UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS

UNIVERSIDAD DEL PERU DECANA DE AMERICA

FACULTAD CE INGENIERIA, GEOLOGICA, MINERA,

METALURGICA Y GEOGRAFICA

CARRERA DE INGENIERIA CIVIL

CURSO:

INGENIERÍA DE VALUACIONES

TRABAJO:

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

PROFESOR:

MG. RICARDO SANTOS RODRIGUEZ

ALUMNOS:

ACOSTA YOPLAC, SANDY

CHÁVEZ LEÓN, JESÚS JOEL
GONZALES GALLEGOS, GINA GERALDINE
QUINTANILLA ARONÉS, PLINIO

GRUPO:

CICLO:

2020-1
 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO URBANO CON FINES DE

DETERMINACIÓN DEL PRECIO MÍNIMO DE VENTA

PROPIETARIO : Grimaldo Gallegos Quintanilla y Julia Ferrel Román.

SOLICITANTE : Gina Geraldine Gonzales Gallegos

LOCALIZACION :

CALLE : La Cantuta
NÚMERO : 151
AAHH : El Rímac
DISTRITO : Lurigancho - Chosica
PROVINCIA : Lima
DEPARTAMENTO : Lima

FECHA DE VALUACIÓN : 24 de julio del 2020

VALOR COMERCIAL : $ 𝟏𝟓𝟔, 𝟎𝟏𝟎. 𝟑𝟐

TASADORES : Acosta Yoplac Sandy

Chávez León Jesús Joel

Gonzales Gallegos Gina Geraldine

Quintanilla Arones Plinio

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 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. SOLICITANTE

Grupo E - Ingeniería de Valuaciones – UNMSM (Gina Geraldine Gonzales Gallegos, Plinio

Quintanilla Aronés, Sandy Acosta Yoplac, Jesús Joel Chávez León)

1.2. PROPIETARIO

Grimaldo Gallegos Quintanilla y Julia Ferrel Román.

1.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

El predio se encuentra registrado en SUNARP con número de código P02113447 (Ver anexo)

a nombre de los titulares Grimaldo Gallegos Quintanilla identificado conLE2108732 y Julia Ferrel
Román.

1.4. OBJETO DE TASACIÓN

Determinar el valor comercial de predio multifamiliar de 2 niveles más azotea, localizado en la calle
La Cantuta número 151, AA HH El Rímac, distrito Lurigancho - Chosica, Provincia y Departamento
de Lima.

1.5. METODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

METODOLOGÍA EMPLEADA: Estricto cumplimiento del Reglamento de Tasaciones del Perú, se

han tomado en consideración las siguientes Fuentes Informativas:

 Información obrante en Expediente

 Información del mercado inmobiliario.
 Inspección ocular al inmueble.
 Criterio de los peritos.

REGLAMENTACIÓN: La tasación se ha realizado en concordancia con el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA del 19 de julio de
2016 y, publicada en el diario oficial El Peruano el 23 de julio de 2016; para determinar el Valor del
Inmueble se ha tomado como base, entre otros, el valor unitario obtenido del Estudio de Mercado
Inmobiliario de la zona.

3
En cumplimiento del Reglamento de Tasaciones del Perú, se realizó la inspección ocular del inmueble,
así como de su entorno el 21 de noviembre del 2019, apreciándose el estado en que se encuentra y los
acabados.

Para la presente valuación se ha empleado, el vigente reglamento nacional de tasaciones del Perú,
aprobado por R. M. Nº 142-2017-VIVIENDA de fecha 02-11-2017 y la modificación aprobado con
resolución ministerial N°124 -2020 – VIVIENDA publicada en el diario El Peruano el 26 de junio del
2020.

1.6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA

LA TASACIÓN

La fecha de tasación tiene como referencia el día 04 de Julio del 2020.

1.7. UBICACIÓN

El predio materia del presente Informe Pericial, se encuentra ubicado en la Calle la Cantuta 151
AA.HH El Rímac - Chosica (Lurigancho), Provincia y Departamento de Lima.

Fig.1 Ubicación del AA.HH El Rímac

Fuente: Google Maps

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 Fig.2 Ubicación de la Calle La Cantuta del AA.HH El Rímac

Fuente: Google Maps

1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra en Zona Residencial de Densidad Media y es de uso es exclusivamente para

vivienda.

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 1.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO

El área techada del inmueble es 240.57 m2 y área del terreno es 129.60 m2

Nombre del espacio Área en m2

Total, de área ocupada 129.60

Área techada 1er piso 120.28

Área techada 2do piso 120.28

1.10. LINDEROS Y PERÍMETROS

 POR EL FRENTE: con calle La Cantuta, con 8.25 ml.

 POR LA DERECHA: con propiedad de terceros, con 15.60 ml.
 POR LA IZQUIERDA: con propiedad de terceros, con 13.95 ml.
 POR EL FONDO: con propiedad de terceros, con 9.50 ml.

1.11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

a) DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO:

La forma del terreno es rectangular. El inmueble de la evaluación, se trata de un predio de 2
niveles más azotea, ubicado en Calle la Cantuta 151 Rímac – Chosica, Lurigancho, Provincia
de Lima, Departamento de Lima.

b) DISTRIBUCIÓN DE PLANTA:
 Primer piso: Se trata de un predio de 2 plantas más azotea, la primera planta cuenta
con 1 departamento (1 sala - comedor, 1 cocina, 2 baños, 3 dormitorios, 1 cuarto de
servicio, pasadizo - lavandería, 2 cisternas).
 Segundo piso: Cuenta con 1 departamento (escalera de acceso, 1 sala - comedor, 1
cocina, 2 baños, 3 dormitorios, patio - lavandería y pasadizo) más escalera de
concreto a la azotea.
 Azotea: Cuenta con 2 tanques elevados y tendales.

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c) CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN

 Muros y columnas: Los muros son de ladrillo King Kong de 18 huecos con aparejo
de soga y las columnas de concreto armado.
 Techo: de concreto armado tipo aligerado
 Pisos:
 Primer piso:
o Falso piso de 4" (10cm) con concreto, de C: H, 1:6.
o Contrapiso C: A, 1:5.
o Ambientes: Acabado de piso vinílico de 30 x 30 cm.
o Excepto: Pasadizo - Acabado de piso pulido

 Segundo piso:
o Contrapiso C: A, 1:5.
o Ambientes: Acabado de piso cerámico de 30 x 30 cm de alto tránsito.
o Contrazócalo: h = 20cm

 Puertas y Ventanas:
 Primer piso: Puertas metálicas y ventanas de madera.
 Segundo piso: Ventana (Sistema Nova) y puertas interiores (madera).
 Revestimientos: tanto las paredes y los cielos rasos tarrajeados con mortero,
frotachado y empastado.
 Baños: Los baños tienen paredes enchapadas con mayólica color verde y los pisos
tienen el mismo acabado.
 Vidrios:
 Primer piso: Los vidrios son transparentes, nacionales simples y semidobles.
 Segundo piso: Los vidrios son cristales de 8mm (exteriores) y vidrios
semidobles (interiores).

 Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras:

Instalaciones eléctricas:
 Primer piso: Sistema eléctrico empotrado de tipo PVC. La instalación consta
de centros de luz, interruptores y tomacorrientes.
 Segundo piso: Sistema eléctrico empotrado de tipo PVC. La instalación
consta de centros de luz, spot light, interruptores y tomacorrientes.

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 Instalaciones sanitarias:
o Agua
 Primer piso: Sistema agua fría de tipo PVC Φ1”, ¾” y ½”
 Segundo piso: Sistema agua fría y caliente de tipo PVC Φ1”, ¾” y
½”, cajas de registro, sistema de ventilación de PVC 2”.

o Desagüe
 Primer piso: Sumideros 2”, Registros de 2”, Cajas de registro,
sistema de ventilación de PVC 2”.
 Segundo piso: Sumideros 2”, Registros de 2”, Sistema de
ventilación de PVC 2”.

d) OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

 Cisterna. Se encuentra ubicado en la azotea

 2 Tanques Elevados (PVC), cada uno de 1100 L

e) ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

20 años, bueno, depreciación: 11% (Tasación Reglamentaria).

1.12. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL

PREDIO

La zona en la que se ubica el bien inmueble cuenta con los siguientes servicios urbanos:

a. Vías pavimentadas
b. Veredas de concreto
c. La zona cuenta con servicio de agua, desagüe, energía eléctrica
d. Alumbrado público

1.13. SERVIDUMBRES

El bien inmueble no cuenta con servidumbre.

1.14. GRAVÁMENES Y CARGAS

No cuenta.

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 1.15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN

Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, recopilación de datos fue de:

 Título de propiedad.
 Plano existente del predio.
 Verificación in-situ.
 Entrevista a los propietarios.

1.16. OBSERVACIONES

El predio se encuentra ubicado en una zona urbana.

1.17. ANEXOS

Fig.3 Registro Predial Urbano

Fuente: Propia

9
Fig.4 Primera Página del Contrato de Compra Venta

Fuente: Propia

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2. TASACIÓN REGLAMENTARIA

2.1. TASACIÓN DEL TERRENO:

Teniendo en cuenta los valores Arancelarios de terrenos Urbanos de Lima Metropolitana del distrito
de Lurigancho - Chosica y con las características de ubicación del predio (Regular con un solo frente a
la vía pública).

Valor arancelario de la calle La Cantuta:

Va (Calle La Cantuta) = S/.77.00/m2

Según Plano Predial de Valores Arancelarios de
Terrenos Urbanos – Lima Metropolitana.

Área del terreno:

129.60 m2

Frente del terreno:

a = 8.25 m

1er paso: Se calcula el triple del cuadrado del frente y se compara con el área del terreno.

3𝑎2 = 3 ∗ 8.252 = 204.1875

Comparación: Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 < 3𝑎2

129.60 < 204.1875

Por lo tanto, el valor del terreno es:

𝑉𝑡 = 𝑉𝑎 ∗ 𝐴𝑡

S/.77.00
𝑉𝑡 = ∗ 129.60 𝑚2
𝑚2

𝑽𝒕 = 𝟗, 𝟗𝟕𝟗. 𝟐0 Soles

2.2. VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Teniendo en cuenta las características de los materiales predominantes del departamento del Inmueble
y en concordancia con los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para las localidades de Lima
Metropolitana y la Provincia Constitucional del Callao, La costa, Sierra y Selva; siendo el valor total
conforme al detalle que se muestra a continuación:
𝑽𝑬 = 𝜮 (𝑨𝒕 𝒙 𝑽𝑼𝑨𝒕 𝒙 𝒇𝒅) + 𝜮 (𝒎𝒆𝒕𝒓. 𝒐𝒄 𝒙 𝑽𝑼𝑶𝑪 𝒙 𝒇𝒅) + 𝜮 (𝒎𝒆𝒕𝒓. 𝒊𝒇 𝒙 𝑽𝑼𝑰𝑭 𝒙 𝒇𝒅)

𝐷𝑜𝑛𝑑𝑒:
𝑉𝐸 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝐸𝑑𝑖𝑓𝑖 𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛.
𝐴𝑡 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎.
𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠.
𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑖𝑓 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖 𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠.

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 𝑉𝑈𝐴𝑡 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎.
𝑉𝑈𝑂𝐶 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑂𝑏𝑟𝑎𝑠 𝐶𝑜𝑚𝑝𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠.
𝑉𝑈𝐼𝐹 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑈𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝐼𝑛𝑠𝑡𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠𝑦 𝑝𝑒𝑟𝑚𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠.
𝑓𝑑 = 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠 𝑖𝑔𝑢𝑎𝑙 𝑎: [1 − (𝑃/100)]

2.2.1. VALOR DE ÁREA TECHADA:

Para calcular el valor de área techada se utilizará el Valor Unitario del área techada (VUAt) que
es el siguiente:
Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa (Vigente desde el 01 al
30 de agosto del 2020)

Resolución Ministerial Nº 351-2019-VIVIENDA - Fecha publicación en Diario El Peruano: 30-oct-2019

Resolución Jefatural Nº 142-2020-INEI (01 agosto 2020) IPC mes de julio 2020: 1.35%

VALORES UNITARIOS PARA EL PRIMER PISO:

VALORES POR PARTIDAS EN SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA

Estructuras Acabados Instalaciones

Eléctricas y
Muros y Techos Pisos Puertas y Revestimie Baños
Sanitarias
Columnas Ventanas ntos

Albañilería Losa Ceramic Puertas y Tarrajeo y Baños Agua fría, Cable,

armada, aligerada a ventanas de frotachado, completos Corriente
ladrillo o de nacional madera pintura nacionales con monofásica,
similar con concreto y piso lavable mayólica Teléfono
columna y armado laminad nacional de
vigas de horizontal o color
amarre de
concreto
armado.

229.57 169.34 96.55 83.78 63.28 53.86 87.31

Entonces la suma de partidas para el área techada es: 783.69 Nuevos soles, para el área techada del 1er
piso de 120.28 m² con una depreciación del 11% por estructura de concreto de 20 años de antigüedad.

𝑉𝐴𝑇1 = 𝛴 (𝐴𝑡 𝑥 𝑉𝑈𝐴𝑡 𝑥 𝑓𝑑)

𝑉𝐴𝑇1 = 120.28 𝑚2 ∗ 783.69 𝑁𝑢𝑒𝑣𝑜𝑠 𝑆𝑜𝑙𝑒𝑠 ∗ (1 − 0.11)
𝑽𝑨𝑻𝟏 = 𝟖𝟑, 𝟖𝟕𝟐. 𝟒𝟔 𝑺𝒐𝒍𝒆𝒔

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VALORES UNITARIOS PARA EL SEGUNDO PISO:

VALORES POR PARTIDAS EN SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA

Estructuras Acabados Instalaciones

Eléctricas y
Muros y Techos Pisos Puertas y Revestimie Baños
Sanitarias
Columnas Ventanas ntos

Albañilería Losa Ceramic Puertas de Tarrajeo y Baños Agua fría y

armada, aligerada a madera, frotachado, completos caliente, Cable,
ladrillo o de nacional ventanas de pintura nacionales con Corriente
similar con concreto y piso aluminio y lavable mayólica monofásica,
columna y armado laminad vidrio nacional de Teléfono
vigas de horizontal o tratado color
amarre de polarizado
concreto
armado.

229.57 169.34 96.55 95.63 63.28 53.86 87.31

Entonces la suma de partidas para el área techada es: 795.54 Nuevos soles, para un área techada de
120.28 m² con una depreciación del 11% por estructura de concreto de 20 años de antigüedad.
𝑉𝐴𝑇2 = 𝛴 (𝐴𝑡 𝑥 𝑉𝑈𝐴𝑡 𝑥 𝑓𝑑)
𝑉𝐴𝑇2 = 120.28 𝑚2 ∗ 795.54 𝑁𝑢𝑒𝑣𝑜𝑠 𝑆𝑜𝑙𝑒𝑠 ∗ (1 − 0.11)
𝑽𝑨𝑻𝟐 = 𝟖𝟓, 𝟏𝟒𝟎. 𝟔𝟖 𝑺𝒐𝒍𝒆𝒔
El valor por área construida total seria:
𝑉𝐸1 = 𝑉𝐴𝑇1 + 𝑉𝐴𝑇2
𝑉𝐸1 = 83,872.46 + 85,140.68
𝑽𝑬𝟏 = 𝟏𝟔𝟗, 𝟎𝟏𝟑. 𝟏𝟒 𝑺𝒐𝒍𝒆𝒔
2.2.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Tanque Elevado 1100L; con una depreciación de 40% porque tiene un tiempo de uso de 5 años y un
estado de conservación regular.
Precio de Tanque Elevado de 1100L en el mercado: S/. 550.00
𝑉𝐸2 = 𝛴 (𝑚𝑒𝑡𝑟. 𝑜𝑐 𝑥 𝑉𝑈𝑂𝐶 𝑥 𝑓𝑑)
𝑉𝐸2 = 2 𝑢𝑛𝑖𝑑 ∗ 550 𝑁𝑢𝑒𝑣𝑜𝑠 𝑆𝑜𝑙𝑒𝑠 ∗ (1 − 0.4)
𝑽𝑬𝟐 = 𝟔𝟔𝟎. 𝟎𝟎 𝑺𝒐𝒍𝒆𝒔

Debido a que no se cuenta con instalaciones fijas y permanentes, se procede a calcular el Valor de
la Edificación:

𝑉𝐸 = 𝑉𝐸1 + 𝑉𝐸2
𝑉𝐸 = 169,013.14 + 660.0
𝑽𝑬 = 𝟏𝟔𝟗, 𝟔𝟕𝟑. 𝟏𝟒 𝑺𝒐𝒍𝒆𝒔

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 2.3. VALOR TOTAL DEL PREDIO:
El valor total del predio es:

𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸

𝐷𝑜𝑛𝑑𝑒:
𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜.
𝑉𝐴𝑇 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜.
𝑉𝐸 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖 𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛.

𝑉𝑇𝑃 = 𝟗, 𝟗𝟕𝟗. 𝟐𝟎 + 169,673.14

𝑽𝑻𝑷 = 𝟏𝟕𝟗, 𝟔𝟓𝟐. 𝟑𝟒 𝑺𝒐𝒍𝒆𝒔

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3. TASACIÓN COMERCIAL:

Para asignar el valor comercial se ha tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

a. Los predios de transferencia de los inmuebles similares características, materiales empleados y
acabados que se ofrecen el mercado actual.
b. Este valor comercial está determinado por el valor de reposición en las actuales condiciones
por la que atraviesa el país sobre todo en de la industria de la construcción, con una
depreciación que está sujeta al estado de conservación y su antigüedad de edificación.
c. De acuerdo a la ubicación y zonificación determinada por el Reglamento Nacional de
Construcciones.
d. No se ha considerado como factor de influencia la renta que produzca el predio, por ningún
caso constituye interés significativo en el valor comercial.

3.1. TASACIÓN DEL TERRENO:

Teniendo en cuenta los valores del mercado de la zona donde se ubica el predio, su acceso a vías
principales, uso, infraestructura de servicios y su ubicación; se realizó la siguiente tabla basándonos en
páginas de ventas de propiedades, como www.adondevivir.com y www.laencontré.com:
Lugar Área Total (m2) Frente (m) Precio Precio/m2
Calle Palmer, Chosica (Lurigancho), Lima 1248.00 S/. 1,254,240.00 S/. 1,005.00
Mz L Lote 11 Urbanización las Brisas de Huachipa, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 158,400.00 S/. 1,320.00
Urb los Tulipanes - Carapongo, Chosica (Lurigancho), Lima 1299.00 24.00 S/. 1,310,400.00 S/. 1,008.78
Calle Calle Urbanización Mirasol de Huampaní 5ta Etapa, Chosica (Lurigancho), Lima 181.00 S/. 97,150.00 S/. 536.74
ALAMEDA ÑAÑA, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 264,000.00 S/. 2,200.00
URB HARAS DE HUAMPANI/ ALT PARADERO GIRASOLES, Chosica (Lurigancho), Lima, Carapongo 315.00 S/. 211,016.00 S/. 669.89
Ca. Treinta Mz. P1 lote 42, Carapongo, Chosica (Lurigancho) 130.00 6.80 S/. 201,000.00 S/. 1,546.15
Calle 27, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 198,000.00 S/. 1,650.00
Calle Las Dacitas, Chosica, Lima 184.00 9.20 S/. 315,060.00 S/. 1,712.28
Calle Bernard De Balaguer, Chosica, Lima 240.00 12.00 S/. 548,700.00 S/. 2,286.25
Urb. Santa Maria, Chosica, Lima 455.00 S/. 805,350.00 S/. 1,770.00
Mz. O Lt.10 , Calle 9– Urb. Mirasol De Huampani 2da Etapa, Chosica, Lima 130.20 S/. 109,740.00 S/. 842.86

De los cuales escogeremos los terrenos con precios/m2 menos alejados para realizar una regresión
lineal y así estimar el valor por metro cuadrado:
Lugar Área Total (m2) Frente (m) Precio Precio/m2
Calle Palmer, Chosica (Lurigancho), Lima 1248.00 S/. 1,254,240.00 S/. 1,005.00
Mz L Lote 11 Urbanización las Brisas de Huachipa, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 158,400.00 S/. 1,320.00
Urb los Tulipanes - Carapongo, Chosica (Lurigancho), Lima 1299.00 24.00 S/. 1,310,400.00 S/. 1,008.78
Calle Calle Urbanización Mirasol de Huampaní 5ta Etapa, Chosica (Lurigancho), Lima 181.00 S/. 97,150.00 S/. 536.74
ALAMEDA ÑAÑA, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 264,000.00 S/. 2,200.00
URB HARAS DE HUAMPANI/ ALT PARADERO GIRASOLES, Chosica (Lurigancho), Lima, Carapongo 315.00 S/. 211,016.00 S/. 669.89
Ca. Treinta Mz. P1 lote 42, Carapongo, Chosica (Lurigancho) 130.00 6.80 S/. 201,000.00 S/. 1,546.15
Calle 27, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 198,000.00 S/. 1,650.00
Calle Las Dacitas, Chosica, Lima 184.00 9.20 S/. 315,060.00 S/. 1,712.28
Calle Bernard De Balaguer, Chosica, Lima 240.00 12.00 S/. 548,700.00 S/. 2,286.25
Urb. Santa Maria, Chosica, Lima 455.00 S/. 805,350.00 S/. 1,770.00
Mz. O Lt.10 , Calle 9– Urb. Mirasol De Huampani 2da Etapa, Chosica, Lima 130.20 S/. 109,740.00 S/. 842.86

Quedando la siguiente tabla antes de la regresión:

Lugar Área Total (m2) Frente (m) Precio Precio/m2
Calle Palmer, Chosica (Lurigancho), Lima 1248.00 S/. 1,254,240.00 S/. 1,005.00
Mz L Lote 11 Urbanización las Brisas de Huachipa, Chosica (Lurigancho), Lima 120.00 S/. 158,400.00 S/. 1,320.00
Urb los Tulipanes - Carapongo, Chosica (Lurigancho), Lima 1299.00 24.00 S/. 1,310,400.00 S/. 1,008.78
Ca. Treinta Mz. P1 lote 42, Carapongo, Chosica (Lurigancho) 130.00 6.80 S/. 201,000.00 S/. 1,546.15
Mz. O Lt.10 , Calle 9– Urb. Mirasol De Huampani 2da Etapa, Chosica, Lima 130.20 S/. 109,740.00 S/. 842.86

Realizamos el análisis de regresión lineal con los 5 valores que obtuvimos de un estudio de mercado
de zonas cercanas, y obtenemos los siguientes resultados:

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 Ecuación: y = -0.2004x + 1261.9

Área total del terreno: S= 129.60 m2

Para x= S = 129.60m2→ y = -0.2004*129.60+ 1261.9 = S/ 1,235.93 /m2

VT = Área del terreno x Valor por metro cuadrado

VT = 129.60 x 1,235.93

Valor del terreno definitivo: VT = S/ 160,176.53

En dólares: Para el viernes 7 de agosto: 1$ = S/ 3,54

VT = US$ 45,247.61
3.2. VALOR DE LA EDIFICACION: VE (Uso exclusivo)
Se utilizó el método de Regresión Lineal con los datos de 5 edificaciones con características similares
(Extraído de www.adondevivir.com) para estimar el valor por metro cuadrado de edificación,
considerando las variables de Área techada, Antigüedad y Número de Pisos:
Área Techada Antigüedad
Lugar Foto de predio # de Pisos Precio #Accesos # Ambientes Precio/m2
Total (m2) (años)

San Antonio de Carapongo, Chosica (Lurigancho), Lima 300.00 3 S/. 459,000.00 12 1 14 S/. 1,530.00

Mz. G., Chosica (Lurigancho), Lima 280.00 2 S/. 441,125.00 6 1 8 S/. 1,575.45

Alameda Alpamayo Mz E FA Lt. 3 Urb. Los Girasoles,

200.00 3 S/. 670,000.00 17 1 10 S/. 3,350.00
Chosica (Lurigancho), Lima

Calle San Antonio de Carapongo, Chosica (Lurigancho),

300.00 2 S/. 481,400.00 5 1 12 S/. 1,604.67
Lima

CALLE 3 MZ .M LOTE 8 HUACHIPA NORTE

LURIGANCHO CHOSICA, Chosica (Lurigancho), 153.00 2 S/. 887,750.00 6 1 9 S/. 5,802.29
Lima

16
Procedemos a hacer regresión lineal para determinar el precio/m2 teniendo como variables el
número de ambientes, la antigüedad y el Precio por m2.

Antigüedad
Edificación #Accesos # Ambientes Precio/m2
(años)
1 12 1 14 S/. 1,530.00
2 6 1 8 S/. 1,575.45
3 17 1 10 S/. 3,350.00
4 5 1 12 S/. 1,604.67
5 6 1 9 S/. 5,802.29

Resumen:

Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 0.457820581
Coeficiente de determinación R^2 0.209599685
R^2 ajustado -0.580800631
Error típico 2339.86823
Observaciones 5

ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F
Regresión 2 2903730.572 1451865.286 0.265181681 0.790400315
Residuos 2 10949966.66 5474983.332
Total 4 13853697.24

Coeficientes
Intercepción 6248.748333
Variable X 1 43.02713951
Variable X 2 -365.2941397

Teniendo como resultado una fórmula para calcular el precio/m2, la cual es

𝑉. 𝐸𝑑𝑖𝑓 = 6248.75 + 43.03 (Antigüedad) + -365.29 (#Ambientes)

𝑉𝐸𝑑𝑖𝑓 = 6,248.75 + 43.03 × (20 𝑎ñ𝑜𝑠) − 365.29 × (16 𝑎𝑚𝑏𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠) = $ 47, 002.80

𝑉𝐸𝑑𝑖𝑓 = 1,629.88 𝑆/./𝑚2

Habiendo 240.57 m2 de área techada:

𝑉𝐸 = 1,629.88 × 240.57 = S/. 392,100.00

En dólares: Para el viernes7 de agosto: 1$ = S/ 3,54

VE = US$ 110,762.71

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 3.3. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: VC
De acuerdo al art. 5.36 del Reglamento Nacional de Tasaciones, se tiene

Valor del Terreno: $ 𝟒𝟓, 𝟐𝟒𝟕. 𝟔𝟏

Valor de la Edificación: $ 𝟏𝟏𝟎, 𝟕𝟔𝟐. 𝟕𝟏

Valor Comercial del departamento: $ 𝟏𝟓𝟔, 𝟎𝟏𝟎. 𝟑𝟐

Son: Ciento cincuenta y seis mil, diez con 32/100 Dólares americanos ($. 156, 010.32)
Para el viernes 7 de agosto: 1$ = S/ 3,54

Son: Quinientos cincuenta y dos mil Dos cientos setenta y seis con 54/100 Nuevos Soles
(S/. 552,276.54)

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4. ANEXOS

4.1. REGISTRO FOTOGRÁFICO

Frontis del predio:

Puerta Exterior Metalica: Puerta de Ingreso al 2do piso:

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Puertas interiores: Escaleras:

Ventanas Interiores: Inodoro:

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Piso interiores: Zocalos de los baños:

Tanque elevado:

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