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1 EXAMEN
DERECHOS REALES - SMAYEVSKY – KOZAK
PREGUNTAS
1. Clasifique la posesión. LEGITIMA e ILEGITIMA
4. Describa las facultades que tiene el condominio sobre su parte indivisa y sobre la cosa en su
conjunto. Art 1922
ARTÍCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporción.
ASAMBLEA
Quien la convoca? Administrador, consejo y los mismos propietarios
Como se convoca? Se halla establecida en el reglamento de copropietarios
Que se debate? El orden del día.
QUORUM – cantidad de personas preente para hacer – artr 2059
ESTATUTARIA – quórum – todos/ mayoría unanimidad.
REGLAMENTO – el quórum – es la 2/3 partes, maryoria es 2/3
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DERECHO PRIVADO
DCHOS. PERSONALES (autonomía de la voluntad - A y D (2 partes) + cosa
≠
DERECHOS REALES (credos y regulados por Ley) = SUJETO + COSA
"DERECHO REAL es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que
es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."
DR ALLENDE – el DERECHO REAL es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una
relación inmediata que previa publicidad obligada a la sociedad (sujeto pasivo) a abstener de realizar
cualquier acto contrario al mismo (obligación negativo) naciendo para el caso de violación una acción real
y que otorga a sus titulares las ventaja inherentes al ius presequendi y al ius preferendi.
DCHO. REAL
a- PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
b- DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por eso
son n° clausus)
c - SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
D - ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR - PERSECUCION (de la cosa) y
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
Art. 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
EL DCHO. REAL OBJETO SE EJERCE
a - SOBRE LA TOTALIDAD / 1 PARTE MATERIAL DE LA COSA
b- TODO / 1 PARTE INDIVISA
c - UN BIEN TAXATIVAMENTE SEÑALADO POR LEY
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PATRIMONIO "El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de sus derechos reales
y de sus derechos personales, bajo la relación de un valor pecuniario, es decir, como bienes." El
patrimonio constituiría una masa de derechos, recayeran éstos directamente sobre cosas o no,
susceptibles de apreciación pecuniaria, deducidas, naturalmente, las cargas que los gravan.
Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distinción de que sean
patrimoniales o extramatrimoniales, en:
a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.
DERECHO REAL – crea una relación jurídica directa e inmediata entre personas y una
cosa, relación entre una persona con la sociedad, esa relación entre persona y cosa debe ser
respetada por la sociedad.
Sujeto activo – persona – titular de la cosa
Sujeto pasivo – universal - la sociedad.
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SUJETO DEREHO REAL puede ser cualquier persona (física, jurídica, nacional, extranjera)
MODO SUFICIENTE
EXCEPCIONES - NO ES NECESARIA LA TRADICIÓN POSESORIA CON LA “TRADITIO
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ESCRITURA PÚBLICA. ART 1017.- Deben ser otorgados por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de
ejecución judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en
escritura pública.
La TRADICIÓN POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
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ARTÍCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario.
ARTÍCULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en
los derechos reales sobre cosa ajena. Posesión y tenencia
POSESIÓN - Art. 1909.-. Cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
POSESION LEGÍTIMA – cuando se adquiere un derecho real, conforme a la ley es
el ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley; es el caso, por ejemplo, de la
posesión del dueño, del usufructuario, del acreedor prendario, etc.
POSESIÓN ILEGÍTIMA: ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente
constituido, como ocurre, por ejemplo, con la posesión del ladrón. Esta posesión puede
ser de buena fe o de mala fe, y esta última, de simple mala fe o de mala fe viciosa.
Una persona puede ser propietaria de derecho pero no de hecho. Ej. El que ocupa una casa es
poseedor de hecho y el dueño es poseedor de derecho.
Ej. A la lapicera con que escribo el trato como mía, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la entrego a otra
persona, etc.
Todo ello sin pedir autorización a nadie, sin reconocer sobre ella un dominio superior al mío. Soy, pues,
poseedora de esta lapicera.
¿Soy dueño de ella o es de otro?
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Nada interesa para caracterizarme como poseedora tal circunstancia: lo soy porque me comporto como si
fuera dueña, ejerzo el derecho de propiedad en relación con ella. El determinar si tengo derecho en
realidad es cuestión que en términos generales, no interesa en materia posesoria.
b) ANIMUS DOMINI cuando el que tiene la cosa en su poder (corpus) no reconoce en otra
persona, un derecho superior sobre ella. Actúa como único titular de la cosa lo fuese o no.
EN LA TENENCIA FALTA EL ANIMUS DOMINI porque hay poder de hecho sobre una cosa (corpus), pero
existe el reconocimiento de un dominio superior en otra persona,
Ej. el locatario tiene la cosa bajo su poder, pero ese poder no es independiente, sino que en sus
relaciones con aquélla, está limitado por la voluntad del locador, en quien reconoce una derecho superior.
ARTÍCULO 1911.-. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor
quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Servidor de la posesión Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código,.
a) VÍNCULO DE HOSPEDAJE relación que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles
y la habitación que ocupa.
b) VÍNCULO DE HOSPITALIDAD relación de un huésped con el inmueble y los muebles y la
habitación que ocupa.
Ej. el encargado de casa de renta respecto del departamento que se le entrega para vivienda, como
prestación accesoria de su contrato de trabajo. No es sino una concesión accesoria del contrato principal.
Carecen de todo derecho personal sobre la cosa y, disuelta la relación laboral, simultáneamente concluye
la precaria ocupación que durante su vigencia les fuera concedida. La relación de un obrero con las
máquinas de la fábrica donde trabaja.
YUSTAPOSICION
Posesión – 1 año dura, ejercer el derecho y la acción posesoria y los reales son
imprescriptibles.
a) POSESION LEGITIMA Cuando el ejercicio de un derecho real es constituido conforme a la
Ley. NO ADMINITE SUBCLASIFICACIONES.
Ej. Dominio, condominio, usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis. – servidumbre /
hipoteca
PRESUNCIÓN las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario.
b) POSESION ILEGITIMA cuando el ejercicio de un derecho real o personal no se constituye
constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Los POSEEDORES ILEGÍTIMOS carecen de
T.S / M.S
b.1) BUENA FE si el sujeto de la relación de poder, por un error de hecho esencial y
excusable cree de la legitimidad de su adquisición.
PRESUNCIÓN la relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario
b.2 MALA FE CUANDO EL TÍTULO ES DE NULIDAD MANIFIESTA.
VICIOS DE LA POSESIÓN SON RELATIVOS respecto de aquel contra quien se ejercen (SÓLO
LOS PUEDE ALEGAR EL QUE LOS SUFRIÓ). En todos los casos, sea por el mismo que causa
el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
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Art. 1914.- PRESUNCIÓN DE FECHA Y EXTENSIÓN. Si medio título se presume que la relación
de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Art. 1915.- INTERVERSIÓN. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Art. 1917.- INNECESARIDAD DE TÍTULO. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene
obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, excepción que deba exhibirlo como
obligación inherente a su relación de poder.
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sancionar a quien no puede imputársele la calidad de “propietario negligente”, porque sólo su actitud de
abandono y negligencia podrían constituir la causa para el acogimiento de la acción de prescripción.
Tanto la doctrina clásica desde el derecho romano, como nuestra legislación anterior y la vigente, reconocen
que sólo la posesión originaria, es decir, la que se tiene en concepto de dueño, puede producir el efecto de
adquirir la propiedad mediante de la prescripción. Por ello, la posesión en concepto de propietario, es la
primera condición necesaria para prescribir.
DOMINIO
CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO PERPETUO EXCLUSIVO EXCLUYENTE
DCHO. REAL
PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por
eso son n° clausus)
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
PERSECUCION (de la cosa)
ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR
PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
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EXTENSIÓN. Art. 1945.- El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
EXTENCION DE DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SIEMPRE QUE SEA POSIBLE SU
EXPLOTACION - ESPACIO AÉREO SUBSUELO
EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES
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MODOS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO SON LOS HECHOS O ACTOS DE LOS QUE
PUEDE RESULTAR LA ADQUISICIÓN DE ESTE DERECHO REAL
A) APROPIACION - ART 1947
B) TESORO
C) ESPECIFICACION
D) ACCECION – MUEBLE
INMUEBLE – ALUVION, AVULCION, EDIFICIO, SIEMBRA
E) PERSECION DE FRUTO
F) TRADICICON
G) SUCESIÓN
H) USUCAPION
B - los tesoros (Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta
en otra cosa mueble o inmueble. El hallazgo debe ser casual. Si el tesoro es
descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es
parcialmente propia,
e corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que
tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una
cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se
halló)
cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el
valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado
de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el
dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.
ARTÍCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
ARTÍCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar
en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio
natural.
ARTÍCULO 1950.- ENJAMBRES. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su
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intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueño de éste.
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DOMINIO IMPERFECTO
A - DOMINIO DESMEMBRADO – 2 derechos dominio, sobre ese inmueble cosa ajena
B - DOMINIO REVOCABLE
c - DOMINIO FIDUCIARIO – contrato fideicomiso, fiduciante, beneficiario, fideicomisario
A - DESMEMBRADO: cuando está gravado con un derecho real, estamos frente al dominio
desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carácter absoluto del dominio. EJ: en un
usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y otro
sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado NUDO
PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.
El titular del dominio revocable Facultades. tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la
extinción de su derecho.
NORMAS APLICABLES. ART. 1702.- Son aplicables al dominio fiduciario las normas que
rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del
Libro Cuarto de este Código.
ART. 1704.- FACULTADES. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño
perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
ART. 1705.- IRRETROACTIVIDAD. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y título oneroso.
ART. 1706.- READQUISICIÓN DEL DOMINIO PERFECTO. Producida la extinción del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre
del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.
ART. 1707.- EFECTOS. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extinción es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
Daño no indemnizable. ARTÍCULO 1971.- Los deberes impuestos por los límites al dominio no
generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. Si la convención
no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados
desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.
Inmisiones ARTÍCULO 1973.-. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del
caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés
general y las exigencias de la producción.
ARTÍCULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a
un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique
su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas
a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de
los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
15 METROS
RIO 15 METROS
ARTÍCULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles
que las reciben.
ARTÍCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
ARTÍCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de 60 centímetros, medida
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Acto Posesorios Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción
de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
INTERDICTOS
CLASES
Art. 606. - Los interdictos sólo podrán intentarse:
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PROCEDIMIENTO
Art. 608. - Promovido el interdicto, el juez examinará el título y requerirá informe sobre las
condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgará la posesión o la tenencia, sin perjuicio
de mejor derecho, y dispondrá la inscripción del título, si correspondiere.
Si otra persona también tuviere título o poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio
ordinario o sumario, según lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del
asunto.
Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra él se sustanciará por el
trámite del juicio sumarísimo.
Si el título que presenta el actor para adquirir la posesión o la tenencia deriva del que invoca el
oponente para resistirla, el juez dispondrá que la controversia tramite por juicio sumario o
sumarísimo, atendiendo a las circunstancias del caso.
ANOTACION DE LITIS
Art. 609. - Presentada la demanda, podrá decretarse la anotación de litis en el registro de la
propiedad, si los títulos acompañados y los antecedentes aportados justificaren esa medida
precautoria.
INTERDICTO DE RETENER
PROCEDENCIA
Art. 610. - Para que proceda el interdicto de retener se requerirá:
1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesión tenencia de una cosa, mueble o
inmueble.
2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.
PROCEDIMIENTO
Art. 611. - La demanda se dirigirá contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesión
o tenencia, sus sucesores o copartícipes, y tramitará por las reglas del proceso sumarísimo.
OBJETO DE LA PRUEBA
Art. 612. - La prueba sólo podrá versar sobre el hecho de la posesión o tenencia invocada por el
actor, la verdad o falsedad de los actos de perturbación atribuídos al demandado, y la fecha en
que éstos se produjeron.
MEDIDAS PRECAUTORIAS
Art. 613. - Si la perturbación fuere inminente, el juez podrá disponer la medida de no innovar, bajo
apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artículo 37.
INTERDICTO DE RECOBRAR
PROCEDENCIA
Art. 614. Para que proceda el interdicto de recobrar se requerirá:
1) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de una
cosa mueble o inmueble.
2) Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.
PROCEDIMIENTO
Art. 615. - La demanda se dirigirá contra el autor denunciado, sus sucesores, copartícipes o
beneficiarios del despojo y la tramitará por juicio sumarísimo.
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Sólo se admitirán pruebas que tuvieren por objeto demostrar el hecho de la posesión o tenencia
invocadas, así como el despojo y la fecha en que éste se produjo.
RESTITUCION DEL BIEN
Art. 616. - Cuando el derecho invocado fuere verosímil y pudieren derivar perjuicios si no se
decretare la restitución del bien, el juez podrá ordenarla previa fianza que prestará el reclamante
para responder por los daños que pudiere irrogar la medida.
MODIFICACION Y AMPLIACION DE LA DEMANDA
Art. 617. - Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del demandante, la
acción proseguirá como interdicto de recobrar, sin retrotraer el procedimiento, en cuanto fuese
posible.
Cuando llegare a conocimiento del demandante la existencia de otros sucesores, copartícipes o
beneficiarios, podrá ampliar la acción contra ellos en cualquier estado del juicio.
SENTENCIA
Art. 618. - El juez dictará sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la posesión o
la tenencia del bien al despojado.
ACCIONES POSESORIAS
TRAMITE Art. 623. - Las acciones posesorias del título III, libro III, del Código Civil tramitarán por
juicio sumario. Deducida la acción posesoria o el interdicto, posteriormente sólo podrá
promoverse acción real.
Ejemplos
1 – El huésped de un hotel y la cama donde duerme - servidor de la posición con Vínculo
de hospedaje – art 1911
2 – la persona menor de ocho años y su bicicleta - Yuxtaposición
3 – el locatario y el inmueble donde alquila – tenencia interesada
4 – el depositario judicial de un inmueble a punto de subastarse - tenencia desinteresada
5 – persona demente y la lapicera con la que dibuja - Yuxtaposición
6 – ladrón y bicicleta hurtada - posesión ilegitima de mala fe, viciosa, por cosa mueble, por
hurto.
7 – persona mayor de edad y una computadora alquilada - tenencia interesada
8 – obrero y herramienta propiedad del empleador en lugar de trabajo – tenencia interesada
o (vinculo dependencia)
9 – persona compradora de un inmueble mediante boleto de compraventa y entrega de
posesión. Posesión tiene que cumplirse la tradición, título y registro.
10 – invitado a una cena y los cubiertos que utiliza para comer. Servidor de la posesión
Vínculo de hospitalidad
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CONDOMINO
Titularidad plural, en comunidad o más sujetos
Dos o más dueños sobre una cosa y comparten propiedad.
2) CLASES DE CONDOMINOS
CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN
A - SIN INDIVISION FORZOSA – también llamado condominios
normal o ordinario. CUALQUIERA DE LOS CONDÓMINOS, EN CUALQUIER
MOMENTO Y SIN DEPENDER DE LA CONFORMIDAD DE LOS DEMÁS
CONDÓMINOS, PUEDE PONER FIN A LA COPROPIEDAD SOLICITANDO LA
PARTICIÓN DE LA COSA COMÚN, ósea puede pedir la división y terminar/
extinguir en cualquier momento el bien común.
EXCEPTO QUE SE HAYA CONVENIDO LA INDIVISIÓN
USO DE LA COSA COMÚN. CADA CONDÓMINO SÓLO PUEDE USAR LA COSA COMÚN
PARA LA NECESIDAD DE LOS INMUEBLES A LOS QUE ESTÁ AFECTADA Y SIN
PERJUDICAR EL DERECHO IGUAL DE LOS RESTANTES CONDÓMINOS.
ARTÍCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
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USO Y GOCE EXCLUYENTE Art. 1988 - SOBRE TODA LA COSA, EN MEDIDA MAYOR O
CALIDAD DISTINTA A LA CONVENIDA, NO DA DERECHO A INDEMNIZACIÓN A LOS
RESTANTES CONDÓMINOS, SINO A PARTIR DE LA OPOSICIÓN FEHACIENTE Y SÓLO EN
BENEFICIO DEL OPONENTE.
ARTÍCULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y
reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.
ARTÍCULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
ARTÍCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se
deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
PARTICIÓN
ARTÍCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.
ARTÍCULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión,
todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa.
La acción es imprescriptible.
ARTÍCULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas
para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los
condóminos deviene propietario de toda la cosa.
ARTÍCULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común
para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de
los restantes condóminos.
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que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequívocos. La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los
signos.
DERECHO DEL QUE CONSTRUYE EL MURO ARTÍCULO 2017.-. El que construye el muro de
elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde
que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro
preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación.
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Propiedad horizontal
MODOS DE ADQUISICIÓN del derecho de PH.
Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión, 3 modos de adquisición del
dominio son aplicables a la propiedad horizontal:
a) la TRADICIÓN
b) la SUCESIÓN
c) la PRESCRIPCIÓN
TRADICIÓN: rige la teoría del título y el modo. En consecuencia, para la
adquisición derivada por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios el
TÍTULO SUFICIENTE, hecho por ESCRITURA PÚBLICA, y el MODO
SUFICIENTE, o sea, la tradición. Para la oponibilidad a terceros interesados debe
agregarse el requisito de la INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO EN EL REGISTRO
INMOBILIARIO.
SUCESIÓN: como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no
sólo por actos entre vivos sino también mortis causa, se lo puede adquirir por sucesión ab
intestato o testamentaria, y en esta última, a título de heredero o por medio de un simple
legado.
PRESCRIPCIÓN: la PH es un derecho real usucapible, tanto por la usucapión larga como por
la breve. se le aplican las reglas de la usucapión. No obstante ello, consideramos que para
usucapir este derecho real no basta la posesión continuada a lo largo de los plazos legales y
con los requisitos pertinentes. Debe existir, el llamado “estado de propiedad horizontal” (dicho
estado nace cuando es redactado por escritura pública al reglamento de copropiedad y
administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble).
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LOS PROPIETARIOS
FACULTADESARTÍCULO 2045.-. Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento
de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho
real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
éstas.
OBLIGACIONES ARTÍCULO 2046.-. El propietario está obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno,
si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes
y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones,
estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.
ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos
en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Gastos y contribuciones ARTÍCULO 2048.-. Cada propietario debe atender
los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y
decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las
vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución
de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones.
Defensas ARTÍCULO 2049.-. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
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Naturaleza jurídica del reglamento: acto fundacional en la PH; constituye el estatuto por el cual
se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayoría de la doctrina sostiene que
la naturaleza jurídica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de
voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de
propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por
acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria, y está establecida en nuestro sistema
como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal.
Modificaciones al reglamento: así como el reglamento debe ser redactado por escritura pública,
toda modificación a él introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e
inscribirse en el Registro de Propiedad.
Inscripción: para la inscripción del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y
un plano del edificio extendido por profesional con título habilitante. En ese plano las
unidades se designaran con numeración corrida y comenzando desde la primera planta, y
se consignarán las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes
comunes del edificio. Con la inscripción del reglamento nace el derecho real de PH.
Asambleas
FACULTADES DE LA ASAMBLEA. ARTÍCULO 2058.- La asamblea es la reunión de propietarios
facultada para resolver:
a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento
de propiedad horizontal;
b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas
por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales
indivisas con relación al conjunto;
c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Convocatoria y quórum. ARTÍCULO 2059.- Los propietarios deben ser convocados
a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa;
es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que
se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
Mayoría absoluta. ARTÍCULO 2060.- Las decisiones de la asamblea se adoptan
por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de
las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al
conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse
por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los
quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta
días contados desde la fecha de la asamblea.
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ADMINISTRADOR
Representación legal. ARTÍCULO 2065.- El administrador es representante legal del consorcio
con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica.
Designación y remoción ARTÍCULO 2066.-. El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por
ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión
de causa.
Derechos y obligaciones. ARTÍCULO 2067.- El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b. ejecutar las decisiones de la asamblea;
c. atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
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Subconsorcios
Sectores con independencia. ARTÍCULO 2068.- En edificios cuya estructura o
naturaleza
lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello
que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una
subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo
el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
OBJETO. PH
La PH es un derecho real inmobiliario que, además, debe recaer sobre un inmueble edificado,
más concretamente, sobre un sector del mismo.
El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.
PARTES PRIVATIVAS. Art. 1 ley 13.512: “los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un
pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a
más de una persona”.
Pisos de un edificio.
Los departamentos de un mismo piso.
Los departamentos de un edificio de una sola planta.
Respecto de esta cuestión, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1°
de la ley o de otros distintos, siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:
PARTES COMUNES.
El art. 2 de la ley 13.512: “cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento,
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
1) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
2) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etc.;
3) los locales para alojamiento del portero y portería;
4) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter
de comunes, salvo convención en contrario”.
El TERRENO: se trata de una cosa necesariamente común, pues si perteneciera a uno de los
titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedaría configurado un
derecho de superficie prohibido en nuestra legislación.
El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser
mayor.
Las DEMÁS COSAS Y PARTES COMUNES: si bien puede concebirse un edificio cuya única
parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
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COSAS DE USO COMÚN. Se trata de las cosas afectadas al uso de todos los propietarios,
aunque en la práctica algunos de ellos no las utilicen. Se trata, por lo general, de cosas sin
las cuales no podría existir la PH, como por ejemplo: la puerta de entrada, los pasillos, etc. Sin
embargo, se podría decir que entre las cosas de uso común están aquellas que necesariamente
deben existir y aquellas que pueden o no existir (como los sillones en el hall de entrada, las
lámparas, etc.).
LA ADQUISICION LEGAL
LARGA – se requiere posesión y el plazo determinado por la ley. 20 AÑOS (VEINTEAÑAL) en
materia de inmueble. (art 1899)
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BREVE - IGUAL PERO MAS JUSTO TITULO Y BUENA FE. 10 AÑOS (1898)
La posición de ser
Pública lo contrario es clandestina
Pacifica lo contrario es violenta. Los vicios si existieran se purgan en 1 año de su comisión.
Continua: ininterrumpida
ADQUISICIÓN LEGAL ARTÍCULO 1894.- Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de
varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina
en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente ARTÍCULO 1895.-.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.
Prohibición de constitución judicial. ARTÍCULO 1896.- El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
Prescripción adquisitiva. Art. 1897.- La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley.
Prescripción adquisitiva breve. Art. 1898.- La prescripción adquisitiva de derechos
reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante 10 años.
Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
Prescripción adquisitiva larga. Art. 1899.- Si no existe justo título o buena fe,
el plazo es de 20años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala
fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral
o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.
Posesión exigible. Art. 1900.- La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
Unión de posesiones Art. 1901.-. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
Justo título y buena fe. Art. 1902.- El justo título para la prescripción adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido
de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
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ESPECIALIDAD – con inmueble – folio real como DNI, hay electrónico o numérico con número y
barra
En el documento tenemos
A – tracto sucesivo – solo registra lo que se pide, ejemplo titulares de dominio, debe haber un
encadenamiento.
B – tracto abreviado – se inscribe en nombre de los compradores si es un a acción que se
vende desde los herederos se pone un solo asiento. Pero tiene prioridad la cronología
PLENARIO FEIMAN
Y el se toma que el REGISTRO es el principio de registral, te toma como exactitud lo que se dice
en este documento
TITULO PUTATIVO - “El título putativo equivale a un título realmente existente, cuando el poseedor tiene
razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa
poseída.”
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CONDOMINIO: es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia,
por una parte indivisa.
PROPIEDAD HORIZONTAL: es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una
cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrada
por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre todas
las partes o cosas comunes del edificio.
SUPERFICIE FORESTAL: es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposición
jurídica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestación o silvicultura,
haciendo propio lo plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes. Es
temporario, se ejerce por la posesión y puede extinguirse por el no uso.
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