Derecho Civil III

DERECHOS REALES Y
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

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 INDICE:

I. Teoría general de los Derechos reales

1. Introducción. Diferencias entre derechos reales y de crédito. Caracteres

propios de los derechos reales. Sistemas de creación de derechos reales.
2. La posesión.
3. Nacimiento y Adquisición. Extinción y Pérdida de los Dºs Reales
4. (I) Modos de Adquirir Propiedad. Ocupación. Accesión. Hallazgo y Tesoro.
4. (II) Modos de Adquirir. Tradición. Teoría del Título y Modo.
4. (III) Modos de Adquirir. Usucapión.

II. El derecho de propiedad

5. El derecho de propiedad.
6. Las acciones protectoras del dominio.
7. Propiedades especiales. La propiedad intelectual.
8. Comunidad de bienes. Propiedad horizontal.

III. Derechos reales limitados

9. (I) Derechos de adquisición preferente: Opción, tanteo y retracto

9. (II) Aprovechamiento por turnos.
9. (III) Usufructo, uso y habitación.
10. (I) Derechos reales de garantía. La prenda.
10. (II) La hipoteca (y anticresis).
11. Servidumbres. Derecho de superficie y afines.

IV. El Registro de la Propiedad

12. (I) Sistemas registrales. Los asientos registrales. Inscripción y tradición.

12. (II) La eficacia defensiva de la inscripción.

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 I. Teoría general de los Derechos reales

LECCIÓN 1: Introducción. Diferencias entre derechos reales y de crédito.

Caracteres propios de los derechos reales. Sistemas de creación de derechos
reales.

§1. DERECHO REAL:

Derecho Patrimonial: Es el conjunto de normas jurídicas e intercambio de bienes y de servicios. — Donde

tenemos dos bloques, derechos reales y obligaciones.

Derecho patrimonial: Es el Derecho real (poder directo, sobre la cosa, sin sujeto pasivo individualmente
determinado) + Derecho de obligaciones (eficacia relativa, sobre el sujeto pasivo, en algún caso directo
inscrito en Rª Propiedad con efectos reales). Mandato, préstamo, venta/propiedad sobre un bien.

Derecho real: Es un Poder inmediato y directo sobre la cosa. El Poder o señorío pleno sobre la cosa: es el
derecho de propiedad. El poder parcial o limitado: es el derecho real en cosa ajena.

Regulación: La regulación se encuentra en la CE art. 33 derecho propiedad privada. CC, libro II junto con
precisiones en libro III y IV. Normas al margen del CC: LH (Ley Hipotecaria) y RH, propiedades especiales. No
hay regulación general donde tengamos todos los derechos en bloque, sino que se han ido regulando en leyes
especiales fuera del CC. No hay una enumeración única y exhaustiva.

§2. CONCEPTO Y CARACTERES:

¿Qué es entonces el DERCHO REAL?: Concepto: Es el poder otorgado por el ordenamiento jurídico,
inmediato y absoluto sobre una cosa, que implica en su titular un señorío pleno (propiedad) o parcial
(derecho real en cosa ajena) sobre la misma.

Caracteres:

- Carácter inmediato (refleja el elemento interno, poder que el sujeto tiene sobre la cosa): Es inherente a la
cosa; poder directo sobre la misma sin intervención de nadie para satisfacer su interés; se otorga plena
soberanía sobre la misma. La desposesión injusta permite reivindicación y recuperación. No en garantía,
no adquisición preferente.

- Poder absoluto (refleja elemento externo, alude a la relación del sujeto con el bien u objeto respecto del
resto de sujetos): exclusivo, eficaz erga omnes (frente a todos), sobre la cosa, sin sujeto pasivo
determinado. Excepciones: art. 34 LH. donde la eficacia respecto a un tercero o es exacta

Otro esquema: inherencia, de la que se deriva la reipersecutoriedad, y exclusividad.

§3. OBJETO, EFICACIA FRENTE A TERCEROS, SUJETO:

Objeto: bienes susceptibles de apropiación. Cosa sobre la que recae el poder inmediato y directo. Bienes
presentes, en el patrimonio. Muebles e inmuebles, materiales o inmateriales.

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Sujeto. El Titular:puede ser una persona física o jurídica –públicas o privadas- con capacidad jurídica (no
precisa capacidad de obrar, la cual depende del estado civil, el menor es titular de propiedad aunque no
ejercite su derecho):

- Sujeto determinado (Ej. Rosa y su ordenador, derechos reales subjetivamente personales).

- Sujeto indeterminado determinándose en atención a quien sea propietario de la cosa (derechos
subjetivamente reales) –servidumbre, lo que importa son las fincas-.
- También cabe la pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa (propiedad-usufructo-
servidumbre-acreedor hipotecario).
- Cabe la pluralidad en la titularidad de un derecho real (copropiedad). Es decir, un mismo derecho de
una cosa pertenece a varios titulares.

§4. CONTENIDO:
Contenido:
- Señorío atribuido sobre la cosa, que otorga facultades del titular.
- Pleno: El derecho de propiedad. –posesión, disfrute, oponibilidad, defensa: Acciones declarativas:
declarativa, confesoria, negatoria, Acciones restitutorias: reivindicatorias, Acción publiciana; de
resarcimiento de daños, defensivas de la posesión (interdictales).
- Limitado: derechos reales en cosa ajena (o no propia).

§5. FACULTADES:

- Aproximación a las facultades agrupadas en la titularidad real:

Realización directa del interés, sin prestación de otros:

Goce, utilización y rendimiento; realización del valor, adquisición preferente.
Exclusión preventiva y represiva de terceros.
Oponibilidad a terceros que toleran el derecho.
Persecución de la cosa
Disposición: enajenación, cesión, transferencia o renuncia. Gravamen
Preferencia o prioridad según antigüedad del título.

§6. DIFERENCIAS ENTRE DERECHO REAL - DERECHO DE CRÉDITO:

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Nuestro ordenamiento sigue la teoría clásica con grandes diferencias y contraposición entre Derechos Reales y
Derechos de Crédito. Se distingue entre Derecho de crédito—Derecho Real en función de los siguientes
criterios:

(a) Número: números apertus: Art. 1255 CC. / Números clausus: según la teoría clásica no seguida en este
punto por nuestro ordenamiento.
(b) Derecho Romano: clausus - Concepción liberal de propiedad libre, sólo limitada por Ley, la creación de
derecho reales afecta al orden público económico, frena la libre circulación de bienes e impone cargas a
los terceros.
(c) Derecho Francés: apertus –Autonomía de la voluntad.
(d) Opción elegida en nuestro ordenamiento:

• Libertad (autonomía de la voluntad) respetando seguridad del tráfico

• Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN): requisitos para su registro: 1. caracteres de
derecho real –poder directo e inmediato sobre la cosa-; 2. no contradicción con orden público
económico -1255 CC- 3. tutela jurídica de intereses de las partes.

La teoría obligacionista minimiza la distinción entre derechos reales y de crédito, teniendo en cuenta en un
caso el sujeto indeterminado frente al sujeto determinado. El titular es el único facultado en un tejido de
prohibiciones. La diferencia no es clara en los derechos reales limitados; el derecho de obligaciones puede ser
vulnerado por deudor o un tercero, la adquisición requiere título en ambos casos, el número es apertus en
ambos casos.

- La teoría clásica distingue claramente derechos reales y de crédito. Nuestro ordenamiento la sigue a
excepción del número, en que según el TS seguimos el criterio de números apertus (art. 2 LH “... Y otros
cualesquiera reales”, art, 7 RH, también favorecen la flexibilidad del 392, 467, 523 CC), se pueden
modificar y crear nuevos derechos reales, que serían atípicos siempre que cumplan las notas de estipulado
por las partes –1255 –CC-, constituido en escritura pública, carácter perpetuo y poder directo e inmediato
sobre la cosa. Se crean derecho de opción de carácter real, derecho de levante, otros... Realmente son sub-
tipos de derechos reales existentes.

- Teoría clásica: derecho real: relación persona y cosa; derecho de Obligación: relación entre personas.
- Teoría obligacionista: los derechos existen entre personas; en derecho real: abstención que impone el
propietario a la comunidad.
- Teoría intermedia: en Derecho real dos elementos: poder del sujeto sobre la cosa, relación del sujeto
con la colectividad.

Nuestro ordenamiento descarta las teorías negadoras de la distinción. Criterios de política jurídica determinan
la eficacia erga omnes de los derechos.

§7. CLASES DE DERECHOS REALES: (PROGRAMA)

- Propiedad: Es el paradigma de derecho real, donde se ostenta un poder absoluto sobre la cosa. (Propiedad
privada y concesiones de dominio público)

- Derechos reales en cosa ajena, son limitados, ius in re aliena: el titular tiene facultades del propietario
recortando su poder. Pueden ser:

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 1. De goce y disfrute: el titular usa y/o disfruta de la cosa, con un poder inmediato sobre ella y
oposición de su derecho a terceros.
(i) Usufructo. Art. 467. uso y disfrute de cosa ajena, sin modificarla, cabe disposición m.c de su do
(ii) Uso y habitación. Art. 524. Obtención de frutos limitada al consumo/ocupación de habitación
para sí o su familia.
(iii)Servidumbre. Art. 530. Gravamen entre dos fincas, aprovechamiento de fundo ajeno por el titular.
(iv)Enfiteusis. Art. 1605. Censos: Cesión del dominio útil de la cosa a cambio de pensión anual.
Enfiteuta disfruta de la finca y paga; propietario es dueño directo recibe la pensión o canon. En la
práctica se asemeja a usufructo pero a diferencia de éste sólo es convencional no legal, indefinido
no vitalicio, sobre inmuebles no muebles, y permite alterar la cosa.
(v) Superficie. No en CC, aunque alude a él. Reconocido en RH y L del suelo. Do en virtud del cual el
concedente otorga al superficiario el derecho a levantar en suelo ajeno un edificio a cambio de un
canon, y devenir titular de él en ciertas condiciones (tiempo: 75 o 99 años). Cumplido el tiempo
el edificio pasa a la propiedad del suelo.

2. De garantía o realización de valor: el titular tiene la facultad de exigir la enajenación (no

apropiación) de la cosa ajena para obtener el crédito que se le adeuda. Se asegura el cumplimiento de
una obligación principal, el bien es propiedad del que la empeña o hipoteca y tiene la libre disposición
sobre el mismo.
(i) Prenda: muebles con o sin desplazamiento.
(ii) Hipoteca: inmuebles.
(iii)Anticresis: frutos del inmueble del deudor.

3. De adquisición preferente: el titular tiene la facultad de adquirir la cosa con preferencia a cualquier
tercero. –doctrina ius ad rem, no atribuyen poder directo sino derecho de adquirirlo-.
(i) Tanteo.
(ii) Retracto.
(iii) Opción.

- Posesión: Derecho real provisional, no definitivo. No es completo sino más débil y en condiciones más
precarias que los derechos reales.

Derecho de retención del acreedor en supuestos legalmente previstos: 453, derecho de acreedores de retener
la cosa de su deudor hasta que el D satisfaga deuda. En usufructo 502 y 503. Es derecho de obligación con
efectos reales.

§8. SUPUESTOS POLÉMICOS: (Ver Manual de Albaladejo):

- Derecho de retención del acreedor en supuestos legalmente previstos: Art. 453CC, derecho de acreedores
de retener la cosa de su deudor hasta que el D satisfaga deuda. En usufructo 502 y 503. Es derecho de
obligación con efectos reales.
- Arrendamiento: el poder directo es del dueño y arrendador, no del arrendatario. En casos de prórroga
legal forzosa o de arrendamientos inscritos se duda de su condición.
- Ius ad rem: título sin tradición. Opción inscrita en registro permite perseguir el bien. Tanteo y retracto:
facultad de adquirir un bien, sin poder directo sobre el mismo.
- Obligaciones propter rem: obligaciones derivadas de derechos reales que acompañan a éstos –
obligaciones fiscales del titular de un derecho real.

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 §9. SUPUESTOS EN QUE SE DAN CONJUNTAMENTE PODER DIRECTO SOBRE COSA Y OBLIGACIÓN

La realidad ofrece situaciones en que se identifican conjuntamente derecho real y derecho de crédito. De dos
maneras: 1. Figura híbrida con elementos de los dos. 2. Figura en que cabe la escisión conceptual. Los
supuestos son:

1. Derecho real con contenido obligacional conexo. Obligaciones del usufructuario respecto del nudo
propietario.
2. Contenido obligacional secundario del derecho de servidumbre. Reparación de muro de apoyo para
sostener viga del vecino con derecho de apoyo.
3. Cargas reales (censos): son poderes sobre la cosa que autorizan a obtener prestaciones a cargo de
ella, con obligación del titular de proporcionarlas. Con los rendimientos de la cosa se cubre la
prestación por lo que la carga merma la utilidad de la cosa. Si no se proporciona la prestación el
titular puede obtenerla sobre la cosa o sobre su valor. La obligación es el fin, y el poder real es el
medio
§10. DERECHOS REALES EN COSA AJENA:

- Poderes directos sobre el bien, no dependen de la propiedad, no la gravan, gravan la cosa y constriñen el
poder del dueño.

- Tanto la propiedad como los derechos reales en cosa ajena son elásticos.

- Constitución, bien por ley (cuando concurren ciertas circunstancias) o por negocio jurídico: por
enajenación de propiedad y derecho real limitado a dos personas distintas, por transferencia del derecho
real en cosa ajena a persona distinta conservando la propiedad, por reserva del derecho real en cosa ajena
transfiriendo la propiedad a a otro.

- Pueden ser de dos tipos: 1. Absorben toda la utilidad del bien (no pueden establecerse a perpetuidad); 2.
Absorben parte de la utilidad del bien (según casos perpetuidad o temporalidad).

§11. POSIBILIDAD DE CREAR NUEVOS DERECHOS REALES:

- Derechos reales típicos: regulados en la Ley.

- Derechos reales atípicos: no regulados, admisibles en un sistema de numerus apertus como el nuestro en
base a la autonomía de la voluntad (art. 2 y 7 LH, jurisprudencia favorable). Se requiere que
objetivamente tenga naturaleza de poder inmediato y directo sobre una cosa. En sentido abstracto es
aceptada. Sin embargo, la DGRN no admite el ingreso en el Ro de la Propiedad de ambiguos o falsos
derechos reales por lo que en ocasiones se aplica el numerus clausus.
- También cabe la modificación del contenido de derechos reales ya regulados (CC). Esto es más fácil que la
creación ex novo de figuras.

§12. DERECHOS REALES DEFINITIVOS Y DERECHO REAL PROVISIONAL:

- Derechos reales definitivos: Son poderes jurídicamente perfectos, completos, en su esfera de actuación; se
caracterizan por la permanencia dentro de su vida hábil.
- Derecho real provisional: La posesión. Poder jurídicamente transitorio o derecho real provisional, más
débil por ser más precarias sus condiciones que los definitivos que pueden vencerle

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 LECCIÓN 2 : La Posesión.

§1. LA POSESIÓN
A) INTRODUCCIÓN: POSESIÓN

Es una institución de derecho real de carácter provisional. Ejercicio de hecho de las facultades de un derecho
real. De este ejercicio de hecho emana una pretendida apariencia de titularidad.— El Derecho lo que quiere
es prevenir conflictos de las titularidades y pacificar las relaciones sociales.

¿Qué efectos jurídicos tiene la posesión?:

- Protección judicial LEC.

- Legitimación de quien ejerce in efectos para terceros de buena fe.
- Legitimación a favor de poseedor en concepto de dueño (Art. 464 CC, adquisición a non dominio de
tercero de buena fe a título oneroso por posesión de b.muebles).
- Usucapión, tradición y ocupación (Aprehensión material de un bien). — Todas estas figuras tienen como
fundamento la posesión.
- Frutos y compensaciones al poseedor aunque deje de serlo.

B) SENTIDOS DE LA PALABRA “Posesión”:

La palabra posesión tiene dos sentidos: como señorío o poder de hecho, y como poder jurídico (derecho).
La posesión es poder de hecho y poder jurídico, de derecho. — Aun no teniendo el dominio de hecho se posee
la cosa jurídicamente (se tiene la posesión como derecho). Es derecho provisional. Aspectos de la posesión: 1.
Fáctico, como hecho; 2. Jurídico, como derecho
Nuestro derecho ha elaborado la concepción de posesión desde una concepción romana con aspectos
germánicos. Aparece en el CC Art. 430 CC y ss. También en la LEC y LH.

- La posesión es el poder de hecho estable sobre las cosas. Y tiene la posesión un elemento
necesariamente corporal e intencional (más o menos amplio según el caso) — Se debe tener una intención
(animus) de poseer la cosa en nuestro dominio material (corpore).

- Se regula la posesión de cosas y derechos, en concepto de dueño y distinto, incluidos los detentadores. —
En la regulación de la posesión el legislador se encuentra entre dos puntos a regular: (1) Beneficiando
todas las posesiones, sin tener en cuenta los derechos sino las relaciones de hecho. (2) Regular solo las
relaciones de derecho, y no se tiene en cuenta la posesión como relaciones de derecho. — Nuestro derecho
derecho defiende incluso a los detentadores, aunque provenga del despojo. (Luego se pueden aplicar las
acciones o interdictos reivindicatorios). Se regula la posesión de cosas y derechos, en concepto de dueño y
distinto, incluidos los detentadores.

- Se contempla la posesión como hecho y como derecho. Se incorporan en la ley de presunciones. Se incluye
la protección jurisdiccional interdictal en la LEC. Separación entre juicio posesorio sobre la posesión y
petitorio sobre el derecho a poseer.

- La posesión pertenece a las personas jurídicas: poder de hecho y poder de derecho.

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B) POSESIÓN: COMO PODER DE HECHO Y PODER DE DERECHO:

1.º Posesión como poder de hecho.— En el sentido más usual, significa señorío o poder de hecho sobre una
cosa, tenencia, que recae sobre quien domine la cosa de hecho. La Ley protege el poder de hecho. Consiste la
posesión de hecho mismo de ese poder, se tenga o no derecho a él. Es el hecho jurídico de ostentar tal poder,
de la dominación personal y material de la cosa: (animo o intención de poseer+cuerpo). Requiere un ánimo.

2.º Posesión como poder jurídico o de derecho.— Es el señorío o poder jurídico sobre una cosa concedido
por la Ley como derecho. Independientemente de la tenencia material o dominio de hecho de la cosa en
cuestión. Los Supuestos de nuestro ordenamiento protegidos por ley son: (Art. 446 CC):

A. Posesión incorporal del despojado.— Quien es despojado por otro de la cosa que materialmente
poseía, pierde ciertamente la posesión corporal de hecho, pero conserva la posesión de derecho
durante un año. Art. 460. 4º CC: dura un año (además sirve para usucapir, Art. 1944 CC). — Así se
otorga un poder incorporal, en cuya virtud, puede, independientemente de que tenga o no derecho
sobre la cosa, recuperarla mediante la oportuna reclamación. (Art. 460 CC).

B. Posesión civilísima del heredero.— Quien en el Derecho del Código civil hereda a otro, adquiere
sobre las cosas poseídas por el difunto un cierto poder jurídico llamado posesión civilísima. (Art. 440
CC). Según el CC (no en Dº forales). Independientemente del hecho de poseer de hecho o
materialmente las cosas heredadas. (Se tiene la posesión desde que acepta, y la posesión se retrotrae
desde el momento de la muerte del pariente).

C. Poseedor mediato que carece de posesión directa o inmediata (dueño/arrendador/

arrendatario).— El que carece de posesión directa de una cosa (posesión inmediata) puede, sin
embargo, tener sobre la misma cierta clase de poder jurídico llamado posesión mediata. Poseedor
mediato (Ej. usufructo, prenda, el dueño da al arrendatario la posesión efectiva de la cosa arrendada,
pero conserva su posesión de derecho, etc…).

C) DERECHO DE POSESIÓN Y DERECHO A POSEER:

(a) Derecho de posesión o ius posessionis.— También se dice que constituye un derecho el conjunto de
facultades que otorga el ordenamiento por ser poseedor (de hecho o de derecho): a este conjunto se le
llama ius posessionis. Ahora bien, este conjunto de facultades no son el derecho a poseer, sino un
derecho originado de la posesión.

(b) Derecho a poseer o ius possidendi— al que corresponde la posesión: A el derecho de posesión (ius
posessionis) antes visto, se contrapone el derecho a poseer (ius possidendi) que es el que,
independientemente de que sea o no poseedor de hecho, compete a la persona a quien, según la Ley
corresponde la facultad de poseer la cosa. (Ej. Al dueño de la misma, o al arrendatario).

§2. EL PODER DE HECHO

D) PODER DE HECHO. CASOS EN QUE NO HAY PODER DE HECHO.

a) Poder de hecho.— El poder de hecho o señorío de hecho, pide dos requisitos:(1) Sometimiento potencial
y (2) duradero a la voluntad del tenedor, como hecho-estado (Art. 438 CC Ocupación material del sujeto a
la voluntad): Dos requisitos:

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 - 1. Sometimiento al poder efectivo de la voluntad del sujeto. Señorío efectivo de nuestra voluntad
(aun sin poder físico actual), aunque ignore su paradero (Art. 461 CC). — No se necesita contacto
corporal para seguir poseyendo. Es decir, dicho poder debe ser entendido, no en un sentido de poder
físico actual sino en el sentido de hallarse bajo el señorío efectivo de nuestra voluntad.

- 2. De forma que su posesión sea duradera (Art. 438 CC) y ante los demás (Art. 461 CC):
- La tenencia material es insuficiente.— Pues hay contactos corporales entre persona y cosa que, a los
ojos de la opinión común, evidentemente no son tal poder o posesión, sino que son esporádicos, sin
ánimo de voluntad posesoria. La posesión requiere corpus (por sí y a través de otro) y animus. (Ej. no
lo tiene la visita que se sienta en casa de un amigo, no posee la silla). Sin intención o animus no hay
posesión.
- El contacto corporal no es necesario. Se puede tener la posesión a través de un servidor de la posesión
que actúa sin autonomía, dependiendo del sujeto, y es un instrumento, no un representante. Concepto
de servidor de posesión según BGB.
- El sometimiento al poder de la voluntad del sujeto es posible, aunque el bien este al alcance de los
demás y estos no la tengan bajo su poder (si la hicieran serían poseedores de hecho). Esto es, no es
necesaria una tenencia material de todos los objetos que poseemos. El contacto corporal no es
necesario para el poder de hecho.

b) Casos en que no hay poder de hecho.— Cuando hay posesión como derecho pero falla el poder de
hecho, este es el supuesto de la posesión mediata. Por tanto, en las situaciones de poder de hecho caben
dos tipos:

1. Primera situación: La tenencia efectiva de la cosa poseída y posesión inmediata. Disfruta de una
posesión inmediata hallándose en su poder el objeto de la posesión. Es un poseedor de posesión como
hecho.

2. Segunda situación: La dominación bajo nuestro señorío sin tenencia efectiva. La de quien no tiene
el objeto bajo su poder material, pero aunque esté separado de él, posee su ánimo de tenencia. Esto
es, cuando las cosas que se hallan sometidas al señorío de nuestra voluntad aun no estando bajo
nuestro poder material. Esta es también una situación de posesión como hecho.

- Luego, hay una Tercera situación: la de quien tiene la cosa, qué está en poder de otro, en posesión mediata.
El poseedor mediato es un poseedor de posesión como derecho, no de hecho

§3. SUJETO DE LA POSESIÓN

C) SUJETO DE POSESIÓN. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN.

1. Sujeto.—Son todas las Personas físicas o jurídicas (no se necesita capacidad de obrar), puesto que para
ostentar la titularidad de un poder jurídico basta con tener capacidad jurídica. Con lo cual piede poseer
cualquier persona:

(1) Para la posesión como derecho.—El sujeto debe tener solo capacidad jurídica.
(2) Para la posesión como hecho.—Se necesita ser una persona física o jurídica con capacidad jurídica y
además aptitud natural de entender, querer y de elegir (Capacidad de obrar) para cumplir la doble
naturaleza de la posesión: corpus y animus. Ahora bien, los que carecen de esta aptitud, sin embargo
pueden poseer mediante representante. Si tiene capacidad de entender y querer puede adquirir por sí la
posesión.

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Presunciones de quien es el poseedor:

La ley presume iuris tantum que la posesión la tiene cierta persona, hay dos tipos de presunción:

1.- Art. 38 LH “quien tiene inscrito el dominio de inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos” –sólo en este caso; no es extensivo a otros supuestos de titularidad en Registro público-.
2.- Art. 449 del CC respecto de la presunción de posesión de bienes muebles y objetos que se encuentren en
un bien inmueble, que se consideran poseídos por el que tiene el inmueble salvo que se pruebe lo
contrario.

PRESUNCIONES SOBRE LA POSESIÓN:

a) IURIS ET DE IURE: Son aquellas presunciones de derecho que no admiten prueba en contrario.
- Art. 464, 1º CC: Bienes muebles de buena fe=equivale a título.
- Art. 35 LH. : Inscripción en el registro, equivale a justo título, y presume buena fe (y requisitos de la
posesión para usucapir).

b) IURIS TANTUM: Admiten prueba en contrario. El que se oponga deberá probar su posesión. La ley
deduce efectos jurídicos de un derecho.

- art. 448: presunción de poseer con título

- art. 449: presunción de bienes muebles dentro del inmueble
- art. 434: presunción de buena fe
- art. 436: presunción de continuidad en el concepto de posesión.
- art. 459: presunción de posesión durante el tiempo intermedio.
- art. 450: posesión de cosa común

- art. 461: posesión de cosa ignorada

- art. 466: recuperación de posesión indebidamente perdida.

F) REPRESENTACIÓN EN LA POSESIÓN:

¿Cabe la posesión mediante representante?— Lo que se intenta es ver que la figura de la representación para
ello se distingue la posesión como derecho y la posesión como hecho.

(1) En la posesión como derecho: no cabe la representación. El derecho lo ostenta el titular, no puede
poseerse a través de otro. —Una parte de la doctrina dice que no se puede aplicar en pura teoría la
representación sobre el derecho de poseer, pero en la práctica sí se permite: Ej. Que otro realice actos que
produzcan efectos para la posesión que tenemos. — Esto es, no obstante, puede decirse que un sujeto
representa al poseedor bien porque realice algunos actos que afectan a la posesión como derecho o
porque ejercite las facultades de la misma, y a esta situación se refiere la expresión “posesión de
derecho mediante representante”. Alguien puede actuar como un representante en la práctica: a quien
tengamos encomendado el ejercicio de tosas las facultades que nos correspondan por tener la posesión.

(2) En la posesión como hecho: El poseedor con poder de hecho no puede serlo mediante el poder de hecho
que otro tiene para él.— Puede admitirse la figura del servidor de la posesión que no tiene poder por sí
y es utilizado como instrumento de ejecución.— En la posesión como hecho: En el Art. 431 CC, dice “a
nombre de otro” la doctrina se pregunta a quién se refiere: hay opiniones dispares y contrarias. — Se
distingue posesión en nombre propio (del interesado para sí, sin representación) y en nombre ajeno (del
representante). 


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 §4. OBJETO DE LA POSESIÓN

G) OBJETO DE LA POSESIÓN:

Artículo 437.
Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación.

1. Objeto de la posesión.— La posesión (como hecho o derecho) sólo puede recaer sobre cosas (en sentido
jurídico) apropiables, es decir sometibles a derechos privados patrimoniales: Derechos reales o derechos de
crédito. Tal idea la expresa el Art. 437 CC diciendo que “solo pueden ser susceptibles de apropiación las
cosas…que sean susceptibles de apropiación”, apropiación que únicamente recae sobre bienes
patrimoniales muebles e inmuebles. (Art. 333 y ss.)
Son susceptibles de apropiación: Todas las cosas corporales susceptibles de sujeción a voluntad del
hombre y que estén en el comercio. Quedan excluidas las cosas comunes, públicas y sagradas, mientras
permanezcan afectas al fin público o sagrado.
Es posible la posesión de cosas o de partes de cosas susceptibles de señorío independiente. 


2. La Posesión de cosas corporales (Art. 437 CC) e incorporales: Obra artística, literaria, derecho de
obligación o real.—La posesión puede ciertamente recaer sobre cosas corporales y el ordenamiento jurídico
admite la posesión de cosas incorporales y de derechos: (Art. 430-31-32 y 437 CC). Con lo cual, según
la letra de nuestro Derecho se admite la posesión de cosas (sin excluir las incorporales) y de derechos.

(a) La posesión como derecho puede recaer en una cosa inmaterial o un derecho.

(b) La posesión como hecho sobre bienes inmateriales o cosas incorporales es posible,
independientemente de quien tenga el derecho (posesión de hecho de obra literaria sin derecho).
Otros autores no lo admiten (bienes inmateriales no son objeto de posesión como hecho, requieren
adaptación). 


3. ¿Sobre que recae la posesión?: TEORIAS:

1. Disfrute de la cosa.
2. Poseer el derecho de ejercitarlo.
3. La posesión solo puede ser de cosas.

• Posesión de derechos: Es un poder sobre el objeto del derecho, que queda sometido de forma
duradera en nuestro ordenamiento.

• Derechos poseibles: Derechos susceptibles de apropiación según: (Art. 437 CC). y estos derechos
poseibles son, según el punto de vista de nuestra ley, los derechos privados patrimoniales: Derechos
reales y de crédito.—Art. 437 CC: “Sólo pueden ser objeto de posesión… los derechos que sean
susceptibles de apropiación”, es decir, de pertenencia a los particulares como bienes patrimoniales: Solo
aquellos susceptibles de ejercicio reiterado, y duradero, no aquellos que se agotan en un acto.
Ejemplos: de derecho reales como propiedad, usufructo, uso, habitación, servidumbre, censo,
superficie, prenda, anticresis, y de derechos de crédito como arrendamiento, comodato, mutuo, renta
vitalicia...

• Derechos excluidos: Así, quedan fuera de posesión los Derechos de familia, Derechos de crédito que
se agotan en un acto: compraventa, permuta, mandato, y Derechos reales que se agotan en un acto
como hipoteca o retracto, y evidentemente los Derechos de la personalidad. — La doctrina se centra

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 sobre los derechos reales (únicos susceptibles de usucapión), y de crédito como capaces de ser
poseídos.

• Naturaleza de la posesión como derecho: Como hecho es hecho jurídico, tiene efectos jurídicos.
Como derecho es provisional o más débil. Según algún autor –Albaladejo- la posesión de cosas es un
derecho de naturaleza real, y la de derechos es de naturaleza real o personal (de crédito) según lo sea
el derecho poseído.

CLASES DE POSESIÓN:
§5. POSESIÓN EN CONCEPTO O NO DE TITULAR

A) POSESIÓN EN CONCEPTO DE TITULAR O DE TENEDOR (No titular):

- Posesión en concepto de titular o derecho poseído: Ej. Aquel que posee un derecho de propiedad o
usufructuario respecto del derecho de usufructo (cosa ajena).— Solo el que posee en concepto de dueño o
titular puede usucapir ese derecho real. Mientras que el que posee en concepto de tenedor no puede
usucapir. (Art. 432 CC).

- Posesión en concepto de no titular o de tenedor de la cosa o derecho: Es el tenedor de la cosa o

derecho que pertenece a otro. (Ej. Arrendatario respecto de propiedad, usufructuario respecto de la
servidumbre. Puede ser utilidad de otro: depositario respecto de propietario, o en utilidad del poseedor:
comodatario).

Art. 432 CC: La posesión de bienes o derechos puede tenerse en concepto de dueño de los mismos, o de
tenedor para conservarlos o disfrutarlos perteneciendo el dominio a otro.

- Según una opinión, el art. 430 del CC recoge la misma dualidad, al tratar posesión natural y posesión civil.
La primera como tenencia de cosa o disfrute de derecho por una persona no titular, la segunda como
tenencia o disfrute unidos a la intención de tener la cosa o derecho como suyos, como titular. Otra
opinión entiende que la intención del 430 se refiere a la buena fe, y la posesión civil se confunde con
posesión de buena fe en sentido amplio.

B) CALIFICACIÓN E INTERVERSIÓN:

- Calificación: La determinación de la posesión en concepto de titular o no, se deduce de la voluntad del

poseedor al adquirir la posesión. En ausencia de esta voluntad, como ocurre en el supuesto de la posesión
civilísima, se adquiere en el mismo concepto que tenía el causante.

- Interversión de la posesión: Es el cambio en el concepto de poseedor. (ej. de depósito: “en concepto de

tenedor” y el propietario decide pasar el concepto a “poseedor en concepto de usufructuario”). Para esta
interversión de la posesión, se requiere un comportamiento individual externo en el nuevo concepto, o
bien de acuerdo con el interesado.— El poseedor no puede cambiar por voluntad interna el concepto en
que posee (como titular o tenedor). “La Ley presume que la posesión se disfruta en el mismo concepto que
se adquirió (Art. 436 CC), mientras no se pruebe lo contrario”.

C) PRESUNCIÓN DE LA POSESIÓN DEL TITULAR CC:

Iuris tantum.— Art. 448 CC, dice: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de
que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo (no se le puede obligar a demostrarlo)”.— Se
presume que el poseedor actual de una cosa en concepto de dueño, o titular de un derecho sobre ella, es
13
titular del derecho en cuyo concepto posee. “Así, si posee como dueño se presume que es dueño; si posee
como usufructuario se supone que lo es”. Se refiere a la propiedad o a cualquier otro derecho real (no solo la
propiedad).— Justo título= es el acto apto para adquirir dominio o Derecho Real, sin necesidad de documento.
(Art. 447 CC). La presunción en cuestión admite prueba en contrario.

Estudio de presupuestos y requisitos art. 448 CC: Supuestos de la Presunción (Ver manual. pág. 46-47):
— Afecta al poseedor actual, no al que la perdió, le privaron o transmitió en posesión.

- La presunción de ser titular ampara al poseedor despojado frente al de derecho.

- La presunción ampara al poseedor de hecho y de derecho.
- La presunción de ser titular ampara también al que usucape. (Art. 1954 CC). Una vez que se ha
usucapido el derecho favorece al que Usucapido con la presunción del Art. 448 CC.

Se presume el título en el concepto que se adquirió (Art. 436 CC). Presunción iuris tantum, el poseedor
posee en el concepto que adquirió salvo prueba en contrario.

D) DIFERENCIAS ENTRE: (1) Poseedor como tenedor. (2) Representante. (3) Servidor de la posesión.

(1) Al poseedor como no titular: Hay dos posesiones: una de hecho del tenedor, no titular, y otro de
derecho: del titular. Ambos poseen en nombre propio. El poseedor actúa con efectos en su propio
nombre. El tenedor o poseedor como no titular puede ser de dos tipos: 1. En utilidad propia:
arrendatario, comodatario o usufructuario; y 2. En utilidad de otro: depositario. Ambos poseedores
están protegidos.

(2) Representante: Hay un poseedor: Representado, y un representante. El Representante actúa en

nombre del representado, el cual posee para otro sobre el que recaen los efectos. (Art. 432 CC). Los
efectos de lo que el representante haga afectan a la posesión del representado. — El representado
tiene la posesión como derecho, no tiene el poder sobre la cosa, pero recibe los efectos de la posesión,
como si los tuviese.— La Ley articula la protección del poseedor y la aplicación de la representación al
representante.

(3) El servidor de la posesión. El servidor posesorio es el ejecutor material del señorío posesorio del
poseedor: no posee realmente. Hay un poseedor protegido y un instrumento de la posesión de aquél.
Solo hay un poseedor que posee para sí, al que se protege y quien puede producir efectos sobre la
posesión. Mientras que el servidor de la posesión no es un poseedor. (Ej. Bedel de la Complutense o
el Chofer que lleva al dueño del coche). Se observa y discute la dificultad de distinguir esta figura de
la representación.
§6. POSESIÓN INMEDIATA Y MEDIATA

E) POSEEDORES: MEDIATOS E INMEDIATOS:

- Poseedor inmediato: Aquel que tiene el bien en sus manos. Posesión de hecho, tenencia material sin
mediador posesorio, sino directa o de hecho. (ej. Arrendatario, comodatario)

- Poseedor mediato: Es aquella que se tiene a través (por mediación) de la posesión de otro. Son aquellos
que poseen en nombre de titular o por derecho (no de hecho): Poder jurídico, siempre de derecho
correspondiendo con a otro la posesión de hecho. (Ej. dueño, arrendatario, usufructuario). — Hay, pues, un
desdoblamiento de posesiones, en el que uno conserva una posesión de derecho (mediato), pasando a otro
la posesión como hecho (inmediato).

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Tanto el poseedor mediato (concepto de titular) como el inmediato (concepto de tenedor) son poseedores.—
Debe haber una relación jurídica necesaria. —La posesión inmediata no tiene grados (sino que es el
contacto de hecho o señorío real con lo poseído), y no puede ser nunca en concepto de dueño o titular.

F) DIFERENCIA CON FIGURAS AFINES:

Diferencias entre posesión mediata, representación y servidor de la posesión:

- El servidor no posee, es instrumento de la posesión.

- El representante es poseedor para otro con efectos en el representado, no es autónomo. Ejerce el poder de
hecho en nombre de otro por cuya cuenta actúa.
- El poseedor mediato recibe efectos de la posesión – siempre de derecho-, y tanto el mediato como el
inmediato son poseedores para sí, gobiernan con su voluntad y están protegidos como tales. El poseedor
inmediato no puede ser en concepto de titular de un derecho ni de dueño.

G) RELACIÓN JURÍDICA ENTRE EL POSEEDOR MEDIATO Y INMEDIATO:

- Hay una relación jurídica necesaria y presupuesta entre poseedor mediato y poseedor inmediato, (ej.
Arrendador [dueño] y arrendatario) por la cual uno posee en concepto inferior al otro. Así se dan dos
posesiones, una de hecho (arrendatario) y otra de derecho (dueño arrendador). El poseedor mediato puede
exigir la entrega de la cosa en ciertos supuestos, y el inmediato no puede desprenderse de ella perjudicando
al poseedor mediato.

- La posesión inmediata no tiene grados (contacto de hecho real), y no puede ser nunca en concepto de
dueño o titular.

H) GRADOS DE LA POSESIÓN MEDIATA

- Cada una es en un concepto distinto y puede tener distintas características (titular, no titular, buena o mala
fe), y a su vez su protección –nudo propietario, usufructuario, arrendatario (subarrienda)-. Debajo de una
posesión en concepto de dueño cabe una escala de posesiones mediatas en concepto de titular de
otro derecho (usufructo), o de un derecho de crédito (arrendatario).

- A diferencia de la posesión inmediata, que no admite grados (pues sólo cabe directamente), la mediata es
susceptible de ellos. Debajo de una posesión en concepto de dueño cabe una escala de posesiones mediatas
en concepto de titular de otro derecho.

I) EFECTOS DE LA POSESIÓN INMEDIATA:

- Los actos del poseedor inmediato, o mediador posesorio, que afectan exclusivamente a su posesión no
obligan ni perjudican al poseedor mediato, salvo que le faculte para ejecutarlos o los ratifique: 463 CC. Si el
poseedor inmediato invade la parcela del mediato, éste debe reclamar su posesión mediata, de la que le ha
despojado el poseedor inmediato, bien a su favor o al de un tercero en el plazo de un año (Art. 460 CC).

Artículo 463.
Los actos relativos a la posesión, ejecutados o consentidos por el que posee una cosa ajena como mero tenedor
para disfrutarla o retenerla en cualquier concepto, no obligan ni perjudican al dueño, a no ser que éste hubiese
otorgado a aquél facultades expresas para ejecutarlos o los ratificare con posterioridad.

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 §7. POSESIÓN VICIOSA Y NO VICIOSA, JUSTA E INJUSTA

A) POSESIÓN VICIOSA Y NO VICIOSA:

- Posesión Viciosa: Adquirida mediante despojo del poseedor anterior (sustracción o robo), sin o contra la
voluntad del poseedor, (cuando se le sustrae la cosa subrepticiamente o se le arrebata por la fuerza), en
otro caso no es viciosa. La ley rechaza la adquisición viciosa (clandestina o violenta) de la posesión: Art.
441 CC no admite como posesión por despojo, pues la considera como viciosa. El Art. 444 CC añade que
los actos clandestinos, meramente tolerados o sin conocimiento del poseedor no afectan a la posesión.

Artículo 441.
En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a
ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor
resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.

Artículo 444.
Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa,
o con violencia, no afectan a la posesión.

- Desde el despojo, hay dos posesiones: (1) de hecho, del despojante (viciosa) y (2) de derecho, del
despojado (efectos y plazo de un año para recuperación mediante interdicto posesorio): el despojado
mantiene una posesión como derecho.

- La posesión de hecho es verdadera posesión, el CC la tiene en cuenta y la protege. —-Efectos: (1) Protege
frente a cualquiera que no sea el despojado, incluso si este intenta una recuperación clandestina o violenta.
(2) Sirve para a usucapión extraordinaria (no para la ordinaria salvo el cese violencia y clandestinidad, y
pueda probarse de buena fe y justo título); (3) Se convierte en posesión normal después de un año (Art.
460, 4º) (se purga del vicio de origen, y se protege contra cualquiera desde ese momento al que posee).

B) POSESIÓN JUSTA E INJUSTA:

- Justa: Cuando posee el que tiene derecho a poseer.

- Es injusta: aquel que posee sin derecho a poseer (despojante).

Con lo cual la posesión puede ser:

- Justa y no viciosa: el que posee con derecho, sin despojar a otro.

- Injusta y viciosa: el despojante sin derecho y que priva a otro de su posesión.
- Justa y viciosa: el dueño que recupera despojando al despojante. (Así, tiene una posesión justa, pero
viciosa, el dueño que recupera violentamente la posesión que había perdido indebidamente).
- Injusta y no viciosa: Donde el dueño encuentra la cosa en la calle, pero no tiene derecho a poseer.

§8. POSESIÓN DE BUENA FE Y DE MALA FE.

A) POSESIÓN DE BUENA O MALA FE. POSESIÓN PRECARIA:

- Es de Mala fe: Cuando el poseedor sabe que es injusta su posesión, (es decir, conoce que posee
indebidamente).
- Es de Buena fe: Cuando el poseedor cree que es justa su posesión, (es decir, estima erróneamente, tener
derecho a la posesión de que disfruta). La posesión de buena fe se basa, pues, en un error: creer una cosa

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 (la falsa) por otra (la verdadera, que se ignora): se ignora el vicio (Art. 433 CC) o cree una cosa falsa por
error (Art. 1950 CC).

Artículo 433:
Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.

Artículo 1950.
La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y
podía transmitir su dominio.

- Presunción iuris tantum de buena fe, Art. 434 CC: La posesión se presume siempre de buena fe, salvo
prueba en contrario. “La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala de un poseedor
corresponde la prueba”.

- Cambio de fe por actos que lo acreditan: Art. 435 CC: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este
carácter sino en caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que
posee la cosa indebidamente”.

§9. OTRAS CLASES DE POSESIÓN

- A) Posesión precaria sin derecho: Se designa con este nombre a la posesión concedida a otro por alguien
que se reserva el derecho a revocarla a su voluntad: Arts. 446, 441 CC y art. 250.1.2º LEC. De cualquier
forma, el poseedor precario está protegido en su posesión (art. 446 CC), y si se niega a desprenderse de
ella no debe serle arrebatada, sino mediante decisión de la autoridad competente, previo el oportuno juicio.
(Art. 441 CC).

Artículo 446:
Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o
restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

Artículo 441.
En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El
que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la
entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.

- B) Actos tolerados: No afectan a la posesión, y pueden cesar en cualquier momento. Estos actos no hacen
perder la posesión a quien, sin desprenderse del poder en que consiste permite que otros utilicen en cierta
forma lo que posee (ej. El dueño de una finca autoriza a su vecino a coger hierba). Por lo que tampoco
estos actos sirven para usucapir: Art. 444 CC. Como no afectan a la posesión, no se pueden usucapir.

Artículo 444.
Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o
con violencia, no afectan a la posesión.

C) POSESIÓN DE MUEBLES E INMUEBLES

- La posesión puede recaer sobre muebles o inmuebles. Tanto un caso como para otro no varía lo dicho en
general sobre la posesión como hecho y como derecho. Se estudian unidas ambas categorías.

- Pueden ser de hecho o derecho. En ocasiones la regulación, requisitos y los efectos son diferentes.

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D) COOPOSESIÓN:

- Como hecho: Cuando dos personas o varias personas poseen a la vez (en común) una cosa (o un derecho),
cuando la tienen conjuntamente bajo su poder, es decir cuando todas ejercen un señorío no exclusivo, sino
limitado por los demás sobre ella. (ej. Dos habitan en el mismo piso) Entonces se dice que hay coposesión.
Art. 445 CC (si hay contienda, es poseedor el poseedor actual, si resultan dos poseedores actuales el más
antiguo, si las fechas de posesión son las mismas el que tenga título, y en caso de ser todas las condiciones
iguales en último caso decisión judicial). No hay cuotas. — Uso y disfrute: Art. 394 CC.

Artículo 394: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su
destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su
derecho.

- Como derecho: también la posesión como derecho puede atribuirse a la vez sobre una misma cosa o
respecto de un mismo derecho a varias personas: Entonces hay cotitularidad en todas ellas. Posesión
exclusiva de la parte adjudicada en la división. Art. 450 CC. — Cuando se divide, cada uno se entiende
retroactivamente que poseyó la cosa únicamente desde el principio.

Artículo 450.
Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la
parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del
todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos.

- Coposesión es diferente de la concurrencia de varias posesiones distintas, mediata e inmediata; y de la

coexistencia de posesión de hecho y derecho.

ADQUISICIÓN TRANSMISIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN:

§10. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN:

A) IDEAS GENERALES: ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN PARA SÍ:

- Adquisición de posesión de hecho sobre la cosa: Se necesita capacidad de querer y entender (menores e
incapaces pueden adquirir por sí, pero para el uso requieren representantes, Art. 443 CC).

Artículo 443.
Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus
representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.

- Adquisición de posesión de derecho: (Hay tres formas de posesión de derecho: (1) Civilísima, (2)
Posesión del Despojado y (3) del poseedor Mediato). Todas requieren capacidad jurídica. En unos casos no
exige más requisitos—Civilísima.—Y en los otros casos requiere la capacidad de obrar (en caso de menores
e incapaces es necesaria la actuación de un representante)—tradición fingida. En función del modo de
adquirir pediremos una cosa u otra.

- Adquisición de posesión de derechos (objeto): requiere ejercicio de hecho. En principio se adquiere con
capacidad de obrar, requiere el ejercicio de hecho. Si los incapaces no pueden ejercitar derechos tampoco
pueden adquirirlos, aunque eso será hacer valer el derecho, no para usarlo de hecho.

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B) TIPOS DE ADQUISICIÓN: Originaria y Derivativa.

(1) Adquisición Originaria:

• La adquisición originaria tiene lugar sin que medie relación previa alguna entre el adquirente y un
anterior poseedor. (Es la adquisición de la posesión ex novo).
• Se produce tanto en supuestos de res nullius, no poseídos por nadie, como de cosas poseídas por
otros, si bien la adquisición se verifica sin, o contra, la voluntad de éstos (ladrón, usurpador).
• Se requiere relación material con la cosa e intención de poseerla. Queda bajo el poder de nuestra
voluntad con intención de un sujeto capaz de entender y querer (Art. 443 CC).
‣ Muebles: se adquieren en virtud del Art. 438, por aprehensión u ocupación material, o
sujeción a la voluntad del adquirente.
‣ Inmuebles: Los inmuebles se adquieren ejerciendo en ellos un señorío estable, realizando actos
que denoten tal intención (ej. deslindar, cercar, arar, sembrar).
‣ Derechos: Los derechos requieren el ejercicio de hecho de las facultades que integran el
contenido del derecho (derecho de servidumbre: ej. apoyar viga, obras de acueducto).

(2) Adquisición Derivativa: (Llamada también transmisión o sucesión). La derivativa puede serlo por
tradición, en la transmisión inter vivos a título particular, o bien por Ley, en la sucesión universal mortis
causa. También puede adquirirse la posesión a través de representante.

• Supuestos en los que alguien me transmite la posesión, por consentimiento o porque la ley así lo
establece. La transmisión puede tener lugar en dos formas:

1. Mediante tradición (entrega) u acto equivalente.

2. Por ley de sucesión universal mortis causa.

• La sucesión derivativa supone una sucesión o transmisión jurídica en la posesión.

• En la posesión de hecho no cabe una auténtica sucesión jurídica, la posesión como hecho es distinta
e independiente del transmite. En la posesión como derecho en global hay una sucesión jurídica. Si
no hay derecho de posesión no se transmite. La posesión adquirida depende de la situación de hecho
creada por el adquirente, y no de la situación del anterior poseedor (cabe nueva posesión en distinto
concepto y posterior usucapión, de distinta fe).

• El contenido del derecho de posesión depende necesariamente de la posesión del transmitente:

- Si el transmitente no era poseedor, la adquisición será originaria.  
- Si el transmitente era poseedor la adquisición es derivativa.
- Hay efectos que dependen de la posesión transmitida: acciones posesorias, unión del tiempo del
anterior al propio, si conoce los vicios de posesión anterior los sufre el que adquiere.
- Las consecuencias jurídicas difieren en la (a) adquisición a titulo singular inter vivos y (b) en la
universal mortis causa. Así en la mortis causa, la posesión (i) civilísima, y en inter vivos la (ii)
posesión incorporal del despojado, (iii) la posesión mediata (acuerdo) y adquisición
instrumental y documental.

(2.1) TRANSMISIÓN A TITULO SIGULAR INTER VIVOS:

Se produce la transmisión a título singular inter vivos, cuando se transmite la posesión por medio de la
tradición real o actos equivalentes. Tradición referida al modo de adquirir la posesión, no la propiedad u
otros derechos reales. Si se tiene capacidad de querer y entender, se puede entregar materialmente. Es la

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 Tradición entendida como acto material que requiere capacidad natural de querer (si hay defecto en el
transmitente la adquisición se entenderá como originaria).

- A. La tradición real: es la entrega material de la cosa por voluntad de los implicados: Art. 460.2: “El
poseedor puede perder su posesión: 2.º Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito”. En caso
de derechos, la tradición mediante el ejercicio de hecho del mismo con el consentimiento del anterior
poseedor: cuasitradición, Art. 1464 CC

- B. La Tradición fingida: Desde el exterior es evidente que hay una entrega. Hay varios supuestos, son
formas espiritualizadas, formas en las cuales hay un contrato previo o consenso entre las partes.
Mediante formas simples y espiritualizadas: son las siguientes

1. Entrega del objeto: (1) Traditio longa manu (llaves), (2) Traditio brevi manu (pasa titulo de
dueño mediante el señalamiento) Art. 1463.3, (3) Constituto posesorio. (Cambio de poseedor
inmediato). (4) Traditio instrumental: mediante el otorgamiento de la escritura pública. Art.
1462.2; (5) Traditio documental: mediante entrega de los títulos de pertenencia del dominio de
que se trata. Art. 1464, 2º.
2. Contrato de las partes, sin adquisición del poder de hecho, ni siquiera inmediato sobre la cosa.
3. Mediante acuerdo.

(2.2) TRANSMISIÓN DE SUCESIÓN UNIVERSAL MORTIS CAUSA:

- En la Transmisión de sucesión Universal Mortis causa heredero adquiere por Ley, sin acto material
alguno, la posesión del causante en momento de la muerte. Adquiere sin interrupción, en el caso de
acepte la herencia. Art. 440.1 CC— Posesión civilísima, posesión como derecho.
- Si repudia la herencia se entiende que nunca se ha transmitido la posesión. Art. 440.2 CC

Artículo 440.
La posesión de los bienes hereditarios (civilísima) se entiende transmitida al heredero sin interrupción y
desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia.
El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento.

- Se transmite el derecho de posesión. El heredero está facultado para adquirir, por sí mismo, el poder
de hecho sobre los bienes poseídos por el causante contra perturbación y despojo de la posesión.
- El heredero dispone de acciones posesorias.
- Al heredero se transmite la posesión que tenía causante con sus mismas características, salvo de mala
fe, que no perjudica al heredero si no se demuestra que conocía los vicios. La buena fe y sus efectos
le aprovechan desde la muerte del causante: Art. 442 CC Se beneficia de presunción de buena fe, no
si la posesión era injusta o violenta, por el hecho de adquirirla el heredero 

no sana de esos vicios.

Artículo 442.
El que suceda por título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su
causante, si no se demuestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la
posesión de buena fe no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del causante.

C) ADQUISICIÓN POR MEDIO DE REPRESENTANTE:

- También puede adquirirse la posesión a través de representante. La posesión puede adquirirse directamente
o por representante (Art. 439 CC). Se trata de una sustitución de acto material.

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 Artículo 439.
Puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su
mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión
hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique.

D) CONTINUIDAD DE LA POSESIÓN Y PRESUNCIÓN DE LA POSESIÓN INTERMEDIA:

- Presunción de continuidad de la posesión (Art. 436 CC): “La posesión, desde su adquisición, se
conserva en el mismo concepto y con las mismas características con que se adquirió”. Hay continuidad
tanto en lo favorable, como en lo desfavorable.
Artículo 436.
Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se
pruebe lo contrario.

- Presunción de posesión intermedia (Art. 459 y 1960 CC): Una vez adquirida se presume que subsiste
como se adquirió. Si se prueba que poseyó antes y que posee después, la Ley presume que poseyó también
durante el tiempo intermedio: Art. 459 y 1960.2 CC.

Artículo 459.
El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído durante el tiempo
intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.

§11. LA PERDIDA DE LA POSESIÓN:

๏ Perdida de la posesión como hecho.— La posesión cesa al perder total y definitivamente el poder de
hecho sobre la cosa. Es un cese de la relación indefinidamente:

- No se trata de un no ejercicio meramente transitorio: por depósito en cierto lugar, o ignorancia de

su paradero aún bajo el poder del poseedor (Art. 461), tampoco animales domésticos y domesticados
perdidos (465.2).

- Debe ser definitivo, sin posibilidad de reanudar el ejercicio del poder de hecho: Supuestos de
destrucción, pérdida de la cosa o que “quede fuera del comercio” (Art. 460.3), o si deja estar sometida
al señorío efectivo de nuestra voluntad (Art. 460.1, 2 y 3), además para animales fieros (Art. 465.1).

๏ La Pérdida puede ser voluntaria o involuntaria según sea querida o no por el poseedor. 


‣ Perdida voluntaria: Se pierde cuando (1) por acto unilateral del poseedor: un abandono del bien
(Art. 460.1º) o bien (2) cuando por acto bilateral se cede el bien a otro, gratuita u onerosamente
(Art. 460.2º). — Para esta perdida se requiere capacidad natural de querer y entender, no se
requiere una especial capacidad de obrar. En ciertos supuestos cabe abandono por declaración de
voluntad (repudiar herencia) o cesión por convenio. —No es pérdida la entrega al servidor de la
posesión.

‣ Perdida involuntaria: Cuando hay:

‣ (1) Privación de la posesión por otro sin, o contra, la voluntad del poseedor: (Art. 460.4), y
no autorizada por el ordenamiento jurídico: un despojo (Art. 460.4 CC). Se entiende la
perdida desde el año desde que sucedió el despojo, ya que antes puede recuperar el bien
tanto frente al despojante como frente a terceros (La posesión no se interrumpe, Arts. 1943
CC y 1944 CC).
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 ‣ (2) Suceso involuntario que pone fin al poder de hecho sobre la cosa: Por destrucción, o
perdida de la cosa o porque queda fuera del comercio (Art. 460.3).

‣ (3) Supuestos de perdida de involuntaria de la cosa por otro: También hay pérdida de la
posesión si el servidor de la posesión pierde el poder de hecho sobre la cosa
involuntariamente (despojo) o voluntariamente sin consentimiento del poseedor (abandono
o entrega a tercero).

‣ (4) El poseedor mediato pierde involuntariamente la posesión: aplicación del art. 463 CC
(subsiste el derecho de posesión aún por perturbación de la posesión inmediata):
- Por pérdida involuntaria del poseedor inmediato: despojo, destrucción.
- Por pérdida voluntaria del poseedor inmediato sin consentimiento del mediato: despojo
transcurrido un año.
- Por cese en la condición de poseedor inmediato sin o contra la voluntad del mediato:
interversión de la posesión (cambio de concepto): es despojo transcurrido un año. La
pérdida se convertirá en voluntaria si el mediato ratifica después el acto.
- También hay pérdida voluntaria por cese de la posesión inmediata con consentimiento
del mediato, o conservando la inmediata deja de ser mediador posesorio (traditio brevi
manu: comienza a poseer como dueño).

‣ (5) También se pierde involuntariamente la posesión por abandono o cesión del

representante

Recuperación de la posesión: Posibilidad que ofrece el Art. 460 CC en caso de despojo, y que el 466
CC favorece al entender que la posesión ha sido disfrutada sin interrupción.

LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN.
§12. RAZÓN DE SER Y FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA

1. Protección de la posesión en sí.— La ley protege al que tiene derecho a poseer algo. Donde mediante el
oportuno procedimiento judicial, la posesión que otro ostenta sin derecho a ella, se quita al poseedor, y se
devuelve a quien corresponde. Protección posesoria: Pero, independientemente de quien tenga derecho,
la ley protege a todo poseedor por el hecho de serlo. Todo poseedor, independientemente de si tiene
derecho de poseer, es protegido en su posesión frente a toda lesión no autorizada por el ordenamiento
jurídico. Art. 446 CC. Es una protección específicamente de la posesión en sí y por sí, y solo como
consecuencia de la posesión: no del derecho a poseer.

Art. 446 CC:

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá
ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN:

- Tema discutido por tratarse de un hecho y no de un derecho. El hecho de la posesión de apariencia de

legitimidad.
- La vía de hecho se excluye como fórmula de recuperación de la posesión, imponiéndose la fórmula judicial.
Es decir, tiene un proceso judicial sumario más rápido para recuperar la posesión.

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- TEORIAS DE LA PROTECCIÓN: Se han formulado diferentes teorías para explicar por qué se protege a la
posesión en sí. Hay dos teorías centrales compatibles, que se complementan, la posesión se protege para
mantener la paz y el orden social. Protección del derecho a través de un procedimiento sencillo, sumario,
en que no es necesario probar el derecho, sino solamente la posesión y la lesión producida en ésta.

1. Teoría de Savingny: Consecuencia de la prohibición de violencia o el despojo injustificado, según la

necesidad de mantener la paz social. Para evitar que el sujeto se tome la justicia por su mano. Una vez
causado un daño por violencia, la Ley exige el mantenimiento o el restablecimiento del estado de
hecho alterado. Así se intenta proteger preventivamente al poseedor.

2. Teoría de Ihering: complemento necesario de la protección de la propiedad, facilitando la prueba a

favor del propietario. La mencionada protección se apoya en que, generalmente, el que posee tiene
derecho a ello. Es preferible proteger a los que poseen, pasa así amparar a quienes tienen derecho a
ello, aún a riesgo de proteger indebidamente a otros que no lo tienen, que dejar a los primeros
desprotegidos.

NORMAS DE LA PROTECCIÓN:

1. Acciones protectoras: La protección de la posesión en sí, se realiza mediante las acciones llamadas
interdictos, mediante juicio interdictal verbal y dentro del plazo de caducidad de un año. La protección de
la posesión no interdictal se protege en juicio ordinario. (Art 250.1,4º LEC)
2. Art. 446 CC: amparo o restitución en la posesión al poseedor inquietado. Medios de la LEC.

Art. 446 CC:

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá
ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.

3. LEC de 1881: Procedimientos sumarios sobre la posesión de cosas: interdictos de retener y recobrar,
sometidos al plazo de caducidad de un año.
4. LEC vigente 2000: En algún procedimiento escaso de la ley vigente aparece la ley anterior. (art. 250.1.4º
LEC).
5. Art. 445 CC: Contienda por la posesión. Se plantean criterios de solución escalonados para ver quien
tiene derecho a poseer realmente para el supuesto de dos personas que discuten sobre el hecho de la
posesión. Los criterios son:
1. Poseedor actual –señorío material efectivo-;
2. Poseedor más antiguo –dos poseen-;
3. Si las fechas de posesión son las mismas, el que presente título – documento acreditativo o
cualquier hecho suficientemente demostrativo-;
4. Si todas las anteriores condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial
mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes (mientras se
decide a quien ha de entregarse, no por ser poseedor, sino por tener derecho a poseerla). Las
cuestiones sobre el hecho de la posesión se plantearán dentro del juicio del interdicto de recobrar.

TIPOS DE JUICIO O CONTIENDAS SOBRE LA POSESIÓN:

- Juicio por interdicto posesorio: Es un juicio verbal donde el efecto no es de cosa juzgada (propietario
despojante que quiere recuperar la cosa por su autoridad, frente al poseedor al que despoja). El
demandante no prueba el derecho sino la posesión y la lesión sufrida. El demandado no opone excepciones
fundadas en su derecho a poseer, si la autorización para lesionar la posesión (legítima defensa). Es una
protección provisional de la posesión, en tanto no se pruebe que se halla en contradicción con el derecho.

23
 Este juicio prueba un hecho. (despojo o perturbación de la posesión). Esta protección del interdicto posesorio
protege una situación de hecho.

- Juicio petitorio: Por oposición al posesorio, es un juicio declarativo en el que resuelve lo relativo a un
derecho, a la existencia del mismo y titularidad o quien tiene derecho a poseer. Si el interdicto posesorio no
prospera, entonces se utiliza esta vía petitoria. (ej. arrendatario que posee con contrato nulo, en juicio
declarativo impugna la validez del contrato). Es demandado en el juicio petitorio el vencedor en el
posesorio.

INTERDICTOS DE RETENER O RECOBRAR:

- Lesión: alteración del estado de hecho de la posesión, sin o contra la voluntad del poseedor, no autorizada
por el ordenamiento jurídico. No tiene que ser violenta o clandestina. No requiere conciencia de causar
daño porque la culpa no es requisito. Lo importante es el hecho del despojo o perturbación.

- Puede consistir en un despojo, privación de una posesión, o perturbación, alteración de la posesión que no
llega a ser despojo.

- Protección: — ¿Se aplica la Legitima defensa penal?: judicial, dentro de los límites de la legítima defensa.
Después del despojo sólo cabe el amparo judicial. Durante la perturbación o privación el afectado puede
defenderse dentro de los límites de la legítima defensa (ataque que constituya delito o falta y pone en
peligro de deterioro o pérdida inminente los bienes) –hay opiniones que restringen la legítima defensa
fuera del ámbito de lo personal. La administración puede recobrar por sí en el plazo de un año desde la
usurpación, transcurrido el cual acude a los tribunales.

- Legitimación activa: Los interdictos pueden ser utilizados por cualquier poseedor perturbado o despojado.
(Art. 446 CC). Poseedor perturbado o despojado. No en caso de pérdida de la cosa (otro juicio, no
interdictal, demostrando su derecho a poseer; no cabe el interdicto ya que la falta de restitución no es
despojo).

- Legitimación pasiva: Los interdictos se pueden ejercer contra:

‣ Cualquiera que ha perturbado o despojado, o el que da la orden para que otro materialmente lo haga.
‣ Poseedor que hereda la posesión del despojante o la recibe de éste con conocimiento del despojo (Mala
fe). No está claro en el supuesto de que la reciba sin conocimiento del despojo (Buena fe).
‣ Despojado que recobra la posesión violentamente.

- Extensión de la protección.—En conclusión: El poseedor actual está protegido frente a todos los que,
tomándose la justicia (¡o la injusticia!) por su mano, ataquen su posesión, y es mantenido por la ley en ésta,
ante cualquiera de ellos. También es mantenido ante quien le reclame judicialmente tal posesión, salvo:

1. El despojado por él (o quien recibió del despojante en los términos vistos) dentro del año desde el
despojo, y que pruebe tal circunstancia de haber sido privado de su posesión por el poseedor actual.
2. Quien, en juicio petitorio (juicio declarativo en el que resuelve lo relativo a un derecho), demuestra
que tiene derecho a poseer y como consecuencia debe serle entregada la posesión.

24
INTERDICTOS DE ADQUIRIR — DE HEREDERO (Posesión Civilísima):

Este interdicto lo puede plantear el heredero. Es un procedimiento que corresponde al heredero que, no
teniendo la posesión material de los bienes hereditarios, trata de hacer efectiva la posesión civilísima que por
Ley se le transmite desde el momento de la muerte del causante. Es para que la posesión civilísima de los
bienes de herencia se convierta en una posesión de hecho.

- Legitimación activa: heredero que acepta la herencia.

- Legitimación pasiva: Se aplica ante el que retiene la posesión del heredero. Son los poseedores en concepto
de no dueño, ni de usufructuario, poseedores sin título.
- Objeto: bienes adquiridos por herencia que no sean poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario.
- Se reclama la posesión en el concepto que tenía el causante. No es arma defensiva, es medio de convertir
la posesión civilísima en la posesión mediata o inmediata que tuviera el causante. 

ACCIÓN PUBLICIANA:

▪ Acción de Derecho Romano. La puede utilizar el adquirente despojado de la cosa que no podía ejercitar
la acción reivindicatoria por no ser propietario (tradición realizada sin forma solemne). Es discutida su
permanencia en el Derecho vigente. Protege al poseedor de mejor derecho o rango frente a otro que lo
tiene peor. Sería acción sobre el mejor derecho a poseer. Se protege con esta acción frente al que tiene mejor
derecho a poseer. (Art. 445 CC).

▪ LEC 1881 dejaba la puerta abierta a su admisibilidad en el art. 1658, al ordenar a la sentencia sobre el
interdicto de recobrar que reservará a las partes el derecho que pudieran tener sobre la propiedad o sobre la
posesión definitiva.

▪ LEC 2000: no reproduce la fórmula de la Ley anterior. Su encaje se apoya en el 445 del CC, que alude a
controversia sobre posesión o propiedad como cuestiones distintas.

Artículo 445.
La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión.
Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos
poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas
estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su
posesión o propiedad por los trámites correspondientes.

▪ La jurisprudencia se decanta por la vigencia de la acción, con denominación propia o como subespecie de
la reivindicatoria, en que la prueba del dominio se sustituye por la de mejor derecho. En la práctica es
preferible su presentación en la demanda de la reivindicatoria, con carácter subsidiario de ésta. Es decir, la
jurisprudencia dice que esta acción está vigente pero que tiene que ir en conjunto con la acción
reivindicatoria.

INTERDICTOS DE OBRA NUEVA Y RUINOSA:

- LEC. Art. 250.5 y 6.

- No son acciones posesorias.
- Se trata de suspender la obra en el estado en el que se encuentre.
- Se conceden a poseedores de cosas y derechos a que afecte la obra nueva.

25
 EFECTOS
§13. EFECTOS DE LA POSESIÓN SEGÚN SUS CLASES:

Los efectos de la posesión son las consecuencias atribuidas por el ordenamiento jurídico:

1. Protección jurídica: Los efectos de la posesión se producen en función del concepto en que se posea. Es
decir, recibe los efectos que correspondan al derecho en cuyo concepto posee. También varia según si es
de buena fe (se cree dueño) o mala fe (sabe que no lo es, pero se apoderó de la cosa), lo cual tiene
consecuencias sobre frutos, gastos y la responsabilidad por su perdida o deterioro (abono de daños y
prejuicios).

2. Usucapión: Adquisición de la posesión en concepto de dueño o de titular de un derecho real por el

transcurso del tiempo con los demás requisitos exigidos por la Ley. Nace por el hecho de poseer un bien en
concepto de titular (Art. 1954 CC) o no.

3. Las presunciones de Dº Real: De poseedor en concepto de dueño o titular de un derecho real. Son parte
de la eficacia de la posesión. La posesión es la exteriorización del derecho real, la ley presume que quien
tiene la posesión es dueño o titular del derecho real. Traen efectos jurídicos, y como tales se consideran
eficaces. El Art. 448: poseedor en concepto de dueño: “tiene a su favor la presunción legal de que posee con
justo título y no se le puede obligar a exhibirlo”. En la coposesión se presume la comunidad del derecho.

- Del art. 448 CC se derivan para el poseedor los beneficios de la legitimación pasiva (en proceso sobre la
propiedad o el derecho real) y de la exoneración de la prueba (que corresponderá al demandante). Esta ventaja
se producirá en la posesión de más de un año. 


- La presunción se aplica tanto a posesión de muebles como de inmuebles:

‣ (A) En caso de inmuebles inscritos en el Registro de la propiedad el titular del derecho inscrito es el que goza
de la presunción de que el derecho existe y le pertenece, frente al que posee en contradicción con la
inscripción.
‣ (B) En caso de muebles la presunción de existencia del derecho es más fuerte y se convierte en irrefutable,
prácticamente eleva al poseedor a verdadero titular del derecho. (Art. 464). 


- La presunción del art. 448 no rige a los efectos de la prescripción adquisitiva ordinaria (Usucapión ordinaria),
para la cual el justo título ha de ser probado (Art. 1954). Si se alega que le pertenece porque lo usucapión,
demostrará el justo título. Una vez producida la usucapión, si posee como titular demuestra que posee como tal.

4. Transmisión del derecho real: También la posesión es tradición, medio de transmisión de propiedad y los
derechos reales limitadas. A veces necesitamos algo más: Se requiere la transmisión de la posesión
(corpus) y (animus) la voluntad de transmitir y recibir la propiedad o el derecho. Para los inmuebles
inscritos en el Registro de la propiedad la tradición comparte con la inscripción del derecho su función
transmisiva o constitutiva de derechos reales. (Ej. En la superficie y la hipoteca).— Pero en principio la
transmisión es entrega directa de la posesión.

5. Presunciones posesorias: Además de las presunciones de existencia del derecho, buena fe, continuidad y
subsistencia del concepto en que se adquirió la posesión, el CC establece las presunciones del art. 449
para los objetos y muebles dentro de un bien raíz, y del 466 para el que recupera la posesión
indebidamente perdida entendiéndose que se ha disfrutado sin interrupción.

26
A) EFECTOS SOBRE LOS GASTOS, FRUTOS Y RESPONSABILIDAD:

(A.1) EFECTOS DE LA POSESIÓN DE BUENA FE:

La posesión de buena fe, mientras que dura sin ser ininterrumpida, produce ciertos efectos en orden a
frutos, gastos y responsabilidad.

Cesa la posesión de Buena fe cuando:

(1) Cuando acaba la posesión.

(2) Cuando acaba la buena fe.
(3) Cuando, aunque subsistan la posesión y la buena fe, se produzca la llamada interrupción LEGAL o civil
con reclamación judicial de la posesión de buena fe. Como en el caso de los Art. 1195 y 1947 CC,
aunque ante juez incompetente.—(La doctrina discrepa desde presentación de la demanda, desde su
admisión o desde la contestación a la demanda). Se interrumpe la posesión y no la buena fe.

1. EFECTOS SOBRE LOS FRUTOS DE LA COSA— En cuanto a los frutos de la cosa. Reglas para frutos:
(Art. 451 y ss.). Poseedor de buena fe en concepto de dueño o titular de otro derecho hace suyos:

(A) LOS FRUTOS PERCIBIDOS: Regla de los frutos percibidos (Art. 451 CC) El poseedor de buena fe hace
suyos los frutos percibidos, mientras no sea interrumpida legalmente su posesión. El derecho a los frutos
tiene los límites de su derecho correspondiente.

- El poseedor en concepto de titular de derecho que no entrañe disfrute no tiene derecho a frutos de
ningún tipo.
- Se el CC, se entienden percibidos: “los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan.
Los civiles (renta o contraprestación proporcionada por frutos civiles: en caso de arrendamiento,
usufructo) se entienden producidos por días y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción”.

a) Si son naturales o industriales los hace suyos el poseedor desde que se separan (por obra del
interesado, de un tercero o de acontecimientos naturales o fortuitos) de ésta. (cfr. Art. 452, 1º. y 2.º
CC).
b) Si son civiles se consideran producidos por días, y pertenecen (se entiende que adquiere derechos a
ellos) el poseedor de buena fe en esa porción. (Art. 451, 3º).

Artículo 451.
1.º El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la
posesión.
2.º Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan.
3.º Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción.

(B) LOS FRUTOS PENDIENTES: Reglas para Frutos pendientes (Art. 452. 1º CC): Si en el momento de
cesar la buena fe hay pendientes frutos naturales o industriales el poseedor tiene derechos a los gastos
hechos para su producción (éstos y no los gastos realizados en la cosa) y a la parte proporcional del
producto líquido al tiempo de su posesión.
El propietario puede conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recolección
de los frutos como indemnización de gastos y del producto líquido que le pertenece. Si no quiere aceptar
esta concesión pierde el derecho a indemnización. (Art. 452. 2º CC).

27
 Art. 452 CC:
Si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales o industriales, tendrá el
poseedor derecho a los gastos que hubiere hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de
la cosecha proporcional al tiempo de su posesión. Las cargas se prorratearán del mismo modo entre los dos
poseedores.
Las cargas se prorratearán del mismo modo entre los dos poseedores.
El propietario de la cosa puede, si quiere, conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y
la recolección de los frutos pendientes, como indemnización de la parte de gastos de cultivo y del producto
líquido que le pertenece; el poseedor de buena fe que por cualquier motivo no quiera aceptar esta concesión,
perderá el derecho a ser indemnizado de otro modo.

(C) LOS FRUTOS EN EL TIEMPO INTERMEDIO: El poseedor de buena fe que habiendo perdido
involuntariamente la posesión, la recobra conforme a derecho, tiene derecho a los frutos percibidos
durante el tiempo intermedio: pues se entiende “para todos los efectos, que ha disfrutado de la posesión
sin interrupción” (Art. 466 CC). Si en el momento de alzarse o separarse los frutos, la cosa era poseída de
hecho por un tercero de buena fe, el derecho de éste a los frutos se antepone al derecho del que perdió
involuntariamente la posesión de hecho.

Art. 466 CC:

El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que
puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción.


- Si cesa la buena fe, provoca el cese del derecho a los frutos por aplicación de la regla del Art. 435 CC.
- El poseedor de buena fe que adquiere frutos y es vencido por otro en la posesión, no debe abonarlos a éste.
(Solo en buena fe). 


2. EFECTOS SOBRE LOS GASTOS DE LA COSA— En cuanto a los gastos de la cosa:

Las reglas del abono de gastos corresponden a los gastos anteriores a la interrupción civil de la posesión. A los
realizados después se aplican las reglas de la gestión de negocios sin mandato.
Si el poseedor de buena fe posee en concepto distinto de dueño, su derecho al abono de los gastos no
podrá sobrepasar los límites del que le correspondería en virtud del derecho en cuyo concepto posee (en
concepto de usufructuario, arrendatario...)

1. Gastos necesarios: El poseedor de buena fe tiene derecho a que quien le venza en la posesión le abone
los gastos NECESARIOS hechos para la conservación de la cosa (los hechos en la cosa y no para la
producción de los frutos pero esta regla se vio con relación a los frutos). [El Art. 453.1 CC] Tiene facultad
de retener la posesión hasta dicho abono.

2. Gastos útiles: Los gastos ÚTILES se abonan solo al poseedor de buena fe. Y al igual que en los necesarios
tiene facultad de retener la posesión hasta dicho abono. [Art. 453. 2º]

Artículo 453.
Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le
satisfagan.
Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le
hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por
ellos haya adquirido la cosa.

3. Gastos de lujo o mero recreo: El poseedor carece de derecho al abono de los gastos de puro lujo o mero
recreo, pero podrá llevarse los adornos (ius tollendi) si la cosa no sufriere deterioro, y si el sucesor en la
posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado: Art. 454 CC.— Los gastos de puro lujo o recreo
tampoco se abonan al poseedor de buena fe.

28
 Artículo 454.
Los gastos de puro lujo o mero recreo no son abonables al poseedor de buena fe; pero podrá llevarse los adornos
con que hubiese embellecido la cosa principal si no sufriere deterioro, y si el sucesor en la posesión no prefiere
abonar el importe de lo gastado.

- Derecho de Retención antes del abono de gastos: Tanto por gastos necesarios como útiles el poseedor de
buena fe tiene un derecho de retención –Art. 453.2 CC; pero en el caso de los útiles puede optar el que le
venció en la posesión por satisfacer el importe de los gastos o abonar el aumento de valor que la cosa ha
adquirido por ellos .

- Mejoras de la cosa que dejan de existir: Las mejoras no se abonan. “El que vence en la posesión no está
obligado a abonar MEJORAS que han dejado de existir al adquirir la cosa” (Art. 458 CC)

- Mejoras por naturaleza o tiempo: “Las MEJORAS POR NATURALEZA O TIEMPO ceden siempre en
beneficio del que venció en la posesión”. (art. 456 CC)

3. EFECTOS SOBRE LA RESPONSABILIDAD: PÉRDIDA Y DETERIORO DE LA COSA.—En cuanto a la

pérdida o deterioro de la cosa, el poseedor de buena fe no responde, al que venza en la posesión, del
deterioro o pérdida de la cosa poseída, salvo en los casos en que se justifique haber procedido con DOLO.
(Art. 457 CC, primera mitad).

• RESTITUCIÓN: No obstante, restituye aquello en que la pérdida o deterioro le ha enriquecido: valor del
seguro, de la expropiación…etc.

• ¿CUANDO HAY DOLO Y CULPA?: Ahora bien, hay que definir si ha actuado fuera o dentro de sus
límites de su derecho, pues si actuó dentro de los límites de su derecho no hay culpa, mientras que si
actúa con Dolo (fuera de los límites de su derecho) hay culpa. Esto es:

(1) En rigor, sin embargo, el poseedor de buena fe que, manteniéndose DENTRO DE LOS LÍMITES DE
SU SUPUESTO DERECHO, deteriora o pierde intencionada o negligentemente la cosa poseída, no
puede incurrir en dolo ni en culpa contra otra persona y por consiguiente no le es imputable la lesión
de un derecho ajeno. (Albaladejo matiza que no le es imputable si la destrucción es anterior a
cualquier reclamación privada, no si es posterior, donde en este último caso si es posible el dolo)

(2) El poseedor de buena fe QUE TRASPASA LOS LÍMITES DEL DERECHO que cree tener, deberá
RESPONDER del deterioro o pérdida siempre que haya incurrido en culpa.

(A.2) EFECTOS DE LA POSESIÓN DE MALA FE:

1. EFECTOS SOBRE LOS FRUTOS DE LA COSA—¿Que ocurre con sus frutos?:

En cuanto a los frutos, el poseedor de mala fe no sólo no hace suyos ningunos, sino que ha de indemnizar con
el abono de los los frutos PERCIBIDOS y también de los que habría podido percibir (Art. 455 CC, primera
mitad y 453 CC), aunque tiene derecho a los gastos de producción de frutos (Se entienden como Gastos
necesarios, para la conservación de la cosa en su papel productivo).

Artículo 455 CC:

El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir, y
sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conservación de la cosa. Los
gastos hechos en mejoras de lujo y recreo no se abonarán al poseedor de mala fe; pero podrá éste llevarse los
objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no
prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión.

29
Gastos en la producción de los frutos: Para evitar que el que vence en la posesión se enriquezca
injustamente al recibir los frutos sin pagar los gastos, art. 356 CC): Art. 453 CC. La jurisprudencia de otras
salas del TS, que no la primera, ha sostenido que el poseedor de mala fe no tenía derecho a los gastos hechos
para la producción de los frutos. La doctrina aplica el Art. 455 para los gastos necesarios para la
conservación de la cosa, y el Art. 356 para los gastos necesarios para la obtención de los frutos. De este
modo se afirma que el poseedor de mala fe tiene derecho al abono de estos, por constituir gastos necesarios,
para la conservación de la cosa en su papel productivo.

2. EFECTOS SOBRE LOS GASTOS DE LA COSA— En cuanto a los gastos de la cosa:

El poseedor de mala fe solo tendrá derecho al abono de los necesarios: hechos para la conservación de la cosa
o para la producción de los frutos, como vimos antes (Arts. 453, 1º, primera mitad y 455 CC , in fine), pero
no los útiles o de lujo o recreo. (Arts. 453, 2 principio sensu contrario, y 455 CC, segunda mitad). Con lo
cual, tampoco tiene derecho al abono de las mejoras, ni gastos de lujo y mero recreo.
Con lo cual, el poseedor de mala fe no tiene derecho al abono de GASTOS ÚTILES NI MEJORAS DE LUJO
O RECREO, pero podrá llevarse los objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no
sufra deterioro y el poseedor legítimo no prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tengan en el
momento de entrar en la posesión: art. 455 CC.
Ahora bien, el poseedor de mala fe carece del derecho de retener la cosa hasta que se le abonen aqueéllos
(Art. 453, 1º, sensu contrario).

Artículo 455 CC:

El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir, y
sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conservación de la cosa. Los
gastos hechos en mejoras de lujo y recreo no se abonarán al poseedor de mala fe; pero podrá éste llevarse los
objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no
prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión.

Artículo 453 CC:

Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe (sensu contrario: mala fe) podrá retener
la cosa hasta que se le satisfagan.
Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe (sensu contrario: mala fe) con el mismo derecho de
retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por
abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa. 


3. EFECTOS SOBRE LA RESPONSABILIDAD: PÉRDIDA Y DETERIORO DE LA COSA:

.
El poseedor de mala fe, en concepto de dueño o no, RESPONDE en todo caso del deterioro o pérdida, y
aun de los ocasionados por fuerza mayor, cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa al
poseedor legítimo: 457 CC. El código distingue de retraso malicioso de retraso no malicioso:

- Retraso malicioso: responde “en todo caso”: dolo, culpa, fuerza mayor y caso fortuito, salvo en estos
últimos casos que pruebe que hubiese ocurrido también sin retraso.
- Si el retraso no es malicioso responde sólo por dolo, culpa y casos fortuitos no graves, es decir no responde
“en todo caso” incluyendo la fuerza mayor.

Artículo 457.
El poseedor de buena fe no responde del deterioro o pérdida de la cosa poseída, fuera de los casos en que se
justifique haber procedido con dolo. El poseedor de mala fe responde del deterioro o pérdida en todo caso, y aun
de los ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor
legítimo.

30
D) EFECTOS DE LA POSESIÓN DE BIENES MUEBLES: (ART. 464. 1º CC):

LEER 464 CC en conexión con la posesión a non domino. (del no dueño).

En el trafico de bienes muebles es muy rápido. En la actualidad la posesión ha perdido su importancia como
título legitimador para el tráfico.
Sin embargo, la protección de la apariencia posesoria provoca en ciertos supuestos que el derecho
prefiera al que confió en ella –función legitimadora de la posesión-. Con lo cual, la apariencia posesoria nos
lleva a que el derecho prefiere, en algunos casos, a aquel que tiene apariencia de poseer el derecho. Con
relación a los bienes muebles se aplica la regla del art. 464.1 CC: “la posesión de bienes muebles de buena
fe equivale al título.” Para la correcta comprensión de éste se relaciona con los art. de la Usucapión. Los
requisitos de aplicación del supuesto de hecho son: (a) posesión de buena fe, (b) bien mueble y (c) posesión en
concepto de dueño.

- La consecuencia jurídica es la equivalencia al título: (Art. 464.1 CC) presunción iuris et de iure. El
reivindicante tendrá que desactivar los elementos del supuesto de hecho de la presunción para lograr que la
reivindicación prospere, o bien estar en uno de los supuestos excepcionales de los apartados siguientes.

- Que la posesión equivale al titulo del derecho real. Se puede reclamar a aquel que entregó la cosa, pero no se
puede reclamar al poseedor de buena fe de un bien mueble. Esta presunción solo se puede romper de dos
formas: (1) Si no hay buena fe. (2) Excepciones de la presunción: Bienes perdidos o robados. El que
reivindica debe desactivar el supuesto de hecho o alegar una excepción.

- Con relación a esta regla se estudian las teorías que sobre la materia surgieron en Derecho Romano y
germánico: 


(i) El Derecho romano sostenía dos reglas: (1) que nadie puede transmitir derechos que no tiene algo
que no tiene, así si el poseedor no dueño transmite a tercero de buena fe, éste sólo podrá adquirir el
dominio por usucapión. (2) El propietario puede ejercitar la acción reivindicatoria contra todo
poseedor.

(ii) El Derecho germánico solo se admite solo la reivindicación de bienes muebles cuando las cosas se
han perdido, robado o hurtado, porque hay prejuicio. (Si el titular confía el bien a un tercero
voluntariamente, sólo puede ejercitar una acción personal indemnizatoria contra éste en caso de que
indebidamente transmita el bien a un tercero, pero no puede reivindicar los bienes, ya que al confiar
en él, le ha conferido el poder que le permitió transmitir la posesión).

(iii)El Derecho francés mantenía la reivindicavilidad restrictiva, más tarde se pasa más a una más
amplia reivindicación de los bienes muebles, en interés de la propiedad, protegiéndola de la reventa
de bienes robados, pero cediendo el interés del comercio. Posteriormente recupera su primacía el
sistema germánico de reivindicavilidad limitada a los casos de pérdida, hurto o robo, obligando a
la reivindicatoria en un plazo de 3 años, y si la cosa se adquirió de buena fe

En nuestro Derecho la tradición jurídica fue fiel al (1) sistema romano: El art. 464.1 CC este artículo apoya la
doctrina romana y protege el tráfico rápido de bienes muebles. — Presunción iuris et de iure, a favor de quien
posea muebles de Buena fe.— Este artículo no es del todo claro: No se sabe que se dice por (1) “título” y (2)
“sustracción ilegal”. Por tanto se debe interpretar lo que se dice por título y de privación legal:

Artículo 464.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una
cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
31
Estudio de las tesis desarrolladas sobre la interpretación del precepto. Tenemos entonces varias tesis, para las
interpretaciones, con relación al 464, sobre los términos (a) título y (b) privación ilegal:

- Con relación a “título”, hay dos acepciones: 1. usucapir (Tª. romanista), o 2. en el sentido de titularidad,
dejando al poseedor a salvo de la reivindicatoria, adquiriendo a non domino. (Tª. germanista). (3. También
hay una acepción intermedia).

- Con relación a la “privación ilegal” se entiende en sentido estricto o amplio: 1. Los casos de hurto o robo,
(Tª. Germanista) o 2. Cualquier supuesto de privación ilegal incluso el abuso de confianza de un mediador
posesorio que transmite a un tercero (disposición contra la voluntad del verdadero dueño: Tª Romanista).

- TEORÍAS acuñadas sobre el precepto: Romanista, Germanista e Intermedia: 


(1) La Teoría romanista: Dice que el poseedor de buena fe, solo adquiere la posesión de la cosa para tener
título justo (equivale a título) y así Usucapir. El título no es sinónimo de propiedad, sino que presume
el dominio. El título del 464.1 es el hábil para usucapir (verdadero, válido y justo según 1952 y 1953). Es
te artículo es compatible con el Art. 1995 CC sobre usucapión del dominio, que requiere título. En el
momento de la entrega hay presunción iuris et de iuris de que la posesión equivale a título según el 464.1.
CC. El 464 es una excepción del art. 1954 que dice que el justo título debe probarse, y no se
presume nunca. Desde el inicio de la entrega hasta dentro de 3 años se puede aplicar la acción
reivindicatoria, si transcurren los tres años el poseedor adquiere a non domino.— En caso de privación
ilegal, se puede reivindicar en todo tiempo. Con arreglo a esta teoría no se da la usucapión tras 3 años si
la sustracción es ilegal.

- PUNTO DÉBIL DE LA TEORÍA: si en todo caso requerimos plazo de usucapión el dueño puede reivindicar siempre,
no sólo por privación ilegal. (Según el Art. 1952 CC).
- A favor de la teoría: no tiene sentido regular la usucapión ordinaria de bienes muebles. En los casos de privación
ilegal se puede adquirir por usucapión extraordinaria.

(2) La Teoría Germanista: Quien adquiere en las condiciones del Art. 464.1 CC, se adquiere con el título
según el concepto en el que se adquiere la posesión de la cosa. Por seguridad de tráfico jurídico,El riesgo
de la transmisión a tercero por un mediador posesorio lo corre el dueño y no el tercero de buena fe, sino
que el que recibe estará protegido: la posesión en concepto de dueño que suscita confianza en terceros
puede ser suficiente para consagrar una adquisición instantánea. Quien adquiere en las condiciones del
art. 464.1 deviene inmediatamente dueño de la cosa. Título es titularidad, pudiendo consumarse una
adquisición a non dominio en estas circunstancias. La acción reivindicatoria, sólo prospera en casos de
privación ilegal estricta: de hurto, robo o sustracción indebida, porque el dueño no ha perdido la
propiedad (apoyo en el 1962 y 1955). El sistema germanista así, perjudica al dueño.—

- Las reglas del 464.1 son: la irreivindicabilidad; a excepción de hurto o robo, en esto útiles se da reivindicabilidad
(sólo cabe adquisición de un no dueño por usucapión).
- Punto débil: en casos de privación ilegal no cabe la adquisición por usucapión ordinaria.

(3) TESIS INTERMEDIA: EL Art. 464, no resuelve el que el problema es la atribución de la propiedad, sino de
prueba de dominio en sede de acción reivindicatoria y de Tercería de dominio. El 464 CC facilita la
prueba del título al poseedor, presumiendo que cuenta con él sólo con posesión de buena fe. El art. 464
no protege la apariencia, porque de ser así, en los casos de privación ilegal también hay apariencia.

32
OTROS APARTADOS DEL ARTÍCULO 464: –REGLA DE IRREIVINDICABILIDAD.


- 464. II Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta
pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
- 464. III: Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado,
sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
- 464. IV: En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y
dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.
- 464. V: en Bolsas, ferias o mercados se remite al C de c. El art. 85 del C de com. dispone la adquisición
inmediata por el que adquiere. El propietario sólo puede accionar frente al vendedor.
- El régimen del art. 464 cede cuando sobre las cosas muebles existe un régimen de posibilidad, como el
Registro de muebles (buques, automóviles, maquinaria industrial…etc).

- JURISPRUDENCIA: Durante una época fue partidaria del sistema romano, permitiendo la reivindicación
por el poseedor, e interpretando en sentido amplio “privación ilegal”. Posteriormente se inclina por la
posesión germanista, afirmando la equivalencia del título con buena fe con título de dominio, haciendo
irreivindicables las cosas muebles, e interpretando en sentido estricto hurto y robo como sustracción ilegal.

Artículo 464.
La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una
cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el
propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno
obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento
la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado
habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

E) EFECTOS DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES:

La posesión de inmuebles produce los mismos efectos que cualquier otra. Como efecto particular se cita la
presunción del art. 449 CC.

Artículo 449.
La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se
acredite que deben ser excluidos.

33
LECCIÓN 3 : Nacimiento y Adquisición. Extinción y Pérdida de los Dºs Reales

§1. NACIMIENTO Y ADQUISICIÓN.

Las causas de constitución de un derecho real, pueden llamarse fuentes de los derechos reales. Estas son: (a) El
nacimiento y (b) La adquisición, las cuales no son lo mismo ni coinciden. (Ej. Adquirir se puede cuando el
derecho real ya existe, mientras que el nacimiento solo se da cuando el derecho real no existía previamente).

(a) Nacimiento: Constitución de un Derecho real.

(b) Adquisición: Unión de la cosa a la persona, convirtiéndose esta en titular del derecho.

1. DIFERENCIAS ENTRE NACIMIENTO Y ADQUISICIÓN:

• Distinción teórica:
- Si hay nacimiento, hay adquisición.
- Si hay adquisición, no hay necesariamente nacimiento. (Ej. Adquirir se puede cuando el derecho real ya
existe)

Transmisión: En principio, los derechos reales pueden transmitirse de una persona a otra. Transmisión de
Titularidad: Es el cambio de titular, no cambia el derecho real, sigue siendo el mismo. La transmisión del
derecho real, es la transferencia a otra persona del poder sobre la cosa, y esto, de facto, es perfectamente
posible. La regla general es la transmisión. Sin embargo hay excepciones:

• Hay dos Excepciones: Uso y habitación. (Art. 525 CC). No son transmisibles por ley, son derechos
personales. Se constituyen en nombre de la persona usuaria o habitacioncita.
• Especialidades: Servidumbre con finca, hipoteca o prenda de crédito.
- No hay transmisión de servidumbre de paso sin finca.
- No se puede transmitir la prenda sin el crédito.

Requisitos del acto de creación, adquisición o transmisión del derecho real (Capacidad; legitimación):

Son necesarias la capacidad y legitimación para realizar el acto constitutivo o adquisitivo (o transmisivo) del
derecho real que sea.

- No hay una forma única para transmitir todos los derechos reales.
- Si hay formas precisas que revisten los actos jurídicos por lo que se obtienen.

2. MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES:

Concepto: Se llaman modos de adquirir los derechos reales (sea el de propiedad u otro), los hechos jurídicos a
los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición de aquellos. Pueden ser:

- Hechos naturales. (Ej. Aluvión)

- Actos o negocios jurídicos. (Ej. La ocupación, con ánimo de adquirir una cosa sin dueño).

34
3. CLASIFICACIÓN DE MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES:

Hay diversos modos de clasificar los modos de adquirir:

- Originarios (ej. Ocupación) y Derivativos (ej. sucesión mortis causa).

- Universales, recaen sobre todo el patrimonio y Particulares, recaen sobre ciertas partes del patrimonio o
sobre un derecho o varios considerados.
- Onerosos y Gratuitos, según lo que el adquirente recibe, lo reciba o no a cambio de algo que él dé a su
vez.
- Mortis causa y Inter vivos, según la adquisición tenga lugar o no por pasar el derecho de su anterior titular
al que lo recibe a consecuencia de que muerto aquel es llamado este a ocupar su puesto.

4. ENUMERACIÓN LEGAL DE LOS MODOS DE ADQUIRIR (Art. 609 CC):

Art. 609 CC: La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren [y transmiten] por la ley, por
donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción [usucapión].”

Es una enumeración incompleta y en ciertos aspectos, errónea (pues coloca la donación a parte de los
contratos). En esta enumeración se destaca que la ocupación sirve solo para adquirir la propiedad. Uno de los
errores señalados, es que los contratos ya están adquiridos. Hay que destacar que el artículo no señala la
accesión. (Art. 609 CC).

En general los derechos reales se pueden adquirir por:

- Ocupación. (Propiedad).
- Sucesión mortis causa
- Usucapion
- Tradición, precedida de contrato.
- Inscripción en el registro de propiedad, previa al correspondiente acto.
- Accesión
- Adjudicación por acto de la autoridad, en los actos en que proceda.
- Separación de partes del cuerpo humano, si no choca con la ley. (Ej. la propiedad de trenza que se corta=
- Por Ley: (Art. 609. 2º). No es “adquisición por ley”, sino que son otros actos o hechos distintos a los
enumerados en el Art. 609 CC, a los que la ley atribuye el efecto de producir automáticamente la
adquisición.

5. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES “A non Domino”:

La adquisición puede proceder o no del titular del derecho real adquirido.

(a) En el primer caso, si procede del titular (Ej. A nos vende S, suya) la adquirimos.
(b) En el segundo caso, si no procede del titular (Ej. A nos vende cosa que no es suya), entonces ocurre que a
pesar de todo adquirimos “a non domino”. (Procedente del no titular). Tal disposición la dispone la ley si
el no titular lo era aparentemente, para que el adquirente de buena fe (que ignora que la cisa es del
otro) no sea privado de la adquisición.

35
Las acciones legales siempre son contra el que ha vendido o transmitido de mala fe por no ser dueño la
cosa. — Transmisión por el no dueño de un tercero. Se pierde la titularidad del dueño cuando se transmite a un
tercero de buena fe; el cual al adquirir de buena fe se convierte en dueño. Las acciones solo se pueden
aplicar a aquellos que transmitieron la cosa. (La Acción del propietario original se ejercita contra el causante).

§2. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES:

1. PERDIDA Y EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL:

Def. Perdida: Un individuo puede perder la titularidad de un derecho real, de una forma voluntaria o
involuntaria así cesa de ser titular de ellos. (La perdida es diferente a la extinción):

(a) Voluntaria: (Ej. Compraventa)

(b) Involuntaria (Ej. Evento de fuerza mayor, destrucción o abandono).

Def. Extinción: Siempre que hay extinción hay pérdida. (Pero no viceversa).— Ej. Cosas fungibles. Es decir, al
extinguirse un derecho real lo pierde el titular, pero cuando se transmite a otro, hay perdida sin extinción del
derecho real. Pueden ser por:

(A) Destrucción de la cosa objeto del derecho.

(B) Quedar fuera esta del comercio
(G)Consolidación (subsiste la propiedad y acaba el derecho limitativo de esta).
(H)Adquisición originaria de otro.
(I) Destrucción de los efectos del acto creador (ej. cumplimiento de condición resolutoria).
(J) Renuncia y abandono de su titular,
(K) No uso, (E)prescripción adquisitiva, (F) caducidad.
(L) Expropiación.
(M)Causas de muerte del titular (si son vitalicios).

(A) Destrucción de la cosa (Art. 1183 CC): El derecho real desaparece cuando lo hace la cosa. El derecho
real se extingue con la destrucción total de la cosa, pues siendo un poder sobre ella, con su objeto
desaparece el poder. Si la destrucción es parcial, el derecho real subsiste sobre la parte restante (Art. 518,
1º CC, in fine). De la destrucción se presume—salvo prueba en contrario—culpable al poseedor. (Art. 1183
CC). Si la destrucción la hace un tercero debe resarcir al titular.

- Sustitución de una cosa por otra en caso de destrucción.—Un derecho real no sobreviene a destrucción.
Aun así, lo destruido puede ser destituido, que constituye un nuevo derecho real y toma— en lo posible—
las circunstancias del anterior. (cf. C.c, art. 519).

(B) Salida del comercio: El derecho real se extingue como poder de derecho privado si la cosa queda fuera
del comercio. Entonces la cosa, por razones jurídicas y no materiales, cesa de ser apta para seguir
sometida al poder jurídico de los particulares, acaba el que éstos tuviesen sobre ella.— Se debe repetir en
el caso anterior lo dicho sobre la sustitución de un objeto por otro. (cf. C.c, art. 519).

(C) Consolidación: (Pág. 145, del Manual; Muy parecida a la confusión, pero aplicada a derechos reales: Ej.
En el caso de ser propietaria de una finca con una servidumbre de paso a otra finca, esa servidumbre se
extingue por convergencia en una sola persona). Los derechos reales en cosa ajena se extinguen por
consolidación, que es la reunión de la propiedad y del derecho real en cosa ajena, en una misma persona
Convergen en una persona dos derechos reales (uno limitado y otro limitativo sobre la misma
propiedad)=Consolidación. Si ambas titularidades coinciden en una mano, acaba, como poder autónomo,
36
 el derecho real limitativo del dominio, y su contenido pasa a engrosar el poder total que la cosa pertenece
al dueño— Entonces se da la Extinción del derecho real limitativo. (Art. 513, 3º, y 546, 1º, ss..)

(D)Adquisición originaria de otro.— También un derecho real puede extinguirse por adquisición originaria
por otro de la cosa de que se trate. (p. ej. su alguien usucape la propiedad de una finca, la adquiere ex
novo y extingue la propiedad del anterior dueño):
- Adquisición ex novo.
- Derecho propietario original se extingue, no es lo mismo que Derecho propietario nuevo.
- Supuestos de adquisición originaria:
• Usucapión
• Accesión

• Ocupación
• Adquisición a non dominio

(E) Destrucción de los efectos o del acto creador.—Se extinguen los derechos reales si por la causa que sea
(ej. cumplimiento de la condición resolutoria). Así se destruyen los efectos del acto que los creó. Sus
efectos pueden darse de manera retroactiva, o no retroactiva y; automática y facultativa lo cual depende
del tipo de acto que da lugar a la destrucción de los efectos: Ej.
- Revocación
- Impugnación victoriosa
- Cumplimiento de la condición resolutoria.

(F) Renuncia y Abandono.— En principio, también se extinguen los derechos por renuncia del titular. Esta
es posible si:

i. No va contra el interés, el orden público o en prejuicio de un tercero. (Art. 6.3 CC) o cuando esta
excepcionalmente excluido por la ley.
ii. La renuncia solo requiere de una declaración de voluntad del que la hace, no recepticia ni
solemne, en principio, que puede realizarse expresa o tácitamente, y que constituye un negocio
jurídico unilateral irrevocable.

• Def. Abandono: Pero si, el derecho renunciado es el de propiedad es preciso, además, que el
renunciante abandone la cosa (se desposea de ella), no produciéndose hasta entonces la perdida del
derecho. No es suficiente la renuncia sino que además se necesita el abandono.

- Capacidad: Es necesario ser capaz para enajenar gratuitamente el derecho que se renuncia, es decir se
necesita capacidad de obrar. (Por analogía del Art. 1935 c.C).

- Prohibiciones: La enajenación esta prohibida sin capacidad de obrar.

- Efectos de la renuncia: La extinción del derecho se produce inmediatamente verificada, a no ser que se
someta a condición suspensiva o a término inicia. Se necesita Abandono (Derecho de propiedad).
Suceden varios efectos según el derecho renunciado:

▪ Si la Propiedad es de cosa mueble, esta queda sin dueño, y la puede adquirir el primer ocupante.
▪ Si la Propiedad de inmueble, pasa a pertenecer al Estado.
▪ Si lo Renunciado es un derecho real en cosa ajena (Ej. Servidumbre), el contenido de poder que
tuviese revierte a la propiedad, que se expande. (Luego pasa a engrosar el señorío del dueño, al
perder la propiedad limitaciones).

37
 ▪ Copropietarios o usufructuarios en común: (Si la Titularidad no es integra, sino una parte de la
misma o parcial), y uno abandona su parte, o uno renuncia a su porción, como regla, viene a
aumentar las cuotas de los demás titulares. Se da un aumento de cuotas de los demás, que se
expanden al cesar la comprensión que producía la parte renunciante. (Sentencia de 8 de abril de
1965).

▪ Como el derecho se extingue, cesan las obligaciones inherentes a su titularidad y nacen las que
debieran de surgir.

(G)No Uso, (H) Prescripción extintiva y (I) caducidad:

- EL NO USO: Por el no uso, mueren en principio los derechos reales en cosa ajena (no la propiedad),
que sean susceptibles de posesión (poseibles), el derecho no prescribe pero se puede pedir su extinción.
El titular de derecho no satisface el interés que ha de cubrir. La extinción por no uso se fundamenta en
que el fin del derecho es usarlo. No se puede extinguir la propiedad por el no uso. — Se puede dar no
uso, aunque el resto de personas respeten el derecho.

- PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA La prescripción extintiva se produce su el derecho permanece inactivo, en

el sentido de que ni sea ejercitado por su titular ni reconocido or el sujeto pasivo u obligado. (No es lo
mismo que la extinción por “no uso” sino que se da en los casos en que el derecho no sea susceptible de
uso, Ej. Derechos de garantías). Si en un plazo prescrito estos no son ejercitados entonces se extinguen
las acciones). Si en los plazos marcados por la ley, el derecho permanece inactivo, es decir, no es
ejercitado por el titular ni reconocido por el obligado se extinguen. No extingue la propiedad por
prescripción (tampoco por no uso), aunque si se extinguen por prescripción las acciones defensivas de
esta. (Ej. Acción reivindicatoria).

- Protección frente a terceros.—Cuando un derecho real, en cosa ajena susceptible de posesión se

extingue por no uso o por prescripción, aunque en el Registro de la propiedad aparezca como existente
porque conste inscrito, no es protegido quien lo adquiere confiando en lo que Registro publica (no se
mantiene la titularidad aunque este inscrito en el registro). (Art. 34 y 36 LH). Art. 36 LH: “La
prescripción extintiva, de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria,
perjudicará al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”.— Habla de la usucapión.

- CADUCIDAD: Pueden ser susceptibles de caducidad los derechos si no se ejercitan en el plazo adecuado,
como el de tanteo o retracto. (Tienen un plazo de caducidad: Ej. 10 años).

(J) La Expropiación Forzosa:

Por último, los derechos reales pueden extinguirse por la expropiación forzosa. Expropiar significa: La
privación de propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales (cualquiera que estos sean), por parte
el acto del Estado. Siempre debido a razones de utilidad pública y previa correspondiente indemnización.

Artículo 349 CC:

Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública,
previa siempre la correspondiente indemnización.
Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

Art. 33.3 CE:

Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social,
mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes.

38
- Requisitos de la expropiación forzosa: (1) La expropiación forzosa se debe dar por causa de Utilidad
pública o interés social, (Art. 349 CC).(2) en virtud de la Autoridad competente y según lo dispuesto en
las leyes. (Art. 349 CC).(3) Se requiere previa indemnización. (Art. 33, 3 de la CE y 349 C ). — Si no
proceden estos requisitos, los jueces amparan y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

- Naturaleza: De la expropiación forzosa se beneficia la comunidad. Es decir, se habla de beneficiario, en

el sentido de quien obtiene la expropiación. Pueden ser beneficiarios: (1) El Estado (o entidades
públicas), y (2) Los particulares.

- Efectos: Produce la extinción de todos los derechos. La requisa es la expropiación del uso durante un
cierto tiempo.— Puede no darse la extinción, si se transmite a un particular: en este caso es una
transmisión forzosa del derecho.

- Derecho administrativo: Se encarga la Administración de la expropiación.

- Procedimiento general expropiatorio: Son cinco fases:

‣ 1º Previa declaración (por ley o acuerdo del C. de Ministros) de utilidad pública e interés social del fin
a que haya de efectuarse el objeto expropiado.
‣ 2º Acuerdo de la Administración sobre la necesidad de ocupar los bienes o adquirir los derechos de
que se trate. A tal acuerdo precede un trámite de información pública.
‣ 3º Determinación del justo precio de los bienes a que se refiere la expropiación: Se determina el
precio.
‣ 4º. Se paga en un plazo máximo de 6 meses la indemnización (que es la suma en la que se fijan los
bienes).
‣ 5º Ocupación de la cosa o derecho por la Administración, una vez hecha efectiva la indemnización.

39
 LECCIÓN 4: (I) Modos de Adquirir la Propiedad: Accesión, Hallazgo,
Ocupación y Tesoro.

§1. LA ACCESIÓN:

- Concepto: En general hay una accesión cuando el dueño de una cosa matriz adquiere (i) los frutos de la
misma (por producción con base en disfrute) o (ii) por incorporación a ella de una cosa. Art. 353-383
CC. Como son dos los tipos de accesión, y son tan distintos es difícil elaborar un concepto unitario:

(i) Accesión por producción: Los frutos que una cosa produce pasan a ser, en principio, del dueño de
aquélla. (Accesión discreta)
(ii) Accesión por incorporación: También si a una cosa más importante se le une o incorpora otra que lo
sea menos, el propietario de aquélla adquiere ésta. (Accesión continua).

- En ambos casos se dice que el dueño de la cosa madre o de la cosa más importante adquiere por accesión
la propiedad de los frutos o de la cosa incorporada (aquéllos o ésta acceden o pasan a ser suyos). Están
recogidas en el Art. 353 CC, que dice: “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo
que ellos (i) producen, o se les une o (ii) incorpora, natural o artificialmente”.

- Naturaleza: La accesión es un modo de adquirir la propiedad, sea por producción o por incorporación
(dice Albaladejo). Pero hay una discusión sobre si una y otra accesión son un modo de adquirir o
facultad del dominio. Se advierte que no se puede construir una teoría unitaria. Son fenómenos que
modifican las cosas y las relaciones jurídicas sobre las mismas por el conflicto de interés generado. La
idea de mayor importancia es que la cosa principal es la que subyace, teniendo en cuenta la buena o
mala fe, salvo los supuestos en que la separación es posible ya que en ellos no se produce la accesión.

- Los principios rectores o reglas que se aplican son: (1) Principalidad: “Lo accesorio sigue a lo
principal, lo menos importante sigue a lo que más”. (2) Buena o Mala fe.

- Fundamento según el CC: (i) El fundamento de la accesión por producción se halla en que las
utilidades que dé la cosa deben ser para el dueño. Este es el derecho de disfrute (a adquirir sus frutos
que no son accesorios o subordinados sino generados por ella), es, sin duda, una de las razones
consecuencia de la propiedad. (ii) El fundamento de la accesión por incorporación, se halla en que,
las cosas que se unen a otra más importante deben ser propiedad del dueño de la principal, y lo mejor es
no separarlas (sino atribuir a una persona la propiedad del todo, formado por las cosas unidas).

❖ TIPOS DE ACCESIÓN:

(A) Por producción: De la accesión por producción no hay nada más que decir. En la Parte General trato de
los frutos que son los que se adquieren por ella. Allí remito.

(B) Por incorporación: De la accesión por incorporación se encuentran diferentes supuestos que la ley
contempla:

i) De inmueble a inmueble.
ii) De mueble a inmueble.
iii) De mueble a mueble.

40
 ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN. TIPOS: (3)

A) Accesión de inmueble a inmueble:

El código civil regula 4 supuestos tradicionales de accesión de inmueble a inmueble, por causas naturales:

- Aluvión: Art. 366 CC: es el incremento que, por obra de la corriente, experimentan los predios ribereños
de los ríos, al ser depositado paulatinamente en el terreno del légamo, arena, etc. Pertenece a los dueños
de los predios que lo reciben (Art . 366 CC). (No estanques y lagunas que se descubre por disminución
de aguas: Art. 367 CC).

- Avulsión: Art. 367 CC. Es la aportación de los predios ribereños, de trozos de terreno o árboles
(no ramas o leñas) arrancados de otros por la violencia de las aguas. La porción conocida de terreno que
las aguas llevaron de una finca a otra, sigue perteneciendo al dueño, no hay accesión.— En cuanto a los
árboles arrancados y llevados por las aguas, son del propietario del terreno adonde vayan a parar, si no
los reclaman dentro de un mes los dueños. Pasado un mes sin reclamar y llevarlo a su terreno son
propiedad del nuevo propietario (plazo de 1 mes no se aplica a otros bienes): Art. 368, 369 CC.
También se aplica la regla a terremotos. Si los reclaman abonarán los gastos de recogerlos o ponerlos a
seguro. (Art. 389 CC).

- Mutación de cauce: Art. 370 y 371 CC. En cauces de dominio público el cauce abandonado por las aguas
de modo natural pertenecen a los dueños de los terrenos que lo incorporan: 370 CC, y el nuevo pasa al
dominio público (Art. 372 CC). En cauces de dominio privado el abandonado sigue perteneciendo al
mismo dueño del cauce.

- Formación de isla: Art. 371, 373 y 374 CC. Islas en mar territorial o ríos navegables y flotables
pertenecen al Estado: Art. 371 CC. Ríos de otro tipo pertenecen al dueño de las orillas más cercanas o a
los de ambas si la isla se halla en medio del rio, dividiéndose entonces longitudinalmente por la mitad:
Art. 373 CC. Terreno separado por la corriente de un río sigue perteneciendo a su dueño: Art. 374. CC.

B) Accesión de mueble a inmueble: artificial o industrial en inmuebles. (Art. 358 y ss.)

- La accesión de mueble a inmueble comprende tres casos, tradicionalmente reconocidos por los Derechos
históricos: (1) Edificación (construcción de obras), (2) Plantación y (3) Siembra hecha en predio ajeno al
dueño de los materiales. (Art. 358 CC y ss. CC). La regla es que, considerándose el suelo más importante
por su calidad de estable y fijo, el derecho de propiedad del dueño sobre él suelo se extiende a lo que se le
incorpora (Art. 358 CC).— Principios: superficie cede al suelo (lo principal es el suelo), lo accesorio sigue a
lo principal.

- Se presume plantado, sembrado o edificado por el dueño. (Art. 359 CC). Según el Art. 359 CC dice que,
salvo prueba en contrario, las obra, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su
costa. (Presunción iuris tantum al dueño del suelo: admite prueba en contrario).

- Si no coinciden dueño del suelo y quien edifica, planta o siembra; la solución es, que el adquirente es
quien ostenta la propiedad del suelo, que indemnizará el valor de lo edificado según los casos, pues si no
se enriquecería injustamente. Hay tres hipótesis salvo que sea un supuesto regulado específicamente de otra
forma (usufructo, arrendamiento, poseedor vencido después…etc.). Quedan fuera también los supuestos de
acuerdo previo entre el dueño del suelo y el que construye en él. (en ese caso se rigen las reglas por la
autonomía de la voluntad). Los supuestos a estudiar de indemnización son tres:

41
 1. Incorporación en suelo propio, con materiales ajenos.
2. Incorporación en suelo ajeno, con materiales propios.
3. Incorporación en suelo ajeno, con materiales ajenos.

(1) Incorporación en suelo propio, con materiales ajenos: El propietario que directamente o por otro
incorpora construcciones, plantación u obra con materiales ajenos.

A) La Buena fe exige: “El propietario del suelo que de buena fe hiciere en él por sí (es decir,
directamente) o por otro (a quien encomendó) plantaciones, construcciones y obras con
materiales ajenos, debe abonar el valor”, de los materiales según: Art. 360 , 1. b) CC.

B) Mala fe exige: Además de este abono de los materiales, su el propietario del suelo obro de mala
fe, estará obligado al resarcimiento de daños y prejuicios. (Art. 360 1, in fine CC [la mala fe
consiste en saber que los materiales no le corresponden]. El dueño de materiales tiene derecho a
retirarlos si ni hay menoscabo o perecimiento de la obra (no habría accesión). (Art. 360, segunda
parte) — Si los dos actúan de mala fe, se compensan y es como sí los dos tuvieran buena fe.
También puede ser que haya buena fe del dueño del suelo y mala fe del dueño de los
materiales, y en ese caso podría perder este los materiales el actuar de mala fe, sin
indemnización alguna.

(2) Incorporación en suelo ajeno, con materiales propios. (Caso más normal: El arrendatario):

C. De buena fe del propietario de los materiales: (Art. 361 CC): El dueño del terreno puede optar por
hacer suyos los materiales indemnizando (los accesorios según 452 y 454 CC, lo necesario y
útil, no aplicándose el derecho de retención) o pedirle el precio del terreno o la renta de la
siembra. (Según la doctrina, mientras no se resuelve el tercero es poseedor del terreno y
propietario de construcción).

D. De Mala fe del propietario de materiales: Según el C.c si se edifica, planta o siembra en terreno
ajeno de mala fe, el dueño de este puede optar por hacer suyo lo incorporado sin pagarlo (Art.
362) o bien pedir su demolición a costa del otro reponiendo las cosas a su estado primitivo (Art.
363 y 364 CC), y además el dueño del terreno tendrá derecho a que le indemnicen los daños y
prejuicios que padeció. (Art. 1902 C.c). (ej. por no poder utilizar el terreno. — Si hay Mala fe de
ambos: se da compensación de culpas, como si tuvieran buena fe, art. 364 CC.

E. Mala fe del dueño del suelo, y buena fe del dueño de los materiales: El dueño del suelo debe resarcir
por daños y prejuicios. (Art. 360 CC).

- Construcciones extralimitadas (accesión inversa): Esta dentro este supuesto anterior de construcción
en suelo ajeno con materiales propios, donde por extralimitación la construcción vecina única que invade
el terreno del otro. Según la jurisprudencia (Lacruz), en caso de buena fe debe mantenerse la
construcción y la propiedad del todo, la cual pasa al dueño de la cosa. (Construcción se extralimita a
suelo ajeno: es una accesión invertida o inversa: ya que el dueño de la construcción adquiere el
terreno, pagándolo e indemnizando cualquier daño producido en contra del principio de superficie cede
al suelo (excepción al art. 361 CC). El principio que rige en esta accesión, es el contrario al usual, lo
importante es el edificio, no el suelo. (A esta figura se le llama accesión invertida o inversa).
El Código obliga a respetar una distancia de 2 metros en paredes con ventanas rectas y de 60 cm en
oblicuos. Solo se puede construir pegada a la finca si no hay ventanas.— Extralimitación es, tanto entrar
en el terreno del otro, como no construir según los límites legales. La construcción del que se extralimita
debe mantenerse, pero se debe indemnizar al propietario del suelo. Según Albaladejo, en caso de mala

42
 fe, el dueño del terreno puede optar entre el valor del mismo o exigir la demolición de lo construido con
indemnización de daños (Art. 361, 363 CC).Si actúa de mala fe el dueño de los materiales y no el del
terreno: pierde éstos sin derecho a indemnización. Si los dos actúan de mala fe se entiende como de
buena: Art. 364 CC.

(3) Incorporación en suelo ajeno, con materiales ajenos: (3 sujetos: Suelos, materiales y
construcción) (Art. 365 CC):

6. Art. 365 CC. Sin mala fe del tercero (el dueño de los materiales), el dueño del terreno responde
de su valor subsidiariamente sólo si el que los empleó no tiene con que pagarlos y si el dueño del
terreno no hace uso del derecho de exigir la demolición según el Art. 363 CC.
7. Conclusión: el dueño de los materiales puede retirarlos si no hay menoscabos. Si no pueden
retirarse sin menoscabos, el constructor responde de su valor (y con mala fe también indemniza
daños y prejuicios). El propietario de terreno tiene la responsabilidad subsidiaria y se hace
propietario de lo construido.
8. Mala fe: si un sujeto actúa de mala fe hay indemnización de daños y prejuicios.

C) Accesión de mueble a mueble:

Donde dos bienes muebles se unen o uno se une a otro y se especifica. El código engloba los casos de:

- Unión: Hay unión si una cosa mueble se une a otra de otro dueño, formando con ella algo inseparable
sin menoscabo de sus componentes. Esto es, donde dos cosas muebles heterogéneas de distinto dueño
que forman un todo inseparable, pero no se confunden. (Ej. se tiñe tela ajena con tinte propio). Se
aplican las siguientes reglas:

1. La situación se rige por acuerdo de los interesados. (Art. 1255 CC, esto vale también para los
casos de mezcla y especificación).
2. A falta de acuerdo, la regla es que si no intervino de mala fe, el de la cosa principal adquiere la
otra indemnizando a su propietario (Art. 375 CC). La principal es la más importante, y en su
defecto la de más valor, y valiendo igual, la de más volumen. (Art. 376 y 377 CC). Esta regla
tiene límites y excepciones. (Art. 378 y 379 CC).

- Excepciones:

- Hablamos de bienes inseparables, si es separable (Art. 378,1º) se separan.

- Si la cosa incorporada a otra es más preciosa que ésta (por el Art. 378.2º se separa con
menoscabos de 2º).
- Si es es incorporada con mala fe del dueño de la menos importante, la pierde y debe indemnizar
por daños y prejuicios. (Art. 379. 1º CC).
- Si hay mala fe del dueño de la más importante, el otro puede optar entre que le paguen su valor
o la separación de las cosas aunque la principal se destruya, y en ambos casos indemnización de
daños y prejuicios. (Art. 379. 2º).
- Si ambos son de mala fe, se consideran de buena fe. (Art. 379. 3º CC).

- Mezcla: Art. 381 y 382 CC: Hay mezcla si se confunden dos cosas de igual o diferente especie, y forman
un todo homogéneo. Es decir, hay mezcla si por la voluntad de sus dueños o por la de uno, pero con
buena fe de ambos o por casualidad, o con mala fe de ambos, se mezclan dos cosas (ej. Dos partidas
de trigo o aceite, etc.) de igual o diferente especie, y no son separables sin detrimento (forman un
conjunto homogéneo). Entonces, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le

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 corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. (Art. 381, 382.1º y 379.3º). Si la
mezcla se realizó con mala fe de uno de los dueños le hace perder la cosa mezclada e indemnizar los
prejuicios causados al otro dueño. (Art. 382, 2º CC).

- Especificación: Consiste en realizar una obra de nueva especie empleando una materia ajena. (Art. 383.1
y 2). (Ej. Hacer vino de la uva de otro, o una mesa de su madera). Si hubo buena fe, se atribuye la cosa
(o la opción de quedársela) al dueño de la más importante indemnizando al otro. (Art. 383.1 y 2 CC, la
obra o la materia si ésta tiene más valor). Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe por
parte de uno, el otro tendrá derecho a quedarse con la obra sin pagar nada o exigir que le indemnicen el
valor de la materia o del trabajo y los prejuicios sufridos. (Art. 383 CC). Si hubo mala fe de ambos, es
como si los dos hubiesen sido de buena fe. (Art. 379. 3º CC).

‣ Con mala fe, se abona la indemnización por daños y prejuicios siempre. Si ambos poseen mala fe, entonces
se realiza la ficción jurídica de que ambos son de buena fe.

§2. OCUPACIÓN:

- Ocupación: Negocio jurídico que consiste en la toma de posesión de una cosa mueble sin dueño, con la
intención o ánimo de ser propietario sobre un bien que se ocupa. (Art. 610 CC). Requiere según el Art. 610
CC, que sea susceptible de propiedad privada (objeto ocupable) y que carezca de dueño y que el ocupante
tenga la aptitud de entender y querer y la tome en posesión.

Art. 610 CC:

Se adquieren por ocupación: (a) los bienes apropiables por su naturaleza (b) que carecen de dueño, como los
animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.

- REQUISITOS: (Art. 610 CC): (a) Del objeto y (b) del sujeto.

(a) Del objeto: Deben ser cosas sin dueño:

• Objeto apropiables (Art. 617 CC), es decir, que este dentro del comercio y sea susceptible de
propiedad privada.
• Objeto que carezca de dueño, (Res Nullius) desde el origen, o por pérdida involuntaria o abandono.
Hay que distinguir entre entre: (a) cosas presumiblemente perdidas y (b) abandonadas:

(a) Las presumiblemente perdidas (deben entregarse al anterior poseedor o a la Autoridad), no es

lícito quedárselas.
(b) Las presumiblemente abandonadas es de las que es licito quedárselas, y si no tienen dueño
ocuparlas (sobre ellas se adquiere la propiedad transcurrido el plazo de la usucapión
ordinaria o extraordinaria).

(b) Del sujeto: capaz y con voluntad:

- Que el ocupante tenga aptitud de entender y querer.

- Que el ocupante posea de forma efectiva la cosa y con ánimo de apropiación. Con ánimo de hacerla
suya (lo que supone que la posesión sea en concepto de titular).

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‣ Objetos ocupables: Art. 617 CC.

• Muebles: Productos del mar. Pues carecen de dueño y por ello, son ocupables.
• Muebles: Objetos que flotan en el mar o están en el fondo, o bien son arrojados por el mar a la
orilla no son ocupables, deben ponerse a disposición de la Autoridad, para la devolución del
propietario si aparece y si no pasan al hallador si su valor no supera 10.000 ptas o en tal valor
previa subasta, perteneciendo el exceso al Estado.
• Nunca son ocupables los inmuebles, según Ley de Patrimonio del Estado (art. 17) pertenecen al
Estado como bienes patrimoniales si carecen de dueño (privados) y no de dominio público.—
Jurídicamente no se puede dar la ocupación de bienes inmuebles. (Si a falta de dueño, los
inmuebles pasan a pertenecer al Estado, nunca carecen de propietario, así que nunca son
ocupables). La ocupación solo puede operar por lo dicho en muebles.
• Los animales ocupables (se consideran cosas), sin ocupables los que carecen de dueño, se
distinguen tres grupos: (Art. 612 y ss). Son reglas que están pensadas para distinguir si el animal
es identificable (con costumbre de volver a la casa) o un animal salvaje:

(i) Mansos o domésticos: Los que nacen o se crían bajo el poder del hombre, no son
susceptibles de ocupación mediante caza. Se rigen por las reglas generales de los
bienes inmuebles. Se extingue por abandono de los mismos. Mas aun en caso de que se
hayan perdido o escapado del poder del dueño, éste no cesa de serlo. Luego no pueden
ser ocupados en tales hipótesis.

(ii) Fieros o salvajes: que ordinariamente no nacen ni se crían bajo el poder del hombre.
Carecen de dueño, mientras están en libertad, y son susceptibles de ocupación. (Art.
610 CC). Ocupados, pasan a pertenecer al ocupante, que pierde su propiedad si se
escapan. (Art. 465 CC). Problema si son nuestros y se escapan: soluciones: 1. Persecución
como el caso de las abejas 612, 2. Identificable lo hace nuestro 20 días para reclamar
612.3) se rigen por CC y legislación de caza y pesca de derecho común: ocupación o
apropiación mediante la caza.

(iii) Amansados o domesticados: “Son animales amansados o domesticados los que siendo por
naturaleza fieros o salvajes, se ocupan, reducen y acostumbran por el hombre”. (Son
animales fieros o salvajes que después de capturados son domesticados).— Como indice
de su amansamiento señala el Código el tener la costumbre de volver a su lugar “a
casa del poseedor” (Art. 456, in fine). Si se escapan no se pierde la propiedad, sino que
hace falta que se desacostumbren o pierdan su amansamiento, o, como dice el Art. 465
CC. pierdan “la costumbre de volver a casa del poseedor”. (Art. 612): Si se ocupan por
otro hay 20 días de reclamación: 612.3, si no se ocupan o quien lo hace no tiene ánimo
de apropiación siguen siendo del dueño. Reglas especiales para palomas, conejos y peces.
613, y abejas 612. Peces: propiedad de sujeto o sin dueño en libertad susceptibles de
ocupación a través de la pesca.

• Reglas de caza y pesca, derecho de caza y de pesca: es un derecho real de adquisición a través
de ocupación. Son de todos si están en aguas de dominio público, del titular del derecho en aguas y
terrenos privados.

Art. 617 CC:

Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de cualquier
naturaleza que sean, o sobre las plantas y hierbas que crezcan en su ribera, se determinan por leyes
especiales.

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 §3. HALLAZGO:

Art. 615: Se refiere al hallazgo de un bien mueble, no puede ser valioso como el tesoro, presumiblemente
perdido y que debe restituirse al anterior poseedor o consignarlo en poder de la Autoridad pública (lo pública
para conocimiento de interesados). El Hallazgo se distingue del tesoro en que cabe averiguar a quien
pertenece o aunque carece de dueño es aun cosa no ignorada o no valiosa.

- El bien ha de ser presumiblemente perdido para que surjan los deberes en cabeza del hallador. Si aunque se
trate de algo perdido, no es presumible, y el que lo halla cree que es res nullius, no contrae los deberes del
hallador.
- El Hallador, es quien encuentra el bien mueble y lo recoge, o se apodera de él con carácter de
permanencia. Debe ser una persona capaz de adquirir la posesión: de entender y querer.

Artículo 615:
El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere
conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde (Autoridad Pública) del pueblo donde se hubiese
verificado el hallazgo.
El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos.
Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan
notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio
sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio.
Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se
adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado.
Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.

• Los Deberes del hallador son:

1. Entrega de la cosa inmediatamente a su dueño (si sabe quien es, a quien corresponda poseerla) o (en
caso de ignorarlo)a la Autoridad pública o alcalde del pueblo donde se verificó el hallazgo.
2. Entrega a quien tenga el derecho de recibirla, como puede ser el anterior poseedor, dueño o la
autoridad correspondiente (El alcalde del pueblo).
3. Mientras que no la entrega, deberá conservar la cosa diligentemente— Como un buen padre de
familia (Art. 1094 CC y 1889 CC). Cabe la venta de la cosa en subasta pública a los 8 días desde el
hallazgo, e incluso consumo propio abonando el valor si es de rápida descomposición.

• Los Derechos del hallador son:

1. Tiene derecho a recibir el premio, Art. 616 CC (10% del valor o 1/20 parte del exceso a partir de
2000 pesetas [hoy equivalente en €]). Cabe también recompensa publicada en lugar del premio.
2. Indemnización de gastos y prejuicios ocasionados por la cosa hallada. Por analogía del Art. 1893 CC.
Indemnizan el dueño o el alcalde.
3. Adquirir lo hallado (o su precio, si se vendió) si transcurridos dos años no se presenta el dueño desde
la segunda publicación: Art. 615.4º Adquisición ipso iure, automática, originaria y retroactiva en los
frutos.

• Disposiciones especiales en ciertos transportes.

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 §4. TESORO:

- Art. 352 CC: Bien mueble, precioso y valioso, e ignorado (estará más o menos oculto, pero cabe que no
esté oculto y si sea ignorado), no sabemos ni conocemos el paradero del dueño, y su no se puede averiguar
quien sea el propietario.
- Si no es descubierto carece de dueño.

Artículo 352.
Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos
preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.

- Cuando es descubierto, hay que distinguir entre en el Art. 351 CC: (1) Si se está buscando o (2) si se
hallaré por casualidad.

Art. 351 CC:

1. El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.
2. Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad
se aplicará al descubridor.
3. Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo
precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.

(1) En caso de descubrimiento y ocupación casual surge el proindiviso entre el descubridor material (mitad al
descubridor) y el dueño del terreno o cosa en que se encontraba (mitad al dueño del terreno).

(2) En caso de ser un descubrimiento no casual la propiedad pertenecerá según acuerdo (por autonomía de
la voluntad), o por entero al dueño del terreno en que se hallare. 


Ley de Patrimonio histórico de 1985 considera de dominio público los objetos valiosos con arreglo a las reglas
del Patrimonio histórico español descubiertos, por cualquier causa. De su valor, la mitad es para el dominio
público, un cuarto para el descubridor y otro cuarto para el propietario del terreno.

La adquisición de la propiedad se adquiere por ocupación, donde la cosa es descubierta por un sujeto que se
apodera de ella con el ánimo de apropiársela, no basta como en el hallazgo el mero descubrimiento y recogida
del bien. 


47
 LECCIÓN 4 (II): Modos de Adquirir la Propiedad: Tradición. La Teoría del
título y Modo

§1. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y DEL MODO:

- La Tradición es el modo de adquirir por antonomasia. Hablamos de la Tradición para referirnos a la entrega
de la posesión de la cosa. (Art. 609 CC).
- Art. 1095 CC: Adquisición del Derecho Romano con la entrega.
- Referentes históricos: Derecho Romano en inicio actos solemnes. Hay tres sistemas distintos de adquisición
de los derechos reales mediante contrato:

Hay tres sistemas de adquisición de los Derechos reales:

(A) Nuestro sistema: Sistema del título y modo (causal), se necesitan ambos en nuestro ordenamiento
jurídico, de este modo sigue la adquisición del Derecho Romano: procede por interpretación de la Traditio.
— El nacimiento del Derecho Real precisa de dos elementos o dos etapas: Título (nacimiento del derecho
de crédito: obligación o contrato. Ej. El contrato privado) y modo (Cumplimiento de la obligación,
Tradición en Derecho romano).

- Título, se le llama causa remota o justa, fundamento jurídica. (Los contratos privados no transmiten
el derecho, se necesita un modo).
- Modos, se le denomina causa próxima: acto por el que se realiza efectivamente la enajenación
adquisición (entrega con ánimo de transmitir: Ej. Escritura pública ante notario). Hay distintos tipos de
traditio: Es el modo de cumplimiento de la obligación (Ej. Entrega de llaves, entrega de la cosa o firma
de una escritura pública ante Notario. Es el momento en que se adquiere la el derecho real).
- Si se transmite sin título: se da transmisión de posesión, en cambio sin modo: hay una relación
obligacional o contrato. Para que haya adquisición del derecho real, se necesita título y modo.

(B) Sistemas francés, e italiano (nodu consensu): La transmisión es consensual, es suficiente con el
contrato (Mero Título) entre las partes para adquirir la propiedad, sin necesidad de transmisión de los
derechos reales, por tanto celebrado aquel el adquirente recibe el derecho real. La entrega de posesión es
un efecto que está implícito en el contrato. (a) Se da una espiritualización de la Traditio, se admiten
nuevas formas de tradición simbólica en que predomina la voluntad de las partes.

(C) Sistema alemán: (Acuerdo abstracto traslativo): Según el derecho alemán: Los derechos se adquieren por
mera tradición o inscripción en en registro en Rº, esto es, por el modo, aun si falta contrato previo: (a)
En los muebles basta el modo o la mera entrega (tradición) para la adquisición del derecho real porque
se piensa que hay un acuerdo implícito en la entrega, aun si falta contrato previo. Así como en nuestro
Derecho la eficacia traslativa (del d. r.) de la tradición depende de que se funde en un título (contrato
previo); en el alemán, no. Con lo cual, la tradición es abstracta. (independiente del título que lo
justifique). (b) En cuanto a los Derechos Reales sobre inmuebles, se adquieren desde que se acuerda
su transmisión, y se registran en el R. de la Propiedad, aun sin contrato previo. Lo que viene a ser
como si en la tradición se sustituyese la entrega por la inscripción. (Acuerdo transmisivo + Inscripción en
el Registro.

48
1. Adquisición de los derechos reales, no por consecuencia del solo contrato, sino mediante entrega.

A tenor del Art. 609 (y del 1095 CC), cuando se celebra un contrato tendente a la adquisición de un derecho
real (ej. compra de una cosa, permuta o donación), esta adquisición no se produce ya, por la conclusión del
contrato, hace falta, además, la tradición (Art. 609 CC). Es decir, se necesita que con ánimo de transmitir (el
que da) y de recibir (el que toma), se entregue la al adquirente la posesión del derecho que sea (así en los
casos anteriores, que se le entregue la posesión de la cosa comprada, permutada o donada).
Con lo cual, en nuestro sistema se necesita para adquirir los derechos reales tanto el título como el modo.
(Esta doctrina solo se aplica solo a contratos. No se aplica a sentencias, servidumbres, y otros actos inter vivos
que no sean contratos). La adquisición por contrato (título) más tradición (modo) afecta a la adquisición de
los derechos reales, excepto los derechos reales que precisen de inscripción constitutiva ante el Registro
de la propiedad: (La hipoteca y la superficie nacen ante el Registro de los Derechos Reales sobre inmuebles
(Art. 1462 CC)).

Artículo 609 CC:

La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por
sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Artículo 1095 CC:

El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla.
Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

2. Título y modo: significado de estos términos:

Lo dicho significa que nuestro Derecho acoge la denominada teoría del título y el modo de adquirir los
derechos reales.

- Título: (no en el sentido de documento, sino de fundamento jurídico) es el acto (ej. Compraventa) por el que
se establece la voluntad de enajenación (adquisición de la otra parte) del derecho.

- Modo: es el acto (la entrega de la posesión del derecho cuya enajenación se estableció, con animo de
transmitirlo) por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para
el adquirente.

- Con lo cual, sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real.
Sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere el derecho real solo la posesión, pero no se convierte en
duelo. El derecho adquisitivo se produce pues, en dos etapas.— Según el Art. 609 CC la teoría de título y
modo alcanza sólo la adquisición de derechos reales por contrato; queda fuera la entrega que tenga lugar
de otra forma.
§2. LA TRADICIÓN:
1. Concepto:

La Tradición es entrega de la posesión de la cosa con ánimo del que da y del que recibe de transmitir y
adquirir, respectivamente, el derecho real sobre ella. (Ej. Propiedad, usufructo, u otro que sea). Se distinguen,
pues, en la tradición dos planos:(1) El de dar y (2) el de adquirir. Y además tiene dos elementos: uno corporal
(La transferencia de la cosa) y otro anímico (el acuerdo de ambas partes sobre el traspaso del derecho). La
tradición es eso solo.— El Título es causa remota para la adquisición, y una vez que se entrega por tradición
se adquiere el derecho real. (Art. 438 y 1462 a 1464 CC).— Es decir, no se consigue la finalidad traslaticia si
no va precedida del hecho jurídico del título. (No se da adquisición del derecho, si concurren las

49
circunstancias de la transmisión a non domino que la ley alberga: el transmitente no es titular y el adquirente
adquiere de buena fe).

2. Clases de tradición:

Según sabemos, la posesión se puede transmitir como hecho o como derecho:

(1) En el primer caso hay transmisión real (posesión de hecho): Art. 1462, 1º CC. Puesta de la cosa en
posesión del adquirente) porque se traspasa el poder efectiva sobre la cosa.
(2) En el segundo hay transmisión fingida (traditio ficta), porque no hay verdaderamente traspaso de ese
poder efectivo (Art. 1462. 2º CC y ss.).

1. Traditio brevi manu: Es aquella que si el adquirente tenía ya la cosa en su poder, se efectúa por
el simple acuerdo de los interesados. Es el caso del Art. 1463 in fine, del C.c. (No hay entrega
de nada, ni de posesión de hecho ni como derecho, solo hay un cese de una posesión mediata).

2. Constituto posesorio:

(a) El constituto posesorio en general, consiste en que el poseedor de hecho siga teniendo la
cosa, pero admitiendo que la posesión como derecho corresponde a otro. Luego se da la
tradición por constituto posesorio cuando el poseedor inmediato continúa con la cosa, pero
pasando a reconocer la posesión mediata a otro.

(b) La tradición instrumental: es un caso de constituto posesorio. Por el otorgamiento de

escritura pública ante notario, si de esta no se deduce lo contrario Art. 1462. 2º: “cuando
[poseyendo el enajenante con posesión como hecho o como derecho] se haga la venta [y
cualquier otra enajenación; así, si lo que se hace mediante escritura pública es una donación o
una transacción en la que una de las partes cede una cosa a la otra] mediante escritura
pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si la
misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. — (i) Debe ser una
escritura pública el acto por el que se otorgue. (b) en el que no se haya establecido lo
contrario, si en el acto de tal otorgamiento se establece que no vale como tradición, el mismo
no tiene valor traditorio. (Art. 1462. 2º).

3. Tradición por el solo acuerdo de las partes. (A) Si es imposible la transmisión de la posesión
de hecho. (Art. 1463 CC). (B) Si es posible la transmisión de hecho, pero hay acuerdo de los
interesados y no puede trasladarse en el momento del contrato. (Art. 1463 CC). (C) En caso de
puesta a disposición: Si el enajenante, conservando la cosa materialmente, la pone a disposición
del adquirente, hay tradición.

(3) Pero, también puede haber tradición fingida (y, por tanto, el accipiente adquiere la propiedad o el derecho
real sobre la cosa) sin transferirse la posesión ni como hecho ni como derecho (no hay ningún traspaso
posesorio). Estos tipos de tradición fingida son dos casos

4. Por Acuerdo sin entrega corporal, y el que entrega no tenía ninguna de ambas posesiones (Art.
1462.2º).— Hay tradición por el solo acuerdo de las partes si el tardens no tenía ninguna de ambas
posesiones. (Art. 1463 CC). Si no podía trasladarse a poder del accipiens en el instante de celebrar
el contrato por el que se enajena.

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 5. Tradición instrumental sin el que entrega no tenía la posesión de hecho ni de derecho: (Art. 1462. 2º
CC): “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a
la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere
claramente lo contrario”. Cabe que el otorgamiento de la escritura público coincida con la entrega
real, aunque el que otorga la escritura pueda no tener la posesión de hecho o de derecho. (ej. A
vende a B una finca suya que posee C).

3. Resumen de la Tradición:

- De lo dicho, se sigue que la tradición es un compuesto de dos elementos: entrega efectiva de la cosa, y
acuerdo sobre el traspaso del derecho sobre ella. Pero, subsistiendo siempre el segundo elemento (acuerdo
sobre el traspaso del derecho), el primero puede: o sustituirse por un traspaso de la posesión, no como
hecho, sino como derecho, o hasta sustituirse por un simple acuerdo de los interesados u
otorgamiento de escritura pública ante notario, (Art. 1463 CC) sin necesidad de transferencia posesoria
de ningún tipo (cuando esta no sea posible). (Art. 1462. 2º).

4. Cuasitradición:

- Concepto: Junto a la tradición, esta la cuasitradición, que consiste en la tradición de derechos. Como la
tradición, la cuasitradición puede ser real (entrega de la posesión efectiva del derecho) o fingida: 1º La
instrumental: cuando el derecho se enajena por escritura pública, el otorgamiento de esta, salvo la voluntad
contraria, equivale a la tradición de aquél. (Art. 1462.2 en relación con 1464 CC). 2º La documental.
Cuando la anterior no tenga aplicación, se entenderá por tradición del derecho la entrega de los títulos de
pertenencia del mismo. (Art. 1464 CC). (La cuasitradición consensual no la contempla la ley, pero también
es posible si lo que se enajenase fuese una cosa y no un derecho).

- Ambito de la cuasitradición: La cuasitradición SOLO ES DE DERECHOS REALES POSEIBLES. Así pues,

no hace falta entrega (cuasitradición) ni para la adquisición de derechos reales poseibles ni para la de
derechos no reales (ej. de crédito). — La cuasitradición es necesaria para la adquisición sobre todos los
derechos reales poseibles que se enajenan por contrato. (Art. 609 CC). 


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 LECCIÓN 4 (III): Modos de Adquirir la Propiedad: La Usucapión

§1. LA USUCAPIÓN: CONCEPTOS GENERALES:

1. Concepto: La Usucapión (o prescripción adquisitiva) es la adquisición del dominio u otro derecho real
poseíble, debido a su posesión continuada durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. Así el
estado de echo prologado se convierte en el derecho.

2. Fundamento: Esto se funda en la idea de que, en aras de la seguridad del tráfico, es, en principio,
aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque
no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado.

3. Similitud y diferencias con la prescripción extintiva:

- Similitudes: La usucapión y la prescripción extintiva tienen la misma raíz, pues en ambas con el paso del
tiempo convierten en derecho lo que estaba sucediendo de hecho. Mientras que en la Usucapión: el que
venía comportándose como titular del derecho llega a convertirse en tal. En la Prescripción extintiva, ocurre
lo contrario, al que se le venía sin exigir algo (por el paso del tiempo), llega a liberarse de que pueda serle
impuesto.

- Diferencias: Son figuras distintas, difieren en: (1) La Usucapión es precisa la posesión del que adquirirá el
derecho y la pasividad del que lo perderá. (2) En la Prescripción extintiva: basta con la pasividad del que lo
perderá, y nadie adquiere nada, sino que, simplemente, una persona que era sujeto pasivo de algo se libera
de ello, por la inactividad del sujeto que podía exigírselo.

4. La usucapión es un modo originario de adquirir, ipso iure y no apreciada de oficio

- La adquisición es un modo originario de adquirir el derecho real poseíble usucapido, no se basa en

derecho anterior alguno, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera, sino que se
convierte en titular del mismo -con independencia de que antes lo fuese otra persona- porque ha venido
comportándose como tal. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se
establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma.

- La adquisición del usucapiente es ipso iure: Esta se produce automáticamente cuando se cumple el plazo
que fija la ley. La adquisición del usucapiente se halla sometida al evento de que éste renuncie a la
usucapión ganada. Si lo hace, la renuncia borra la usucapión ganada y sus efectos adquisitivos.

- Para ser apreciada la usucapión debe ser alegada: No se aprecia de oficio, sino que para que pueda ser
apreciada por los tribunales hay que alegarla. (Sentencias 23 de enero 1987 y 9 julio 2001).

5. Clases:

La Usucapión puede ser:

1º. Ordinaria o extraordinaria: (i) La Ordinaria requiere poseer con buena fe y justo título durante
cierto tiempo la cosa o derecho que se usucape. (Art. 1995. 1º, 464,1º y 1975 CC). (ii) La
Extraordinaria sólo exige poseerlos durante el plazo que la ley marca., plazo que en la usucapión
extraordinaria, en compensación de no exigirse buena fe y justo título, es más largo que el de la otra
usucapión ordinaria. (Art. 1995. 2º y 1959 CC).
52
 (a) Adquisición en la usucapión extraordinaria, según la posesión: El usucapiente adquiere el
derecho que viene poseyendo, y tal como lo viene poseyendo

(b) Adquisición en la usucapión ordinaria, según posesión, buena fe y justo título: además de
haber poseído el derecho, el sujeto estaba configurado por el justo título y la buena fe (usucapión
ordinaria). El que adquirió por título como gravada la cosa no usucape por ordinaria como libre
aunque posea como libre.

2º. De muebles o inmuebles: según se trate de adquirir la propiedad y demás derechos reales sobre
aquélla o ésta clase de cosas. (i) En la Usucapión de muebles: se exigen plazos más cortos (distintos
para la usucapión ordinaria y extraordinaria (Art. 1955,1º y 2º CC). (ii) En la Usucapión de inmuebles
(También se exigen plazos distintos, según sea ordinaria o extraordinaria: Art. 1957 y 1959 CC).

- Plazos usucapión de inmuebles y plazos usucapión de muebles, (en ambos casos los plazos son distintos
según se trate de usucapión ordinaria o extraordinaria).

6. Sobre quién pesa la PRUEBA de haberse producido o no la usucapión:

(a) Si la prueba es del hecho de la usucapión en sí, corresponde a quien alegue que se ha producido. Y
habrá de demostrarse que se dieron todos los requisitos que la usucapión exija.

(b) Si se trata de probar el derecho que se dice haber usucapido, la prueba de la usucapión corresponderá
al que afirma tener tal derecho. Si el derecho usucapido es un derecho real en cosa ajena, puesto que la
propiedad se presume libre, hasta que no se demuestre que hubo usucapión de tal derecho o que se
adquirió de otro modo, se presume que no existe.

En litigios relativos a cosa o derecho discutiblemente usucapidos, o vendrá requerida la prueba de que se
usucapieron, o la de que pertenecen a quien los reclama.

7. RETROACCIÓN DE LOS EFECTOS DE LA ADQUISICIÓN

- La adquisición de la usucapión se produce al cumplirse el plazo marcado, pero tiene efectos retroactivos
que alcanzan hasta el momento en que comenzó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular
del derecho al final del plazo, pero éste le es reconocido como si le correspondiese desde el principio.

- Fundamento: Si los efectos de la adquisición sólo se dieran a partir de que se produce, aquellos actos
serían atacables en cuanto realizados por quien no tenía derecho a verificarlos. A consecuencia de esto, los
actos que el titular del derecho realizó durante el periodo de usucapión devendrían inválidos.

§2. PERSONAS INTERVINIENTES EN LA USUCAPIÓN:

La capacidad y legitimación activa necesarias para usucapir son las precisas (espíritu del Art. 1931 CC)
para poseer en concepto de dueño o titular del determinado derecho real en usucapión. Además, el código
añade que quienes robaron o hurtaron una cosa mueble y sus cómplices o encubridores, no podrán
usucapirla si no ha prescrito el delito o falta, o pena, y la acción para exigir responsabilidad civil, nacida de
aquellos actos. (Art. 1956 CC).

Artículo 1931 CC: Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces
para adquirirlos por los demás modos legítimos.

53
 Artículo 1956 CC: Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o
robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción
para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.

Legitimación pasiva: A diferencia de otros Derechos, el Código (Art. 1932 CC) establece que la usucapión
opera contra cualquiera, así que el usucapiente hace suya la cosa o derecho de que se trate, lo mismo si
pertenecen a personas capaces como a incapaces.— A quienes tienen la misión de velar por estas últimas,
corresponde realizar lo necesario para cortar la usucapión contra sus defendidos; no habiéndolo hecho, la
usucapión se produce, aparte de que se les puede exigir responsabilidad.

Artículo 1932 CC: (1) Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de
personas, inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley. (2) Queda siempre a salvo de las
personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos,
cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción. 


Artículo 1934 CC: La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de
haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. 


El Art. 1934 CC es aplicación del principio de que la usucapión corre también en prejuicio de aquel a quien la
herencia corresponda o corresponderá. Así que quien posee como dueño de un bien, o, en general, posee un
derecho que forma parte de una herencia, lo usucape, y a su usucapión basta por ahora decir que se le aplican
todas las normas de la usucapión.
§3. OBJETO DE LA USUCAPIÓN:

1. La cosa y los derechos reales poseíbles:

El Objeto de la Usucapión es la cosa, es decir, el derecho de propiedad sobre ella, o cualquier otro que sea
poseíble. Ha de tratarse de cosas en el comercio privado, esto es, que sean apropiables (Art. 1936 y 473 CC),
pues, si no, no pueden ser objeto de tales derechos. Los únicos derechos usucapibles son los reales poseíbles:
propiedad, usufructo, uso habitación, servidumbre, censo,…etc. En resumen, el objeto:

-  Debe estar disponible en el comercio privado. (artículo 1936 CC).

-  Derechos reales (poseíbles): (ej. propiedad, usufructo, uso, habitación, servidumbre…).
-  No son derechos usucapibles:
+ Los no reales poseíbles (ej. arrendamiento)
+ Los reales no poseíbles

La usucapión puede crear un verdadero derecho si se trata del ejercicio de un derecho independiente; no de
una mera facultad incluida en el derecho en cuestión (tolerada o permitida).

§4. REQUISITOS COMUNES A TODA LA USUCAPIÓN: LA POESIÓN:

A) CARACTERES:

Art. 1941 CC: La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

IDEA GENERAL: Lo esencial a la Usucapión es la posesión continuada durante un periodo de tiempo, debe
poseerse en concepto de poseedor o titula del derecho poseído, y debe ser pacífica, pública e ininterrumpida. (Por
ejemplo, si sólo poseí media finca, no usucapiré el resto). La usucapión se extiende a lo que se extienda la
posesión, se usucape tanto cuanto se posee.

54
 La posesión puede ser mediata o inmediata. (Así, A sigue usucapiendo la cosa que da en arrendamiento a
B), y posesión como hecho o como derecho, por sí o por representante. Pero debe tenerse (i) en concepto de
titular del derecho poseído, y ser (ii) pacífica, (iii) Pública e (iv) ininterrumpida. (Art. 447 y 1941 CC).

a) En Concepto de Titular del derecho que se usucape:

(i) En concepto de titular del derecho que se usucape:

- Para usucapir, la posesión ha de tenerse en concepto de dueño de la cosa poseída (si se usucape su
dominio), o de titular del derecho real que posea. El Art. 1941 CC: exige la posesión “en concepto de
dueño”, y el Art. 447 CC dice que “solo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño
puede servir de título para adquirir el dominio”. Se adquiere en el concepto en el que se posee: (ej. En
concepto de usufructuario, se usucape el usufructo).

- Evidentemente falta la posesión en concepto de dueño o titular, si los “actos de carácter posesorio”,
son ejecutados en virtud de licencia o mera tolerancia del dueño (o titular) de que se trate. (Art. 1942
CC).

(ii) Titularidad de la posesión de la cosa y totalidad o no del concepto de titular.

- El que posea la cosa totalmente, pero no siendo el titular exclusivo del derecho que posee (copropietario
de la posesión del derecho), la usucape para sí y para aquellos de los que se reputa cotitular.

- El Art. 1933 CC dice: “La prescripción adquisitiva como copropietario o comunero (cotitularidad),
aprovecha a los demás condueños en su favor.” — Cuando hay una comunidad, y usucapen varios
como titulares usucapen todos. Mientras que si el condueño ejerce como dueño único y exclusivo para sí
de la posesión de la cosa común usucape esta contra el resto, y estos se vean privados de ella, quedando
para él solo.

b) Pacífica:

El dice Art. 1941 CC, que para dar lugar a la adquisición por Usucapión, la posesión ha de ser pacífica.— Ser
pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, pese a haber
sido obtenido este poder violentamente, pasa a darse una posesión pacífica con el fin de usucapir la cosa,
justo en el momento en que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas (el despojado conserva una
posesión pacífica, y puede usucapir si además posee en concepto de dueño e ininterrumpidamente).
Los Art. 441 CC y 444 CC: rechazan la adquisición violenta de la posesión. Pero aun con violencia, hay
posesión de hecho sobre la cosa, el adquirente pasa inmediatamente a ser poseedor, aunque el despojado
conserve la posesión como derecho.— En el momento en que cesa la violencia, se considera esa posesión como
pacífica. Su posesión pueda ser desde entonces.— Es pacífica aunque se defienda la posesión por la fuerza que
otro trata de arrebatarle. Más bien, se trata de quitar valor a quien ataca la posesión del otro y la mantiene
después por la fuerza violentamente.

Art. 441 CC: En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se
oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el
tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente. 


Art. 444 CC: Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor
de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.
Recordar que siempre a salvo de lo que dispone el art. 1956 CC.

55
c) Pública:


Concepto: El Art. 1941 CC dice que la posesión ha de ser “publica”.— Significa, no disfrutar de la cosa
ocultamente, como ocurre quien la disfruta a escondidas. Además, esta publicidad es precisa durante toda la
duración de la posesión. (Art. 444 CC: citado anteriormente): Los actos clandestinos, ejecutados sin
conocimiento del verdadero poseedor no afectan a la posesión, porque, no privan del poder sobre la cosa.

- Objetivo de la publicidad: Persigue que no se frustre la posibilidad de conocimiento por quien podría
reclamar la cosa. La publicidad sirve para que el que adquirida la posesión, no le sirva usucapir la
posesión (secreta) que realmente tiene. — Se persigue impedir que tenga efectos adquisitivos, no el
poder real sobre la cosa, sino el que, siéndolo, permanece oculto.

- Aspectos de la publicidad:

- Esta publicidad se refiere, no solo a la posesión, sino también a la publicidad del concepto en que se posee.
Es decir, se exige una COHERENCIA (concepto en que se posee y publicidad): No vale una posesión
pública en la que el poseedor que la tuviese efectivamente, como dueño, disimulase el verdadero
concepto en que posee.

- Hay que juzgarla a tenor de las circunstancias. Valorándola según el tipo de cosa de que se trate. La cosa
será juzgada según su naturaleza y destino. EJEMPLO: Diferencia entre joyas y vivienda.

d) Ininterrumpida:

El Art. 1941 CC dice que , para que se produzca usucapión, la posesión ha de ser ininterrumpida. (Art. 1941
CC). Ininterrumpida quiere decir que: (a) En la posesión no hayan cesado ninguno de sus caracteres (Art.
1941 CC) y (b) Que no se haya producido una reclamación judicial tendente ha hacerla cesar. Por ello, hay
varios tipos de interrupciones, puede ser (arts. 1943 a 1948 CC) por:

Art. 1943: La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, (i) natural o (ii) civilmente

(1) (a) La cesación, por cualquier causa, de la posesión adecuada (que reúne los caracteres del Art. 1941 CC),
se llama esta Interrupción natural. (Art. 1943 CC). El Art. 1944 CC dice respecto a la Interrupción
natural: “se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de
un año”. Existe aunque luego se reanude. — (b) Solo es apta para usucapir la posesión que reúna los
caracteres debidos, por ello, también se interrumpe la posesión naturalmente si el poseedor cesa de
serlo en concepto de titular, o si cesa de ser pública. (Si deja de cumplir los requisitos del Art. 1941 CC).

(2) Si la posesión no cesa, pero se produce una reclamación judicial tendente a hacerla cesar, se dice que hay
Interrupción civil. (Art. 1943 CC), que persigue cortar desde ahora la usucapión, si prospera (para evitar
que entre tanto se consume), pero que si no prospera se considera no producida. Hay interrupción civil:

(i) Por acto de conciliación, si se presenta demanda dentro de los dos meses siguientes. Dice el Art. 1947
CC: “También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos
meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa”.

(ii) Por citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente. El Art. 1945 CC
establece: “La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por
mandato de Juez incompetente”.

56
- Verdadero sentido de la interrupción natural y civil:

De lo dicho, se sigue que aunque se hable de interrupción de la POSESIÓN, hecha natural o civilmente (Art.
1943 CC), verdaderamente lo que hay es, que la USUCAPIÓN (o sea la prescripción adquisitiva) se
interrumpe:

- 1.º Interrupción real o natural: Porque se interrumpe la posesión adecuada. Afecta de verdad a la
posesión. (Se interrumpe o ven el cese sobre el poder de la cosa, o debido al cese de alguno de los
requisitos de la usucapión).

- 2º. Interrupción civil: Porque, aun subsistiendo la posesión, se le priva a esta de los efectos para
usucapir. (hay, pues, no un corte de la posesión, sino un corte de la usucapión, y por eso se denomina
interrupción civil: Ya que el corte no es real y efectivo de la posesión).

- Caracteres de la interrupción:

(i) La interrupción no se presume, sino que se presume, salvo prueba en contrario, que el que demuestra la
posesión anterior y actual, poseyó también durante el periodo intermedio (Art. 1960, 2º CC). (ii) Además,
la interrupción inutiliza el tiempo transcurrido de la la posesión pasada. Y si después se recupera ésta, es
preciso empezar de nuevo a cumplir íntegramente el plazo legal. (iii) También se debe señalar, que La
interrupción debe producirse antes del plazo de usucapión: Ello es obvio, pues i tiene lugar después, ésta ya
está consumada, y el acto interruptivo no interrumpe nada. (iv) Por último hay que añadir, que la muerte del
usucapiente no altera el curso de la usucapión: Cuando el usucapiente muere, la usucapión continúa
produciéndose a favor de la herencia (Art. 1934 CC).

B) TIEMPO QUE DEBE DURAR: PLAZOS:

1. Los plazos varían según sean muebles o inmuebles, ordinaria o extraordinaria. La posesión debe durar el
plazo que la ley marca, los cuales son:

- En la Ordinaria:
- Bienes muebles: 3 años. (Art. 1955, 1º).
- Bienes inmuebles: 10 entre presentes y 20 en ausentes. (Art. 1957 CC).

- En Extraordinaria:
- Bienes muebles: 6 años. (Art. 1955. 2º)
- Bienes inmuebles: 30 años. Sin distinción entre presentes y ausentes. (Art. 1959).

2. Continuidad y computación del tiempo: El tiempo es continuo (no se descuentan los días inhábiles) y se
computa civilmente yendo de las 00.00h del día en que la posesión comienza hasta el final de la hora
veinticuatro del día en que acaba el plazo. (Art. 1960. 3º).

3. Unión del tiempo de varios poseedores: Si uno recibió la posesión de otro (Art. 1960.1º), y las
posesiones de ambos reúnen los requisitos de la usucapión, ésta se da a favor del hoy poseedor, y se unen
los tiempos de los sujetos poseedores que usucapen. (Art. 1960 CC, 1º) contando desde el comienzo de la
del transmitente, vence el plazo.

4. La usucapión se suspende si en vez de interrumpirse con pérdida del tiempo transcurrido, se corta, pero
éste conserva su validez, y si luego se reanuda aquella, basta con completarlo. La suspensión, pues,
consiste en que durante ella, aun subsistiendo la posesión adecuada, sin embargo, la usucapión prosigue.
57
 §5. REQUISITOS ESPECIALES DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA:

Para la usucapión extraordinaria, basta con poseer la cosa o derecho siguiendo los requisitos del Art. 1941 CC;
para la usucapión ordinaria se requiere además:

a) Que tal posesión sea de buena fe, si se trata de bienes muebles (Art. 1955 CC). (En los muebles no se
requiere justo título porque el Art. 464.1º: Presume Iuris et de iure que el que posee bienes muebles es
dueño). — Esta adquisición no se da si la cosa la había perdido su dueño o había sido privado de ella
ilegalmente.
b) Que la posesión sea con buena fe y justo título, si se trata de inmuebles (Art. 1957 CC).

A) BUENA FE:

Pedir buena fe no es pedir algo además de la posesión, es solo exigir que es ta posesión sea de buena fe: luego
más bien es excluir que valga la posesión de mala fe. (Si se sabe que no pertenece la posesión hay mala fe)

- Concepto: La buena fe consiste en creer el poseedor que le corresponde la posesión que tiene. Con lo cual,
la buena fe del poseedor en concepto de titular consiste en creer que le pertenece la cosa o el derecho que
posee.

- Presunción de Buena fe: La buena fe se presume salvo prueba en contrario (Art. 434 CC). Se presume que
el sujeto posee la cosa creyendo que la posesión es justa. Y se presume también (salvo prueba en contrario)
que esta sigue siendo de buena fe la posesión que se inició. Esto es, se presume la buena fe a lo largo del
tiempo. (Art. 435 CC).

- Continuidad de la buena fe: La buena fe ha de tenerse, no sólo al comienzo de la usucapión, sino todo el
tiempo que dure esta, hasta el último día. (Art. 1940 y Art. 1957 CC — La diferencia entre ambos artículos
es el uso de la palabra “por” que se entiende como “durante”).

B) JUSTO TÍTULO: (Art. 1952 y ss. CC).

CONCEPTO: Justo título significa hecho suficiente (así, ej. compra, permuta) para “en abstracto” haber
producido la adquisición del derecho que sea (total o parcial). El Código define justo título como “el que
legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. (Art. 1952 CC).

- El Art. 1953 CC, señala que: Debe ser verdadero, ha de existir realmente y valer. Pero esto sobra, pues
ambos requisitos van implícitos en la exigencia de que haya un justo título.

- Además la existencia de justo título ha de probarse, no se presume. (Art. 1954. [Relación con el 448 CC],
no se aplica el 448 CC, que establece que: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la
presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo”.)

§6. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: (Difícil)

El que tiene inscrito a su nombre en el Registro de la propiedad, para usucapir lo poseído se ve favorecido por
la inscripción, en orden a todos los requisitos que la usucapión puede precisar: (i) posesión (Art. 1941 CC), (ii)
buena fe y (iii) justo título.—Independientemente de que sea o no tercero hipotecario (no fue parte en el
contrato). La inscripción facilita la usucapión, tiene el papel de título y presume iuris tantum la posesión y la
buena fe.

58
(A) USUCAPIÓN A FAVOR DEL REGISTRO:

En efecto, el Art. 35 LH. (que sostiene la USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS por el tiempo desde la
inscripción registral y desde la posesión que se presume por la inscripción misma), dispone que, a efectos de
la usucapión en favor del titular inscrito:

1. Será justo título la inscripción, lo que significa que ésta hace las veces de título verdadero, válido y
probado. (o, si se quiere, que se prueba el título demostrando que hay inscripción).
2. La inscripción establece, mientras que dura, la presunción de que el titular posee el derecho inscrito en
concepto de pertenecerle (a concepto de dueño), y publica, pacífica e ininterrumpida. (El Art. 35 LH. no lo
dice expresamente, pero se desprende de tener inscrito el derecho).
3. La inscripción establece también la presunción de que el titular tiene la posesión de buena fe del derecho
inscrito.

Con lo cual, la inscripción en registro es (1) igual a justo título y (2) presume la posesión ininterrumpida
publica y pacifica y (3) la buena fe por lo que aunque no es igual a usucapir por estar en el registro
(transcurrido el plazo legal), pero si facilita la prueba de la usucapión. La usucapión según el artículo 35 LH
se da de la misma forma que la usucapión normal.

ARTÍCULO 35 L.H.
“A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá
que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento
y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.

(B) USUCAPIÓN CONTRA TABULAS (o Contra el Registro):

Si lo que ocurre es que alguien está usucapiendo en contradicción con lo inscrito en el Registro de la
propiedad. (ej. en el Rº de la Propiedad la finca X aparece a nombre de A, pero realmente B la posee, en
concepto de dueño, con buena fe y justo título). Lo cual permite la LH, salvo frente a tercero hipotecario
perjudicado, al que no puede perjudicar si se cumplen las condiciones del art. 36 LH, y entonces la
usucapión resulta inoperante. (Art. 462 CC). En otro caso, si no hay un tercero hipotecario protegido en las
condiciones del art. 36 LH, la usucapión contra el Registro surte efecto

Es inoperante en caso de que (Art. 462 CC):

1. Se adquirió el derecho cuando la usucapión estaba ya consumada o fuera a consumarse en el año

siguiente, no sabiendo ni debiendo saber que la finca (o derecho) estaba poseída en concepto de dueño (o
del titular del derecho que sea), por persona distinta del transmitente.
2. Si se opone a tal posesión (del que ya usucapió o está terminando de hacerlo) en cualquier momento
durante todo el año siguiente de su adquisición, o, si se trata de una usucapión de servidumbre no
aparente (negativa), durante todo el año después de haber conocido o haber debido conocer de su
existencia.

Si se usucape contra registro y su adquisición es operante frente a tercero hipotecario el adquirente debe
inscribir en el Registro con la autorización del anterior inscrito o resolución judicial que reconozca la
usucapión

59
 §7. LA USUCAPIÓN LIBERATORIA:

1. CONCEPTO:

La Usucapio libertatis de un gravamen consiste en que quien posee como libre una cosa gravada con un
derecho de otro (derecho en cosa ajena), llega, al cabo del plazo que la ley fija, a convertirse en dueño
libre de la misma, es decir, consigue, (usucape) la liberación del gravamen.— Se usucape lo que se posee y
en la extensión en que se posee (tantum praescriptum possessum).— Así, el resultado de esta usucapión es
la extinción del gravamen.

2. Naturaleza:

La usucapio libertatis es una usucapión (una prescripción adquisitiva) y no un caso de prescripción extintiva.
Con lo cual, la usucapión liberatoria, puede ser, al igual que la normal: (i) Ordinaria o (ii) Extraordinaria, y
(ii) sobre muebles o (ii) inmuebles.

Además, para que la usucapio libertatis sea una verdadera usucapión debe reunir los requisitos y los plazos de
la prescripción adquisitiva normal. Es decir, para usucapir la libertad de una cosa gravada (ej. una finca
gravada con usufructo), debe ser (i) poseída como libre (en concepto de dueño) y los demás requisitos de la
posesión (Art. 1941 CC), (ii) con buena fe y (iii) justo título (en caso de inmuebles).

3. Clases y Plazos:

La usucapión liberatoria es como la usucapión normal:

- ORDINARIA: Bienes muebles 3 años e inmuebles 10 años entre presentes o 20 años entre ausentes. (Art.
1955 1º CC) (1957 CC)
- EXTRAORDINARIA: Bienes muebles 6 años e inmuebles 30 años. (Art. 1955.2º CC) (Art. 1959 CC).

4. CASO DE QUE EL USUCAPIENTE SEA UNA TERCERA PERSONA.

Cuando no es el dueño de una cosa gravada el que la posee, sino un tercero, éste usucapirá la propiedad
plena (ya que no posee limitaciones). Entonces usucape solo un derecho, el de la propiedad. Y se extingue
tanto la propiedad limitada, del anterior propietario, como el derecho limitativo sobre ella. Se da una
usucapión unitaria.
En cambio, en el CC la usucapión liberatoria de las SERVIDUMBRES se rige por plazos especiales: Con lo
cual, el dueño para librarse de la servidumbre (o recobrar la propiedad plena), realmente tarda más que en
usucapir la propiedad completa entre presentes:

- El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez
años entre presentes y veinte entre ausentes. (ART 1957 CC).

- Las servidumbres continuas o aparentes se adquieren al cabo de 20 años (ART 537 CC).

60
 §8. LA USUCAPIÓN LIBERATORIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

(A)USUCAPIÓN LIBERATORIA SEGÚN EL REGISTRO:

En nuestro Derecho, no se da la Usucapión registral (o tabular) liberatoria, que consistiría en que, por no
estar inscrito en el Registro el derecho real en cosa ajena, se liberase éste, por adquirir su contenido (al
transcurrir el plazo de la usucapión), el dueño de la finca gravada.
Ahora bien, en nuestro Derecho, sí ocurre que (lo mismo que para el caso de usucapión normal) la
inscripción a favor de una persona de la propiedad, como libre, de una finca facilita la usucapión de la
libertad de esta.— Es decir, la inscripción como libre de la finca será justo título (para la usucapión
liberatoria); y mientras la inscripción dure se presume que la finca se posee como libre (cumpliendo los
requisitos del Art. 1941 CC) y de buena fe. (todo ello según el art. LH. 35).

ARTÍCULO 35 L.H.
“A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá
que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento
y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.

- Si quien tiene inscrita a su favor la finca como libre es persona distinta del dueño, la inscripción facilita la
usucapión del dominio total, y, así, se extinguen tanto el derecho del dueño verdadero como el gravamen
que sobre ella pasase (si se llega a cumplir el plazo de la usucapión).

(B) USUCAPIÓN LIBERATORIA CONTRA EL REGISTRO:

Si alguien está usucapiendo la libertad de un gravamen (solo de un gravamen) que está inscrito en
el Registro, la usucapión liberatoria se produce según las reglas de la usucapión, salvo que, si ello
perjudica a un tercero hipotecario, es entonces, según Art. 36 LH, inoperante frente a él:

1. Si el derecho (gravamen) de que se trata no lleva aneja o unida la facultad del disfrute del
derecho o cosa sobre que estuviese constituido; o si, llevándola, tal disfrute no es incompatible
con la posesión causa de la usucapión.
2. Si aun llevando el derecho (gravamen) de que se trata aneja o unida a la facultad de inmediato
disfrute del derecho o cosa sobre la que estuviese constituido, y siendo tal disfrute incompatible
con la posesión causa de la usucapión, entonces el titular del derecho (gravamen) no debió
conocer ni conoció la posesión del usucapiente al tiempo de adquirir el su derecho, y después se
opone a ella (a que el usucapiente posea la cosa como libre del gravamen) en cualquier
momento durante todo el año siguiente a su adquisición.

§9. LA RENUNCIA A LA USUCAPIÓN:

1. CONCEPTO:

La usucapión ganada puede ser renunciada. Pero la ley, no admite la renuncia previa (Art. 1935 CC).
Renunciar es desprenderse en favor del perjudicado del derecho que se usucapió.— En este artículo (1935 CC) se
explica que la renuncia borra RETROACTIVAMENTE los efectos de la usucapión.

Art 1935 CC: “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el
derecho de prescribir para lo sucesivo.
Entiéndese tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el
abandono del derecho adquirido”.

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2. Finalidad: La renunciabilidad de la usucapión ganada tiene por fin otorgar al usucapiente libertad de que
si no considera moralmente justificada su adquisición, deje esta para el perjudicado por el derecho
usucapido, sin que para ello sea preciso una retransmisión normal. (la cual habría que someter a las reglas
de las donaciones). No es preciso el consentimiento del anterior titular, para renunciar.

3. Requisitos: (a) La renuncia es posible en tanto en cuanto es posible la renuncia de un derecho, siempre
que no vaya contra el interés o el orden público o en prejuicio de un tercero. (Art. 6.2 CC):

Art 6.2 CC: “La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos, sólo
serán válidas, cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros”.

(b) Para llevar a cabo la renuncia es preciso que el renunciante tenga capacidad de enajenar (de obrar:
Art. 1935, 1º CC: “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada;
pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo):

(c) No se pide forma solemne, u hasta cabe renunciar tácitamente. (Art. 1935, 2º y 1937 CC). Art. 1935,
2º, dice: “Entiéndase tácitamente renunciada la cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el
abandono del derecho adquirido”. (No hay plazos necesarios para renunciar).

4. Límites: La renuncia NO puede perjudicar a terceros. (Art. 1937 CC). El tercero interesado puede declarar
inoperante la renuncia frente a él en aquello que le perjudique, pero para el resto es válida (ART 1937
CC).

Artículo 1937 CC, dice: “Los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la prescripción,
podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita [del deudor o] propietario”.

5. Efectos: La renuncia hace que el que, por razón de la usucapión, perdió el derecho de propiedad, lo
readquiera, y que si se trata de que se usucapió un derecho real en cosa ajena, esta quede libre de
gravamen.

6. Renuncia de la Usucapión liberatoria: Se puede renunciar a la usucapión liberatoria. Cabe decir, mutatis
mutandis, lo dicho para la normal. Efecto de tal renuncia es que se restablezca a favor del antiguo
titular el gravamen que pasase sobre la cosa del usucapiente.

62
 II. El derecho de propiedad

LECCIÓN 5: LA PROPIEDAD.
1. CONCEPTO:

Los términos “propiedad” y “dominio”, “propietario” y “dueño”, sin sinónimos. Además, propiedad se emplea
en dos sentidos:
- Sentido impropio: se refiere a los bienes y derechos patrimoniales (propiedad como derechos reales
limitados).
- Sentido estricto o riguroso: significa el señorío o poder jurídico pleno sobre una cosa (directo y total: el
derecho de propiedad). En este sentido, la propiedad puede ser definida como el poder jurídico pleno sobre
una cosa, poder en cuya virtud queda sometida directa y totalmente (es decir, en todos sus aspectos y
utilidades que pueda proporcionar) a nuestro señorío exclusivo.

2. Caracteres del dominio:

1. Generalidad: que comprende todas las facultades y lo confunde con la misma cosa;
2. Abstracción: derecho concebible con independencia de las facultades aisladas ya que tiene un núcleo
irreductible.
3. Elasticidad: es lo que le permite expansionarse y recuperar las facultades cedidas en virtud de la vis
atractiva de la propiedad. 


3. Atributos del dominio:

- Es Exclusivo: permite excluir a todos los que no son propietarios;

- Es Perpetuo: no depende de la vida del titular o de
- Las facultades, según el Código, que otorga son las del: Goce, su disposición y la reivindicación.

4. Evolución Histórica: desde Derecho romano y pueblos germánicos primitivos (Lacruz):

(1) Derecho romano: propiedad sólo sobre bienes muebles; los terrenos eran de todos.
(2) Hasta la Revolución francesa: Desde caída de Roma a Revolución francesa la propiedad de inmuebles
pasa de la vinculación colectiva o comunal a la propiedad de la familia, e incluso una parte
importante a manos muertas.
(3) Desamortización, posterior de los bienes de manos muertas. (Año 1820). 


5. Recepción del Código Civil:

1. Política liberal de reconocimiento de propiedad individual;

2. Se cierra el proceso de la legislación desamortizadora para la venta de los bienes de manos muertas;
3. Propiedad esencialmente rústica;
4. Propiedad absoluta sobre subsuelo, cielo y todo lo que se adhiere al suelo 

(358 y 359 CC);
5. Defensa de la propiedad frente a las transformaciones económicas como son mejoras del poseedor de
buena fe (se le abona su precio), del usufructuario o arrendatario (tienen derecho a retirarlas pero no
a indemnización);
6. Sometimiento de la propiedad a la libertad de comercio, puede transmitirse, sustituirse por otras
propiedades o convertirse en dinero, el valor de la misma lo determina el mercado.

63
6. Código Civil. Poder y facultades:

- Esta REGULADA el Código: Libro III del CC: Modos de adquirir la Propiedad.

- (a) Poder del derecho de propiedad: Entre los derechos reales, el derecho de propiedad otorga un
poder pleno sobre la cosa, frente a poderes parciales de los derechos reales (frutos, garantía, paso), los
cuales solo conceden sobre aquélla diferentes poderes en orden a la utilidad que puede proporcionar en
ciertos aspectos, pero no una dominación de la misma. Es decir, constituyen un señorío parcial. Por eso se
llaman derechos reales limitados. No en el sentido de que tengan límites (pues la propiedad también
los tiene), sino en el de ser más reducidos que el derecho real pleno (propiedad).

- La propiedad es un poder unitario que concede un señorío global sobre la cosa, que se manifiesta en las
distintas facultades, como aspectos parciales del señorío total.

- (b) Facultades: Uso, goce, disfrute, abuso, posesión, disposición, modificaciones, darla en garantía,
reivindicarla…etc. No cabe enumeración de todas las facultades, es imposible, aunque nuestro CC lo
hace. Las enumeraciones más correctas son: gozar y disponer, además de reivindicar como el CC; o actos
materiales (de goce o consumo) y actos jurídicos. 


7. LIMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD:

Poder pleno no significa ilimitado. La misma ley pone límites al derecho de propiedad, es decir, establece
fronteras más allá de las que no llega el señorío del titular (dueño) sobre la cosa. Poder pleno es, pes, poder
total, dentro de los límites que la ley admite que alcancen al señorío sobre las cosas.— Los límites son
intrínsecos, la limitación es extrínseca:

- Los Límites: El límite es intrínseco al contenido del derecho de propiedad, vienen impuestos por la Ley, y
cercan el contenido normal del Derecho, sin actuar desde fuera. (específicos y genéricos: Art. 7 CC).

- Las Limitaciones: Hay solo una sola clase de propiedad. Puede esta ser libre o gravada. La propiedad libre,
no posee limitaciones. Mientras que la gravada posee limitaciones, donde sobre ella recaen los derechos
reales en cosa ajena, son extrínsecos. La limitación no siempre existe, es un gravamen que recae como
derecho real en la cosa ajena. (Ej. Usufructo). — De esta manera el derecho de propiedad no es un poder
total sobre la cosa, porque las facultades del propietario están reducidas al tener otro individuo algún
derecho real sobre la misma.

8. FUNDAMENTO DE LA PROPIEDAD EN LA CE: (Art. 33.3 CE)

El Derecho reconoce y ordena el poder que otorga la propiedad sobre los bienes. Como la propiedad sobre las
cosas cabe darla al Estado (o a grupos humanos) o a los particulares, resulta que se admiten dos formas de
propiedad: Propiedad pública (dominio público) frente a propiedad privada, que aparecen en la
Constitución (Art. 33, 1).
El art. 33 CE (sección 2ª capítulo II, Reserva de Ley Orgánica) reconoce el derecho de propiedad privada
(derechos reales), y su función social sometida al interés general o bien común que determina las facultades y
los límites intrínsecos a ellas dentro del contenido del derecho:

Art. 33 CE (Sección II, Cap. II):

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y la herencia.
2. La función social de estos derechos delimita su contenido, de acuerdo con las Leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social,
mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las Leyes”.

64
9. DEFINICIÓN LEGAL DE PROPIEDAD (Art. 348 CC):

Definición legal: El Art. 348 CC, habla en sentido absoluto de la propiedad, donde establece facultades,
limites legales y su protección (acción reivindicatoria). Este artículo 348 CC dice: “El derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más limitaciones (alude a limites) que las establecidas en las Leyes. El propietario
tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla” (Posee la facultad de defensa).
Posteriormente al CC se van introduciendo límites legales al contenido del derecho de propiedad que
impidan abuso por parte del propietario.
En conclusión, se puede decir, que la propiedad es Derecho subjetivo privado del titular, el cual no
cumple una función exclusivamente social. Sin embargo, en la actualidad se produce una intervención del
Estado en las facultades del propietario en beneficio de la colectividad (Art. 33. 3 CE), que surge como crítica
al sistema de la propiedad como derecho absoluto.

10. SUJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD:

Los sujetos capaces de poseer el derecho de propiedad son las personas físicas con capacidad jurídica. (Los
extranjeros: poseen algunos límites a su capacidad para adquirir ciertas propiedades). Y también, las personas
jurídicas. (Art. 38 CC).

11. OBJETO DE PROPIEDAD:

Objeto de propiedad pueden serlo sólo: (1) Las cosas corporales (Bienes muebles e inmuebles) (2)
específicamente determinadas. Están, siguiendo estos criterios, excluidos del derecho de propiedad:

- Las cosas genéricas.

- Las cosas incorporales o inmateriales. (i) Propiedad intelectual, propiedad industrial o derechos sobre
bienes inmateriales. (ii) Los derechos reales o de crédito.
- Las cosas complejas o pluralidad de ellas: (Ej. Rebaño, Bibliotecas…etc.) propiedad sobre cada una de
estas. (Ej. Ovejas, Libros…etc).
- Las partes de una cosa no son susceptibles de propiedad por separado sino con el resto como unidad.

12. Propiedades especiales:

Las Propiedades especiales: Se conceden algunos poderes sobre ciertos bienes como las aguas, las
minas, la propiedad industrial e intelectual (Estas dos últimas por ser cosas incorporales).
¿Las incorporamos al concepto de propiedad o no?: Aunque sobre ciertas cosas corporales y
específicamente determinadas, como las aguas y las minas, que objetivamente, serían susceptibles de
propiedad, sin embargo, no se reconoce siempre la ley u derecho de propiedad estrictamente hablando,
sino poderes equivalentes, poderes que tienen peculiares características y una regulación no igual a la
de la propiedad corriente, razones por las que entran en las propiedades especiales, debido a sus
estatutos jurídicos distintos.

13. OBJETO Y EXTENSIÓN DEL PODER DEL DUEÑO:

Se debe distinguir entre propiedad de cosas bajo dominio público y bajo propiedad privada:

(1) Los Bienes de Dominio público: bienes destinados a uso público y que pertenecen privativamente al
Estado frente a propiedad privada.

65
 (2) Extensión del poder del dueño en bienes privados:

(i) Si el objeto de la propiedad es una cosa mueble, no presenta problema el precisar hasta dónde
alcanza el poder de su dueño. Sin duda que, extendiéndose sobre la cosa entera, llega hasta los
límites de ésta. En esta no se pretende señorío alguno ni sobre el terreno (u otro objeto) en que
éste situada, no sobre el espacio que se halle encima de ella.

(ii) En inmuebles, aunque no haya cuestión sobre que el poder del propietario a todo el objeto, en
abstracto sí se plantean problemas: ¿Alcanza al vuelo (o espacio aéreo) y al subsuelo del inmueble?:

- La propiedad del suelo se extiende al Subsuelo de un inmueble: 350. 1º CC. El propietario sólo
está limitado por las Leyes y servidumbres (ej. aguas, minas y policía); y no puede oponerse a
las intromisiones a una profundidad en la que no interesa prohibir.

- Sin embargo, NO se puede hablar de propiedad del espacio aéreo (o vuelo) pero el dueño
puede utilizarlo en lo que le sea preciso (350 CC limita a suelo y subsuelo, aunque Art. 396 CC
antiguo si lo incluía en la copropiedad ahora no, y aunque algunas STS lo mantienen). El dueño
del suelo puede utilizar el espacio aéreo si la Ley y Reglamento lo permiten, (levantar
construcciones hacer obras, plantaciones…etc, y en todo lo que sea preciso), fuera de lo cual no
debe admitirse un derecho de uso del dueño, ni una facultad de impedir intromisiones.

- Propiedad sobre inmuebles: urbanos o rústicos. TR de Ley del suelo 2/2008, Leyes del suelo de las
CCAA. Se estudian en Do Administrativo: Urbanismo, legislación sobre desarrollo agrario.


14. LIMITES DEL PODER DEL PROPIETARIO:

El contenido (normal) del derecho de propiedad, debe marcarse, no positivamente, enumerando las
facultades que encierra (lo cual es imposible), sino negativamente, indicando aquello que no alcanza. Hacer
esto es fijar los límites del dominio. Los límites restringen el contenido del derecho de propiedad, y son
especialmente relevantes en sede de inmuebles. Estos, son muchos, y principalmente proceden del régimen
administrativo de la Propiedad privada, por lo que su estudio es de Derecho administrativo. En general
también se estudian, respecto de todos los derechos: abuso de derecho, legítima defensa, estado de necesidad.

- Límites: Se entiende por limites del derecho de propiedad las fronteras o restricciones, al punto normal,
hasta donde llega el poder del dueño, o sea, el régimen ordinario de restricciones a que esta sometido tal
poder. Afectan al contenido normal del derecho, no son excepcionales, no precisan de acto especial, ni hay
necesidad de prueba de su existencia, basta la referencia a la norma que los precisa.Los límites pueden
ser:

(a) Pueden ser de omisión, negativos o de no hacer o bien positivos si hay un deber de hacer.
(b) Pueden ser en interés público o privado (Art. 549 CC). Los públicos son variados, dependen del
intervencionismo del Estado. Se coordinan los intereses de todos en beneficio mutuo. Los privados
son más escasos y sacrifican una propiedad en beneficio ajeno.

- Limitaciones: Las limitaciones, reducen, en casos singulares, el poder que normalmente tiene el dueño de
la cosa. Han de establecerse por un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trata, y, como son
excepcionales, han de ser probadas, pues, si no, (La jurisprudencia afirma como Principio General del
Derecho) la propiedad se presume libre de ellas. Son tres:

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 1. Los Derechos reales en cosa ajena de persona distinta del dueño,
2. Las Servidumbres administrativas, que sujetan parcialmente a la cosa a utilización o uso en beneficio
de la comunidad; y
3. Las Prohibiciones de disponer (de enajenar) o restricciones que se establecen a la libre disponibilidad de
la cosa por su dueño.

(A) LIMITES DE INTERÉS PÚBLICO:

Normativa: Los límites en interés público se rigen por las Leyes y Reglamentos especiales que lo determina y,
en defecto por lo dispuesto en el Código Civil (Art. 550 CC )o Compilación foral correspondiente. (Son de
Derecho administrativo): Hay un montón de límites públicos, en interés de:

- La defensa nacional: 589 CC (plazas fuertes o fortalezas).

- La protección civil: Seguridad de personas y cosas: Art. 389 (amenaza de ruina), Art. 390 (árbol) CC.
- Medioambiental: muy reciente.
- La navegación, flotación, pesca y salvamento: art. 553 CC y TRL Aguas.
- El Salvamento, paso y vigilancia de litoral marítimo que linda con zona marítimo-terrestre.
- La aviación terrenos contiguos al aeropuerto.
- Bienes de utilidad social o Cosas socialmente útiles: 289 CP castiga la sustracción, inutilización o daño de
cosa de utilidad social o cultural.
- Las viviendas y urbanismo: alturas, fachadas. ( LOE y CTE de 2006).
- La agricultura: Si son fincas rústicas (no se puede cultivar cualquier cosa). Conservación de suelos,
cultivos…etc. : Legislación sobre desarrollo agrario.
- Las vías de comunicación: límites de propietarios de fincas colindantes en Ley de ordenación de transportes
y Ley de Carreteras.
(B) LIMITES DE INTERÉS PRIVADO:

- Normativa: Los límites en interés privado se regulan en el CC, sin prejuicio de su regulación en Leyes,
Ordenanzas y Reglamentos especiales. Y pueden modificarlos los particulares si la Ley no lo prohibe o no
resulta en prejuicio de un tercero (Art. 551 CC)

- Son límites en interés privado: (1) Relaciones de vecindad, (2) La medianería (dos fincas una lindando
con la otra), y (3) Derechos reales de adquisición establecidos por la Ley (Tanteo y retracto: Leyes
especiales).

(1) RELACIONES DE VECINDAD:

- Teorías al respecto:

1. Actos de emulación: es insuficiente ya que sólo considera prohibidas actuaciones del propietario
no útiles para él y con propósito de molestar al vecino
2. Teoría de la inmisión: prohibición de actos de inmisión directos en el fundo vecino también es
insuficiente al no referirse a las indirectas
3. Teoría de la normal tolerancia (Ihering): prohibición de inmisión directa en el fundo vecino,
permitiéndose los indirectos siempre que no superen la normal tolerancia
4. Bonfante: se rige por la regla de las necesidades sociales como límite (Según las necesidades del
lugar o las personas).
5. Uso y destino normal de los derechos según las costumbre y las relaciones sociales

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 - Noción de Relación de Vecindad: Es un intento del derecho de resolver los conflictos de las relaciones
vecinales. No hay una regla general. Se trata de que el derecho de cada dueño a obrar de forma
absolutamente libre en su propiedad, produciría perturbaciones, a veces exageradas, al ocupante de la
contigua, por lo que, en beneficio de ambos, se restringe la libertad de cada uno respecto de la suya.

- Nuestro Código sólo contiene disposiciones para supuestos particulares, pero esta claro que los casos no
previstos no está huérfanos de regulación, que a falta de ley y costumbre, se darán Los Principios
generales del derecho. Estos últimos PGD, cabe inducirlos de artículos concretos del código como los
581, 582, 590 y 1908 CC. Con lo cual, en sede de Derecho civil común en lo no previsto, se aplican
Principios Generales del Derecho según los cuales: “el propietario no está autorizado a realizar en su
propia cosa actos que perturben a la propiedad del vecino en más de lo tolerable en cuanto a humos, gases,
olores, ruidos –, habida cuenta de los reglamentos usos y locales y, en general, de las circunstancias del caso.

- Hay un Principio General del Derecho: Art. 1908 CC. En CC el 1908 en sede de responsabilidad civil se
recoge la teoría de la inmisión. (Solo tenemos en nuestro ordenamiento Principios Generales del
derecho).

- La Teoría de la Inmisión: prohibición de actos de inmisión directos en el fundo vecino también es

insuficiente al no referirse a las indirectas. (No hace falta estudiar las teorías).— Ej. El ruido es
indirecto.

- La jurisprudencia en estos casos: se refiere al interés social, la vida íntima familiar del vecino, la
normalidad en el uso, molestias tolerables según lugar y naturaleza de los inmuebles... Y en sede de
derecho común a la interpretación del 1902 CC y las exigencias conforme a la buena fe obtenidas
por generalización analógica del art 590 y 1908 CC.

Normas concretas del CC: (Tª de la Inmisión directa):

- Soportar aguas de otros predios: Art. 552 CC

- Derecho de paso que limita la facultad de exclusión en caso de obras: Art. 569 CC
- Persecución de enjambre: Art. 612 CC
- Límites a la libertad de abrir luces y vistas: Art. 581, 582, 583, 584, 585 CC
- Límites sobre tejados y desagües: Art. 586 CC
- Límites a la construcción, plantación e instalaciones; Art. 590 y 591 CC
- Límites por ramas y raíces de árboles que invaden nuestro terreno: Art. 592 CC

(2) MEDIANERÍA:

- Noción de Medianería: Situación jurídica derivada de la existencia de elementos que dividen o

limitan propiedades contiguas o colindantes, situados sobre la misma línea divisoria de las
propiedades y perteneciendo una parte del mismo a cada vecino. (No se da la medianería si el muro
divisorio está en una de las propiedades y pertenece al dueño). La medianería genera una comunidad de
uso sobre la medianería (muros, cercas, setos…etc.), si está en la línea divisoria exacta.

- Naturaleza jurídica discutida: Es una servidumbre legal, no es una servidumbre, ni un caso de

copropiedad, ya que cada uno tiene la propiedad exclusiva de parte determinada del elemento
medianero. Cada dueño es propietario exclusivo de su parte en la medianería.

- Restricciones sobre el elemento medianero: Lo que ocurre es que la propiedad de cada uno de la
parte del elemento medianero está sometida a determinadas restricciones en interés del otro; o sea,
68
 existen reglas especiales para utilizar cada uno de la parte propia y ajena, lo que origina una
comunidad de uso, que cabe dentro de las relaciones de vecindad.
- Normativa, el CC regulación en art. 571 y ss. Se debe aportar prueba de medianería mediante cualquier
signo, el código estima que no hay medianería si no concurren signos (Art. 573 y 574, 2º CC); y que en
su falta, la hay en los términos señalados en los Art. 572 y 574, 1º. Presunción iuris tantum de
medianería en 572 CC. No la hay medianería, en los supuestos de 573 CC.

- Constitución:

- Formas: La medianería nace por construcción de un elemento divisorio (i) por los dos
propietarios, (ii) por uno a costa de los dos o (iii) por adquisición del que no tenía su parte
(ej. usucapión).

- Caracteres de adquisición y construcción: No hay (a) derecho a adquirir la medianería, (b) ni

obligación de construir un muro medianero:

(a) Nuestra ley no acoge como regla la posibilidad de que el colindante tenga derecho a
adquirir la medianería sobre el elemento divisorio que inicialmente era solo de otro.
(Salvo que las leyes y ordenanzas especiales impongan lo contrario. Art. 571 CC, si en
ellos se establece la facultad de adquirirla, puede imponerse al interesado).

(b) El CC dice que: la medianería no es forzosa salvo que las ordenanzas lo establezcan
(Art. 571 CC); en Cataluña medianería de carga es voluntaria: Art. 555, medianería
de valla es forzosa: Art. 546.

- Regulación: CC: 571 y ss. y las Ordenanzas, reglamentos y usos municipales en lo que no se
opongan al CC. (Derecho forales en su caso).

- El Código regula los Derechos y deberes de los medianeros: (No importante)

- Uso en proporción al derecho: 579.

- Alzar su pared, conservarla, reconstruirla: 577.
- Adquirir la medianería: 578.
- Contribuir a los gastos ocasionados: 575.
- No luces ni vistas: 580.
- Compilación Navarra: Ley 376 y 404; Ley 5/2006 Cataluña: art. 555-4 y ss.
- Extinción: CC en 575 y 576 se refiere a la renuncia por el medianero.

(3) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN: DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO:

Derecho de tanteo y retracto, (también son límites a la libertad de enajenar la cosa a quien el dueño
desee) son derechos reales de adquisición por Ley a favor de ciertas personas: – derecho de adquisición
preferente en caso de enajenación, antes y después de la misma

15. LIMITACIONES:

No son límites, sino limitaciones que reducen el poder que ordinariamente tiene el dueño, son: 1º Son los
derechos reales en cosa ajena (entre otros las servidumbres [voluntarias o forzosas] como) sin haber sido
directamente establecidos por Ley. 2º. Las servidumbres administrativas. 3º Las prohibiciones de disponer.

69
(a) Derechos reales en cosa ajena y Servidumbres (Voluntarias y forzosas): Nos ocuparemos después de
ellos, de cuál sea la reducción (o limitación) que constituyen para el contenido del derecho del dueño de
la cosa sobre la que recaen. Esta reducción viene marcada por las facultades que el derecho real en cosa
ajena otorga a su titular.

(b) SERVIDUMBRES ADMINISTRATIVAS:

- Servidumbres administrativas o de Derecho público: Es un gravamen sobre la propiedad de la cosa,

es una sujeción parcial de ésta a alguna utilización en beneficio de la comunidad, establecido mediante
un acto especial, que sujeta la utilización del bien en beneficio no del dueño sino de todos. No es en
beneficio de un solo sujeto sino del resto de sujetos o de la comunidad. (Por eso no se parece a la
servidumbre civil). Hace falta un acto especial para imponer estas servidumbres. El Art. 550 CC: Remite
a Leyes y Reglamentos especiales, y en su defecto al CC (Art. 4.3 CC). Se estudian estas en Dº
Administrativo. Se recogen en CC: 553.3º, 555, 556, 570.3º y Ley de aguas.

(c) PROHIBICIONES DE DISPONER:

- Concepto: Por prohibición de disponer se puede entender, en general, toda restricción a la libre
enajenación (ej. vender o permutar), al gravamen (ej. dar en usufructo) o a la celebración de negocios
obligacionales (ej. arrendar) sobre una cosa, reduciendo así (limitando) el régimen normal de libertad
que corresponde ordinariamente al dueño. Son más frecuentes con relación a enajenación o gravamen,
también en la Ley de Arrendamientos Rústicos con relación a obligaciones.

- Estas restricciones afectan a una propiedad concreta, son singulares.

DIFERENCIAS CON:

Las prohibiciones de disponer son algo distinto a:

1. Prohibiciones legales de disposición: éstas son límites impuestos al dueño que restringen en general
todos los supuestos de propiedad, y no singulares sobre una propiedad concreta; no son limitaciones,
y las impone la ley para todos los supuestos.
2. Supuestos de incapacidad del sujeto en que al sujeto le falta aptitud para realizar el acto. La
prohibición de disponer supone un sujeto capaz, que no puede realizar el acto debido a la prohibición.
3. Supuestos de obligaciones de no enajenar o gravar contraídas por el dueño. El dueño tiene plenas
facultades pero se obligó a no actuar. En caso de incumplimiento responderá.
4. Derechos reales a favor de otra persona. La prohibición limita al dueño pero no concede su facultad a
otro sujeto.

- Clases de Prohibiciones de disponer: En principio las prohibiciones de disponer podrán ser de

cualquier clase (Sobre la base del principio de autonomía de la voluntad Art. 1225 CC): Ej. no vender, no
vender a título gratuito, no enajenar en general, no enajenar salvo estado de necesidad, no enajenar a
ciertas personas, no gravar. jurisprudencia abundante. 


- Requisitos: En caso de Ley o resolución judicial o administrativa no se plantean problemas. En caso de

establecimiento por particulares en base a la autonomía de la voluntad (Art. 1225 CC) deberían:

1. Ajustarse a los límites legales que explicita o implícitamente fija para la indisponibilidad de
bienes. : CC 781, 785.2…etc.

70
 2. Que la prohibición de disponer se apoye en interés legitimo de cualquiera o incluso del
dueño, es decir, que ni se haya puesto por mero capricho sino por un interés legítimo, según
• Art. 428-6 de la Ley 10/2008 de 10 de julio del libro IV del CC Catalán sustituye
al art. 117 compilación: persona determinada o por 30 años.
• No en CC, sí en la doctrina y jurisprudencia en derecho común (art. 26.3º LH:
inscripción en Rº Propiedad).
• Diferente regla se contiene en Ley 481 y 482 derecho Navarro: a favor de
persona determinada o determinable. No obstante no hay que expresar el interés
por lo que no parece que pueda impugnarse si no existe interés legítimo y se hizo
por capricho.

- Actos en que se establecen:

En Derecho Común: Nuestro derecho no admite que las prohibiciones de disponer puedan establecerse
en cualquier clase de acto, ya que el art. 26.3º LH dispone para el acceso al registro: “impuestas por
testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y
demás actos a título gratuito”. actos gratuitos y para el futuro. Parecen excluirse los actos onerosos y los
que afecten al propietario actual, aunque estos pueden darse sin acceso al Rº. 


Otras reglas de la jurisprudencia:

1. No cabe establecerlas para perjudicar derechos o situaciones que debe soportar el que las ordena
(evitar que tras la muerte los acreedores puedan cobrar; en vida si no cabe enajenación por
prohibición de disponer tampoco pueden reclamarla los acreedores);
2. Interpretación restrictiva, la propiedad se presume libre;
3. La prohibición de vender no abarca la hipoteca si la hipotética venta consecuencia de la ejecución
hipotecaria tendría lugar cuando haya vencido el tiempo de la prohibición de disponer;
4. Consecuencias: El acto contra una prohibición de disponer es nulo de pleno derecho del acto realizado
contra la prohibición de disponer.

71
 LECCIÓN 6: Las Acciones Protectoras del Dominio: Protección de la
Propiedad.

§1. PROTECCIÓN:

La protección del dominio o derecho de propiedad se realiza mediante diferentes acciones protectoras, según
el aspecto o perturbación que sea. El derecho de propiedad es protegido íntegramente en el sentido de que
cabe entablar acciones para cualquier clase de defensa que le sea precisa. Ahora bien, la doctrina suele
estudiar en concreto algunas acciones porque son más importantes:

- Acciones para la protección del derecho de propiedad:

- Reivindicatoria(recuperar).
- Declarativa(declaración de propiedad sin condena a restitución).
- Negatoria (negación del derecho de otro).
- Publiciana (protección del poseedor que está usucapiendo con ficción a su favor al tener mejor
derecho a poseer).
- Cerramiento de fincas.
- Tercería de dominio (levantamiento de embargo por deudas de otro sobre bien que es de su
propiedad).

- Acciones para la protección de derechos reales, no sólo la propiedad:

- Exhibición.
- Deslinde.
- Amojonamiento.

(1) ACCIÓN REIVINDICATORIA:

- Finalidad: La acción reivindicatoria tiende a que la cosa sea restituida a su propietario por quien posee
indebidamente: Art. 348.2 CC. Esta persigue:

1. El reconocimiento del derecho de propiedad de quien la interpone.

2. Que la cosa sea restituida sobre aquél que recae.

- Distinción con la acción declarativa: Esta acción tiende a la mera declaración o reconocimiento de la
situación de propiedad, discutida por otro. La declarativa es admitida por la jurisprudencia (propiedad u
otro derecho real).

- Acción reivindicatoria: es de condena y de carácter restitutorio, real y ejercitable erga omnes. Prescribe a
los 30 años: 1963 CC y 1962 CC: una opción: sólo plazos en caso de usucapión por otro sujeto; otra: en
todo caso prescribe.

- Requisitos: Para que prospere esta acción se precisa que se acredite por el reivindicante (por quien la
alega), debe demostrar que:
1. Acreditación de la condición del dominio del demandante. (demostrar que él es el
dueño).
2. Identificación del bien sobre el que se reclama la propiedad. (Identidad de la cosa)
3. Probar que la posesión por el demandado, es de poseedor sin derecho a ello. (si aquél
aduce poseerla con derecho, habrá de probarlo).

72
1. Acreditación de que el reivindicante es dueño: (también nudo propietario y comunero, y
propietario con titulo anulable no anulado).

- No posee la cosa (no la poseía o la perdió o entregó a otro o le han privado de ella).

- Debe probar que es dueño: LEC 217. El demandado debe destruir esta prueba para lograr la
defensa de su pretensión (no prueba que él es dueño a su vez). También hay acción
reivindicatoria si sólo se reclama la entrega pero se demostró la propiedad antes de la acción
(declarativa). La prueba es de dominio, no de mejor derecho, y el dominio referido antes de
ejercitar la acción al reivindicante, en el momento que ejercita, no después (se presume que lo
sigue teniendo salvo prueba en contra). En adquisición originaria prueba el hecho, en
adquisición derivativa prueba el hecho y la propiedad del transmitente hasta el plazo de
usucapión (esta prueba diabólica es suavizada por doctrina y jurisprudencia). Si el demandante
no prueba su dominio se absuelve al demandado aunque posea sin título.

- Medios de prueba: El Título: aportar justificación de la propiedad por cualquier medio.

Cualquier medio de prueba, no es preciso documental. No basta adquisición a través de herencia,
es precisa prueba de la propiedad del causante si se la dejó en particular o sólo hay un heredero
y en caso de que sean varios se requiere además prueba de la adjudicación a través de la
partición hereditaria. Si el reivindicante lo es de un bien ganancial debe probar la adquisición
por la sociedad de gananciales y la adjudicación del mismo en la herencia del cónyuge difunto.
Solo se admite como prueba la inscripción como propietario en Registros públicos que presuman
iuris tantum que lo inscrito pertenece al titular.

- Presunciones: La prueba del dominio resulta facilitada por las presunciones de dominio:

- Bienes muebles: Art. 464.1 CC, pues al tenedor del mismo, al reivindicar la cosa mueble,
no le es necesario probar que es dueño, le basta la prueba de posesión adquirida onerosa y
de buena fe en concepto de dueño (que se presume de buena fe por el Art. 434 CC). Y si el
poseedor que se opone a la reivindicación prueba lo mismo (que el la adquirió de buena fe
en concepto de dueño), el reivindicante (primer poseedor) debe probar que la perdió o fue
privado de ella ilegalmente.— Se produce en supuestos de reivindicación a un poseedor,
que no prospera en caso de poseedor a titulo de dueño de buena fe, salvo que la cosa se
hubiera perdido o fuera objeto de privación ilegal. La Posesión de buena fe facilita la
prueba del dominio. Presunción del art. 449 respecto de los muebles que se encuentran
en un inmueble. El CC presume la posesión, y si ésta es a título de dueño se presume su
propiedad: Art. 448. CC

- Bienes inmuebles: Para inmuebles, la inscripción en el Registro de la propiedad de la

titularidad de un derecho real presume que existe y pertenece al titular: Art. 38 LH: “A todos
los efectos legales se presumirá que los Derechos Reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”. En la práctica este
artículo 38 lleva a la inversión de la carga de la prueba, el demandante prueba la
inscripción y el demandado combate al legitimidad del título para destruir la presunción.
(Y análogamente par muebles cuya propiedad se presuma que es la que consta en un
Registro público).

- Según la jurisprudencia se debe perseguir la reivindicación y la nulidad del título,

aunque se presume lo segundo en la reivindicación al titular registral. (Ley 366 Navarra.
Ley 5/2006, art. 544. 1 a 3 del CC Catalán).

73
 - En muebles e inmuebles. Se presume que el que posee como titular de un derecho es
titular: 448 CC.

2. Identificación del bien sobre el que se reclama la propiedad: Bien concreto, identificado y
determinado, nunca genérico.

3. Probar que la posesión del demandado es de poseedor sin derecho. (Posesión actual e indebida):

- Poseedor: Art. 348. CC, debe ser actual de hecho o de derecho. La actualidad se refiere al
momento de interposición de la acción, aunque después se trasmita a otro (en este caso se
reivindica a éste también, ya que sino aunque prospere la acción sólo se podrán indemnizar
daños y perjuicios pero no restituir la cosa que posee un tercero – salvo reivindicatoria frente a
él-). Ver CC italiano en manual exige que el demandado reclame al tercero poseedor a su costa o
abone valor del bien y daños y perjuicios.

- Reivindicante reclama al poseedor sin derecho, probando su posesión, no que no tenga

derecho. El demandado prueba su derecho a poseer. Puede darse el supuesto de que tenga
derecho a posesión siendo propietario el reivindicante (por derecho de crédito o real limitado),
en cuyo caso habrá que discutir cual título es válido (según la jurisprudencia hay que instar
previa o conjuntamente la nulidad del título del actor con intervención de los que fueron parte
en su creación, salvo excepciones).

- Efectos de la acción reivindicatoria: Si esta prospera, la sentencia de condena obliga a la restitución de

cosa, con sus accesiones y frutos (salvo que proceda diferentemente, de los derivados de posesión de buena
fe), así como se deberán abonar las indemnizaciones pertinentes.

- Casos de irreivindicabilidad: Aun probando ser dueño, y dándose los otros requisitos necesarios, la
reivindicación, por excepción, no procede en ciertos casos, en protección de la buena fe de quien adquirió la
cosa creyendo ser del enajentante. Si se piensa que quién recibió adquirió (a non domino) la propiedad
de una cosa, la reivindicatoria no procede, por excepción, sino porque el reivindicante no es ya su
propietario. (Pero otros piensan que sigue siéndolo aunque con la propiedad debilitada al no concedérsele
reivindicatoria). Tales casos son básicamente:

- En inmuebles: el tercero hipotecario protegido por el art. 34.1 LH (y Art. 606 CC): “El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no constan en el mismo Registro.”.
(Ej. A compra una finca a B, cumpliendo los requisitos de dicho art, B, que constaba en el registro como
dueños de la finca no lo era. El verdadero dueño, C, no puede ya reivindicarla de A).

- En muebles: El art. 464. 1º CC: En muebles, se impide la reivindicación contra el poseedor de buena fe
que adquirió a título oneroso la cosa que no ha sido perdida ni procede de privación ilegal del dueño.

- Casos de reivindicabilidad con condiciones:(hay que restituir precio o pagar para recobrarla): Según los
Art. 464.2 y 3 CC: (1) De cosa perdida o fruto de privación ilegal que el poseedor adquiere de buena fe en
venta pública o (2) empeñada en Monte de Piedad.— Entonces “no podrá el propietario obtener la
restitución sin reembolsar el precio dado por ella”. 


74
(2) ACCIÓN DECLARATIVA:

- Admitida por TS, con base en el Art. 348 del CC en que se fundamentan todas las acciones que tutelan
el dominio. Es una Acción real.

- Finalidad: Ella condena del demandado al reconocimiento de la propiedad del demandante, sin
recuperación del bien. La acción se dirige a que se declare que soy dueño y libre de cargas. 


- Requisitos: 1. Prueba del dominio, 2. Identificación exacta de la cosa (Identidad de la cosa).— En este
caso no se precisa la posesión del demandado (en cambio, si se precisa en la reivindicatoria).
- Legitimado activo: El dueño de la cosa.
- Legitimado pasivo: Aquel que le niegue al propietario su derecho de propiedad.

- En la práctica: se presenta (a) junto a la reivindicatoria o (b) en oposición a ésta (oposición de

usucapión y declaración de ésta), junto a rectificación de asiento registral inexacto, o con acción
negatoria. 


(3) ACCIÓN NEGATORIA:

- Finalidad: La acción negatoria (el propietario niega el derecho del demandado) tiende a que se declare que
la cosa no está sometida al derecho que otro ejerce sobre aquélla, y a que se haga cesar tal ejercicio. Es
decir, se aplica en Defensa del dominio, declarando ausencia de gravámenes, (de no haber lugar al
derecho de otro) y cese de los mismos derechos. Constituye una protección frente a perturbación parcial en
el derecho de propiedad. Es declarativa en sentido negativo, se persigue la declaración de inexistencia de
derechos sobre cosa ajena a favor de terceros (Ej. usufructo, servidumbre, hipoteca u otro derecho real en
cosa ajena).

- Aunque esta acción negatoria no está acogida expresamente en el Código civil, como lo está la
reivindicatoria, sin duda La admite doctrina y jurisprudencia, ya que es una forma de defenderse contra
actos ofensivos para la propiedad, que la ley protege en toda su integridad (Ley 5/2006, art. 544. 1 a 3 del
CC Catalán, art. 544, apartados 4 a 7).

- Requisitos: El ejercicio de esta acción requiere:

(1) Que el que la exige sea el propietario, es decir, que justifique ser dueño, (según Albaladejo también el
titular de derecho real limitado afectado por la perturbación), y
(2) Que se pruebe la perturbación del demandado en el goce del derecho de dominio (presunto ejercicio
de un derecho real como perturbaciones de hecho o basadas en un derecho de crédito).

- El demandante no ha de probar la inexistencia del derecho que niega. (Pues la propiedad se presume libre
hasta que conste lo contrario, será el demandado quien haya de acreditar la existencia del derecho
discutido). Con lo cual: (a) el propietario prueba (i) la perturbación y (ii) prueba su propiedad, la cual se
presume siempre libre (salvo prueba en contrario). (b) Por esta última presunción, la Prueba del
gravamen: pertenece al demandado.—Hay Discusión doctrinal sobre si esta acción también pueden
ejercitarla o no los titulares de Derechos Reales limitados.

- Efectos son: (1) uno principal, que es hacer cesar la perturbación actual mediante la negación del derecho
real limitado (cese de perturbación actual y para el futuro), y (2) otro efecto secundario, que en su caso se
obtenga indemnización por daños y perjuicios.

75
- Frecuencia: Para inmuebles. Se siguen los Plazos de prescripción de acciones reales. 


(4) ACCIÓN DE CERRAMIENTO DE FINCAS:

Art. 388 CC:

Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de
cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

- Facultad de cerramiento de fincas corresponde al dueño: Ante la oposición al cerramiento de la finca

puede acudir el dueño a los Tribunales y ejercitar esta acción de cierre.— El cierre puede ser material (ej.
Tapia), o simbólico (ej. Cartel de prohibición).

- Rústicas: Art. 388 CC. (Ley 348 Compilación Navarra. Ley 5/2006 de Cataluña, art. 544-8).

- No rústicas (urbanas) también pueden cerrarse. Cualquier dueño puede cerrar su propiedad, tanto
rústica como urbana. Que el Código hable sólo de “heredades” que significa “fincas rústicas”, se debe a
cuestiones de nuestro Derecho histórico. 


(5) ACCIÓN PUBLICIANA:

- En Derecho Romano se concedía al poseedor de buena fe y con justa causa que no había completado el
plazo de usucapión, fingiéndose que había transcurrido éste. Resolvía la dificultad en la prueba de
dominio.

- Finalidad: Se dirige a la Protección del poseedor de buena fe que va a usucapir para recobrar el bien de
otro sujeto con peor derecho. — La admite la doctrina y jurisprudencia sin reflejo expreso en el CC.

- Doctrina y jurisprudencia son contradictorias. (a) Unos: si y con entidad propia a las demás acciones
(D.P y G). (b) Otros: Se incluye esta acción en la reivindicatoria, admitiendo que pueda reivindicar quien
tenga mejor derecho aunque no sea dueño. (c) Otros: no la admiten (Albaladejo, argumentos manual:
Art. 348 CC, al haber protección interdictal para la posesión con plazos que dependen del derecho a poseer
del sujeto no es necesaria).

- Si no se admite esta acción, al poseedor sólo le queda el interdicto de recobrar. 


(6) TERCERÍA DE DOMINIO:

- Acción del propietario para evitar la pérdida de su derecho a consecuencia del embargo y ejecución
judicial sobre el bien en un procedimiento contra otro sujeto (un tercero endeudado).

- Regulación: Aparece en el Art. 595 y ss LEC.

- Jurisprudencia: (a) una opinión considera que es un tipo de reivindicación; (b) otra no la considera como
reivindicatoria, pues se persigue la declaración de propiedad y levantamiento del embargo, no la
recuperación del bien embargado.

- Requisitos del ejercicio de tercería:

1. Justo título de dominio. Debe ser propietario desde antes del embargo (adquisición anterior al
embargo, tanto si se Registró antes del embargo como si éste se anotó antes que la adquisición) y
es ajeno a la deuda que ha provocado el embargo.

76
 2. Identificación del bien. (Identidad del objeto sobre el que quiere recaer la acción).
3. Embargo verificado para asegurar responsabilidades ajenas al tercerista. 


(7) ACCIONES NO PRIVATIVAS DE LA PROPIEDAD:

Aunque también se enumeran, entre las acciones protectoras de la propiedad, acciones como las interdictales,
la ad exhibendum, y la de deslinde y amojonamiento, no son exclusivas del derecho de propiedad si bien
pueden corresponder a quién es dueño de la cosa (ej. los interdictos corresponden al poseedor), y, contribuir
así, de forma indirecta, a la defensa del dominio; o pueden corresponder a todo titular de un derecho real
sobre la cosa y, como uno más de esos titulares al propietario. [Los Interdictos: Ver la Protección de la
Posesión].

(i) ACCIÓN AD EXHIBENDUM:

Es una acción preparatoria de otras, y consiste en pedir la exhibición de una cosa mueble, para averiguar si
es poseída por quien se cree, y cabe dirigir contra él la acción que procede contra quien la posea. La puede
pedir cualquiera que se proponga demandar en relación con la cosa, incluso aunque la acción no sea real.
(Art. 256 ,2º LEC).

(i) ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO:

Esta acción tampoco corresponde solo al dueño, sino “a los que tengan derechos reales” sobre la cosa. (Art.
384, 2º CC y 2061, 2º LEC).

- Deslindar: es fijar los linderos (límites materiales) de una finca.

- Amojonar: es señalarlos con mojones.

- Estas acciones consisten en la petición de fijación y señalamiento de límites. Ya que el ideal es la

delimitación perfecta y visible (revelada por signos exteriores) de las fincas, la ley concede a las personas
vistas la facultad de obtener el deslinde y amojonamiento.

- Hay tres formas de practicar el deslinde: (1) El deslinde puede ser contractual (transacción entre las
partes), a través de jurisdicción voluntaria (si ninguno de los interesados se opone (2) La segunda se regula
en la LEC (Arts. 2061 a 2070 LEC), y se practica si no media oposición de algún interesado, todos los cuales
han de ser citados (Art. 2062 LEC). En ella, el juez, mediante acto protocolizado (ante notario e inscrita en
el Registro de propiedad) o en juicio contencioso-administrativo hace el señalamiento de los límites según
voluntad unánime de aquellos interesados. (3) La tercera se realiza si no hay acuerdo entre los interesados,
y uno de los interesados pide al juez que deslinde, donde resuelve el juez.

- Legitimación activa en caso de juicio: dueño o cualquier titular de derecho real sobre la finca.
Corresponde (según el Art. 384 CC) al dueño o a cualquier titular de derechos reales, en principio
sólo los que tienen el uso y disfrute de la cosa.
- Legitimación pasiva: propietario o titular de derecho real sobre la otra finca.

- Criterios de resolución a seguir son: El art. 385 CC (título o posesión), El Art. 386 CC (otro medio de
prueba o en partes iguales), Art. 387 CC: (proporcionalmente según títulos distintos)-. La sentencia o acto
obliga a todos los intervinientes, o litigantes.

- La acción es imprescriptible, pero no impide la usucapión.

77
๏ La acción de deslinde se ejercita cuando hay duda sobre la línea de división de dos fincas contiguas (no
decide sobre la propiedad, se concede a cada propietario la parte que parece que le pertenece, si decide
sobre la propiedad es reivindicatoria).

๏ La acción de amojonamiento persigue el reflejo externo respecto de un deslinde en el que hay cierta una
seguridad, sin duda.

- Sobre gastos hay dos opciones: para todos o sólo para el que la pidió.

- En la práctica generalmente la acción de deslinde se ejercita de forma previa o simultánea a la

reivindicación de la cosa (si no hay deslinde no hay cosa determinada e identificada). También puede ser
simultáneo el deslinde a la acción declarativa.

78
 LECCIÓN 7: Propiedades especiales. La propiedad intelectual.

A. PROPIEDAD ESPECIAL: GENERALIDADES:

CONCEPTO: Las propiedades especiales son derechos que someten directamente un bien Material o
inmaterial. (Ej. Mina, Aguas, Inventos, creaciones intelectuales), al señorío total y exclusivo de una persona
determinada (dentro de los límites legales).

Tipos de Propiedades especiales: se estudian por separado. El C.C. es supletorio para las Leyes especiales
(Art. 4.3 CC), faltando normas en las leyes especiales, tales propiedades se rigen por lo dispuesto en el Código.
Los civilistas estudian como propiedades especiales la de (i) aguas, (ii) minería, (iii) intelectual e (iv)
industrial. Más únicamente en su aspecto civil.

§1. PROPIEDAD DE LAS AGUAS: (NO ENTRA)

1, CONCEPTO:

Al hablar de las aguas y su propiedad se alude (i) no a las porciones de líquido (ej. las que puedan estar en un
recipiente: depósito o botella), (ii) sino a la masa de agua que, estancada o corriente, puede ser objeto del
derecho que recae sobre el caudal, masa o corriente. (independientemente de que se renueve el líquido que la
forma, que puede ser pasajero).
El agua (i) en el primer sentido, agua calificable de concreta, es objeto de derecho de propiedad normal,
como el de quien adquiere un litro contenido en un frasco. (ii) Pero el segundo sentido es el usado
corrientemente en la propiedad especial de aguas. Estas aguas constituyen un bien inmueble. (Art. 334 CC:
“Son bienes inmuebles…8º…las aguas vivas y estancadas”).

2. EL AGUA COMO BIEN:

- Aguas, como masas de agua, estancadas o corrientes, son bienes (susceptibles de propiedad especial).
- Son bienes inmuebles (art. 334.8º CC).

3. REGULACIÓN LEGAL:

- En el Código Civil: arts. 407-425

- Texto refundido de la ley de Aguas/Real Decreto Legislativo 1/2001.

4. CLASIFICACIÓN: Las aguas son marítimas o terrestres:

(i) Aguas marítimas, en ellas se puede subdistinguir:

(a) El mar globalmente considerado, que no es cosa en sentido jurídico.
(b) El mar litoral o territorial: (la zona marítima que ciñe las costas o fronteras del territorio nacional
con sus ensenadas, radas, bahías, puertos y demás abrigos utilizables para la pesca y navegación), es
de dominio público (L. de Puertos, 1 y 3), formando parte del llamado dominio público marítimo.

(ii) Aguas terrestres o continentales (reguladas en la Ley 2 de agosto de 1985, Rglto. de 11 de abril 1986,
modificado por el R.D de 23 de mayo 2003. Texto refundido L. de 20 julio 2001). A tenor de la
legislación citada, todas las aguas superficiales o subterráneas renovables, pluviales o de nacimiento, vivas o
estancadas, y las procedentes de desalación, son de dominio público estatal, denominado DOMINIO
PÚBLICO HIDRÁULICO (L. Aguas 1 y 2).

79
5. DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO: (Aguas terrestre o continentales):

• Concepto:
- Las aguas continentales, tanto superficiales como subterráneas.
- Los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas.
- Los lechos de los lagos y lagunas, así como los de los embalses superficiales en cauces públicos.
- Los acuíferos, a los efectos de los actos de disposición o de afectación de los recursos hidráulicos.
- Las aguas procedentes de la desalación de agua de mar.

• Excepciones al dominio público hidráulico:

- L. aguas art. 10: Solo quedan fuera del dominio público hidráulico, quedando como propiedad privada
las charcas situadas en predios de propiedad privada destinadas al servicio exclusivo.
- Disp. adc. 1ª de la L. aguas: Conservan el carácter de propiedad privada, también, las aguas de los lagos,
lagunas y charcas sobre las que existen inscripciones expresas en el Registro de la propiedad privada
- L. Minas: Las aguas minero-medicinales, minero-industriales y termales: que aunque son todas públicas, el
aprovechamiento se regula por la Ley de Minas.

A) Cauces o álvelos, lechos o fondos y acuíferos:

Nuestra legislación regula también el dominio público o privado de los álveos o cauces y lechos o
fondos, y hoy también de los acuíferos.

Concepto:

(i) La Ley entiende por álveo o cauce natural de una corriente continua o discontinua el terreno
cubierto por las aguas en las máximas crecidas ordinarias (art. 4).
(ii) Lecho o fondo de los lagos y lagunas es el terreno que ocupan sus aguas en las épocas en que
alcanzan su mayor nivel ordinario. Lecho o fondo de embalse superficial es el terreno cubierto por
las aguas cuando éstas alcanzan su mayor nivel a consecuencia de las máximas crecidas de los ríos
que lo alimentan. (art. 9). Y lo mismo habrá que decir de su lecho o fondo de una charca el terreno
que cubran las aguas se esta en su mayor nivel ordinario.
(iii) Son acuíferos, las formaciones geológicas que contienen o han contenido o por las que circulan o
pueden fluir aguas subterráneas. (L. 12).

- Pues bien, son de dominio público (L. ag. 2) (i) los alveos o cauces, (ii) los lechos o fondos y (iii) los
acuíferos subterráneos. Y son de propiedad privada, los de las aguas de propiedad privada (art. 10 L. ag y
Disp. adc. 1ª de la L. aguas), y los cauces por las que ocasionalmente discurran aguas pluviales (en tanto
que atraviesen fincas de un particular).

6. APROVECHAMIENTO DE AGUAS:

Por lo que toca al aprovechamiento de aguas:

(i) El de las de propiedad privada corresponde a su dueño.

(ii) El de las de dominio público:
• 1º. Siendo pluviales que discurran por fincas o estacadas dentro de sus linderos, pueden servirse de las
mismas el propietario del fundo, así cimi utilizar las procedentes de manantiales situados en su
interior y las subterráneas cuando el volumen total anual no sobrepase 7000 m3. (art. 54).

80
 • 2º. Para el aprovechamiento de aguas: Para usos comunes domésticos o generales (beber, bañarse,
lavar, abrevar el ganado, etc.) mientras discurran por sus cauces naturales y con los demás requisitos
que la ley fija, todos pueden usar sin más (sin necesidad de autorización) de las aguas superficiales
(Ley. Art. 50).

• 3º. Para usos comunes especiales, se necesitara autorización administrativa, (como la navegación y
flotación, o el establecimiento de barcas de paso y sus embarcaderos, etc.) (Art. 51).

Uso privativo:
• 4º. Para aprovechamiento exclusivo:, que supone un uso privativo del beneficiario, se requiere (Art.
52): (i) Disposición legal. (ii) O concesión administrativa.
- Que caducará o se extinguirá por el transcurso de un plazo y por otras causas que la ley prevé
(como la renuncia del concesionario, expropiación forzosa, caducidad por incumplimiento de
condiciones de la concesión, o interrupción permanente de la explotación, etc. Art. 53 y 66).
- Este derecho de uso privativo es susceptible de transmisión cumpliendo los requisitos que la ley
establece.

§2. PROPIEDAD DE LOS YACIMIENTOS MINERALES

Y DEMÁS RECURSOS GEOLÓGICOS (Pág. 277 y ss.; AL) (NO ENTRA)

1. LEGISLACIÓN DE MINAS: En su mayor parte es Derecho Administrativo (Como sucede en general con
los preceptos de las Propiedades especiales). Pero solo se tratará el aspecto civil.

2. Normativa a considerar: (Multiplicidad de Leyes especiales, las mas importantes son):

- Art. 149. 1, 25ª CE
- Ley de Minas (1973)
- Ley de Hidrocarburos (1998).
- RD que aprueba el Reglamento general de minería.
- (...) ETC.

3. DOMINIO PÚBLICO (!!) de Yacimientos minerales y demás recursos geológicos: Esta propiedad especial
recae sobre:

a. Sustancias minerales, que mientras estén unidas al (o que formen parte del) Yacimiento, entonces se
consideran bienes inmuebles (Art. 334.8º CC).
b. Todos los yacimientos (minerales) y Recursos geológicos existentes en: (i)el Territorio nacional, (ii) el
mar territorial, (iii) y las plataformas continentales; cualquiera que sea su origen, y estado físico,
pertenecen al Estado como bienes de dominio público (L.Minas, Art. 2.1 y L. Hidroc. Art. 2.1).
c. Aprovechamiento e investigación de las aguas minerales (minero-medicinales y minero-
industriales) y termales: se regula por Ley de minas, aunque su dominio (como se ha visto) sigue la Ley
de Aguas. (Arts. 2.2,25 ss.)
- Ley de minas (Art. 3.1): Clasifica exhaustivamente los tipos de yacimientos, y demás recursos geológicos.
De esta clasificación depende la forma de adquisición del derecho de aprovechamiento.


4. DERECHO DE EXPLOTACIÓN O APROVECHAMIENTO EXCLUSIVO:

- Hemos visto que: Los yacimientos y recursos geológicos son BIENES DE DOMINIO PÚBLICO, pero la: (i)
Investigación y (ii) el aprovechamiento (o explotación) los puede llevar a cabo: (A) Tanto el Estado,
como (B) Se puede ceder a un particular en exclusiva. (L. Minas Art. 2.1 y L. Hidroc. Art. 2.1) 


81
- Dos supuestos en el aprovechamiento:

a. (SUP. A) Tolerancia al propietario de un terreno enclavado en Yacimiento o recurso minero: No es

un derecho, sino una mera facultad.
b. (SUP. B) Derecho de aprovechamiento exclusivo del Yacimiento o recurso geológico. 


(SUP. A) Tolerancia al propietario de un terreno enclavado en Yacimiento o recurso minero:

- Ley de Minas (Art. 3.2): Otorga la facultad al propietario de un terreno enclavado en yacimiento o
recurso a llevar a cabo extracciones solo si son: (i) Ocasionales, (ii) De escasa importancia, (iii) Para
uso exclusivo del propietario y (iv) Que no necesite aplicación técnica.
- Esta facultad de extracción: es mera tolerancia al dueño de un terreno. Es una permisión, NO UN
DERECHO. Pues recae sobre un Bien que no es suyo (de dominio público).
- Esta facultad acaba, cuando otra persona adquiere: (Sup. B): El derecho en exclusiva de
aprovechamiento.

(SUP. B) El derecho en exclusiva de aprovechamiento del Yacimiento o recurso:

A) Derecho en exclusiva:

i. OBJETO: Recae sobre el yacimiento o recurso.

ii. Es un poder inmediato y directo sobre el objeto. (Aunque no es dch. de propiedad en sí). Pues el
señorío se da en cosa de otro: BIEN DE DOMINIO PÚBLICO o del Estado. (por eso es PP. Especial).
iii. Derecho responde: en exclusiva concede al titular, el derecho de explotación del yacimiento o
recurso (Art. 28 y 62 L. Minas/ y Art. 24 L. Hidroc.).
iv. Es un derecho transmisible y susceptible de tráfico (con limitaciones legales y necesidad de
autorización Estatal).

B) Adquisición del Derecho: Se puede adquirir este derecho por:

i. Cesión o transmisión del anterior titular.

ii. Por adquisición inicial según el tipo de yacimiento (clasificación del yacimiento- Ley de minas (Art.
3.1)) o recurso, puede ser: (a) Adquisición automática, (b) mediante otorgamiento, (c) Mediante
autorización estatal y (d) Por concesión administrativa.

• El beneficiario del derecho en exclusiva de aprovechamiento debe indemnizar por ocupación de la

superficie necesaria, de los daños y prejuicios al dueño del terreno. (L. Minas Art. 21.1, 29 y 35. 2 etc...).

C) SUJETOS: El Derecho de aprovechamiento corresponde a: (i) El dueño del terreno en principio. (ii) Al
aprovechamiento común en caso de ser el terreno de dominio y uso público.– Para ejercitar el derecho
de aprovechamiento hace falta la autorización necesaria.

§3. PROPIEDAD DE MONTES: (NO IMPORTANTE)

La propiedad de los montes, en el sentido de montes forestales o arbóreos, no de mayor elevación del
terreno, está regulada por la L. de 21 de noviembre de 2003, que persigue la conservación y mejora de
los mismos.

82
 Clasificación: Los montes pueden ser:

• PUBLICOS: (si pertenecen al Estado, CC.AA o Entidades locales, en cuyo caso, les son aplicables
las reglas del dominio público)
• PRIVADOS: (de los particulares, personas físicas o jurídicas). En estos casos están también sujetos
por su relevante función social, a cierta intervención pública.— Pero el rendimiento de los
montes, así como su gestión, corresponden a su titular.—La L. 21 de noviembre de 2003
(modificada en 2006) en sus art. 22 al 24 establece el régimen de los montes privados.

- Y la Ley de 11 de noviembre de 1980 regula el caso especial que es el de los llamados montes vecinales,
que son los que pertenezcan a agrupaciones vecinales en su calidad de grupos sociales y no como
entidades administrativas, que vengan aprovechándose consuetudinariamente en mano común por los
miembros de aquellos en su condición de vecinos (L. art. 1). Se trata de un caso de propiedad
germánica o mancomunidad.

§4. PROPIEDAD INTELECTUAL:

1. CONCEPTO:

- El derecho de propiedad intelectual es el poder o conjunto de facultades que la ley concede al autor de
una obra literaria, artística o científica, sobre ella. De forma que esta queda sometida al señorío directo
y exclusivo de aquél, que puede (i) publicarla o no, (ii) modificarla, (iii) explotarla económicamente, y, en
general, (iv) disponer de la misma de cualquier modo (L. 2).

2. REGULACIÓN:

- Se le aplican el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual.

- Y de manera supletoria las reglas del derecho de propiedad (art 429 CC segunda parte) y las disposiciones
del CC (art 4.3 CC)

3. NATURALEZA:

- Es un Derecho de naturaleza civil que recae sobre cosa mueble (incorporal). Y ya que la propiedad de cosas
corporales es un señorío directo y exclusivo sobre ellas, ha podido decirse, mutatis mutandis, que es también
derecho de propiedad el poder que el autor tiene sobre la creación de su inteligencia.

- Se quiere decir con “propiedad intelectual” que el autor tiene sobre su obra (bien mueble inmaterial) un
poder directo y exclusivo, equivalente al del dueño sobre su cosa corporal. No habría inconveniente por
ello usar el término de propiedad (con la salvedad de que esta se da respecto a cosas corporales).

- Problemas:
‣ El Poder del autor tiene unos límites legales: esto no significa que no exista la propiedad
‣ Propiedad intelectual no es un derecho de duración perpetua: se trata de una especialidad de esta forma.

3. ASPECTOS QUE ENCIERRA LA PROPIEDAD INTELECTUAL:

- El derecho de autor sobre su obra engloba dos aspectos: (2)

(1) Uno patrimonial: llamado derecho de explotación, consistente en el poder económico que se le concede,
que tiene como centro la obtención de las utilidades pecuniarias que la obra reporte. (art. 17 a 23 L.Pr.

83
 Int). Este es un derecho enajenable, y que, si se transmite, otorga estas utilidades pecuniarias a quien lo
adquiera.

Artículo 17 Derecho exclusivo de explotación y sus modalidades

Corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra en cualquier forma y
en especial, los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y transformación, que no
podrán ser realizadas sin su autorización, salvo en los casos previstos en la presente Ley.

(2) Otro personal: llamado derecho moral del autor, es irrenunciable e inalienable, que consiste básicamente
en la protección y el poder de hacer valer los intereses ideales que la obra encierra para su autor (sobre
todo, ser reconocido como tal, con el prestigio que reporte). [Recogido en el art 14 L. Pr. Int]:

4. SUJETO:

- El autores la persona natural que crea la obra (art. 5,1); es a quien le pertenece inicialmente la propiedad
intelectual de ésta por el solo hecho de la creación. Sin necesidad de ningún tipo de formalidad ni de
inscripción en el Registro de la propiedad intelectual.
- Se presumirá autor a quien aparezca como tal en la obra, salvo que se pruebe lo contrario. (Presunción
Iuris Tantum).
- Obras anónimas o bajo seudónimo: ejercicio de derecho de propiedad intelectual corresponderá a la
persona natural o jurídica que le saque a luz con consentimiento del autor mientras este no revele su
identidad.

5. OBJETO:

El objeto de la propiedad intelectual son todas las creaciones originales (no pues, si falta creación o falta
originalidad) literarias, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible,
actualmente conocido o que se invente en el futuro (art. 10.1). Se trataría de libros, folletos, composiciones
musicales, obras cinematográficas, obras escultórica, gráficos, mapas, programas de ordenador, proyectos... 

Aunque la obra puede en algunos casos, no sólo original (art 10 LPI) sino también, con las necesarias
autorizaciones, una refundición (art 11 LPI), o a quienes participen en una obra que sea resultado unitario de
la colaboración de varios autores, que corresponda a todos ellos (art 7 LPI).

- Los art 11 y 12 dicen que sin perjuicio de los derechos del autor del original y de las autorizaciones que
puedan ser precisas, también son objeto traducciones, revisiones, compendios, resúmenes, arreglos,
cualquier transformación de la obra.

- El art 13 señala que no son objeto de propiedad intelectual: disposiciones legales y sus proyectos, las
resoluciones de los organismos jurisdiccionales y los actos, acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los
organismos públicos, así como las traducciones oficiales de estos textos.

5. CONTENIDO:

(a) EL DERECHO MORAL DEL AUTOR (L. 14 ss.): Este derecho confiere a éste de forma inalienable e
irrenunciable las facultades de:

i. Decidir si la obra ha de ser divulgada o no y en que forma (si con su nombre, bajo pseudónimo o
anónimamente).
ii. Exigir el reconocimiento de autoría de aquella y el respeto a su integridad.

84
 iii. Modificarla e incluso retirarla del comercio por cambio de sus convicciones (todo ello, previa
indemnización a posibles perjudicados).
iv. A fin de ejercitar sus derechos, acceder al ejemplar único o raro cuando se halle en poder de otro.

Artículo 14 Contenido y características del derecho moral

Corresponden al autor los siguientes derechos irrenunciables e inalienables:
1.º Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma.
2.º Determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o signo, o anónimamente.
3.º Exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra.
4.º Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o
atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación.
5.º Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de protección de
bienes de interés cultural.

- Muerto (o declarado fallecido) el autor, las facultades de exigir el reconocimiento de su autoría y el

respeto a la integridad de la obra pasan perpetuamente a quienes él las hay confiado en disposición
mortis causa, o en otro caso a sus herederos, y a falta de unos y otros, a las entidades que señala la ley
(Estado, CCAA, corporaciones locales y las instituciones políticas de carácter cultural (art 16 LPI))

- Facultad de decidir divulgación: En cuanto a la facultad de decidir la divulgación de la obra o no de

la obra no divulgada en vida por el autor, corresponde a aquellas mismas personas durante setenta años
desde su muerte (plazo que es el que sobrevive el autor de derecho de explotación: art 26 LPI).

(b) EL DERECHO DE EXPLOTACIÓN (art. 17 y ss.): Este derecho consiste en la exclusiva del disfrute
económico de la obra llevado a cabo o por difusión de ésta y obtención de beneficios directamente por el
autor, o por intermediación de otros.

- Duración: El derecho de explotación (art 17 ss LPI) dura la vida del autor y setenta años más (art
26 LPI). Transcurrido el plazo, pasa a dominio público, pudiendo ser utilizada por cualquiera, siempre
que se respete la autoría y la integridad (art 41.2 LPI).

- Transmisión: Este derecho de explotación es transmisible (art 42 y ss LPI) mortis causa o inter vivos,
gratuita u onerosamente:

‣ La transmisión inter vivos debe formalizarse por escrito (art. 45 pr.), pero no como forma
solemne, así que vale aun sin guardarla, pero si requerido el cesionario no cumple esa exigencia, el
autor puede pedir la resolución del contrato de transmisión (art 45 LPI).
‣ La transmisión onerosa: confiere al autor la participación proporcional que se pacte en los
ingresos de explotación, o, en ciertos casos, el tanto que se fije como remuneración (art 46 LPI).

(c) La reproducción de la obra: fijación directa o indirecta, provisional o permanente, por cualquier medio y
en cualquier forma, de toda la obra o de parte de ella, que permita su comunicación o la obtención de
copias (art 18 LPI)


6. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL:

Inscripción: Para inscribir lo concerniente a la propiedad intelectual hay un Registro General que depende
del Ministerio de Cultura, único para todo el territorio nacional. Existirá en cada capital de provincia una
Oficina del Registro a los efectos de la toma de razón de las solicitudes de inscripción y ellos sin perjuicio de
competencias que correspondan a las CCAA (art 144 LPI)

85
 §5. PROPIEDAD INDUTRIAL (Pág. 288, AL). (NO ENTRA)
1. CONCEPTO:

Se llama propiedad industrial al derecho, que tiene el inventor o creador (o adquiriente) sobre
procedimientos, modelos o dibujos industriales, o el que adopta determinados distintivos industriales o
comerciales (denominaciones, marcas...etc.) para la exclusiva explotación y utilización de estos. – Es decir,
es el derecho del autor (o causahabiente) de poder utilizar, usar y explotar en exclusiva el invento,
creación o signo distintivo que sea. 


2. NATURALEZA: (Análoga a la propiedad Intelectual): Recae sobre una creación de la inteligencia. 


3. NORMAS REGULADORAS: (Leyes especiales y el CC):

- Estatuto de Propiedad Intelectual (1930) – Modelos y dibujos industriales y artísticos.

- Ley de Patentes (1980) [L.P] – Patentes de invención; y Modelos de Utilidad.
- Ley de Marcas (2001) [L.M] – Signos comerciales distintivos: (a) Marcas y (b) Los nombres comerciales.
- Código Civil: No contiene regulación alguna, pero actúa como derecho supletorio. (Art. 4.3 CC). 


4. PROPIEDAD INDUSTRIAL EN GENERAL: Los casos de propiedad industrial son:

(1) Patentes de invención.—— (1) y (2) se regulan por la L.P

(2) Modelos de Utilidad.
(3) Modelos y dibujos industriales y artísticos. --- Regulada por el Estatuto de pro. inds.
(4) Signos comerciales distintivos: (a) marcas, (b) el Nombre comercial y (3) el rótulo del establecimiento.—
Regulados por la L. M

- Def. propiedad industrial: Es el derecho del autor (o causahabiente) de poder utilizar, usar y explotar en
exclusiva el invento, creación o signo distintivo que sea.

- TITULARIDAD DEL DERECHO: No se basa en el mero haber creado, ni en el haber de hecho (ej. el
invento o creación de que se trate). La concesión del de la titularidad la da la Ley (L.P 1 y 2, LM 2)
mediante la Registración de la creación, modelo o signo (LP, 1 y LM 3 y 30), en el Registro de la Propiedad
industrial correspondiente que depende del Ministerio de Industria y Energía.

- TRANSMISIÓN: Es posible inter vivos y mortis causa; y puede cederse también el Uso.— En ciertos casos se
establece el deber de utilización, ya que, si no, resulta inadecuado el monopolio. Para disfrutar del derecho
hace falta pagar un canon de ciertas cantidades al Estado. Se concede sin prejuicio a 3ºs y esta propiedad
queda protegida frente a todos de la exclusiva del titular.

- PLAZOS: No son a perpetuidad. Hay varios tipos de plazos: (a) Algunos son improrrogables, (b) Otros
renovables o por cierto tiempo más y (c) Otros son indefinidos. (Depende del caso).

5. CASOS DE PROPIEDAD INDUSTRIAL. TIPOS DE PROPIEDADES INDUSTRIALES:

(1) PATENTES DE INVENCIÓN O INDUSTRIALES:(Ley de Patentes):

• CONCEPTO: Son invenciones patentables aquellas:

(i) Nuevas: (L.P: Art. 4.1) Que no estén ya comprendidas en el Estado de la técnica actual, accesible al
público. (art. 6).
(ii) Que impliquen un actividad inventiva.
(iii)Que sean susceptibles de aplicación industrial. (Def. Aplicación industrial: Cuando un objeto puede
ser fabricado o utilizado en cualquier clase de industria [Art. 9 L.P]).
86
Def. Patente: “Son patentables las invenciones nuevas que impliquen una actividad inventiva y sean
susceptibles de aplicación industrial”. 


• LIMITE LEGAL: Se excluyen las invenciones contrarias al orden público o a las buenas costumbres, o
que estas no se estiman industriales en el sentido de la ley. (Art. 4 LP).

• TIPOS DE PATENTES DE INVENCIÓN:

(a) De procedimiento: Sirven para obtener o producir alguna substancia. (se obtiene la exclusiva del
procedimiento de producción como patente).
(b) De producto: La creación y descubrimiento es el propio producto, y es este en sí lo que se otorga en
exclusiva.

• PLAZO: El derecho dura 20 años improrrogables. (c.f L.P, Art. 49).

‣ Innovaciones en la creación: Cabe también que el titular de una patente pueda patentar innovaciones
al invento ya patentado para así protegerlas (Son las denominadas adiciones a la patente.— Art. 108
L.P).

• PROBLEMA: ¿Qué sucede si la Invención es laboral? ¿Pertenece al empresario o al inventor de la

creación?: Hay tres modalidades de INVENCIONES LABORALES:

1. De Servicio Absoluto: Son aquellas que corresponden y pertenecen en todo caso al empresario.
Circunstancias: (Art. 15. 1 L.P): Son aquellas invenciones realizadas por un trabajador, (i) bajo la relación de
trabajo, contrato o servicio y (ii) que la invención sea fruto de la investigación en que constituye el contrato
(implícita o explícitamente).
2. De Servicio Relativas: Son aquellas que no concurren en las circunstancias de las absolutas (Art. 15. 1 L.P)
pero se realiza la invención: en relación con la actividad profesional.– Son de la titularidad del empresario,
pero el trabajador debe ser recompensado justamente. (c.f L.P, Art. 17).
3. Invenciones Libres: Son aquellas que no concurren en ningún caso en las circunstancias de las absolutas o
relativas. (Invenciones fuera de la relación profesional). Pertenecen al Trabajador en sí mismas. (Art. 16 L.P).

‣ (Art. 20, L.P): Se protegen las invenciones de funcionarios y personas pertenecientes a órganos públicos (Ej.
profesores Universitarios).

(2) MODELOS DE UTILIDAD: (Ley de Patentes, Art. 143 ss.):

• CONCEPTO: Consisten en dar a un objeto (como un utensilio, instrumento, herramienta, aparato,

dispositivo, o partes de los mismos) una nueva configuración o estructura de la que se derive alguna
utilidad o ventaja práctica apreciable para su uso o fabricación.-– Es una novedad de utilidad
introducida en un objeto.

• PLAZO (cf. LP; Art. 152): Dura diez años improrrogables.

• LIMITE LEGAL: Se excluyen novedades que pertenezcan al Estado de la técnica para un experto en la
materia.

(3) MODELOS DE DIBUJIS INDUSTRIALES Y ARTÍSTICOS (Estatuto de 1930, Art. 182 y ss.):

• TIPOS, son tres:

1. Modelo industrial: Arquetipo ideal (formal) que sirve como pauta de producción para fabricar un producto.
2. Dibujo industrial: Arquetipo conformado por colores y líneas, que sirve para fabricar un producto.
• Tanto los modelos como dibujos industriales se aplican a un fin comercial o a la ornamentación de un
producto.
3. Modelos o dibujos artísticos: Reproducen obras de arte con un fin industrial.

87
 • PLAZO: Protección de 10 años renovables por otros 10.

(4) SIGNOS COMERCIALES DISTINTIVOS (Ley de Marcas de 2001).

- CONCEPTO: Ley concede el derecho: de exclusiva (la propiedad industrial) sobre el uso de ciertos
signos distintivos para que se diferencien y no se confundan, idénticos o similares (1) productos o
servicios, (2) actividades empresariales, y (3) Rótulos de establecimientos.– Concede la protección frente
a 3ºs

- TIPOS DE SIGNOS COMERCIALES DISTINTIVOS:

1. Marca: (1) Productos y Servicios. (L.M 4.1).
2. Nombre comercial: (2) Actividades empresariales. (L.M 8.7).
3. Rótulo: (3) Rótulos de establecimientos según los cuales se dan a conocer. (Desaparecen de la L.M
2001). —-Ahora son equivalentes a Marcas comerciales (1).

- PLAZOS: Durante 10 años renovables. (Art. 3.1 L.M.).

- La Titularidad: Se adquieren por registración en el Registro de la Propiedad correspondiente (Art. 2, L.M).
Como en los demás casos de propiedad industrial, la ley protege contra la violación por terceros la
exclusiva que otorgó.

88
 LECCIÓN 8: Comunidad de bienes y Propiedad horizontal.

§1. COOPROPIEDAD: LA PLURALIDAD DE PROPIETARIOS:

1. LA COPROPIEDAD EN GENERAL:

- El derecho subjetivo de propiedad puede pertenecer a una persona o a varias conjuntamente, que son
cotitulares del mismo.

- CONCEPTO DE COMUNIDAD: La Comunidad, es una pluralidad de titulares o cotitularidad en el

derecho. Comunidad es la pertenencia de uno o varios derechos a varias personas conjuntamente. La
cotitularidad recae sobre toda clase de derecho, sean de crédito (p.ej. Cotitulares de un arrendamiento los
coarrendatarios), reales (p.ej. son cotitulares de un usufructos los cousufructuarios), etc. (cfr. 392). Con lo
cual, es donde, hay varios titulares de un derecho real o de crédito.

- CONCEPTO DE COPROPIEDAD: Si se trata del derecho de propiedad, de forma que la cosa, pertenece, no
a una solo a persona, sino a varios conjuntamente, se dice que está en condominio o copropiedad, y sus
titulares son condueños o copropietarios. Con lo cual, la comunidad en la titularidad del derecho de
propiedad es la copropiedad.—[Comunidad es género y copropiedad es especie de comunidad sobre un
derecho particular: la propiedad].

2. TIPOS DE COMUNIDAD:

En función de diversos criterios:

- Singular o universal: un derecho o un patrimonio.
- Convencional o incidental: voluntad de los comuneros o por un hecho extraño.
- Legal o en virtud de negocio.
- Ordinaria o forzosa: según lleve o no aparejada la facultad de exigir la división
- Romana, germánica o divisa: según la organización de la comunidad.
i) Romana o por cuotas: Cada uno tiene una parte no concreta sino ideal, alícuota.
ii) Germánica o en mano común: La cosa es de todos sin cuotas.
iii) Pro diviso: La cosa es de todos, repartiéndose entre ellos el conjunto de las facultades de la misma. 


3. TIPOS DE COPROPIEDAD:

La propiedad de la cosa puede pertenecer a los condueños de varios modos:

1. Comunidad romana o por cuotas: (pro indiviso, origen en Derecho romano,

base individualista). Cada uno tiene una parte no concreta, sino ideal alícuota,
una cuota indivisa de la cosa. P. ej, la finca X es (toda ella en su integridad) de
A, B y C por terceras partes. Se puede operar separadamente con el derecho a
la parte. Se puede disponer de la cuota ideal y exigir división de la comunidad
mediante acción. — CC 392 y ss.—No tiene partes concretas, pero si cuotas.

2. Comunidad germánica o de mano común (también pro indiviso): La cosa

pertenece a todos integralmente. Les pertenece colectivamente—a cada uno
juntamente con los demás—como grupo, que, sin embargo, no constituye una
persona jurídica distinta de sus componentes. De forma que no hay fijación de
cuota de participación para cada uno. No tiene partes concretas, ni cuotas.
89
 3. Comunidad “Pro diviso” o impropia: El poder pleno de la propiedad corresponde a varios, que, ente
todos, tienen el conjunto de facultades que aquél encierra. Las facultades están repartidas entre los
condueños, no homogéneamente (así, por terceras partes iguales), sino correspondiendo a cada uno
unas diferentes. P. ej., A tiene la de cultivar la tierra y aprovechar los pastos, B la de obtener los frutos
del arbolado, y C hace suya la leña y madera de talas. La cosa es de todos, pero de cada uno en su
aspecto.— Se denomina pro diviso, por la división interna de las facultades de dominio.

4. REGULACIÓN DE LA COPROPIEDAD:

El código en general sólo trata la copropiedad por cuotas (Art. 392 CC y ss del CC). Cualquiera de las
copropiedades—romana, germánica o pro diviso—se rige:

(i) §1. Pacto o contrato: En primer término, por lo establecido por los interesados. (art. 392.2ª y
(ii) §2. A falta de ello, por las disposiciones especiales aplicables de la figura singular que sea (p.ej,:
Propiedad Horizontal y Sociedad de Gananciales). (Art. 392.3º).
(iii)§3. A falta de regulación en negocio jurídico, y de normas especiales aplicables, “se regirá la
comunidad por las prescripciones de este título” del Código (Titulo III del Libro III). (Art. 392. 2º).

Art. 392:
1.º Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
2.ºA falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este
título.

5. DISTINCIÓN ENTRE FIGURAS AFINES:


- Comunidad (copropiedad) y sociedad: Entre ambas puede haber diferencias accidentales.

‣ Origen: Así el origen de la sociedad es por contrato (convencional o voluntario). Sin embargo, la
copropiedad puede originarse sin él.
‣ Personalidad jurídica: La sociedad tiene personalidad jurídica, mientras que la copropiedad puede que
no.

✓ Sin embargo, ya que es posible que la sociedad carezca de personalidad, y que la copropiedad se haya
establecido contractualmente, ¿cómo se diferencian entonces?: Puesto que en la sociedad sin
personalidad los bienes son copropiedad de los socios, tan copropiedad hay en la copropiedad como en
la sociedad. La igualdad acaba ahí.

‣ Diferencia efectiva, por el Fin u objeto:

1. En la Sociedad, es la puesta en común de bienes—en copropiedad—con ánimo de lucro, es decir, se

pone la copropiedad como medio donde se quiere obtener como fin la ganancia (partible entre los
socios, a procurar la cual se obligan estos( (Art. 1655 CC) (dinamismo).
2. En la Comunidad: el fin es tener en común, conservar y aprovechar (usar y disfrutar) la cosa
(estática).

- Comunidad y medianería. (No es lo mismo).

90
(A)COMUNIDAD GERMÁNICA:

No se regula en general en nuestro ordenamiento.

- Existen supuestos que pueden considerarse germánicas: sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, asociaciones
sin personalidad, aprovechamientos comunales, montes vecinales en mano común, agrupaciones forales: compañía
familiar gallega, comunidad legal continuada aragonesa.

(B) COMUNIDAD PRO DIVISO:

- Comunidad.
- División doctrinal: (i) Una opinión favorable a entender que son facultades divididas. (ii) Otra opinión
considera que es un concurso o yuxtaposición de derechos de propiedad distintos sobre una misma cosa.

(C) LA COPROPIEDAD POR CUOTAS O ROMANA

- Copropiedad o condominio: comunidad sobre el derecho de dominio, pertenencia de cosa o derecho pro
indiviso a varias personas. Regulación en el CC: 392 a 406.

- Caracteres de la copropiedad por cuotas o romana:

• Pluralidad de sujetos.
• Unidad de objeto, indivisión.
• Atribución de cuotas ideales.

- Naturaleza jurídica: No es pacífica, según se conceda más importancia al derecho de propiedad como tal,
o a la división en cuotas.
- Principios rectores: autonomía privada, proporcionalidad, democracia y libertad.

a) Teorías sobre la construcción jurídica:

Se discute cual será la teoría acertada para explicar la construcción jurídica de la copropiedad por cuotas:

(1) Según la primera teoría hay una división intelectual de la cosa, que se considera fraccionada en
tantas cuotas como propietarios son. De forma que cada uno tiene un derecho de propiedad pleno y
exclusivo, cuyo objeto no es la cosa entera sino una parte ideal de ésta.
(2)
(3) La segunda teoría establece, que la cosa íntegra recae en un único derecho de propiedad, pero este
derecho se halla dividido por cuotas ideales entre los condueños.

(4) Finalmente, la tercera teoría, dice que ni la cosa ni el derecho se dividen intelectualmente en cuotas,
sino que cada condueño tiene un derecho íntegro de propiedad sobre la totalidad de la cosa, como si
él solo fuese propietario. Ahora bien, el derecho de cada uno resulta comprimido por el de los demás,
y la colisión entre ellos se resuelve reduciendo cuantitativamente la efectividad del de cada uno. La
cuota es, simplemente la porción en que se reparten los beneficios y cargas a los distintos derechos de
propiedad que por chocar unos con otros no pueden recibirlos cada uno íntegramente.

En cuanto a la cuantía de las cuotas: el Art. 393. 2º CC dice: “Se presumirán iguales , mientras no se pruebe lo
contrario, las porciones [cuotas] correspondientes a los partícipes en la comunidad”.— Salvo prueba en
contrario, se presume que las cuotas de los propietarios son iguales (393, 2º CC).

91
b) CONTENIDO: (I) Derechos de los comuneros, (II) administración y (III) extinción de la comunidad.

(I) DERECHOS DE LOS COMUNEROS:

(i) Son poderes o derechos de los condueños en orden a totalidad de la cosa en común:

(a) Uso de la cosa: En cuanto al uso, (Los límites se establecen en el Art. 394 CC) que “cada
participe podrá servirse de las comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de
manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas
según su derecho”. De forma que cabe usar a cada uno la cosa entera, cuando no la usan
actualmente los demás. En el Art. 399 se establece la –cesión de uso-.

Artículo 399.
[…] Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la
porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.

(b) Disfrute y conservación de la cosa: En cuanto al disfrute (p. ej, parte de la cosecha que le
corresponde a cada uno) es coproporcional a las respectivas cuotas. (Según el Art. 393 CC; Tanto
beneficios como gastos son proporcionales a las cuotas, también caben pactos). También rige la
regla de proporcionalidad a las cuotas en lo relativo a soportar cargas y gastos que la cosa
ocasione (Art. 393 CC).

Artículo 393.
1º. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus
respectivas cuotas.

- Def. de Cuotas: participación de cada condueño. Representa: su derecho, su participación en beneficios y

cargas y la parte material en la división. Hay una presunción de igualdad, no se ven alteradas por gastos o
mejoras, y pueden ser fijas o modificarse. 


(c) (II)ADMINISTRACIÓN de la cosa en común: La Administración se lleva a cabo por el régimen de

mayoría de participaciones, y no de comuneros (Art. 398, 1º y 2º: regla general; se requiere la
mayoría de participantes o intereses— Es una norma imperativa Art. 398.2 CC), en defecto de juez)
Los actos relativos a la administración de la cosa se deciden por mayoría. Se requiere que voten
la mayoría de aquellos que posee la mayor parte de las cuotas de la cosa común.

Artículo 398.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría
de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

(d) Disposición y alteración: (Art. 398, a contrario, 397 CC): Así como para las cuestiones relativas
a la a administración de la cosa se deciden según opinión de la mayoría (de cuotas), para verificar
actos que exceden de tal administración o alteren aquella, hace falta unanimidad.
Con lo cual, (i) requieren unanimidad, los actos de disposición, si la comunidad recae, no
sobre la cosa, sino sobre varias en conjunto, o globalmente sobre un patrimonio, es decir, hace
falta unanimidad para disponer de cualquiera de las cosas del conjunto. (ii) También el
Art. 397 dice: “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas”.

92
 Artículo 397.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa
común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

(e) Defensa judicial: La jurisprudencia entiende que cualquiera de los condueños puede comparecer
en juicio y ejercitar las oportunas acciones y reclamaciones para su protección (puede reivindicar
o ejercitar acción negatoria o interdictos), no sólo de su cuota, sino, en beneficio común, del
derecho íntegro sobre la cosa. De forma que la sentencia favorable aproveche a todos, y la adversa
no perjudique sino al actuante. La Legitimación activa por cualquier partícipe aprovecha a todos
salvo en su oposición y no perjudica a todos, solo al que acusa, y en la pasiva son necesarios
todos.

(f) División: Art. 400 CC:. En cualquier momento puede pedirla uno de los copropietarios.

Artículo 400.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá
pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no
exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

(ii) En cuando a los derechos de cada condueño en relación a la cuota dispone (Art. 399).

El Art. 399 CC dispone: “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, y la de los frutos y
utilidades que le correspondan, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla e hipotecarla, y aun sustituir
otro en su aprovechamiento (usufructo, uso y habitación) salvo si se tratare de derechos personales.
Pero el efecto de la enajenación o hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se
le adjudique en la división al cesar la comunidad”.

(iii)En cuando a los poderes o derechos de cada dueño a las cuotas de los demás (Art. 1522 CC):
Cada uno tiene el derecho de retracto para el supuesto de que aquéllas o alguna de ellas se enajenen a
un no copropietario. (Art. 1522 CC).

Artículo 1522.
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de
todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que
tengan en la cosa común.

(II) ADMINISTRACIÓN (Ya visto arriba— punto (c) Derechos de los comuneros sobre la cosa en común).

(III) EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD:

Las causas de la extinción de la Comunidad son, en principio las mismas causas extintivas de la propiedad, y
además por: (3)

1. Pérdida del derecho por renuncia.

2. Prescripción o extinción de la cosa.
3. Consolidación (reunión de todas las cosas en una sola mano) y división de la cosa común.

93
División de la cosa común, art. 400 a 406:

A. Caracteres:

• La división: Es un acto dispositivo, donde el sujeto legitimado para solicitar la división es

cualquiera de los copropietarios. Baste que uno lo solicite para que deba realizarse, con lo cual, es
un acto contra los demás. (Art. 400.1º CC).— La acción encaminada a obtenerla es imprescriptible
(art. 1965 CC) e irrenunciable: Actio communi dividundo.

B. Limitaciones:

(i) Genéricas: buena fe y abuso de derecho.

(ii) Específicas: Por excepción, la división puede encontrarse excluida por plazo de diez años en los
siguientes casos: 1º. Por pacto (Art. 400, 2º CC). 2º Por acto unilateral, como si así lo dispone el
testador que deje algo o la herencia entera a varios conjuntamente (art. 1.056, 1º CC). 3º. Por que
la cosa sea indivisible por esencia (art. 404 CC) o 4º Por resultar inservible para el uso. (Art. 401
CC).

C. Transformación en Propiedad Horizontal: Art. 402.1 CC

Artículo 402.
1.º La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables
componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.

D. Modo de efectuar la división: Si la cosa es divisible, procede su división de dos formas:

(i) Material, como la cosa es divisible, se adjudican sus partes materiales a los condueños según
se acuerde. (Art. 401). Es precisa unanimidad. Si no, se irá a división judicial (Art. 406 y
1.059 CC). Si la cosa es indivisible (Art. 404, principio) o, dividida, resultaría inservible, para
el uso a que se destina (art. 401,1º), así no se puede exigir la división material. Pero cabe la
llamada división económica:

(ii) Económica: Esta consiste en que la cosa se adjudique a uno, indemnizando a los demás, si
todos los condueños están conformes, o bien que se venda y reparta su precio, si alguno no lo
ésta. (Art. 404, 406 y 1.062 CC).

• Los modos en que puede hacerse la división son: –Art. 402 CC: 1.º Por unanimidad de los
interesados (común acuerdo), 2.º Por personas nombradas por ellos a voluntad o árbitros
(también unánime: Art. 406 CC en relación con el Art. 1059 CC) y 3.º En último término,
judicialmente (Art. 406 y 1059 CC).

• Concurrencia de un tercero: “Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la

división…y oponerse a la que se verifique sin su concurso” (Art. 403, 1ª parte).

E. Efectos:

‣ (i) Sobre los condueños: Hecha la división, los condueños quedan propietarios exclusivos de la parte
adjudicada a cada uno (Art. 406 y 1086; cfr. 450 y 399 final). estando obligados mutuamente al
saneamiento de sus respectivas partes. (Art. 406 y 1069 CC).
‣ (ii) Sobre terceros: Al tercero, no le puede perjudicar la división (Art. 405 CC). El tercero conservará
los derechos que le correspondan, y podrá impugnarla, si procede. (Art. 405 y 403 CC).

94
 - Normas aplicables supletoriamente a la división: Por último, a la división hay que indicar que en
general le son aplicables—en cuanto lo permita su naturaleza y no haya una disposición especial para
aquélla—las reglas concernientes a la división de herencia. (art. 406 CC).

§2. PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS Y

COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS:
(PROPIEDAD HORIZONTAL)

1. CUESTIONES PROBLEMÁTICAS:

- CONCEPTO: La propiedad horizontal es una propiedad especial sobre edificios divididos en pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente que atribuye al titular un derecho singular y exclusivo
sobre el piso y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. — Art. 396. 1 CC: “Los
comunes pueden ser por naturaleza o destino”. (Art. 3 a y b LPH).

- Naturaleza jurídica: Hay comunidad y también propiedad individual, es una fórmula mixta.— (a) Hay un
piso o local (derecho individual de propiedad) y (b) luego hay elementos comunes que son de todos los
copropietarios (copropiedad o comunidad de bienes).
Con lo cual, la propiedad horizontal se trata pues: (i) No es una copropiedad total, sino de una figura en
la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos) existe copropiedad (respecto a los elementos comunes
de cada piso).— Esta tiene características especiales: (ii) Es indivisible. E incluso soporta ciertos límites y
gravámenes en beneficio de los demás dueños de los pisos. (iii) No es una comunidad ni una servidumbre.

- Difusión de la figura:

- En los últimos se plantean: (1) En el Uso de vivienda—Viviendas turísticas (Ej. RB&B)— (2) Los gastos—
cláusulas suelo, hipoteca—(3) Toma de decisiones, (4) urbanizaciones, (5) ejecución rápida de deudas, (6)
alquiler y eficacia energética, (7) discapacidad. (A nivel de necesidades).
- Gran difusión en los últimos tiempos en razón de la escasez de viviendas. Además porqué el capital huyo de
construir a alquilar, lo cual extendió la propiedad de casas por pisos.

2. FUENTES JURÍDICAS (Evolución y actualidad):

- Evolución normativa: El CC art. 396.1 modificado en 1960, la Ley de Propiedad Horizontal (Estudiarla)
última modificación en 2015.
- Fuentes jurídicas—Regulación actual: En definitiva, actualmente, “esta forma de propiedad se rige”
por: (Autonomía de la voluntad, Estatutos y reglamentos de Régimen interior), LPH, y el CC. El Art. 396,
4º CC, establece que:

‣ 1º. Por la autonomía de la voluntad de los interesados (Art. 1255 CC), en cuanto la ley lo permita.
‣ 2º. A falta de la voluntad, por las disposiciones legales especiales (Art. 396 y LPH—imperativa).
‣ 3º. Supletoriamente: Por las reglas de la copropiedad, propiedad y comunidad. (Titulo III, Libro II y
CC).
‣ 4º. En defecto de estas, se puede acudir a las reglas supletorias del derecho común: La costumbre y
los principios generales. (Art. 1 CC).

- Estatutos: art. 5 LPH.

- Reglamentos de régimen interior: art. 6 LPH.

95
3. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

- Se constituye este tipo de propiedad de cualquier forma en que sea posible (se debe cumplir) que los
pisos pertenezcan a distintos dueños o al mismo como cosas diferentes.

- Modos de adquisición:

(1) Enajenación de un inmueble mediante la venta por pisos: “Que un dueño de un inmueble enajene
este por entero sus pisos (o alguno de ellos separadamente)”.
(2) División de inmueble 401.2 CC: porque un inmueble que sea copropiedad por cuotas de varios
condueños, se divida entre ellos por pisos (art. 401, 2º CC).
(3) Constitución inicial de la propiedad por pisos previa a la construcción del inmueble.

- Título constitutivo: Es la “Escritura de división horizontal o escritura de constitución de la propiedad

horizontal” (Art. 5 LH):

• Es un negocio dispositivo: art. 2 LPH.

• Tiene lugar mediante documento: Mediante la constatación escrita de los supuestos de hecho en que
se fundamenta el régimen. Es necesario el documento para la constitución del régimen salvo art. 2
LPH. Aunque no necesita forma especifica, ni inscripción necesaria en Registro. La Ley se refiere a él
como otorgado en escritura pública.
• Requisitos que exige el titulo constitutivo: art. 5 LPH: (ej. otorgamiento, forma, contenido,
modificación…etc).

- Problemas: otorgamiento o modificación de titulo por promotor tras venta de pisos en documento privado
sin transmisión de la propiedad. Sólo podrá reclamarse el incumplimiento de la CV según jurisprudencia .

4. EXTINCIÓN:

- A parte de por aplicación de las reglas generales de extinción de la propiedad.

- También se extingue la propiedad horizontal (de casas por pisos), según las reglas del Art. 23 LPH:

• (1) Destrucción del edificio: Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará
producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al
tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto.

• (2) Por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria: Por conversión en propiedad o

copropiedad ordinaria. Como si uno adquiere todos los pisos y forma una sola finca jurídica con ellos, o
si forma ésta, pasando a ser copropietarios por cuotas los dueños de los pisos.

5. PARTES PRIVATIVAS Y ELEMENTOS COMUNES:

- Partes privativas: Los pisos son propiedad exclusiva de sus dueños. (art. 396 CC y 3.a.LPH.)

- Elementos comunes Son elementos entendidos como comunes los que son copropiedad de todos. pero es
una lista abierta. El nuevo Art. 396, 1º CC da una (enumeración no exhaustiva) y el Art. 3.b. LPH. Dice
el Art. 391, 1º CC que son elementos comunes: “los demás—o sea, quitados los de los pisos—elementos del
edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas,
elementos estructurales, etc…(El propio artículo reconoce que se pueden agregar más elementos).

96
 La copropiedad de los elementos comunes—a tenor del fin que desempeñan— presentan como
característica que: (i) no son divisibles en sí mismos, (ii) ni separables de la propiedad de los pisos. (Art.
396.2 º CC). El art. 4 LPH establece que no se puede ejercitar la acción de división sobre estos elementos.
(Art. 17 LHP).

6. CUOTAS POR PARTICIPACIÓN:

- Las Cuotas: son la participación en el valor total del inmueble y en los elementos comunes, que tiene cada
piso. (ej. la décima parte). La misma participación, pertenece a su dueño en el condominio de los
elementos comunes. Según ella se reparten percepciones y gastos.— La Fijación de la cuota aparece en el:
art. 5.2 LPH: (Para su fijación se tomara la superficie útil de cada piso situación y uso racional de servicios
comunes).

Art. 3 LPH: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al valor total del inmueble, y
referida a centésimas del mismo”.

Art. 5.2 LPH: “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total
del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios y elementos comunes”.

La fijación se realiza “por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los
propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial”. (Art. 5.2º). — La cuota fijada puede modificarse por
acuerdo unánime o laudo o resolución judicial (Art. 3.4º LPH).

El art. 3 LPH señala, en la parte final de su penúltimo párrafo, que “las mejoras o menoscabos de cada piso o
local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10
y 17 de esta Ley [el acuerdo unánime de los copropietarios]”.

- Funciones de la cuota:
1. Determina contribución a cargas. 9.14.e y f. LPH
2. Establece participación en beneficios. Art. 3 LPH in fine
3. Conforma mayorías exigidas para acuerdos. Art. 17 LPH
4. Explicita el quantum de responsabilidad por deudas Art. 22.1 LP

7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN ORDEN A SUS PISOS Y LOS ELEMENTOS

COMUNES:

(a) Derechos y obligaciones de los propietarios, en orden a sus pisos:

Como cada dueño tiene la propiedad exclusiva de su piso, le corresponden en principio todas las facultades y
obligaciones que en general la Ley concede o impone al propietario:

- Propiedad exclusiva y derecho de hipoteca: art. 8 y 107. 11 LH. 


Ahora bien, la LPH señala algunas especialidades y límites al poder del dueño que no se establecen para la
propiedad ordinaria. Esto es porque más estrechas relaciones de vecindad, postulan una mayor acentuación
de las limitaciones de cada uno en beneficio de los demás, y unos preceptos más detallados que las recojan.

- Límites a la propiedad: LPH:

• Indisponibilidad por separado de un piso y de su corporeidad sobre los elementos comunes (Art.
3 LPH, párrafo último). — E indivisible: Art. 4 LPH.

97
 • No introducir modificaciones por su sola voluntad en el piso que afecten al inmueble como
conjunto, pues para ello se requiere consentimiento de los demás propietarios, que es también
preciso para otras modificaciones que la ley señala. (Art. 7.1 LPH).
• Actividades prohibidas: No desarrollar en él actividades no permitidas en los estatutos o que
puedan en algún modo dañar a los otros. (art. 7.2 párrafo primero LPH).
• No Dividir y aumentar piso: actual 10 LPH. 10.1d y e): obligatorio sin acuerdo Junta; 10.3b) con
autorización administrativa acuerdo Junta 3/5 cuotas propietarios. y 17.6.
• (i) Mantenerlo en buen estado, tal que no perjudique a aquéllos (inquilinos),(ii) permitiendo la
entrada en él y la realización de obras o (iii) reparaciones cuando sean requeridas por el interés
general o los servicios comunes del inmueble. (Art. 9.1 b), c) y d) LPH].— Consentir reparaciones.
9.1.c. LPH—Permitir entrada. 9.1.d. LPH
• Contribuir a gastos.

(b) Derechos y obligaciones de los propietarios, sobre los elementos comunes:

• Estatutos y normas de régimen interior, y título constitutivo.

• Son Derechos:

- USO: (396.2 y 394 CC) Los elementos comunes se pueden usar, para condueño, no en la cuantía de su
cuota, sino hasta sirviéndose de ellas totalmente, siempre que lo haga conforme a su destino, sin
perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir el uso de los demás participes (se aplica, pues, el art.
394 CC).

- BENEFICIOS: (3.b LPH) La cuota señalada servirá de módulo para determinar la participación de cada
condueño en las cargas y beneficios por razón de la comunidad (art. 3. b LPH, párrafo penúltimo).

• Son Obligaciones de cada propietario, las que señalan los 7 y 9 LPH:

- “Respetar instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso

general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que causen daños o desperfectos”. (Art. 9.1. a.
LPH.)
- Contribuir gastos: Estatutos pueden contener cláusulas de exención de pago por no utilización
(admitidas por jurisprudencia salvo que se produzcan con abuso de derecho). [9.1.e y f. LPH]
- Diligencia debida en el uso: “Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones
con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados” [9.1.b y
g. LPH]
- Consentir reparaciones y dejar pasar: 9.1. C y d.
- Comunicar reparaciones urgentes: “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiese la necesidad de reparaciones deberá comunicarlo sin dilación al administrador” (7.1.2º LPH)
- Innovaciones y mejoras ordinarias: Este artículo señala las obras de carácter obligatorio que debe
afrontar la comunidad y su costo. Art. 10. LPH
- Innovaciones estructurales: antes 12; actual 10 y 17 LPH

En general, el art. 6 dispone que:

“Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los
límites establecidos por la ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que
obligarían también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la
administración”.

98
8. GASTOS:

1. Los gastos privativos de cada piso son a cargo de su dueño.

2. Los gastos generales sobre los elementos comunes se satisfarán según lo establecido en el título
constitutivo y, en su defecto, a tenor de la cuota señalada a cada piso. (Art. 3, penúltimo, Art. 5, 3º y
9.1,b)).

- Reglas sobre gastos: (en 2013 actual 9, 10, 17 LPH)

- Créditos de la comunidad son preferentes: Para garantizar el cobro de los mismos para la comunidad, el
art. 9.1.e), párrafo segundo, establece que las cantidades debidas por un propietario responderá el piso
o local, en cuanto las correspondientes a la anualidad en curso y los tres años anteriores, con preferencia
a cualquier otra deuda que tenga dicho propietario con terceros, excepto por o que se refiere a los créditos
que, sobre el mismo piso o local, tenga el Estado y los aseguradores.— Esta preferencia equivale a situar los
créditos a favor de la comunidad por delante incluso que los créditos hipotecarios.

- Reglas especiales en transmisión: 9.e LPH— Aunque el propietario que tenga deudas con la comunidad
venda el piso (de su propiedad), responde de los gastos, durante el periodo citado. (Hipoteca legal tácita—
Se constituye directamente por ley).

9. ADMINISTRACIÓN:

Ya que, a pesar de ser propiedad exclusiva de cada dueño, su piso, por un lado, son copropiedad de todos los
dueños los elementos comunes, y, por otro lado, la estrecha relación entre sí de aquellas propiedades, requiere
labor de actuación conjunta, la ley establece un régimen de administración y repartición común (aparte de
que a cada uno de los distintos dueños le correspondan las facultades de administrar y dispones—con las
cortapisas que exige hallarse englobado en un mismo edificio—de su propio dominio).

- Reglas en art. 13 y ss LPH: Dicho régimen de administración fundamentalmente se organiza de acuerdo al

Art. 13 de la LPH. (más claros y amplios)— Esta administración se organiza en órganos de gobierno que
pueden ser: (i) la junta de propietarios, que elige (ii) un presidente, y que puede elegir (iii)
vicepresidentes, y asimismo (iv) un secretario y (v) un administrador.

- Comunidad con menos de 4 propietarios o más: Con menos de cuatro el art. 3 LPH remite a 398 CC,
donde cabe suprimir el sistema anterior y actuar como en la administración de la copropiedad ordinaria.
(Art. 13 LPH). Con más de cuatro se aplica el régimen ordinario de Propiedad Horizontal, art. 13 a 20
LPH. La administración no es persona jurídica. Sus Órganos en régimen ordinario son:

(i) Asamblea o Junta de propietarios (art.14 a 17 LPH);

(ii) Presidente y (iii) Vicepresidente (art. 13 LPH)-–propietarios, obligatorio, representante orgánico de la
comunidad-,
(iv)Secretario, (Art. 19 LPH) y
(v) Administrador, (Art. 13.5 y 6 y 20 LPH).

‣ Respecto a la (i) Junta de Propietarios, la LPH regula (art.14): (a) las atribuciones de la junta (nombrar
para los cargos anteriormente citados y remover de ellos, aprobar planes de gastos, ingresos, cuentas,
ejecución de obras, etc). (b) Sus reuniones, funcionamiento, (c) forma de adoptar acuerdos, mayoría
precisa de estos, impugnabilidad de los mismos, etc. (d) así como atribuciones y deberes de quienes
desempeñan dichos cargos. (Art. 14 y ss. LPH).

99
- Cambio de doctrina jurisprudencial en representación presidente, favorable a la autorización previa en
Junta para el ejercicio de acciones en defensa de la comunidad.
10. ACUERDOS: ART. 17 LPH

- Acuerdos: art. 17 y 18:

- Los Acuerdos válidos: obligan a todos los copropietarios. Art. 17.9 LPH
- Se adoptan los Acuerdos ejecutivos desde el cierre del acta, salvo que se prevea lo contrario, art. 19.3
LPH. (Voto presunto: art.17.8 LPH).
- Libro de actas: Art. 19 LPH refleja los acuerdos. Los acuerdos de la Junta deberán constar en el libro de
actas.
- En decisiones de aprovechamiento y repercusión común: Votos favorables: presentes a favor, y ausentes
que no discrepan en máximo de 30 días.
- Discrepancia sobre obras: junta, arbitraje o dictamen técnico. Art. 17.10
- Pago de derramas: propietario en el momento de exigibilidad: at. 17.11.

- Los acuerdos se adoptarán de acuerdo con las mayorías recogidas en el Art. 17 LPH:

5. Telecomunicaciones y suministros de energía. (1/3).

6. Barreras arquitectónicas. Mayoría –aún cuando el importe sea superior a 12 meses-
7. Servicios comunes variados de interés general: 3/5
8. Innovaciones, instalaciones, servicios y mejoras no requeridos para conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad: con 3/5 y coste de más de 3 meses: no obligan.— Para hacer inservible
parte del edificio: hace falta el consentimiento expreso propietario afectado.
9. Recarga vehículos eléctricos: comunicación previa, coste individual.
10. Acuerdos no regulados expresamente que modifiquen título constitutivo: unanimidad
11. Resto de acuerdos: mayoría de cuotas o asistentes en segunda convocatoria.

- Impugnación de acuerdos (ART. 18 LPH):

- En juicio ordinario: Los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales, de
conformidad con lo establecido en la legislación. (No suspende la ejecución del mismo acuerdo). Podrán
ser impugnados en los siguientes casos:

(i) Se impugnan los acuerdos contra Ley o estatutos de la comunidad de propietarios.

(ii) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
uno o varios propietarios.
(iii)Cuando supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga la obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

- Legitimado activo: propietario no moroso con voto en contra o ausente, o privado de voto.
- Legitimado pasivo: presidente de la comunidad. 


11. RESPONSABILIDAD FRENTE A TERCEROS: (Art. 22 LPH):

- La comunidad de propietarios responde con sus fondos y créditos a su favor frente a terceros.
- Los propietarios tienen la responsabilidad subsidiaria y mancomunada por la cuota que les corresponde.
- El propietario puede oponerse a la ejecución de su responsabilidad si está al corriente de pago.

12. COMPLEJOS INMOBILIARIOS O URBANIZACIONES:

100
La LPH en su art. 24, regula los llamados “complejos inmobiliarios privados”, que son casos en los que no hay
un único inmueble de cuyos distintos pisos sean dueños diferentes, como ocurre en la Propiedad Horizontal (o
de casas por pisos), sino que hay varios inmuebles y terrenos que resultan constituidos en lo que ha venido
a denominarse complejos urbanísticos o urbanizaciones, porque de algún modo las diversas construcciones y
demás espacios resultan agrupados en una unidad superior a diferencia de lo que ocurre en las ciudades, en
las que las casas ciertamente están contiguas, pero cada una constituye una unidad independiente a las otras,
y lleva su vida jurídica a parte de éstas.
Por esta nueva agrupación de los componentes de los complejos inmobiliarios era necesaria cierta
regulación legal, que ha dado lugar al Art. 24 LPH, disponiendo que el régimen establecido para la
Propiedad Horizontal en el Art. 396 CC, y desarrollado en la LPH., será aplicable a aquellos complejos que
reúnan dos requisitos de:

1) Estar integrados por varias edificaciones, o parcelas independientes entre sí con destino principal a ser
vivienda o locales.
2) Que los titulares de las viviendas o locales divididos en tales inmuebles participen con carácter inherente a
si titularidad en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios.

Por tanto, el complejo que reúna estos requisitos puede organizarse, en dos formulas posibles: (i) O como
una sola comunidad de propietarios (en régimen de PH) o (ii) como una agrupación de comunidades de
propietarios, en cuyo caso, si bien goza de la misma situación jurídica que el constituido por una sola
comunidad, se le aplican reglas especiales.

Otra cuestión: La Disposición transitoria segunda, establece la ausencia de tanteo y retracto para los
propietarios en régimen de PH.
§3. COPROPIEDAD “PRO DIVISO”:

a) Concepto: El poder pleno que es la propiedad, puede pertenecer a varios, de forma que cada uno tenga
parte del mismo (ciertas facultades) sobre aquélla, y entre todos completen el señorío total. Pero de tal
modo que no quepa decir que es de uno, y que los otros sólo tienen derecho real en cosa ajena. — Esta es
la figura denominada propiedad dividida o pro diviso.

b) Admisión en nuestro derecho: En nuestro derecho, la jurisprudencia del T.S. ha venido admitiendo la
figura en estudio. (El censo enfitéutico es un caso de propiedad dividida de la finca, de dos dueños: el útil
y el directo).

c) Como en nuestro Ordenamiento jurídico se admite el numerus apertus en materia de derechos reales, no
parece que pueda negarse la posibilidad de que los interesados puedan crear según la autonomía de la
voluntad figuras de la misma.

§4. COMUNIDADES ESPECIALES:

Hay comunidades a las que la ley dedica algunos preceptos especiales, que el legislador considera relevantes:

1. Una de ellas es la: Comunidad de pastos.—(i) concepto: Consiste en la comunidad de pastos para tener
en común los de varias fincas de forma que el ganado propio pueda pastar en las ajenas y el ajeno en la
nuestra. (ii) Naturaleza: No es un caso de copropiedad de los terrenos, sino una comunidad de pastos.
(sobre ellos no recae una propiedad aparte del suelo, ponen en común el derecho sobre los pastos en

101
 ellos, cada uno conserva la exclusiva propiedad de su finca). (iii) Es diferente a la servidumbre de pastos:
En esta figura no hay fundo sirviente. El código confunde las figuras en el Art. 600 CC.

(a) La Comunidad de pastos en terrenos públicos, se guía por leyes administrativas (art. 601 CC).
(b) La comunidad de pastos en terrenos privados, puede ser: (i) Entre propietarios determinados. (ii)
entre todos los vecinos de uno o más pueblos. En este segundo caso, el código mira la figura con
disfavor.

2. Otra figura es la de montes vecinales. Es un caso de comunidad especial, regida por la Ley 11 de
noviembre de 1980. En el Art. 1 de esta Ley dice: “Son aquellos montes que pertenezcan a agrupaciones
vecinales en su calidad de grupos sociales y no como entidades administrativas y vengan aprovachandose
consuetudinariamente en mano común (comunidad germánica) por los miembros de aquéllos en su
condición de vecinos”.— Es un caso de comunidad de tipo germánico. 


102
 III. Derechos reales limitados

LECCIÓN 9 (I): DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE:

Opción, tanteo y retracto
(NO HACE FALTA ESTUDIARSE EL ARTICULADO).

1. Conceptos: Los Derechos reales de adquisición son derechos reales limitados que facultan al titular para,
concurriendo con ciertos requisitos, convertirse en propietario (adquirirla) de la cosa sobre la que recaen.

En ciertas ocasiones, una persona tiene sobre una cosa una facultad de hacerla suya con exclusión de los
demás (p.ej. el que posee derecho a cazar en una finca, de adquirir, al ocupar, las piezas que cace), o bien
tiene una expectativa de convertirse en dueño de algo, (p. ej., al vencimiento de un plazo, en determinadas
condiciones: así el que halló un objeto perdido (hallazgo) y lo depositó, que lo adquiere por el paso de dos
años sin presentarse el dueño). Se trata en estos casos de derechos potestativos de adquisición o de
expectativas de ésta adquisición.
Pero ahora, estudiamos los derechos reales de adquisición, que son aquello que autorizan a su titular
para obtener de otro al que pertenece la cosa, la transmisión de la misma. Por lo que pueden calificarse
también de pretensiones de transmisión o poderes encaminados a obtener la transmisión. Son tanteo, retracto y
opción.

Distinción—Son distintos de:

- Derechos potestativos de adquisición (Ej. Ocupación de la caza).
- Expectativas de adquisición. (Ej. Accesión automática tras el plazo de dos años.).

Los derechos reales de adquisición son más bien:

- La Pretensión de transmisión o poderes y derechos reales encaminados a obtenerla:(Tanteo, retracto y opción).
El titular del derecho real persigue la cosa. Cuando son de crédito se pueden exigir daños y prejuicios. Pero
cuando se constituyen como derechos reales, sirven para lograr que se adquiera la cosa.

Estos derechos de adquisición preferente: (1) Limitan el señorío del dueño de la cosa, en cuanto le quitan la
libertad de enajenarla a quien quiera. (2) Pesan sobre la cosa, esté en poder de quién esté, facultando al
titular para obtener la adquisición de la misma, no sólo mientras es del primer dueño (o sea sólo frente a
éste), sino frente a cualquiera: de forma que puede perseguirla en manos de toda otra persona que la haya
adquirido.

2. CLASIFICACIÓN O CASOS:

Es precio diferenciar: (Estos derechos Facultan, no obligan).

(a) TANTEO: Faculta para adquirir una cosa antes que otro, (y por tanto—de ahí su nombre—que habría
que dar) al que se iba enajenar ésta. A cuyo efecto, el dueño de la cosa debe notificar al titular del derecho
de tanteo, en caso de querer enajenar la cosa a un tercero.

• (p.ej. A, dueño, y B, comprador, celebran la compraventa de la finca X; pero C tiene el derecho de tanteo a que A se
le transmita por el precio concertado con B. Si violado el tanteo, el dueño enajena la cosa sin notificación al
tanteante, éste puede hacer que se le transmita todavía a él, privando de ella al tercero adquirente).— Por eso, el
tanteo es un derecho de adquisición preferente de algo, que se suele manifestar por su adquisición antes de ser
enajenado a otro, pero que puede también manifestarse por su adquisición después de enajenarse a otro.

103
(b) RETRACTO: El retracto faculta para adquirir una cosa después de que fue transferida a otro y—en
cuanto ahora importa—por lo que éste dio por ella. (P.ej. A vendió una finca a B, y se la entregó, pero C,
tenia un derecho real de adquisición a que B se la transmita, abonándole lo que le costó).

(i) La llamada conversión de tanteo en retracto.— Si no se respeta el derecho de tanteo que alguien
tuviese sobre una cosa, es decir, donde el dueño de ésta la enajena a otro, sin respetar la preferencia
de aquél con derecho a adquirirla con preferencia (p.ej., A en vez de notificar a C, por si la quiere, que
ha vendido la cosa a B, la vende y entrega a éste, a espaldas de C), se dice que el tanteo se convierte
en retracto, y que quien tenía aquel derecho de tanteo pasa a tener éste de retracto, en cuya virtud
puede hacer que se le transmita la cosa de poder del tercero adquirente.
Pero, en verdad no es que el tanteo pase a ser retracto (otro derecho), sino que siendo un derecho
real o poder directo sobre la cosa para su adquisición preferente, la violación de su forma normal de
ejercicio (adquirir antes de que se enajene a otro) permite utilizarlo en otra (adquirir después de la
enajenación) que es adecuada para que— habida cuenta del cambio de circunstancias (la cosa había
salido ya del patrimonio del enajentante)—tenga efectividad el poder de adquirirla.

(ii) También es frecuente la concesión cumulativa del tanteo y del retracto.— El derecho de adquisición
preferente se debería establecer siempre como tanteo, en vez de como retracto. (por lo dicho antes).
Sin embargo, la Ley, a veces, otorga a la misma persona—para reforzar su poder de adquirir algo—un
derecho de tanteo y otro de retracto cumulativamente. (Ley de Arrendamientos Urbanos).

(c) OPCIÓN: El derecho de opción autoriza a hacernos transmitir una cosa que pertenece a otro. (Cosa cuya
enajenación, a diferencia de los casos de tanteo y retracto, no es preciso ni que se haya realizado, y ni
siquiera que esté proyectada a favor de un tercero). (P.ej.1, A y C acuerdan que cuando este lo desee,
aquél le enajenará cierta cosa suya en la suma de X euros). (P.ej.2, A tiene un mes para decidir si comprar
o no).

3. TIEMPO DE CADA DERECHO.—“Los momentos en que normalmente operan los derechos de

adquisición preferente” (Importante):

Quede claro que son tres los momentos distintos en los que normalmente operan la opción, el tanteo y el
retracto:

- Opción: Se produce antes del contrato de compraventa.

(Ej. Si A decide vender la cosa, debe ofrecerla a B, que tiene la opción de adquirirla, o si B decide comprarla,
tiene derecho a que A se la venda).— Es antes del contrato de compraventa cuando funciona normalmente el
derecho de opción, donde el titular, por tenerlo está facultado para ser él a quién le venda la cosa su dueño.

- Tanteo: Entre el contrato de compraventa y la tradición.

En el tanteo, el derecho de adquisición funciona normalmente entre el contrato (la venta) encaminado a la
transferencia de la cosa y la enajenación o transferencia de la cosa (mediante la TRADICIÓN al comprador). Así
pues, A celebraría con un tercero la venta, y debería notificar a B que ha vendido, para que, si éste quiere, ejercite
su derecho de tanteo, en cuya virtud, poniéndose en el lugar del comprador, haga que en vez de a éste, la cosa se
le entregue a él.

- Retracto: Se produce después de la transmisión de la cosa.

En el retracto, el derecho de adquisición funciona después del contrato de compraventa y de la transmisión—

mediante su entrega— de la cosa al comprador. Por ej. A vende la cosa (donde B tiene derecho retracto sobre ella)
y la entrega a un tercero (con lo cual transfiere su propiedad), y entonces B, que tiene derecho de retracto, está
facultado para adquirirla, haciendo que el comprador de la cosa se la transmita a él.

104
4. FUENTE DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN:

Las Fuentes de los derechos de adquisición preferente pueden ser:

(1) El derecho de opción nace por negocio jurídico, entonces es voluntario.
(2) En cambio los derechos de tanteo y retracto pueden ser:
i. Legales: Porque así los establece la ley (sin la voluntad de los interesados). Cuando se dan las
circunstancias ante las que la ley los concede. (Ej. LPH: respecto a los miembros de la comunidad).
ii. Voluntarios: Como negocios establecidos por los particulares. (Inter vivos o mortis causa).

5. NACIMIENTO DEL DERECHO y Enajenación para las que el derecho de adquisición preferente se
concede:

(i) El Nacimiento del derecho surge desde su establecimiento, al ser un Derecho Real. En la Enajenación,
este derecho se convierte en operativo y producirá sus efectos.

(ii) Supuestos de enajenaciones para las que se concede: (i) Normalmente se concede siempre para la
Compraventa, pero también excepcionalmente se concede para: (ii) Dación en pago (que equivale a una
venta), (iii) Permuta, (iv) Donación, (v) Enajenación en juicio o subasta. (vi) Adjudicación por división de
la cosa común. — Así que, como regla general, se puede afirmar que se otorga para el caso de enajenación
por venta (o dación en pago), y que, excepcionalmente, se concede también, a veces, para otras
enajenaciones o figuras equiparadas.

6. El RETRACTO CONVENCIONAL:

Junto a los casos vistos de tanteo y retracto, esta el llamado por el Código: “Retracto convencional”, que nace si
se vende algo con pacto de retro o de retroventa, que consiste en que el vendedor se reserva el derecho de
recobrar la cosa tras la venta de esta (Art. 1507 CC). El vendedor se reserva la posibilidad de recuperar el
bien, y por tanto, esta facultado para obtener su retransmisión. (Retracto).— Acción Subrogatoria (Art. 1111
CC).

7. EJERCICIO DE LOS DERECHOS: (Forma de operar los derechos de adquisición):

- Opción: El dueño transmite al optante cuando él le requiere. (Antes de cualquier contrato de

compraventa con un tercero).—Es decir, la opción actúa haciendo que se realice una transmisión del dueño
de la cosa al optante. (Transmisión a la que no había precedido ningún contrato de aquél con un tercero).
El optante, pues, no desplaza (para ocupar su puesto) a nadie que hubiese contraído una relación jurídica
con el dueño, encaminada a transmitirle la cosa, sino que es él el primero que contrae tal relación.

- Tanteo: En el tanteo, el tanteante sí desplaza a un tercero, con quien el dueño celebró ya el contrato
de enajenación.— Pues como el derecho de tanteo actúa entre éste y la transferencia de la cosa, resulta
que el tanteante ocupa el puesto (se subroga) en el lugar del tercero en aquel contrato; y la transferencia
posterior de la cosa se produce a favor del tanteante, y no del tercero.

- Retracto: En el retracto, ya que el contrato entre el dueño de la cosa y el tercero se consumó con la entrega
de la cosa, y el tercero paso a ser dueño, no cabe que el retrayente (el que tiene el derecho de retracto)
pueda ocupar en tal contrato el puesto del tercero, para que la transferencia de la cosa se realice a su favor
en lugar de al de éste, sino que sólo cabe imponer nueva transmisión de tercero al retrayente.

- ¿Contra quién se ejercitan estos derechos?: Se ejercitan contra quien tiene la cosa: (i) La opción y el
tanteo contra el dueño, (ii) y el retracto contra el tercero adquirente tras un contrato de compraventa.

105
8. PLAZO PARA EL EJERCICIO:

El plazo de caducidad para estos derechos varía, según los casos. (El tiempo suele ser continuo, o sea, se
cuentan todos los días, aunque sean inhábiles Art.5 CC, salvo pequeñas excepciones).

(i) Opción.— La ley no lo prevé, por lo que dependerá de lo que los interesados establezcan. —(Art. 14.3
del R.h prevé un plazo máximo de cuatro años (exigido en caso de inscripción), para las opciones en el
Registro. Sin embargo, a falta de plazo fijado por los interesados (sin inscribir), es el que se aplicaría
por analogía (art.1508.1ºC)).

(ii) Tanteo.—Para el tanteo el plazo podría comenzar cuando el tanteante conociese el contrato de
enajenación celebrado con un tercero. Pero los legales (ej. enfitéutico—LAU) se exige que el
enajenante notifique el contrato de enajenación celebrado, y el plazo comenzaría a partir de esa
notificación. Si no hace la notificación debidamente, y la cosa se transmite a aquel con quien tal
contrato se celebró, el titular del tanteo conserva el derecho a retraer (incluso después de la
enajenación al tercero).— Pero si no hay notificación, pero el tanteante conoce de la celebración,
entonces, se estima que el plazo comienza, a partir del conocimiento.

(iii)Retracto legal.— Para el retracto legal comienza el plazo después que se transfiere la cosa al
enajentante, no hay posibilidad de ello antes de la transferencia. Más, como para poder retraer hace
falta conocer la transferencia, el plazo para su ejercicio comienza a contar desde que el retrayente
tiene conocimiento (cabal, completo o cumplido: exacto) de la transmisión realizada mediante
tradición (no de la celebración del contrato precursor de ella). La ley en ciertos casos impone el deber
de notificación de la transmisión al retrayente- Ahora bien, inscrita la transmisión en el Registro (por
estimar la inscripción como publicidad) esta se equipara al conocimiento de la notificación, entonces
empieza a correr el plazo desde que se inscribe, lo conozca o no el retrayente.

(iv)Retracto voluntario.— El plazo del ejercicio del retracto convencional será establecido por los
interesados, (el tiempo establecido no podrá ser superior a diez años Art. 1508 CC) y en su defecto,
cuatro años desde la fecha del contrato por el que se enajenara la cosa en la que el enajenante se
reserva el derecho de retracto.

9. Condiciones en que recibe la cosa el titular de adquisición y contraprestación que se ha de dar por
ella:

Condiciones: Con los derechos de adquisición preferente se tiende a que su titular reciba la cosa en
las mismas condiciones en que el enajenante la iba a transmitir o la había transmitido a otro (o
bien, si el derecho de adquisición no es legal, sino voluntario, en las condiciones fijadas en el acto
constitutivo), y a cambio del precio que éste habría o había dado por ella, y si esto no cabe porque se
enajena sin precio (p.ej., por permuta o donación), a que pague su valor.
Con lo cual: (i) Mismas condiciones del enajenante, y (ii) mismo precio que transmitiría al
tercero (en tanteo el precio es el concertado a favor del tercero) o, si es voluntaria el (iii) pactado

Contraprestación: En los derechos de accesión (retracto) cuando proceda después de los actos
transmisivos, los gastos de la primera transmisión frustrada son a cargo de aquél titular del derecho de
adquisición en cuyo beneficio se frustro. (Debe abonar según el Art. 1518 CC: Precio de venta, gastos
del contrato y gastos necesarios y útiles hechos en la cosa).— En resumen, el adquirente la recibe
como pertenecía al dueño (Art. 1511 y 1525 CC).

106
10. DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES OTORGADOS POR EL CC: (NO EXAMEN):

Oponibilidad frente a todos sin necesidad de inscripción en el Registro:

- (1) La Enfiteusis: Tanteo y retracto del dueño directo y el dueño útil: Art. 1636 y 1638 CC.
- (2) La Comunidad: Se sostiene el retracto legal a cada cotitular respecto de la parte de los otros. Son
retractos de los comuneros y coherederos. Art. 1522, 1º y 1067 CC.
- (3) Fincas colindantes, Tienen derecho a retraer a los propietarios una finca rústica colindante. Art.
1523 CC y 1524 CC.
- (4) Superficie: Derecho de tanteo o retracto sobre enfiteusis o arrendamiento, según sea urbana o
rústica. (Art. 1655 CC)
- (5) Arrendamiento rústico: Derecho de tanteo a favor del arrendatario que sea agricultor profesional
o entidad equiparada. LAR, art. 22.
- (6) Arrendamientos rústicos históricos: (Ley de 10 feb. de 1992, art.10). Se concede derecho de
opción legal al arrendamiento rústico histórico.
- (7) Arrendamientos urbanos, LAU (Art. 25 y 31). A los arrendamientos ocupantes de fincas
arrendadas (sometidas a la LAU), les concede derecho de adquisición de tanteo (aunque si no hay
notificación), se concede el retracto, de venta o dación de pago.
- (8) Fincas colindantes en la Ley de Modernización de Explotaciones agrarias: Se concede
derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones
prioritarias (Art. 27).

11. DERECHOS DE ADQUISICIÓN VOLUNTARIOS:

Oponibilidad frente a terceros si se inscriben en el Registro: Son el Tanteo, la Opción y el Retracto. Aunque los
dos casos más frecuentes son los de derecho de opción y el denominado retracto convencional. Pero los
particulares pueden crear no solamente éstos, sino otro retracto o tanteo. Veamos la opción y el retracto
convencional (voluntarios):

(1) Retracto Convencional:

- Concepto: Es el que nace para quien vende una cosa con pacto de retro o de retroventa, consistente en
acordar la reserva del poder de re-adquirirla (Art. 1507 CC). Este poder se llama derecho de retracto
convencional por proceder de convención. La venta, celebrada con pacto de retro, es como otra, salvo
que queda sometida a que el vendedor ejercite el derecho que se reservó. Y si lo hace, la venta se
resuelve, quedando todo como si el vendedor-retrayente no hubiese vendido nada ni dejado de ser
dueño.

- Plazos: El retracto convencional durará el plazo fijado, pero no podrá durar más de diez años.— No
marcado plazo, durará cuatro años desde la venta (Art. 1508 CC).

- Ejercicio: Para retraer la cosa, (como en el retracto legal), el retrayente debe pagar al comprador su
precio, así como los gastos sufragados por éste sobre la cosa, además de cumplir cualquier otra
obligación que se hubiese pactado. (Art. 1507 y 1508 CC).

(2) El derecho de opción:

- Concepto: El derecho de opción faculta al titular a exigir la transmisión de la cosa sobre la que recaiga
la opción por su dueño. Caben en el dos posibilidades: (i) que al optante le quepa pedir, a su voluntad y

107
 antes de la enajenación a otro, que se la transmita o (ii) bien que pueda pedir tal transmisión sólo si el
dueño decide enajenarla. En ambos casos dentro del plazo fijado.
n
- Regulación: Referencia al Art. 14 RH para acceso al Registro de la Propiedad.— El presente derecho carece
de regulación específica, y únicamente el RH. 14, le dedica, para el caso que recaiga sobre inmuebles,
unas disposiciones (registrales).

- Requisitos (El Art. 14 RH), son: (convenio expreso, plazo y precio): 1º. Convenio expreso de las
partes (para que se inscriba), 2º. Precio estipulado para la adquisición y, en su casi, el que hubiere
convenido para conceder la opción; y 3º. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de
cuatro años. (Art. 1508).

12. COLISIÓN ENTRE DERECHOS DE ADQUISICIÓN:

Cabe la colisión en general de los derechos de adquisición.

(1) Colisión entre derechos legales de adquisición.

a. Entre derechos de adquisición de distintos fundamentos: (p.ej. de comuneros y de colindantes—Estas

normas varían):

1º.—Si es una finca urbana en arrendamiento, en aplicación de la LAU, prevalece el derecho del
arrendatario cuando le corresponda ejercitarlo. El derecho del arrendatario de finca urbana será
preferente a cualquier otro salvo sobre los condueños de la finca enajenada o el retracto
convencional inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el arrendamiento. (Art.
25 LAU).

2º.—Si lo retraído es una finca rústica arrendada, en aplicación de la LAR, y el arrendatario ejercite
su derecho de adquisición preferente cuando le corresponda, el arrendamiento será preferente a
cualquier otro “salvo el retracto de colindantes (Art. 1523 CC, LAR, 22, 6) (Se incluyen los vecinos
de no más de una hectárea).

3º.—En otro caso (si no se ejercita el derecho del arrendatario sea por la LAU o LAR), la preferencia
del CC, y el orden es: 1. El derecho de adquisición de los Dueños enfitéuticos (art. 1642 CC), 2. El
de los Comuneros o 3. El de los Colindantes. (Art. 1524.2º CC).

b. Entre derechos del mismo fundamentos: (p.ej. de dos comuneros del enajenante, o bien, de dos
colindantes del mismo).

- Por cuotas: La colisión entre los derechos de adquisición del mismo fundamento, se resuelve
permitiendo que cada interesado lo ejercite según la cuota que le corresponde en la situación
que da base al derecho de adquisición (Art. 1552, 3º y 1642).— Ej. “Si una cosa es de tres por igual y
quieren retraer dos la parte suya que vende el tercero de ellos, cada uno tiene derecho a la mitad de
ésta (a cada uno por tener la misma cuota le corresponde la mitad)”.

- Por excepción: Si se trata de retractos colindantes del Código, se da preferencia al colindante dueño
de la tierra de menor cabida, y si tienen igual, al que interponga antes el retracto (Art. 1523, 2º).—
(En sentido inverso, si es por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (LRDA) se da preferencia al que
antes lo interponga, y si lo hacen a la vez, al colindante de la tierra de menor cabida (art. 45.2).

108
13. EXTINCIÓN.— Causas de extinción:

En principio, la extinción se da por las causas de los demás derechos reales en general. (a) El modo natural y
más frecuente de extinguirse, es el cumplimiento de su fin, cuando producen la adquisición de la cosa. (b)
Junto a él está otro no menos corriente: la caducidad, al transcurrir su plazo de vida.

14. RENUNCIA.—¿Son renunciables?:

- Hay que distinguir entre derechos de adquisición voluntarios y legales:

(i) Los voluntarios: son renunciables siempre (Art. 6, 2 CC).

(ii) Los legales:
- Son susceptibles de renuncia una vez iniciado el plazo del ejercicio (también si se deja caducar),
incluso una vez producida la transmisión que fundamenta su ejercicio, antes de comenzar la
caducidad del mismo.
- La admisión de la renuncia anticipada antes de que su titular ingrese en la situación jurídica en
cuya virtud la ley le otorgaría aquel, plantea dudas. (¿Nacería entonces el Derecho Real?)— No es
que se renuncie al derecho que aún no se tiene, sino que se establece, que en el futuro aunque la
cosa se enajene, no se tendría derecho a adquirirla. (Todo depende de si los preceptos que
conceden los diferentes derechos de adquisición se estiman, ¿imperativos o no?).

109
LECCIÓN 9 (II): Aprovechamiento por turnos de Bienes Inmuebles por Turno
—(Derecho Real de Goce)—
(No son necesarios artículos)

1. Regulación:— El derecho real de aprovechamiento por turno de inmuebles, es un derecho real, que ha
proliferado en el sector turístico. Fue regulando inicialmente por la LEY de 42/1998, de 15 de dic. (antes
se llamaba Multipropiedad) aunque se dicta una posterior hoy vigente: la LEY 4/2012, de 6 de jul.
(LCATBUT).—Vigente, imperativa (Incluye directiva 2008/122 del 14 de enero de 2009). La Ley de 1998
queda derogada pero es la que crea el derecho en un principio.

2. Denominación: Antes se llamaba Multipropiedad, pero acaba llamándose Derecho de aprovechamiento por
turno de inmuebles. (Derecho real limitado).

3. CONCEPTO.— Este es un derecho real limitado de goce que atribuye a su titular la facultad de disfrutar
sucesivamente de la cosa sobre que recae, “con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada
año (consecutivo o alterno) un alojamiento adecuadamente amueblado y con la prestación de los servicios
complementarios necesarios”. (LCATBUT, art. 23.1)—
Por tanto, es un Derecho real que grava, en conjunto, la propiedad total del alojamiento o del
inmueble en PH. El derecho de aprovechamiento no se puede vincular a una cuota indivisa de de la
propiedad, y no se extingue aunque en el mismo titular se reúnan la propiedad y el aprovechamiento.

4. OBJETO.— Es un derecho de uso o aprovechamiento sobre un inmueble, no es una cuota de propiedad. El

régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, un conjunto inmobiliario o
un sector de uno u otro arquitectónicamente diferenciado. Esto es solo puede recaer sobre un
alojamiento susceptible de utilización independiente que lo integren, con la necesaria excepción de los
locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez
alojamientos (LCATBUT, art.23.2).

Con lo cual el objeto sobre el que recae este derecho es:

- Alojamiento susceptible de utilización independiente y sus servicios complementarios: art. 23.1.

- En edificio o conjunto con un número mínimo de alojamientos de 10: art. 23.2.
- Cada Derecho real de aprovechamiento grava, en conjunto, la propiedad total del alojamiento o del
inmueble en caso de PH: “El derecho no se puede vincular a una cuota indivisa de la propiedad”.

- Estipulaciones nulas, art. 16: renuncia anticipada a derechos de aprovechamiento, acción de cesación
(art. 21) régimen sancionador (art. 22), estipulaciones de sumisión a arbitraje de consumo (art. 20),
información al consumidor (art. 18) y códigos de conducta suscritos por los empresarios (art. 19).

5. SUJETOS: Hay tres sujetos:

- Propietario del inmueble.

- Titulares del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
- Empresa de servicios. (Que se dedica al mantenimiento, limpieza y cuidado del inmueble).

110
6. CONTENIDO: DERECHOS Y OBLIGACIONES

(a) Del Titular del aprovechamiento (Art. 23.5):

i. Derecho real (art. 23.1), no personalísimo, con facultad de uso exclusivo, inscribible en Registro (art.
25.3), disponible (art. 15) y transmisible inter vivos y mortis causa y gravable (art. 29, 30.13).
ii. Una vez extinguido por transcurso del plazo de duración no hay derecho a compensación (art. 24.2).
iii. A su favor se conciertan garantías y seguros sobre el inmueble y sobre las cantidades entregadas a
cuenta (art. 25.1d, 25.2).

(b) Dueño del inmueble: Es el titular de una propiedad que está gravada por derechos de
aprovechamiento.
i. La constitución del régimen de propiedad gravada con derechos de aprovechamiento por turno se
produce en manos del propietario del inmueble al que pertenecen en inicio como derechos reales en
cosa propia, y después pasan a terceros.
ii. El propietario recupera las facultades de disfrute una vez extinguido el régimen.
iii. También recupera facultades sin extinción del régimen si recibe el derecho por renuncia de un titular,
pero no se extingue el régimen (art. 23.4).

(d) Dueño del inmueble:

i. El titular del aprovechamiento tiene otros derechos conexos: recibir prestaciones o servicios necesarios
para el uso y pleno rendimiento del derecho, generalmente prestados por una empresa de servicios
(art. 23.3, 25.1.c, 34).
ii. La empresa de servicios concurre al otorgamiento de la escritura pública de constitución del régimen
de aprovechamiento.
iii. En caso de incumplimiento se prevé la resolución por el propietario del contrato con la empresa de
servicios (art. 34).

7. CONSTITUCIÓN Y DURACIÓN:

(a) CONSTITUCIÓN: El Art. 25 LCATBUT regula la forma de constitución del régimen:

- El aprovechamiento por turno se constituye (por parte del dueño del inmueble) mediante escritura pública
ad solemnitatem y su posterior Inscripción en el registro. (La inscripción en el Registro no es constitutiva).

(b) DURACIÓN:

- La duración del régimen será superior a un año y no excederá cincuenta años. (art. 24 LCATBUT). A
contar desde la inscripción del régimen en el Registro.

- Durante ese plazo cabe la transmisión a otros titulares, tanto del derecho de propiedad (art. 33) como del
aprovechamiento sin que finalice el régimen (art. 29 y ss).

- Duración del tiempo de ocupación: Art. 23.3. Plazo de aprovechamiento que se fije, nunca inferior a 7
días seguidos. Los turnos pueden tener distinta duración. Se prevén mínimo 7 días por cada uno de los
alojamientos para reparaciones, limpieza... entre cada uno de los turnos.

- Extinguido el régimen, por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a
compensación alguna. (Art. 24.2 LCATBUT).

111
8. RESOLUCIÓN Y DESISTIMIENTO:

(a) RESOLUCIÓN: (Salvo pacto en contrario, el propietario del inmueble tiene esta facultad. La resolución
consiste en la facultad de resolver cualquier contrato de aprovechamiento por turno en el caso de que el titular
del mismo no atienda al pago de las cuotas por razón de los servicios prestados durante al menos un año.
Facultad que el propietario tiene en caso de impago en un año. (Art. 31 LCATBUT).
Con la resolución, no se extingue el régimen, pero el contrato se ve afectado. Se resuelve el derecho respecto
del titular del aprovechamiento, pero no se extingue el régimen de aprovechamiento, no hay consolidación.
Los demás aprovechamientos no se ven por ello afectados.

(b) DESISTIMIENTO: El desistimiento es un derecho que tienen los consumidores o adquirentes para desistir
del contrato, donde tiene un plazo de 14 días desde la celebración para desistir sin necesidad de justificación
alguna (art. 12). El desistimiento deja sin efecto el contrato, sin ningún coste. Por eso antes de que concluya
el plazo del desistimiento se prohiben anticipos. (art. 13). En caso de desistimiento quedan sin eficacia los
contratos accesorios al aprovechamiento, como préstamos para adquisición de derecho (art. 15).

9. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD Y APROVECHAMIENTO.—(LEY 14/2012):

1. Transmisión de la propiedad del inmueble según el régimen normal de propiedad. (art. 33). El
propietario del inmueble (sin prejuicio de las limitaciones del régimen de aprovechamiento y las
facultades de sus titulares), podrá disponer y transmitir libremente todo o parte de su derecho de
propiedad. (art. 23.4).

2. Transmisión del aprovechamiento: Puede ser Mortis causa según reglas generales o inter vivos: en este
último caso mediante contrato escrito como forma esencial (art. 30). 


- La contratación o cesión del aprovechamiento requiere publicidad e información precontractual: folletos

informativos por quien promueve, también en caso de transmisión (art. 7 y ss).

- El contrato puede ser impugnado por falta de veracidad en la información (art. 8.2)

10. COMUNIDAD DE TITULARES. MODIFICACIÓN. EXTINCIÓN:

• Comunidad de los titulares de los derechos de aprovechamiento. Hay una comunidad de todos los
aprovechamientos: art. 33. 4. Debe estar prevista en escritura, con estatutos, y hay reglas de adopción de
acuerdos entre ellos (Art. 33.4).

• Modificación del régimen: El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral de los
inmuebles, mediante escritura pública y con el consentimiento de la empresa de servicios y al menos dos
tercios de comunidad de titulares de aprovechamiento (art. 33.4). [La escritura pública donde conste tal
modificación ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad].

• Extinción del régimen: Cuando se extingue el régimen el inmueble del que es propiedad el dueño, queda
libre de gravámenes (limitaciones) de los derechos de aprovechamiento. El régimen se extingue cuando
- Transcurso del plazo de duración (no menos de uno y no más de 50 años)
- Destrucción del inmueble (art. 23.1 LPH).
- Por acuerdo en escritura pública de todos los interesados (unanimidad).

112
 LECCIÓN 9 (III) Usufructo, uso y habitación.

§1. USUFRUCTO
Usufructus est ius in rebus aliena utendi, frutendi salva rerum subtantia.

1. Concepto

- El Usufructo es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser
(Art. 467 CC). El usufructuario está autorizado, pues, a poseer y usar la cosa, y hace suyos los frutos
que produzca, pero debe conservarla sin alteración, y carece de la facultad de disponer de ella
(enajenarla o gravarla), facultad que corresponde al propietario, del que sigue siendo propiedad. El
propietario, durante el usufructo se llama nudo propietario. (Por quedarle solo la propiedad desnuda,
vacía del disfrute de la cosa).
- Regulación en el CC: libro II, título VI, capítulo I, art. 467 a 522.
- Caracteres: Es un (i) Derecho real de goce, (ii) En cosa ajena, (iii) Temporal y (iv) Transmisible.

2. CONCEPTO LEGAL: El Art. 467 CC dice: “Derecho a disfrutar los bienes ajenos conservando forma y
sustancia, salvo que el título constitutivo o la Ley autoricen otra cosa” . (no alterar, no destruir, no
consumir, no disponer). 


3. SUJETOS y DURACIÓN:

(a) Capacidad:
- Capacidad para constituir el usufructo: Es necesaria la facultad de disposición sobre el objeto.
- Capacidad para ser usufructuario: Cualquier persona con capacidad para el negocio de adquisición. 


(b) Dos sujetos: El Dominio pleno está distribuido en dos sujetos: (i) nudo propietario y (ii)
usufructuario. 


- (i) Nudo propietario: Puede tratarse de una persona determinada o no.

- (ii)Usufructuario: Pueden ser: (a) Personas físicas y (b) Personas jurídicas.— El usufructo es
esencialmente temporal.

(a) PERSONAS FÍSICAS:

Personas físicas (765 CC y 393 CC) con carácter vitalicio, es decir que se mantiene hasta la muerte
del usufructuario Normalmente dura lo que la vida de esta. Es pues, naturalmente vitalicio. Pero
puede haberse establecido (Art. 469 CC) a favor de varias personas físicas (2 Posibilidades):

i. Que los usufructuarios vivan en el momento de su constitución. (Art 521 CC): “El usufructo
constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá
hasta la muerte de la ultima que sobreviviera”. Entonces se extingue cuando fallece la última—De
todo ello podemos prever los siguientes casos:

a. Constituido a favor de varios simultáneamente, todos son cousufructuarios (En las partes que
se hayan fijado: (p. ej., Así, establecido en favor de tres personas, se dispone voluntariamente
que una en la mitad y los otros dos en un cuarto cada una. Y si no se fijaron partes, todas por
igual). Argumento en los arts 393 y 765 CC).

113
 ‣ Y muriendo alguno acrece la parte de los demás o no según cual haya sido la voluntad del
constituyente que se extinguiese o no parcialmente en lo proporción correspondiente al
fallecido. Se presume que quiso acrecentar a favor de los usufructuarios restantes.

b. Constituido en favor de varios, pero, para unos después de otros. Entonces hay un primer
usufructuario, y al morir, va pasando a los queridos después. Hay usufructo sucesivo. Pero
ocurre que -a diferencia de lo que pasa cuando los llamados al usufructo no viven al tiempo
de constituirse- no hay tope en lo que a usufructuarios posibles se refiere. Número que es
ilimitado, porque viviendo todos al momento de su constitución, no cabe que se prolongue
excesivamente la separación de la propiedad y el goce.—En caso de herencia solo heredan
hasta el primer grado.

i. Que no vivan todas aun, al momento de constituirse: Entonces pueden ser usufructuarios
simultáneos o sucesivos todos los en aquel momento vivientes. Pero de los que aún vivan sólo
podrán serlo dos (art 781, por remisión de los arts 640 y 787).

(b) PERSONAS JURÍDICAS:

Las Personas jurídicas: A diferencia de las personas físicas, las personas jurídicas como
usufructuarias si están sometidas a límites temporales explícitamente recogidos en el Código (Art
515 CC): Si el usufructo se concedió a una persona jurídica, durará el tiempo establecido, que no
podrá ser superior a treinta años, y se extinguirá, además, en el caso de extinción de dicha persona
—- Con lo cual, si supera los 30 años, el usufructo es establecido inválidamente, pero es valido
durante aquel plazo.


Art. 515 CC: “No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo, Corporación o Sociedad por más de
treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la Corporación o
la Sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.”

‣ El Art 515 CC deja muchas cuestiones sin resolver, aunque puede afirmarse que:

1. Cabe instituir simultáneamente como usufructuarios a varias personas jurídicas, subsistiendo

el usufructo durante 30 años, o hasta que se extinga la última de ellas.
2. Cabe instituir usufructuarias a varias personas jurídicas sucesivamente, de forma que
extinguida una, pase el usufructo a otra, siempre con el límite de los 30 años.
3. Cabe instituir combinadamente usufructuarios a personas físicas y jurídicas.

DURACION DESCONECTADA DE LA PERSONA: El derecho de usufructo desconectado de la vida del

usufructuario (o usufructuarios o persona jurídica) y sometido a condición (resolutoria) o término (final),
(Art. 469 CC), se extingue cumplida aquélla o llegado éste (art. 513, 2º CC).

4. OBJETO:

El objeto del usufructo es la cosa sobre la que recae: consiste en el goce de ella y de sus frutos, que son
beneficios que confiere este derecho, que recae sobre aquella. Además, Las cosas sobre que recae el usufructo
deben ser cosas apropiables, dentro del comercio y susceptibles de utilización y disfrute.
En principio, el usufructo puede constituirse sobre cualquier cosa (mueble o inmueble, corporal o
incorporal) o derecho que no sea personalísimo o intransmisible (Art. 469 CC). Puede ser sobre parte o sobre
todo (469 CC).— Si se extingue la cosa (salvo casos excepcionales), el usufructo también subsiste sobre lo
que venga a ocupar el puesto de su antiguo objeto.

114
5. MODOS DE CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO:

- Los modos de constitución del usufructo aparecen en el Art. 486 CC, puede constituirse:

1º. Por negocio jurídico (inter vivos o mortis causa): Usufructo denominado voluntario.
2º. Por consecuencia de hechos no negociables, en alguno de cuyos casos el usufructo se denomina legal.
De entre los no negociables constitutivos del usufructo: se hace mención, en particular, de la usucapión.
(Art. 468, in fine).

Art. 468 CC:

El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en
última voluntad, y por prescripción (usucapión).

(1) USUFRUCTOS VOLUNTARIOS:

- Capacidad: Varia según el negocio por el que el usufructo se constituya. En ambos casos: Inter vivos (arts.
1113 y ss.) o Mortis causa (arts. 790 y ss.) se aplican las reglas que procedan. Usufructos voluntarios,
pueden constituirse por:

→Mortis causa: Disposición testamentaria. (es el modo más frecuente, se deja a uno la nuda propiedad
(p.ej, los sobrinos) y a otro el usufructo (p.ej, a la viuda del testador).
→Acto inter vivos: Contrato a título oneroso (compraventa, transacción, permuta, sociedad):Donde se da
a uno la propiedad y a otro el usufructo, o reservándose éste el donante.

- Admite la ley (art. 469 CC) que el usufructo puede constituirse puramente o bajo condición (suspensiva o
resolutoria) o a término (inicial o final).

Art. 469 CC:

Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas,
simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día (termino), puramente o bajo condición.
También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

- Posibilidad de constitución sub modo (si se constituye a título de liberalidad).

(1) USUFRUCTO LEGAL (POR CONSECUENCIA DE HECHOS NO NEGOCIALES):

I. USUFRUCTO LEGAL:

(a) Como usufructo legal el CC reconocía antes:

1. El que correspondía al padre o a la madre sobre los bienes del hijo que tuviesen bajo su potestad y en
su compañía (antiguo art. 160).→¿Existe?: Ya no.
2. El que correspondía al marido sobre la dote inestimada que la mujer aportase al matrimonio (antiguo
1.357).→¿Existe?: Ya no.

(b) Ahora el CC solo reconoce de los usufructos legales:

3. “Usufructo legal”: el que como legítima corresponde al viudo o viuda sobre parte de la herencia de
su difunto consorte (arts. 834 y ss.)

II. USUFRUCTO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN: De la usucapión como medio de adquirir el usufructo, baste
decir que se aplican las reglas expuestas al tratar de aquélla. (Ver Usucapión de derechos reales: Así como el
115
 tiempo preciso [según se trate de muebles o inmuebles, o de usurpación ordinaria o extraordinaria], justo
título, etc.).

6. CONTENIDO del USUFRUCTUARIO:

- Usufructuario: titular de un derecho real, con posibilidad de hacer y de exigir. En principio el poder real del
usufructuario alcanza todo aquello en que consista el disfrute de la cosa. Es decir, ésta le está sometida para
que pueda disfrutarla. Este poder se extiende a los derechos o facultades de:

1. Facultad de disfrute, administración y extracción de frutos:

(i) Usar la cosa y extraer los frutos (según lo dispuesto en el título o en arts. 471 y ss).
(ii) Disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres a su
favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma.
(iii)Posibilidad de arrendar la cosa a otro, según art. 480 CC:

Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su
derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal
usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se
considerará subsistente durante el año agrícola.

(iv)Servirse de la cosa, aunque se deteriore poco a poco por el uso, sin que esté obligado a restaurarla
después.
(v) Mejorarla, y—durante el usufructo o a su final—retirar las mejoras útiles y santuarias hechas, si
ello no perjudica a la cosa. (Art. 487).
(vi)Gravarla (así con el usufructo, o servidumbre temporal, uso, etc.) para mientras el usufructo dure.

En general, ejercer todos los poderes que correspondían al propietario, referentes al uso,
disfrute, administración de la cosa y percepción de sus frutos e intereses. (art. 490 CC, primera
parte).

2. Facultad de disposición y enajenación:

A) Facultad de disposición del derecho del usufructo:

(i) Puede enajenar el derecho de usufructo o hipotecarlo (sin liberar al usufructuario por daños del
que le sustituye)
(ii) Todos los actos de disposición se resuelven con el fin del usufructo (límite: perjuicio de tercero)

B) Facultad de disposición de la cosa (Ius possidendi): No se puede enajenar en principio la propiedad

de la cosa con solo el derecho a usufructo.


Art. 467 CC: El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

7. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

a) Antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado a:

1º. Inventariarlos (art. 469, 1º).

2º. Dar garantías del cumplimiento de las obligaciones que le correspondan según ley. (Art. 491, 2º
CC).
116
 No alcanza a todo usufructo la necesidad de dar garantía, pues están exceptuados el vendedor y donante
que se hubiesen reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, y el cónyuge sobreviviente
respecto a la cuota hereditaria que le concede la ley en usufructo, salvo en el caso de que el cónyuge
contraiga segundo matrimonio, en ese caso si debe dar garantía. (Art. 492 CC).

b) Mientras posee los bienes, el usufructuario debe:

3º. Poner en conocimiento del propietario la necesidad de reparaciones urgentes a cuenta de éste
(Art. 501 CC), y todo acto de tercero de que tenga noticia, capaz de lesionar los derechos de la
propiedad. (Art. 511 CC).
4º. Pagar mientras que dure el usufructo las cargas e impuestos (art. 504 CC) que graven el goce
de la cosa y los intereses correspondientes a las sumas que el propietario hubiese desembolsado para
hacer reparaciones o pagar contribuciones de su (del propietario) cargo (Art. 502, 1º y 505, 2º CC).
5º. Cuidar de los bienes; El deterioro natural no se puede reclamar pero el abuso del bien sí,
quedándose obligado el usufructuario a entregar el bien y pagar el producto líquido que rinda el bien
después de deducir gastos. (art 497)

c) Al acabar el usufructo si poseía la cosa el usufructuario debe:

6º. Entregarla al propietario (Art.522 CC), salvo que pueda retenerla por desembolsos que se le
adeuden.— Al recibirla el propietario puede reclamar si se le devolvió deteriorada o, en alguna forma,
menoscabada, salvo si es por consecuencia normal del uso. (art. 481 CC).— No es deber del
usufructuario entregar la cosa antes de que acabe el usufructo.

8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

- La nuda propiedad es aquél poder vacío de goce que le queda al propietario cuando cede la posesión de su
bien al usufructuario. Tal poder que le queda al nudo propietario es sólo la propiedad nuda (vacía de goce),
consistente en lo que queda después de sacar de la propiedad el derecho de usar y gozar la cosa; y, en su
virtud, puede realizar—por sí solo (ya que tiene un derecho real sobre la cosa) y sin contar con el
usufructuario—todos los actos y derechos que le correspondan.

a) Tiene derecho a:

(i) Mejorar su bien, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ella nada que dañe el valor del
usufructo o el derecho de usufructuario. (art 489 y 503)
(ii) Gravar el bien (esta recibe el gravamen sin que reciba ningún daño el derecho del usufructuario. Art.
595 CC y 107,2º LH).
(iii)Enajenar el bien (pasando la cosa al adquirente con la carga o limitación del usufructo).

- No tiene derecho a alterar la forma ni sustancia del bien, ni a perjudicar el valor del usufructo. (art 489 y
503)

b) Son obligaciones del propietario:

(i) Realizar las reparaciones extraordinarias precisas (Art. 501 CC). Teniendo derecho si las hace, a exigir
al usufructuario el interés legal de la suma invertida, mientras dure el usufructo (art. 502, 1º CC).
(ii) Pagar las contribuciones que durante éste se impongan por ley directamente sobre la cosa (sobre el
capital, dice la ley), y no sobre su uso o goce. (Art. 505, 1º CC). Con el mismo derecho, que en el caso de
las reparaciones extraordinarias, de que le usufructuario le abone los intereses de las sumas pagadas. (Art.
505, 2º).

117
Cabe afirmar que la posición del dueño en el usufructo, y sus obligaciones, están presididas por la idea de que
no sufra más pérdida que la de quedar privado del disfrute de la cosa, pues los gastos de cualquier tipo que
haya de soportar por ella devengan (adquiere el derecho de) interés mientras no recupere tal disfrute.

9. MODIFICACIONES DEL CONTENIDO DEL USUFRUCTO:

- Concepto: Se habla de modificación del usufructo cuando tienen lugar hechos que lo afectan sin
extinguirlo. Cabe distinguir modificaciones por razón del: (i) sujeto, (ii) del objeto y (iii) del contenido.

(1) Por el cambio de sujeto: El usufructo permanece inalterado por los cambios de sujeto (ej. si el derecho de
uno pasa a ser de varios o si el de varios pasa a ser de uno solo).

(2) Por razón del contenido: Los sujetos pueden acordar aumentar, disminuir, crear o suprimir tanto las
facultades del usufructuario como aquellos derechos y obligaciones que estén conexos al usufructo.

(3) Por razón del objeto, son las siguientes:

(i) Por cambio TOTAL del objeto:

a. Si la cosa usufructuada perece totalmente – el usufructo recae sobre el precio del seguro (art 518 CC) [Salvo
que el usufructuario se hubiese negado en contribuir en aquel].
b. Si la cosa usufructuada es expropiada – el usufructo recae sobre aquello que lo substituya (una nueva cosa
que el propietario considere de igual valor y análogas condiciones /indemnización ) (art 519 CC)

(ii) Por cambio PARCIAL del objeto:

a. Si la cosa usufructuada perece parcialmente.
b. Si la cosa usufructuada se aumenta por accesión (art.479 CC)

(iii)Perdida parcial del objeto, entonces el derecho se reduce a la parte subsistente (Art. 514 CC):

Art.514 CC: “Si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará
este derecho en la parte restante.”

10. EXTINCIÓN:

El usufructo se extingue por las siguientes causas de extinción particular (generales): Art. 513 CC. [Tras
estas causas se produce la extinción del usufructo, y en su caso (ej. la cosa no se pierde totalmente, o sale del
comercio…etc.) el nudo propietario adquiere el pleno dominio sobre la cosa].

1. Si el usufructo es vitalicio, por muerte del usufructuario o del último de los usufructuarios, si eran
varios (Art. 513, 1º, y 521 CC). Si el usufructuario era una persona jurídica, el usufructo—salvo que
por otras causas hubiese de cesar antes, y, como máximo, se puede establecer para un plazo de
treinta años—acaba en principio, por extinción de aquella.
2. Por llegada del término final o cumplimiento de la condición resolutoria (art. 513, 2º CC).
3. Por consolidación (art. 513, 3º CC).
4. Por renuncia del usufructuario. (art. 513, 4º CC).
5. Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo (art. 513, 5º CC), sin que opere sustitución por otra
de la cosa perdida.
6. Por resolución del derecho del constituyente (art. 513, 6º CC).
7. Por no uso del usufructo durante seis o treinta años, según recaiga sobre muebles o inmuebles (Art.
513, 7º CC).

118
 8. Por adquirir (cuando proceda) (a) otra persona la cosa como libre (así, si la (i) usucape un tercero
o (ii) la adquiere a non domino, o (iii) a adquiere cumpliéndose los requisitos exigidos por la LH, sin
que el usufructo conste inscrito en el registro) o bien (b) por poseerla como libre el nudo
propietario durante el tiempo necesario para usucapir el usufructo, ya que entonces—(a)el tercero o
(b)el dueño—se convierten en propietarios plenos (y no nudos) de ella, lo que es incompatible con la
subsistencia de usufructo.
9. Por quedar fuera del comercio la cosa usufructuada.
10. Por anulación del negocio constitutivo.

- EFECTOS DE LA EXTINCIÓN:

(i) Liquidación de la situación: Extinguido el usufructo, además de la obligación de devolver la cosa o

indemnizar si es posible por culpa del usufructuario, procede liquidación de cuantas entre éste y el nudo
propietario.

Art. 522 CC
Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete
al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se
cancelará la fianza o hipoteca.

(ii) Liquidación de frutos pendientes: Los frutos pendientes al cesar el usufructo, (a) si son naturales o
industriales pertenecen al propietario, pero si éste queda obligado a abonar al usufructuario los gastos de
producción; (b) y si son civiles pertenecen al usufructuario los correspondientes al tiempo que su derecho
duró. (cfr. 472 y ss.).

(iii) Retirada de mejoras: El usufructuario puede retirar las mejoras que hizo en la cosa (puede hacerlas, sin
derecho a indemnización), si es posible sin detrimento de ésta (Art. 478).

(iv)Compensación de mejoras con desperfectos: La cosa cabe tenga la mejora, y desperfectos, por culpa del
usufructuarios. Entonces este puede compensar la mejora y los desperfectos en caso de indemnización
(Art. 488) hasta el valor concurrente.

11. PROTECCIÓN DEL USUFRUCTO:

a) Protección:

El CC no habla en particular (ni hace falta) de las acciones que protegen al usufructo. Aun si serle
expresamente concedida, el usufructuario dispone de acción real para proteger su derecho contra
cualquiera, inclusive el nudo propietario, que lo lesione. —Son dos acciones las que tiene:

(1) Acción petitoria: para, basándose en aquél, bien recuperar el uso o disfrute de que se le haya
despojado (vindicatio usufructus), bien hacer cesar la perturbación que alcance (actio
derogatoria).

(2) Acción posesoria: para, basándose en ser poseedor del derecho de usufructo o de la cosa
usufructuada, proteger tales posesiones.

Por último, (a) en cuanto le pertenecen los frutos de la cosa, le corresponde respecto a éstos la
protección que a todo propietario; y, (b) si los posee, la que al poseedor.

119
b) Gastos por pleitos sobre el usufructo:

Los desembolsos que ocasione la defensa de los derechos de usufructo o nuda propiedad serán de cuenta,
respectivamente, de usufructuario y nudo propietario. (art. 512 CC):

Art. 512 CC:

“Serán de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo”

A contrario sensu, serán a cargo del nudo propietario, los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos
sobre la nuda propiedad.
§2. USO Y HABITACIÓN

1. CONCEPTO, REGULACIÓN DE AMBOS y CARACTERES

(i) Uso: Cabe decir que el uso es el derecho a usar la cosa y disfrutarla sólo directamente. A diferencia de lo
que fue históricamente, el derecho de uso—que consistió en el poder de usar una cosa ajena sin percibir
sus frutos—hoy, según el Código consiste en la facultad de usar y percibir los frutos (disfrutar) de una cosa
ajena, que basten a las necesidades del usuario y su familia (Art. 524, 1º y 526 CC). Así que el derecho de
uso es hoy un usufructo limitado. Debido a que:

La ley permite percibir únicamente los frutos que basten a las necesidades del titular, y no autoriza ni la cesión
del derecho ni de su ejercicio ni siquiera la dejación material de la cosa a otro para que se sirva de ella.

(ii) El derecho de habitación: es la facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para el
habitacioncita y su familia (art. 524, 2º CC). Así, pues, la habitación es un derecho de uso sin percepción de
frutos, y aplicado a la vivienda.

Art. 524 CC:

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su
familia, aunque ésta se aumente.
La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí
y para las personas de su familia.

(iii) Regulación del uso y habitación: Los derechos de uso y habitación se regulan por:

1. Por lo establecido en el título constitutivo.

2. Si no, por las reglas expuestas en esta sección del Código (Art. 523 CC).
3. A falta de ellas, por las disposiciones adecuadas del usufructo (Art. 528 CC), salvo que naturalmente
sean contrarias al modo esencial de ser de aquellos.

(iii)Caracteres:
- Son derechos reales.
- De aprovechamiento (uso y disfrute).
- Recaen sobre un inmueble.
- Limitados a las necesidades del titular del derecho y su familia.
- Intransmisibles

2. SUJETO:

El titular del uso o de la habitación pueden ser, desde luego, personas físicas, pero entiendo también
jurídicas (ya que uso y habitación para cubrir necesidades: Se entiende no como un mero alimentar). Si bien,
estos derechos surgieron pensando solo en las físicas.

120
3. CONSTITUCIÓN, CONTENIDO y EXTINCIÓN:

(i) Constitución: No hay usos ni habitaciones legales, nacen por: (i) usucapión, (ii) negocio jurídico
(voluntad de los individuos) y (iii) adquisición a non domino.

(ii) Contenido de ambos:

- (a) A semejanza del usufructuario en cuanto al total goce de la cosa, el usuario y el habitacioncita tienen
sobre ésta el poder directo de disfrute en el sector (usarla y percibir los frutos que necesiten, o bien
habitarla) de la utilidad de la misma a que se refieren sus respectivos derechos.

- (b) El contenido de derechos y obligaciones entre propietario y usuario o habitacioncita es, como el del
usufructo; pero, según que el usuario haga suyos todos los frutos o sólo parte, y que el habitacioncita ocupe
o no la casa entera, pesan sobre ellos, total o parcialmente (en la parte correspondiente), los gastos y
cargas del goce de la cosa (Art. 529 CC). (Art. 527 CC).

Artículo 527
Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la
casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las
contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.
Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que
quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no
fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte.

(i) Extinción: La extinción tiene lugar por las causas del usufructo (Ver, Art. 513 CC), y además, por abuso
grave de la cosa (art. 529 CC).

4. Sentido de la expresión: “NECESIDADES DEL TITULAR Y SU FAMILIA”:

Tanto en el uso como en la habitación son módulos las necesidades del titular y de su familia. Respecto a ello
se deben puntualizar los siguientes extremos:

1º. Las necesidades se entienden según la posición social y circunstancias del caso.
2º. Bajo el término “familia” hay que englobar, cualesquiera personas (parientes o no) que vivan bajo
su techo, por tanto, también sirvientes e invitados (huéspedes, no de pago).
3º. Las necesidades del titular y de su familia, hay que entenderlas, no como puramente personales,
sin también de las cosas y animales a su cargo.

5. INTRANSMISIBILIDAD:

A diferencia del usufructo, el uso y habitación son intransmisibles, tanto ellos mismos como su ejercicio. El
Art. 525 CC dispone que: “No se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título”. Creo
que la intransmisibilidad es imperativa. Aunque puede, pues, establecerse esta transmisibilidad en el título
constitutivo— Además, si son intransmisibles tampoco puede el usuario o habitacionista gravarlas. (P.ej, con
hipoteca). 


121
 LECCIÓN 10 (I): Derechos Reales de Garantía y la Prenda.

§1. CONCEPTOS, CLASES Y CARACTERES EN COMÚN.

1. CONCEPTO Y CARACTERES:

- Los derechos reales de garantía: Son derechos reales limitados que afectan a la facultad de disposición.
Los derechos reales de garantía aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión de un
poder directo e inmediato (real) sobre cosa ajena, que faculta a su titular para, si aquella se incumple,
promover la enajenación de ésta y hacer pago con su precio de la obligación asegurada o la suma a que
ascienda la responsabilidad por el incumplimiento. (Art. 1858 CC).

A—>(crédito)—>———(relación obligatoria)—<—(deuda)—B (Derecho de obligación)

A—>(crédito de A con B)—>(Derecho real de garantía)——>—B (Derechos reales)

- CLASES: Dichos derechos de garantía o de realización de valor son La prenda, la hipoteca y la anticresis. La
regulación mayor de los derechos reales está en la Ley Hipotecaria (LH) y la Ley de Hipoteca Mobiliaria y
Prenda Sin Desplazamiento (LHMPSD), más que en el CC. Pueden ser:

- Prenda: (i) Con desplazamiento y (ii) Sin desplazamiento (No esta en el CC, LHMPSD).
- Hipoteca: (i) Inmobiliaria (CC y LH) y (ii) Mobiliaria.
- Anticresis.

- LIMITACION SOBRE EL DOMINIO:Estas son limitaciones del dominio o propiedad: afectan a la facultad
de disposición (enajenación del bien), no por reducción, sino porque para el caso de que se incumpla la
obligación garantizada, permitan promover la disposición (enajenación) de dicha cosa, omisión hecha de la
voluntad del dueño.

- AUMENTO DE GARANTÍA: Los derechos reales de garantía refuerzan las probabilidad del cobro de la
obligación asegurada ya que:

(1) Sobre el precio obtenido por la venta de la cosa gravada, tiene preferencia para dicho cobro el
acreedor garantizado por el derecho real, sobre los demás acreedores de su deudor. (esta es la regla
general, pero puede acordarse pacto de responsabilidad limitada sobre el bien gravado).
(2) El poder y facultades que el derecho real otorga al acreedor garantizado, son además del que le
corresponde por su derecho de crédito, es decir, son aparte de las que normalmente corresponden al
acreedor por su derecho de crédito contra el deudor. (cfr. LH 105).

- PACTO DE RESPONSABILIDAD LIMITADA DEL BIEN GRAVADO: Pero puede acordarse que de la obligación
garantizada por el derecho real no responde sino con la cosa gravada con este (no con el precio). Tal pacto
(pacto comisorio) se halla acogido en la LH, art. 140, para la hipoteca inmobiliaria, pero se puede admitir
para los demás derechos de garantía.

- CARACTERES: Son notas comunes a todos los derechos reales de garantía:

1. Son derechos Reales. Es decir, constituyen un poder directo e inmediato sobre la cosa. (LH, 2, 103
CC).— Reconocido por la doctrina, y acogido en la ley.

122
 2. Son accesorios respecto de una obligación principal: asegurada. (Art. 1.191, 1528 y 1857,1º CC). Es
requisito esencial que los derechos de garantía que se constituyan para asegurar el cumplimiento de
una obligación principal. (El Art. 1528 los llama accesorios).

3. Son indivisibles el derecho de garantía asegura con toda la cosa garantizada sea la que sea, de forma
íntegra. Es decir, recae sobre la cosa entera, se asegura el cumplimiento completo y de toda la obligación
garantizada. El pago de parte de la cosa no fracciona la garantía, que subsiste unitariamente y es
ejercitable sobre todas ellas o cada una de forma íntegra.—122 y 123 LH, Art. 1860 CC, 1886 CC. De
forma que:

• (i) Por el hecho de haber pagado parte de la deuda, no cabe pedir la cancelación parcial de aquel. (Art. 1860 y
LH 122), como si se pretendiese al pagar media deuda obtener que en adelante recaiga sólo sobre la mitad
alícuota de la cosa gravada.

• (ii) Por el hecho de dividirse la cosa gravada, no cabe pedir que se fraccione el total derecho real de garantía,
estableciendo uno parcial (que garantice cierta fracción de la obligación total) sobre cada una de esas partes en
que se dividió, sino que sobre cada una de esas partes subsiste unitariamente el derecho de garantía. (123 LH)

2. OBLIGACIONES ASEGURABLES:

Las obligaciones asegurables con el derecho real de garantía pueden ser de cualquier clase: art. 1861 y 1866
CC:

- Obligaciones pecuniarias o no: Así cabe garantizar obligaciones pecuniarias o no. En las pecuniarias se
asegura su cumplimiento, y en las no pecuniarias sólo se asegura la responsabilidad por incumplimiento.
LA LH, art. 12 y LHM exige que se exprese el importe de la obligación asegurada.

‣ Ahora bien, como de la enajenación de la cosa sobre que recae el derecho de garantía, lo que se puede obtener es
sólo un precio, resulta que el acreedor únicamente tiene la seguridad de, en caso de incumplimiento, poder percibir
una cantidad de dinero. Así, pues, su garantía a través del derecho real es sólo dineraria (como regla general). Y si
la obligación asegurada no es pecuniaria, en última instancia no tiene seguridad de poder obtener una suma de
dinero que le resarza del incumplimiento de aquella in natura. Por eso se puede decir que el derecho real de garantía
asegura el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias; pero que de las no pecuniarias sólo asegura no la deuda,
sino la responsabilidad por incumplimiento.

- Puras, condicionales, propias o ajenas (Prenda del 3º), válidas o anulables.

- Pueden ser una o varias obligaciones.
- Obligaciones de capital y de intereses: Puede asegurarse obligaciones de capital (precio de la deuda e
intereses) o de intereses de forma aislada. Si se trata de garantía de obligación de intereses no cubre el
capital. Si es garantía de capital cubre los intereses salvo pacto en contrario.

3. SUJETOS, CAPACIDAD Y OBJETO:

(a) SUJETOS: Son dos:

a. El derecho real de garantía corresponde como Titular al mismo acreedor de la obligación (d.de
crédito) asegurada.
b. En cuanto al dueño de los bienes sobre la que recae el derecho real de garantía: (i) Puede ser un
deudor de la obligación o (ii) Un tercero. (cf. CC, art. 1857, últ. y 1886). Además, para asegurar una
deuda ajena no es precisa la intervención del deudor.

123
(b) CAPACIDAD:

La capacidad para constituir el derecho que sea, dependerá del acto por el que se constituya (así,
contrato, testamento), pero es diferente, según que se intervenga (i) gravando los propios bienes o
(ii) adquiriendo el derecho:

(i) Para el concedente, si se establece: (A) por acto mortis causa, basta la capacidad de testar, (B) si
es por inter vivos, puede bastar sin más, que sea menor emancipado, o ser precisa (Art. 1857, 3º
CC) la capacidad plena o bien, siendo menor emancipado, el consentimiento de los padres o tutor
(Art. 323 CC), ya que siempre le haga falta la capacidad de gravar, puede tratarse de bienes
muebles (prenda) o inmuebles (anticresis e hipoteca), y en aquel caso, de muebles que pueda o
no gravar por sí solo.

(ii) El adquirente se requiere la capacidad necesaria para celebrar el acto por el que se adquiere.

(c) OBJETO:

El objeto es el bien gravado. Esta cosa gravada ha de:

- Ser enajenable (que este en el comercio [Art. 1858 CC, 106 LH, y 1.1º LHMPSD]). Ya que si no, no
sería posible su enajenación, incumplida la obligación asegurada.
- Pertenecer en propiedad al que la grava (Art. 1857, 2º CC) y que éste no tenga prohibición de
disponer de ella. Este artículo exige: “la cosa pignorada o hipotecada pertenezca al que la empeña o
hipoteca”. (Cabe la anticresis aunque no la nombre).

‣ Esta exigencia tiene la salvedad de que podría gravarse: 1º. Un bien ajeno (puede que el constituyente tenga
la facultad de gravar cosas ajenas), 2º. La adquisición a non domino igual que hace posible recibir la
propiedad de una cosa por enajenación del no dueño, permite—cuando concurren los requisitos—convertirse
en titular de un derecho real de garantía sobre una cosa que se grava a favor nuestro por un no dueño.

4. REALIZACIÓN y EL PACTO COMISORIO:

- Realizar, significa ejecutar la garantía: Incumplida la obligación garantizada el acreedor puede instar o
promover la enajenación de la cosa para cobrarse aquella (Art. 1858). Pero no puede apropiarse ni
disponer de la cosa (Art. 1859 y 1884 CC). Esta no apropiabilidad es innegable si no se estableció nada al
respecto.— Pues la finalidad de la garantía, no es que el acreedor se quede con el bien.

- No se permite (si no se establece nada al respecto) el pacto comisorio (este pacto significa que en si se
incumple la obligación el acreedor tenga la facultad de poder quedarse con la propiedad de la cosa, si la
prefiere a promover la enajenación del bien). No está prohibido expresamente por la ley en el Art. 1859
CC, para la prenda e hipoteca, más si lo está en el 1884,2º CC para la anticresis. Históricamente se
rechazó y la jurisprudencia rechaza el pacto comisorio.

- Si se presupone la prohibición del pacto comisorio, en caso de darse, hay que decidirse en su caso por la
nulidad del pacto comisorio y no de todo el negocio, por principio de conservación. Quedando así valido el
establecimiento del derecho de garantía, con supresión de aquel: “Pacto en contrario [luego, solo el pacto]
será nulo”. (art. 1884 CC).

- ¿Podría admitirse que en caso de ejecución sea el acreedor que el acreedor se quede con el bien jurídico a
precio de mercado (Lo adquiera él)?— Las soluciones son dos: (i) Que no lo hay y esta prohibido

124
 (jurisprudencia) (ii) Que lo hay, pero solo si siguen el espíritu de la ley (aquellos en los que se pacte
apropiación de la cosa por el acreedor, valga lo que valga esta, sin fijar un precio justo).

5. EXTINCIÓN Y CAUSAS:

(i) Extinción del derecho real: En principio, los derechos reales de garantía se extinguen por las causas
comunes de los derechos reales, p.ej., la destrucción de la cosa objeto del mismo, renuncia, consolidación,
cumplimiento de condición resolutoria, término final, etc).— Estas causas de extinción son independientes
de la obligación o derecho de crédito asegurado.

(ii)Extinción por la obligación asegurada: Además, se extinguen también, dado su carácter accesorio,
cuando dicha obligación se extingue por cualquier causa.

(iii)Extinción por cambio de deudor: Por último, se extinguen, en principio, los derechos reales de garantía:
Por cambio de deudor en la obligación de garantía.

6. DIFERENCIAS ENTRE: PRENDA, HIPOTECA y ANTICRESISIS:

(a) La anticresis, sus diferencias con la prenda y la hipoteca son claras: (i) que recae siempre sobre
inmuebles cuya posesión se transfiere al acreedor, (ii) y éste adquiere el derecho a percibir los frutos para
aplicarlos al pago de los intereses de la deuda (intereses + capital), si los produce, y si no, del capital
(Art. 1881 y 1883 CC). [Se suele aplicar añadido a la hipoteca como pacto anticrético].

(b) Prenda e hipoteca, su diferencia requiere estudio:

Criterios antiguos: Antes la distinción del Código era sencilla y clara (por la clase de bienes y por el
desplazamiento): la prenda era sobre muebles y con desplazamiento, y la hipoteca era sobre inmuebles y sin
desplazamiento. Donde la posesión se podía trasladar o desplazar al acreedor (prenda) o no (hipoteca):
- Pero posteriormente se dictaron diversas disposiciones, autorizando la prenda sin desplazamiento posesorio,
(con criterio contrario al Art. 1863 CC) era imposible seguir con estas figuras, pues la prenda (sin
desplazamiento, antigua) necesita: “que se ponga en posesión de ésta al acreedor, a un tercero de común
acuerdo”.—Tales disposiciones fueron el precedente para la figura general posterior de la prenda sin
desplazamiento (arts. 1863 bis a 1873 bis CC).
- Después, la ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento (LHMPSD), instaura también la
hipoteca sobre bienes muebles,

Por todo ello, ahora la Ley distingue: (i) prenda normal (bien mueble y con desplazamiento posesorio); (ii)
hipoteca inmobiliaria (bien mueble sin desplazamiento posesorio); (iii) prenda sin desplazamiento (bien
mueble de clase determinada, sin desplazamiento posesorio); (iv) hipoteca mobiliaria (bien mueble de clase
determinada, sin desplazamiento posesorio).
Y en conclusión, ahora, para distinguir la hipoteca de la prenda, se trata de combinar los criterios de clase
de bien y de desplazamiento o no de la posesión:

(i) En la hipoteca nunca hay desplazamiento, recae sobre inmuebles [Hipoteca inmobiliaria] y algunos
bienes muebles especiales (vehículos, maquinaria industrial y otros que fija la ley— [Hipoteca
mobiliaria]).

(ii)La prenda cae siempre sobre bienes muebles, y con desplazamiento [prenda normal] o sin
desplazamiento (como la hipoteca: pero recae sobre bienes muebles no pertenecientes a la hipoteca
mobiliaria y pertenecientes a las personas [frutos, animales, productos, aperos…etc]).

125
 §2. PRENDA CON DESPLAZAMIENTO:
(Prenda normal del Código).
1. CONCEPTO Y OBJETO:

(a) Concepto: La prenda con desplazamiento de la posesión o prenda posesoria es el derecho real de garantía
sobre una cosa mueble ajena que tiene el acreedor de una obligación principal, en virtud del que, para
garantizar el cumplimiento de ésta, se halla facultado a poseer la cosa y a, si es incumplida la obligación,
promover su enajenación y hacerse pago en el precio. Su Regulación aparece en el CC: Art. 1863 y ss.

(b) Objeto: Según el art. 1864 CC: “Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el
comercio, con tal que sean susceptibles de posesión” y sean enajenables (Art. 1858 CC). Con lo cual,
han de ser:

- Bienes muebles.
- Susceptibles de posesión (problema con créditos no incorporados a título valor).
- En el comercio.
- Y enajenables.

2. CONSTITUCIÓN:

La forma de constitución del derecho de prenda será la necesaria para el acto por el que se constituya. En
principio, es libre (ya que en principio es libre la forma para realizar actos jurídicos) entre las partes. Pueden
compelerse a hacerlo por escrito. (Art. 1280 CC).
Distinta de tal forma del acto, es la necesidad de que para que la posesión surta efecto contra tercero deba
constar por documento público la certeza de la fecha de constitución (art. 1865 CC).

(a) Modos de constitución: (Forma libre):

- Contrato.
- Usucapión (Art. 1955 CC: En ella se adquieren “el dominio y los demás derechos reales” (Art. 1930
CC)).
- A non domino. (Art. 464 CC: El que adquiere de buena fe una cosa mueble (no perdida y de la que no
fue privado ilegalmente su dueño) adquiere por ello automáticamente el derecho en cuyo concepto
recibe.
- Por disposición de última voluntad (mortis causa).

(b) Constitución por Contrato:

De la constitución por contrato, hay que dos supuestos: (i) Gratuito y (ii) Oneroso o por escrito.

(i) Gratuito: Si es gratuito, habrá de otorgarse o por escrito (Art. 1863, art. 632 CC) o con entrega
simultánea de lo pignorado, en cuyo caso sería un contrato real, pues requeriría para su formación
(“se necesita para constituir un contrato de prenda”, dice el Art. 1863) la entrega de la cosa, además
de acuerdo (no escrito) de voluntades de las partes. (Esa entrega puede consistir en poner en posesión
de la cosa al acreedor o a un tercero en el que ambas partes estén de acuerdo. (Art. 1863 CC).

(ii)Oneroso o bien por escrito: Si es oneroso o se celebra por escrito (sea escritura pública o privada) no
requiere entrega (si se entregará se esta efectuando el contrato en el momento de perfección, si no se
entregara, en el momento de la entrega adquiere el acreedor el derecho real de prenda).

126
(c) El artículo 1.862 del C.C: El art. 1862 determina que “la promesa de prenda…sólo produce acción
personal entre los contratantes”.—La promesa de prenda sólo produce acción entre los contratantes (Art.
1862 CC). Lo que quiere decir que el promitente no da ya la cosa en prenda (de forma que esta quede
sometida a derecho real del acreedor), sino que únicamente se obliga a proporcionar en el futuro tal
derecho real

3. PODERES QUE ENCIERRA EL DERECHO REAL:

(a) PODERES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO: El derecho real de prenda engloba las facultades:

‣ Posesión de la cosa pignorada (ius retentionis) hasta el pago del crédito y sus intereses, así como
las expensas (Art. 1871 y 1866.1º CC).
‣ No se puede usar y disfrutar la prenda (Art. 1868 y 1870 CC).
‣ El art. 1866, 2º dispone, además, que: “Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor
contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá prorrogar la
retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la
sujección de la prenda a la seguridad de la segunda deuda”.
‣ Posibilidad de promover la enajenación en caso de incumplimiento de la obligación asegurada (Art.
1872 CC) cobrándose el crédito: (Ius distrahendi). Dice el Art. 1872:

Artículo 1872.
El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante
Notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta
pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no
hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si
tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará
obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito.
Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de
Comercio.

Procedimeinto de enajenación que hay que entender compatible con el necesario carácter
jurisdiccional de la ejecución prendaria (LEC. art. 621 ss. y 640 ss.

‣ Sobre el precio obtenido tras la enajenación tiene el acreedor pignoraticio preferencia para el cobro
de su crédito.

(b) PODERES DEL CONSTITUYENTE: El pignorante conserva la propiedad de la cosa (art.1869, 1º CC), y,
con ella todas las facultades de dueño no afectadas por la garantía pignoraticia.

4. DERECHOS Y OBLIGACIONES CONEXOS:

(a) Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio:

(i) “Si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le
deben; y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al
capital” (Art. 1668 CC). Se discute si rige lo mismo si la prenda produce frutos.
(ii)El acreedor pignoraticio (o el tercero poseedor de la cosa) debe cuidar de ella con la diligencia
de un buen padre de familia.
(iii)El acreedor tiene derecho al abono de los gastos de conservación, y responde de su pérdida o
deterioro según las reglas generales. (art. 1876 CC).

127
 (a) Derechos del constituyente:

(i) Tiene derecho a que el acreedor no use de la cosa “sin autorización del dueño, y si lo hiciere o
abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito”. (art.
1870 CC).
(ii)La falta de cuidado, en el sentido del 1867 CC constituye un abuso que faculta para pedir el
depósito.

5. EXTINCIÓN DEL DERECHO Y DEVOLUCIÓN DE LA COSA:

- Para la extinción del derecho de prenda., vale lo dicho en general para la extinción de los derechos reales.
El art. 1191 CC presume la extinción si la cosa pignorada, después de ser entregada al acreedor, se hallare
en poder del deudor (art. 1191 CC).

- Devolución de la cosa. Una vez cumplida la obligación principal o bien extinguida la prenda, el
constituyente—no el propietario—tiene derecho a que se le restituya la cosa (Art. 1.187 y arg. 1162 CC).
Este es un derecho de constituyente. Podría en el supuesto del 1857 obligar al acreedor a devolver al
propietario.

- Responsabilidad por pérdida de la cosa.—Si la prenda se extingue por pérdida de la cosa, el acreedor
responde (art. 1867 CC) a tenor de los art. 1182 y 1183, que le eximen de responsabilidad si no ocurrió por
su culpa, pero presumiéndose esta, salvo prueba en contraria.
Extinguida la prenda por otra causa, si después, pero antes de la devolución, se pierde la cosa,
también rigen las reglas sobre responsabilidad del deudor de cosa cierta.

6. PRENDAS ESPECIALES:

- Prenda de cosa fungible: Entre las cosas que es posible dar en prenda se encuentran también las cosas
fungibles, como (dinero, trigo, oro…etc.). Pero una de dos:

- (i) PRENDA NORMAL: O al dar una de éstas se hace para que, una vez pagada la deuda, se devuelva la misma
que se entregó. (como si A da a B en garantía un billete de mil euros para que luego le restituya el mismo), en
cuyo caso se considera tal cosa en su individualidad específica; En este primer caso hay prenda normal, y valen
sus reglas, con la salvedad de que si lo dado en prenda es dinero, una vez incumplida la obligación, el acreedor
puede tomar de él la cantidad a que ascienda la responsabilidad (devolviendo el resto), pues no tendría sentido
aplicar los preceptos relativos a la enajenación de lo pignorado, para cobrarse su precio.

- (ii) PRENDA IRREGULAR: o al darla se hace para que, cuando proceda, se devuelva otro tanto de lo mismo, pero
no precisamente la cosa entregada (como si A da a B en garantía mil euros, para que, cumplida la obligación
asegurada, le devuelva mil euro cualesquiera). En este segundo caso hay prenda irregular.

- Prenda irregular: Es una prenda en sentido económico, no jurídico, por eso se llama prenda irregular. , en
la que, como en otras figuras calificadas irregulares (así, de usufructo, o depósito), el que entrega no
conserva la propiedad de lo dado. Es decir, el constituyente no conserva la propiedad del bien que pasa al
acreedor (en propiedad, de la cosa pignorada; en los otros de usufructo o depósito), sino que la adquiere
quien la recibe, que queda obligado frente a aquél (al recibirla) a devolverle otro tanto de lo mismo.
Lo que constituye, pues, no un derecho (del acreedor pignoraticio) en cosa ajena (del pignorante), sino un
derecho de propiedad de aquél (que hizo suya la cosa al recibirla), con el simultáneo nacimiento de un
derecho de crédito (del pignorante) a la devolución de otro tanto de lo mismo. Y lo que hay es que esa
prenda que jurídicamente no lo es, jurídicamente hablando se llama prenda irregular.—(Se instituye sobre
obligaciones de dar que no sean sobre dinero).

128
- Prenda de derechos: Cuando en vez de dar en prenda una cosa, se entrega un derecho, hay prenda de
éste. Pignorar derechos es posible en cuanto que:

- Nuestra ley regula algunos casos como (cfr. Art. 1872 CC, últ.), y por otro lado, al hablar en el Art. 1864
CC del objeto de la prenda, aunque dice “cosas”, ya se sabe que con este término el Código puede
entenderse aludiendo a la idea de “cosas y derechos” (cosas más derechos).

- Objeto: El derecho para poder ser pignorable ha de reunir los requisitos que se exijan para la
pignorabilidad de las cosas: ser mueble y poseíble y estar en el comercio enajenable (Art. 1864 y 1858(.
Todo derecho que los reúna es pignorable en principio, sea real, de crédito o de otra clase.

- (Pero además, incluso los no poseibles—como p.ej., el derecho de crédito a cobrar una suma—se estiman
susceptibles de pignoración, siempre que entonces la transferencia de posesión se sustituya por una acto que
sustraiga el ejercicio de aquél a su titular; con lo cual, quedando éste privado de disponer del mismo, el titular de
la prenda queda asegurado de que podrá hacer enajenar el derecho, y obtener sobre su precio satisfacción a la
obligación garantizada si el deudor no la cumple.

- Naturaleza discutida: Se discute cuál sea la verdadera naturaleza de la prenda de derechos.

No cabe duda de que no es igual que la de cosas, en el sentido de que se entregue la tenencia material del derecho
pignorado, ya que de tal dación no son susceptibles los derechos, como lo son las cosas. Por lo demás:

(1) Consistiendo la posesión de un derecho en tener de hecho el poder en que consiste (mutatis mutandis) hay
situación igual a la entrega de la posesión de una cosa.
(2) Por lo que atañe a la posibilidad de promover la venta de lo pignorado, y hacerse cargo de su importe, que es la
segunda facultad del titular de la prenda, es igual si lo que se halla bajo su control es un derecho o una cosa.

En cuanto a los derechos no poseibles: (se entrega la facultad de enajenación mediante un acto que sustrae el
derecho de la disponibilidad del titular).
En ambos casos, se discute si el objeto del derecho de prenda lo es realmente del objeto pignorado (que hace las
veces de cosa), o, si, realmente, la prenda de éste, en definitiva, es sólo un poder que recae sobre el objeto del
derecho pignorado.

- Realización del derecho pignorado: No hay normas generales para la realización del derecho
pignorado, al objeto de satisfacer la obligación asegurada. Sólo en algún caso particular se establece que
“si la prenda consistiera en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de
comercio”. (Art. 1872 CC, prenda para valores cotizables).

§3. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO:

1. Concepto:

En abstracto, se podría creer que la única diferencia entre la prenda con desplazamiento de la posesión, y
la de sin él, habría de ser que en aquélla el acreedor tiene derecho a poseer la cosa dada en garantía, y en
ésta, no; quedando todo lo demás igual por una u otra. (Solo encerraría el ius distrahendi). Pero no es así,
sino que de la prenda con desplazamiento, la sin él, se halla separada por muchas más diferencias
referentes a objeto sobre que puede recaer, forma de constitución, etc.

- Definición: El de prenda sin desplazamiento es un derecho del acreedor a hacer que, si se incumple la
obligación asegurada, se venda la cosa mueble, que conservándola en su poder el pignorante se
constituyó en garantía, y obtener el pago de aquélla sobre el precio de ésta. —[Esta prenda ser regula en la
Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Hip. Mobiliaria].— Con lo cual, esta prenda no posee definición,
pero se puede definir por una nota negativa: no hay desplazamiento de la posesión dada en prenda.

La razón de ser de la figura se haya en que de la posesión de ciertas cosas no es posible en la práctica, o es
inconveniente, que se desprenda el pignorante. (p.ej., Surge porque el deudor no puede sin el bien bajo
129
garantía cumplir el pago de sus deudas). Ante ello, la prenda sin desplazamiento sustituye la entrega de la
posesión por una Inscripción registral, por ciertas obligaciones (sobre conservación, inmovilización e
indisponibilidad de la cosa) que se imponen al que la sigue poseyendo, y por ciertos derechos (de
fiscalización) que se conceden al acreedor.

2. Constitución.— La constitución de la prenda sin desplazamiento requiere: (constitución solemne).

i) Que se establezca en escritura pública o, si se trata de ciertas operaciones mercantiles, mediante

póliza intervenida por federatario público. (Art. 53 LH— describiendo los bienes pignorados).
ii) Que la escritura o póliza se inscriban en el libro de prenda sin desplazamiento del Registro
correspondiente. (L.H.M., art. 3).

- Se constituye por el acreedor pignoraticio (con capacidad) y el duelo de los bienes.

3. Objeto:

El objeto (numerus clausus), sólo pueden ser objeto de esta prenda las cosas que señala la ley. Sólo pueden
ser objeto de prenda sin desplazamiento las cosas que señala la Ley (L.H.M., art. 1.1.º), y que son:

a. Por parte del titular legítimo de la explotación, los frutos, cosechas, animales, máquinas y aperos de explotaciones
rústicas. (art. 52 L.H.M).
b. Las máquinas y demás muebles identificables por características propias, como marca y número de fabricación,
modelo y otras análogas (art. 53 L.H.M).
c. Las mercaderías y materias primas almacenadas. (art. 53, L.H.M, últ.).
d. Los objetos de valor artístico o histórico o sus colecciones (art. 54, párrafo primero, L.H.M).
e. Los créditos y demás derechos que correspondan a los titulares de contratos, licencias, concesiones (… (art. 54,
párrafo segundo L.H.M).
f. Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros siempre que no estén representados por favores y no tengan
la consideración de instrumentos financieros. (Art. 54. 3º LHM. — Real Decreto 5/2005).

No son pignorables sin desplazamiento nada más que esas cosas, pero ni siquiera lo son siempre, sino sólo
en principio, pero no cuando se den ciertas circunstancias que marca la ley. (cfr. 1, 1º, 2, 55 y 53, 1º).

4. Obligaciones garantizables y transmisión:

Con prenda sin desplazamiento son asegurables cualesquiera obligaciones, pero se ha de fijar en
moneda nacional la cuantía de la responsabilidad asegurada (R. 29.4º). Además, el crédito garantizado con
prenda sin desplazamiento es transmisible con ciertos requisitos. (Ley 8). Para la transmisión mortis causa no se
precisan ningunos requisitos especiales.

5. Contenido:

El titular del derecho de prenda adquiere el poder de hacer enajenar la prenda y la facultad de cobro
preferente de su crédito sobre el precio. Por su parte, el pignorante conserva la propiedad la posesión y el
derecho a usar la cosa, pero contrae ciertas obligaciones hacia aquél para asegurar su derecho.

- Estas obligaciones del pignorante son:

- 1ª. La de conservación de los bienes, y tenerlos a disposición del acreedor para que éste pueda, en
cualquier momento inspeccionarlos y comprobar la existencia y estado de los mismos en la forma pactada

130
 o, en su defecto, conforme marca la ley. (Art. 57.3 LHM).1 Teniendo dicho pignorante la consideración de
depositario de los bienes, con la consiguiente responsabilidad civil y criminal, no obstante su derecho a usar
de los mismos sin menoscabo de su valor. (art. 59, 1º LHM).

“El acreedor podrá exigir a la muerte de dicho depositario legal, que los bienes pignorados se entreguen
materialmente en depósito a otra persona”. (Art. 59. 2º)

- 2ª. La de mantener los bienes pignorados en el lugar asignado sin poder trasladarlos a otro sin el
consentimiento del acreedor (art. 60 LHM). — El acreedor no tiene derecho a la posesión (como en la
prenda ordinaria: pero si a inspeccionarlos).
- 3ª. La de no enajenar los bienes sin tal consentimiento. (art. 4 LHM).
- 4ª. La de no poder darlos en prenda ordinaria. (art. 55, 2º).2

6. Realización y eficacia:

(a) Realización:Si se incumple la obligación a su vencimiento (al que correspondiese desde antes o al que,
como sanción contra el deudor, establezca la ley en ciertos casos: 6 y 62 ss) el titular del derecho de
prenda puede promover la enajenación de la cosa para que le sea satisfecha aquélla con el precio, como
en la prenda normal. Y, como en ésta, el acreedor pignoraticio sin posesión tiene, para la satisfacción de la
obligación asegurada, preferencia sobre el precio de la cosa pignorada entre los demás acreedores.
(LHM, 10 y CC, 1924, 2º, y 1926, 1º CC).

(b) Eficacia: La prenda sin desplazamiento no perjudicará, en ningún caso, los derechos legítimamente
adquiridos, en virtud de documentos de fecha auténtica anterior, por terceras personas, sobre los bienes
pignorados. (Art. 56 LHM).

Sin prejuicio de la responsabilidad civil y criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en
prenda como libres las cosas que sabía estaban gravadas o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.
(Art. 56 LHM).

7. Extinción:

En principio, se extingue el derecho de prenda sin desplazamiento por las causas generales de la prenda
normal. (Destrucción de la cosa, renuncia al derecho, consolidación, cumplimiento de condición resolutoria o
término final). La acción pignoraticia prescribe a los tres años contados desde que pudo ejercitarse (art. 11
LHM), que es el momento del vencimiento de la obligación garantizada. (art. 79, in fine). Entonces se da la
caducidad de la inscripción registral, que tiene lugar transcurridos tras tres años.
Frente a terceros, la prenda, aun extinguida, si ello les perjudica, se considerará como viva, mientras no se
cancele su inscripción (art. 76 LHM). 


1Estas garantías, tendentes a la conservación, tienen refuerzo en el derecho del acreedor a pedir el vencimiento de la
obligación, si se incumplen (así, 6, 62 ss.).

2En el contenido de facultades que el deudor pignoraticio sin desplazamiento tiene, hay una excepcional (en el sentido
de que no es una facultad que corresponda normalmente a un deudor frente a su acreedor): La de poder saldar en todo
momento su deuda, devolviendo al acreedor, en cualquier tiempo, el importe de la principal con los intereses devengados
hasta el día (Art. 58 LHM).

131
 LECCIÓN 10 (II): La Hipoteca. Y la anticresis

§4. LA HIPOTECA MOBILIARIA:

Se regula en la LHM, de 16 de diciembre de 1954.
1. Objeto:

Obviamente se llama hipoteca mobiliaria a la que recae sobre muebles. (A diferencia de la inmobiliaria).
Pero no pueden darse en hipoteca cualesquiera muebles, sino sólo los que la ley marca (numerus clasus— Art.
1 LHM), que son (Art. 12 LHM):

- 1º. Establecimientos mercantiles establecidos en local de negocio (del que el titular sea dueño o
arrendatario con facultad de traspasar). (art. 19 LHM).
- 2º. Automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad
particular.
- 3º. Las aeronaves.
- 4º. La Maquinaria industrial.
- 5º. La Propiedad intelectual y la industrial (normas específicas).

Al ser hipotecables sólo los bienes que señala la ley, no pueden hipotecarse derechos reales sobre ellos (que
no sea el de su integra propiedad plena, porque eso es hipotecar el bien), como el usufructo o de propiedad nuda o
de copropiedad. Por eso dice la LHM, 1.2º, que si tales bienes estuvieren en proindivisión o pertenecieren en
usufructo y en nuda propiedad a distintos titulares, sólo podrán hipotecarse en su totalidad y mediante el
consentimiento de todos los partícipes. Por último, tampoco podrán hipotecarse los bienes objetivamente
hipotecables, si ya estuvieren hipotecados (no cabe segunda hipoteca) o pignorados o embargados, o cuyo precio
de adquisición no se hallare íntegramente satisfecho, salvo si se constituye la hipoteca o la prenda en garantía del
precio aplazado. (art. 2 LHM).

2. Determinación de la parte del gravamen que soporta cada hipoteca bien si se hipotecan varios por
la misma obligación: Como en la hipoteca inmobiliaria, gravándose varios bienes por una sola
obligación, debe distribuirse entre ellos la responsabilidad, fijando en cuánto queda gravado cada uno (art.
14 LHM).

3. Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada: Lo hipotecado es el objeto que sea. Pero éste, como
unidad del tráfico, puede englobar partes o aspectos que no sean él mismo estrictamente, o puede tener
accesorios. Ante ello, la ley ha creído oportuno delimitar qué de éso queda englobado por la hipoteca y
qué no. Para el caso de los vehículos de motor y para el de maquinaria industrial, no especifica, pero sí
para los de establecimientos mercantiles, aeronaves y propiedad intelectual e industrial. (art. 39, 46 y 20
ss., respecto a qué accesorios y demás abarca la hipoteca).

4. Constitución:

La constitución de la hipoteca mobiliaria requiere: Es igual que la prenda sin desplazamiento. (Art. 3 LHM).
i) Que se establezca en escritura pública, con contenido predeterminado por ley.
ii) Que la escritura se inscriban en el libro de la hipoteca mobiliaria del Registro correspondiente.
(L.H.M., art. 3).

La escritura es ad solemnitatem, y la inscripción en el Registro es constitutiva, de forma que, si no, no nace

hipoteca (LHM 3,4º). La escritura de constitución de cualquier hipoteca mobiliaria. (art. 13), además de las
exigidas por la legislación notarial, deberá contener las circunstancias que tal art. señala. Dicha escritura precisa
de la constancia de más circunstancias que varían según la clase de bienes hipotecados (Art. 24, 35, 40, 43 y 47
LHM).

132
5. Obligaciones Garantizables: Con hipoteca mobiliaria es garantizable toda obligación, pero se fijará en
moneda nacional la suma garantizada. (Art. 13 LHM).

6. Contenido:

(1) El titular del derecho de hipoteca tiene:

- El poder directo e inmediato sobre el bien, poder que encierra la facultad de pedir la enajenación en
caso de incumplimiento o cobro preferente sobre el precio del bien hipotecado—Salvo otras obligaciones
que la ley le antepone— (Art. 10 y 16 LHM, y 1922 CC).

- Facultades encaminadas a evitar el menoscabo del bien hipotecado poseído por el deudor (Art. 18)
(Tiene estas facultades, pues el acreedor no posee el bien en garantía, y menoscabar el bien durante la
hipoteca, podría mermar el precio y, así, la garantía, hasta el punto de ponerla en riesgo de no cubrir la
obligación asegurada).

- Solo por pacto anticrético adquiere el acreedor hipotecario derecho a la percepción de los rendimientos de la cosa
gravada. Entonces, los imputará a los intereses, si los produce la obligación asegurada, y, si no, a la amortización
del principal de ésta.

(2) El poseedor del bien hipotecado contrae obligación de conservarlo para la efectividad del derecho del
acreedor hipotecario, y de no enajenarlo sin su consentimiento (Art. 4, 33 y 48 LHM).

7. Modificaciones:

(a) El crédito garantizado con la hipoteca mobiliaria., y con él el derecho real de hipoteca, son transmisibles.
La transmisión del crédito es posible por cualquier causa, y se puede transmitir (sea onerosa o
gratuitamente).Si es contractual debe realizarse en escritura pública, e inscribirla en el Registro.
Debiéndose dar conocimiento de ella al deudor. (art. 8, 1º LHM). Con lo cual, la transmisión del crédito (y
con ello del titulo de la hipoteca mobiliaria), dándose un cambio de acreedor, necesita (no el
consentimiento del deudor) sino del conocimiento de este.

(b) Además, se modifica, la de que en el puesto de los bienes hipotecados se subrogue indemnización (La
sustitución de los bienes hipotecados por indemnizaciones) que correspondan al hipotecante, concedida
esta modificación por razón de los bienes hipotecados, si el siniestro o hecho que la motiva acaeciere
después de la constitución de la hipoteca (Art. 5.1º LHM):

8. Realización: (=Embargo de los bienes)

Si la obligación asegurada se incumple a su vencimiento (al que le correspondiese, o en los supuestos que
como sanción contra el deudor permite la ley al acreedor darla por vencida: 6, 29, 44.3º, 51) el acreedor
puede instar la venta de la cosa hipotecada, para que se le pague con su precio. (LEC).— Es decir, en caso de
incumplimiento de la obligación, el acreedor puede, a través de la acción hipotecaria instar a la venta de la
cosa hipotecada para que le sea satisfecha la obligación con el precio.

9. Extinción:

Son causas de extinción:

1. Como todos los derechos reales de garantía., se extingue el de hipoteca mobiliaria por extinción de la
obligación principal asegurada (ya que es accesorio de ella).

133
2. También se extingue, por las causas de extinción propias de la hipoteca (como renuncia, destrucción de la
cosa, etc…):

- Entre tales causas está la prescripción (de la acción): la cual tiene lugar a los tres años contados desde
que pudo ejercitarse el derecho (LHM, 111).
- La caducidad de la inscripción registral (que tiene lugar transcurridos seis años contados a partir de la
fecha de vencimiento de la obligación garantizada. (LHM, 79), así como la extinción por otra causa, de
tal inscripción

• Frente a terceros, la hipoteca., aun extinguida, si otra cosa les perjudica, se considera como viva, mientras no
se cancele la inscripción. (D. adic. 3º LHM).

§5. ANTICRESIS:
1. Concepto:

Es un derecho real de anticresis, un derecho real de garantía que tiene sobre inmueble ajeno el acreedor de
una obligación principal en virtud del que, para garantizar el cumplimiento y el cobro de los intereses que
devengue, está facultado para poseerlo (salvo exclusivo), percibir los frutos y promover su enajenación si
es incumplida, y que le sea hecho preferentemente pago con el precio. (Art. 1881 CC).
En ocasiones se añade como pacto anticrético de la hipoteca estableciendo la entrega de la posesión y el
disfrute. Se suele añadir como pacto anticrético, es raro encontrar esta figura por separado.

- Regulación CC: (Art. 1881 y ss.)

2. Constitución y objeto:

- Constitución: Aunque el Código sólo habla de la constitución por contrato, cabe de cualquier otra manera:
Así testamento, usucapión, etc.

- Objeto: es sobre inmuebles, potencialmente fructíferos. (Art. 1881 CC). Debe hacerse de forma que si la
accesión tiene por objeto varias fincas, no recaiga globalmente sobre todas, garantizando así juntas la
misma obligación en bloque, sino que se señale la parte de la cantidad total que grava cada una de las
fincas (RH, 216, 1º). —Es decir, si el objeto está constituido por varias fincas requiere señalar la parte que
grava cada una.

- Hay una prohibición expresa de pacto comisorio (art. 1886 CC), el cual permitiría al acreedor quedarse
con el bien en propiedad si la obligación no se cumple. Porque este pacto generaría una desventaja y
desigualdad en prejuicio del deudor.

3. Derechos y Obligaciones de las partes:

a. Derechos del acreedor anticrético, tiene:

(1) La facultad (a menos que se haya renunciado) de poseer el inmueble hasta la satisfacción
de la obligación asegurada (Art. 1883 CC). Facultad que, dado su carácter real, le permite
perseguirlo en poder de terceros, con objeto de recuperarlo.
(2) La facultad de, aun después de satisfecha la obligación, retener el inmueble, hasta la satisfacción
de otra segunda obligación, si el deudor contrajese con él nueva deuda exigible antes de haberse
pagado aquella (art. 1866,2º, y 1886) Aunque tal cosa no se hubiese pactado.

134
 (3) La de percibir los frutos del inmueble para pago de los intereses y capital si se debieran, y,
después, al pago principal de la obligación. (Art. 1881 CC).—Adquiere la propiedad sobre los
frutos y acción reivindicatoria.
(4) La de—quienquiera lo posea—promover la enajenación del inmueble, para cobrarse sobre su
precio el crédito garantizado, si éste se incumple. (art. 1884 CC).
(5) Preferencia de cobro, sobre el precio del inmueble, del crédito asegurado (Art. 1884,2º y analogía,
1923, 3º).

b. Obligaciones del acreedor, tiene que:

(i) El acreedor, salvo pacto, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que graven la finca y a
hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. Se deducirán de los frutos las
cantidades que emplee en estos fines (art. 1882).
(ii)Para comprobar el saldo de los frutos que percibe el acreedor y los gastos que han de soportar,
debe rendir cuentas al deudor (salvo si se estipuló que los frutos se compensen con los intereses
de la deuda) (Art. 1885 CC).
(iii)Por último, el acreedor que posee la cosa ha de cuidarla. El cuidado es el del buen padre de
familia (Art. 1882 CC y 497, 1867 y 1094 CC).

c. Dueño del inmueble: (quien da un inmueble en accesión):

(i) Conserva la propiedad, con las facultades inherentes a esta que no adquiera el acreedor
anticrético.
(ii)Si el acreedor abusa de la cosa, aquél puede pedir el secuestro del bien. (art. 1870 y 1768 CC).
(iii)En caso de extinción de la obligación asegurada, tiene el derecho a recobrar la posesión y goce del
inmueble. (Art. 1883, 1º), o si se extingue antes que la obligación, el derecho de garantía. (p.ej, si
se le puso un término final, aunque subsistiese la obligación asegurada).

4. Realización y extinción:

(a) Realización: Si la obligación garantizada se incumple, el acreedor anticrético puede promover la

venta del inmueble para cobrarse sobre el precio aquélla y sus intereses aún no satisfechos. La
enajenación se hará en la forma que previene la LEC. (Art. 1884, 2º).

(b) Extinción: (i) El derecho de accesión se extingue por las causas de los derechos reales en general, (ii)
en particular, de los accesorios, entra las que halla la extinción de la obligación garantizada.
Extinguida la accesión debe devolver el inmueble a su dueño. (art. 1883, 1º CC).

§6. HIPOTECA INMOBILIARIA:

1. Concepto y Caracteres:

(a) Concepto: La Hipoteca Inmobiliaria, es un derecho que, como su nombre indica, concede un poder
directo e inmediato que recae sobre un inmueble (que no pasa a la posesión del acreedor), y que, como
todo derecho real de garantía asegura el cumplimiento de una obligación facultado a su titular para, si es
incumplida, promover la venta del inmueble gravado y cobrarse aquélla sobre el precio que den por éste.

(b) Caracteres del derecho de Hipoteca inmobiliaria: sSon los señalados al hablar, en general, de los
derechos reales de garantía. A ellos no hay que agregar sino el de que se trata de un derecho de
constitución registral, en cuanto es necesaria su inscripción en el Registro de la propiedad para que

135
 nazca. Lo que es la excepción a la regla, de que en dicho Registro se pueden inscribir los derechos reales
pero que éstos nacen y viven antes e independientemente de la inscripción. Sus caracteres son:

- Es un derecho real de garantía.

- Es un poder directo e inmediato sobre una cosa.
- Es un derecho real accesorio, respecto de una obligación principal asegurada.
- Indivisibilidad.
- Carácter especial: Es un derecho de constitución registral y por escritura publica. Su constitución es solemne. (ad
solemnitatem).

2. Clases de Hipoteca inmobiliaria:

1. Las voluntarias y legales: (LH.,137.ss y 157 ss.):

(a) Las voluntarias sin establecidas por negocio jurídico unilateral (disposición del dueño del
bien que se grava) o bilateral (contrato entre hipotecante y acreedor hipotecario).
(b) Las establecidas por la ley (Legales):
i. Las que la ley establece directamente (¿son hipotecas?: son preferencias al cobro.
Su naturaleza de verdadera hipoteca es discutible);
ii. Aquellas que dicha ley autoriza a ciertas personas para que exijan su constitución,
que tiene lugar cuando, en cumplimiento de esa exigencia, se establecen.

‣ Así, pues, estas segundas hipotecas legales no se diferencias de las voluntarias en cuanto al
modo de constitución, distinguiéndose unas y otras sólo en que en las legales hay un
deber de constituirlas, y en las voluntarias, no.

2. Expresas y tácitas: En función de si requieren inscripción en el registro para constituirse:

(a) Expresas son las que (voluntarias o legales) para su establecimiento necesitan ser inscritas
en el Registro de la propiedad, requisito sin el que no existen.
(b) Tácitas son algunas legales (las comprendidas en el sub (b, i) en el apartado anterior), que
— por excepción a la regla de que la inscripción de la hipoteca es esencial para su
constitución—la ley establece de forma automática, sin necesidad ni de inscripción ni de
acto constitutivo. (Aunque es discutible que sean verdaderas hipotecas).

3. De tráfico y seguridad:
(a) De tráfico son las que garantizan una obligación, concretamente predeterminada y que se
recoge en el Registro de la propiedad. (ej. La devolución del préstamo de X euros de A a B).
(b) De seguridad, las que garantizan una obligación, delineada en el Registro sólo en sus
rasgos básicos, pero cuya existencia no recoge el Registro, que sólo señala que hasta cierta
responsabilidad la hipoteca cubrirá aquella obligación si realmente existe, y en el montante
que exista pruebe independientemente del Registro de la Propiedad. Nuestro derecho
regula la hipoteca de seguridad, no como figura general, sino en algunas de sus
manifestaciones concretas: p.ej., la vista hipoteca en garantía de cuentas corrientes de
crédito…etc.

3. La Obligación asegurada:

- Obligación principal: ¿Qué obligación cubre la garantía?: Es de cualquier tipo que se fije el importe de la
obligación asegurada en moneda nacional (Art. 105 LH).— Cuando hablamos de la obligación asegurada,
debemos hablar de la obligación principal y de los intereses derivados de ella.

136
- Intereses: Es decir, la hipoteca asegura (Art. 114 LH, y los 146 y 147) no sólo la obligación contraída, sino
también los intereses (cuya cuantía debe expresarse en la inscripción: LH: 12). EL ART. 114 LH de los
Intereses: (IMPORTANTE):

Artículo 114.
Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con
perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte
vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. […]

Los dos primeros párrafos hablan de los intereses en general dicen:

- §1. Si después de la hipoteca el inmueble no ha sido enajenado ni gravado a favor de un tercero— no

habría prejuicio de tercero—o se gravó con un derecho real no afectado (servidumbre). Entonces cubre
todos los intereses que se le deban. (En este caso, si el deudor incumple el pago, se va contra el bien).

- §2. En caso contrario, si se enajena o se grava el inmueble después de hipotecado—hay prejuicio a

tercero— entonces:

- a) Si no hay pacto, cubre la Ley los intereses vencidos de la anualidad corriente y los de los dos años
anteriores. (La hipoteca garantiza el año en curso y los dos años anteriores).

Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará,
con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la
parte vencida de la anualidad corriente. (Art. 114. 1º LH).

- (b) Si hay pacto (inscrito y con indicación de la cuantía) pudo aumentarse el aseguramiento por la
hipoteca de los intereses hasta 5 años (plazo máximo),o suprimirse o disminuirse la garantía a menos
de lo que la ley marca.

En efecto, como vimos, el art. 114.1º LH, admite el pacto en contrario. Con el tope de que: “En ningún caso
podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años”. (Art. 114. 2º LH). El pacto
en contrario puede ser el que la ley contempla de ampliación de los intereses garantizados; pero podría ser
también el de supresión o disminución de la garantía por intereses.

En ambos casos, (a) y (b) debe estar inscrito el pacto de intereses y la cuantía de estos.— En cuanto a
las anualidades se computan desde la fecha en que la obligación comenzó a producirlos.

El art 115 LH dice que los intereses vencidos y no satisfechos que excedan de lo pactado, no resultan
asegurados por la hipoteca garantizadora de la obligación principal, pero el acreedor puede exigir o
que la hipoteca se amplíe sobre los bienes que se gravaba, si son propiedad del deudor, o que éste
hipoteque cualquier otro inmueble para asegurarlos (art. 115 LH). Se trata pues, de una hipoteca legal
que el acreedor tiene derecho a exigir:

Artículo 115.
Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo
anterior el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.
Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.
Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la
referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del
deudor que puedan ser hipotecados.

Si, en cambio, los intereses vencidos y no satisfechos, resultan asegurados por la hipoteca, el acreedor
puede ejercitar ésta para cobrarlos aun antes de que venza la obligación de pagarle el capital. (Art.
146 LH.—El Art 146 LH es la regla general de ejecución hipotecaria. El acreedor puede ejecutar la

137
 hipoteca por no pagar o por el impago de los intereses asegurados.—Esto se quiere modificar en
la nueva ley, se quiere aumentar el plazo de 2 meses a nueve meses).

4. Límites en cuanto a los intereses de demora aplicables a préstamos o créditos garantizados con
hipoteca sobre la vivienda habitual.

Se pueden asegurar, tanto los intereses ordinarios o remuneratorios (art. 114.1-2º) como los intereses de
demora (Art. 114. 3º) generados por la obligación garantizada. Por lo que se refiere a estos últimos, la
normativa a establecido ciertos límites respecto a los tipos de interés aplicables cuando se trata de prestamos y
de créditos garantizados con hipotecas sobre la vivienda habitual3:

- La Ley 1/2013, de 14 de mayo, introdujo el actual párrafo 3º del Art. 114. 3º LH. Se habla de los intereses
de demora. Dice::

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con
hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del
dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán
ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.

- Y el Art. 4.1 Real Decreto-Ley, 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos (Umbral de la pobreza cuando concurren las causas señaladas en el art. 3), señala
en el art. 4.1:

“En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se
encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor
solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la
entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses
remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo”.

- CLAUSULAS DE ESTABILIZACIÓN:

La obligación asegurada por la hipoteca, como es de una suma de dinero, puede resultar afectada por la
desvalorización de la moneda. Ante ello, el art. 219 RH, permite cláusulas de estabilización si la hipoteca
garantiza la devolución de un préstamo, y concurren las circunstancias de que:

(i) La duración mínima pactada sean 3 años.

(ii)Que se determine la estabilización con referencia a algunos módulos que señala la ley.
(iii)Que se fije una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria, que no podrá exceder (aparte de
intereses y costas) del importe del principal, más un 50%, si el plazo del préstamo es más de diez años, un
25% si es menor.

Este sistema estabilizador, tan menguado, se aplica sólo al principal del préstamo, pues para los intereses no
se admite cláusula de estabilización, ni les alcanza la pactada para aquél; de forma que la hipoteca los
garantiza solo en la cuantía en que, según lo fijado, los produzca el capital nominal prestado. (Art. 219, 7º
RH).

3 El legislador quiere proteger a las viviendas habituales de las personas y a aquellas que compraban vivienda
habitual con este método de financiación. Sobretodo porque si a esta persona le ejecutan y desahucian se puede ir a la
calle. Si disminuimos el interés de demora, la deuda no se vuelve tal alta.
138
5. OBJETO DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA:

La cosa hipotecada ha de ser:

- Bien enajenable e inmueble

- Finca o derechos inmobiliarios: Pudiendo recaer sobre cosas o sobre derechos. Con lo cual, recae sobre
(a) Finca (toda o parte) y también cabe hipotecar un (b) derecho inmobiliario, enajenable e inscribible en
el Registro de la propiedad (derecho integro o parte de sus facultades si constituyen derecho aparte o la
mitad individual de un derecho). Que se pueda hablar de derechos inmobiliarios, amplia muchísimo la
hipoteca inmobiliaria.

Ha de tratarse de finca o de derecho inmobiliario, enajenable e inscrito en el Registro de la propiedad. (Art. 106,
LH y 1876 C).

- La LH establece cosas y derechos que no pueden hipotecarse (art. 108 LH):

1. Las servidumbres prediales, salvo que se hipotequen conjuntamente con el predio dominante
(hipoteca que grava un predio se extiende a la servidumbre). Si se pueden hipotecar las servidumbres
personales, a las que este precepto no alcanza.

2. Los usufructos legales, porque no son enajenables, (salvo el concedido al cónyuge viudo—actualmente
no hay más).

3. El uso y habitación (ya que no son enajenables).—Aunque, según algunos autores, salvo que el título
constitutivo señale otra cosa.

- El Art. 107 LH, establece restricciones respecto a cosas y derechos que pueden hipotecarse: (Establece 12
supuestos con las puntualizaciones necesarias para poder hipotecarse)

1. Derecho de usufructo: Se puede hipotecar, pero extinguiéndose la hipoteca cuando concluya el usufructo por
hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere el usufructo por su voluntad, subsiste la hipoteca hasta
que se cumpla la obligación asegurada, o venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido.
(Aquel que admite los demás derechos de goce como hipotecables puede aplicar estas dos reglas a ellos: Ej. Uso y
habitación).

2. La nuda propiedad: En cuyo caso, si el usufructo se consolidare por el propietario, la hipoteca sobre la
propiedad se extiende a ésta enteramente (también sobre el mismo usufructo), salvo que se hubiera pactado lo
contrario (Esta regla y la del usufructo se aplica al uso y habitación cuando sean hipotecables, y otros derechos
de goce como servidumbres prediales (en los casos excepcionales) o personales).

3. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

4. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituye sobre él, de la resolución del
mismo derecho (subhipoteca).

5. Los derechos de superficie, pastos, leñas y otros semejantes de naturaleza real. Son servidumbres personales
a las que se aplica también el apartado 2 de este artículo 107 LH. (Uso y de Goce).

6. Concesiones administrativas destinadas al servicio público (minas, puentes…etc), y los edificios o terrenos de
dominio particular agregados a esas obras (no exclusivamente destinados al servicio público), queda pendiente la
hipoteca de la resolución del derecho del concesionario.

139
 7. Bienes vendidos con pacto de retroventa (o carta de gracia), si el comprador limita la hipoteca a la cantidad
que el comprador recibiría en caso de resolverse la venta. Dándose conocimiento del contrato al vendedor (a fin
de que si se retiraran los bienes antes de cancelarse la hipoteca), no devuelva el precio sin conocimiento del
acreedor, salvo que medie precepto judicial.

8. Derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados son
retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad
que para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto, no sólo subsistirá la hipoteca sobre el
derecho, sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos. (Es decir, ejercitando el retracto la hipoteca
recaerá sobre los bienes retraídos).

9. Bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito anotó preventivamente, o se hizo constar en la inscripción que
el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la
resolución del pleito.

10. Bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho
del hipotecante.

11. Los pisos o locales en Propiedad Horizontal. (de un edificio de propiedad por pisos).

12. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho
el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente
sobre los bienes adjudicados.

6. Determinación del gravamen que soporta cada bien cuando si se hipotecan varias fincas en garantía
de una obligación:

Si se hipotecan varias fincas por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte del gravamen de que cada
una deba responder. (se determinará la cantidad de garantía que soporta cada una. (Art. 119 LH y los art.
216 y ss. del Reglamento).

En caso de incumplimiento el acreedor dirigirá contra aquella que cubre la parte de crédito impagada y en otro
caso, si la parte de crédito a la que responde alguna, no resulta cubierta por el precio que se obtenga al promover su
enajenación, podrá el acreedor dirigirse, por la diferencia, contra las demás (o contra las que, de ellas, conserve el
hipotecante). Y una vez que cualquiera de ellas haya pasado a poder de otro adquirente, el acreedor no puede
obtener que se responda con ella, sino de la cantidad de gravamen que le corresponda (LH, art. 120).

- Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada. La hipoteca recae:

- Sobre la finca integra y globalmente.

- Se extiende a las accesiones, mejoras e indemnizaciones recibidas por los bienes hipotecados (Art. 109
LH y 110 LH desarrolla la cuestión de las mejoras de las mejoras e indemnizaciones.
- Si la finca pasa a otro (…)

- Si la finca pasa a un tercer poseedor tampoco se extiende la hipoteca a los muebles permanentes, ni
los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo Art. 112 LH (incluso
aunque la hipoteca pactada recayese sobre muebles, frutos y rentas, porque éstos son de un tercero, y
no del Derecho).

- El Art. 111 LH además dice que no se extiende, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario
Art. 111 LH: muebles, frutos y rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento
de ejercitarse el crédito hipotecario, incluso aún pagadas (…)
- (…)

140
CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTETCA

Es una constitución solemne:

(1) Escritura pública. Se necesita un acto solemne para constituirla. También vale un testamento o una
resolución judicial.
(2) Inscripción en el registro de la propiedad. art. 1875 CC y 145. 2 LH, en constitución del derecho.— En
este caso se necesita la inscripción en el registro a diferencia de los demás derechos reales.

Clases de constitución: inter vivos, puede ser unilateral o bilateral a través de contrato (no precisa tradición,
pero si debe ser solemne) y mortis causa como hipoteca testamentaria. RH art. 248-

Capacidad: reglas generales de los derechos de garantía y de los gravámenes sobre muebles Art. 323 (…)

Constitución por acto unilateral como el testamento no precisa regla de constitución, según 141 LH, pero
debe manifestarse en el Registro la aceptación del beneficiario, por nota marginal y con efectos retroactivos a
la fecha de constitución de hipoteca (discusión sobre el momento en que surge, constitución como derecho sin
sujeto o inscripción de aceptación de aceptación previamente anunciada).

Adquisición a non domino, concede la hipoteca que aparece como tal en el Registro (como dueño y con
facultad de gravar la cosa), siempre que el favorecido por la hipoteca reúna los requisitos de título oneroso y
de buena fe art. 34 LH.

Promesa de hipoteca solo concede al favorecido el derecho a exigir su cumplimiento mediante el

otorgamiento de aquél y su posterior inscripción (Art. 1862 CC (acción personal).

HIPOTECAS LEGALES TÁCITAS (…)

- Facultades del titular del derecho de hipoteca: Acreedor hipotecario:

- Promover enajenación en caso de incumplimiento, con preferencia al cobro sobre el precio (Art.
1923.3 CC).
- Facultades para evitar el menoscabo del bien, 117 LH y 219 RH, y ejercicio de la acción de deterioro y
devastación para prejuicios materiales o jurídicos.

- Derecho del dueño de la finca o hipotecante: conserva la propiedad, con facultades de posesión salvo
que correspondan a otra persona, y todas las demás derivadas del derecho, con el límite de no deteriorar la
finca.

CONTENIDO Y MODIFICACIONES DE SUJETO EN LA HIPOTECA:

(1) Modificaciones del sujeto:

POSICIÓN ACTIVA: Transmisión del crédito y la hipoteca, con cambio de titular [activa] (Art. 149 LH). El
derecho de hipoteca se transmite sólo con el crédito y siempre con él—149.3. Se trata de una transmisión
posible por cualquier causa, a título oneroso y gratuito. Si es contractual requiere escritura pública e
inscripción en el Registro. Debe ponerse en conocimiento del deudor—149.1—, y si se omite este
conocimiento, ello no influye en la validez de la transmisión, sino en la responsabilidad del cedente de los
prejuicios que pueda sufrir el cesionario por esta falta. (Art. 151 LH).

141
Hipotecas legales: no son transmisibles, sino cuando estuviese (…)

POSICIÓN PASIVA: Desde el lado pasivo la transmisión de la deuda y de la cosa hipotecada pueden ir
separadas. Así, puede transmitirse la hipoteca para asegurar la deuda. (…)

- El Art. 118 LH, regula la transmisión por venta de la finca hipotecada y el camino que sigue la deuda. Se
prevén dos hipotecas:

1º. En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se
subrogaré no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también, en la obligación
personal con ella garantizada, quedará el vendedor desligado de dicha obligación, si el acreedor consiente
expresa y tácitamente (Art. 118.1 LH), cambio de deudor, con el consentimiento del acreedor—son
cambio del crédito ni del derecho de hipoteca.
2º. Si no se hubiese pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiese
descontado su importe del precio de venta o o hubiese retenido, y al vencimiento de la obligación fuere
ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado este en el lugar del acreedor hasta
tanto que el comprador le entregue el total importe retenido o descontado (art. 118.2 LH).
En este caso hay dos opciones: (i) descuento y (ii) retención de la cantidad asegurada, Hay transmisión de
la hipoteca que pasa a ser adquirida por el deudor en la primitiva deuda y a asegurar la nueva deuda del
comprador del comprador a favor del antiguo deudor.

(3) Modificaciones del Objeto:

- Otras modificaciones; ampliación (más intereses), división de la finca y de la hipoteca entre las fincas
resultantes, cambio o sustitución (…)

(4) Modificaciones de cambio de rango: no es modificación del derecho de hipoteca como gravamen sobre
una cosa, aunque tiene alcance sobre su vida práctica. —Puede ser cambio automático o voluntario
(por acuerdo entre ellas):

‣ Cambio automático: Hay dos posibilidades o sistemas:

1. No hay cambio (sistemas sin cambio). Si cada hipoteca tiene un puesto fijo sobre la parte de la obligación,
el pago y extinción de una de ellas no altera la posición de los demás, que permanecen en su puesto.
2. Que si se admite el cambio (nuestro sistema jurídico): Nuestro sistema entiende que hay un orden de
preferencia entre ellas, cuando una de ellas se extingue por pago de la obligación (…) Pasan a primera
posición las otras.

‣ Cambio pactado: Hay dos opciones: (i) llamado permuta o (ii) proposición de hipoteca (de acreedores).
‣ (i) Admitida por el TS y DGRN previamente y posteriormente por el Art. 241 del RH: Requiere
consentimiento de los titulares hipotecarios, no del dueño del inmuebles (tampoco es preciso su
cumplimiento para cesión del crédito hipotecario) ni de los titulares de las hipotecas intermedias no
afectadas (si les afecta si precisa de su consentimiento).
‣ (ii) El art. 241 RH habla de la posposición de la hipoteca como modificación: (i) El acreedor que
pospone tiene que consentir. (ii) (…)

Hipoteca recargable: El art 4 de la ley 2/1994 modificada por la Ley 41/2007. No se altera o pierde el rango
de la hipoteca inscrita, salvo cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la
ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. Eso es, sin incrementar la responsabilidad,
se amplia el capital. Se da en los supuestos de modificación por: (i) La ampliación o reducción de capital, (ii)

142
La alteración de plazo, (iii) Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, (iv) el método
o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financiamiento del préstamo y (v) la prestación o
modificación de las garantías personales.

HIPOTECAS LEGALES:

- Dos clases: Legales expresas y las legales tácitas. Sección 3º, art. 158 ss LH

- Legales expresas: La constitución puede exigirse por ciertas personas gravando los bienes de otra en los
casos. Se otorga título y se inscribe en Registro. Establecidos por la Ley art. 158.2 LH— la constitución es
por acuerdo voluntario o a través de procedimiento judicial
(….)

- La legal tácita: Se duda si es una preferencia al cobro. Gravamen hipotecario sobre inmuebles que no
requiere acto de los interesados, su constitución es automática cuando se produce el hecho que la motiva.
- Discusión: hipoteca—preferencias de cobro de ciertos créditos sobre determinados bienes.
- Se establecen en LH: 1. A favor del Estado, provincias y pueblos (…)

FIGURAS SINGULARES DE HIPOTECA:

Hipoteca en garantía de obligaciones condicionales o futuras: Art. 142 LH: Se inscribe la hipoteca. Si la
obligación está sujeta.

Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito (…) Garantiza el saldo deudor de una cuenta corriente
de crédito dentro de un tope máximo fijado.

Hipotecas flotantes. Hipoteca de máximo: Fija una cantidad (…)

Hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador: La LH, art. 155 establece reglas especiales sobre
constitución, acción hipotecarias y cancelación de inscripción. Hipoteca con titular indeterminado (al
portador) el tenedor del título, pudiendo transferirse el derecho hipotecario sin ponerlo en conocimiento del
deudor (Art. 150).

Hipoteca de garantía de rentas o prestaciones periódicas (Art. 157 LH). (…)

Hipoteca de responsabilidad limitada: La responsabilidad se hará efectiva mediante la enajenación del

inmueble gravado en su caso, y no afecta a todos los otros bienes del deudor (Art. 1911 del CC) art. 140 LH.

Hipotecas inversas: Disposición adicional, 2º Ley 41/2007. Requisitos: vivienda habitual, deudor de más de
65 años o más, préstamo en prestación única o prestaciones periódicas, deuda exigible al fallecimiento,
tasación y seguro vivienda, acreedor entidad de crédito o aseguradora. Se realiza al fallecimiento del deudor
si los herederos o cancelan la hipoteca y abandonan la deuda. Solo es posible el vencimiento anticipado del
crédito si se transmite voluntariamente la vivienda.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCCIÓN HIPOTECARIA. REALIZACIÓN:

Procedimeinto de ejecución directa (modificaciones Ley 41/2007).

Facultad del titular del derecho de hipoteca que le permite (…)

143
La acción hipotecaria es una acción real. Características:

Solo se ejercita por el montante debido, no por el total del crédito.

Procedimeinto LEC, o venta extrajudicial ante notario pactada en la escritura de constitución de hipoteca (Art.
129 LH).

Purga de cargas posteriores: (…)

Purga de cargas no reales posteriores: (…)

EXTINCIÓN:


Causas de extinción: Son las generales de los derechos reales de garantía.— O bien por pago de esta.

Extinción de la hipoteca por extinción de su inscripción (Cancelar): Debido al carácter constitutivo de la

inscripción. Si no hay cancelación del asiento registral, la extinción es inter partes, no frente a terceros 76 y
144 LH, salvo en los casos de extinción absoluta como es la destrucción fortuita e integra de las cosas.

144
 LECCIÓN 11: Servidumbres. Derecho de superficie y afines.

§1. DERECHO DE SUPERFICIE:

1. Es el poder de tener una edificación, plantación o construcción en suelo ajeno.

2. El propietario del suelo, suele ser el propietario de lo edificado, plantado o construido. (Suelen ser ambos
poderes equivalentes, el del propietario de la superficie y el del suelo, pero no tienen porque coincidir
necesariamente).
El derecho de superficie puede darse en dos aspectos:

Es un poder que se puede transmitir para edificar en terreno ajeno.

Es el poder de levantar, edificar, sembrar en suelo ajeno. La superficie es una limitación al derecho de
propiedad del suelo.


REGULACIÓN LEGAL (I):

Sin regulación específica:

a. Alusiones legales: Hasta hace poco no existía regulación alguna. Y se adoptaba por ello el numerus apertus
de los derechos reales. En caso de no darse el numerus apertus, se acudía a la costumbre del lugar y en su
defecto a los principios generales del derecho. y a la jurisprudencia

Sin embargo se acabaron regulando: En la Ley del 12 de mayo de 1956. tras esto se regulo en el texto
refundido de 26 junio de 1992 (…)

TIPOS DE DERECHOS DE SUPERFICIE: Introduce tres tipos de suelo diferentes:

1. Derecho de superficie urbanístico.

2. Derecho general de superficie urbana. (La regulación de la urbanística se aplica de forma supletoria)
3. Derecho general de superficie rústica.

CONSTITUCIÓN:

Hay varias formas de constitución:

(1) Por acto inter vivos o mortis causa

(2) Usucapion (…)
(3) (…)

CONSTITUCIÓN EN FUNCION DEL TIPO DE DERECHO DE SUPERFICIE:

(1) Derecho de superficie urbanístico:necesita para su constitución la inscripción en el Registro de la

Propiedad. Este tiene forma solemne.
(2) Derecho general de superficie urbana y Derecho general de superficie rústica: No requieren para su
constitución ni escritura pública ni inscripción en el Registro de Propiedad. Hay libertad de forma.

CONTENIDO DEL DERECHO DE SUPERFICIE:

(1) DURACIÓN:
- Dura el tiempo que se haya establecido (salvo que se extinga por otra causa).

145
- Plazos: (a)

(2) Derechos y obligaciones:

(a) Del superficiario: (No es propietario).

DERECHOS:

- Propiedad (temporal, propiedad no genuina pues esta es ilimitada) de lo edificado o plantado en el suelo.
- Derecho real de utilizar el suelo ajeno para mantener en él lo edificado o plantado.
- Derecho real para realizar lo necesario al ejercicio de aquella propiedad
- Si aún no se deificó o plantó: Derecho a utilizarlo para estos fines.

OBLIGACIONES:

- Pago de un cano periódico pactado (solarium). Pudo constituirse por el pago de una suma alcanzada o
gratis (etc.).
- Si se concedió para edificar o plantar: está obligado a hacerlo en las condiciones y tiempo pactadas.

Derechos comunes a superficiario y dueño del suelo: derecho de tanteo y retracto.

TRANSMISIBILIDAD Y GRAVABILIDAD:

- Inter vivos o mortis causa.

- Susceptible de ser gravado.

EXTINCIÓN:

- Las demás causas de los derechos reales.

- Salvo que las excluya su modo de ser: (i) Terminación del plazo de duración establecido (…) (2)
Consolidación o reunión de derecho de propiedad del suelo y el derecho de superficie en una misma mano
(urbanística
- La redención cuando proceda en la rústica.

Ley de 11 de noviembre 1980 sobre Montes vecinales:

- Regulación especial para cuando se conceda para establece instalaciones, edificaciones o plantaciones en
estos montes. (Art. 3 de dicha ley).
- Plazo máximo. de duración de 30 años.
- Requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Transmisible y gravable dentro de los límites del título constitutivo
- Se extingue por el transcurso del plazo, o causas establecidas en el titulo constitutivo. Lo construido,
gravado, …etc. revierte a la propiedad sin indemnización.
- (…)

DERECHO A ELEVAR UN EDIFICIO O CONSTRIR EN EL SUBSUELO:

a. Utilizar en suelo ajeno (…)

146
Cuando conceda para sobre vuelo o subsuelo: (…)

- Quien construyo el piso elevado sobre el edificio de propiedad ajena es dueño de aquél y tiene un
condominio (=dueño de los demás pisos:
- Quién realizo construcción en el subsuelo o subterránea se accede en dos maneras posibles:

a. Como un piso más del

§2. SERVIDUMBRES:

CONCEPTO Y OBJETO DE LA SERVIDUMBRE:

Es el poder real que una persona tiene sobre un terreno ajeno para servirse de él parcialmente en el aspecto e
un terreno.


Se regula en el Libro II; Título I del Código Civil.

Recae sobre predios o fincas, es edicr, inmuebles por naturaleza. Hay dos tipos de fincas.

INTERËS QUE LA SERVIDUMBRE SATISFACE:

El interés es la causa de las servidumbre. Si deja de haber interés deja de haber servidumbre. Se establecen
delimitaciones legales al interés de la servidumbre:

1) El interés debe ser según la ley.

2) (…)

CLASES DE SERVIDUMBRES: PREDIALES Y PERSONALES: 


- Varían según se establezcan en favor de un predio (prediales) o una persona (personales).

- Art. 530 CC Recoge las servidumbres prediales.
- Es indiferente el carácter del inmueble.
- Temporalidad y perpetuidad: Las prediales son temporales y las personales son a perpetuidad.

Las servidumbres son aspectos parciales de una facultad sobre el predio, y como son solo sobre un aspecto no
le impiden su propiedad. (A diferencia del usufructo que el goce es total).

CLASES DE SERVIDUMBRES: TITULAR:

- Persona fñisica o jurídica o varias conjuntamete.

- Diferencyia entre el titular

CONTINUAS Y DISCONTINUAS:

- Uso incesante independientemente de hechos humanos. Continuas.

147
- Utilidad a intervalos y dependencia de actos humanos. Son discontinuas. Depende de los actos del
propietario del fundo dominante.

APARENTES O NO APARENTES:

- Aparentes: son las que presentan un anuncio o signo exterior que indican su existencia. Las no aparentes al
contrario carecen de anuncio o indicio exterior.
- Art. 541 CC: Precisión conceptual de la servidumbre aparente.
- Transformación de servidumbre no aparente en servidumbre aparente, si acaba dándose un indicio exterior
que anuncie su existencia.

CLASES DE SERVIDUMBRES: POSITIVAS Y NEGATIVAS:

Las positivas son las que obligan a hacer dejar de hacer. (Art. 533 CC). Mientras que las negativas prohiben
hacer.

Distinción en servidumbres positivas:

- Dejar hacer al predio dominante.
- El tener que hacer del predio sirviente (…)

FORZOSAS Y VOLUNTARIAS:

Voluntarias. Origen en un negocio jurídico.

Forzosas: Son las que facultan por ley a uno de los interesados a pedirla (No confundir con las legales).

CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES:

1. ¿En que consiste?:

Es el poder directo parcial de su titular (…).

2. Pluralidad de tipos de contenidos:

No hay un contenido del derecho de servidumbre sino tantos contenidos como diversas figuras (…)

Art. 594 CC: “(…)

3. TIPOS DE CONTENIDO FIJADO POR LA LEY:

La ley ocupa el concreto contenido de las servidumbres forzosas.

4. PAUTA PARA DETERMINAR EL CONTENIDO CONCRETO DE CADA SERVIDUMBRE SINGULAR:

Art. 542CC: “Al establecerse una (…)

5. IDEA DE LOS TIPOS BÁSICOS DE CONTENIDO POSIBLE:

148
1. El titular puede obtener determinado provecho singular.
2. El dueño del predio sirviente no puede realizar
3. En que (…)

6. CONTENIDO SECUNDARIO:

Para garantizar mayor efectividad, establecer:

a) Otorgar o imponer facultades o deberes secundarios que se encaminen a servirlo.

b) Reconocer que de algún modo, existen unos u otros como efectos más o menos mediatos del mismo.

Art. 545 CC: No podrá

Art. 544 CC:

Art. 599 CC:

7. USO DE LA SERVIDUMBRE:

El titular tiene que usarla en la forma (…)

CONSTITUCIÓN DE LA SERVIDUMBRE (I)

(a) Mediante negocio jurídico: Por la voluntad de las partes. Art. 537 del CC.

¿Quién puede constituirla?:

- El dueño del predio.
- Propietario con dominio limitado.
- El que tiene un derecho sobre la cosa.

(b) Mediante disposición de la autoridad: Donde el que tiene servidumbre pide que se entregue a la autoridad
competente esta.

(c) Usucapión de veinte años. Debe ser titular de esta pacífica, pública e ininterrumpidamente. (Tienen su
propio plazo de la usucapión).

(d) Por la figura denominada “padre del padre de familia”.

LA OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS: La servidumbre existe desde el momento de su constitución, pero

si no se inscribe en el registro se puede alegar la no inscripción. Las servidumbres aparentes no necesitan
inscripción en el registro.

VICISITUDES Y PROTECCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES:

- Indivisibilidad. (Art. 535 CC): El Código hace una diferencia entre predios sirvientes y dominantes que se
dividen entre dos o más. Si el predio dominante se divide entre dos o más esta servidumbre no se extingue.

- Modificación 5 supuestos: (i) Por acuerdo de los interesados, (ii) (iii) (iv) Cambio de lugar o (v) Cambio
(…)

149
- TRANSMISIÓN: Art. 534 CC. Se deben separar las prediales de las personales. En las personales son
transmisibles en su titular, pero no en el predio sirviente, este sigue siendo el mismo.
- GRAVAMEN: La personal puede ser gravada pero la predial no.
- PROTECCIÓN: Acción confesoria. Es la acción que protege la servidumbre. Tiene cuatro vertientes: (i)
Reconoce la servidumbre (ii), (iii) y (iv).

EXTINCIÓN:(9 Causas).

- Consolidación
- Imposibilidad de seguir prestandose
- Renuncia de su titular
- Acuerdo de los interesados.
- (…)
- Anulación del negocio jurídico

SERVIDUMBRES FORZOSAS Y PERSONALES:

A) LAS SERVIDUMBRES FORZOSAS (o LEGALES) EN PARTICULAR:

GENERALIDADES:

Las pueden pedir las personas que señala la ley.

Surgen por causa necesarias e imperiosas que sólo puede satisfacer el derecho de servidumbre.
La necesidad se presupone en el código.
Se imponen en virtud de la utilidad o interés del particular (Art. 549 CC).
(…)

Podrán modificarse por convenio de los interesados (no contra la Ley ni en prejuicio de 3º).
La cosa estará libre de gravámenes mientras

CLASES DE SERVIDUMBRES FORZOSAS EN EL CÓDIGO:

1. EN MATERIAS DE AGUAS: (A) La de estribo de presa para fines de interés privado (art. 554 CC). (B) LA
de acueducto del objeto de interés privado (art. 557, ss CC). (C) La de parada o partidor en interés
privado. (art. 562 CC).

2. DE PASO (Art. 664.1 CC) tiene derecho el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin
salida a la vía pública, con previa indemnización.

3. (…)

B) SERVIDUMBRES PERSONALES:

1. Gravámenes en que pueden consistir: Todo gravamen parcial del que sea susceptible un predio en
beneficio de una persona.

EL CÓDIGO CONTEMPLA:

a. La servidumbre de pastos.
b. De aprovechamiento de leñas.

150
c. De productos de montes de propiedad particular.

Se pueden imponer servidumbres concretas. El propietario de un predio puede establecer las que quisiere
según la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC). Así el art. 531 CC establece que se pueden determinar de
la misma forma que las prediales, si no se estabñecen serán presumidas prediales.

2. ADQUISICIÓN:

Discontinuas. (…)

3. DURACIÓN: (NO regulado en el Código):

- Se pueden establecer como perpetuas por el principio de autonomía de la voluntad. Duran lo que
establezca el título constitutivo, llegando a poder ser perpetua (como predial).
- A falta de otra disposición en el título, se establecen como vitalicias (personal).
- Extinción: Muerte del titular.

La duración del usufructo no se fundamenta en la persona,

Si lo asemejamos a la duración del Uso o la Habitación,

151
 LECCIÓN 12: Registro de la Propiedad

FUNCIONES DEL REGISTRO:

- Inscripción o anotación de actos y contratos relativos tanto al dominio como a los derechos reales sobre
inmuebles.
- El registro de la propiedad es una institución de carácter publico. Categorías: es registro de documentos
públicos, no de actos, es un registro de inscripción, no se transcribe literalmente la escritura pública. (no de
transcripción. Es un registro de folio real, de cada finca, no es personal como el Registro Civil. El registro de
la propiedad, su objeto es la finca.
- Finalidades:
- Concede seguridad al tráfico jurídico inmobiliario: Es inoponible lo que no está inscrito. (Inoponibilidad
de lo no inscrito). De pública registral de lo inscrito, art. 34 LH. El tercero hipotecario (que ha inscrito),
la presunción a su favor es de pleno derecho.
- El registro sirve de prueba de titularidad jurídico-real, art 38 LH, entiende que se presume que los
derechos inscritos existen y pertenecen al titular (acción reivindicatoria).

PUBLICIDAD. OBJETO Y FIN DEL REGISTRO:

Publicidad de los derechos reales, sobre inmuebles: a través del registro de la propiedad.

Objeto: Dominio y derechos reales sobre inmuebles, art. 1 LH y 605 CC. Quedan fuera: posesión, muebles
(…)

(…) Fin.

El registro de la propiedad es un centro en cuyos libros constan oficialmente los actos y contratos relativos a
la propiedad y demás derechos reales sobre inmuebles.

Legislación: LH 1946, RH 1947 sucesivamente reformados.

Evolución histórica: E. Media (registro de hipotecas 1539, fines del siglo XVIII Registro de gravámenes sobre
bienes, Proyecto del CC de 1851 incorporaba la materia el CC. Ley Hipotecaria de 1861 sucesivamente
reformada, pero que surge en defecto del código. El CC incorpora algunas normas sobre la materia pero no
incorpora la LH. Luego hay reformas posteriores de la LH y abren paso a una nueva en 1946 y su RH de 1947.
la LH ha experimentado pocas reformas, no así el RH. También existen leyes especiales.

ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO:

- Organización dependiente del ministerio de Justicia. Dirección General del Registros y el Notariado. En
ciudades grandes. Por municipios, por secciones.
- Libros foliados y visados judicialmente en que sa practican los asientos:

- Libri de inscripción
- Libro Diario.
- (…)

152
REGISTRACIÓN I:

Hay libertad de registración en general (excepto derechos reales de garantía), la inscripción en el Registro no
es necesaria- Los actos no inscritos existen jurídicamente, y son válidos por sí, pero no pueden perjudicar a
terceros. Art. 32 LH. Inoponibilidad de lo no inscrito frente a tercero. Varias teorias: “Nosotros nos quedamos
con que tercero es el sentido literal”.

La Ley niega efectos a actos inscribibles que no se inscriben (en ciertos supuestos): Art. 319 a 321 LH.

Necesidad de registración:

(i) Inscripción constitutiva: Supuestos en que la inscripción es requerida para la validez y eficacia jurídica del
acto: superficie e hipiteca.
(ii) Inscripción declarativa: Hace constar registralmente un acto que ya se produjo. (Regla general).
(iii) Inscripción obligatoria (…) Son de administrativos.

FUNDAMENTOS DEL DERECHO HIPOTECARIO REGISTRAL:

Son los principios hipotecarios extraidos de la legislación hipotecaria.

Regulación:
- Los principios de forma
- Los efectos sustantivos. (Principios materiales).

- Los principios materiales: son la prioridad, exactitud u legitimación

- Los principios formales.:

PRINCIPIOS MATERIALES: prioridad, exactitud u legitimación

(i) Prioridad: Preferencia del titular que inscribe primero, y el que inscribe primero cierra del registro Art. 17
LH.
(ii) Exactitud: (es en un término muy amplio): se presume que lo que se publica en el registro es cierto, es
veraz y coincide con la realidad. Art. 34 LH: presunción iuris tantum de exactitud a favor del titular. Se
le dispensa de probar el título por la presunción iuris tantum de que existe el derecho como determina el
asiento, a favor del titular, y por una adquisición determinada.
(iii)Legitimación: El titular del derecho inscrito estña legitimado para actuar en el tráfico con una presunción
similar al Art. 448 CC, se refleja la posibilidad de levantar embargo, y de ejercer la acción registral. (Art.
38 LH).

PRINCIPIOS FORMALES:

Son rogación legalidad y tracto sucesorio:

(i) Rogación: La actuación es a instancia de parte, no de oficio por el registrador (Art. 6 LH).
(ii) Legalidad: EL registrador, mediante la clasificación, examina previamente la legalidad y validez de los
actos que pretenden inscribirse, forma docimento, capacidad de las partes y validez de actos dispositivos.
La extención de los asientos en el Registo solo puede hacerse previo control de su conformidad con la
Ley.
(iii)Tracto sucesivo: Las transmisiones de las fincas están encadenadas unas a otras. Se produce
encadenamiento causante-sucesor, tanto material como formal (reflejando en el folio registral como

153
 historia del bien). Así se puede seguir el historial completa desde el momento de inscripción Art. 20 LH.
La interpretación del tracto requiere un procedimiento especial en casos excepcionales.

OTROS PRINCIPIOS:

(i) El principio de especialidad del Art. 13.1 LH. Se producen efectos jurídicos sustantivos derivados del
Registro de la propiedad.

(ii) El consentimiento la inscripción en el registro se produce porque el interesado consistente. En nuestro

derecho se inscriben títulos, no documentos.

PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL: (ART. 34 LH).

El registro de la propiedad protege a toda persona física o jurídica que confía en los derechos publicados.

Se deduce del art. 34 LH que establece la presunción de iuris et de iure. La inexactitud que no está en el
registro no le afecta. Es una manifestación del principio de exactitud, de la veracidad del registro.. Es similar a
la protección del artículo 464 CC, para los bienes inmuebles.

Según el Art. 34 LH (…)

El art. 37 LH, al tercer hipotecario no le afectan las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias. (Nulidad
del contrato: Sobre los elementos del contrato).

Art. 33 LH, establece que el adquirente en virtud de contrato o negocio nulo no se ve protegido aunque sea
tercero hipotecario según el art. 34 LH. Si está protegido el subadquirente si cumple del art. 34 LH.

§2. LA FINCA EN EL REGISTRO.

El registri es de folio real. Orincipio de esopecialidad del art. 13.1 LH.

La finca, es la superficie terrestre por una finca cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias. En
sentido registral, la finca es todo lo que abre folio en el Registro, sea inmuebel o no, art. 234 LH

(…)

INMATRICULACIÓN:

- Es el registro de la finca en el Registro, a la que se destina un folio registral que abre el registro particular
de la finca, en él se incorporarán los asientos relativos a la misma (Ej. se constituye un usufructos sobre
ella), que incorporan cambio de derechos 234 LH U(finca inmutable— cambios sobre derechos. Excepto
cambios materiales: Accesión, división…etc).
- Asignación de un números de individualización. Cada finca tiene un numero para poder identificarla.
- Se produce con una inscripción de dominio o propiedad a favor de una person la apertura de un folio

MEDIOS DE INMATRICULACIÓN:

- Medios de inamatriculación: Procedimeintos a travñes de los cuales se pretende obtener la seguridad de

que la finca pertenece a la persona que al precticar la inscripción como dueño.
- Estos medios presuponen (…)

154
MEDIOS DE INMATRICULACIÓN:

Los medios de inmatriculación son dos generales (1 y 2) y uno particular (3), art. 199 LH, además de otros
especiales (expropiación, concesiones administrativas).
1. Titulo público de adquisición de la finca (escritura notarial) por el que inmatriclante junto con la
justificación de la adquisición de transmitente (…)
2. Procedimiento de jurisdicción voluntaria que tiende a constatar la pertenencia de dominio. Expediente de
dominio. Art. 201 y ss. LH (Art. 272 RH).
3. Certificación (…)

ALTERACIÓN DE FINCAS Y DERECHOS:

Alteración de la finca o derechos sobre ella.

1. Alteración de la finca:
Los procedimientos son:
- A. Modificación de datos cuando los reales eran distintos o la finca sufre alteraciones de sus elementos
materiales, rectifiación de lo que se contiene en el registro. La ley exige justificaciones que acreditan la
rectificación. Las posibilidades son: obra nueva, exceso de cabida (…)
- BModificaciones formales de la finca (…)

2. Alteraciones de los derechos.

- Se realizan a través de asientos, que recogen los hechos registrables o inscribibles que constaban en
documento (extracto).
- Polémica doctrinal sobre: Registro de títulos o de transmisiones. Albaladejo: Es registro de transmisiones,
no de titulos. LH: habla de inscripción de títulos, no referida a título y modo (…)

LOS HECHOS INSCRIBIBLES:

Regla art. 2 LH y 7,9 y 51 RH:

- Hechos relativos a derecho de propiedad de inmuebles, bien traslativos o declarativos.
- Hechos relativos.
- (…)

Reisgtrar: se dice que es asentar en los libros del registro, en virtud del asiento solicitado por la persona
afectada.
Asiento: Constatación inscrita=registrar (…)

Clases de asientos: Art. 41 LH:

- Asientos de presentación: inician la registración en el libro Diario, preparan la registración No dan
publicidad.
- Inscripciones que pueden ser extensan o conceisas, principales
- (….)

CLASIFICACIÓN DE ASIENTOS:

Según su importancia:

155
- Asientos principales: los que tienen sustantividad propia como la inscripción.
- Asientos accesorios: Los que se enuentran al servicio de otros, como una nota magistral.

Clasificación según duración:

Asientos definitivos.
Asientos provisionales (…) Duración limitada

Los asientos deben incorporar toda la información

REQUISITOS PARA LA PRACTICA DEL ASIENTO:

1. El acto consta en documento publico.

2. Que conste en el registro el derecho dela persona que otro eha el acto, en asiento aparte. (art. 20 LH)—
Se aplica el principio de tracto sucesivo. En caso de no conuncodencia de la persona que transmite.

§3. LOS ASIENTOS REGISTRALES:

ASIENTO DE LA INSCRIPCIÓN:
Asiento principal u positivo que recoge un hecho de constitución, transmisión o modificación de un derecho
real, y el titular a que afecta.
Se realiza en el libro de la inscripción.
Centro del sistema, e inicio de la inmatriculación.

PROTECCION AL DERECHO INSCRITO:

- Existe en la forma según el asiento (Art. 38 LH).

- Cierre registral: No puede inscribirse otro derecho igual o anterior fecha opuesto o incompatible con el
inscrito Art. 17 LH.
PROTECCIÓN AL TITULAR REGISTRAL:
- Presunción de que el derecho le pertenece (…)

PROTECCIÓN A QUIENES CONFIAN EN EL REGISTRO (TERCERO HIPOTECARIO):

- Consecuencias de la fe publica registral que protege a quienes confiaron en el registro, de forma inmediata
o en casos excepcionales aplazada.
- TERCERO HIPOTECARIO: Requisitos del tercero hipotecario: (…)
- …)

EFECTOS DE LA INSCRIPCION EN CASOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN:

- Finca inmatriculada dos veces, que figura en folios distintos.

- Puede ser repetida o contradictoria.
- En caso de contradictoria (…)

LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES

ANTONACIÓN PREVENTIVA:
- Vigencia temporal.
- Naturaleza declarativa, no crea derechos.

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- Se persigue el aseguramiento de derechos no reales, evitar el riesgo de frustración de derechos reales que el
interesado está en vías de adquirir.
- LH 42 demanda, mandamiento de embargo (….)
- Por contenido. (…)

NOTAS MARGINALES:
Se practican al margen del folio registral, y jurídicamente es dependiente del asiento a cuyo margen consta.
La ley establece casos particulares y específicos, números clasus.

Son de tres tipos: notas de modificación (…)

ASIENTO DE CANCELACIÓN:

Deja sin efecto otro asiento, que jurídicamente cesa de tener.

La cancelación puede ser total o parcial: Art. 79 LH y 80 LH.

Se cancela a solicitud de parte y a veces hay cancelaciones de oficio (Ej. Separación de fincas). .
El titulo para cancelar según el Art. 82 y 83 LH puede ser acto privado o resolución judicial firme y definitiva.

CESACIÓN DE VIGENCIA DE LOS ASIENTOS:

Los asientos dejan de tener vigencia por cancelación, sustitución o necesidad.

Por cancelación.
Por sustitución total o parcial por otros.
Por caducidad del asiento, independientemente del derecho que recoge, salvo que sea un asiento de valor
constitutivo (en este caso la caducidad del asiento extingue el derecho).

REFLEXION SOBRE EL CURSO:

Infraviviendas: Ciudad de Mexico. Sau Paulo. — Contaminación lumínica.— 17 objetivos de desarrollo sostenible
(buscar). Ciudades verdes.

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