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Investigue Que Es Una Servidumbre Predial
Cuenta: 12218040001
El Progreso, Yoro
Que Es Una Servidumbre Predial
Cuando un predio se sirve de otro para lograr su mejor uso o disfrute estamos ante el derecho
llamado “servidumbre”. Hay varias clases. Por ejemplo, cuando un predio sirve como vía de
acceso, es “una servidumbre de paso”; cuando se usa un inmueble para llevar el agua a otro
inmueble, se trata de una “servidumbre de acueducto” o cuando se usa un bien para mantener la
una “servidumbre de vista”. Hay tantos tipos de servidumbre como utilidades encuentre un
inmueble con cargo al predio vecino o próximo. Al inmueble beneficiado se le llama “predio
dominante” y al otro “predio sirviente”. Lo crucial de este derecho es que el predio sirviente
soporta una carga, pero su propietario conserva la posesión y goce de la finca, es decir, el dueño
convive con la limitación (no se tiene que retirar del lugar). La regulación de la servidumbre se
encuentra en los artículos 1036 al 1054 del Código Civil. Debo advertir que hay diferencias
fundamentales entre el derecho que me ocupa y otros que con el mismo nombre se otorgan para
la explotación de recursos naturales. La servidumbre puede nacer por contrato, por mandato legal
tiempo que se convenga, sin límite, y en las condiciones que se estipulen en el acto constitutivo.
Solo se requieren dos inmuebles (por lo menos). Incluso si el propietario de ambos bienes es la
misma persona se puede establecer este derecho. Por su parte la servidumbre legal está prevista
para predios enclavados, que no tienen acceso a los caminos públicos, en cuyo caso el propietario
encerrado puede salir por cualquier inmueble colindante sin que el dueño de éste se pueda
resistir. La servidumbre legal de paso es siempre onerosa y no requiere una declaración judicial,
servidumbre también se puede adquirir por “prescripción”, esto es por la posesión del bien. Si un
predio se ha beneficiado de otro de manera pública, pacífica y continua por 10 años, como si
existiese una servidumbre, nace efectivamente el derecho, aunque el dueño del predio afectado
nunca hubiese aceptado la carga. Por ejemplo, si el propietario de una tierra accede a ella a través
de otro bien, generando en los hechos un paso, al cabo del plazo antes indicado se configura un
predio sirviente. Solo se requieren 5 años si el poseedor del predio dominante creía tener la
servidumbre (buena fe), aunque en la realidad no contaba con ese derecho. La prescripción no se
configura si por cualquier medio el propietario afectado reclama la devolución antes que venzan
los plazos.
Ahora bien, el artículo 1040 del Código Civil señala que la adquisición de este derecho de
servidumbre por prescripción solo es posible tratándose de servidumbres “aparentes”, esto es,
aquellas cuya posesión se aprecia a simple vista. Se trata de que el dueño afectado pueda saber
que está naciendo un derecho que limitará su propiedad. Por ejemplo, las servidumbres de vista
en algunas urbanizaciones de playa, donde la posición de los inmuebles respecto del mar revela
con claridad la existencia de la carga. Por el contrario, no son aparentes algunas servidumbres de
acueducto subterráneos. Esta figura del derecho civil, cualquier sea la fuente que le de origen,
constituye una solución eficaz para sacar el mejor provecho a los inmuebles y eventualmente
suplir las deficiencias de las reglas urbanísticas en cuanto a accesos y alturas permitidas. Por esta
vía los propietarios pueden limitar los derechos constructivos y crear escenarios de convivencia
pacífica.