Informe de Tasacion Comercial - Galeria Plaza Centro Abtao 2021

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA
“Año del Bicentenario del Perú: 200 años de Independencia”
UNIVERSIDAD NACIONAL
HERMILIO VALDIZÁN
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
CARRERA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
VALUACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL

“PLAZA CENTRO ABTAO”
CURSO : Ingeniería de Valuaciones
DOCENTE : Ing. Jorge Luis Meyzan Briceño
Participación
ALUMNOS : José Humberto Segundo Antialón 90%
David Rucoba Montalvan 60%
Franz Carlos Ildefonso Tacsa 60%
Christian Marino Ureta Bernardo 0%
Huánuco – Perú
2021
1
DEDICATORIA
Dedicamos el presente trabajo a nuestros

padres, por ser nuestra inspiración en cada
momento, para ser buenos profesionales.
2
INDICE
INTRODUCCIÓN ………………………………………………………………….. 04
1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.
1.1 FINALIDAD…………………………………………………………… 05
1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS………………………………………. 05
1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA………………………………… 05
2.0 DATOS DEL INMUEBLE

2.1 UBICACIÓN…………………………………………………………… 06
2.2 DESCRIPCIÓN………………………………………………………… 06
2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE…………………………………….. 06
2.4 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS………………… 06
2.5 AREA DE TERRENO…………………………………………………. 07
2.7 LINDEROS…………………………………………………………….. 07
2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN…………………………………………. 07
2.9 DISTRIBUCION……………………………………………………….. 07
2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS…………………………………….. 08
2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN………………….. 08
2.12 DEPRECIACION……………………………………………………….. 08
2.13 METODO UTILIZADO…………………………………………………. 08
3.0 VALORIZACION.
3.1. MÉTODO SEGÚN REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES….. 08
3.1.1. TASACIÓN DE GALERÍA COMPLETA……………………………….. 09
3.1.2. TASACIÓN STAND POR STAND……………………………………… 10
3.1.2.1 TASACIÓN DE STAND Nº 05………………………………………… 10
3.2. MÉTODO DEL BARICENTRO Y ENTROPIA…………………………… 16
3.2.1. MÉTODO DEL BARICENTRO ………………………………………… 16
3.2.2. MÉTODO DE LA ENTROPIA………………………………………….. 17
4.0. CONCLUSIONES……………………………………………………………….. 18
5.0 RECOMENDACIONES………………………………………………………… 19
6.0 ANEXOS…………………………………………………………………………. 19
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INTRODUCCIÓN
TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor económico más probable del mismo a
una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar
el valor, mediante un trabajo técnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto
de razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor.
El Perito Tasador Profesional es un experto en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de
competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que
influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por
interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática
y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando
su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un
uso y propósito específico.
Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en importantes decisiones

patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que mantengan
un alto índice de conducta en el desarrollo de su profesión. El Perito Tasador debe tener la
capacidad de fundamentar la estimación del valor considerando todos los factores propios del bien,
debiendo actuar con gran objetividad e independencia de criterio.
En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de carácter interdisciplinario
con la participación de expertos de distintas especialidades, lo cual es un síntoma de madurez y
responsabilidad profesional. En asuntos judiciales es la persona elegida en razón de sus
conocimientos técnicos por el Juez o las partes, que tiene por misión, luego de aceptar el cargo y
prestar juramento, proceder a exámenes, comprobaciones y apreciaciones de hechos cuyo
resultado consigna en una memoria, informe o dictamen que debe presentar al tribunal en la causa
pertinente.
Una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y objetividad, pues

desempeñan en cierto modo un ministerio de carácter público y actúan como delegados o auxiliares
del Juez. Para ello es necesario que el profesional prescinda del origen de su designación y tenga
siempre presente que no es mandatario, representante ni defensor de la parte que lo propuso, sino
solamente auxiliar del tribunal; en tal carácter no debe admitir sugestiones de los litigantes ni
atender otro interés que el de la justicia.
En el presente trabajo realizaremos la tasación de la galería comercial Plaza Centro Abtao, usando
la metodología del Reglamento Nacional de Tasaciones y los métodos del baricentro y entropía.
4
INFORME DE TASACION N° 001-IV-2021
SRS. : SOCIOS
PLAZA CENTRO ABTAO
ATT. : FICA - UNHEVAL
CLIENTE : PLAZA CENTRO ABTAO
TIPO DE BIEN : INMUEBLE.
PERSONA DE CONTACTO : ADM. ANA CONTRERAS
TELEFONO : 962 083 194
FECHA DE TASACION : 29 DE OCTUBRE DE 2021.
TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.99
1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.
1.1 FINALIDAD:
El objetivo del presente informe es la Tasación Comercial de la Galería Plaza Centro

Abtao, de conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-
VIVIENDA, Julio del 2016 y sus modificatorias; y su posterior comparación con los
métodos de baricentro y entropía de la Tesis sugerida por el docente.
1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:
Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del
inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte del cliente
para la inspección al inmueble.
1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:
Se realizó la valuación a fecha 29 de Octubre del 2021, a horas 4:00 p.m. , la primera
labor consistió en medir las dimensiones de cada stand, el ancho de pasadizos,
longitude del frente y largo del centro comercial.
5
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.
2.1 UBICACIÓN:
El inmueble se encuentra ubicado con frente principal en el Jr. Abtao Nº 831

(Referencia, a una cuadra de la plaza de Armas), distrito de Huánuco, provincia y
departamento de Huánuco.
PLAZA CENTRO ABTAO
2.2 DESCRIPCIÓN:
Galería comercial que consta de 57 stands cada una con puerta enrollable metálica ,
contando con un ingreso en el frente principal del Jr. Abtao Nº 831.
2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:
Galería Comercial.
2.4 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
La zona donde se ubica el predio cuenta con pistas asfaltadas y servicios de agua,
luz, desagüe, teléfono e internet.
6
2.5 AREA DE TERRENO:
1,089.328 m2
Zonificación: Comercial.
2.7 LINDEROS:
• Por el frente lado sur-este línea recta de 20.6m que colinda con el jr. Abtao cuadra 8
• Por la derecha entrando lado norte-este, línea recta de 52.88 m colinda con tienda de
aguardiente Inca Vit.
• Por la izquierda entrando lado sur-oeste, línea recta de 52.88 m colinda con Lavandería
Cielo.
• Por el fondo lado norte-oeste línea recta de 20.6m, colinda con Ferretería Iluminación
Ferreco.
• El perímetro de 146.96 ml
2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:
745.448 m2
Nota: Según plano de distribución.
2.9 DISTRIBUCION:
Conjunto de stands:
Cuenta con 57 stands en su mayoría Centros de belleza y Spa, seguidamente de
venta de regalos, telas, servicio de imprenta, confecciones, perfumería, productos
naturales, venta y reparación de celulares.
Los servicios de belleza y spa, abarcan un 60% de los stands, 20% confecciones
textiles y el resto entre imprenta, productos naturales y venta de celulares.
7
El acceso es únicamente por el Jr. Abtao, y es peatonal, no cuenta con playa de

estacionamiento.
Cuenta con un solo baño, ubicado al fondo al lado izquierdo. No cuenta con oficina
administrativa, la señora Ana Contreras que nos atendió y que ocupa el cargo de
administradora de la galería, también tiene un stand de belleza y spa.
2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:
- Cimientos: Concreto ciclópeo.

- Columnas: Metálicas.
- Muros: Ladrillo en los extremos y las divisiones son de drywall.
- Techos: Planchas acanaladas sobre tijerales triangulares apoyados en
columnas de acero.
- Pisos: De cemento bruñado de ocre rojo.
- Puertas: Tipo enrollable metálica.
- Revestimientos: Tarrajeados de cemento.
- Baños: Con mayólica y aparatos sanitarios blancos.
- Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Empotradas.
2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:
La antigüedad es de 12 años; y el estado de conservación es regular.

Nota. El día de la medición de la galería, se presenciaron goteras en algunos stands.
2.12 DEPRECIACION:
Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 02 de

depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una
depreciación de 27% a 42%
2.13 METODO UTILIZADO:
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional

de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, y es para determinar el valor
comercial del presente inmueble, utilizando el método de tasación directa, el cual
considera la valorización de cada uno de sus componentes físicos del inmueble.
También se utilizaron los métodos del baricentro y entropía de la tesis sugerida por
el docente.
3.0 VALORIZACION.
3.1. MÉTODO SEGÚN REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
8
3.1.1. TASACIÓN DE GALERÍA COMPLETA
9
Nota: En los archivos excel de la carpeta contenedora se pueden apreciar las formulas de los
cálculos, para una major comprensión.
3.1.2. TASACIÓN STAND POR STAND

3.1.2.1 TASACIÓN DE STAND Nº 05
10
cálculos, para una major comprensión.
11
3.1.2.2 TASACIÓN DE STAND Nº 09
12
cálculos, para una mejor comprensión.
13
3.1.2.3 TASACIÓN DE STAND (X) Nº 40
Este stand fue elegido para someter a comparación con los métodos del baricentro y
entropía. En la carpeta contenedora, se aprecian las tasaciones de los demás stands
(archivos excel), que fueron 11 en total.
14
15
3.2. MÉTODO DEL BARICENTRO Y ENTROPIA
3.2.1. MÉTODO DEL BARICENTRO
16
3.2.2. MÉTODO DE LA ENTROPIA
17
4.0. CONCLUSIONES
✓ Al determinar el valor de un stand de 4.20m x 3.10m X (40), usando la metodología del

reglamento nacional de tasaciones, se obtiene un valor de S/. 88.887,94 Nuevos soles.
✓ Mientras que al usar el método baricentro – entropía, se obtiene un valor de S/. 60.862,32.
✓ Se concluye que los métodos de la tesis, baricentro y entropía son más prácticos en cuanto
a proceso de cálculo, pero carecen de precisión, puesto que no consideran tipo de material,
estado de conservación, etc., y que relacionan todos los valores comparables y en caso de
existir elementos muy distantes en valor, habrá diferencias más notorias en la comparación
de valores obtenidos con otros métodos de valuación.
✓ El método del baricentro y entropía, consideran variables importantes, como área,

antigüedad, distancia del stand a la puerta principal, y número de piso. Pero no son todos
los aspectos esenciales para valorar un inmueble.
✓ El método del baricentro y entropía, pueden ser aplicados para calcular rápidamente un
predio, pero no debería tomarse como resultado final, se concluye que el método del
Reglamento Nacional de Tasaciones, sigue siendo el adecuado para la valuación de
predios.
18
5.0 RECOMENDACIONES
✓ Se recomienda utilizar un método estadístico para validar mejor los resultados.
✓ Se recomienda considerar la precisión en la determinación de parámetros como el tipo de

construcción, antigüedad, depreciación, etc. Aspectos que no son considerados en el método del
baricentro – entropía.
6.0 ANEXOS
19
PLANO DE DISTRIBUCIÓN
20
19
PANEL FOTOGRAFICO
Proceso de medición de los stands.
21
Frontis de la galería Plaza Centro Abtao
22
23
Fotografia superior: Stand de servicios de belleza.

Fotografía inferior: Stand de venta de productos naturales.
24
Fotografia superior: Stand de servicios de belleza.

Fotografía inferior: Stand de venta de productos naturales.
25
Fotografia: Stand de servicios de belleza y peluquería.
26
Fotografia: Stand de servicios de belleza y peluquería.
27
Fotografia: Stand de servicios de manicure, pedicura y peluquería.
28
Fotografia: Stand de servicios de manicure, pedicura y peluquería.
29
Fotografia: Stand de servicios de manicure y pedicure. Se observan los pisos de los stands de mayólica y
el pasadizo con cemento bruñado.
30
Se observa el techo de calamina.
31
Fotografia: Se observa el techo de calamina con canaletas. También las puertas enrrollables metálicas.
32
Fotografía: Se observan stands de servicios de imprenta y sastrería.
33
Fotografía: Se observan stands de servicios de imprenta y sastrería.
34
Fotografía: Se observan stands de servicios de confección textil.
35

Informe de Tasacion Comercial - Galeria Plaza Centro Abtao 2021

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZÁN

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA

“Año del Bicentenario del Perú: 200 años de Independencia”

VALUACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL

CURSO : Ingeniería de Valuaciones

DOCENTE : Ing. Jorge Luis Meyzan Briceño

Dedicamos el presente trabajo a nuestros

2.0 DATOS DEL INMUEBLE

Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en importantes decisiones

Una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y objetividad, pues

INFORME DE TASACION N° 001-IV-2021

ATT. : FICA - UNHEVAL

CLIENTE : PLAZA CENTRO ABTAO

TIPO DE BIEN : INMUEBLE.

PERSONA DE CONTACTO : ADM. ANA CONTRERAS

TELEFONO : 962 083 194

FECHA DE TASACION : 29 DE OCTUBRE DE 2021.

TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.99

1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.

El objetivo del presente informe es la Tasación Comercial de la Galería Plaza Centro

1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:

2.0 DATOS DEL INMUEBLE.

El inmueble se encuentra ubicado con frente principal en el Jr. Abtao Nº 831

PLAZA CENTRO ABTAO

2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

2.4 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

2.5 AREA DE TERRENO:

2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:

Nota: Según plano de distribución.

El acceso es únicamente por el Jr. Abtao, y es peatonal, no cuenta con playa de

2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:

- Cimientos: Concreto ciclópeo.

2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La antigüedad es de 12 años; y el estado de conservación es regular.

Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 02 de

2.13 METODO UTILIZADO:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional

3.1. MÉTODO SEGÚN REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

3.1.1. TASACIÓN DE GALERÍA COMPLETA

3.1.2. TASACIÓN STAND POR STAND

3.1.2.2 TASACIÓN DE STAND Nº 09

3.1.2.3 TASACIÓN DE STAND (X) Nº 40

3.2. MÉTODO DEL BARICENTRO Y ENTROPIA

3.2.1. MÉTODO DEL BARICENTRO

3.2.2. MÉTODO DE LA ENTROPIA

✓ Al determinar el valor de un stand de 4.20m x 3.10m X (40), usando la metodología del

✓ El método del baricentro y entropía, consideran variables importantes, como área,

✓ Se recomienda considerar la precisión en la determinación de parámetros como el tipo de

Proceso de medición de los stands.

Frontis de la galería Plaza Centro Abtao

Fotografia superior: Stand de servicios de belleza.

Fotografia superior: Stand de servicios de belleza.

Fotografia: Stand de servicios de belleza y peluquería.

Fotografia: Stand de servicios de belleza y peluquería.

Fotografia: Stand de servicios de manicure, pedicura y peluquería.

Fotografia: Stand de servicios de manicure, pedicura y peluquería.

Se observa el techo de calamina.

Fotografía: Se observan stands de servicios de imprenta y sastrería.

Fotografía: Se observan stands de servicios de imprenta y sastrería.

Fotografía: Se observan stands de servicios de confección textil.

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