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RESOLUCIÓN N.° 2390-2023-SUNARP-TR

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 2390-2023-SUNARP-TR

Trujillo, 2 de junio de 2023

APELANTE : FREDY GERSON PEÑA ZEVALLOS

TÍTULO : 3814615-2022 del 22.12.2022
RECURSO : 321-2023 / H.T. N° 9709-2023 DEL 4.4.2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL VIII – SEDE HUANCAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE HUÁNUCO
ACTO(S) : ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RECTIFICACIÓN
DE ÁREA
SUMILLA(S) :
Interpretación del segundo párrafo del acápite b) del artículo 13.1 de la
Ley 27333
Si el Área de Catastro informa que no es posible verificar si el predio se
superpone o no con los predios colindantes inscritos, resulta procedente la
rectificación notarial del área y linderos referida en el acápite b) del artículo
13.1 de la Ley 27333.
Inexigibilidad de intervención de todos los copropietarios en el
procedimiento notarial de rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas
No corresponde exigir la intervención o el consentimiento de todos los
copropietarios del predio, cuando se solicite la rectificación del área, linderos
y medidas perimétricas, mediante el procedimiento notarial previsto en la Ley
N.° 27333, por cuanto lo que se pretende es que la realidad extrarregistral se
refleje en el Registro, siendo aplicable en dicho supuesto el inciso 2 del
artículo 971 del Código Civil.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita anotar preventivamente el inicio del procedimiento notarial de
rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, respecto del predio
inscrito en la partida 02017438 del Registro de Predios de Huánuco, el cual
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fue peticionado por la Universidad de Huánuco y por Carlos Eduardo
Bieberach Peña.
Para ello, se adjuntaron los siguientes documentos:
- Oficio n.° 79-2022-NJEFZ-AMARILIS de fecha 11.3.2022 remitido a la Oficina
Registral de Huánuco por el notario Julio Eloy Feria Zevallos.
- Reproducción certificada notarialmente del proveído n.° 001-2022-NJEFZ-
HUANUCO de fecha 11.3.2022 emitido por el notario Julio Eloy Feria
Zevallos, mediante el cual se admite a trámite la «determinación de medidas
perimétricas y linderos solicitada».
- Declaración jurada ratificatoria de rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas de fecha 31.5.2022 suscrita por el señor Carlos Eduardo
Bieberach Peña.
- Reproducción certificada notarialmente de la solicitud de rectificación de área,
linderos y medidas perimétricas formulada por la Universidad de Huánuco y
por Carlos Eduardo Bieberach Peña.
- Reproducción certificada notarialmente de la memoria descriptiva y de los
planos visados por la Municipalidad Provincial de Huánuco.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado por el registrador público (e) Percy B. Díaz Cuela
mediante la esquela de fecha 10.2.2023, siendo esta la decisión que
promueve la presente apelación. Los fundamentos de dicho
pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
2.- RAZONES DENEGATORIAS:
2.1.- De conformidad al memorándum múltiple n.° 00033-2023-
SUNARP/ZRVIII/UREG de fecha 03.02.2023, el suscrito advierte lo
siguiente:
Que, remitido la documentación técnica al área de catastro, este último,
mediante el informe técnico No 811-23-ZRVIII-HYO/UREG-CAT-ORHCO de
fecha 13.01.2023, ha advertido lo siguiente:
a) El predio materia en consulta contiene inscrita una Declaratoria de
Fábrica, la cual SE ENCUENTRA PARCIALMENTE FUERA DEL
POLÍGONO A RECTIFICAR INSCRITO EN EL AS. 3929 DEL 09.12.1986.
b) El área en consulta se encontraría afectando gráficamente al predio
inscrito en el Tomo 22 folio 217 As. 1002 del 18.01.1946, sin embargo, ante
la imprecisión de la ubicación no es factible precisar que se encuentra
vinculado con el predio en consulta.
Conforme a lo indicado por el área técnica, sírvase realizar las aclaraciones
correspondientes. Téngase en cuenta que de conformidad al CCX Pleno del
Tribunal Registral, el requisito fundamental para que el notario asuma
competencia en el procedimiento de rectificación es la ausencia de
superposición de partidas.
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2.2.- Verificado los antecedentes registrales de la P.E. N.° 02017438, se
advierte que existe un régimen de copropiedad; por lo que, de conformidad
al principio de legitimación (art. VII del T.P. del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos), el notario deberá incluir en el
procedimiento a los cotitulares registrales no intervinientes.
3.- BASE LEGAL: Art. V, 32 inc. a) y d) del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Fredy Gerson Peña Zevallos interpuso recurso de apelación
contra la citada observación del presente título, mediante escrito
autorizado por la abogada Lesly Karol Espinoza Céspedes. Los
argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
- Según el informe del Área de Catastro, la fábrica inscrita en el asiento 3929-
1986 está graficada parcialmente fuera del polígono a rectificar. Al respecto,
cabe señalar que el registrador exige la rectificación del gráfico de la fábrica
antes indicada, pese a que el presente trámite es de rectificación de áreas,
linderos y medidas perimétricas del terreno inscrito en la partida 02017438
del Registro de Predios de Huánuco, es decir, condiciona la inscripción de la
anotación preventiva rogada a que previamente se reconfigure la ubicación
de la fábrica, cuando esto no constituye acto previo ni prerrequisito para su
inscripción y peor aun cuando el Área de Catastro no ha determinado si esta
situación de desubicación gráfica de la fábrica es preexistente. No obstante,
se adjuntan los planos que corrigen esta imprecisión para su valoración por
el Tribunal Registral.
- Se incluye en la observación impugnada: el punto b) del informe técnico del
Área de Catastro n.° 811-2023-ZRVIII-SHYO/UREG-CAT-ORHCO; sin
embargo, este punto del informe técnico reconoce que existe ambigüedad e
imprecisión en el antecedente registral probablemente involucrado. Por lo
tanto, en esas circunstancias no debió considerarse ese punto como parte de
la esquela de observación por carecer de exactitud y concreción. Asimismo,
su despacho no debió solicitar aclaración alguna.
- El registrador requiere la intervención de todos los copropietarios en el trámite
notarial de rectificación de área, pero dicha exigencia no es correcta en la
medida que el presente trámite no concluye en un acto de disposición, sino
únicamente en desaparecer un dato falso de la realidad jurídica referido a la
información registral del área, medidas perimétricas y linderos del predio en
cuestión. Así se ha resuelto también en la resolución n.° 1677-2020-
SUNARP-TR-L.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

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De acuerdo con el informe técnico n.° 811-23-ZRVIII-SHYO/UREG-CAT-
ORHCO de fecha 13.1.2023, la Oficina de Catastro concluyó lo siguiente:
«… no es posible determinar de manera indubitable que el área en consulta
forme parte de la poligonal del predio inscrito en la partida 02017438, debido
a la inexistencia del plano que dio mérito a su inscripción As. 1049 del
16.2.1946.
Asimismo, fue materia de posterior independización inscrita en el As. 4016
del 24.10.1995, sin embargo, ante la inexistencia de plano no es posible
afirmar que se encuentre vinculado con el predio en consulta.
Se informa que el predio materia en consulta contiene inscrita una
declaratoria de fábrica, la cual se encuentra parcialmente fuera del polígono
a rectificar inscrito en el As. 3929 del 9.12.1986.
Se informa que el área en consulta se encontraría afectando gráficamente
al predio inscrito en el Tomo 22 folio 217 As. 1002 del 18.1.1946, sin
embargo, ante la imprecisión de la ubicación no es factible precisar que se
encuentra vinculado con el predio en consulta».

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez.
Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que las
cuestiones a determinar son las siguientes:
⮚ ¿El pronunciamiento emitido por la Oficina de Catastro impide anotar
preventivamente el inicio del procedimiento notarial de rectificación de
área, linderos y medidas perimétricas?
⮚ ¿Corresponde exigir la intervención o el consentimiento de todos los
copropietarios del predio a rectificar, en el marco del procedimiento
notarial previsto en la Ley 27333?

VI. ANÁLISIS:
1. El saneamiento de áreas, linderos o medidas perimétricas es un
mecanismo para eliminar una inexactitud registral. No ocurre que la finca
crezca, se modifique o reduzca su extensión, lo que sucede es que
registralmente, la realidad física aparece descrita en el Registro de modo
diferente, por lo cual es necesario adecuar la información del Registro a
la realidad. Precisamente porque existe la posibilidad de que la realidad
física sea reflejada defectuosamente por el Registro, existe legislación
que regula diversas formas de rectificación de área y linderos. El referido
saneamiento de predios urbanos o situados en zonas urbanas se
encuentra regulado en el artículo 13 de la Ley N.° 27333, Ley
complementaria a la Ley N.° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de
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Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones. El
subnumeral 13.1 de esta norma ha establecido que cuando sea
necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del
terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno,
sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida
registral, estas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los
siguientes procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el
propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes,
en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas
perimétricas y/o linderos, según corresponda.
b) Procedimiento notarial: Se podrá tramitar como un asunto no
contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a que se
refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que
sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior
a la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite
siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no
se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de
conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley N.° 27157.
c) Procedimiento judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto
en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda
rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando
surja oposición de terceros.
2. El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(en adelante, RIRP) regula sobre los informes de las Áreas de Catastro
de la SUNARP, estableciendo que los títulos en virtud de los cuales se
solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación
de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo
informe técnico del Área de Catastro que verificará los datos técnicos del
plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la
materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos
en el cual se determine la existencia o no de superposición de partidas,
así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se
realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que
cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad, el cual es vinculante
para el registrador en lo referente a los aspectos técnicos, siendo función
del registrador pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean
consecuencia de este informe emitido.
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3. Lo antes señalado coincide con el precedente de observancia
obligatoria, aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, publicado en
el diario oficial «El Peruano» con fecha 9.6.20051. Esta vinculación del
registrador con los informes del Área de Catastro actualmente debe
interpretarse teniendo en cuenta la reciente Ley N.° 31309, Ley para la
Modernización y el Fortalecimiento de los Servicios de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos que, entre otros,
modifica el artículo 2011 del Código Civil, estableciendo que la
calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el
apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales,
lo que no implica una labor de sustitución en el quehacer de calificación
por parte de las instancias registrales. En este sentido, el registrador a
cargo de la calificación debe distinguir en el informe técnico de catastro
los aspectos técnicos relevantes y los meramente informativos que emite
dicha área técnica, por lo que el informe de catastro solo debe dar lugar
a una observación cuando los defectos técnicos constituyan un
obstáculo para la inscripción.
4. Mediante la resolución n.° 178-2020-SUNARP-SN del 7.12.2020 se
aprobó la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR, que regula la emisión de
informes técnicos en procedimientos de inscripción, servicios de
publicidad y procedimientos administrativos registrales. En cuanto a los
procedimientos de inscripción, dicha directiva precisa los actos que
requieren informe previo del Área de Catastro, así como los requisitos
técnicos generales y específicos de los documentos para su evaluación.
En el inciso d) del subnumeral 7.1.1. de esta directiva se indicó como
uno de los actos que requieren de informe previo del Área de Catastro
para su acceso al Registro: la rectificación, modificación, delimitación o
determinación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios
inscritos.
5. En el presente caso, luego de haberse derivado el presente título al Área
de Catastro esta oficina emitió el siguiente informe técnico n.° 811-23-
ZRVIII-SHYO/UREG-CAT-ORHCO de fecha 13.1.2023, cuya siguiente
conclusión ha sido transcrita por la primera instancia registral en su
esquela de observación:
«[…]

1
Alcances del carácter vinculante del informe emitido por el Área de Catastro.-
El informe del Área de Catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo
vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a
dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público.
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a) El predio materia en consulta contiene inscrita una Declaratoria de
Fábrica, la cual SE ENCUENTRA PARCIALMENTE FUERA DEL
POLÍGONO A RECTIFICAR INSCRITO EN EL AS. 3929 DEL 09.12.1986.
b) El área en consulta se encontraría afectando gráficamente al predio
inscrito en el Tomo 22 folio 217 As. 1002 del 18.01.1946, sin embargo, ante
la imprecisión de la ubicación no es factible precisar que se encuentra
vinculado con el predio en consulta.
[…]».
Según podemos apreciar, son dos las cuestiones que —en principio—
dificultan la anotación del procedimiento notarial de rectificación de área:
i) la fábrica extendida en la partida vinculada se encuentra fuera del
polígono inscrito antes de su rectificación, o dicho de otro modo, está
erigida fuera del área inscrita en la partida 02017438, y ii) no es posible
determinar si la rectificación del predio en cuestión afectaría al predio
inscrito en la partida 07906368 (tomo 22 foja 217).
6. En cuanto al primer asunto, la circunstancia advertida por catastro de
que la fábrica inscrita se encuentra parcialmente fuera de los límites del
predio registrado en la partida 02017438 (polígono a rectificar), ello no
es óbice para que proceda la rectificación notarial de área, linderos y
medidas perimétricas, pues —más allá de que dicha inscripción se
encuentra así legitimada2 mientras no se rectifique el correspondiente
asiento registral— el único impedimento que reconoce el artículo 13 de
la Ley N.° 27333 resulta de la superposición del área rectificada con otro
predio colindante inscrito. En tal sentido, la deficiencia encontrada por la
Oficina de Catastro referida a la inscripción de la declaratoria de fábrica
no puede ser imputada al administrado que pretende rectificar
notarialmente el área, linderos y medidas perimétricas del predio en
cuestión.
Sobre lo segundo, en lo que atañe a la posible afectación del predio
inscrito en la partida 07906368 (tomo 22 foja 217), debemos invocar el
acuerdo aprobado en el CXXX Pleno del Tribunal Registral3:
Interpretación del segundo párrafo del acápite b) del artículo 13.1 de
la Ley 27333

2
Artículo 2013 del Código Civil.- Principio de legitimación.
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes.
3
Realizado el día 8 de junio de 2015
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Si el Área de Catastro informa que no es posible verificar si el predio se
superpone o no con los predios colindantes inscritos, resulta procedente la
rectificación notarial del área y linderos referida en el acápite b) del artículo
13.1 de la Ley 27333.
De esta manera, la imposibilidad de corroborar la supuesta afectación
del predio inscrito en la partida 07906368 (tomo 22 foja 217) por parte
de la Oficina de Catastro no representa obstáculo o impedimento alguno
para la rectificación notarial de área, linderos y medidas perimétricas. En
consecuencia, la Sala decide revocar el acápite 2.1 de la esquela de
observación.
7. Otra cuestión a ser atendida por este Colegiado es el pedido de la
primera instancia de incorporar al procedimiento notarial de rectificación
de área a todos los copropietarios no intervinientes del predio en
mención, es decir, el registrador pretende que todos los copropietarios
acepten el trámite notarial incoado. Al respecto, el Tribunal Registral en
su resolución n.° 1677-2020-SUNARP-TR-L del 24.9.2020 explicó que
«no corresponde exigir la intervención o consentimiento de todos los
copropietarios del predio sujeto al procedimiento de saneamiento
regulado en la Ley 27333, cuando se solicite la determinación
[rectificación] de los linderos y medidas perimétricas, dado que lo que se
pretende con tal procedimiento es que la realidad extrarregistral se
refleje en el Registro, siendo aplicable en dicho supuesto el inciso 2 del
artículo 971 del Código Civil». Las razones que justifican esta decisión
se transcriben a continuación:
«… De acuerdo al artículo 971 del Código Civil, las decisiones sobre el
bien común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en
comodato o introducir modificaciones en él.
2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los
votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide
el juez por la vía incidental.
Considerando lo señalado, cabe evaluar en qué supuesto se encuadra el
acto rogado.
Así, estando a que la rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas del predio en cuestión consiste en la determinación de
dichos aspectos como son en su realidad física, pues estos no constan
correctamente en la partida del predio; lo que no importa una modificación
y/o alteración del predio, se estaría dentro de un acto de administración,
ya que lo que se pretende es que la realidad extrarregistral se vea
reflejada en el Registro. Estando a lo expuesto, no se requiere la
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intervención de todos los copropietarios, bastando solamente los que
constituyan la mayoría absoluta»4.
[Lo resaltado es nuestro].
En efecto, revisada la partida 02017438 del Registro de Predios de
Huánuco, son tres los copropietarios del predio a rectificar: la
Universidad de Huánuco, el señor Carlos Eduardo Bieberach Peña y el
señor Carlos Eduardo Bieberach Cherres. Ahora bien, según el título
venido en apelación, el pedido de rectificación de área al notario Julio
Eloy Feria Zevallos fue realizado por la Universidad de Huánuco y por el
señor Carlos Eduardo Bieberach Peña, es decir, sin la intervención del
copropietario Carlos Eduardo Bieberach Cherres; sin embargo, este
último copropietario sólo cuenta con el 3.5777% de acciones y derechos
de todo el bien. Como vemos, la solicitud de rectificación de área,
linderos y medidas perimétricas del inmueble en cuestión sí fue realizada
por los copropietarios que representan la mayoría absoluta del dominio
sobre el bien, en ese sentido, en aplicación del principio de
predictibilidad5, la Sala decide revocar el acápite 2.2 de la esquela de
observación.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR los acápites 2.1 y 2.2 de la esquela de observación formulada
por la primera instancia, y DISPONER la anotación preventiva rogada
previo pago de los derechos registrales correspondientes, de acuerdo con
los fundamentos desarrollados en la presente resolución.

4
En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en las resoluciones n. os 1847-2016-
SUNARP-TRL del 16/9/2016 y 826-2017-SUNARP-TR-L del 16/9/2016.
5
Este principio —para la segunda instancia del procedimiento registral— se encuentra recogido en el
primer párrafo del subliteral b.2) del artículo 33 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos:
«Artículo 33.- Reglas para la calificación registral.
El registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
[…]
b) En la segunda instancia
[…]
b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla
deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un
Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer.
La resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de la mayoría requerida
no constituya precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante para el
Tribunal Registral».
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Regístrese y comuníquese.

Fdo.
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Vocal del Tribunal Registral