EXPEDIENTE: 01454-2013-0-1308-JR-CI-01

SECRETARIO: ARIAS PACORA, SONIA

SUMILLA: TASACIÓN DE 4 INMUEBLES
1º JUZGADO CIVIL-SEDE HUACHO

El suscrito Perito Judicial Ing. Manuel Luis Muñoz Lévano identificado con registro CIP 18095 con
Apartado Judicial Nº 558 Casilla Electrónica 76818 del Poder Judicial de Huaura, con teléfono
991108150, se presenta ante Ud., en relación al proceso seguido por el BANCO AGROPECUARIO
contra COMERCIAL BUEN ANGEL SCRL., con la finalidad de presentar Informe Pericial:

MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.- Propietario
Comercial Buen Ángel Sociedad Comercial Responsabilidad Limitada
2.- Solicitante de la Tasación
Banco Agropecuario
3.- Objeto de la Pericia
Tasación de los inmuebles ubicados en:

3.1 Mz. D Lote 14

3.2 Mz. D Lote 1

3.3 Mz. D Lote 2

3.4 Calle Luis Colán 276

4.- Metodología Empleada

Para los efectos de la tasación del inmueble se ha empleado el método de la tasación directa de
acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 172-2016 – Vivienda
del 24 de julio del 2016, e información técnica complementaria.

5.- Fecha a la cual está referida la Tasación

La tasación está referida al mes de marzo de 2019.

6.- Ubicación
Los inmuebles materia de litis, tres de ellos están ubicados en la Mz. D (Lote 1. Lote 2 y Lote 14) de
la Urbanización Residencial Huaral, distrito de Huaral, provincia de Huaura y departamento de Lima y
el cuarto inmueble está ubicado en la calle Luis Colán 276 del distrito de Huaral, departamento de
Lima

7.- Linderos y Medidas Perimétricas de los inmuebles. –

7.1 Del Lote 1 y Lote 2 de la Mz. D
7.1.a Linderos

1
Mediante Informe Nº 14-2019-MPH/GDUR/SG0PyOU/OCUMPH/AMRY, se informa que los inmuebles
Mz D Lote 1 y Mz. D Lote 2 están físicamente acumulados y el inmueble Mz. D Lote 14 es colindante
por el fondo, con los antes mencionados.
En la Ficha Catastral informada por la Oficina de Catastro de la Municipalidad de Provincial de Huaral,
los inmuebles acumulados Mz. D Lote 1 y Mz. D Lote 2 tienen los siguientes linderos y medidas
perimétricas:
 Por el Frente: con la Calle Las Magnolias con 23.94 ml,
 Entrando por el lado derecho: con Calle Las Cucardas, con 23.25 ml,
 Entrando por el lado izquierdo: con terceros, con 23.22 ml
 Por el Fondo: con el Lote 14 y tercero con 24.16 ml
7.1.b.- Perímetro. -
El Perímetro del inmueble es de: 94.57 ml

7.2 Del Lote 14 de la Mz. D

7.2.a Linderos
Según Ficha Catastral informada por la Oficina de Catastro de la Municipalidad de Provincial de
Huaral, los linderos son
 Por el Frente: con la Calle Las Margaritas con 23.00 ml,
 Entrando por el lado derecho: con terceros, con 22.94 ml,
 Entrando por el lado izquierdo: con la Calle Las Cucardas, con 22.85 ml
 Por el Fondo: con los Lotes 1 y 2 consolidados, con 23.03 ml
7.2.b.- Perímetro. -
El Perímetro del inmueble es de: 91.82 ml.

7.3 Del inmueble Calle Luis Colan 276

7.3.a Linderos
Según información de Inscripción de Registros de Predios de la Partida Nº 60011940 Rubro:
Descripción del Inmueble Asiento B 00001 los linderos y medidas perimétricas son:
 Por el Frente: colinda con la Calle Luis Colan con 7.30 ml,
 Entrando por el lado derecho: colinda con terceros, con 25.00 ml,
 Entrando por el lado izquierdo: colinda con Calle Benjamín Visquerra, con 25.70 ml
 Por el Fondo: colinda con terceros, con 5.00 ml
7.3.b.- Perímetro. -
El Perímetro del inmueble es de: 63.00 ml.
8.- Áreas. –
8.1 Áreas de los terrenos
Mediante Informe Nº 1895-2018-MPH-GRAT-SGRTR, se informa de los Formularios PU y HR de los
inmuebles Mz. D Lote, Ms. D Lote2, Mz. D Lote 14 y Calle Luis Colan 276, documentos en los cuales
se declara el área de los terrenos de los mencionados inmuebles, según lo siguiente:
2
 8.1 Mz. D Lote 14 :535.45 m2:
8.2 Mz. D Lote 1 :338.60 m2
8.3 Mz. D Lote 2 :207.54 m2
8.4 Calle Luis Colán 276 :156.00 m2

8.2 Áreas Techadas

Mediante Informe Nº 1895-2018-MPH-GRAT-SGRTR, se informa de los Formularios PU y HR de los
inmuebles Mz. D Lote, Mz. D Lote2, Mz. D Lote 14 y Calle Luis Colan 276, documentos en los cuales
se declara el área techada de los mencionados inmuebles, según lo siguiente:
8.1 Mz. D Lote 14 :260.00 m2:
8.2 Mz. D Lote 1 : 80.00 m2
8.3 Mz. D Lote 2 : 0.00 m2
8.4 Calle Luis Colán 276 :245.50 m2

9.- Infraestructura de Servicios Urbanos y Entorno

Los cuatro inmuebles se ubican en zonas que cuenta con redes públicas de agua, desagüe, energía
eléctrica y telefonía.
Respecto, al entorno de los inmuebles Mz.D Lote 1, Mz.D Lote 2 y Mz. D Lote 14 predomina el uso

residencial. El conjunto de las edificaciones existentes en los alrededores constituye sectores de

viviendas unifamiliares
En el caso del inmueble Calle Colan 276, por estar con frente a la Plaza de Armas de Huaral, está en
una zona comercial
10.- Inscripción. -
Los inmuebles materia de litis se encuentra inscritos en:
10.1 Mz. D Lote 14 :Partida Electrónica Nº 08008143
10.2 Mz. D Lote 1 :Partida Electrónica Nº 08008152
10.3 Mz. D Lote 2 :Partida Electrónica Nº 08008153
10.4 Calle Luis Colán 276 :Partida Electrónica Nº 60011940

11.- Descripción. –
11.1 Inmueble Mz. D Lote 14
Según inspección ocular exterior el inmueble es de material noble de un (01) piso, con uso de
vivienda
11.1.1- Edificación. -
Las características técnicas de la edificación son:
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto armado,
 Techos: Aligerado de concreto armado horizontal,
 Pisos: Cemento pulido,
 Puertas y ventanas: De madera contraplacada con ventanas de fierro.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños Completos con mayólica nacional y

 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica .

11.1.2 Estado General. -
El estado de conservación es REGULAR.

3
 11.1.3 Antigüedad de la Edificación. –
Según Declaración Jurada de Impuesto predial 40 años
11.1.4 Depreciación. -
De la inspección ocular externa al inmueble se estableció que el estado de conservación es
“REGULAR”, correspondiéndole una depreciación del 41% de acuerdo al material y uso
predominante.
11.2 Inmueble Mz. D Lote 1
Según inspección ocular exterior el inmueble es de material noble de un (01) piso, con uso de
vivienda
11.2.1- Edificación. -
Las características técnicas de la edificación son:
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto armado,
 Techos: Calamina metálica sobre viguería de madera ,
 Pisos: Cemento pulido,
 Puertas y ventanas: De madera contraplacada con ventanas de madera.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños Completos con mayólica nacional

 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica .

11.2.2 Estado General. -
El estado de conservación es regular.

11.2.3 Antigüedad de la Edificación. –

Según Declaración Jurada de Impuesto predial 27 años
11.2.4 Depreciación. -
De la inspección ocular externa al inmueble se estableció que el estado de conservación es
“REGULARr”, correspondiéndole una depreciación del 35% de acuerdo al material y uso
predominante.

11.3 Inmueble Mz. D Lote 2

Según inspección ocular exterior el inmueble es un terreno sin construir, tiene cerco de ladrillo

11.4 Inmueble de la Calle Luis Colan 276

Según inspección ocular exterior el inmueble es de material noble de dos (02) piso, con uso
comercial
11.4.1- Edificación. -
Las características técnicas de la edificación son:
11.4.1.a En Primer Piso
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto armado,
 Techos: Aligerado de concreto armado horizontal,
 Pisos: Loseta

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  Puertas y ventanas: De fierro, con ventanas de fierro.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños aparatos y mayólica blanca

 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica .

11.4.1.b En 2º Piso
 Muros y columnas: Ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto armado,
 Techos: Aligerado de concreto armado horizontal,
 Pisos: Loseta
 Puertas y ventanas: De fierro, con ventanas de fierro.
 Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura,
 Baños: Baños aparatos y mayólica blanca

 Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica .

11.4.2 Estado General. -

El estado de conservación es Regular.

11.4.3 Antigüedad de la Edificación. –

Según Declaración Jurada de Impuesto predial 33 años
11.4.4 Depreciación. -
De la inspección ocular externa al inmueble se estableció que el estado de conservación es
“REGULAR”, correspondiéndole una depreciación del 38% de acuerdo al material y uso
predominante.

12.- VALORIZACIÓN

12.1. VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE CONSOLIDADO LOTE1 MZ.D Y LOTE 2 MZ D

12.1.1 Valor del Terreno (VT) de los Inmuebles Lote 1 Mz.D y Lote 2 Mz. D
Teniendo en cuenta con el mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el inmueble, su
acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano, se determina
como precio unitario para el terreno del inmueble de acuerdo al estudio de mercado es de US$
440.00 por m2 Anexo 1
VTU = US$ 440.00/m2.
Luego el valor del terreno será
:
At = 546.14 m2

A1 = 3 x (23.94m) 2 = 1,719.37 m2
At < A1
VT = 546.14m2 x US$ 440.00
VT = US$ 240,302.60
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 12.1.2 Valor de la Edificación (VE) de los Lote 1 Mz. D y Lote 2 Mz. D
El valor de la Edificación de acuerdo a las características del Inmueble es de:
VE = US$ 7.542.28 incluye gastos generales, utilidad e IGV Anexo 2
El valor de las obras complementarias que comprende la cisterna, muros de sostén del
tanque elevado, tanque elevado, se estima el costo del 10% del valor de la edificación

VOC = 10% x US $ 7,542.28

VOC = US$ 754.23

12.1.3 VALOR DEL INMUEBLE CONSOLIDADO LOTE 1 MZ. D Y LOTE 2 MZ.D

El valor Total de Tasación del Predio del inmueble (VTP), será igual a la sumatoria del valor
del Terreno (VT), más el valor de la Edificación (VE) + valor de las obras complementarias
VTP = VT + VE + VOC
VTP = US$ 240,302.60 + US$ 7,542.23. + US$ 754.23
VTP = US$ 248,599.06
SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y
NUEVE CON 06/100 (DOLARES AMERICANOS)
Equivalente a ochocientos diecinueve mil seiscientos treinta y uno con
10/100 soles (S/. 819,631.10)
Tipo de cambio 1US$ = S/.3.297

12.2. VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE LOTE14 MZ.D

12.2.1 Valor del Terreno (VT) del Inmueble Lote 14 Mz. D.

Teniendo en cuenta con el mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el inmueble, su
acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano, se determina
como precio unitario para el terreno del inmueble de acuerdo al estudio de mercado es de US$
440.00 por m2 Anexo 1
VTU = US$ 440.00 m2.
Luego el valor del terreno será
:
At = 535.45 m2

A1 = 3 x (23.00m) 2 = 1,587.00 m2
At < A1
VT = 535.45m2 x US$ 440.00
VT = US$ 235,598.00

12.2.2 Valor de la Edificación (VE) de los Lote 14 Mz. D

El valor de la Edificación de acuerdo a las características del Inmueble es de:
VE = US$ 40,817.60 incluye gastos generales, utilidad e IGV Anexo 2

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 El valor de las obras complementarias que comprende la cisterna, muros de sostén del
tanque elevado, tanque elevado, se estima el costo del 10% del valor de la edificación
VOC = 10% x US $ 40,817.60
VOC = US$ 4,081.76

12.2.3 VALOR DEL INMUEBLE (VTP) LOTE 14 MZ. D

El valor Total de Tasación del Predio del inmueble (VTP), será igual a la sumatoria del valor
del Terreno (VT), más el valor de la Edificación (VE) + valor de las obras complementarias
VTP = VT + VE + VOC
VTP = US$ 235,598.00 + US$ 40,817.60. + US$ 4,081.76
VTP = US$ 280,497.36
SON: DOSCIENTO OCHENTA MIL CUATOCIENTOS NOVENTA Y SIETE
CON 36/100 (DOLARES AMERICANOS)
Equivalente a novecientos veinticuatro mil setecientos noventa y nueve
con 80/100 soles (S/. 924,799.80)
Tipo de cambio 1US$ = S/.3.297

12.3. VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE CALLE COLAN 286

12.3.1 Valor del Terreno (VT) del Inmueble Calle Colan 286.
Teniendo en cuenta con el mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el inmueble, su
acceso a vías principales, zonificación, infraestructura y equipamiento urbano, se determina
como precio unitario para el terreno del inmueble de acuerdo al estudio de mercado es de US$
440.00 por m2 Anexo 1
VTU = US$ 440.00 m2.
Luego el valor del terreno será
:
At = 156.00 m2

A1 = 3 x (7.30m) 2 = 159.87 m2
At < A1
VT = 156.00 m2 x US$ 440.00
VT = US$ 195,000.00
12.2.4 Valor de la Edificación (VE) de la Calle Colan 286
El valor de la Edificación de acuerdo a las características del Inmueble es de:
VE = US$ 26,327.27
incluye gastos generales, utilidad e IGV Anexo 2

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 El valor de las obras complementarias que comprende la cisterna, muros de sostén del
tanque elevado, tanque elevado, se estima el costo del 10% del valor de la edificación
VOC = 10% x US $ 26,327.27
VOC = US$ 2,632.73

12.2.5 VALOR DEL INMUEBLE (VTP) CALLE COLAN 286

El valor Total de Tasación del Predio del inmueble (VTP), será igual a la sumatoria del valor
del Terreno (VT), más el valor de la Edificación (VE) + valor de las obras complementarias
VTP = VT + VE + VOC
VTP = US$ 195,000.00 + US$ 26,327.27. + US$ 2,632.73
VTP = US$ 223,960.00
SON: DOSCIENTO VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SESENTA CON
00/100 (DOLARES AMERICANOS)
Equivalente a setecientos treinta y ocho mil trescientos noventa y seis
con 12/100 soles (S/. 738,396.12)
Tipo de cambio 1US$ = S/.3.297

POR LO EXPUESTO:

Sr. Juez, téngase por presentado el informe pericial que su juzgado nos ha encomendado a realizar.

OTROSI DIGO: Que, habiendo cumplido con la presentación del informe pericial, ordenado por su
despacho, solicitamos el ENDOSE de los certificados de honorarios que corresponde al perito
suscrito

Se adjunta Anexos:

ANEXO 1 Estudio de Mercado

ANEXO 2 Cuadro de Cálculo del Valor de las Edificaciones de los Inmuebles
ANEXO 3 Documentación del Municipio de Huaral

Atentamente

Ing. Manuel Luis Muñoz Lévano

DNI 08212502 CIP 18095

Huacho, 15 de marzo 2019