MANUAL DEL PERITO VALUADOR

Elaboración de Trabajos Valuatorios Índice Introducción Marco Normativo Lineamientos Generales para la Elaboración de Trabajos Valuatorios Elaboración de Proyectos de Dictamen Plazos y Condiciones de Entraga de los Trabajos Valuatorios Normas para el Desempeño de los Peritos Valuadores de el INDAABIN

INTRODUCCIÓN El presente Manual dirigido al perito valuador, forma parte del marco normativo que el INDAABIN ha establecido para la realización de avalúos y justipreciaciones de renta que le solicitan las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, de conformidad con lo que señala el Artículo 37, fracción XXIII de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y el Artículo 26 del Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, los trabajos valuatorios que soliciten las dependencia y entidades, son asignados a peritos valuadores que integran su padrón nacional. Para el cabal y oportuno cumplimiento de los avalúos y justipreciaciones de renta encomendados por el INDAABIN, es fundamental que el perito designado domine en forma clara, completa e integral las técnicas para la valuación, plasmadas en su normatividad, que incluye criterios técnicos, metodologías y procedimientos. Este Manual contiene el marco normativo, los lineamientos generales para la elaboración de los trabajos valuatorios y para proyectos de dictamen, los plazos y condiciones de entrega y las normas a las que deberán sujetarse los peritos valuadores en su desempeño.

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MARCO NORMATIVO q Los valuadores registrados quedarán sujetos a la inspección y vigilancia de el INDAABIN, a la cual deberán proporcionar la información y documentación que les sea requerida en el ejercicio de sus facultades.

Interés directo o indirecto en el asunto. 8. q el INDAABIN se reserva el derecho de acción legal contra peritos que presenten trabajos valuatorios mal elaborados. por otras causas que deriven de la aplicación de ordenamientos legales en relación con el ejercicio de la actividad valuatoria. 3. deudor. cuando en el ejercicio en las facultades de inspección y vigilancia observe: 1. 9. ya sea del perito. 7. en general encontrándose en situación que pueda afectar la imparcialidad de su opinión. de su cónyuge. podrá suspender temporalmente o revocar en cualquier momento el registro otorgado a un perito valuador. dictamen valuatorio o de justipreciación de renta sobre el mismo bien. El cónyuge o hijos del perito. o mantengan amistad intima con algún interesado en el dictamen. 6. Incumplimiento del Artículo 27 de el INDAABIN. o cuyos resultados no correspondan a la realidad.En cumplimiento del Artículo 7 Fracción XV del Reglamento de el INDAABIN. fiador. dependiente o comensal habitual de los interesados en el dictamen o del administrador actual de sus bienes. parientes consanguíneos en línea recta sin limitación de grado. donante. 5. donatario. conforme al objeto de contrato de prestación de servicios que suscriban ambas part -------------------------------------------------------------------------------- LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA ELABORACIÓN DE LOS TRABAJOS VALUATORIOS . Datos o valores asentados en avalúos que no correspondan a la realidad. mantenga relación de intimidad con alguno de los interesados en el avalúo o justipreciación de renta nacida de algún acto religioso o civil sancionado o respetado por la costumbre. Asimismo. colaterales dentro del cuarto grado o afines de segundo grado. Haber emitido. podrá suspenderse o revocarse el registro. arrendador. socio. a solicitud de cualquier persona física o moral distinta de el INDAABIN. a través de la Dirección General de Avalúos. Ser tutor o curador de alguno de los interesados en el dictamen. 4. Realización de actividades que revelen incapacidad técnica. legatario. Tengan personalmente su cónyuge o alguno de sus hijos calidad de heredero. arrendatario. acreedor. principal. 2.

se consideren aceptables en materia de valuación. los peritos: · Deberán apoyarse invariablemente en los criterios técnicos y metodologías que determinen la SFP y la propia Comisión siendo de su entera responsabilidad tanto los informes y avalúos que formulen. · Han de ajustarse a las técnicas que. · Elaborar los proyectos de dictamen apegándose a los formatos tipo que les proporcionará esta Comisión y contener todos los elementos que en los mismos se indique. · el INDAABIN decidirá el empleo de un método de valuación específico de acuerdo a cada caso a fin de que garantice un conveniente grado de confiabilidad -------------------------------------------------------------------------------- ELABORACIÓN DE TRABAJOS VALUATORIOS TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Todos · Nombre. procedimientos y metodologías a través de los cuales se determina de la manera más precisa posible el valor de los bienes inmuebles o muebles objeto del avalúo. . · Deberán proporcionar la información adicional que la propia Comisión solicite en relación a algún avalúo en particular. Los formatos podrán ser modificados por el INDAABIN cuando se considere conveniente. Cargo (en su caso). en la práctica. Para la elaboración de trabajos valuatorios. · Deberán estar registrados y aprobados por el INDAABIN. · · Firma. habiendo cumplido todos los requisitos señalados en su reglamento interno. como los proyectos de dictamen que presenten en cada servicio contratado.Los peritos valuadores que presten sus servicios profesionales a el INDAABIN formularán sus informes y avalúos basado en criterios técnicos.

los resultados de la valuación. Número de cuenta predial en su caso.· · · · · · · Datos relativos a su registro vigente ante la propia Comisión y la especialidad. de construcción o de funcionalidad. Todas aquellas instalaciones especiales. señalando el valor de reemplazo. Precisar tantos tipos de construcción como puedan determinarse. deficiencias de proyecto. los cuales se indicaran en forma pormenorizada y completa. Nombre del propietario. TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Avalúo de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio . deberán considerarse con el valor unitario correspondiente. q Descripción de los elementos de construcción. · Fotografías interiores y exteriores de las partes más representativas del inmueble. considerando condiciones o factores particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas de los valores. estado de conservación. Descripción y ubicación precisa del bien valuado. por capitalización y comercial. Asunto o propósito del avalúo. así como su factor de depreciación. Nombre de la dependencia o entidad solicitante. Fecha en que se practique el avalúo. y cuando así se solicite de oportunidad. Avalúo de bienes inmuebles · Planos o croquis debidamente acotados a escala (en su caso). acorde a: q q Uso. · Avalúo de edificaciones. Calidad. homologando en todo caso. · Valor físico o neto de reposición. señalando para cada tipo el valor de reposición nuevo al que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad. obras complementarias o elementos accesorios que formen parte integral del inmueble. los cuales deberán fundamentarse en un estudio de mercado de la zona inmediata o mediata.

aparición de nuevos y mejores modelos a fin de obtener el valor neto de reposición. el factor de demérito que corresponde por edad. · · · Áreas comunes. Instalaciones generales del edificio. Dimensiones. construcciones. Características panorámicas. depreciación anual y valor de capitalización fundado en un análisis de la productividad de la industria en su conjunto. diseño industrial. al que se le aplicará en su caso. · Valor de reposición nuevo. Avalúo de toda clase de terreno · Localización. Relieve. Uso de suelo. Topografía. Intensidad de construcción. vida útil remanente. departamento o despacho en función del porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno. mantenimiento. Avalúo de unidades industriales · Valor físico de terrenos.· Precisar valor del local. Calidad de los suelos. · · · · · · · · · · · · Ubicación. Afectaciones o restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad. Densidad de población. Valor de las áreas privadas e instalaciones propias en su caso. Servicios municipales. Proporción. · Para efectos de valuación únicamente de maquinaria y equipo no será necesario el valor físico del terreno y de construcciones. ni el valor de capitalización. valuadas en forma separada y detalladamente. maquinaria. . estado de conservación. equipo y demás elementos incorporados al inmueble de manera permanente.

en su caso. o se afectará. Uso. servicios y demás gastos generales debidamente fundamentados. . que ofrezcan las mismas características de las que son motivo del avalúo. plazas comerciales y otros) · Utilizar el método de cálculo de valor residual. Avalúo agropecuario Independientemente de la investigación de mercado que considere las condiciones físicas tanto del terreno como de las construcciones e instalaciones propias. se determinará: · El índice de productividad. fundamentando los resultados de dichos exámenes. renta óptima o renta estimada. impuestos. indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas. los siguientes elementos: · Renta real o en su defecto. según corresponda. el coeficiente de agostadero o bien el uso actual y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones típicas de la región. TERRENOS CUYO MEJOR USO SEA EL DESARROLLO INMOBILIARIO (fraccionamiento. · q q q La tasa de capitalización fundada en: Edad. soportado con información verificable. deducciones por vacíos. deberán considerarse. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN Para determinar el valor de capitalización de un inmueble.TIPO DE AVALÚO ELEMENTOS QUE DEBEN CONTENER LOS TRABAJOS VALUATORIOS Avalúo de terrenos urbanos Tomar en cuenta: · Valor unitario del lote tipo. debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciada. · Programa director o programas parciales de desarrollo urbano de la localidad. entre otros. tomando en cuenta. con los factores de premio o castigo de acuerdo a los criterios más recomendable. Vida Probable.

Debidamente firmados. que contempla tanto criterios técnicos como metodologías. Con la denominación social de la empresa (si es el caso). -------------------------------------------------------------------------------- En la elaboración de avalúos y justipreciaciones en general. . constructiva. en su caso: conforme a los procedimientos. criterios y metodologías que determina la propia comisión. independientemente de todos aquellos otros que adicionalmente y con fines valuatorios genere la propia Comisión. PLAZOS Y CONDICIONES DE ENTREGA DE LOS TRABAJOS VALUATORIOS Plazos de entrega · Serán como máximo los previstos en el contrato de prestación de servicios que suscribirán el INDAABIN y el perito asignado. Condiciones de entrega · · · En papel membretado. el proceso establecido para la realización de trabajos valuatorios. los peritos deberán considerar. a su vez. q Deficiencias en la solución arquitectónica. · Si el perito concluye su trabajo antes de la fecha estipulada el INDAABIN recibirá la documentación correspondiente y procurará.q Estado de conservación. tanto para los casos antes mencionados y como para aquellos distintos a los aquí referidos. Para la elaboración de avalúos de bienes cuyas características no se precisan en estos lineamientos. reducir los tiempos de entrega de su respectivo dictamen a la dependencia o entidad solicitante. se sujetarán a satisfacer los elementos y metodologías que especifiquen el formato correspondiente elaborado por esta Comisión para cada caso. zona de ubicación y otros. sin excepción. de instalaciones. los trabajos deben entregarse con sus soportes analíticos.

con copia al Director general de Avalúos. en su defecto. · Notificar por escrito a el INDAABIN cuando existan indicios de negativa a los requerimientos de información por parte de la dependencia o entidad solicitante. · El horario de recepción de proyectos de dictámenes de 9:00 a 15:00 y de 16:00 a 17:30 horas. con copia al Director General de Avalúos. · Todas las cifras de valores se expresarán en pesos. · El perito deberá también hacer entrega del predictamen en el formato tipo proporcionado por el INDAABIN en cualquier medio electromagnético que solicite la propia Comisión. REQUERIMIENTOS ADICIONALES · El perito valuador deberá coordinarse con al INDAABIN para promover la entrega en tiempo y forma de la información necesaria para la elaboración de los avalúos y así procurar que la entrega de los proyectos de dictámenes se efectúen antes del término de los plazos establecidos. señalando las razones por las que se retrazará la emisión respectiva y la fecha propuesta para su entrega. · Cualquier demora o atraso no informado. informar de inmediato y por escrito a el INDAABIN para resolver lo conducente. con el fin de que. y las repercusiones que se deriven le serán imputadas. · No se podrán reproducir ni difundir los dictámenes sin la autorización por escrito de el INDAABIN. Tratándose de Delegaciones Regionales serán entregados en la oficina del Delegado. · En caso de que exista alguna objeción a la aplicación del criterio técnico o de la metodología aplicada para la realización de los trabajos solicitados.· Las hojas de trabajo deberá contener la rubrica del perito. buscando redondear las cantidades. . se entenderá como descuido del perito. marcando copia a la dependencia o entidad solicitante. comunicar por escrito y oportunamente a el INDAABIN dicha situación. sí así lo determina el INDAABIN. se entregarán directamente a la Dirección de Operación. · Guardar todos los papeles relativos al trabajo valuatorio en el expediente correspondiente. · Los oficios que consignen problemas de información. puedan hacerse las correcciones necesarias.

no asignará trabajos valuatorios por dos meses a los peritos que hayan obtenido calificaciones promedio inferiores a 6 en el criterio técnico correspondiente. · Las personas que cuenten con registro actualizado de perito valuador de el INDAABIN.-------------------------------------------------------------------------------- NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN Estas normas. a la cual deberá proporcionar la información y documentación que le requiera en ejercicio de dichas facultades. se tomará en consideración la calificación promedio anual del perito. en el mes inmediato anterior. · Para cada trabajo valuatorio se asignará un perito como titular y dos suplentes. se emiten con base en lo señalado en el Artículo 5. cumpliendo las condiciones señaladas en el Artículo 27 del reglamento de el INDAABIN. En los casos que los peritos no cuenten con calificaciones por no haber realizado trabajos valuatorios en el año. de conformidad con el Artículo 7. lo que se les notificará por escrito. · Los trabajos valuatorios que se asignen podrán recaer indistintamente en una persona física y moral. con calificaciones en la especialidad valuatoria mínima de ocho. De no registrar calificación en el criterio técnico. · El perito deberá haber obtenido y mantener vigente su registro. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos. fracción VI del Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y del Manual de Evaluación y Asignación de Peritos Valuadores. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos. previa notificación por escrito. · El perito quedará sujeto a la vigilancia e inspección de el INDAABIN. los cuales deberán cumplir con las mismas características del perito titular. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos. analizará la solicitud de servicio y será responsable de definir el criterio técnico que aplicará el perito valuador. preferentemente asignará trabajos valuatorios a los peritos que cuenten.9 en el criterio técnico de que se trate. independientemente del lugar donde radique su registro. · La Dirección de Operación. no asignará trabajos por un período mínimo de un mes a aquellos peritos que tengan calificaciones promedio entre 6 y 7. serán susceptibles de asignaciones por cualquiera de las Delegaciones Regionales y Oficina Central. en el caso de las Delegaciones Regionales. fracción VIII del citado reglamento. adscrita a la Dirección General de Avalúos o la Subdelegación de Avalúos. . no les será aplicada esta política.

la Comisión.En el caso de que obtengan una segunda calificación inferior a 6 durante el resto del año. Levantar el acta donde se asienten los hechos. Las sanciones mencionadas procederán en los siguientes casos: q Incumplimiento de lineamientos específicos. reunirá los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad. . NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN En caso de incumplimiento de estas reglas. Requerir al perito valuador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad detectada. actuando siempre por recomendación de sus Comités de Evaluación y Asignación de Peritos. declaraciones y consideraciones. q Cuando haya indicios de que los comprobantes de pago con que se justifiquen los gastos a comprobar no sean los pertinentes o bien sean falsos. 2. q Cuando los datos o valores asentados en los trabajos valuatorios que practique no correspondan a la realidad. q Realización de trabajos valuatorios o justipreciaciones de renta en condiciones que revelen incapacidad técnica o la aplicación incorrecta de la metodología. · El Comité de Evaluación y Asignación de Peritos de el INDAABIN. podrá suspender temporalmente. Las suspensiones podrán ser dictadas tanto por Delegaciones Regionales como por la Dirección General de Avalúos. La suspensión o negación del refrendo del registro quedará a criterio de el INDAABIN. un reporte con la información relativa a los casos en los que se haya suspendido a algún perito. así como la evaluación de las irregularidades correspondientes. La negación del refrendo y la cancelación del registro de los peritos serán decididos sólo por la Dirección General de Avalúos. Las Delegaciones Regionales. cada dos meses. deberán enviar a la Dirección General de Avalúos. negar el refrendo o cancelar su registro. serán excluidos de asignaciones de trabajo en el criterio técnico respectivo. q Cuando haya violado la confidencialidad en el desarrollo del avalúo y revelado sus resultados sin autorización de el INDAABIN. Si la naturaleza de la misma lo amerita procederá a: 1. El perito tendrá derecho de audiencia solamente en caso de la cancelación de su registro.

en el último domicilio que él haya proporcionado. q Se cancelará el registro cuando la irregularidad se haya cometido en forma demostrablemente dolosa. con una anticipación de 15 días naturales a la fecha de que la resolución surta efecto. NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN 4. Toda resolución tomada respecto a estos asuntos será comunicada por el INDAABIN al perito valuador. o en caso de reincidencia en irregularidades que ameriten suspensión. q Se negará el refrendo del registro al vencerse la vigencia del mismo. Cuando la irregularidad no se demuestra y el perito presenta evidencia que lo exima: q Se le reintegrarán sus derechos y registro. teniendo el perito . si la inconformidad está bien fundamentada: q Se podrá aplicar una suspensión provisional indefinida al perito valuador en tanto se resuelve sobre la procedencia del reclamo. · q Respecto a la severidad de la sanción esta corresponderá a: Suspensión de 3 meses en caso de falla u omisión no dolosa y explicable. y esta sea levantada ante una instancia como la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo. cuando el perito haya presentado una trayectoria de trabajos insatisfactorios con repetidas irregularidades. Aplicar la medida correctiva en razón de la gravedad de la conducta del perito e integrarle a su expediente. En caso de que esta proceda: q Se aplicará la sanción correspondiente a la naturaleza de la irregularidad comprobada. · Cuando la inconformidad o reclamación sea levantada por el promovente del avalúo o un tercero afectado. Reasignar los trabajos valuatorios pendientes de realizar por el perito suspendido o dado de baja.3. q Suspensión de 6 meses en caso de falla atribuible a irresponsabilidad o negligencia evidente.

a las asociaciones de valuación a las que esté afiliado y a las autoridades ante las que esté reconocido. en su caso. con irregularidades o bien. colegios y demás asociaciones ligadas con los trabajos valuatorios. el INDAABIN se reserva el derecho de tomar acción penal contra aquellos peritos que presenten trabajos valuatorios mal elaborados. cuyos resultados no correspondan a la realidad. . quien será responsable de la veracidad de los datos asentados por él o por sus colaboradores. La falta de domicilio actualizado del perito por causa imputable al mismo. las cancelaciones definitivas de registros de los peritos. El registro otorgado a un perito valuador no implica que la Comisión garantice la exactitud de los avalúos que este produzca. la que resolverá como única instancia lo conducente. al Colegio de Profesionistas al que pertenezca. NORMAS PARA EL DESEMPEÑO DE LOS PERITOS VALUADORES DE el INDAABIN La Comisión dará a conocer periódicamente listados con los nombres y razones sociales de los peritos valuadores con registro vigente. no impedirá las resoluciones de el INDAABIN quien procederá a notificar el hecho a las instituciones de crédito. La Comisión atenderá y resolverá las quejas que se deriven de avalúos formulados por peritos externos y solicitará. asociación o instituto al que este afiliado y . en su caso. La Comisión hará circular a instituciones. la información necesaria para el análisis y dictamen correspondiente.valuador el derecho de impugnación ante la propia Comisión.

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