Derecho de servidumbre

El derecho de servidumbre es aquel gravamen que recae sobre la propiedad

inmueble, en los que uno es dominante y otro sirviente y en el que se contempla los
distintos tipos de derechos de servidumbre, como la servidumbre de paso, la
servidumbre de medianería, la servidumbre de acueducto o paso de agua, la
servidumbre de luces y vistas, servidumbre de desagüe, y los derechos y
obligaciones de la finca dominante y de la sirviente.

Derecho de servidumbre
El derecho de servidumbre es aquel que está referido al derecho existente como
un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio o finca sirviente) en beneficio de
otro (predio o finca dominante) perteneciente a distinto dueño.

Clases de servidumbres:

Definición de la servidumbre en la jurisprudencia

La jurisprudencia manifiesta que el título de servidumbre es cualquier acto jurídico
oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta
limitación al derecho de propiedad realizado por el titular del predio sirviente.

El espíritu del derecho de servidumbre

El espíritu de las servidumbres no es otro que el permitir una racional explotación y
utilización de los predios o fincas.
Nada ganaría un propietario con tener una finca si no tiene forma de llegar hasta
ella porque se le interponen otros predios. Por ello, la existencia de la servidumbre
de tránsito o paso.

Tampoco nada ganaría con tener una finca si carece de aguas y no hay forma de
transportarlas porque se opone el dueño de la otra finca. Por ello también la
existencia en el uso civil de la servidumbre de acueducto.

Características del derecho de servidumbre

 Es un derecho que limita el dominio o propiedad

 Está siempre encadenado a la propiedad.

 Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.

 Es un derecho sobre un bien ajeno

 Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.

 Es necesario que exista una utilidad.

Servidumbre de aguas
El artículo.552 del Código Civil señala que los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los predios
superiores, así como la piedra o tierra que arrastran en su curso.

No pudiendo el dueño del predio inferior realizar obras que impidan esta
servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.

Señala el artículo.586 del CC que el propietario de un edificio está obligado a

construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su
propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino.

Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas
de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.
Servidumbre de acueducto
Consiste en que cuando el que quiera servirse del agua de que pueda disponer para
una finca suya tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con
obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores sobre los
que se filtren o caigan las aguas.

Requisitos de la servidumbre de acueducto

Para poder establecer esta servidumbre se requieren tres requisitos:

1. Que el dueño del posible predio dominante demuestre que puede disponer del
agua y que ésta es suficiente para el uso al que la destina.

2. Que el paso del acueducto sea el más conveniente y menos oneroso para
tercero.

3. Que se indemnice con carácter previo a la construcción del acueducto a los

dueños de los predios sirvientes (o al único) por el perjuicio sufrido. También
habrán de abonarse las obras de construcción y conservación del acueducto en
buenas condiciones higiénicas y de servicio.

Limitaciones de esta servidumbre

La única limitación de esta servidumbre, es que no puede imponerse por objeto de
interés privado sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o
huertas ya existentes, pues entiende el legislador que esto sería un sacrificio
excesivo para el dueño del predio sirviente.

Regulación de estas servidumbres

La servidumbre de acueducto, se regula en el Código civil en los artículos 557 a 561
en relación con las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y Real DERECHO DE
SERVIDUMBRE DE AGUAS el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio,
atribuye a los organismos de cuenca la facultad de imponer la servidumbre forzosa
de acueducto “con arreglo a lo dispuesto en el Código civil y en el Reglamento de
esta Ley”, y el artículo.18.2 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se
aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, determina que se “regirá por
lo dispuesto para la servidumbre de acueducto en la Ley de Aguas, en este
Reglamento, y subsidiariamente en el Código civil”.

Servidumbre de desagüe
En materia de desagüe señala el artículo 587 CC, respecto de la llamada
servidumbre de tejados, que el dueño de la finca que sufra dicha servidumbre podrá
edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme
a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte gravamen ni
perjuicio alguno para el predio dominante.

Las aguas que caen a patio ajeno

Establece el art. 588 del Código Civil, que cuando el corral o patio de una casa se
halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las
aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la
servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios
contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe
en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la
indemnización que corresponda.

Este caso está pensado para corrientes naturales y permanentes de agua, a los
fines de dar respuesta a los problemas que genera el agua de lluvias en un terreno
urbano y así, aplicando esta Jurisprudencia, en conclusión, la cuestión del desagüe
de aguas de lluvia en terreno urbano no puede solventarse en general mediante el
establecimiento de servidumbres respecto de los predios lindantes a nivel
descendente, por el artículo.552 CC solo aplicable a fincas rusticas.
Distancias mínimas en construcciones en
servidumbres
En el art. 589 a 592 CC, se establecen distancias mínimas que hay que guardar en
ciertas construcciones o plantaciones por motivos de vecindad o interés militar.

El art. 589 CC impide edificar o plantar cerca de plazas fuertes y fortalezas (hoy
habrá que entender cuarteles, aunque la norma ha de ser objeto de interpretación
restrictiva) sin sujetarse a las leyes, ordenanzas y reglamentos especiales.

Se prohíbe que se construya cerca de pared ajena o medianera, pozos, cloacas,

acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, estables, depósitos de materias
corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o
por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardas las distancias prescritas
por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo
necesarias, con sujeción en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos
prescribe.

Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas debe ser calificada como continua, pues su uso
puede ser incesante, y aparente, pues está continuamente a la vista por signos
exteriores que revelan su existencia, tal como las define el artículo.532 CC.

Ello implica que para adquirir dicha servidumbre es preciso, como señala el
artículo.537 CC, la existencia de título o la prescripción de veinte años.

La condición de la servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas tiene la condición de continua y aparente, al ser o
poder ser su uso incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre y
anunciarse y estar continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso
y aprovechamiento de la misma.

La prescripción del derecho

La única vía de adquisición de dicha posesión sería la de la prescripción de 20 años.

Ahora bien, para poder determinar si es posible la adquisición por prescripción,

habría que acudir a la consideración como negativa o positiva de la citada
servidumbre de luces y vistas que representaría los huecos abiertos.

Ha de tenerse en cuenta que la posibilidad de apertura de huecos en pared propia

constituye una mera tolerancia no susceptible de protección posesoria y que, a tenor
de lo dispuesto en el artículo. 581 CC, dicha situación puede cesar a voluntad del
propietario de la finca contigua que levante pared en suelo propio, aunque
obstaculice la ventana abierta por el vecino en su pared.

Seguir leyendo sobre la servidumbre de luces y vistas

Servidumbre de medianería
Aunque el Código Civil regule la servidumbre de medianería en el artículo.571 CC
dentro del Título dedicado a las servidumbres y así lo denomine en la sección
cuarta, la doctrina mayoritaria no está satisfecha con la ubicación de esta materia
dentro de las servidumbres legales y considera que la naturaleza de la medianería
se corresponde de manera más adecuada con una comunidad de bienes.
Jurisprudencia de servidumbre medianera
La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una
forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared,
rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los
predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal
constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los
elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y
espesor I (pared, seto, valla, zanja, muro) que pertenece a ambos propietarios.

En la práctica el problema con las servidumbres de medianeria se plantea

frecuentemente porque haya duda acerca de si una pared o muro concreto es
medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas.

La presunción de pared medianera

Existe una presunción iuris tamtum que la medianería (es decir la propiedad
compartida) existe en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos
(naturalmente solo hasta el punto de máxima elevación común), en las paredes o
muros divisorios de jardines o corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas
rústicas; sistema que el artículo 574.I CC aplica también a las zanjas o acequias
abiertas entre fincas contiguas.
Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del
título que acredite como propiedad de uno sólo el elemento o por la presencia de un
signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno.

Cuando hay medianería la propiedad compartida supone derechos y

obligaciones para los medianeros.

Obligaciones de los medianeros

Cada medianero está obligado a su mantenimiento y reparación, en proporción al
derecho de cada uno.

Según el art.576 CC, si un propietario de un edificio apoyado en pared medianera

(que no puede renunciar al mantenimiento) quiere derribar el edificio, podrá hacerlo
(renunciando entonces a la medianería), siempre que abono los daños que el
derribo pueda ocasionar a la pared medianera (por aquella vez solamente).

Los medianeros no pueden abrir en la pared medianera venta ni hueco alguno si no

hay consentimiento de los otros, aunque si lo hacen y no hay reacción al respecto
se puede adquirir una auténtica servidumbre por usucapión, que por ser en pared
medianera es positiva según la jurisprudencia.

Cada propietario puede alzar la pared medianera, siempre que corra con los gastos
e indemnice los perjuicios que se causen con la obra incluso los temporales.

También puede levantar más la pared, hacerla más gruesa o profundizar más en
sus cimientos (o las tres cosas a la vez) siempre que lo haga a su costa, abone los
gastos extras de conservación en lo alzado o profundizado, e indemnice a los demás
por los mayores gastos que hayan de incurrir en la conservación general de toda la
pared por su mayor altura o profundidad.

Derechos de los medianeros

Cada propietario puede usar de él en proporción a la cuota que tenga en la
comunidad, pudiendo, como comunero, edificar apoyando su obra en la pared
medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar
o impedir el uso común a los demás.

En cuanto a los árboles o arbustos que forman un seto vivo medianero, dichos
árboles se consideran por su situación medianeros, cualquiera de los medianeros
tiene derecho a exigir su derribo cuando sus ramos o raíces invadan el propio
terreno, salvo que los árboles sirvan también como mojones que delimitan la
propiedad, en cuyo caso no podrán arrancarse individualmente sino de común
acuerdo entre los colindantes.

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Servidumbre de paso
Dentro del derecho de servidumbre la servidumbre de paso es una de las más
habituales, siendo ésta de naturaleza discontinua y por ello, conforme al artículo.532
CC, sólo puede adquirirse en virtud de título, cuya falta sólo puede suplirse por
la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia
firme, admitiéndose excepcionalmente la adquisición por prescripción inmemorial si
los hechos origen de la servidumbre discontinua ocurrieron antes de la
promulgación del Código Civil.

Los problemas del camino de salida en la servidumbre de

paso
Preceptúa el artículo.564 CC que el propietario de una finca o heredad, enclavada
entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las
heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para
todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente.

La indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de

los perjuicios que se causen en el predio sirviente.