CAPITULO 8

I. DERECHOS REALES
IMPORTANCIA
Consiste en sacar de una cosa un provecho mayor (dominio) o menor (usufructo) según el derecho que se trate. Tiene
una vinculación económica ya que al estado le interesa que los bienes produzcan, por eso los regula.

CONCEPTO
Facultad que consiste en un poder jurídico, establecido por la ley, que se encuentra entre un sujeto y un objeto. El
objeto es una cosa (objetos materiales) y, excepcionalmente cuando la ley lo diga, puede ser un bien (objeto inmaterial).

 CONCEPTO (art.1882): Es el poder jurídico de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y las demás previstas en el código.
- Poder jurídico (conjunto de facultades, lo que puedo hacer con un objeto por tener su propiedad: vender,
permutar, donar, entre otros),
- Estructura legal (no hay autonomía de la voluntad para crear, es la ley quien dice cómo nace, cómo se
transmite, duración, extinción)
- Persecución (acción recuperadora)
- Preferencia (que puedo hacer lo que quiero)

Difiere con el derecho personal en:

 En el DR hay vinculación directa e inmediata con la cosa (el sujeto para extraer el beneficio de la cosa sobre la
que recae el derecho, no necesita ningún intermediario), mientras que en los DP se vincula en forma mediata.
 El DR tiene la facultad de hacer lo que se quiera con la cosa, mientras que el DP no.
 La adquisición del DR se adquiere por título y modo, mientras que el DP solo con título.
 El DR es un poder, el DP es una facultad.

ENUMERACIÓN
La enumeración de los derechos reales es taxativa, no pueden constituirse otros derechos reales que los establecidos
por la ley. (Son limitados, no es como las obligaciones que son infinitas).
a) El dominio f) El cementerio privado k) La servidumbre
b) El condominio g) La superficie l) La hipoteca
c) La propiedad horizontal h) El usufructo m) La anticresis
d) Los conjuntos inmobiliarios i) El uso n) la prenda
e) El tiempo compartido j) La habitación

CLASIFICACIÓN
DERECHOS REALES SOBRE LA COSA PROPIA O AJENA
o PROPIA: (propietario – dueño).
a)El dominio e)El tiempo compartido
b)El condominio f)El cementerio privado
c)La propiedad horizontal g)La superficie
d)Los conjuntos inmobiliarios

o AJENA: (usufructuario – usuario).

 a)El usufructo e)La hipoteca
b)El uso f)La anticresis
c)La habitación g)la prenda
d)La servidumbre
DERECHOS REALES PRINCIPALES O ACCESORIOS
o PRINCIPALES:
a)El dominio
b)El condominio g)La superficie
c)La propiedad horizontal h)El usufructo
i)El uso
d)Los conjuntos inmobiliarios
j)La habitación
e)El tiempo compartido k)La servidumbre
f)El cementerio privado

o ACCESORIOS:
e)La hipoteca
f)La anticresis
g)la prenda

DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES

o COSAS REGISTRABLES: Cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan.
a)Inmuebles d)Palomas mensajeras
b)Buques e)Sangre
c)Aeronaves
o COSAS NO REGISTRABLES: Cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un
registro a los fines de inscripción.

EJERCICIO POR LA POSESION O POR ACTOS POSESORIOS

Todos los derechos reales del código se ejercen por la posesión excepto la servidumbre y la hipoteca (ya que queda en
poder del deudor).

OBJETO DE LOS DERECHOS REALES

Son las cosas ciertas. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material indivisa de la cosa que constituye
el objeto.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. (Son situaciones muy particulares). EJ.:
La facultad de edificar.

ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN y EXTINCIÓN

 ADQUISICIÓN: Siempre se requiere título y modo suficientes. Hasta que no se entrega la cosa no se adquiere un
derecho. Esto es una diferencia fundamental con los derechos personales que solo requieren el simple consenso
entre partes.
o El TÍTULO es la causa de la adquisición, es decir lo que da origen al nacimiento del derecho. (Ej* boleto de
compraventa, escritura pública en una donación). Tiene dos aspectos:
 - INTERIOR: Material o intrínseco: Es la causa por la que nace el derecho, es un acto jurídico idóneo
determinado por la ley. Debe haber legitimidad (quien transmite debe ser el dueño) y capacidad (de derecho
y de ejercicio).
- EXTERIOR: Formal: Es el aspecto exterior como aprecio del acto jurídico, varía según el objeto:
i. Inmuebles: Debe haber escritura pública.
ii. Mueble registrable: Puede ser por instrumento público o privado. No hay libertad de forma.
iii. Mueble no registrable: Puede ser por instrumento público o privado. Hay libertad de forma.

o El MODO es la exteriorización de las pretensiones de las partes. (es muy imp) Hay dos modos:
- Posesoria: Entrega de la cosa (tradición). Recién ahí tiene el derecho real.
- Inscriptora: Inscribir en un registro. Ej* Compro un auto, tengo el DP hasta que no lo registre no voy a tener el
DR. Ej*Caballo de sangre pura

¿CÓMO SE ADQUIERE TITULO Y MODO? HAY DOS FORMAS:

 Por ACTO ENTRE VIVOS: Originaria (cuando la cosa no tiene dueño. Ej* Pescar) o Derivada (cuando hay un
propietario anterior)
 Por LEY: Condominio (ej. Medianera)

 TRANSMICIÓN: Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal.
(Hay causa y de la forma que se quiera. Cosas muebles que no se registran)
 EXTINCIÓN: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los
derechos reales, éstos se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su
abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

INOPONIBILIDAD
La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones del código no son
oponibles (no se pueden defender) a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real .
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.

INOPONIBILIDAD DISTINTO DE NULIDAD

Inoponibilidad: El acto es válido para uno y no vale para otros.
Nulidad: El acto vuelve para atrás y no vale para nada.

LAS RELACIONES DE PODER.

No es lo mismo que el derecho real sino que es una vinculación entre el sujeto y la cosa independientemente del
derecho por el cual lo tiene.
El código considera la POSESIÓN Y TENENCIA.

 POSESIÓN
CONCEPTO: La posesión es una relación de poder, que existe cuando una persona tiene una cosa bajo su poder con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Art. 1909: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

ELEMENTOS:
o CORPUS: (Elemento objetivo). Es el poder de hecho, disponibilidad material que se establece entre sujeto y
la cosa.
o ANIMUS: (Elemento subjetivo). Intención de ejercer derechos reales sobre la cosa. No es dueño, se cree y
actúa como si fuera el dueño.

 DIFERENCIA ENTRE POSESIÓN Y TENENCIA.

Tenencia: Es también una relación de poder que existe cuando una persona ejerce sobre una cosa un poder de hecho,
pero con intención de representar la propiedad de otro, es decir, el sujeto reconoce en otro sujeto el derecho real.

Art.1910: Hay tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se
comporta como el representante del poseedor

En la tenencia hay corpus únicamente, a diferencia de la posesión donde hay corpus y animus.

 DIFERENCIA ENTRE POSESIÓN Y PROPIEDAD.

POSESION:
 Puede haber posesión acompañada del derecho real
cuando hay titulo y modo (poseedor y propietario)
 Puede haber posesión sin derecho real cuando por
ejemplo, tengo un auto bajo mi poder (posesión) pero
sin registrar (no es propietario).
-En la posesión se prescinde de la titularidad del
derecho que se ejercita. Quien ejercita determinado
derecho sin tenerlo es poseedor.
 La posesión tiene corpus y animus
 La posesión se agota si desaparece el elemento de
hecho (ejercicio de poder).
 Para ser poseedor se necesitan 10 años de edad
PROPIEDAD:
 Se utiliza en sentido amplio como comprensivo de
todo derecho patrimonial de que se es titular
(personales, crédito y reales)
 En un sentido más restringido se utiliza como
sinónimo de dominio.
 La propiedad tiene animus, pero no siempre corpus.
 El propietario de la cosa es el poseedor por
excelencia.
 Para ser propietario se necesita capacidad plena.

Ej*. Obviamente, quien tiene la posesión...puede también tener el dominio. Pero no siempre es así, si bien el propietario
de la cosa es el poseedor por excelencia. Una persona que alquila una casa para vivir...NO tiene el dominio sobre el
inmueble, pero si la posesión. Y el dueño de la casa tiene el dominio de la cosa, pero no la posesión, ya que ha cedido su
uso y goce, a cambio de un precio en dinero. La tenencia en sí, se refiere a la tenencia material de la cosa reconociendo
en otro el derecho de posesión.

CONCURRENCIA DE LAS RELACIONES DE PODER

No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí
(incompatibles).
CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN
 LEGÍTIMA: Se corresponde con el ejercicio de un derecho real que verdaderamente existe. Se opera bien con el
título y el modo, se es poseedor y propietario. Ej* la posesión del propietario de un inmueble con título y modo
correctos.
 ILEGÍTIIMA: Se somete la cosa al ejercicio de un derecho tal, pero en realidad ese derecho no se tiene debido a que
el poseedor, no es titular de ese derecho. A la posesión le falta algo, puede ser porque:
 No se tiene el título (ladrón);
 El título es nulo (se adquirió cuando había incapacidad para contratar);
 El modo es insuficiente para adquirir el dominio (se adquiere un automóvil y no se inscribe en el registro);
 Cuando se adquiere del que no tenía derecho a transmitir porque no es propietario. (el usufructuario si
tiene derecho a poseer la cosa, pero no tiene derecho de disponer);
 Cuando se adquiere del que no tenía derecho a poseer la cosa (a Juan le prestan un libro y lo vende. Juan no
tenía el derecho a poseerlo, simplemente tenía una tenencia).
La posesión ilegítima puede ser:
- BUENA FE: Cuando el poseedor por su ignorancia o error de hecho (NO de derecho) desconoce de su
ilegitimidad. La buena fe se presume salvo que: Se conozca que el poseedor adquirió cosas robadas o
perdidas, existiendo anuncios o hurto o pérdida; cuando se compra la cosa a persona sospechosa que no suele
vender ese tipo de cosas; o cuando el título de adquisición del bien tiene un vicio de forma.
OJO: No es legitimo, pero si reduce el plazo de prescripción.
- MALA FÉ: Implica el pleno conocimiento de la ilegitimidad de la cosa. (no hay buena fe)
o Viciosa:
 Cosas muebles: adquiridos por hurto, estafa o abuso de confianza (se adquiere un bien
prestado y no se devuelve.
 Cosas inmuebles: adquiridos por violencia (usurpar un inmueble ajeno), clandestinidad
(actos de ocultamiento al verdadero dueño) o abuso de confianza.
o Simple: Cuando no haya mala fe viciosa, es decir, ninguno de los 6 vicios anteriores. Ej* si Juan le
vende un auto a pedro diciéndole que no se preocupe que él es el titular del auto. Eso no es
suficiente, pedro tiene que tomar otros recaudos para cerciorarse de ello, si no lo hace será
poseedor ilegítimo de mala fe simple.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN, SU CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA.

 MODOS DE ADQUISICIÓN: La posesión se adquiere cuando se suma el poder de hecho con la intensión de tenerla
como suya, es decir con el apoderamiento de la cosa. Hay dos modos:
o ORIGINARO - UNILATERAL: Son los que prescinden de la existencia de una posesión anterior (Ej: sin dueño),
sea que no haya existido o porque no hay vinculación alguna respecto del anterior poseedor. La cosa es
tomada e iniciada la posesión sin que nadie la transmita.
Ejemplo típico: La usucapión. También está la ocupación (obra abandonada) y la desposesión (adquisición de
la posesión de cosas que están poseídas contra la voluntad del poseedor).
o DERIVADO - BILATERAL: Son aquellos que surgen de la vinculación entre quien entrega y quien recibe. Se
comienza a poseer cuando otro la transmite. Ej: la tradición.
 CONSERVACIÓN: La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna
causa transitoria.
 PÉRDIDA: La extinción de la posesión se da cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular hay
extinción cuando:
 - Cuando se destruye la cosa (Ej* mi caballo se muere y dejo de tener posesión).
- Cuando la cosa esta puesta fuera de comercio.
- Cuando el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión.
- Cuando la cosa está en un lugar inaccesible (Ej* Se me cae un anillo en el mar). Desaparece la probabilidad
razonable de hallar la cosa perdida.
- Cuando el poseedor abandona la cosa y lo transmite a otro.
- Cuando por el hecho de un tercero. Ej* hurto, violencia, estafa, etc.

EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER.

 DERECHOS INHERENTES A LA POSESION: El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales
que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites
impuestos al dominio.

(Dado que con la existencia de servidumbres se beneficia el fundo y no su poseedor, debe considerarse que la
norma citada se refiere a las servidumbres reales activas en tanto benefician a cualquier poseedor del inmueble, y
no a las personales que sólo favorecen a una persona determinada )

 DEBERES INHERENTES A LA POSESION: El poseedor y tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el
derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos al dominio.

(Tienen la obligación de restituir la cosa a todos los supuestos en los que hubiera un sujeto con derecho a reclamar
la relación de poder, y aclara "aunque no se haya contraído obligación al efecto", es decir que puede o no existir
obligación contractual de devolver la cosa.
 También impone el deber de respetar las cargas reales; se refiere a aquellas obligaciones que se tienen en razón de
la cosa, por el solo hecho de ser el titular de la relación de poder. Dado que la obligación nace y se extingue en
relación con dicha titularidad, la posesión de la cosa sirve para individualizar al obligado: quien deja de poseer, deja
de estar obligado; de allí que el abandono, enajenación o pérdida liberen al deudor.
También impone como deber respetar "las medidas judiciales inherentes a la cosa"; en realidad se trata de una
norma de orden procesal que tiende a facilitar la comprobación de la existencia y características de la cosa respecto
de la cual habrá de entablarse un litigio y su estado de conservación a fin de decidir, si resulta pertinente, el decreto
de medidas cautelares).

CASO DE SUBADQUIRENTE DE COSA MUEBLE

ADQUISICIÓN LEGAL DE DERECHOS REALES SOBRE MUEBLES POR SUBADQUIRENTE. La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

SUBADQUIRIENTE: También llamado tercer adquirente, es la persona que, mediante un contrato con una de

las partes en un contrato ya perfeccionado, recibe los derechos que en éste adquirió el ahora transmitente. El
subadquirente se coloca, hasta cierto punto, en el lugar del contratante que le ha cedido sus derechos en
el contrato primitivo.
LAS DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

La finalidad de las acciones posesorias es mantener (cuando el derecho está siendo turbado) o recuperar (si hay
desapoderamiento) el objeto sobre el que se tiene la relación de poder. Se requiere que exista: 1. actos materiales ya
producidos o de producción inminente 2. Intención de tomar la posesión, lo que se presume del acto material de
turbación o desposesión 3. Oposición por parte del poseedor o tenedor, que puede ser legal o vicioso 4. Intención de
hacerse poseedor (de lo contrario corresponde la acción de daños).

II. DOMINIO O PROPIEDAD PRIVADA

CONCEPTO JURÍDICO
DOMINIO: Es el derecho real por excelencia, el cual otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material
(consumiéndolo) y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.

DIFERENCIA ENTRE PROPIEDAD Y DOMINIO.

 La propiedad se distingue del dominio: la propiedad es mucho más amplia porque abarca bienes y cosas (género)
mientras que el dominio es la propiedad sobre la cosa (especie).
El dominio es la titularidad totalmente plena de la propiedad. Es decir que del bien no solo se tiene la (propiedad) sino
también su pleno uso (posesión).
Ejemplo: - Cuando existe un usufructo de una finca se puede ser propietario, pero que sea usufructuaria otra persona
(Se tiene la propiedad, pero no el dominio). - Si muere un señor, deja un bien, su hijo hereda la propiedad, y su viuda el
usufructo (derecho a "usarlo" o "habitarlo" mientras viva). El hijo no tiene dominio, sino tan solo es propietario.
El dominio el cual implica la facultad de uso y de disponer de la cosa, mientras que la propiedad hace relación a la
pertenencia del hombre sobre la cosa.

FUNCIÓN ECONÓMICA Y SOCIAL.

El dominio de una cosa integra el activo en el patrimonio de una persona, lo que otorga facultad para la obtención de
crédito (funcionando como garantía). En cuanto a lo social, permite el uso, goce y servirse de ella, sin poder ser
restringido por ninguna persona.

CARACTERES, CLASES Y EXTENSION DEL DOMINIO.


CARACTERES:
 ABSOLUTO: Este carácter es tomado como el derecho que mayor facultad posible adquiere una persona sobre una
cosa (más que este derecho no hay),pero ojo, no significa que la persona tenga poderes ilimitados, ya que siempre
estará limitado por las leyes que reglamenten su ejercicio.
 PERPETUO: No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio, el dominio no se pierde sobre
la cosa por más que no se esté haciendo uso de la misma, excepto por prescripción adquisitiva.
 EXCLUSIVO: Dos personas no pueden tener cada uno en el todo el dominio de la cosa, pero pueden ser propietarios
en común de la misma cosa por la parte que corresponda a cada uno (condominio).
 EXCLUYENTE: El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad
los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
 TRANSMISIBLE: Una persona no puede obligarse a no enajenarlo.

 CLASES:
 PERFECTO: Cuando es puramente de uno, es perpetuo y ninguna otra persona tiene derechos reales sobre la cosa.
 IMPERFECTO: Cuando debe resolverse en un cierto tiempo o al avenimiento de una condición o si se trata de un
inmueble gravado respecto de un tercero con un derecho real. Ej* servidumbre, usufructo, uso.
- DOMINIO FIDUCIARIO: Se adquiere en virtud de un fideicomiso, y dura solo hasta la extinción del fideicomiso
debiendo entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
Puede haber 4 sujetos: 1º Fiduciante (entrega), 2º Fiduciario (recibe), 3º Fideicomisario, 4º Beneficiario.
- DOMINIO REVOCABLE: Está sujeto a una condición o plazo resolutorio. Ej* Venta con cláusula de poder
arrepentirse, produciéndose la revocación por la manifestación de dicha voluntad.
- DOMINIO DESMEMBRADO: El titular del derecho de dominio comparte con otros sujetos las facultades que le
son exclusivas sobre la cosa. Ej. Usufructo. (2 personas tienen el derecho real, uno el dominio imperfecto y otro
el usufructo)

 EXTENSIÓN DEL DOMINIO:

EXTENSIÓN: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento
sea posible, excepto lo dispuesto por nomas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN: ENUMERACIÓN Y CONCEPTO DE CADA UNO.

 APROPIACIÓN: El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño se adquiere por apropiación.
o Son susceptibles de apropiación: - Las cosas abandonadas, - Los animales que son el objeto de la caza y de la
pesca, - El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
o No son susceptibles de apropiación: - Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario. – Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno. – Los
animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro
inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no se empleo artificios para atraerlos. – Los tesoros.
 TRANSFORMACIÓN: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea
posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación es de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado todo daño, si no prefiere
tener la cosa en su nueva forma; pero si la prefiere, debe pagar al transformador de su trabajo o el mayor valor que
haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia
es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el
valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa
puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la
materia y del daño.
 ACCESIÓN: Existe cuando una cosa acrece a otra, por adherencia natural o artificial, perteneciendo ambas cosas a
distintos propietarios.
- NATURAL:
 o Aluvión: Existe cuando las corrientes de ríos no navegables depositan, en su curso, arena sobre un
territorio ribereño acrecentándolo paulatinamente.
o Avulsión: Presupone un brusco acrecentamiento causado por una fuerza súbita. Ej* inundación.
- ARTIFICIAL:
o Construcción
o Siembra
o Plantación

 TRADICIÓN: Modo de adquisición derivado. Consiste en la entrega y recepción voluntaria de una cosa mediante
actos materiales ejecutados por quien lo entrega y quien lo recibe, o por uno de ellos con asentimiento del otro.
 SUCESIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS: Modo derivado de adquisición.
 PRESCRIPCIÓN: Modo originario de adquisición.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
CONCEPTO: Modo de adquirir el derecho por el cual el poseedor de una cosa adquiere la propiedad de ella por la
continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Cuando un poseedor se comporta durante un largo tiempo como si lo fuera la ley premia su actividad por medio de este
modo y le concede la titularidad del derecho sobre ese bien.

 LA PRESCRIPCIÓN BREVE
La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante 10 años (plazo). Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2 años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
REQUISITOS:
- PLAZO: 2 años (muebles) 10 años (inmuebles)
- JUSTO TITULO: Acto jurídico celebrado con la intención de transmitir el dominio.
- BUENA FE: El efecto de la prescripción es consolida la adquisición hecha, ya adquirida con justo título y buena fe.

 LA PRESCRIPCIÓN LARGA
Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20 años.
No puede invocarse contra el adquiriente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que
no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
REQUISITOS:
- Posesión con ánimo de dueño continua e ininterrumpidos
- Plazo: 20 años
- Si no existe justo título o buena fe.

LÍMITES DEL DOMINIO.

 Normas administrativa: Aplicables a cada jurisdicción (edificaciones urbanas, normas arquitectónicas, espacios libres
para jardines, entre otras) para procurar el interés público.
 Cláusulas de inenajenabilidad : Como todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le
prohíbe es comprometerse a no enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su
circulación.
 Inmisiones: Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y
la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
 Camino de sirga: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda
la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
 Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que
altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
 Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obr a. Si es indispensable poner andamios u otras
instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del
inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.

GARANTÍAS DE LA PROPIEDAD.
 FRENTE A LOS PARTICULARES: Las ACCIONES REALES:
Son aquellas que se ejercen contra todos, a diferencia de las acciones personales que se ejercen contra personas
determinadas.
Las acciones reales que se usan para recuperar la propiedad perdida son: la reivindicación, la confesoria y la
negatoria.
o La acción reivindicatoria es aquélla en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el
demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la
devolución de dicha cosa.
o La acción confesoria compete contra cualquiera que incumplan con los derechos inherentes a la posesión de
otro, como sus servidumbres activas, las restricciones y límites al dominio por razones de vecindad.
o La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el
dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto
reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

 FRENTE AL ESTADO: La EXPROPIACIÓN.

Solo puede ser a causa de utilidad pública de los intereses con sentencia fundada en la ley, debe ser indemnizada
previamente, y de manera justa.

III. CONDOMINIO
CONCEPTO
Es el derecho real de propiedad sobre una cosa mueble o inmueble que pertenece en común a varias personas y que le
corresponde a cada una por una parte indivisible. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley
o el título dispongan otra proporción.
 ELEMENTOS:
- Pluralidad de sujetos: Los copropietarios son 2 o más.
- Unidad de objeto: Es uno solo.
- Cuotas partes IDEALES: Parte indivisa, idealmente determinada. No se trata de una porción concreta, sino de una
fracción o porcentaje. La determinación se hace en abstracto, por eso se habla de porciones ideales. Ej: Si somos
 condóminos de una casa de 2 pisos, uno no es dueño de la planta baja y el otro de la alta, sino que todo es de
todos, salvo que se divida.

EL CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA

La división de la cosa común se puede pedir en cualquier momento y cualquier condómino puede hacerlo. La situación
de indivisible es inestable, porque cualquier condómino puede pedir la división, excepto que se haya convenido la
indivisión.
PARTICIÓN DEL CONDOMINIO.
o JUDICIAL: Cuando hay incapaces, personas ausentes, o no hay acuerdo entre las partes.
o NO JUDICIAL: A través de un escribano.
o EN ESPECIE
o EN DINERO

EL CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA

El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado.
 TEMPORARIA: La indivisión es impuesta, por lo que no puede pedirse la división en cualquier momento.
Los condóminos pueden realizar un convenio para suspender la partición por un plazo que no exceda de 10 años. Si
la convención no fija plazo, o tiene plazo incierto o superior a 10 años, se considera celebrada por ese tiempo. El
plazo que sea inferior a 10 años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
 PERDURABLE: Existe cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la
división. Ej* Galerías que dan acceso a todos los locales que se encontraron en su interior.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS.

 DERECHOS CON RESPECTO A LA PARTE INDIVISA (es la parte correspondiente a cada uno en el todo de la cosa):
- Disponer de su parte indivisa.
- Gravar su parte indivisa (constituir prenda o hipoteca), pero el resultado de ella queda subordinado al resultado
de la partición.
- Construir usufructo sobre su parte.
- No puede alquilarla porque no sabe dónde recae materialmente su parte indivisa, para hacerlo requiere el
consentimiento de los demás condóminos. Lo mismo sucede con la servidumbre.
 DERECHOS CON RESPECTO A LA COSA COMÚN:
- Usar y gozar de la cosa común conforme a su destino.
- Pueden hipotecar o vender la cosa común, siempre que todos ellos estén de acuerdo.

 OBLIGACIONES:
- Contribución de gastos inherentes a la conservación y reparación de la cosa común.
- Comunicar a los demás los provechos de la cosa (rentas o frutos).
- Indemnizar daños causados a la cosa.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL: CONCEPTO. CONSTITUCIÓN. ELEMENTOS.

 CONCEPTO: Es el derecho real sobre una cosa, consistente en una unidad funcional sobre un inmueble, que se
proyecta en forma exclusiva sobre un sector privativo del titular, y en común con los propietarios de las demás
 unidades sobre las partes comunes destinadas a hacer posible, facilitar o proporcionar mayores comodidades al uso
y goce de la referida unidad.
Se distingue, por lo tanto:
- El edificio en su conjunto.
- Sus distintos elementos: privativos (los pisos o locales) y comunes (las zonas comunes del edificio: ascensores,
escaleras, patios, porterías).

La forma de funcionar de la Propiedad Horizontal es la siguiente: yo soy propietario, por ejemplo de un piso, y como tal
soy independiente de los demás propietarios, pero a la vez soy propietario, con todos los demás, de los elementos
comunes del edificio entero (escaleras, ascensor...). Así, y como comparto con los demás el resto del edificio (que no sea
pisos o locales), soy titular de una cuota de participación sobre los mismos (un porcentaje), cuota que es inseparable del
piso del que soy propietario.

 CONSTITUCIÓN: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar,
por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El
reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
 ELEMENTOS:
- COSAS Y PARTES COMUNES: Son comunes a todos los propietarios, por lo que ninguno puede alegar derecho
exclusivo. Cada propietario puede usarlas conforme su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los
demás propietarios.
- COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES: Terreno; los pasillos, vías o elementos que comunican unidades
entre si y a éstas con el exterior; los techos, azoteas, terrazas y patios solares; cimientos, columnas, vigas, muros y
demás estructuras; los locales e instalaciones de los servicios centrales; cañerías y cableados; la vivienda para
alojamiento del encargado; ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; los muros exteriores y los divisorios
de unidades entre sí; todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
- COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES: Piscina, solárium, gimnasio, lavadero, salón de usos múltiples.
- COSAS Y PARTES PROPIAS: Propias con respecto a la unidad funcional, que son susceptibles del derecho exclusivo.

EL CONSORCIO
Es el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, las cuales constituyen la persona jurídica consorcio (es una
persona jurídica distintas a las personas de condominio). Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea
por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES.

- Intervenir, ser citado y participar con voz y voto en las asambleas. Facultades en general
- Disponer de la unidad funcional que le pertenece.
- Puede hipotecar la unidad funcional que le corresponde. Facultades jurídicas
- Construir otros derechos reales (usufructo, uso, habitación).
- Sobre la parte exclusiva, tiene todos los derechos inherentes al dominio. Facultades materiales
- Sobre las partes comunes, puede hacer uso sin perturbar el uso del resto de los copropietarios.
- Hacer frente a los gastos de conservación y mantenimiento del depto propio.
- Abonar los impuestos, tasas y contribuciones. Cargas y obligaciones
- Abonar las expensas (gastos comunes a todos los copropietarios)
LA PREHORIZONTALIDAD. CONCEPTO
Son contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal.
El nuevo código establece que para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen
de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el
riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que
el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de esta obligación priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquiriente a menos que
cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquiriente de sus derechos contra el enajenante.

LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ESPECIALES: NOCIONES DE CADA UNA.

 CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Los conjuntos inmobiliarios son manifestaciones modernas del derecho de propiedad, relativas a uno o más
inmuebles determinados, que tienden a satisfacer diversas finalidades, que sus múltiples titulares (personas físicas o
jurídicas por igual) no pueden obtener de manera aislada e  individual, por la imposibilidad material o jurídica que
presentan a estos efectos, las cosas que constituyen su objeto, en todo o en parte, o por resultar en los hechos su
aprovechamiento exclusivo, excesivamente oneroso para los interesados.
(Es similar a la propiedad horizontal pero con espacios más amplios. Están sometidos al reglamento).
 TIEMPOS COMPARTIDOS: Existe cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compartibles con su destino.
 CEMENTERIOS PRIVADOS (art. 2103): Son los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos. Se es dueño de una parcela pero condominio de camino, jardín, capilla. Se pagan expensas. No constituye
garantía.