RESOLUCIÓN N°340-2020-SUNARP-TR-A

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 340-2020-SUNARP-TR-A

Arequipa, 17 de agosto de 2020

APELANTE : ROSMERY CALLO HUANCA

TÍTULO : N° 2886214 DEL 02.12.2019
RECURSO : Nº 003481 DEL 05.02.2020
REGISTRO : PREDIOS - AREQUIPA
ACTO : ANTICRESIS
SUMILLA :

ANTICRESIS SOBRE PARTE DE UN INMUEBLE

“A efectos de inscribir una anticresis sobre parte de un predio previamente debe
independizarse el área afectada con el derecho real de garantía”

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Se está solicitado la inscripción de una anticresis sobre el predio inscrito

en la Partida Nro. P06167065 ubicado en el Barrio Marginal Manuel
Prado Manzana F Lote 14, Dpto. Sec. B, Edf.Pis./Ref. 1-2-3- Zona A,
Distrito de Paucarpata, provincia y departamento de Arequipa.

Al efecto, se ha presentado al Registro:

a) Rogatoria que contiene el formato de solicitud de inscripción.
b) Parte Notarial de la escritura pública N° 438 de fecha 21.04.2017
otorgada ante Notario Público de Arequipa, Julio Ernesto Escarza
Benites, encargado del oficio del notario Javier Angulo Suarez.
c) Escrito de subsanación de fecha 21 de enero del 2020.
d) Recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Arequipa, Cesar A.

Amésquita Mogrovejo, formuló la siguiente observación:

“(…)
ANTECEDENTES:

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Se solicita inscripción de anticresis, respecto del inmueble inscrito en la Partida

N°P06167065 del Registro de Predios.
ANALISIS:
I.- IDENTIFICACION DE DEFECTOS:
Vistos los documentos presentados, no se cumple con subsanar la observación
formulada, siendo así, subsiste la misma:
1.- De la revisión de la Escritura Pública Nro.438 del 21.04.2017 sobre Constitución
de Anticresis, el mismo que recae únicamente sobre los ambientes del segundo de
piso, es decir, no recae sobre todo el inmueble; siendo así, debería regularizar las
inscripciones previas (en tramite aparte) por cuanto dicho bien no se encuentra
independizado.
(…)”

II. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN

El apelante argumenta en su recurso lo siguiente:

 El plazo de la devolución del mutuo y del bien dado en anticresis fue

de dos años, el que tenia como termino el 21 de abril del 2019, con
derecho de retención del bien dado en garantía, hasta la devolución
del respectivo dinero y otros. Que habiendo vencido el plazo de
vigencia del contrato la señora Erika Milagros Ramos Bustamante no
ha cumplido con la devolución del dinero que le hizo la recurrente y
Grover Canahui Flores.
 Es así como, a todas luces, se aprecia la existencia de un acto
jurídico autorizado por Notario Publico (pues en todo caso el señor
Notario estaría en falta), conforme es que la recurrente tiene el
derecho de realizar su respectiva inscripción en Registros Públicos,
derecho que se encuentra amparado bajo el Principio de rogación
regulado por el Art 2011 del Código Civil.
 Por otro extremo, el despacho tampoco toma en cuenta los
principios de simplicidad, presunción de veracidad, de imparcialidad,
legalidad, debido procedimiento y razonabilidad.

III. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la Partida Nro.P06167065 obra inscrito el predio ubicado en el Barrio

Marginal Manuel Prado Manzana F Lote 14, Dpto. Sec. B, Edf.Pis./Ref. 1-
2-3- Zona A, Distrito de Paucarpata, provincia y departamento de
Arequipa.

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 En el asiento 00010 obra inscrita la titularidad del predio a favor de

Erika Milagros Ramos Bustamante.

IV. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente el vocal Roberto Carlos Luna Chambi.

De lo expuesto y del análisis del caso, corresponde dilucidar:

 Si procede la inscripción de una anticresis sobre parte de un

inmueble.

V. ANÁLISIS

1. El artículo 1091 del Código Civil señala que “por la anticresis se entrega un
inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y
percibir sus frutos”

Borda1 indica que “la anticresis es una institución paralela a la prenda, sólo que su
objeto son cosas inmuebles, no muebles. En ambos casos, el deudor entrega la cosa al
acreedor en garantía del pago de una obligación (…). La anticresis desempeña
simultáneamente una doble función: la de servir de garantía del pago de una deuda, ya
que el acreedor anticresista tiene derecho a retener el inmueble hasta que se pague la
totalidad de la obligación; y la de servir como medio de ejecución directo de la deuda,
ya que el acreedor tiene derecho a percibir los frutos e imputarlos al pago de los
intereses y del capital.”

2. Si bien la anticresis es similar al arrendamiento, en cuanto en ambas

figuras jurídicas se entrega la posesión de un inmueble a cambio de una
determinada renta, en la anticresis el acreedor no paga dicha merced
conductiva, sino que lo aplica al pago de los intereses y gastos y el saldo
al capital de la obligación garantizada (artículos 1093 y 1094 del Código
Civil).

Resulta necesario para la constitución de la anticresis el que conste en

escritura pública, bajo sanción de nulidad, debiendo de indicarse la renta
del inmueble y el interés pactado (artículo 1092 del Código Civil).

1BORDA, Guillermo A., Manuel de Derechos Reales, Tercera Edición, Editorial Perro, Buenos Aires. Pág.
593.

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3. En tal sentido, como destaca Carlos Ferdinand Cuadros Villena, la

anticresis es un derecho real sobre un inmueble ajeno, accesorio en
función de garantía, cuyos principales caracteres jurídicos (entre otros)
son:

 Derecho Real: i) Se trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad

de las partes expresada contractualmente. No puede, por tanto, ser constituida
por mandato legal o por pacto unilateral. En la medida en que la anticresis
concede al acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y
tal derecho es oponible a los terceros adquirientes del bien, debemos
considerar que se trata de un derecho real. ii) Por otro lado, el hecho de que
pueda ejercerse un derecho de retención sobre el inmueble que genere un
derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es
un hecho que resalta el carácter real de la anticresis. iii) El deudor otorga a su
acreedor, el derecho no solamente a los frutos que rinda el inmueble; sino que
la garantía reposa en el inmueble mismo, cuya explotación se autoriza
pudiéndose compensar la renta del bien con los intereses del capital.

 Derecho Accesorio: Se trata un derecho accesorio a una obligación principal,

lo cual es consecuencia de su condición de derecho de garantía. Por
consiguiente, no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda a
ser garantizada. Se desprende también de ello que seguirá la suerte de la
obligación principal, en caso de extinción de la misma.

4. Mediante el título en grado de apelación se solicita la constitución de

anticresis sobre parte del predio inscrito en la partida N°P06167065 del
Registro de Predios de Arequipa, en virtud de la escritura pública N°438
de fecha 21.04.2017, otorgada ante Notario Público de Arequipa, Julio
Ernesto Escarza Benites, encargado del oficio del notario Javier Angulo
Suarez.

Asimismo, en la cláusula segunda se pacta lo siguiente:

SEGUNDA. - DEL INMUEBLE MATERIA DE ANTICRESIS

(...)
ES MATERIA DEL PRESENTE CONTRATO LOS AMBIENTES EL SEGUNDO PISO
DE LA SECCION QUE CONFORMAN UN DEPARTAMENTO
INDEPENDIENTE, QUE CONSTA DE DOS DORMITORIOS, SALA COMEDOR,
HALL, COCINA Y SERVICIO HIGIENICO, DICHOS AMBIENTES SE
ENCUENTRAN EN BUEN ESTADO DE CONSERVACION Y LOS SERVICIOS
PUBLICOS SON COMPARTIDOS CON EL RESTO DEL INMUEBLE EN TODO
CASO, EL DETALLE DE LOS AMBIENTES Y SU ESTADO DE CONSERVACION SE
HARA CONSTAR EN UN INVENTARIO DE ENTREGA QUE COMO DOCUMENTO

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POR SEPARADO Y FIRMADO POR LOS OTORGANTES FORMARA PARTE DEL

PRESENTE INSTRUMENTO.
PARA EFECTOS DEL PRESENTE, LOS AMBIENTES DEL SEGUNDO PISO QUE
SE DESCRIBEN EN EL PÁRRAFO ANTERIOR, SE DENOMINARÁN COMO EL
BIEN.”
(Resaltado es nuestro)

Ahora bien, el Registrador Publico emite esquela de observación en

cuanto la Escritura pública Nro.438 del 21.04.2017 sobre constitución de
anticresis, recae únicamente sobre los ambientes del segundo piso, es
decir, no recae sobre todo el inmueble; siendo así, debería regularizar
las inscripciones previas por cuanto dicho bien no se encuentra
independizado.

De la revisión de la N° P06167065, se deprende que el bien está

constituido por tres pisos, por lo que se entiende que se pretende
constituir anticresis, solo, sobre el segundo piso del bien, en ese sentido,
resulta necesario determinar si por la anticresis se afecta un inmueble
como una unidad o puede gravarse solo parte del mismo.

5. PLANIOL Y RIPERT, citado por Max Arias Schreiber Pezet2, definen a la

anticresis como "... Un contrato por el cual el deudor o un tercero pone al acreedor
en posesión de un bien hasta el pago íntegro de su crédito, con autorización para que
cobre los frutos y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y
en caso de sobrante, al capital de su crédito, sea sobre el capital únicamente, si no se le
adeudan intereses”.

Por su parte, SALVAT apunta que "... el anticresis es el derecho real concedido
al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble,
y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses de
crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital
solamente si no se deben intereses".

ALBALADEJO estima que se trata del "... derecho real que puede tener el
acreedor de una obligación principal, sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para
garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, está
facultado para poseerlo (si no se excluyó), percibir sus frutos y promover su
enajenación si es incumplida, y que le sea hecho preferentemente el pago con el
precio3".

2 ARIAS SCHEREIBER PEZET, Max y CARDENAS QUIROS, Carlos: EXEGESIS del Código
Civil de 1984.- Tomo VI. Gaceta Jurídica, 1995, p. 132.
3 Op. Cit., p. 233.

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De las definiciones antes citadas se desprenden diversos conceptos de

orden general, que pasaremos a citar:

 Es un derecho de garantía que generalmente se concede al

acreedor de una suma de dinero. No obstante ello, en aplicación
del artículo 1091 del Código vigente, entendemos que su ámbito
de aplicación puede extenderse a otra clase de obligación.

 Concede al acreedor la posesión del bien anticrético

(inmueble), con las facultades de usar y disfrutar del mismo.

 Los frutos que rinde el inmueble se aplican necesariamente al

pago de la obligación, imputándose en primer lugar a los intereses
y gastos, y luego al capital.

 Faculta al acreedor en caso de incumplimiento de la

obligación garantizada, a solicitar la venta del inmueble para
cubrir su acreencia con el producto de dicha enajenación.

En este orden de ideas, y para el examen del título alzado se requiere

previamente determinar si por la anticresis se afecta un inmueble como
una unidad o puede gravarse sólo parte del mismo.

Al respecto el artículo 1091 del Código Civil señala que, “por la anticresis
se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho
de explotarlo y percibir sus frutos”.

Max Arias-Schereiber4 señala que entre los principales caracteres

jurídicos de la anticresis esta que “se trata de un derecho indivisible, ya que al
igual que los demás derechos reales de garantía, afecta en su integridad al bien
gravado. Ello trae consigo que el pago parcial de la deuda no determina que el
gravamen se extinga en la parte proporcional. Por el contrario, éste continua sobre la
totalidad del bien”.

De lo expresado anteriormente, se concluye que la anticresis grava a un

inmueble en su totalidad.

4 SCHEREIBER PEZET, Max Arias, Exégesis, Tomo VI, Los Derechos Reales de

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6. Ahora, corresponde establecer para efectos registrales que se considera

un inmueble, para ello es fundamental precisar los conceptos de finca en
sentido material y finca en sentido registral, entendiéndose que cuando
hablamos de una finca nos estamos refiriendo a un inmueble o predio.

La finca en sentido material, la define Roca Sastre5 diciendo que es un

trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no, y
perteneciente o destinado a pertenecer a un solo propietario o a varios
en común.

Antonio Manzano Solano6 define a la finca en sentido registral como

todo inmueble o derecho real inmobiliario, de naturaleza rústica o
urbana, susceptible de concreción económica y jurídica, que abre hoja o
folio en el Registro de la Propiedad, sobre la que pueden recaer
derechos objeto de publicidad tabular.

Nuestro Registro de Predios acoge expresamente el sistema del folio

real7, en virtud del cual por cada predio se abrirá una partida registral, en
la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan.

Por lo tanto, para efectos registrales un inmueble es aquel que tiene su

partida registral propia, pero también se hace referencia el trozo de
terreno cerrado edificado o no, pues la edificación también debe estar
inscrita.

7. Ahora bien, resulta pertinente para el caso materia de análisis, lo

sostenido por Gómez Gálligo8 el cual señala que debe hacerse la
siguiente distinción: Es correcta la previa segregación de una parte de la
finca –sobre la que recae el derecho inscrito- cuando tal derecho no es

Garantía, Gaceta Jurídica Editores, 1995, Pág. 134.

5 MANZANO SOLANO, Antonio, Derecho Registral Inmobiliario, Volumen II, Madrid, Pág. 406.
6 MANZANO SOLANO, Antonio, Op. Cit., Pág. 414.
7 REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Artículo 4.- Organización de la partida registral: Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los
registros que le dan origen, así como por los asientos que en él se extiendan, organizadas
mediante un sistema automático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones
que a éste correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral
independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros
asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro.
8 GOMEZ GALLIGO, Francisco Javier. El Principio de especialidad registral. En: Revista Crítica
de Derecho Inmobiliario. Pág. 259-260

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de mera utilización o goce, sino de garantía o preferente adquisición, es

decir, cuando éste puede conllevar la realización o enajenación de la
porción gravada. Ni que decir cuando la porción se transmite en
propiedad, ya que en este caso la segregación es ineludible por
cuestiones de fondo y de forma. A título de resumen, en todo supuesto
de constitución de derechos reales de dominio o de derechos limitados
de garantía o de preferente adquisición, debe estar previamente
delimitada y segregada en otra hoja, la porción de la finca sobre la que
se pretende constituir el derecho.

Lo antes expuesto, concuerda con lo dispuesto por el artículo 133 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en virtud del cual
es procedente la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho
de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecte parte
del predio, sin que se requiera para ello su previa independización, por
cuanto se trata de derechos de mera utilización o goce, a diferencia del
anticresis que es un derecho de garantía, razón por la cual no ha sido
considerada en la norma precitada, es por ello que no le resulta
aplicable.

Debe tenerse en cuenta que la anticresis faculta al acreedor, en caso de

incumplimiento de la obligación garantizada, a solicitar la venta judicial
del inmueble para cubrir su acreencia con el producto de dicha
enajenación, lo que daría lugar a la transmisión en propiedad del área
que estuviera gravada con la anticresis.

8. En tal sentido, y como se ha expuesto en el presente análisis, al ser la

anticresis un derecho real de garantía, y por tanto susceptible de
ejecución en caso de no pagarse la deuda garantizada al vencimiento
del plazo pactado, debe estar previamente delimitada y segregada en
otra partida, la porción del predio sobre la que se pretende constituir el
derecho.

Por lo que corresponde confirmar la observación formulada por el

Registrador Público del Registro de Predios de Arequipa.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N°066-2020-SUNARP/PT de fecha 17.06.2020 y N°102-
2020-SUNARP/PT de fecha 29.07.2020 expedidas por la Presidenta del
Tribunal Registral.

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Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervención de la vocal

suplente Fanny Tintaya Feria autorizada por Resolución N°046-2020-
SUNARP/PT de fecha 21.02.2020.

VI. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público de

Arequipa conforme a los argumentos expresados en el análisis de la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

LUIS EDUARDO OJEDA PORTUGAL

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI FANNY TINTAYA FERIA

Vocal de la Quinta Sala Vocal (s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral del Tribunal Registral

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