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TRIBUNAL REGISTRAL

R E SO L U CI Ó N N. ° 3 89 – 2 0 2 0 –SU N AR P – T R – T

Trujillo, 14 de agosto de dos mil veinte.

APELANTE : JULIO RODOLFO SALGADO GARCÍA

TITULO : 2719297 – 2019 del 13.1.2019
RECURSO : 49 – 2020
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° VII - SEDE HUARAZ
REGISTRO : DE PREDIOS DE HUARAZ
ACTO(S) : INMATRICULACIÓN
SUMILLA(S) :
Inmatriculación de predios rurales ubicados en zona no catastrada
En el caso de predios rurales ubicados en zona no catastrada, se requiere
que en el título de adquisición conste de manera obligatoria el área, linderos
y medidas perimétricas del predio, salvo rectificación o determinación de
área, linderos y medidas perimétricas en virtud del procedimiento
respectivo. En este último supuesto, el plazo para inmatricular se
computará desde la fecha del instrumento público rectificatorio.
Inmatriculación de predios ubicado sobre lagunas, cursos de agua y
quebradas
Por mandato del artículo 7 de la Ley 29338 (Ley de Recursos Hídricos) las
quebradas, ríos, lagunas o algún cuerpo de agua constituyen bienes de
dominio público hidráulico, por lo que tratándose de la inmatriculación de
bienes ubicados sobre aquéllos, se requiere adjuntar la documentación
expedida por la Autoridad Administrativa del Agua donde se indique que no
se está afectando o alterando las características de los bienes por donde
discurre o asienta el agua.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inmatriculación
del predio rústico denominado «Jinchis», con un área de 489.22 hectáreas,
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ubicado en los sectores Wilson, Carpa y Llacsha, distrito de Ticapampa,
provincia de Aija, departamento de Ancash, a favor de la Compañía Minera
Lincuna SA.
Para tal efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
― Solicitud de inmatriculación suscrita por el recurrente.
― Parte de la escritura pública n.° 883 del 19.3.2010 otorgada por el
notario de Huaraz Régulo Victorino Valerio Sanabria.
― Copia fedateada del oficio n.° 294-2018-GRA-DRA/DTPRCC/UT del
22.3.2019 suscrito por el ing. Máximo Camino Lorio, director de
titulación de predios rurales y comunidades campesinas de la Dirección
Regional de Agricultura de Ancash (DRAA).
― Copia fedateada del informe técnico n.° 000201-2019-GRA-GRDE-
DRA//DTPRCC/UT del 22.3.2019 suscrito por el ing. José Luis Neyra
Dextre.
― Certificado negativo de zona catastrada n.° 00009-2019-GRA-
DRA/DTPRCC del 5.3.2019 suscrito por el ing. Máximo Camino Lorio,
director de titulación de predios rurales y comunidades campesinas de
la DRAA.
― Memoria descriptiva y plano perimétrico visado por la DRAA, con la
intervención del ing. Alejo Julián Camones Patricio.
― Copia simple de carnet de verificador catastral.
― Copia simple de certificado de habilidad.
― Con el recurso de apelación se presentó documento suscrito por el
notario de Huaraz Régulo V. Valerio Sanabria dirigido al recurrente,
adjuntando copias de la minuta n.° 802.
― Con fecha 12.2.2020 se presentó escrito adjuntando «medio probatorio
para mejor resolver».
También forman parte del presente título el informe técnico n.° 10395-2019-
Z.R.NºVII-SEDE-HUARAZ/UREG/CAT del 29.11.2019 suscrito por la ing.
Jackelin S. Sánchez Rodríguez, profesional del área de catastro de la Zona
Registral N.° VII-Sede Huaraz.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue tachado sustantivamente por la registradora pública (e) Karen
Diana Carrasco Milla con fecha 4.12.2019, bajo los fundamentos que se
reproducen cabalmente a continuación:
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Salgado interpuso recurso de apelación presentado el 24.1.2020
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por la Oficina Registral de Huaraz, con la intervención del abogado Clever
Ramón Mauricio Zapata, bajo los fundamentos que se resumen a
continuación:
― Señala en primer lugar que únicamente se pronunciará sobre el
extremo de la tacha referida a la observación del área de catastro y, en
relación a los otros argumentos, no emitirá pronunciamiento debido a
que la Registradora se ha excedido en sus funciones, pues no ha tenido
en cuenta que anteriormente el Tribunal Registral ya se pronunció en
otro título sobre la misma rogatoria mediante la Resolución N.° 724-
2019-SUNARP-TR-T, por lo que –afirma– debe darse cumplimiento al
artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos.
― Amparándose en la doctrina, refiere que una de las características del
sistema notarial latino es que el documento producido por el notario (la
escritura pública) goza de un privilegiado valor probatorio, en donde
antes de recibir la declaración de voluntad de las partes, explora la
intención de los contratantes, los asesora y expresa el propósito
querido en la forma más acorde a la legalidad y a los fines lícitos que
los particulares pretenden lograr, esto es, entre otros verifica que el
objeto del acto jurídico sea física y jurídicamente posible.
― Argumenta que en el caso concreto el notario Régulo Valerio Sanabria
ejerció la función de dar forma (ajustado a la legalidad) y fe (ajustado a
la verdad) al acto jurídico de compraventa del predio «Jinchis»,
verificando, entre otros, que éste se encontraba identificado y
plenamente delimitado, conforme se dejó constancia en la cláusula
segunda: objeto del contrato de la escritura pública, en donde se indica
que el bien es el indicado en el plano superficial que como anexo 1 se
adjunta en la escritura. El notario verificó entonces que el objeto materia
del contrato era física y jurídicamente posible.
― Alega que de una valoración conjunta de la escritura pública de
transferencia de derechos de propiedad y posesión de fecha 19.3.2010
y el plano superficial que consta en su anexo 1 se puede determinar
que el predio «Jinchis» cuenta con las siguientes datos técnicos: área:
489.22 ha (ver cláusula primera de la escritura: antecedentes), linderos
(ver cláusula segunda de la escritura: objeto del contrato), medidas
perimétricas (ver plano superficial en el anexo 1 de la escritura en el
cual se consignan las distancias que hay entre sus lados y vértices).
― Señala que con el recurso se está adjuntando instrumento público a
través del cual el notario Regulo V. Valerio Sanabria indica que en su
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archivo notarial (minutario) obra archivado el plano superficial (que
forma parte integrante de la escritura) a que se refiere la cláusula
segunda del contrato, con lo cual se prueba que el predio submateria
se encuentra plenamente identificado y delimitado.
― Señala por último que la rogatoria de inmatriculación es por un área de
487.5320 ha que consta en el plano superficial que como anexo 1 forma
parte de la escritura pública de compraventa.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

El predio objeto de inmatriculación carece de antecedente registral, según
lo señalado por el área de catastro mediante su informe n.° 10395-2019-
Z.R.NºVII-SEDE-HUARAZ/UREG/CAT de fecha 29.11.2019.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza. El informe oral
estuvo a cargo del abogado Clever Ramón Mauricio Zapata.
La rogatoria del título bajo examen ya ha sido evaluada por este Colegiado
a través de la Resolución N.° 724-2019-SUNARP-TR-T de fecha
25.9.20191. Amparándonos en criterios rectores del Tribunal Registral, en
aquella oportunidad se dijo básicamente que en el caso de predios rurales
ubicados en zona no catastrada, como era el predio «Jinchis», se requería
que en el título de propiedad conste de manera obligatoria su área, linderos
y medidas perimétricas, de lo contrario debían éstos determinarse en virtud
del procedimiento respectivo.
En esta nueva presentación, la registradora (e) Carrasco, amparándose en
el informe técnico de Catastro, ha reparado que no se puede determinar
que el predio descrito en el título de propiedad sea el mismo descrito en la
documentación gráfica, en razón de que en aquél no constan las medidas
perimétricas; reiterando que por tratarse de un predio rural situado en zona
no catastrada debe constar de manera obligatoria su área, linderos y
medidas perimétricas.
El apelante admite la condición de predio rústico ubicado en zona no
catastrada, pero refiere que de una evaluación conjunta de la escritura
pública y el plano superficial adjunto como anexo 1 se puede determinar
que el predio materia de inmatriculación cuenta con área, linderos y
medidas perimétricas.

1 Que resolvió el Título N.° 1008752-2019 del 30.4.2019.

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Entonces, según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende
que la cuestión a determinar es la siguiente:
Para la inmatriculación de un predio rústico ubicado en zona no catastrada:
¿es obligatorio que en el título de dominio consten su área, linderos y
medidas perimétricas?

VI. ANÁLISIS:
1. La rogatoria versa sobre la inmatriculación de un predio. Conviene señalar
nuevamente que esta institución jurídica es definida por el artículo 16 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) como «el acto
por el cual se incorpora un predio al Registro. Dicha acción se realiza con
la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta». Por mandato
del artículo 2018 del Código Civil, para inmatricular inmuebles se requiere
acreditar títulos por un período ininterrumpido de 5 años o, en su defecto,
títulos supletorios. El indicado plazo es el mismo que el segundo párrafo
del artículo 950 del citado Código exige para que un poseedor de buena fe,
que tiene justo título, adquiera por prescripción la propiedad de un
inmueble. Asimismo, el título al cual se refieren estas normas para justificar
la inmatriculación debe constar en instrumento público conforme al principio
de titulación auténtica contemplado en el artículo 2010 de la norma
sustantiva.
2. Las exigencias para la inmatriculación de un bien generalmente son
mayores a las impuestas a otro tipo de solicitudes de inscripción (como, por
ejemplo, las transferencias de dominio). En efecto, en estas últimas el
derecho del transferente ya se encuentra acreditado e inscrito en el registro,
presumiéndose válido y exacto, resultando suficiente el título traslativo de
dominio para respetar el tracto sucesivo y el orden lógico de la partida
registral. En cambio, en la inmatriculación no existe ninguna referencia
tabular que sustente el derecho adquirido, de allí que la necesidad de
certeza acerca de la existencia del derecho sea mayor. Adicionalmente se
exige que el predio contenido en el título inmatriculante conste
individualizado, a fin que pueda ser diferenciado de otros predios en base
a distintos elementos, encontrándose entre los más comunes el área,
linderos y medidas perimétricas, lo que no quiere decir que sean los únicos.
3. Por otro lado, para la inmatriculación de inmuebles se requiere de la
información gráfica que permita delimitar adecuadamente el objeto del
derecho de propiedad, en este caso la finca que abrirá el folio. Por ello,
debe formar parte del título inmatriculador la información gráfica (memoria
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descriptiva y planos) que por mandato legal debe acompañarse, la cual
tiene carácter de complementaria, por lo que debe adecuarse al título de la
inscripción. Asimismo, los datos o información que fluyan del título en su
integridad deben ser coherentes o coincidentes entre sí.
4. Como se dijo, con el título venido en grado nuevamente se solicita la
inmatriculación de un predio rural de 489.22 hectáreas, denominado
«Jinchis», ubicado en los sectores Wilson, Carpa y Llacsha, en el distrito
de Ticapampa, provincia de Aija, departamento de Ancash. Apreciamos
que la escritura pública de transferencia de derechos de propiedad y
posesión n.° 883, de fecha 19 de marzo de 2010, extendida por el notario
de Huaraz Régulo Victorino Valerio Sanabria es la misma presentada en el
anterior título (1008752-2019), entonces, reiteramos –en principio– que si
bien dicho instrumento acredita el derecho de propiedad a favor de la
Compañía Minera Lincuna SA, no precisa las medidas perimétricas del
predio, sino únicamente el área y los linderos, por lo tanto, se
desconocen los límites o la poligonal que encierra este derecho. Ello
es así porque las medidas perimétricas, en tanto son una expresión
numérica de los linderos (líneas referenciales que delimitan una finca de
otra), delinean el área que es la extensión superficial o ámbito físico de la
finca, el que debe ser expresado necesariamente en el sistema métrico
decimal. A la sazón, son las medidas perimétricas aquellas que determinan
el área del predio, en otras palabras, el predio es la unidad física que
materialmente es definido por las medidas perimétricas. Adicionalmente,
existe una necesidad de individualizar el predio, esto es, se necesita su
clara determinación para poder establecer la base objetiva sobre la que
recaen los derechos que se publicitan.
5. Cabe señalar que la ausencia de medidas perimétricas del predio
submateria también ha sido advertida por el área de catastro en esta nueva
presentación, a través de su informe n.° 10395-2019, motivo por el cual no
ha podido determinar si los datos técnicos del predio graficados en los
documentos técnicos (memoria descriptiva y plano visados por la autoridad
regional) corresponden al predio descrito en la escritura pública de
transferencia de fecha 19.3.2010. Dicho informe técnico es vinculante para
las instancias registrales al amparo del artículo 11 del RIRP y el vigésimo
segundo precedente de observancia obligatoria en el X Pleno del Tribunal
Registral.
6. En este punto, el recurrente ha señalado tajantemente que de una
evaluación conjunta de la escritura pública y el plano superficial adjunto
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como anexo 1 se puede determinar que el predio materia de inmatriculación
cuenta con área, linderos y medidas perimétricas. La primera instancia
cuestionó dos aspectos sobre el mencionado plano: i) no figuran en él los
linderos y medidas perimétricas del predio y ii) no hay manera de
determinar que el plano sea el anexo 1 a que se refiere la escritura pública.
7. Esta Sala verifica, en principio, que –en efecto– en la cláusula segunda del
contrato de compraventa elevado a la mencionada escritura se hace
referencia a que el predio rústico objeto del contrato es aquel «de acuerdo
a las coordenadas de superficie, linderos y medidas perimétricas, y al plano
superficial, que como anexo n.° 1 debidamente suscrito por las partes
integra el presente contrato…». De la revisión de la escritura pública se
evidencia que el aludido plano superficial no se encuentra insertado en ella,
habiéndose adjuntado aparte en copia legalizada notarialmente, por tanto,
se demuestra –hasta aquí– que no hay manera de determinar que el plano
sea el referido anexo 1 a que hace mención la escritura. Con el recurso de
apelación se presentó comunicación del notario Régulo V. Valerio Sanabria
adjuntando la minuta de compraventa y sus anexos que dieron mérito a la
extensión de la escritura pública de fecha 19.3.2010, sin que en éstos
consten el plano superficial.
8. Sin embargo, con fecha 12.2.2020 se presentó directamente al despacho
de esta Sala un escrito adjuntando «medio probatorio para mejor resolver».
Se verifica que a través de este documento el notario Régulo V. Valerio
Sanabria informa lo siguiente: «en lo que respecta a la Escritura Pública N°
883 de fecha 19 de marzo del 2010, Minuta 802, que efectivamente se
encuentra un Plano, ello obra en foja 10737 del tomo 40 – 2010 de mi
archivo minutario, en cual queda insertado en la presente» [sic]. Como se
aprecia de la comunicación notarial transcrita, el notario declara
expresamente que el plano, que correspondería al denominado anexo 1,
forma parte de la escritura pública de fecha 19.3.2010. En otras palabras,
el notario omitió incorporar dicho plano en el protocolo (parte) notarial de la
escritura pública en cuestión.
9. Ahora bien, atendiendo a que dicho plano formaría parte del instrumento
público señalado, es preciso que ese documento conste inserto (descrito o
como anexo) en la escritura, por tratarse el plano de un documento que
contiene el objeto (área, linderos y medidas perimétricas) sobre el que
recae el predio materia de inmatriculación y, aparentemente, determinaría
su individualización. Al respecto, debe traerse a colación el segundo párrafo
del artículo 48 del Decreto Legislativo del Notariado, según el cual el notario
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podrá rectificar el error en la escritura pública, en relación a su propia
declaración, con un instrumento aclaratorio sin necesidad que intervengan
los otorgantes, informándoles de este hecho al domicilio de estos últimos.
En línea concordante, el artículo 96 del mismo cuerpo normativo también
establece que son también susceptibles de incorporarse al protocolo
notarial los documentos que las partes soliciten. Por tal motivo, es
imprescindible el otorgamiento de una escritura pública rectificatoria
en la que se incorpore el plano superficial (anexo 1), a fin de dar
cumplimiento al principio de titulación auténtica previsto en el artículo 2010
del Código Civil. Sólo a través de dicha instrumentalización podrá
determinarse que el plano adjuntado sea el anexo 1 a que se refiere la
escritura pública del 19.3.2010, sin perjuicio del análisis técnico que deberá
efectuar el área de catastro. Es de precisar que la incorporación del plano
en el instrumento público de ninguna manera supone aclaración y/o
modificación en relación a la ubicación, área, linderos y medidas
perimétricas del predio submateria.
10. Ahora bien, asumiendo que el plano inserto en la comunicación del notario
Valerio tiene la misma forma y características que el plano adjuntado
inicialmente a la escritura pública, debemos indicar sobre el particular que
el área de catastro a través del informe técnico n.° 10395-2019 ha
señalado: «[s]obre el plano adjuntado a la escritura pública, éste no
contempla los requisitos establecidos en la Directiva N.° 003-2014-
SUNARP-SN. Además las medidas perimétricas no se encuentran
graficadas y el área y el perímetro consignados discrepan de lo
consignado en los documentos técnicos (plano y memoria
descriptiva)». Así, el numeral 5.1 de la Directiva N.° 003-2014-SUNARP-
SN2 refiere que en los casos de inmatriculaciones se requerirá informe
predio del área de catastro, para lo cual debe acompañarse la
documentación técnica (planos y memorias descriptivas) cumpliendo los
requisitos señalados en el numeral 5.2 de la misma Directiva3;

2 Directiva que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios y en otros registros que
requerirán informe previo del área de catastro para acceder a su inscripción, así como los requisitos
que deben contener los planos y memorias descriptivas, aprobada mediante la Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.º 189-2014-SUNARP-SN, del 31 de julio de
2014.
3 «5.2. Requisitos Técnicos que deben contener los planos y memorias descriptivas que se

adjuntan a los supuestos señalados en el numeral 5.1

Los requisitos técnicos de los planos y memoria descriptiva detallados a continuación solo serán
exigibles a los actos mencionados en el ítem 5.1, exceptuando de dichos requerimientos a aquellos
títulos que por norma especial no requiera la presentación de dichos documentos o dicha norma
especifique otros requisitos técnicos.
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adicionalmente, indicó el área técnica que el documento gráfico carece de
medidas perimétricas y que su área y perímetro discrepan con el plano y
memoria presentados (visados por la autoridad regional). En efecto, el área
señalada en el documento gráfico del título de propiedad es de 489.22 ha
y en el plano y la memoria acompañados 487.5320 ha.
11. Por tanto, aun cuando se haya determinado de la documentación adjuntada
con esta nueva presentación, a través de la cual se informa, bajo fe notarial,
que el plano superficial sí formaría parte de la escritura pública del
19.3.2010 en calidad de anexo 1, dicho documento gráfico no cumple con
los requisitos establecidos en el numeral 5.2 de la Directiva 003-2014-
SUNARP-SN y es, adicionalmente, discordante con los demás documentos
técnicos presentados (predio de 487.5322 ha). Visto de esta manera,
subsistiría la discrepancia advertida por Catastro. En consecuencia, se
revoca la tacha formulada por la primera instancia y se decreta que el
título bajo examen adolece del defecto subsanable señalado en el presente
considerando.
12. Sin perjuicio de lo anterior, debemos señalar que, en el caso de autos,
nuevamente se acompañó el certificado negativo de zona catastrada n.°
00009-2019-GRA-DRA/DTPRCC del 5.3.2019 expedido por la Dirección de

a) El plano perimétrico y plano de ubicación deberán estar elaborados en una escala gráfica
convencional (1/50, 1/100, 1/200, 1/500, 1/1,000, 1/5,000, 1/10,000 y otros) que permita la
visualización y verificación de los datos técnicos, georeferenciada a la Red Goedésica Nacional
referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, debiendo graficarse el Norte, la
cuadrícula, los vértices, las medidas perimétricas de cada tramo, el perímetro total, los
colindantes y el área del predio.
b) El membrete del plano deberá contener la siguiente información: tipo de plano, escala, fecha,
departamento(s), provincia(s) y distrito(s), nombre del profesional competente o verificador que
elaboró el plano.
c) La Memoria Descriptiva, deberá de contener la descripción literal de los linderos, medidas
perimétricas y área de los predios materia de inscripción, así como la fecha de elaboración de la
misma.
Para el caso de la inmatriculación de predios, la memoria descriptiva deberá de contener los
nombres de los propietarios y/o posesionarios de los predios colindantes, la cual deberá estar
firmada y sellada por el verificador o profesional responsable.
d) Los planos deberán estar firmados y sellados por el verificador o profesional responsable,
debidamente visado por la autoridad municipal o administrativa respectiva, cuando corresponda.
e) Para el caso de inmatriculación deberá presentarse adicionalmente lo siguiente:
[…]
Si el predio, corresponde a un lote rústico, deberá de presentarse el plano de ubicación, donde se
grafique referencias físicas y detalles topográficos no perecederos que existieran en el lugar, tales
como los trazos y toponimias de ríos, quebradas, acantilados, zonas arqueológicas, y otros que
ayuden a determinar la ubicación del predio; asimismo el área del predio a evaluar deberá estar
expresada en hectáreas y con una aproximación a cuatro decimales.
Los planos presentados podrán ser adjuntados en medios magnéticos (formato DXF, o DWG o
SHAPEFILE)».
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Titulación de Predios Rurales y Comunidades Campesinas de la Dirección
Regional de Agricultura de Ancash, así como plano y memoria descriptiva
suscritos por verificador catastral inscrito en el índice de verificadores de la
Sunarp, los cuales de por sí acreditan que mediante el título venido en
apelación se procura la inmatriculación de un predio rural4 ubicado en zona
no catastrada. Entonces, este Colegiado nuevamente hace saber que el
predio denominado «Jinchis», de 489.22 hectáreas, se encuentra ubicado
en zona no catastrada, supuesto en el cual –según la precisión acordada
en el acuerdo del Pleno CIX5– en el título de dominio constituido por la
escritura pública de fecha 19 de marzo de 2010 tendría que constar de
manera obligatoria su área, linderos y medidas perimétricas, a fin de
individualizarlo respecto de otros predios. Estos datos, como ya se ha
indicado, constarían en el plano (anexo 1) que debe insertarse en el referido
instrumento público.
13. En este punto, haciendo suya la observación técnica de catastro, la
Registradora ha señalado que los documentos técnicos presentados
(memoria descriptiva y plano) cuentan con un sello del Gobierno Regional
de Ancash – Dirección Regional de Agricultura que dice: «válido
únicamente para proceso judicial no registrable». Esta atingencia no
constituye ningún obstáculo para dar mérito a la documentación gráfica,
pues la entidad regional se limitó a visarla, siendo que su elaboración
estuvo a cargo de un verificador catastral inscrito en la Sunarp, quien es el
responsable de su elaboración y de que el predio descrito en ella sea el
que existe en la realidad. En otras palabras, la ley prevé que la

4 La naturaleza rural del predio en cuestión ha sido corroborada por la misma entidad agraria
mediante la copia fedateada del oficio n.° 294-2018-GRA-DRA/DTPRCC/UT del 22.3.2019, que
corre en el presente título.
5 Recordemos –pues ya se indicó en la Resolución N.° 724-2019-SUNARP-TR-T– sobre la

individualización del predio para efectos de su inmatriculación que en el Pleno CVI del Tribunal
Registral, realizado el 24.5.2013, se adoptó el siguiente acuerdo plenario: «La individualización del
predio en el título de adquisición para su inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros
predios sobre la base a distintos elementos. No es indispensable que en el título de adquisición
conste su área, linderos o medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se
adjunta provenga de ente generador de Catastro». La segunda parte del este criterio rector fue
precisado en el CIX Pleno del Tribunal Registral, realizado el 28.8.2013, bajo los siguientes términos:
«… significa que en todos los títulos que se presenten relativos a la inmatriculación de predios
urbanos o rurales, deberá constar en el título de adquisición el área, linderos y medidas perimétricas
del predio, a no ser o salvo que se adjunte documentación técnica emitida por ente generador de
catastro, requisito que solo podría cumplirse para los predios situados en regiones catastradas».
Adicionalmente, en el citado Pleno se concluyó tajantemente que «para los predios tanto urbanos
como rurales situados en zonas no catastradas tendría que constar de manera obligatoria el área,
linderos y medidas perimétricas del predio en el título de dominio, salvo rectificación o determinación
de áreas, linderos y medidas perimétricas en virtud del procedimiento respectivo».
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inmatriculación de un predio ubicado en zona no catastrada requiere, entre
otros documentos, de un plano suscrito por un verificador catastral, por lo
tanto, habiéndose alcanzado dicho instrumento se ha satisfecho la
exigencia legal. Téngase en cuenta que dicha documentación tiene
respaldo en el certificado negativo de zona catastrada presentado. Por
tanto, se revoca este extremo del informe de catastro transcrito en la
observación recurrida.
14. Por otra parte, en ejercicio de su derecho de contradicción, el recurrente
manifiesta que la registradora Carrasco ha esgrimido «otros argumentos»
denegatorios sin considerar lo expuesto en la Resolución N.° 724-2019-
SUNARP-TR-T, lo que supone –afirma– atentar contra el artículo 33 del
Reglamento General de los Registros Públicos. No menciona cuáles son
esos «otros argumentos», sin embargo, revisando el contenido de la tacha
sustantiva recurrida se aprecian dos observaciones adicionales a las ya
planteadas en los acápites precedentes: i) del plano de ubicación del predio
submateria se grafican lagunas, cursos de agua y una quebrada por el
lindero este; y ii) existe una contradicción interna en el informe técnico n.°
000201-2019-GRA-GRDE-DRA//DTPRCC/UT que no define la naturaleza
del predio.
15. En principio, las reglas de calificación para la primera instancia se
encuentran establecidas en el invocado artículo 33 del Reglamento General
de los Registros Públicos6, el que, entre otras cosas, dispone que si un

6 «Artículo 33.- Reglas para la calificación registral

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
a) En la primera instancia:
[…]
a.2) Cuando en una nueva presentación el Registrador conozca el mismo título o uno con las mismas
características de otro anterior calificado por él mismo, aunque los intervinientes en el acto y las
partidas registrales a las que se refiere sean distintos, sin perjuicio de lo dispuesto en el literal c),
procederá de la siguiente manera:
* Si el título que calificó con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido tachado por
caducidad del asiento de presentación sin que se hubieren subsanado los defectos advertidos, no
podrá realizar nuevas observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, podrá desestimar las
observaciones formuladas al título anterior.
[…]
Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentación, sólo se
aplicará lo dispuesto en este literal cuando el título es nuevamente presentado dentro del plazo de
seis meses posteriores a la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado
los documentos que forman parte del título.
El funcionario responsable del Diario dispondrá lo conveniente a fin de garantizar la intangibilidad
de los documentos que forman parte del título tachado durante el plazo a que se refiere el artículo
anterior.
[…]».
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título que se calificó con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido
tachado por caducidad del asiento de presentación sin que se hubieren
subsanado los defectos advertidos, no podrá realizar nuevas
observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, en el caso de títulos
tachados por caducidad del asiento de presentación, sólo se aplicará esta
regla de no formular nuevas observaciones, cuando concurren dos
supuestos: i) que el nuevo título (asiento de presentación) sea nuevamente
presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificación de
la tacha y ii) que el presentante no hubiera retirado los documentos que
forman parte del título tachado.
16. En el caso materia de análisis, se advierte del sistema informático registral
que la documentación del título tachado 2019-1008752 fue retirado por el
usuario con fecha 12.11.2019, por lo tanto, a contrario sensu, la
registradora Carrasco se encontraba habilitada para realizar nuevas
observaciones. Se deja constancia que el título bajo examen pudo haber
sido presentado solicitando al Registrador que adjunte la documentación
que obraba en el título tachado y que se encontraba en mesa de partes, lo
que no ocurrió. En ese orden, lo afirmado por el recurrente en este extremo
carece de fundamento legal.
17. Ahora bien, teniendo en cuenta que el informe del área de catastro es
vinculante para las instancias registrales en aspectos netamente técnicos,
la Registradora (e) hizo suya la observación de aquélla, que advirtió que en
el plano de ubicación se grafican lagunas, cursos de agua al interior del
predio en consulta y una quebrada por el lindero este»7. Sobre el particular,
la Ley 29338 – Ley de Recursos Hídricos regula los bienes de dominio
público hidráulico. Establece en el artículo 7 que constituyen bienes de
dominio público hidráulico, sujetos a las disposiciones de esta ley, el agua
enunciada en el artículo 5 y los bienes naturales asociados a esta
señalados en el numeral 1 del artículo 6.
18. Los bienes asociados al agua pueden ser naturales o artificiales. Entre los
bienes naturales, que se encuentran enumerados en el numeral 1 del
artículo 6, se encuentran (literal f) los ríos, lagunas y (literal b) quebradas8.

7 Cabe señalar que en el caso planteado en la Resolución N.° 724-2019-SUNARP-TR-T, para

determinar la posible existencia de quebradas, lagunas y ríos dentro del predio materia de
inmatriculación, el área de catastro se sustentó en el uso de herramientas informáticas referenciales
como el Google Earth Pro, Google Maps o similares, las cuales –se dijo- no forman parte de la base
gráfica registral. En el presente caso, el área de catastró no se sustentó en dichas herramientas sino
en el plano de ubicación presentado.
8 El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (vigesimotercera edición, año 2014),

precisa como acepción de quebrada en América: «Arroyo o riachuelo que corre por un quiebra».
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Teniendo en cuenta lo señalado, los ríos, lagunas, quebradas y cualquier
otro cuerpo de agua constituyen bienes de dominio público pertenecientes
al Estado.
19. Ahora bien, en el artículo III del Título Preliminar de la Ley de Recursos
Hídricos se enuncian los principios que rigen el uso y gestión integrada de
los recursos hídricos. Entre ellos se encuentra el principio de
descentralización de la gestión pública del agua y de autoridad única, según
el cual «(p)ara una efectiva gestión pública del agua, la conducción del
Sistema Nacional de Gestión de los Recursos Hídricos es de
responsabilidad de una autoridad única y desconcentrada. La gestión
pública del agua comprende también la de sus bienes asociados, naturales
o artificiales». El artículo 14, por su parte, establece que la Autoridad
Nacional del Agua es el ente rector y la máxima autoridad técnico –
normativa del Sistema Nacional de Gestión de los Recursos Hídricos.
Por su parte, el reglamento de la Ley de Recursos Hídricos, aprobado por
Decreto Supremo 001-2010-AG, establece que la administración del agua
y de sus bienes asociados la ejerce de manera exclusiva la Autoridad
Nacional del Agua (ANA).
20. Resulta por tanto, al constituir los ríos, lagunas, quebradas y cualquier otro
cuerpo de agua bienes de dominio público pertenecientes al Estado, es la
ANA la que ejerce, de manera exclusiva, su administración. Siendo ello así,
conforme a la parte in fine del artículo 7 de la Ley 293389, para la presente
inmatriculación se requiere la autorización previa de la ANA donde se
indique que no se está afectando o alterando las características de los
ríos, lagunas, quebradas y cualquier otro cuerpo de agua a los que
hace referencia el área de Catastro en su informe técnico emitido.
21. No debemos olvidar que el artículo 923 del Código Civil prescribe que el
derecho de propiedad autoriza al titular del bien a usar, disfrutar, disponer
y reivindicarlo. Añade la norma que dicho poder se ejerce en armonía con
el interés social y dentro de los límites de la ley.
22. Por consiguiente, corresponde confirmar este extremo del informe de
catastro transcrito en la observación recurrida.

9«Artículo 7.- Bienes de dominio público hidráulico

Constituyen bienes de dominio público hidráulico, sujetos a las disposiciones de la presente Ley, el
agua enunciada en el artículo 5 y los bienes naturales asociados a esta señalados en el numeral 1
del artículo 6. Toda intervención de los particulares que afecte o altere las características de estos
bienes debe ser previamente autorizada por la Autoridad Administrativa del Agua, con excepción del
uso primario del agua y las referentes a la navegación» (el énfasis es nuestro).
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23. En cuanto a la alegada contradicción interna en el informe técnico n.°
000201-2019-GRA-GRDE-DRA//DTPRCC/UT, que no permite definir la
naturaleza del predio, debemos indicar que dicho documento es claro en
señalar que el bien materia de inmatriculación «es un predio rústico que
se encuentra con pastos naturales y arbustos propios». Sobre el particular,
es preciso señalar que el artículo 19 del RIRP describe dos tipos de
predios: urbanos y rústicos. El primero es definido por el Reglamento
Nacional de Edificaciones como «aquellos resultantes de un proceso de
habilitación urbana», entendiéndose por ésta como «el proceso de convertir
un predio rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de
accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de
distribución de energía e iluminación pública» (art. 3 de la Ley 29090). El
segundo se clasifica a su vez en rural o eriazo. Los predios rurales son
porciones de tierra ubicadas en área rural o en área de expansión urbana
declarada zona intangible, dedicadas a uso agrícola, pecuario o forestal; se
considera también como predio rural a los terrenos eriazos calificados para
fines agrícolas (art. 4 del D. Leg. 667). Y son predios eriazos las tierras no
cultivadas por falta o exceso de agua y demás terrenos improductivos,
excepto: a) las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la
ganadería, aun cuando su uso fuese de carácter temporal; b) las tierras de
protección, entendiéndose por tales, las que no reúnan las condiciones
ecológicas mínimas, requeridas para cultivo, pastoreo o producción
forestal; y c) las que constituyan patrimonio arqueológico de la Nación (art.
24 del D. Leg. 653). La propiedad de las tierras eriazas, sin excepción,
corresponde al Estado, según sanciona el artículo 23 del D. Leg. 653. Como
puede apreciarse, el predio objeto de inmatriculación tiene,
indudablemente, la naturaleza de rural¸ descartándose con ello que
sea eriazo. Adicionalmente, al haberse acompañado el certificado negativo
de zona catastrada, está más que claro que nos encontramos ante la
inmatriculación de un predio rural ubicado en zona no catastrada. Por ende,
se revoca este extremo de la denegatoria de inscripción.

Intervienen como vocales (s) Yovana del Rosario Fernández Mendoza,

autorizada mediante la resolución n.° 269-2019-SUNARP/SN del
31.12.2019, y Maritha Elena Escobar Lino, autorizada mediante la
resolución n.º 045-2020-SUNARP/PT del 21.2.2020.
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Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente
decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: REVOCAR LA TACHA formulada por la primera instancia al
título venido en apelación, y DECRETAR SU OBSERVACIÓN señalando
que éste adolece de los defectos subsanables indicados en los
considerandos 9 y 11 del análisis de la presente resolución, relacionados a
la presentación de la escritura pública aclaratoria, el incumplimiento de los
requisitos técnicos del plano del anexo 1 y la discrepancia de éste con los
otros documentos técnicos adjuntados.
SEGUNDO: CONFIRMAR la observación referida a que el predio objeto de
inmatriculación afecta lagunas, cursos de agua y quebradas a que hace
referencia el área de catastro, siendo necesaria su autorización por la
Autoridad Nacional del Agua, conforme al considerando 20 del análisis de
la presente resolución.
TERCERO: REVOCAR los acápites de la esquela de tacha referentes a i)
que la memoria descriptiva y plano cuentan con una sello del Gobierno
Regional de Ancash – Dirección Regional de Agricultura que dice: «válido
únicamente para proceso judicial no registrable» y ii) la contradicción interna
del informe técnico n.° 000201-2019-GRA-GRDE-DRA//DTPRCC/UT, por
las razones señaladas en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

YOVANA DEL ROSARIO FERNÁNDEZ MENDOZA

Presidenta de la IV Sala del Tribunal Registral

WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA MARITHA ELENA ESCOBAR LINO

Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral