERCICIO DEL DERECHO DE DOMINIO PARA CONSERVARLO (NO
SE EXTINGUE POR EL NO USO)

EXCEPTO QUE ÉSTE ADQUIERA EL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA


(CUANDO EL POSEEDOR DE UNA COSA ADQUIERE UN DERECHO REAL SOBRE
ELLA, MEDIANTE LA POSESIÓN DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY)
EJ. SI OTRO COMIENZA A POSEER LA COSA QUE EL PROPIETARIO NO USA, Y LO
HACE DURANTE EL TÉRMINO REQUERIDO PARA LA USUCAPIÓN

B- EXCLUSIVIDAD. ARTÍCULO 1943 El dominio es exclusivo y no puede tener más


de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro,
si no es por lo que falta al título. NO PUEDE TENER MÁS DE UN TITULAR. QUIEN
ADQUIERE LA COSA POR UN TÍTULO, NO PUEDE EN ADELANTE ADQUIRIRLA POR
OTRO, SI NO ES POR LO QUE FALTA AL TÍTULO

C - FACULTAD DE EXCLUSIÓN. ARTÍCULO 1944.- (excluyente antes) El dominio es


excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover
por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o
fosos, sujetándose a las normas locales.

EL DUEÑO PUEDE EXCLUIR A EXTRAÑOS DEL USO, GOCE O DISPOSICIÓN DE LA COSA,


REMOVER POR PROPIA AUTORIDAD LOS OBJETOS PUESTOS EN ELLA, Y ENCERRAR
SUS INMUEBLES CON MUROS, CERCOS O FOSOS, SUJETÁNDOSE A LAS NORMAS
LOCALES.
RELACION C/ ART. 14 Y 17.CN

EXTENSIÓN. Art. 1945.- El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
EXTENCION DE DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SIEMPRE QUE SEA POSIBLE SU
EXPLOTACION - ESPACIO AÉREO SUBSUELO
EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES

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TODAS LAS CONSTRUCCIONES, SIEMBRAS O PLANTACIONES EXISTENTES EN UN


INMUEBLE PERTENECEN A SU DUEÑO
EXCEPTO LO DISPUESTO RESPECTO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD
HORIZONTAL Y SUPERFICIE
PRESUME que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario.

LA ADQUISICIÓN DE DOMINIO SE REALIZA EN FORMA INDEPENDIENTE DE UN


TITULAR ANTERIOR. EL DOMINIO SE ADQUIERE SIN LIMITACIONES, SALVO LAS QUE
SURJAN DE LA PROPIA LEY. EJ. APROPIACIÓN, ESPECIFICACIÓN, ACCESIÓN,
PERCEPCIÓN DE FRUTOS
EL DERECHO DE DOMINIO PROVIENE DE UN ANTECESOR QUE LO TRASMITE,
SE ADQUIERE CON LAS LIMITACIONES QUE EL DE AQUÉL TENÍA EJ. TRADICIÓN,
SUCESIÓN

MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO SON LOS HECHOS O ACTOS DE LOS QUE
PUEDE RESULTAR LA ADQUISICIÓN DE ESTE DERECHO REAL
A) APROPIACION - ART 1947
B) TESORO
C) ESPECIFICACION
D) ACCECION – MUEBLE
INMUEBLE – ALUVION, AVULCION, EDIFICIO, SIEMBRA
E) PERSECION DE FRUTO
F) TRADICICON
G) SUCESIÓN
H) USUCAPION

A - ADQUISICIÓN POR APROPIACIÓN Art. 1947.-


DOMINIO DE LAS COSAS MUEBLES NO REGISTRABLES SIN DUEÑO
SON PROPIO DE APROPIACIÓN
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
iii. el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos

ojo NO SON PROPIO DE APROPIACIÓN las cosas perdidas (QUIEN LA


ENCUENTRA TIENE LA OBLIGACION DE ENTREGARLA AL DUEÑO Y SI NO LO
INDIVIDUALIZA A LA POLICIA QUIEN DA LA INTERVENCION AL JUEZ)
Si la cosa es de algún valor, presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii. los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios
para atraerlos;

B - los tesoros (Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta
en otra cosa mueble o inmueble. El hallazgo debe ser casual. Si el tesoro es
descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es
parcialmente propia,
e corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que
tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una
cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se
halló)

C – ESPECIFICACION – hoy es transformación Art 1957 -


Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una
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cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el
valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado
de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

D - ACCESIÓN DE COSAS - INMUEBLES


ALUVIÓN - 1961
CAUCE DEL RÍO
AVULSIÓN
CONSTRUCCIÓN EDIFICIO 1962
SIEMBRA Y PLANTACIÓN - 1963

ALUVIÓN SE PRODUCE POR EL AUMENTO PROGRESIVO E INSENSIBLE DEL


INMUEBLE LIMÍTROFE CON AGUAS DURMIENTES (LAGOS, LAGUNAS, ETC.) O
CORRIENTES QUE SE PRODUCE POR SEDIMENTACIÓN, PERTENECE AL DUEÑO DEL
INMUEBLE. FORMA DE ACRECENTAMIENTO DE LOS INMUEBLES POR LA ACCIÓN DEL
AGUA DE LAS LAGUNAS, LAGOS, ARROYOS O RÍOS.
CONDICIONES REQUERIDAS PARA SU EXISTENCIA NO AUMENTA EL DOMINIO DE LOS
PARTICULARES POR ALUVIÓN SI SE PROVOCA POR OBRA DEL HOMBRE, A MENOS QUE
TENGA FINES MERAMENTE DEFENSIVOS.
DEBE TRATARSE DE TERRENOS QUE LIMITEN CON RÍOS O ARROYOS.
NO JUEGA ESTE INSTITUTO CUANDO EL RÍO HA SIDO CANALIZADO Y SUS MÁRGENES
ESTÁN FORMADAS POR DIQUES ARTIFICIALES, CASO EN EL CUAL, EL
ACRECENTAMIENTO APROVECHARÍA AL ESTADO

NO EXISTE ALUVIÓN SI NO HAY ADHERENCIA DE LA SEDIMENTACIÓN AL INMUEBLE.


NO OBSTA A LA ADHERENCIA EL CURSO DE AGUA INTERMITENTE.
AUMENTO DEL ALUVIÓN A LO LARGO DE VARIOS INMUEBLES SE DIVIDE ENTRE LOS
DUEÑOS, EN PROPORCIÓN AL FRENTE DE CADA UNO DE ELLOS SOBRE LA ANTIGUA
RIBERA.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los AUMENTOS PRODUCIDOS POR EL RETIRO
NATURAL DE LAS AGUAS (EL RIO SE RECUESTA SOBRE LA ORILLA OPUESTA DEJANDO
PARTE DEL CAUCE SECO Y YA NO FORMARÁ PARTE DEL RÍO, como por el ABANDONO DE
SU CAUCE (EL RÍO NO CORRE MÁS POR UN DETERMINADO CAUCE, DEJÁNDOLO
TOTALMENTE ABANDONADO, YA SEA PORQUE COMENZÓ A CORRER POR OTRO CAUCE
O POR HABERSE SECADO)

ARTÍCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
ARTÍCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar
en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio
natural.
ARTÍCULO 1950.- ENJAMBRES. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su

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intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueño de éste.

CAUCE DEL RÍO NO CONSTITUYE ALUVIÓN LO DEPOSITADO POR LAS AGUAS


QUE SE ENCUENTRAN COMPRENDIDAS EN LOS LÍMITES DEL CAUCE DEL RÍO
DETERMINADO POR LA LÍNEA DE RIBERA QUE FIJA EL PROMEDIO DE LAS MÁXIMAS
CRECIDAS ORDINARIAS.

AVULSIÓN - FUERZA SUVITA - AUMENTO DEL INMUEBLE POR LA


FUERZA SÚBITA DE LAS AGUAS QUE PRODUCE UNA ADHERENCIA NATURAL (TIERRA,
ARENA O PLANTAS Y LAS UNE (POR ADJUNCIÓN O SUPERPOSICIÓN) A UN CAMPO
INFERIOR O A UN FUNDO SITUADO EN LA RIBERA OPUESTA) O SE ORIGINA EN OTRA
FUERZA NATURAL PERTENECE AL DUEÑO DEL INMUEBLE.
SI SE DESPLAZA PARTE DE UN INMUEBLE HACIA OTRO, SU DUEÑO PUEDE
RECLAMARLO MIENTRAS NO SE ADHIERA NATURALMENTE.
EL DUEÑO DEL OTRO INMUEBLE NO TIENE DERECHO PARA EXIGIR SU REMOCIÓN, MAS
PASADO EL TÉRMINO DE SEIS MESES, LAS ADQUIERE POR PRESCRIPCIÓN.
CUANDO LA AVULSIÓN ES DE COSA NO PROPIA DE LA ADHERENCIA NATURAL (EJ.: UN
ARADO, MADERAS, ETC.), SE APLICA LO DISPUESTO SOBRE LAS COSAS PERDIDAS.

CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN


SI EL DUEÑO DE UN INMUEBLE CONSTRUYE, SIEMBRA O PLANTA CON
MATERIALES AJENOS, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe
los daños.
ES REALIZADA POR UN 3° los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe
indemnizar el mayor valor adquirido.
3° ES DE MALA FE, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado
anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe
el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización
del valor del inmueble y del daño.
ES REALIZADA POR UN 3° CON TRABAJO O MATERIALES AJENOS EN INMUEBLE
AJENO, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa
contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

INVASIÓN DE INMUEBLE COLINDANTE Quien construye en su inmueble, pero de


buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES


ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES SI COSAS MUEBLES DE DISTINTOS DUEÑOS
ACCEDEN ENTRE SÍ SIN QUE MEDIE HECHO DEL HOMBRE Y NO ES POSIBLE
SEPARARLAS SIN DETERIORARLAS O SIN GASTOS EXCESIVOS, LA COSA NUEVA
PERTENECE AL DUEÑO DE LA QUE TENÍA MAYOR VALOR ECONÓMICO AL TIEMPO
DE LA ACCESIÓN. SI ES IMPOSIBLE DETERMINAR QUÉ COSA TENÍA MAYOR VALOR,
LOS PROPIETARIOS ADQUIEREN LA NUEVA POR PARTES IGUALES.

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Dominio imperfecto. ARTÍCULO 1946.- El dominio es imperfecto si está sometido a


condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con
cargas reales. Modos especiales de adquisición del dominio

DOMINIO IMPERFECTO
A - DOMINIO DESMEMBRADO – 2 derechos dominio, sobre ese inmueble cosa ajena
B - DOMINIO REVOCABLE
c - DOMINIO FIDUCIARIO – contrato fideicomiso, fiduciante, beneficiario, fideicomisario

Clasificación de DOMINIO IMPERFECTO:


Dominio revocable, fiduciario y desmembrado
Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado. el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo
grava.

A - DESMEMBRADO: cuando está gravado con un derecho real, estamos frente al dominio
desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carácter absoluto del dominio. EJ: en un
usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y otro
sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado NUDO
PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.

DOMINIO DESMEMBRADO SE DA CUANDO SU TITULAR HA CONSTITUIDO UN


DERECHO REAL, DE DISFRUTE O DE GARANTÍA, A FAVOR DE OTRO SOBRE SU PROPIA
COSA.

EL DOMINIO FIDUCIARIO Y EL REVOCABLE MINORAN EL CARÁCTER PERPETUO DEL


DOMINIO, MIENTRAS QUE EN EL DESMEMBRADO SE ENCUENTRA AFECTADO EL
CARÁCTER ABSOLUTO.

B - DOMINIO REVOCABLE ARTÍCULO 1965.-. (Facultades no retroactivo – carácter


perpetuidad) Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las
condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o
incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

El titular del dominio revocable Facultades. tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la
extinción de su derecho.

Efecto de la revocación ARTÍCULO 1967.-. La revocación del dominio de cosa


registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la
ley. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.

Readquisición del dominio perfecto ARTÍCULO 1968.-. Al cumplirse el plazo o


condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
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Efectos de la retroactividad. ARTÍCULO 1969.- Si la revocación es retroactiva el


dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.

C - FIDUCIARIO O REVOCABLE: ART. 1701.- tienen aminorado el carácter perpetuo,


porque están dependiendo, se van a resolver, al cumplimiento de una condición o vencimiento de
un plazo. ES EL QUE SE ADQUIERE CON RAZÓN DE UN FIDEICOMISO CONSTITUIDO POR
CONTRATO O POR TESTAMENTO, Y ESTÁ SOMETIDO A DURAR SOLAMENTE HASTA LA
EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO, PARA EL EFECTO DE ENTREGAR LA COSA A QUIEN
CORRESPONDA SEGÚN EL CONTRATO, EL TESTAMENTO O LA LEY.
Patrimonio permanente administración de bienes y será producir o lo que determine el contrato.
Fideicomisario – se queda después con el bien.

NORMAS APLICABLES. ART. 1702.- Son aplicables al dominio fiduciario las normas que
rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del
Libro Cuarto de este Código.

EXCEPCIONES A LA NORMATIVA GENERAL ART. 1703.-. El dominio fiduciario hace


excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es
posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario
contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.

ART. 1704.- FACULTADES. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño
perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
ART. 1705.- IRRETROACTIVIDAD. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y título oneroso.
ART. 1706.- READQUISICIÓN DEL DOMINIO PERFECTO. Producida la extinción del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre
del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.
ART. 1707.- EFECTOS. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extinción es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.

LIMITES AL DOMINIO IMPUESTA POR INTERES PÚBLICO


A - NORMAS ADMINISTRATIVAS - 1972
B – DISPONIBILIDAD MATERIAL – 1973, 1974, 1975
RELACIONES DE VECINDAD

Normas administrativas - ARTÍCULO 1970.-. Las limitaciones impuestas al dominio privado en


el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Daño no indemnizable. ARTÍCULO 1971.- Los deberes impuestos por los límites al dominio no
generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

Cláusulas de inenajenabilidad - ARTÍCULO 1972.-. En los actos a título


oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa
determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se
refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas
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señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. Si la convención
no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados
desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

Inmisiones ARTÍCULO 1973.-. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del
caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés
general y las exigencias de la producción.

Camino de sirga. ARTÍCULO 1974.- El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de


las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede
hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.

ARTÍCULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a
un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique
su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas
a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de
los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

15 METROS
RIO 15 METROS

ARTÍCULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles
que las reciben.

ARTÍCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
ARTÍCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 centímetros, medida
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perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de


visión más cercana al inmueble colindante.
ARTÍCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de 1metro 80 centímetros, medida
desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
ARTÍCULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los
artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no
transparente.
ARTÍCULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTÍCULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En
tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por sí mismo.
Importante
Art 2238 - Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias
según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre
el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino
como acción de daños.
Art 2239 - Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un
derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.
Art 2240 - Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta
protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
Art 2245 - Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la
lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del derecho de defensa en juicio.

INFORME DE DOMINIO – ACREDITA LA TITULARIDAD.

Acto Posesorios Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción
de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

PROCESAL CIVIL examen


DERECHO A LA POSECION – cuando tengo el título y no el modo

INTERDICTOS
CLASES
Art. 606. - Los interdictos sólo podrán intentarse:
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1) Para adquirir la posesión o la tenencia.


2) Para retener la posesión o la tenencia.
3) Para recobrar la posesión o la tenencia.
4) Para impedir una obra nueva.
INTERDICTO DE ADQUIRIR
PROCEDENCIA
Art. 607. - Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
1) Que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con
arreglo a derecho.
2) Que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del
interdicto.
3) Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.

PROCEDIMIENTO
Art. 608. - Promovido el interdicto, el juez examinará el título y requerirá informe sobre las
condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgará la posesión o la tenencia, sin perjuicio
de mejor derecho, y dispondrá la inscripción del título, si correspondiere.
Si otra persona también tuviere título o poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio
ordinario o sumario, según lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del
asunto.
Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra él se sustanciará por el
trámite del juicio sumarísimo.
Si el título que presenta el actor para adquirir la posesión o la tenencia deriva del que invoca el
oponente para resistirla, el juez dispondrá que la controversia tramite por juicio sumario o
sumarísimo, atendiendo a las circunstancias del caso.

ANOTACION DE LITIS
Art. 609. - Presentada la demanda, podrá decretarse la anotación de litis en el registro de la
propiedad, si los títulos acompañados y los antecedentes aportados justificaren esa medida
precautoria.
INTERDICTO DE RETENER
PROCEDENCIA
Art. 610. - Para que proceda el interdicto de retener se requerirá:
1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesión tenencia de una cosa, mueble o
inmueble.
2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.
PROCEDIMIENTO
Art. 611. - La demanda se dirigirá contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesión
o tenencia, sus sucesores o copartícipes, y tramitará por las reglas del proceso sumarísimo.
OBJETO DE LA PRUEBA
Art. 612. - La prueba sólo podrá versar sobre el hecho de la posesión o tenencia invocada por el
actor, la verdad o falsedad de los actos de perturbación atribuídos al demandado, y la fecha en
que éstos se produjeron.
MEDIDAS PRECAUTORIAS
Art. 613. - Si la perturbación fuere inminente, el juez podrá disponer la medida de no innovar, bajo
apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artículo 37.

INTERDICTO DE RECOBRAR
PROCEDENCIA
Art. 614. Para que proceda el interdicto de recobrar se requerirá:
1) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de una
cosa mueble o inmueble.
2) Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.
PROCEDIMIENTO
Art. 615. - La demanda se dirigirá contra el autor denunciado, sus sucesores, copartícipes o
beneficiarios del despojo y la tramitará por juicio sumarísimo.
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Sólo se admitirán pruebas que tuvieren por objeto demostrar el hecho de la posesión o tenencia
invocadas, así como el despojo y la fecha en que éste se produjo.
RESTITUCION DEL BIEN
Art. 616. - Cuando el derecho invocado fuere verosímil y pudieren derivar perjuicios si no se
decretare la restitución del bien, el juez podrá ordenarla previa fianza que prestará el reclamante
para responder por los daños que pudiere irrogar la medida.
MODIFICACION Y AMPLIACION DE LA DEMANDA
Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la
acción proseguirá como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese
posible.
Cuando llegare a conocimiento del demandante la existencia de otros sucesores, copartícipes o
beneficiarios, podrá ampliar la acción contra ellos en cualquier estado del juicio.
SENTENCIA
Art. 618. - El juez dictará sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesión o
la tenencia del bien al despojado.

INTERDICTO DE OBRA NUEVA


PROCEDENCIA
Art. 619. - Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o
tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquélla estuviere
concluida o próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere
desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez
podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
SENTENCIA
Art. 620. - La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o,
en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.

DISPOSICIONES COMUNES A LOS INTERDICTOS


CADUCIDAD
Art. 621. - Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse después
de transcurrido UN (1) año de producidos los hechos en que se fundaren.
JUICIO POSTERIOR
Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y recobrar no
impedirán el ejercicio de las acciones reales que pudieren corresponder a las partes.

ACCIONES POSESORIAS
TRAMITE Art. 623. - Las acciones posesorias del título III, libro III, del Código Civil tramitarán por
juicio sumario. Deducida la acción posesoria o el interdicto, posteriormente sólo podrá
promoverse acción real.

Ejemplos
1 – El huésped de un hotel y la cama donde duerme - servidor de la posición con Vínculo
de hospedaje – art 1911
2 – la persona menor de ocho años y su bicicleta - Yuxtaposición
3 – el locatario y el inmueble donde alquila – tenencia interesada
4 – el depositario judicial de un inmueble a punto de subastarse - tenencia desinteresada
5 – persona demente y la lapicera con la que dibuja - Yuxtaposición
6 – ladrón y bicicleta hurtada - posesión ilegitima de mala fe, viciosa, por cosa mueble, por
hurto.
7 – persona mayor de edad y una computadora alquilada - tenencia interesada
8 – obrero y herramienta propiedad del empleador en lugar de trabajo – tenencia interesada
o (vinculo dependencia)
9 – persona compradora de un inmueble mediante boleto de compraventa y entrega de
posesión. Posesión tiene que cumplirse la tradición, título y registro.
10 – invitado a una cena y los cubiertos que utiliza para comer. Servidor de la posesión
Vínculo de hospitalidad
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11 – prisionero y esposas colocadas en sus manos - Yuxtaposición


12 – el cazador y el animal salvaje que cazo. Posesión ilegitima
13 – un estudiante universitario y la lapicera que encontró sobre el pupitre. Posesión
14 – el propietario de un inmueble y el tesoro enterrado en su jardín. Posición legitima,
propio no hay división.
15 – una persona de 38 años y una fotocopiadora que le fuera dada en leasing para usar en
su oficina. Tenencia interesada
16 – el mecánico y sus herramientas que compro a pagar en cuotas, habiendo abonado solo
la primera de ellas. Posesión legitima
17 – el juez y las sumas depositadas a su orden en una cuenta bancaria en un expediente
en trámite antes su juzgado. Tenencia interesada
18 – el escribano y el protocolo por el labrado. Poder imperio – relación por escribano
funcionario público.
19 – el empleado de una estación de servicio y los expendedores de combustible.

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CONDOMINO
Titularidad plural, en comunidad o más sujetos
Dos o más dueños sobre una cosa y comparten propiedad.

1) CONDOMINIO DERECHO REAL (art.1882) DE PROPIEDAD SOBRE UNA COSA QUE


PERTENECE EN COMÚN A VARIAS PERSONAS Y QUE CORRESPONDE A CADA UNA POR
UNA PARTE INDIVISA.
PRESUNCION Las partes de los condóminos se presumen iguales,
EXCEPTO que la ley o el título dispongan otra proporción.

Condominio ARTÍCULO 1983. Condominio es el derecho real de propiedad sobre


una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.

Aplicaciones subsidiarias - ARTÍCULO 1984.-. Las normas de éste Título se aplican, en


subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o
de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

Destino de la cosa ARTÍCULO 1985.-. El destino de la cosa común se determina por la


convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

2) CLASES DE CONDOMINOS
CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN
A - SIN INDIVISION FORZOSA – también llamado condominios
normal o ordinario. CUALQUIERA DE LOS CONDÓMINOS, EN CUALQUIER
MOMENTO Y SIN DEPENDER DE LA CONFORMIDAD DE LOS DEMÁS
CONDÓMINOS, PUEDE PONER FIN A LA COPROPIEDAD SOLICITANDO LA
PARTICIÓN DE LA COSA COMÚN, ósea puede pedir la división y terminar/
extinguir en cualquier momento el bien común.
EXCEPTO QUE SE HAYA CONVENIDO LA INDIVISIÓN

B - CON INDIVISION es un condo minio que no se puede dividir la


cosa común, y no se puede extinguir, es de interpretación taxativamente por la
ley.
Hay que tener en cuenta que no hay cuota material en CONDOMINIO, y no esta
materialmente de la cosa la cuota ideal, ósea que la cuota es por división %
porcentaje.
Hay 2 formas para que los sujetos compartan una unidad de objeto.
A - TEMPORARIA - PARTICIÓN NOCIVA y PARTICION ANTICIPADA
B - PERDURABLE

A - CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA


RENUNCIA A LA ACCIÓN DE PARTICIÓN. EL CONDÓMINO NO PUEDE RENUNCIAR A
EJERCER LA ACCIÓN DE PARTICIÓN POR TIEMPO INDETERMINADO.

B - CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN. LOS CONDÓMINOS PUEDEN


CONVENIR SUSPENDER LA PARTICIÓN POR UN PLAZO QUE NO EXCEDA DE 10 (DIEZ)
AÑOS.
SI LA CONVENCIÓN NO FIJA PLAZO, O TIENE UN PLAZO INCIERTO O SUPERIOR A DIEZ
AÑOS, SE CONSIDERA CELEBRADA POR ESE TIEMPO. EL PLAZO QUE SEA INFERIOR A
DIEZ AÑOS PUEDE SER AMPLIADO HASTA COMPLETAR ESE LÍMITE MÁXIMO.
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La división partición: es acuerdo extrajudicial o por la justicia (decisión del juez)

a) DINERO – vendemos y dividimos por porcentaje


b) ESPECIE – tenemos división de las partes
c) PARTICION MIXTA – división de terreno parte en especies y lo que falta en
dinero y para que pase eso debe ser desde la justicia, porque es una
diferencia entre partes.

DIVISION de condominio: ACCION JUDICIAL ORDINARIA, (y para la cátedra no es acción


real).

Debe haber asamblea entre condominios y ver el valor de cada condómino y el de


mayor valor tiene la autorización y si hay empate se debe hacer por sorteo.

LOS CONDOMINOS – tienen diferencia jurídica (facultad) y materiales.


En el espacio común tienen unanimidad de los otros condóminos.

MACULTADES MATERIALES – RESTRICTIVA – la porción en divisa no existe,


sino sobre un espacio común, uso y goce se requiere de todos los condóminos.
Tiene que contribuir los impuestos, tasas en proporción entre todos.

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE


1 – hay un pacto de inhibición puede hace pero no ilimitado, por menos de 100 año.
Es solo en Vélez que por 5 años y debía retomarlo en otra acta nuevamente.
Y en el nuevo código es por 10 años no hay prorroga sin haber asamblea.
El condominio no se perpetúa por vida, ahora es por cada 10 años.
2 – los casos que establece la ley, ejemplo muros, cercos, pozos, (uso común)
ejemplo medianera.
3 – la establece el juez. La inhibición es jurisdicción, la división nociva o perjudicial
para los condominio.

INDIVISIÓN FORZOSA SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES. EXISTE INDIVISIÓN


FORZOSA CUANDO EL CONDOMINIO RECAE SOBRE COSAS AFECTADAS COMO
ACCESORIOS INDISPENSABLES AL USO COMÚN DE DOS O MÁS HEREDADES QUE
PERTENECEN A DIVERSOS PROPIETARIOS. MIENTRAS SUBSISTE LA AFECTACIÓN,
NINGUNO DE LOS CONDÓMINOS PUEDE PEDIR LA DIVISIÓN.

USO DE LA COSA COMÚN. CADA CONDÓMINO SÓLO PUEDE USAR LA COSA COMÚN
PARA LA NECESIDAD DE LOS INMUEBLES A LOS QUE ESTÁ AFECTADA Y SIN
PERJUDICAR EL DERECHO IGUAL DE LOS RESTANTES CONDÓMINOS.

3) USO Y GOCE DE LA COSA ARTÍCULO 1986 - CADA CONDÓMINO, CONJUNTA O


INDIVIDUALMENTE,
PUEDE USAR Y GOZAR DE LA COSA COMÚN SIN ALTERAR SU DESTINO.
NO PUEDE DETERIORARLA EN SU PROPIO INTERÉS U OBSTACULIZAR EL
EJERCICIO DE IGUALES FACULTADES POR LOS RESTANTES CONDÓMINOS.

ARTÍCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
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USO Y GOCE EXCLUYENTE Art. 1988 - SOBRE TODA LA COSA, EN MEDIDA MAYOR O
CALIDAD DISTINTA A LA CONVENIDA, NO DA DERECHO A INDEMNIZACIÓN A LOS
RESTANTES CONDÓMINOS, SINO A PARTIR DE LA OPOSICIÓN FEHACIENTE Y SÓLO EN
BENEFICIO DEL OPONENTE.

LOS ACREEDORES PUEDEN EMBARGAR Y EJECUTAR LA COSA SIN ESPERAR EL


RESULTADO DE LA PARTICIÓN, QUE LES ES INOPONIBLE. LA RENUNCIA DEL
CONDÓMINO A SU PARTE ACRECE A LOS OTROS CONDÓMINOS.

PARTICIÓN NOCIVA. CUANDO LA PARTICIÓN ES NOCIVA PARA CUALQUIERA DE LOS


CONDÓMINOS, POR CIRCUNSTANCIAS GRAVES, O PERJUDICIAL A LOS INTERESES DE
TODOS O AL APROVECHAMIENTO DE LA COSA, SEGÚN SU NATURALEZA Y DESTINO
ECONÓMICO, EL JUEZ PUEDE POSTERGARLO POR UN TÉRMINO ADECUADO A LAS
CIRCUNSTANCIAS Y QUE NO EXCEDA DE 5 (CINCO) AÑOS. TÉRMINO RENOVABLE POR
UNA VEZ.

PARTICIÓN ANTICIPADA. A PETICIÓN DE PARTE, SIEMPRE QUE CONCURRAN


CIRCUNSTANCIAS GRAVES, EL JUEZ PUEDE AUTORIZAR LA PARTICIÓN ANTES DEL
TIEMPO PREVISTO, HAYA SIDO LA INDIVISIÓN CONVENIDA U ORDENADA
JUDICIALMENTE.

PUBLICIDAD DE LA INDIVISIÓN O SU CESE. LAS CLÁUSULAS DE INDIVISIÓN O EL CESE


ANTICIPADO DE LA INDIVISIÓN SÓLO PRODUCEN EFECTO RESPECTO DE TERCEROS
CUANDO SE INSCRIBAN EN EL RESPECTIVO REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

ARTÍCULO 1989.- FACULTADES CON RELACIÓN A LA PARTE INDIVISA. Cada condómino


puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado
de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.

ARTÍCULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica


o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su
costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

ARTÍCULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y
reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.

ARTÍCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en


beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.

ARTÍCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común . Si no es posible el uso y


goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los
condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
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ARTÍCULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
ARTÍCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se
deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

PARTICIÓN
ARTÍCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.
ARTÍCULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión,
todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa.
La acción es imprescriptible.
ARTÍCULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas
para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los
condóminos deviene propietario de toda la cosa.

CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES


ARTÍCULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión
forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedirla división.

ARTÍCULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común
para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de
los restantes condóminos.

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CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS


ARTÍCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el límite separativo;
d. medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción
en la superficie.

Adquisición de la medianería ARTÍCULO 2009.-. El muro construido conforme a lo dispuesto


en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
Presunciones. ARTÍCULO 2010.- A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos
edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la
línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más
alto.
ARTÍCULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que
desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento público o privado
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que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequívocos. La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los
signos.

Legado de un bien en condominio. ARTÍCULO 2508.- El legado de un bien cuya


propiedad es común a varias personas transmite los derechos que corresponden al testador al
tiempo de su muerte. El legado de un bien comprendido en una masa patrimonial común a varias
personas es válido si el bien resulta adjudicado al testador antes de su muerte; en caso
contrario, vale como legado de cantidad por el valor que tenía el bien al momento de la muerte
del testador.

COBRO DE LA MEDIANERÍA. ARTÍCULO 2014.- El que construye el muro de cerramiento


contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de
sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.

MAYOR VALOR POR CARACTERÍSTICAS EDILICIAS ARTÍCULO 2015.-. No puede reclamar el


mayor valor originado por las características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a
la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.

ADQUISICIÓN Y COBRO DE LOS MUROS DE ELEVACIÓN Y ENTERRADO. ARTÍCULO 2016.-


El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la
medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.

DERECHO DEL QUE CONSTRUYE EL MURO ARTÍCULO 2017.-. El que construye el muro de
elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde
que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro
preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.

RECONSTRUCCIÓN ARTÍCULO 2024.-. El condómino puede demoler el muro lindero cuando


necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las
del demolido. Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo
dispuesto en el artículo 2022.

MEJORAS EN LA MEDIANERÍA URBANA ARTÍCULO 2027.-. Los condóminos están obligados,


en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o
suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.

Contenido positivo La extensión del contenido del DOMINIO se da a través de las


facultades que lo tipifican y de su extensión material. En cuanto a las facultades, éstas son
siempre positivas (implican un hacer), pero se reconoce la posibilidad de excluir a todos los
demás del ejercicio de esas facultades. La doctrina divide a las facultades en materiales y
jurídicas.

Las FACULTADES MATERIALES son:


- Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce y por lo tanto, el
poseedor legítimo tiene derecho de ejercer la posesión.
- Derecho de usar: puede servirse de la cosa como los juzgue más adecuado
- Derecho de gozar: puede percibir los frutos de la cosa
- Derecho de disponer materialmente de la cosa: puede alterar su materialidad,
incluso destruirlo, siempre y cuando no cause un daño.

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Las facultades jurídicas son:


- Derecho de enajenar: por acto entre vivos o de última voluntad, a título oneroso o gratuito.
- Derecho de gravar
- Derecho de constituir derechos personales
- Derecho de abandonar

PARTICIÓN DEL CONDOMINIO como modo de arribar al derecho de PH.


No hay ningún obstáculo para que los condóminos de un edificio resuelvan de común acuerdo
dividirlo en especie, incorporándolo al régimen de PH.
Para ello será necesario que la partición sea físicamente posible, ya que cada una de las
unidades que deben resultar de ella tendrán que tener independencia funcional y salida a la vía
pública directamente o por pasaje común.
Además, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condómino no equivalga exactamente a la
partición que le correspondía en el condominio. Esta circunstancia, por sí sola, no constituye un
obstáculo para arribar a la PH pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una partición
mixta.
La jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de partición, pero la ha condicionado
al estricto cumplimiento de los siguientes requisitos:
1) el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes de esa
división cumplan con las exigencias del art. 1 ley 13.512.
2) la partición debe ser cómoda y de fácil realización.
3) la partición debe respetar el principio de igualdad; debe mediar equivalencia entre las
partes ideales en el condominio y las partes materiales que surjan luego de la división.

Propiedad horizontal
MODOS DE ADQUISICIÓN del derecho de PH.
Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, 3 modos de adquisición del
dominio son aplicables a la propiedad horizontal:
a) la TRADICIÓN
b) la SUCESIÓN
c) la PRESCRIPCIÓN
TRADICIÓN: rige la teoría del título y el modo. En consecuencia, para la
adquisición derivada por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios el
TÍTULO SUFICIENTE, hecho por ESCRITURA PÚBLICA, y el MODO
SUFICIENTE, o sea, la tradición. Para la oponibilidad a terceros interesados debe
agregarse el requisito de la INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO EN EL REGISTRO
INMOBILIARIO.

SUCESIÓN: como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no
sólo por actos entre vivos sino también mortis causa, se lo puede adquirir por sucesión ab
intestato o testamentaria, y en esta última, a título de heredero o por medio de un simple
legado.

PRESCRIPCIÓN: la PH es un derecho real usucapible, tanto por la usucapión larga como por
la breve. se le aplican las reglas de la usucapión. No obstante ello, consideramos que para
usucapir este derecho real no basta la posesión continuada a lo largo de los plazos legales y
con los requisitos pertinentes. Debe existir, el llamado “estado de propiedad horizontal” (dicho
estado nace cuando es redactado por escritura pública al reglamento de copropiedad y
administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble).

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Concepto. ARTÍCULO 2037.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL es el derecho


real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las
facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible.

Constitución. ARTÍCULO 2038.- A los fines de la división jurídica del edificio, el


titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el
reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título
suficiente sobre la unidad funcional.

UNIDAD FUNCIONAL. ARTÍCULO 2039.- El derecho de propiedad horizontal se


determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza
o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad
funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y
puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
COSAS Y PARTES COMUNES. ARTÍCULO 2040.- Son comunes a todas o a algunas
de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin
perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Cosas y partes necesariamente comunes. ARTÍCULO 2041.
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad; e. los locales e instalaciones de los
servicios centrales;
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Son cosas y partes comunes no indispensables:


a. la piscina; b. el solárium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el salón de usos múltiples.
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CONSORCIO ARTÍCULO 2044.-. El conjunto de los propietarios de las unidades


funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del
régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.

LOS PROPIETARIOS
FACULTADESARTÍCULO 2045.-. Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento
de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho
real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
éstas.
OBLIGACIONES ARTÍCULO 2046.-. El propietario está obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno,
si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes
y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.
ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones ARTÍCULO 2048.-. Cada propietario debe atender
los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las
vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución
de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones.
Defensas ARTÍCULO 2049.-. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

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Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas


por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas. ARTÍCULO 2050.- Además del propietario,
y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
título.

Modificaciones en cosas y partes comunes


MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORÍA ARTÍCULO 2051.-. Para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios,
previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés
particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el
juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la
mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley,
y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto
arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría
no se suspende sin una orden judicial expresa.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad ARTÍCULO 2052.-. Si la mejora
u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con
el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes
comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
Mejora u obra nueva en interés particular. ARTÍCULO 2053.- Si la mejora u obra
nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación
del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar
a ellos.
Reparaciones urgentes. ARTÍCULO 2054.- Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o
parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a
costa del propietario.
Grave deterioro o destrucción del edificio ARTÍCULO 2055. En caso de grave
deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente
más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del
terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la
reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse
por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de losdisconformes,
según valuación judicial.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN.


Constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los
titulares de los derechos reales de PH, cuyos respectivos títulos de propiedad integra.

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Naturaleza jurídica del reglamento: acto fundacional en la PH; constituye el estatuto por el cual
se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayoría de la doctrina sostiene que
la naturaleza jurídica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de
voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de
propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por
acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria, y está establecida en nuestro sistema
como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal.
Modificaciones al reglamento: así como el reglamento debe ser redactado por escritura pública,
toda modificación a él introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e
inscribirse en el Registro de Propiedad.
Inscripción: para la inscripción del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y
un plano del edificio extendido por profesional con título habilitante. En ese plano las
unidades se designaran con numeración corrida y comenzando desde la primera planta, y
se consignarán las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes
comunes del edificio. Con la inscripción del reglamento nace el derecho real de PH.

CLÁUSULAS OBLIGATORIAS Y CLÁUSULAS FACULTATIVAS.


Cláusulas obligatorias:
1. especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2. determinación de la proporción que corresponde a cada piso o depto. con relación al valor del
conjunto.
3. enumeración de las cosas comunes.
4. uso de las cosas y servicios comunes.
5. destino de las diferentes partes del inmuebles.
6. cargas comunes y contribución a las mismas.
7. designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y
obligaciones.
8. formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de los
propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias para
modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos; representación.
9. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6.
10. constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11. autorización que prescribe el art. 27.

Cláusulas facultativas: además de las cláusulas obligatorias dadas por la reglamentación, es


común que los reglamentos contengan otras, tales como las que disponen:
1. la creación de un consejo de administración.
2. la enunciación de los requisitos que debe reunir el título ejecutivo para cobrar judicialmente
las expensas comunes.
3. el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios.
4. la enumeración de los libros que debe llevar el administrador.
5. el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del
edifcio, etc.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL


ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
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h. uso y goce de las cosas y partes comunes;


i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad
y su forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar
cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
n. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.
MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO ARTÍCULO 2057.-. El reglamento sólo
puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría
de 2/3 de la totalidad de los propietarios.

Asambleas
FACULTADES DE LA ASAMBLEA. ARTÍCULO 2058.- La asamblea es la reunión de propietarios
facultada para resolver:
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
de propiedad horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas
por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Convocatoria y quórum. ARTÍCULO 2059.- Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa;
es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que
se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
Mayoría absoluta. ARTÍCULO 2060.- Las decisiones de la asamblea se adoptan
por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de
las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al
conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse
por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta
días contados desde la fecha de la asamblea.

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Conformidad expresa del titular ARTÍCULO 2061.-. Para la supresión o limitación


de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de
sus titulares.
Actas. ARTÍCULO 2062.- Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse
acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas
por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse
por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen
de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas
por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.
Asamblea judicial ARTÍCULO 2063. Si el administrador o el consejo de propietarios, en
subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar
una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una
decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer
medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

CONSEJO DE PROPIETARIOS ARTÍCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede


designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
Omite hacerlo;
b. controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d. ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

ADMINISTRADOR
Representación legal. ARTÍCULO 2065.- El administrador es representante legal del consorcio
con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica.
Designación y remoción ARTÍCULO 2066.-. El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por
ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión
de causa.
Derechos y obligaciones. ARTÍCULO 2067.- El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;

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d. practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.


Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e. rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f. nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g. cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h. mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;
i. llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j. en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k. notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y
ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l. a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario
exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Subconsorcios
Sectores con independencia. ARTÍCULO 2068.- En edificios cuya estructura o
naturaleza
lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello
que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo
el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL.

LA PREHORIZONTALIDAD (ley 19.724).


El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripción, en el Registro de la propiedad
inmueble, de la escritura pública en la que el titular de dominio manifiesta su voluntad de afectarlo
a la construcción de un edificio que se someterá a subdivisión y enajenación de las unidades por
el régimen de propiedad horizontal. Concluye una vez inscripto el reglamento de copropiedad y
administración, cuando las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del
régimen de propiedad horizontal.
La ley 13512 reguló la propiedad horizontal, contemplándola en su aspecto estático, dando
por sentada la existencia del edificio. Las normas que se refieren a los pasos previos al
sometimiento al régimen no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el
edificio esté terminado, en proyecto o en construcción, ni prevén la posibilidad de que las
unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser habilitadas.
A tales efectos se dicta la ley 19.724, que en su art. 1 establece: “Todo propietario de edificio
construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se
proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal,
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debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble


a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”.

OBJETO. PH
La PH es un derecho real inmobiliario que, además, debe recaer sobre un inmueble edificado,
más concretamente, sobre un sector del mismo.
El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.

PARTES PRIVATIVAS. Art. 1 ley 13.512: “los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un
pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a
más de una persona”.
 Pisos de un edificio.
 Los departamentos de un mismo piso.
 Los departamentos de un edificio de una sola planta.

Respecto de esta cuestión, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1°
de la ley o de otros distintos, siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:

1) la independencia. El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el


piso, el departamento, el local, etc., tengan autonomía funcional, o sea, que se basten a sí
mismos según su destino. Por tal motivo, el criterio de determinación de la independencia
variará según los casos.
2) y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.En cuanto a la salida a
la vía pública, no parece ser en realidad un requisito autónomo, pues precisamente hace a
la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener que atravesar otros
sectores de propiedad exclusiva. La comunicación con la vía pública puede ser directa
o por un pasaje común.

PARTES COMUNES.
El art. 2 de la ley 13.512: “cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento,
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
1) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
2) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etc.;
3) los locales para alojamiento del portero y portería;
4) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter
de comunes, salvo convención en contrario”.

El TERRENO: se trata de una cosa necesariamente común, pues si perteneciera a uno de los
titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedaría configurado un
derecho de superficie prohibido en nuestra legislación.
El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser
mayor.

Las DEMÁS COSAS Y PARTES COMUNES: si bien puede concebirse un edificio cuya única
parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.

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La enumeración contenida en el art. 2 de la ley (13.512) es meramente ejemplificativa, aunque


con buen criterio se fijan las 2 pautas que servirán para determinar qué partes o cosas deben
ser comunes:

COSAS DE USO COMÚN. Se trata de las cosas afectadas al uso de todos los propietarios,
aunque en la práctica algunos de ellos no las utilicen. Se trata, por lo general, de cosas sin
las cuales no podría existir la PH, como por ejemplo: la puerta de entrada, los pasillos, etc. Sin
embargo, se podría decir que entre las cosas de uso común están aquellas que necesariamente
deben existir y aquellas que pueden o no existir (como los sillones en el hall de entrada, las
lámparas, etc.).

ONDOMINIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL – DIFERENCIAS


La propiedad se puede ver como una fusión entre dominio y condominio o fines
académicos pero a los fines prácticos. Es mucho más porque da nacimiento a una
PERSONA JURIDICA, el CONSORCIO DE LA PORPIETARIOS, cuyo patrimonio son las
EXPENSAS. La capacidad del consorcio es limitada por su función social.
Además es necesario que exista un REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL es un
CONTRATO, se firma es una ley para las partes integra la propiedad tiene clausulas.
CLAUSULAS – ESTATUTARIA (para modificar debe haber UNANIMIDAD)– incide en el
derecho de propiedad de los copropietarios y el REGLAMENTARIA (para modificarla debe
haber minimo 2/3 de los propietarios) – no incide en el derecho de la propiedad.
OBLIGATORIA – debe estar en el reglamento por disposición legal
FACULTATIVAS pueden o no estar en el reglamento.

PUBLICIDAD REGISTRAL DE INMOBILIARIO


Se encuentra en la ley 17801 y en el código 1892 -
La INSCRIPCIÓN CONSTITUYENTE – la registración, es del propietario
Registro de la propiedad inmueble - la ley 17801- Art.2: De acuerdo con lo
dispuesto por los artículos 2.505, 3 135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Referencias Normativas: Código
Civil Art.2505, Código Civil Art.3135

PUBLICIDAD SUFICIENTE es la inscripción registral o la posesión, según el caso.


Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesaria y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

LEY 1781 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE A fin de poder oponer


(producir efectos) los derechos reales a terceros:
Art. 2) Exige la inscripción en los Registros de la Propiedad como medio de publicidad, pero sin
eliminar el carácter constitutivo de la tradición en el ámbito de los derechos reales, donde
conserva toda su fuerza.

LA ADQUISICION LEGAL
LARGA – se requiere posesión y el plazo determinado por la ley. 20 AÑOS (VEINTEAÑAL) en
materia de inmueble. (art 1899)
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BREVE - IGUAL PERO MAS JUSTO TITULO Y BUENA FE. 10 AÑOS (1898)

La posición de ser
Pública lo contrario es clandestina
Pacifica lo contrario es violenta. Los vicios si existieran se purgan en 1 año de su comisión.
Continua: ininterrumpida

ADQUISICIÓN LEGAL ARTÍCULO 1894.- Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de
varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina
en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente ARTÍCULO 1895.-.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.
Prohibición de constitución judicial. ARTÍCULO 1896.- El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
Prescripción adquisitiva. Art. 1897.- La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley.
Prescripción adquisitiva breve. Art. 1898.- La prescripción adquisitiva de derechos
reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
Prescripción adquisitiva larga. Art. 1899.- Si no existe justo título o buena fe,
el plazo es de 20años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala
fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral
o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.
Posesión exigible. Art. 1900.- La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
Unión de posesiones Art. 1901.-. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
Justo título y buena fe. Art. 1902.- El justo título para la prescripción adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido
de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

PRINCIPIO DE ROGACION registro de partes


PRINCIPCIO DE INSCRIPCION lo más importante e escribe
PUBLICIDAD FORMAL obtiene a tales de un informe o certificado

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ESPECIALIDAD – con inmueble – folio real como DNI, hay electrónico o numérico con número y
barra
En el documento tenemos
A – tracto sucesivo – solo registra lo que se pide, ejemplo titulares de dominio, debe haber un
encadenamiento.
B – tracto abreviado – se inscribe en nombre de los compradores si es un a acción que se
vende desde los herederos se pone un solo asiento. Pero tiene prioridad la cronología

PLENARIO FEIMAN
Y el se toma que el REGISTRO es el principio de registral, te toma como exactitud lo que se dice
en este documento

TITULO PUTATIVO - “El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene
razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa
poseída.”

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Concepto de cada derecho real; modalidades e instituciones afines.


I. Derechos reales permitidos.
DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva
respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de
un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
USUFRUCTO: el usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; inclusive, su uso
y goce es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este
último. Es esencialmente temporario e intrasmisible.
USO: al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero el contenido es
menor pues no puede hacerlo en su totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer
sus necesidades personales y las de su familia.
HABITACIÓN: no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad
de morar en ella.
SERVIDUMBRE: únicamente da derecho a una determinada, concreta o específica utilidad sobre
un inmueble ajeno.
HIPOTECA: se constituye, en garantía de un crédito, sobre un inmueble que queda en poder del
constituyente y que es gravado en una suma de dinero.
PRENDA: también nace en garantía de un crédito, pero recae sobre una cosa mueble que es
entregada al acreedor y que queda gravada en una suma de dinero.
ANTICRESIS: es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado
en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho
pago.

CONDOMINIO: es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia,
por una parte indivisa.

PROPIEDAD HORIZONTAL: es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una
cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrada
por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre todas
las partes o cosas comunes del edificio.

SUPERFICIE FORESTAL: es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposición
jurídica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestación o silvicultura,
haciendo propio lo plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes. Es
temporario, se ejerce por la posesión y puede extinguirse por el no uso.

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Descargado por Tomas Guerra (tomasguerra308@outlook.com)

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